A APLICAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO PROCESSUAL ATÍPICO NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
A APLICAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO PROCESSUAL ATÍPICO NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
VINICIUS FLORA GUERRERA1
RESUMO
O artigo objetiva analisar aspectos inerentes ao emprego do negócio processual atípico (cláusula geral), previsto no art. 190 do Código de Processo Civil, quando aplicado no âmbito dos contratos regidos pela Lei n. 8.2345/91. Desse modo, para o desenvolvimento do presente, buscou-se, inicialmente, situar os aspectos gerais do negócio processual, com as principais definições que permeiam a sua aplicabilidade e os requisitos mínimos que outorgam validade jurídica às estipulações dos contratantes. Mais adiante, passou-se a delinear alguns dos principais problemas processuais enfrentados nas ações locatícias e como os negócios atípicos podem contribuir para mitigá-los. Ademais, foram enfrentados os fatores relacionados ao controle de validade dos negócios atípicos pelo juiz, sob a ótica da legislação processual e especial, além da autonomia conferida aos estipulantes pela cláusula geral e como tem sido interpretada por diversos tribunais do país. A temática é relevante posto que o negócio processual atípico é tido como importante instrumento apto a conferir uma solução mais célere e efetiva dos litígios judiciais, além de forma implícita aproximar as partes dos princípios norteadores do Código de Processo Civil vigente. Para a análise dos aspectos imbricados na temática, adotou-se o método dedutivo, efetuado a partir, principalmente, de pesquisa bibliográfica e jurisprudencial.
Palavras-chave: Negócio processual atípico. Locação imobiliária. Validade. Limitações.
ABSTRACT
The article aims to analyze aspects inherent to the use of atypical procedural business (general clause), provided for in art. 190 of the Code of Civil Procedure, when applied within the scope of contracts governed by Law n. 8.2345/91. Thus, for the development of the present,
1 Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil e membro efetivo da Comissão de Direito Imobiliário da referida instituição, na 101ª Subseção da Seção de São Paulo/SP.
we sought, initially, to situate the general aspects of the procedural business, with the main definitions that permeate its applicability and the minimum requirements that grant legal validity to the contracting parties' stipulations. Further on, it began to outline some of the main procedural problems faced in leasing actions and how atypical businesses can contribute to mitigating them. Furthermore, factors related to the validity control of atypical business by the judge, from the perspective of procedural and special legislation, in addition to the autonomy granted to stipulators by the general clause and as interpreted by various courts in the country. The topic is relevant since the atypical procedural business is seen as an important instrument capable of providing a quicker and more effective solution to legal disputes, in addition to implicitly bringing the parties closer to the guiding principles of the current Code of Civil Procedure. For the analysis of aspects related to the theme, the deductive method was adopted, based mainly on bibliographical and jurisprudential research.
Keywords: Atypical procedural business. Real State Lease. Validity. Limitations.
SUMÁRIO: 1 Introdução. 2 Aspectos gerais do negócio jurídico processual atípico. 2.1 Requisitos. 2.2 Momento de celebração. 3 Objetos admitidos. 4 As convenções aplicáveis às ações locatícias. 4.1 Limitações impostas pela Lei n. 8.245/91. 4.2 Análise Jurisprudencial sobre as limitações. 5 Conclusão. Referência bibliográficas.
1 INTRODUÇÃO
O Código de Processo Civil revogado (de 1973) previa a possibilidade de as partes convencionarem sobre aspectos processuais, mas de forma muito reduzida e com objeto já determinados (negócios processuais típicos). São exemplos: convenção de suspensão de atos do procedimento, distribuição do ônus probatório e a eleição de arbitragem.
De outra banda, o Código de Processo Civil em vigor (CPC) trouxe em sua essência a autonomia da vontade das partes no processo e, com isso, diversos aprimoramentos e institutos, passando-se a atribuir maior segurança jurídica, celeridade e eficácia aos sujeitos do processo, além do aspecto cooperativo entre esses. E nesta seara, é que se destaca o negócio jurídico processual atípico, com a permissividade de escolha do objeto da convenção processual.
Por conta da ausência de um limite expresso no Código atual, salvo a vedação de que o aspecto processual avençado não deve atingir direitos que não admitam autocomposição e
que vinculem o magistrado sem que este tenha participado da convenção, é que passam a surgir inúmeras dúvidas acerca de sua aplicabilidade e os limites de seu exercício pelas partes.
Desse modo, cada vez mais se denota a intervenção na autonomia das partes pelo Poder Judiciário, no intuito de chancelar os negócios jurídicos processuais atípicos, em que pese tal intervenção só ser necessária quando houver a situação legalmente posta para o controle de validade.
Nesse cenário, diferentes posicionamentos têm sido formados em relação a falta de limitação do objeto dos negócios processuais. E o que se objetiva neste artigo é justamente trazer à tona algumas das implicações inerentes ao emprego das convenções processuais, mais especificamente, em contratos de locação de imóveis, cuja aplicação prática se dá no âmbito das ações locatícias: despejo; ação de consignação de aluguel e acessórios da locação; revisional de aluguel; renovatória;
Ante as exposições introdutórias, passa-se a estrutura deste artigo: após esta Introdução, o capítulo 2 (dois) expõe os aspectos gerais do negócio jurídico atípico, passando a definir os requisitos mínimos de validade e eficácia, além da forma de celebração.
Em sequência, o capítulo 3 (três) descreve os limites gerais impostos ao objeto do negócio jurídico atípico – além de mapear entendimentos doutrinários que balizam a pactuação do instituto.
Mais adiante, no capítulo 4 (quatro) apresenta-se um panorama sintetizado do entendimento sobre as limitações impostas pela Lei de Locações, nulidades de disposições e o entendimento jurisprudencial sobre a temática, com casos práticos, na seara das ações locatícias, assim como resolução para eventuais problemáticas.
