Common use of LE PARTI Clause in Contracts

LE PARTI. 3.6.1 comune trae origine dal diritto che ciascun compartecipe ha di concorrere all’am- ministrazione della cosa stessa (art. 1105, 1o co., c.c.), ma incontra il suo limite nell’obbligo di rispettare la volonta` della maggioranza, con la conseguenza che, ove questa non possa essere raggiunta, nessuno dei condomini puo` ritenersi autorizzato a proporre azioni giudiziarie di qualsiasi natura tendenti a porre in esercizio il cennato potere di amministrazione (Cass. 26 febbraio 1992, n. 2363, ined.). Anche di recente e` stato ribadito che: Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, deve essere negata la legittimazione (attiva) del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti l’espressa volonta` contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell’art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell’ordinaria amministrazione della cosa comune (Cass. 13 gennaio 2009, n. 480, GDir, 2009, 11, 53). Occorre, quindi, interrogarsi, sui rimedi spettanti ai comproprietari dissenzienti che, in mancanza di una preventiva deliberazione, non abbiano stipulato la locazio- ne: in particolare, va scrutinata la sorte della locazione conclusa dal comproprietario non soltanto in violazione delle previste regole procedurali, ma anche in contrasto con la volonta` maggioritaria degli altri comproprietari. Secondo la Suprema Corte, il vincolo contrattuale rimarrebbe del tutto indenne, ed i comproprietari maggioritari non potrebbero in alcun modo agire nei confronti del conduttore facendo valere il proprio diritto dominicale sulla cosa locata: La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli artt. 1105 e 1108 c.c. – attraverso la stipula di una locazione ultranovennale senza il consenso degli altri comproprietari –, senza che agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la completa disponibilita` della cosa, possa competere azione di ▇▇▇▇▇▇▇▇, e tantomeno di revindica, nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino-locatore, ove la sua attivita` risulti pregiudizievole agli interessi della comunione (Cass. 9 novembre 1982, n. 5890, ined.). La pronuncia non e` isolata. Essa e` stata infatti ribadita nel caso di una locazione, stipulata da un comproprietario per un quarto, alla quale i rimanenti comproprietari si erano opposti, giungendo alla stipulazione di un nuovo contratto con il medesimo conduttore: il quale, con il riconoscimento della validita` ed efficacia del primo contratto, si e` visto condannare al risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. nei confronti del primo locatore (▇▇▇▇. 26 maggio 1992, n. 6292, ined.). La situazione muta, pero`, se la maggioranza abbia esternato il proprio dissenso, rendendolo noto al comproprietario che intende locare ed eventualmente anche 3.6.2 LA LOCAZIONE all’aspirante conduttore. In tal caso la locazione e` invalida, ed i contraenti possono essere chiamati a rispondere dei danni: In tema di comunione, qualora la maggioranza dei comunisti – appresa l’intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comune, ovvero l’avvenuta stipulazione del contratto – si opponga, rispettivamente, alla conclusione del contratto o all’esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilita` di pretendere quella conclusione o esecuzione, con la conseguenza che il contratto, stipulato nonostante tale consapevolezza, e` invalido per carenza di potere, o di valida volonta`, della parte concedente di disporre per l’intero. Inoltre, la comunicazione del detto dissenso non solo alla minoranza, ma anche al terzo conduttore (o affittuario), determina la consapevolezza, in quest’ultimo, della mancanza di legittimazione alla stipula dell’atto da parte della minoranza e, quindi, il concorso, in malafede, nel- l’abuso del diritto nell’amministrazione del bene comune e cio` costituisce fatto illecito generatore del danno di cui e`, pertanto, corresponsabile in solido il condut- tore (o affittuario) che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto (▇▇▇▇. 4 giugno 2008, n. 14759, MGC, 2008, 6, 864).

LE PARTI. 3.6.1 comune trae origine dal diritto che ciascun compartecipe ha di concorrere all’am- ministrazione della cosa stessa (artCass., sez. 1105III, 1o co.19 aprile 1991, c.c.)n. 4261, ma incontra il suo limite nell’obbligo di rispettare la volonta` della maggioranzaRaEquoC, con la conseguenza che, ove questa non possa essere raggiunta, nessuno dei condomini puo` ritenersi autorizzato a proporre azioni giudiziarie di qualsiasi natura tendenti a porre in esercizio il cennato potere di amministrazione (Cass. 26 febbraio 1992, n. 2363, ined.). Anche di recente 59 – Il singolo comproprietario e` stato ribadito che: Con riguardo alle domande legittima- to a dare in locazione la cosa comune e` fondato sull’essenziale presupposto che non esista dissenso con gli altri compartecipanti alla comunione, tro- vando cos`ı la sua ragion d’essere nella presunzione di risoluzione del contratto consenso insita nel comportamento passivo dei comproprietari in relazione ad un atto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, deve essere negata la legittimazione (attiva) del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti l’espressa volonta` contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell’art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell’ordinaria ordinaria amministrazione della cosa comune (comune, effettuato dal comproprietario resosi attivo a tutela dei comuni interessi e cos`ı venuto ad assumere la figura del tacito mandatario. Cass., sez. 13 gennaio 2009III, 4 giugno 2008, n. 48014759, GDirMGC, 20092008, 116, 53). Occorre, quindi, interrogarsi, sui rimedi spettanti ai comproprietari dissenzienti che, in mancanza di una preventiva deliberazione, non abbiano stipulato la locazio- ne: in particolare, va scrutinata la sorte della locazione conclusa dal comproprietario non soltanto in violazione delle previste regole procedurali, ma anche in contrasto con la volonta` maggioritaria degli altri comproprietari. Secondo la Suprema Corte, il vincolo contrattuale rimarrebbe del tutto indenne, ed i comproprietari maggioritari non potrebbero in alcun modo agire nei confronti del conduttore facendo valere il proprio diritto dominicale sulla cosa locata: La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli artt. 1105 e 1108 c.c. 864 – attraverso la stipula di una locazione ultranovennale senza il consenso degli altri comproprietari –, senza che agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la completa disponibilita` della cosa, possa competere azione di ▇▇▇▇▇▇▇▇, e tantomeno di revindica, nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino-locatore, ove la sua attivita` risulti pregiudizievole agli interessi della comunione (Cass. 9 novembre 1982, n. 5890, ined.). La pronuncia non e` isolata. Essa e` stata infatti ribadita nel caso di una locazione, stipulata da un comproprietario per un quarto, alla quale i rimanenti comproprietari si erano opposti, giungendo alla stipulazione di un nuovo contratto con il medesimo conduttore: il quale, con il riconoscimento della validita` ed efficacia del primo contratto, si e` visto condannare al risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. nei confronti del primo locatore (▇▇▇▇. 26 maggio 1992, n. 6292, ined.). La situazione muta, pero`, se la maggioranza abbia esternato il proprio dissenso, rendendolo noto al comproprietario che intende locare ed eventualmente anche 3.6.2 LA LOCAZIONE all’aspirante conduttore. In tal caso la locazione e` invalida, ed i contraenti possono essere chiamati a rispondere dei danni: In tema di comunione, qualora la maggioranza dei comunisti – appresa l’intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comune, ovvero l’avvenuta stipulazione del contratto con- tratto – si opponga, rispettivamente, alla conclusione conclu- sione del contratto o all’esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissensodis- senso, resta preclusa la possibilita` di pretendere quella conclusione o esecuzione, con la conseguenza conse- guenza che il contratto, stipulato nonostante tale consapevolezza, e` invalido per carenza di potere, o di valida volonta▇▇▇▇▇▇▇`, della parte concedente di disporre per l’intero. Inoltre, la comunicazione del detto dissenso non solo alla minoranza, ma anche al terzo conduttore (o affittuario), determina determi- na la consapevolezza, in quest’ultimo, della mancanza man- canza di legittimazione alla stipula dell’atto da parte della minoranza e, quindi, il concorso, in malafede, nel- l’abuso nell’abuso del diritto nell’amministrazione nell’amministra- zione del bene comune e cio` costituisce fatto illecito generatore del danno di cui e`, pertanto, corresponsabile in solido il condut- tore conduttore (o affittuarioaffittua- rio) che ha concorso e cooperato nella conclusio- ne del contratto. Cass., sez. III, 22 marzo 2001, n. 4131, GI, 2002, I, 1, 272 – Non sussiste la violazione del- l’art. 1102 c.c. se al condomino aspirante ad esser conduttore della cosa comune e` preferito un terzo perche´ la predetta norma tutela l’uso diretto di ciascun condomino sulla medesima e non quello indiretto, come nel caso la maggioranza dei con- domini, secondo il valore delle rispettive quote, deliberi di locare la cosa comune un terzo, ancor- che´ a condizioni meno vantaggiose per il condo- minio rispetto a quelle offerte dal condomino, non essendovi il limite del pregiudizio agli inte- ressi dei condomini, come invece per le innova- zioni, al potere di scelta della maggioranza. Cass., sez. III, 20 luglio 1991, n. 8110, Ra- EquoC, 1992, 28; ALC, 1992, 55; Cass. 23 giu- gno 1999, n. 6405, ALC, 1999, 789 – Il compro- prietario conduttore dell’immobile in comunione, avendo diritto al godimento dello stesso in pro- porzione della sua quota di proprieta`, non puo` essere condannato al rilascio del bene medesimo agli altri comproprietari, restando, invece, ai co- munisti la facolta` di disciplinare l’ordinaria ammi- nistrazione della cosa comune senza privare alcu- no dei contitolari del bene delle sue facolta` di godimento e, cos`ı, eventualmente, di ricorrere, in caso di persistente disaccordo, all’autorita` giu- diziaria