Common use of Mietvertrag Clause in Contracts

Mietvertrag. Ein Mietvertrag regelt die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen ein Entgelt. Der Vermieter wird durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dafür muss der Mieter dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zah- len. Als Mietsachen kommen Wohn- und Geschäftsräume sowie sonstige bewegliche Sachen (z. B. Kfz) in Betracht. Unbefristete Mietverträge können generell mündlich geschlossen werden. Der Vertrag ist dann zustande gekommen, wenn sich Vermieter und ▇▇▇▇▇▇ über die Art des Mietobjekts, die zu zahlenden Miete und den Zweck der Nutzung der Mietsache einig geworden sind. Mietverträge mit einer Vertragsdauer von über einem Jahr sind schriftlich zu vereinbaren. ▇▇▇▇▇▇ und Vermieter ▇▇▇- ▇▇▇ aus dem Vertrag erkennbar sein und den Vertrag auch persönlich unterschreiben. Der Bundesfinanzhof wird zudem klären, ob der bei einem Mietvertrag zwischen Eltern und Tochter aufgenommene handschriftliche Zusatz „vorbehaltlich der Anerkennung durchs Finanzamt” hinsichtlich der vereinbarten Miethöhe dazu führt, dass der Mietvertrag nicht anzuerkennen sein wird. Das Mietverhältnis wird steuerlich u. U. auch dann nicht anerkannt, wenn sich der Mieter die vereinbarte Miete wirtschaftlich eigentlich nicht leisten kann. Hier unterstellt das Finanzamt, dass gezahlte Mieten an den Mieter bar zu- rückfließen. Auch die Betriebskosten sollten korrekt und zeitnah abge- rechnet und etwaige Nachzahlungen fristgerecht geleistet werden. Mietrechtlich muss ein Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss er dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungs- zeitraums vorlegen. Anderenfalls verliert der Vermieter den Anspruch auf eine etwaige Nachzahlung. Das Finanzamt wird nur ausnahmsweise bei einmaliger Verspä- tung der Betriebskostenabrechnung die Verluste aus Ver- mietung und Verpachtung anerkennen. Zu Beweiszwecken ist es immer sinnvoll, Mietverträge mit nahen Angehörigen schriftlich zu vereinbaren. Hilfreich sind dabei im Handel erhältliche Musterverträge. Die Vertrags- freiheit der Parteien wird hier grundsätzlich nicht vom Fis- kus beschränkt, wenn zumindest eine entgeltliche Überlas- sung des Mietobjekts stattfindet, d. h. die Mietsache und die Höhe der Miete eindeutig und klar festgelegt wurden. Die Höhe der vereinbarten Miete beeinflusst das Maß der abzugsfähigen Werbungskosten beim Vermieter im Rah- men seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es kommt dabei vor allem auf die sog. Einkünfteerzielungsab- sicht des Vermieters an: 2.1 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zu Wohnzwecken Hier ist bei der Höhe des vereinbarten Mietzinses Vor- sicht geboten: ◼ Bewohnt ein Angehöriger die Immobilie, ohne hierfür Miete zu zahlen, schließt dies einen Werbungskosten- abzug und damit einen steuersparenden Verlust aus der Vermietung aus. ◼ Darüber hinaus hat der Gesetzgeber folgende Änderun- gen zum 1. 1. 