Por fim, na conclusão, será feito um sucinto cômputo em relação ao tema e apontadas as principais perspectivas futuras para o emprego dos negócios jurídicos processuais atípicos, no âmbito das relações locatícias.
2 ASPECTOS GERAIS DO NEGÓCIO JURÍDICO PROCESSUAL ATÍPICO
Em definição, o negócio jurídico processual é o instrumento legal utilizado por um (forma unilateral) ou mais sujeitos (bilateral) de direito para declararem sua vontade, espontaneamente, em relação a aspectos processuais, suscetível ou não a validação do juiz
(plurilateral). A convenção estabelecida pelos sujeitos produzirá efeitos jurídicos, no âmbito processual e consequentemente, vinculam as partes contraentes no quanto estabelecido previamente ou no curso de uma demanda judicial.
Em outras palavras, Xxxxxx Xxxxxx Xx. define os negócios processuais como: “fato jurídico voluntário, em cujo suporte fático se reconhece ao sujeito o poder de regular, dentro dos limites fixados no próprio ordenamento jurídico, certas situações jurídicas processuais ou alterar o procedimento.”2
Assim, o primeiro aspecto que merece análise é a diferenciação entre os negócios jurídicos processuais típicos e atípicos. Os primeiros decorrem de avença possibilitada expressamente no ordenamento jurídico e disciplinada por ele, permitindo aos contraentes versarem sobre aquela matéria processual e seus efeitos.
Como exemplo dessa espécie de negócio, disposto no Código de Processo Civil (“CPC”), cita-se: eleição negocial de foro competente em razão do valor e do território (art. 63); distribuição do ônus probatório (art. 373, §3º); renúncia ao direito de recorrer (artigos 998 e 999);
Por sua vez, os atípicos ou inominados são os negócios jurídicos que não se encontram regulados pela legislação, de forma estrita, assegurando aos contraentes maior amplitude de discussão sobre o objeto final da convenção processual (também denominado de cláusula geral)3.
Trata-se de instituto recente trazido com a promulgação do diploma processual vigente, (caput, art. 190)4. Com isso, o negócio jurídico processual atípico passou a ser um instrumento importantíssimo aos jurisdicionados brasileiros, ao passo que os auxilia na mitigação de problemas marcantes da justiça nacional arraigada pela morosidade, excesso de judicialização, além da carência de juízes e servidores.
2 XXXXXX XX., Xxxxxx. Curso de Direito Processual Civil: introdução ao direito processual civil, parte geral e processo de conhecimento. 21. ed. Salvador: JusPodivm, 2019, p. 443.
3 Ibid., p. 444.
4 BRASIL. Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Brasília, DF. Art. 190: “Versando o processo sobre direitos que admitam autocomposição, é lícito às partes plenamente capazes estipular mudanças no procedimento para ajustá-lo às especificidades da causa e convencionar sobre os seus ônus, poderes, faculdades e deveres processuais, antes ou durante o processo”. Disponível em: xxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx_00/_xxx0000-0000/0000/xxx/x00000.xxx. Acesso em: 24 mai. 2021
Nesse sentido, pode-se notar que o negócio jurídico processual é uma ferramenta que propicia e fomenta o atingimento das normas fundamentais do Código de Processo Civil, principalmente, o princípio da primazia da resolução do mérito ou efetividade (art. 4º) e da duração razoável do processo ou cooperação (art. 6º).
No entanto, salienta-se que a autonomia dos estipulantes não foi concedida em caráter absoluto, devendo estes ficarem subordinados a alguns requisitos mínimos de validade.
2.1 REQUISITOS
Como se depreende do código processual, os contraentes, ao comporem um negócio jurídico processual atípico, deverão seguir dois grandes balizadores, sendo eles: direitos que admitam autocomposição e capacidade das partes.
No tocante aos que admitem autocomposição são aqueles direitos disponíveis ou, ainda que indisponíveis - inalienáveis (não pode ser transferidos por ato entre vivos ou mortis causa), intransmissíveis (não podem ter a titularidade transferida) ou irrenunciáveis (o titular de direitos não pode abdicá-los) -, seu titular, no exercício de sua autonomia, possa deles dispor.
Em relação a capacidade das partes, o caput do art. 190 do CPC apesar de determinar que as partes devem ser capazes, não delimitou qual seria a capacidade específica que estas deveriam possuir no momento da celebração. Nesse seguimento, tal omissão enseja uma série de questionamentos. Dentre eles, se o incapaz, devidamente representado, poderia celebrar ou não negócios jurídicos processuais, principalmente, quando este lhe poderiam beneficiar.
A incapacidade civil, absoluta ou relativa, se opera, respectivamente, nos termos dos artigos 3º e 4º do Código Civil (“CC”). E por força do artigo 166, inc. I, do CC, os absolutamente incapazes não teriam permissividade legal para celebração de negócios processuais, pois não teriam condições de exprimir de plenamente sua vontade.
Entretanto, há certa discussão se os negócios processuais, possuiriam certa diferenciação em relação aos demais negócios jurídicos. Nesse sentido, a controvérsia gira em torno da representação legal do incapaz e se a vontade será exprimida pelo representante, servirá para o atingimento de validade ao negócio processual firmado. Há de ser suscitado o questionamento acerca da possibilidade do incapaz, devidamente representado ou assistido, realizar negócios processuais que lhe beneficiem em juízo, na forma do art. 70 do CPC e sob a supervisão do Ministério Público.
De outra banda, a discussão que mais se assevera sobre a temática é o entendimento que a capacidade determinada pelo legislador, esteja relacionada a incapacidade processual negocial e não propriamente civil5. E tal discussão é a que parece a mais importante em relação ao objetivo do presente artigo.
Tal aspecto está intrinsecamente relacionado a vulnerabilidade negocial. Isto é, se há alguma situação no ato da formulação da convenção que coloca um dos estipulantes em patamares diferentes, seja no aspecto econômico ou técnico. Para melhor compreensão, exemplifica-se, através de um consumidor que pode ser capaz processualmente, mas por conta de sua hipossuficiência perante o fornecedor, pode ter reconhecida sua incapacidade processual negocial. Consequentemente, a convenção poderá ser considerada nula ou abusiva (parágrafo único, art. 190, do CPC).
