DO DESCABIMENTO DA EXIGÊNCIA DA COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DO ITBI ANTES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

DO DESCABIMENTO DA EXIGÊNCIA DA COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DO ITBI ANTES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

RESUMO

O presente trabalho visa a analisar o descabimento da exigência da comprovação do pagamento do ITBI previamente ao registro imobiliário, por atentar contra a propriedade privada e os princípios do Direito Tributário. Para tanto, valeu-se de ensinamentos doutrinários e decisões judiciais e administrativas do Poder Judiciário, bem como da análise de leis municipais. Ao final, defende-se que a exigência de pagamento de um tributo (ITBI) previamente à ocorrência de seu fato gerador (registro imobiliário) não pode prosperar, sugerindo os autores que haja modificação normativa pelo Conselho Nacional de Justiça ou pelos Tribunais de Justiça Estaduais no sentido de se explicitar a desnecessidade e mesmo a impossibilidade de tabeliães e registradores serem obrigados a exigir a comprovação do pagamento no momento da lavratura da escritura pública ou do efetivo registro imobiliário, sem que haja possibilidade de responsabilidade de acordo como Código Tributário Nacional. Para que efetivamente possam desempenhar seu papel de segurança jurídica quanto aos imóveis no Brasil, os Registros de Imóveis devem concentrar as informações relativas a transferências imobiliárias, não se justificando que seja dificultado o acesso ao fólio registral por exigência de recolhimento de imposto cujo fato gerador ainda não ocorreu, conforme já decidido pelo Supremo Tribunal Federal.

PALAVRAS-CHAVE

ITBI. ESCRITURA PÚBLICA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. XXXX XXXXXXX.

SUMÁRIO

1- INTRODUÇÃO - A IMPORTÂNCIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS 3

2- O ITBI E A JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL - STF 5

3- A LEGISLAÇÃO DOS MUNICÍPIOS E SUA (IN)COMPATIBILIDADE COM A INTERPRETAÇÃO DO STF

................................................................................................................................................................. 7 4- ANÁLISE DE DECISÃO EM PROCEDIMENTO DE DÚVIDA SOBRE A DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DO ITBI PARA REGISTRO DE ESCRITURA ...................................................................... 9 5- COMO DEVEM ATUAR O TABELIÃO E O REGISTRADOR CONSIDERANDO A POSIÇÃO DO STF DE QUE SOMENTE O EFETIVO REGISTRO É FATO GERADOR DO ITBI......................................................... 11 6- CONCLUSÃO................................................................................................................................ 15

REFERÊNCIAS 17

1- INTRODUÇÃO - A IMPORTÂNCIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS

Xxx Xxxxxx ensina que nenhuma sociedade humana pode ser considerada organizada se não puder garantir a exclusividade de um indivíduo ou de um grupo de indivíduos sobre os bens econômicos que derivam da terra. Para o doutrinador, como é bem sabido e demonstrado na teoria econômica, aversão ao risco é a regra no mercado, por isso é óbvia a importância da terra como objeto de tratamento legal1.

A segurança jurídica é fundamento basilar de princípios muito importantes relativos às fontes do direito, público e privado. Sem segurança, as pessoas não fazem mesmo coisas de menor importância, como negócios de pequena monta2. Na ótica do Direito objetivo, do ordenamento jurídico, a segurança jurídica tem o sentido de buscar um Direito certo, com normas claras, que permitam uma interpretação eficaz e estável. É a segurança do Direto3. Já no foco do Direito subjetivo, a segurança jurídica é a garantia da manutenção da titularidade do direito4.

A principal função do sistema registral é proteger o titular do direito inscrito, ou seja, conferir proteção à pessoa cujo direito subjetivo foi declarado pelo Estado, por meio do registrador imobiliário. Assim, quanto maior for a confiança depositada na informação registrada, maior será a segurança jurídica estática oferecida pelo registro imobiliário5. Xxxxxxx xx Xxxxxxxx já indagava: “Para que existe o registro a não ser para dar segurança aos direitos?”6.

Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx ressalta que a informação é essencial para a atividade econômica e para a confiança calcada nas instituições:

Informação é ativo fundamental nos sistemas de comunicação. São conhecidos os problemas econômicos decorrentes da assimetria das informações, especialmente nos campos da regulação econômica e das trocas. Da mesma forma, excessivas possibilidades de informação devem ser processadas e reduzidas por mecanismos que tratem dos riscos e viabilizem

0XXXXXX, Xxx. Basic Principles Of Property Law: A Comparative Legal and Economic Introduction. Westport, Conn.: Greenwood Press, 2000, p. 84.

2DEMOGUE apud XXXXXXXXX, Xxxxxxxx. Registro de Imóveis: eficácia material. Rio de Janeiro: Forense, 2016, p. 5.

3EHRENBERG apud XXXXXXXXX, Xxxxxxxx. Registro de Imóveis: eficácia material. Rio de Janeiro: Forense, 2016, p. 5.

0XXXXXXXXX, Xxxxxxxx. Registro de Imóveis: eficácia material. Rio de Janeiro: Forense, 2016, p. 5.