2012 umgesetzt: ◼ Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, werden Verluste aus Vermietung und Ver- pachtung regelmäßig anerkannt. Eine weitere Prüfung ob die Absicht besteht, hierbei einen Gewinn zu erzie- len, entfällt. ◼ Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten (= Schuldzinsen, Reparaturkosten, Abschreibungen etc.) sind steuerlich abziehbar. ◼ Für Zeiträume vor dem 1. 1. 2012 gilt: Bei Mieten unter 75 %, aber zu mindestens 56 % der ortsüblichen Markt- miete, prüft das Finanzamt die Einkünfteerzielungsab- sicht anhand einer Überschussprognose. Das Finanzamt stellt dabei bei unbefristeten Mietverträgen über einen Zeitraum von 30 Jahren die erzielten und die künftigen (geschätzten) Bruttomieten den bisherigen und künftigen Ausgaben (Zinsen, lineare Abschreibung, Bewirtschaf- tungskosten) gegenüber. Wegen der Unsicherheiten, de- nen eine Prognose über einen Zeitraum von 30 Jahren unterliegt, wird das Finanzamt sowohl bei den Einnah- men als auch den Ausgaben (außer der Abschreibung) einen Sicherheitszuschlag von je 10 % vornehmen. Fällt die Überschussprognose positiv aus (= Totalgewinn), sind die Werbungskosten und damit die Verluste voll ab- zugsfähig. Ist die Prognose negativ, führt dies nicht zu einem Abzugsverbot für alle Werbungskosten. Vielmehr wird die Vermietung dann in einen entgeltlichen Teil (= verbilligte Miete) und einen unentgeltlichen Teil (= Diffe- renz zur Marktmiete) aufgeteilt. Steuerlich abziehbar sind von den tatsächlichen Mieteinnahmen nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten. Für eine möblierte Wohnung muss der Vermieter einen Zu- schlag zur normalen Miete fordern. Diesen Zuschlag hat das Finanzgericht Niedersachsen auf Grundlage der An- schaffungskosten für die Möbel berechnet. Dazu verteilte das Gericht den Kaufpreis auf die Nutzungsdauer von zehn Jahren und erhöhte den Abschreibungsbetrag um einen Zinssatz von 4 %. Im Zweifel kann eine verbindliche Aus- kunft zur Miethöhe beim Finanzamt eingeholt werden. Bestehende Mietverträge, in denen zwar mehr als 56 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete verein- bart wurden, müssen schnellstmöglich angepasst werden. Dies kann einvernehmlich mit dem Mieter erfolgen; ande- renfalls müsste der Vermieter auf Erteilung der Zustim- mung zur Erhöhung der Miete klagen. 2.2 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zur betrieblichen Nutzung Ein beliebtes Modell ist, dass ein Ehepartner ein Haus kauft und es (teilweise) an den anderen, selbständigen Ehepart- ner vermietet. Dieser führt dort seinen Betrieb, sein Büro oder seine Praxis. Entspricht hier die Miete 100 % der orts- üblichen Miete, können auch 100 % der Ausgaben als Wer- bungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich anerkannt werden. Vermietet der Ehepartner dagegen z. B. nur zu 55 % der ortsüblichen Miete, werden auch nur 55 % der Werbungskosten bei der Einkünfteermittlung aus Vermietung und Verpachtung zum Abzug gebracht. Die restlichen 45 % der Ausgaben sind dann steuerlich irrelevant.