per la nomina di un amministratore. Cass., sez. III, 18 luglio 2008, n. 19929, VN, 2008, 1432; CorG, 2008, 1543; GC, 2008, I, 2737; FI, 2009, I, 1167 – Nel caso di concessione di un bene in locazione ad uno dei comproprie- tari, venuto a conclusione il rapporto locatizio per scadenza del termine o per la pronuncia della sua risoluzione per inadempimento del conduttore, il predetto bene deve essere restituito alla comunio- ne per consentire alla stessa di disporne e, attra- verso la sua maggioranza, di esercitare la facolta` di goderne direttamente o indirettamente. Ne con- segue che il conduttore-comproprietario puo` esse- re condannato al rilascio del bene medesimo in favore della comunione. Cass., sez. III, 2 agosto 1990, n. 7716, ALC, 1991, 72 – Il comproprietario che abbia il godi- mento esclusivo deve corrispondere agli altri, qua- le ristoro per la privazione della utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti al tempo della divisione; frutti che, iden- tificantesi con il corrispettivo del godimento del- l’immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono solo in mancanza di altri piu` idonei criteri di valutazione essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l’immobile. Cass., sez. III, 22 giugno 2009, n. 14530, GDir, 2010, 1, 48 – Qualora in un contratto di locazio- ne la parte locatrice sia costituita da piu` locatori, ciascuno di essi e` tenuto, dal lato passivo, nei confronti del conduttore alla medesima prestazio- ne, cos`ı come, dal lato attivo, ognuno degli stessi puo` agire nei riguardi del locatario per l’adempi- mento delle sue obbligazioni, applicandosi in pro- posito la disciplina della solidarieta` di cui all’art. 1292 c.c., che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non da` luogo, percio`, a litisconsorzio necessario tra i di- versi obbligati o creditori. Cass. 27 febbraio 1978, n. 1011, AC, 1978, 758 – La coesistenza nello stesso rapporto locatizio di piu` conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella spe- cie: pagamento del canone) con distinta ed auto- noma obbligazione. In tal caso deve ritenersi che essi siano obbligati in solido a norma degli artt. 1292 e 1294 c.c., ▇▇▇▇▇▇´ si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realta`, non un’obbligazione unica con pluralita` di sog- getti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i piu` debitori, connesse fra loro ed aventi, ciascuna, per oggetto l’identica prestazione. Cass., sez. III, 28 novembre 1987, n. 8872, FI, 1988, I, 1925; GC, 1988, I, 2954; RaEquoC, 1988, 157; ALC, 1988, 48; GI, 1989, I, 1, 186 – Qualora il conduttore di un immobile adibito ad attivita` commerciale ceda l’azienda e il contratto di locazione relativo all’immobile in cui essa e` eserci- tata, ma, a seguito della preannunziata opposizio- ne del locatore, anziche´ consegnare l’immobile al cessionario lo restituisca al locatore e questi, a sua volta, lo conceda in locazione ad un terzo facen- dogliene consegna, il conflitto tra cessionario e terzo va risolto in favore del primo, che, essendo subentrato nel rapporto locatizio nella medesima posizione del conduttore cedente quale si configu- rava al momento della cessione, ne ha mutuato anche la situazione di priorita` nel godimento del bene, preferenziale ex art. 1380, 1o co., c.c. Cass., sez. III, 30 luglio 2009, n. 17735, MGI, 2009 – L’occupazione di un immobile di proprieta` del fallito da parte di un terzo, ancorche´ risalente ad epoca anteriore all’apertura della procedura concorsuale, e` inopponibile al fallimento, in difet- to della prova della sua riconducibilita` ad un rap- porto di locazione, non potendo trovare applica- zione in tal caso l’art. 2923, 4o co., c.c. – dettato per l’esecuzione forzata, ma applicabile anche al fallimento, che costituisce un pignoramento gene- rale dei beni del fallito – in quanto la certezza in ordine all’anteriorita` della detenzione, alla quale la predetta disposizione conferisce rilievo, in linea con quanto previsto in via generale dall’art. 2704 c.c., non esclude la compatibilita` della stessa con altri rapporti, ivi compreso quello di comodato. Cass., sez. III, 4 giugno 2008▇▇▇▇, ▇. ▇▇▇▇, ▇▇, ▇▇▇▇, ▇, ▇▇▇; FI, 1962, I, 1692 – Dal raccordo delle disposizioni degli artt. 2923, 2643 e 2644 c.c. e dal loro coordinamento non puo` trarsi l’il- lazione che le locazioni ultranovennali trascritte prima del pignoramento della cosa locata siano escluse dal regolamento particolare previsto dal- l’art. 2923 c.c. e rese opponibili incondizionata- mente all’aggiudicatario. Consegue a cio` che la generica disposizione dell’art. 2923, 3o co., c.c., per cui « in ogni caso l’acquirente non e` tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni», riflette tanto l’ipotesi della locazione ultranovennale trascritta posteriormente al pignoramento quanto l’ipotesi della locazione trascritta anteriormente. Cass., sez. III, 20 aprile 1982, n. 147592462, MGCGC, 20081982, 6I, 864)2752 – Poiche´ nel procedimento esecu- tivo e` il pignoramento che pone il vincolo di devoluzione effettiva del patrimonio del debitore al soddisfacimento del creditore, in tale momento si cristallizza la situazione giuridica opponibile ai creditori pignoranti e ai terzi che dall’esecuzione forzata acquisiscano diritti. Conseguentemente, nel caso di locazione concernente i beni pignorati anteriore al pignoramento, l’adeguatezza del prez- zo che l’art. 2923 c.c. pone, insieme ad altre, come condizione per l’applicabilita` alla particolare situazione del generale principio emptio non tollit locatum va considerata con riferimento alla data del pignoramento e non a quella della stipulazione del contratto, ovvero della assegnazione del bene. Cass., Sez. U., 18 ottobre 1982, n. 5397, GI, 1983, I, 1, 38; DFP, 1983, 21; DF, 1983, II, 106; Fa, 1983, 578 – La locazione, quando abbia ad oggetto un immobile destinato esclusivamente ad abitazione propria del fallito e della sua fami- glia, non integra un rapporto di diritto patrimo- niale compreso nel fallimento del conduttore, se- condo la previsione dell’art. 43, r.d. 16 marzo 1942, n. 267, ma un rapporto di natura stretta- mente personale, ai sensi dell’art. 46, n. 1 decreto cit., rivolto al soddisfacimento di un’esigenza pri- ▇▇▇▇▇ di vita, il quale e` indifferente per il falli- mento, e resta correlativamente sottratto al potere di recesso del curatore; ne consegue la nullita` della notificazione dell’atto di intimazione di sfratto e di citazione per la convalida, che sia stata effettua- ta dal locatore al curatore del fallimento, anziche´ al fallito personalmente, conservando quest’ulti- mo, anche dopo la dichiarazione di fallimento, la qualita` di locatario e di legittimato a resistere in giudizio.

LE PARTI. 3.6.1 comune trae origine dal diritto che ciascun compartecipe ha 3.5.2 la veste di concorrere all’am- ministrazione parte del contratto ai sensi del 2o co. della cosa stessa (artdisposizione. 1105Difatti, 1o l’espressione « diritti di credito derivanti dall’esecuzione del mandato», contenuta nell’art. 1705, 2o co., c.c.), ma incontra il suo limite nell’obbligo deve intendersi riferita a qualsivoglia categoria di rispettare la volonta` della maggioranza, con la conseguenza che, ove questa non possa diritti derivanti da un rapporto obbligatorio posto in essere raggiunta, nessuno dei condomini puo` ritenersi autorizzato a proporre azioni giudiziarie di qualsiasi natura tendenti a porre in esercizio il cennato potere di amministrazione dal mandatario nell’interesse del mandante (Cass. 26 febbraio 19924 giugno 1980, n. 23633626, ined.), tanto da consentirgli l’azione di rilascio. Anche di recente eE` stato dunque affermato, e successivamente ribadito che: Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, deve essere negata la legittimazione (attiva) del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti l’espressa volonta` contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell’art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell’ordinaria amministrazione della cosa comune (Cass. 13 gennaio 200922 aprile 1995, n. 4804587, GDirMGC, 20091995, 11904), 53che: Il proprietario di un immobile locato ad un terzo da un suo mandatario senza rappresentanza puo`, nel revocare il mandato, e sostituendosi al mandatario, esercitare ex art. 1705, 2o co., c.c., ogni diritto di credito derivante dal rapporto obbligatorio posto in essere e quindi anche il diritto a ricevere il pagamento dei canoni diretta- mente da parte del conduttore ed e` legittimato ad agire in giudizio nei confronti di costui per la realizzazione di tale diritto (Cass. 19 febbraio 1993, n. 2029, RGE, 1994, I, 60; ALC, 1993, 518). Occorre, quindi, interrogarsi, sui rimedi spettanti ai comproprietari dissenzienti che, in mancanza di una preventiva deliberazione, non abbiano stipulato la locazio- ne: in particolare, va scrutinata la sorte Sviluppando ancora il medesimo tema della locazione conclusa stipulata dal comproprietario non soltanto in violazione delle previste regole proceduralimandatario senza rappresentanza, ma anche in contrasto con la volonta` maggioritaria degli altri comproprietarioccorre ricordare che nel periodo vincolistico (v. Cap. Secondo la Suprema CorteI, il vincolo contrattuale rimarrebbe del tutto indenne, ed i comproprietari maggioritari non potrebbero in alcun modo agire nei confronti del conduttore facendo valere il proprio diritto dominicale sulla cosa locata: La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se § 1.3.1) il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli artt. 1105 e 1108 c.c. – attraverso la stipula di una locazione ultranovennale senza poteva sottrarre il consenso degli altri comproprietari –, senza che agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la completa disponibilita` della cosa, possa competere azione rapporto locativo al regime di ▇▇▇▇▇▇▇▇, in alcune ipotesi individuate dalla legge, adducendo la necessita` di disporre dell’immobile per desti- narlo al proprio uso (art. 4, l. 23 maggio 1950, n. 253). Poteva accadere, allora, che, essendo stata stipulata la locazione dal mandatario senza rappresentanza, il proprie- tario-mandante intendesse far cessare la proroga per necessita` propria e tantomeno di revindica, nei confronti non del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condominomandatario-locatore, ove la sua attivita: sicche´ sorgeva il quesito dei limiti entro cui il proprietario non locatore potesse far valere ragioni proprie a giustificazione della pretesa. Anche oggi un analogo quesito puo` risulti pregiudizievole agli interessi della comunione (Cass. 9 novembre 1982, n. 5890, ined.). La pronuncia non e` isolata. Essa e` stata infatti ribadita porsi nel caso del diniego di una locazionerinnovazione alla prima scadenza (artt. 28 e 29 l. eq. can.; art. 3 l. loc. ab.) addotto dal proprietario non locatore. Il fenomeno evidenziato esorbita dal ristretto l’ambito della questione esaminata dalla Suprema Corte e possiede un piu` generale interesse pratico. Accade infatti frequentemente, stipulata nell’ambito dei rapporti familiari, che l’immobile venga locato in nome proprio da un comproprietario per un quarto, alla quale i rimanenti comproprietari si erano opposti, giungendo alla stipulazione di un nuovo contratto con il medesimo conduttore: il quale, con il riconoscimento della validita` ed efficacia del primo contratto, si e` visto condannare al risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. nei confronti del primo locatore (▇▇▇▇. 