5 Ibid., p. 11.

6CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6.016, de 1973, com as alterações da Lei nº 6.216, de 1975, ei nº 8.009, de 29.03.1990, e Lei nº 8.935, de 18.11.1994. 4ª ed. revista e atualizada. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 449.

escolhas em situações complexas e estabilizem expectativas. No primeiro caso, informação pode ser vista como elemento fundamental para a atividade econômica; no segundo, como peça essencial para a explicação da confiança calcada nas instituições – dentre elas, no direito – e não nas relações de parentesco ou amizade.7

Xxxxxxx xx Xxxxxxx Campos Xxxxxxx Xxxxx esclarece que cada vez mais são reconhecidos os benefícios sociais e econômicos proporcionados pela propriedade formal, razão pela qual a busca por um sistema registral hígido e confiável tem sido o norte das recentes alterações legislativas. O legislador tem procurado fornecer mecanismos para regularizar as situações consolidadas no tempo, como a regularização fundiária e a usucapião extrajudicial, assim como tem buscado caminhar para a centralização das informações imobiliárias em fonte única, por meio da positivação do princípio da concentração na matrícula (artigos 54 a 62 da lei 13.097/15).8

É essencial para o sistema jurídico registral que a integralidade das informações sobre os imóveis esteja disponível de forma ágil e segura. O sistema do registro de imóveis tem que funcionar como um órgão centralizador de informações a respeito da propriedade, gerando segurança e confiança, e, consequentemente, reduzindo os custos transacionais, facilitando o tráfico jurídico e diminuindo eventual assimetria de informações entre as partes. Assim, o Registro de Imóveis gera o crescimento econômico, ao garantir o conteúdo e a proteção ao Direito de propriedade9.

Mas há alguns obstáculos para os interessados alcançarem o tão precioso registro do seu imóvel. Um desses entraves é a exigência do recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis previamente à lavratura da escritura de compra e venda ou previamente ao registro do título. Essa exigência, apesar de já ter sido declarada inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal, continua presente nas leis municipais, trazendo indevida dificuldade para acesso ao registro dos imóveis, o que não deve ser permitido. Outra exigência inconstitucional é a certidão negativa de tributos como condição para a prática do ato notarial ou de registro, sanção política vedada pelo Supremo Tribunal Federal, conforme

7CAMPILONGO, Xxxxx Xxxxxxxxx. Função social do notariado: eficiência, confiança e imparcialidade. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 19.

8COUTO, Xxxxxxx xx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx. Usucapião extrajudicial: reflexões sobre questões controvertidas no registro de imóveis. Parte 4 - DO IMPACTO ECONÔMICO E SOCIAL DA USUCAPIÃO. Disponível em: <xxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx.xx/xxXxxx/>. Acesso em 29 jul. 2018.

0XXXXXXXXX, Xxxxxxxx. Registro de Imóveis: eficácia material. Rio de Janeiro: Forense, 2016, p. 310-317.

Súmulas nº 70, nº 323 e nº 547 do STF; e pior, sanção que em nada auxilia a fiscalização tributária, como se mencionará oportunamente.

2- O ITBI E A JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL - STF

A Constituição da República, no art. 156, II, atribui competência aos Municípios para instituir impostos sobre transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Na previsão constitucional, a questão da cessão não ficou bem detalhada e a interpretação que vem sendo feita pelo Supremo Tribunal Federal é no sentido de que somente a cessão onerosa da propriedade, ou de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, é que é fato gerador do tributo, de modo que a cessão de outros direitos não é hipótese de incidência do ITBI. Assim, para que ocorra o fato gerador do imposto, o Supremo Tribunal Federal exige a efetiva transmissão, que somente ocorre com o registro do título hábil no cartório de registro de imóveis.

O nosso Tribunal Constitucional já definiu que o fato gerador do ITBI é a efetiva transmissão da propriedade, mediante o registro no cartório de registro de imóveis, não havendo incidência no momento da lavratura da escritura ou do contrato de promessa de compra e venda ou no momento da arrematação do imóvel em leilão. O tema tem grande repercussão para os serviços notariais e de registro, cabendo ao Tabelião informar os usuários, para que, se quiserem, busquem o Judiciário para garantir o direito de não recolher o imposto em momento anterior ao fato gerador, que, repita-se, só ocorre com o registro do título. Para demonstrar a posição do STF sobre o tema, é reproduzida recente decisão monocrática, de 22 de agosto de 2017, proferida pelo Ministro Xxxx Xxx no ARE 1.067.507:

"RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. XXXX XXXXXXX. EXIGÊNCIA DO TRIBUTO QUANDO DA ARREMATAÇÃO DO BEM. IMPOSSIBILIDADE. APENAS NA OCASIÃO DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. PRECEDENTES. AGRAVO DESPROVIDO. DECISÃO: [...] DECIDO. O agravo não merece

prosperar. É que a jurisprudência desta Corte já fixou entendimento no sentido de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, que se dá mediante o competente registro. Seguindo essa orientação destaco os seguintes julgados: ARE 759.964-AgR, Rel. Min. Xxxxx Xxxxxx, Primeira Turma, DJe de 29/9/2015; ARE 882.705-AgR, Rel. Min. Xxxxx Xxxxxxx, Primeira Turma, DJe de 3/9/2015; ARE 813.943-AgR, Rel. Min. Xxxx Xxxxxxx, Segunda Turma, DJe de 23/6/2015; ARE 839.630-AgR, Rel. Min. Xxxx Xxxxx, Primeira Turma, DJe de 17/12/2014; ARE 798.004-

AgR, Rel. Min. Xxxxx Xxxxxxxx, Segunda Turma, DJe de 7/5/2014; ARE 798.241-AgR, Rel. Min. Xxxxxx Xxxxx, Segunda Turma, DJe de 14/4/2014; AI 603.309-AgR, Rel. Min. Xxxx Xxxx, Segunda Turma, DJ de 23/3/2007; e ARE 805.859-AgR, Rel. Min. Xxxxxxx Xxxxxxx, Primeira Turma, DJe de 9/3/2015, este último portando a seguinte ementa: “AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. XXXX XXXXXXX. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

IMPOSSIBILIDADE. A obrigação tributária surge a partir da verificação de ocorrência da situação fática prevista na legislação tributária, a qual, no caso dos autos, deriva da transmissão da propriedade imóvel. Nos termos da legislação civil, a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro. Assim, pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da ocorrência do fato imponível. Agravo regimental a que se nega provimento”. Ex positis, DESPROVEJO o agravo, com fundamento no artigo 21, § 1º, do RISTF. Publique-se. Brasília, 22 de agosto de 2017. Ministro XXXX XXX.10 (sem negrito no original)

Deve ser ressaltado que, no acórdão de novembro de 2016, abaixo reproduzido, foi definitivamente reconhecido que o fato gerador do ITBI somente se dá com o registro:

EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. ITBI. XXXX XXXXXXX: REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO ALINHADO COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL

FEDERAL. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência da Corte, o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade no cartório de registro de imóveis. Precedentes. 2. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 3. Agravo interno a que se nega provimento, com aplicação da multa prevista no art. 1.021, §4º, do CPC/201511.