Mietvertrag. Ein Mietvertrag regelt die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen ein Entgelt. Der Vermieter wird durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dafür muss der Mieter dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zah- len. Als Mietsachen kommen Wohn- und Geschäftsräume sowie sonstige bewegliche Sachen (z. B. Kfz) in Betracht. Unbefristete Mietverträge können generell mündlich geschlossen werden. Der Vertrag ist dann zustande gekommen, wenn sich Vermieter und ▇▇▇▇▇▇ über die Art des Mietobjekts, die zu zahlenden Miete und den Zweck der Nutzung der Mietsache einig geworden sind. Mietverträge mit einer Vertragsdauer von über einem Jahr sind schriftlich zu vereinbaren. ▇▇▇▇▇▇ und Vermieter ▇▇▇- ▇▇▇ aus dem Vertrag erkennbar sein und den Vertrag auch persönlich unterschreiben. Der Bundesfinanzhof wird zudem klären, ob der bei einem Mietvertrag zwischen Eltern und Tochter aufgenommene handschriftliche Zusatz „vorbehaltlich der Anerkennung durchs Finanzamt” hinsichtlich der vereinbarten Miethöhe dazu führt, dass der Mietvertrag nicht anzuerkennen sein wird. Das Mietverhältnis wird steuerlich u. U. auch dann nicht anerkannt, wenn sich der Mieter die vereinbarte Miete wirtschaftlich eigentlich nicht leisten kann. Hier unterstellt das Finanzamt, dass gezahlte Mieten an den Mieter bar zu- rückfließen. Auch die Betriebskosten sollten korrekt und zeitnah abge- rechnet und etwaige Nachzahlungen fristgerecht geleistet werden. Mietrechtlich muss ein Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss er dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungs- zeitraums vorlegen. Anderenfalls verliert der Vermieter den Anspruch auf eine etwaige Nachzahlung. Das Finanzamt wird nur ausnahmsweise bei einmaliger Verspä- tung der Betriebskostenabrechnung die Verluste aus Ver- mietung und Verpachtung anerkennen. Zu Beweiszwecken ist es immer sinnvoll, Mietverträge mit nahen Angehörigen schriftlich zu vereinbaren. Hilfreich sind dabei im Handel erhältliche Musterverträge. Die Vertrags- freiheit der Parteien wird hier grundsätzlich nicht vom Fis- kus beschränkt, wenn zumindest eine entgeltliche Überlas- sung des Mietobjekts stattfindet, d. h. die Mietsache und die Höhe der Miete eindeutig und klar festgelegt wurden. Die Höhe der vereinbarten Miete beeinflusst das Maß der abzugsfähigen Werbungskosten beim Vermieter im Rah- men seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es kommt dabei vor allem auf die sog. Einkünfteerzielungsab- sicht des Vermieters an: 2.1 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zu Wohnzwecken Hier ist bei der Höhe des vereinbarten Mietzinses Vor- sicht Vorsicht geboten: ◼ Bewohnt ein Angehöriger die Immobilie, ohne hierfür Miete zu zahlen, schließt dies einen Werbungskosten- abzug und damit einen steuersparenden Verlust aus der Vermietung aus. ◼ Darüber hinaus hat der Gesetzgeber folgende Änderun- gen zum 1. 1. 2012 umgesetzt: ◼ Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, werden Verluste aus Vermietung und Ver- pachtung regelmäßig anerkannt. Eine weitere Prüfung ob die Absicht besteht, hierbei einen Gewinn zu erzie- len, entfällt. ◼ Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten (= Schuldzinsen, Reparaturkosten, Abschreibungen etc.) sind steuerlich abziehbar. ◼ Für Zeiträume vor dem 1. 1. 