DIPLOMOVÁ PRÁCE
Vysoká škola CEVRO Institut
DIPLOMOVÁ PRÁCE
▇▇. ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇
Vysoká škola CEVRO Institut Katedra soukromého práva
Kupní smlouva v realitní činnosti
▇▇. ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇
Studijní program: Soukromoprávní studia Studijní obor: Obchodně právní vztahy Vedoucí práce: ▇▇▇. ▇▇. ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇
Diplomová práce
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně, uvedla v ní všechny použité prameny a zdroje a v textu řádně vyznačila jejich použití.
V Praze dne 20. 4. 2016
Poděkování
Na tomto místě bych ráda poděkovala paní Mgr. Bc. Haně Boulové, za odborné vedení diplomové práce a za umožnění zpracování vlastního tématu.
Resumé
Práce pojednává o problematice kupní smlouvy na prodej nemovitosti a rizik s touto činností spojených. Vychází především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku a zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, a dále je čerpáno z judikatury, aktuální odborné literatury, internetových zdrojů a poznatků z realitní praxe. Vybranými riziky jsou - rizika špatného označení nemovitosti, rizika chybného ujednání o kupní ceně, rizika ze závazku prodávajícího nemovitost odevzdat, rizika ze závazku prodávajícího umožnit kupujícímu nabytí vlastnického práva, rizika spojená s předáním nemovitosti, rizika spojená se zaplacením kupní ceny a rizika při zajištění převodu vlastnického práva k nemovitosti. Cílem diplomové práce je poukázat na vybraná rizika vznikající u smluvních stran a způsobů jejich eliminace již při přípravě a zpracování kupní smlouvy k prodeji nemovitosti. Práce je rozdělena do tří základních částí. První část obsahuje obecné charakteristiky kupní smlouvy na prodej nemovitosti ve vazbě na hlavní rizika. Další část se věnuje popisu rizik a návrhů na jejich eliminaci. Závěrečná část představuje shrnutí řešení a popsání obecných zásad předcházení těmto rizikům. V realitní praxi se ukazuje, že právní problematika změny vlastnického práva k nemovitosti je poměrně složitá. Zásadní myšlenkou a doporučením eliminace rizik provázejících všechny komentáře a návrhy jednotlivých kapitol je pečlivý a obezřetný postup přípravy kupní smlouvy, využití kvalifikovaného a renomovaného právního servisu a důvěryhodného a zkušeného realitního zprostředkovatele.
Klíčová slova:
Kupní smlouva, smluvní strany, označení nemovitosti, kupní cena, závazek prodávajícího, nabytí vlastnického práva, předání nemovitosti, zaplacen kupní ceny, převod vlastnického práva
Resumé
The thesis deals with the topic of a property sale agreement and the risks associated with such a transfer. It refers, above all, to the Act No. 89/2012 Coll., of the Civil Code, and the Act No. 256/2013 Coll., on Real Estate Cadastre, as well as to court’s practice, current professional literature, internet sources and practical real estate experience. The selected risks are following – risk of incorrect property identification, risk of incorrect purchase price provision, risks arising from the vendor’s obligation to hand over the property, risks arising from the vendor’s obligation to enable the vendee acquisition of the possessory title, risks connected to the property handover, risks connected to payment of the purchase price, and risks arising during transfer of the possessory title to the property. The objective of the thesis is to present selected risks that may occur to the contracting parties and the methods of their elimination at an early stage – when preparing and processing the property sale agreement. The thesis is divided into three major parts. The first part contains general characteristics of a property sale agreement linked to the main risks. The second part deals with description of the risks and proposals for their elimination. The final part summarizes solutions and an overview of general principles to avoid the risks above. The practical real estate experience shows that the legal issues related to the change of a possessory title to a property are rather complex. The essential thought and recommendations about risks elimination provided in all comments and proposals in individual chapters are to proceed thoroughly and circumspectly when preparing a sale agreement, to use professional and renowned legal services and services of a trustworthy and experienced real estate agency.
Key words:
Sale agreement, contracting parties, identification of property, purchase price, Vendor’s obligation, acquisition of a possessory title, handover of the property, payment of purchase price, transfer of a possessory title
Obsah
1.1 Rizika nepřesného určení smluvních stran 6
1.1.1 Komentář a návrhy řešení 10
1.2 Riziko špatného označení nemovitosti 14
1.2.1 Komentář a návrhy řešení 16
1.3 Rizika chybného ujednání o kupní ceně 20
1.3.1 Komentář a návrhy řešení 22
1.4 Rizika ze závazku prodávajícího nemovitost odevzdat 27
1.4.1 Komentář a návrhy řešení 35
1.5 Rizika ze závazku prodávajícího umožnit kupujícímu nabytí
1.5.1 Komentář a návrhy řešení 46
1.6 Rizika spojená s předáním nemovitosti 51
1.6.1 Komentář a návrhy řešení 56
1.7 Rizika spojená se zaplacením kupní ceny 59
1.7.1 Komentář a návrhy řešení 63
1.8 Rizika při zajištění převodu vlastnického práva k nemovitosti 65
1.8.1 Komentář a návrhy řešení 68
Odborné práce 76
Právní předpisy 77
Úvod
Problematika kupní smlouvy na prodej nemovitosti a rizik s touto činností spojených vychází především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen NOZ). Dalším významným předpisem vztahujícím se k této problematice je zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon, dále jen KZ) a jeho prováděcí předpisy. Nový občanský zákoník vstoupil v platnost relativně nedávno od 1. 1. 2014. V realitní činnosti se tak uplatňuje zatím jen krátce a dvouletá praxe vycházející striktně jen z nové právní úpravy se tak při zpracování diplomové práce nemohla jevit jako dostačující. Proto jsem čerpala ze svých praktických zkušeností získaných z období předchozí právní úpravy. V diplomové práci jsem vycházela a citovala ze své bakalářské práce obhájené v roce 2014 s názvem: „Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí“, která řešila problematiku kupní smlouvy při prodeji nemovitosti především z úhlu srovnání předchozích právních předpisů – občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (dále jen ObčZ) a obchodního zákoníku č. 513/1991 Sb. (dále jen ObchZ), a tehdy nově vydaného občanského zákoníku (NOZ). S tím souvisí i problém judikatury, které je k předchozí právní úpravě poměrně mnoho, zatímco k nové jen málo. V diplomové práci popsaná rizika však zůstala bez ohledu na změnu právních předpisů stále aktuální. Proto je využíváno i judikatury z období před platností NOZ. Vzhledem k tomu je nutné si uvědomit, že se v realitní praxi budeme ještě dlouho střetávat se smlouvami, které byly uzavřeny ještě před platností NOZ. Na tyto smlouvy se tak vztahují předchozí právní předpisy (ObčZ, příp. ObchZ). Při koncipování nové kupní smlouvy se sice uplatní již NOZ, ale v předcházení některým rizikům doprovázejících změny vlastnického práva k nemovitosti se mohou stále plně uplatnit praktické zkušenosti realitních makléřů z období předchozí právní úpravy.
Realizace prodeje nemovitosti je složitým procesem zahrnujícím mnoho fází, do kterých zasahuje velké množství činností, okolností a subjektů, které mohou prodej nemovitosti zatížit mnohými riziky. Proto je důležité tato rizika znát a vhodným způsobem jim předcházet. I když je někdy není možné zcela odstranit, je nutné jejich negativní dopady alespoň snížit.
Cílem diplomové práce zahrnující problematiku prodeje nemovitosti, resp. sestavování kupní smlouvy, je poukázat na možná rizika vznikající na straně prodávajícího i na straně kupujícího a navržení způsobů jejich eliminace již při samotné přípravě a zpracování kupní smlouvy k prodeji nemovitosti. ▇▇▇▇▇▇▇ práce není postihnout všechna rizika, to by přesahovalo povolený rozsah diplomové práce, a proto bylo vybráno 8 hlavních rizik, které považuji z pohledu své patnáctileté realitní praxe za hlavní. Jedná se o tato rizika:
• rizika nepřesného určení smluvních stran
• rizika špatného označení nemovitosti
• rizika chybného ujednání o kupní ceně
• rizika ze závazku prodávajícího nemovitost odevzdat
• rizika ze závazku prodávajícího umožnit kupujícímu nabytí vlastnického práva
• rizika spojená s předáním nemovitosti
• rizika spojená se zaplacením kupní ceny
• rizika při zajištění převodu vlastnického práva k nemovitosti
Ve vazbě na popsaná rizika promítající se do jednotlivých částí kupní smlouvy budou navržena řešení vycházející z platných právních předpisů a judikatury. Navržená řešení budou spočívat především v popsání postupů, jak se případným rizikům vyhnout.
Práce je rozdělena do tří základních částí. První část obsahuje obecné charakteristiky kupní smlouvy na prodej nemovitosti ve vazbě na hlavní rizika. Je zde definován také pojem „riziko“. Další část se věnuje popisu rizik a návrhů na jejich eliminaci. Aby práce neztrácela při popisování rizik a jejich řešení na přehlednosti a srozumitelnosti, jsou tyto texty soustředěny vždy do kapitoly, ve které je problematika příslušného rizika popsána a podkapitoly obsahující komentář a návrhy řešení. Text je doplněn odkazy na prováděcí předpisy, citovanou literaturu a jiné prameny. Na tyto dvě části navazuje třetí závěrečná část, která představuje shrnutí řešení a popsání obecných zásad předcházení těmto rizikům.
1 Kupní smlouva
Nákup, resp. prodej nemovitosti představuje pro kupujícího a prodávajícího (smluvní strany kupní smlouvy), zprostředkovatele (realitní kancelář, dále jen RK) a jiné subjekty (právní servis, advokát, notář, katastrální úřad, finanční úřad atd.) celou řadu úkonů a dílčích kroků, které se musejí realizovat, aby došlo ke změně vlastnického práva. Pokud pomineme časově, finančně a organizačně náročný proces vyhledávání nemovitostí, uspořádání a prezentaci jejich nabídky, shromažďování informací o nemovitostech, organizaci prohlídek nemovitostí a zprostředkování jejich prodeje nebo nákupu, je nutné, aby v případě zájmu smluvních stran prodat nebo koupit nemovitost, vyústil tento proces k úspěšnému uzavření kupní smlouvy.
Té může předcházet ještě tzv. „Rezervační smlouva“. Tato smlouva je uzavírána mezi prodávajícím, kupujícím a zprostředkovatelem (RK) a slouží ke stanovení lhůty, kterou prodávající poskytuje kupujícímu k zajištění prodeje nemovitosti a zároveň mu umožňuje kontrolu faktického a právního stavu nemovitosti. Rezervační smlouva stanovuje rezervační poplatek, který je obvykle započítán v celkové kupní ceně a zároveň slouží jako smluvní pokuta při nedodržení podmínek stanovených ve smlouvě. Částka je obvykle uložena do notářské nebo advokátní úschovy zajišťující smluvním stranám bezpečné a správné předání finanční částky za převáděnou nemovitost. V případě zprostředkování realitní kanceláří je poukázána na její účet a zároveň slouží jako provize za zprostředkování.1
Před uzavřením kupní smlouvy se v některých případech realizuje ještě tzv.
„Smlouva o smlouvě budoucí kupní“, která slouží k předběžnému uzavření kupní smlouvy a vyjadřuje závazek v dohodnuté době kupní smlouvu uzavřít. Používá se často na základě požadavku bankovního ústavu, který poskytuje hypotéční úvěr na předmětnou nemovitost.2
1 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 5 s
2 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 5 s
Po splnění většiny předcházejících kroků (všechny nemusí být vždy realizovány) následuje uzavření kupní smlouvy, její podpis a změna vlastnictví záznamem v katastru nemovitostí. Výše uvedený postup představuje jen základní kroky, které zcela nepostihují detaily a specifika prodeje konkrétní nemovitosti. V následujících kapitolách jsou v kontextu kupní smlouvy popsána některá významná rizika spojená s její realizací, což také koresponduje s hlavním cílem diplomové práce.
Kupní smlouvou lze podle NOZ vyjádřit závazek prodávajícího, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se naopak zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu (§ 2079 odst. 1 NOZ).3
Kupní smlouva je dvoustranným někdy i vícestranným právním úkonem, patří mezi tzv. synallagmatické smlouvy, které jsou charakterizovány závazkem prodávajícího převést vlastnické právo k nemovitosti a závazkem kupujícího si nemovitost převzít a zaplatit kupní cenu. Strany přitom mají svobodnou vůli, aby si ve smlouvě sjednaly, co uznají za vhodné, pokud to není v rozporu se zákonem a dobrými mravy.4
K jejímu vzniku musí být učiněna nabídka v podobě návrhu smlouvy a dále musí dojít k přijetí této nabídky, což předpokládá, že vůle stran uzavřít smlouvu je shodná.5 V procesu nabídky tak vystupuje osoba podávající nabídku (oferent) a osoba, která nabídku přijímá (akceptant). Přijetí nabídky s následnou změnou nebo výhradou není akceptací původní nabídky, ale nabídkou novou. V praxi si tak mohou obě smluvní strany své návrhy opakovaně měnit a doplňovat, dokud nedojdou k souhlasnému přijetí konečného smluvního ujednání.
Smlouva není uzavřena okamžikem, kdy druhý účastník smlouvy smlouvu podepíše a projeví tak svou vůli smlouvu uzavřít. Podle ▇▇▇ je přijetí nabídky
3 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 3 s
4 ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇ – BUDÍKOVÁ, ▇▇▇▇▇ (eds). Nový občanský zákoník, smluvní právo. Praha: Grada, 2014. 46 s
5 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 7 s
vázáno souhlasem vyjádřeným v odpovědi, která obsahem podstatným způsobem nemění podmínky nabídky (§ 1740 NOZ). Smlouva je pak uzavřena okamžikem, kdy přijetí nabídky nabývá účinnosti (§ 1745 NOZ).6 Důležité je, aby se předešlo nesplnění závazku při současném uplatnění zásady smluvní dohody a smluvní strany si podle této zásady – „co není zákonem výslovně zakázáno, je dovoleno“, našly svůj vlastní výraz při uzavírání smluv.7 Naproti tomu, lze doporučit, aby se smluvní strany přidržovaly pravidel obsažených v zákonech, protože ta představují garanci optimálního uspořádání smluvních vztahů.8
Kupní smlouva o nemovitosti představuje tzv. pojmenovanou smlouvu, která obsahuje podstatné náležitosti, které danou smlouvu charakterizují a zároveň odlišují od jiných typů smluv. Podstatné náležitosti zakotvovala předchozí právní úprava v podobě ObčZ a ObchZ a pokud tyto náležitosti ve smlouvě chyběly, byla smlouva neplatná. Jednalo se např. o sjednání kupní ceny nebo způsobu jejího určení. Ostatní náležitosti jsou nepovinné, i když to neznamená, že nejsou pro smluvní strany důležité. Jejich absence však nemá za následek neplatnost smlouvy.9 NOZ výrazně posiluje volnost smluvních stran při sjednávání náležitostí smlouvy. Uvedení podstatných náležitostí do obsahu smlouvy předpokládá (§ 1746 odst. 1) a rozšiřuje ujednání o náležitostech na třetí osoby a soud, přičemž zdůrazňuje poctivé uspořádání práv a povinností a možnost určení náležitostí podle účelu, který smlouva sleduje (§ 1749).10
Kupní smlouva o nemovitosti by měla mít tyto náležitosti - určení smluvních stran, určení předmětu kupní smlouvy, projev vůle smluvních stran, písemnou formu kupní smlouvy, kupní cenu nemovitosti a způsob její úhrady, prohlášení smluvních stran o stavu prodávané nemovitosti, přechod vlastnictví, předání a převzetí předmětu koupě, náklady související s prodejem a koupí, podmínky odstoupení od smlouvy, závěrečná ujednání a stvrzení souhlasu s obsahem smlouvy
6 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
7 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇. Smlouvy a jejich náležitosti. Vyd.1. Brno: Computer Press, 2003, 6-7 s
8 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 7 s
9 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 6 s
10 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
podpisem a podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva.11
Z výše uvedených náležitostí kupní smlouvy na nemovitost vyplývá i zdůvodnění výběru a určení okruhu hlavních rizik, které prodej nemovitosti
„doprovázejí“ a představují v současné realitní praxi velmi významné skutečnosti, ovlivňující změnu vlastnického práva k nemovitosti. Riziko je často obecně definováno jako „nebezpečí nezdaru, škody, ztráty“.12 Jiná definice uvádí ▇▇▇▇▇▇ jako „pravděpodobnost neočekávaného důsledku určitého rozhodnutí, akce nebo události“.13 Z obou definic plyne i obecné řešení rizik, tj. úplné nebo částečné odstranění příčin, které zatěžují úspěšný prodej nebo nákup nemovitosti a mohou tento proces také zneplatnit.
1.1 Rizika nepřesného určení smluvních stran
NOZ nestanovuje žádné zvláštní požadavky na identifikaci smluvních stran kupní smlouvy. V podstatě mohou být označeny jakkoliv, důležitá je ale jejich jasná identifikovatelnost. Ta se posuzuje k okamžiku uzavření kupní smlouvy.
Z hlediska platnosti každé smlouvy, která vždy představuje vícestranný právní úkon, je však potřebné náležitě identifikovat jednotlivé smluvní strany. Identifikace smluvních stran prostřednictvím jejich řádného označení, má podstatný vliv na další aspekty související s otázkou posouzení platnosti konkrétního právního závazkového vztahu.
Stranou koupě jen ten subjekt, který osobně nebo prostřednictvím zastoupení (§ 436 a násl. NOZ) uzavřel kupní smlouvu. Ze smlouvy musí být patrno, že ji za kupujícího (zmocnitele) uzavřel zmocněnec na základě plné moci, která může být přiložena ke kupní smlouvě až při podávání návrhu na vklad do katastru
11 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 8 s
12 KOŽEŠNÍK, ▇▇▇▇▇▇▇▇ - ▇▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇▇. Ilustrovaný encyklopedický slovník III., ČSAV, Academia 1982,120 s
13 ▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇. Řízení finančních rizik: analýza a management. Beckova edice ekonomie Praha: Vysoká škola finanční a správní, 2006, 11 s
nemovitostí.14 Obdobně to platí i pro prodávajícího. Pokud není uvedeno jinak, opravňuje plná moc zmocněnce i k převzetí kupní ceny za zmocnitele.15 Existuje také možnost koupě ve prospěch třetí osoby (§§ 1767 – 1769 NOZ). V takovém případě není třetí osoba stranou koupě. Podle obsahu, povahy a účelu smlouvy se posoudí právo třetí osoby požadovat splnění smlouvy (§ 1767 odst. 2 NOZ).16 Třetí osoba nemusí být v okamžiku uzavření smlouvy identifikována, ale musejí být sjednány podmínky jejího určení.17
Účastníky smlouvy mohou být fyzické i právnické osoby (včetně státu). Fyzické osoby musí být v listinách označeny jménem, příjmením, trvalým pobytem a rodným číslem.18 Naopak ostatní údaje, jakými jsou titul, povolání, rodné jméno, datum narození se neuvádějí. V kupní smlouvě se jako jasného identifikátoru fyzické osoby doporučuje uvádět její rodné číslo (dále jen RČ), protože je běžně užíváno i v katastru nemovitostí. NOZ výslovně neustanovuje mezi náležitosti kupní smlouvy uvádění rodného čísla, a proto ho katastrální úřady nemohou ve smlouvách vyžadovat.
Fyzická osoba může být také podnikatelem, který není zapsán v obchodním rejstříku. Takovéto osoby nezapsané v obchodním rejstříku jsou povinné uvádět údaj o zápisu v jiné evidenci, v níž jsou vedeni (např. živnostenský rejstřík). Identifikačními údaji smluvní strany je pak název firmy nesoucí zpravidla jeho jméno (např. „Autoservis ▇▇▇▇▇“ nebo „▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇“), místo podnikání a identifikační číslo.19
Za právnickou osobu považuje NOZ (§ 20) organizovaný útvar fyzických osob nebo majetku, o kterém zákon stanoví, že má právní osobnost, nebo jehož právní osobnost zákon uzná. Právnické osoby se zapisují do veřejných rejstříků, které jsou každému přístupné a každý do nich může nahlížet a pořizovat si z něj výpisy, opisy
14 Stanovisko občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. června 2000, sp. zn. Cpjn 38/98
15 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.2.2002, sp. zn. 25 Cdo 960/2000
16 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
17 ▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ – ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ – ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. Vydání. Praha: ▇.▇.▇▇▇▇, 2014. 21 s
18 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 8 s
19 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ – DĚDIČ, ▇▇▇ – ▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ (eds). Základy obchodního práva. Vysokoškolská učebnice. Praha: Leges, 2014. 49-50 s
nebo kopie.20 Zapsání právnických osob v obchodním rejstříku je možné zjistit výpisem z tohoto rejstříku. Tuto skutečnost je možné také ověřit v elektronickém registru (§ 120 NOZ).21
Právnické osoby musí být v listinách označeny názvem, sídlem, identifikačním číslem a členy statutárního orgánu, kteří jsou oprávněni za právnickou osobu jednat (způsob zastupování). Oprávněné osoby mohou být právnickými a fyzickými osobami. Ale nakonec i za právnické osoby musí být ustanoveny fyzické osoby, které jsou pak identifikovány jménem, příjmením, trvalým pobytem a pracovní pozicí (Příklad: ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇, jednatelka, trvale bytem Radlická 160/2, Praha 5 – Smíchov, 150 00). Identifikační údaje jsou zapsány v obchodním rejstříku.