Atenta à jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, a doutrina reconheceu que o registro imobiliário “é indispensável para a exigência do ITBI, seja ele elemento integrante do aspecto nuclear do fato gerador, seja ele elemento exteriorizador do aspecto temporal do fato gerador.” A doutrina também esclarece que não é nova a jurisprudência do STF quanto ao

10 BRASIL, Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário com Agravo n. 1.067.507. Decisão monocrática do Min. Xxxx Xxx. Diário de Justiça Eletrônico, Brasília, 25 ago. 2017. Disponível em:

<xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxXxxxxxxxxxxxxx.xxx?x0x%00%000000000%0XXXXX

%2E+OU+1067507%2EDMS%2E%29%29+NAO+S%2EPRES%2E&base=baseMonocraticas&url=h ttp://xxxxxxx.xxx/xxxx0xxx>. Acesso em 27 jul. 2018.

11 BRASIL, Supremo Tribunal Federal. Agravo Regimental no Recurso Extraordinário com Agravo n.

934.091 AgR /SP, Relator Min. Xxxxxxx Xxxxxxx – 1ª Turma, Diário de Justiça Eletrônico, Brasília, 05 dez. 2016. Disponível em:

<xxxx://xxxxx.xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxx.xxx?xxxXXxXX&xxxXXx00000000>. Acesso em 27 jul. 2018.

fato gerador do ITBI somente ocorrer com o registro, pois já havia manifestação a respeito “nos idos de 1984, nos autos da Representação nº 1121/GO”12. Na mencionada Representação restou decidido a que:

“O compromisso de compra e venda, no sistema jurídico brasileiro, não transmite direitos reais nem configura cessão de direitos a aquisição deles, razão por que é inconstitucional a lei que o tenha como fato gerador de imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a ele relativos.”13

3- A LEGISLAÇÃO DOS MUNICÍPIOS E SUA (IN)COMPATIBILIDADE COM A INTERPRETAÇÃO DO STF

É comum nas legislações dos municípios a previsão da incidência do imposto sobre as cessões onerosas de direitos relativos a imóveis e/ou no momento da lavratura da escritura pública e/ou do registro. É o que ocorre, por exemplo, na Lei nº 5.492, de 28 de dezembro de 1988, do Município de Belo Horizonte, que abaixo se reproduz:

Art. 2º - O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso "Inter Vivos" - ITBI - tem como fato gerador;

I - A transmissão onerosa, a qualquer título, da propriedade ou domínio útil de bens imóveis, por natureza ou acessão física, situados no território do Município.

II - A transmissão onerosa, a qualquer título, de direitos reais, exceto os de garantia, sobre imóveis situados no território do Município.

III - A cessão onerosa de direitos relativos à aquisição dos bens referidos nos incisos anteriores.14

Apenas para exemplificar o quão comum é a exigência acima, outras capitais com igual exigência são Florianópolis15, São Paulo16, São Luís17 e o Distrito Federal18.

12 XXXXXX, Xxxxxxx. ITBI: doutrina e prática. 2ª ed. Revista, atualizada e ampliada. São Paulo: Atlas, 2016, p. 143-144.

13 BRASIL, Supremo Tribunal Federal. Representação nº 1.121/GO, Relator Min. Xxxxxxx Xxxxx – Xxxxx, Diário do Judiciário de 13 abr. 1984, p. 15629. Disponível em

<xxxx://xxxxx.xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxx.xxx?xxxXXxXX&xxxXXx000000>. Acesso em 27 jul. 2018.

14 BELO HORIZONTE. Lei Municipal nº 5.492, de 28 de dezembro de 1988. Institui o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos - ITBI. Belo Horizonte, dez. 1988. Disponível em: <xxxx://xxx.xxxxxxx.xxx.xxx.xx>. Acesso em 27 jul. 2018.

15 FLORIANÓPOLIS. Lei Complementar nº 7/1997. Consolidação das Leis Tributárias do município de Florianópolis, artigo 286, I. Disponível em <xxxxx://xxxxxxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxx- tributario-florianopolis-sc>. Acesso em 31 jul. 2018.

16 SÃO PAULO (Município), Lei nº 11.154 de 30 de dezembro de 1991. Dispõe sobre o Imposto sobre Transmissão “inter vivos”, a qualquer título por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição, e dá outras providências, artigos 11, p.u. e 12. Disponível em

Mesmo com a interpretação fixada pelo Supremo Tribunal Federal, não houve alteração em diversas legislações municipais, no que tange às cessões de direitos à aquisição de bens imóveis. Com isso, o que se observa é a necessidade de o contribuinte buscar o Poder Judiciário para não se ver obrigado a recolher o ITBI. E por vezes o valor do ITBI pode ser tão alto que inviabilize o negócio, como no caso, por exemplo, de diversas cessões anteriores que são historiadas na escritura que será levada a registro. A situação atual não pode prevalecer, pois gera ônus tanto para o Poder Judiciário, que se vê mobilizado para julgar ações cujo objeto já foi decidido pelo Supremo Tribunal Federal, quanto para os interessados, que se veem obrigados a pagar tributo indevido, e também para o sistema registral, já que as transmissões deixam de ser registradas em razão de o interessado não possuir recursos suficientes para pagar o imposto, que por vezes é cobrado com multa e juros, sendo que o fato gerador sequer ocorreu.