2012 gilt: Bei Mieten unter 75 %, aber zu mindestens 56 % der ortsüblichen Markt- miete, prüft das Finanzamt die Einkünfteerzielungsab- sicht anhand einer Überschussprognose. Das Finanzamt stellt dabei bei unbefristeten Mietverträgen über einen Zeitraum von 30 Jahren die erzielten und die künftigen (geschätzten) Bruttomieten den bisherigen und künftigen Ausgaben (Zinsen, lineare Abschreibung, Bewirtschaf- tungskosten) gegenüber. Wegen der Unsicherheiten, de- nen denen eine Prognose über einen Zeitraum von 30 Jahren unterliegt, wird das Finanzamt sowohl bei den Einnah- men Einnahmen als auch den Ausgaben (außer der AbschreibungAb- schreibung) einen Sicherheitszuschlag von je 10 % vornehmenvor- nehmen. Fällt die Überschussprognose positiv aus (= Totalgewinn), sind die Werbungskosten und damit die Verluste voll ab- zugsfähigabzugsfähig. Ist die Prognose negativ, führt dies nicht zu einem Abzugsverbot für alle WerbungskostenWerbungskos- ten. Vielmehr wird die Vermietung dann in einen entgeltlichen entgelt- lichen Teil (= verbilligte Miete) und einen unentgeltlichen Teil (= Diffe- renz Differenz zur Marktmiete) aufgeteilt. Steuerlich abziehbar sind von den tatsächlichen Mieteinnahmen nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden WerbungskostenWer- bungskosten. Für eine möblierte Wohnung muss der Vermieter einen Zu- schlag Zuschlag zur normalen Miete fordern. Diesen Zuschlag hat das Finanzgericht Niedersachsen auf Grundlage der An- schaffungskosten Anschaffungskosten für die Möbel berechnet. Dazu verteilte verteil- te das Gericht den Kaufpreis auf die Nutzungsdauer von zehn Jahren und erhöhte den Abschreibungsbetrag um einen Zinssatz von 4 %. Im Zweifel kann eine verbindliche Aus- kunft Auskunft zur Miethöhe beim Finanzamt eingeholt werden. Bestehende Mietverträge, in denen zwar mehr als 56 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete verein- bart ver- einbart wurden, müssen schnellstmöglich angepasst werdenwer- den. Dies kann einvernehmlich mit dem Mieter erfolgen; ande- renfalls anderenfalls müsste der Vermieter auf Erteilung der Zustim- mung Zu- stimmung zur Erhöhung der Miete klagen. 2.2 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zur betrieblichen Nutzung Ein beliebtes Modell ist, dass ein Ehepartner ein Haus kauft und es (teilweise) an den anderen, selbständigen Ehepart- ner vermietet. Dieser führt dort seinen Betrieb, sein Büro oder seine Praxis. Entspricht hier die Miete 100 % der orts- üblichen ortsüblichen Miete, können auch 100 % der Ausgaben als Wer- bungskosten Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich anerkannt werden. Vermietet der Ehepartner dagegen z. B. nur zu 55 % der ortsüblichen Miete, werden auch nur 55 % der Werbungskosten bei der Einkünfteermittlung aus Vermietung und Verpachtung zum Abzug gebracht. Die restlichen 45 % der Ausgaben sind dann steuerlich irrelevant.

Mietvertrag. Ein Für Wohnraum wird folgender Mietvertrag regelt für Wohnraum geschlossen: Vermietet werden die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Mieträume im Haus Straße, PLZ, ORT im Geschoss (links, rechts, Mitte) Anzahl der Zimmer mit Küche, Bad/WC, Flur, Keller, Dachboden, Balkon, Terrasse (wenn nicht vorhanden bitte streichen) Mitvermietet wird ein EntgeltStellplatz/Garage/Carport mit der Nummer: (wenn unzutreffend bitte streichen) Die Wohnfläche beträgt ca. Der Vermieter Quadratmeter Die Nutzfläche beträgt ca. Quadratmeter Die Vermietung erfolgt ausschließlich zu Wohnzwecken. Die monatliche Kaltmiete beträgt € Die Kosten für Garage/Stellplatz/Carport betragen monatlich € (wenn unzutreffend bitte streichen ) Zusätzlich trägt der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (siehe Anlage). Die monatlich mit der Miete zu entrichtende Betriebskostenvorauszahlung beträgt € Die insgesamt inklusive der Betriebskostenvorauszahlung zu entrichtende Miete beträgt € Über die Betriebskosten und die Vorauszahlungen wird einmal im Jahr durch den Mietvertrag verpflichtetVermieter abgerechnet. Kommt es zu einem Mieterwechsel, dem so muss durch den Vermieter keine Zwischenabrechnung erstellt werden. Bei einer Erhöhung der Betriebkosten kann der Vermieter diese innerhalb des gesetzlichen Rahmens auf den Mieter den Gebrauch umlegen und die monatlichen Vorauszahlungen anpassen. Die Zahlung des Mietzinses und der Mietsache während Nebenkosten hat ab Beginn der Mietzeit monatlich im Voraus zu gewährenerfolgen. Dafür