O que se pode depreender do dispositivo legal supracitado é que embora esteja o negócio processual, em contrato de adesão ou embricado em relação jurídica de aparente vulnerabilidade, poderá ser o negócio processual validado pela autoridade judicial, após apreciação do caso concreto.
A manutenção, sempre que possível, do quanto estabelecido pelos estipulantes de um negócio jurídico decorre da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e da autonomia da vontade das partes limitada a função social do contrato (art. 421 do CC).
E nessa perspectiva se inserem os enunciados 132 e 134 do Fórum Permanente dos Processualistas Civis (“FPPC”)6. Ademais, para a plena validade, os negócios processuais também deverão seguir os regramentos contidos no artigo 104 do Código Civil.7
Deste modo, o que se leva em consideração para a análise é se, no momento de celebração da negociação processual, houve algum vício que maculou a declaração de vontade das partes e não, propriamente, a natureza jurídica de um dos estipulantes. Por conta disso, é importante que a análise seja retomada ao momento de celebração da avença processual e não, necessariamente, ao momento da execução do negócio.
5 Ibid., p. 451.
6 Enunciado n. 132 do Fórum Permanente de Processualistas Civis. “Além dos defeitos processuais, os vícios da vontade e os vícios sociais podem dar ensejo à invalidação dos negócios jurídicos atípicos do art. 190; Enunciado
n. 134 do Fórum Permanente de Processualistas Civis.: “Negócio jurídico processual pode ser invalidado parcialmente".
7Enunciado n. 616 do Conselho da Justiça Federal: “Os requisitos de validade previstos no Código Civil são aplicáveis aos negócios jurídicos processuais, observadas as regras processuais pertinentes.” Disponível em: xxxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxx/xxxxxxxxx/0000. Acesso em: 09 jun. 2021.
2.2 MOMENTO DE CELEBRAÇÃO
Os negócios processuais podem ser estabelecidos antes ou no curso de um processo, conforme estabelece o art. 190 do CPC.
A formação de um negócio processual, no início da relação jurídica formada entre as partes é muito mais comum, posto que estão com menos animosidade e se encontram mais propensas a atingir um ponto de convergência sobre diversos aspectos contratuais, incluindo- se as convenções processuais.
Assim, majoritariamente, os negócios atípicos são firmados de forma prévia ao estabelecimento da demanda e em regra, concomitante à celebração de um instrumento contratual, até mesmo porque o início da uma relação jurídica propicia um maior número de tratativas e transações do que quando as partes já se encontram em litígio.
No âmbito judicial, um dos momentos mais propícios e estimuladores a convenção é o saneamento do processo (art. 357, §2º e 3º do CPC), onde o legislador possibilitou a formação de negócio processual bilateral e plurilateral e bastante hábil aos sujeitos do processo discutirem as questões controvertidas e os ônus probatórios das partes.
Ainda nesse contexto, o art. 200 do diploma processual dispõe que os atos unilaterais ou bilaterais das partes no curso da demanda judicial, ressalvada a desistência, passam a surtir seus efeitos jurídicos de forma imediata. Por conseguinte, nota-se que, em regra, os negócios processuais típicos ou atípicos firmados no curso da demanda, independem de homologação judicial.
Reforçando o entendimento de que os atos praticados pelas partes em uma demanda judicial, ainda que atípicos, vinculam seus direitos processuais de forma imediata, cita-se o enunciado 261 do FPPC: “O art. 200 aplica-se tanto aos negócios unilaterais quanto aos bilaterais, incluindo as convenções processuais do art. 190.”.
As partes litigantes podem se aproveitar das convenções processuais, de forma a atingirem interesses próprios ou comuns, obtendo-os de forma mais satisfatória, célere e integral, com uma ampla gama de aspectos processuais transacionáveis, decorrentes da cláusula geral, prevista no art. 190 do CPC.
3 OBJETOS DISPONÍVEIS
A cláusula geral, embora possua um grande avanço aos jurisdicionados e de forma a melhor adequar os interesses comuns das partes na esfera processual, há de observar que as estipulações possuem limitação. Em certos casos, demandará até mesmo o balizamento do magistrado, a fim de que a capacidade de negociar das partes não atinja outros limites materiais e processuais postos no ordenamento, principalmente, as matérias de ordem pública.
O enunciado 135 do Fórum Permanente dos Processualistas Civis preconiza que a celebração do negócio processual não é vedada pela indisponibilidade do direito material, por si só. Em razão disso, assegura-se também a negociação processual, no âmbito do processo coletivo8, embora os direitos difusos e coletivos sejam indisponíveis.
Em outro diapasão, o dispositivo legal que estabelece a cláusula geral dos negócios processuais remete, cristalinamente, as normas fundamentais do processo civil brasileiro, ao estimular a autocomposição dos sujeitos de direito. Assim, as partes poderão negociar de forma ampla seus ônus, poderes, faculdades e deveres processuais, o que permite inúmeros e inestimáveis negócios processuais.
O enunciado 19 do FPPC9 traz um rol exemplificativo dos negócios processuais admissíveis no ordenamento jurídico pátrio. Não se pode olvidar, porém, que há limites impostos por normas cogentes que devem ser respeitadas, conforme estipula o enunciado 20 do FPPC10.
Destarte, o que se notar que o legislador restringiu as questões relacionadas a própria essência do direito daquele que figura como titular. Isto é, não pode um indivíduo ser compelido
8 Enunciado n. 255 do Fórum Permanente de Processualistas Civis: “É admissível a celebração de convenção processual coletiva".