A recente jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, exemplificada pela ementa de três julgados ocorridos entre 2017 e 2018, explicita como a população ainda tem que buscar o Judiciário apenas para garantir um direito já reconhecido pelo STF, qual seja o direito de pagar o ITBI após a realização do fato gerador, que é o registro:

EMENTA: REEXAME NECESSÁRIO - MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI - RECOLHIMENTO - TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL - AUSÊNCIA - EXIGÊNCIA DE MULTA - IMPOSSIBILIDADE.

Não tendo ocorrido a transferência do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, se mostra indevida a exigência de pagamento de multa pela ausência de recolhimento de ITBI.19

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPOSTO (ITBI) PELO RITO ORDINÁRIO - FATO GERADOR - TRANSMISSÃO DE BEM IMÓVEL - PAGAMENTO DO TRIBUTO ENQUANTO REALIZADAS AS

<xxxx://xxxxxxxxxx.xxxxxxxxxx.xx.xxx.xx/xxxx/xxx-00000-xx-00-xx-xxxxxxxx-xx-0000>. Acesso em 31 jul. 2018.

17 SÃO LUIS. Lei nº 5822 DE 20 de dezembro de 2013. Estabelece regras para lançamento e arrecadação do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis por ato oneroso inter vivos no Município de São Luís; cria isenções, prevê desconto e parcelamento e obriga o uso do sistema ITBI-e, e dá outras providências. Disponível em

<xxxxx://xxx.xxxxxx.xxxxxxx.xx.xxx.xx/xxxxxxxx/0000000000.xxx>. Acesso em 31 jul. 2018.

18 DISTRITO FEDERAL. Lei nº 3.830, de 14 de março de 2006. Dispõe quanto ao Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos – ITBI, e dá outras providências, artigo 2°. Disponível em <xxxx://xxx.xxxxxxx.xx.xxx.xx>. Acesso em 31 jul. 2018.

19 MINAS GERAIS. Tribunal de Justiça. Remessa Necessária - Cv-1.0701.15.009616-5/001, Relator Desembargador Xxxx Xxxxx – 3ª Câmara Cível, julgamento em 22 fev. 2018, publicação em 14 mar. 2018. Disponível em

<xxxx://xxx0.xxxx.xxx.xx/xxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxXxxxxxXXXXxxxxxxXxxxxxx.xx;xxxxxxxxxxx000X0X EF22537C06F063E3987591A94A.juri_node2?numeroRegistro=1&totalLinhas=1&linhasPorPagina=1 0&numeroUnico=1.0701.15.009616-5%2F001&pesquisaNumeroCNJ=Pesquisar>. Acesso em 27 jul. 2018.

NEGOCIAÇÕES - DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO - AUSÊNCIA DE LAVRATURA DA ESCRITURA NO REGISTRO DE NOTAS - NÃO REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS - RESTITUIÇÃO DEVIDA.

Sendo o fato gerador do ITBI o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, desfeito o negócio de compra e venda, devendo a Fazenda Pública restituir o valor recolhido a título de ITBI, sob pena de enriquecimento ilícito. [...].20

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - REGISTROS PÚBLICOS - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - NECESSIDADE DE RECOLHIMENTO DE ITBI PARA REGISTRO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA - IMÓVEL EM ESTADO DE INDIVISÃO - OUTORGA DO CONDÔMINO - NECESSIDADE - DIREITO DE PREFERÊNCIA. Ao tratar do

Imposto de Transmissão de Xxxx Imóveis o artigo 156 da Constituição Federal o conceitua como aquele incidente sobre a "transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição."

- A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça já se consolidou no sentido de ser inexigível o recolhimento do ITBI no momento do registro do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, "na medida que se trata de contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo." (AgRg no AREsp 659.008/RJ).

-Tendo em vista que os ex-cônjuges não partilharam bem imóvel, permanecendo na condição de condôminos, necessária a outorga do co-proprietário, concordando com a alienação do bem, a fim de que possa exercer o direito de preferência para a sua aquisição.21

4- ANÁLISE DE DECISÃO EM PROCEDIMENTO DE DÚVIDA SOBRE A DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DO ITBI PARA REGISTRO DE ESCRITURA

Situações nas quais foi recusado o registro por não ter havido o prévio recolhimento do ITBI começam a ser objeto de análise também pelos Conselhos Superiores de Magistratura. O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP), em dezembro de 2015, entendeu não ser devido o recolhimento de ITBI nos casos de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel. Foi objeto do acórdão uma dúvida suscitada pelo Registrador de Imóveis, que se recusou a registrar um instrumento particular de cessão

20 MINAS GERAIS. Tribunal de Justiça. Apelação Cível 1.0209.14.009987-7/001, Relator Desembargador Judimar Biber– 3ª Câmara Cível, julgamento em 01 fev. 2018, publicação em 27 fev. 2018. Disponível em

<xxxx://xxx0.xxxx.xxx.xx/xxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxXxxxxxXXXXxxxxxxXxxxxxx.xx;xxxxxxxxxxx000X0X EF22537C06F063E3987591A94A.juri_node2?numeroRegistro=1&totalLinhas=1&linhasPorPagina=1 0&numeroUnico=1.0209.14.009987-7%2F001&pesquisaNumeroCNJ=Pesquisar >. Acesso em 27 jul. 2018.

21 MINAS GERAIS. Tribunal de Justiça. Apelação Cível 1.0024.15.213310.-4/001, Relatora Desembargadora, julgamento em 23 fev. 2017, publicação em 14 mar. 2017. Disponível em

<xxxx://xxx0.xxxx.xxx.xx/xxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxXxxxxxXXXXxxxxxxXxxxxxx.xx;xxxxxxxxxxx000X0X EF22537C06F063E3987591A94A.juri_node2?numeroRegistro=1&totalLinhas=1&linhasPorPagina=1 0&numeroUnico=1.0024.15.213310-4%2F001&pesquisaNumeroCNJ=Pesquisar >. Acesso em 27 jul. 2018.

de direitos de aquisição de bem imóvel por não ter havido o recolhimento do ITBI. O Relator destacou que a questão relativa à incidência do ITBI sobre a promessa de compra e venda já foi analisada pelo Supremo Tribunal Federal, cujo entendimento sedimentado é no sentido de que a transmissão do imóvel, para fins de caracterização do fato gerador do imposto, somente se realiza com a transferência da propriedade no Registro de Imóveis.