26 maggio 1992, n. 6292, ined.). La situazione muta, pero`, se la maggioranza abbia esternato il proprio dissenso, rendendolo noto al comproprietario che intende locare ed eventualmente anche 3.6.2 LA LOCAZIONE all’aspirante conduttorecongiunto dell’effettivo proprietario. In tal caso la locazione eci si puo` invalida, ed i contraenti possono essere chiamati a rispondere dei danni: In tema di comunione, qualora la maggioranza dei comunisti – appresa l’intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione (o in affitto agrario) trovare dinanzi ad un terzo contratto stipulato da un soggetto che abbia agito sulla base di un mandato fiduciario ricevuto dal proprietario del bene, cos`ı diretta ed esclusiva, la cosa comunequalita` di locatore. Di qui l’utilita` di rammentare il responso che segue: da acquistare, ovvero l’avvenuta stipulazione in via Nell’ipotesi di contratto di locazione di un immobile stipulato in nome proprio dal mandatario, su incarico fiduciario del contratto proprietario del bene, quest’ultimo – si oppongaai fini della legittimazione all’azione di opposizione alla proroga legale della locazione ex art. 4 l. n. 253 del 1950, rispettivamente, alla conclusione del contratto o all’esecuzione la quale postula la qualita` di parte del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa locativo e la possibilitatitolarita` di pretendere quella conclusione o esecuzioneun diritto attuale al godimento dell’immobile – come non puo` invocare e giovarsi degli effetti propri della rappresentanza per difetto di contemplatio domini, con la conseguenza che il cos`ı non puo` sostituirsi all’ex mandatario (parte formale del contratto, stipulato nonostante tale consapevolezza, e` invalido per carenza di potere, o di valida volonta`, della parte concedente di disporre per l’intero. Inoltre, la comunicazione del detto dissenso non solo alla minoranza, ma anche al terzo conduttore (o affittuario), determina la consapevolezza, in quest’ultimo, della mancanza di legittimazione alla stipula dell’atto da parte della minoranza e, quindi, il concorso, in malafede, nel- l’abuso del diritto nell’amministrazione del bene comune e cio` costituisce fatto illecito generatore del danno di cui e`, pertanto, corresponsabile in solido il condut- tore (o affittuario) che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto (▇▇▇▇. 4 giugno 2008, n. 14759, MGC, 2008, 6, 864).posizio-

LE PARTI. 3.6.1 comune trae origine L’H.C. GHERDËINA 1. L’attrice nel presente arbitrato è la società sportiva di hockey su ghiaccio H.C. GHERDËINA, affiliata alla FISG e nata dalla fusione – in senso non civilistico ma sportivo, in conformità con l’art. 18 del Regolamento Organico della FISG (in seguito “R.O.”; si veda infra al n. 35) – tra l’H.C. Gardena- Gröden Soc. coop. a r.l. (in seguito “H.C. GARDENA”) e l’H.C. Gherdeina Junior, deliberata dall’assemblea straordinaria congiunta delle due società sportive, svoltasi in Ortisei l’8 agosto 2000, e approvata dal diritto che ciascun compartecipe Consiglio federale della FISG il 3 marzo 2001 (delibera n. 2-01/141). 2. L’H.C. GARDENA – dante causa dell’odierna attrice nell’ambito dell’ordinamento federale – ha partecipato al campionato di concorrere all’am- ministrazione della cosa stessa serie A nelle stagioni 1996-97 e 1997-98 e, a seguito di volontaria rinuncia alla serie A, a quello di serie B nella stagione 1998-99. Nelle stagioni 1999-2000 e 2000- 01, a seguito di rinuncia anche alla serie B e di mancata iscrizione alla serie C (art. 1105, 1o co., c.c.v. infra al n. 3), ma incontra il suo limite nell’obbligo l’H.C. GARDENA – messa in difficoltà anche dal crollo dello stadio del ghiaccio di rispettare la volonta` della maggioranzaOrtisei, con la conseguenza che, ove questa non possa essere raggiunta, nessuno dei condomini puo` ritenersi autorizzato verificatosi nella primavera del 1999 a proporre azioni giudiziarie causa di qualsiasi natura tendenti a porre in esercizio il cennato potere di amministrazione (Cassuna frana – ha svolto unicamente attività giovanile. 26 febbraio 1992, n. 2363, ined.). Anche di recente e` stato ribadito che: Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, deve essere negata la legittimazione (attiva) del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti l’espressa volonta` contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudizialeDalla stagione 2001-02, a norma dell’art. 1105 c.c.)seguito della fusione, considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell’ordinaria amministrazione della cosa comune (Cass. 13 gennaio 2009, n. 480, GDir, 2009, 11, 53). Occorre, quindi, interrogarsi, sui rimedi spettanti ai comproprietari dissenzienti che, in mancanza di una preventiva deliberazione, non abbiano stipulato la locazio- ne: in particolare, va scrutinata la sorte della locazione conclusa dal comproprietario non soltanto in violazione delle previste regole procedurali, ma anche in contrasto con la volonta` maggioritaria degli altri comproprietari. Secondo la Suprema Corte, il vincolo contrattuale rimarrebbe del tutto indenne, ed i comproprietari maggioritari non potrebbero in alcun modo agire nei confronti del conduttore facendo valere il proprio diritto dominicale sulla cosa locata: La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli artt. 1105 e 1108 c.c. – attraverso la stipula di una locazione ultranovennale senza il consenso degli altri comproprietari –, senza che agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la completa disponibilita` della cosa, possa competere azione di l’H.C. ▇▇▇▇▇▇▇▇, e tantomeno di revindica, nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino-locatore, ove la sua attivita` risulti pregiudizievole agli interessi della comunione (Cass▇ ha ripreso regolarmente l’attività anche a livello “seniores”. 3. 9 novembre 1982, n. 5890, ined.). La pronuncia non e` isolata. Essa e` stata infatti ribadita nel caso di una locazione, stipulata da un comproprietario per un quarto, alla quale i rimanenti comproprietari si erano opposti, giungendo alla stipulazione di un nuovo contratto con il medesimo conduttore: il quale, con il riconoscimento della validita` ed efficacia del primo contratto, si e` visto condannare al risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. nei confronti del primo locatore (Il 19 settembre 2000 l’H.C. ▇▇▇▇▇▇▇ aveva invero presentato alla FISG la richiesta di iscrizione per la stagione 2000-01 al campionato di serie C, ma con il termine ultimo per l’iscrizione già scaduto in data 17 settembre 2000. 26 maggio 1992Nel novembre 2000 la FISG, n. 6292preso atto che la maggioranza delle altre squadre partecipanti al campionato (all’uopo interpellate) aveva negato il proprio consenso, ined.)rifiutava la iscrizione tardiva della società gardenese alla serie C. Tale decisione della FISG non è contestata nel presente arbitrato, né risulta dagli atti che sia stata contestata dalla società attrice in altre sedi. – La FISG 4. La situazione mutaconvenuta nel presente arbitrato è la FISG – Federazione Italiana Sport del Ghiaccio – nata a Milano nel settembre del 1926 dalla fusione di tre Federazioni preesistenti, pero`la Federazione Italiana Pattinaggio, se la maggioranza abbia esternato il proprio dissensoFederazione Italiana di Hockey e la Federazione Bob Club d’Italia. 5. Data la ridotta diffusione territoriale dell’hockey su ghiaccio in Italia, rendendolo noto al comproprietario che intende locare ed eventualmente anche 3.6.2 LA LOCAZIONE all’aspirante conduttore. In tal caso la locazione e` invalidal’attività agonistica federale maschile è strutturata in tre soli campionati seniores – serie A, ed i contraenti possono essere chiamati a rispondere dei danni: In tema di comunione, qualora la maggioranza dei comunisti – appresa l’intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comune, ovvero l’avvenuta stipulazione del contratto – si opponga, rispettivamente, alla conclusione del contratto o all’esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilita` di pretendere quella conclusione o esecuzioneB e C, con la conseguenza che il contratto, stipulato nonostante tale consapevolezza, e` invalido per carenza di potere, ulteriori articolazioni in livelli o di valida volonta`, della parte concedente di disporre per l’intero. Inoltre, la comunicazione del detto dissenso non solo alla minoranza, ma anche al terzo conduttore (o affittuario), determina la consapevolezza, in quest’ultimo, della mancanza di legittimazione alla stipula dell’atto da parte della minoranza e, quindi, il concorso, in malafede, nel- l’abuso del diritto nell’amministrazione del bene comune gironi all’interno delle varie serie – nonché nell’attività giovanile e cio` costituisce fatto illecito generatore del danno di cui e`, pertanto, corresponsabile in solido il condut- tore (o affittuario) che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto (▇▇▇▇. 4 giugno 2008, n. 14759, MGC, 2008, 6, 864)amatoriale.