9 Enunciado n. 19 do Fórum Permanente de Processualistas Civis: “São admissíveis os seguintes negócios processuais, dentre outros: pacto de impenhorabilidade, acordo de ampliação de prazos das partes de qualquer natureza, acordo de rateio de despesas processuais, dispensa consensual de assistente técnico, acordo para retirar o efeito suspensivo de recurso, acordo para não promover execução provisória; pacto de mediação ou conciliação extrajudicial prévia obrigatória, inclusive com a correlata previsão de exclusão da audiência de conciliação ou de mediação prevista no art. 334; pacto de exclusão contratual da audiência de conciliação ou de mediação prevista no art. 334; pacto de disponibilização prévia de documentação (pacto de disclosure), inclusive com estipulação de sanção negocial, sem prejuízo de medidas coercitivas, mandamentais, sub-rogatórias ou indutivas; previsão de meios alternativos de comunicação das partes entre si; acordo de produção antecipada de prova; a escolha consensual de depositário-administrador no caso do art. 866; convenção que permita a presença da parte contrária no decorrer da colheita de depoimento pessoal.”
10 Enunciado n. 20 do Fórum Permanente de Processualistas Civis: “Não são admissíveis os seguintes negócios bilaterais, dentre outros: acordo para modificação da competência absoluta, acordo para supressão da primeira instância, acordo para afastar motivos de impedimento do juiz, acordo para criação de novas espécies recursais, acordo para ampliação das hipóteses de cabimento de recursos.”
a não exercer o seu direito constitucional de ação, mas pode modificar, conjuntamente, com a outra parte o rito dessa ação - desde que não afete o juiz - e sem comprometer direitos fundamentais (como o da ampla defesa e contraditório).
Outro exemplo é a possibilidade de as partes transacionarem uma redução de seus prazos processuais, mas desde que isso não implique em extrema dificuldade a uma das partes. Nessa seara, é que se inserem os enunciados 257 e 258 do FPPC11.
Em síntese, observa-se que a amplitude fornecida pela cláusula geral (art. 190 do CPC), encontra limitações quando as deliberações envolvam direitos fundamentais, assegurados pela Constituição Federal ou envolvem aspecto que vinculem o juiz, sem que este o tenha participado da negociação processual e concordado com ela. Nesse último, será necessária a apreciação do magistrado, para que este decida sobre a homologação ou não do negócio processual estabelecido, mas, importante frisar que, de forma geral, os negócios processuais dispensam a homologação judicial.
4 AS CONVENÇÕES APLICÁVEIS ÀS AÇÕES LOCATÍCIAS
As ações locatícias se encontram previstas na Lei n. 8.245/91(Lei de Locações) e possuem um microssistema processual fornecido pelos artigos 59 e seguintes da referida lei. Nesta, inclusive, já se previa a possibilidade de negócios processuais típicos, a exemplo da eleição consensual do foro para tramitação da ação de despejo.
Todavia, com o estabelecimento da cláusula geral do artigo 190 do CPC, ampliou-se a gama de negócios processuais, garantindo inegável avanço ao mercado de locação brasileiro, em que a dinâmica negocial quase sempre está presente, principalmente, em locações não residenciais.
Por conta disso, passou a ter grande relevância tanto para os profissionais que atuam no mercado locatício, fornecendo novas possibilidades aos seus clientes, como as próprias partes que terão com as cláusulas processuais atípicas, maior potencial de atingimento do objeto de determinada demanda judicial.
11 Enunciado n. 257 do Fórum Permanente de Processualistas Civis: “O art. 190 autoriza que as partes tanto estipulem mudanças do procedimento quanto convencionem sobre os seus ônus, poderes, faculdades e deveres processuais.; Enunciado n. 258: “As partes podem convencionar sobre seus ônus, poderes, faculdades e deveres processuais, ainda que essa convenção não importe ajustes às especificidades da causa.”
Logo, o instituto passou a ser uma importante ferramenta apta a assegurar a criação de regramentos processuais peculiares ao negócio locatício estabelecido. Em outras palavras, o negócio processual atípico permitiu por diversos meios a obtenção de maior celeridade processual, menor onerosidade às partes, além de uma ampla gama de possibilidades de cláusulas aptas a contribuir com os processos executivos e o adimplemento forçado das obrigações contratuais.
Por conta da diversidade de fatores que permeiam as relações locatícias, as vantagens de celebração de negócio processual atípico podem atingem de forma mais relevante, ora ao locador ou locatário e ora a ambos, de forma simultânea, e dependendo da peculiaridade de caso.
Dentre os exemplos, pode-se citar a ampliação de prazos que beneficiariam as partes em um contrato de grande complexidade e apurações necessárias.
Menciona-se, ainda, alguns outros exemplos usuais a (i) dispensa e redução de caução para despejo liminar ou autorização para utilização da caução locatícia para esse fim, assim como para execução provisória, (ii) rateio de despesas processuais, ainda que somente uma parte saia vencedora, (iii) procedimento especial de substituição de bem penhorado, (iv) impedimento de execução provisória e (v) aplicação de efeito suspensivo a apelação, modificando o expressamente previsto no art. 58, inc. V, da lei de locações.
No despejo, as partes podem convencionar um prazo superior a 15 dias para a desocupação. Outro exemplo possível é o aumento do prazo para purga da mora, para um período superior a quinze dias ou qualquer outra melhor adequação dentro da possibilidade das partes envolvidas.
Quanto ao aumento de prazo, é possível também prever que, em caso de reconvenção apresentada na defesa da consignação em pagamento, o prazo de aditamento concedido ao autor para complementação do depósito inicial seja superior a cinco dias, modificando o disposto no art. 67, inc. VII, da lei.
No tocante a temática, embora o enunciado 21 do FPPC12 preconize tal possibilidade, como se verá mais adiante os negócios processuais locatícios que contenham eventuais
12 Enunciado n. 21 do Fórum Permanente de Processualistas Civis: “São admissíveis os seguintes negócios, dentre outros: acordo para realização de sustentação oral, acordo para ampliação do tempo de sustentação oral, julgamento antecipado do mérito convencional, convenção sobre prova, redução de prazos processuais”
reduções ou supressões de direitos podem culminar com a nulidade do negócio processual, na esfera das ações locatícias, por se tratar de norma cogente de proteção ao locatário.