Importante destacar que no acórdão foi esclarecido que o Colendo Conselho Superior da Magistratura e a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo entendem pela impossibilidade de recusar vigência a norma legal no âmbito administrativo, por suposta inconstitucionalidade, salvo quando esta for absolutamente manifesta. Essa inconstitucionalidade manifesta foi reconhecida no que se refere ao ITBI na cessão de direitos à aquisição de imóvel, existindo a hipótese autorizadora do afastamento da vigência da normal legal porque é um fato a jurisprudência uniforme do STF sobre o tema.

O Relator afirmou que, “se não incide ITBI na promessa de compra e venda, porque, segundo os Tribunais Superiores, a mera promessa não transfere o domínio do imóvel, não há como exigi-lo na cessão dos direitos dessa promessa, pois, da mesma forma, não há transferência do domínio do imóvel, mas apenas dos direitos à aquisição. Há, em verdade, mera alteração de um dos sujeitos do contrato e não de seu objeto.” Assim, foi julgada improcedente a dúvida e determinado o registro do título. Abaixo se reproduzem os trechos mais relevantes do referido acórdão:

Ementa: REGISTRO DE IMÓVEIS – CESSÃO DE DIREITOS DE AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – RECUSA FUNDADA NA FALTA DE RECOLHIMENTO DE ITBI – JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO STF E NO STJ NO SENTIDO DE QUE NÃO INCIDE ITBI SOBRE O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, PORQUE NÃO TRANSFERE O DOMÍNIO DO IMÓVEL – RACIOCÍNIO QUE TAMBÉM SE APLICA À CESSÃO DOS DIREITOS DO PROMITENTE COMPRADOR – RECURSO PROVIDO.

Íntegra ACÓRDÃO: [...] O recurso, respeitados os entendimentos do MM. Juízo Corregedor Permanente e da D. Procuradoria Geral de Justiça, comporta provimento. A premissa do recorrente é a seguinte: se os Tribunais Superiores reputam inconstitucional a incidência de ITBI quando do registro do compromisso de compra e venda, porque ausente, neste estágio, a transferência da propriedade - que é o fato gerador do imposto -, com a mesma razão deve-se entender indevida a exigência do registrador de comprovação do recolhimento do tributo para o registro do contrato de cessão de direitos desse compromisso de compra e venda. Segundo o recorrente, se não incide o imposto para o mais (compromisso de compra e venda), também não pode recair sobre o menos (cessão dos direitos desse compromisso). O entendimento reiterado do Colendo Conselho Superior da Magistratura e desta Corregedoria Geral da Justiça é no sentido da impossibilidade de recusar vigência a norma legal no âmbito administrativo, por suposta inconstitucionalidade, salvo quando esta for absolutamente manifesta, sendo o controle de constitucionalidade de leis e atos normativos, em princípio, atribuição afeta com exclusividade ao Poder Judiciário, no exercício da

jurisdição (CSM: Apelações Cíveis nºs 3.346-0, 4.936-0, 20.932-0/00; CGJ: Processos nºs 274/93; 2.038/94; 1.522/99). No caso em exame, contudo, a hipótese autorizadora do afastamento da vigência da normal legal encontra-se presente porque a inconstitucionalidade é manifesta, conforme se passa a demonstrar. Em recente julgado em que se examinou a incidência de ITBI sobre a promessa de compra e venda, o C. Supremo Tribunal Federal reafirmou seu entendimento sedimentado no sentido de que a transmissão do imóvel, para fins de caracterização do fato gerador do imposto, somente se realiza com a transferência da propriedade no cartório de registro de imóveis.

[...]

Ora, ubi eadem legis ratio ibi eadem. Se não incide ITBI na promessa de compra e venda, porque, segundo os Tribunais Superiores, a mera promessa não transfere o domínio do imóvel, não há como exigi-lo na cessão dos direitos dessa promessa, pois, da mesma forma, não há transferência do domínio do imóvel, mas apenas dos direitos à aquisição. Há, em verdade, mera alteração de um dos sujeitos do contrato e não de seu objeto.

Aplicando-se este raciocínio aos registros públicos, se a comprovação do recolhimento do ITBI não é necessária para o registro da promessa de compra e venda, também não será para o da cessão dos direitos desta promessa porque, da mesma forma, inexiste transferência de domínio do imóvel.

O cessionário dos direitos, da mesma forma que o cedente (promitente comprador), caso não os tivesse alienado, precisará, uma vez pago o preço integral da aquisição, de escritura pública definitiva que lhe transfira o domínio do imóvel. E, somente nesta etapa é que se poderá falar em recolhimento de ITBI.

Em última análise, é como se um novo compromisso de compra venda estivesse sendo apresentado a registro, de modo que idêntica deve ser a solução.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro do título.

XXXX XXXXXX XXXXXXXXX XXXXXX XX XXXXXX - Xxxxxxxxxx Geral da

Justiça e Relator (sem negrito no original)

5- COMO DEVEM ATUAR O TABELIÃO E O REGISTRADOR CONSIDERANDO A POSIÇÃO DO STF DE QUE SOMENTE O EFETIVO REGISTRO É FATO GERADOR DO ITBI

A questão que se coloca é como deve o tabelião ou o registrador atuar considerando a jurisprudência uniforme do STF sobre o tema, mas também tendo em vista o artigo 134 do Código Tributário Nacional – CTN, que determina a responsabilidade dos tabeliães, escrivães e demais serventuários do ofício pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício.

