La Pre-‐indagine conoscitiva. Il primo passo è quello di effettuare una indagine conoscitiva volta a determinare lo stato di salute, dal punto di vista energetico, del patrimonio pubblico del Comune. Per questo primo passo non serve ancora un vero e proprio Gruppo di Progetto, ma è indispensabile la presenza di un Project Manager, che può essere un funzionario dell’Ufficio tecnico, che possieda discrete conoscenze in materia energetica e che abbia il supporto operativo da parte degli uffici o funzionari e tecnici che detengono le informazioni sugli edifici e le installazioni da analizzare. In questa fase occorre effettuare una ricognizione di tutto il patrimonio, recuperando e organizzando i dati storici disponibili relativi ai consumi e ai costi di energia termica ed elettrica, modalità di gestione degli immobili e degli impianti, contratti di manutenzione, criticità varie. Spesso i Comuni possiedono sia edifici vecchi ed energivori, sia edifici recenti o riqualificati di recente nelle parti impiantistiche. In questi casi sarebbe preferibile escludere questi ultimi dalla riqualificazione energetica, in quanto i risparmi conseguibili, abbassando il potenziale di risparmio globale su tutto il pool di edifici, potrebbero rivelarsi esigui. Tuttavia ciò costringerebbe l’Amministrazione a bandire una gara separata per la sola conduzione e manutenzione degli stabili esclusi. Può essere conveniente pertanto, includere tali edifici nel pool da sottomettere a gara, ma in un elenco separato, ovvero per il solo servizio di conduzione e manutenzione tramite una richiesta separata di offerta. Il volume quantitativo dei costi energetici deve raggiungere una certa dimensione per consentire alla ESCO il raggiungimento di una economia di scala tale da poter ammortizzare i costi di investimento con la riduzione dei costi energetici. Indicativamente si può specificare una cifra di 100.000 €, comprensivi di costi di O&M, come soglia minima per strutturare una gara ad evidenza pubblica di questo tipo. In caso di piccoli Comuni con pochi stabili di proprietà è consigliabile che essi si associno e si consorzino, sia per ridurre i costi di Assistenza Tecnica, sia per raggiungere dimensioni che possano suscitare l’interesse delle ESCO. Normalmente è pratico bandire una gara per un pool di edifici sia grandi sia piccoli, poiché ciò consente la combinazione di misure meno redditizie in piccoli edifici con misure a elevata redditività in edifici più grandi. Per quanto riguarda la selezione degli edifici è necessa...