Die Zahlung muss bis spätestens zum dritten Werktag des Monats auf dem im Folgenden genannten Konto des Vermieters eingehen: Kontoinhaber: Bank: IBAN: BIC: Ausschlaggebend ist der Mieter Zeitpunkt, an dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zah- len. Als Mietsachen kommen Wohn- und Geschäftsräume sowie sonstige bewegliche Sachen (z. B. Kfz) in Betracht. Unbefristete Mietverträge können generell mündlich geschlossen werden. Der Vertrag ist dann zustande gekommen, wenn sich Vermieter und ▇▇▇▇▇▇ über die Art Wertstellung auf dem Konto des Mietobjekts, die Vermieters zu zahlenden Miete und den Zweck der Nutzung der Mietsache einig geworden sind. Mietverträge mit einer Vertragsdauer von über einem Jahr sind schriftlich zu vereinbaren. ▇▇▇▇▇▇ und Vermieter ▇▇▇- ▇▇▇ aus dem Vertrag erkennbar sein und den Vertrag auch persönlich unterschreiben. Der Bundesfinanzhof wird zudem klären, ob der bei einem Mietvertrag zwischen Eltern und Tochter aufgenommene handschriftliche Zusatz „vorbehaltlich der Anerkennung durchs Finanzamt” hinsichtlich der vereinbarten Miethöhe dazu führt, dass der Mietvertrag nicht anzuerkennen sein wirdverzeichnen ist. Das Mietverhältnis beginnt am und läuft auf unbestimmte Zeit. Das Kündigungsrecht be- stimmt sich nach den gesetzlichen Vorschriften. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der Mieter verpflichtet sich dazu, beim Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietsicherheit in Höhe von € zu hinterlegen. Dieses kann in Form der Hinterlegung eines Kautionssparbuchs, einer Bank- bürgschaft, einer Kautionsbürgschaft welche auf erstes Anfordern an den Vermieter gezahlt wird steuerlich u. U. auch dann nicht anerkanntoder durch Barzahlung/Überweisung an den Vermieter erfolgen. Der Mieter übernimmt die Mietsache zum Gebrauch in dem Zustand, wenn sich den sie bei Übergabe hat. Über den Zustand der Mieträume wird ein Übergabeprotokoll angefertigt. Das Übergabeprotokoll ist wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages. Gibt es zu Mietbeginn bekannte Mängel an der Mietsache, so werden diese vom Mieter als vertragsgemäß an- erkannt. Eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel wird ausgeschlossen. Während der Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter die vereinbarte Miete wirtschaftlich eigentlich nicht leisten kannKosten für Schönheitsreparaturen. Hier unterstellt Hier- zu gehören insbesondere das FinanzamtAnstreichen bzw. Tapezieren der Wände und Decken sowie der Innentüren, dass gezahlte Mieten an den Mieter bar zu- rückfließendas Lackieren der Heizkörper und Heizrohre und der Außentüren und Fenster von innen. Auch die Betriebskosten sollten korrekt In der Regel sind Schönheitsreparaturen durchzuführen • in Küchen, Bädern und zeitnah abge- rechnet Duschen alle 3 Jahre • in Wohn- und etwaige Nachzahlungen fristgerecht geleistet werden. Mietrechtlich muss ein Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnenSchlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre • in allen sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre. Die Abrechnung muss er dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats Schönheitsreparaturen sind, nach Ende des Abrechnungs- zeitraums vorlegen. Anderenfalls verliert der Vermieter den Anspruch auf eine etwaige Nachzahlung. Das Finanzamt wird nur ausnahmsweise bei einmaliger Verspä- tung der Betriebskostenabrechnung die Verluste aus Ver- mietung § 243 BGB, soweit erforderlich, in fachgerechter „mittlerer Art und Verpachtung anerkennen. Zu Beweiszwecken ist es immer sinnvoll, Mietverträge mit nahen Angehörigen schriftlich Güte“ zu vereinbaren. Hilfreich sind dabei leisten und richten sich im Handel erhältliche Musterverträgekonkreten Fall nach dem Renovierungsbedarf, d.h. Die Vertrags- freiheit je nach Zustand der Parteien wird hier grundsätzlich nicht vom Fis- kus