Como o STF já acolheu a tese de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com o registro do título, não mais existe responsabilidade de tabeliães ou de registradores em virtude da falta de recolhimento do mencionado imposto. Sobre o tema, Xxxxxxx Xxxxxx ensina:

A primeira observação que se faz é no sentido de que fica prejudicada a aplicação desse preceito em relação a tabeliães e escrivães se acolhida a tese de que o aspecto temporal do fato gerador do ITBI recai sobre o momento do registro do título de transferência dos bens imóveis ou de direitos a ele relativos. Nessa hipótese, tabeliães e escrivães seriam terceiras pessoas absolutamente alheias à situação que configura o fato gerador da obrigação tributária, não podendo ser-lhes atribuída qualquer responsabilidade tributária à luz do que dispõe o art. 128 do CTN. Esse

dispositivo exige que o terceiro a ser responsabilizado esteja vinculado ao fato gerador da obrigação tributária22.

Recentemente o Colégio Notarial – Seção de São Paulo obteve vitória no mandado de segurança nº 0115222-13.2007.8.26.005, movido em face do Diretor das Rendas Imobiliárias de São Paulo. No acórdão proferido na apelação do referido mandado de segurança, foi declarada a inconstitucional a cobrança de ITBI nas chamadas "cessões historiadas", ou seja, nas cessões de direitos sobre imóveis anteriores à efetiva aquisição registrada no Cartório de Registro de Imóveis, de modo que os Tabeliães de São Paulo ficaram desobrigados de exigir o prévio recolhimento do ITBI nessas cessões:

APELAÇÃO MANDADO DE SEGURANÇA ITBI

Incidente de Inconstitucionalidade. Declarada a inconstitucionalidade dos artigos 19 e 21 da Lei n° 11.154/91, na redação, dada pela lei n 14.256/2006. Recurso provido. [...]

A questão da constitucionalidade dos artigos 19 e 21 da Lei n° 11.154/91, na redação, dada pela lei n 14.256/2006 já foi examinada pelo Órgão Especial deste Egrégio Tribunal de Justiça.

O relator, Xxxxxxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx decidiu pela inconstitucionalidade dos mencionados artigos, sendo seguido pela unanimidade dos integrantes do E. Órgão Especial, tendo o V. Xxxxxxx a seguinte ementa:

“Incidente de inconstitucionalidade – Artigos 19 e 21 da Lei n. 11.154/91, com a redação dada pela Lei n. 14.256/06 – Obrigação imposta aos notários e registradores de verificar o recolhimento de imposto e a inexistência de débitos relativos ao imóvel alienado, sob pena de multa – Dispositivos que afrontam tanto a competência da União para legislar sobre registro público, como a do Poder Judiciário para disciplinar, fiscalizar e aplicar sanções aos que exercem tais atividades – Ofensa específica aos artigos 5º, caput, 69, II, “b” e 77 da Constituição do Estado – Procedência do incidente para declarar a inconstitucionalidade dos artigos mencionados.” (Arguição de Inconstitucionalidade 0103847-15.2007.8.26.005323; Comarca: São Paulo; Relator: Corrêa Vianna; Data do Julgamento: 05/05/2010).

22 XXXXXX, Xxxxxxx. ITBI: doutrina e prática. 2ª ed. Revista, atualizada e ampliada. São Paulo: Atlas, 2016, p. 180-181.

23Importante verificar que na Arguição de Inconstitucionalidade 0103847-15.2007.8.26.0053 – SP, mencionada como paradigma no Acórdão acima mencionado, foi declarada a inconstitucionalidade da lei municipal de São Paulo sob os seguintes fundamentos: a) a legislação a respeito de serventias judiciais e extrajudiciais é de iniciativa privativa dos Tribunais de Justiça à luz do artigo 96, inciso II, "b" e "d", da Constituição da República; b) ao interferir em ato de registro, o Prefeito e a Câmara Municipal legislaram sobre registro público e transmissão de propriedade de bem imóvel, invadindo competência exclusiva da União (art. 22, I e XXV, CF); c) a lei municipal não equiparou os notários a "responsáveis" pelos tributos devidos, mas resolveu puni-los com multas se falhassem nesse controle;

d) a lei municipal, ao dispor sobre aplicação de penalidades aos notários, oficiais e prepostos, olvidou que essa competência pertence ao Poder Judiciário, de acordo com a Carta Bandeirante (artigos 69, II, "b" e 77). – SÃO PAULO (Estado). Tribunal de Justiça. Incidente de Arguição de Inconstitucionalidade nº 0103847-15.2007.8.26.0053. Relator Desembargador Xxxxxx Xxxxx - Órgão Especial, julgamento em 05 maio 2010, registro em 26 maio 2010. Disponível em:

<xxxxx://xxxx.xxxx.xxx.xx/xxxx/xxxXxxxxxx.xx?xxxxxxxxxxxxXxx&xxXxxxxxxx0000000&xxXxxxx0&xxxxX aptcha=sajcaptcha_b46724b8b28b4ba2a6b0b7e2b825d7dd&vlCaptcha=bND&novoVlCaptcha=>.

Acesso em: 30 jul. 2018.

Para fins de acesso aos Egrégios Tribunais Superiores, ficam expressamente pré- questionados todos os artigos legais e constitucionais mencionados pelas partes.

Diante do exposto, dá-se provimento ao recurso para conceder a segurança postulada. Xxxxxxx Xxxxxxx- Relator24 (sem negrito no original)

O STF25 manteve o acórdão proferido pelo TJSP, pelo que restou reconhecido que os Tabeliães de São Paulo não são obrigados a verificar o prévio recolhimento do ITBI nas cessões de direitos. Ficou confirmado aquilo que já está definido pelo STF: somente é devido o recolhimento do ITBI no caso de contratos de compra e venda efetivamente registrados.