Je-li účastníkem občanskoprávních vztahů stát, pak je v pozici právnické osoby (§ 21 NOZ a § 6 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích ve znění pozdějších předpisů, dále jen „zákon o majetku státu“).22 Do katastru nemovitosti se zapisuje u organizačních složek státu a státních organizací tzv. příslušnost hospodařit s majetkem státu (Příklad: Česká republika – Ministerstvo pro místní rozvoj ČR). Pokud za stát jedná státní podnik nebo příspěvková organizace státu, jedná se o samostatné právnické osoby, které sice mají právo hospodařit s majetkem státu, ale ve smlouvách vystupují samostatně, i když vlastnické právo například k lesnímu pozemku má stále Česká republika. V kupní smlouvě je pak uveden název těchto samostatných právnických osob (Příklad: Lesy České republiky, s. p., Přemyslova 1106/19, Nový Hradec Králové, 500 08 Hradec Králové).23
Jak bylo uvedeno v kap. 1.1., kupní smlouva je minimálně dvoustranným právním jednáním. Na straně prodávajícího nebo kupujícího však může stát více osob. Je to z toho důvodu, že nemovitost je v tzv. spoluvlastnictví více osob. Obecně platí, že pokud je předmětem kupní smlouvy nemovitost, která je ve spoluvlastnictví, musí být prodávající stranou všichni spoluvlastníci. Jinak tuto
20 ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇ – IVIČOVÁ, Jitka (eds). Nový občanský zákoník, principy a základní pojmy. Praha: Grada, 2014. 39s
21 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
22 Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích
23 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 9 s
nemovitost nelze zcizit jako celek, nýbrž jen podíl odpovídající konkrétním prodávajícím. Typickým příkladem spoluvlastnictví nemovitosti je tzv. společné jmění manželů (dále jen SJM). V takovém případě je nutné uvádět za smluvní stranu oba manžely. Tato podmínka vyplývá ze zrušení tzv. bezpodílového vlastnictví manželů.24 V praxi to znamená, že každý z manželů je vlastníkem příslušné nemovitosti. To neplatí, pokud SJM zanikne za trvání manželství na základě zákona (§ 708 odst. 1 NOZ). Společné jmění manželů podléhá zákonnému režimu, nebo smluvenému režimu, anebo režimu založenému rozhodnutím soudu (§ 708 odst. 2 NOZ).25 Také na straně kupujícího musí být zastoupeny všechny osoby, které mají zájem o nabytí nemovitosti do spoluvlastnictví. Kupní smlouva pak upravuje velikost jejich podílů. Pokud to upraveno není, jsou spoluvlastnické podíly všech kupujících osob stejné (§ 1122 NOZ).26
Právo uzavřít smlouvu má jen osoba, která má způsobilost k právním úkonům (§ 30 NOZ).27 Pokud by smlouvu uzavřel ten, kdo nemá způsobilost k právním úkonům, smlouva by byla neplatná (§ 581 NOZ).28 V případě, že kupní smlouvu o nemovitosti uzavírá nezletilá fyzická osoba, musí být tato osoba zastoupena zákonným zástupcem a tento právní úkon musí schválit soud (§ 898 NOZ).29 Zákonnými zástupci dítěte jsou rodiče, dále opatrovník, osvojitelé nebo pěstouni (§ 858, resp. § 892 odst. 1 NOZ).30 Podobný postup platí v případech, kdy smlouvu uzavírají osoby, které byly zbaveny nebo omezeny k způsobilosti k právním úkonům. Podle NOZ je zákonné zastoupení a opatrovnictví formulováno jako ochrana zájmů zastoupeného a naplňování jeho práv (§ 457 a násl. NOZ).31
24 ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇▇ - ▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ – ▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇. Základy občanského práva. 5. Vyd. Plzeň: ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇, 2010. 97s
25 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 26 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 27 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 28 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 29 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 30 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
31 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 15 s
1.1.1 Komentář a návrhy řešení
Většina rizik může vzejít z nepřesného nebo zcela špatného označení smluvních stran identifikačními údaji. Jediným řešení je tedy přesnost v interpretaci údajů a jejich kontrola ve všech fázích přípravy a prodeje nemovitosti včetně kupní smlouvy.
Určitým rizikem může být při identifikaci smluvních stran uvádění osobních údajů (jméno, příjmení, adresa, datum narození, RČ, telefon, email, platební údaje aj). V médiích jsou často popisovány případy nejrůznějších způsobů zcizení identity, které vedou v konečném důsledku ke kriminálním kauzám a objevují se také při podvodných prodejích nemovitostí. Proto se někteří lidé mohou zdráhat poskytovat identifikační údaje zejména zprostředkovateli prodeje nemovitosti (RK). V případě RČ platí, že nechce-li ho účastník smlouvy (fyzická osoba) uvádět, musí uvést alespoň datum narození. Z praktického hlediska však neuvádění RČ nedoporučuji, může později komplikovat návrh na vklad do katastru nemovitostí (viz kap. 1.8), který ho sice ze zákona nemůže vyžadovat, ale jeho uvádění je ustálenou praxí. Osobně jsem se s tímto problémem ještě nesetkala, že by smluvní strany kupní smlouvy odmítly tento údaj poskytnout. Doporučuji tyto údaje předávat osobně, případně elektronicky přes zabezpečené stránky (poznatelné podle používání předpony „https“) a využívat služeb prověřených renomovaných advokátních, notářských a realitních kanceláří.
Problémy se správným označením smluvní strany mohou vzniknout při prodejích nebo nákupech nemovitostí u fyzických osob podnikajících záměnou za fyzické osoby nepodnikající. Jména osob a firem mohou být někdy totožná, ale dále se používají jiné identifikační údaje (podrobně viz kap. 1.1.). Pokud je prodávajícím (vlastníkem) podnikatel, opíší se údaje z předchozího nabývacího titulu. V případě podnikající fyzické osoby v pozici kupujícího bude nutná její řádná identifikace. Zastupuje-li pak tuto osobu osoba jiná osoba, bude nutné provést ověření oprávnění k zastupování (např. plné moci).
U právnických osob doporučuji ověřit jejich identifikační údaje elektronickým dotazem v obchodním rejstříku. Nesrovnalosti vznikají také v osobách, které mají
právo k zastupování právnické osoby. Většinou jich bývá více než jedna a to jakým způsobem a v jakém rozsahu za právnickou osobu jednají, resp. rozhodují a nahrazují její vůli, vyplývá z NOZ (§ 164 odst. 1 a 2) a zakládajících listin této právnické osoby (např. zakladatelská listina, stanovy, společenská smlouva aj.).32 Jedině tyto oprávněné osoby se pak mohou objevit v pozici smluvní strany. Za právnickou osobu může vystupovat také fyzická osoba (zmocněnec) zmocněná statutárním orgánem ke konkrétnímu případu prodeje nemovitosti. Podle NOZ (§ 166) mohou právnickou osobu zastupovat také její zaměstnanci, přičemž rozsah jejich oprávnění k zastupování je omezený jejich pracovním zařazením nebo funkcí. Pokud to nevyplyne z okolností, požaduje zákon, aby ten, kdo za právnickou osobu jedná, dal najevo, co ho k tomu opravňuje (§ 161 NOZ).33 Naproti tomu kupní smlouva není neplatná, pokud zastupující osoba neuvede při podpisu smlouvy svou pozici (např. „statutární orgán“, „zmocněnec“).34 Situace může být tedy někdy velmi nepřehledná a o to pečlivější pak musí být příprava všech podkladů, které povedou k řádnému určení smluvních stran.
V praxi se rozhodně nelze spolehnout na to, jak právnické osoby nebo fyzické osoby podnikající sebe sama prezentují (např. internetové stránky, reklama, písemné dokumenty na hlavičkovém papíru, aj.). Fyzické osoby - živnostníci nezapsaní do obchodního rejstříku se ve smlouvách běžně označují „obchodní firmou“, kterou však mají pouze podnikatelé zapsaní v obchodním rejstříku. Někteří z těchto živnostníků se dokonce občas nazývají „společností“ apod. Na některých smlouvách chybí údaje o zápisu podnikatele do obchodního rejstříku či jiné evidence, ve které je veden. Často není ve smlouvě uváděno správné sídlo nebo místo podnikání podnikatele a je nahrazováno adresou provozovny. Poměrně často se lze setkat i s tím, že zejména u obchodních společností není ve smlouvě správně uváděna jejich firma ve stejném tvaru, jak je zapsána v obchodním rejstříku, popř. chybí uvedení firemního dodatku apod. Všech těchto odchylek od správné identifikace smluvních stran je nutné se rozhodně vyvarovat.
32 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
33 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
34 ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇ – IVIČOVÁ, Jitka (eds). Nový občanský zákoník, principy a základní pojmy. Praha: Grada, 2014. 48-49 s
Poněkud problematickým bodem je zneplatnění kupní smlouvy v situaci, kdy jedna ze smluvních stran nemá způsobilost k právním úkonům (§ 581 NOZ).35 Problém nebude se zletilostí osoby, kterou si lze podle dokladů (občanský průkaz) ověřit. Ten nastane v případě omezení svéprávnosti nebo jednání osoby, která je sice způsobilá, ale jednala v duševní poruše. V takových případech se lze spolehnout jen na praktické zkušenosti z jednání s různými typy lidí, resp. na intuici. Navenek mohou tyto osoby působit velice věrohodně. Osobně jsem se s tímto případem ještě nesetkala. Jediným možným nástrojem je v případě pochybností o identitě a způsobilosti osoby odmítnout prodej nebo nákup nemovitosti.
V praxi je nutné také ověřit, zda prodávající je skutečným vlastníkem nemovitosti a zastává tak oprávněnou pozici jedné ze smluvních stran. Vlastnictví nemovitosti dokládá prodávající nabývacím titulem (např. předchozí kupní smlouvou). Stav je možné ověřit na listu vlastnictví a na katastru nemovitostí, kde je možné si nabývací tituly prostudovat. Poměrně významným rizikem byla do roku 2014 situace, kdy v katastru nemovitostí byl v rámci SJM uveden jen jeden z manželů. U fyzických osob tak bylo nutné ověřovat rodinný stav prodávajícího. Po zjištění, že je prodávající ženatý (vdaná), bylo nutné prověřit, zda nemovitost patří do SJM, nebo zda byla výhradně jen vlastnictvím jednoho z manželů. Pokud byla nemovitost v SJM, bylo nutné si k prodeji nemovitosti zajistit souhlas dalšího spolumajitele (druhého z manželů, § 714 NOZ).36 Podle staré právní úpravy, která platila do konce roku 2014, hrozilo, že pokud na kupní smlouvě nebudou za prodávajícího uvedeni oba manželé, je v případě námitek druhého z manželů transakce z pohledu práva neplatná. NOZ od 1. 1. 2015 přinesl změnu v tom, že platí stav zapsaný v katastru nemovitostí a údaje v něm uvedené jsou úplné, pravdivé a správné. Byl posílen princip tzv. materiální publicity zápisu do katastru nemovitostí (který je veřejným seznamem). Zásada materiální publicity přisuzuje jednání osob opírajících se o zápis v katastru nemovitostí a učiněnému v dobré víře, v pravdivost zápisu zamýšlené právní následky i v případě, kdy zápis neodpovídá skutečnosti (dosud byli nabyvatelé chráněni jen dobrou vírou). V této souvislosti se
35 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
36 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
doporučuje všem vlastníkům, kteří nabyli nemovité věci do SJM a přitom současný stav zápisu této skutečnosti neodpovídá (zapsán jen jeden z manželů), aby tento stav napravili (formou souhlasného prohlášení manželů). Obdobně se postupuje změnou zápisu v katastru nemovitostí v případě rozvedených manželů, kteří si SJM vypořádali (ať již dohodou nebo rozhodnutím soudu).
Z toho plyne závěr, že k ochraně svých práv musejí stávající vlastníci nemovitostí provádět průběžnou kontrolu stavu zápisů v katastru nemovitostí. Pokud si tedy kupující ověří stav nemovitosti v zápisu na listu vlastnictví v katastru nemovitostí, může nákup nemovitosti uskutečnit. V této situaci doporučuji svěřit nákup nemovitosti odborníkovi, který prověří právní stav nemovitosti, a eliminuje tak možná rizika.
1.2 Riziko špatného označení nemovitosti
Nesplňuje-li ujednání o předmětu koupě požadavky určitosti a srozumitelnosti ani za použití interpretačních pravidel, nepůjde vůbec o právní jednání (§§ 555-558 NOZ).37 Tato pravidla lze aplikovat i na řádné označení předmětu koupě (nemovitosti), která jsou dále podrobně uváděna v § 8 KZ.38 Nesplnění tohoto požadavku nemá sice vliv na platnost právního jednání o prodeji nemovitosti, ale znemožní zápis převodu vlastnického práva do veřejného seznamu.39 I drobnější nedostatky v označení nemovitosti mohou způsobit problémy. Nemusejí sice nutně vést k neplatnosti smlouvy pro neurčitost nebo nesrozumitelnost, ale mohou oslabovat právní jistotu obou smluvních stran a zejména pak kupujícího.
Nemovitosti, které jsou předmětem kupní smlouvy a jsou předmětem evidence katastru nemovitostí, musejí být v listinách uvedeny podle údajů katastru nemovitostí (§ 3 KZ).40 U pozemků se uvádí parcelní číslo s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží. V případě, že jsou pozemky uvedeny ve dvou číselných řadách, uvádí se údaj o tom, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu. U pozemků vedených v tzv. zjednodušené evidenci (§ 8 písm. b) KZ) se uvádí, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu opět s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží.41
Budovy se uvádějí s označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, případně příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, ve kterém je budova postavena. Rozestavěné budovy se identifikují označením pozemku, na němž jsou rozestavěny a uvedením faktu, že se jedná o rozestavěnou budovu.42
37 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
38 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
39 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21.12.2010, sp. zn. 30 Cdo 1551/2009
40 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 10 s
41 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 10 s
42 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 10 s
Byty (dále také jednotky) a nebytové prostory se identifikují označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě umístěním v budově (např. uvedení podlaží), nejsou-li byty a nebytové prostory očíslovány, dále popisem, podlahovou plochou a vybavením bytů, nebytových prostor a jejich příslušenstvím. Též se uvádí spoluvlastnický podíl, práva, závazky a označení pozemku, které jsou předmětem převodu a přechodu vlastnictví. Identifikace jednotek je podrobně řešena v § 13 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální vyhlášky nebo KV“).43 V případě změny charakteru jednotky, např. z důvodu její přestavby, se doporučuje uvést v kupní smlouvě i tyto informace včetně schémat půdorysu.
Rozestavěné jednotky a nebytové prostory se identifikují označením pozemku, na němž se dům s byty a nebytovými prostory nachází. Obdobně se pak uvádějí čísla, pojmenování a umístění jako u dostavěných bytů a nebytových prostor.44
U nemovitostí, které mají více vlastníků a které obsahují více jednotek, které by bylo možné jednotlivě prodávat, musí vlastník nebo vlastníci celého domu vyhotovit tzv. prohlášení vlastníka, v němž jsou v celém domě jednotlivé byty vymezeny, stejně tak nebytové jednotky a společné prostory domu. Společnými prostorami domu jsou zejména chodby, výtah, sklep, půda, které slouží všem vlastníkům a jsou určeny ke společnému užívání. Vyhotovené prohlášení vlastníka se vloží do katastru nemovitostí a na základě toho se dům rozdělí na jednotlivé bytové jednotky, nebytové prostory a společné prostory. Jakmile se dům rozdělí na jednotlivé byty, nebytové jednotky a společné části, je ke každému jednotlivému bytu a nebytové jednotce přidělen spoluvlastnický podíl vlastníka daného bytu nebo nebytové jednotky na společných částech domu o určité velikosti. Vlastník bytu nebo nebytové jednotky v domě se tedy ze zákona stává též spoluvlastníkem společných částí domu. Velikost spoluvlastnického podílu je určena poměrem podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k podlahové ploše všech bytů a
43 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 10-11 s
44 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 11 s
nebytových jednotek v domě. Pokud je pozemek součástí stavby upravuje se spoluvlastnický podíl také k pozemku.
1.2.1 Komentář a návrhy řešení
Na úvod této kapitoly je nutné uvést, že velmi podstatným pro určení předmětu koupě je jasně deklarovaný způsob nabytí předmětné nemovitosti prodávajícím. Obvykle se tak děje prohlášením prodávajícího, ve kterém dokladuje typ smlouvy, kterou předmětnou nemovitost nabyl do svého vlastnictví (nabývací titul), rozhodnutím katastrálního úřadu o povolení vkladu, vlastním povolením vkladu a podrobným popisem nemovitosti včetně pozemku (podrobněji v kap. 1.5. a 1.8.).45
Pro potřeby kupní smlouvy a samotných jejích účastníků je určení nemovitosti jako předmětu kupní smlouvy zcela zásadní podmínkou. Je nutné se vyvarovat chyb, které by zpochybnily platnost kupní smlouvy. Jediným řešením je tedy opět pečlivá příprava všech podkladů a kontrola kupní smlouvy.
Nejčastějšími chybami jsou:
• nesprávné parcelní číslo a katastrální území
• neuvedení údaje, že se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu, případně jejich neuvedení ve dvou číselných řadách
• u budovy neuvedení čísla popisného nebo evidenčního
• u budovy neuvedení pozemku, na kterém se nachází 46
Problém bývá také s označením příslušenství nemovitosti. Příslušenství věci je podle NOZ vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li
45 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 13 s
46 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 11 s
vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím (§ 510 odst. 1 NOZ).47
Z toho je zřejmé, že příslušenství se převádí automaticky, pokud se nevyjádří ve smlouvě opak. Čili pro příslušenství lze v kupní smlouvě vyjednat odlišný režim, nikoliv však pro součást věci (ledaže by byla oddělena a stala se z ní samostatná věc).48 V praxi tedy nemůže dojít k prodeji pozemku pod stavbou, která je již jeho součástí. V rámci prevence případných sporů bude nutné v kupní smlouvě i nadále uvést, co je příslušenstvím, aby nevznikla například pochybnost, zda třeba nábytek nacházející se v době prodeje v konkrétní nemovitosti je příslušenstvím. Jedině tak se předejde pozdějším sporům v otázce vlastnictví.49
Příslušenstvím k nemovitosti jsou obvykle kůlny, oplocení, venkovní úpravy, jezírka, bazény, sauny, zahradní krby, pergoly apod. Nikdy nemůže být vyloučen případ, kdy původní vlastník mohl ve stejném okamžiku jako věc hlavní prodat příslušenství jiné osobě. Pokud příslušenství bude ve smlouvě uvedeno, nemůže později dojít ke sporům. Uplatněním zásady „accesorium sequitur principale“ (vlastník toho, co je cennější nebo hlavní, je vlastníkem celé věci) a sjednocením nejednotné právní praxe ve věci posuzování příslušenství judikaturou Nejvyššího soudu ČR je nutné zajistit u nemovitostí, které jsou příslušenstvím věci hlavní a evidují se v katastru nemovitostí, jejich přesné uvedení.50 Zatímco u nemovitostí, které jsou příslušenstvím věci hlavní a nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, postačí, je-li ve smlouvě vyjádřena vůle takové příslušenství převést s věcí hlavní.51
Důležitou okolností z hlediska jednoznačné charakteristiky předmětu kupní smlouvy je situace odlišného vlastníka stavby a pozemku, na kterém se stavba
47 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 11 s
48 ▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ – ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ – ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. Vydání. Praha: ▇.▇.▇▇▇▇, 2014. 25 s
49 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 12 s
50 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.9.2003, sp. zn. 31 Cdo 2772/2000
51 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 11-12 s
nachází. NOZ uplatňuje zásadu „superficies solo cedit“ (povrch ustupuje půdě), čili stavba je součástí pozemku (§ 3054 NOZ).52 Je-li vlastník stavby totožný s vlastníkem pozemku, pak se stavba k 1. 1. 2014 stala součástí pozemku, není-li, pak se právní spojení pozemku a stavby odloží do doby, kdy se tak stane. Tuto situaci řeší § 3056 odst. 1 NOZ, který zakládá vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku a naopak vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě.53 V praxi to znamená, že pokud bude chtít vlastník stavbu prodat, bude mít povinnost ji nabídnout nejprve vlastníkovi pozemku. Stejná povinnost platí i obráceně. Nebude- li předkupní právo využito, zůstane zachováno a bude nadále zatěžovat stavbu i pozemek věcným břemenem.54 V každém případě je však vlastník nemovitosti v užívacím právu k pozemku, na němž stavba leží. Zpravidla se jedná o nájem nebo věcné břemeno k užívání. Spojením stavby a pozemku v rukou jednoho vlastníka se celá situace zjednoduší, odpadají nájmy, věcná břemena a zaniká též předkupní právo.55
Určitým rizikem může být také rozdílný stav uvádění prostoru určeného k bydlení a nebytového prostoru. Před nákupem příslušné nemovitosti je nutné v katastru nemovitostí zkontrolovat účel využití nemovitosti nebo jejích částí a kolaudační rozhodnutí vydávané stavebním úřadem, kterým je stanoven způsob užívání. To znamená, že nelze nebytové prostory jako kanceláře, garáž, prostory k podnikání aj. užívat k bydlení. Rozdíl v odlišnosti využívání jednotlivých částí nebo celých nemovitostí je vyjádřen také příslušnou cenou nemovitosti.