beschränkt, wenn zumindest eine entgeltliche Überlas- sung des Mietobjekts stattfindet, d. h. die Mietsache und die Höhe der Miete eindeutig und klar festgelegt wurden. Die Höhe der vereinbarten Miete beeinflusst das Maß der abzugsfähigen Werbungskosten beim Vermieter im Rah- men seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es kommt dabei vor allem auf die sog. Einkünfteerzielungsab- sicht des Vermieters an: 2.1 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zu Wohnzwecken Hier ist bei der Höhe des vereinbarten Mietzinses Vor- sicht geboten: ◼ Bewohnt ein Angehöriger die Immobilie, ohne hierfür Miete zu zahlen, schließt dies einen Werbungskosten- abzug und damit einen steuersparenden Verlust aus der Vermietung aus. ◼ Darüber hinaus hat der Gesetzgeber folgende Änderun- gen zum 1. 1. 2012 umgesetzt: ◼ Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, werden Verluste aus Vermietung und Ver- pachtung regelmäßig anerkannt. Eine weitere Prüfung ob die Absicht besteht, hierbei einen Gewinn zu erzie- len, entfällt. ◼ Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten (= Schuldzinsen, Reparaturkosten, Abschreibungen etcMiet- sache früher oder später.) sind steuerlich abziehbar. ◼ Für Zeiträume vor dem 1. 1. 2012 gilt: Bei Mieten unter 75 %, aber zu mindestens 56 % der ortsüblichen Markt- miete, prüft das Finanzamt die Einkünfteerzielungsab- sicht anhand einer Überschussprognose. Das Finanzamt stellt dabei bei unbefristeten Mietverträgen über einen Zeitraum von 30 Jahren die erzielten und die künftigen (geschätzten) Bruttomieten den bisherigen und künftigen Ausgaben (Zinsen, lineare Abschreibung, Bewirtschaf- tungskosten) gegenüber. Wegen der Unsicherheiten, de- nen eine Prognose über einen Zeitraum von 30 Jahren unterliegt, wird das Finanzamt sowohl bei den Einnah- men als auch den Ausgaben (außer der Abschreibung) einen Sicherheitszuschlag von je 10 % vornehmen. Fällt die Überschussprognose positiv aus (= Totalgewinn), sind die Werbungskosten und damit die Verluste voll ab- zugsfähig. Ist die Prognose negativ, führt dies nicht zu einem Abzugsverbot für alle Werbungskosten. Vielmehr wird die Vermietung dann in einen entgeltlichen Teil (= verbilligte Miete) und einen unentgeltlichen Teil (= Diffe- renz zur Marktmiete) aufgeteilt. Steuerlich abziehbar sind von den tatsächlichen Mieteinnahmen nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten. Für eine möblierte Wohnung muss der Vermieter einen Zu- schlag zur normalen Miete fordern. Diesen Zuschlag hat das Finanzgericht Niedersachsen auf Grundlage der An- schaffungskosten für die Möbel berechnet. Dazu verteilte das Gericht den Kaufpreis auf die Nutzungsdauer von zehn Jahren und erhöhte den Abschreibungsbetrag um einen Zinssatz von 4 %. Im Zweifel kann eine verbindliche Aus- kunft zur Miethöhe beim Finanzamt eingeholt werden. Bestehende Mietverträge, in denen zwar mehr als 56 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete verein- bart wurden, müssen schnellstmöglich angepasst werden. Dies kann einvernehmlich mit dem Mieter erfolgen; ande- renfalls müsste der Vermieter auf Erteilung der Zustim- mung zur Erhöhung der Miete klagen. 2.2 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zur betrieblichen Nutzung Ein beliebtes Modell ist, dass ein Ehepartner ein Haus kauft und es (teilweise) an den anderen, selbständigen Ehepart- ner vermietet. Dieser führt dort seinen Betrieb, sein Büro oder seine Praxis. Entspricht hier die Miete 100 % der orts- üblichen Miete, können auch 100 % der Ausgaben als Wer- bungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich anerkannt werden. Vermietet der Ehepartner dagegen z. B. nur zu 55 % der ortsüblichen Miete, werden auch nur 55 % der Werbungskosten bei der Einkünfteermittlung aus Vermietung und Verpachtung zum Abzug gebracht. Die restlichen 45 % der Ausgaben sind dann steuerlich irrelevant.