Mas, tendo em vista todo o acima exposto, o que se conclui é algo ainda mais amplo: considerando a jurisprudência do STF, nem os tabeliães nem os registradores de imóveis têm qualquer responsabilidade em relação ao ITBI: o fato gerador somente ocorre com o registro, ou seja, a data do registro é aquela em que o fato gerador se realiza. Somente após o registro poderá o ITBI ser exigido. Portanto, se não está presente o nexo causal “entre a obrigação tributária e o comportamento do serventuário a quem se atribui a responsabilidade, não há lugar para a aplicação do art. 134, VI, do CTN.”26

A doutrina demonstra a preocupação com a imposição, inconstitucional, de exigência de certidões negativas para a prática de atos notariais ou de registro. Xxxxxxx Xxxxxx assim esclarece o problema:

De fato, é bastante preocupante a instituição pela legislação das três esferas impositivas de “n” situações em que são exigidas as certidões negativas de tributos como sucedâneo do processo de cobrança coativa da dívida ativa, implicando violação dos princípios do devido processo legal, do contraditório e ampla defesa. A exigência indiscriminada de certidão negativa que não guarda harmonia com o princípio da razoabilidade e proporcionalidade, representa autêntica sanção política condenada pelas Súmulas nº 70, nº 323 e nº 547 do STF.27

24 SÃO PAULO (Estado). Tribunal de Justiça. Apelação nº 0196136-29.2007.8.26.0000. Relator Desembargador XXXXXXX XXXXXXX, 14ª Câmara de Direito Público, julgamento em 09/08/2012. Disponível em:

<xxxx://xxx.xxxxx.xxx.xx/?xXxX00xxXxxXX0xx0XxX0xxxxxx&xxxXXX0Xxxx&xxxxxxx0&Xxxxx>. Acesso em: 12 ago. 2018.

25 BRASIL, Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário com Agravo n. 1050353, Decisão monocrática do Ministro Xxxxx xx Xxxxx, Diário de Justiça Eletrônico, Brasília, 29 jun. 2017. Disponível em

<xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxXxxxxxxxxxxxxx.xxx?x0x%00%000000000%0XXXXX

%2E+OU+1050353%2EDMS%2E%29%29+NAO+S%2EPRES%2E&base=baseMonocraticas&url=h ttp://xxxxxxx.xxx/xxxxxxx0>. Acesso em 29 jul. 2018.

26 XXXXXX, Xxxxxxx. ITBI: doutrina e prática. 2ª ed. Revista, atualizada e ampliada. São Paulo: Atlas, 2016, p. 181.

27 Ibid., p. 183.

Como devem então atuar notários e registradores? Tendo em vista a jurisprudência atual, não cabe aos tabeliães ou aos oficiais de registro exigir a comprovação do recolhimento do ITBI, seja para a lavratura de escrituras, seja para registro de qualquer transmissão onerosa. No entanto, como as leis municipais ainda contemplam a incidência do imposto, em desacordo com a jurisprudência do STF, o melhor, para evitar possíveis discussões com o Município, seria que o Conselho Nacional de Justiça – CNJ ou a Corregedoria-Geral de Justiça do Estado respectivo, aplicando o entendimento já consolidado pelo STF, afastasse a necessidade de exigência de comprovação do pagamento do ITBI pelos notários ou registradores. Para facilitar para os Municípios a cobrança do ITBI, os registradores de imóveis poderiam informar sobre os registros ocorridos, que são o fato gerador do imposto e, não sendo os valores recolhidos tempestivamente, poderiam imediatamente ser inscritos em dívida ativa os débitos e, ato contínuo, encaminhados para protesto, sem necessidade de procedimento tributário-administrativo, como já decidiu o Tribunal da Cidadania em sede de Recurso Especial Repetitivo:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ARTIGO 543-C, DO CPC. TRIBUTÁRIO. PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL. VERIFICAÇÃO DE DIVERGÊNCIAS ENTREVALORES DECLARADOS NA GFIP EVALORES RECOLHIDOS (PAGAMENTO A MENOR). TRIBUTO SUJEITO A LANÇAMENTOPOR HOMOLOGAÇÃO (CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA). DESNECESSIDADE DELANÇAMENTO DE OFÍCIO SUPLETIVO. CRÉDITO TRIBUTÁRIO CONSTITUÍDO PORATO DE FORMALIZAÇÃO PRATICADO PELO CONTRIBUINTE (DECLARAÇÃO). RECUSAAO FORNECIMENTO DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO (CND) OU DE CERTIDÃOPOSITIVA COM EFEITOS DE NEGATIVA (CPEN). POSSIBILIDADE.

1. A entrega de Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais DCTF, de Guia de Informação e Apuração do ICMS GIA, ou de outra declaração dessa natureza, prevista em lei, é modo de constituição do crédito tributário, dispensando a Fazenda Pública de qualquer outra providência conducente à formalização do valor declarado (Precedente da Primeira Seção submetido ao rito do artigo543-C, do CPC: REsp 962.379/RS, Rel. Ministro Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, julgado em 22.10.2008, DJe 28.10.2008).

[...]

4. Deveras, a relação jurídica tributária inaugura-se com a ocorrência do fato jurídico tributário, sendo certo que, nos tributos sujeitos a lançamento por homologação, a exigibilidade do crédito tributário se perfectibiliza com a mera declaração efetuada pelo contribuinte, não se condicionando a ato prévio de lançamento administrativo, razão pela qual, em caso de não-pagamento ou pagamento parcial do tributo declarado, afigura-se legítima a recusa de expedição da Certidão Negativa ou Positiva com Efeitos de Negativa (Precedente da Primeira Seção submetido ao rito do artigo543-C, do CPC: REsp 1.123.557/RS, Rel. Ministro Xxxx Xxx, julgado em25.11.2009).28

28 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.143.094/SP, Relator Ministro Xxxx Xxx, Primeira Seção, julgamento em 09 dez. 2009, publicação em 01 fev. 2010, disponível em

<xxxxx://xx0.xxx.xxx.xx/xxxxxxxx/xxxxxxx/xxxxxxxxx/xxxxxxx/?xxxxxxxxxxxXXX&xxxxxxxxxxx000000 &num_registro=200901057660&data=20100201&formato=PDF>. Acesso em: 06 ago. 2018.