LE PARTI. 3.6.1 comune trae origine dal diritto 3.5.1 In altre pronunce, invece, la soggezione del conduttore al divieto convenzionale di locare pare trovare argomento nel rilievo che ciascun compartecipe ha di concorrere all’am- ministrazione della cosa stessa (art. 1105, 1o co., c.c.), ma incontra il suo limite nell’obbligo di rispettare la volonta` della maggioranza, con la conseguenza che, ove questa egli non possa essere raggiunta, nessuno dei condomini puo` ritenersi autorizzato a proporre azioni giudiziarie di qualsiasi natura tendenti a porre trovarsi, rispetto al condominio, in esercizio il cennato potere di amministrazione posizione diversa da quella del condomino-locatore (Cass. 26 febbraio 19926 dicem- bre 1984, n. 23636397, ined.RGE, 1985, I, 436; ALC, 1985, 269; AC, 1985, 1008; Cass. 27 gennaio 1997, n. 825, ALC, 1997). Anche di La piu` recente delle decisioni e` stato ribadito chesintetizzata in una massima che riproduce alla lettera quella estratta dalla piu` antica: Con riguardo alle domande Nel caso di risoluzione del contratto violazione di locazione e disposizioni legittimamente contenute nel regolamento condominiale che stabiliscano il divieto di condanna destinare i singoli locali dell’edificio a determinati usi, il condominio puo` chiedere nei diretti confronti del conduttore al pagamento dei canoni, deve essere negata di un appartamento del fabbricato condominiale la legittimazione (attiva) del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti l’espressa volonta` contraria degli altri comproprietari (cessazione della destinazione abu- siva e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto l’osservanza in sede giudiziale, a norma dell’art. 1105 c.c.), considerato cheforma specifica delle istituite limitazioni, in detta situazionequanto il con- duttore non puo` trovarsi, resta superata rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore, e cio` alla unica condizione che sia approvata l’operativita` della clausola limitativa, o, in altri termini, la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell’ordinaria amministrazione della cosa comune opponibilita` al condomino locatore (Cass. 13 27 gennaio 20091997, n. 480825, GDirALC, 20091997, 11, 53431). OccorreEbbene, quindila massima trascritta ben puo` essere inquadrata nel deprecabile fenomeno, interrogarsialtrove ricordato (v. § 3.4.1.1), sui rimedi spettanti ai comproprietari dissenzienti chedelle « massime mentitorie». Difatti, nella vicenda esaminata, il condominio aveva agito in giudizio nei confronti tanto del condomino- locatore quanto del conduttore, lamentando l’adibizione dell’immobile ad uso vie- tato dal regolamento condominiale. Il conduttore si era difeso negando, appunto, di essere tenuto all’osservanza del regolamento, il che il Tribunale, in mancanza primo grado, aveva pienamente riconosciuto, accogliendo la domanda del condominio esclusiva- mente nei confronti del condomino-locatore. Il giudice di una preventiva deliberazioneappello, non abbiano stipulato ferma quella statuizione, aveva accolto la locazio- ne: in particolaredomanda di manleva spiegata dal condomino-locatore nei confronti del conduttore. Proposto ricorso per cassazione da quest’ultimo, va scrutinata la sorte della locazione conclusa dal comproprietario non soltanto in violazione delle previste regole procedurali, ma anche in contrasto con la volonta` maggioritaria degli altri comproprietari. Secondo la Suprema Corte, dopo aver citato la massima che precede, ha proseguito: Precisato cio`, la corte d’appello osserva essere destinatario della norma del regola- mento condominiale il vincolo contrattuale rimarrebbe solo condomino e non anche il conduttore, il quale non risponde della violazione della norma regolamentare se non nell’ambito del tutto indennecontratto di locazione, ed i comproprietari maggioritari giacche´ l’obbligo di rispettare il regolamento viene assunto soltanto verso il locatore e non potrebbero in alcun modo agire anche nei confronti degli altri condomini. Pertanto, F.M. [il conduttore: n.d.a.] non poteva considerarsi tenuto nei confronti del conduttore facendo valere il proprio diritto dominicale sulla cosa locata: La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli artt. 1105 e 1108 c.c. – attraverso la stipula di una locazione ultranovennale senza il consenso degli altri comproprietari –, senza che agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la completa disponibilita` della cosa, possa competere azione di ▇▇▇▇▇▇▇▇, e tantomeno di revindica, condominio; certamente doveva considerarsi tenuto nei confronti del conduttorelocatore ▇., salvo avendo il diritto al risarcimento dei danni verso con- duttore accettato, con il condomino-locatorecontratto di locazione [...], ove la sua attivita` risulti pregiudizievole agli interessi della comunione di osservare il regolamento di condominio, secondo cui i locali potevano essere concessi per il solo uso di studio professionale (Cass. 9 novembre 198227 gennaio 1997, n. 5890825, ined.). La pronuncia non e` isolata. Essa e` stata infatti ribadita nel caso di una locazioneALC, stipulata da un comproprietario per un quarto1997, alla quale i rimanenti comproprietari si erano opposti, giungendo alla stipulazione di un nuovo contratto con il medesimo conduttore: il quale, con il riconoscimento della validita` ed efficacia del primo contratto, si e` visto condannare al risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. nei confronti del primo locatore (▇▇▇▇. 26 maggio 1992, n. 6292, ined.). La situazione muta, pero`, se la maggioranza abbia esternato il proprio dissenso, rendendolo noto al comproprietario che intende locare ed eventualmente anche 3.6.2 LA LOCAZIONE all’aspirante conduttore. In tal caso la locazione e` invalida, ed i contraenti possono essere chiamati a rispondere dei danni: In tema di comunione, qualora la maggioranza dei comunisti – appresa l’intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comune, ovvero l’avvenuta stipulazione del contratto – si opponga, rispettivamente, alla conclusione del contratto o all’esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilita` di pretendere quella conclusione o esecuzione, con la conseguenza che il contratto, stipulato nonostante tale consapevolezza, e` invalido per carenza di potere, o di valida volonta`, della parte concedente di disporre per l’intero. Inoltre, la comunicazione del detto dissenso non solo alla minoranza, ma anche al terzo conduttore (o affittuario), determina la consapevolezza, in quest’ultimo, della mancanza di legittimazione alla stipula dell’atto da parte della minoranza e, quindi, il concorso, in malafede, nel- l’abuso del diritto nell’amministrazione del bene comune e cio` costituisce fatto illecito generatore del danno di cui e`, pertanto, corresponsabile in solido il condut- tore (o affittuario) che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto (▇▇▇▇. 4 giugno 2008, n. 14759, MGC, 2008, 6, 864431).

LE PARTI. 3.6.1 comune trae origine dal diritto 3.3.5 Val quanto dire che ciascun compartecipe ha di concorrere all’am- ministrazione della cosa stessa (art. 1105, 1o co., c.c.), ma incontra il suo limite nell’obbligo di rispettare la volonta` della maggioranza, con la conseguenza che, ove questa minore in potestate non possa essere raggiunta, nessuno dei condomini puo` ritenersi autorizzato a proporre azioni giudiziarie di qualsiasi natura tendenti a porre in esercizio mai stipulare il cennato potere di amministrazione (Cass. 26 febbraio 1992, n. 2363, ined.). Anche di recente e` stato ribadito che: Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e – giacche´ con esso si concede o si acquista un diritto personale di condanna godi- mento – se non attraverso entrambi i genitori: salvo a distinguere ulteriormente se la locazione costituisca o meno atto di straordinaria amministrazione, con le successive implicazioni (sussistenza del conduttore al pagamento dei canonipresupposto della necessita` o utilita` evidente, deve essere negata autoriz- zazione del giudice tutelare) previste dal 3o co. della norma trascritta. Naturalmente, vi sono casi particolari in cui la legittimazione rappresentanza del minore spetta ad un solo genitore (attiva) del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti l’espressa volontaesercizio esclusivo della potesta` contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell’art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell’ordinaria amministrazione della cosa comune (Cass. 13 gennaio 2009, n. 480, GDir, 2009, 11, 53). Occorre, quindi, interrogarsi, sui rimedi spettanti ai comproprietari dissenzienti che, in mancanza di una preventiva deliberazione, non abbiano stipulato la locazio- ne: in particolare, va scrutinata la sorte della locazione conclusa dal comproprietario non soltanto in violazione delle previste regole procedurali, ma anche in contrasto con la volonta` maggioritaria degli altri comproprietari. Secondo la Suprema Corte, il vincolo contrattuale rimarrebbe del tutto indenne, ed i comproprietari maggioritari non potrebbero in alcun modo agire nei confronti del conduttore facendo valere il proprio diritto dominicale sulla cosa locata: La locazione della cosa comune genitoriale da parte del genitore affidatario in caso di separazione coniugale o scioglimento del matrimonio; morte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattualigenitori), anche se nel qual caso, conseguentemente, il locatore abbia violato i limiti dei poteri contratto di amministrazione a lui spettanti a norma degli arttlocazione ▇▇▇▇` stipulato dal solo genitore titolare della rappresentanza. 