Mietvertrag. Ein Mietvertrag regelt die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen ein Entgelt. Der Vermieter wird durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewährenge- währen. Dafür muss der Mieter dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zah- lenzahlen. Als Mietsachen kommen kom- men Wohn- und Geschäftsräume sowie sonstige bewegliche be- wegliche Sachen (z. B. Kfz) in Betracht. Unbefristete Mietverträge können generell mündlich geschlossen werden. Der Vertrag ist dann zustande gekommen, wenn sich Vermieter und ▇▇▇▇▇▇ über die Art des Mietobjekts, die zu zahlenden Miete und den Zweck der Nutzung der Mietsache einig geworden sind. Mietverträge mit einer Vertragsdauer von über einem Jahr sind schriftlich zu vereinbaren. ▇▇▇▇▇▇ Mieter und Vermieter ▇▇▇- ▇▇▇ Ver- mieter müssen aus dem Vertrag erkennbar sein und den Vertrag auch persönlich unterschreiben. Der Bundesfinanzhof wird zudem klären, ob der bei einem Mietvertrag zwischen Eltern und Tochter aufgenommene auf- genommene handschriftliche Zusatz „vorbehaltlich der Anerkennung durchs Finanzamt” hinsichtlich der vereinbarten Miethöhe dazu führt, dass der Mietvertrag Mietver- trag nicht anzuerkennen sein wird. Das Mietverhältnis Mietverhält- nis wird steuerlich u. U. auch dann nicht anerkannt, wenn sich der Mieter die vereinbarte Miete wirtschaftlich wirt- schaftlich eigentlich nicht leisten kann. Hier unterstellt unter- stellt das Finanzamt, dass gezahlte Mieten an den Mieter bar zu- rückfließenzurückfließen. Auch die Betriebskosten sollten korrekt und zeitnah abge- rechnet abgerechnet und etwaige Nachzahlungen fristgerecht geleistet werden. Mietrechtlich muss ein Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnenabrech- nen. Die Abrechnung muss er dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungs- zeitraums Abrech- nungszeitraums vorlegen. Anderenfalls verliert der Vermieter den Anspruch auf eine etwaige NachzahlungNachzah- lung. Das Finanzamt wird nur ausnahmsweise bei einmaliger Verspä- tung Verspätung der Betriebskostenabrechnung die Verluste Ver- luste aus Ver- mietung Vermietung und Verpachtung anerkennen. Zu Beweiszwecken ist es immer sinnvoll, Mietverträge Mietverträ- ge mit nahen Angehörigen schriftlich zu vereinbaren. Hilfreich sind dabei im Handel erhältliche MusterverträgeMusterver- träge. Die Vertrags- freiheit Vertragsfreiheit der Parteien wird hier grundsätzlich nicht vom Fis- kus Fiskus beschränkt, wenn zumindest zu- mindest eine entgeltliche Überlas- sung Überlassung des Mietobjekts Mietob- jekts stattfindet, d. h. die Mietsache und die Höhe der Miete eindeutig und klar festgelegt wurden. Die Höhe der vereinbarten Miete beeinflusst das Maß der abzugsfähigen Werbungskosten beim Vermieter im Rah- men Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es kommt dabei vor allem auf die sog. Einkünfteerzielungsab- sicht Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters an: 2.1 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zu Wohnzwecken Hier ist bei der Höhe des vereinbarten Mietzinses Vor- sicht geboten: ◼ Bewohnt ein Angehöriger die Immobilie, ohne hierfür Miete zu zahlen, schließt dies einen Werbungskosten- abzug und damit einen steuersparenden Verlust aus der Vermietung aus. ◼ Darüber hinaus hat der Gesetzgeber folgende Änderun- gen zum 1. 