Poderia o CNJ ou a Corregedoria Estadual atuar de forma ainda mais abrangente, reconhecendo a inconstitucionalidade da exigência de qualquer certidão negativa de tributos como condição para a prática do ato notarial e de registro, como fez o CNJ no Pedido de Providências 0001230-82.2015.2.00.0000, assim ementado:

RECURSO ADMINISTRATIVO EM PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. IMPUGNAÇÃO DE PROVIMENTO EDITADO POR CORREGEDORIA LOCAL DETERMINANDO AOS CARTÓRIOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS QUE SE ABSTENHAM DE EXIGIR CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO PREVIDENCIÁRIO NAS OPERAÇÕES NOTARIAIS. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO DISPOSTO NOS ARTIGOS 47 E 48 DA LEI N. 8.2012/91. INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE.

1. Reconhecida a inconstitucionalidade do art. 1º, inciso IV da Lei nº 7.711/88 (ADI394), não há mais que se falar em comprovação da quitação de créditos tributários, de contribuições federais e de outras imposições pecuniárias compulsórias para o ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis, por representar forma oblíqua de cobrança do Estado, subtraindo do contribuinte os direitos fundamentais de livre acesso ao Poder Judiciário e ao devido processo legal (art. 5º, XXXV e LIV, da CF).

2. Tendo sido extirpado do ordenamento jurídico norma mais abrangente, que impõe a comprovação da quitação de qualquer tipo de débito tributário, contribuição federal e outras imposições pecuniárias compulsórias, não há sentido em se fazer tal exigência com base em normas de menor abrangência, como a prevista no art.47, I, “b”, da Lei 8.212/91.

3. Ato normativo impugnado que não configura qualquer ofensa a legislação pátria, mas apenas legítimo exercício da competência conferida ao Órgão Censor Estadual para regulamentar as atividades de serventias extrajudiciais vinculadas ao Tribunal de Justiça local. RECURSO IMPROVIDO.29

Apesar de a informação sobre a existência de débitos com a Fazenda Pública ser importante para o adquirente do imóvel, não pode ser ela impeditiva da lavratura da escritura ou do registro da transmissão. Assim, o ideal seria que o tabelião de notas constasse na escritura o conteúdo das certidões, para ciência do adquirente, mas o simples fato de estar em débito com as Fazendas Públicas Federal, Estadual ou Municipal, conforme já declarado pelo Supremo Tribunal Federal, não pode impedir o negócio, por constituir sanção política (Súmulas nº 70, nº 323 e nº 547 do STF).

6- CONCLUSÃO

Por força do exposto no presente trabalho, tem-se que qualquer sistema jurídico minimamente consistente depende, entre outros fatores, de uma comprovação clara, fácil,

29 BRASIL. Conselho Nacional de Justiça. Pedido de Providências n° 0001230-82.2015.2.00.0000, Relator Ministro Xxxx Xxxxxx xx Xxxxxxx, julgamento em 11 out. 2017, disponível em

<xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/XxxxxxxxxX0/Xxxxxxxxxxxxxx.xxxx?xxxxxxxxxxxxxxXxXxxxxx00000&xxxxxxXxxxxXxxxx prudencia=0&tipoPesquisa=LUCENE&firstResult=0>, acesso em 06 ago. 2018.

célere e integral da propriedade imobiliária, bem como de igual controle de sua transmissão. Tudo isso obviamente sem descurar do rigor jurídico necessário.

Dentro do “rigor jurídico” citado, não apenas o não atendimento aos requisitos legais existentes representa afronta, mas também a criação de “requisitos” não previstos legalmente, tendo-se analisado no presente trabalho o “requisito” da comprovação prévia do pagamento do ITBI no momento da lavratura da escritura pública de venda e compra imobiliária e/ou no momento do registro do título aquisitivo hábil a registro imobiliário.

A criação de novos requisitos contribui decisivamente para deixar títulos fora do registro ou permitir transmissões à margem do registro, enfraquecendo o sistema registral, com prejuízo para todos: cidadãos, tabeliães, registradores e Estado. Sem o registro, a segurança jurídica das negociações fica comprometida e os cidadãos não conseguem comprovar sua propriedade, de modo que seu patrimônio, que poderia garantir eventuais créditos necessários para atividades econômicas, não é reconhecido pelas instituições financeiras, inviabilizando transações ou aumentando o curso de captação do dinheiro. Assim, é importante a definição, pelo CNJ ou pelos Tribunais de Justiça, da desnecessidade de recolhimento prévio do ITBI, o que facilitará o registro e não prejudicará a arrecadação municipal, posto que o Registrador levará ao conhecimento do fisco municipal todas as transmissões registradas.

Outra medida mais ampla e que poderia ser acolhida pelo CNJ ou pelas Corregedorias Estaduais é a dispensa da certidão negativa de tributos como condição para a prática do ato notarial ou de registro. Para dar segurança jurídica ao negócio, bastaria que o tabelião de notas constasse na escritura o conteúdo das certidões, positivas ou negativas. Negar a lavratura de escritura ou o registro do título apenas pelo transmitente estar em débito com as Fazendas Públicas Federal, Estadual ou Municipal é sanção política vedada pelo Supremo Tribunal Federal, conforme Súmulas nº 70, nº 323 e nº 547 do STF. E, como todos os atos de transmissão imobiliária são comunicados por tabeliães e registradores à Receita Federal do Brasil e, pela presente proposta, seriam também comunicados pelos registradores à municipalidade, a realização de tais negócios jurídicos poderia, inclusive, contribuir para aprimorar a fiscalização sobre o patrimônio de contribuintes inadimplentes, sem privá-los da propriedade econômica, com o qual muitas vezes se produz o numerário suficiente para o pagamento das exações em atraso.

REFERÊNCIAS

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