1105 e 1108 c.c. – attraverso la stipula di una locazione ultranovennale senza il consenso degli altri comproprietari –, senza che agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la completa disponibilita` della cosa, possa competere azione di ▇▇▇▇▇▇▇▇▇, e tantomeno di revindicaancora, nei confronti e` il caso del conduttorefiglio naturale riconosciuto da entrambi i genitori, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino-locatore, ove ai quali spetta congiuntamente la sua attivita` risulti pregiudizievole agli interessi della comunione rappresentanza soltanto nel caso che siano conviventi (Cassv. art. 9 novembre 1982, n. 5890, ined317 bis c.c.). La pronuncia non e` isolata. Essa e` stata infatti ribadita nel caso Quanto alla categoria di una locazioneincapaci costituita, stipulata da un comproprietario per un quartolato, alla quale dai minori senza genitori esercenti la potesta` e, dall’altro, dagli interdetti, occorre dire che, ai sensi dell’art. 357 c.c.: Il tutore ha la cura della persona del minore, lo rappresenta in tutti gli atti civili e ne amministra i rimanenti comproprietari si erano opposti, giungendo alla stipulazione di un nuovo contratto con il medesimo conduttore: il quale, con il riconoscimento della validita` ed efficacia del primo contratto, si e` visto condannare al risarcimento del danno ex beni (art. 1591 357 c.c.). nei confronti del primo locatore (Ai sensi dell’art. 424 ▇.▇., ▇▇▇, ▇▇ ▇▇▇▇. 26 maggio 1992, n. 6292, ined.). La situazione muta, pero`, se la maggioranza abbia esternato il proprio dissenso, rendendolo noto al comproprietario che intende locare ed eventualmente anche 3.6.2 LA LOCAZIONE all’aspirante conduttore. In tal caso la locazione e` invalida, ed i contraenti possono essere chiamati a rispondere dei danni: In tema di comunione, qualora la maggioranza dei comunisti – appresa l’intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comune, ovvero l’avvenuta stipulazione del contratto – si opponga, rispettivamente, alla conclusione del contratto o all’esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilita` di pretendere quella conclusione o esecuzione, con la conseguenza che il contratto, stipulato nonostante tale consapevolezza, e` invalido per carenza di potere, o di valida volonta`, della parte concedente di disporre per l’intero. Inoltre, la comunicazione del detto dissenso non solo alla minoranza, ma anche al terzo conduttore (o affittuario), determina la consapevolezza, in quest’ultimo, della mancanza di legittimazione alla stipula dell’atto da parte della minoranza e, quindi, il concorso, in malafede, nel- l’abuso del diritto nell’amministrazione del bene comune e cio` costituisce fatto illecito generatore del danno di cui e`, pertanto, corresponsabile in solido il condut- tore (o affittuario) che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto (▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇ applicano alla tutela degli interdetti. 4 giugno 2008▇▇▇▇▇▇`, tanto il tutore del minore non in potestate, quanto il tutore dell’interdetto, sono assoggettati alla disposizione secondo cui: Il tutore non puo` senza l’autorizzazione del giudice tutelare [...] 4) fare contratti di locazione d’immobili oltre il novennio o che in ogni caso si prolunghino oltre un anno dopo il raggiungimento della maggiore eta` (art. 374, n. 147594, MGCc.c.). Sarebbe pero` errato desumere dalla disposizione che il tutore possa senza autorizza- zione del giudice tutelare stipulare locazioni di durata inferiore al novennio. Si deve infatti considerare che la medesima norma stabilisce altres`ı che il tutore deve munirsi dell’autorizzazione del giudice tutelare, 2008in generale, 6laddove intenda assumere obbligazioni, 864salvo che queste riguardino le spese necessarie per il mante- nimento del minore e per l’ordinaria amministrazione del suo patrimonio (art. 374, n. 2, c.c.).. Si puo` dunque concludere che l’autorizzazione del giudice tutelare e` richiesta non soltanto per la stipulazione della locazione ultranovennale, ma anche per quella infranovennale, salvo che essa non sia diretta a sopperire alle spese necessarie per il mantenimento del minore, ovvero dell’interdetto, e per l’ordinaria amministrazio- ne del loro patrimonio. Merita altres`ı sottolineare uno scarto tra la disciplina riservata ai minori in potestate e non: i genitori non possono « contrarre [...] locazioni ultranovennali» (art. 320,

LE PARTI. 3.6.1 comune trae origine dal diritto 3.3.10.1 Cio` che ciascun compartecipe ha di concorrere all’am- ministrazione della cosa stessa (art. 1105conta evidenziare, 1o co.in argomento, c.c.), ma incontra il suo limite nell’obbligo di rispettare la volontae` della maggioranzache, con riguardo alle societa` commer- ciali, non trova applicazione la conseguenza medesima nozione di straordinaria amministrazione per il resto accolta dall’ordinamento. La distinzione tra atti di ordinaria e straordi- naria amministrazione prevista dal codice civile in relazione ai beni degli incapaci, dunque, non coincide con quella applicabile in tema di determinazione dei poteri attribuiti agli amministratori delle societa`, poteri che, ove questa non possa essere raggiunta, nessuno dei condomini puo` ritenersi autorizzato a proporre azioni giudiziarie di qualsiasi natura tendenti a porre in esercizio secondo il cennato potere di amministrazione (Cass. 26 febbraio 1992, n. 2363, ined.). Anche di recente e` stato ribadito che: Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, deve essere negata la legittimazione (attiva) del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti l’espressa volonta` contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio ripetuto insegna- mento della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell’art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell’ordinaria amministrazione della cosa comune (Cass. 13 gennaio 2009, n. 480, GDir, 2009, 11, 53). Occorre, quindi, interrogarsi, sui rimedi spettanti ai comproprietari dissenzienti che, in mancanza di una preventiva deliberazione, non abbiano stipulato la locazio- ne: in particolare, va scrutinata la sorte della locazione conclusa dal comproprietario non soltanto in violazione delle previste regole procedurali, ma anche in contrasto con la volonta` maggioritaria degli altri comproprietari. Secondo la Suprema Corte, il vincolo contrattuale rimarrebbe del tutto indenne, ed i comproprietari maggioritari non potrebbero in alcun modo agire nei confronti del conduttore facendo valere il proprio diritto dominicale sulla cosa locata: La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli artt. 1105 e 1108 c.c. – attraverso la stipula di una locazione ultranovennale senza il consenso degli altri comproprietari –, senza che agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la completa disponibilita` della cosa, possa competere azione di ▇▇▇▇▇ (▇., ▇. ▇▇▇▇., e tantomeno di revindica, nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino-locatore, ove la sua attivita` risulti pregiudizievole agli interessi della comunione (Cass. 9 novembre 1982, n. 5890, ined.). La pronuncia non e` isolata. Essa e` stata infatti ribadita nel caso di una locazione, stipulata da un comproprietario per un quarto, alla quale i rimanenti comproprietari si erano opposti, giungendo alla stipulazione di un nuovo contratto con il medesimo conduttore: il quale, con il riconoscimento della validita` ed efficacia del primo contratto, si e` visto condannare al risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. nei confronti del primo locatore (▇▇▇▇. 26 ▇ maggio 19921995, n. 62924856, inedVN, 1996, 941; Cass. 18 giugno 1987, n. 5353, Soc, 1987, 920; DF, 1987, II, 587), vanno identificati con riferimento all’oggetto sociale e non alla mera rilevanza economica dell’atto: La distinzione tra atti di ordinaria e straordinaria amministrazione prevista dal codice civile in relazione ai beni degli incapaci (artt. 320, 374 e 394 c.c.). La situazione muta, pero) non coincide con quella applicabile in tema di determinazione dei poteri attribuiti agli amministratori delle societa`, i quali vanno individuati con riferimento agli atti che rientrano nel- l’« oggetto sociale» – qualunque sia la loro rilevanza economica e natura giuridica –, pur se la maggioranza abbia esternato il proprio dissenso, rendendolo noto al comproprietario che intende locare ed eventualmente anche 3.6.2 LA LOCAZIONE all’aspirante conduttore. In tal caso la locazione e` invalida, ed eccedano i contraenti possono essere chiamati a rispondere dei danni: In tema di comunione, qualora la maggioranza dei comunisti – appresa l’intenzione limiti della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comune, ovvero l’avvenuta stipulazione del contratto – si opponga, rispettivamente, alla conclusione del contratto o all’esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilita` di pretendere quella conclusione o esecuzionecosiddetta ordinaria amministrazione, con la conseguenza conse- guenza che, salvo le limitazioni specificamente previste nello statuto sociale, devono ritenersi rientranti nella competenza dell’amministratore tutti gli atti che il contrattoineriscono alla gestione della societa` ed eccedenti i suoi poteri, stipulato nonostante tale consapevolezzainvece, e` invalido per carenza quelli di potere, disposizione o di valida volonta`alienazione, della parte concedente suscettibili di disporre per l’intero. Inoltre, modificare la comunicazione del detto dissenso non solo alla minoranza, ma anche al terzo conduttore (o affittuario), determina la consapevolezza, in quest’ultimo, della mancanza di legittimazione alla stipula dell’atto da parte della minoranza struttura dell’ente e, quindi, il concorso, in malafede, nel- l’abuso del diritto nell’amministrazione del bene comune percio` esorbitanti (e cio` costituisce fatto illecito generatore del danno di cui e`, pertanto, corresponsabile in solido il condut- tore contrastanti con) l’oggetto sociale (o affittuario) che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto (▇▇▇▇Cass. 4 giugno 200812 marzo 1994, n. 147592430 DF, MGC1994, 2008II, 61054; FI, 864)1995, I, 1305; GI, 1995, I, 1, 270; Sicche´, qualora vengano in questione limitazioni all’ordinaria amministrazione del potere degli amministratori di societa` commerciali, occorre fare riferimento alla nozione ora menzionata e non a quella desumibile dalla dicotomia conservazione- disposizione del patrimonio amministrato.