1. 2012 umgesetzt: ◼ Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, werden Verluste aus Vermietung und Ver- pachtung regelmäßig anerkannt. Eine weitere Prüfung ob die Absicht besteht, hierbei einen Gewinn zu erzie- len, entfällt. ◼ Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten (= Schuldzinsen, Reparaturkosten, Abschreibungen etc.) sind steuerlich abziehbar. ◼ Für Zeiträume vor dem 1. 1. 2012 gilt: Bei Mieten unter 75 %, aber zu mindestens 56 % der ortsüblichen Markt- miete, prüft das Finanzamt die Einkünfteerzielungsab- sicht anhand einer Überschussprognose. Das Finanzamt stellt dabei bei unbefristeten Mietverträgen über einen Zeitraum von 30 Jahren die erzielten und die künftigen (geschätzten) Bruttomieten den bisherigen und künftigen Ausgaben (Zinsen, lineare Abschreibung, Bewirtschaf- tungskosten) gegenüber. Wegen der Unsicherheiten, de- nen eine Prognose über einen Zeitraum von 30 Jahren unterliegt, wird das Finanzamt sowohl bei den Einnah- men als auch den Ausgaben (außer der Abschreibung) einen Sicherheitszuschlag von je 10 % vornehmen. Fällt die Überschussprognose positiv aus (= Totalgewinn), sind die Werbungskosten und damit die Verluste voll ab- zugsfähig. Ist die Prognose negativ, führt dies nicht zu einem Abzugsverbot für alle Werbungskosten. Vielmehr wird die Vermietung dann in einen entgeltlichen Teil (= verbilligte Miete) und einen unentgeltlichen Teil (= Diffe- renz zur Marktmiete) aufgeteilt. Steuerlich abziehbar sind von den tatsächlichen Mieteinnahmen nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten. Für eine möblierte Wohnung muss der Vermieter einen Zu- schlag zur normalen Miete fordern. Diesen Zuschlag hat das Finanzgericht Niedersachsen auf Grundlage der An- schaffungskosten für die Möbel berechnet. Dazu verteilte das Gericht den Kaufpreis auf die Nutzungsdauer von zehn Jahren und erhöhte den Abschreibungsbetrag um einen Zinssatz von 4 %. Im Zweifel kann eine verbindliche Aus- kunft zur Miethöhe beim Finanzamt eingeholt werden. Bestehende Mietverträge, in denen zwar mehr als 56 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete verein- bart wurden, müssen schnellstmöglich angepasst werden. Dies kann einvernehmlich mit dem Mieter erfolgen; ande- renfalls müsste der Vermieter auf Erteilung der Zustim- mung zur Erhöhung der Miete klagen.Wohnzwecken 2.2 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zur betrieblichen Nutzung Ein beliebtes Modell ist, dass ein Ehepartner ein Haus kauft und es (teilweise) an den anderen, selbständigen Ehepart- ner vermietet. Dieser führt dort seinen Betrieb, sein Büro oder seine Praxis. Entspricht hier die Miete 100 % der orts- üblichen Miete, können auch 100 % der Ausgaben als Wer- bungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich anerkannt werden. Vermietet der Ehepartner dagegen z. B. nur zu 55 % der ortsüblichen Miete, werden auch nur 55 % der Werbungskosten bei der Einkünfteermittlung aus Vermietung und Verpachtung zum Abzug gebracht. Die restlichen 45 % der Ausgaben sind dann steuerlich irrelevant.Nutzung