Dalším častým rizikem je v případě nákupu pozemků jejich využívání pro různé účely. Nelze vyloučit případy úmyslného zkreslování informací ze strany prodávajícího. Zejména se jedná o využití pozemků ke stavbě, které zásadně ovlivňuje výši kupní ceny. Z listu vlastnictví v katastru nemovitostí nemusí nutně vyplývat určení pozemku. V praxi to znamená, že orná půda uvedená v katastru nemovitostí nepředstavuje zásadní problém, pokud je pro daný pozemek územním
52 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
53 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
54 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 17 s
55 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 18 s
plánem schválené jiné využití. Zásadní informace je tedy možné získat na stavebním úřadě v platném územním plánu. Zde jsou jasně rozlišeny pozemky k zástavbě, určeny parametry stavby (např. koeficient zastavěnosti, typ stavby, výška hřebene aj.), ale také informace hydrogeologického a radonového průzkumu. Podstatným faktorem je také existence inženýrských sítí (kanalizace, vodovod, plyn, elektřina), jejich kolaudace, vzdálenost. Určitým orientačním vodítkem je viditelnost hydrantů, kanálových poklopů a pilířků.
V zájmu lepší informovanosti účastníků kupní smlouvy, zejména pak kupujícího, o předmětu kupní smlouvy (nemovitosti), se jeví jako velice potřebné a důležité provedení řádné fyzické prohlídky nemovitosti. U prodeje nemovitostí prostřednictvím realitní kanceláře provádí tuto prohlídku jako první makléř ▇▇. Z takové prohlídky je pak nutné provést záznam obsahující všechny textové a obrazové informace vypovídající o stavu nemovitosti včetně aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, které dostane každý vážný zájemce – kupec nemovitosti. Tyto informace je pak nutné spojit s fyzickou prohlídkou nemovitosti a poskytnutím odpovědí na další detailní otázky ze strany zájemce (např. podrobnější technická data k nemovitosti, charakteristika příslušenství, druhy a výše nákladů na bydlení atd.). Tímto postupem nabídky nemovitosti k prodeji a jasným definováním předmětu kupní smlouvy se výrazně usnadní samotná tvorba kupní smlouvy, její podpis a předejde se tak možným rizikům, kterým by byl vystaven kupující i prodávající.56
56 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 12-13 s
1.3 Rizika chybného ujednání o kupní ceně
Podstatnou náležitostí, kterou každá kupní smlouva musí mít, je projev vůle ze strany prodávajícího něco prodat, a projev vůle strany kupujícího něco koupit. Z kupní smlouvy vzniká prodávajícímu povinnost předmět smlouvy kupujícímu odevzdat a kupujícímu vznikne naopak povinnost předmět smlouvy převzít a zaplatit za něj kupní cenu (§ 2079 odst.1NOZ). Podle NOZ je kupní cena ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení (§ 2080 NOZ).57 V kupní smlouvě lze pro určitost projevu vůle doporučit formulaci „prodávající prodává“ a „kupující kupuje“.58
Ujednání o kupní ceně má dvě základní obsahové náležitosti. Je to výše kupní ceny a způsob její úhrady. Obě náležitosti musí být ve smlouvě jednoznačně formulovány. Současně s výší kupní ceny sjednávají smluvní strany i podmínky její splatnosti, např. ke dni předání nemovitosti, po vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí apod.59 Dále si smluvní strany mohou ujednat i podmínky, za kterých je možné odstoupit od smlouvy v případě prodlení dlužníka (§ 1969 NOZ).60 A zejména pak v případě vadného plnění, kdy je možné požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 2106 odst.1, písm. c) NOZ).61 Hlavním hlediskem pro určení přiměřené slevy z kupní ceny je výše nákladů potřebných k odstranění vad věci.62 O způsobech zaplacení kupní ceny bude detailně pojednáno v kap. 1.7.
Kupní cena představuje protiplnění za převod vlastnického práva k nemovitosti. Povinností prodávajícího je podat kupujícímu řádnou informaci o kupní ceně ve smyslu poctivého právního jednání, které neuvádí kupujícího v omyl (§ 6 a §§ 583 a násl. NOZ).63 Údaj o ceně musí být poskytnut jasně a srozumitelně (NOZ § 1811 odst. 1).64 ▇▇▇▇ nesmí být klamavá zejména tak, aby kupující nabyl dojmu, že
57 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
58 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 13-14 s
59 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 19 s
60 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
61 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
62 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.8.2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015
63 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
64 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
zahrnuje složky, které v ní ve skutečnosti nejsou. Proto je vhodné uvádět i výčet složek, ze kterých se cena skládá. V případě plátců daně z přidané hodnoty se ceny uvádějí také bez DPH. Pokud není uvedeno jinak, je obvyklé uvádět cenu s DPH. Žádný právní předpis neopravňuje prodávajícího navyšovat dohodnutou kupní cenu o DPH.65 V kupní ceně mohou být také zahrnuty určité náklady nebo poplatky, které je prodávající povinen odvést v souvislosti s prodejem třetí osobě. Při prodeji nemovitosti se hradí poplatky za návrh vkladu vlastnického práva k nemovitosti. Je obvyklé, že se smluvní strany o ně dělí, a proto nejsou součástí kupní ceny.
Významnou skutečností související s cenou nemovitosti je výše daně z nabytí nemovitosti. Předmětem daně z nabytí nemovitosti je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Do konce roku 2013 bylo možné použít zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ a dani z převodu nemovitosti, od 1. 1. 2014 se daňová povinnost řídí Zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „zákonného opatření o dani“).66 Daň z nabytí nemovitých věcí byla do 31. 3. 2016 ve většině případů placena převodcem, čili prodávajícím (§ 1 odst. 1 písm. a) zák. opatření o dani). Nabyvatel (kupující) měl pozici ručitele. Pokud prodávající daň z nabytí nemovitosti ve stanovené lhůtě nezaplatil, kupující v roli ručitele musel tuto daň na své náklady uhradit. Od 1. 4. 2016 vstoupila v platnost novela zákonného opatření o dani, která převedla povinnost platby daně na kupujícího.
Cena může být uvedena pevnou částkou v české nebo cizí měně, nebo musí být stanoven způsob výpočtu kupní ceny. Kupní cenu je vhodné v kupní smlouvě uvádět čísly a slovy. Stanovení kupní ceny je nezbytnou náležitostí kupní smlouvy a z pohledu realitní praxe je to klíčový moment úspěšného prodeje nemovitosti.67 Její konečná výše je zcela závislá na dohodě smluvních stran.68 Dohoda o ceně může vzniknout také tím, že kupující zaplatí bezprostředně před převzetím nebo po
65 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14.6.2011, sp. zn. 32 Cdo 626/2010
66 ▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇▇. Daň z nabytí nemovitých věcí. Praktická příručka. Praha: Leges, 2014.20-21 s
67 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 19 s
68 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.3.2012, sp. zn. 30 Cdo 21/2012
převzetí zboží (nemovitosti) cenu ve výši požadované prodávajícím.69 NOZ v případě určení konečné výše kupní ceny smluvní strany nijak zásadně neomezuje.
Kupní cenu nemovitosti lze odvodit podle tzv. tržního odhadu nemovitosti, vyhotoveného soudním znalcem. Takto určená cena často slouží pro potřeby banky k poskytnutí určité výše hypotéky. V souvislosti s potřebou objektivního stanovení kupní ceny nemovitosti se využívá tzv. cena v místě obvyklá. Cenou obvyklou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, nebo obdobného majetku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv (§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku).70 Tato cena neslouží jako podklad pro stanovení výše daně z nabytí nemovitosti. V této souvislosti je nutné uvést, že existuje zásadní rozdíl mezi odhadní cenou a tržní cenou nemovitosti. Určitou roli zde hrají cenové mapy, které uvádějí ceny nemovitostí v konkrétní lokalitě. Tržní cenu ovlivňuje např. momentální stav nemovitosti, lokalita, energetická náročnost a hlavně poptávka. Pomůckou k ocenění nemovitostí cenou obvyklou slouží cenové údaje, které spolutvoří obsah katastru nemovitostí (§ 2 odst. 1 písm. c) KZ).71 Jedná se o cenové údaje, které obsahují dohodnuté kupní ceny nemovitostí podle kupních smluv anebo údaje o cenách, za něž byly nemovitosti skutečně vydraženy. Výsledný rozdíl mezi odhadní a tržní cenou, resp. výslednou kupní cenou, může být značný.
1.3.1 Komentář a návrhy řešení
Podstatným aspektem, který ovlivňuje stanovení výsledné kupní ceny je způsob prodeje nemovitosti. Do kupní ceny se v případě zprostředkování nákupu nemovitosti promítá výše provize zprostředkovatele, např. realitní kanceláře, na kterou se prodávající obrátil a uzavřel s ní „Smlouvu o zprostředkování“.72 Přestože se praktiky realitních kanceláří v posledních letech v mnohém zlepšily, stále ještě existují lidé a subjekty, které své klienty znevýhodňují způsobem garance prodeje
69 ▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ – ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ – ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. Vydání. Praha: ▇.▇.▇▇▇▇, 2014. 32 s
70 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů 110 s
71 Posuzovaní obvykle ceny u převodu nemovitosti. Česká advokátní komora [online]. [cit. 2016-02-16]. Dostupné z: ▇▇▇▇://▇▇▇.▇▇▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇/▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇-▇-▇▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇?▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇
72 ▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇▇▇. Obchodní vztahy a spory. Praha: Vysoká škola aplikovaného práva, 2011. 79 s
nemovitosti, odlišnými cenami a fiktivními nabídkami prodejců a kupců nemovitostí. V zásadě se dá konstatovat, že neexistuje 100% garance prodeje konkrétní nemovitosti. Pokud zprostředkovatel slibuje, že nemovitost prodá v krátké době (např. jednoho měsíce), protože má profesionální tým, velké zkušenosti a hodně kontaktů na potenciální zájemce, je to spíše důvod k ukončení spolupráce. Za takovýmto jednáním se většinou skrývá pokus o podsunutí nevýhodné zprostředkovatelské smlouvy a nevýhodné výsledné kupní ceny.73
Dobrý zprostředkovatel (RK) by měl pravidelně podávat aktuální správu o stavu prodeje, a pokud se neozve delší dobu, je tato skutečnost špatným signálem. Existují praktiky zprostředkovatelů, kteří vezmou konkrétní nemovitost do své nabídky, ale pak ji dále systematicky nenabízejí. Potom argumentují snížením kupní ceny pro malý zájem nebo úplný nezájem o příslušnou nemovitost.74
Podobně nepřijatelná praktika se skrývá za zájmem realitních makléřů volajících na inzeráty prodejců nemovitostí s tím, že mají již kupce a snaží se o podpis nevýhodné zprostředkovatelské smlouvy a posléze i nevýhodné kupní ceny. Je zcela jasné, že nikdo nemůže mít konkrétního vážného zájemce na nemovitost, kterou ještě ani neviděl.75
Nepřijatelnou praktikou ovlivňující prodej nemovitosti je stanovení nepřiměřeně vysoké ceny. Pokud na takové ceně trvá prodávající, měl by zprostředkovatel seriózními argumenty přesvědčit prodávajícího o jejím snížení. Nepřiměřená cena připravuje o čas prodávajícího, zprostředkovatele a ve většině případů odrazuje potenciální kupce. Ve finále pak vede po dlouhé době prodeje k výraznému snížení
73 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 23 s
74LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 23 s
75 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 23 s
kupní ceny, která je často pod reálnou cenou, za kterou mohla být nemovitost původně prodána.76
Výslednou kupní cenu snižuje také uvádění různých cen jedné nemovitosti v inzerci a realitních serverech. Tato situace vzniká při zadávání prodeje jedné nemovitosti více zprostředkovatelským subjektům. Snaha vlastníka rychle nemovitost prodat vede ve svém důsledku k odrazování potenciálních kupců, snižování věrohodnosti nabídky a ve výsledku způsobuje prodej nemovitosti hluboko pod tržní cenou.77
Jak bylo v předchozí kapitole uvedeno, způsob úhrady kupní ceny musí být v kupní smlouvě uveden. Pokud kupní smlouva neříká, jak se uhradí kupní cena včetně zajištění proti případnému nezaplacení, může to vést k nedorozuměním, průtahům, v horším případě k podvodu. Do doby vkladu vlastnictví k nemovitosti do katastru nemovitostí zůstává vlastníkem prodávající. Proto není vhodné uhradit kupní cenu při podpisu smlouvy, ale vázat tento okamžik až k potvrzení vkladu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí.
Též doporučuji v kupní smlouvě uvádět nejenom samotnou kupní cenu, ale také její složky, tak aby bylo na první pohled zřejmé, co jí tvoří. V této souvislosti je vhodné uvádět ve smlouvě odděleně od kupní ceny veškeré poplatky nebo náklady spojené s prodejem nemovitosti, které je nutné uhradit třetím osobám. Neuvedení těchto plateb nebo jejich nejednoznačné určení zbytečně komplikuje prodej nemovitosti a vytváří atmosféru nedůvěry mezi smluvními stranami a zprostředkovateli.
Významným momentem je také platba daně z nabytí nemovitosti. I když tuto daň ve výši 4 % hradí kupující je vhodné tuto povinnost ošetřit smluvně a v kupní smlouvě uvést možnost vymáhání sankcí. Existuje také možnost uložení odpovídající částky z platby za nemovitost v notářské nebo advokátní úschově do
76 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 23 s
77 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 23-24 s
doby, než bude daň zaplacena (kap. 1.7.1). Další možností úhrady daně je přenos platby z prodávajícího na kupujícího, resp. jeho spoluúčasti sjednanou v podmínkách kupní smlouvy.78 Smluvní strany mají v této věci smluvní volnost. V případě převodu nemovitosti ze SJM, kterou manželé nabyli v době manželství a která nebyla ze společného jmění vyňata, se stává poplatníkem daně z nabytí nemovitosti každý z manželů a daň se mezi ně rozdělí rovným dílem. U podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem, spoluvlastnický podíl se chápe jako samostatná nemovitá věc.79 Proto je daňová povinnost odvozena od velikosti jejich podílu.
Základem daně z nabytí nemovité věci je tzv. nabývací hodnota snížená o uznatelný údaj (§ 10 zák. ustanovení o dani). Uznatelným údajem je míněna odměna zaplacená znalci za vyhotovení znaleckého posudku ke stanovení ceny nemovitosti. Nabývací hodnotou může být sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena a zvláštní cena (§ 11 zák. ustanovení o dani).80 Sjednanou cenou je cena nemovitosti, kterou kupující zaplatil prodávajícímu (uvedena v kupní smlouvě). Srovnávací daňovou hodnotou je částka odpovídající 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nemovitost nachází. Přičemž se zohledňuje časové období, druh nemovitosti, poloha, účel, stáří, vybavení a technické parametry nemovitosti. Pro určení směrné hodnoty nejsou znalecké posudky potřeba. Zjištěná cena se určuje podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Zvláštní cena je cena dosažená vydražením.81
Obecně lze říci, že ceny stanovené posudkem nemají většinou s tržní cenou nemovitosti nic společného a mohou se značně lišit. Účastníci smlouvy by si měli být vědomi, že znalecký posudek mohou při prodeji nemovitosti potřebovat. Proto ho musí nechat včas zpracovat a měli by se též dohodnout na úhradě nákladů za jeho vyhotovení.
78 Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 31.1.2011, sp. zn. 33 Cdo 132/1999 č. j. 30 Ad 4/2010 - 34
79 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 33 s
80 ▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇▇. Daň z nabytí nemovitých věcí. Praktická příručka. Praha: Leges, 2014. 84-85 s
81 ▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇▇. Daň z nabytí nemovitých věcí. Praktická příručka. Praha: Leges, 2014. 87-97 s
Stanovení kupní ceny a způsob její úhrady musí být transparentní a pro kupujícího a prodávajícího srozumitelný. Klíčovou úlohu zde musí sehrát zprostředkovatel (např. RK), který hned od začátku prodeje nemovitosti nastaví korektní pravidla a tím tak sníží výše popsaná rizika.
1.4 Rizika ze závazku prodávajícího nemovitost odevzdat
Tato rizika plynou především z přechodu závad váznoucích na nemovitosti. Pro jejich posouzení, zda přejdou na nového vlastníka (kupujícího) je podstatný jejich zápis ve veřejném seznamu nebo vědomost kupujícího ( §§ 1106 a 1107 NOZ).82 Vadou je možné chápat rozpor se smlouvou, resp. absenci stanovených vlastností v
§ 2095 a § 2099 NOZ včetně dokladů nutných k užívání věci (nemovitosti).83 Veřejným seznamem je míněn katastr nemovitostí (dále jen KN). Katastrem nemovitostí je pak soubor údajů o nemovitostech v ČR zahrnujících jejich popis, geometrické a polohové určení a evidenci vlastnických, věcných a jiných práv k nemovitostem.84 Pro účely této kapitoly a rozsáhlost problematiky byly rozděleny na zástavní práva, věcná břemena, exekuce a předběžné poznámky.
Zástavní právo náleží k věcným právům, tzv. právům věci cizí. Slouží k zajištění závazku, resp. pohledávky věřitele, a dále v případě prodlení dlužníka slouží jako prostředek k uspokojení pohledávky věřitele. Právní režim zástavního práva je poměrně rozsáhle upraven v §§ 1309 a násl. NOZ.85 Předpokladem vzniku je zajišťovaná pohledávka, zástava a právní skutečnost, se kterou zákon spojuje vznik zástavního práva. Zajišťovaná pohledávka může být již existující, budoucí nebo podmíněná a může mít peněžitou nebo nepeněžitou podobu. Zástavou je nemovitost, která je zcizitelná a ocenitelná v penězích. Zástavní právo se vztahuje i na příslušenství, přírůstky a neoddělitelné plody. Podle NOZ může být zástavou každá věc, s níž lze obchodovat (§ 1310 NOZ).86 Čili i v tomto případě je to nemovitost, příslušenství, přírůstky a neoddělitelné plody (§ 1346 NOZ).87 Právní skutečností vedoucí ke vzniku zástavního práva je kupní smlouva, ale může to být i rozhodnutí soudu, správního úřadu aj. Smlouva, kterou vzniká zástavní právo, musí být písemná, dále musí být uvedeni její účastníci, předmět zástavy a zajištěná pohledávka. NOZ v tomto směru ponechává smluvním stranám větší volnost. Významným nárokem zástavního věřitele je zakotvení přímého nároku zástavního
82 TI▇▇▇, ▇▇▇▇▇ – ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ – ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. Vydání. Praha: C.▇.▇▇▇▇, 2014. 31 s
83 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
84 DR▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇▇. Základy pozemkového práva. Praha: ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇, 2010.122 s
85 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 86 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 87 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
věřitele na pojistné plnění, pokud byla zástava pojištěna. Zástavní věřitel může pojistné plnění zadržet a uspokojit z něj svou pohledávku. Tento nárok si ale mohou strany v zástavní smlouvě vyloučit (§ 1354 NOZ).88
V rámci zástavního práva existují i zakázaná ujednání (§ 1315 NOZ).89 Zakazují se ujednání, podle kterých nesmí dlužník nebo zástavce zástavu vyplatit (tzn., že zástavu lze vždy vyplatit) a dále se zakazují ujednání v případech, kdy dluh tzv. nedospěje:
1. Zástavní věřitel se nebude domáhat uspokojení ze zástavy.
2. Věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem nebo si ji ponechat za libovolnou cenu.
3. Věřitel si může ze zástavy brát plody a požitky.
U nemovitostí zapisovaných do KN zákon ke vzniku zástavního práva vyžaduje vložení zástavního práva do KN (§ 1316 NOZ). U nemovitostí nezapisovaných do KN vyžaduje zákon zápis do rejstříku zástav (forma notářského zápisu § 1319 odst. 2 a 3 NOZ).90
Účelem a smyslem zástavy je zajistit, aby věřitel získal svou pohledávku. Věřitelem je osoba, která je oprávněna požadovat uhrazení pohledávky po dlužníkovi. V realitní praxi je věřitelem obvykle bankovní ústav, který poskytuje finanční prostředky (hypoteční úvěr) na koupi nemovitosti, dlužníkem je kupující nemovitosti, který většinou využívá nemovitost jako zástavu. NOZ označuje vlastníka zástavy jako zástavního dlužníka (§ 1310 NOZ).91
Banka si touto zástavou eliminuje riziko nezaplacení dlužné částky, kterou tvoří hypoteční úvěr, úroky a poplatky, čili pohledávka a její příslušenství. V případě
88 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 57 s
89 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
90 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 58 s
91 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 58-59 s
nezaplacení pohledávky je zástavní věřitel oprávněn domáhat se uspokojení ze zastavené nemovitosti jejím prodejem. Většinou banka dává přednost dohodě s dlužníkem, která určí způsob úhrady pohledávky (splátkový kalendář), samotný prodej nemovitosti je krajním řešením. Zbývající část ceny z prodeje nemovitosti je věřitel povinen dlužníkovi vrátit.92
Uspokojení nároku věřitele je možné dohodnout i jinak. Pokud si strany ujednaly, že zástava bude zpeněžena jinak než ve veřejné dražbě či podle zvláštního přepisu (§ 1359 odst. 1 NOZ), musí věřitel při prodeji postupovat v zájmu svém i zástavního dlužníka. Věřitel je povinen usilovat o docílení prodejní ceny obvyklé pro nemovitost v místě i čase (§ 1365 odst. 1 NOZ).93
Zástavou k hypotečnímu úvěru je většinou používána kupovaná nemovitost. Může to být i jiná nemovitost ve vlastnictví dlužníka, nebo nemovitost ve vlastnictví třetí osoby. V případě rozestavěných nemovitostí musejí být tyto zapsané v KN. Splňuje-li nemovitost kritéria zástavy, může být kupujícím podepsána smlouva o úvěru, dále prodávající musí podepsat zástavní smlouvu. Smluvní strany podepíší návrh na vklad a k němu se přikládá zástavní smlouva. Je- li podmínkou vzniku zástavního práva jeho zápis do rejstříku zástav (§ 1319 NOZ),94 musí mít zástavní smlouva formu veřejné listiny (§ 3026 NOZ).95 Podle NOZ nestačí ke vzniku zástavního práva samotná smlouva, u nemovitosti je nutný zápis do rejstříku zástav (§ 1316 NOZ).96
Podmínky zápisu si mohou smluvní strany ujednat i v případech, kdy to zákon nevyžaduje. Podstatné je, aby návrh na vklad zástavní smlouvy byl katastrálnímu úřadu doručen dříve, než návrh na vklad kupní smlouvy. K tomuto účelu je zapotřebí doložit aktuální výpis z KN k zastavované nemovitosti, snímky z katastrální mapy, znalecký posudek odhadující hodnotu nemovitosti, nabývací titul
92 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 58-59 s
93 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 59 s
94 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
95 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
96 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 59 s
zástavce – vlastníka nemovitosti (např. kupní smlouva, kolaudační rozhodnutí apod.) a pojistnou smlouvu na zastavovanou nemovitost. Zástava nemovitosti ve prospěch banky neomezuje vlastnická práva majitele nemovitosti. Je ale povinen nemovitost udržovat tak, aby nedošlo ke snížení její hodnoty (§1356 odst. 1 NOZ).97
K vyznačení zástavního práva se používá spisové značky - písmene „Z“ (zápis zástavního práva), číslo jednací a za lomítkem je rok, kdy zástavní právo bylo realizováno (např.: Z-7456/2016). Katastrální úřad musí pro zapsání zástavního práva do KN realizovat tyto činnosti:
1. Založení řízení. Řízení vzniká okamžikem, kdy katastrálnímu úřadu byla doručena listina k záznamu právních vztahů nebo k zápisu jiných údajů do katastru nemovitostí, nebo k zápisu poznámky do katastru nemovitostí.
2. Zaplombování. Představuje vyznačení plomby u nemovitosti, která mají být dotčena záznamem nebo zápisem poznámky (podrobněji viz kap. 1.5)98.
3. Informace o vyznačení plomby. Následující den po odeslání o zaplombování začíná běžet lhůta 20 dnů, během které nesmí katastrální úřad povolit vklad.
Po splacení pohledávky vystaví věřitel potvrzení zástavního věřitele o zániku zástavního práva k předmětné nemovitosti. Po obdržení této listiny provede katastrální úřad do 30 dnů výmaz zástavního práva z listu vlastnictví zástavce. NOZ v této souvislosti řeší i situaci, kdy dojde k převodu zástavy na jinou osobu, která byla v dobré víře, že na věci žádné zástavní právo nevázne. V takovém případě dojde k zániku zástavního práva. V případě, že se o tom mohl z veřejného seznamu dovědět (§ 1377 odst. 2 NOZ),99 nemůže se dovolávat toho, že o zástavním právu
97 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 59-60 s
98 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 60 s
99 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
nevěděl.100 Problematiku uvolnění zástavy řeší NOZ v §§ 1380 - 1384 a záměny zástavního práva v § 1385 - 1389.101
Zvláštním případem zástavního práva je prodej nemovitosti zatížené hypotékou a zástavou banky. Hypotéku lze uhradit jejím převzetím nebo předčasným splacením smluvní stranou kupujícího. V případě převzetí hypotéky se mění dlužník (z prodávajícího na kupujícího), kterého banka musí schválit, přičemž podmínky sjednané v původní smlouvě se nemění. U předčasného splacení hypotéky, je nutné požádat banku o vyčíslení zůstatku hypotéky a připočtení sankce za předčasné splacení hypotéky mimo fixační období. Splacením hypotéky zaniká zástavní právo banky a nemovitost je možné prodat obvyklým způsobem.102 Celý proces je nutné v kupní smlouvě ošetřit včetně odečtu výše hypotéky od kupní ceny.
Věcné břemeno lze definovat jako omezení vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat (§ 1257 NOZ).103 Věcné břemeno lze definovat i jako užívací právo, jehož prostřednictvím si oprávněná osoba zajišťuje užívání nemovitosti bez ohledu na změnu vlastnictví.104 Lze ho též definovat jako věcné právo k věci cizí, které při změně vlastnictví stále trvá. Podle obsahu této povinnosti se podle NOZ rozlišují tzv. služebnosti a reálná břemena. Služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu (§ 1258 NOZ).105 Služebnost se od reálného břemene odlišuje pasivitou vlastníka nemovitosti ve prospěch jiné oprávněné osoby něco strpět (např. přístup k vrtu a čerpání vody sousedy na svém pozemku), nebo se zdržet činnosti (§ 1257 odst.1 NOZ),106 kterou by jinak jako vlastník mohl vykonávat, pokud by věcné břemeno neexistovalo (stavební úpravy na nemovitosti způsobující zastínění pozemku souseda). NOZ (§ 1257 odst. 2).107 Umožňuje vlastníkovi více pozemků zatížit věcným břemenem jeden pozemek ve prospěch ostatních svých pozemků
100 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 60 s
101 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
102 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 61 s
103 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
104 DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. Praha: ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇, 2010.107 s
105 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 106 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 107 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
(tzv. vlastníkova služebnost), což mu v případě pozdějšího prodeje zatíženého pozemku usnadní vyjednávací pozici k budoucímu kupci – svému sousedovi. Druhy služebností vymezuje NOZ v §§ 1267 – 1296.108 V podstatě je možné je rozdělit na pozemkové (vazba k pozemku, oprávněným je vlastník) a osobní (vztahuje se ke konkrétní osobě, zaniká s úmrtím osoby). Pozemkovými služebnostmi jsou např.: služebnost inženýrské sítě, opora cizí stavby, svod dešťové vody, služebnost stezky, průhonu a cesty a právo pastvy. Osobními služebnostmi jsou např.: užívací právo, požívací právo, služebnost bytu aj.
NOZ umožňuje smluvním stranám vyjednat si i jinou služebnost, která není uvedena v zákoně. Nabytí (vznik) služebnosti řeší §§ 1260 – 1261 NOZ.109 Způsoby nabytí jsou buď smlouvou pořízenou pro případ smrti, nebo vydržením vlastnického práva k nemovitosti. Podmínkou služebnosti k nemovitosti je zapsání nemovitosti do katastru nemovitostí (§1262 odst. 1 NOZ),110 které se realizuje jejím vkladem (§ 11 odst. 1 katastrálního zákona).111
NOZ dále umožňuje zřízení služebnosti i k věci nezapsané ve veřejném seznamu (KN), podmínkou je ale její uvedení ve smlouvě a vzniká její účinností (§ 1262 odst. 2 NOZ). Zánik služebnosti řeší §§ 1299 – 1302 NOZ.112 Služebnost zaniká výmazem z veřejného seznamu (§ 11 odst. 1 KZ).113
Druhou skupinou věcných břemen jsou reálná břemena. Reálnými břemeny mohou být zatíženy jen nemovitosti zapsané ve veřejném seznamu (NOZ v §§ 1303
– 1308).114 Vlastník věci (nemovitosti) jako dlužník je zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat (§ 1303 odst. 1 NOZ).115 Reálné břemeno lze zřídit na dobu určitou nebo neurčitou. Pokud je časově neomezené, musí mít vlastník nemovitosti možnost se z břemen vykoupit. Podmínky výkupu musí být určeny již při zřízení tohoto břemene (§ 1304 NOZ).116 Není-li povinnost z reálného
108 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 62 s
109 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
110 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
111 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
112 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
113 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
114 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 115 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 116 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
břemene splněna, má oprávněný nárok na peněžitou náhradu, pro niž může vést výkon rozhodnutí (např. exekuci) na nemovitost, která je břemenem zatížena. Údaje o věcném břemeni obsahují stručný popis práva, údaje o zatížené nemovitosti, údaje
o povinném (v případě spoluvlastnického podílu), údaje o nemovitosti, oprávněné osobě a časovém omezení doby věcného břemene (§ 16 odst. 1 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí, dále jen „katastrální vyhláška“). Zřízení věcného břemene se zapisuje do listu vlastnictví (LV) v oddíle C – Omezení vlastnického práva.117
Věcná břemena vznikají smlouvou, pořízením pro případ smrti, rozhodnutím příslušného orgánu, ze zákona a vydržením. U nemovitostí vznikají zápisem do veřejného seznamu. Zánik věcných břemen je rozhodnutím příslušného orgánu, ze zákona, v důsledku trvalých změn, které brání užívání věci, zánikem služebné věci, smrtí nebo zánikem oprávněného, uplynutím doby zřízení věcného břemene a dohodou. U nemovitosti je následně vymazáno z veřejného seznamu.
Významným rizikem při odevzdávání vlastnických práv k nemovitosti je exekuce. Exekucí dojde k blokaci nemovitosti, kterou má dlužník zapsanou v KN (podrobněji § 69 a 69a zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti a o změně zákonů, dále jen „exekučního řádu“).118 V KN se formou plomby znemožní dlužníkovi s nemovitostí nakládat a převádět ji na jiné osoby. V praxi to neznamená, že nemovitost bude ihned vydražena, protože dlužník může dluh uhradit prodejem jiného majetku. V opačném případě vydá soud usnesení o nařízení exekuce a na jeho základě se dražba nemovitosti provede.
Průběh exekuce nemovitosti lze shrnout do těchto bodů:119
1. Nařízení exekuce a obstavení nemovitosti zápisem do listu vlastnictví, kterým dojde k omezení vlastnického práva (§ 69a odst. 1 exekučního řádu). Zaslání informace
117 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 63 s
118 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů
119 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 66 s
dlužníkovi o existenci dluhu a možnosti ho zaplatit (podrobněji § 44 exekučního řádu). 120
2. Dlužník nereaguje a nezahájí platbu dluhu ve splátkovém kalendáři. Na základě usnesení soudu o nařízení exekuce dojde k vydání exekučního titulu (podrobněji § 40 exekučního řádu).121 Naplánování dražby a vyhotovení znaleckého posudku. Stále trvá možnost dohody s exekutorem na splácení dluhu.
3. Zveřejnění dražby dražební vyhláškou s datem dražby, místem dražby a vyvolávací cenou. Stále existuje možnost zaplacení dluhu, nyní již jen v krátkém termínu.
4. Vlastní dražba a prodej nemovitosti, většinou za nižší cenu než je tržní cena nemovitosti. Úhrada výše dluhu a nákladů spojených s dražbou (podrobněji §§ 87, 88, 90-92 exekučního řádu). 122 Zaplacení daně z nabytí nemovitosti dražitelem.
5. Zrušení omezení vlastnictví na základě vyrozumění KN exekutorem – výmaz exekučních příkazů a zástavních práv z LV (§ 69a odst. 5 exekučního řádu).123 Převod práv k nemovitosti na nového vlastníka a předání nemovitosti.
Veškeré pravomocně nařízené exekuce lze zjistit v oficiálním rejstříku v Centrální evidenci exekucí (§§ 35a a 35b exekučního řádu).124 Ostatní registry jsou nespolehlivé a obvykle se jedná jen o veřejný seznam, který na webu (▇▇▇.▇▇▇▇.▇▇) provozuje orgán samosprávy exekutorů - Exekutorská komora ČR (§ 6 exekučního řádu).125 Poslední významnou skupinou rizik spojených s odevzdáním vlastnických práv k nemovitosti je předběžné opatření, které prozatímně upravuje právní poměry účastníků nebo sleduje opatření zajišťující budoucí výkon soudního rozhodnutí. Tento prostředek slouží k dočasnému zajištění poměrů v situaci, která si žádá okamžité řešení. V praxi to znamená, že se uplatňuje tehdy, je-li důvodná obava zhoršení právní pozice jedné strany v určitém sporu nebo by byl ohrožen výkon soudního rozhodnutí (§ 74 odst. 1 OSŘ).126 Toto ohrožení
120 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů 121 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů 122 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů 123 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů 124 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů 125 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů
126 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 67 s
vyplývá z chování dlužníka, kterým má být výkon budoucího rozhodnutí o nároku zmařen. Předběžné opatření vydává soud a není definitivním rozhodnutím o právním stavu. Z toho plyne, že je možné návrhy na vydání předběžného opatření podávat opakovaně a to i v případě zamítnutí návrhu soudem. Soud posuzuje jen přípustnost podaného návrhu, navíc může předběžné opatření vydat i bez návrhu v případech stanovených zákonem.127
Předběžným opatřením v případě nemovitostí mohou být uloženy povinnosti nenakládat s určitými věcmi nebo právy a povinnosti něco vykonat nebo se něčeho zdržet (§ 76 odst. 1 písm. e) a f) OSŘ, podle novely OSŘ písm. d) a e). V praxi půjde hlavně o zákaz převodu nemovitosti na třetí osobu, zákaz zatížení nemovitosti zástavním právem nebo věcným břemenem. V případě zákazu nakládání s nemovitostí musí účastník řízení ve lhůtě tří dnů odeslat usnesení o vydání předběžného opatření příslušnému katastrálnímu úřadu (§ 76c odst. 3 OSŘ). 128 Při návrhu na vklad do KN musí katastrální úřad zkoumat, bylo-li vydáno k nemovitosti předběžné opatření, které se zapisuje do listu vlastnictví ke konkrétní nemovitosti formou poznámky. Ta zneplatní všechny kupní smlouvy (současné i budoucí), které by porušily zákaz plynoucí z předběžného opatření (§ 76f odst. 2 OSŘ).129 Předběžné opatření zruší soud, jen pominou-li důvody, pro které bylo nařízeno. Jinak automaticky zanikne uplynutím doby, na kterou bylo omezeno (podrobněji § 77 OSŘ).130
1.4.1 Komentář a návrhy řešení
Komplikovanost a rozsáhlost problematiky právních vad, zástavních práv, věcných břemen, exekucí a předběžných opatření vázajících se k prodávané nemovitosti ukazuje předcházející kapitola. V zásadě se dají rizika s tím spojená řešit ustanoveními v kupní smlouvě ve formě závazku prodávajícího, že ke dni
127 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 67 s
128 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 68 s
129 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 68 s
130 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů
podpisu smlouvy na prodej předmětné nemovitosti neváznou žádné právní vady, zejména dluhy, věcná břemena, zástavní práva, věcná práva, nájemní smlouvy a jiná práva třetích osob. Dále, že prodávající není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu ani jiného státního orgánu ve smluvní volnosti nakládat s předmětnou nemovitostí. Podstatným je i ujištění kupujícího prodávajícím, že proti němu nejsou vedena řízení, ze kterých by vzešlo zatížení nemovitosti nebo zpochybnění jeho vlastnických práv k nemovitosti, není dlužníkem vůči žádnému orgánu státu (FÚ) a není proti němu vedeno insolvenční řízení (konkurs). Důležité je i prohlášení prodávajícího, že nabývací tituly k nemovitosti jsou platné a není si vědom vlastnických nároků třetích osob k předmětné nemovitosti. Významným je též dodržení závazku, že v prodávané nemovitosti není hlášen ke dni předání nemovitosti trvalý pobyt jiných osob nebo hlášeno sídlo podnikání právnické a fyzické osoby. A na závěr pro úplnost ujištění prodávajícího, že není k dispozici s nemovitostí omezen podle § 747 NOZ (např. z důvodu SJM).131 Pro případy, kdy se prohlášení prodávajícího (viz předchozí odstavec) ukáží jako nepravdivá, je nástrojem k nápravě sankce prodávajícího uvedená v kupní smlouvě jako porušení povinností prodávajícího. Tu je možné řešit smluvní pokutou (např. 5 % z kupní ceny) s jasně určenou splatností (obvykle do 5 kalendářních dnů ode dne doručení výzvy prodávajícímu), přičemž úhradou smluvní pokuty nejsou dotčena práva kupujícího na náhradu škody.
Z výše uvedeného vyplývá snížení možného rizika při prodeji (nákupu) nemovitosti využitím právního servisu renomované právní nebo realitní kanceláře. Podstatným je zejména ověření právního stavu nemovitosti aktuálním výpisem z listu vlastnictví a zejména prostudováním nabývacích titulů a všech relevantních zápisů a poznámek vztahujících se k předmětné nemovitosti. Je jasné, že člověk bez patřičného vzdělání a zkušeností z prodeje nemovitostí je velmi znevýhodněn a vystavuje se právním a finančním rizikům.
V případě zástavních práv třetích osob se obecně doporučuje tato zástavní práva vyplatit až po převedení vlastnického práva v katastru nemovitostí na kupujícího. V situaci, kdy by byla platba provedena dříve, existuje riziko, že katastr nemovitostí
131 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
vklad vlastnického práva neprovede a přitom prodávající již nebude mít prostředky na vrácení platby, kterou byl předčasně vyplacen jeho dluh.132
K rozsáhlé problematice věcných břemen lze v komentáři uvést, že jsou nejen omezením práv vlastníka nemovitosti, ale zároveň jsou prostředkem jiných osob k získání určitých oprávnění k této pro ně cizí nemovitosti. S prodejem nemovitosti přecházejí na nového vlastníka a vlastník nemovitosti musí v jejich prospěch něco plnit. Lze tedy konstatovat, že práva odpovídající povinnostem plynoucím z věcného břemene jsou spojena s vlastnictvím určité nemovitosti nebo s určitou osobou. Obsah věcného břemene by neměl odporovat podstatě a funkci věcných břemen, např. zbavením možnosti nemovitost užívat.133 Významným ustanovením je také řešení hrubého nepoměru mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného, které lze řešit rozhodnutím soudu o omezení náhrady nebo její zrušení (NOZ § 1299 odst. 2).134
Z pohledu realitní praxe je tato problematika velice citlivá. Potenciální kupce odrazují rizika a omezení spojená s užíváním nemovitosti, která jsou vázána na věcná břemena. Vidí v nich zárodek budoucích sousedských sporů a zhoršení komfortu bydlení. Nejčastěji se jedná o možnost přístupu k nemovitostem. Na druhé straně je existence věcných břemen často jedinou garancí prodeje takových nemovitostí.135
Nepříjemnou situací pro obě smluvní strany je prodej nemovitosti zatížené exekucí. Exekutor má právo zvolit nejvhodnější postup exekuce nemovitosti, aby co nejlépe ochránil zájem věřitele. Na druhé straně způsob exekuce by měl splňovat vhodný poměr ceny předmětu a výše povinného závazku (§ 47 odst. 1 a § 58 odst. 1 exekučního řádu).136
132 ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇. Rizika v realitních obchodech – 2.díl Transakční rizika: Transakční rizika v realitních obchodech [online]. In: . [cit. 2016-02-16]. Dostupné z: ▇▇▇▇://▇▇▇▇.▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇/▇▇▇▇▇▇-▇-▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇▇▇▇▇-▇-▇▇▇- transakcni-rizika-747
133 DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. Praha: ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇, 2010. 123 s
134 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
135 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 63 s
136 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 64 s
Při oceňování nemovitosti znalcem vybraným exekutorem se použije tzv. obvyklá cena (§ 66 odst. 5 exekučního řádu )137 a § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Cena zveřejněná ve dražební vyhlášce většinou představuje cca 2/3 ceny stanovené znaleckým posudkem. Je obvyklé, že konečná cena nedosáhne maximální hodnoty a nebude odpovídat tržní hodnotě nemovitosti. Pokud se nemovitost neprodá za vyvolávací cenu (není o ní zájem), pak se dražba opakuje a přitom se cena oproti znaleckému posudku může dále snižovat. I z tohoto důvodu je výhodné, aby k dražbě vůbec nedošlo a dlužník sám aktivně hledal jiné řešení splacení svého dluhu. Například tím způsobem, že si nemovitost prodá sám a poté ihned zaplatí dluhy ještě před začátkem řízení. Ušetří tak i náklady spojené s dražbou nemovitosti.138
Zvláštní situací je prodej nemovitosti s již vydaným exekučním příkazem. Na tuto eventualitu se dokonce specializují některé realitní společnosti a tak je možné dlužníkovi kvalifikovaně pomoci i v této jinak poměrně složité situaci. Případ se řeší předkupní smlouvou mezi kupujícím a prodávajícím – dlužníkem. Kupující zaplatí za dlužníka dlužnou částku a po odblokování nemovitosti v KN, lze převést vlastnická práva na kupujícího. K realizaci tohoto postupu je nutný souhlas subjektu, v jehož prospěch je omezení vlastnického práva zajištěno a jasné uvedení podmínek toku a převodu peněz.139
Přímým prodejem bez dražby nebo tzv. dražbou dobrovolnou lze obvykle dosáhnout vyšší kupní ceny. Výhodou tohoto řešení je větší vstřícnost a součinnost prodávajícího k poskytování údajů o nemovitosti a jejím převodu na nového vlastníka, protože je v jeho zájmu prodat nemovitost co nejrychleji. Toto řešení má svá rizika v situaci, kdy na prodávanou nemovitost přicházejí postupně další exekuce. Pak nezbývá kupujícímu jiná možnost, než tyto exekuce opět za dlužníka zaplatit. Protože katastrální úřad by jinak návrh na vklad zamítnul.140
137 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů
138 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 64-65 s
139 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 65 s
140 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 65 s
Aktuálnost zápisu v rejstříku exekucí je dána tří denní lhůtou ode dne, kdy se příslušný exekutor dozvěděl o právní moci usnesení soudu. Rejstřík je dostupný elektronickým způsobem a nahlížení je zpoplatněno. K výmazu exekuce dochází 15 dní po ukončení exekučního řízení. Rejstřík dále obsahuje i volně přístupný portál dražeb (▇▇▇.▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇). Na internetu je možné nalézt informace i na jiných dražebních portálech (▇▇▇.▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇).141
V případě rizik plynoucích s předběžných opatření platí pro jejich eliminaci doporučení popsaná v prvním a třetím odstavci této kapitoly. V realitní praxi může nastat situace, kdy navrhovatel předběžného opatření je zároveň kupcem nemovitosti. V takovém případě je možné provést návrh na vklad práva předmětné nemovitosti. Oprávněnost vkladu potvrzuje judikát NS sp. zn. 21 Cdo 1708/2011. Z něho plyne, že předběžným opatřením, kterým bylo účastníkům uloženo, aby nenakládali s určitou nemovitostí, nepozbývá ve smyslu ustanovení § 76f odst. 2 OSŘ své právní účinky návrh na vklad práva týkajícího se této nemovitosti, pokud podle tohoto návrhu má příslušné právo nabýt ten, v jehož prospěch bylo předběžné opatření nařízeno čili navrhovatele.142
Předběžné opatření nutně neznamená pro vlastníka nemovitosti (odpůrce) úplný zákaz s nemovitostí nakládat. Musí to být ale v souladu s vydaným opatřením. Neplnění předběžného opatření je možné vynutit soudem (ochrana práv navrhovatele). Naproti tomu existuje i ochrana práv odpůrce předběžného opatření. Navrhovatel, který není v soudním řízení úspěšný, je povinen nahradit všechny škody a újmy, které předběžným opatřením odpůrci vznikly (§ 77a odst. 1 OSŘ).143
141 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 67 s
142 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 69 s
143 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů
1.5 Rizika ze závazku prodávajícího umožnit kupujícímu nabytí vlastnického práva
Nabytí vlastnického práva je možné převodem nebo přechodem. K převodu dochází na základě projevu vůle vyjádřeného, např. v kupní smlouvě, darovací smlouvě apod. U nemovitých věcí se vlastnické právo nabývá vkladem do katastru nemovitostí. Přechod vlastnického práva nastává na základě jiných právních skutečností, než je smlouva, např. smrtí, rozhodnutím státního orgánu, ze zákona apod.144
Od 1. 7. 1996 se začal rozlišovat vznik vlastnictví k nemovitosti, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí (zapsána ve veřejném seznamu) a vznik vlastnictví k nemovitosti, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí (není zapsána ve veřejném seznamu). U první možnosti vzniká vlastnictví nemovitosti vkladem do KN (NOZ § 1105, § 6 KZ).145 Prodávající je přitom povinen poskytnout potřebnou součinnost kupujícímu k zápisu vlastnického práva, např. podání příslušného návrhu na vklad, potvrzení převodu apod. A dále musí umožnit kupujícímu nabýt vlastnického práva k věci v souladu se smlouvou (§ 2087 NOZ) a odevzdat mu i potřebné doklady (dokumenty), které kupujícímu umožňují s věcí (nemovitostí) nakládat (§ 2094 NOZ).146
U druhého případu vzniká vlastnictví účinností samotné smlouvy (§ 1099 NOZ).147 Pokud by převodce (prodávající) uzavřel takových smluv více (s více osobami), nabude vlastnictví k věci ta osoba, které převodce předá věc jako první. Není-li takové osoby, stává se vlastníkem osoba, s níž byla uzavřena smlouva, která nabyla účinnosti jako první.
Vlastnictví věci (nemovitosti) lze nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím orgánu veřejné moci nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem. Nabývá-li se vlastnictví rozhodnutím orgánu veřejné moci, nabývá se dnem v něm určeným nebo dnem právní moci rozhodnutí.
144 SPIRIT, ▇▇▇▇▇▇ et al. Základy práva pro neprávníky. 2.vyd. Plzeň: ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇, 2008. 89 s
145 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 146 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 147 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
Kupní smlouvou lze nabýt nemovitost do výlučného vlastnictví jednoho nabyvatele, do podílového spoluvlastnictví (§ 1115 a dále NOZ), nebo u manželů do SJM (§ 708 odst.1 NOZ).148 Jestliže je několik spoluvlastníků, tak se jejich spoluvlastnický podíl na nemovitosti vyjadřuje zlomkem zapsaným v katastru nemovitostí. V případě dohodou zúženého společného jmění manželů (§ 716 NOZ),149 nabývá nemovitost do vlastnictví buď jeden z nich, nebo oba ale formou podílového spoluvlastnictví, nikoliv formou SJM.150 Jejich podíly pak nemusejí být stejné. Základní rozdíl mezi podílovým spoluvlastnictvím a SJM je ve velikosti podílů. U SJM jsou podíly mezi manžely stejné, u podílového vlastnictví mezi jednotlivými podílníky různé.151 Do podílového spoluvlastnictví nabývají manželé nemovitost darem nebo dědictvím, nemají-li uzavřenu dohodu o rozšíření společného jmění manželů, podle které do společného jmění majetku patří i dary a dědictví, které jsou jinak ze SJM vyloučeny.152 NOZ tedy nejen že umožňuje nabývání vlastnictví k nemovitostem formou spoluvlastnictví, ale navíc umožňuje ujednáním dosavadních vlastníků také individuální úpravu velikosti jejich podílů na vlastněné nemovitosti (§ 1122 odst. 2 NOZ).153 Od 1. 1. 2015 zrušil NOZ vzájemné předkupní právo mezi spoluvlastníky nemovité věci. Spoluvlastník tak při prodeji svého podílu nebude mít povinnost nabízet svůj podíl nejprve ostatním spoluvlastníkům, ale může jej volně převést na další osobu. Výjimka existuje jen u rodinných a zemědělských závodů. Nic však nebrání spoluvlastníkům si předkupní právo dohodnout smluvně.
Kupní smlouva s návrhem na vklad se podává na podatelně katastru nemovitostí osobně, elektronickou poštou nebo klasickou poštovní zásilkou. Návrh na vklad spolu s podepsanou kupní smlouvou je vhodné podat příslušnému katastrálnímu úřadu ihned po podpisu smlouvy. Protože pokud katastru nemovitostí přijde jiný návrh na vklad vlastnického práva ke stejné nemovitosti, pak katastrální úřad zapíše
148 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
149 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
150 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 54 s
151 SPIRIT, ▇▇▇▇▇▇ et al. Základy práva pro neprávníky. 2.vyd. Plzeň: ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇, 2008. 97 s
152 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 55 s
153 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
návrh, který přišel jako první. Proto je vhodné určit lhůtu k podání návrhu již v kupní smlouvě (dále v kap. 1.8. a 1.8.1).154
Po doručení návrhu na vklad vlastnického práva vyznačí katastrální pracoviště (nejpozději následující den) u příslušné nemovitosti tzv. plombu. Na listu vlastnictví se u dotčené nemovitosti objeví písmeno „P“. Plomba je označením dočasné změny právních vztahů k nemovitosti na podkladě došlých rozhodnutí a listin. Pokud je v listu vlastnictví více plomb, řeší katastrální úřad jednotlivé plomby podle pořadí jejich vložení. Zruší se provedením vkladu, záznamu, zápisem poznámky (podrobněji kap. 1. 8), nabytím právní moci rozhodnutí o zastavení řízení o povolení vkladu práva, nebo zamítnutím vkladu práva do katastru nemovitostí.155 Po zrušení nastává možnost nového záznamu k nemovitosti. Podrobněji je problematika změn údajů o právech a upozorněních řešena ve vyhlášce č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální vyhlášce“) v
§§ 26 – 28.156 Samotné vyznačení plomby neomezuje vlastníka v užívání předmětné nemovitosti.157 Po dobu existence plomby nelze z pohledu realitní praxe zcela využít údaje o konkrétní nemovitosti pro sepsání smlouvy, protože u předmětné nemovitosti nelze provést žádnou změnu právního stavu podle později doručené listiny.
O zahájení řízení (vyznačení plomby) mají být účastníci řízení informováni nejpozději den poté, co ke změně došlo (§ 16 odst. 1 KZ).158 Ale ke změně může dojít až rozhodnutím o vkladu. Z logiky věci lze vyvodit, že informace o vyznačení plomby musí být odeslána účastníkům řízení nejpozději den po vyznačení plomby a tudíž ne až po vyznačení změny. Také okruh osob, které mají být informovány, není podle znění zákona zcela jasně definován. Podle katastrálního zákona musí katastrální úřad informovat vlastníka a jiného oprávněného (§ 16 odst. 1 KZ).159
154 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 55 s
155 Plomba k nemovitostem. In: Výzkumný ústav geodetický, topografický a kartografický [online]. [cit. 2016-02-20]. Dostupné z: http: //▇▇▇.▇▇▇▇▇.▇▇/▇▇▇▇▇▇▇/▇▇▇▇_▇▇▇▇▇▇-▇-▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇
156 Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí
157 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 44 s
158 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
159 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
Podle tohoto znění by mohl být informován i zástavní věřitel nebo oprávněný z jakéhokoli věcného břemene, kteří přitom nejsou účastníky řízení, a naopak z něj zcela vypadává nabyvatel práva.160 Jistou oporu lze nalézt v § 13 KZ, ve kterém se hovoří o účastnících řízení o povolení vkladu, mezi něž kupující (nabyvatel) rozhodně patří. Informování oprávněných účastníků řízení zajišťuje katastrální úřad zasláním informace na adresu, kterou uvedou ve formuláři návrhu na zahájení vkladu, nebo prostřednictvím datové schránky, e-mailové adresy a SMS zprávy. Pro účastníky řízení je velmi výhodné zřízení služby sledování změn v katastru (§ 16 odst. 1 KZ).161
Pokud jsou podmínky pro povolení vkladu splněny, katastrální úřad povolí vklad nejdříve po uplynutí lhůty 20 dnů (§ 18 odst. 1 KZ).162 Katastrální úřad zapíše změnu vlastnického práva vždy ke dni podání návrhu na vklad.163 S ohledem na to je zajímavé, kdo je vlastníkem nemovitosti během doby, která uplyne od podání návrhu na vklad do povolení vkladu vlastnického práva. ▇▇▇ vytváří fikci převodu vlastnického práva ke dni podání návrhu na zápis změny vlastnického práva. To znamená, že poté co je podepsána kupní smlouva, smluvní strany podají na katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva. Tím je zahájeno tzv. vkladové řízení. Na konci tohoto řízení katastrální úřad rozhodne o povolení nebo nepovolení vkladu nového vlastníka. Pokud jej povolí, tak je to zpětně k datu podání návrhu na vklad, i když od té doby uplynulo několik týdnů. Z tohoto postupu plyne, že katastrální úřad převádí vlastnické právo na kupujícího zpětně. V praxi není nikdy zcela jisté, že katastrální úřad vklad vlastnického práva povolí, a proto je nutné s tímto rizikem počítat, zejména ve vztahu k úhradě kupní ceny (podrobněji v kap. 1.7.).
160 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 52 s
161 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 53 s
162 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
163 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 56 s
Vlastnické právo lze za určitých podmínek nabýt i od osoby, která není vlastníkem nemovitosti, resp. není osobou oprávněnou k převodu vlastnického práva. U nemovitostí zapsaných ve veřejném seznamu (KN) jsou předpoklady k nabytí nemovitosti od neoprávněného formulovány v § 984 NOZ.164 V případě nemovitostí se jedná zejména o podmínku existujícího zápisu ve veřejném seznamu a tzv. dobré víry nabyvatele, čili zda byl kupující důvodně přesvědčen, že vlastnictví skutečně nabývá a prodávající je skutečným vlastníkem nemovitosti. NOZ sice dobrou víru nedefinuje, ale v § 6 odst. 1 stanoví, že: „Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě.“165 Ochrana dobré víry je jednou ze základních zásad NOZ. Zdůrazňuje důvěru v pravdivost a úplnost zápisů ve veřejném seznamu (zásada materiální publicity KN), a proto musí právní řád jeho dobrou víru chránit. V NOZ platí, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav tomu, kdo věcné právo nabyl za úplatu od osoby, kterou na základě zápisu ve veřejném seznamu považoval za osobu k tomu oprávněnou. Výsledkem aplikace těchto zásad je, že i když osoba (kupující) získala právo vlastnictví k nemovitosti od neoprávněné osoby (prodávajícího), stává se vlastníkem nemovitosti. Tato ochrana dobré víry nabyvatele (kupujícího) předpokládá, aby vlastníci dbali svých práv a sledovali ve veřejné evidenci, zda místo nich není ve veřejném seznamu zapsána jako vlastník nemovitosti jiná neoprávněná osoba. Pokud se skutečný vlastník dozví, že zápis ve veřejném seznamu neodpovídá skutečnosti, musí příslušný katastrální úřad požádat o nápravu zápisem tzv. poznámky spornosti, a to do 1 měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl (dále v kap. 1. 8. a 1.8.1).
U nemovitostí nezapsaných ve veřejném seznamu řeší nabytí práva od neoprávněného §§ 1109-1113 NOZ. Dobrá víra nabyvatele se předpokládá a ten ji nemusí prokazovat. Naopak skutečný vlastník bude muset prokazovat, že nabyvatel nebyl v dobré víře při způsobech nabytí uvedených v §1109 NOZ, např. nabytí ve veřejné dražbě aj.166
164 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 165 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 166 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
Zvláštním případem nabytí vlastnického práva je výhrada zpětné koupě, resp. zpětného prodeje. Obvykle se sjednává jako vedlejší ujednání v kupní smlouvě (§§ 2135 – 2139 NOZ).167 Prodávající je oprávněn jednostranným projevem vůle zavázat kupujícího k převedení nemovitosti zpět ve prospěch prodávajícího oproti vrácení kupní ceny a to v ujednané nebo zákonem stanovené době. Účelem výhrady zpětné koupě je umožnit prodávajícímu, aby po určité době mohl získat zpět vlastnictví k již prodané nemovitosti. Práva a povinnosti z výhrady zpětné koupě vznikají již okamžikem účinnosti tohoto ujednání, nikoli až žádostí prodávajícího. Prodávající nemá povinnost k odkupu, pouze si toto právo vyhrazuje a kupující ho k tomu nemůže nutit. Analogicky platí výše uvedený text i pro výhradu zpětného prodeje.
V zájmu kupujícího je, aby si strany dohodly objektivní kritéria, za jakých může prodávající své právo využít. Povinností kupujícího je chovat se tak, aby se stav předmětu koupě nezhoršil. Je tedy v jeho zájmu, aby si pro omezení povinnosti k náhradě škody ujednal s protistranou konkrétní kritéria. Při uplatnění práva zpětné koupě se vrací původní kupní cena. Smluvní strany se mohou dohodnout i na jiné výši zpětné kupní ceny, ve které by tak mělo být reflektováno zejména běžné opotřebení po dobu, kdy měl kupující možnost nemovitost užívat, nebo naopak její zhodnocení (např. rekonstrukcí). Vlastnické právo přechází zpět na prodávajícího okamžikem vkladu vlastnického práva. V zájmu kupujícího bude, aby povinnost převést věc byla posunuta do úplného zaplacení ceny, nebo o lhůtu, ve které kupující získá náhradu za prodanou věc. Příkladem je případ, kdy předmětem výhrady zpětné koupě je nemovitá věc, kde má kupující (právnická osoba) sídlo a potřebuje čas na obstarání nového sídla a jeho přepis ve veřejném rejstříku.168
Dalším zajímavým případem nabytí vlastnického práva je vydržení. Vydržet může pouze ten (držitel), který fakticky ovládá určitou věc (nemovitost) a počíná si jako její vlastník, popř. osoba, která má k věci jiné právo. Zároveň musí jít o poctivého držitele, který má přesvědčivý důvod se domnívat, že mu skutečně náleží právo k věci, která je předmětem vydržení. Vydržením dochází nejčastěji k nabytí
167 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
168Rizika výhrady zpětné koupě po rekodifikaci. Epravo [online]. [cit. 2016-02-19]. Dostupné z: ▇▇▇▇://▇▇▇.▇▇▇▇▇▇.▇▇/▇▇▇/▇▇▇▇▇▇/▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇-▇▇-▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇.▇▇▇▇
práva vlastnického, stejně tak je ale možné nabýt i právo odpovídající věcnému břemeni, nebo právo stavby. K vydržení pro věci nemovité je stanovena lhůta 10 let. Do této doby se započítává i doba, po kterou měl věc v poctivé držbě právní předchůdce. Novinkou dle NOZ je možnost mimořádného vydržení, jehož se může dovolávat i osoba, která neprokáže právní důvod své držby. Pro mimořádné vydržení je stanovena dvojnásobná doba oproti standardním lhůtám (20 let u nemovitostí). Právo mimořádného vydržení se nevztahuje na osoby, které se nemovitosti zmocnily nezákonným způsobem (krádeží).
1.5.1 Komentář a návrhy řešení
Riziko odmítnutí návrhu na vklad vlastnického práva nelze v praxi nikdy zcela vyloučit. Proto je nutné, aby smluvní strany uzavřely kvalitní kupní smlouvu, ve které budou rizika převodu vlastnického práva náležitě ošetřena a minimalizována. V rámci kupní smlouvy lze například stanovit závazek prodávajícího, kterým se zavazuje, že ode dne platnosti smlouvy neučiní žádný právní úkon, který by znemožnil převod vlastnických práv na kupujícího, nebo omezil jeho budoucí vlastnická práva k nemovitosti. Situace, které mohou vzniknout při úhradě kupní ceny v návaznosti na vklad vlastnického práva a z nich plynoucí rizika jednotlivých smluvních stran jsou dále popsána v kap. 1.7.
V situaci, kdy katastrální úřad dojde k závěru, že kupní smlouva nebo návrh na vklad nejsou v pořádku, dojde k zamítnutí návrhu a kupující se vlastníkem nemovitosti nestane. Zamítnutí může být z důvodu vady návrhu nebo z důvodu vady kupní smlouvy. Katastrální úřad doručuje rozhodnutí o zamítnutí vkladu všem účastníkům řízení. Opravný prostředek není přípustný. Lze však podat žalobu podle páté části občanského soudního řádu ve lhůtě 30 dnů od doručení zamítnutí.169 Do pravomocného rozhodnutí soudu je řízení o vkladu přerušeno.170
169 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů
170 ▇▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇. Co nového přinese novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Bulletin advokacie 2011, č.11, 40-41 s
V případě vady návrhu se návrh nahradí novým se všemi právními náležitostmi a podá se s původní kupní smlouvou katastrálnímu úřadu k novému posouzení. Pokud je vada v kupní smlouvě, smlouva sice zůstává platná, ale katastrální úřad ji odmítne považovat za právní podklad vkladu vlastnického práva kupujícího, který se z tohoto důvodu nestane vlastníkem nemovitosti. Pak je nutné vyhotovit novou kupní smlouvu a předložit ji katastrálnímu úřadu znovu ke schválení.171
V této souvislosti je vhodné zmínit, že neexistuje právní předpis, který by ukládal povinnost prodávajícímu uzavřít s kupujícím smlouvu novou. V doposud platné kupní smlouvě (katastrálním úřadem stále zamítnuté) přetrvává ale závazek prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k nemovitosti a z toho je možné vyvodit povinnost pro prodávajícího uzavřít smlouvu novou. V případě neakceptování tohoto závazku je možné uzavření nové kupní smlouvy vynutit soudně.172
Kupující nemůže v případě zamítnutí návrhu na vklad z důvodu vady smlouvy odstoupit, pokud právo odstoupení od kupní smlouvy v takovém případě není v kupní smlouvě výslovně uvedeno. Obě smluvní strany jsou původní smlouvou stále vázány a pokud se spolu nedohodnou na ukončení smlouvy, lze tuto situaci řešit jen prostřednictvím soudu. Z důvodu možného zamítnutí kupní smlouvy katastrálním úřadem se jeví jako velice vhodné tuto možnost zohlednit již při uzavírání kupní smlouvy a stanovit postup a práva smluvních stran pro situaci, kdy se kupující nestane vlastníkem nemovitosti z důvodu zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva. Proto je vhodné doporučit předání kupní ceny nebo její části až po provedení vkladu (podrobněji v kap. 1.7.).173
Existuje také opačná možnost, že návrh na vklad byl katastrálním úřadem přijat a došlo k převodu vlastnického práva na kupujícího. Ale při následném soudním
171 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 26 s
172 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 27 s
173 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 27 s
sporu soud shledá kupní smlouvu za neplatnou (§ 2991 a § 2993 NOZ).174 Kupující se vlastníkem nemovitosti tedy nestane a na základě neplatné kupní smlouvy dojde k jeho výmazu v katastru nemovitostí jako vlastníka nemovitosti.175 Kupující je pak nucen nemovitost vrátit a prodávající naopak vrátí zaplacenou kupní cenu. Problém nastane v případě, že prodávající již finanční prostředky nemá.176 I na tuto možnost by mělo být v kupní smlouvě pamatováno. V případě neplatné kupní smlouvy, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, je kupující povinen poskytnout prodávajícímu součinnost potřebnou k tomu, aby byl jako vlastník nemovitosti opět zapsán v katastru nemovitostí.177
Podle ustanovení § 18 odst. 1 KZ povolí katastrální úřad vklad nejdříve po uplynutí 20 dní ode dne, kdy odeslal (§ 16 odst. 1 KZ)178 účastníkům vkladového řízení informaci o zaplombování nemovitosti. Dosavadní vlastník tak má 20 dní na to, aby katastrální úřad na případný podvodný pokus o vklad upozornil a předešel tak provedení vkladu. Délka lhůty byla v médiích často předmětem kritiky, že zbytečně prodlužuje vkladové řízení, ale její zakotvení je velmi důležité z hlediska prevence vzniku podvodných zápisů. Bez této lhůty by totiž mohly nastat situace, kdy by se sice skutečný vlastník dozvěděl o vyznačení plomby (např. prostřednictvím dopisu zaslaného katastrálním úřadem), avšak než by stačil katastrální úřad upozornit na podvodný návrh na vklad, katastrální úřad by již vklad provedl. V takovém případě by musel skutečný vlastník rovnou podávat žádost
o zapsání poznámky spornosti zápisu a následně katastrálnímu úřadu dokládat podání žaloby u soudu.179
Zcela zásadním opatřením eliminujícím rizika změn vlastnického práva k nemovitosti je mít aktuální přehled o právním stavu konkrétní nemovitosti. Kromě povinnosti katastrálního úřadu podávat informace o změnách právních
174 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
175 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.6.2003, sp. zn. 22 Cdo 534/2002
176 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 27 s
177 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15.10.2014, sp. zn. 28 Cdo 2408/2014
178 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
179 ▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇. Jak se lze bránit proti krádežím nemovitosti. [online]. In: . [cit. 2016-02-25]. Dostupné z: ▇▇▇▇▇://▇▇▇.▇▇▇▇▇▇.▇▇/▇▇▇▇▇▇/▇▇▇-▇▇-▇▇▇-▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇
poměrů (viz kap. 1.5.) se nabízí zřízení speciální služby (tzv. „hlídací pes“), která na základě smluvního vztahu poskytne klientovi (majiteli nemovitosti) soustavnou kontrolu údajů včetně okamžiku vzniku plomby.180 Jinou možností je zřízení zpoplatněné služby „▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇“, která zasílá informace prakticky obratem až na šest e-mailových adres.181 Tím se vlastník nemovitosti chrání před podvodnými manipulacemi z jeho nemovitostí a může se pak efektivněji bránit. Rizika platí i pro kupujícího a vždy je bezpečnější kupovat nemovitost, kterou již majitel vlastní delší dobu, anebo je jejím prvním majitelem.182
Ve srovnání se situací před datem účinnosti nového katastrálního zákona lze velice kladně hodnotit zavedení úředně ověřené plné moci k zastupování vlastníka při vkladovém řízení. Před 1. 1. 2014 bylo možné zneužít situace, kdy byl vlastník nemovitosti zastupován zmocněncem na základě plné moci, která nemusela být úředně ověřena. Byl tak možný převod nemovitosti bez vlastníkova vědomí na základě falešné plné moci. Původní vlastník se tak mohl bránit jen soudní cestou a nový vlastník se stal majitelem nemovitosti nejdříve za deset let (vydržením vlastnického práva). Podle nové právní úpravy musí být plná moc úředně ověřená (§ 15 odst. 1 KZ) a vlastník dostane při vkladovém řízení od katastrálního úřadu veškeré informace o provedení vkladu.183
Určitým rizikem je také situace, kdy katastrální úřad při zasílání zprávy vlastníkovi vkladové řízení nepřeruší a vlastník má přitom námitky k návrhu na vklad. Proto musí neprodleně zareagovat nesouhlasem. Katastrální úřad vyznačí u nemovitosti poznámku spornosti (§ 24 odst. 1 KZ),184 a vlastník nemovitosti má pak dva měsíce na podání žaloby u soudu proti provedení zápisu. V případě, že žadatel nebyl o sporném zápisu řádně vyrozuměn, má právo domáhat se svých práv
180 Hlídací pes katastru. Hlídací pes katastru nemovitostí [online]. [cit. 2016-02-25]. Dostupné z: ▇▇▇▇://▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇/
181 Rodina přišla o pozemek pod domem kvůli chybě úředníka. Nepomohlo nic Zdroj: ▇▇▇▇://▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇▇▇.▇▇/▇▇▇▇▇▇▇- nemovitosti-0ro-/stavba.aspx?c=A141221_151202_stavba_web.Bydleni.idnes [online]. [cit. 2016-02-25]. Dostupné z: ▇▇▇▇://▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇▇▇.▇▇/▇▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇-▇▇▇-/▇▇▇▇▇▇.▇▇▇▇?▇▇▇▇▇▇▇▇▇_▇▇▇▇▇▇_▇▇▇▇▇▇_▇▇▇
182 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 53 s
183 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 53 s
184 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
u soudu nejpozději do 3 let od zápisu cizího práva v KN (§ 986 NOZ).185 Do jisté míry zde po celou dobu přetrvává určitá právní nejistota ohledně platnosti nebo neplatnosti daného převodu. V případě, že skutečný vlastník žádost o zapsání poznámky spornosti zápisu nepodá ve výše uvedené lhůtě, nemůže se domáhat nápravy tohoto stavu. Katastrální úřad sice poznámku spornosti zápisu zapíše, avšak ta nebude mít výše popsaný zpětný účinek a bude působit jen do budoucna vůči těm, kteří podají návrh na vklad po jejím vyznačení. Poznámka spornosti slouží jako prostředek ochrany vlastníka nemovitosti. Dále plní upozorňující funkci ve vztahu k případným nabyvatelům nemovitosti. Potenciální kupec se nemůže odvolávat na to, že doufal v oprávněnost prodávajícího nemovitost převést (tj. že byl tzv. v dobré víře), protože si měl možnost o nemovitosti zjistit její právní stav zápisem ve veřejném seznamu, např. s vyznačenou poznámkou spornosti nebo plombou.
185 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 54 s
1.6 Rizika spojená s předáním nemovitosti
Na základě kupní smlouvy vzniká prodávajícímu povinnost odevzdat kupujícímu předmět koupě (§ 2079 odst. 1 NOZ).186 Odevzdání a převzetí věci je otázkou držby vlastnického práva.187 Nemovitost však nelze předat jen fyzickým předáním, čili prohlídkou nemovitosti se zápisem o jejím stavu (předávacím protokolem), ale zároveň je nutné provedení vkladu vlastnického práva na kupujícího v katastru nemovitostí (podrobněji viz kap. 1.5. a 1.8.) Stvrzující dokument o provedení vkladu v podobě originálního výpisu z katastru nemovitostí dokládá kupující. Z něho je zřejmé, že katastrální úřad pro daný kraj a současně katastrální pracoviště pro danou obec povolily svým pravomocným rozhodnutím vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy.188
Doklad o provedení vkladu může také zajistit zprostředkovatel (RK). V kupní smlouvě je stanovena lhůta pro předání nemovitosti, která se váže k datu převodu vlastnického práva. Lhůta není zákonem stanovena, ale je určena po dohodě smluvních stran v kupní smlouvě. Obvykle je to 10 – 15 dní ode dne převodu vlastnictví v katastru nemovitostí. Poté se smluvní strany dohodnou na fyzickém předání nemovitosti, které se realizuje v místě předávané nemovitosti. Výsledkem předání nemovitosti je předávací protokol. Protokol o předání a převzetí nemovitosti by měl znovu popsat stav nemovitosti po jejím nabytí kupujícím s tím, že si kupující nemovitost řádně prohlédl a nemovitost tímto aktem přijímá v určitém stavu. Dále zde může být specifikován stav movitého zařízení a deklarováno, že kupující toto zařízení od prodávajícího přijímá.189
Náklady spojené s odevzdáváním nemovitosti je vhodné dělit mezi obě smluvní strany rovnoměrně. Náklady spojené s odevzdáním věci (nemovitosti) nese
186 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce ▇▇▇▇. ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. 29 s
187 TICHÝ, Luboš – PIPKOVÁ, Petra – BALARIN, Jan. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H.Beck, 2014. 28 s
188 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 29 s
189 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 29 s
prodávající, naopak náklady spojené s převzetím věci nese kupující (§ 2081 NOZ).190
Kupní smlouva není vhodným dokumentem na sepisování vad nemovitosti. V případě novostavby se vady uvádějí v reklamačním protokolu. U starších nemovitostí se musí kupující s prodávajícím dohodnout na odstranění závad, případně na snížení kupní ceny a tuto dohodu si písemně potvrdit.191 Hlavním hlediskem pro určení přiměřené slevy z kupní ceny je výše nákladů potřebných k odstranění vad věci. Při určení přiměřené slevy z kupní ceny se přihlíží zejména k tomu, o kolik se v důsledku vady snížila obvyklá cena věci se zřetelem na rozsah vady a k možnostem, za nichž lze věc i s vadou užívat.192
Pokud má věc vady, o kterých prodávající ví, upozorní kupujícího při sjednávání kupní smlouvy na vady věci (§ 2084 NOZ). Upozornění na vady je tedy stanovena jako povinnost prodávajícího.193 Pokud tak neučiní, nese právní následky (§ 2103 NOZ). Odpovědnost za vady, na kterou prodávající upozornil, má dopad na výši kupní ceny (§ 2129 NOZ).194 Zároveň z toho vyplývá, že pokud dojde mezi smluvními stranami k uzavření smlouvy, zbavuje se kupující svých práv z odpovědnosti za vady, na které byl upozorněn. Tím se stav nemovitosti dostává do souladu se smlouvou a pozbývá tak vad.
Vadami mohou být nejen faktické vady (např. technická závada), ale i vady právní, např. existující nájemní smlouva na prodávanou nemovitost, zástavní právo apod. (podrobněji v kap. 1.4.). Specifikem faktických vad nemovitosti je vada spočívající v odlišné skutečné výměře pozemku od výměry určené v kupní smlouvě a druhým typem faktických vad je vada stavby (nemovitosti). Pro každý typ vady platí pro kupujícího specifický druh odpovědnosti.
Vada plynoucí z rozdílné výměry pozemku může znamenat pozemek větší nebo menší od výměry uvedené v kupní smlouvě. Podstatným je to, zda výměra uvedená
190 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
191 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 29 s
192 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.8.2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015 193 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.6.2009, sp. zn. 33Cdo 1705/2007 194 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
v kupní smlouvě byla zapsána ve veřejném seznamu (katastr nemovitostí). Pokud nebyla, je odpovědnost prodávajícího menší, protože se předpokládá, že kupující si skutečnou výměru zkontroluje. V takovém případě nemůže požadovat slevu z kupní ceny, pokud to nebylo ujednáno v kupní smlouvě. Pokud byla výměra zapsána ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 2129 odst. 1 NOZ).195
Vady stavby jsou pro kupujícího vadami skrytými. Za skrytou vadu je považován nedostatek stavby, který kupujícímu nebyl znám, i když provedl prohlídku nemovitosti. Předpokladem odpovědnosti prodávajícího za skrytou vadu je oznámení vady kupujícím do 5 let od nabytí vlastnictví kupujícím. Prodávající je v případě uplatňování náhrad za skryté vady chráněn jednak výše zmíněnou pětiletou lhůtou a dále i tím, že pokud se příčina vady projevila až po převodu vlastnictví, nejedná se o skrytou vadu a tedy nenese za ní odpovědnost. U skrytých vad, které kupující zjistí až při užívání nemovitosti a nebyl o nich informován, je možné původního majitele požádat o odstranění vady nebo dodatečnou slevu z kupní ceny, krajním řešením je odstoupení od smlouvy (§ 2106 a 2107 NOZ).196 Kupující má právo také na úhradu nutných nákladů, které mu vznikly v souvislosti s uplatněním práv z odpovědnosti za vady. V případě nedohody se musí nový majitel obrátit na soud. Tomuto problému lze částečně předejít před prodejem nemovitosti detailní prohlídkou nemovitosti specializovanou stavební firmou (tzv. technický audit). Náklady se pohybují v řádu deseti tisíců korun českých, což je v porovnání s cenou nemovitosti a s problémy, které by mohly kupujícího v budoucnu postihnout, přijatelná částka.197
Stav předávané nemovitosti se vyjadřuje pomocí předávacího protokolu. Lze ho připojit k nájemní smlouvě nebo kupní smlouvě a sepisuje se při předání nemovitosti nájemci nebo kupujícímu. V protokolu je vhodné identifikovat nemovitost a jejího majitele (prodávajícího), dále je vhodné zaznamenat, čísla a
195 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
196 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 30 s
197 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 30 s
stavy měřičů spotřeby elektrické energie, tepla, vody, plynu. Prodávající předává také všechny doklady (§2094 NOZ),198 které umožňují s nemovitostí nakládat (plánky, záruční listy k movitému vybavení aj.). Užitečnými údaji jsou bezpečnostní kódy, kontakty na bezpečnostní službu a jiné kontakty významné pro užívání nemovitosti (společenství vlastníků bytových jednotek, správu nemovitosti aj.). Důležitý je počet předaných klíčů od nemovitosti, popis vybavení jednotlivých místností, které v nemovitosti zůstalo a stav tohoto vybavení včetně závad. Dále je nutné uvést další vady, které se v nemovitosti objevily v době mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem nového majitele do katastru nemovitostí. Předávací protokol slouží oběma stranám smlouvy jako ochrana v případě sporu. Vhodné je doplnit předávací protokol o fotografie či videozáznam dokumentující skutečný stav.
Ke zhodnocení energetické náročnosti nemovitosti slouží tzv. průkaz energetické náročnosti budovy – PENB (zákon č.406/2000 Sb., o hospodaření energií). Synonymem průkazu je energetický štítek, který se dělí do sedmi kategorií označených písmeny A až G, přičemž A označuje nejvíce úspornou nemovitost. Nemovitost kategorie A tak bude lépe prodejná, protože náklady na energie budou velmi nízké. Vystavovat jej může pouze certifikovaný auditor a autorizovaná osoba, která je vedená v seznamu Ministerstva průmyslu a obchodu ČR (MPO). Konkrétní cena pak závisí na podkladech, které majitel nemovitosti dodá (v řádu jednotek tisíc Kč). Povinnost jeho zveřejnění spolu s inzerátem nemovitosti platí pro zprostředkovatele (RK) od 1. 1. 2016. Jeho uvádění v kupní smlouvě je však povinné již od 1. 1. 2014. Při předávání nemovitosti tak bude jeho uvedení velmi důležité.
Dalším potenciálním problémem je smluvní povinnost řádného vyklizení nemovitosti a vyrovnání veškerých plateb za služby poskytované v souvislosti s užíváním nemovitosti. Součástí kupní smlouvy je podmínka kompletní úhrady těchto nákladů ze strany prodávajícího a jeho závazek případné nedoplatky
198 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
kupujícímu zaplatit. Naopak kupující se zavazuje prodávajícímu vrátit všechny přeplatky. Vše se vztahuje k období před dnem předání nemovitosti.199
Dále lze doporučit, aby součástí předání nemovitosti bylo také prohlášení prodávajícího, o stavu pojištění nemovitosti a závazku kupujícího, že při vzniku škody na předmětné nemovitosti přechází tato škoda z prodávajícího na kupujícího okamžikem fyzického předání nemovitosti stvrzeného předávacím protokolem a tuto skutečnost ošetřit již v kupní smlouvě.200
V novém občanském zákoníku se vady posuzují podle kritéria podstatného a nepodstatného porušení smlouvy.201 Je-li vadné plnění podstatným porušením, má kupující právo na odstranění vady dodáním nové bezvadné věci či dodáním chybějící věci, odstraněním vady opravou, právo na přiměřenou slevu z kupní ceny a právo odstoupení od smlouvy (§ 2106 odst. 1 NOZ). Z praktického hlediska se při prodeji nemovitostí jeví nejvhodnější sleva z kupní ceny. U nepodstatného porušení smlouvy má právo kupující na odstranění vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 2107 odst. 1 NOZ).202 Podle NOZ má kupující právo na řešení skryté vady do 5 let od nabytí nemovitosti (§ 2129 odst. 2 NOZ).203 Z praktického hlediska lze uvést, že pokud u nemovitosti neproběhne minimálně celý roční cyklus užívání, je šance na odhalení skryté vady velice malá. Takže v tomto ohledu je to pro kupujícího dostatečně dlouhá doba.204
199 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 31 s
200 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 31 s
201 PLECITÝ, Vladimír - VRABEC, Josef – SALAČ, Josef. Základy občanského práva. 5. Vyd. Plzeň: Aleš Čeněk, 2010. 97 s
202 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
203 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
204 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 32 s
1.6.1 Komentář a návrhy řešení
Při předání nemovitosti může dojít k situaci, kdy prodávající odmítne prodávanou nemovitost opustit a předat ji. Nebo ji předá v nevyklizeném stavu, poškozenou a bez příslušenství. Možné problémy mohou rovněž nastat v případě, kdy prodávající neposkytne kupujícímu součinnosti při přepisu odběrných míst médií, zejména elektřiny či plynu, či nedoplatky za tato média, zapříčiní odpojení odběrného místa ze sítě před předáním nemovitosti. V takovém případě totiž nového vlastníka nemovitosti čeká náročný proces zřízení nového odběrného místa, často vyžadující i novou revizní zprávu, která může být, hlavně u starších nemovitostí, podmíněna rozsáhlými opravami. Všem těmto okolnostem lze částečně předejít vhodným zakomponováním podmínek řádného předání nemovitosti v kupní smlouvě. Pokud prodávající nesplní smluvní povinnosti související s předáním nemovitosti, má kupující právo od této smlouvy odstoupit. Stejně tak to platí i pro nedodržení termínu předání nemovitosti uvedeného v kupní smlouvě. Druhou možností je dohoda mezi kupujícím a prodávajícím o náhradním termínu pro vyklizení nemovitosti, což je nejjednodušší a nejvíce používané řešení. Pokud nedojde ke splnění tohoto závazku ani ve druhém termínu, má kupující právo odstoupit od smlouvy.205 S takovým případem jsem se ještě po dobu realitní praxe nesetkala. Tomuto problému se lze vyhnout častým osobním nebo elektronickým kontaktem realitní kanceláře (zprostředkovatele) s prodávajícím a prohlídkou nemovitosti ještě před uskutečněním oficiálního předání nemovitosti.
Řádné předání nemovitosti se realizuje prostřednictvím protokolu. Tento akt zajišťuje zprostředkovatel (RK) v úzké součinnosti obou smluvních stran. Protokol musí být odsouhlasen a podepsán prodávajícím a kupujícím s uvedením místa a dne, ve kterém došlo k předání nemovitosti. Pokud jedna ze smluvních stran odmítne protokol podepsat, musí v něm uvést důvod tohoto odmítnutí. Řádně sepsaný předávací protokol může předejít dalším budoucím problémům a nedorozuměním. Pozornost je nutné věnovat přehlášení médií a jejich zaplacení.206
205 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 31 s
206 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 30 s
Jak bylo uvedeno v předchozí kapitole, je výhodné prověřit technický stav nemovitosti realizací technického auditu. Takovouto „inspekci nemovitosti“ si mohou objednat obě smluvní strany. Lze doporučit její provedení ještě před sepsáním kupní smlouvy. Poukáže na kvalitu nemovitosti, oprávněnost kupní ceny a předejde zároveň pozdějším reklamacím i objevením vad při předávání nemovitosti. Je tak výhodou pro kupujícího i prodávajícího. Specializovaná firma během několika hodin prověří stav nemovitosti a vypracuje písemnou zprávu (do týdne). V té jsou specifikovány závady, následně oceněny a využity pro úpravu kupní ceny.
Zvláštní situace vzniká při převzetí nemovitosti do užívání ihned po složení kupní ceny do úschovy. Předpokladem je, že si tento postup obě smluvní strany v kupní smlouvě dohodly. Kupující ještě nenabyl vlastnické právo, ale chce již nemovitost užívat. Z toho pramení značná rizika. Především za situace, kdy kupující zahájí úpravy nemovitosti a nemovitost bude takovými úpravami znehodnocena do stavu, kdy nebude bez dokončení úprav prodejná nebo jen za výrazně nižší cenu. V případě, kdy pak prodej nemovitosti nebude realizován, vznikne stav, ve kterém bude prodávající nárokovat po kupujícím náhradu nebo dokončení prací. Problém samozřejmě může nastat i v případě, kdy nemovitost bude výrazně zhodnocena investicemi kupujícího a ten ji poté bude muset předat zpět prodávajícímu. Rovněž v případě vzniku pojistné události bude složité nárokovat plnění z pojištění v období, kdy není zcela zřejmé, kdo byl majitelem nemovitosti a zda bylo původní pojištění prodávajícího ještě platné či zda již platilo pojištění kupujícího, pokud si vůbec nějaké již sjednal.207 Rizik je tedy velmi mnoho, a proto je výhodné přesvědčit obě smluvní strany, aby vyčkaly předání nemovitosti až do okamžiku vkladu vlastnického práva.
V realitní praxi jsem se také setkala s dodatečnými požadavky na slevu z kupní ceny ze strany kupujícího, který požadoval její snížení na základě určitých rizik plynoucích z okolí nemovitosti. Šlo zejména u hluk (doprava, sousedi, provoz restaurací), přírodní podmínky (návětrná strana, povodňové riziko aj.), vliv okolní
207 SOBOTKA, Daniel. Rizika v realitních obchodech – 2.díl Transakční rizika: Transakční rizika v realitních obchodech [online]. In: . [cit. 2016-02-16]. Dostupné z: http://blog.pojisteni.com/rizika-v-realitnich-obchodech-2-dil- transakcni-rizika-747
výstavby (komerční objekty, vzdálenost sousedních domů), možnost parkování aj. V takových případech je nutné o těchto okolnostech informovat potenciálního kupce již při prvních prohlídkách nemovitosti. Kupující si pak musí zvážit sám, zda mu výše zmíněné skutečnosti nevadí. Pak by tyto okolnosti neměly mít vliv na pozdější bezproblémové předání nemovitosti.
V souvislosti s vystavováním energetických štítků nemovitostí vzniká několik pochybností. Především to, do jaké míry bude hodnocení auditorů, kteří jej vystavují objektivní, a jaká bude výsledná hodnota. Každý auditor by měl vycházet ze stejných údajů o budově. Ty by si měl zajistit přímo při návštěvě objektu technickým průzkumem. Výsledek by měl být velice podobný, s tolerancí do 5 % (záleží od použití konkrétního softwaru). Dalším rizikem je snaha po dosažení lepších hodnot, zejména u špatně prodejných nemovitostí. Hrozí i to, že nový majitel nemovitosti bude kvalitu štítku zpochybňovat u soudu a prodej nemovitosti se zbytečně zkomplikuje.208 Pro kupujícího může tento údaj znamenat značné úspory. Například rozdíl mezi energetickými třídami B a E může u rodinného domu činit i 30 tisíc korun na platbách za energie ročně.209 Jestliže vlastník nemovitosti nedoloží ke kupní smlouvě energetický průkaz, vystavuje se nebezpečí pokuty.
208 JUŠKOVÁ, Kamila. První nemovitosti dostávají své energetické štítky. In: Reality morava [online]. [cit. 2016-02-19]. Dostupné z: http://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/767-prvni-nemovitosti-dostavaji-sve-energeticke-stitky
209 BROŽ, Jan. Energetickou náročnost realitky neprozrazují. Majitelé domů neznají zákon. In: IDnes [online]. [cit. 2016- 02-20]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/realitni-kancelare-nezverejnuji-energetickou-narocnost-domu-puv-
/ekonomika.aspx?c=A140804_194452_ekonomika_vez
1.7 Rizika spojená se zaplacením kupní ceny
Úhrada kupní ceny je pro oba účastníky smlouvy citlivým problémem. Kupující má obavy, aby o své peníze nepřišel v případě, že nedojde ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Naopak prodávající má obavu, aby kupující dostál své povinnosti a kupní cenu včas a v požadované výši uhradil. Kupní cena se hradí bezhotovostním převodem z účtu kupujícího na účet prodávajícího.210 Maximální limit k předání hotovosti je částka 270 000,- Kč namísto dřívějších 350 000,- Kč. Je možné vytvořit k tomuto účelu speciální účet anebo využít různého typu úschovy. Zaplacení kupní ceny při zajištění minimálního rizika je možné obvykle těmito způsoby:
1. Kupující zaplatí prodávajícímu kupní cenu před podpisem smlouvy. V tomto případě je v určité nevýhodě kupující, protože zaplatil kupní cenu, ale přitom nemá jistotu, že prodávající smlouvu skutečně podepíše a dojde po podání návrhu na vklad k převodu vlastnického práva. Protože vklad vlastnického práva nemusí být katastrálním úřadem povolen a vlastnické právo v důsledku toho na kupujícího nepřejde.
2. Kupující zaplatí při podpisu, nebo po podpisu smlouvy (se stanovením určité lhůty), nebo po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Je možná i kombinace vyjmenovaných způsobů rozdělením na jednotlivé částky celkové kupní ceny. V těchto případech je v nevýhodě opět kupující. Smlouva je sice už podepsaná, ale není jisté, že vklad práva vlastnictví bude katastrálním úřadem povolen. Způsob zaplacení kupní ceny uvedený v bodech 1 a 2 lze použít jen u smluvních stran, které se znají a mají k sobě absolutní důvěru. Tento způsob zaplacení kupní ceny bude muset kupující akceptovat také v případě, kdy prodávající potřebuje alespoň část kupní ceny na úhradu nákladů spojených s odstěhováním z prodávané nemovitosti nebo na zálohu nově pořizovaného bydlení.
3. Kupující zaplatí kupní cenu až po vkladu do katastru nemovitostí. V nevýhodě je prodávající, neboť není již vlastníkem nemovitosti a je v nejistotě, zda kupující
210 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 19-20 s
splní řádně svou povinnost a kupní cenu mu zaplatí. V případě, že kupující v dohodnutém termínu nezaplatí kupní cenu, je tato skutečnost pro prodávajícího důvodem k odstoupení od smlouvy. Odstoupením od smlouvy se sice smlouva ruší (§ 2106 odst. 1 písm. d) NOZ)211 a vlastníkem nemovitosti se stává opět prodávající, ale v katastru nemovitostí je stále zapsán jako vlastník kupující. V takovém případě pak prodávající nemá peníze a zároveň příslušnou nemovitost, protože není v katastru nemovitostí veden jako vlastník. Zápis vlastnického práva zpět na prodávajícího lze provést na základě souhlasného prohlášení kupujícího a prodávajícího (§ 66 KV).212 I tento způsob úhrady kupní ceny by bylo možné použít jen u smluvních stran, které se znají a mají k sobě absolutní důvěru.
4. Smluvní strany se dohodnou na odkládací podmínce spočívající v tom, že smlouva nabývá účinnosti zaplacením kupní ceny. Splněním odkládací podmínky smlouva nabývá účinnosti a lze podat návrh na vklad do katastru nemovitostí. V nevýhodě je kupující, který nemá jistotu, že vklad vlastnického práva bude katastrálním úřadem povolen a stane se tak vlastníkem nemovitosti. V realitní praxi není tento postup příliš využíván.
5. Prostřednictvím neodvolatelného dokumentárního akreditivu, což je platební jištění obchodních transakcí. Kupující (příkazce) otevře ve prospěch prodávajícího (oprávněného) účet u konkrétního bankovního ústavu ve výši kupní ceny na určitou dobu stanovenou v kupní smlouvě.213 Obdobou je vázaný jistotní účet. Výběr této částky je vázán na předložení konkrétního dokladu.214 Tímto dokladem může být kupní smlouva s vyznačenou doložkou katastrálního úřadu o provedení vkladu vlastnického práva na kupujícího. Další možností je předložení listu vlastnictví, ze kterého je zřejmé, že kupující je výlučným vlastníkem nemovitosti. Možnost otevření akreditivu nabízí většina českých bank fyzickým i právnickým osobám. Tento způsob úhrady kupní ceny je administrativně poměrně náročný a je zpoplatněn. Do transakce může vstupovat také další bankovní ústav
211 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
212 Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí
213 KLIMEŠ, František. Obchodní vztahy a spory. Praha: Vysoká škola aplikovaného práva, 2011. 79 s
214 MACHÁČKOVÁ, Marta. Smlouvy a jejich náležitosti. Vyd.1. Brno: Computer Press, 2003. 6-7 s
(prodávajícího), který bude rovněž účtovat poplatky. Jinak poskytuje stejně bezpečný způsob úschovy peněz jako notář nebo advokát.
6. Složením kupní ceny do notářské úschovy (§ 81 a dále zákona č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti, ve znění pozdějších předpisů, dále jen zákon „o notářích“) kupující převede v určité lhůtě celkovou částku kupní ceny na zvláštní účet konkrétní notářské kanceláře uvedené v textu smlouvy. Vše se děje na základě uzavřené smlouvy o notářské úschově. Kupní smlouva pak nabývá účinnosti složením kupní ceny do notářské úschovy. Zvláštní účet je oddělen od osobního majetku notáře, takže se nemůže stát, že finanční prostředky by byly předmětem např. dědického řízení zemřelého notáře nebo exekuce. Úhrada kupní ceny prodávajícímu je realizována na základě předložení originálu výpisu z katastru nemovitostí s uvedením kupujícího jako jediného vlastníka prodávané nemovitosti. Jedná se o velmi používaný způsob úhrady kupní ceny. Na činnost notářů dohlíží stavovská profesní komora. Nicméně notáři nejsou pojištěni proti zpronevěře. Notářská úschova je zpoplatněna a řídí se tarifem (vyhláška č. 196/2001 Sb.).
7. Složením kupní ceny do advokátní úschovy. Jedná se o podobný princip jako u notářské úschovy. Advokát (schovatel) uzavírá s kupujícím (složitelem) a prodávajícím (oprávněným) smlouvu o advokátní úschově, ve které jsou specifikovány podmínky úschovy. Opět velmi používaný a stejně bezpečný způsob jako v předchozím bodě. Také na advokáty dohlíží profesní komora. Nejsou pojištěni proti zpronevěře. Na rozdíl od notářů je cena za úschovu stanovena smluvně, podobně jako v případě realitních kanceláří. Tuto službu poskytují často zdarma, resp. jako součást právního servisu. Odměny advokátů za právní služby se řídí vyhláškou č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, ve znění pozdějších předpisů.215 Vzhledem k výrazně vyššímu počtu advokátů než notářů je velkou výhodou jejich snadnější dosažitelnost.
8. Složením kupní ceny do úschovy. Je možné si v kupní smlouvě vyhradit i jiný způsob úschovy než ty, které byly popsány v bodech 1 - 7. Nejčastějším je úschova
215 Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů
u realitní kanceláře. Úschovu poskytují levně nebo v rámci provize. Nemají však většinou uzavřené pojištění odpovědnosti za způsobené škody jako mají advokáti a notáři. V případě úpadku RK by tak klient mohl přijít o svěřené peníze. I tady existuje riziko zpronevěry. Tento způsob úhrady je sice levný a administrativně jednoduchý, ale není v porovnání s notářskou a advokátní úschovou tolik bezpečný. Teoreticky platí, že je možné svěřit úschovu peněz jakékoliv třetí osobě, která požívá důvěry obou smluvních stran.216
Nový občanský zákoník zpřesňuje a rozšiřuje vedlejší ujednání. Jedná se o úpravu koupě na zkoušku a cenové doložky, jednání o výhradu zpětného prodeje a koupě a výhradu lepšího kupce. Stále přitom platí, že si smluvní strany mohou v rámci kupní smlouvy vyjednat i jiné výhrady (§ 2157 NOZ).217
Pokud si prodávající vyhradí vlastnické právo, stane se kupující vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny, přičemž nebezpečí škody na věci přechází na kupujícího již při jejím převzetí (§ 2132 NOZ).218 Prodávající tak bude mít jistotu, že při prodlení platby bude moci uplatnit právo na její vydání z titulu ochrany vlastnického práva. Vůči věřitelům kupujícího bude výhrada vlastnického práva působit pouze v případě, kdy byla zřízena notářským zápisem, nebo byla zřízena v písemné formě a podpisy byly úředně ověřeny. Sjednáním této výhrady nebude moci kupující nemovitost prodat, jinak se vystavuje riziku trestního stíhání. Prodat ji bude moci až po zaplacení kupní ceny a po převedení vlastnického práva. Používání výhrady vlastnického práva je u nemovitostí novinkou. V případě použití úschovy peněz při placení kupní ceny nemovitosti (u notáře, advokáta, banky) není tato výhrada nutná.219
216 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 20-22 s
217 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 15 s
218 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
219 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 16 s
1.7.1 Komentář a návrhy řešení
Možnosti úhrady kupní ceny a její zajištění jsou poměrně složitou záležitostí, která vyžaduje nejen teoretickou, ale i praktickou zkušenost. Proto je nutné zvolit takový způsob, který by eliminoval maximální množství rizik. Nikdy však nebude možné stoprocentně všechna rizika odstranit. Nelze například počítat s podvodným jednáním některé ze smluvních stran nebo schovatele peněz. Proto je nutné svěřit právní servis i úschovu peněz renomovaným prověřeným subjektům s dobrou referencí.
Zásadně je potřeba odmítnout úhradu celé kupní ceny již při podání návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí nebo dokonce při podpisu kupní smlouvy. Určitou alternativou je rozdělení platby na více částek, vždy proti nějakému úkonu, např. při vkladu vlastnického práva k nemovitosti, přípravě nemovitosti k předání, vyřízení přehlášení jednotlivých médií (plyn, voda, elektřina), zaplacení daně z nabytí nemovitosti. Jinak může dojít k situaci, kdy kupující nebude mít své peníze, zatímco prodávající ano a zároveň dojde katastrálním úřadem k zamítnutí návrhu na vklad kupní smlouvy. K obdobné situaci může dojít také tehdy, jestliže po uzavření kupní smlouvy, avšak ještě před podáním návrhu na její vklad do katastru nemovitostí dojde k exekuci vůči prodávajícímu, čímž může být převod jeho majetku prostřednictvím katastru nemovitostí technicky znemožněn.
Pokud by důvodem k zamítnutí vkladu vlastnického práva ke kupované nemovitosti byly například některé nedostatky smlouvy, je možné tyto napravit, ale k tomu je nutná součinnost prodávajícího. V případě předčasné výplaty peněz by mohlo být obtížné přimět prodávajícího k uzavření nové kupní smlouvy nebo její úpravě. K nemožnosti uzavřít novou kupní smlouvu může dojít i existencí nepředvídatelných a obtížně ovlivnitelných okolností (např. exekuce na majetek prodávajícího, úmrtí prodávajícího atd.).
V realitní praxi se za standardní i všeobecně přijímané řešení pro omezení rizika kupujícího při placení kupní ceny používá uložení peněz na úhradu kupní ceny do svěřenecké úschovy uzavřením svěřenecké smlouvy. Svěřenecká smlouva obsahuje
podmínku výplaty peněz prodávajícímu na základě předložení originálu výpisu z katastru nemovitostí s uvedením kupujícího jako jediného vlastníka prodávané nemovitosti. Další podmínkou je, aby výpis dále neobsahoval jakákoli jiná práva třetích osob (zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, apod.), která by byla zapsána před okamžikem nabytí vlastnického práva kupujícím, vyjma případného zástavního práva ve prospěch finančního ústavu poskytujícího kupujícímu hypotéční úvěr na koupi dané nemovitosti.
Ostatní dokumenty, především pokyny k výplatě peněz po provedení předání nemovitosti by měly mít podmínku osobní autentifikace všemi smluvními stranami přímo před pověřeným pracovníkem schovatele. Významné jsou i podmínky řešící případ vrácení kupní ceny kupujícímu, zejména pak v situaci, kdy na nemovitosti váznou zástavní práva.220
V případě nevhodně nastaveného postupu nebo podmínek smlouvy o úschově existuje riziko, že schovatel vyplatí kupní cenu i v případě, kdy vlastnické právo na kupujícího nepřejde, nebo naopak vrátí kupní cenu kupujícímu, ačkoliv vlastnické právo již přešlo. O to větší pozornost je tedy nutné věnovat přesnosti svěřenecké smlouvy a renomovanosti schovatele.
Z praktického hlediska považuji za důležité vázat výplatu peněz také po předložení potvrzení o úhradě daně z nabytí nemovitosti (4% z kupní ceny). Svěřenecká smlouva nemůže být po jejím uzavření měněna bez souhlasu smluvních stran a svěřenecký správce tedy nemůže bez výslovného souhlasu kupujícího i prodávajícího nakládat s penězi jinak, než bylo dohodnuto ve svěřenecké smlouvě.
V praxi se dle mých zkušeností nejvíce využívá notářské a advokátní úschovy. Tento typ úschovy zajistí nejen rovnost smluvních stran a minimalizaci rizik, ale také nákladů na úschovu a přiměřenou administrativní náročnost.
220 SOBOTKA, Daniel. Rizika v realitních obchodech – 2.díl Transakční rizika: Transakční rizika v realitních obchodech [online]. In: . [cit. 2016-02-16]. Dostupné z: http://blog.pojisteni.com/rizika-v-realitnich-obchodech-2-dil- transakcni-rizika-747
1.8 Rizika při zajištění převodu vlastnického práva k nemovitosti
Předmětem této kapitoly je převod vlastnického práva z pohledu technického, resp. úkonů, které provádí katastrální úřad. Vlastnictví k nemovitosti vzniká vkladem do katastru nemovitostí (NOZ § 1105 a § 6 KZ).221 Katastr nemovitostí je veřejný seznam obsahující údaje o zapisovaných nemovitostech a k nim vztahujících se vlastnických a jiných věcných právech. U nemovitostí lze rozlišit dvě skupiny s rozdílným vznikem vlastnictví. První skupinou jsou nemovitosti, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí (jsou zapsány ve veřejném seznamu) a vlastnictví u nich vzniká vkladem do KN zpětně ke dni podání návrhu. Druhou skupinou jsou nemovitosti, které nejsou zapsány ve veřejném seznamu, a vlastnictví u nich vzniká účinností smlouvy (§ 1099 NOZ).222 Změny v KN se uskutečňují formou vkladu, záznamu, poznámky, nebo jejich výmazem (§ 6 KZ). Všechny zápisy se provádějí na základě písemností v listinné nebo elektronické podobě (§ 7 KZ).223
Vkladem se zapisují věcná práva, práva s povahou věcných práv a práva ujednaná jako věcná práva (podrobněji § 11 KZ).224 Především se jedná o jejich vznik, změnu, zánik, promlčení nebo neexistenci těchto práv. Mezi klíčová práva patří vlastnické právo k nemovitosti.
Návrh na zahájení vkladového řízení o povolení vkladu se podává na předepsaném formuláři (§ 14 KZ),225 na podatelně katastrálního pracoviště osobně, klasickou poštovní zásilkou, elektronickou poštou. Elektronická forma je většinou bez podpisu navrhovatele, a proto je nutné, aby byl návrh do pěti dnů dodatečně písemně potvrzen. Vkladové řízení může být zahájeno také na základě rozhodnutí soudu nebo soudního exekutora o změnách práv zapisovaných do KN (§ 14 odst. 2 KZ).226 Každý návrh na vklad musí být opatřen kolkem v hodnotě 1 000,- Kč. K návrhu musí být přiloženy listiny (originály, ověřené kopie) dokládající změny práva k nemovitosti, v případě prodeje nemovitosti je to především kupní smlouva.
221 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
222 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
223 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 224 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 225 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 226 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
Každému návrhu na vklad je přiděleno číslo jednací se symbolem písmene „V“ (vklad vlastnictví) a za lomítkem vyznačujícím rok zavkladování (např. V- 1980/2015).
K zahájení řízení o povolení vkladu je nutný návrh alespoň jednoho z účastníků řízení. Návrh musí obsahovat jasně identifikované nemovitosti a další listinné doklady ( např. geometrický plán, smlouvy, prohlášení, plné moci, výpisy z OR aj.). Totéž platí o správné identifikaci fyzických a právnických osob. Návrh se předkládá v počtu jednoho vyhotovení (včetně příloh) bez ohledu na počet účastníků. Podpisy účastníků na prvopisu návrhu musí být úředně ověřeny. V případě, kdy katastrální úřad zjistí, že návrh na vklad nemá předepsané náležitosti, vyzve navrhovatele k odstranění nedostatku. K tomu mu stanoví potřebnou časovou lhůtu (§ 15 odst. 3 KZ). Po obdržení návrhu dojde nejpozději následující pracovní den k vyznačení změn (plomba) u dotčené nemovitosti (§ 9 KZ).227
Katastrální úřad přezkoumává podrobně všechny listiny návrhu na zahájení vkladového řízení, (např. náležitosti vkladové listiny, její obsah, formu, oprávnění k nakládání s nemovitostí, úředně ověřené plné moci, výpisy z obchodního rejstříku apod.). Využívá přitom údaje ze základních registrů, informačních systémů evidence obyvatelstva a dalších informací poskytnutých účastníky vkladového řízení (§ 17 odst. 5 KZ). Podrobněji o tom pojednávají §§ 14 – 17 KZ.228 Naopak nezkoumá platnost smlouvy, resp. okolnosti, které by mohly k neplatnosti smlouvy vést (uzavření pod nátlakem, v žertu, omylu, v tísni, za nápadně nevýhodných podmínek aj.).
Jsou-li podmínky vkladu splněny, pak katastrální úřad povolí vklad (rozhodnutí o povolení vkladu) nejdříve po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace vlastníkovi nemovitosti, že právní poměry jsou dotčeny změnou (§§ 16 odst. 1 a 18 odst. 1 KZ). Katastrální úřad zapíše změnu vlastnického práva vždy ke dni podání návrhu na vklad (§ 18 odst. 2 KZ). Po provedení vkladu zašle katastrální úřad všem účastníkům vkladového řízení vyrozumění o provedení vkladu a vkladovou listinu uloží do sbírky listin (součást katastrálního operátu, § 5 KZ). Právní účinky vkladu
227 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
228 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
vznikají zpětně ke dni doručení návrhu na vklad. Pokud podmínky vkladu splněny nejsou, je návrh zamítnut (§ 18 odst. 1 KZ).229
Hlavní úkony, které musí katastr nemovitostí učinit pro zapsání vkladu, jsou uvedeny v následujících bodech:230
1. Zahájení řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí.
2. Vyznačení plomby u nemovitosti, u které byl podán návrh na vklad (podrobněji viz kap. 1.5).
3. Předání vkladu k aktualizaci. Jsou-li splněny všechny podmínky pro povolení vkladu podle § 14, 15 a 17 KZ.231 a §§ 62-65 KV.232
4. Návrh změn. Je proveden v katastru nemovitostí na základě návrhu na povolení vkladu. Po kontrole návrhu dojde k převodu na platný stav.
Záznamem se zapisují práva odvozená od vlastnického práva (§ 19 KZ),233 např. práva hospodaření s majetkem státu, měst, územně samosprávných celků.234 Návrh na záznam může podat osoba, která má o provedení záznamu zájem, orgán veřejné moci a územně samosprávný celek.
Poznámka slouží především k zápisu významných informací týkajících se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných (§§ 22 - 27 KZ).235 Poznámku zapíše katastrální úřad na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně, vyvlastňovacího úřadu, pozemkového úřadu aj. Zvláštním případem je tzv. poznámka spornosti (§ 24 KZ), která se uplatňuje v případech, kdy zapsaný stav v KN není v souladu se
229 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
230 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 71 s
231 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
232 Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
233 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
234 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 72 s
235 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 72 s
skutečným stavem. Zapisuje se na žádost osoby, jejíž věcné právo je dotčeno a současně se domáhá odstranění nesouladu u soudu. Vlastníci a jiní oprávnění jsou povinni ohlásit katastrálnímu úřadu změny týkající se jejich nemovitosti, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku a předložit listinu, která tuto změnu dokládá (§ 37 odst. 1 písm. d) KZ).236
Výmaz je pak právním zánikem vlastnického nebo věcného práva k nemovitosti a stejně jako vklad je podmíněn předložením platné kupní smlouvy nebo jiné listiny.237
Na závěr této kapitoly je nutné ještě zmínit způsob informování vlastníků nemovitostí, že jejich práva k nemovitostem byla dotčena změnou. Katastrální úřad informuje vlastníka nemovitosti nebo jiného oprávněného nejpozději den poté, co ke změně došlo. To znamená, že obdržel návrh nebo jinou listinu pro zápis práv do KN. Informace je zasílána poštou nebo elektronicky prostřednictvím datových schránek. Vlastník nemovitosti má v případě námitek čas 20 dní ode dne odeslání informace o změně právních poměrů, aby návrh rozporoval (§ 18 odst. 1 KZ).238
1.8.1 Komentář a návrhy řešení
Většina rizik vyplývá z nedostatečného sledování aktuálních informací o změnách vlastnických práv v katastru nemovitostí. Všechny tyto informace významně přispívají k transparentnosti prodeje nemovitosti a poskytují kupujícímu i prodávajícímu určitou jistotu o právním stavu nemovitosti. Je možné je nalézt v listu vlastnictví (§ 23 KV),239 který je rozdělen na části A, B, B1, C, D, E a F, přičemž aktuálnost údajů je vyjádřena v záhlaví s uvedením data, hodiny a minuty. Část A uvádí údaje o vlastnících, B o nemovitosti, B1 o právech založených služebností ve prospěch nemovitostí uvedených v části B, C omezení vlastnického
236 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 72 s
237 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 43 s
238 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
239 Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
práva zápisem věcných práv, D jiné zápisy, E obsahuje nabývací tituly a jiné podklady zápisu a F údaje pro daňové účely, vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám. Významnou informací je také uvedení znaku
„P“ (plomba) a „* “ (nedořešený právní vztah).240
Pro posouzení zápisu jednotlivých práv bude rozhodné, v jakém pořadí byly na katastrální úřad podány (zásada priority). Zákon žádnou takovou lhůtu nestanoví. Proto lze doporučit podat návrh na vklad spolu s podepsanou kupní smlouvou ihned po podpisu kupní smlouvy. Protože pokud katastrálnímu úřadu přijde jiný návrh na vklad vlastnického práva ke stejné nemovitosti, pak se zapíše návrh, který přišel jako první. Pořadí se určuje podle dne, hodiny a minuty doručení. Proto je vhodné pamatovat na určení lhůty k podání návrhu již v kupní smlouvě. Je v zájmu smluvních stran při prodeji nemovitosti, aby jejich nároky byly uplatněny, co nejdříve.
V souvislosti s tím lze dále doporučit provedení kontroly všech údajů zapsaných v KN a jejich souladu se skutečným stavem. Tento soulad je klíčovým pro vznik, změny a zánik vlastnického práva k nemovitostem. Proto lze doporučit, aby ve všech případech nesouladu byla nejdříve dořešena předcházející neevidovaná změna údajů. NOZ tuto revizi údajů sám předpokládá, když v přechodných ustanoveních stanoví, že dané lhůty a zásady týkající se KN se uplatní až po uplynutí jednoho roku od účinnosti NOZ (od 1. 1. 2015).241
Při ověřování právního stavu nemovitosti je nutné sledovat také poznámku spornosti. Pokud by před rozhodnutím soudu o určení vlastnického práva k nemovitosti došlo k jejímu prodeji, pak se uplatní tato poznámka i vůči převodu vlastnictví. Tím, že by převod nastal až po zápisu této poznámky, stal by se neplatným.
V předchozí kapitole je také popisována lhůta 20 dní na povolení vkladu věcných práv k příslušné nemovitosti. Pokud vlastník s tímto vkladem nesouhlasí a
240 Rizika při koupi nemovitosti. Idnes [online]. [cit. 2016-04-25]. Dostupné z: http://financeidnes.cz/rizika-pri-koupi- nemovitosti-d23/uver.aspx?c=A010419_000001_viteze_135
241 GURLICH, Richard. NOZ a nemovitosti v realitní praxi. Studijní materiál. Gaudens: 2015. 73 s
nepodá námitku včas, vystavuje se tak následným problémům plynoucích se změny vlastnických práv. Proto je výhodné mít k tomuto účelu zřízenou službu, která tyto změny bude zaznamenávat v době, kdy vlastník nemovitosti nemůže tyto informace sledovat (např. dlouhodobý pobyt v zahraničí apod.). V ostatních případech je jedinou možností pravidelná kontrola listu vlastnictví, kde jsou všechny změny uváděny.
Problémy, nikoliv v zásadě rizika, mohou vzniknout také při podávání návrhu na vklad. Mezi běžné chyby patří nedostatečná identifikace fyzických a právnických osob. U fyzických osob musí být uvedeno jejich rodné číslo (§ 4 KZ).242 V případě, že v návrhu na vklad rodné číslo uvedeno není, katastrální úřad účastníka řízení vyzve, aby v přiměřené lhůtě návrh na vklad doplnil, a upozorní ho, že pokud tak neučiní, řízení se zastaví. Pokud fyzické osobě nebylo přiděleno rodné číslo, nahradí se tento údaj v katastru nemovitostí šestimístným číslem vytvořeným z data narození obdobně jako prvních šesti číslic rodného čísla (§ 14 KV).243 Právnické osoby se identifikují názvem, identifikačním číslem a sídlem. U právnické osoby se nevyžaduje předložení výpisu z obchodního rejstříku, pokud se jedná o osobu, jejíž vznik je podmíněn zápisem do takového rejstříku a pokud je možné potřebný údaj zjistit dálkovým přístupem.244
Podle § 15 KZ zkoumá katastrální úřad vkladové listiny,245 které jsou přílohami návrhu na vklad, dále úředně ověřené plné moci a z toho plynoucí omezení v oprávnění nakládat s nemovitostí. Proto je nutné v listinných přílohách návrhu vkladu doložit také způsobilost k právním úkonům. V řízení je dále posuzován stav zápisů v katastru vzhledem k podanému návrhu. Dále odůvodnění vkladu obsahem předložených listin, jeho určitost, srozumitelnost, předepsanou formu a oprávněnost k nakládání s předmětnou nemovitosti (§ 17 KZ).246 Příklady omezení pro vklad mohou být např. rozhodnutí stavebního úřadu o změně využití území
242 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
243 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 44 s
244 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 45 s
245 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
246 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
(druhů pozemků, jejich dělení a scelování), vydání exekučního příkazu na prodej nemovitosti, soudní rozhodnutí o zákazu nakládání s nemovitostí aj. Uvedené skutečnosti zkoumá katastrální úřad ke dni podání návrhu na vklad (§ 17 odst. 5 KZ), přičemž platí, že ke změnám po tomto datu se nepřihlíží.247
V realitní praxi je možné v kupních smlouvách doporučit uvedení tzv. intabulační doložky. V podstatě jde o výčet toho, co má být z věcných nebo jiných práv zapsáno v jednotlivých částech LV. Použití intabulační doložky tak může sloužit účastníkům smlouvy k určitému zpřehlednění zapisovaných údajů do KN. S jejím uvedením v kupní smlouvě musí souhlasit obě smluvní strany.
247 LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda. 45 s
Závěr
Touha bydlet ve vlastním bytě nebo domě, vlastnit nemovitosti za účelem podnikání nebo realizace zájmových aktivit je pravděpodobně snem většiny lidí. Vlastnické bydlení a nákup nemovitostí bylo, je a zřejmě stále dlouho bude jistotou dobré investice, která získává na popularitě zejména v posledních 25 letech. Tento fenomén je příznačný především pro ekonomicky vyspělé země.
Pokud bychom zájem o nemovitosti zúžili jen na bydlení, můžeme konstatovat, že představuje v rámci rodinného rozpočtu jednu z nejvyšších položek. Je pak logické, že mnoho lidí nahrazuje nájemní bydlení vlastnickým. V ČR se od roku 2005 zvýšil podíl vlastnického bydlení ze 73,5 % domácností na 80,4 % v roce 2012.248 K tomu přispěl i vývoj v posledních dvou letech 2014 a 2015, kdy došlo ke stabilizaci cen nemovitostí, poklesu úrokových sazeb a v souvislosti s tím i dostupnosti hypotéčních úvěrů. V návaznosti na vývoj na trhu práce došlo také k oživení výstavby nemovitostí. Tyto faktory vytvořily na realitním trhu vhodné podmínky pro investice do nemovitostí. Ceny nemovitostí určených k bydlení v průběhu roku 2015 mírně rostly. Největší nárůst cen zaznamenaly bytové jednotky (cca 1 %). U rodinných domů došlo k menšímu nárůstu (cca 0,5 %). Střední linii nárůstu cen si pak držely pozemky (cca 0,9 %).249
S tím souvisí i vzrůstající zájem o nákup do nemovitostí, který se logicky neobejde bez potřebného právního servisu a v neposlední řadě kvalitního sepsání kupní smlouvy. Je zvláštní a nepochopitelné zároveň, že někteří zájemci o prodej nebo nákup nemovitostí ve snaze ušetřit finanční prostředky volí často způsoby, které rizika přímo vytvářejí. Jedná se především o volbu tzv. „univerzálních“ kupních smluv publikovaných v tisku nebo internetu pocházejících často z pochybných zdrojů. Je jasné, že aplikace těchto verzí smluv na konkrétní velmi specifické případy prodeje nemovitosti jsou zdrojem mnoha chyb, které mohou znevýhodňovat jednu nebo i obě smluvní strany a v konečném důsledku vést
248 KOREC, Evžen – KOVANDA, Lukáš. Koupě bytu pod lupou aneb jak úspěšně vybrat, financovat a koupit byt. 1. Vydání. Praha: Ekospol, 2014. 9-11 s
249 ZELENY, Jan. Ceny nemovitosti v ČR v roce 2015 jaky je jejich vyvoj [online]. In: . [cit. 2016-03-20]. Dostupné z: http://janzeleny.networdkreality.cz/ceny-nemovitosti-v-cr-v-roce-2015-jaky-je-jejich-vyvoj/
k neplatnosti kupní smlouvy, časovým prodlevám prodeje, dodatečným zvýšením nákladů a v neposlední řadě narušení důvěry smluvních stran a neuskutečnění prodeje. Realitní praxe potvrzuje, že obsah a koncipování kupních smluv hraje v procesu úspěšného prodeje nemovitosti klíčovou roli. V této diplomové práci bylo vybráno a komentováno osm významných rizik, s cílem upozornit prodávající a kupující nemovitostí, aby věnovali větší pozornost samotným kupním smlouvám ale i okolnostem, které je provázejí.
S ohledem na komentáře a návrhy uvedené v předcházejících kapitolách a možnosti eliminace nebo zmírnění rizik lze konstatovat, že by smluvní strany kupní smlouvy měly věnovat zvýšenou pozornost formě smlouvy, jasné identifikaci smluvních stran, předmětu smlouvy a obsahovým náležitostem kupní smlouvy. U fyzických osob doporučuji uvádění RČ, u právnických osob ověření dat elektronickým dotazem v obchodním rejstříku. Vhodné je průběžné zjišťování právních poměrů vztahujících se k příslušné nemovitosti pravidelnou kontrolou údajů zapsaných v KN. K zjištění fyzického stavu nemovitosti doporučuji opakovanou prohlídku nemovitosti. V případě kupní ceny je vhodné dodržet její transparentní stanovení a preferování řádné písemně podložené domluvy a pravidel před direktivními požadavky smluvních stran nebo nátlakem zprostředkovatele. S tím souvisí i stanovení bezpečného a oběma stranám vyhovujícího uložení peněž vč. podmínek jejich uvolnění. K získání vlastnického práva zajistit splnění formálních a obsahových podmínek pro povolení vkladu do KN pečlivou přípravou všech podkladů a řádné fyzické předání nemovitosti provést přímo na místě s jasnou písemně podloženou identifikací existujících vad.
Na první pohled se nemusí jevit problematika kupních smluv v realitní činnosti tak složitá. Existuje přeci mnoho „zaručených“ vzorů kupních smluv. V realitní praxi se však ukazuje, že právní problematika změny vlastnického práva k nemovitosti je naopak poměrně složitá a v některých otázkách se neshodnou ani právní profesionálové. Výběr rizik uvedený v diplomové práci rozhodně není vyčerpávající, neboť existuje řada dalších úskalí při uzavírání kupních smluv, která se nepodaří účastníkům smlouvy včas rozpoznat a následně překonat. Zásadní myšlenkou a doporučením eliminace rizik provázejících všechny komentáře a
návrhy jednotlivých kapitol je doporučení pečlivého a obezřetného postupu přípravy kupních smluv, využití kvalifikovaného a renomovaného právního servisu a důvěryhodného a zkušeného realitního zprostředkovatele.
Většina lidí neprovádí prodej nebo nákup nemovitostí příliš často. Někdy jen několikrát za život při vynaložení velkých finančních prostředků. Proto nevidím důvod zbytečně riskovat a nevyužít specializovaných právních a realitních firem. Klienti využívající tyto služby mají někdy přímé i nepřímé negativní zkušenosti s neprofesionálním přístupem realitních kanceláří. Pravdou je, že ne všechny patří k seriózním firmám. Z hlediska získání živnostenského oprávnění pro realitní činnost stále platí relativní volnost a ničím nepodložená odbornost. Není náhodou, že Česká republika patří v rámci Evropské unie mezi státy s nejvyšším počtem realitních makléřů na počet obyvatel. Tato praxe výrazně snížila kredit realitního servisu. Řešení tohoto problému je již legislativně připravováno. Existuje více možností, např. prokázáním odborné způsobilosti vhodným typem vzdělání, vydáním samostatného zákona nebo zařazením realitního podnikání mezi vázané činnosti. Než dojte k těmto zásadním změnám, lze při hledání kvalifikovaného realitního servisu doporučit firmy s jasně doloženou historií (praxí) na realitním trhu, které jsou zároveň členy profesních asociací RK a mají sídlo společnosti nebo kanceláře na dohledatelné adrese. Stejné doporučení platí i u právního servisu. Akceptováním této rady lze tak odstranit poslední pochybnosti a obnovit tak důvěru v nabízené služby.
Zdroje a prameny
Literatura
1. DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. Praha: Eva Rozkotová, 2010. ISBN 978-80-904209-8-4.
2. KLIMEŠ, František. Obchodní vztahy a spory. Praha: Vysoká škola aplikovaného práva, 2011. ISBN 978-80-86775-27-2.
3. KOREC, Evžen – KOVANDA, Lukáš. Koupě bytu pod lupou aneb jak úspěšně vybrat, financovat a koupit byt. 1. Vydání. Praha: Ekospol, 2014. ISBN 978-80-260-7247-8.
4. KOŽEŠNÍK, Jaroslav - ŠTĚPÁNEK, Miroslav. IIustrovaný encyklopedický slovník III., Praha: ČSAV, Academia, 1982. ISBN 505-21-856.
5. MACHÁČKOVÁ, Marta. Smlouvy a jejich náležitosti. Vyd.1. Brno: Computer Press, 2003. ISBN 80-7226-961-5.
6. NOVOTNÝ, Petr – IVIČOVÁ, Jitka (eds). Nový občanský zákoník, principy a základní pojmy. Praha: Grada, 2014. ISBN 978-80-247-5163-4.
7. NOVOTNÝ, Petr – BUDÍKOVÁ, Petra (eds). Nový občanský zákoník, smluvní právo. Praha: Grada, 2014. ISBN 978-80-247-5164-1.
8. PELC, Vladimír. Daň z nabytí nemovitých věcí. Praktická příručka. Praha: Leges, 2014. ISBN 978-80-7502-012-3.
9. PLECITÝ, Vladimír - VRABEC, Josef – SALAČ, Josef. Základy občanského práva. 5. Vyd. Plzeň: Aleš Čeněk, 2010. ISBN 978-80-7380-293- 6.
10. SPIRIT, Michal et al. Základy práva pro neprávníky. 2.vyd. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008. ISBN 978-80-7380-116-8.
11. ŠTENGLOVÁ, Ivana – DĚDIČ, Jan – TOMSA, Miloš (eds). Základy obchodního práva. Vysokoškolská učebnice. Praha: Leges, 2014. ISBN 978- 80-7502-052-9.
12. TICHÝ, Luboš – PIPKOVÁ, Petra – BALARIN, Jan. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. Vydání. Praha: C.H.Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-521-3.
13. VLACHÝ, Jan. Řízení finančních rizik: analýza a management. Beckova edice ekonomie. Praha: Vysoká škola finanční a správní, 2006. ISBN 80-86754- 56-1.
Odborné časopisy
1. GURLICH, Richard. NOZ a nemovitosti v realitní praxi. Studijní materiál. Gaudens: 2015. 118 s
2. ŠUSTROVÁ, Dana. Co nového přinese novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Bulletin advokacie 2011, č.11, 40-41 s. ISSN 1210-6348.
3. TRAJER, Václav.: Odstoupení od smlouvy na jejímž základě byl již proveden vklad a zápis do katastru nemovitostí. Právní rozhledy 1998, č. 8, 419 s
Odborné práce
1. LANKAŠOVÁ, Rozálie. Kupní smlouva v realitní činnosti a její vklad do Katastru nemovitostí. Praha, 2014. 114 s. Bakalářská práce na Vysoké škole aplikovaného práva v Praze na Katedře aplikovaného práva v Praze. Vedoucí bakalářské práce JUDr. Filip Havrda.
Právní předpisy
1. Vyhláška č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, ve znění pozdějších předpisů
2. Vyhláška č. 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky (notářský tarif)
3. Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
4. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
5. Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů
6. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
7. Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích
8. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí
9. Zákon č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád)
10. Zákon č.406/2000 Sb., o hospodaření energií
Judikatura
1. Stanovisko občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. června 2000, sp. zn. Cpjn 38/98
2. Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 27 .8.2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015
3. Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 21.10.1998, sp. zn. 3 Cdon 41/96
4. Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 31.1.2011, sp. zn. 33 Cdo 132/1999 č. j. 30 Ad 4/2010 - 34
5. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.2.2002, sp. zn. 25 Cdo 960/2000
6. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.6.2003, sp. zn. 22 Cdo 534/2002
7. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.9.2003, sp. zn. 31 Cdo 2772/2000
8. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.6.2009, sp. zn. 33Cdo 1705/2007
9. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21.12.2010, sp. zn. 30 Cdo 1551/2009
10. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14.6.2011, sp. zn. 32 Cdo 626/2010
11. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.3.2012, sp. zn. 30 Cdo 21/2012.
12. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15.10.2014, sp. zn. 28 Cdo 2408/2014
Webové zdroje
1. BROŽ, Jan. Energetickou náročnost realitky neprozrazují. Majitelé domů neznají zákon. In: IDnes [online]. [cit. 2016-02-20]. Dostupné z: http://ekonomika.idnes.cz/realitni-kancelare-nezverejnuji-energetickou-narocnost- domu-pu/ekonomika.aspx?c=A140804_194452_ekonomika_vez
2. Hlídací pes katastru. Hlídací pes katastru nemovitostí [online]. [cit. 2016-02-25]. Dostupné z: http://hlidacipeskatastru.cz/
3. JUŠKOVÁ, Kamila. První nemovitosti dostávají své energetické štítky. In: Reality morava [online]. [cit. 2016-02-19]. Dostupné z: http://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/767-prvni-nemovitosti-dostavaji- sve-energeticke-stitky
4. KOLÁŘ, Petr. Jak se lze bránit proti krádežím nemovitosti. [online]. In: . [cit. 2016- 02-25]. Dostupné z: https://www.obczan.cz/clanky/jak-se-lze-branit-proti- kradezim-nemovitosti
5. Posuzovaní obvykle ceny u převodu nemovitosti. Česká advokátní komora [online]. [cit. 2016-02-16]. Dostupné z: http://www.bulletin- advokacie.cz/posuzovani-obvykle-ceny-u-prevodu-nemovitosti?browser=mobi
6. Plomba k nemovitostem. In: Výzkumný ústav geodetický, topografický a kartografický [online]. [cit. 2016-02-20]. Dostupné z: http:
//www.vugtk.cz/slovnik/3650_plomba-k-nemovitostem
7. Rizika výhrady zpětné koupě po rekodifikaci. Epravo [online]. [cit. 2016-02-19]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/rizika-vyhrady-zpetne-koupe-po- rekodifikaci-97541.html
8. Rodina přišla o pozemek pod domem kvůli chybě úředníka. Nepomohlo nic Zdroj: http://bydleni.idnes.cz/katastr-nemovitosti-0ro-
/stavba.aspx?c=A141221_151202_stavba_web.Bydleni.idnes [online]. [cit. 2016- 02-25]. Dostupné z: http://bydleni.idnes.cz/katastr-nemovitosti-0ro-
/stavba.aspx?c=A141221_151202_stavba_web
9. Rizika při koupi nemovitosti. Idnes [online]. [cit. 2016-04-25]. Dostupné z: http://financeidnes.cz/rizika-pri-koupi-nemovitosti- d23/uver.aspx?c=A010419_000001_viteze_135
10. SOBOTKA, Daniel. Rizika v realitních obchodech – 2.díl Transakční rizika: Transakční rizika v realitních obchodech [online]. In: . [cit. 2016-02-16]. Dostupné z: http://blog.pojisteni.com/rizika-v-realitnich-obchodech-2-dil-transakcni-rizika- 747
11. ZELENY, Jan. Ceny nemovitosti v ČR v roce 2015 jaký je jejich vývoj [online]. In:
. [cit. 2016-03-20]. Dostupné z: http://janzeleny.networdkreality.cz/ceny- nemovitosti-v-cr-v-roce-2015-jaky-je-jejich-vyvoj/