LE PARTI. 3.6.1 comune trae origine dal diritto che ciascun compartecipe ha 3.4.1.1 Chiunque abbia la disponibilita` di concorrere all’am- ministrazione della fatto di una cosa stessa in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico (art. 1105esclusi percio` il ladro, 1o co.il ricettatore, c.c.), ma incontra il suo limite nell’obbligo l’usurpatore di rispettare la volonta` della maggioranza, con la conseguenza che, ove questa non possa essere raggiunta, nessuno dei condomini immobili eccetera) puo` ritenersi autorizzato a proporre azioni giudiziarie di qualsiasi natura tendenti a porre validamente concederla in esercizio il cennato potere di amministrazione locazione, in comodato o costi- tuirvi altro rapporto obbligatorio (Cass. 26 febbraio 199217 gennaio 1997, n. 2363470, ined.RLC, 1997, 55). Anche Sembra infatti richiedersi, qui, un qualche elemento ulteriore, oltre alla disponibilita` materiale del bene: una sorta di recente legittimazione negoziale, e` stato ribadito che: Con che nozione discussa e, con specifico riguardo alle domande di risoluzione del al contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, deve essere negata la legittimazione (attiva) del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti l’espressa volonta` contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell’art. 1105 c.c.), considerato chelocazione, in detta situazionenetta prevalenza respinta (Mira- belli 1972, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri58 e 182; ▇▇▇▇▇ 1972, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell’ordinaria amministrazione della cosa comune (Cass. 13 gennaio 2009, n. 480, GDir, 2009, 11, 53). Occorre, quindi, interrogarsi, sui rimedi spettanti ai comproprietari dissenzienti che, in mancanza di una preventiva deliberazione, non abbiano stipulato la locazio- ne: in particolare, va scrutinata la sorte della locazione conclusa dal comproprietario non soltanto in violazione delle previste regole procedurali, ma anche in contrasto con la volonta` maggioritaria degli altri comproprietari. Secondo la Suprema Corte, il vincolo contrattuale rimarrebbe del tutto indenne, ed i comproprietari maggioritari non potrebbero in alcun modo agire nei confronti del conduttore facendo valere il proprio diritto dominicale sulla cosa locata: La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli artt. 1105 e 1108 c.c. – attraverso la stipula di una locazione ultranovennale senza il consenso degli altri comproprietari –, senza che agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la completa disponibilita` della cosa, possa competere azione di 177 ss.; ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ e ▇▇▇▇▇▇▇ 1986, 37). Il divario con l’opinione tradizionale appare ancor piu` marcato in questa diversa massima: Sebbene il contratto di locazione abbia natura personale e tantomeno di revindicaprescinda dall’esistenza e titolarita`, nei confronti del conduttore, salvo il diritto in capo al risarcimento dei danni verso il condomino-locatore, ove di un diritto reale sulla cosa, essendo sufficiente che egli ne abbia la sua attivitadisponibilita`, e` risulti pregiudizievole agli interessi della comunione tuttavia necessario che tale disponibilita` abbia avuto genesi in un rapporto (o titolo) giuridico che comprenda il potere di trasferirne al conduttore la detenzione o il godimento (Cass. 9 11 novembre 1994, n. 9491, RLC, 1996, 71). Anche qui sembrerebbe apparentemente emergere ancor piu` netto il tema della legittimazione negoziale connesso ad un meccanismo di derivazione costitutiva: il locatore non potrebbe trasferire il godimento della cosa se non in forza della titolarita` di un diritto sulla cosa, reale o obbligatorio, che comprenda la facolta` di locare. Una impostazione, cioe`, del tutto difforme tanto dall’orientamento prevalente della dot- trina, quanto dalla abituale soluzione della giurisprudenza. Continuando a cercare all’indietro nel tempo si rinviene il principio sul quale appare alla lettera modellata la massima per prima menzionata tra quelle « eccentriche» (Cass. 13 luglio 1984, n. 4119, MGC, 1984). E, ancora apparentemente, la deviazione dell’indirizzo giu- risprudenziale precedentemente esposto sembra ripetuto in un precedente arresto, con la conseguente precisazione che: Non puo` assumere la qualita` di locatore colui che abbia soltanto la disponibilita` di fatto della cosa stessa (Cass. 25 agosto 1982, n. 58904714, ined.ALC, 1982, 652; AC, 1983, 271). La pronuncia Procedendo ancora a ritroso nell’indagine sui repertori, molte altre sono le massime pressappoco dello stesso stampo (Cass. 17 luglio 1973, n. 2093, RFI, 1973, Loca- zione, n. 21; Cass. 20 dicembre 1972, n. 3645, RFI, 1972, Locazione, n. 15; Cass. 26 giugno 1972, n. 2165, RFI, 1972, Locazione, n. 16; Cass. 17 aprile 1970, n. 1107, RFI, 1970, Locazione, n. 13; Cass. 22 ottobre 1969, n. 3455, RFI, Locazione, n. 10; Cass. 5 febbraio 1969, n. 320, RFI, 1969, Locazione, n. 11; Cass. 13 maggio 1968, n. 1508, RFI, 1968, Locazione, n. 12; Cass. 30 gennaio 1968, n. 306, RFI, 1968, Locazione, n. 10; Cass. 8 febbraio 1964, n. 297, RFI, 1964, Locazione, n. 29; Cass. 6 dicembre 1963, n. 3098, RFI, 1963, Locazione, n. 33; Cass. 14 settembre 1963, n. 2614, MFI, 1963, n. 2614; Cass. 6 novembre 1961, n. 2569, RFI, 1961, Locazione, n. 29; Cass. 1o giugno 1953, n. 1665, RFI, 1953, Locazione, n. 76). Ebbene, a ben guardare, il contrasto sembra da attribuire essenzialmente ad un 3.4.1.1 LA LOCAZIONE equivoco, che discende dalle modalita` di formulazione delle massime, le quali so- vente non e` isolata. Essa e` stata infatti ribadita nel caso riflettono gli estremi delle controversie cui attengono: tanto che la dottrina ha ricondotto l’esteriore incoerenza tra il primo gruppo di una locazionepronunce « ortodosse» e le altre « eterodosse» al fenomeno delle cosiddette massime « mentitorie», stipulata le quali tradiscono il contenuto effettivo delle decisioni da un comproprietario per un quarto, alla quale i rimanenti comproprietari si erano opposti, giungendo alla stipulazione di un nuovo contratto con il medesimo conduttore: il quale, con il riconoscimento della validita` ed efficacia del primo contratto, si e` visto condannare al risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. nei confronti del primo locatore cui sono estratte (▇▇▇▇▇▇▇▇▇ e ▇▇▇▇▇▇▇▇ 2001, 79). 26 maggio 1992Per sincerarsi dell’esattezza del rilievo sara` sufficiente esaminare le piu` recenti massime « eterodosse». In effetti, la prima (Cass. 17 gennaio 1997, n. 6292470, ined.RLC, 1997, 55) non ha nulla a che vedere con il principio secondo cui chiunque abbia la disponibilita` materiale della cosa puo` legittimamente stipulare il contratto di locazione: in quel caso il conduttore, subita l’intimazione di sfratto per finita locazione da parte dell’acqui- rente della cosa locata, aveva tra l’altro eccepito il difetto di legittimazione ad causam dell’intimante in ragione della nullita` dell’atto d’acquisto. Giunta la controversia in sede di legittimita`, la Suprema Corte ha doppiamente errato: da un lato per aver richiamato un precedente non pertinente, Cass. 13 luglio 1984, n. 4119, MGC, 1984, reso in tema di comodato; dall’altro lato, e ▇▇▇` gravemente, per non essersi avveduta che il conduttore convenuto per il rilascio dall’acquirente dell’immobile locato puo` validamente opporgli le eccezioni concernenti la validita` del titolo di acquisto, che costituisce il fatto costitutivo dell’assunzione della qualita` di locatore (Cass. 13 giugno 1994, n. 5724, VN, 1994, I, 1356). La situazione mutaseconda delle massime « mentitorie» (Cass. 11 novembre 1994, n. 9491, RLC, 1996, 71) tradisce anch’essa il senso della decisione, in questo caso pero`` condivisi- bile. La controversia, se infatti, verteva non gia` tra le parti del contratto di locazione, bens`ı tra il proprietario della cosa, in tesi detenuta senza titolo, ed il detentore, il quale assumeva di detenere cum titulo in forza di un contratto di locazione stipulato con un terzo: ma questo terzo – ha osservato la maggioranza abbia esternato Suprema Corte – non aveva, quale appaltatore, il proprio dissensopotere di concedere la cosa in locazione. Cio` che veniva in discussione, rendendolo noto dunque, nel caso esaminato, non era il rapporto locatore-conduttore, bens`ı l’oppo- nibilita` di quel rapporto al comproprietario proprietario. ▇▇ appare del tutto ovvio che intende locare il conduttore non potesse opporre al proprietario un rapporto di locazione stipulato con un soggetto, l’appaltatore, privo del potere di locare. La terza massima (Cass. 13 luglio 1984, n. 4119, MGC, 1984) e` stata resa, come accennato, in tema di comodato, e non sembra possa essere assunta a modello, tenuto conto dell’ontologica differenza tra la locazione, contratto consensuale, ed eventualmente anche 3.6.2 LA LOCAZIONE all’aspirante conduttoreil comodato, contratto reale. In tal La quarta massima (Cass. 25 agosto 1982, n. 4714, ALC, 1982, 652; AC, 1983, 271) offre ancora un caso in tema di opponibilita` al proprietario di un contratto stipulato inter alios : i proprietari di un immobile lamentavano l’abusiva occupazione del medesimo, mentre il detentore assumeva di averlo avuto in locazione da un soggetto terzo cui, secondo quanto accertato, non spettava il potere di concederlo in locazione. Anche in questo caso il reale senso della decisione e` che la locazione stipulata da un non legittimato non e` invalidaopponibile al legittimato: si tratta di un precetto ovvio, ed i contraenti possono essere chiamati a rispondere dei danni: In tema giacche´ mai l’usurpatore di comunioneuna cosa, qualora la maggioranza dei comunisti – appresa l’intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere che poi viene data in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comuneCAPITOLO III - LE PARTI 3.4.1.2 locazione, ovvero l’avvenuta stipulazione del contratto – si oppongapuo` impegnare il vero proprietario, rispettivamente, alla conclusione del contratto o all’esecuzione del rapporto locativo, rimasto estraneo al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilitacontratto. Ma cio` di pretendere quella conclusione o esecuzione, con la conseguenza non significa che il contratto, contratto di locazione stipulato nonostante tale consapevolezza, e` invalido per carenza di potere, o di valida volonta`, della parte concedente di disporre per l’intero. Inoltre, la comunicazione del detto dissenso dall’usurpatore non solo alla minoranza, ma anche al terzo sia piena- mente valido ed efficace nei rapporti tra lo stesso usurpatore ed il conduttore (o affittuario), determina la consapevolezza, in quest’ultimo, della mancanza di legittimazione alla stipula dell’atto da parte della minoranza e, quindi, il concorso, in malafede, nel- l’abuso del diritto nell’amministrazione del bene comune e cio` costituisce fatto illecito generatore del danno di cui e`, pertanto, corresponsabile in solido il condut- tore (o affittuario) che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto (▇▇▇▇▇▇▇▇▇ e ▇▇▇▇▇▇▇▇ 2001, 80). 