Entretanto, há de se destacar que os negócios processuais que não forneçam, na prática, maior celeridade ao cumprimento das obrigações contratuais, dificilmente, são aceitos pelos locadores.
Um outro aspecto importante é determinação da forma em que será feita a citação, posto que é comum que o locatário desocupe o imóvel sem informar seu paradeiro, prejudicando, na prática, o avanço da marcha processual.
Assim, uma hipótese de solucionar a questão, seria a estipulação de negócio processual atípico, no sentido de que um determinado endereço indicado pelo locatário no contrato para fins de citação será válido e em não sendo encontrado nesse endereço, proceder-se-ia, imediatamente, a citação por edital, dispensando-se prévias diligências infrutíferas.
Outra cláusula amplamente difundida é a que altera a ordem de penhorabilidade prevista no art. 835 do CPC, de forma a melhor adequar a realidade econômica das partes e maior efetividade para a satisfação do crédito do credor e menor onerosidade do devedor.
Um exemplo não menos importante de negócio atípico é a cláusula processual atípica que faculta ao devedor, em sede de cumprimento de sentença, a possibilidade de ofertar o pagamento, na forma do art. 916 do CPC. Ou seja, como a lei processual não prevê tal direito ao devedor no caso de cumprimento de sentença, mas não veda que o parcelamento seja aplicado quando estabelecido de forma consensual pelas partes, não há qualquer óbice a aplicação de negócio processual em tal sentido.
Logo, pode-se depreender que os negócios atípicos nas ações locatícias são inúmeros, dependendo, para sua validade e execução, apenas que as partes atentem ao pleno preenchimento dos requisitos legais e no caso dos contratos de locação, também as estipulações contidas no art. 45 da Lei n. 8.245/91.
4.1 LIMITAÇÕES IMPOSTAS PELA LEI N. 8.245/91
Como já visto, caberá ao magistrado, de ofício ou a requerimento, controlar a validade dos negócios processuais atípicos, e afastando sua aplicabilidade nas hipóteses de (i) nulidade,
(ii) inserção abusiva em contrato de adesão ou (iii) se alguma parte se encontrar em situação de vulnerabilidade.
A Lei de Locações caminha no mesmo sentido ao prever, em seu artigo 45, a nulidade de cláusulas postas no contrato de locação que visem eliminar os objetivos dessa lei.
Quando comparada as leis anteriores que versavam sobre o tema, observa-se que legislador objetivou estabelecer uma lei de locações mais equilibrada, de forma a tutelar os interesses do locatário, geralmente, tido como a parte mais vulnerável da relação jurídica, e ao mesmo tempo possibilitar ao locador a obtenção de um resultado razoável na exploração do seu imóvel e incentivando o seu aproveitamento econômico.13
Posto isto, é plenamente defensável que quando a cláusula processual atípica ultrapassar esse ponto de equilíbrio estabelecido pela lei de locações, ficará sujeito a nulidade contida no art. 45 desta e consequentemente, submetida a apreciação pelo magistrado, como dispõe o CPC (parágrafo único, art. 190).
No tocante ao equilíbrio da relação contratual, cumpre mencionar que os microssistemas das relações locatícias e das consumeristas não se dialogam, conforme já sedimentado na jurisprudência dos Superior Tribunal de Justiça14. Por conta disso, o autor do artigo entende que a vulnerabilidade não se presume, nas locações urbanas, independente se residenciais ou não residenciais, e de forma distinta, do que se opera, no caso dos consumidores.
Assim, ainda na visão do autor, a aplicabilidade do controle de validade, no âmbito das relações locatícias, não ganha tanta relevância quando o fundamento é a inserção abusiva em contrato de adesão, pois, em regra, aos contraentes é permitida a negociação dos termos contratuais e até mesmo porque caso não haja consenso sobre estes, o potencial locatário poderá se servir de outro imóvel para a locação pretendida.
Deste modo, ainda que o locatário residencial porventura não tenha a mesma capacidade técnica ou econômica do locador, não importa em ser o contrato de locação considerado como de adesão. Neste caso, o aspecto deve ser observado sobre o requisito da
13 XXXXXXX, Xxxx Xxxxx xx Xxxxx. Instituições de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, vol. III, 2007, p. 302.
14 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial n.º 1.147.805/RS. Rel. Min. Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx. Brasília, 05 de dez. de 2017; Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial n.º 508.335/SC, Rel. Min. Xxxx Xxxxxx. Brasília, 3 ago. 2015.
vulnerabilidade e da capacidade negocial das partes, isto é, não por sua simples nomenclatura na relação contratual.
Por conseguinte, a validade do negócio processual atípico, no âmbito das locações imobiliárias, está mais relacionada a nulidade ante descumprimento de preceitos legais e a vulnerabilidade de uma das partes em face da outra, principalmente, na locação residencial.
No que tange a nulidade, o negócio atípico há de respeitar os aspectos dispostos na lei geral – código civil, principalmente –, assim como não infringir o art. 45 da Lei de Locações.
Acerca da vulnerabilidade, importante que seja observada sob a ótica da capacidade negocial processual, apresentando uma das partes disparidade de condições que lhe impeça de forma inequívoca a defender seus interesses frente a outra parte.
Em locações não residenciais a situação de vulnerabilidade se distancia dessa análise, embora ainda seja possível, caso demonstrada tal situação em juízo.
Nesse sentido, a lei locatícia prevê uma hipótese que traduz expressamente a livre autonomia da vontade das partes, onde se afasta, em grande parte, qualquer alegação de vulnerabilidade. Tal previsão se direciona a relação locatícia existente entre lojistas e empreendedores de shoppings (caput, do art. 54)15 e dialoga, perfeitamente, com a cláusula geral dos negócios atípicos trazida pelo caput do artigo 190 do CPC.
Apesar disso, a capacidade negocial desses entes não é tida como absoluta, merecendo ressalvar a impossibilidade de afastar o direito do locatário em propor ação renovatória, por exemplo, quando cumpridos os requisitos legais. Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça já tem admitido que as partes estipulem cláusula com o cálculo de reajuste do valor do aluguel, a ser fixado na renovatória, não podendo ser afastada a convenção contratual, inclusive, que tal aspecto deve preponderar sobre a perícia técnica.16
Desta feita, através dessa análise sob o direito material, de extrema importância por conta das penalidades do art. 45, podem os legitimados do art. 54, dispensar a realização de
15 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF, art. 54: “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.
16 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial 1.611.717/DF, Rel. Min. Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx. Brasília, 09 dez. 2020; Embargos de Declaração no Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial n.º 1.149.602/DF, Rel. Min. Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx. Brasília, 13 fev. 2019.
prova pericial para apuração do valor de mercado do aluguel a ser renovado, por exemplo, apesar de grandes controvérsias sobre o tema.
O entendimento jurisprudencial demonstra a amplitude negocial permitida pelo artigo 54 da lei locatícia e que se pode estender de forma inequívoca às convenções processuais. Isto, se deve ao fato de tais partes ao estipularem negócio processual atípico não demandarem proteção especial, tendo em vista que elas se equilibram economicamente, ao contrário do que ocorre, nas locações residenciais.17
Por se tratar de instituto ainda recente no ordenamento jurídico brasileiro, os limites materiais do negócio processual atípico aplicáveis as ações locatícias vem se consolidando, gradualmente, na jurisprudência. Destarte, é considerável que nas estipulações desses tipos de cláusulas contratuais seja observado também os entendimentos dos Tribunais acerca da matéria.
4.2 ANÁLISE JURISPRUDENCIAL SOBRE AS LIMITAÇÕES
A quantidade de julgados que versam sobre as limitações do negócio jurídico processual atípico não é tão expressiva quando comparada a outros temas advindos do Código de Processo Civil atual, restringindo-se, ainda mais, se apreciado no âmbito das ações locatícias.
Assim, uma das hipóteses que se pode suscitar é que a cláusula geral embora seja uma evolução legislativa tem sua aplicação de forma ainda muito tímida pelos sujeitos da relação locatícia, ante o receio que determinada avença processual não seja exequível. Outra hipótese se insere nesse contexto é o desconhecimento das partes acerca dos efeitos que a (in)aplicabilidade pode ensejar na prática processual.
Todavia, os avanços do negócio processual, quando bem empregues pelas partes, são inegáveis e podem já ser notados em ações de despejo que é uma das mais frequentes ações locatícias18.
Em direção a isso, se dá a convenção processual atípica que substitui a caução em dinheiro, requisito essencial para a concessão do despejo liminar previsto no art. 59, §1º da Lei
17 XXXXX, Xxxxxx Xxxxxxxx de. A Lei do Inquilinato comentada. 10. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2017.
18SECOVI/SP. Ações Locatícias. 2021. Disponível em: xxxxx://xxx.xxxxxx.xxx.xx/xxxxxxxxx-x- indices/analises/analise-locaticias. Acesso em: 13 ago. 2021.
n. 8.245/91, pelo próprio imóvel locado, cuja possibilidade e validade desse tipo de negócio processual, foi confirmada em recente julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo19.
O tribunal paulista decidiu no sentido de que a lei de locações não impõe que a caução seja prestada exclusivamente em dinheiro, podendo o locador dispor do bem de sua titularidade e desde que inexistam outros ônus reais sobre o imóvel. Depreende-se disso que a proteção conferida pelo legislador ao locatário, em caso de desocupação injusta, não será prejudicada, ao passo que o imóvel locado possui valor até mesmo superior que o quantum definido pela legislação – três meses de aluguel.
A substituição da garantia por negócio processual é aspecto benéfico tanto ao locatário que terá assegurada sua reparação de danos, se for o caso, como para o locador que deixará de desembolsar uma quantia que ficará indisponível em juízo até o seu respectivo levantamento, não ferindo, em nenhuma hipótese, o art. 45 da lei de locações.
A citação do réu nas ações locatícias, em especial na ação de despejo, é um dos aspectos que mais retardam a obtenção do provimento final, pois o citando, eventualmente, adota medidas furtivas para se desvencilhar da concretização do ato ou pode ter abandonado o imóvel, sem informar seu paradeiro, demandando enorme dispêndio de tempo até que o Judiciário consiga localizá-lo.
Diante disso, muitos negócios processuais atípicos passaram a surgir no intuito de mitigar tal problemática. Dentre os exemplos está a definição contratual de um endereço para que ocorra a citação, inclusive pessoas autorizadas ao recebimento desta e caso não haja formalização por escrito sobre a alteração desses dados, a citação será tida como válida.
Nesse seguimento, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já decidiu que a cláusula estipulada em semelhança a forma retro é benéfica à economia e à celeridade processuais, além de estar em consonância com os princípios da cooperação (art.6º do CPC) e da boa-fé (art. 5º do CPC) porque facilita a citação e intimação da parte, garantindo que a marcha processual se opere sem complicações20. Desse acórdão, denota-se também que não é criado qualquer obstáculo ao acesso à justiça (art. 5º, XXXV, da CRFB/88) ou que infrinja o devido processo
19 SÃO PAULO. Tribunal de Justiça (31. Câmara de Direito Privado). Agravo de Instrumento 2248811- 80.2017.8.26.0000, Rel. Des. Xxxxx Xxxxxx. São Paulo, 31 jan. 2018.
20 RIO DE JANEIRO. Tribunal de Justiça (27. Câmara Cível). Agravo de Instrumento n.º 0086637- 51.2020.8.19.0000, Rel. Des. Xxxxx Xxxxxx xx Xxxxx. Rio de Janeiro, 23 abr. 2021.
legal (art. 5º, LIV, da CRFB/88), eis que se trata de apenas de outro modo para que a parte integre a relação processual.
Outrossim, foi o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo quando do julgamento do Agravo de Instrumento n. 2045753-87.2016.8.26.0000, ao validar negócio processual que autoriza que a intimação do devedor seja realizada no endereço declinado contratualmente e que o recebimento de intimação por quaisquer terceiros que nele se encontrem também serão válidos, ante a convenção processual estabelecida21.
Por isso, a eventual recusa à aplicação da cláusula contratual que dispõe sobre outras formas de citação das partes, poderia ocorrer se, no exercício do controle de validade da convenção processual, o juiz verificasse se tratar das hipóteses contidas no art. 190, parágrafo único, do CPC, quais sejam: nulidade, inserção abusiva em contrato de adesão ou vulnerabilidade de uma das partes.
Por conseguinte, em havendo manifesta vulnerabilidade de uma das partes da locação ou desequilíbrio entre elas será afastada a incidência da convenção processual atípica, conforme entendimento da 30ª Câmara de Direito do Tribunal de Justiça paulista22.
Em que pese ser acertado tal entendimento, na fundamentação do acórdão, há elementos que com a devida vênia, não se encontram em consonância a melhor apreciação de da relação advinda de uma locação não residencial. A título de exemplo, a presunção genérica de que o locatário está sempre em situação inferior da relação jurídica quando comparado ao locador, afastando a ideia de horizontalidade destas, na maioria dos casos e embora a própria lei de locações favoreça a autonomia da vontade das partes, como se pode notar em seus diversos artigos (35, 54 e 58, inc. IV).
E ainda que haja mais negócios processuais que favoreçam o locador, tal fato não enseja por si só a configuração de vulnerabilidade do locatário ou desequilíbrio da relação e consequentemente, ser invalidada a cláusula processual. É de se imaginar que possam ocorrer concessões recíprocas entre as partes, a exemplo da concessão de um desconto no aluguel, em troca de uma vantagem processual ao locador. E assim, não há como, necessariamente, as concessões serem totalmente idênticas ou na intensidade, embora deva existir alguma
21 SÃO PAULO. Tribunal de Justiça (32. Câmara de Direito Privado). Agravo de Instrumento 2045753- 87.2016.8.26.0000, Rel. Des. Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxx. São Paulo, 22 set. 2016.
22 SÃO PAULO. Tribunal de Justiça (30. Câmara de Direito Privado), Agravo de Instrumento 2233478- 88.2017.8.26.0000, Rel. Des. Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx. São Paulo, 26 mar. 2018.
proporcionalidade entre ganhos e perdas, não obstando, porém que haja uma renúncia unilateral de vantagem processual.23
Portanto, é imperioso que fique cristalino no contrato de locação que foram feitas concessões mútuas, para respaldar o negócio jurídico. Caso contrário, em havendo benefícios tão somente ao locador, restará evidenciada desproporcionalidade apta a invalidar os respectivos negócios processuais24.
Outra cláusula que enseja bastante litigiosidade é a convenção prévia em contrato de locação em que a parte perdedora em eventual ação judicial arcará com honorários de sucumbência diretamente no percentual de vinte por cento sobre a condenação, ou ainda, ao serem executados os débitos do contrato de locação, incidir tal percentual sobre o valor total da dívida. No entanto, o entendimento jurisprudencial é controverso, inclusive, no Tribunal de Justiça de São Paulo.
A primeira vertente25 possui entendimento de que as partes ao convencionarem em um título executivo judicial - como pode ser um contrato de locação quando preenchidos os requisitos legais para tanto – o referido patamar de honorários, este entraria em conflito com o previsto no art. 827, §2º do CPC, reconhecendo a invalidade do negócio processual.
Por outro lado, a segunda vertente26, tida na visão do autor como a mais acertada sob a ótica do controle de validade do magistrado sobre as convenções atípicas, entende ser possível a estipulação de honorários no percentual maior do que o mínimo previsto na lei. Tal convenção processual é permitida porque não vincula propriamente o juiz, não há regramento legal expresso que vede tal aumento e é ônus a ser suportado pela parte perdedora, bem como ser condição imposta igualmente aos contratantes da locação. Caso contrário, restaria impossibilitado o exercício de qualquer convenção que contivesse modificação do já estipulado na lei processual, deturpando, assim, indevidamente o propósito estabelecido pelo legislador quando da criação da cláusula geral do instituto (art. 190, caput, do CPC), além de negar a
23 XXXXXX, Xxxxxxx xx Xxxxx. Convenções processuais. 2 ed, Salvador: JusPodivm, 2018, p. 365.
24 XXXXXXX, Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx. O Negócio Jurídico no Direito Imobiliário. [2021]. Disponível em: xxxxx://xxxxxxx.xxx.xx/x-xxxxxxx-xxxxxxxx-xx-xxxxxxx-xxxxxxxxxxx/. Acesso em: 14 ago. 2021.
25 SÃO PAULO. Tribunal de Justiça (19. Câmara de Direito Privado). Agravo de Instrumento 2095455- 94.2019.8.26.0000, Rel. Des. Hamid Bdine. São Paulo, 22 mai. 2019.
26 SÃO PAULO. Tribunal de Justiça (37. Câmara de Direito Privado), Agravo de Instrumento 2224651- 54.2018.8.26.0000, Rel. Des. Xxxxxx Xxxxx. São Paulo, 5 dez. 2018; SÃO PAULO. Tribunal de Justiça (11. Câmara de Direito Privado), Embargos de Declaração 2072680-22.2018.8.26.0000, Rel. Des. Xxxxxxxx xxx Xxxxxx. São Paulo, 5 nov. 2018.
vigência do dispositivo legal que assegura as partes a possibilidade de estabelecerem tais negócios.
Outro argumento que favorece a validade desse negócio processual é pela interpretação sistemática do diploma processual, tendo em vista que os honorários sucumbenciais estão contidos no capítulo dos deveres das partes, matéria processual que pode ser convencionada nos termos do art. 190 do CPC.
O regramento da cláusula geral dos negócios processuais é claro: não possuindo defeitos em sua constituição ou objeto, o juiz não deve recusar a aplicação do negócio processual definido pelas partes27, devendo analisar a validade de forma adstrita ao que prevê o art. 190, parágrafo único, do CPC e ressalvada a homologação do juiz quando houver norma jurídica que a exija.28
Em consonância a isso, a Lei n. 13.784/2019 foi responsável por estabelecer no Código Civil, através da redação dada aos artigos 421 e 421-A deste, o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual pelo Estado-Juiz, definindo ainda que a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Acerca da existência de limitações ao magistrado, no controle de validade das cláusulas processuais, há de ser observado o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do Recurso Especial n.º 1.810.44429. No acórdão prolatado, se depreende que o juiz deverá se balizar pelos regramentos de validade contidos no diploma processual (art. 190, parágrafo único), mas não fica adstrito a análise somente desses requisitos, ao passo que poderá interferir nas disposições que vinculem a atuação do julgador, infrações ao devido processo legal ou a qualquer matéria de ordem pública, tais como os direitos fundamentais das partes.
27 XXXXXX XX., Xxxxxx. Negócios jurídicos processuais atípicos no Código de Processo Civil de 2015. Revista Brasileira de Advocacia, [São Paulo], v. 1. abr. 2016. Trimestral. Disponível em: xxxx://xxx.xxxx.xx.xx/xxxxxx/xxxx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx_x_xxxxxxxxxx/xxx_xxxxxxxxxx/xxxxx_xxxxxxxx_xxxxxxxx/ bibli_boletim/bibli_bol_2006/RBA_n.01.04.PDF. Acesso em: 15 set. 2021.
00Xxxxxxxxx x. 000 xx Xxxxxxxx xx Xxxxxxx Xxxxxxx: “O negócio jurídico processual somente se submeterá à homologação quando expressamente exigido em norma jurídica, admitindo-se, em todo caso, o controle de validade da convenção”. Disponível em: xxxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxx/xxxxxxxxx/0000. Acesso em 09 jun.2021.
29 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). Recurso Especial 1.810.444/SP, Rel. Min. Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx. Brasília, 28 abr. 2021. Disponível em: xxxxx://xxxxxxxx.xxx.xxx.xx/xxxxxxxx/xxxxxxx/xxxxxxxxx/xxxxxxx/?xxxxxxxxxxxXXX&xxxxxxxxxxx0000000&xxx_ registro=201803376440&data=20210428&peticao_numero=-1&formato=PDF. Acesso: 08 set. 2021.
O negócio processual atípico serve “como instrumento importante para a adequação do procedimento à efetividade da prestação jurisdicional” (MARINONI; ARENHART; MITIDIERO, 2016, p. 150), mas é considerável que os estipulantes tenham em mente as fronteiras da autonomia da vontade, impostas, principalmente, pela legislação e jurisprudência.
5 CONCLUSÃO
Primeiramente, observou-se que o legislador processual concebeu o negócio processual atípico visando o autorregramento dos jurisdicionados, de forma a propiciar maior celeridade e efetividade às decisões judiciais, bem como inserindo-os no contexto da boa-fé e cooperação dos que integram a relação processual. Nesse diapasão, fornece ilimitadas possibilidades de convenções pelas partes, tais como ônus, poderes, faculdades e deveres processuais - além da possibilidade de modificação do procedimento, antes ou durante o processo, de forma ajustá-lo as especificidades da causa.
Por conta dessa ampla gama de direitos transacionáveis, verificou-se que muitas são as implicações advindas de uma cláusula processual atípica nos contratos de locação, ensejando controvérsias judiciais sobre a validade de diversas disposições. Nesse sentido, observou-se que o legislador criou um controle de validade dos negócios atípicos apto a coibir abusos de direito, estabelecendo as seguintes hipóteses: inserção abusiva do negócio processual em contratos de adesão, nulidade ou vulnerabilidade de uma das partes estipulantes.
Mediante a análise da jurisprudência pátria e das referências bibliográficas, foi possível interpretar também outros elementos basilares ao controle de validade dos negócios processuais atípicos, servindo como exemplos a necessária capacidade processual das partes para o estabelecimento das avenças processuais, impossibilidade de cerceamento de direitos fundamentais e de vincular o juízo sem que este tenha participado da composição processual.
Apesar disso, os efeitos da aplicabilidade de um negócio processual atípico são muitos satisfatórios as partes, principalmente, pela redução de obstáculos típicos das ações locatícias. Nesse seguimento, destacam-se os negócios processuais que estabelecem modificação de prazos para desocupação do imóvel, modificação do procedimento citatório e de disponibilização de caução para concessão de liminar e entre outros. E nesse aspecto, análise jurisprudencial foi elemento relevante a subsidiar a obtenção da validade desses tipos de disposições.
Dessa forma, a temática tem grande relevância para o mercado locatício, sendo imperioso o escrutínio como feito neste artigo, pois com o entendimento dos requisitos de validade e análise das limitações impostas pela legislação e pela jurisprudência, permite que os envolvidos em tais relações jurídicas atribuam suas convenções processuais com segurança jurídica e evitando o afastamento da convenção por nulidade, abusividade ou outros aspectos destacados na forma retro.
Por fim, conclui-se pela importante função a ser desempenhada pelas autoridades jurisdicionais brasileiras que devem analisar os negócios processuais, sem desfavorecer a autonomia da vontade das partes e com a intervenção mínima do Estado em tais negócios, contudo, garantindo a sua realização de forma lícita. Caso contrário e em não havendo segurança jurídica, o mercado de locação se encarregará, na prática, de desconsiderar a existência desse importante instrumento conferido pelo legislador.
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