Contratação Padronizada e Desjudicialização do Mercado Imobiliário
Contratação Padronizada e Desjudicialização do Mercado Imobiliário
Construindo novos relacionamentos
Werson Rêgo
“ Em certos momentos,
a construção mais corajosa é a que reconstroi ”.
Xxxxxx Xxxxx
CENÁRIO IDEAL
Construindo novos relacionamentos
Um Mercado Imobiliário equilibrado e harmônico é
✓ BOM
para o consumidor
✓ MELHOR
para o incorporador excelente
Construindo novos relacionamentos
Novos paradigmas contratuais – compreensão e observância:
✓ IMPERATIVOS
na sociedade de consumo:
• Eliminam
a insegurança jurídica
• Potencializam
os lucros do bom empresário
Construindo novos relacionamentos
Contratos: abertura para os novos paradigmas 🡪 modificação das práticas atuais
. resistência - gera pontos de tensão no mercado.
. proteção e defesa do contra- tante vulnerável - dever constitucional do Estado.
Construindo novos relacionamentos
Problema recorrente:
Práticas e cláusulas abusivas
Efeitos negativos:
➢ Perda da credibilidade dos incorporadores
➢ Insegurança jurídica
➢ Condenações judiciais
Construindo novos relacionamentos
Nova prática: Adequação dos contratos.
Efeitos positivos:
✓ Resgate da credibilidade dos incorporadores
✓ Concorrência leal
✓ Segurança jurídica
✓ Diminuição substancial das perdas com condenações
CENÁRIO A MODIFICAR
PRÁTICAS ABUSIVAS
São abusivas todas as condutas e/ou cláusulas que contrariam a principiologia
do
Código
de
Defesa
porque tendentes
do
a
Consumidor,
ampliar
a
vulnerabilidade deste.
PRINCIPAIS PRÁTICAS ABUSIVAS
– cobrança de “taxa por assessoria imobiliária” (“SATI”);
– cobrança de “taxa de decoração”;
– cobrança de “taxa de deslocamento”;
– transferência ao comprador da comissão de corretagem, sem previsão contratual e sem dedução do preço do imóvel;
– prazo de tolerância (atraso na entrega da obra) exagerado e sem contrapartidas ao comprador;
– estipulação de sanções por mora ou inadimplemento em desfavor do consumidor, sem a estipulação de sanções para o fornecedor, em situações análogas de descumprimento contratual;
– redução de prazos de garantia para vícios da construção;
– multa moratória de 10% sobre o valor da parcela atrasada;
PRINCIPAIS PRÁTICAS ABUSIVAS
– área da unidade imobiliária inferior à área vendida (diferença maior do que 5%);
– cláusula de decaimento (perda de todas as parcelas pagas);
– retenção abusiva das despesas da construção (superior a 25%);
– negativa de liquidação total ou parcial do preço, mediante o desconto proporcional dos juros, com imposição de financiamento imobiliário para a quitação do saldo devedor;
– em caso de rescisão da promessa de compra e venda, a restituição das parcelas pagas somente após o término da obra;
– transferência dos riscos do empreendimento para o consumidor (ex: hipoteca da unidade imobiliária prometida vender / vendida para garantia do financiamento tomado pelo incorporador);
– modificação do projeto ou da forma de pagamento posteriormente à celebração do contrato;
– cobrança de duas parcelas em um mesmo mês;
– Cláusula de carência com prazo superior a 180 dias (a contar da data do registro do memorial) para o vendedor desistir da incorporação.
CENÁRIO EM CONSTRUÇÃO
TRATAMENTO DAS PRINCIPAIS PRÁTICAS ABUSIVAS NO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
GRUPO MULTIINSTITUCIONAL DE TRABALHO
(TJRJ - OAB/RJ - ADEMI)
FÓRUNS “SEGURANÇA JURÍDICA NO MERCADO IMOBILIÁRIO” e “MELHORES PRÁTICAS”
MINUTA PADRONIZADA*
*PRÁTICA CONCORRENTE AO PRÊMIO INNOVARE 2014, EM TRÊS CATEGORIAS (TRIBUNAL, JUIZ E ADVOGADO)
MINUTA PADRONIZADA*
VISÃO INSTITUCIONAL: O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro entende que não deve atuar, exclusivamente, nos litígios, decidindo o conflito de interesses entre as partes do processo. Ao contrário, que deve investir em soluções conciliatórias e, acima de tudo, em estratégias que evitem a demanda.
A prática em questão atua balizando as condutas dos agentes econômicos, acentuando o comportamento ético e o equilíbrio econômico do negócio jurídico.
O Poder Judiciário atua preventivamente, orientando mercado imobiliário. Ao tempo em que sinaliza quais condutas estão de acordo com a principiologia do sistema de proteção e defesa do consumidor, define os direitos e os deveres de adquirentes e de incorporadores. Garante a satisfação das legítimas expectativas de todos os envolvidos, equilibrando as relações e harmonizando os interesses dos diversos agentes econômicos, conferindo eficácia plena à regra contida no artigo 4º, III, da Lei n. 8.078/90. Mais importante do que isso, leva segurança jurídica para o mercado imobiliário e resgata a ética negocial como virtude relacional e social.
TRATAMENTO DAS PRINCIPAIS PRÁTICAS ABUSIVAS
NA MINUTA PADRONIZADA
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
VERBA DE DECORAÇÃO
Prática Antiga Nova Prática
VERBA DE DECORAÇÃO
No preço total pactuado para a venda das acessões ora compromissadas não está incluído qualquer valor a título de serviços complementares extraordinários e instalações de áreas comuns dos edifícios. Referidos valores deverão ser pagos pelo(a,s) OUTORGADO(A,S) à OUTORGANTE, conforme disposições da cláusula
8.6.1.1 e seguintes, abaixo.
Assim, o(a,s) OUTORGADO(A,S) pagarão, a título de preço fechado, pelos serviços complementares extraordinários a serem executados nas partes comuns do edifício onde se situa a unidade ora compromissada os seguintes serviços, a saber:
: a) elaboração e execução de projeto de decoração dos halls sociais, incluindo móveis, quadros e adornos, portarias e outras partes comuns, como bar, Salão de festas, Espaço Fitness, SPA(sala de repouso, sauna, sala de massagens e hidromassagem), churrasqueiras, forno de pizza, piscinas, Sala Gourmet, Jogos Teen, mini golfe, boliche, Lan House, Baby Care, quadra de areia, quadra de esporte, pista de skate e muro de escalada, incluindo móveis, quadros, obras de arte e objetos de decoração; b) pisos especiais; c) Luminárias nas áreas comuns e varandas das áreas privativas; d) mesa completa de interfones; e) circuito fechado de TV; f) paisagismo (projeto, materiais, como terra, brita e plantas e execução dos jardins); g) gradis, portões e cancelas (fechamento frontal); h) aquisição e instalação de equipamentos e móveis para piscinas, sauna e de ginástica; i) sistema de antena coletiva de TV; j) automação do portão da garagem; k) Programação visual; l) Caixas de correio; m) Brinquedos infantis; n) Aquisição e instalação de aparelhos de ar condicionado do Salão de festas, do Baby Care, da Sala Gourmet e do Fitness; o) Churrasqueira, p) Forno de pizza.
Para fazer face ao disposto na cláusula acima, o(a,s) OUTORGADO(A,S) pagará(ao) diretamente à OUTORGANTE, a quantia de R$ <<>> ( <<>> ), pagamento que se fará a título de "preço fechado" por serviços complementares extraordinários, sem quaisquer outros ônus adicionais para o(s) OUTORGADO(A,S), assumindo a OUTORGANTE o risco do custo pelos serviços elencados naquela cláusula.
O valor acima poderá ser parcelado em até <<>> ( <<>> ) vezes, vencendo-se a primeira em <<>> e as demais, mensais e sucessivas, cada uma no valor de R$
<<>> ( <<>> ), em igual dia dos meses subsequentes.
VERBA DE DECORAÇÃO
PRÁTICA CONSIDERADA ABUSIVA E SEM TRATAMENTO.
EXCLUÍDA DOS NOVOS CONTRATOS.
Conforme Recomendação ADEMI RJ nº 01 (Material de Consulta)
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
SERVIÇOS DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
Prática Antiga Nova Prática
SERVIÇOS DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIA (SATI)
Prática usual nos contratos de adesão de alienação de unidades autônomas em incorporações imobiliárias. Impõe ao adquirente o pagamento de um percentual que varia entre 0,6% e 0,9% sobre o preço do imóvel, a título de remuneração por serviços de assessoria técnico-imobiliária.
SERVIÇOS DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIA (SATI)
PRÁTICA CONSIDERADA ABUSIVA E SEM TRATAMENTO.
EXCLUÍDA DOS NOVOS CONTRATOS.
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
TAXA DE DESLOCAMENTO
Prática Antiga Nova Prática
TAXA DE DESLOCAMENTO
Prática usual nos contratos de adesão de compra e venda [promessa de] de unidades autônomas em incorporações imobiliárias, com financiamento imobiliário. Impõe ao adquirente o pagamento de um valor pela não contratação do financiamento imobiliário com a instituição financeira que financiou a incorporação, mas com outra (da livre escolha do adquirente).
TAXA DE DESLOCAMENTO
PRÁTICA CONSIDERADA ABUSIVA E SEM TRATAMENTO.
EXCLUÍDA DOS NOVOS CONTRATOS.
Ver Enunciado nº 8 – Aviso 80/2014 TJRJ (Material de Consulta)
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
COMISSÃO DE CORRETAGEM
Prática Antiga: SIMPLES TRANSFERÊNCIA DE ÔNUS DO INCORPORADOR PARA O CONSUMIDOR
A cláusula contratual simplesmente transfere para o adquirente a obrigação pela remuneração da corretagem contratada pelo incorporador, para viabilizar (em benefício e proveito deste) a comercialização das unidades imobiliárias a construir ou em construção. Em outros casos, impropriedades redacionais têm levado ao entendimento de que o adquirente estaria pagando a comissão de corretagem em acréscimo ao preço estabelecido para a unidade objeto do contrato.
Abusividade: Transferência indevida de ônus da atividade do incorporador ao consumidor e/ou vício de informação.
Nova Prática: TRATAMENTO DAS ABUSIVIDADES
✓Previsão expressa da obrigação do adquirente (quanto ao pagamento direto da comissão de corretagem ao corretor), com ampla e prévia divulgação ao adquirente;
✓Dedução do preço da unidade objeto do respectivo contrato.
Nova redação:
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
COMISSÃO DE CORRETAGEM
Precedentes Câmaras Especializadas em Direito do Consumidor – TJRJ (no sentido do texto da minuta padronizada e do parecer do Prof. Xxxxxx Xxxxxxxx)
• APELAÇÃO 0022242-20.2011.8.19.0209 - DES. XXXXXXX XXXXXXXXX - Julg: 02/07/2014 - VIGESIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL
• APELAÇÃO 0006207-48.2012.8.19.0209 - DES. XXXXXXXX B SIMAO - Julg: 04/09/2014 - VIGESIMA QUARTA CAMARA CIVEL;
• APELAÇÃO 0008956-04.2013.8.19.0209 - JDS. DES. WERSON REGO - Julg: 22/05/2014 - VIGESIMA QUINTA CAMARA CIVEL;
• APELAÇÃO 0045007-37.2010.8.19.0203 - DES. XXXXXX XXXXXXXXX - Xxxx: 04/09/2014 - VIGESIMA SEXTA CAMARA CIVEL;
• APELAÇÃO 0016718-76.2010.8.19.0209 - DES. XXXXXX XXXXXX X XXXXXX - Julg: 21/02/2014 - VIGESIMA SETIMA CAMARA CIVEL.
Parecer Prof. Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxx
“A cláusula a que se refere a consulta nem de longe se enquadra nos tipos legais acima elencados, referidos no art. 51 §1º, incisos I, II e III do CDC. À uma, porque não atribui ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, mas simplesmente lhe transfere a obrigação, sem qualquer acréscimo do preço anunciado e avençado para a venda. À duas, porque, em consequência, não traz qualquer vantagem econômica para o vendedor, e, muito menos, prejuízo ou onerosidade excessiva para o comprador. E à três, porque a transferência da obrigação do pagamento da comissão, deduzida do preço de venda, não ofende os princípios fundamentais do contrato de corretagem, disciplinado no Código Civil. De fato, no regime legal do referido contrato não há dispositivo que vede que até mesmo se transfira ao comprador o ônus do pagamento da comissão, quanto mais que se o incumba de fazê-lo, deduzindo do valor correspondente do preço da venda, sem qualquer acréscimo. E conclui:
“Não é abusiva a cláusula que, de maneira clara e destacada, transfere para o comprador a obrigação de pagar diretamente o profissional e/ou empresa que atuou na intermediação, a respectiva comissão de corretagem, em nome do vendedor, desde que seja o seu valor deduzido do preço ajustado para a venda da unidade, e não acrescentado, não representando, portanto, qualquer prejuízo, direto ou indireto, para o comprador.”
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
PRAZO DE TOLERÂNCIA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Prática Antiga Nova Prática
SIMPLES TOLERÂNCIA DA MORA DO INCORPORADOR, SEM QUALQUER CONTRAPARTIDA AO CONSUMIDOR
A cláusula contratual simplesmente autoriza a prorrogação do prazo de entrega da unidade adquirida. Não há estipulação de compensação pecuniária para o adquirente, em contrapartida à estipulação do prazo de tolerância, na hipótese de utilização desse prazo pelo incorporador.
Abusividade: Cláusula iníqua, por transferir os riscos da atividade incorporadora (fortuito interno) ao consumidor, colocando-o em desvantagem exagerada. Ofensa, de igual modo, ao princípio da simetria.
TRATAMENTO DAS ABUSIVIDADES
✓ Estabelecimento de contrapartidas
ao consumidor (pela tolerância)
✓ Previsão de sanções pecuniárias ao incorporador (pela mora quanto ao prazo de entrega da unidade autônoma integrante de incorporação imobiliária).
Ver Enunciados nº 5 e 7 – Aviso 80/2014 TJRJ (Material de Consulta)
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
PRAZO DE TOLERÂNCIA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Nova Prática
TRATAMENTO DAS ABUSIVIDADES
✓ Estabelecimento de contrapartidas ao consumidor (pela tolerância)
✓ Previsão de sanções pecuniárias ao incorporador (pela mora quanto ao prazo de entrega da unidade autônoma integrante de incorporação imobiliária).
❖ XX 000/0000, de autoria do deputado Xxx Xxxxxx Xxxxx (DEM/SP): altera a Lei nº 4.591/64, a fim de disciplinar o prazo de entrega de imóveis ofertados no mercado de consumo. A Comissão de Defesa do Consumidor da Câmara dos Deputados, em sessão de 07 de agosto de 2013, aprovou substitutivo [já anteriormente aprovado na Comissão de Desenvolvimento Urbano e que foi acatado na defesa do consumidor por recomendação do relator, deputado Xxxxxxx Xxxx (PSD-SP)] em que, vencido o prazo de tolerância, o incorporador pagará ao comprador multa moratória de 1% sobre o valor até então pago pelo adquirente, mais compensação de 0,5% ao mês (valores atualizados monetariamente, de acordo com o mesmo índice previsto no contrato, e que podem ser descontados das parcelas seguintes devidas pelo comprador). A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania, na sessão de 03 de junho de 2014, aprovou o parecer do deputado Xxxxxxx Xxxxxxx (PSD-PR). À falta de recursos ao Plenário, o PLS seguirá para o Senado Federal.
A Minuta Padronizada estabelece compensação pecuniária, no caso de utilização do prazo de tolerância estabelecido em favor do VENDEDOR, e sanção pecuniária, para o descumprimento do prazo prorrogado. Redação padronizada:
“2.10.8.1 - Durante o prazo de tolerância, enquanto não concluída a obra - e desde que adimplente o COMPRADOR com suas prestações pecuniárias, suportará o VENDEDOR, em contrapartida, o pagamento de valor equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês ou fração, calculada pro rata die, sobre o montante das parcelas do preço de aquisição até então pago.
2.10.8.2 - Esgotado o prazo de tolerância, sem a conclusão da obra - e desde que adimplente o COMPRADOR com suas prestações pecuniárias -, pagará o VENDEDOR multa penal compensatória no valor correspondente a 1% sobre o montante das parcelas do preço de aquisição até então pago e, em substituição à contrapartida prevista na cláusula 2.10.8.1, uma multa penal moratória, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês (ou fração, calculada pro rata die) sobre o montante das parcelas do preço de aquisição até então pago.”
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
JUROS COMPENSATÓRIOS
Prática Antiga Nova Prática
JUROS “NO PÉ”
STJ (1ª Fase) – Juros contados desde o inicio do contrato, mas com a cobrança ”suspensa” no período das obras.
STJ (2ª fase) – Juros somente após a conclusão das obras e a entrega das chaves. (Acórdão Ministro Xxxxxxx)
NOTA: STJ (posição atual) - Embargos de Divergência em RESP nº 670117-PB, julgado em 13/06/2012, reconhece a legalidade da cobrança de juros desde início do contrato (juros “no pé”).
JUROS APÓS O TÉRMINO DAS OBRAS
✓ Não obstante reconhecida pelo STJ a legalidade da cobrança dos juros compensatórios “a partir da assinatura do contrato”, as incorporadoras mantiveram a cobrança dos juros apenas após o término das obras
✓ Conforme Recomendação ADEMI-RJ nº 02/2013, resultado das discussões havidas no I Encontro de Itaipava.
Ver Recomendação ADEMI RJ nº 02 (Material de Consulta)
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
JUROS COMPENSATÓRIOS
Nova Prática
JUROS APÓS O TÉRMINO DAS OBRAS
✓ Não obstante reconhecida pelo STJ a legalidade da cobrança dos juros compensatórios “a partir da assinatura do contrato”, as incorporadoras mantiveram a cobrança dos juros apenas após o término das obras – conforme Recomendação ADEMI-RJ nº 02/2013, resultado das discussões havidas no I Encontro de Itaipava.
A Minuta Padronizada estabelece a incidência de juros compensatórios sobre a parte reajustável do saldo devedor após a data da expedição do “habite-se”. Redação padronizada:
“2.3.3.3 – ATUALIZAÇÃO DA PARTE REAJUSTAVEL, APÓS A EXPEDIÇÃO DO “HABITE-SE” (IGP-M, COM JUROS
DE 12% AO ANO) – as parcelas com vencimento a partir do mês seguinte ao da data da expedição do Certificado de Conclusão do Condomínio (“habite-se”) serão atualizadas pela variação do IGP- M (Índice Geral de Preços ao Mercado), publicado pela FGV, pelo critério “n-2” (acima esclarecido), acrescidas de juros compensatórios, à base de 12%(doze por cento) ao ano, contados a partir de
<DATA JUROS>.”
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
PRAZOS DE GARANTIA
Prática ABUSIVA
REDUÇÃO DOS PRAZOS LEGAIS
Vícios de qualidade 90 dias
Vícios de segurança
Nova Prática
AMPLIAÇÃO DAS GARANTIAS CONTRATUAIS
✓ Adequação das garantias contratuais aos prazos sugeridos na ABNT NBR 15575-1:2013.
✓ Redação padronizada:
“2.13.9 - GARANTIA CONTRATUAL - O VENDEDOR
05 anos garante que a incorporação a que se vincula a unidade
imobiliária descrita neste instrumento se encontra livre de defeitos de segurança e de vícios de qualidade que comprometam a solidez, a segurança e a utilidade das acessões, benfeitorias, sistemas, elementos, componentes e instalações incorporados.
2.13.9.1 - PRAZOS DE GARANTIA CONTRATUAL - NBR 15575 - 1:2013 - Os prazos fixados para as garantias no "Manual do Proprietário" são aqueles sugeridos na ABNT NBR 15575-1:2013 – Anexo D e, salvo disposições legais ou regulamentares futuras em contrário, se contam a partir da concessão do CERTIFICADO DE CONCLUSÃO DO CONDOMÍNIO (“Habite-se”)”.
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
DEVER DE INFORMAÇÃO
Prática ABUSIVA
VÍCIOS DE INFORMAÇÃO
Ofensa aos princípios da boa-fé e da transparência
Informação não prestada ou prestada de maneira inadequada, obscura ou imprecisa
Informação total ou parcialmente falsa
- publicidade enganosa
Nova Prática
TRATAMENTO DAS INFORMAÇÕES
✓ A Minuta Padronizada impõe a prestação de todas as informações necessárias à formação do livre convencimento esclarecido do adquirente.
✓ Adequação das regras contratuais à principiologia e ao regramento do Código de Defesa do Consumidor
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
DEVER DE INFORMAÇÃO
Nova Prática
TRATAMENTO DAS INFORMAÇÕES
Exemplos (grifos e cores no texto padronizado):
2.3.2.1 - PERDA INTEGRAL DO SINAL - O presente negócio jurídico é celebrado em caráter irretratável e irrevogável. É expressamente vedado o direito de arrepen- dimento. O pagamento e a quitação do sinal firmam a presunção de que o negócio ju- rídico ora celebrado chegará ao final, com o cumprimento recíproco de todas as pres- tações assumidas por ambas as partes. O COMPRADOR tem plena ciência de que o
pecuniária. Portanto, não cumprindo o COMPRADOR as prestações pecuniárias ora livremente pactuadas, dando causa à extinção do contrato, perderá, em benefício do VENDEDOR, sem prejuízo da sanção compensatória prevista na cláusula penal, a integralidade das arras prestadas, nos termos do artigo 418, do Código Civil.
2.3.3.4 - ANTECIPAÇÃO DO “HABITE’SE"- As partes EXPRESSAMENTE ACORDAM que, no caso de antecipação do “habite-se", isto é, ser o Certificado de Conclu- são do Condomínio expedido antes da data prevista para conclusão das obras (mencionada no item VI) do QUADRO RESUMO, todas as parcelas com vencimento após a data de sua expedição terão a incidência imediata de juros na forma acima estabelecida.
ATENÇÃO: A antecipação do “habite-se”, do mesmo modo, IMPORTARÁ NA ANTECIPAÇÃO DO VENCIMENTO DA PARCELA RELACIONADA À QUITAÇÃO DO SALDO DE-
VEDOR, com recursos próprios do COMPRADOR ou mediante a celebração do contrato de financiamento previsto nos itens a seguir.
2.4.6 - SALDO DEVEDOR SUPERIOR AO LIMITE DE FINANCIAMENTO - Superando o valor atualizado do saldo devedor a ser financiado o limite do crédito imobiliário a ser concedido ao COMPRADOR, deverá o mesmo, com recursos próprios e em parcela única, pagar a respectiva diferença, na data da assinatura do instrumento particular ou escritura pública de venda e compra com pacto adjeto de alienação fiduciária ou hipoteca antes referidos.
ATENÇÃO: O NÃO ADIMPLEMENTO DESTA OBRIGAÇÃO IMPORTARÁ EM INFRAÇÃO CONTRATUAL ENSEJADORA DA
RESCISÃO DO PRESENTE CONTRATO. Em consequência, resta desobrigado o VENDEDOR da assinatura e outorga do instrumento particular e/ou escritura pública de venda e compra mencionados.
2.8.2 - DESPESAS EXPRESSAMENTE NÃO INCLUÍDAS NO PREÇO DO IMÓVEL - RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR - NÃO ESTÃO INCLUÍDOS no preço do imóvel objeto deste contrato (item III, do QUADRO RESUMO e cláusula 2.3.1), e, portanto, o custeio das mesmas constitui obrigação que caberá ao COMPRADOR, na forma do disposto no artigo 51, caput, da Lei n. 4.591/64 e seu parágrafo único, as seguintes despesas:
2.8.2.1 - DESPESAS COM AS LIGAÇÕES DEFINITIVAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS
2.8.2.1.1 - TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. LIMITE DE COBRANÇA - ...
2.8.2.1.2 - LIMITE MÁXIMO DE COBRANÇA - Observado os princípios da informação e do conhecimento prévio do conteúdo do contrato, previstos na legisla- ção consumerista, estabelecem as partes que o valor a ser pago em razão das despe- sas descritas na cláusula 2.8.2.1 NÃO PODERÁ ULTRAPASSAR O EQUIVALENTE A 3% (TRÊS POR CENTO) DO PREÇO DO IMÓVEL.
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
DEVER DE INFORMAÇÃO
Prática ABUSIVA
I – DOS SERVIÇOS RATEADOS
Características: Descrição genérica dos serviços cujos custos serão rateados, com uma taxa de administração (BDI) de 20% e sem um valor total limitado para essas despesas.
1 - No preço das unidades constantes das tabelas de venda não estão compreendidos os custos dos Serviços Rateados destinados a instalações definitivas, despesas cartoriais e outras despesas que não se revestem de definição na elaboração do orçamento da obra e que serão rateados entre os adquirentes das unidades no empreendimento os valores necessários aos pagamentos dos itens abaixo, que se revestem de indefinição da quantia, somente fixada no momento do pagamento, conforme arrolado a seguir
1.1 - Atendendo ao disposto no art. 51 e seu § único, da Lei n° 4591/64, serão rateadas:... (Usualmente são listados os mesmos serviços indicados na Minuta Padronizada, com algumas variações).
1.2 - Estes valores serão objeto de pagamento a parte, sendo certo que, serão acrescidos de taxa de administração de 20% (vinte por cento) sobre os serviços realizados ficando ajustado que os valores despendidos para possibilitar as antes referidas ligações definitivas, tanto aqueles cobrados pelas concessionárias de serviços públicos quanto aqueles realizados diretamente por ser-lhe repassada a obrigação pelas citadas concessionárias, todos impossíveis de serem pré-determinados, pois dependem dos valores a serem fixados pelas concessionárias, e/ou efetivamente gastos para possibilitar que as ligações ocorram, atendendo às exigências das mesmas concessionárias, e que serão cobrados do PROMITENTE COMPRADOR no montante em que forem efetivamente gastos, por unidade comercial na proporção da cota condominial estipulada conforme determinado na Convenção de Condomínio.”
Limitação de Valores:
Não há limitações.
Nova Prática
I - DESPESAS NÃO INCLUÍDAS NO PREÇO
Características: Identificação clara e limitação dos custos atribuídos ao COMPRADOR, com base nas disposições do art. 51 da Lei 4.591/64.
“2.8.2 - DESPESAS EXPRESSAMENTE NÃO INCLUÍDAS NO PREÇO DO IMÓVEL -
RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR - NÃO ESTÃO INCLUÍDOS no preço do imóvel objeto deste contrato (item III, do QUADRO RESUMO e cláusula 2.3.1), e, portanto, o custeio das mesmas constitui obrigação que caberá ao COMPRADOR, na forma do disposto no artigo 51, caput, da Lei n. 4.591/64 e seu parágrafo único, as seguintes despesas:
2.8.2.1 - DESPESAS COM AS LIGAÇÕES DEFINITIVAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS - As despesas com ligações definitivas de serviços públicos devidas aos Poderes Públicos ou às empresas concessionárias de serviços públicos, inclusive aquelas de sua incumbência, na hipótese de não estarem elas obrigadas a realizá-las ou, caso o estejam, se a isso se recusarem ou alegarem impossibilidade, dentre as quais:
a) taxas, emolumentos, orçamentos de concessionárias ou empresas de serviços públicos, despesas de despachante, de serviços de credenciados e/ou quaisquer outros pagamentos exclusivamente destinados à obtenção, aprovação, cadastramento e instalação de serviços definitivos de energia elétrica, rede de abastecimento de água, rede de esgotos sanitários e pluviais, gás, telefones, combate a incêndio e outros que venham a ser necessários ao perfeito funcionamento da edificação;
b) custos para execução do “vault”, câmara subterrânea, transformadores e/ou outros equipamentos que venham a ser exigidos pela concessionária de energia elétrica;
c) custos para implementação de Estação de Tratamento de Esgotos (ETE) e/ou outros dispositivos que venham a ser exigidos pelas Concessionárias e outros órgãos públicos, quando não decorrentes de contrapartidas necessárias e já conhecidas ao tempo da estruturação da presente incorporação;
d) custos com extensões de rede de água e esgoto, medidor individual de água e quaisquer despesas com as instalações e/ou serviços que são próprios de concessionárias de serviços públicos, bem como eventuais financiamentos exigidos pelas referidas entidades para ligação definitiva de luz, gás ou outros serviços públicos;
e) custo das obras ou modificações no projeto aprovado que se devam fazer para cumprir as exigências dos poderes públicos ou entidades competentes, supervenientes à presente data.”
Limitação de Valores – Texto padronizado
“2.8.2.1.1 - TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. LIMITE DE COBRANÇA - O COMPRADOR
deverá reembolsar ao VENDEDOR a taxa de administração relacionada às obras executadas pela construtora por este contratada, até o limite de 10% (dez por cento) sobre o valor da obra, respeitado o critério de rateio previsto neste instrumento (cláusula 2.8.3)..
2.8.2.1.2 - LIMITE MÁXIMO DE COBRANÇA - Observados os princípios da informação e do conhecimento prévio do conteúdo do contrato, previstos na legislação consumerista, estabelecem as partes que o valor a ser pago em razão das despesas descritas na cláusula 2.8.2.1 NÃO PODERÁ ULTRAPASSAR O EQUIVALENTE A 3% (TRÊS POR CENTO) DO PREÇO DO IMÓVEL.”
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
DEVER DE INFORMAÇÃO - ARRAS
Prática Anterior
Nova Prática
ARRAS
Texto padronizado:
2.3.1 – PREÇO DO IMÓVEL – A promessa de compra e venda da unidade autônoma acima identificada, a ser entregue pronta e concluída, é contratada pelo preço mencionado no item III do QUADRO RESUMO.
2.3.2 – Sinal (ARRAS) E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO – O VENDEDOR, neste ato, recebe do COMPRADOR, a titulo de sinal e princípio de pagamento, a quantia especificada no item III.3 do QUADRO RESUMO cuja quitação se dará após a compensação bancária. A compensação do(s) cheque(s) relativo ao sinal pelo banco sacado é condição de existência do presente negócio jurídico; por tanto, em caso de devolução do(s) mesmo(s), por qualquer motivo que seja, fica automaticamente sem efeito algum o presente instrumento, sendo considerado inexistente o negócio jurídico dele objeto, independentemente de qualquer aviso ou notificação judicial ou extrajudicial, podendo o VENDEDOR, livremente, dispor da unidade ora compromissada e transacioná-la com terceiros.
2.3.2.1 – PERDA INTEGRAL DO SINAL – O presente negócio Jurídico é celebrado em caráter irretratável e irrevogável. É expressamente vedado o direito de arrependimento. O pagamento e a quitação do sinal firmam a presunção de que o negócio jurídico ora celebrado chegará ao final, com o cumprimento recíproco de todas as prestações assumidas por ambas as partes. O COMPRADOR tem plena ciência de que o sinal (arras) pago é computado e deduzido da sua prestação pecuniária. Por tanto, não cumprindo o COMPRADOR as prestações pecuniárias ora livremente pactuadas, dando causa à extinção do contrato, perderá, em benefício do VENDEDOR, sem prejuízo da sanção compensatória prevista na cláusula penal, a integralidade das arras prestadas, nos termos do artigo 418, do Código Civil.
2.3.2.2 – DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO SINAL – não cumprindo o VENDEDOR as prestações assumidas, dando causa à extinção do contrato, perderá em benefício do COMPRADOR, sem prejuízo da sanção compensatória prevista na cláusula penal, o equivalente ao dobro do valor atualizado das arras prestadas, nos termos do artigo 418, Código Civil.
2.3.2.3 – COMPLEMENTAÇÃO DA INDENIZAÇÃO (art. 419, Código Civil) – a parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como mínimo incontroverso. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como no mínimo da indenização
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
SANÇÕES RESCISÓRIAS
Prática Anterior
RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR
A parte retida dos valores pagos pelo COMPRADOR inadimplente pode chegar a 30% dos valores por ele pagos e a devolução do saldo é feita de forma parcelada e, às vezes, com tratamentos diversos (rescisão amigável x rescisão judicial).
Exemplos de cláusulas:
“# - De outro lado, caracterizada a mora absoluta do PROMITENTE COMPRADOR, e optando a OUTORGANTE pela rescisão judicial ou extrajudicial do contrato, terá(ão) aquele(s) direito à restituição total das parcelas pagas por conta do preço, em cinco (5) parcelas iguais, com as seguintes deduções: a) do percentual de 10% (dez por cento), incidente sobre o preço total da venda devidamente corrigido, a título de indenização das despesas da PROMITENTE VENDEDORA com a corretagem e publicidade cobradas sobre o presente negócio; b) do percentual de 20% (vinte por cento), incidentes sobre o valor das importâncias até então pagas pelo PROMITENTE COMPRADOR, a título de pena convencional compensatória, desde já prefixada como apta ao cabal ressarcimento dos demais prejuízos possivelmente sofridos pela PROMITENTE VENDEDORA com o inadimplemento do PROMITENTE COMPRADOR; c) de todas as multas e de juros moratórios porventura pagos pelo PROMITENTE COMPRADOR, em virtude do negócio celebrado, uma vez que, estes não se confundem com o preço, pois representam mera compensação ou indenização pela demora na entrega da prestação ou pelo tempo de financiamento, e, não integrando o preço, não podem ser objeto de devolução.
# – Operada a resilição do presente instrumento, na forma ora pactuada, a PROMITENTE VENDEDORA possui um prazo de até 10 (dez) dias úteis, para efetuar o depósito de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia efetivamente paga pelo PROMITENTE COMPRADOR, através do procedimento da consignação extrajudicial em pagamento, conforme preleciona o artigo 890 e seguintes do CPC, abatidas pela PROMITENTE VENDEDORA as despesas realizadas para concretização do negócio e resilição do presente negócio, a título de compensação pelas perdas e danos sofridos pela resilição operada por culpa exclusiva do PROMITENTE COMPRADOR.
# - Todos os pagamentos consignados como devolução serão pagos de forma direta pela PROMITENTE VENDEDORA ao PROMITENTE COMPRADOR se a rescisão se efetivar sem a intervenção do Poder Judiciário, ficando assente, todavia, que, caso a PROMITENTE VENDEDORA tenha que ingressar em juízo, tal pagamento somente será efetuado após o trânsito em julgado da decisão que determinar a rescisão do contrato.”
Nova Prática
RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR
Estabelece a perda das “arras” (geralmente fixada em torno de 10% do preço) pelo COMPRADOR e a retenção escalonada de percentuais dos valores pagos, limitados a 25% (vinte e cinco por cento):
“2.14.2.1 - RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - PERDA INTEGRAL DAS ARRAS E RETENÇÃO ESCALONADA DE ATÉ 25% DO VALOR
DAS DEMAIS PARCELAS PAGAS - A rescisão do presente negócio jurídico por inadimplemento do COMPRADOR será precedida de interpelação, judicial ou extrajudicial, na forma prevista no Decreto Lei nº 745, de 07/08/1969, para que o COMPRADOR emende a mora, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data de sua interpelação, efetuando o pagamento das parcelas vencidas e não pagas, atualizadas monetariamente, acrescidas de multa de 2%, juros moratórios de 1% ao mês, custas e honorários advocatícios (quando o caso).
a.1) O não atendimento do COMPRADOR à medida premonitória determinará, de pleno direito, a rescisão do presente compromisso, do que resultará, ALÉM DA PERDA INTEGRAL DAS ARRAS, A RETENÇÃO PELO VENDEDOR DO EQUIVALENTE A ATÉ 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DAS QUANTIAS ATÉ ENTÃO PAGAS, MONETARIAMENTE ATUALIZADAS, já deduzidos impostos e taxas devidos, em obediência à regra do artigo 53, da Lei nº 8.078, de 11/09/1990 (Código de Defesa do Consumidor).
a.2) Fica ajustado que, quanto mais próxima a rescisão da data do registro da incorporação, maior será a retenção, porque maiores e mais concentrados os custos do VENDEDOR e menores as contraprestações pecuniárias do COMPRADOR, observada, portanto, a seguinte gradação:
- até o sexto mês da data do registro da incorporação - perda integral das arras e retenção pelo VENDEDOR de 25% das parcelas pagas pelo COMPRADOR;
- do sétimo ao décimo segundo mês da data do registro da incorporação
- perda integral das arras e retenção pelo VENDEDOR de 20 % das parcelas pagas pelo COMPRADOR;
- do décimo terceiro ao vigésimo quarto mês da data do registro da incorporação - perda integral das arras e retenção pelo VENDEDOR de 15 % das parcelas pagas pelo COMPRADOR;
- a partir do vigésimo quinto mês da data do registro da incorporação - perda integral das arras e retenção pelo VENDEDOR de 10% das parcelas pagas pelo COMPRADOR.”
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
SANÇÕES RESCISÓRIAS
Prática abusiva
RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR
A maioria dos contratos celebrados entre incorporadores e adquirentes NÃO PREVÊ sanções por inadimplemento do VENDEDOR, em diversas situações.
A prática [lamentavelmente usual] de se estipular sanções exclusivamente ao consumidor para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor - em situações de análogo descumprimento da avença -, é manifestamente abusiva, por ausência de simetria, quer seja por princípios gerais do direito, quer seja pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, quer seja, ainda, por imperativo de equidade.
Nova Prática
RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR
IV - RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR
A Minuta Padronizada prevê, em desfavor do vendedor e em respeito ao princípio da simetria, sanções para as mesmas situações em que previstas para o adquirente.
Exemplos:
. Denúncia unilateral (arrependimento):
. Adquirente – perda das arras.
. Vendedor – sem prejuízo da sanção compensatória prevista na cláusula penal, pagará o equivalente ao dobro do valor atualizado das arras prestadas, nos termos do artigo 418, do Código Civil.
. Mora
. Adquirente – multa de 2% sobre o valor da parcela e juros de 1% ao mês.
. Vendedor :
- pela tolerância de 180 dias – compensação de 0,5% a.m. sobre o total pago pelo adquirente até então;
- pelo descumprimento do prazo de tolerância :
a) multa compensatória correspondente a 1% (um por cento) do valor até então pago pelo COMPRADOR, corrigido pelo mesmo índice de correção vigente no contrato, ou outro que o substitua, não incidente sobre eventuais juros moratórios ou multas moratórias pagas pelo COMPRADOR, aplicável uma única vez, a partir do término do prazo de tolerância;
b) multa moratória - correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês, calculada pro rata dies, sobre o valor até então pago pelo COMPRADOR, corrigido pelo mesmo índice de correção vigente no contrato, ou outro que o substitua, não incidente sobre eventuais juros moratórios ou multas moratórias pagas pelo COMPRADOR, a partir do término do prazo de tolerância.
. Rescisão
. Inadimplemento adquirente – perda das arras e de até 25% do valor das parcelas pagas (quanto mais parcelas pagas, menor a retenção)
. Inadimplemento vendedor - a rescisão por inadimplemento do VENDEDOR resultará na devolução, em dobro, das arras recebidas (nos termos do artigo 418, do Código Civil) e na devolução da integralidade das prestações pagas pelo COMPRADOR, corrigidas monetariamente e acrescidas de juros legais, a contar do término do prazo de tolerância.
MINUTA PADRONIZADA - MUDANÇA DE PARADIGMAS
SEGURANÇA JURÍDICA
OBSERVÂNCIA FIEL DO TEXTO PADRONIZADO
2.21 – DECLARAÇÃO FINAL – MINUTA PADRONIZADA ADEMI RJ
“ O VENDEDOR declara - e o COMPRADOR disso reconhece estar ciente - que este contrato reproduz fielmente o texto da “Minuta Padronizada ADEMI RJ”, tendo sido criado através de um “Sistema de Geração de Contratos” disponibilizado no site da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário – ADEMI RJ, para as suas associadas, com uso de senha e regras próprias.”
SEGURANÇA – O texto original da minuta padronizada é protegido por um Sistema de Gerenciamento de Contratos disponibilizado no site da ADEMI RJ, a que somente terão acesso as empresas associadas com uso de senha e regras próprias. Cada contrato gerado por esse Sistema identificará a Incorporadora, o empreendimento e a unidade imobiliária a que se refere, recebendo um número não sequencial, formado por algarismos e letras, possibilitando a confirmação de sua autenticidade pela internet, garantindo-se dessa forma, a imutabilidade do texto da Xxxxxx Xxxxxxxxxxx e, por decorrência, a inexistência de cláusulas abusivas nos contratos assim gerados.
DISPONIBILIZAÇÃO PARA O PÚBLICO EM GERAL - O texto da Xxxxxx Xxxxxxxxxxx está disponibilizado para o público em geral, em formato “livro aberto” para leitura, download e impressão, no site da ADEMI RJ (xxx.xxxxx.xxx.xx)
PONTOS DE TENSÃO
- ENFOQUE ADMINISTRATIVO E JUDICIAL -
Críticas da Secretaria Nacional do Consumidor – SENACON
❖ Cláusula de tolerância – desproporcionalidade entre a multa paga pelo consumidor e as contrapartidas e sanções propostas para o incorporador.
❖ Prorrogação do prazo de conclusão da obra - greves parciais ou gerais na indústria da construção civil, falta de matéria-prima e chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem etapas importantes da obra devem ser entendidos como fortuitos internos, abrangidos pelo risco da atividade;
❖ Comissão de corretagem – impossibilidade de transferência do pagamento direto ao consumidor;
❖ Termo final da conclusão da obra (da incorporação) – averbação do Certificado de Conclusão da Obra (“habite-se”). A obra só será considerada concluída se entregue em sua totalidade, incluindo as partes comuns;
❖ Instalação do condomínio – somente após a averbação do Certificado de Conclusão da Obra (“habite-se”).
Críticas da Secretaria Nacional do Consumidor – SENACON
❖ Honorários advocatícios – indevidos em cobranças extrajudiciais (REsp 1.274.629, Rel. Min. Xxxxx Xxxxxxxx, Dje 20.06.2013 e item 09 da Portaria nº4/98 da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça);
❖ Vinculação da oferta e publicidade enganosa – a noção de “fotos/desenhos meramente ilustrativos” contraria disposições expressas do Código de Proteção e Defesa do Consumidor;
❖ “Cadastro positivo” – o compartilhamento de informações em bancos de dados de empresas consolidadoras do bureau positivo depende da autorização prévia do consumidor, mediante consentimento informado, nos termos da Lei n. 12.414/2011.
CENÁRIO PROPOSTO
- ELIMINAÇÃO DOS PONTOS DE TENSÃO -
Críticas da Secretaria Nacional do Consumidor - Ponderações
❖ Cláusula de tolerância – o XX 000/0000, em versão anterior à do substitutivo aprovado, previa multa moratória de 2% e compensatória de 0,5% ao mês.
Proposta de harmonização: curto prazo - manutenção, conforme minuta padronizada, das contrapartidas pela tolerância e alteração da multa moratória para 2% sobre o total até então pago pelo consumidor; médio prazo – redução do prazo de tolerância, de 180 para 90 dias; longo prazo – extinção da cláusula.
❖ Fortuitos internos – greves de qualquer natureza na indústria da construção civil, falta de matéria-prima e chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem etapas importantes da obra são, de fato, fortuitos internos, abrangidos pelo risco da atividade. Proposta de harmonização: adequar minuta padronizada.
❖ Comissão de corretagem – em tese, não há vedação legal à transferência do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor, observadas as condições estabelecidas na minuta padronizada. É questão de diálogo e de convencimento.
Críticas da Secretaria Nacional do Consumidor – Ponderações
❖ Termo final da conclusão da obra (da incorporação) e instalação do condomínio – a posição do Ministério da Justiça é a tecnicamente correta, à luz da Lei n. 4.591/64.
Propostas de harmonização: alteração da minuta padronizada. 1) Esclarecer ao Ministério da Justiça que a multa é mais vantajosa para o consumidor do que a suspensão do pagamento. Ao revés, isso pode ser prejudicial para o próprio comprador, na medida em que compromete o fluxo financeiro de toda a obra.
2) - Conclusão da obra = averbação do “habite-se”. O momento da entrega das chaves e da instalação do condomínio será transferido para após a data da averbação do “habite- se”, informando-se, de maneira adequada, clara e precisa que, optando o adquirente, para satisfação de interesses pessoais, pela antecipação da data da imissão na posse da unidade adquirida, passará a responder, desde então, pro rata die, pelas despesas condominiais correspondentes à mesma, suportadas pelo vendedor.
❖ Honorários advocatícios – indevidos em cobranças extrajudiciais (REsp 1.274.629, Rel. Min. Xxxxx Xxxxxxxx, Dje 20.06.2013 e item 09 da Portaria nº4/98 da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça).
Proposta de harmonização: alteração da minuta padronizada.
Críticas do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor Ponderações
❖ Vinculação da oferta e publicidade enganosa
Proposta de harmonização: alteração da minuta padronizada.
Nova redação sugerida: “Declara, mais, que lhe foi devidamente esclarecido que as ilustrações constantes das peças promocionais são para referência e análise do comprador da possível disposição espacial do mobiliário e elementos decorativos/paisagísticos usuais, que não fazem parte integrante da obrigação do vendedor, ratificando- se que a entrega do imóvel será sempre nas condições constantes do Memorial e especificações do condomínio”.
❖ “Cadastro positivo”
Proposta de harmonização: alteração da minuta padronizada. Utilizar um termo em anexo.
Redação sugerida do termo a ser anexado ao contrato:
[ ] AUTORIZAÇÃO :
[ ] NÃO AUTORIZAÇÃO
O COMPRADOR autoriza / não autoriza, neste ato, a inclusão dos dados relativos a todas as obrigações assumidas ou que venham a ser assumidas perante o VENDEDOR, inclusive cadastrais, para constarem do banco de dados das empresas consolidadoras do bureau positivo, cuja finalidade será o compartilhamento com outras instituições que tenham acesso àquele banco de dados, para subsidiar decisões de crédito e de negócios. Em caso de autorização, o COMPRADOR declara ciência de que poderá ter acesso, a qualquer momento, a esses dados e de que, não sendo corretos e/ou não correspondendo à verdade, poderá ele, o COMPRADOR, pedir sua modificação, o seu cancelamento ou o registro de anotação complementar, nos termos da Lei n. 12.414/2011.
CENÁRIO JURISPRIDENCIAL
Enunciados aprovados pela Escola Nacional da Magistratura – ENM
Gramado/RS 2014
. Nas demandas fundadas em inadimplemento do promitente adquirente, não havendo resistência ao desfazimento do contrato, é possível a liberação do imóvel no curso do processo, inclusive através da antecipação parcial dos efeitos da tutela jurisdicional, mediante caução integral (art. 273, §6º, CPC), pelo incorporador, do valor pago pelo comprador, com seus consectários.
. Revela-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para as hipóteses de mora ou de inadimplemento contratual, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor - em situações de análogo descumprimento da avença.
. É abusiva a estipulação contratual de tolerância de até 180 (cento e oitenta dias) dias do prazo de entrega da obra quando não observados o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, notadamente no que respeita à estipulação de contrapartidas em favor do adquirente e de sanções pela mora da incorporadora, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil objetiva do alienante.
. As "taxas de deslocamento" e/ou "de interveniência" sobre o repasse do financiamento são de responsabilidade do incorporador, sendo abusiva as suas transferências ao adquirente.
. Observados os princípios da equidade e da boa-fé, a transparência e a lealdade contratuais, o dever de informação adequada, clara, precisa e suficiente, bem assim os demais princípios corporificados no Código de Defesa do Consumidor, é válida a celebração de contrato com texto padronizado.
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro
Gabinete da Presidência
AVISO TJ no 80/2014 (02.10.2014)
A Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, Desembargadora XXXXX XXXXXXX, nos termos do art. 122, § 3º, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça, AVISA aos senhores Magistrados, Membros do Ministério Público, da Defensoria Pública e de Procuradorias estatais, Advogados e demais interessados, que foram aprovados 35 enunciados no I Encontro de Desembargadores, com competência em matéria cível especializada em Direito do Consumidor, realizado pelo Centro de Estudos e Debates do Tribunal de Justiça, no dia 29 de setembro de 2014, na sala de sessões do Tribunal Pleno, os quais serão submetidos à ratificação do Órgão Especial, na forma de permissivo regimental, com vistas à sua inclusão na Súmula, passando, desde já, a constituir jurisprudência predominante do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro sobre as respectivas matérias, inclusive para os fins do art. 557, do CPC:
1 - A inversão judicial ônus probatório deve ...
2 - Os princípios facilitadores da defesa do consumidor em juízo, ...
3 - Nas ações de repetição de indébito, a correção monetária e os juros ...
4 - No caso de endosso, endossante e endossatário respondem ...
5 - Nas demandas em que se discute atraso na entrega das chaves, não configura bis in idem a condenação de multa contratual cumulada com indenização por danos morais, verbas de origem e natureza jurídicas distintas.
Justificativa: O pagamento de multa consiste em ato ilícito contratual, não se confundindo, portanto, com a indenização por danos morais, que decorre de um ato ilícito extracontratual. Nesse passo, a cláusula penal moratória rege-se por regras diversas da verba indenizatória, porquanto esta última possui natureza extracontratual, enquanto aquela, repiso, tem natureza contratual.
Precedentes: Apelação Cível Nº: 1003456-47.2011.8.19.002. Relator: Des. XXXXXX XXXXXXX XX XXXXXXX XXXXX XXXXXXXXX. Apelação Cível Nº: 0380205-86.2010.8.19.0001 - Relator: DES. XXXXXXXX XXXXXXX XXXXX - Julgamento: 14/06/2014.
6 - Na hipótese da Lei no 9514/97, a concessão de liminar de reintegração de posse em favor do credor fiduciário, seus sucessores ou adquirentes independe do tempo da posse do fiduciante.
Justificativa: A ação de reintegração de posse do imóvel que foi objeto de propriedade fiduciária, em relação ao qual a posse do antigo devedor fiduciante tornou-se injusta, segue rito especial definido pelo art. 30 da Lei nº 9.514/1997, não se justificando cogitar se se trata de ação de força velha ou de força nova. Em relação a essa espécie de negócio, tal distinção perde significado, pois para essa hipótese está prevista a reintegração liminar independente da duração da posse, dado o caráter especial da medida. Dada sua adequação à natureza da posse nessa situação peculiar, é essa a interpretação que vem sendo adotada pela jurisprudência. A retomada do imóvel, em casos tais, portanto, decorre de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente. A matéria é disciplinada pelo art. 30 da Lei n. 9.514/1997, o qual não distingue quanto à natureza da pretensão, se de força velha ou nova.
Precedentes: REsp 1155716/DF, Rel. Ministra XXXXX XXXXXXXX, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2012, DJe 22/03/2012.
7 - Revela-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para as hipóteses de mora ou de inadimplemento contratual, sem igual imposição ao fornecedor - em situações de análogo descumprimento da avença. Justificativa: Seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, seja, ainda, por imperativo de equidade, revela-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor - em situações de análogo descumprimento da avença.
Precedentes: REsp 955.134/SC, Rel. Ministro XXXX XXXXXX XXXXXXX, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2012, DJe 29/08/2012.
8 - As taxas de deslocamento ou interveniência sobre o repasse do financiamento são de responsabilidade do incorporador e construtor, vedada a sua transferência ao adquirente, mesmo que prevista contratualmente.
Justificativa: “Taxa de interveniência ou deslocamento” é aquela cobrada quando o consumidor escolhe outro banco para fazer o financiamento, que não o indicado pela construtora. É considerada abusiva, nos termos no art. 51, IV do CDC, porque estabelece obrigações consideradas iníquas, abusivas, que colocam o consumidor em desvantagem exagerada. Sendo, ainda, incompatível com a boa-fé ou a equidade a cobrança da mesma.
É direito de todo consumidor escolher a instituição bancária de sua preferência, normalmente aquele que lhe oferece melhores condições de financiamento, menores taxas e encargos. Além disso, o construtor e também o incorporador respondem pelos eventuais danos causados. Extrai-se da leitura do art. 3º do CDC que, o sistema de proteção ao consumidor considera como fornecedores todos os que participam da cadeia de fornecimento de produtos e de serviços, não importando sua relação direta ou indireta, contratual ou extracontratual com o consumidor, alargando-se a rede de responsabilidade pelos danos decorrentes da relação de consumo. Assim, tanto a construtora, quanto e incorporadora são solidariamente responsáveis por eventuais danos causados ao consumidor. Sendo certo que, em empreendimentos de grande porte, construtoras e incorporadoras estão coligadas e interessadas na venda das unidades construídas. Isto é, participam da cadeia de fornecimento do produto. O que encontra previsão no art. 7º, parágrafo único e art. 25, caput e § 1º do CDC.
Precedentes: 0379982-65.2012.8.19.0001 - APELAÇÃO. DES. XXXXXX XXXXXXXX - Julgamento: 15/04/2014 - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL; 0202970-
64.2012.8.18.0001 - APELAÇÃO. DES. XXXXXXX XXXXXXX - Julgamento: 06/11/2013 - SÉTIMA CÂMARA CÍVEL.
9 - A recusa indevida, pela operadora de planos de saúde, de internação ...
10 - É abusiva a cláusula contratual que exclui tratamento domiciliar quando ...
11 - A recusa indevida ou injustificada, pela operadora de plano de saúde, de autorizar a cobertura ...
12 - Ainda que admitida a possibilidade de o contrato de plano de saúde conter ...
13 - É abusiva a recusa pelo plano de saúde, ressalvadas hipóteses de ...
Rio de Janeiro, 02 de outubro de 2014.
Desembargadora LEILA MARIANO
Presidente do Tribunal de Justiça
Íntegra do Aviso 80/2014 disponível no site da ADEMI RJ:
xxxx://xxx.xxxxx.xxx.xx/xxxxxxxx.xxx0?xx_xxxxxxxxx00
MATERIAL DE CONSULTA
• AVISO TJRJ nº 80/2014, de 02.10.2014
• Recomendações ADEMI RJ
o Recomendação ADEMI RJ nº 01/2013 – VERBA DE DECORAÇÃO
o Recomendação ADEMI RJ nº 2/2013 – JUROS COMPENSATÓRIOS
o Recomendação ADEMI RJ nº 03/2013 – CHECK LIST RGI/ADEMI RJ
o Recomendação ADEMI RJ nº 04/2013 – AVISO TJRJ Nº 85 DE 29.06.2012
o Recomendação ADEMI RJ nº 05/2014 – CONTRATO PADRONIZADO
Recomendações ADEMI
xxxx://xxx.xxxxx.xxx.xx/xxxxxxx.xxx0?xx_xxxxxxxx00000
Aprovação da edição de
Recomendações ADEMI
CONSIDERANDO que segundo disposição da letra “f” do Art. 26 do seu Estatuto compete ao Conselho Deliberativo da ADEMI RJ “estabelecer normas e diretrizes de atuação da XXXXX RJ;
CONSIDERANDO que constitui dever comum aos sócios, segundo dispõe a letra “a” do Art. 10 do Estatuto, “cumprir o presente Estatuto e as Deliberações da Associação”;
CONSIDERANDO a conveniência de se implantar as melhores práticas objetivando a desjudicialização das relações de consumo estabelecidas entre as empresas associadas da ADEMI RJ e os adquirentes de unidades imobiliárias por elas incorporadas;
Fica aprovada por DELIBERAÇÃO DO CONSELHO, tomada nesta data (17.10.2012) a edição de “RECOMENDAÇÕES ADEMI RJ”, a serem publicadas pela Diretoria e observadas pelos sócios como Deliberações da Associação.
RECOMENDAÇÃO ADEMI RJ Nº 01/2013
(07.03.2013)
Recomendação ADEMI RJ nº 01/2013 – VERBA DE DECORAÇÃO - As incorporadoras associadas da ADEMI RJ e suas controladas e coligadas não deverão estipular nos contratos de comercialização de unidades residenciais em construção, a cobrança de uma “verba de decoração” destinada à cobertura dos custos de fornecimento e instalação de móveis, objetos de arte, equipamentos de segurança e outros para as partes comuns da edificação, considerando tais itens no orçamento das obras das unidades imobiliárias residenciais a serem comercializadas.
Xxxx Xxxxx Xxxxxx Presidente da ADEMI
Xxxx Xxxxx Xxx Xxxxx xx Xxxxx 1º Vice-Presidente da ADEMI
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx Consultor Jurídico da ADEMI
RECOMENDAÇÃO ADEMI RJ Nº 02/2013
(03.04.2013)
Recomendação ADEMI RJ nº 2/2013 – JUROS COMPENSATÓRIOS – As Associadas da ADEMI RJ e suas controladas e coligadas deverão estipular nos contratos de comercialização de unidades imobiliárias em construção, que a cobrança de juros compensatórios somente se dará a partir da conclusão das obras, o que se caracteriza com a vistoria para “habite-se” pela Prefeitura Municipal, ressalvada a possibilidade da regular contratação de financiamento imobiliário, por livre opção do consumidor, no modelo “crédito associativo” com a incidência dos juros remuneratórios devidos em contrapartida ao capital efetivamente disponibilizado antes da vistoria.
Xxxx Xxxxx Xxxxx Presidente da ADEMI
Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx 2º Vice-Presidente da ADEMI
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx Consultor Jurídico da ADEMI
RECOMENDAÇÃO ADEMI RJ Nº 03/2013
(08.05.2013)
Recomendação ADEMI RJ nº 03/2013 – CHECK LIST RGI/ADEMI RJ – A utilização sistemática do “check-list” aprovado na 9ª Reunião do “Fórum RGI/ADEMI”, realizada em 18.04.2013, nos procedimentos de registro nos Cartórios do Serviço de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro tem o objetivo principal de tornar mais céleres as suas tramitações, motivo pelo qual se recomenda a sua instituição prática pelas Associadas da ADEMI RJ e suas controladas e coligadas.
Xxxx Xxxxx Xxxxx Presidente da ADEMI
Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx 2º Vice-Presidente da ADEMI
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx Consultor Jurídico da ADEMI
RECOMENDAÇÃO ADEMI RJ Nº 04/2013
(14.05.2013)
Recomendação ADEMI RJ nº 04/2013 – AVISO TJRJ nº 85, de 29.06.2012 – A utilização e a observância sistemática das sete “Proposições Jurídicas Consolidadoras de Tendências” consolidadas no AVISO 85 e seus conceitos, devem ser implementadas pelas Associadas da ADEMI RJ e suas controladas e coligadas, tanto na redação dos contratos de comercialização das unidades incorporadas quanto nas contestações oferecidas em ações submetidas ao Judiciário, objetivando a desjudicialização das relações de consumo estabelecidas com os adquirentes de unidades residenciais por elas incorporadas.
Xxxx Xxxxx Xxxxx Presidente da ADEMI
Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx 2º Vice-Presidente da ADEMI
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx Consultor Jurídico da ADEMI
RECOMENDAÇÃO ADEMI RJ Nº 05/2014
(15.07.2014)
Recomendação ADEMI RJ nº 05/2014 – CONTRATO PADRONIZADO – Objetivando a desjudicialização do setor, recomenda-se às incorporadoras associadas da ADEMI RJ e suas controladas e coligadas a adoção do modelo padronizado de contrato para comercialização de unidades residenciais em construção, aprovado em reunião de Diretoria e Conselho de 09.10.2013 e disponibilizado exclusivamente para associadas, no Sistema de Gestão de Contratos implantado no site da associação. Uma versão “para leitura”, do mesmo modelo, poderá ser livremente consultada, baixada e impressa.
Xxxx Xxxxx Xxxxx Presidente da ADEMI
Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx 2º Vice-Presidente da ADEMI
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx Consultor Jurídico da ADEMI
RECOMENDAÇÃO ADEMI RJ Nº 06/2014
( 2014)
Recomendação ADEMI RJ nº 06/2014 – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRIBUTOS
[ texto em elaboração ]
Ref.: .........................
Xxxx Xxxxx Xxxxx
Presidente da ADEMI
Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx
2º Vice-Presidente da XXXXX
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx
Consultor Jurídico da ADEMI
“É assim tão difícil aceitar que viver é constantemente construir, e não derrubar? Que esse caminho prolongado implica cometer erros e que não ver esses erros, camuflá-los e distorcê-los é o pior erro que se pode cometer? Que para que o restante da construção não seja ameaçado é necessário corrigi-lo e eliminá-lo?
Reconstruir pode ser doloroso. É necessário aceitar novas verdades, equacionar novos valores e conceitos, e principalmente, admitirmos que estávamos errados. Mas errar não é o erro. O erro é não ver que se errou. O erro é cometer sempre o mesmo erro. Não vale a pena reconstruir usando o material que estava danificado recoberto por uma nova capa.
Construir o nosso caminho não implica derrubar o do vizinho. Os caminhos correm paralelos, cruzam-se, mas cada um tem o seu. Um caminho constrói-se dia a dia, e quem cruza o nosso caminho e nos vai conhecendo, sabe como ele é, se é feito a direito ou com curvas sinuosas. Cada um tem o seu estilo particular, as suas características, qual arquitecto que assina a sua obra. Querer limpar o nosso caminho sujando o dos outros é uma ilusão temporária, porque esse outro caminho tem há muito a assinatura do seu autor. Preocuparmo-nos com o caminho dos outros, vota o nosso ao abandono. Tentar sujar o caminho do outro, retirar-lhe a beleza, sofrerá um dia o efeito do vento, que devolverá o seu a seu dono”.