4 giugno 2008Insomma, n. 14759pare doversi escludere che, MGCaccanto all’indirizzo tradizionale secondo cui chiunque abbia la disponibilita` materiale della cosa puo` legittimamente stipulare il contratto di locazione, 2008vi sia un contrastante – e consapevole – indirizzo che esclude dal novero dei potenziali locatori coloro i quali abbiano la disponibilita` materiale della cosa ma manchino di un titolo che li legittimi a trasmetterne il godimento. Viceversa, 6emerge il punto decisivo cui si accennava nell’introdurre l’esame della locazione di cosa altrui: cioe` che, 864certa la validita` ed efficacia inter partes del con- tratto, cio` che viene in discorso e` l’opponibilita` di quella locazione al dominus : Tutte le questioni che si agitano, dunque, in relazione alla validita` della locazione stipulata da locatore non legittimato [...] a null’altro si riducono che a problemi di opponibilita` della locazione al terzo titolare di posizione preminente e di deficienza di attuazione del contratto (Mirabelli 1972, 278). Si puo` allora concludere che, se e` vero che la locazione stipulata da un non legitti- mato non puo` incidere nella sfera giuridica del legittimato, e` altrettanto vero che tale locazione, nei rapporti tra il locatore ed il conduttore, e` ▇▇▇▇’altro valida ed efficace. 3.4.1.2. Corollari giurisprudenziali in tema di locazione di cosa altrui

LE PARTI. 3.6.1 comune trae origine 3.3.8 ultranovennali, dal diritto momento che ciascun compartecipe ha l’art. 35 l. fall., nell’interpretazione affermatasi, appare da riferire alla generalita` degli atti di concorrere all’am- ministrazione amministrazione straordinaria, idonei, cioe` a recare pregiudizio alla consistenza patrimoniale della cosa stessa massa: quale e` da consi- derare, appunto, la locazione eccedente il novennio (v., ad esempio, per la sottra- zione all’autorizzazione ex art. 110535 l. fall. della scelta del curatore tra l’esecuzione e lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita, 1o co.in quanto atto di ammini- strazione ordinaria, c.cCass., Sez. U., 14 aprile 1999, n. 239, AC, 1999, 698; GC, 1999, I, 1572; CorG, 1999, 1107; F, 1999, 1247; DF, 1999, II, 678; Cass. 27 luglio 1993, n. 8394, F, 1994, 134). Sicche´, ma incontra il suo limite nell’obbligo la stipulazione della locazione ultranovennale da parte del curatore fallimen- tare e` da ritenere assoggettata all’autorizzazione prevista dal citato art. 35 l. fall., quale atto di rispettare la volonta` della maggioranza, con la conseguenza che, ove questa non possa essere raggiunta, nessuno dei condomini puo` ritenersi autorizzato a proporre azioni giudiziarie di qualsiasi natura tendenti a porre in esercizio il cennato potere di straordinaria amministrazione (Cass. 26 febbraio 1992cos`ı, n. 2363del resto, ined.). Anche di recente e▇▇▇` stato ribadito che: Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, deve essere negata la legittimazione (attiva) del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti l’espressa volonta` contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell’art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell’ordinaria amministrazione della cosa comune (Cass. 13 gennaio 2009, n. 480, GDir, 2009, 11, 53). Occorre, quindi, interrogarsi, sui rimedi spettanti ai comproprietari dissenzienti che, in mancanza di una preventiva deliberazione, non abbiano stipulato la locazio- ne: in particolare, va scrutinata la sorte della locazione conclusa dal comproprietario non soltanto in violazione delle previste regole procedurali, ma anche in contrasto con la volonta` maggioritaria degli altri comproprietari. Secondo la Suprema Corte, il vincolo contrattuale rimarrebbe del tutto indenne, ed i comproprietari maggioritari non potrebbero in alcun modo agire nei confronti del conduttore facendo valere il proprio diritto dominicale sulla cosa locata: La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli artt. 1105 e 1108 c.c. – attraverso la stipula di una locazione ultranovennale senza il consenso degli altri comproprietari –, senza che agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la completa disponibilita` della cosa, possa competere azione di ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ 1947, e tantomeno 212). In tal senso, nella contermine ipotesi dell’affitto (sulla quale v. pure Trib. Modica 1o luglio 1982, GC, 1983, I, 1848), e` stato percio` affermato che: Il contratto d’affitto di revindicaun fondo rustico stipulato dal curatore senza la preventiva autorizzazione del giudice delegato (nella specie, nei confronti del conduttoretrattandosi di contratto avente una durata minima di quindici anni ex art. 17 l. 11 febbraio 1971, salvo n. 11, il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino-locatore, ove negozio posto in essere dal curatore eccedeva la sua attivitanormale onerosita`) e` risulti pregiudizievole agli interessi della comunione annullabile (Cass. 9 novembre 12 ottobre 1981, n. 5334, GI, 1982, n. 5890I, ined.1, 652; DF, 1982, II, 33; F, 1982, 66). La pronuncia Con l’ulteriore conseguenza che la mancanza dell’autorizzazione importa – non gia` la nullita` del negozio ma – l’annullabilita` dell’atto, la quale puo` essere fatta vale- re unicamente dall’amministrazione fallimentare, ai sensi dell’art. 1441 c.c., dal momento che la norma e` isolata. Essa e` stata infatti ribadita nel caso di una locazione, stipulata da un comproprietario per un quarto, alla quale i rimanenti comproprietari si erano opposti, giungendo alla stipulazione di un nuovo contratto con il medesimo conduttore: il quale, con il riconoscimento della validita` ed efficacia posta a tutela del primo contratto, si e` visto condannare al risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. nei confronti del primo locatore suo interesse (▇▇▇▇. 26 maggio 199212 ottobre 1981, n. 62925334, ined.GI, 1982, I, 1, 652; DF, 1982, II, 33; F, 1982, 66). La situazione muta, pero`, se la maggioranza abbia esternato il proprio dissenso, rendendolo noto al comproprietario che intende locare ed eventualmente anche 3.6.2 LA LOCAZIONE all’aspirante conduttore. In tal caso la locazione e` invalida, ed i contraenti possono essere chiamati a rispondere dei danni: In tema di comunioneViceversa, qualora la maggioranza dei comunisti – appresa l’intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comune, ovvero l’avvenuta il curatore fallimentare non partecipi alla stipulazione del con- tratto di locazione ultranovennale, ma vi subentri in applicazione dell’art. 80 l. fall., cio` non esclude l’esperimento dell’azione revocatoria fallimentare: La circostanza che il curatore subentri nel rapporto di locazione ultranovennale stipulato dal fallito in epoca antecedente la dichiarazione di fallimento, non esclude che, ove ne ricorrano le condizioni, il contratto – si oppongapossa essere revocato, rispettivamenteai sensi dell’art. 67 l. fall., alla conclusione del contratto o all’esecuzione del rapporto locativo, al atteso che l’esercizio dell’azione revocatoria vede il curatore intervenire come terzo, cui venga comunicato tale dissensoper elidere il pregiudizio recato al patrimonio del fallito da atti da questi compiuti entro l’anno dalla dichiarazione di fallimento (Cass. 4 maggio 1996, resta preclusa la possibilita` di pretendere quella conclusione o esecuzionen. 4143, con la conseguenza che il contrattoF, stipulato nonostante tale consapevolezza1997, e` invalido per carenza di potere, o di valida volonta`, della parte concedente di disporre per l’intero26). Inoltre, la comunicazione del detto dissenso non solo alla minoranza, ma anche al terzo conduttore (o affittuario), determina la consapevolezza, in quest’ultimo, della mancanza di legittimazione alla stipula dell’atto da parte della minoranza e, quindiInfatti, il concorso, contratto di locazione ultranovennale configura un atto di straordinaria amministrazione idoneo di per se´ ad alterare in malafede, nel- l’abuso del diritto nell’amministrazione del bene comune senso peggiorativo la garanzia pa- trimoniale offerta dal locatore ai creditori e cio` costituisce fatto illecito generatore del danno di cui e`, pertanto, corresponsabile in solido il condut- tore (o affittuario) che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto (▇▇▇▇. 4 giugno 2008, n. 14759, MGC, 2008, 6, 864)pertanto soggetto all’azione revocatoria.

LE PARTI. 3.6.1 comune trae origine dal diritto 3.3.3 diniego di rinnovazione o in mancanza dell’esercizio in concreto di tale facolta`. La limitazione di detti motivi non impedisce di considerare del tutto eventuale la rinnovazione del contratto e quindi esclude quella unicita` di durata ultranovennale che ciascun compartecipe ha e` il presupposto per la prescrizione della forma scritta a pena di concorrere all’am- ministrazione della cosa stessa (art. 1105, 1o co., c.c.), ma incontra il suo limite nell’obbligo di rispettare la volontanullita` della maggioranza, con la conseguenza che, ove questa non possa essere raggiunta, nessuno dei condomini puo` ritenersi autorizzato a proporre azioni giudiziarie di qualsiasi natura tendenti a porre in esercizio il cennato potere di amministrazione (Cass. 26 febbraio 19922 giugno 1993, n. 23636130, ined.ALC, 1994, 69; FI, 1994, I, 764; VN, 1994, 231). Anche di recente Lo stesso principio espresso dalla ricordata pronuncia – cui ▇▇▇▇ ▇▇▇▇. 14 maggio 1997, n. 4258, GC, 1998, I, 2001; FI, 1997, I, 1748; ALC, 1997, 620 – e` stato ribadito che: Con ripetuto con riguardo alle domande di risoluzione del al contratto di locazione e alberghiera. Anche in tal caso e` stato posto in rilievo che la durata ultranovennale e` solo eventuale: Dalla normativa di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, deve essere negata la legittimazione (attiva) del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti l’espressa volonta` contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell’art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell’ordinaria amministrazione della cosa comune (Cass. 13 gennaio 2009, n. 480, GDir, 2009, 11, 53). Occorre, quindi, interrogarsi, sui rimedi spettanti ai comproprietari dissenzienti che, in mancanza di una preventiva deliberazione, non abbiano stipulato la locazio- ne: in particolare, va scrutinata la sorte della locazione conclusa dal comproprietario non soltanto in violazione delle previste regole procedurali, ma anche in contrasto con la volonta` maggioritaria degli altri comproprietari. Secondo la Suprema Corte, il vincolo contrattuale rimarrebbe del tutto indenne, ed i comproprietari maggioritari non potrebbero in alcun modo agire nei confronti del conduttore facendo valere il proprio diritto dominicale sulla cosa locata: La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli cui agli artt. 1105 27 e 1108 c.csegg. – attraverso legge n. 392 del 1978 non e` dato desumere che la stipula locazione di un immobile adibito ad uso alberghiero abbia sempre e comunque una locazione durata superiore a nove anni, posto che la durata ultranovennale senza il consenso degli altri comproprietari –del rapporto e` soltanto eventuale, senza che agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la completa disponibilita` della cosa, possa competere azione attuandosi solo in assenza delle ipotesi di ▇▇▇▇▇▇▇▇, e tantomeno di revindica, nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino-locatore, ove la sua attivita` risulti pregiudizievole agli interessi della comunione ▇ dalla stessa legge specificamente contemplate (Cass. 9 27 novembre 19821993, n. 589011771, ined.ALC, 1994, 307). La pronuncia non eSuprema Corte – in una decisione gia` isolata. Essa e` stata infatti ribadita nel caso ricordata al paragrafo precedente – ha poi confermato il responso di una locazionecorte di merito che, stipulata da negando alla locazione natura di atto eccedente l’ordinaria amministrazione, aveva ritenuto pienamente valida la stessa, in quanto conclusa dagli amministratori di una comunione muniti di poteri di ordinaria amministrazione. Cio` perche´ un comproprietario per simile contratto configura un quartoatto di straordinaria amministrazione, alla quale i rimanenti comproprietari si erano opposti, giungendo alla stipulazione di un nuovo contratto con il medesimo conduttore: il quale, con il riconoscimento della validita` ed efficacia del primo contratto, si e` visto condannare al risarcimento del danno ex art. 1591 1572 c.c., al pari di quello ultranovennale, solo se raggiunga tale durata per effetto della preventiva rinuncia del locatore alla facolta` di diniego della rinnovazione del rapporto di cui all’art. nei confronti del primo locatore 28 l. eq. can. (▇▇▇▇Cass. 26 maggio 199229 ottobre 1993, n. 629210779, ined.). La situazione mutaFI, pero`1994, se la maggioranza abbia esternato il proprio dissensoI, rendendolo noto al comproprietario che intende locare ed eventualmente anche 3.6.2 LA LOCAZIONE all’aspirante conduttore. In tal caso la locazione e` invalida764; ALC, ed i contraenti possono essere chiamati a rispondere dei danni: In tema di comunione1994, qualora la maggioranza dei comunisti – appresa l’intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comune, ovvero l’avvenuta stipulazione del contratto – si opponga, rispettivamente, alla conclusione del contratto o all’esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilita` di pretendere quella conclusione o esecuzione, con la conseguenza che il contratto, stipulato nonostante tale consapevolezza, e` invalido per carenza di potere, o di valida volonta`, della parte concedente di disporre per l’intero. Inoltre, la comunicazione del detto dissenso non solo alla minoranza, ma anche al terzo conduttore (o affittuario), determina la consapevolezza, in quest’ultimo, della mancanza di legittimazione alla stipula dell’atto da parte della minoranza e, quindi, il concorso, in malafede, nel- l’abuso del diritto nell’amministrazione del bene comune e cio` costituisce fatto illecito generatore del danno di cui e`, pertanto, corresponsabile in solido il condut- tore (o affittuario) che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto (▇▇▇▇. 4 giugno 2008, n. 14759, MGC, 2008, 6, 86469). 3.3.3. Locazione ultranovennale stipulata dal conduttore quale atto di straordinaria amministrazione

LE PARTI. 3.6.1 comune trae origine dal diritto che ciascun compartecipe 3.3.4 travolga il contratto medesimo nella sua interezza ovvero soltanto con riguardo alla durata, ricondotta nei limiti del novennio, cos`ı come – e` stato osservato da alcuni – la locazione ultratrentennale « e` ridotta al termine suddetto», ai sensi dell’art. 1573, 2o co., c.c. L’opinione prevalente – va detto – e` senz’altro nel senso dell’annullabilita` dell’intero contratto e non della sola « eccedenza». Non sembra lasciare spazio a repliche l’au- torevole opinione di chi ha ritenuto del tutto ingiustificata la tesi [...] secondo cui la locazione ultranovennale stipulata senza l’osservanza delle limitazioni e delle formalita` prescritte dalla legge per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione sarebbero non annullabili, ma riducibili al novennio. L’analogia con la riduzione al trentennio delle locazioni ultratrentennali [...] non sussiste, in quanto questa consiste in una limitazione all’autonomia, mentre l’annullabilita` tutela un interesse del soggetto (Mirabelli 1972, 186). Non dissimile il punto di concorrere all’am- ministrazione della cosa stessa (artvista secondo cui le locazione ultranovennali, al pari dei pagamenti anticipati ultrannuali di cui all’art. 11051572, 1o 2o co., c.c.), ma incontra sono annullabili in toto e non si riducono al novennio, in difetto di una norma espressa che limiti l’annullabilita` alla sola durata eccedente il suo limite nell’obbligo di rispettare novennio, o al solo pagamento anticipato oltre l’anno. Infatti, la volontanorma dell’art. 1573, che commina la nullita` della maggioranza, con la conseguenza che, ove questa non possa essere raggiunta, nessuno dei condomini puo` ritenersi autorizzato a proporre azioni giudiziarie di qualsiasi natura tendenti a porre in esercizio il cennato potere di amministrazione parziale (Cassart. 26 febbraio 1992, n. 2363, ined.). Anche di recente e` stato ribadito che: Con riguardo alle domande di risoluzione 1419) del contratto di locazione e di condanna del conduttore ultratrentennale, ha carattere eccezionale rispetto al pagamento dei canoni, deve essere negata la legittimazione (attiva) del comproprietario del bene locato pro parte dimidia, ove risulti l’espressa volonta` contraria degli altri comproprietari (e sempre principio che il conflittovizio colpisce il contratto della sua interezza (▇▇▇▇▇ 1972, 176). Altri ancora, oltre a ribadire l’inapplicabilita` in via analogica del congegno previsto dall’art. 1573 c.c., per mancanza del requisito dell’eadem ratio, hanno aggiunto che non superabile con varrebbe invocare la massima utile per inutile non vitiatur senza dimenticare l’importanza che ha nella locazione il criterio della maggioranza economicatermine, non venga composto in sede giudizialeil quale serve, di regola, a norma dell’artstabilire il corrispettivo. 1105 c.c.), considerato che, Non e` possibile scindere in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con due il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto che fu necessariamente unico e non potra` esercitarsi l’azione di nullita` se non per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell’ordinaria amministrazione della cosa comune l’intero (Cass. 13 gennaio 2009, n. 480, GDir, 2009, 11, 53). Occorre, quindi, interrogarsi, sui rimedi spettanti ai comproprietari dissenzienti che, in mancanza di una preventiva deliberazione, non abbiano stipulato la locazio- ne: in particolare, va scrutinata la sorte della locazione conclusa dal comproprietario non soltanto in violazione delle previste regole procedurali, ma anche in contrasto con la volonta` maggioritaria degli altri comproprietari. Secondo la Suprema Corte, il vincolo contrattuale rimarrebbe del tutto indenne, ed i comproprietari maggioritari non potrebbero in alcun modo agire nei confronti del conduttore facendo valere il proprio diritto dominicale sulla cosa locata: La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli artt. 1105 e 1108 c.c. – attraverso la stipula di una locazione ultranovennale senza il consenso degli altri comproprietari –, senza che agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la completa disponibilita` della cosa, possa competere azione di ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ 1947, e tantomeno di revindica, nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino-locatore, ove la sua attivita` risulti pregiudizievole agli interessi della comunione (Cass. 9 novembre 1982, n. 5890, ined.233). La pronuncia non L’osservazione che precede sposta dunque l’attenzione dalla ristretta questione di applicabilita` per analogia dell’art. 1573 c.c. – che, per la verita`, quale limite imposto all’autonomia dei privati, sembra evidentemente insuscettibile di applicazione ana- logica al caso della locazione ultranovennale stipulata in difformita` dal paradigma legale – a quella piu` generale di applicabilita` al caso in discussione del principio di conservazione del negozio giuridico, di cui e` isolataespressione, oltre all’art. Essa 1419 c.c., in tema di nullita` parziale, il successivo art. 1424 c.c., che disciplina la conversione del contratto nullo. Ed invero, non sembra individuabile alcun ostacolo di rilievo con- cettuale all’applicazione delle due menzionate norme al contratto di locazione, men- tre altra cosa e` stata infatti ribadita verificare, quanto all’art. 1419 c.c., se il segmento della pattuizione attinente alla durata eccedente il novennio possa essere isolato dal contesto dell’ac- cordo considerato nel caso di una locazione, stipulata da un comproprietario per un quarto, alla quale i rimanenti comproprietari si erano opposti, giungendo alla stipulazione di un nuovo contratto con il medesimo conduttore: il quale, con il riconoscimento della validita` ed efficacia del primo contratto, suo complesso. Sicche´ si e` visto condannare al risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. nei confronti del primo locatore (▇▇▇▇. 26 maggio 1992, n. 6292, ined.). La situazione muta, pero`, se la maggioranza abbia esternato il proprio dissenso, rendendolo noto al comproprietario che intende locare ed eventualmente anche 3.6.2 LA LOCAZIONE all’aspirante conduttore. In tal caso la locazione e` invalida, ed i contraenti possono essere chiamati a rispondere dei danni: In tema di comunione, qualora la maggioranza dei comunisti – appresa l’intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comune, ovvero l’avvenuta stipulazione del contratto – si opponga, rispettivamente, alla conclusione del contratto o all’esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilitapiu` di pretendere quella conclusione o esecuzione, con la conseguenza che il contratto, stipulato nonostante tale consapevolezza, e` invalido per carenza di potere, o di valida volonta`, della parte concedente di disporre per l’intero. Inoltre, la comunicazione del detto dissenso non solo alla minoranza, ma anche al terzo conduttore (o affittuario), determina la consapevolezza, in quest’ultimo, della mancanza di legittimazione alla stipula dell’atto da parte della minoranza e, quindi, il concorso, in malafede, nel- l’abuso del diritto nell’amministrazione del bene comune e cio` costituisce fatto illecito generatore del danno di cui e`, pertanto, corresponsabile in solido il condut- tore (o affittuario) che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto (▇▇▇▇. 4 giugno 2008, n. 14759, MGC, 2008, 6, 864).recente sottolineato che: