Common use of Bakgrund Clause in Contracts

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN I anledning av uppgifter i media rörande mäklare Xs agerande vid en fastighetsförmedling har nämnden funnit att det föreligger skäl att genomföra en utvidgad granskning av mäklare Xs verksamhet. En anmälan från säljaren i det aktuella förmedlingsuppdraget och YY (en anmälan från en köpare i ett annat förmedlingsuppdrag har härefter kommit in till nämnden. Nämnden har vid granskningen kontrollerat uppdragsavtal, objektsbeskrivning, överlåtelseavtal, de handlingar som använts vid identitetskontrollen, noteringar och handlingar som återspeglar hur budgivningsprocessen gått till, likvidavräkningar och i förekommande fall depositionsav- tal i sex förmedlingsuppdrag. Endast en gång ringde han upp henne för att informera om läget. Vid övriga tillfällen hörde han inte av sig och var mycket svår att nå. Hon blev inte informerad om att två av visningarna ställts in och inplanerade visningar fick hon ibland ta reda på själv genom information på hemsidan. Rapporten efter visningarna löd oftast att det gick jättebra, många ”NN-YYheta” intressenter och ”) en fastighet snart ska jag börja dra i Mellanköping för 5 000 000 krtrådarna”, alltså starta budgivningen. Affären förmedlades Vid minst sju tillfällen sa han att nu skulle budgivningen starta. Vid varje sådant tillfälle var han under de kommande dagarna svår att få tag i. När hon flera dagar efter påstådd budgivningsstart fick tag i honom svarade han alltid med att han drabbats av Mäklarenolika åkommor samt att han inte fått tag på intressenterna men att han ”jobbade på det”. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇Hon framförde sina klagomål till honom och han lovade bättring. En dag sa han plötsligt att buden hade börjat komma in. Hon bad honom då om att få se listorna över vilka som varit på visningarna och över de påstådda bu- den. Han lovade mejla dessa men inget hände. ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ den 15 juni pratade hon med honom och han lovade skicka listorna men han återkom senare på kvällen och meddelade att han var sjuk men skulle försöka ta sig till kontoret senare under helgen för att skicka mejlet. ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020kväll stötte närstående till henne på honom på en nattklubb. En eller När hon nästa morgon försökte nå honom svarade han först när hon ringde från ett skyddat nummer. På hennes initiativ träffades hon, hennes son, mäklaren och hans assistent på hans kontor senare samma eftermiddag, var- vid hon erhöll listorna över de personer som varit på visningar samt vilka av dem som lagt konkreta bud. Listorna visade tydligt vilka bud som lagts, av vem och vid vilken tidpunkt. Vid ett par dagar tillfällen har hon velat säga upp uppdragsavtalet och har bett mäklare X upprätta hand- lingar för detta ändamål. Uppsägning skedde en vecka efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp mötet på mäklare Xs kontor. Detta på grund av att hon kände sig trött på att leva i den känslomässiga berg- och förklarade dalbanan det innebar att inte ha en aning om hur den utdragna försäljningen gick till och med en mäk- lare som ständigt kom med undanflykter om varför han inte börjat göra sina uppgifter. Hon hade köpt ett nytt hus som hon snart skulle flytta in i. Detta fick henne att ta kontakt med de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren personer som enligt listan skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat ha lagt bud på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren hus för att denne skulle avstå från sitt önskemål få reda på om de verkligen lagt bud eller om också detta varit en s.klögn. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande Det visade sig då att ingen av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet)dem någonsin lagt något bud. Tillträde i Det var det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.som fick henne att avbryta samarbetet med mäklare X.

Bakgrund. Efter visning av fastigheten meddelade NN att han var mycket intresserad av fas- tigheten. Den 27 januari 2021 uppgav ▇▇ till honom att en vän till honom skulle bo i fastigheten med honom. Budgivning kom att äga rum och den 28 januari 2021 lade NN det högsta budet om 1 juni 2020 köpte 250 000 kr. NN ville skriva köpekontrakt snarast möjligt. Han kontaktade därefter NN:s bank för att kontrollera att finansiering fanns för köpet. Kontakten påvisade inga problem. Timmarna innan den överenskomna tidpunkten för att skriva på köpekontraktet meddelade NN att han inte skulle köpa fastigheten ensam utan tillsammans med YY, den vän som NN omnämnt tidigare. Han kontaktade ▇▇, en fransk kvinna bosatt på Kanarieöarna, via telefon och för- säkrade sig om att hon ville ingå köpet tillsammans med NN. Hon uppgav att så var fallet och han tillsåg därefter att ▇▇ skrev under erforderlig fullmakt för NN att underteckna köpekontraktet även för hennes räkning. Inför kontraktsskrivningen fick han ta del av kopia av YY:s passhandling och han skrev av samtliga hennes namn i köpehandlingarna. Efter att köpekontraktet signerats hade han kontakt med YY och NN och de var båda mycket nöjda med att ha ingått köpekontraktet. Omkring två dagar efter att köpekontraktet ingåtts ringde YY upp honom och ställde frågor om besiktningsprotokollet. Besiktningsprotokollet hade vid tiden för köpet funnits tillgängligt för alla spekulanter i 14 dagar och NN hade också fått en skriftlig kopia av det vid visningen. Efter att han förklarat besiktningsprotokol- lets innehåll närmare och dess betydelse vid svenska fastighetsköp, lät YY lugn och tackade för samtalet. NN kontaktade sedan honom och önskade att säljaren skulle efterlämna möbler- na i huset då ▇▇ inte skulle ha möjlighet att ta med sig några egna möbler till hu- set. Säljaren var välvillig och en lista upprättades över möbler och attiraljer som säljaren skulle lämna kvar utan kostnad för köparna. I enlighet med köpekontraktet skulle köparna deponera handpenningen om 125 000 kr, motsvarande tio procent av köpeskillingen, på hans klientmedels- konto senast den 5 februari 2021. Någon handpenning betalades dock inte in. Den 8 februari 2021 mottog han meddelande från YY att hon inte ville fullfölja köpet av fastigheten. Hon hänvisade främst till ändrade planer, att hon och NN saknade pengar till att renovera huset framöver och till de stängda gränserna un- der pandemin. Härefter tog köparna upp frågan om att NN ensam skulle stå som ägare och att enbart YY skulle frånträda köpet. Säljaren accepterade att skjuta upp inbetalning- en av handpenningen till den 10 februari 2020. Den 10 februari 2021 förde NN över 30 000 kr till klientmedelskontot och i mejl till säljaren och honom bad NN om ursäkt för ”strulet” med inbetalningen. I ett mejl den 11 februari 2021 uppgav NN att hans bank inte ville ge mer lån och att hans förhoppning var att de inbetalda 30 000 kr skulle räcka som kompensat- ion. Han lyckades hitta andra köpare av fastigheten och i slutändan ingicks ett nytt köpekontrakt för en summa av 1 225 000 kr. I samband med det kom NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping å ena sidan, och säljaren å andra sidan, överens om ett avtal om återgång av köp. Som framgår av återgångsavtalet enades parterna om att köparna skulle betala mellanskillnaden om 25 000 kr som ersättning till säljaren för att de frånträdde affären. Det framgår vidare att betalning av beloppet skulle ske genom att av den redan betalda summan om 30 000 kr skulle 25 000 kr utbetalas till säljaren och resterande 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇kr återbetalas till köparna.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.

Bakgrund. Den Fastighetsmäklaren X förmedlade i juni 2000 försäljningen av en lägenhet. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har mäklaren X kritiserats för att hon upprättade ett köpekontrakt utan att köpet villkorades av att köparen erhöll lån eller kunde sälja den lägenhet hon hade. Anmälaren har uppgett bl.a. följande. Köparen informerade mäklaren X att hon redan hade ett boende med sedvanliga krediter. Mäklaren X upprättade trots det köpehandlingar som undertecknades av parterna den 30 juni 2000. I köpekontraktet togs inte in något villkor om att köparen hade rätt att häva köpet för det fall hon inte fick lån eller kunde sälja sin lägenhet. I samband med tillträdet den 1 september kom köparen i stora problem med att fullfölja affären då banken nekade henne lån mot bakgrund av att hennes egen lägenhet inte var såld. Genom en annan mäklarfirmas försorg beviljade emellertid en annan bank henne lån vilket möjliggjorde tillträde till lägenheten. Köparens berättigade intresse äventyrades genom att mäklaren X upprättat handlingar utan några suspensiva villkor eftersom köparen gentemot säljaren riskerade att ådra sig skadestånd i enlighet med överlåtelseavtalet. Mäklaren X har uppgett bl.a. följande. Hon erhöll uppdraget att förmedla försäljningen av bostadsrätten den 15 juni 2020 köpte NN 2000. Utgångspriset var 690 000 kr eller högstbjudande. Objektet annonserades ut och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 ett tiotal intressenter lät anteckna sina namn under visningarna. Budgivningen startade på 650 000 kr och slutade på 800 000 kr. Affären förmedlades Under perioden den 20 – 30 juni orienterade köparen henne om sina önskemål med anledning av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp pågående försäljningen av hennes större och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas dyrare lägenhet i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, bostadsrättsförening. Utgångspriset på den lägenheten var enligt köparen 1 295 000 kr och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 belåningen 160 000 kr. • Säljarens sveda, värk Köparen berättade att hennes mäklare hade spekulanter på lägenheten men att de avsåg att vänta med försäljningen till augusti då trycket på marknaden hade ökat. Hon begärde därför att få senarelägga tillträdet till den 1 september. Sedan budgivningen avslutats bedömde hon att köparen med en kompetent mäklare utan svårighet borde kunna avsluta försäljningen av sin lägenhet under augusti månad till ett pris väl överstigande priset på den lägenhet hon avsåg att köpa. Det låg inte i säljarens – ett dödsbo – intresse att sälja till en spekulant som både krävde sent tillträde och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet förbehåll i köpet. I en sådan situation hade det varit förmånligare att sälja till en annan spekulant. Hon föreslog därför sin uppdragsgivare att sälja till det högre budet med tillträde den 1 september. Säljaren godtog villkoret men var inte upprättat beredd att acceptera ytterligare villkor. Någon diskussion med köparen om att villkora köpet genomfördes därför inte. Däremot diskuterade hon och köparen konsekvenserna av en eventuell försening av försäljningen av hennes lägenhet. Det framgick då att köparens ekonomiska situation var sådan att erforderliga banklån utan svårighet skulle erhållas. Köpeavtal tecknades den 30 juni. Inför tillträdet meddelade köparen att avslut skulle ske på Mäklarens brevpapper, en annan bank än den som tidigare hade angivits. Hon hade under perioden innan köpekontraktet skrevs upprepade kontakter med köparen men hade sedan inte någon kontakt med henne förrän dagarna före tillträdet. Inte vid något tillfälle under försäljningsprocessen redovisade köparen att hon hade några problem med sin bank. Om hon hade vetat att det angavs förhöll sig så skulle hon biträtt köparen med erforderlig bankkontakt. Först i efterhand fick hon reda på att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” man inte lyckades sälja köparens lägenhet förrän i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020september.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN X, C, D, E, F, G och YY H (”NN-YY”delägarna) äger en fastighet sjundedel vardera av byggnaderna på arrendetomten I1 som utgör en del av fastigheten J2. År 1986 ingick ägarna till byggnaderna ett avtal om enkelt bolag avseende det gemensamma ägandet till byggnaderna (bolaget). Arrendetomten på vilken delägarnas byggnader står ägs och utarrenderas genom K. X är sedan 1991 innehavare av arrendet till I1. Sedan delägarna inte kunde enas kring förvaltningen av byggnaderna ansökte E, F, G och H om att tingsrätten skulle utse en likvidator att genomföra likvidationen av bolaget. I beslut i Mellanköping februari 2008 förordnade tingsrätten advokaten A till likvidator. Efter ansökan av X, C och D entledigade tingsrätten genom beslut i april 2022 A som likvidator i det enkla bolaget I1 och förordnade i stället advokaten L att verkställa likvidationen. Beslutet överklagades av A. Hovrätten har i beslut i maj 2023 fastställt tingsrättens beslut att entlediga A från uppdraget som likvidator. Hovrätten har i sina skäl uttalat bl.a. följande. Hovrätten delar tingsrättens bedömning att den långa tid som likvidationen har pågått i sig talar för 5 000 000 kratt det finns skäl för entledigande och att A, sedan det stod klart att arrendet inte utgjorde bolagsbelastad egendom, har uppehållit sig oskäligt länge vid försöken att åstadkomma en gemensam försäljning av byggnaderna och arrendet. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇Det är vidare tydligt att X, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp C och förklarade D saknar förtroende för A och att de inte avsåg är av uppfattningen att fullföljahan har tagit parti för övriga bolagsmän. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren Oavsett om A rent faktiskt har agerat partiskt i förhållande till någon eller några av bolagsmännen medför den förtroendebrist och NN-YYde motsättningar som har uppstått betydande svårigheter för A att föra diskussioner med bolagsmännen och att komma närmare en avveckling av bolaget. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • Mot den bakgrunden bedömer hovrätten således, i likhet med tingsrätten, att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren likvidationen skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod främjas av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande ett entledigande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren A. Såsom tingsrätten konstaterat kvarstår skälen för att denne skulle avstå från sitt önskemål om förordna en s.klikvidator att verkställa likvidationen. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020Tingsrättens beslut ska därför fastställas.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en säljare av en fastighet. Förmedlingsuppdrag har tecknats med mäklaren X. Köpekontrakt har upprättats med två köpare. I samband med slutbetalning och YY (”NN-YY”) tillträde framkom det att köparna inte kunde erlägga köpeskillingen och fullfölja köpet. Anmälaren har bl.a. ifrågasatt mäklaren Xs kontroll av köparnas betalningsförmåga och hans rätt att begära provision. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och anfört att han försökt tillvarata både säljarens och köparnas intresse. Han har i huvudsak anfört följande. Köparna har uppgivit att de sålt en fastighet och haft ett gott kapital att investera i Mellanköping fastigheten. Samma uppgifter som han fått om deras ekonomi har lämnats till den bank genom vilken de avsåg att finansiera fastighetsköpet. Banken har kommit fram till att köparna varit solventa och kunnat fullfölja köpet. Banken har också beviljat lån till det belopp som begärts av köparna. Han kan inte klandras för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att köparna felaktigt uppgivit att de hade tillgång till medel och han har inte avsåg haft anledning att fullföljabetvivla köparnas uppgifter. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYRättsliga åtgärder har vidtagits mot anmälaren i syfte att erhålla avtalad förmedlingsprovision. Mäklaren X har till sitt yttrande bifogat en kopia av ett svar på kreditansökan daterat samma dag som köpekontraktet undertecknats av parterna. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • uppdragsavtal som undertecknats av parterna den 12 maj 2000 regleras mäklarens rätt till provision på följande sätt: "Rätt till provision föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säljare och köpare. Provisionsrätten är oberoende av om överlåtelsen genom villkor görs beroende av att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020erläggs".

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN I en anmälan som inkom till Fastighetsmäklarnämnden den 20 oktober 2003 gör en person gällande att X och YY (”NN-YY”) en Y på heltid i Sverige, huvudsakligen gentemot svenska köpare och säljare av fast egendom, är verksamma som fastighetsmäklare av bostäder i Spanien. Vidare gör anmälaren gällande att verksamheten inte är seriöst bedriven och att X utan hennes hörande och godkännande försökt att sälja hennes fastighet till ett väsentligt lägre pris än vad som överenskommits. X har yttrat sig i Mellanköping för 5 000 000 krärendet och han har därvid anfört bl.a. Affären förmedlades följande. Det framgår av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade deras hemsidor att de dels arbetar med ett svenskt handelsbolag och dels med ett spanskt. Det svenska bolaget arbetar huvudsakligen med rådgivning av juridisk och ekonomisk natur avseende Spanien. I de fall där de tidigare har arbetat med försäljning av fastigheter har detta skett i egenskap av direkta säljare för spanska bolag. Arbetet har skett i Spanien och inte avsåg i Sverige. När det gäller ett antal andra- handsobjekt där de medverkat har detta hanterats av företaget A som är ett spanskt bolag vars juridiska status hanteras av spanska lagar. Mot bakgrund härav omfattas inte det anmälda ärendet av Fastighetsmäklarnämndens tillsyn. Aktuellt objekt har enligt överenskommelse utsatts till försäljning via det spanska bolaget och dess rep- resentanter i Spanien har skött arbetet med objektet. Dock har inte några fel eller oseriösa åtgärder begåtts. De har bara haft problem med anmälaren vilket skapat kost- nader för deras spanska bolag som de antagligen kommer att fullföljakräva ersättning för. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren Företaget A arbetar med juridik och NN-YYekonomi. Verksamheten sker i Spanien och riktar sig mot spekulanter i Spanien och övriga Europa. Företaget har kontor och represen- tanter i Spanien. Hemsidorna refererar till båda bolagen med internationell verksam- het. I det ena avtalet spanska aktiebolaget företaget A finns i Spanien försäljningsverksamhet av fastigheter under uppförande. Dessa uppdrag utförs såsom försäljare direkt för spanska byggbolag. Det spanska bolaget utför också i mycket begränsad omfattning uppdrag att försälja andrahandsobjekt. Dessa uppdrag utförs i Spanien av i Spanien anställd personal och i den mån dessa uppdrag skall granskas skall det ske enligt spansk lag. Det handlar om fastigheter i Spanien där samtliga kontakter, upprättande av handlingar sker i Spanien och inblandade parter har sällan kommit från Sverige. Det spanska bolaget marknadsför sin direktförsäljning för spanska byggbolag till en internationell marknad. Det sker från Spanien och bl.a. via hemsidan. Hemsidan finns på polska, engelska, spanska och svenska/norska för den skandinaviska marknaden. Det spanska bolaget har infört ett förtydligande på hemsidan i syfte att undanröja minsta tveksamhet beträffande deras verksamhet. Varken det spanska bolaget eller företaget A har något kontor för mäklarverksamhet i Sverige. I påtalat fall är säljaren visserligen svensk medborgare men samtliga sammanträffanden har skett i Spanien, handlingar har upprättats där och uppdragets huvudsakliga insatser har gjorts av engelska medborgare bosatta i Spanien (”Hävningsavtalet”verksamma i det spanska bolaget) angavs • att köpet var hävtoch har riktats mot en engelsk spekulant. Inga som helst sammanträffanden har skett i Sverige, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • annat än att säljaren skulle försättas blivit uppringd och på annat sätt kontaktad från Spanien och i samma ekonomiska position något begränsat hänseende med telefonsamtal/brev från Sverige. Han har såsom svensktalande och på uppdrag av det spanska bolaget framfört olika besked till sälja- ren. Dessa besked har lämnats från Spanien och i viss smärre omfattning från Sverige. 2004-01-21:6 Fastighetsmäklarnämnden har inhämtat följande uppgifter. Y och X är enligt PRV:s Handels- och föreningsregister bolagsmän i företaget A. Enligt skattemyndighetens personupplysning är makarna X och Y folkbokförings- adress ▇ ▇ ▇ ▇. På olika sidor på Internetadressen --- anges att företaget A har en kontaktperson i Sverige, X. Där finns även hans telefonnummer i S angivet. Vidare anges ytterligare kontaktpersoner, dels i Polen, dels i Spanien. På webbsidorna görs ingen åtskillnad på företagen ifråga. Där anges vidare att bolagen förmedlar kontakt mellan köpare och spanska byggföretag, anordnar visningsresor och även förmedlar ”andrahandsobjekt”, dvs. fastigheter som inte är under byggnation. Information om avtals- brottet inte hade ägt rumfastigheter till salu sker från Spanien via lokala mäklare eller byggföretag. Det går att läsa informationen på svenska, norska, spanska och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020engelska.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en person som företräder köparen av en fastighet. Anmälaren har framfört kritik mot mäklare Xs agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har i huvudsak anfört följande. I det köpekontrakt som upprättades i samband med förmedlingen infördes en åter- gångsklausul för det fall att det skulle upptäckas fel i samband med besiktning. Be- siktningsmannen konstaterade en rad fel vid sin undersökning. Köparen hittade inte gränsmarkeringar för fastigheten. Säljarna har inte fyllt i någon frågelista. Mäklare Xs oregistrerade medhjälpare har ansvarat för visningar samt upprättat köpekontrakt och YY (depositionsavtal. Utgångspriset för objektet var ett lockpris. En muntlig överenskom- melse mellan parterna borde ha dokumenterats. Anmälaren har senare inkommit med komplettering och bl.a. medgivit vissa fel i an- mälan. Hon har även uppgivit att mäklare X och medhjälparen löst tvisten på bästa möjliga sätt. Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet och tillbakavisat kritiken. Han har bland annat anfört: Han har varit ansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget. Vid visningarna var både han själv och medhjälparen närvarande. De bar namnbrickor där namn och befattning framgick. Medhjälparen har inte upprättat köpekontrakt eller depositionsavtal. Genom återgångsklausulen fick köparna rätt att besiktiga fastigheten. Köparna önska- de inte utnyttja klausulen. Efter besiktningen hävdade köparna att säljarna lovat att åtgärda alla fel före tillträdesdagen. De hävdade att detta skulle dokumenteras i ett tilläggsavtal. Han kontaktade säljarna men fick då besked att de inte lovat att åtgärda felen. Problemen har nu löst sig och båda parter är nöjda. I det köpekontrakt som mäklare X fogat till sitt yttrande finns följande återgångsklau- sul. 2006-01-25:6 Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med kompletterande uppgifter enligt följande. Återgångsklausulen utformades av köparens ombud som är jurist och specialiserad på fastighetsrätt. Då köparna var representerade av ett juridiskt ombud kände de sig komfortabla med klausulens utformning. ”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇har aldrig varit föremål för någon diskussion/tvist.▇▇▇” Ingen av parterna har betraktat återgångsklausulen som oklar.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 28 april 2022 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping Semesterorten för 5 000 7 100 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN EDen 5 maj 2022 betalade NN-postYY en handpenning om 710 000 kr. Beloppet betala- des till Mäklarens klientmedelskonto med stöd av ett depositionsavtal mellan NN- YY, Mäklaren och säljarna. I depositionsavtalet angavs bland annat följande: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: […] Efter köpet gjorde ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020gällande att fastigheten var behäftad med fel i olika av- seenden. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de säljarna kunde inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävtenas om något prisavdrag, • vilket ledde till att NN-YY vägrade tillträda fastigheten. Säljarna hävde då köpet och behöll hand- penningen. Tillträde skulle enligt köpekontraktet ha skett den 30 september 2022. Mäklaren betalade ut handpenningen till säljarna den 9 maj 2022, alltså före den avtalade tillträdesdagen. ▇▇-▇▇ gjort gällande dels att Mäklarens marknadsföring av fastigheten var skadeståndsskyldiga gentemot säljarenvilsele- dande, • dels att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skadaMäklaren felaktigt betalade ut handpenningen till säljarna. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig För båda de nu angivna grunderna har NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 angett ett yrkande om 710 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för det vill säga handpenningens belopp. Nämnden kommer först att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.kåterge det som parterna har anfört. försäljningsklausul (jfr posten Under rubriken ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausulNämndens bedömning” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske kommer nämnden att förklara varför den 1 oktober 2020anser att Mäk- laren inte är ersättningsskyldig.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Fastighetsmäklaren X hade i september 1998 i uppdrag att förmedla försäljning av en fastighet tomträtt i Mellanköping Bromma. Köparna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden anmärkt på att hon i sin annonsering på bl.a. Internet angav en ungefärlig driftskostnad som kraftigt understeg den verkliga driftskostnad som de efter köpet har haft för 5 000 000 krsitt boende. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde har i huvudsak uppgett följande. Enligt den information de erhöll från mäklaren X skulle ske den 3 augusti 2020totala driftskostnaden uppgå till cirka 30 000 kronor per år. En eller Uppgiften lämnades på en informationssida i Bovision. Detta var den enda information de fick om driftskostnaden. Efter mer än ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade halvårs boende har de uppskattat kostnaden till 45 000 kronor per år. Någon sådan objektsbeskrivning som fastighetsmäklaren enligt fastighetsmäklarlagen är skyldig att tillhandahålla fick de inte före köpet. De trodde att den information de fått om fastigheten via Bovisions hemsida var den information som avsågs, när de skriftligen bekräftade att de erhållit objektsbeskrivning. Först efter affärens genomförande fick de den riktiga objektsbeskrivningen, men även i den angavs driftskostnaden till cirka 30 000 kr. Mäklaren X har sammanfattningsvis uppgett följande. Hon har inte avsåg brustit i sina åligganden eller åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Vid visningen överlämnades en objektsbeskrivning även till anmälarna. Hon erbjöd sig att fullföljaupprätta en personlig boendekostnadskalkyl åt dem, men anmälarna avböjde att få en sådan. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYAvståendet gjordes skriftligen. I beskrivningarna av objektet angav hon cirka 30 000 kr/år som driftskostnad. Säljaren hade bara bott i fastigheten i cirka tio månader och hade inte någon exakt kunskap om driftskostnaden. Säljaren framhöll dock att man hade valt att ha en ovanligt hög inomhustemperatur och att man regelbundet använde bastun och motorvärmare för två bilar. Vid kontroll med elleverantören har det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • kunnat konstateras att köpet var hävtköparnas årskostnad för elförbrukning, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljareninklusive den fasta avgiften, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd kan beräknas till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 cirka 26 500 kr. • Överbryggnadslån Köparnas årliga vattenförbrukning uppgår, med 9 % ränta utgångspunkt från en avläsning i november 1999, till 2 475 kronor. Enligt försäkringsbolaget uppgår försäkringspremien för tiden 200803 - 200930: 55 201 krbostadshuset till 1 213 kronor per år. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas Sammantaget uppgår den faktiska driftskostnaden till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 202031 523 kronor.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Fastighetsmäklarnämnden har initierat rubricerat ärende med anledning av TV-pro- grammet --- den 23 mars 2006 där bl.a. X, som inte är registrerad hos Fastighetsmäk- larnämnden, förekommit. X har yttrat sig och YY (”NNanfört bl.a. följande. Han har genomgått en tredagars kurs för mäklarassistenter och arbetat två år som mäklarassistent på mäklarföretaget A. Därefter har han från april 2004 varit mäklar- assistent hos mäklarföretaget B där han dels varit anställd till december 2004 dels bedrivit verksamhet med egen F-YY”) skattesedel. Hos mäklare Y arbetar han med för en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYmäklarassistent sedvanliga göromål. I det ena avtalet (TV-programmet har journalisterna vinklat programmet och framställt honom i en oseriös dager. Beträffande svarta pengar fram- går tydligt av programmet att journalisten med ledande frågor - efter tjat - fick fram fick fram önskat resultat. Uppdragsgivaren hade begärt att få all information från pre- sumtiva köpare, varför han informerades om förslaget. När fastighetsmäklarna Y och Z fick reda på förslaget om ”Hävningsavtalet”) angavs • svarta pengar” anmodade de honom att köpet omedelbart av- sluta diskussionerna med den presumtive köparen. Det var hävt, • en ovanlig situation och han blev extremt överrumplad av köparens påstridighet i denna del. Enbart de för honom negativa delarna har spelats upp i programmet. Han anser inte att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas han har agerat i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren strid med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om vad en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020oregistrerad medhjälpare får göra.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en bostadsrätts- lägenhet som mäklaren X haft i uppdrag att förmedla. Anmälaren har uppgett att hon känner sig illa behandlad och YY (”NN-YY”) en fastighet har bl.a. framfört klagomål på att mäklaren X inte i Mellanköping det skriftliga uppdragsavtalet fört in den överenskommelse om fast arvode som träffades mellan parterna. Vidare gör anmälaren gällande att lägenheten inte marknadsförts på det sätt som hon hade förväntat sig, att annan mäklare medverkat vid visning och till- träde, att spekulanter och bud inte redovisats, att handpenningen utbetalats sent och att hon inte tillfrågats om tider för 5 000 000 krkontakter i samband med förmedlingen. Affären förmedlades Hon har även uppgett att mäklaren X inte medverkat till att lösa den tvist om bristfällig flytt- städning som uppkommit mellan henne och köparna av Mäklarenlägenheten. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇Mäklaren X har inkommit med yttrande och tillbakavisat kritiken. Han har i huvudsak anfört följande. Han har accepterat säljarens uppgift om att han tidigare utlovat ett fast arvode. Efter- som säljaren uppgav att det inte var bråttom med försäljningen inväntades två speku- lanter som själva höll på att sälja. Lägenheten har marknadsförts både på mäklar- företagets hemsida och på Hemnet. Annonser har dessutom förekommit i dagspress och på anslagstavlor. Säljaren har tillfrågats och själv godkänt att annan mäklare medverkat vid förmedlingen. I övrigt har han handlagt förmedlingen själv. Budgiv- ningen redovisas normalt vid kontraktskrivningen så att båda parter kan se att det gått rätt till. ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde blev godkända av bostadsrättsföreningen den 10 juni, den 13 juni blev mäklarföretaget informerat och den 20 juni betalades handpenningen ut till sälja- ren. Säljaren har tillfrågats om tider för kontraktskrivning. Beträffande tvisten om städning har han försökt att upprätta en kontakt mellan säljare och köpare i syfte att parterna skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYhitta en lösning. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position uppdragsavtal som skickats in av mäklaren X finns följande villkor om avtals- brottet inte hade ägt rum, provision Provision skall utgå med 7,50 % av köpeskillingen inklusive moms. Lägsta provision är dock 17 500 kronor. Avtalet har undertecknats av uppdragsgivaren och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.mäklaren

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Skattemyndigheten i Norrköping anmälde mäklaren X till Fastighetsmäklarnämnden eftersom det vid skatterevision på den mäklarfirma där han är anställd och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping firmatecknare framkommit att bolaget undanhållit fyra förmedlingsprovisioner år 1997 om sammanlagt 16 425 kronor samt tio förmedlingsprovisioner år 1998 om sammanlagt 48 000 kronor. Det har vidare framkommit att bolaget för 5 000 000 kråren 1997 respektive 1998 bokfört kostnader om 13 869 kronor respektive 25 608 kronor, som inte är att hänföra till bolagets verksamhet. Affären förmedlades Utgifterna utgör enligt skatte- myndighetens bedömning privata kostnader som är att likställa med lön från bolaget till mäklaren X. Fastighetsmäklarnämnden begärde med anledning av Mäklarenanmälan in akterna avseende tio av mäklaren Xs förmedlingsuppdrag för år 1998. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020De akter som nämnden har granskat har avsett förmedling av fem bostadsrätter och fem fristående villor. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYVid granskningen har följande framkommit. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • åtta av akterna saknas skriftligt uppdragsavtal. Detta gäller samtliga förmedlade bostadsrätter. I nio av akterna saknas en individuell boendekostnadskalkyl. I fem av akterna saknas uppgift om när köparen blev medlem i bostadsrättsföreningen. I två av dessa har mäklaren X tillgodogjort sig förmedlingsarvode samma dag som köpeavtalen underskrivits. Slutligen har i de två befintliga uppdragsavtalen angetts att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, under tiden för ensamrätt får uppdraget sägas upp endast med fastighetsmäklarens skriftliga medgivande. Mäklaren X har yttrat sig och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skadabl.a. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av anfört följande. • Mäklarprovision: 62 500 krAvslut i förmedlingsuppdrag som avser bostadsrätter görs på kontoren hos Riksbyggen och HSB vilket innebär att han får provisionen i kontanter och han har sedan glömt bort att redovisa desamma. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 krNär han avslutar villaförsäljningar görs detta på banken och provisionen sätts då in på hans konto direkt. • Ersättning för borttagande Han har nu ändrat rutinerna och går direkt till banken efter avslut av försäljningsklausul: 20 000 krbostadsrättsförsäljningar. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var Besked om medlemskap i bostadsrättsföreningarna har han fått per telefon. När det gäller lägenheter i hans verksamhetsområde är beloppen så små att boendekostnads- kalkyl varit onödiga. När det gäller uppdragsavtalen har han helt enkelt inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs brytt sig om att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskontofå in utsända uppdragsavtal underskrivna. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.2001-03-14:3

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Mäklaren X hade sommaren 1999 i uppdrag att förmedla en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020fastighet. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade spekulant har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden uppgett att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om han vid en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning sluten bud- givning hade lagt det högsta budet på fastigheten men att mäklaren X ändå tillät ytterligare budgivning från en spekulant. Fastigheten kom att säljas till denne spekulant. Anmälaren har bl.a. uppgett följande. Vid anbudsöppningen fick han veta att han hade lämnat det högsta budet. Dagen därpå meddelade mäklaren Xs mäklar- kollega, mäklaren Y, att en annan spekulant hade lagt ett högre bud. Anmälaren har vidare anfört att mäklaren Y uppenbarligen inte haft något uppdrag från säljaren att besluta om en sista dag för borttagande av försäljningsklausul” s.k. slutbud. Mäklaren Y uppgav senare att det hade varit säljarens önskan att mäklaren Y skulle ringa till den andre spekulanten för att försöka pressa upp dennes bud. Mäklaren X har i Skadeståndsavtalet)huvudsak uppgett följande. Tillträde Hon informerar alltid om att det är säljaren som avgör vem som skall få köpa en fastighet. För att undvika auktion, vilket kan trissa upp priset till en orimlig nivå, begär hon skriftliga bud. När en säljare fått besked väljer denne oftast det högsta budet. Hon hade i det nya köpet aktuella ärendet inte i uppdrag att ta in anbud, men hade vid intaget tagit upp möjligheten av att man skulle enligt köpekontraktet ske kunna komma att behöva ta in bud och slutanbud, samt redogjort för detta förfarande. I detta fall ville säljaren att den 1 oktober 2020andre spekulanten skulle få en möjlighet att höja sitt bud eftersom han hellre ville sälja fastigheten till denne. Mäklaren Y involverades i uppdraget under hennes semester, men hon överlät aldrig uppdraget. Mäklaren Y, som också är fastighetsmäklare, har uppgett följande. Hon beslutade tillsammans med säljaren om slutbudsförfarande. När säljaren hade fått slutbuden ville han att hon skulle kontakta den budgivare som lagt det lägre budet och – trots hennes protester – föreslå dem att gå upp i pris. Hon kontaktade då anmälaren för att ge även denne en möjlighet, men anmälaren ville inte höja sitt bud. Ägaren uppgav sedan för henne att han inte ville sälja till anmälaren och dennes familj.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Köparna av en fastighet i Mellanköping har riktat kritik mot mäklaren X och mäklaren Y. De har anfört bl.a. följande. Mäklaren X har agerat partiskt. De fick en känsla av att han helt litade på säljaren och därför inte ansåg det behövligt att kontrollera de dokument som borde finnas. När det visade sig att bl.a. bygglov saknades och att ett radonmätningsprotokoll blivit manipulerat hävdes köpet. Mäklaren Y övertog förmedlingsuppdraget. Han kontaktade tidigare spekulanter för 5 000 000 kratt meddela att fastigheten åter var till salu. Affären förmedlades av MäklarenPå fråga varför köparna hävt svarade han att det berodde på finansiella problem. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade De känner sig oerhört kränkta över att han till andra uppgivit att de inte avsåg att fullföljaskulle ha ekonomiska svårigheter. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYMäklaren X har anfört bl.a. följande. I samband med att han fick förmedlingsuppdraget fick han via fax en kopia av ett protokoll från en radonmätning. Han hade vid den tidpunkten inte någon anledning att ifrågasätta uppgifterna i detta protokoll. Säljaren hade i frågelistan och på direkt fråga uppgivit att bygglov fanns. När det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • visade sig att köpet var hävt, • radonmätningsprotokollet blivit manipulerat och att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren bygglov saknades agerade han för att denne skulle avstå tillvarata köparnas intresse. Han anser att han inte på något sätt åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare. Mäklaren Y har anfört att han på fråga från sitt önskemål spekulanter om en s.kvarför köparna ”hoppade av” uppgivit att det kan bero på flera orsaker, som t.ex. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet)svårighet att få lån. Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020Han nämnde aldrig köparnas namn varför de inte kan ha lidit någon skada.

Bakgrund. Den Mäklaren Xs agerande i två olika förmedlingsuppdrag har anmälts till Fastighets- mäklarnämnden, ärende 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet ärende 2. Nämnden har i Mellanköping för 5 000 000 anledning av dessa anmäl- ningar vidtagit vissa tillsynsåtgärder. Bl.a. har uppgifter inhämtats från kronofogde- myndigheten. Enligt dessa var mäklaren X den 13 november 2000 restförd i allmänna mål med 76 065 kr och i enskilda mål med 55 918 kr. Affären förmedlades Han försattes i personlig konkurs 1995 som avslutades maj 1995. Mäklaren X har yttrat sig över tillsynsärendet 1 samt om skuldsättningen hos kronofogdemyndigheten. Han har bl.a. anfört att anledningen till att han legat efter med reglering av Mäklarenskulderna är att november/december är en fastighetsmäklares sämsta tid på året. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske Han har tidigare på grund av skilsmässa sålt sin fastighet och lägenhet med fallande fastighetspriser. Vid förnyad kontroll har kronofogdemyndigheten uppgett att mäklaren X den 3 25 mars 2002 var restförd i allmänna mål med 138 787 kr och i enskilda mål med 60 815 kr. För att få en uppfattning om mäklaren Xs verksamhet som mäklare har mäklaren X den 26 april 2001 förelagts att inkomma med kopior av samtliga handlingar för fem specificerade förmedlingsuppdrag samt yttra sig över anmälan i ärende 2. Mäklaren har inte hört av sig till Fastighetsmäklarnämnden och följaktligen heller inte lämnat in begärda handlingar. Mäklaren X påmindes den 17 augusti 20202001 och förelades att inkomma med begärda handlingar samt yttra sig över ärende 2 och den ökade skuldsättningen hos krono- fogdemyndigheten. En eller Mäklaren X uppmärksammades på att den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter i ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp tillsynsärende riskerar avregistrering. Mäklaren X påmindes ytterligare i rekommenderad försändelse den 30 november 2001 och förklarade att de den 15 januari 2002. Mäklaren X har inte avsåg att fullföljahört av sig. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • 18 februari 2002 erhöll Fastighetsmäklarnämnden från posten i Malmö påskrivet mottagningsbevis som utvisar att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020mäklaren X mottagit nämndens försändelse.

Bakgrund. Den 1 I maj 2007 förmedlade mäklare X en fastighet. Parterna kom sedan i juni 2020 köpte NN 2007 överens om att köpet skulle hävas. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna kritiserat mäklare X för hans sätt att sköta budgivningen. Anmälarna har sammanfattningsvis anfört följande. För att få delta i budgivningen krävde mäklare X att varje budgivare kunde uppvisa ett banklånelöfte. Budgivningen började och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 de vann till sist denna genom ett bud på 3 300 000 kr. Affären förmedlades av MäklarenEfter kontraktskrivningen skickade mäk- lare X en spekulantlista till dem. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde Det visade sig att det bara fanns en annan budgivare. På deras förfrågan förklarade den andra budgivaren att det inte hade ställts något krav på honom om lånelöfte. Efter diskussion med mäklaren och säljarna beslöts att kontraktet skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullföljaupp- hävas. Den 5 4 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY2007 revs kontraktet. Mäklare X har i huvudsak anfört bland annat följande. Säljarna uppställde inga särskilda direktiv kring budgivningen. I förmedlingsuppdraget bestämdes utgångspriset till 3 350 000 kr och det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat första budet hamnade på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 3 300 000 kr. • Säljarens sveda, värk Han framförde till anmälarna att han gärna såg att de kunde uppvisa ett skriftligt lånelöfte från en bank inför budgivningen. Detta hade han även sagt till den budgivare som redan hade lämnat ett bud. Budgivaren underrättade honom om att finansieringen inte var ett problem och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för uppgav att denne dels hade ett möte inbokat med sin bankkontakt och dels hade en fastighet som skulle avstå säljas. Han krävde inte ett skriftligt lånelöfte från sitt budgivaren utan tog dennes uppgifter för goda då han saknade anled- ning att misstro dessa. Han överlämnade alla bud till uppdragsgivaren och uppgav till denne att anmälarna hade presenterat ett skriftligt lånelöfte medan budgivaren inte hade gjort detta. Han anser att han bäst tillvaratar samtliga parters intressen om han på ett tidigt stadium kan säkerställa finansieringen hos en potentiell köpare. Därför framförde han önskemål om skrift- ligt lånelöfte redan vid budgivningsstarten. Det fanns en s.kångerklausul i köpekontraktet. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya Säljarna accepterade köparnas önskan att köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020återgå.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte 11 september 2018 överlät NN och YY (”NNen bostadsrättslägenhet på X-YY”) en fastighet gatan i Mellanköping för 5 000 000 krStockholm. Affären förmedlades av Mäklaren. NN och ▇▇ har gjort gällande att provisionen ska nedsättas, främst för att Mäklaren enligt deras uppfattning vilseledde dem om lägenhetens marknadsvärde. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇, ▇ ▇▇ tr ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 121 77 Johanneshov Grunden för yrkandet är att Mäklaren dels värderade lägenheten lågt och vilse- ledde dem med sin provisionsstege, dels att hon bemötte dem på ett negativt sätt. De anser därför att värdet av mäklartjänsten har minskat med 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens svedaMäklaren utgick endast från ett program, värk Valueguard, som varken tar hänsyn till lägenhetens skick eller om det finns balkong/eldstad/tvättmaskin/diskma- skin. Trots att deras lägenhet var i toppskick med nyrenoverat kök (diskmaskin) och tårar: 10 badrum (tvättmaskin), fräscha nymålade ytskikt och hade en fungerande eldstad och balkong i soligt läge samt hade byggts om från en 2:a till en 3:a, ansåg Mäklaren att Valuegard var det enda tillförlitliga. En lägenhet på andra sidan gatan, en kvadrat mindre än deras, var uppe i över 6 300 000 kr.1 Skadeståndsavtalet kr när de träffade Mäklaren under värderingen. Detta var inte upprättat något som Mäklaren knappt ville prata om när de påtalade det, utan det var endast Valueguard som gällde. Hon hävdade bestämt att de skulle vara väldigt nöjda om de ens fick 6 000 000 kr för lägenheten och att hennes provisionsstege därmed skulle börja vid den summan. Hon hävdade även på Mäklarens brevpapper, men det angavs ett övertygande sätt att skadeståndet hon var den bästa och mest seriösa mäklaren och att hon brukade göra klockrena värderingar. De köpte detta och utgick från att mäk- lararvodet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 landa på mellan 60 000 kr - 80 000 kr, men enligt vilket kändes bra och rim- ligt. Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 var väldigt bestämd med sin provisionsstege och menade att utan den var hon inte lika motiverad att få upp priset under en budgivning. Slutpriset landade på 6 610 000 kr och Mäklaren har själv skrivit i ett mejl att det var först efter att budet låg på 6 500 000 kr som hon började med att försöka över- tyga övriga budgivare att de skulle buda högre med tanke på rådande marknads- priser. Mäklarens mäklararvode landade på 130 000 kr, vilket inte ens är i närheten av vad andra mäklare tar. För det första var det fler mäklare som värderade deras lägen- het till köpa- ren runt 6 200 000 kr och ingen skulle ha begärt ett mäklararvode på nästan två procent (inte ens 1,5 procent) av slutpriset som Mäklaren gjorde. De kan exempelvis bifoga en lista de fick från en likvärdig mäklare från [mäklarfö- retag] med lika många år som yrkesverksam samt med både en civilekonomex- amen samt mäklarexamen, en mäklare som de först tänkte anlita, men som inte hade tid just den veckan som de ville påbörja försäljningsprocessen. Den mäklaren hade tagit 1,24 procent av slutpriset, vilket hade inneburit 81 964 kr i arvode, det vill säga 48 036 kr mindre. Utöver detta är de även missnöjda med Mäklarens insats som mäklare (självklart är de nöjda med slutpriset och även med stylingtips från Mäklaren, även om de redan hade fått bra tips av andra mäklare), men de anser att samarbetsvilja och flexibilitet är minst lika viktigt. Mäklaren var under värderingen väldigt trevlig och lyhörd. Men efter att de hade skrivit under uppdragsavtalet och försäljningspro- cessen sattes igång, upplevde de henne som väldigt kall och fyrkantig, lite ”it’s my way or the highway”, vilket bidrog till att de blev rädda för henne och för att denne und- vika konflikter försökte se till att vara henne till lags och göra henne nöjd under hela processen. Vid värderingen hävdade ▇▇▇▇▇▇▇▇ att hon knappt höll i några lägenhetsförsälj- ningar eftersom att hon är som en slags mentor för andra mäklare på kontoret och att de kunde känna sig trygga och unika med att de var de enda kunder hon hade för tillfället och att hon skulle avstå från ha all tid i världen för dem. Sedan visade det sig att hon hade hand om tre lägenhetsförsäljningar samtidigt utöver deras lägenhet. De förstår inte varför man som mäklare uppger något sådant när det inte alls stäm- mer. De har framfört sin kritik till Mäklaren via mejl och meddelat att de vill ha en ned- sättning av mäklararvodet. Mäklaren har endast bemött kritiken om värderingen där hon har vidhållit att ”Valueguard” är ett mycket tillförlitligt mätinstrument och att ett mäklararvode på nästan två procent av slutpriset är skäligt. Om deras kritik gällande hur de upplevde hennes bemötande har hon inte svarat på, utan hänvisat till en kundombudsman. Och hon har inte gått med på en ned- sättning av arvodet. Sedan har hon efter det hänvisat dem till sin kollega XX istäl- let. XX och Mäklaren är båda kontorsägare. Om det vore skäligt att en mäklare i Stockholms innerstad får ett mäklararvode på nästan två procent av slutpriset 6 610 000 kr, som Mäklaren påstår, skulle det be- tyda att den som säljer en lägenhet för cirka 13 000 000 kr ska behöva betala cirka 260 000 kr i mäklararvode. Procenten på mäklararvode brukar väl gå ner ju högre slutpriset blir? Angående budgivningen; utgångspriset var 5 700 000 kr och Mäklaren tyckte att de absolut inte skulle nöja sig med det första budet som var på 6 150 000 kr. Det gjorde dem förvirrade då det var mer än vad hon hade värderat lägenheten till. ▇▇▇▇▇ där kände de sig lite förvirrade och lurade av hennes värdering. Det känns som att Mäklaren har utnyttjat sitt önskemål om informationsövertag och föreslog en s.kprovisionsnivå som blev väldigt fördelaktig för henne. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning Vidare känns det som att hon lurade dem att tro att priset var lågt för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020att även kunna locka många spekulan- ter till visningen, för att hitta fler potentiella kunder för andra objekt.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) En bostadsrättsförening i S upplät i februari 2001 en fastighet lägenhet med bostadsrätt i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYföre- ningens fastighet. I avtalet angavs en person som köpare. I september 2001 erhöll fastighetsmäklaren X uppdraget att förmedla en försäljning av bostadsrätten. I upp- dragsavtalet angavs ägaren som uppdragsgivare och avtalet undertecknades av ägaren och dennes hustru. I överlåtelseavtal den 18 oktober 2002 angavs som säljare förutom ägaren även hustrun. Dessa undertecknade avtalet och gav en tid därefter en fullmakt åt mäklaren X bl.a. med befogenhet att försälja bostadsrätten och att upprätta och under- teckna köpeavtal och likvidavräkningshandlingar, dock med rätten att upprätta och underteckna köpeavtal överkryssad. Makarna beviljades i oktober 2001 utträde ur föreningen på en anmälan som hade undertecknats av makarna. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har ägaren och dennes hustru anmärkt bl.a. att mäklaren X i överlåtelseavtalet felaktigt angav dem båda som säljare utan att ha gjort en kontroll i lägenhetsförteckningen och i det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) ursprungliga upplåtelseavtalet om ägare- förhållandet. I anmälan har i sammandrag anförts bl.a. följande. I upplåtelseavtalet står maken som köpare. I överlåtelseavtalet angavs • de båda som säljare. Maken trodde att köpet bostads- rätten, liksom allt annat de ägde, räknades som deras gemensamma bo vilket seder- mera visade sig vara fel. Eftersom affären måste slutföras när de var hävt, • utomlands fick mäklaren X en fullmakt. Mäklaren X kontrollerade inte bostadsrättsinnehavarens namn i lägenhetsförteckningen. Om det hade skett hade överlåtelseavtalet kunnat ändras och hans hustrus namn strykas i överlåtelseavtalet. I januari 2002 fick de ett brev från mäklaren X där hon angav att NN-YY bostadsrättsföreningen behövde en gåvohand- ling. De fick senare en felaktig kontrolluppgift från föreningen där det stod att hust- run hade förvärvat hälften av bostadsrätten och senare överlåtit sin andel till maken. De kontaktade mäklaren X angående upptäckta felaktigheter men mäklaren X har inte medverkat för att reda ut och rätta till kontraktet. Mäklaren X har försenat besvarat deras brev och försvårat för dem och många andra personer. Mäklaren X har uppgett bl.a. följande. Efter undertecknandet av uppdragsavtalet tog hon kontakt med bostadsrättsföreningens dåvarande ordförande som bekräftade upp- gifter som hon fått av makarna om bl.a. ägarförhållandet. Hon litade på uppgiften och de uppgifter hon fick av makarna. Dessutom hade dåvarande ordföranden och en annan person i styrelsen godkänt anmälan om utträde där båda makarna stod som säljare. Hon fick en begränsad fullmakt eftersom överlåtelseavtalet redan var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • under- tecknat och villkoren färdigförhandlade. Hon har efter bästa förmåga besvarat makarnas frågor både skriftligen och muntligen. Mäklaren X har efter förfrågan från Fastighetsmäklarnämnden redovisat att skadans storlek kunde fastställas hon erhöll provision först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas köparna beviljats medlemskap i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020bostadsrättsföreningen.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 En köpare har i en anmälan kritiserat mäklare X och uppgett bl.a. följande. Vi köpte NN ett s.k. varudeklarerat hus. Vid visningstillfället diskuterades behovet av att vi gjorde en egen besiktning av fastigheten. Mäklare X sa bl.a. att detta var den bästa besikt- ning man kunde få och YY (”NN-YY”) att den besiktning som man beställer som köpare inte kunde mäta sig med den besiktning som genomförts och rådde oss ej att köpa en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 egen be- siktning. Därefter uppdagades ett antal missar som besiktningsmannen gjort och denne medgav ersättning efter åldersavdrag och självrisk. Ersättningen blev 0 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • Slutsatsen blev att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position betalade för en besiktning som om avtals- brottet köparen inte hade ägt rum, någon nytta av. Mäklare X har yttrat sig och • tillbakavisat kritiken. Han har vitsordat att säljaren han till köpar- na framfört sin uppfattning att det var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag en bra besiktning som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om hans företag erbjudit säl- jarna genom en s.k. försäljningsklausul (jfr posten säljarförsäkring bl.a. då det gjorts en fuktkontroll av vissa delar i huset. Han har inte avrått köparna att göra en egen besiktning men sagt att besiktning- en som utförts var fullt tillräcklig för att köparna skulle anses ha gjort vad lagen krä- ver i de avseenden som besiktningen gäller för. Han har dessutom påpekat att det finns delar som inte besiktigats och som inte ingår i säljarförsäkringen vilket även framgår både av besiktningsprotokollet och av köpekontraktet. Vilka dessa delar var diskuterades både i god tid före kontraktsskrivning och vid kontraktstecknandet. An- mälaren, som är högutbildad, måste ha förstått innebörden av besiktningen, kontrakts- innehållet och den kvarvarande undersökningsplikten. Köparen har dessutom konsul- terat en släkting som själv är besiktningsman. Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av bl.a. objektsbeskrivning, köpekontrakt med bilaga och besiktningsprotokoll. I objektsbeskrivningen anges. Detta hus är varudeklarerat. Huset är besiktigat för…. Säljarförsäkring. Ett ingående besiktningsprotokoll finns därför tillgängligt hos mäk- laren. I besiktningsprotokollet anges under rubriken Information till blivande köparen….. Denna försäkringsbesiktning har samma omfattning som en sk. Överlåtelsebesikt- ning… Besiktningen är en hjälp för köparen att fullgöra sin ”Ersättning undersökningsplikt”. Säljaren är befriad från ansvar för borttagande allt som finns noterat i protokollet Som köpare måste du därför förstå innehållet i besiktningsprotokollet, varför en ”köpargenom- gång” med besiktningsmannen rekommenderas. Köparen har dessutom kvarstående undersökningsplikt beträffande de delar av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet)fastigheten som inte omfattas av besikt- ningen. Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.De viktigaste undantagen är …

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Fastighetsmäklaren X tecknade i mars 2001 ett uppdragsavtal avseende en fastighet i Mellanköping Torekov bebyggd med ett fritidshus. Fastigheten visades av mäklaren Xs mäklar- kollega mäklaren Y för 5 000 000 kren spekulant som i början av april köpte fastigheten. Affären förmedlades Ägaren till en närliggande fritidsfastighet hade tidigare ansökt och i februari 2001 beviljats bygglov för tillbyggnad av Mäklarenen ovanvåning på sitt hus. FRN ESäljarna till den fastighet som mäklaren X förmedlade hade haft erinringar mot ansökan då en tillbyggnad enligt deras uppfattning skulle skugga deras fastighet och innebära att värdet på deras hus reducerades. Köparen har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X och hävdat att mäklaren X inte upplyst honom om byggnadsplanerna på grann- fastigheten och att han fick del av bygglovshandlingarna först vid tillträdet av sin fastighet. Köparen har bl.a. uppgett följande. Mäklaren X har underlåtit att meddela att det kommer att ske byggnation med en andra våning. Grannfastigheten ligger till väster om hans fastighet. Påbyggnaden tar solljus från väster och förmörkar hans terrass under vissa perioder. Bygglovsbeslutet var fattat före den första visningen av fastigheten. Det fanns inga tecken på att byggnation förekom eller skulle komma till stånd. Mäklaren Xs mäklarkollega har aldrig gett upplysningar angående utbyggnads- planen. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört följande. Det är riktigt att han kände till att beslut om bygglov hade fattats på sätt som köparen gjort gällande. Säljaren hade inte visat honom handlingarna innan köparen under- tecknade köpekontraktet. Han har emellertid genom sin kollega, mäklaren Y, vilken vid ett tillfälle agerade visningsvärd, informerat köparen om byggnadsplanerna. Han lämnade mäklaren Y de uppgifter om fastigheten som han hade tillgång till, bland annat byggnadsplanerna. Efter visningen fick han information av mäklaren Y om vilken information som mäklaren Y hade lämnat till köparen. Mäklaren Y berättade att han hade informerat om byggnadsplanerna. Köparen visade föga intresse för mäklaren Ys uppgifter. Han har genom mäklaren Y informerat köparen. Det var därför överflödigt att även säljaren skulle informera köparen. Han bestrider att han skulle ha brutit mot god fastighetsmäklarsed. 2002-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇02-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇27:2 Mäklaren X har bifogat ett yttrande från mäklaren Y där denne anfört bl.a. följande. Han visade köparen ett antal fastigheter vid det aktuella tillfället. Det finns säkert detaljer, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY som man kan missa att meddela, dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullföljafinns det alltid saker som etsar sig fast i minnet av någon speciell anledning. Den 5 juni 2020 träffades två avtal speciella anledningen var i detta fall det faktum att sedan han meddelat köparen att grannen hade utbyggnadsplaner hoppade köparen upp på en tvärslå på planket mellan säljaren fastigheterna och NN-YYsvarade konstaterande att det kunde inte ha någon betydelse då det i alla fall inte var över grannens fastighet man hade någon utsikt. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som Köparen ställde inga följdfrågor och bad heller inte om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål ritning eller närmare upplysningar om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020utbyggnaden.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna av en fastighet riktat kritik mot mäklare Xs och mäklare Ys agerande i Mellanköping samband med en förmedling hösten 2002. Anmälarna har därvid anfört bl.a. följande. Köpekontrakt tecknades den 4 oktober 2002. Som förbehåll för 5 000 000 krfastighetsförvärvet angavs i kontraktet att de skulle ges möjlighet att göra en överlåtelsebesiktning senast den 24 oktober 2002. Affären förmedlades Vid besiktningen den 10 oktober 2002, framkom flera omstän- digheter som medförde att de ville göra en kompletterande, mer omfattande, besikt- ning. Mäklare X lovade per telefon att de i ett tillägg till köpekontraktet skulle få för- längning av Mäklarenförbehållstiden samt att de skulle kunna omförhandla köpeskillingen alternativt häva köpet om det kunde fastställas att fastigheten var befäst med fukt- och mögelskador. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇Mäklare X lämnade muntlig uppgift om att säljarna samtyckte till att undersökningskostnaden skulle delas lika mellan säljare och köpare. Hon upprättade en handling som endast gav dem möjlighet till att göra en kompletterande besiktning, vardagar 10-utan hänvisning till köpeavtalets § 12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske om möjlighet till omförhandling av köpeskil- ling eller hävning och utan förlängning av hävningsfristen. Handlingen faxades till säljarna den 3 augusti 202030 oktober 2002 som räckte fram handlingen till dem för påskrift den 1 november 2002. En kompletterande undersökning av fastigheten genomfördes den 19 november 2002. Med anledning av de brister som uppdagades vid den mer om- fattande besiktningen tillskrev de mäklaren och önskade häva köpekontraktet alternativt omförhandla det. Mäklare X har inte medverkat till det utan har tillsam- mans med säljarna drivit linjen om att fakta först måste undersökas närmare. Mäklare X har kontaktat en fastighetskonsult som en oberoende part men de avböjde konsulta- tionen. Det har visat sig att fastighetskonsulten agerat för säljarna i den senare tvisten. När de ville häva köpet den 27 november 2002 vägrade mäklare X att ta emot häv- ningsbegäran. Hon hänvisade till att mäklare Y tagit över uppdraget. Mäklare Y vägrade också att ta emot handlingen eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att ge säljaren handlingen. De har varit tvungna att lämna in en stämningsansökan mot säljarna. Den 23 januari 2004 med- delade säljarna att de hävde köpet. Säljarna har genom fastighetskonsulten sålt fas- tigheten i februari 2004. Handpenningen har inte avsåg återbetalats med hänvisning till att fullföljatvisten inte är löst. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren Anmälarna har inkommit med bl.a. köpekontrakt, tillägg till köpekontrakt, hävnings- förklaringar från både köpare och NN-YYsäljare samt stämning respektive genstämning mel- lan parterna. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020Från dessa handlingar har följande noterats.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY ville stycka av en del av fastigheten (”NN-YYFastighetsdelen”) och behålla denna, vilket köparna XX och ZZ accepterade. Överlåtelseavtalet hade för detta syfte ett sidokontrakt om avstyckning, Kontrakt 2, där Fastighetsdelen överläts till NN och YY. NN och YY har påstått att köpekontrakten formulerades felaktigt angående av- styckningen på sådant sätt att köparna kunde påverka händelseutvecklingen som ledde till att det blev ogörligt att lantmäteriförrättningen skulle kunna vinna laga kraft före datumet i sidokontraktet, samt att köparna utnyttjade bris- terna i kontrakten till sin fördel varpå en fastighet rättslig process var oundviklig. NN och YY har anfört att Lantmäteriets normala handläggningstid är cirka ett år och att man svårligen hade kunnat få ett lagakraftvunnet beslut inom tidsfristen i Mellanköping kon- traktet, även om NN och YY hade lämnat in ansökan om avstyckning samma dag som köpekontraktet undertecknades. Vidare har de ifrågasatt att Fastighetsde- len enligt Kontrakt 2 skulle gå åter utan skälig ersättning till dem om tidsfristen i Kontrakt 2 inte hölls. NN och YY har blivit kompenserade för 5 000 000 krvärdet av Fastighetsdelen genom förlik- ning med köparna. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.NN och ▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇har begärt skadestånd från henne avseende ansö- kan om förhandsbesked, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇lantmäteriförrättning, stämningsansökan mot Köparna, ombudskostnader samt värderingskostnader, samt begärt återbetalning av mäk- lararvodet.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Mäklaren har haft uppdrag att förmedla försäljning av NNs fastighet XX. Fastig- heten såldes efter det att mäklaruppdraget hade sagts upp och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping utan Mäklarens medverkan. Frågan gäller om Mäklaren har rätt till provision och/eller rätt till er- sättning för 5 000 000 sina annonskostnader om 7 308 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇, ▇ ▇▇ tr ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde 121 77 Johanneshov Hösten 2016 bestämde han sig för att undersöka förutsättningarna för en försälj- ning av sin fastighet. Det kom en kvinnlig mäklare från [mäklarföretag] och gjorde en värdering, AA hette hon. Hon värderade fastigheten till 2 000 000 kr om han följde de råd hon hade om hur fastigheten skulle ske den 3 augusti 2020förberedas inför försäljning. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYDet var en del lösöre på tomten som hon ansåg skulle tas bort innan försäljning. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • de- cember 2016 kom en YY och frågade om fastigheten var till salu. De bestämde att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, träffas efter jul- och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skadanyårshelgen. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd De träffades och bestämde köpeskillingen till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 2 000 000 kr. • Säljarens sveda, värk YY skulle gå till banken för att få lånelöfte och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet sen skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten omde skriva kontrakt. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 den vevan kom han i kontakt med Mäklaren. Hon frågade om hon kunde titta på fastigheten. Hon kom, såg och erbjöd sina tjänster. Han sa att ▇▇ hade blivit lovad fastigheten för 2 000 000 kr, men om han inte skulle få lånelöfte eller på annat sätt inte kunna skriva kontrakt, så kunde Mäklaren få uppdraget att sälja fastigheten. YY undersökte fastigheten på olika sätt, handlingar, besiktning, sanering, vad som var tillåtet enligt detaljplan att göra med fastigheten, osv. Under tiden stressade Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr honom att skriva under ett förmedlingsuppdrag vilket han till köpa- ren för sist gjorde, den 29 april 2017. Den första spekulanten var Mäklarens egen son. Mäklaren föreslog att denne skulle avstå köpa fastigheten för 1 700 000 kr, men sonen fick inte lånelöfte, så det blev inget. Sen hände inget förrän fastigheten kom ut med marknadsföring på internet i sep- tember. Den 25 september 2017 fick han sms från en spekulant vid namn BB som meddelade att han inte ville göra affär med Mäklaren som han varken upplevde som seriös eller kunnig. BB ville gärna göra affär med honom direkt eller med en ny mäklare. Det kom fler spekulanter som inte ville ha med Mäklaren att göra. Han blev mer och mer konfunderad allt eftersom tiden gick. Saker som en mäklare borde ha koll på eller ta reda på, där brast hon. Hon började till exempel att mark- nadsföra fastigheten på Hemnet med information som antydde att det här var en "vanlig fastighet" där man kunde bo. Men det är det inte. Det har han förklarat för henne och det syns ju också i fastighetsutdraget. Han har haft sin firma där. Hon lyssnade inte heller på honom och hans önskemål, till exempel att det var viktigt att få en köpare som inte krävde några utan villkor utan som förstod vad det var man köpte, så att säga. Även om han kunde få mer betalt, så ville han hellre ha en enkel affär, utan förbehåll för till exempel försäljning av bostad eller lånelöfte. Sen kom han i kontakt med en ZZ. Denne hade pratat med ▇▇, som han kände. YY hade informerat ZZ om fastigheten. ZZ hade också finansiering klar via SEB. Då tip- sade han Mäklaren om ZZ och hänvisade honom till Mäklaren, för hon hade ju upp- draget att sälja. Men Mäklaren nonchalerade ZZ och ville hellre sälja till andra spe- kulanter som lagt högre bud, men med olika villkor. Mäklaren hade berättat för honom att hon fått bud på 2 500 000 kr. Mäklaren skickade många sms och mejl till honom angående detta. Han kände sig stressad och pressad, men ville inte sälja till någon med såna villkor. Han bestämde sig för att säga upp uppdraget med Mäk- laren, vilket skedde den 1 februari 2018. Den 5 februari skickade Mäklaren ett sms till ZZ med följande innehåll. "Hej[ZZ]! Som du vet är det min uppgift som mäklare att se till att [NN] får så bra betalt som möjligt. Vi har en köpare på 2,5 och de ämnar skriva idag. Är du villig att höja ditt bud?" För honom är det nästan en lögn, ett sätt att pressa ZZ som han inte önskade då han inte ville sälja till dem som bjudit 2 500 000 kr. De hade villkor för sitt önskemål bud som han inte accepterade. Det hade han sagt till Mäklaren. Sen kom en ny speku- lant (som han tror heter CC) som lade bud om 2 350 000 kr, men som ville ha tid för en värdering innan han skrev kontrakt, han tror att CC:s bank hade krävt det. ▇▇▇▇▇ spekulant hade redan den 18 januari sagt att han var redo att skriva, att han bara skulle kolla en sak med sin revisor som skulle ta tre dagar. Så blev det inte och hans känsla för spekulanten var inte bra med tanke på detta. Han har inte fått någon spekulantlista eller budlista så han har ingen klar bild över hur många som tittat, vad de heter, vilka datum som olika saker hänt osv. Han vände sig till en annan mäklare som fick ett skrivuppdrag och hjälpte honom att skriva kontrakt med ZZ, helt utan villkor och efter att uppsägningstiden med Mäk- laren gått ut. Nu kräver Mäklaren honom på en stor summa pengar. Han har svarat henne och sagt att han motsätter sig hennes krav. Han har bett om en s.kspekulantlista men det har han inte fått, inte heller något annat underlag av den typen heller. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning Han vill att FRN granskar följande: • Är det OK att sälja till sin egen son? • Är förmedlingsuppdraget rätt skrivet? Så här i efterhand när han inte är stres- sad av Mäklaren, och läst i lugn och ro, så känns det inte bra med flera saker. • Han har fått betala för borttagande viss marknadsföring innan han visste vad det skulle kosta. Är det rätt att skriva så, att man inte vet vad något kommer att kosta? Är det rätt att han fått betala det fastän Mäklaren inte fick ihop affären? • Han tycker det är fel att Mäklaren använde ett förkastat bud för att få en annan spekulant att bjuda över 2 500 000 kr. • Den faktura som Mäklaren nu skickat till honom; oavsett om den är rätt eller fel, är det verkligen rimligt att sätta fyra dagars betalningsfrist och dessutom innan han fått betalt för sin fastighet? Har Mäklaren rätt att begära de här pengarna av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020honom? Han tycker inte det.

Bakgrund. Den 25 november 2019 fick Mäklare 1 juni 2020 köpte NN och YY (uppdrag från säljaren AA att förmedla en lägenhet i ett andelshus i Stockholm. Med ”NN-YY”) lägenhet i andelshus” menas en ideell andel av en fastighet med nyttjanderätt knuten till en viss lägenhet enligt ett samäganderättsavtal. Mäklare 1:s uppdrag löpte med ensamrätt fram till den 25 februari 2020. Den 16 december 2019, det vill säga under ensamrättstiden, inhiberade AA uppdraget och anlitade i Mellanköping stället Mäklare 2 som mäklare. Uppdragsavtal med honom under- tecknades den 9 januari 2020 och löpte med ensamrätt fram till den 9 mars 2020. Fastighetsandelen såldes den 19 februari 2020 för 5 000 11 900 000 kr. Affären förmedlades För affären har AA betalat provision till Mäklare 2. I detta ärende har Mäklare 1 vänt sig mot Mäklare 2 och begärt att nämnden ska pröva en tvist dem emellan om s.k. konkurrerande provisionsanspråk. AA är alltså inte part i tvisten. AA kan dock sägas ha intervenerat (jfr 14 kap. 9 § rättegångs- balken) i den meningen att Mäklare 2 har gett in flera inlagor skrivna av MäklarenAA:s dot- ter, advokaten BB, där hon argumenterar för Mäklare 2:s sak. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇var också den som företrädde AA i samband med att AA inhiberade ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇1:s förmed- lingsuppdrag. Nämnden kommer först att återge det som parterna och BB har anfört. (BB:s in- lagor återges i princip oredigerade, i packad stil och inom citationstecken.▇▇▇) Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäklare 2 har rätt till hela den provision som AA har betalat till honom. Nämnden kommer också att förklara varför den anser att Mäklare 1 kan ha rätt till provision från AA.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.

Bakgrund. Fastighetsmäklaren X har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserats för det sätt på vilket hon i samband med en bodelning utfört en värdering av en fastighet. Mäklaren X värderade fastigheten den 18 maj 1999 till 4,1 miljoner kronor (± 250 000 kr). Kritiken går ut på att mäklaren X inte varit i fastigheten i samband med värderingen och att värderingen är felaktig. Till anmälan har fogats tre andra utlåtanden från maj 1999 där fastigheten värderats till 3,2 miljoner kronor (± 100 000 kr) till 3,5 miljoner kronor respektive till 3,1 miljoner kronor (± 50 000 kr). Genom en anonym anmälan har Fastighetsmäklarnämnden uppmärksammats på att mäklaren X dömts att betala skadestånd i samband med en förmedling av en bostads- rättslägenhet (Stockholms tingsrätts dom den 7 november 1997). Enligt domen var det ostridigt att lägenheten var bullerskadad samt att mäklaren X inte upplyst om detta fast kärandena efterfrågat en tyst och lugn lägenhet. Domstolen fann att mäklaren X varit oaktsam på sådant sätt att hon ådragit sig skadeståndsskyldighet enligt 20 § fastighetsmäklarlagen. Domen har vunnit laga kraft. I anledning av anmälningarna mot mäklaren X har Fastighetsmäklarnämnden inhämtat uppgifter om hennes skuldsättning från Kronofogdemyndigheten i Eskilstuna. Kronofogdemyndigheten uppgav den 7 juni 1999 att mäklaren X hade restförda skulder med 38 832 kr i enskilda mål. Kronofogdemyndigheten uppgav vidare att mäklaren X var styrelseledamot respektive styrelsesuppleant i två aktie- bolag som försatts i konkurs samt att hon var styrelseledamot i ett aktiebolag som hade restförda skulder om 88 658 kr i allmänna mål. – Vid förnyade kontroller den 12 januari och den 14 mars 2000 uppgick mäklaren Xs restförda skulder i enskilda mål till 475 246 kr respektive 476 609 kr. Mäklaren X har i yttrande till Fastighetsmäklarnämnden anfört bl.a. följande. Den 1 juni 2020 köpte NN fastighet som hon värderat är inte såld, varför något fastställt marknadsvärde inte finns att jämföra med. Hon utförde värderingen på uppdrag av anmälarens f.d. make som önskade hjälp med att värdera fastigheten inför en bodelning. Hon hade en mycket god kännedom om området efter att ha arbetat där i ca fem år och YY (”NN-YY”) hade i övrigt ett fullgott underlag för att kunna göra en fastighet bedömning av marknadsvärdet. Hon hade emellertid inte varit inne i Mellanköping byggnaden men hennes dåvarande chef hade, i anledning av ett eventuellt förmedlingsuppdrag, tidigare besökt fastigheten och besiktigat den. Genom honom och uppdragsgivaren fick hon de nödvändiga uppgifterna om byggnadens skick m.m. Med ledning av de försäljningar som skett i området, tillgänglig marknadsinformation samt de uppgifter hon fått upprättade hon värderingsinstrumentet. Enligt hennes uppfattning kunde ett rimligt pris på fastigheten ligga på 4,1 miljoner kronor med reservation för 5 000 en tämligen vid pris- spridning på ± 250 000 kr. Affären förmedlades Hennes värdering uppgick till 27 891 kr per kvm vilket inte var anmärkningsvärt i jämförelse med de prisuppgifter i området som hon hade tillgång till. Hon bestrider att hon, så som anmälaren påstått, skulle ha varit tvungen att besöka och besiktiga fastigheten för att fullgöra värderingsuppdraget. I fråga om det skadestånd som hon dömts att betala har mäklaren X anfört bl.a. följande. Vid sin prövning måste nämnden klart skilja den praxis domstolarna utvecklar avseende mäklares skadeståndsgrundande oaktsamhet och sin egen praxis angående mäklares brott mot god mäklarsed. En omständighet som i domstolen ansetts utgöra en skadeståndsgrundande oaktsamhet bör kanske av Mäklarennämnden ses som ett ursäktligt misstag, som ingår i den risk det automatiskt innebär att vara verksam som mäklare och för vilken mäklaren är ålagd att ha en ansvarsförsäkring. FRN EAv dom- skälen framgår att tingsrätten fällt henne på grund av att säljaren av bostadsrätten i vittnesmål uppgett att denne upplyst henne om bullerproblemen. Hon har hela tiden bestritt att hon fått någon sådan information. Tingsrätten har, trots hennes bestridande, funnit att hon varit oaktsam på sådant sätt att hon ådragit sig skadeståndsskyldighet gentemot köparna. Utan att närmare gå in på detaljerna i domen finns det fog för att fråga sig om inte köparna brustit i sin undersökningsplikt. De besökte lägenheten vid ett flertal tillfällen och kunde då konstatera att lägenheten låg alldeles över garageinfarten. Lägenheten visades för köparna vid ett stort antal tillfällen av såväl henne själv som hennes kollegor både på dagtid och på kvällstid utan att köparna reagerade eller ställde några frågor angående eventuellt buller. Det misstag som hon blev fälld för är under alla omständigheter att anse som ett ursäktligt misstag och skall inte påverka bedömningen av hennes duglighet som mäklare. Mäklaren X har anfört bl.a. följande vad gäller skuldsättning. Hon hade den 15 februari skulder i enskilda mål med 470 788 kr. En av posterna, 40 669 kr, härrör från 2000-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇03-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇22:5 en pågående hyrestvist i vilken hon är svarande. Hon har vunnit målet i tingsrätten men det har överklagats av motparten och skall prövas av Svea hovrätt vid förhandling den 14 april 2000. Fastighetsmäklarnämnden informerades inför hennes återregistrering om denna tvist. Tvisten, vardagar 10liksom rätten att få saken prövad inför domstol, är inget som påverkar hennes redbarhet som mäklare. – Skuldsättningen i övrigt härrör från den fastighet i som hon äger. Hon förvärvade fastigheten 1996. Året därpå blev hennes make sjuk och kunde inte arbeta på en lång tid med förlorad arbetsinkomst som följd. Detta ledde till att de hamnade i ekonomiska svårigheter. Allt detta klarades dock ut och skulderna löstes i sin helhet i början av 1999. Vid månadsskiftet mars-12 april 1999 flyttade hon från fastigheten till Solna sedan hon och hennes make bestämt sig för att skiljas. Mannen skulle bo kvar på fastigheten och, i avvaktan på att lånen skrevs över på honom, svara för räntor och amorteringar. På upprepade frågor från henne svarade han att allt stod rätt till och att han skötte lånen. På grund av problem med postgången fick hon emellertid i början av året onda aningar och kontaktade banken för att kontrollera att betalningarna sköttes. Hon möttes då av det chockartade beskedet att mannen inte betalat något på lånen sedan september 1999 och att banken inlett exekutiva åtgärder. Informationen hade av banken skickats till hennes gamla adress utan att mannen vidarebefordrat den till henne. För att lösa den uppkomna situationen kom hon och kontorschefen på banken överens om att fastigheten skulle säljas. Förmedlingsuppdraget gavs till en annan fastighetsmäklare. I avvaktan på försäljningen fryste banken det exekutiva förfaran- det. Såvitt framgår av Fastighetsmäklarnämndens register blev mäklaren X registrerad som fastighetsmäklare av länsstyrelsen den 31 januari 1991. Fastighetsmäklar- nämnden har återkallat hennes registrering vid två tillfällen. Den 24 juli 1997 åter- kallades hennes registrering på grund av att hennes ansvarsförsäkring upphört att gälla och hon trots föreläggande därom inte gett in bevis om ny försäkring till nämnden. Nämnden upphävde beslutet den 6 augusti 1997 sedan mäklaren X gett in bevis om försäkring. – Den 23 juli 1998 återkallades hennes registrering på nytt eftersom hon trots påminnelse underlåtit att betala årlig registreringsavgift. – Efter en ny ansökan om registrering från mäklaren X blev hon ånyo registrerad som fastighetsmäklare den 24 mars 1999. Den 3 juni 1997 blev mäklaren X varnad av Fastighetsmäklarnämnden men varningen upphävdes av länsrätten den 19 december 1997. Kammarrätten fastställde den 2 juli 1998 länsrättens dom. Fastighetsmäklarnämnden hade kritiserat mäklaren X för att hon felaktigt uppgett att det fanns en parkeringsplats till en lägenhet som hon förmedlade. Även kammarrätten menade att mäklaren X hade bort kontrollera uppgiften om parkeringsplats hos föreningen och att hon genom att underlåta detta åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Med hänsyn till vad som förekommit i målet fann kammarätten, i likhet med länsrätten, att det som kunde läggas henne till last fick anses som ringa. Kammarrätten fann därför att mäklaren X inte skulle åläggas någon disciplinpåföljd. I samband med utredningen av en anmälan som kommit in till Fastighetsmäklar- nämnden i augusti 1997 inhämtade nämnden uppgifter om mäklaren Xs restförda skulder och yttrande från kronofogdemyndigheten. Kronofogdemyndigheten uppgav i yttrande den 17 september 1997 att den då aktuella skulden var 900 kr och att det fanns åtta ansökningar om betalningsföreläggande mot mäklaren X rörande ett sammanlagt kapitalbelopp på 643 000 kr. Mäklaren X var då enligt ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇- myndigheten även engagerad i fem aktiebolag och ett handelsbolag, varav tre där hon var styrelseledamot eller styrelsesuppleant hade restförda skulder. Mäklaren X anförde i yttrande den 15 oktober 1997 att ansökningarna om betalnings- förelägganden var felaktiga. – Nämndens ärende skrevs av från vidare handläggning eftersom mäklaren Xs registrering, som framgår ovan, hade återkallats den 23 juli 1998 och hon därför inte längre stod under nämndens tillsyn. Även i samband med att mäklaren Xs ansökte om att åter bli registrerad som fastighetsmäklare (se ovan) inhämtade Fastighetsmäklarnämnden i november 1998 och januari 1999 uppgifter om hennes restförda skulder och yttrande från kronofogdemyndigheten. Mäklaren X var då restförd för betydande belopp, varav endast en mindre del kvarstod vid den tidpunkt då hon beviljades registrering.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från köparna av en fastighet som mäklare X haft i Mellanköping uppdrag att förmedla år 2003. De har i sin anmälan framfört kritik mot mäklare X och anfört följande. Vid kontraktskrivandet föreslog mäklare X att en friskrivningsklausul skulle skrivas in i kontraktet. De kände sig tvingade att acceptera klausulen för 5 000 000 kratt inte gå miste om affären. Affären förmedlades av MäklarenDe frågade mäklare X om man kunde teckna en försäkring mot dolda fel. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde Han sade att i praktiken är det helt onödigt. Under tiden som de skrev på kontraktet gav mäklare X ytterligare ett papper till säljarna som skulle ske skrivas på. Det var den 3 augusti 2020s.k. En eller ett par dagar frågelistan. De fick m.a.o. listan på kända fel först efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullföljakontraktet var påskrivet. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren 28 april genomfördes en besiktning av fastigheten och NNganska många fel upp- täcktes. Taket behövde bytas ut omgående. De kände sig osäkra om de skulle fullfölja affären eller inte. Efter diskussion med mäklare X föreslog de att säljarna skulle sänka köpeskillingen med halva den summa det skulle kosta att åtgärda taket. Detta accepte- rades och de skrev under alla papper den 18 juni. När de började renovera fastigheten visade det sig att bl.a. takkuporna var felbyggda och trasiga. Mäklare X hade inte tagit reda på alla kända fel på fastigheten av sälja- ren. De driver nu en process för att avgöra om besiktningsmannen borde ha upptäckt skadorna. Mäklare X har inte heller bistått med råd vad gäller juridiska frågor efter avslutat köp. Mäklare X har direkt och indirekt rekommenderat dem att anlita svart arbetskraft för att åtgärda brister på fastigheten. 2004-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN02-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas 25:1 Mäklare X har i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av ett yttrande anfört i sammandrag följande. • Mäklarprovision: 62 500 krDet var säljarna som önskade en friskrivningsklausul. • Överbryggnadslån Han förklarade för köparna innebörden av en sådan friskrivning och förvissade sig om att köparna förstod och accepterade friskrivningen. När det gäller diskussionen om ev. överlåtelseförsäkring förklarade han att sådan kunde ordnas men att den saknade funktion när det fanns en friskrivningsklausul. Han gick igenom frågelistans innehåll före kontraktskrivningen i samband med 9 % ränta att han redogjorde för tiden 200803 - 200930: 55 201 krköparnas och säljarnas ansvar för fastighetens skick m.m. • Ersättning Han hade absolut ingen kännedom om eller ens anade ev. läckage vid kuporna. Han avvisar således de påståenden som köparna framfört. Han påpekar även att han inte blivit ombedd att bistå med juridiska frågor efter avslutat köp, om man bortser från förfrågan att vara köparnas ombud, vilket han avvisat eftersom han inte kan vara ombud för borttagande någon av försäljningsklausul: 20 000 krparterna. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs Han avvisar med bestämdhet att skadeståndet han skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020ha anvisat svart arbetskraft.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN AktieTorget och YY (”NN-YY”) en fastighet Bolaget har anfört i Mellanköping för 5 000 000 krhuvudsak följande. Affären förmedlades AktieTorget har anfört att AktieTorget under 2015 och 2016 haft återkommande och allvarliga diskussioner med Bolaget gällande Bolagets informationsgivning och agerande i övrigt som noterat bolag. En överträdelse av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 noteringsavtalets informationsregler under hösten 2015 ledde till att ▇▇▇▇▇▇▇ tilldelades en erinran efter rekommendation från Disciplinkommittén. Interfox har anfört att de diskussioner som AktieTorget åsyftar initierades först efter den emission som Bolaget genomförde i september 2015, dvs. den emission som var föremål för Disciplinkommitténs bedömning i februari 2016. Dessförinnan har AktieTorget inte haft några motsvarande diskussioner med ▇▇▇▇▇▇▇ på det sätt som görs gällande ovan. AktieTorget har genmält att AktieTorget vid ett flertal tillfällen även före september 2015 haft diskussioner med bolaget om informationsgivningen. Dessa kontakter har i huvudsak skett per telefon, i samband med att ▇▇▇▇▇▇▇ har offentliggjort information. Dock har även viss skriftlig kontakt skett. Interfox har anfört att AktieTorget tidigare inte har ansett att Bolagets informationsgivning varit i strid med regelverket. Någon gång i slutet av 2015 har AktieTorget kommunicerat en ändrad inställning och bett Bolaget att inte lämna marknaden information om pågående förhandlingar i Bolaget. Efter detta har Bolaget efterlevt AktieTorgets begäran och inte informerat marknaden om pågående förhandlingar (eller i vilket fall i minimal grad). Bolaget har rättat sig efter de anvisningar man erhållit från AktieTorget. Samtliga pressreleaser avseende pågående förhandlingar som släppts innan AktieTorgets ändrade inställning har granskats, kommenterats, ändrats och slutligen godkänts av AktieTorget före publicering. Det blir därför lite märkligt att ▇▇▇▇▇▇▇ nu får kritik för denna tidigare informationsgivning. Bolaget motsätter sig inte AktieTorgets nya inställning, och har rättat sig därefter. AktieTorget har anfört att när det handlar om informationen om pågående förhandlingar så har AktieTorget reagerat på det antal gånger Bolaget gått ut i pressmeddelanden och nämnt dessa, utan att någon information om tidplaner eller motparter lämnats. Interfox har anfört att ▇▇▇▇▇▇▇ har tagit initiativet till de möten som varit under våren 2016 och varit öppet för de synpunkter som AktieTorget har på Bolagets informationsgivning. Bolaget har meddelat AktieTorget att man avser att följa de riktlinjer som AktieTorget meddelar. Bolaget har dock haft svårt att följa de regeländringar som skett avseende informationsgivning mot bakgrund av att AktieTorget över tid lämnat nya instruktioner som inte finns skriftligen. ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇ medgav på mötet den 26 april 2016 att det var ett problem som AktieTorget tagit till sig och jobbar med samt att de funderar på att göra en kommentar till noteringsavtalet. Detta har medfört att ▇▇▇.▇▇▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske har varit rådvillt avseende omfattningen på den 3 augusti 2020information som AktieTorget vid var tid anser att ett noterat bolag ska lämna för att uppfylla AktieTorgets krav på att informationen ska vara rimlig, saklig, fullständig och korrekt. En eller AktieTorget har genmält att AktieTorget inte delar bilden av att det skett regelförändringar gällande informationsgivningen, men man kan hålla med om att granskningen har ökat i omfattning över tid och i synnerhet sedan hösten 2015. Som nämnts beror detta på att bristerna i informationen kumulerats och därmed förstärkts. Det finns även andra skäl till att AktieTorgets fokus har ökat, bland annat de övriga brister i informationsgivningen som uppdagats och det faktum att Bolaget sedan noteringen i flera avseenden misslyckats att hålla sina aviserade tidsramar mm. Det är också svårt att förstå att Bolaget anser sig rådvillt avseende omfattningen på den information som AktieTorget kräver, då informationsövervakningen finns tillgänglig per telefon och kontinuerligt bistår alla noterade bolag med rådgivning. Interfox har anfört att det är korrekt att ▇▇▇▇▇▇▇ erhöll ett par dagar brev med frågor fredagen den 26 februari 2016 kl. 17:26. AktieTorget valde att skicka brevet sen eftermiddag fredagen före sportlovet och efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade det att de inte Bolaget meddelat att Bolagets företrädare avsåg att fullföljavara bortresta under sportlovet och att ▇▇▇▇▇▇▇▇ ledning var upptagen i förhandlingar i Asien påföljande vecka, det vill säga den vecka som svar skulle inkomma till AktieTorget. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren Interfox har anfört att mötet den 21 mars 2016 var mycket konstruktivt och NN-YYatt AktieTorget förklarade sig nöjt med de svar som det fått samt lovade återkomma med en lista på den information som AktieTorget ansåg att Bolaget skulle meddela marknaden. I AktieTorget har anfört att AktieTorget, efter genomgång av Bolagets svar samt efter vidare granskning av ▇▇▇▇▇▇▇, ansåg att ▇▇▇▇▇▇▇ gjort allvarliga överträdelser av noteringsavtalet. AktieTorget skickade därför ett nytt brev till Bolaget den 1 april 2016 i vilket AktieTorget krävde att Bolaget skulle Interfox har anfört att det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • stämmer att köpet var hävtBolaget fredagen den 1 april 2016 erhöll ett brev från AktieTorget med en begäran om komplettering av information och ett antal åtgärder som AktieTorget ansåg att ▇▇▇▇▇▇▇ skulle vidta. Bolaget har inte opponerat sig mot AktieTorgets krav och medgivit AktieTorgets tolkningsföreträde för Bolagets informationsgivning. Bolaget har lämnat kompletterande information till såväl AktieTorget som marknaden i enlighet med AktieTorgets krav. AktieTorget har anfört att ▇▇▇▇▇▇▇ har skjutit fram svarstiden ett antal gånger och inkom den 22 april 2016 med svar till AktieTorget och föreslog då ett möte med AktieTorget den Interfox har anfört att Bolaget, • mot bakgrund av att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljarenmerparten av den information som skulle lämnas marknaden rörde historiska omständigheter, • ville att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • dessa pressreleaser skulle vara noga avstämda med AktieTorget innan de offentliggjordes på marknaden — detta i syfte att säljaren skulle försättas värna om marknaden och begränsa behovet av att släppa information i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skadaflera omgångar till marknaden. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren Därför önskade Bolaget diskutera omfattningen av informationen med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren AktieTorget för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020undvika eventuella missförstånd.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY I augusti 2019 kom han i kontakt med Mäklaren angående fastigheten. Enligt de- taljplanen kunde enbart ett bygglov på 60 kvm beviljas. Mäklaren uppgav emel- lertid att enligt säljarens företrädare AA kunde ett bygglov för ett 1,5-planshus på 120 kvm inte nekas. Mäklaren uppgav även att det kunde finnas möjlighet att bygga upp mot 190 kvm. Eftersom detaljplanen enbart beviljade ett betydligt mer begränsat bygglov kom parterna överens om att ingå ett bygglovsavtal (”NN-YYAvtalet”) en fastighet i Mellanköping ). Avtalet skulle tillför- säkra att han, om han inte fick ett bygglov som var förmånligare än det som bevil- jades enligt detaljplanen, skulle få köpa fastigheten för 5 000 ett billigare pris. Han köpte därefter fastigheten för 4 500 000 kr. Affären förmedlades av MäklarenAv Avtalet framgick att om han fick bygglov på fastigheten för en byggnad om minimum 120 kvm, skulle ytterli- gare 500 000 kr tillfalla säljaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇Om han inte erhöll nämnda bygglov skulle sälja- ren inte få de 500 000 kr, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇utan då skulle beloppet återbetalas till honom. Belop- pet deponerades hos Mäklaren på dennes klientmedelskonto. Av beslut från byggnadsnämnden framgår att han har beviljats bygglov för en åt- gärd som överensstämmer med gällande detaljplan. Detaljplanen tillåter byggrätt i en våning på 60 kvm för huvudbyggnad. Han menar att ▇▇▇▇▇▇▇ ska tolkas som att han ska erhålla bygglov om 120 kvm boarea för att de 500 000 kr ska tillfalla säljaren. Med boarea avses den yta som är användbar för boende, såsom exempelvis sammanlagd golvyta på våning 1 och golvyta på våning 2. Källare under mark ingår inte i boarea. För en lekman, och även för en mäklare, är det boarean som är relevant. Exempelvis anger en fastig- hetsannons uteslutande boarea, möjligen med tillägg av biarea. Gällande detaljplan tillåter byggrätt i en våning med högsta byggarea om 60 kvadratmeter. Med byggarea avses den markyta byggnaden upptar. Källare ingår inte i byggarea. Det får anses klarlagt att Avtalet syftade till att han skulle beviljas ett bygglov som var mer förmånligt än vad som följde av detaljplanen. I annat fall fanns inget skäl att ytterligare 500 000 kr skulle erläggas. Hur ansökan om bygglov är upprättad saknar här relevans. Frågan är om villkoret i Avtalet kan uppfyllas, det vill säga om bygglov om 120 kvm boarea kan erhållas. Det torde vara ostridigt att ett sådant bygglov inte kan erhållas. Detta är även skälet till ansökan om bygglov formulerades på det sätt som skedde. Det kan således konstateras att han inte erhållit en boarea om 120 kvm. Därmed är villkoret i Avtalet inte uppfyllt, med följd att han har rätt att få tillbaka de de- ponerade medlen. Efter att bygglovsbeslutet meddelats uppkom tvist mellan parterna. AA ville få de deponerade medlen utbetalade till sig medan han, ▇▇ ▇, ansåg att han skulle få pengarna tillbaka eftersom villkoren enligt ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYuppfyllts. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • mejlkorrespondens mellan honom och AA, där Mäklaren var cc:ad, framförde AA hot mot både honom och Mäklaren. AA skrev bland annat att köpet var hävthan har asyl i USA och inte kan bli utlämnad till Sverige. AA skrev även att om pengarna inte betalades skulle han krossa honom, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • Mäklarens mäklarfirma. AA håller sig alltså undan i USA och han, NN, har ingen möjlighet att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om kräva pengar eller starta en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020domstolsprocess.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna av en fastighet i Mellanköping Ö kritiserat mäklare X för 5 000 000 kratt han enligt dem forcerat köpet på så sätt att han lugnat dem genom att inta en friskrivningsklausul. Affären förmedlades av MäklarenKöparna har uppgett bl.a. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020följande. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade Efter att de inte avsåg fått muntligt klartecken från banken och efter att fullföljade anlitat ”skadeteknik” för att göra en enklare fuktmätning i källaren, gick de den 7 juli 2003 med på mäk- larens påtryckningar om att skriva på köpekontraktet med ”friskrivningsklausul”. När de fick se besiktningsrapporten insåg de att huset var i behov av flera allvarliga åt- gärder och de tyckte att det var skäl för att åberopa klausulen. Besiktningsrapporten skrevs den 14 juli. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan 19 juli skrev de ett brev till mäklaren och åberopade klausu- len. Den 1 augusti fick de brev från mäklaren att säljaren hävdade att kontraktet fort- farande gällde. Deras son samtalade flera gånger med mäklare X om det uppkomna läget, men denne svarade att han inte kunde göra så mycket åt det. Den 7 augusti svarade de på hans brev och NN-YYhar sedan dess inte hört något från mäklaren. Den 19 september fick de en stämningsansökan från säljaren. Sonen ringde då mäklare X som meddelade att han inte längre var inblandad. Sonen meddelade honom att det inte längre fanns lån beviljade för fastigheten och att de köpt ett annat hus. Mäklare X svarade att det inte spelade någon roll, skadeståndet skulle innebära stora kostnader för dem. Anmälarna har till sin anmälan fogat bl.a. köpekontraktet. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • § 12 finns följande villkor om besiktning. Köpet gäller under förutsättning att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas allvarliga fel eller brister i samma ekonomiska position som fastig- heten eller byggnaderna ej framkommer vid besiktning. Det finns inga tidsfrister an- givna eller någon överenskommelse om avtals- brottet inte hade ägt rum, vad köparna skall göra om de önskar åberopa villkoret. Mäklare X har yttrat sig i ärendet och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skadaanfört bl.a. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 krVisningen ägde rum den 12 juni 2003. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknadesAvtalet skrevs den 7 juli, alltså nästan fyra veckor senare. Det förekom inte någon som helst hets vid försäljningen. Säljaren accepterade köparnas krav att inte fortsätta visningen av objektet för andra intres- senter under förutsättning att avtalet skrevs, vilket köparna accepterade efter krav att fuktmätning skulle äga rum före skrivningen. Fuktmätning ägde rum den 5 juni 20202 juli med bra värden. Banken hade tidigare i veckan godkänt lånen. Besiktningen ägde rum den 14 juli. Han hade semester från den 15 juli till och med den 27 juli men var dagligen anträffbar per telefon. Köparen skall fullgöra sin undersökningsplikt och eftersom han 2004-01-21:9 skulle sälja fastigheten med en ERA-försäkring skulle fastigheten besiktigas. De kom överens om att ta besiktningen ”tillsammans samtidigt”, såldes fastigheten omvarför det begärda villkoret infördes. I köpekontraktet angavs köpeskillingen Förmedlingsuppdraget är avslutat fr.o.m. den 1 oktober. Han har åter fått förtroendet att förmedla försäljningen och har påbörjat arbetet den 10 oktober. Fastighetsmäklarnämndens bedömning‌ Enligt Fastighetsmäklarnämnden åligger det en fastighetsmäklare att klarlägga köpe- villkorens innebörd och att se till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren att båda parter har uppfattat villkoren på samma sätt. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att denne skulle avstå från sitt önskemål återgångsvillkor utformas så att onödiga tvister om en s.k. försäljningsklausul dess tolkning inte uppstår (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtaletprop. 1983/84 16 s. 41). Tillträde Besiktningsklausu- ler som saknar anvisning om vad som avses med allvarliga fel har av nämnden tidi- gare bedömts vara oklart formulerade. Det aktuella villkoret i § 12 köpeavtalet ger inte någon anvisning om vad som avses med allvarligt fel. Avtalsvillkoret måste där- med anses otydligt och har troligtvis också lett till den tvist som har uppkommit mel- lan säljare och köpare. Köpekontraktet innehåller inte heller någon anvisning om hur köparna skall agera om de vill åberopa villkoret. Nämnden får därför framhålla vikten av att mäklaren verkar för att eventuella återgångsvillkor innehåller sådana anvis- ningar. Mäklaren bör således verka för att det nya köpet skulle enligt i köpekontraktet ske den 1 oktober 2020tas in en överens- kommelse om att begäran om återgång skall framföras till andra parten antingen direkt eller genom mäklaren. Mäklaren bör vidare verka för att överenskommelsen även innehåller ett krav på att en begäran om återgång skall vara skriftlig för att det inte skall finnas utrymme för missförstånd eller oklarheter. Fastighetsmäklarnämnden anser att ärendet kan skrivas av med ovanstående påpekan- den, eftersom vad som i övrigt framkommit inte ger anledning till någon ytterligare åtgärd från nämndens sida.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 X anlitade ▇▇▇▇▇ I för förvaring av bohag. X brast i betalning, vilket ledde till att ▇▇▇▇▇▇ I lät ▇▇▇▇▇ ▇▇ hämta Xs gods och Bolag II sålde sedermera Xs gods på auktion. Under processens gång ersatte Bolag I X baserat på erhållna auktionspriser plus ytterligare ersättning. X erhöll även vissa personliga saker från Bolag I. Bolag I uppfyllde inte reglerna gällande retentionsrätt ”Lag (1985:982) om näringsidkares rätt att sälja saker som inte har avhämtats”. Detta till trots måste X kunna bevisa sin ekonomiska skada för att erhålla ett stort skadeståndsbelopp, vilket visade sig vara omöjligt. Det belopp Xs bohag såldes för på auktionen uppgick till 17 320 kr. Av detta belopp skulle Bolag I ha 12 990 kr. Bolag I har, under processens gång ersatt X med 37 990 kr. vilket ▇▇▇.▇▇ ▇ ansåg vara tillräckligt. Sålunda mer än dubbla beloppet som ▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020▇▇ uppnådde vid auktionering av Xs gods. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp X stämde även ▇▇▇▇▇ ▇▇, vilket ledde till två tredskodomar mot henne. De vittnen som hon åberopade vid X tingsrätt var mycket negativt inställda till henne. De hade tagit ledigt och förklarade kommit till förhandlingen, men fick ingen ersättning. När han kom in i målet mot Bolag I var processen i full gång och hade dragit ut på tiden. X uppgav att de det inte avsåg var mycket kvar och att fullföljaprocessen tangerade brottmål och tidigare ombud var oerfaren på sådana. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • Efter viss övertalning erbjöd han sig att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position inträda som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapperombud. Enligt X var det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog bara en liten del av processen kvar och den var enligt X mycket stark och det fanns bra bevisning både skriftlig och muntlig, vilket inte visade sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 krvara korrekt. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapperHuvudförhandling hade varit utsatt tidigare, men det angavs att skadeståndet ställts in på uppdrag av X. När han lämnade förlikningsavtalet till rådmannen i X tingsrätt var hans kommentar: Imponerande. Enligt tidigare ombud jur. kand. B var detta ett lyckligt slut. Hon var mycket orolig för hur detta skulle betalas sluta för X, sett till vad hon bedömde som bevisläge och motpartens upparbetade rättegångskostnader, redan under hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020tid.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en fastighetsmäklare som gör gällande att mäklaren X agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att för- medla en fastighet under den tid som anmälaren hade ett uppdrag att med ensamrätt förmedla samma objekt. Anmälaren menar att mäklaren X haft kännedom om an- mälarens uppdrag. Mäklaren X har i Mellanköping yttrande tillbakavisat kritiken och anfört följande. Hennes förmedlingsuppdrag hade sagts upp av säljarna och hon bekräftade uppsäg- ningen den 26 juni 2002 men "reserverade sig med två spekulanter". Samtidigt infor- merade hon om att provision skulle tillfalla henne om någon av dessa förvärvade huset efter förmedlingsuppdragets slut. Säljarna har härefter anlitat en annan mäklare, anmälaren. Efter ca 3, 5 vecka återkom en av spekulanterna och meddelade att han önskade köpa fastigheten. Hon underrättade säljarna som gav anmälaren en tid att följa upp sina kunder. Då detta inte ledde till någon affär beslutade sig säljarna för 5 000 000 kratt sälja fastigheten genom henne till spekulanten. Affären förmedlades av MäklarenHon upprättade ett köpekontrakt som parterna undertecknade den 6 augusti 2002. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde Härefter har anmälaren kontaktat henne för en uppgörelse om provisionen men de har inte lyckats nå en uppgörelse. Anmäla- ren skickade en faktura till säljarna som skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYbetalas inom tio dagar. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • annat fall skulle fakturan skickas vidare till kronofogdemyndigheten. För att köpet var hävt, • hjälpa säljarna ur detta problem upprättades ett tilläggsavtal så att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek en del av den deponerade handpen- ningen kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd utbetalas till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet)dem. Tillträde i det nya köpet skulle har skett och parterna har varit nöjda med både informationen och affärens genomförande. Anmälaren har skickat in två uppdragsavtal som hon tecknat med respektive säljare den 9 juli 2002. Uppdragen är enligt köpekontraktet ske villkoren förenade med ensamrätt till den 1 8 oktober 20202002. Det avtal om förmedlingsuppdrag som mäklaren X bifogat sitt yttrande har under- tecknats av henne den 25 september 2001 och av säljarna den 26 september 2001. Avtalet gällde med ensamrätt till den 24 december 2001. 2003-05-07:4 Mäklaren X har inkommit med bl.a. beslut från Mäklarsamfundets Ansvarsnämnds sammanträde den 20 november 2002. Av beslutet framgår att anmälaren bl.a. ålagts att mot faktura vidarebefordra den av uppdragsgivaren mottagna provisionen till mäklaren Xs arbetsgivare till vilken hon överlåtit sin rätt till provision.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Årsstämman i LC-Tec har den 16 maj d. å. beslutat att avyttra LC-Tec-koncernens aktier och YY andelar i LC-Tec Asia Ltd och EuroLCDs Sia till Hörnell Teknikinvest AB , nedan även endast kallat Teknikinvest, för ett vederlag uppgående till 5.000.000 aktier i LC-Tec Holding AB (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 krpubl). Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde Betalning skulle ske genom inlösen av aktier från köparen av andelar- na, Teknikinvest. Det beslutades samtidigt att minska bolagets aktiekapital med ett belopp som motsvarade kvotvärdet av de inlösta 5 miljoner aktierna. Det kunde dock vid det stämmotillfället konstateras att bolagets balansräkning innehöll ett antal poster, vars värde skulle påverkas av den 3 augusti 2020överenskomna andelsförsäljningen, och att det därför inte skulle vara möjligt att slutföra den med Teknikinvest avtalade överlåtelsen utan justeringar av såväl årsredovisning som aktiekapital och bolagsordning. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp Bolagsstämman beslutade där- för att årsstämman skulle fortsätta den 19 juni 2012 och förklarade att de beslut som på något sätt be- rodde av årsredovisningen skulle anstå till dess. Bolaget har därefter, som en följd av be- slutet att fortsätta stämman, avvaktat med att verkställa det av stämman fattade minsk- ningsbeslutet. Till den fortsatta årsstämman har en omarbetad årsredovisning framtagits. Denna visar en betydande förlust. Styrelsen har p g a detta kommit fram till att det inte avsåg är lämpligt att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYgenomföra det tidigare fattade minskningsbeslutet så som detta fattats. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rumstället bör en stör- re minskning av bolagets aktiekapital genomföras till täckande av de uppkomna förluster- na, och • först därefter den minskning av aktiekapitalet genomföras, genom vilken de med Teknikinvest avtalade 5 miljoner aktierna indrages. Styrelsen har mot denna bakgrund fö- reslagit att säljaren var skyldig stämman nu beslutar att försöka begränsa sin skadafrånfalla det den 16 maj d.å. Hävningsavtalet var upprättat fattade minskningsbeslu- tet och att för täckning av förlust minska aktiekapitalet med 20.815.171,70 kr till 1.757.241,3 kr utan indragning av aktier. Akties kvotvärde kommer därefter att vara 7,785 öre. Stämman föreslås därefter besluta om nedsättning av aktiekapitalet med ytterligare 389.245,3 kronor för återbetalning till aktieägaren Hörnell Teknikinvest AB, genom in- dragning av 5 miljoner aktier. Härefter föreslås att aktiekapitalet återställes till 1.757.241,3 kr genom att bolagets andelar i dotterbolaget LC-Tec Displays AB uppskri- ves. Efter att aktiekapitalet sålunda återställts, kommer akties kvotvärde att vara 10 öre. Det ändrade beslutet avseende indragningen av aktier från Hörnell Teknikinvest AB på- verkar inte det tidigare träffade avtalet om överlåtelse av aktier och därav beslutad minsk- ning av aktiekapitalet för återbetalning till aktieägarna genom indragning av på Mäklarens brevpapperannat sätt än att de indragna aktierna nu har ett annat kvotvärde, och att därmed minskningen får an- nan påverkan på aktiekapitalet i bolaget. Efter föreslagna minskningar kommer antalet aktier i bolaget att uppgå till 17.572.413, från tidigare 22.572.413 och aktiekapitalet kommer att vara 1.757.241,3 kr, i stället för ti- digare 22.572.413 kronor. Dessa förändringar i aktiekapitalet nödvändiggör att, innan beslut därom fattas, bolags- ordningen anpassas. Anledningen till att förslaget om indragning av aktier riktats mot endast aktieägaren Tek- nikinvest är att styrelsen gjort bedömningen att det inte skulle kunna vara av intresse för någon annan aktieägare att ta över de ifrågavarande andelarna på för LC-Tec lika förmån- liga villkor. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog styrelsens bedömning innebär således de samlade villkoren i affären med Hörnell Teknikinvest AB, att den inlösande aktieägaren Hörnell Teknikinvest AB de facto gynnar övriga aktieägare. Styrelsen bedömer vidare att en indragning, som minskar den andel aktier huvudägaren kontrollerar från över 50% till endast drygt 30%, dessutom i sig NNär gynnsam för samtliga aktieägare då den tidigare dominansen av en stor ägare mins- kar. Denna dominans har för LC-YY Tec visat sig inte vara uppskattad av aktiemarknaden. Styrelsen föreslår således att betala skade- stånd till säljaren årsstämman fattar beslut i enlighet med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020följande förslag.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Fastighetsmäklaren X har haft i uppdrag att förmedla en fastighet på Värmdö. Fastig- heten överläts genom köpekontrakt den 24 april 2001. Säljarna har i Mellanköping en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X för 5 000 000 kratt han inte ordnade en över- låtelseförsäkring åt dem. Affären förmedlades De har sammanfattningsvis uppgett följande. I mäklarföretagets annonser stod det att de ordnar överlåtelseförsäkring åt säljarna. Mäklaren X förklarade att han skulle ordna en sådan eftersom det ingick i hans upp- drag. Vid tillträdet i maj 2001 meddelade mäklaren X att han inte hade kunnat ordna någon försäkring. De godkände då ett förslag att om en försäkring inte kunde tecknas inom ett par dagar skulle de i stället bli kompenserade av Mäklarenmäklaren X ekonomiskt. FRN EInte heller det avtalet höll mäklaren X. De försökte flera gånger nå honom på telefon men utan att lyckas. Efter ytterligare en tid frågade de mäklaren X om det gick att ordna en försäkring trots att tillträde hade skett. Mäklaren X svarade att det gick och att han snart skulle ordna en sådan. I början av juli 2001 sade de till mäklaren X att eftersom han inte hade hållit något av dessa avtal ville de ha ytterligare ersättning utöver det belopp som de tidigare kommit överens om. Mäklaren X gick inte med på det. De anser att mäklaren X har brutit mot god mäklarsed. De vill ha hjälp med att få ut den ersätt- ning som mäklaren X skulle ha betalt till dem. Mäklaren X har bestritt att han skulle ha brustit i sina åligganden enligt fastighets- mäklarlagen eller på annat sätt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Något avtal om reducerad provision har inte träffats. Han har i huvudsak anfört följande. Det första mötet med anmälarna ägde rum i november 2000. Vid de inledande kontakterna lovade han att tillhandahålla Mäklarsamfundets överlåtelseförsäkring. I oktober 2000 hade de mäklare som var anslutna till samfundet fått information om att det inte var möjligt att teckna en försäkring för fastigheter som skulle tillträdas efter årsskiftet. Han informerade anmälarna om detta och upplyste om att samfundet för- handlade för att snarast kunna erbjuda någon form av överlåtelseförsäkring. Anmälar- na var medvetna om att det var oklart om en försäkring kunde tillhandahållas efter januari 2001, men de valde att avvakta med att påbörja en försäljning. Innan köpekontraktet tecknades den 24 april 2001 meddelade han anmälarna att mäklarföretaget för närvarande inte kunde förmedla någon överlåtelseförsäkring. Han kontaktades av en mäklarkollega vid ett annat mäklarföretag med ett erbjudande om att denne skulle tillhandahålla överlåtelseförsäkring genom sitt företag. Han accep- terade erbjudandet. Mäklarkollegan är bror till en av anmälarna. På tillträdesdagen 2002-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇05-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇08:3 kontaktades han av kollegan som meddelade att han inte kunde tillhandahålla försäk- ringen. ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade föreslog honom att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren ersätta anmälarna med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 25 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.kförsäk- ring inte kunde tecknas. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning Förslaget diskuterades med anmälarna. Som ett alternativ till överlåtelseförsäkring diskuterades också möjligheten att införa en friskrivnings- klausul. Anmälarna valde dock ett högre pris istället för borttagande av försäljningsklausul” friskrivning. Eftersom han tyckte att anmälarna hamnat i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020en besvärlig situation, har han fortsatt att söka efter möjligheter att tillhandahålla anmälarna en överlåtelseförsäkring efter tillträdet.

Bakgrund. Y har varit gift med Z. I juli 2006 beviljades Y av rättshjälpsmyndigheten rättshjälp i angelägenhet rörande äktenskapsskillnad, varvid A förordnades som rättshjälpsbiträde. I november 2007 väckte Y genom A vid K-stad tingsrätt talan mot Z med yrkande om äktenskapsskillnad. A betalade ansökningsavgift. I målet kom även att behandlas fråga om vårdnad om parternas son V, född år 1996, samt fråga om hos vem av föräldrarna denne skulle bo. I slutet av mars 2007 förordnade tingsrätten om betänketid samt meddelade interimistiskt beslut rörande var V skulle bo. Samma dag förordnade tingsrätten advokat i K-stad att vara bodelningsförrättare vid bodelning mellan makarna Y och Z. Den 1 juni 2020 köpte NN av tingsrätten utsedde bodelningsförrättaren kom inte att förrätta någon bodelning mellan makarna Y och YY (”NN-YY”) en fastighet Z. A biträdde vid upprättande av bodelningsavtal i Mellanköping för 5 000 000 maj 2007. Den 2 november 2007 – efter att Y genom A fullföljt ansökan om äktenskapsskillnad – meddelade tingsrätten dom på äktenskapsskillnad samt meddelade förordnanden rörande V. Rörande ersättning till A anförde tingsrätten i sin dom bl.a. följande. Trots att ifrågavarande mål började handläggas vid tingsrätten den 17 november 2006 begärde A därefter förskott hos Rättshjälpsmyndigheten med 25 919 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske Den 22 februari 2007 tillerkände den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren myndigheten henne förskott med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs Tingsrätten har nu att skadeståndet skulle betalas ta ställning till hennes klientmedelskonto. Samma dag hur mycket A ska tillerkännas under hela den tid hon varit förordnad som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså rättshjälpsbiträde för Y. Sedan A inkommit med kostnadsräkning har tingsrätten förelagt henne att justera den 5 juni 2020, såldes fastigheten omdå den tagit upp icke ersättningsgillt arbete. I köpekontraktet angavs köpeskillingen en reviderad kostnadsräkning har hon begärt ersättning med nytt belopp men även hänvisat till 5 000 000 krsin tidigare förskottsräkning som hon lämnat till Rättshjälpsmyndigheten. Hon har till tingsrätten nu också begärt ersättning för det mindre belopp hon inte erhållit i förskott. Någon arbetsredogörelse i den delen har hon emellertid inte lämnat. Tingsrätten har därför inhämtat den från Rättshjälpsmyndigheten. Sammanlagt har hon begärt ersättning för 21 timmars arbete enligt en högre timkostnads- norm än den som utgår enligt rättshjälpslagen. Av tingsrättens akt framgår att A upprättat en stämningsansökan samt tre kortare skrifter. Vidare har hon varit närvarande vid en muntlig förberedelse som pågått i en halvtimme. Det arbete som lagts ner av henne i sina kontakter med tingsrätten får därför anses ha varit förhållandevis sparsamma. Att målet vid tingsrätten varit av enkel beskaffenhet kan naturligtvis bero på det av A nedlagda arbetet. För att kunna avgöra om den av A begärda ersättningen är skälig får bedömningen främst göras utifrån hennes kostnadsräkningar med arbetsredogörelser. Av dessa framgår att A haft regelbundna kontakter med Y, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr främst genom telefonsamtal. Några närmare redogör- elser för vad det nedlagda arbetet har avsett saknas i många fall. Med hänsyn till köpa- ren de brister som kostnadsräkningarna innehåller saknas underlag för att denne skulle avstå från sitt önskemål bedöma om den yrkade ersättningen är skälig. Varken målets art eller omfattning ger stöd för slutsatsen att det varit motiverat att lägga ner 21 timmars arbete. Enligt tingsrättens bedömning är en s.ktidsåtgång motsvarande tio timmar skälig. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning Vidare har A begärt ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet)450 kr avseende ansökningsavgift. Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020Y har emellertid redan innan ansökan om stämning lämnades in beviljats rättshjälp. Hon hade därför inte behövt erlägga någon avgift. A kan därför inte tillerkännas ersättning härför.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte Hon fick den 4 juli 2018 uppdrag att förmedla NN:s och YY:s bostad. Bostaden över- läts genom köpekontrakt den 24 augusti 2018. Köpekontraktet innehöll en klausul som gav köparen rätt att besiktiga fastigheten med möjlighet att efter utförd be- siktning begära köpets återgång. Begäran om återgång skulle skriftligen tillställas NN och YY (”NN-YY”) senast kl. 12 den 29 augusti 2018. Avtalad tidpunkt för tillträde var den 14 september 2018. Efter utförd besiktning, som även innefattade en fastighet i Mellanköping korttidsmätning av radon, med- delade köparen att han avsåg att begära återgång av köpet om inte NN och YY gick med på att bekosta installation av en radonpump för 5 000 40 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.Hon informerade ▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇och ▇▇ ▇att köparen avsåg att begära köpets återgång om någon överenskom- melse inte kom till stånd mellan parterna senast kl. 12 den 29 augusti 2018. Då någon sådan uppgörelse inte nåddes, lät hon meddela att köpet skulle återgå. Detta skulle i efterhand visa vara en felaktig uppgift då köparen aldrig tillställde ▇▇ ▇▇och YY någon skriftlig begäran om återgång, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇vilket var den avtalade formen för hur en begäran om återgång skulle framställas. NN:s och YY:s uppfattning var att det skriftliga beskedet från henne att köparen avsåg att begära återgång var att anse som en skriftlig begäran om återgång. Efter nya diskussioner mellan parterna kom man överens om att ändå fullfölja affären och att ändra tidpunkten för tillträdet i enlighet med NN:s och YY:s önskemål. Hon föreslog att ändringen skulle göras i ett tilläggsavtal, men då NN och YY var av upp- fattningen att det första köpet hade gått åter, krävde de att ett nytt köpekontrakt skulle upprättas. Det nya köpekontraktet undertecknades den 4 september 2018. ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske tillträddes den 1 oktober 2020november 2018.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN X har varit registrerad som fastighetsmäklare från den 29 januari 1992 till och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för med den 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYseptember 2000 då hennes registrering återkallades. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det beslutet angavs att skadeståndet skulle betalas till åter- kallelsen gällde omedelbart. X delgavs beslutet den 7 november 2000. X har ansökt om att ånyo bli registrerad som fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarnämnden har denna dag avslagit hennes klientmedelskontoansökan. Samma dag Beslutet bifogas som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten ombilaga 1. Bilagan bifogas inte här. I köpekontraktet angavs köpeskillingen en anmälan till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren Fastighetsmäklarnämnden har påståtts att X utgett sig för att denne skulle avstå vara fastighetsmäklare trots att hennes registrering är återkallad. I anmälan hänvisas till fem olika annonser uttagna från sitt önskemål om Internet (Hemnet), en s.kannons i en lokaltidning samt en företagarbroschyr för att visa att förmedlingsverksamhet tycks pågå, bilaga 2. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning Av de uppgifter som X lämnat står det klart att hon i slutet av oktober 2000 kände till att hennes registrering som fastighetsmäklare var återkallad. Trots det har det i en förmedlingsannons i en lokaltidning så sent som i början av december månad angetts att hon är fastighetsmäklare. I en reklamfolder i samband med julhandeln har hon marknadsfört sig som fastighetsmäklare. Hon har dessutom i slutet av november månad stått som kontaktperson hos ett mäklarföretag för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet)olika objekt som saluhållits på Internet, bilaga 3. Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020Bilagan bifogas inte här. X har förelagts att yttra sig samt besvara ett antal frågor. Hon har lämnat vissa uppgifter men har inte inkommit med något underlag som utvisar att hon avslutat sina förmedlingsuppdrag och att hennes kollega, så som X uppgett, verkligen tagit över ansvaret för hennes uppdrag.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN kontaktade henne för ett offertmöte. Hon och hennes nyutexaminerade kol- lega ZZ träffade ▇▇ och YY i bostaden den 21 augusti 2018. Paret hade en liten dotter och skulle separera. Bostaden hade haft en vattenskada och försäkringsbo- laget hade renoverat deras badrum. NN och YY (”NN-YY”) hade tagit in flera andra mäklare för värdering samt offert då de ville jämföra. De tittade på värderingen samt gick igenom alla aktuella försäljningarna som skett i deras hus samt i kvarteret. NN och YY uppfattning om värdet på deras bostad överensstämde med den tillgängliga statistiken. Hon stämde av tidigare er- farenheter av mäklare samt vilken arvodesmodell de önskade och det bottnade i ett förslag med ett lägre arvode i botten om 1, 15 procent samt en fastighet i Mellanköping för 5 överstigande del om tio procent på köpeskilling över 6 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇Hon arbetar självklart med fler arvodesmodeller, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapperäven en fast procent, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskontovar inget som NN och YY var intresserade av. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten Att slutpriset på bostaden kunde bli högre eller lägre än 6 000 000 kr pratade de även om. NN och YY vill inte teckna något avtal vid mötet utan ville jämföra offerterna och återkomma. Hon lämnade uppdragsavtal och förslag på för- säljningsplan. Dagen efter fick hon ett sms av NN som uppgav att de valt att anlita en annan mäklare. Hon frågade vad det var som de inte var nöjda med eller saknade i hennes förslag och fick svaret ”styling”. Det vanliga är att kunden önskar pruta på arvodet men någon sådan diskussion skedde inte. Några dagar senare sms:ade NN att hon ångrat sig och inte ville anlita den andra mäklaren – hon uppgav ingen anledning varför de inte kommit överens – och undrade om hon, Mäklaren, kunde åta sig uppdraget. Varken under mötet eller i efterhand hade NN och YY tagit upp någon fråga kring arvodet eller värderingen. Uppdragsavtal tecknades och därefter på- börjades arbetet. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 krsamband med detta gjorde ▇▇ klart att det endast var de två som skulle ha kontakt. Dock skulle hon delge båda makarna all information om arbetet, men annonslänkar samt budgivningen. NN hade enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 egen utsago sålt bostad flera gånger tidigare och borde därmed haft kännedom kring mäklararvode samt uppdragsavtal med fastighetsmäklare och vad detta innebär. Bostaden såldes den 11 september 2018 för 6 661 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske och tillträde genomför- des den 1 oktober 202028 november 2018.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 Fastigheten utannonserades med utgångspriset 3 350 000 kr. Affären förmedlades Visningar var inpla- nerade den 3 respektive den 4 juni 2020. NN-YY närvarade på visningen den 3 juni. På visningen fanns prospekt med objektsbeskrivning och information om undersökningsplikten samt protokoll från överlåtelsebesiktning utförd av MäklarenBesikt- ningsbolaget på uppdrag av säljarna. FRN EHan hade även mejlat över besiktningspro- tokollet till NN-postYY dagen innan. Vid visningen lade NN-YY ett bud på utgångspriset 3 350 000 kr. Runt kl. 18 samma kväll ringde NN-YY till honom och undrade om det var möjligt att stänga affären direkt om de lade ett bud på 3 650 000 kr. NN-YY uppgav att det var ett tidsbegränsat bud som endast fick framföras till säljarna. Han tog emot budet och frågade om de var beredda att göra en snabb och villkorsfri affär. NN-YY sa att de kunde komma in och skriva avtal när som helst och att de var nöjda med Besiktningsbolagets besiktning. Säljarna godtog inte budet eftersom flera spekulanter var anmälda till visningen dagen efter. NN-YY höjde därför budet till 3 750 000 kr, vilket framfördes till säl- jarna. Säljarna svarade att de var beredda att ställa in visningen om NN-YY bjöd 3 900 000 kr och gick med på en snabb och villkorsfri affär. Detta framfördes till NN-YY som lade ett bud på 3 850 000 kr, vilket accepterades av säljarna. Kontraktsskrivning bokades in kl. 8 morgonen därpå, den 4 juni. I kontraktets § 15 noterades följande: ▇▇▇@▇▇▇”Köparen förklarar sig nöjd med den undersökning som hen gjort av fastigheten före köpet och vill inte ha särskilt villkor om ytterligare besiktning. Köparen har er- bjudits köpargenomgång med besiktningsmannen […]. Denna genomgång kommer att genomföras efter kontraktets undertecknande med anledning av den korta tid som varit mellan att bud lämnats och kontraktets undertecknande och att parterna önskat sluta köpet. Köparen är införstådd med att köpet gäller oavsett resultatet av genomgången inte utgör rätt till återgång av köpet.▇▇ First Office Tel: ” Han gick igenom klausulen samt kontraktet i övrigt tillsammans med ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde och säljarna. Köparna uppgav då att de redan hade genomfört en telefongenomgång med besiktningsmannen. Köpekontraktet skrevs under av båda parter och den visning som var inplanerad samma dag ställdes in. Handpenningen om 385 000 kr skulle ske enligt avtalet betalas in den 3 augusti 202011 juni. En eller ett par dagar efter köpet ångrade Den 5 juni ringde NN-YY dock sitt köp till honom och frågade om de kunde få undersöka fastig- heten. De frågade om sin undersökningsplikt och om de hade fullföljt den. Han uppgav att den överlåtelsebesiktning som gjorts är okulär och följer undersök- ningsplikten samt ligger till grund för den dolda fel-försäkring som säljarna hade tecknat. Den 9 juni besökte NN-YY fastigheten tillsammans med NN:s far (nedan ”den an- hörige”). Samma kväll kontaktade den anhörige honom och förklarade att NN-YY inte kunde fullfölja köpet. Han ringde upp NN-YY, som bekräftade att de ville komma ur avtalet men uppgav att de skulle fundera över natten. Han meddelade säljarna att NN-YY ville komma ur köpet. Den 10 juni ringde NN-YY honom och meddelade att de inte avsåg att fullföljabetala in handpenningen. Han rekommenderade dem då att betala in handpenningen på avtalat datum för att inte begå kon- traktsbrott samt informerade om att säljarna enligt kontraktet hade rätt att häva köpet om betalning inte skedde i tid, se 10 § 3 st. i kontraktet, vilket kunde med- föra skadeståndsansvar. NN-YY uppgav att de hade kontakt med jurister. Han uppmanade ▇▇-▇▇ att fråga sina jurister om de skulle betala in handpen- ningen. Han informerade säljarna om samtalet, som önskade tid att fundera. Den 5 11 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren ringde NN-YY upp honom igen och ville diskutera en återgång av avta- let. Han bad att få återkomma efter samtal med säljarna. Han frågade säljarna om de kunde tänka sig att teckna återgångsavtal med en förlikningsvis reglering av skadeståndsansvaret. Efter viss betänketid återkom säljarna och meddelar att de kunde acceptera en förlikningslikvid på 400 000 kr. Han förde säljarnas bud vidare till NN-YY, som svarade att de skulle fundera. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att 1,5 timmar senare ringde NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • upp honom och meddelade att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • de accepterade säljarnas bud och att säljaren skulle försättas i de fört över handpenningen på 385 000 kr. Senare samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig dag skrev NN-YY att betala skade- stånd till säljaren på återgångsavta- let med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 förlikningen och förde över resterande 15 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten omSäljarna skrev under avtalet dagen efter. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 juli 2020 framställde NN-YY skadeståndskrav mot honom om 400 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för bl.a. med påstående att denne skulle avstå från sitt önskemål han hade undanhållit information om en s.kfastigheten och att han inte hade agerat opartiskt i förlikningsdiskussionen. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.Grunder1

Bakgrund. Den 1 juni 2020 I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna av en bostadsrätt som för- medlats av mäklare X riktat kritik mot honom. Anmälarna har anfört bl.a. följande. De köpte NN den aktuella bostadsrätten den 13 februari 2002. För att finansiera köpet tog en av dem ett banklån med bostadsrätten som säkerhet. Vid årsskiftet 2003 – 2004 informerades de om att en person som tidigare ägt bostadsrätten hade ett lån med deras bostadsrätt som säkerhet. Deras kontaktperson på banken hade under en längre tid försökt lösa problemet utan att oroa dem. Kontaktpersonen hade med anledning av denna strävan vid ett flertal tillfällen pratat med mäklare X och YY (”NN-YY”) bett honom att ta kon- takt med säljaren och personen som hade ett lån med deras bostadsrätt som säkerhet för att få dem att skaffa en fastighet annan säkerhet till lånet. Mäklare X har emellertid, vad de vet, inte gjort någonting för att lösa problemet. Mäklare X borde naturligtvis ha kon- trollerat om lägenheten var belånad innan köpet gick igenom. Mäklare X har i Mellanköping för 5 000 000 kryttrande bestritt att han handlat i strid med fastighetsmäklarlagen eller på annat sätt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Affären förmedlades av MäklarenHan har bl.a. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde anfört följande. Enligt överlåtelseavtalet skulle tillträde ske den 3 augusti 202030 april 2002. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade Objektsbeskrivningen har fogats som bilaga till överlåtelseavtalet. I objektsbeskrivningen under rubriken ”Pantsättning” anges att bostadsrätten är pantsatt. Anmälarna har således fått känne- dom om att bostadsrätten var pantsatt. Inför tillträdet meddelade såväl anmälarna som säljaren att de önskade genomföra tillträdet till den aktuella bostadsrätten på kvällstid. Vid den av parterna föreslagna tidpunkten hade han dock ej möjlighet att närvara, vil- ket han även informerade parterna om. Han meddelade vidare att han tyckte att det var bättre att genomföra tillträdet exempelvis på en bank vid en tidpunkt han hade möjlighet att närvara. Parterna insisterade emellertid på att få genomföra tillträdet på sätt som de önskade. Då han vid tillfället förbisåg panten, underlät han att göra parter- na uppmärksamma på pantsättningen samt på att panten skulle lösas inför tillträdet. Parterna hade dock uppmärksammats på den dessförinnan genom uppgiften i objekts- beskrivningen. Det är inte avsåg korrekt att fullföljahan inte skulle ha gjort någonting för att lösa den uppkomna situationen. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • Han har vidtagit omfattande åtgärder för att köpet var hävt, • se till att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att an- mälarnas bostadsrätt inte skulle vara pantsatt till förmån för tidigare skulder vilka rätteligen säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skadaha tillsett blev lösta på tillträdesdagen. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså Hans ansträngningar har dessutom varit fruktsamma eftersom anmälarnas bostadsrätt numera är fri från den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020äldre pantsättningen.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Anmälaren är säljare av en fastighet. Han har i en anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden anfört bl.a. följande. Han anlitade mäklare X för ett förmedlingsuppdrag och YY (informerade om att han inte ansåg sig ha möjlighet att ha kvar fastigheten. Vid ett tillfälligt besök på mäklarnas kontor lade mäklare Y fram ett färdigt kontrakt. Han bad om att få ta med sig kon- traktet hem men mäklare Y menade att det inte var någon idé. Efter en kort stund an- lände de två personer som stod som köpare på kontraktet. Mäklare Y gick som allra hastigast igenom kontraktet med parterna och han skrev på. Han har ångrat försälj- ningen. Medan kontraktet fortfarande låg kvar på mäklare Ys bord bad han om att ”NN-YYhela affären skulle kastas i papperskorgen”) . Det undertecknade köpekontraktet överlämnades till köparna trots hans protester. Han erbjöd sig också att betala provi- sion till mäklare X men denne hänvisade honom till att anlita en fastighet i Mellanköping advokat. Priset blev för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020lågt och marknadsföringen har varit otillräcklig. En av köparna är mäklare. Mäk- larna borde ha avrått honom från att sälja. Mäklare X och mäklare Y har inkommit med ett gemensamt yttrande i ärendet. De har tillbakavisat kritiken och i huvudsak anfört följande. Anmälaren hade under en längre tid och vid ett flertal tillfällen önskat sälja fastig- heten. Så småningom träffades en överenskommelse om försäljning. Efter visningar fanns det inte någon spekulant. Anmälaren blev irriterad och besökte mäklarföretaget i princip dagligen. Han propsade på att fastigheten skulle säljas snabbt och gick ner i pris. Mäklare Y kontaktades av de blivande köparna. Först när det var aktuellt med ett köp fick hon reda på att en av köparna var mäklare i en annan kommun. Det gick flera turer innan handlingarna blev undertecknade. Köpare och säljare var inbokade för en noggrann genomgång inför undertecknandet. Anmälaren fick all den hjälp han hade rätt till och betydligt mer än vad som kan krävas av en mäklare. Till yttrandet har fogats handlingar som upprättats i samband med förmedlingen. Från dessa har följande noterats. I uppdragsavtalet har mäklare X angivits som mäklare. Avtalet har undertecknats av uppdragsgivaren och mäklare X. Under rubriken Ersät- tare finns antecknat Om fastighetsmäklaren på grund av semester, sjukdom eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp av annan orsak är förhindrad att utföra del av uppdraget, godkänner uppdragsgivaren att fastighetsmäklarkollega ensam biträder att utföra den aktuella delen av uppdra- get. Köpekontrakt, depositionsavtal, särskild överenskommelse, tillägg till köpekontrakt och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan köpebrev har undertecknats av både säljaren och NN-YYköparna. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • inskickade köpekontraktet finns i § 13 bl.a. följande avtalsvillkor. Köparen skall låta besiktiga fastigheten av besiktningsman, senast den 23 maj 2003. Efter att köpet var hävtbesikt- ningen utförts och ej allvarliga fel och brister föreligger, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att avstår köparen med bindan- de verkan från alla anspråk mot säljaren skulle försättas på grund av fel eller brister i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020fastigheten.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Fastighetsmäklaren X förmedlade i december 1997 en fastighet i Mellanköping Härnösands kommun. Köparna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X för 5 000 000 krdennes agerande i samband med förmedlingsuppdraget. Affären förmedlades Anmälarna har uppgett bl.a. följande. De fick i samband med köpet en karta över fastigheten från 1910. Efter köpet beställde de från lantmäteriverket en specialkarta över området. Specialkartan visade att den utlovade fastigheten var uppdelad på två områden med olika beteckningar (blocknummer). Vid en jämförelse av Mäklarende två kartorna framgick att byggnaden stod på det område som de inte förvärvat. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske Anmälarna påtalade i januari 1998 situationen för mäklaren X. Efter en sammanslagning av fastigheterna står de nu som ägare till den 3 augusti 2020fastighet de förespeglades ha köpt. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade De anför att de själva fått ombesörja kontakter med tingsrätt och lantmäterimyndighet. Anmälarna har gjort gällande att mäklaren X inte avsåg agerat tillräckligt för att fullföljareda upp situationen. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren De har även gjort gällande att installationen av den utvändiga elen inte utförts av en behörig elektriker. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och NN-YYuppgett bl.a. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 krVid intaget uppgav säljarna att fastigheten var 1 940 kvm. • Överbryggnadslån Mäklaren X kontrollerade denna uppgift med 9 % ränta utdrag från Centralnämnden för tiden 200803 - 200930: 55 201 krfastighetsdata (CFD) samt den karta som han erhållit från säljarna. • Ersättning Samtliga uppgifter visade att fastigheten var ca 1 940 kvm. Av CFD- utdraget framgick även att det skulle finnas ett friliggande småhus om 170 kvm byggt 1939. Han saknade anledning att ifrågasätta dessa uppgifter varför han utgick ifrån att uppgifterna överensstämde med de faktiska förhållandena. Mäklaren X har vidare uppgett att köparna kontaktade honom i januari 1998 och informerade honom om att den mark som byggnaden stod på inte tillhörde den fastighet de förvärvat. Han kände inte till detta men erbjöd sig att ta kontakt med lantmäterimyndigheten för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kratt utreda saken. • Säljarens svedaHan beställde en utredning beträffande fastighetens gränser. Det visade sig att det som i tomtkartan och i CFD-utdraget angetts som en fastighet de facto var två fastigheter. Säljarna hade förvärvat fastig- heten 1980, värk även de i tron att de förvärvat den mark som sedan visade sig 2000-03-22:5 tillhöra en annan tomt. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken att han inte skulle ha agerat i tillräcklig utsträckning i köparnas sak. Han har på flera sätt agerat för att hjälpa dem. Han anför vidare att problemet framkom först efter tillträdet och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet följaktligen efter det att hans förmedlingsuppdrag var avslutat. Lantmäteriförrättning har sedermera skett utan att detta föranlett någon kostnad för köparna. Mot anmälarnas påstående att elen inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs är fackmässigt utförd har mäklaren X bl.a. anfört att skadeståndet skulle betalas säljarna vid visningen informerat köparna om att elen som var dragen till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet jord- källaren var provisorisk och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten behövde göras om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren Han rekommenderade köparna att anlita sakkunnig för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande besiktning av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020fastigheten.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Köparna till en tomträtt har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot fastighetsmäklaren X. De anser att han agerat partiskt och YY (”NN-YY”) att han undanhållit viktig information. De har sammanfattningsvis anfört följande. När de för första gången använde duschen på övre våningen visade det sig att vattenledningarna i huset var uttjänta och att vattnet rann rakt igenom innertaket ner i undervåningen. Det har även kommit fram att säljaren under pågående försäljnings- process erhållit ersättning från sitt försäkringsbolag för en fastighet vattenskada i Mellanköping för 5 000 000 krbadrummet på övre våningen. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En Det fanns således två allvarliga skador i fastigheten som varken mäklaren eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYinformerat om. I det ena avtalet (prospekt som mäklaren X använde sig av vid försäljningen fanns inget skrivet om renoveringsbehov. Detta har inte heller vid något tillfälle under affärsprocessen påtalats av mäklaren eller säljaren. Huset var dessutom ”Hävningsavtaletvarudeklarerat”) angavs • . De har av säljaren i efterhand fått en kopia på ett prospekt där det påpekas att köpet det finns renoveringsbehov i badrummet. Mäklaren har alltså utformat två prospekt. De anser att mäklaren X i samförstånd med säljaren aktivt och medvetet undanhållit dem information om fastighetens skick, att han aktivt givit dem missledande information och därmed aktivt tagit ställning för säljaren. De har till sin anmälan fogat kopia av det prospekt de erhöll vid visningen samt en kopia av det prospekt som säljarna senare delgav dem. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken. Han har i sammandrag uppgivit följande. Han upprättade en objektsbeskrivning som säljaren godkände. Vid besiktningen som skedde därefter klagade besiktningsmannen bl.a. på altangolvet och badrummet. Han valde då att skriva in detta i objektsbeskrivningen. ”Teoretiskt sett kan köparen ha fått en kopia på det första exemplaret…”. Vid den andra visningen eller i samband med att budgivningen startade fick samtliga intressenter ta del av besiktningsprotokollet. Oavsett vad som står i den objekts- beskrivning som anmälarna fått torde de på ett tidigt stadium förstått att bl.a. bad- rummet var hävtdåligt. Mäklaren X har till sitt yttrande fogat kopior av uppdragsavtal, • objektsbeskrivning, besiktningsprotokoll, köpekontrakt med tillägg samt köpebrev. 2002-03-20:9 Enligt uppdragsavtalet skall provision "utgå med 0 kronor på köpeskillingen upp till 3 500 000 kronor: På överstigande del utgår arvode med 20 % inkl moms, dock maximalt 5 % på köpeskillingen". Fastighetsmäklarnämnden förelade mäklaren X att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • yttra sig över provisionsvillkoren och hur utgångspriset på den aktuella fastigheten hade beräknats. Mäklaren X har uppgivit att säljaren bestämde utgångspriset men att han själv hade den uppfattningen att försäljningspriset skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • komma att säljaren var skyldig bli betydligt högre. Han förespråkar ett lågt utgångspris på grund av att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (ger en större ”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren marknadsunder- sökning” samt för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020de flesta köpare är inställda på budgivningar.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Licenshavaren var vid tiden för de aktuella händelserna anställd som privat- och YY företagsrådgivare hos ett anslutet företag och innehavare av aktiv licens hos SwedSec Licensiering AB (”NN-YYSwedSec”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 kr). Affären förmedlades Hans licens är numera vilande. Företaget har anmält att licenshavaren brutit mot företagets interna regler avseende beviljande och utbetalning av Mäklarenkredit. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade Med hänvisning till företagets anmälan har SwedSecs disciplinutskott begärt att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYdisciplinnämnden återkallar licenshavarens licens. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • samband med revision hösten 2017 framkom att köpet var hävtlicenshavaren vid fem tillfällen, • för två olika kunder, hade betalat ut lånelikvider i förskott på totalt cirka 4,8 miljoner kr varav cirka 3 miljoner kr utan att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte fordringsbevis eller pantsättningshandlingar hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skadaundertecknats av kund vid utbetalningstillfället. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY Licenshavaren har använt företagets interna konton för att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod kundernas finansiering av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk bostadsrätt respektive tomt och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten omhusbygge. I köpekontraktet angavs köpeskillingen samtliga fall har kreditbeslut saknats vid tidpunkten för utbetalningen. Beloppen har varit registrerade som förskott och som mest fanns öppna förskott på sammanlagt cirka 3,5 miljoner kr under cirka en veckas tid. Ledtiden mellan utbetalning av lånevaluta och färdigställande av kreditbeslut och kredithandlingar uppgick i ett fall till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr 55 dagar. Sedermera fattade kreditbeslut har inte heller följts i och med att krediter legat in blanco i upp till köpa- ren två veckor. Ett av lånen avsåg finansiering av köp av bostadsrätt för privatperson varvid licenshavaren inte iakttagit kravet på förhandsinformation och erbjudande om betänketid i enlighet med företagets interna regler. Licenshavaren känner väl till det regelverk som gäller för kreditprocessen i företaget och är medveten om att denne skulle avstå från sitt önskemål om han brutit mot detta. Som orsak till sin handläggning har licenshavaren till Företaget angett en s.kpressad arbetssituation. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande Ingenting i ärendet tyder på att han har haft egen vinning av försäljningsklausul” de transaktioner som genomförts. – Licenshavaren har lämnat sin anställning i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020Företaget.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Mäklaren X åtog sig i början av 2000 att med ensamrätt förmedla en bostadsrätt i Upplands Väsby. Säljaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat klagomål mot mäklaren X och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇dennes mäklarkollega, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇mäklaren Y. ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde har i huvudsak uppgett följande. Mäklaren X överlät uppdraget på sin kollega mäklaren Y. De fick flera svar sedan bostadsrätten utannonserats och intresset var stort. Mäklaren Y återkom dock inte med några konkreta förslag på köpare varför de efter en tid sade upp avtalet. Under uppsägningstiden anvisade mäklaren Y en spekulant med ett bud som de kunde acceptera. Hon uppgav att spekulanten hade ett flyttbolag och att budet därför inbegrep städning och deras flyttkostnad till annan ort. Vid kontraktskrivningen visade det sig att detta var ett missförstånd. De tyckte att försäljningssumman blev för låg och mäklaren Y gick med på ett sänkt arvode. Efter kontraktskrivningen hörde de inte av mäklaren Y. De fick inte likvidavräkning eller köpebrev. Mäklaren Y glömde att sända in handlingar till köparens låneinstitut, vilket medförde att köparen inte fick sitt lån i tid. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och uppgett bl.a. följande. Ett flertal spekulanter ville titta på bostadsrätten. I samband därmed blev han sjuk. För att förmedlingen inte skulle ske den 3 augusti 2020avstanna fortsatte mäklaren Y med arbetet. Spekulanterna ansåg priset vara för högt. Under uppsägningstiden återkom en spekulant med ett bud som mäklaren Y framförde till säljaren. Säljaren accepterade budet. Han beklagar slarvet med handlingarna kring tillträdet. Mäklaren Y har bl.a. uppgett följande. När mäklaren X blev sjuk kontaktade hon säljaren för att arbetet inte skulle avstanna. Hon berättade att det var flera spekulanter som ville ha en visning. Hon föreslog dag och tid och säljaren svarade att det gick bra, vilket hon naturligtvis tog som ett medgivande. Säljaren kom i början av april in på kontoret och ville säga upp avtalet. Hon tog emot dem och hon formulerade för deras räkning en uppsägning som de undertecknade. Hon informerade mäklaren X om detta. En eller spekulant som tidigare 2001-05-16:5 visat intresse hörde av sig igen med ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade bud. Säljaren diskuterade bl.a. flyttstädningen med denne spekulant utan hennes närvaro. Säljaren ville genomföra en affär varför hon bokade tid för kontraktskrivning. Efter sin semester upptäckte hon att handlingar avseende köparens lån låg kvar på skrivbordet. Hon kontaktade då långivaren som uppgav att de inte avsåg att fullföljahade betalat ut pengar till köparna. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan Hon kontaktade säljaren och NN-YYbad om ursäkt för det inträffade. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som Efter samråd med mäklaren X gick hon med på säljarens krav om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod nedsättning av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020mäklararvodet.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Under hösten 1998 annonserade en fastighetsägare ut sin fastighet till försäljning. Fastighetsmäklaren mäklaren Y kontaktade säljaren och YY (”NN-YY”) ingick ett skriftligt förmed- lingsuppdrag med fastighetsägaren med ensamrätt till och med den 21 februari 1999 och därefter utan ensamrätt, om inte annat avtalades. Mäklaren Y lyckades dock inte anvisa någon spekulant och i november 1998 ansåg fastighetsägaren att en fastighet försäljning inte längre var aktuell. Det skedde ingen uppsägning av avtalet. I februari 1999 blev fastighetsägaren emellertid kontaktad av fastighetsmäklaren X, vid samma mäklarföretag som mäklaren Y. Mäklaren X uppgav att han hade tagit över förmedlingsuppdraget från mäklaren Y. Fastighetsägaren har i Mellanköping en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X och därvid uppgett följande. Han ville inte sälja fastigheten men han lät mäklaren X genomföra en fastighetsvisning. Mäklaren X hade inte något skriftligt förmedlingsuppdrag. Han infann sig inte till en av mäklaren X inbokad tid för 5 000 kontraktsskrivning, varför endast köparen undertecknade köpekontraktet. Mäklaren X kontaktade honom därefter med besked om att han var tvungen att acceptera en försäljning eller betala skadestånd. Han kände sig tvingad att gå med på en försäljning och han undertecknade därför köpekontraktet på mäklaren Xs kontor. Han försökte kort tid därefter få mäklaren X och köparna att gå med på att riva köpe- kontraktet men de motsatte sig det. Efter förhandling med köparna kom de överens om att köpet skulle återgå om köparna fick 100 000 kr. Affären förmedlades Mäklaren X ville inte betala tillbaka mäklarprovisionen. Anmälaren blev senare kontaktad av Mäklarenen person som upp- gav att han hade varit spekulant på fastigheten med ett högre bud än det som fastigheten såldes för. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och anfört följande. Fastighetsägaren gav mäk- larföretaget ett förmedlingsuppdrag. Han tog över uppdraget eftersom mäklaren Y inte kunde fullfölja det. Ägaren kände väl till honom och var både glad och nöjd över att mäklaren X skulle ske den 3 augusti 2020vara honom behjälplig. En eller Att en registrerad mäklare överlåter sysslor till en annan registrerad mäklare står inte i strid med god fastighetsmäklarsed. Det hade dessutom stått säljaren fritt att opponera sig mot ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade övertagande. Om säljaren hade meddelat att de han inte avsåg att fullföljaville fullfölja försäljningen skulle han naturligtvis ha upphört med förmedlingsåtgärderna. Han anvisade två spekulanter. Den 5 juni 2020 träffades två ene spekulanten kunde betala kontant och accepterade en friskrivningsklausul på grund av husets skick. Den andre spekulanten lämnade ett högre bud men ville inte acceptera en friskrivning. Efter att fastighetsägaren hade samrått med honom valde denne att sluta ett avtal mellan med den spekulant som kunde betala kontant. Ett möte bestämdes på mäklarföretagets kontor. Fastighetsägaren uteblev från mötet men lät meddela mäklaren X att han skulle skriva under köpekontraktet dagen därpå. Mäklaren X upprättade ett depositionsavtal i avvaktan på säljarens underskrift. Han bestrider att han skulle ha tvingat säljaren och NN-YYatt acceptera affären eller att han hotat honom med skadeståndsansvar. I Han har inte sagt att avtalet var bindande enbart genom köparnas undertecknande. Sedan fastighetsägaren (säljaren) hade undertecknat avtalet betalade han på dennes begäran ut det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • deponerade beloppet. Det antecknas att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat Fastighetsmäklarnämnden den 24 januari 2000 har återkallat mäklaren Ys registrering på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod grund av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020saknade ansvarsförsäkring.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte 18 juli 2018 sålde NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping fastigheten T2 för 5 000 6 100 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇Köpare var YY. Tillträde skulle ske den 1 oktober 2018. YY skulle finansiera köpet av T2 med egna medel. Finansieringen var emellertid beroende av att hans son, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇ZZ, lyckades sälja sin fastighet S14. Detta kände Mäkla- ren till. Enligt NN hade Mäklaren uppdrag att förmedla S14 vid tidpunkten när T2 såldes. Enligt ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ fick han detta uppdrag först senare, när T2 redan var såld. S14 såldes den 9 oktober 2018 för 7 100 000 kr och det fanns vid den tidpunkten sex anteckningar om utmätning i fastighetsregistret för den fastigheten. I köpekontraktet för S14, som inte har getts in i ärendet, fanns en återgångsklau- sul som under vissa omständigheter gav köparen rätt att begära köpets återgång. Parterna är överens om att köparen av S14 begärde återgång och hade rätt att göra det. S14 bjöds senare ut av KFM på exekutiv auktion, dock utan att bli såld. Cirka 1,5 timmar innan kontraktsskrivningen för T2 mejlade Mäklaren ett utkast till köpekontrakt till NN. I utkastet var handpenningen angiven till tio procent av köpeskillingen, det vill säga 610 000 kr. Handpenningen i det undertecknade kö- pekontraktet kom dock att anges till 200 000 kr, detta efter önskemål från YY. YY betalade endast 140 000 kr av handpenningen, vilket NN fick information om i slutet av juli 2018, och ingen del av slutlikviden. På grund av dröjsmålet med betalning hävde NN köpet den 21 januari 2019. Han sålde därefter om fastigheten i april 2019 för 5 500 000 kr, det vill säga med för- lust. Tillträde skedde den 5 augusti 2019. YY har inte kunnat förmås att betala något skadestånd till NN. NN har gjort gällande dels att Mäklaren vilseledde honom om handpenningens storlek, dels att Mäklaren inte informerade honom om att YY:s finansiering var beroende av att ZZ lyckades sälja sin fastighet S14 och att den fastigheten var utmätt. Han har också gjort gällande att Mäklaren borde ha bevakat handpen- ningen och försökt förmå köparen att betala den. ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp har han gjort gällande att Mäklaren borde ha informerat honom om hans alternativ och förklarade rättigheter när köparen hamnade i dröjsmål med handpenningen och rått honom att de inte avsåg söka juri- diskt biträde samt att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren ut handpenningen för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020sent.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN 28 september 2000 fick fastighetsmäklaren X vid mäklarföretaget A ett uppdrag att förmedla försäljningen av en bostadsrättslägenhet. Någon försäljning kom aldrig 2002-03-20:6 till stånd. Uppdragsgivaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 krmäklarföretagets VD fastighetsmäklare Y. Hon har sammanfattningsvis uppgett följande. Affären förmedlades Den första spekulantlista hon erhöll överensstämmer inte med den som hon senare erhöll och som kompletterats med telefonnummer. Hon har kontaktat de personer som finns på den senare listan. Två av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade dem uppgav att de tittat på lägenheten men inte avsåg lämnat något bud. Fyra uppgav att fullföljade vare sig tittat eller lämnat bud och en av dem kan inte ens minnas att hon ringt angående denna lägenhet. Den 5 juni 2020 träffades Beträffande den sjunde personen på listan fick hon endast tala med fadern som inte mindes om dottern varit i lägenheten. Han var dock helt säker på att hon inte lämnat något bud. Mäklaren X har endast haft tre eller möjligen fyra visningar på tre månader. Mäklaren X har inte heller låtit henne ta del av resultaten av visningarna. Mäklaren Y har uppträtt arrogant och vilseledande då han försöker skrämma henne att tro att han skulle ha fortsatt rätt till provision i den händelse någon av spekulanterna efter avtalstidens slut skulle bli köpare. Till anmälan har fogats de två avtal mellan säljaren och NN-YYbreven med uppgift på spekulanter som uppdrags- givaren har erhållit. I det ena avtalet (första brevet daterat den 17 januari 2001 finns följande text före de angivna namnen. ”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, Jag har haft följande spekulanter på Er lägenhet och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skadavid försäljning till någon av nedanstående personer förbehåller jag mig rätten till provi- sion.” Därefter finns nio personer angivna med namn. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt I det andra avtalet (brevet daterat den 31 januari 2001 finns följande text. ”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren På uppdrag av mäklaren X översändes härmed lista avseende de spekulanter som visat intresse för ovan rubricerad lägenhet.” Under rubriken spekulantlista finns sju personer angivna med sammanlagt 148 701 krnamn, adress och telefon- nummer. Posterna bestod av Samtliga sju fanns med på den första listan. Mäklaren X och mäklaren Y har tillbakavisat kritiken och i ett gemensamt yttrande i huvudsak uppgett följande. • Mäklarprovision: 62 500 krDen spekulantlista som först presenterades innehöll namn på två personer med samma efternamn, vilka kontaktade mäklaren X och bad att få återkomma. • Överbryggnadslån De lämnade inte något telefonnummer och har därför inte kunnat tas med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 krpå den lista som innehåller telefonnummer och som har tillkommit sedan uppdragsgivaren begärt komplettering av den lista som hon först erhållit. • Ersättning för borttagande Kritiken att mäklaren X inte låtit uppdragsgivaren ta del av försäljningsklausul: 20 000 krresultatet av visningarna tillbakavisas. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs Hon har blivit informerad om att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för ingen varit intresserad av att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020lämna bud.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljarna av en fastighet som mäklare X haft i Mellanköping för 5 000 000 kruppdrag att förmedla. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ har framfört kritik mot mäklare X och hans sätt att sköta förmedlingen. De har i huvudsak anfört följande. De har inte undertecknat något skriftligt uppdragsavtal. De fick inte granska annon- sen trots en överenskommelse som träffades med mäklare X om att slutkorrektur skulle lämnas till dem för godkännande. Den annons som infördes kom därmed att bl.a. sakna vissa säljargument som diskuterats med mäklare X. Enligt mäklare X kom ca 20 spekulanter till den första visningen. Två dagar senare genomfördes en oannon- serad visning. Intresset var inte så stort denna gång. Mäklare X återkom inte. Först efter flera försök fick de information om att det fanns två spekulanter. Mäklare X uppgav att en av spekulanterna, A, tidigare stört budgivningar och att fastighetsför- säljningar fått avbrytas på grund av dennes svårigheter att genomföra köpen. Senare meddelade mäklare X att en spekulant B lämnat ett bud på fastigheten. Vem speku- lanten var uppgavs aldrig av mäklare X. De bad mäklaren att genomföra affären med B varpå mäklare X då svarade ”att han skulle fundera på saken”. Budgivningen har delgivits dem först i samband med att de skulle göra en utvärdering av mäklare Xs arbetsmetoder och hans agerande i denna affär. Då A lämnade ett nytt högre bud valde B att hoppa av. Som de då uppfattade situationen beslutade mäklare X att fas- tigheten skulle försäljas till A. De hade vid denna tidpunkt fortfarande inte någon information om vem B var. Den 11 juni 2003 meddelade mäklare X att de skulle in- finna sig på mäklarkontoret dagen efter för att skriva kontrakt. Han uppgav att han undersökt spekulantens ekonomi genom ett telefonsamtal med A själv och att han funnit dennes försäkran om ”god ekonomi” tillfredsställande. En timme före kon- traktskrivningen ringde mäklare X och meddelade att A inte skulle kunna betala handpenningen vid kontraktsmötet utan först dagen efter. Mäklare X rekommen- derade dem att komma för att skriva under köpekontraktet. Han uppgav att om köpa- ren inte betalade handpenningen så skulle kontraktet rivas. Köpekontraktet under- tecknades och mäklare X beslutade att de underskrivna dokumenten skulle förvaras i mäklarföretagets kassaskåp till dagen därpå då A erlagt handpenning. Den 13 juni meddelade mäklare X att A inte erlagt handpenningen. Han sökte A under tio dagar utan resultat men tog inte någon kontakt med dem under denna tid. De kontaktade mäklare X den 23 juni och bad att han skulle reda ut läget och att riva kontraktet. En jurist på mäklarföretaget förklarade för mäklare X att det inte gick att riva underskriv- na kontrakt. De beslutade därför gemensamt med mäklare X att skriftligt häva köpet med A. Då mäklare X tog ny kontakt med B lämnade B ett nytt lägre bud. Några andra lösningar på den uppkomna situationen togs inte upp av mäklare X. Ett nytt köpekontrakt undertecknades med B den 27 juni. Den 7 juli fick de ett slutligt brev om hävning av köpekontraktet med A från mäklare X. En likvidavräkning som skickades från mäklare X var felaktig. De känner sig svikna och anser att mäklare X brustit i sitt uppdrag i flera avseenden genom att bl.a. rekommendera en oseriös köpare, föreslå att kontrakt skall skrivas utan att handpenning erlagts och att det skulle kunna rivas samt att han undanhållit viktig säljarinformation och underlåtit att kontrollera köparens betalförmåga. De gör även gällande att mäklare ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde agerande har förorsakat dem ekonomisk skada. Mäklare X har inkommit med yttrande och i huvudsak anfört följande. Han har upprättat, undertecknat och översänt ett skriftligt förmedlingsuppdrag till uppdragsgivarna. De har inte efterkommit hans uppmaning att underteckna och åter- sända avtalet vilket är en omständighet som han inte kan lastats för. Han har successivt rapporterat till uppdragsgivarna de bud som lagts på fastigheten. Uppdragsgivarna har inte efterfrågat budgivarnas namn men om de hade gjort det så hade de givetvis fått veta namnen. Han har informerat uppdragsgivarna om att spekulant A tidigare varit aktuell för ett köp men att det då blev så att denne inte fullföljde köpet. Trots denna information önskade uppdragsgivarna att A skulle ske den 3 augusti 2020få vara med i budgivningen. En eller ett Spekulant A in- formerades om att säljaren inte skulle komma att acceptera återgångsvillkor i köpe- kontraktet. A förklarade att han hade finansieringen ordnad genom en viss bank. De besked som A lämnade om sin ekonomi var sådana att han utgick från att finansie- ringen var helt klar. A avstod från boendekostnadskalkyl. Då uppdragsgivarna godtog det bud som lämnats av A bokade han tid för avtalsskrivning och han gjorde klart för A att en handpenning om 10 % av köpeskillingen skulle medföras till mötet. Ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp timmar före mötet meddelade A att det inte var möjligt för honom att hinna få med sig någon postväxel. Han kontaktade uppdragsgivarna omedelbart och föreslog att man skulle avvakta med avtalet. Uppdragsgivarna förklarade att de önskade att ett avtal ändå skulle skrivas eftersom de skulle resa bort och ville ha affären klar. Parter- na kom överens om att A skulle komma in med postväxeln påföljande dag. I avvaktan på att handpenningen erlades skulle de upprättade köpehandlingarna förvaras hos honom. A skulle få sitt exemplar först när handpenningen erlagts. Det vitsordas att det talades om att köpekontraktet kunde ”rivas” men så har inte avsåg skett. Säljarna har, med hans bistånd, avsänt en skriftlig hävningsförklaring. Det var inte aktuellt att fullföljaskriva något särskilt återgångsvillkor för det fall att A inte skulle erlägga den avtalade handpenningen. Han har inte framställt något krav på provision för den första förmed- lingen. På grund av semestrar kom det inte att upprättas något depositionsavtal när det andra köpekontraktet skrevs. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren avtalade handpenningen sattes in på klientmedelskontot den 10 juli 2003. Handpenningen utbetalades till säljarna när han återkom från sin semester den 8 augusti 2003. Med hänvisning till beloppets storlek, den korta tid handpenningen omhändertagits och NN-YYatt klientmedelskontot endast ger 0,5 % årlig ränta har det inte redovisats någon ränta. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position Anmälarna och mäklare X har sänt in kopior av handlingar till Fastighetsmäklar- nämnden som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skadarör den aktuella fastighetsförmedlingen. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av Från dessa handlingar har noterats följande. • MäklarprovisionUppdragsavtalet, som undertecknats av mäklare X den 6 maj 2003, saknar uppdrags- givarnas namnunderskrifter. Det första köpekontraktet är undertecknat av säljarna och A den 12 juni 2003. Avtalet innehåller bl.a. följande. § 1 Köpeskillingens erläggande 1. Kontant denna dag (handpenning) … 2. Kontant på tillträdesdagen … Utväxling av kontrakt Detta köpe- kontrakt är upprättat i tre likalydande exemplar av vilka säljare och köpare tagit var sitt samt ett behålls av [mäklarföretaget] som arkivkontrakt. Ett avstående från boen- dekostnadskalkyl har undertecknats av köparen den 12 juni 2003. 2004-01-21:10 Det andra köpekontraktet är undertecknat av säljarna och B den 27 juni 2003. Avtalet innehåller bl.a. följande. § 1 Köpeskillingens erläggande 1. Kontant i avvaktan på uppfyllande av villkor enligt följande paragrafer i kontraktet: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta 13 att deponeras hos [mäklarföretaget] … Enligt likvidavräkning för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså säljaren undertecknad den 5 15 augusti 2003 har handpen- ningen erlagts den 27 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 20202003.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte Mäklaren har på uppdrag av NN och YY (”NN-YY”) förmedlat en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 krStockholm. Affären förmedlades av MäklarenNN och ▇▇ anser att Mäklaren åsidosatte sina skyldigheter mot dem i olika avseen- den. De har därför begärt att provisionen ska sättas ned. Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att NN- YY inte har rätt till större nedsättning än vad Mäklaren har medgett att betala. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde NN-YY har i huvudsak anfört följande. De påbörjade sin kontakt med Mäklaren redan 2018 och skrev ett förmed- lingsuppdrag. De fick aldrig någon kopia på kontraktet och tänkte inte mer på det när de sedan valde att inte sälja huset. Detta uppdrag blev sedan vilande och inte förrän våren 2021 blev det aktuellt att sälja huset. Redan i april inför och vid ett personligt möte bad de om ett förmedlingsuppdrag som var aktuellt och uppdaterat, men Mäklaren hänvisade till det de skrivit 2018. När de påpekade att det som stod där inte var rimligt i relation till bostadsmark- nadens utveckling från 2018 till idag, skrattade Mäklaren bort det och sa att de ändrar väl bara utgångspriset och datum. Det kanske var ett skämt från hennes sida, men de försökte efter det vid flertal tillfällen få ett nytt avtal skrivet och till- gång till det som skrevs 2018 för att åtminstone få en förståelse av vad Mäklaren hänvisade till. Men både uppdatering och kopia på förmedlingsuppdraget ute- blev. Vid mötet i april informerade de även Mäklaren om att de skulle ske färdig- ställa/renovera huset för att få ut så mycket som möjligt för det, då de redan köpt nytt. Då de sett hur bostadsmarknaden skenat iväg frågade de Mäklaren om hon räknade med att deras hus också skulle öka så mycket vid en budgivning och att man skulle anpassa utgångspriset till det. Men de fick till svar att deras hus inte skulle öka så mycket, det skulle de inte vänta sig. Huset skulle så snabbt som möjligt läggas ut som ”kommande” på Mäklarens hemsida. De hade kommit överens om att Mäklaren skulle ta de första exteriöra fotona och en glimt av kök/sovrum/badrum innan de tog ut fotografen för att fota hela huset. Det slutade med att de som säljare själva fick ta merparten av fotona. De hon själv tagit var för slarvigt tagna och av dålig kvalité, så hon bad dem att ta om dem. Inom ett dygn från att annonsen publicerades på Mäklarens hemsida som Kom- mande fick de förfrågan om en förhandsvisning. De tackade nej då spekulantens budget låg under vad de kunde tänka sig släppa huset för, vilket Mäklaren var medveten om. De förklarade än en gång att de ville göra klart huset för att öka chanserna till ett högt försäljningspris. De bestämde tid för visning när de började bli klara med all renovering och en eventuell förhandsvisning för dem som redan anmält intresse. När de väl skulle publicera huset på Hemnet så var plötsligt den 3 augusti 2020eventuella förhandsvisningen fyra dagar efter publicering en ordinarie visning. En Huset lades heller inte ut som till salu, utan det var de själva som nästkommande dag påpekade att det låg fel. Då med tre dagar kvar till visning. Två dagar innan visning hade de fortfarande inte skrivit ett uppdaterat förmed- lingsavtal som de önskat och påtalat, de hade inte heller fått se det befintliga av- talet från 2018 som de bett om och de fick inte tag i Mäklaren när de ringde. De kontaktade ZZ, hennes chef, och bad om råd. Då hörde Mäklaren av sig och de pratade igenom deras känsla av missnöje. Dock lade hon skuld på dem som kon- taktat hennes chef och inte vänt sig direkt till henne, hon hade ju faktiskt svarat via sms att hon var upptagen. Då hade de alltså bett om ett nytt avtal i över en månads tid och mestadels bemötts av total tystnad och utebliven eller väldigt sen återkoppling för att få veta vad nästa steg i processen skulle bli. Det de sedan fick via mejl var ett uppdaterat avtal gällande datum och utgångs- pris. De villkor som stod i avtalet från 2018 kunde de inte gå med på sett till da- gens bostadsmarknad. Skulle deras hus öka massor vid en budgivning skulle Mäk- laren enligt det avtalet göra en riktig storvinst. De kan aldrig bevisa det, men de- ras känsla var att det fanns en dold agenda bakom utformandet av avtalet, den utdragna processen och förväntat slutpris samt eventuell bonus. Mäklaren häv- dade ett flertal tillfällen att deras hus inte skulle gå upp så mycket i en budgivning som de vet att andra hus i samma område gjort. Mäklarens förhoppning var att de skulle få ut runt sex miljoner för huset. Trots det ville hon i förslaget ha tio procent på all budgivning över utgångspriset på 5 490 000 kr. När de avböjde det, fick de ett avtal utformat att de skulle betala ett fast arvode på 75 000 kr samt tio procent bonus på budgivning över utgångspriset med ett tak på 130 000 kr. De ifrågasatte då om 130 000 kr (alltså tio procent på varje 100 000 kr buden ökar med blir då totalt en ökning i bud på 1,3 miljoner) skulle vara utöver de 75 000 kr de skulle betala i fast arvode, alltså en bonus på upp till 6,8 miljoner i försälj- ningspris. Trots att kontraktet är utformat på det sättet var det inte enligt Mäkla- ren så hon menade utan totalt 130 000 kr inklusive det fasta arvodet var vad de skulle betala om det blev budgivning, allt över det som huset ökar gjorde de själva enbart vinst på. Alltså är hennes tak av bonus ett försäljningspris på 6 040 000 kr. Därefter spelar det ekonomiskt ingen större roll för henne om huset ökar mer. Här kände de att de ville byta mäklare. De ville inte ens skriva på ett avtal med tanke på hur de kände. De hade dock ett hus publicerat på Hemnet och ute på marknaden som skulle visas. Vad hade de för val att avbryta nu? De skulle ”bränna” huset på marknaden och tappa intresse om de helt plötsligt tog bort det och publicerade det på nytt inom kort med en ny mäklare. De valde till slut att skriva på avtalet där det stod arvode samt bonus då de fått förklarat muntligt vad som gällde och i den situationen de befann sig i såg de ing- en annan utväg än att skriva på. Det är dagen före det som de uppfattade som förhandsvisning som avtalet skrevs på av dem, men det var daterat två dagar ti- digare av Mäklaren, då de inte ens hade mottagit ett förslag de var överens om eller fått kontakt med henne. Huset visades vid två tillfällen, dagarna efter varandra och en budgivning kom i gång med två intressenter. De hade en avstämning där de utryckte sitt missnöje över vädret vid visning och frågade om de inte borde ha en till visning kommande helg då intresset inte var så stort och folk uteblev från visningarna. Samt att huset bara hade hunnit ligga ute ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade till salu. Svaret blev att det inte var juste mot pågående budgivare att ha fler visningar. En ny visning verkade inte vara ak- tuellt, trots att Mäklaren själv tidigare hade föreslagit att de kanske skulle behöva ha fler visningar då huset lades ut till försäljning på Hemnet och digitala kam- panjen startade fyra dagar innan visning, samt att de uttryckligen tidigare hade förklarat att de ville ha så bra pris som möjligt för huset. Budgivningen pågick och ena parten var avvaktande en längre tid. De fick sms från Mäklaren att de snart skulle avsluta affären och att hennes målbild var att skriva kontrakt under kvällen. Nu hade budgivningen gått över det tak de satte för bonus i avtalet. De försökte ringa upp Mäklaren men fick inget svar. De skick- ade då sms där de skrev att de hade väldigt svårt att kunna skriva under kvällen och att de ville vänta in alla eventuella intressenter som ännu inte avsåg bestämt sig samt skriva dagen därpå som tidigast. De hade då även fått veta att fullföljadet fanns eventuellt intresse av huset från annat håll, vilket de meddelade Mäklaren. Den 5 juni 2020 träffades Det kom in två avtal nya bud under eftermiddagen. Efter sista budet pratade de med Mäklaren som berättade att budgivningen var över. Hon skulle ringa och infor- mera spekulanterna att de vunnit budgivningen. De sa att de ville avvakta med att skriva kontrakt till dagen därpå. De bad Mäklaren kolla om spekulanterna kunde skriva dagen därpå samt framföra deras tilltänkta datum för tillträde. När de hördes igen hade Mäklaren bjudit in vinnarna att skriva kontrakt samma kväll kl. 19. Trots att de från början inte kunde och ville avvakta kände de sig nu pres- sade att lösa så de kunde komma dit. De lämnade kontoret med känslan av att kontraktsskrivningen blev forcerad och nästan framtvingad. Att deras önskemål om tillträde inte heller lyssnades in alls (för att köparen var bortrest då) utan Mäklaren hade skrivit in datum i kontraktet till köparnas fördel. Enligt ▇▇▇▇▇▇▇▇ spelade det ingen roll vilket datum som stod i kontraktet för sådant gick alltid att ändra senare. Hade de vetat att så inte var fallet där och då, hade de inte skrivit under kontraktet. Tyvärr blev det inte så lätt att ändra senare utan det blev en långdragen process mellan säljaren dem och NN-YYköparna. I Där har Mäklaren framställt dem som omöjliga att ha att göra med, helt oflexibla och inte villiga alls att vara tillmötesgående samt helt oförstående kring att det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • är två parter i en bostadsaffär. Detta ledde till att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position köparna fick en felaktig bild av dem och det skapade en aggression/misstro som om avtals- brottet inte hade ägt rumbehövt finnas. När väl datum för tillträdet blev satt och genomfört, valde Mäklaren att inte närvara utan gav uppdraget till sin kollega. Under tillträdet fick de även själva be om ett tillägg- skontrakt på ändrat datum för tillträde samt att de under överlåtelsen läste ige- nom journalen över hela förmedlingsuppdraget, som hade felaktiga dateringar enligt deras samtals- och • sms-dokumentation. De valde att säljaren inte skriva under journalen och än idag har de inte skrivit under eller fått en ny kopia. När de väl fick träffa köparna och inte bara ha kontakt via Mäklaren, uppdagades det att de hade väldigt olika syn på hur allt efter kontraktsskrivningen gått till. Både de och köparna anser att Mäklaren har vänt dem mot varandra. Mäklaren har sagt till dem att köparna var skyldig opålitliga och tvungna att försöka begränsa sin skadabindas upp på ett kon- trakt så fort som möjligt för att de tidigare tappat intresse kring ett annat objekt från en dag till en annan. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt Det visade sig inte heller vara sant då köparna och säl- jarna av det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog objektet har gett en helt annan bild. Även i den affären var det Mäklarens agerande som legat bakom. Det visade sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat alltså finnas fler kunder som upplevt Mäklaren på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag samma sätt som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020de.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Fastighetsmäklaren X förmedlade i mars 2000 en villafastighet i Hägersten. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen kritiserat mäklaren X och YY (”NN-YY”) bl.a. uppgett följande. I den objektsbeskrivning som mäklaren X presenterade angavs att huset hade en fastighet boarea på 90 kvm men i Mellanköping för 5 000 000 krsjälva verket är boarean 78 kvm. Affären förmedlades Det upptäcktes av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullföljafastighetsmäklare som vidareförmedlade fastigheten. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYanlitade fastighetsmäklaren inhämtade ett registerutdrag från Lantmäteriet. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • utdraget som bl.a. innefattade taxeringsuppgifter stod att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position byggnaden hade en boarea om 78 kvm och en biarea om 60 kvm. Hon har som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin köpare åsamkats ekonomisk skada. Hävningsavtalet Ett av mäklaren Xs argu- ment vid budgivningen var upprättat på Mäklarens brevpapperatt boarean för just detta hus var större än vad som är vanligt för hustypen. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) Mäklaren X följde inte god fastighetsmäklarsed. Mäklaren X har sammanfattningsvis anfört följande. Säljaren uppgav att boarean var 90 kvm, vilket hon noterade i intagsblanketten. Det utdrag från fastighetsregistret som hon tog ut var ett ordinärt utdrag utan taxerings- information. Hon uppmärksammade därför inte att den taxerade boarean var 78 kvm. Då anmälaren hörde av sig beträffande den felaktiga arean bad hon anmälaren att framföra sina krav skriftligt och även göra en mätning av byggnaden eftersom den taxerade ytuppgiften inte alltid är korrekt. Något krav framställdes dock aldrig till henne. Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av den intagsblankett som mäklaren X upp- rättade då hon åtog sig NN-YY att betala skade- stånd förmedlingen. Nämnden har även tagit del av den objekts- beskrivning som hon upprättat liksom ett utdrag från Lantmäteriet med taxerings- uppgifter som anmälaren fogat till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020sin anmälan.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte 3 januari 2019 fick Mäklaren uppdrag från NN och YY (att förmedla fastighet- en XX. Två exemplar av uppdragsavtalet har getts in till nämnden. NN och YY har gett in ett exemplar, undertecknat endast av dem, med bland annat följande innehåll. ”NN-Provision skall utgå med: - % av köpeskillingen. - Provisionen enligt ovan är inklusive moms.” I det exemplar av uppdragsavtalet som Mäklaren har gett in, och som är under- tecknat av båda parterna, anges bland annat följande. ”Provision skall utgå med: - % av köpeskillingen. - Provisionen enligt ovan är inklusive moms.” Mäklarens namnteckningar är identiska på de båda avtalsexemplaren. På fråga från nämnden hur detta kommer sig har Mäklaren uppgett följande. Hon skick- ade först ett avtalsutkast för påseende till NN och YY, inte undertecknat av henne och utan angiven provisionssats. Därefter skickade hon ett konkret avtalsförslag. Det skickades i två exemplar, var undertecknade av henne och hade en angiven provisionssats om 2,4 procent. NN och YY undertecknade och returnerade emel- lertid avtalsutkastet utan angiven provisionssats, inte det av henne underteck- nade avtalsförslaget. Efter överenskommelse med ▇▇ och YY fyllde hon i en pro- visionssats om 2,4 procent för hand, samtidigt som hon undertecknade avtalet för egen del. Det skedde för att NN och YY inte skulle behöva göra om procedu- ren med att returnera avtalet. I uppdragsavtalet angavs även följande. ”) en fastighet Rätt till provision föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säl- jare och köpare och eventuella i Mellanköping avtalet intagna villkor för 5 000 överlåtelsens fullbordan och bestånd uppfylls. Provisionsrätten är dock oberoende av om det i överlåtelseav- talet föreskrivs att köpebrev skall utfärdas eller överlåtelsen på annat sätt görs be- roende av att köpeskillingen erläggs.” Fastigheten såldes den 13 augusti 2019 för 3 500 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 att köpebrev skulle utfärdas på tillträdesdagen. I köpekontraktet angavs vidare att en handpenning om 350 000 kr skulle betalas senast den 30 september 2019. Någon handpenning betalades emellertid aldrig. Den 4 november 2019 uppgav köparen att han inte avsåg att fullfölja köpet. Den 24 november 2019 ingick ▇▇ och YY och köparen ett avtal där parterna kom överens om att köpet var hävt och att köparen senast 20 dagar efter underteck- nandet skulle betala 350 000 kr i skadestånd till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020NN och YY.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Fastighetsmäklaren X fick den 2 december 1998 i uppdrag att förmedla en fastighet i Mellanköping på Tjörn. Fastigheten såldes enligt köpekontrakt den 4 januari 1999 för 5 000 700 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt I köpekontraktet har angivits följande "Säljaren är upplyst om att köparen arbetar med köp och förklarade försäljning av fastigheter och har för avsikt att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta vidareförsälja denna fastighet." Köparen sålde därefter fastigheten enligt köpekontrakt den 18 april 1999 för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 900 000 kr. • Säljarens svedaSäljaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden framfört kritik mot mäklaren X. Säljaren har, värk som det får förstås, gjort gällande att mäklaren X medverkat till att fastigheten såldes till ett lägre pris än vad som var normalt på marknaden samt att mäklaren Xs agerande vid försäljningen av fastigheten var planerat och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat skedde i vinningssyfte även för honom själv genom erhållandet av dubbla provisioner för samma objekt på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten omkort tid. I köpekontraktet angavs köpeskillingen sin anmälan har säljaren uppgett att mäklaren X och andra mäklare anställda vid mäklaren Xs mäklarföretag förmedlat flera fastigheter till 5 den aktuelle köparen samt åtagit sig uppdrag för dennes räkning. Säljaren har ifrågasatt om mäklaren Xs agerande skett med bibehållande av mäklarens roll som opartisk mellanman. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och uppgett bl.a. följande. Han uppskattade fastighetens marknadsvärde till 700 000 kr +/- 50 000 kr och kom överens med uppdragsgivaren om att lämpligt utgångspris var 725 000 kr. Han vidtog sedvanliga förmedlingsåtgärder och fastigheten visades för flera spekulanter. De flesta tyckte att priset var för högt varför köparen kvarstod som ende intressent med ett bud på 700 000 kr. Mäklaren X rekommenderade säljaren att anta budet med villkor om fullständig friskrivning för fel och brister i fastigheten. Detta mot bakgrund av rådande marknadsläge samt brister i fastighetens skick. Han hade vid flera tillfällen klargjort för säljaren att köparen handlar med fastigheter och dessutom 2000-06-21:1 informerat honom om att köparens syfte med förvärvet var att sälja fastigheten vidare, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren vilket även fördes in i köpekontraktet. Fastigheten visades för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske spekulanter den 1 oktober 2020och 10 april 1999. Vid denna tidpunkt hade det borrats och anlagts en ny brunn men övriga renoveringsarbeten var ännu inte färdigställda. Trots detta ville spekulanterna förvärva fastigheten och köpekontrakt tecknades den 18 april 1999. Mäklaren X har uppgett att köparen förvärvat ett antal fastigheter som förmedlats av honom och andra mäklare verksamma vid mäklarföretaget, som har en stark marknadsledande position på orten. Mot bakgrund av att företaget förmedlar ett stort antal fastigheter föreligger inga regelbundna kontakter dem emellan på det sätt säljaren gjort gällande.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Genom fastighetsmäklaren Xs förmedling försåldes en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 krHultsfreds kommun i Kalmar län. Affären förmedlades Köpekontraktet skrevs under av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske parterna den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om27 februari 1998. I köpekontraktet angavs köpeskillingen har köparen med ett kryss i därför avsedd ruta bekräftat att hon avstått från boendekostnadskalkyl. Köparen av fastigheten har i en anmälan till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X för att denne skulle avstå någon boendekostnadskalkyl inte upprättats i samband med köpet och därvid bl.a. uppgett följande. Kostnadskalkylen hade haft ett enormt värde för henne därför att ingen hade bott permanent i huset på 16 år när hon köpte det. Uppvärmningen består av direktel plus vedspis i köket och öppen spis i vardags- rummet. Nätavgiften är fyra gånger dyrare än i Lund, där hon tidigare bodde. Den beräknade elåtgången var totalt felaktig eftersom säljaren under vinterhalvåret endast haft underhållsvärme. Det var omöjligt för henne att beräkna hur stor förbrukningen av ved var. Hade hon fått en någorlunda vettig kostnadskalkyl hade hon sluppit obehagliga överraskningar och hade även kunnat planera uppvärmningen på ett bra sätt. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och anfört följande. Hon har inte upprättat någon boendekostnadskalkyl i samband med köpet eftersom köparen avstod från sitt önskemål kalkylen. Frågan om den beräknade förbrukningen av el diskuterades inte mellan henne och köparen. Köparen gav intrycket av att vara en s.kerfaren fastighetsköpare, vilket köparen själv påpekade. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” Eftersom köparen dessutom har en son boende i Skadeståndsavtalet). Tillträde när- området torde hon varit medveten om kostnadsläget i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020Hultsfreds kommun.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Kort tid efter det att L Ps och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 krI Ns provanställningar hade övergått till tillsvidareanställningar uppstod det problem på arbetsplatsen. Affären förmedlades Vid den här tidpunkten hade bolaget ett byggprojekt avseende renovering av Mäklarenbalkonger. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde L P och I N arbetade självständigt och bolaget hade inte några synpunkter på deras sätt att utföra arbetet. Problem uppstod dock då de båda arbetstagarna vägrade att följa arbetsgivarens anvisningar och tillsägelser om hur arbetet skulle ske den 3 augusti 2020utföras. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade Arbetstagarna hotade även med att stanna hemma om inte arbetsgivaren tillgodosåg deras krav på övertidsersättning. Bolagets uppfattning var att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet båda arbetstagarna inte hade ägt rum, och • arbetat övertid i den omfattning som de påstod. De båda arbetstagarna lämnade ofta arbetsplatsen långt före den ordinarie arbetstidens slut då de slutfört sitt arbete. Det var emellertid viktigt för bolaget att säljaren var skyldig arbetet med att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren renovera balkongerna slutfördes inom den tid som hade avtalats med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren kunden för att denne inte riskera att få betala vite. Bolaget tvingades därför att acceptera arbetstagarnas krav på övertidsersättning trots att kraven saknade all verklighetsförankring. R P tvingades att sänka sin egen lön för att kunna betala arbetstagarnas ohemula krav på övertidsersättning. På morgonen torsdagen den 26 mars 2009 omkring kl. 09.00 talade R P i telefon med L P. Han upplyste honom om att bolaget under eftermiddagen skulle avstå från leverera och montera en dörr hos en kund. När L P kom till verkstaden skrek han att han inte tänkte arbeta övertid den dagen. Efter lunch meddelade R P att han behövde hjälp med att lasta och montera dörren, ett arbete som skulle ta omkring en timme. L P uttalade då "jag arbetar inte övertid och nästa vecka kommer jag inte". L P lämnade arbetsplatsen cirka kl. 13.30 trots att arbetsdagen, enligt den ordinarie arbetstiden, slutar först kl. 16.00. Dagen därefter, fredagen den 27 mars 2009, kontaktade R P sitt önskemål ombud C R. Denne utformade en avskedandehandling och sökte samtidigt få kontakt med ombudsmannen I R på Byggnadsarbetareförbundets avdelning 12 i Göteborg. När ombudet fick kontakt med I R framförde han att det gällde ett avskedande och man kom överens om en s.katt hålla ett möte påföljande måndag. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020Mötet ägde rum men parterna kunde inte lösa tvisten varför förbundet påkallade lokala och centrala förhandlingar.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot mäklaren Xs agerande vid ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har sammanfattningsvis anfört följande. Hon var hälftenägare till den aktuella fastigheten som mäklaren X fick i uppdrag att förmedla. Det fanns en inteckning på fastigheten för hennes f.d. sambos privata skulder som han utfäst sig att lösa. De var överens om att pengarna från försäljningen skulle spärras på fastighetsmäklarens klientmedelskonto. När parterna träffades för att skriva under köpebrevet den 2 januari 2001 visade det sig att hennes f.d. sambo givit mäklaren fullmakt. Hon anser att mäklaren X tog parti för hennes f.d. sambo och YY (agerade enligt hans intressen. Hon anser vidare att han inte givit henne tillräcklig information och att hon lurats att skriva på papper vars innehåll hon inte varit medveten om. Inteckningen löstes genom pengar från köpeskillingen, vilket inte varit avsikten. Anmälaren har även bifogat kopior av bl.a. likvidavräkning underskriven av säljarna och köparen samt avräkning för säljaren underskriven av säljarna. Beträffande bägge handlingarna är det mäklaren X som skrivit under för den f.d. sambons räkning enligt fullmakt från denne. I avräkningen för säljaren anges ”NN-YYSlutlikvid insättes på fastighetsmäklarens klientmedelskonto … . Slutlikvid tillsammans med tidigare tillgodohavande … utbetalas så snart instruktion från bodelningsman eller juridiskt ombud kommer fastighetsmäklaren tillhanda”) en fastighet i Mellanköping . Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och har sammanfattningsvis anfört följande. Han informerade anmälaren om att alla lån som belastade fastigheten måste lösas senast på tillträdesdagen oavsett vem som ansvarade för 5 000 000 krlånet. Affären förmedlades av MäklarenEfter det att han fått information om att säljarnas bodelning snart skulle vara klar erbjöd han dem att på hans klientmedelskonto sätta in det belopp som blev över sedan lånet som belastade fastigheten lösts. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde Han hade redan före tillträdet informerat anmälaren om att hennes f.d. sambo inte skulle ske den 3 augusti 2020närvara. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de Vid tillträdet gick han noggrant igenom samtliga handlingar. Han har definitivt inte avsåg att fullföljatagit parti för anmälarens f.d. sambo. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren huvudsakliga kontakten har han haft med anmälaren. Eftersom den ene av säljarna inte kunde närvara vid tillträdet erhöll han en fullmakt för att i hans ställe kvittera köpeskillingen och NN-YYlösa den skuld som belastade fastigheten. I det Att han undertecknade en överenskommelse så som fullmäktig för den ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet säljparten anser han inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skadastrider mot fastighetsmäklar- lagens bestämmelser. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapperMäklaren X har även bifogat kopia av den aktuella fullmakten. Fullmakten är utställd den 28 december 2000. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY texten har mäklaren X fullmakt att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 krbl.a. Posterna bestod upprätta och underteckna köpekontrakt, köpebrev och likvidavräkningshandlingar, ansöka om inteckning av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens svedafastigheten, värk pantförskriva inteckningar i fastigheten samt utkvittera och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020uppbära köpeskillingen.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte 19 april 2016 undertecknade NN och YY två fastighetsköpekontrakt. I det ena köpekontraktet (”NN-YYKontrakt 1”) en fastighet i Mellanköping sålde NN och YY fastigheten Fastigheten till XX och ZZ för 5 000 050 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.I kontraktet angavs att NN och ▇▇ First Office Telhade ansökt om avstyckning och att ”fastighetsarean” skulle bli ”en annan än den är i dag”. Vi- dare angavs att den avstyckade delen skulle tillfalla NN och YY och att detta skulle regleras i ett separat köpekontrakt (”Kontrakt 2”). Slutligen angavs att om avstyckningen inte skulle ”godkännas av rådande myndighet”, skulle hela fastig- heten tillfalla XX och ZZ. Eller annorlunda uttryckt: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇endast Kontrakt 1 skulle då bli gällande. I Kontrakt 2 angavs att XX och ZZ sålde en ”andel” av fastigheten Fastigheten enligt markering på karta till NN och YY för en (1) kr. I kontraktet angavs bland annat att köpet skulle återgå om ”beslut om ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde inte förelåg” senast den 19 april 2017 och om någon av parterna senast fem arbetsdagar efter det datumet begärde att köpet skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullföljaåtergå. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren 27 september 2016 gav NN och NN-YYYY in en ansökan om avstyckning. Den 20 april 2017 begärde XX och ZZ återgång enligt villkoret i Kontrakt 2. Något beslut om avstyckning förelåg då inte. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • juni 2017 väckte NN och YY talan mot XX och ZZ. De yrkade i första hand att köpet var hävttingsrätten skulle förklara att tidsgränsen för begäran om återgång i Kontrakt 2 inte skulle gälla, • i andra hand att NN-köpeskillingen i Kontrakt 1 skulle jämkas upp till ett belopp som senare skulle anges och i tredje hand att XX och ZZ skulle be- tala skadestånd för värdet av den avstyckade fastighetsdelen samt för de kost- nader som NN och YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas hade haft med anledning av affären. Genom en stadfäst förlikning den 15 november 2017 betalade XX och ZZ i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta ett för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 allt 400 000 kr till köpa- ren NN och YY mot att NN och YY återkallade sin ansökan om av- styckning. NN och ▇▇ har nu begärt att Mäklaren ska ersätta dem för deras kostnader med anledning av affären samt för deras ombudskostnader i tvisten med XX och ZZ, sammanlagt 97 945 kr. De har vidare begärt att denne skulle avstå från sitt önskemål Mäklarens arvode om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020107 500 kr ska sättas ned till noll.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Två köpare förvärvade ett typhus av ett företag och YY (”NN-YY”) deras kontakter med företaget skedde genom mäklaren X. Vidare hade köparna med ett annat företag träffat ett entreprenadavtal. Köparna har i en fastighet i Mellanköping skrivelse till Fastighetsmäklarnämnden gjort gällande att mäklaren X vad avser köpet av huset visat bristande kunskaper och intresse för 5 000 000 kraffären. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020har även ifrågasatt lämpligheten av att mäklaren X var verksam i det företag med vilket de slutit ett entreprenadavtal. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullföljaKöparna har bl.a. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYanfört följande. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • juni 1999 köpte de ett nytt hus av företaget A genom deras representant fastighetsmäklaren X vid mäklarföretaget B. När bygglov m.m. var klart hade mäklarföretaget A redan förmedlat en kontakt med företaget C. Med detta företag skrev de ett kontrakt för grundarbeten. Av husleverantören beställde de extra tillval som t ex. extra takhöjd vilket ledde till högre köksskåp. Hela tiden diskuterades husbeställningen med mäklaren X. Kalkylen stämde inte vilket var ett grovt fel. Problemet löste sig med eget arbete och kontakter med ägaren till företaget A. Mäklaren X visade inte någon större kunskap och engagemang i en affär som var mycket viktig för dem. De skrev även ett kontrakt med mäklaren Xs företag D angående el, invändiga snickerier m.m. Mäklaren X hade förklarat att köpet allt skulle vara klart i mars 2000. Detta var hävt, • att NN-YY mycket viktigt för dem eftersom de hade sålt sin bostad. Mäklaren X kände mycket väl till detta förhållande. I juli var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position fortfarande allt inte klart. När den rätta utrustningen till köket kom fick de betala extra för detta. Det blev andra gången som om avtals- brottet kalkylen inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skadahöll. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapperMäklaren X har uppgivit bl.a. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 krFör själva entreprenaden och dess utförande svarade hans hustru som är ensamägare till företaget D. Han hjälper till sporadiskt ”inom familjen”. • Överbryggnadslån Köparens påstående att huset blev dyrare än kontraktet stämmer inte eftersom köparna gjort extra beställningar såsom höjning av innertaket. Köparna valde själva företaget D. Alla arbeten är godkända av besiktningsman och köparna klagade inte på besiktningen eller protokollet. Företaget C utförde endast grundarbeten. Han är varken delägare, firmatecknare eller anställd i detta företag. Han har endast en gång förmedlat en kontakt till detta företag. Tidigare hjälpte han företaget A med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 krmarknadsföringen. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas Två till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten omtre gånger per år hjälpte han företaget med husförsäljning. I köpekontraktet angavs köpeskillingen samband med dessa försäljningar förmedlade han inte någon tomt till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr de kunder som företaget fick genom honom. Dessa kunder hade redan köpt en tomt. Samarbetet upphörde för två år sedan. Han förmedlade anmälarnas kontrakt med företaget A och hjälpte bl.a. till köpa- ren med kontraktskrivningen. Han förmedlade inte försäljning av anmälarnas tomt. Denna köpte de av en kommun. Han hjälpte dock anmälarna med vissa tekniska frågor. Efter det att kontakten med företaget A upphörde hade han under en kortare tid kontakter med ett annat husförsäljningsbolag. Detta har han inte längre eftersom detta bolag har en egen representant i Stockholm. Tidigare hjälpte han företaget genom att upplåta sitt kontor för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” företagets representanter när dessa var på besök i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020Stockholm.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Bostaden låg ute på annons sensommaren 2019. Hon bodde i en bostadsrätt i en angränsande ort och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping fick intresse för 5 000 bostaden, som annonserades ut för 3 100 000 kr. Affären förmedlades Redan initialt påtalade hon för mäklaren att hon nog bara drömde och att hon aldrig skulle ha råd med denna bostad; hon hade lån kvar på sin nuvarande bo- stad och var inte kreditvärdig. Mäklaren, som tog emot henne, hennes dotter, hennes bror och hennes mor, sa att sådant gick att ordna med hjälp av hennes, Mäklarens, bankman. Hur eller på vilket sätt gick de inte in på. Efter att hon haft uppföljningssamtal med Mäklaren under juli och augusti, och bostaden inte sålts, ville hon visa den för ytterligare familjemedlemmar. Hon kände hopp om att bostaden verkligen kunde bli hennes. En av hennes systrar fick se bostaden och erbjöd sig låna pengar till handpenning. Mäklaren sa att hon kunde hjälpa henne med ett bolån via sin bankman. Detta gjorde Mäklaren inför henne och hennes syster med flera. Hon tecknade överlåtelseavtal och meddelade att hon hade löst den finansiella delen till handpenningen genom ett lån av hennes syster och svåger. Det var vid denna tidpunkt det gick upp för henne att hon inte lyckats få lån. Hon hade fått svar av olika banker: bl.a. Storbanken där ES, Mäklarens bankman, ar- betade. Där gick det inte heller och det svaret dröjde pga. att bankmannen hade semester. Hon försökte sälja sin bostad, men då den var belånad täckte inte ett försälj- ningspris det lån som fanns på bostaden, det omöjliggjorde att en försäljning av den skulle kunna bistå till köpet av den aktuella bostadsrätten. Oavsett vad hen- nes bostadsrätt skulle säljas för sa bl.a. Mellanbanken att hon inte kunde få ett lånelöfte, dels för den nya bostadens höga värde och att den bostad hon bodde i var belånad samt att hon själv inte var kreditvärdig nog pga. för låg inkomst. Detta var omständigheter som Mäklaren fullt informerad och medveten om. I ren desperation frågade hon Mäklaren om hon kunde träda ur affären. När Mäk- laren sa nej frågade hon om Mäklarens bankman, som utlovat, skulle kunna hjälpa till. Bankmannen var inte anträffbar, säljaren pressade henne att tillträda och hon fick avier med hyra för bostaden. Hon började må dåligt pga. den rå- dande situationen. Mäklaren sa att hon skulle bli stämd och få betala skadestånd och rättegångs- kostnader utöver handpenningen på 315 000 kr, därför föreslog Mäklaren att hon skulle betala 50 000 kr till säljaren. Allt var en dimma för henne under denna tid, hon förstod det som en förskottsbetalning för hon hade verkligen inte pengar i egenskap av ensamstående mor och undersköterska. Hon skrev på en handling. Sedan fick hon reda på att det hon signerat och lånat ytterligare medel för enbart var en kompensation för att hon inte tillträtt bostaden under hösten 2019. Hon försökte få tag i Mäklarens bankman, men de ringde om varandra vid något tillfälle och sen försvann bankmannen på semester i december 2019. Mäklaren föreslog under denna period att de ändå skulle lägga ut hennes bostadsrätt till försäljning. Hon gick med på det för hon var helt i Mäklarens händer och ville finna en väg ur denna mardröm. Hennes tanke var att hon kanske kunde få hjälp av anhöriga att klara ut detta. Men med så mycket märkligheter kring detta ville hon inte tillträda bostaden. Hon hade inte fått några nycklar och säljaren hyrde ut bostaden i andra hand un- der denna process (under hela den tid som hon inte tillträdde bostaden). Därför kändes det här med kompensation om 50 000 kr som ett lurendrejeri. Bostaden såldes om den 26 mars 2020, utan att hon fått information om det, hon upptäckte det själv på Hemnet. Inte heller har hon fått någon redovisning av hur medlen fördelats och vad de gått till. Mäklaren har inte tillvaratagit hennes intressen i försäljningsprocessen. Enligt 8 § 2 st. fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska mäklaren ta till vara både säljarens och köparens intressen. Mäklaren har bland annat inte begärt något lånelöfte från henne. Hon har inte heller i överlåtelseavtalet tagit in en grundläggande förut- sättning för avtalets ingående, nämligen att hon skulle få ett bolån (bl.a. från Mäklarens bankman). Detta visste Mäklaren relativt tidigt i processen. Hon ger in ett mobilsamtal där Mäklaren, efter att talat med en bankman om hennes, NN:s, möjligheter till lån säger ”det här ser inte bra ut, det ser värre ut än jag trodde”. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇Under alla förhållanden har säljarens skada inte motsvarat handpenningen. Enligt överlåtelseavtalet den 29 augusti 2019 bestämdes köpeskillingen till 3 150 000 kr och handpenningen till 315 000 kr. Därefter har bostaden sålts till en annan kö- pare för 2 900 000 kr. Bostaden har alltså slutligen sålts för 250 000 kr mindre än det pris som de hade kommit överens om i överlåtelseavtalet. Mäklaren har dock innehållit hela den erlagda handpenningen om 315 000 kr. Någon rätt att inne- hålla handpenningen, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇och i synnerhet mellanskillnaden mellan 315 000 kr och 250 000 kr, dvs. 65 000 kr, föreligger under alla förhållanden inte. ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde bör även följande tilläggas: Mäklaren har inte tillvaratagit hennes intressen i försäljningsprocessen. Efter en visning påtalades det för Mäklaren att något lånelöfte inte erhållits och att hon inte var kreditvärdig, men att ett intresse för bostaden fanns. Mäklaren gav då ett förslag: om hon inte lyckades få ett lånelöfte kunde hennes, Mäklarens, bank- man ordna detta (ES på Storbanken). Avtalet undertecknades av henne och hon lånade pengar till handpenningen av sin syster och svåger. Under denna tid fick Mäklaren bekräftat från ES att hon inte skulle ske kunna få ett lån pga. att hon inte var kreditvärdig. Hon fortsatte försöka få lån, men något lånelöfte kunde hon inte få, trots att hon även försökte med sin ena syster som medsökande och med att belåna sin bo- stad. Mäklaren var forcerande och ville att hon skulle tillträda. Hon vägrade då hon inte hade medel för denna affär. Mäklaren föreslog att hon skulle sälja den 3 augusti 2020bostadsrätt hon bodde i, men den var fortfarande belånad, vilket Mäklaren fick reda på. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp Även banken gjorde en kalkyl och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYnekade henne därefter ytterligare lån. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • överlåtelseavtalet har Mäklaren inte intagit en grundläggande förutsättning för avtalets ingående, nämligen att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren hon skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå få ett bolån från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020banken eller Mäkla- rens bankman.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har fastighetsmäklaren X kritiserats av en säljare som anfört att han inte erhållit den ansvarsförsäkring som enligt anmälaren in- gick i förmedlingsuppdraget. Han har uppgett att han tecknat ett avtal om förmedling med mäklare X sedan han läst i en reklamfolder att det mäklarföretag där mäklare X arbetade bl.a. hade ansvarsförsäkring för dolda fel. Anmälaren har bifogat en reklamfolder där mäklarföretaget presenteras. Under foto- grafier av tre mäklare, en av dem är mäklare X, beskrivs vad företaget erbjuder. Där finns bl.a. följande text. Genom oss erhåller Du Safes dolda-fel-försäkring vid fastig- hetsöverlåtelse. En tryggare försäljning utan kostnad! Anmälaren har även bifogat ett informationsblad om företagets försäkring. Där finns bl.a. följande text. Nu kan du som säljer din bostad genom oss ta del av [mäklarföretagets namn] Ansvarsförsäk- ring, en prisvärd försäkring som skyddar dig från ansvar. Mäklare X, som numera arbetar vid ett annat mäklarföretag, har yttrat sig och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 krsam- manfattningsvis anfört bl.a. Affären förmedlades följande. I hans uppdragsavtal finns inskrivet att han skulle tillhandahålla fri flyttstädning men ingenting om att han skulle tillhandahålla någon försäkring. Vid genomgången av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar uppdragsavtalet informerade han anmälaren om den 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde åriga ansvarsförsäkringen och om kostnaderna för försäkringen och att det erfordrades ett besiktningsprotokoll om denne önskade en sådan försäkring. Det framkom aldrig vid hans redogörelse för för- säkringen att anmälaren uppfattat att företaget erbjöd den kostnadsfritt. Om han hade uppfattat det hade han med all säkerhet fört in en passus i avtalet om att försäkringen skulle ske ingå. Inom företaget fanns inga generella utfästelser om att bjuda kunderna på en försäkring mot dolda fel. Att det vid den 3 augusti 2020aktuella tidpunkten skulle ha gått ut något meddelande till medarbetarna på företaget att försäkringen skulle erbjudas gratis kände han inte till. En eller Han informerades aldrig om att sådana utfästelser getts i den reklamfolder som han nu fått ta del av tillsammans med anmälan. När det stod klart för honom att anmälaren uppfattat att han fått en sådan utfästelse försökte han teckna en försäkring genom en mäklarorganisation som har en mot- svarande försäkringsprodukt. Detta förfarande var dock inte möjligt eftersom försäkringen inte kunde tecknas retroaktivt. Anmälaren har begärt att han skulle betala ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd belopp till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren mäklarföretaget för att teckna försäkringen. Han har emellertid 2004-01-21:1 inte fått någon uppgift från företaget om att försäkring ordnats. Han har föreslagit anmälaren att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.kbetalar summan till mäklarföretaget och därefter kommer till honom med den aktuella räkningen. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet)Han skall då mot kvitto betala anmälarens kost- nad. Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske Han beklagar den 1 oktober 2020.situation som anmälaren hamnat i.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN En anonym och YY (”NN-YY”) en fastighet namngiven anmälare har påpekat för Fastighetsmäklarnämnden att mäklare X förmedlar bostäder i Mellanköping den bostadsrättsförening där han är bosatt och med- lem. Mäklare X har yttrat sig och medger att han förmedlat och alltjämt förmedlar bostads- rättslägenheter i den förening där han själv är medlem. Han hävdar dock bestämt att denna verksamhet inte strider mot kravet på [hans] opartiskhet eller i övrigt mot god fastighetsmäklarsed. Han hänvisar till Fastighetsmäklarnämndens tidigare beslut och anser att dessa inte rimligen [kan] uppfattas som prejudicerande för 5 000 000 kralla de situationer då en fastighets- mäklare har en intressegemenskap med en förening eller annan organisation som förmedlingsobjektet tillhör.--- I konsekvens med ett sådant synsätt borde det i så fall också vara förbjudet för en mäklare att åta sig förmedlingsuppdrag i de många tänk- bara fall där han har en intressegemenskap eller förmedla objekt till någon som han har en intressegemenskap med. Affären förmedlades Han ställer vidare frågan om besluten skulle innebära att mäklaren är förhindrad att t ex åta sig ett uppdrag av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇någon som är medlem i samma villaägareförening, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En rotary- förening eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade idrottsförening som mäklaren? Han besvarar själv frågan med att de inte avsåg det avgörande för frågan om när en mäklare kan anses jävig i situationer varom nu är fråga, är om det finns en risk för att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYhan från- går sin ställning som opartisk mellanman. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • mitt fall är situationen den att köpet var hävtjag är medlem i en bostadsrättsförening, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas vars verksamhet om fattar 688 lägenheter. Jag har Han anser sig inte påverkas av ovidkommande hänsyn eller vara partisk när han för- medlar bostadsrätter i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020egna föreningen.

Bakgrund. I september 2020 kontaktades han av ML som vill sälja sin obebyggda tomt i För- orten. Först ville ML att han skulle göra en värdering, vilket också skedde. I sam- band med värderingen inhämtade han uppgifter från Lantmäteriet för att kontrol- lera lagfaren ägare, som var ML. Efter att han gjort värderingen ingicks ett avtal om att han skulle förmedla fastig- heten. Den 1 juni 11 oktober 2020 köpte undertecknades uppdragsavtalet. Han träffade och gjorde en ID-kontroll på ML innan uppdragsavtal underteckna- des. Han hade ingen anledning att misstänka att fastigheten var lagfartskapad eller att ML inte var rättmätig ägare till fastigheten. Köparen undertecknade köpekontrakt den 17 oktober 2020. Enligt köpekontrak- tet skulle handpenningen inbetalas den 27 oktober 2020. Den 18 oktober blev han kontaktad av en PE som menade att det var hon som ägde fastigheten. PE hade också gjort en polisanmälan mot ML. Han meddelade ▇▇ och YY vad som hänt. Den 21 oktober kontaktade han Lant- mäteriet och bad dels om handlingarna som låg till grund för lagfarten, dels väg- ledning om hur han skulle agera för att bringa klarhet i vad som kunde ha hänt. Han förklarade också att ärendet var brådskande. Den 22 oktober återkom Lantmäteriet och bifogade filerna som låg till grund för beviljandet av lagfarten. Lantmäteriets handläggare uppgav också att ”jag ser inget speciellt i ärendet som Fastighetsinskrivningen handlagt”. Han och NN och YY (hade en diskussion om handpenningen. Han var mycket tydlig med att det fanns risker med att betala handpenningen, detta eftersom han inte hade befogenhet att ”NN-YY”) hålla” på handpenningen på klientmedelskontot tills ägan- deförhållandet var utrett. Han förklarade också att det fanns en fastighet risk för skade- stånd om ML var rätt ägare och NN och YY inte betalade handpenningen i Mellanköping tid. Med anledning av detta försökte man hitta en lösning för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.att inte riskera att NN och ▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇förlorade sin handpenning. Den 23 oktober mejlade ▇▇ ▇och YY till honom och informerade om att deras ad- vokat menade att handpenningen kunde deponeras hos Länsstyrelsen. Han frå- gade både mäklarföretagets jurister samt ringde till Länsstyrelsen för att fråga om möjlighet till deponering, men Länsstyrelsen menade att man inte kunde depo- nera medel vid en tvist av aktuellt slag. Den 26 oktober skrev ▇▇ ▇▇och YY i ett mejl till honom att de ansåg att de hade goda grunder till att inte erlägga handpen- ningen till hans klientmedelskonto förrän det stod klart vem som ägde fastighet- en. Han uppmanade ML flera gånger att gå med på att flytta fram tillträdet till dess att frågan var utredd. Han bad också ML att inkomma med uppgifter om betal- ning, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock kontaktuppgifter till dem som bevittnat köpebrev och köpekontrakt, un- derlag på hur han finansierade sitt köp och förklarade att de han skulle godkänna att köpekon- trakt och bankinsättningen lämnades över till NN och YY. Detta gick inte avsåg ML med på och han svarade inte heller på alla frågor. Han ställde frågan till mäklarföretagets jurister om han ändå kunde lämna över underlaget till NN och YY och fick då svaret att fullföljahan kunde göra det, trots att ML inte medgav det. Den 5 juni 29 oktober 2020 träffades två avtal mellan säljaren undertecknade NN och NN-YYYY ett tilläggsavtal där tidpunkten för tillträdet flyttades fram från den 30 november 2020 till den 18 januari 2021. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rumML dök aldrig upp och undertecknade avtalet. Med anledning av ML:s agerande, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om sedermera försvann, fanns ytterligare anledning att misstänka att ML inte var rättmätig ägare av fastigheten och NN och YY betalade därför aldrig in handpenningen. Därefter inleddes en s.kpolisutredning. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet)En tredskodom meddelades den 14 decem- ber 2020 där PE förklarades ha bättre rätt till fastigheten. Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020NN och YY:s köp blev därmed ogiltigt.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har fastighetsmäklaren X kritiserats av köparna av en jordbruksfastighet för att uppgiften om den areal som lämnats i sam- band med förmedlingen varit felaktig. Anmälarna har anfört bl.a. följande. I utdrag ur fastighetsregistret anges åkerarealen till 18 hektar (ha). Säljaren har i an- sökningar om EU-bidrag uppgett 17, 22 ha. Vid en senare kontrollmätning utifrån kartor hos Hushållningssällskapet kunde konstateras att korrekt areal var 16,38 ha. Det föreligger således en betydande avvikelse mellan mäklare Xs uppgifter och YY (”NN-YY”) den verkliga åkerarealen. Mäklare X har den 6 april 2003 uppgett att förklaringen till felaktigheten bland annat är att söka i de uppgifter som säljaren själv erhöll vid sitt köp av fastigheten. Det åligger en köpare av en fastighet att undersöka fastigheten och att själv skaffa sig en uppfattning om dess skick. När en mäklare lämnar en uppgift om fastigheten måste dock utgångspunkten vara att köparna skall kunna lita på att mäklaren har kontrollerat att den inte avviker från vad som anges om fastigheten i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E2004-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇03-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY24:2‌ fastighetsregistret. I vart fall när det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas gäller en så avgörande uppgift som åkerarealen på en jordbruksfastighet. Mäklare X har i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av huvudsak anfört följande. • Mäklarprovision: 62 500 krAnmälarna bedriver en omfattande mjölkproduktion och är sedan länge varit grannar med säljaren av den aktuella fastigheten och känner därför väl till densamma. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs Av de uppgifter som han fått om fastigheten framgår endast att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten omarealen är 40 ha. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade ett hand- skrivet dokument som han erhållit från säljaren samtidigt har denne uppgivit fördelningen 20 000 kr till köpa- ren för ha åker och 20 ha skog. Köparna har före köpet erhållit en kopia av detsamma. Han an- ser därför inte att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020affären handlagts felaktigt.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 Två spekulanter hade för avsikt att köpa en tomt. Säljaren (ett aktiebolag) krävde som villkor att den som köpte NN tomten lät uppföra ett s.k. typhus, anpassat till den speciella skärgårdsmiljö som skulle tillskapas i området. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har de två spekulanterna klagat på fastighetsmäklarna mäklaren X och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping mäklaren Y, bl.a. för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇att det ursprungliga priset höjdes, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg fick hjälp med en kalkyl beträffande kostnaderna för husbyggnationen samt att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYmäklarna under lång tid underlåtit att agera. I ärendet har mäklaren X och mäklaren Y företett ett uppdragsavtal som ingåtts mellan det ena mäklarföretag där de arbetar och det bolag som sålde tomten. Uppdrags- avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet är undertecknat av mäklaren X och denne anges som ansvarig för uppdraget. De båda mäklarna har uppgett. De är delägare i mäklarföretaget. Det var hävt, • att NN-YY mäklaren X som var skadeståndsskyldiga gentemot ansvarig för detta uppdrag. Det var även andra mäklare involverade i projektet. Något köpeavtal blev aldrig upprättat. Eftersom spekulanterna inte blev köpare tillhandahölls inte någon boendekostnadskalkyl. Spekulanterna hade tagit flera kontakter direkt med säljaren, • vilket säljaren var trött på. Eftersom spekulanterna inte hade tecknat avtal om köp före den 13 april 1999 (den tidsgräns som säljarbolaget hade gett mäklarföretaget) fick företaget i uppdrag att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • i stället söka förmedla tomten till någon annan. På grund av att mäklaren X var bortrest var det mäklaren Y som meddelade spekulanterna att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd ville sälja tomten till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020dem.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN I en anmälan som inkom till Fastighetsmäklarnämnden i mars 2004 har en fastighets- mäklare gjort gällande att X är verksam som fastighetsmäklare trots att X inte är registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden och YY (”NN-YY”) att han har marknadsfört en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 krsom anmälaren fått uppdrag att förmedla. Affären förmedlades Dessutom har anmälaren fått telefonsamtal samt fax från säljarna av Mäklarenen fastighet vilka anlitat X som mäklare genom uppdrags- avtal. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 Avtalet har bilagts anmälan. Vidare har anmälaren bilagt utdrag från <www.bo- ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020> av vilket det framgår att X på mäklarföretaget A förmedlar en villafastig- het i K. Telefonnumren som anges i annonsen går dock till företaget B i K respektive till X. Vid samtal med fastighetsmäklaren Y på mäklarföretaget A har Y bl.a. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp uppgett att X använt Y:s firma utan tillstånd. X har yttrat sig i ärendet och förklarade att de inte avsåg att fullföljahan har därvid anfört bl.a. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 krHan har missuppfattat reglerna. • Överbryggnadslån Vidare har han inte handlat uppsåtligen i strid mot gällande lagstiftning. Han har samarbetat med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 krmäklarföretaget A där han som med- hjälpare till Y biträder honom. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 krÄven Y har påpekat att han har överträtt sin befogen- het genom att sätta ut namn och telefonnummer i annonsen. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var Han trodde att han kunde förmedla tre-fyra fastigheter utan att det skulle uppfattas som yrkesmässig fastighets- förmedling. Dock har han som mål att arbeta som fastighetsmäklare. Ansökan om re- gistrering kommer att inges till Fastighetsmäklarnämnden. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att någon ansökan om registrering inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas inkom- mit till hennes klientmedelskontoFastighetsmäklarnämnden. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.2004-05-12:4‌

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Mäklaren X har i en skrivelse meddelat att hans son förvärvat en bostadsrätt som han tidigare haft i uppdrag att förmedla. Mäklaren X har på nämndens begäran gett in kopia av uppdragsavtalet, avsägelse av uppdraget, överlåtelseavtalet och YY (”NN-YY”) en fastighet ett värde- intyg. Han har även gett in ett avstående från boendekostnadskalkyl och ett deposi- tionsavtal i Mellanköping för 5 000 vilket han som fastighetsmäklare emottagit handpenningen i deposition. Han har vidare gett in ett intyg från säljarens svägerska. Uppdragsavtalet är daterat den 9 december, den skriftliga uppsägningen den 19 december, överlåtelseavtalet den 21 december och värdeintyget den 27 december. Enligt överlåtelseavtalet uppgick köpeskillingen till 175 000 kr. Affären förmedlades I värdeintyget anges att 175 000 kr +/- 15000 kr bedöms vara lägenhetens marknadsvärde. Mäklaren X har i huvudsak anfört följande. Bostadsrätten var aldrig annonserad och säljaren och köparen var bekanta med varandra. Säljaren, som numera avlidit, flyttade under hösten 2002 till ett äldreboende varför det blev aktuellt att avyttra hennes bostadsrätt. Säljaren uttryckte särskilt att hon önskade att han skulle handha affären. Eftersom säljaren var gammal sköttes det praktiska av Mäklarendels säljarens svägerska dels säljarens bror. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske Den 9 december tecknades uppdragsavtal. Hans son hade under en tid letat efter en lägenhet och när han fick kännedom om att lägenheten var till salu förklarade han att han var intresserad. Han kontaktade svägerskan den 3 augusti 202010 december och berättade om sonens intresse och att han avsåg att frånträda sitt uppdrag. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och Svägerskan informerade säljaren som dagen därpå förklarade att de inte avsåg hon gärna såg att fullföljasonen köpte lägenheten. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren 19 december kontakta- des han av svägerskan. Hon föreslog att parterna skulle träffas och NN-YYskriva kontrakt den 21 december. Av detta skäl blev det bråttom med att säga upp uppdragsavtalet. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävtde fall där en mäklare överväger ett självinträde skall mäklaren enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen efter uppsägningen av förmedlingsuppdraget ge säljaren skäligt rådrum, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren exempelvis för att denne skall kunna anlita en annan mäklare, innan mäklaren får ge sig in i konkreta förhandlingar med säljaren. Vidare skall enligt ut- talanden i förarbetena "i stort sett" samma sak gälla i de fall där det är en närstående till mäklaren som är intresserad av att förvärva objektet. Dessa uttalanden är dunkla eftersom en mäklare inte gärna kan förhindra sin närstående att omedelbart förhandla med säljaren. Vad som är skäligt rådrum kan inte besvaras generellt, utan hänsyn måste tas till det enskilda fallet. Syftet med regeln är att mäklaren inte skall kunna utnyttja sin ställning för att gynna en närstående. Regeln är dock inte skriven med tanke på denna situation där alla är personligt bekanta med varandra och där det av detta skäl inte är aktuellt för säljaren att anlita en annan mäklare. Säljaren har erhållit skäligt rådrum. Meddelandet om sonens intresse och hans frånträdande av uppdraget lämnades till svägerskan redan den 11 december och kontrakt skrevs först den 21 december. Enligt säljarens uttryckliga önskemål åtog han sig att upprätta köpe- kontrakt samt att hålla handpenningen deponerad. Att det i depositionsavtal och kontrakt talas om "fastighetsmäklaren" beror på att dessa formuleringar finns i standardavtalen. Det var även olämpligt att avstående från boendekostnadskalkyl skett samt att kontraktshandlingarna varit försedd med fastighetsmäklarens logotyp. Denna affär har inte skötts exemplariskt i alla delar. Fastighetsmäklarnämnden bör emellertid beakta att han själv anmält förvärvet till nämnden, att priset enligt intyg är marknadsmässigt och att säljaren inte lidit skada. Syftet med reglerna är att en mäk- lare inte skall kunna utnyttja sin ställning för att gynna sig själv eller närstående. Reglerna passar således inte alls in i den situation där parterna är personligt bekanta med varandra eller kanske till och med önskar att gynna varandra. Han vill även åbe- ropa ett avgörande av Fastighetsmäklarnämnden av den 21 november 2001 där en mäklare förmedlat sin dotters lägenhet, eller i vart fall hjälpt henne med vissa för- medlingsåtgärder. Nämnden visade i detta fall förståelse för att alla inblandade kände varandra och bedömde av detta skäl förseelsen som ringa. Om Fastighetsmäklar- nämnden skulle avstå från finna att han åsidosatt god fastighetsmäklarsed bör förseelsen med tanke på omständigheterna inte leda till någon påföljd. Säljarens svägerska har i ett intyg bl.a. anfört att mäklaren X den 11 december 2002 meddelat att hans son var intresserad av lägenheten och att han av detta skäl måste frånträda sitt önskemål om en s.kuppdrag. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning Hon anser inte att mäklaren X på något sätt utnyttjat situa- tionen för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020att gynna sin son.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) År 1999 förvärvade två köpare en fastighet som ägdes av mäklaren X. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna riktat kritik mot mäklaren X. I anmälan görs bl.a. gällande att mäklaren X inte fullgjort ett åtagande att utföra arbeten avseen- de gemensamhetsanläggningar. Anmälan har föranlett Fastighetsmäklarnämnden att från Lantmäteriet inhämta uppgifter om mäklaren Xs fastighetsinnehav. Vidare har nämnden inhämtat att mäkla- ren X bedriver verksamhet genom bolaget A. Slutligen har nämnden genom hemsidan för hans mäklarföretag, Mäklarbolaget B, inhämtat vissa uppgifter om hans anknytning till ett typhusföretag. Via hemsidan kan man gå vidare till en sida med information från typhusföretaget. Där anges mäklaren X som försäljare hos företaget med en e-postadress som går till företaget. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken i Mellanköping anmälan och har i övrigt sammanfattningsvis uppgett bl.a. följande. Under åren 1999 - 2001 förvärvade och sålde han sex fastigheter med anledning av exploatering. Några av fastigheterna köpte han för 5 000 000 kratt säljaren inte hade möjlighet att klara av kostnaderna för att möjliggöra byggnation på dessa tomter. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga Genom köpen fick han säkerhet för sina åtaganden gentemot säljaren, • . Han har även ägt fastigheter för sitt boende. Han har inte haft förmedlingsuppdrag från de tidigare ägarna. Bolaget A är ett konsult- och entreprenadbolag som utför byggteknisk konsultation samt byggnadsarbeten och byggnadsritningar. Bolaget har inte några anställda. Han har aldrig utfört något konsultarbete i en fastighet som han haft i uppdrag att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skadaför- medla. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå Han skiljer alltid konsultarbetet från sitt önskemål arbete som mäklare. Han samarbetar med husföretag. Vid förmedling av obebyggda tomter vill flera upp- dragsgivare att han skall presentera färdiga förslag med en av säljaren vald husfabrikant. Uppdragsgivaren väljer om de vill marknadsföra tomten separat eller med ett förslag till husfabrikant. Köparna avgör själva om de vill anlita en s.khusfabrikant och vilken de vill välja. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning För det fall tomtköparna vill ha en husfabrikant upprättar han kontrakt avseende tomten. Köparna tecknar ett separat kontrakt med husfabrikanten. Vad gäller hans försäljning av produkter från typhusföretaget anges han som kontakt- person med anledning av att han kan förmedla kontakt med försäljare för borttagande detta företag. Han kan för närvarande även förmedla kontakt med försäljare för två andra typhus- företag. Företagen ger honom ersättning i form av försäljningsklausul” avtalad provision för förmedling av kunder. Om kunden vill ingå ett avtal med husleverantören ombesörjer husleverantörens försäljare detta. Han är således inte inblandad i Skadeståndsavtalet)dessa avtal, utan har endast i uppgift att på kundens begäran förmedla kontakt med en försäljare. Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020Uppgifterna på typhusföretagets hemsidan är inte korrekta och han skall snarast se till att dessa uppdateras.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN En köpare har i en anmälan kritiserat mäklare X och YY bl.a. uppgett att hon lämnat oriktiga uppgifter om fastigheten i flera avseenden. Han hade frågat om man fick bygga ett så stort hus som fanns på fastigheten och fått svaret att mäklare X kontrol- lerat bygglovet och att det var i sin ordning. Han berättade om sina planer på att upp- föra ytterligare byggnader på fastigheten. Ingenting sades då om att huset i själva verket bestod av två hus (”NN-YY”två taxeringsenheter) förenade med en fastighet s.k. passage och att byggnationen på fastigheten var fullt utnyttjad enligt byggplanen. Före kontraktskriv- ningen fick han kontraktet, utan bilagor, för granskning. Vid kontraktskrivningen var han inte personligen närvarande utan hade lämnat fullmakt till sin fru som inte var insatt i Mellanköping fastighetsaffärer. Vid tillfället uppgavs muntligen och i säljarens frågelista att bygglov saknades för 5 000 000 krisolerade väggar och tak i passagen. Affären förmedlades Efteråt kontaktade han byggnadsnämnden och fick veta att passagen var föremål för anmälan om olovlig byggnad och måste rivas samt att byggrätten var maximalt utnyttjad. Han framförde till mäklare X att han ville häva köpet p.g.a. att passagen måste rivas samt att han inte kunde bygga fler hus på fastigheten. Hon hörde inte av Mäklarensig beträffande säljarens ovilja att underteckna hävningsavtalet. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020Han har till anmälan fogat bl.a. En köpekontrakt med bilagor. Mäklare X har bemött kritiken och anfört att hon vid visningstillfället informerat anmälaren om byggnadens area i enlighet med faktabeskrivningen som anmälaren fick på visningen. På anmälarens fråga om vilken byggrätt som gäller för fastigheten informerade hon om kommunens byggplan. På hans fråga om det fanns möjlighet att bygga gäststuga eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade garage på fastigheten upplyste hon honom om att de det redan finns en gäststuga samt att säljarna tidigare ansökt om bygglov för en carport på 24 kvm men fått avslag på ansökan. Det har inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • framgått vid diskussioner med anmälaren att köpet var hävt, • villkorat av möjlighet till ytterligare byggnation. Hon hade tagit del av delegationsprotokoll samt ritningar från kommunen där det framgår att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • bygglov beviljats för nybyggnad samt utbyggnad på fastigheten. Hon hade då ingen anledning att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • betvivla att säljaren skulle försättas byggnationen inte stämde överens med det beviljade bygg- lovet. Vid kontraktsgenomgången togs frågan upp angående avsaknaden av bygglov för isolering i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, passagens tak och • väggar. Säljaren medgav till en början rätten för köparna att säljaren var skyldig häva avtalet men ändrade sig senare och åtgärdade felet i enlighet med kommunens anvisningar så att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapperbyggnaden överensstämde med tidigare beviljat bygg- lov. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd säljarnas uppfattning fanns inte längre skäl för hävning. Mäklare X har gett in bl.a. bygglovshandlingar. I frågelistan, en bilaga till köpekontraktet, har säljaren under frågan finns erforderliga bygglov med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av åtföljande slutbesiktning? uppgett följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta Passage ej bygglov för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens svedaiso- lerade väggar, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten omtak. I köpekontraktet angavs köpeskillingen bygglovshandling kallad Ärende om bygglov, anges att bygglov beviljats 1996. Av handling kallad Anmälan för olovlig byggnation från 2004 framgår att en vägg av den olovligt utförda utgången skall tas bort och ett mellanrum mellan takkonstruktionen och en av byggnaderna anordnas. Med nämnda åtgärder utförda kan resterande del av den olovligt utförda åtgärden bedöma som skärmtak …. som ej kräver bygglov. I hävningsavtalet anges att ovan nämnda köpekontrakt skall hävas till 5 000 000 kralla delar, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren att grunden för köpets återgång är att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning det saknas bygglov för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.passagen mellan

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Under våren 2017 fick de kontakt med Mäklare K på [mäklarföretaget] i [stads- del]. De letade aktivt hus och YY (ville därför förbereda sig inför en försäljning av sitt bostadsrättsradhus. Radhuset låg i ett nyproducerat område, färdigställt 2015. Mäklare K hade förmedlat radhuset till dem och har även förmedlat flera andra radhus i området. Efter att ha träffat Mäklare K fick de en offert av henne. I offerten redovisar hon hur en försäljning skulle gå till och vad hon utlovade. Hon tyckte att de skulle lägga ut radhuset som en s.k. kommande försäljning ”NN-YYtills vi bestämt när, hur eller om det skulle säljas”) . Fördelen med detta uppgavs vara att ”man har byggt en fastighet i Mellanköping grund med spekulanter redan innan en försäljning på den öppna marknaden. Då kan ni med säkerhet säga att ni har gett er själva de bästa förutsättningarna för 5 000 000 kren lyckad försäljning och maximalt slutpris”. Affären förmedlades av MäklarenSom en tidsplan angav hon att ”om ni köpt något lägger vi ut [radhuset] direkt” samt ”annonsering på nätet påbörjas så snart ni ger ett godkännande på det material jag förberett. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇Annonsering mot kundregistret påbörjas samma dag”. När de träffade ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020K lämnade hon även över information om hur det funge- rar att lägga ut en bostad med marknadsföringskonceptet På gång. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade Av det över- lämnade materialet framgår att de inte avsåg kunde använda sig av [mäklarföretagets] tjänst ”Värdebevakaren” för att fullföljafå löpande information om värdet på sin bostad. Den 5 Vidare framgår hur det fungerar att lägga ut en bostad som en kommande för- säljning. [Mäklarföretaget] ”upprättar en komplett bostadsbeskrivning; när du sedan vill sälja räcker det med ett samtal från dig och en knapptryckning från oss. Då är annonsen publicerad och vi kan ha visning inom kort”. Det beskrevs att mäklarna när annonsen ligger ute ”samlar på oss en värdefull lista av intresserade personer som vi återkopplar till om du bestämmer dig för att sälja”. Vidare att ”när du känner dig redo är mycket redan förberett. Resten kompletterar och upp- daterar vi på [mäklarföretagets webbplats] och Hemnet. Om bostaden redan har annonserats hos oss som På gång får den nu märkningen Till salu.” Mot bakgrund av informationen som lämnades accepterade de offerten och upp- dragsavtal tecknades den 8 maj. Bostaden fotograferades och en objektsbeskrivning förbereddes under maj-juni. Mäklare K hörde av sig i slutet av juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYfrågade om hon fick lägga ut bostaden som en ”kommande försäljning”, vilket de bekräftade. De diskuterade fram att de var beredda att sälja vid ett bud om 7 000 000 kr eller däröver, oavsett om de då hade köpt någon ny bostad. I annat fall skulle de av- vakta till dess att de hade köpt något. När så skett skulle deras radhus genast ut på marknaden. De frågade även Mäklare K om [mäklarföretaget] hade något an- nat radhus i området som skulle säljas, vilket hon bekräftade att företaget inte hade. Förutsättningarna för det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet uppdrag de lämnade till Mäklare K var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.således att

Bakgrund. Genom säljarens flickvän/vän, som jobbar på det tryckeri hon anlitar, fick hon reda på att fastigheten eventuellt skulle säljas. Säljaren, som bodde på fastigheten, och hon fick kontakt. Även säljarens dotter med familj bodde på ovanvåningen i fastig- heten, de var mantalsskrivna där sedan många år tillbaka. Hon träffade säljaren den 18 december 2016. Säljaren uppgav att han hade en spekulant som var intres- serad av fastigheten och att han i så fall var i behov av att få hjälp med ett upp- dragsavtal. Denna spekulant var YY. Efter besiktning av fastigheten visade det sig att den tänkta spekulanten avstod köp av orsaker som hon bara kan spekulera om. Säljaren sa uttryckligen till henne att ”jag litar inte på honom”. Förslaget var då att de skulle gå ut till marknaden med fastigheten. Fastigheten var en industrifastighet som hade sanerats i viss utsträckning, men frågetecken kring saneringen kvarstod och det fanns ett föreläggande från kommunen angående markarbete. Vidare, som tidigare nämnts, bodde säljaren och hans dotter med fa- milj på fastigheten, vilket inte var tillåtet från kommunens sida då boende inte till- låts på fastigheten. Det faktum att det fanns personer som bodde på fastigheten, och dessas tidsbehov att flytta, gjorde att de på säljarens förslag skrev ytterligare tre månaders ensamrätt, vilket hon tyckte gick bra då det var en industrifastighet. Inga undantag kring egna reserverade köpare begärdes från säljarens sida. Priset diskuterades och då hon hört att fastigheten en gång för cirka tio år sedan varit till försäljning för ett pris runt 3 900 000 kr, och då det låg ute till försäljning 2008 för 1 995 000 kr, föreslog hon att de skulle gå ut med ett bra pris på 2 990 000 kr och ta höjd för eventuella prutningar. Säljarens reaktion på detta pris var i prin- cip att om han fick detta pris så blev hon årets mäklare. Säljaren talade om att han var beredd att acceptera lägre försäljningssumma. Utifrån säljarens förväntningar förhandlade de om arvodet. Hon uppmanade säljaren att göra förbättringar på fastigheten, uppmanade honom också att ta nya markprover. Tog själv dit styling, material för inredning och stä- dade upp trädgården inför fotograferingen. Den 1 juni 2020 köpte NN 13 september 2017 lades fastigheten ut till försäljning för utgångspriset 2 990 000 kr. Intresset för fastigheten blev omedelbart mycket stort och YY (”NN-YY”) visningar genomfördes fortlöpande. En del bud kom in, bland annat ett på 3 200 000 kr, men det återtogs dels beroende på miljöförhållandena på fastigheten, på oklarheten ifall man fick nyttja fastigheten som bostad samt bankernas ovilja att låna ut pengar med fastigheten som säkerhet. Inget bud eller ingen spekulant gick vidare med affären i detta skede. Ett par kontaktade henne och kikade på fastigheten den 28 oktober 2017. De var beredda att skriva på 2 750 000 kr, men ville kontrollera med kommunen om det var möjligt att bosätta sig på fastigheten. Andra farhågor dök upp hos dessa spe- kulanter som sänkte budet till 2 500 000 kr. Förhandlingar fördes om att skriva av- tal med förbehåll om godkännande från kommunen angående boendet. Säljaren accepterade detta. Spekulanterna kontaktade kommunen för att förhöra sig om fastigheten. I december 2017 tog en fastighet i Mellanköping för 5 spekulant, ZZ, kontakt med henne och la bud om 2 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade Hon sa att de hade högre bud, så det var inte avsåg intressant för säljaren. Sms-kon- takt hölls och samtal fördes relativt regelbundet fram till i januari 2018, då ZZ ville ha ett möte för att fullföljadiskutera fastigheten. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan Vid mötet frågade han om säljaren var intresserad av pengar vid sidan av. Hon svarade att det inte var något hon var in- tresserad av att framföra eller delta i. Hon nämnde det dock till säljaren vid senare tillfälle. ZZ har därefter ofta varit ute hos säljaren och NN-YYfört diskussioner, vilket säl- jaren uppgett för henne. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • Vidare meddelade hon ZZ vid deras möte att köpet var hävten ny seriös spekulant dykt upp, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljarenCC, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat lagt ett bud på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 2 350 000 kr. • Säljarens svedaHan skulle bara prata med sin revisor i vilken form köpet skulle genomföras. Dagen efter mötet kom ett bud på 2 050 000 kr från ZZ. Eftersom de höll på med förhandlingar med paret på 2 500 000 kr och med budgivaren på 2 350 000 kr var detta bud inte intressant i det läget, värk vilket hon efter samtal med säljaren informe- rade om. Säljaren såg gärna CC på 2 350 000 kr som köpare. Alla var beredda att skriva med friskrivningsklausul. Det andra parets förmåga att få besked från kom- munen dröjde. Den 18 januari 2018 höjde ZZ sitt bud till 2 100 000 kr. Förhandlingar fördes på flera håll och tårar: 10 hennes enda mål var att få bästa affär till högsta pris. Diskussioner fördes via telefon mellan henne och säljaren angående utfallet av pro- visionen i de olika fallen. Säljaren accepterade att skriva köpekontrakt med förbe- håll och de bokade kontraktsskrivning med paret på 2 500 000 kr.1 Skadeståndsavtalet kr den 1 februari 2018. En av de tilltänkta köparna var lärare och insåg under eftermiddagen att hon inte upprättat kunde skriva kontrakt på Mäklarens brevpapperutsatt tid beroende på utvecklingssamtal i skolan. Innan dess hade säljaren uppmanat henne att kontakta ZZ och framföra att han nu var redo att skriva på 2 500 000 kr, vilket hon gjorde via sms, både till honom och till CC. Hon ringde till säljaren och berättade att paret istället önskade skriva på fredag eller lördag. Dryga timmen efter detta samtal, som ägde rum den 1 februari 2018, kom en uppsägning av uppdragsavtalet via sms och via mejl dagen efter. Samma dag meddelade säljaren i sms att han inte längre var intresserad av att skriva med förbehåll med paret på 2 500 000 kr. Hon försökte för sina tre olika spekulanters skull att få till en affär med säljaren som uppgav att han ämnade ge uppdraget till annan mäklare. Hon försökte få till affären med CC på 2 350 000 kr eftersom han nu var redo att skriva kontrakt. Han undrade om en värderingsman från banken kunde kika förbi. Säljaren svarade mig per mejl den 6 februari 2018 att värderingen inte kunde bli av dagen efter. I ett annat mejl skrev säljaren att värderingsmannen kunde komma i slutet av vecka 7. Hennes uppfattning var att affären fortfarande var öppen. Den 14 februari meddelade säljaren att han lämnat uppdraget till mäklaren DD. Omedelbart efter att hon fick reda på detta meddelade hon alla sina spekulanter, även ZZ, att de nu fick vända sig till DD ifall de var intresserade av att köpa. DD återkopplade inte till någon av dem. Hennes förmodan var att man skulle gå ut på marknaden med huset igen. Hon för- sökte få reda på om de hade skrivit avtal, men det angavs ville de inte uppge. Kontraktet måste ha skrivits i högsta hast då en väsentlig del i detta saknas, nämligen det fak- tum att skadeståndet skulle betalas det är ett föreläggande på fastigheten att man ej får utföra markarbeten där utan att meddela kommunen, vilket utelämnats. Då hon senare fick reda på att de skrivit med hennes spekulant ZZ kan hon tycka att DD borde ha vänt sig till henne innan hon lät parterna skriva köpekontrakt för att försäkra sig om vems spekulanterna var. Kontraktet skrevs den 13 februari 2018 och uppsägningen kom den 1 februari 2018. DD har i mejl till henne skrivit ”vilka bud som lagts tidigare och med vilka villkor de lagts, har jag ingen fullständig bild över. Jag vet att [säljaren] sa att bud inkommit från olika budgivare”. Hon är medveten om att det inte är fråga om konkurrerande provisionsanspråk, men hon tycker att DD genom sitt agerande har satt säljaren och även henne i denna tråkiga situation genom sin brist på agerande. Spekulantlista lämnades inte från hennes sida då hon inte visste om något nytt uppdragsavtal hade skrivits och säljarens förhalande gjorde att hon med gott fog kunde tro att affären fortfarande var öppen. Då det kom till hennes klientmedelskontokännedom att köpekontrakt var skrivet försökte hon få reda på både hos mäklaren och säljaren vem som köpt fastigheten. Samma dag Detta undanhölls och först då hon tillsammans med en kollega hämtade sin utlånade inredning kom det efter många om och men fram att det var hennes spekulant ZZ som Hävningsavtalet köpt. Säl- jaren sa, vilket hon har vittne på, att han gjorde det för att ”rädda affären och Skadeståndsavtalet undertecknadeshan fick väl stå sitt kast”. Vilka diskussioner, alltså påtryckningar eller motiv för att inte skriva köpekontrakt i hennes regi ligger utanför hennes vetskap. Att köparen eventuellt sagt att han inte ville skriva med henne är bara hörsägen och dumheter och ett indirekt erkännande att det är hennes spekulant. Hade allt skötts korrekt från mot- partens sida hade de inte varit i den 5 juni 2020situation de är i. Hon kan inte se någon annan anledning till mäklarbytet annat än att få ner provisionen. Beroende på fastighetens belägenhet har köparen talat om för henne att många spekulanter kommit in till honom spontant då de sett hennes till salu-skylt och han hade då hänvisat dem till henne. Hon hävdar sin rätt till överenskommen provision då det inte går att belägga eller bevisa hur ZZ fick kännedom om objektet. Säljare och köpare har, såldes anser hon, med tanke på deras affärsrelation nu hamnat i jäv. Då hon under lång tid både haft till salu-skylt vid fastigheten omoch annons både på Hem- net och Objektvision måste det ses som högst troligt att köparen sett detta och varit inne på hennes annonser. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 krDirekt eller indirekt anvisning spelar kanske mindre roll, men enligt Mäklaren betalade oavsett så har sälja- ren hänvisat köparen ZZ till henne, vilket i hennes värld gör honom till hennes spe- kulant. Hon har dessutom fört förhandlingar med ZZ, träffat honom och fått upp priset på fastigheten, hållit i budgivningen, fört långtgående förhandlingar, skickat handlingar rörande markanalys m.m , vilket inverkat positivt på slutpriset på fas- tigheten. Att affären genomfördes är till 100 procent hennes förtjänst. Hon kan inte i sin vildaste fantasi se att lagstiftaren har haft för avsikt att man på detta sätt ska kunna kringgå en mäklare i avsikt att betala lägre provision till en annan mäklare. Detta skulle i så fall öppna en Pandoras ask av möjligheter att sid- steppa mäklare och göra affärer bakom dennes rygg. Hennes teori, vad den nu är värd, är att då det gick upp för säljaren samtidigt 20 000 kr att fastigheten var värd mer än han trodde, och han insåg att han skrivit ett för sin del dåligt upp- dragsavtal, försökte sidsteppa henne genom att skriva uppdragsavtal med annan mäklare. Förutom att köparen vid tillfälle frågade om säljarens intresse för pengar vid sidan om, talades det också om att köparen skulle stå för arvodet, även om det står annat i det skrivna och upprättade avtalet. Det bry och den vånda hon haft med detta – anmälan har även gått till köpa- ren Fastighets- mäklarinspektionen – och den risk hon tar med att inte vika ner sig för säljaren skulle hon inte utsätta sig för om hon inte starkt kände att hon har rätt. Om sedan det är både moraliskt och lagligt är upp till nämnden att avgöra. Naturligtvis är hon part i målet, men säljarens handlande både tidsmässigt och lo- giskt sammanfaller med hans intresse av att försöka undkomma en provision som han kanske inte riktigt räknat med då han skrev under uppdragsavtalet. När det gick upp för honom valde han utan fog att hävda att den spekulant som senare blev köpare var hans. Hon kan inte se varför säljaren inte bara sa till henne att ”nu skriver vi kontrakt med ZZ”, utan att han sa upp avtalet och sedan skrev uppdrags- avtal med en annan mäklare som i brådskan skrev ett felaktigt kontrakt och inte kontaktade henne för att denne säkerställa vems spekulant hon skrev med. Säljarens och köparens gemensamma intresse att avspisa henne torde vara uppenbart. Inte nå- gonstans på resans gång har säljaren aviserat att han hade reserverat kunder för sin egen räkning. Tvärtom har han undantagslöst hänvisat alla som genom hennes försorg fått reda på att fastigheten var till försäljning till henne. Angående den annonskostnad som nämns har säljaren redan accepterat den enligt överenskommelse och betalt den, allt efter denna överenskommelse. Anledningen till att den ifrågasätts nu förstår hon inte. Hon vill tillägga att mötet med ZZ ägde rum onsdagen den 17 januariunder dryga timmen, varvid ZZ fick utförlig information om fastigheten och därefter mejlades även rapporten om den tidigare nämnda saneringen över och även dokumentation gällande åläggandet på fastigheten. Under tiden ZZ varit hennes kund har de haft kontakt och diskuterat fastigheten åtta gånger via samtal och 39 gånger via sms samt vid mötet ovan. Enligt hennes tolkning av lagtexten kan hon inte se annat än att ▇▇ är hennes kund som hon förmedlat. ZZ kontaktade henne beroende på att han visste att hon var mäklare på fastigheten. Hon kan inte se att det fanns någon anledning för honom att kontakta henne i annat fall. Alltså har hon anvisat ZZ. Förutom informationen i förmedlingsuppdraget att säljaren blir skyldig att betala arvodet under vissa förutsättningar, så sa hon det också i telefonsamtal med NN den 2 februari 2018. Hon informerade honom då igen att om han skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande sälja till någon av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet spekulanterna, skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020han ändå bli ersättningsskyldig.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN I en anmälan har kritik riktats mot mäklare Xs sätt att hantera förmedlingsuppdraget. Anmäla- ren hänvisar till ett brev skickat till Mäklarsamfundet vari sammanfattningsvis anförs föl- jande. Köpet skedde den 10 mars 2006. Mäklare och YY (säljare underlät att berätta att bostadsrättsföre- ningen var ställd under tvångsförvaltning. Detta fick hon reda på först då hon kontaktade ord- föranden i föreningen. Då hon inte förstod vad detta innebar kontaktade hon mäklaren som påstod att detta inte hade någon som helst betydelse för henne utan endast skulle drabba tidi- gare ägare av föreningen, inte den nybildade föreningen. I efterhand har hon förstått att hon borde ha kontrollerat detta noggrannare men mäklaren var oerhört angelägen att kontrakt skulle skrivas snarast. Då kontraktet tecknades hade mäklaren skrivit i köpeavtalet att ”NN-YYköpa- ren vet att föreningen är ställd under tvångsförvaltning genom SBC”) en fastighet . Vid hennes första möte med föreningen togs frågan om kapitaltillskott upp. Ordföranden undrade om inte säljaren eller mäklaren hade berättat detta för henne, vilket i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-vart fall säljaren kände till eftersom frå- ▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde hade tagits upp vid ett möte den 28 november 2005. Kapitaltillskottet var nödvändigt för att inte föreningen skulle ske den 3 augusti 2020gå i konkurs. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade Säljaren har vid telefonsamtal uppgett att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYhon berättat detta för mäklaren i samband med försäljningen. I objektsbeskrivningen har felaktigt angetts att lägenheten hade spisfläkt. Till anmälan har fogats kopia av protokoll fört vid bostadsrättsföreningens sammanträde den 28 november 2005 och anmälarens korrespondens med Mäklarsamfundet. Av protokollet framgår det ena avtalet (under § 4 att ett lån på 600 000 kr har tagits för att finansiera nödvändiga åtgärder och ”Hävningsavtalet”) angavs • Eftersom räntekostnaderna för detta lån blir mycket betungande menade PS att köpet kapital måste in i bostadsrättföreningen. Förslagen var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet omkring en miljon kronor skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om in genom antingen en s.k. försäljningsklausul (jfr posten gemensam engångsinsats av bostadsrättsföreningens medlemmar eller genom kraftiga avgiftshöjningar under ett år.”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna av en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp riktat kritik mot fastighetsmäklaren X. Anmälarna har gjort gällande att mäklare X underlåtit att informera dem om att säljarens skilsmässa inte var klar och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal på grund av tvisten mellan säljaren och NN-YYdennes make inte beviljades lagfart för fastigheten. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • Mäklare X har anfört bland annat följande. Vid kontroll av fastighetsregistret framgick att säljaren var skyldig ensam lagfaren ägare av fastigheten. Genom personbevis från Skatteverket fram- kom att försöka begränsa sin skadasäljaren var gift men säljaren uppgav att hon och maken separerat. Hävningsavtalet Han påtalade vid detta tillfälle att samtycke till försäljningen kunde bli nödvändigt att inhämta. Han minns inte om säljaren uppgav att hon var upprättat skild eller låg i skilsmässa men hon var tydlig med att något samtycke inte behövdes då allting var klart mellan makarna i det avseendet. Maken var sedan en tid tillbaka bosatt i Spanien. Vidare överlämnade säljaren en anmälan hon gjort till Skatte- verket där det framgick att maken från och med den 26 oktober 2004 inte länge var bosatt på Mäklarens brevpapperfastigheten samt ett äktenskapsförord där det framgick att fastigheten var säljarens enskilda egendom. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY Hans uppfattning är att betala skade- stånd han gjort den kontroll som krävs avseende vem som har rätt att förfoga över fastigheten genom att inhämta utdrag från fastighetsregistret, äktenskapsför- ord och anmälan till Skatteverket samt genom att ställa kompletterande frågor till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå få klarhet i huruvida samtycke till försäljningen krävdes. Mäklare X har till yttrandet fogat kopia av bland annat utdrag ur fastighetsregistret, äkten- skapsförord inkommet till M tingsrätt den 16 mars 1989 och dom den 7 juli 2005 från sitt önskemål om en s.kM tingsrätt gällande äktenskapsskillnad mellan säljaren och hennes make. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske Av utdraget från fastighetsregistret framgår att säljaren förvärvat den 1 oktober 2020aktuella fastigheten 1996 och var ensam lagfaren ägare.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Fastighetsmäklarnämnden har i beslut den 21 november 2001 (dnr ---) meddelat fastighetsmäklaren X varning. Av nämndens beslut framgår att mäklaren X bedömts 2002-01-16:2 ha åsidosatt sina skyldigheter mot köparen och YY tredjeman genom att inte följa upp och kontrollera vad en inskriven nyttjanderätt omfattade. Fastighetsmäklarnämnden har i samband med handläggningen av det tidigare ärendet skriftligt meddelat mäklaren X att nämnden inhämtat uppgifter om den aktuella nyttjanderätten från inskrivningsmyndigheten och att objektsbeskrivningen inte redovisade någon nyttjanderätt. Dessutom påtalades i meddelandet att köpekontraktet innehöll en försäkran från säljarna om att fastigheten på tillträdesdagen inte belastades av nyttjanderätter. Mäklaren X hörde inte av sig med anledning av Fastighetsmäklarnämndens meddelande. Mäklaren X har inkommit med ett överklagande till nämnden den 28 december 2001 (”NN-YY”dnr ---) och har begärt en fastighet "omprövning av beslutet". Mäklaren X har i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYöverklagandet lämnat följande kompletterande uppgifter. I Fastighetsmäklarnämndens beslut förmodas att han inte kontrollerat nyttjanderätten på fastigheten och inte informerat köparen eller tredjeman om denna. Dessa uppgifter bestrids. Tredjeman, det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • vill säga nyttjanderättsinnehavaren, är samma person som anmälaren i ärendet. Redan före försäljningen talade de om nyttjanderätten och att köpet var hävt, • den inte skulle gälla efter tillträdesdagen. Av den anledningen togs den inte med i objektsbeskrivningen. På kontraktsdagen informerades köparen om att NN-YY var skadeståndsskyldiga det fanns en nyttjanderätt men att den inte skulle gälla efter tillträdesdagen. Av den anledningen togs nyttjanderätten inte med i köpekontraktet. Han har inte åsidosatt sina skyldig- heter gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position köparen och tredjeman angående nyttjanderätten och kräver omprövning av beslutet. Självklart skall nyttjanderätten tas bort hos inskriv- ningsmyndigheten. Detta skall ombesörjas så fort som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020möjligt.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Köparen av en fastighet som mäklare X haft i Mellanköping för 5 000 000 kruppdrag att förmedla har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden framfört kritik mot mäklare Xs agerande i samband med förmedlingen. Affären förmedlades av MäklarenAnmälaren har i sammandrag anfört att han fått missvisande information om när den i fastigheten boende hyresgästen skulle flytta ut och att han inte har fått korrekt infor- mation om fastighetens skick. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske Han fick t.ex. ingen information om att det fanns en fuktskada på övre plan i den 3 augusti 2020uthyrda lägenheten. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp Mäklare X har i yttrande till Fastighetsmäklarnämnden i sammandrag anfört följande. Uppdragsgivaren informerade honom om att det fanns en hyresgäst i husets ena lä- genhet och förklarade att de denne inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYvar uppsagd. I objektsbeskrivningen anges att lägenheten på övre plan är uthyrd. Vid visningen av fastigheten tillhandahölls köparen objektsbeskrivning och informe- rades muntligen om att lägenheten på övre plan var uthyrd samt att fastigheten var i behov av renovering. Köparen informerades även om sin mycket omfattande under- sökningsplikt och rekommenderades att anlita sakkunnig besiktningsman för besikt- ning av fastigheten. Han påtalade vikten av att låta besiktiga fastigheten eftersom den ägdes av ett dödsbo som begärt att fastigheten skulle försäljas med en friskrivnings- klausul. Anmälaren var dock inte intresserad av någon besiktning. När det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position gäller en fuktskada på övre plan fick han information om denna men av miss- tag vidarebefordrade han inte detta till anmälaren. När han blev medveten om detta anmälde han skadan till försäkringsbolaget som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin bedömde skadan som en försäkrings- skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog Han erbjöd sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod stå för kostnaden för självrisken, vilket avböjdes av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020anmäla- ren.

Bakgrund. X är inte registrerad fastighetsmäklare sedan hans registrering år 1992 återkallats av länsstyrelsen i anledning av att han försatts ikonkurs. X dotter Y registrerades som fastighetsmäklare år 1995. Fastighetsmäklarnämnden varnade henne den 25 mars 1998 (dnr ---) för att hon bland annat brustit i sin skyldig- het att se till att X utåt agerade på ett sådant sätt att det framgick att han endast var hennes medhjälpare och inte den som svarade för mäklartjänsten. Den 1 juni 2020 köpte NN 27 februari 2003 återkallade nämnden hennes registrering (dnr ---) med motivering att hon bland annat, trots den tidigare varningen, återigen låtit X i alltför stor omfattning utföra delar av ett förmedlingsuppdrag. I en lagakraftvunnen dom från N:s tingsrätt den 5 mars 2004 (mål nr ---) ogillades ett åtal mot X och YY Y avseende trolöshet mot huvudman vilket brott påstods ha begåtts i samband med ett förmedlingsuppdrag givet den 18 februari 2000. Av domen framgår 2006-06-07:2 att Y i förhållande till sin far haft en klart underordnad roll och delegerat stora delar av det aktuella förmedlingsuppdraget till X. Han har varit aktiv i budgivningsproces- sen samt i informationen rörande fastigheten. Den 15 augusti 2005 beslöt Fastighetsmäklarnämnden att inleda ett granskningsären- de enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (dnr ---) enär nämnden uppmärksammat att X på företaget A:s webbplats angavs som kontaktperson under en annons avseen- de ett försäljningsobjekt. Den 22 augusti 2005 inkom en anonym anmälan (dnr ---) i anledning av samma annonsering. Granskningsärendet avskrevs från vidare hand- läggning den 2 januari 2006 sedan X besvarat nämndens frågor. I ett uppdragsavtal med fastighetsmäklaren Z på företaget A har uppdragsgivaren gett ”NN-YYmäklare Z (fastighetsmäklare) samt X såsom sakkunnig mm i uppdrag att – med ensamrätt – förmedla försäljningen av…”) . Fastighetsmäklarnämnden har under år 2006 fått ett flertal telefonförfrågningar av- seende X. Den 6 februari 2006 uppgav en fastighet man i Mellanköping för 5 000 000 krS att han planerade att avyttra flera fastigheter och hade av den anledningen varit i kontakt med företaget A. Han undrade varför inte X var registrerad. Affären förmedlades av MäklarenVid månadsskiftet februari/mars 2006 undrade en dam om X var registrerad fastighetsmäklare eftersom han förmedlat hennes bror fastighet. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020Den 17 februari 2006 uppgav en mäklare att X fortfarande förmedlar fastigheter. Fastighetsmäklarnämnden har granskat företaget A:s webbplats och objektsbeskriv- ningar och funnit att det inte där framgår vem som är ansvarig mäklare på de olika förmedlingsobjekten. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp handläggare på Fastighetsmäklarnämnden har den 23 maj 2006 per telefon begärt att få tala med ansvarig fastighetsmäklare för två namngivna förmedlingsobjekt. X svarade och förklarade uppgav att de ”det går bra med mig”. X har inte avsåg beretts tillfälla att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020kommentera ovanstående.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en köpare gjort gällande att fastighets- mäklaren X "trissat upp" priset genom att presentera motbud som vid senare kontroll visat sig inte föreligga. Anmälaren har uppgivit i huvudsak följande. De gav ett bud och YY (”NN-YY”) fick namn och telefonnummer till de tre övriga intressenterna. Senare samma dag kom mäklaren X tillbaka med ett motbud från en fastighet annan spekulant, som då var den ende kvarvarande budgivaren förutom dem själva. De gav ett nytt bud. Mäklaren X skulle ta kontakt med den andre och uttryckte samtidigt att denne var svår att få tag på i Mellanköping sitt arbete på kommunen. Han noterade mäklaren Xs uppgift om budgivarens arbetsplats och kommenterade till mäklaren X att han "arbetat med det kommunkontoret". Påföljande dag meddelade mäklaren X att budgivaren gett ett motbud. Han gav då ett nytt bud som motsvarade det begärda priset. Mäklaren X lovade att komma tillbaka så fort som möjligt och kommenterade igen svårigheterna att nå budgivaren på kommunen. Mäklaren X kom tillbaka med beskedet att denne inte ville gå högre i pris och de fick köpa till det bud de lämnat. Efter upprättandet av köpekontraktet hade han en känsla av att allt inte gått rätt till i budgivningen. Han tog kontakt med den andre budgivaren för 5 000 000 kratt stämma av om han lagt de motbud som mäklaren X vidarebefordrat. Affären förmedlades av MäklarenVederbörande uttryckte mycket bestämt att han inte varit med i budgivningen och att han dessutom kontaktat mäklaren X efter visningen för att uttrycka att han inte var intresserad eftersom fastigheten var för liten för hans familjs behov. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020Han ringde de övriga intressenterna. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade Dessa berättade att de inte avsåg heller varit med i budgivningen. Sedan han konfronterat mäklaren X med uppgifterna och denne ringt den aktuelle budgivaren kunde mäklaren X inte lämna någon rimlig förklaring till händelseförloppet. För att fullföljavisa sin redlighet faxade mäklaren X honom sin intressent- /budlista. Sedan mäklaren X gått igenom listan utan att hitta någon annan person som varit med i budgivningen förklarade mäklaren X att han måste ha blandat ihop buden med ett annat objekt. Anmälaren har till sin anmälan bifogat en kopia av den lista han erhållit från mäklaren X. Mäklaren X har yttrat sig och sammanfattningsvis uppgett följande om budgivningen. Den 5 juni 2020 träffades aktuella fastigheten visades planenligt två avtal mellan säljaren gånger, den 22 och NN-YYden 24 april 2001. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas Han har därefter som i samma ekonomiska position som alla andra fall ringt runt och frågat om avtals- brottet inte hade ägt rum, intresse och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpappereventuella bud. Enligt sina anteckningar har han mottagit bud från anmälaren och därefter motbud/kontrabud enligt anmälarens beskrivning. En tid efter det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd köpekontraktet upprättats kontaktade anmälaren honom och meddelade att den konkurrerande budgivaren inte alls lämnat något bud på fastigheten. Han trodde inte på anmälaren utan påtalade att det måsta vara ett misstag. Han ringde upp den konkurrerande budgivaren och denne vidhöll att han inte lämnat något bud utan avböjt med motivet att fastigheten blev för liten för hans behov. Efter att detta klargjorts började han ringa runt till säljaren med sammanlagt 148 701 krövriga kunder som besökt fastigheten utan att kunna bringa klarhet i vari hans misstag bestått. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk Han kontaktade härefter anmälaren och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för kunde bara konstatera att denne skulle avstå hade rätt vilket han beklagade men inte kunde förklara. Han påtalade dock att han inte haft för avsikt att vilseleda anmälaren vilket denne borde inse av de uppgifter denne fått av honom; det vill säga övriga kunders namn och telefonnummer. Mäklaren X har vidare uppgett att han aldrig ifrågasatt att han begått ett misstag vid försäljningen av den aktuella fastigheten. Han har uppgett att han flera gånger i efterhand har försökt klarlägga hur han kunnat begå ett misstag och vari det ligger, om han t.ex. blandat ihop bud från sitt önskemål flera fastigheter. Han har inte kunnat komma till klarhet vari misstaget bestått, vilket är otillfredsställande även för honom. Mäklaren X har beträffande det budgivningsförfarande som mäklarföretaget tillämpar uppgett följande: "Alla spekulanter informeras om en s.katt budgivningen kommer att ha 'full genomsyn'. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” För att spekulanten skall kunna delta i Skadeståndsavtalet)prisförhandlingen kräver vi att vi kan lämna ut kundens namn, telefonnummer och senaste bud till övriga budgivare. Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020Den som så önskar får även budgivningsprotokollet när affären är avslutad".

Bakgrund. Den 1 juni 2020 I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en säljare av en bostadsrätt kritiserat mäklaren X för hennes sätt att sköta förmedlingen. Anmälaren har bl.a. uppgett att hon känt sig pressad av mäklaren X till en försäljning till ett för lågt pris. Hon har vidare uppgett att försäljningen skedde i samband med att hon köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas mindre bostadsrätt i samma ekonomiska position bostadsrättsförening. Bostadsrätten som om avtals- brottet inte hade ägt rumägdes av dödsboet efter mäklaren Xs svärmor, förmedlades även den av mäklaren X. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av sammanfattningsvis anfört följande. • Mäklarprovision: 62 500 krHon visste att anmälaren sökte en mindre lägenhet i området. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 krDet kom cirka 15-20 familjer till visningen av anmälarens lägenhet. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 krKöparen hade ett lånelöfte i bank. • Säljarens sveda, värk Inom en vecka efter det att köpekontrakt och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet depositionsavtal hade undertecknats meddelade bostadsrättsföreningens sekreterare att köparen var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag godkänd som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten ommedlem i föreningen. I köpekontraktet angavs köpeskillingen anges det att säljaren måste frigöra befintlig pantsätt- ning av bostadsrätten. Anmälaren skulle inte lösa lånet utan banken måste godkänna att anmälaren bytte säkerhet till 5 000 000 kr, men enligt en ny bostadsrätt. Hon har i § 3 i köpekontraktet upplyst om att lånet inte fick belasta bostadsrätten på tillträdesdagen. Bostadsrätten var pantsatt. Köpare vill inte överta befintliga lån. Det står i objektsbeskrivningen att inga lån behöver övertas. Det var cirka 30-35 familjer på visningarna av den lägenhet anmälaren köpte. Anmälaren lade ett bud på lägenheten och hon etablerade en kontakt med banken åt anmälaren. Banken godkände ett tillfälligt lån om anmälaren inte skulle hinna sälja sin lägenhet före tillträdesdagen. Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för X har angående det förhållande att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde hennes make var delägare i det nya dödsbo som sålde lägenheten hänvisat till köpekontraktets 16 § där det står bl.a. följande. Köparen är upplyst om att fastighetsmäklare mäklaren X, som hjälpt till med försäljningen av denna bostadsrättslägenhet, är gift med dödsbodelägaren A.B. Fastighetsmäklarnämnden noterar följande beträffande överlåtelsen av anmälarens bostadsrätt. I en av anmälaren och köparen undertecknad objektsbeskrivning står det Bostads- rätten är ej är pantsatt. Inga lån att överta. I köpekontraktet anges det däremot att bostadsrätten är pantsatt och att ett villkor för köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020är att säljaren senast viss angiven dag har bankens medgivande att flytta sitt lån och låta en annan bostadsrätt utgöra säkerhet för lånet.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en lägenhetsinnehavare i den bostadsförening där mäklaren Y och YY (”NN-YY”) mäklaren X är bosatta. Anmälaren har ifrågasatt om det är lämpligt att mäklaren Y och mäklaren X förmed- lar lägenheter i den bostadsförening där de bor och där mäklaren X är ordförande i styrelsen. Anmälaren har även anfört att mäklaren X och mäklaren Y underlåtit att informera köpare om de vattenskador som finns i fastigheten. Mäklaren X har inkommit med yttrande och där sammanfattningsvis anfört följande. Det är korrekt att hon förmedlat lägenheter i föreningen. För cirka tre år sedan fick hon och hennes kollega mäklaren Y förmånen att köpa in en fastighet råvind i Mellanköping fastigheten för 5 000 000 kratt bygga lägenheter till sig själva. Affären förmedlades Fastigheten som föreningen äger består till största delen av Mäklaren1:or och 2:or vilket inneburit att det hela tiden varit stor omsättning på styrelseledamöter vilket man i föreningen upplevt som besvärligt. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇När de byggde sina lägenheter blev de därför tillfrågade om inte någon av dem kunde ingå i styrelsen, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade dels för att de inte avsåg var mäklare och man ville utnyttja deras kunskap, dels för att fullföljade byggde större lägenheter och därför förväntades bo kvar länge. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYVid försäljningar i föreningen har hon varit mycket noga med att ange föreningens fastighetsförvaltare som kontaktperson. I Första gången det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas kom till hennes klientmedelskontokännedom att det var läckage från någon av de färdiga altanerna var i januari 2002. Samma dag Innan anmälaren flyttade in (maj/juni 2000) blev det ett läckage från vinden som Hävningsavtalet då var en byggarbetsplats. Hon tog genast upp frågan med styrelsen och Skadeståndsavtalet undertecknadesmeddelade samtidigt att när denna fråga skulle diskuteras fick det ske utan hennes närvaro och deltagande. Det har aldrig varit någon diskussion i föreningen om vem som har det yttersta ansvaret för felet, alltså nämligen hon och mäk- laren Y. Hon har inte vid något tillfälle informerat om vattenskadorna i fastigheten eftersom den 5 juni 2020inte kommer att beröra föreningens ekonomi och är en angelägenhet mellan den boende och föreningens styrelse. 2003-01-22:1 Mäklaren X har till sitt yttrande fogat en skrivelse från föreningens styrelse. Där anges att styrelsen varken tidigare eller nu ansett att de fuktskador som uppstått i anledning av läckage från altaner som mäklaren X och mäklaren Y byggt skall kunna åsamka föreningen några kostnader och att mäklaren X och mäklaren Y hela tiden varit klara över sitt ansvar. Vidare sägs att föreningen av samma anledning inte ansett det viktigt att deras fastighetsförvaltare, såldes fastigheten omsom normalt får samtal från mäklare och spekulanter, informerar om skadorna. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för Y har inkommit med ett yttrande och anfört att denne skulle avstå från sitt önskemål om han aldrig förmedlat en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” bostadsrätt i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020aktuella föreningen.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte Genom köpekontrakt daterat den 9 augusti 2016 överlät NN och YY (”NN-YY”) fastigheten XX för en fastighet i Mellanköping för 5 000 köpeskilling om 600 000 kr. Tillträdesdag angavs i köpekontraktet till den 28 okto- ber 2016. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Box 67 Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ 125 22 Älvsjö ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde Han anlitade Mäklaren för att förmedla hans fastighet. Mäklaren och några andra mäklare hade värderat fastigheten till 650 000 kr. Det dröjde inte länge förrän Mäk- laren ringde upp honom och sa han eventuellt hade hittat en köpare, innan fastig- heten hade lagts ut på Hemnet. Mäklaren frågade honom om han ville ha en snabb och smidig affär. I så fall skulle ske den 3 han gå ner i begärt pris till 600 000 kr. Eftersom han nästan redan hade flyttat till X-köping med sin blivande fru, gick han med på det. Den 8-9 augusti 20202016 skrevs köpekontraktet. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade Efter att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYhade skrivit på tillkom vissa saker i kontraktet. I köpekontraktet förband han sig att fixa vissa saker som nu sedan lång tid är avklarade, även de delar som tillkom efter köpekontraktets undertecknande. I enlighet med kontraktet är nu alla eternitplattorna på garaget och på skorstenen borttagna, så som överenskommits, förutom några där köparen lovade att ta bort skorstenen, bräder och brädfodring så att han kunde komma åt dem. Köparen lovade att ordna det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • snarast med sina söner. Sönerna skulle även hjälpa köparen med att köpet var hävtta bort en gammal eldhög. Även de övriga åtgärderna är utförda. Han har begärt att de 50 000 kr som spärrades vid tillträdet av Mäklaren och köpa- ren som säkerhet för utförandet omgående ska utbetalas till honom. De 50 000 kr kom de överens om efter att köparen satt pris på det som skulle göras. Bortforsling och sanering av oljetanken under garaget cirka 15 - 20 000 kr, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljarenta bort eternitplattorna och brädfodra på garaget cirka 25 - 30 000 kr, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skettta bort eternitplat- torna på skorstenen och gaveln samt montera ett fönster, • att säljaren som köparen skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rumstå för, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 cirka 15 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens svedaAllt eftersom tiden gick så fick han tillåtelse att köpa in material och köparen skulle ersätta honom för det. När han skickade räkningen för inköp av fönster kunde han inte få tag på köparen, värk varken på telefon eller sms. Det hände inget så han skickade en ny räkning i mars och tårar: 10 ytterligare en i maj. Han sökte Mäklaren och frågade vad som hänt. När han slutligen fick tag på Mäklaren sa denne att köparen sagt till honom att inte betala ut de 50 000 kr.1 Skadeståndsavtalet kr. För att han inte var färdig med arbetet. Han försökte söka upp köparen, men fick inte upprättat tag på henne. Enligt Mäklaren ville köparen inte träffa ho- nom. Mäklaren skickade en kallelse till honom och köparen om en träff på Mäklarens brevpapperkontor, för en slutlig uppgörelse. Vad för uppgörelse Mäklaren menade fick han inget konkret svar på. Han kom, men inte köparen. Hon hade sagt till Mäklaren att hon inte ville träffa honom eller prata med honom. Han undrade varför. Vad hade han gjort? Mäklaren sa då att köparen ville ha de 50 000 kr som var undansatta. Han sa till Mäklaren att han skulle anmäla honom. Det dröjde då inte mer än ett par dagar förrän det angavs kom ett brev från Länsstyrelsen om att skadeståndet Mäklaren hade satt över de 50 000 kr till dem. Han ringde till Mäklaren och frågade vad detta var. Mäk- laren svarade att det var en tvist och han inte skulle betalas medla i den. Efter brevet från Länsstyrelsen dök det upp ett nytt papper från köparen och Mäk- laren som angav att de skulle ha kommit överens om max 2 000 kr för ett nytt fönster till hennes klientmedelskontogaveln. Samma dag som Hävningsavtalet Men kvällen före hade Mäklaren ringt honom och Skadeståndsavtalet undertecknadessa han, Mäk- laren, själv skulle betala mellanskillnaden på fönstret och upp till 3 500 kr, alltså den 5 juni 20201 500 kr. Han frågade varför och Mäklaren sa det nog var han, såldes fastigheten omMäklaren, som sagt cirka 2 000 kr till köparen. I köpekontraktet angavs köpeskillingen Han fick sedan 1 500 kr från Mäklaren, men inget mer. Han frågade varför köparen inte hade betalat de 2 000 kr. Mäklaren sa att han, Mäklaren, skulle prata med henne. Han hade ju också fått ett brev där köparen och Mäklaren skrivit att hon vägrade betala. Han förstod ingenting. Mäklaren hade lovat honom en snabb och smidig affär om han prutade från 650 000 kr till 5 000 600 000 kr, men enligt affären är ännu inte färdig. Har Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 ingen omsorgsplikt alls? Han känner sig helt utlämnad, vad ska hända, vem vänder han sig till? Han begär att få tillbaka hela provisionen på 40 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning fastighetsaffären som inte är klar, samt för borttagande av försäljningsklausul” alla samtal och ovisshet som han fått utstå i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020snart ett år.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en bostadsrätt. Anmälaren, som anlitat mäklare X för ett förmedlingsuppdrag, har riktat kritik mot mäklare X och YY (”NN-YY”) en fastighet uppgett att denne bl.a. agerat oproffsigt. Enligt anmälaren har bo- stadsrätten inte marknadsförts på det sätt som avtalats. Dessutom har mäklare X, som anmälan får förstås, lyft sin provision utan att särskild överenskommelse träffats med anmälaren om detta. Oriktiga uppgifter har, enligt anmälaren, lämnats i Mellanköping reklamblad för 5 000 000 krmäklarföretaget om att det skulle finnas många intresserade spekulanter för det aktuella området. Affären förmedlades Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet. Han har tillbakavisat kritiken och i huvudsak anfört följande. Han har lagt ner mycket tid på förmedlingsarbetet och priset blev ett av Mäklarende bästa som träffats i bostadsrättsföreningen. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇Efter att köpekontraktet undertecknades krävde säljaren att handpenningen skulle utbetalas omedelbart. Han förklarade att köparna först måste godtas som medlemmar i föreningen. För att skynda på handläggningen har föreningen kontaktats särskilt. ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske lämnades från föreningen den 3 augusti 202028 juni 2004. En eller ett par dagar Redovisning och utbetalningen gjordes dagen efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullföljatill säljaren. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYMäklare X har inkommit med handlingar som upprättats i samband med förmed- lingen. Från dessa handlingar antecknas följande. I det ena uppdragsavtalet finns uppgift om att provisionen är förfallen till betalning vid anfordran då rätt till provision föreligger och överlåtelseavtal utväxlas mellan säljare och köpare. I § 11 överlåtelseavtalet som undertecknades den 19 juni 2004 finns uppgift om att provisionen är förfallen till betalning vid anfordran så snart avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position undertecknats samt föreskrivna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd uppfyllts. I depositionsavtalet som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av under- tecknades den 19 juni 2004 anges följande. • Mäklarprovision: 62 500 krSkall medlen redovisas och utbetalas till fastighetsmäklarens uppdragsgivare äger fastighetsmäklaren – efter överenskom- melse med uppdragsgivaren – ur de redovisade medlen tillgodogöra sig avtalad provision. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 krKöparen har liksom övriga parter undertecknat samtliga handlingar. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.2005-01-19:3

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Enligt ett förmedlingsuppdrag undertecknat av mäklare X och YY (”NN-YY”) mäklare Y har de åtagit sig ett försäljningsuppdrag från en fastighet fastighetsägare. I en anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden har fastighetsägaren riktat kritik mot mäklarna. I anmälan görs bl.a. gällan- de att det förelegat ett flertal brister vid marknadsföringen av fastigheten och att mäk- lare X felaktigt hävdat att både han och mäklare Y måste signera avtalet eftersom båda skulle delta vid visningarna. Mäklare X och mäklare Y har tillbakavisat kritiken och bemött de uppgifter som läm- nats i Mellanköping för 5 000 000 kranmälan. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade I fråga om uppdragsavtalet har de uppgett att uppdragsgivaren krävde att de inte avsåg båda två skulle skriva under uppdragsavtalet trots att fullföljadet mellan parterna stod klart att mäklare X skulle vara ansvarig mäklare och att mäklare Y skulle hjälpa mäk- lare X vid behov eller vid dennes frånvaro. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren Att mäklare X var den ansvarige mäklaren framkom av objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av bl.a. uppdragsavtalet. Det har rubriken Försäljningsuppdrag I avtalet finns bl.a. följande text. Registrerad fastighetsmäklare X & Y ges härmed uppdrag att försälja …. Försäljningen gäller med ensamrätt i 3 månader från och NNmed 2003-YY05-01. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas Avtalet har i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020övrigt inga datumangivelser.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Fastighetsmäklaren X fick i augusti 2000 ett uppdrag att förmedla försäljningen av en fastighet i Mellanköping lägenhet med bostadsrätt. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har mäklaren X kritiserats av säljarna för 5 000 000 krsitt sätt att utföra uppdraget. Affären förmedlades av MäklarenDe har bl.a. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇anfört att försäljningen tog lång tid, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg informerades om spekulanter och bud samt att fullföljamäklaren X lämnat ut nycklarna till köparen utan deras tillstånd. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och har sammanfattningsvis uppgett följande. Utgångspriset för lägenheten bestämdes utifrån tidigare försäljningar han genomfört med liknande objekt i föreningen. Dock var denna lägenhet inte i lika bra skick som dessa. Hans uppfattning är att det tar en till två månader att sälja en central bostadsrätt. I detta fall tog det två och en halv månad. Lägenheten utannonserades på Internet med interiörbilder samt några exteriörer samt vid tre tillfällen i GP. Då han upplevde att de inte fick någon riktig fart på försäljningen föreslog han en sänkning av priset. Han erhöll ett bud som säljarna accepterade. Köpeavtal undertecknades på hans kontor först med säljarna och sedan med köparen med tillträde den 15 november 2000. Säljarna var mycket missnöjda med att det dragit ut på tiden. De skulle tömma lägenheten den 2 november för att sedan städa densamma. Säljarna sade att köparen kunde disponera lägenheten efter allhelgonahelgen den 4-5 november. Han sade att det var bra eftersom köparen skulle måla om lägenheten. Han meddelade sedan köparen att hon kunde få måla om lägenheten före tillträdet. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan 7 november fick han kontakt med en av säljarna och frågade om städningen. Säljaren ville då att han skulle be köparen att kontakta henne så att de kunde tala om detaljerna. Han sökte då köparen men fick ingen kontakt med henne utan lämnade meddelande på hennes mobilsvar att kontakta säljaren. Av någon anledning ringde inte köparen till säljaren och NN-YYutan påbörjade målningen av lägenheten den 8 november. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • Han kan förstå om säljaren blev frustrerad då försäljningen drog ut på tiden. Han kan däremot inte förstå att säljaren förnekar att hon själv föreslagit att köparen skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet få nyckeln till lägenheten. Naturligtvis beklagar han att människor känner sig felaktigt behandlade och att han inte följde upp att köparen verkligen hade ägt rum, och • att fått kontakt med säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020innan hon startade ommålningen.

Bakgrund. Säljarna av fastigheten kontaktade henne då de inte var nöjda med NNs arbete, något som NN själv medger. NNs ensamrättsuppdrag, som inte innehöll något försäljningspris, löpte ut den 18 januari 2018. Ett nytt förmedlingsuppdrag med ensamrätt tecknades med henne den 7 februari 2018. Dessförinnan hade säljarna i god tid sagt upp sitt uppdrag med NN så att det skulle upphöra den 18 januari. Hon frågade säljarna om de hade fått en lista med anvisade spekulanter från NN, men de hade fått till svar att den tänkte hon mejla först när fastigheten var såld. Säljarna fick heller aldrig någon mäklarjournal. Den 1 juni 2020 köpte 14 februari mejlade hon NN och YY (”NNefterfrågade anvisade spekulanter. Hon bad även NN att ringa henne; hon ville förklara hur man brukar göra och vad som är skäligt. Hon sökte även NN per telefon utan återkoppling. Först den 22 februari, alltså en dryg månad efter ensamrätten löpt ut och uppdragets upphörde, kom dessa uppgifter. NN krävde då även hälften av arvodet. Den 15 mars svarade hon på NNs mejl, eftersom NN inte hade ringt tillbaka. Hon meddelar var de var i försäljningsprocessen och förklarade hur man brukar göra och vad som är skäligt. I mejlet klargjorde hon också att halva arvodet vore oskäligt, om nu inte den enda budgivaren, den som tidigare hoppade av köpet, skulle köpa fastigheten igen. Hon skrev att en vanlig uppgörelse kan ligga på 80-YY”) 20, men att det beror på hur omständigheterna ser ut. När de fick kontakt på telefon berättade hon vem som köpte huset och att det tyvärr inte kunde bli tal om provisionsdelning i detta fall, bland annat eftersom endast en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 krav köparna hade varit på visning. Affären förmedlades av MäklarenDen andra köparen inte med på någon visning som NN hade. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.Hon talade dessutom om att hon ansåg att det hade det gått lång tid sedan köparen varit på visningen. ▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇berättade då hur jobbiga säljarna hade varit och hur hon hade skjutsat dem hit och dit. NN ansåg att det var skäligt att få betalt för denna nedlagda tid genom att kräva halva provisionen.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.

Bakgrund. Den 1 I juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) 2004 förvärvade två köpare en fastighet fritidsfastighet som hade förmedlats av mäklare X. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna kritiserat mäklare X för att han inte informerat dem om att fastigheten belastades av ett vägservitut. Detta servitut var ett s.k. förrättningsservitut som inte var inskrivet. Servitutet var inte angett i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En objektsbeskrivningen eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYköpekontraktet. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) kontraktet fanns en utfästelse från säljaren att inga andra rättigheter fanns än de som närmare angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten omkontraktet. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren anmälan kritiseras mäklare X även för att denne skulle avstå varit undfallande när det gällt sitt löfte att ordna upp problemen med servitutet. Anmälarna har i huvudsak anfört bl.a. följande. Vid ett besök på fastigheten berättade grannar för dem att vissa hade rätt att gå över fastigheten på resterna av en timmerväg som fanns dragen i området. Grannarna uppgav vidare att en del personer hade rätt att köra där. De åkte till mäklare Xs kontor för att få mera information. Mäklare X tog fram en karta från sitt önskemål Lant- mäteriet över området. Av kartan framgick att den gamla vägen visserligen delvis var utsatt, men att den inte gick över fastigheten. Streckningen på kartan upphörde ca 100 m från fastig- heten. Mäklare X uppgav för dem att de kunde se att det inte fanns någon väg och att ingen hade rätt att köra där. Med hänvisning till underlaget för fastighetsregistret sade mäklare X att det inte fanns några andra servitut. För att vara på den säkra sidan bad de mäklare X att kon- takta säljaren och själva kontaktade de Lantmäteriet. Av Lantmäteriet fick de en karta som bekräftade den bild som mäklare X hade gett. När Mäklare X sedan i köpekontraktet skrev att inga ytterligare servitut och belastningar fanns ansåg de att de gjort vad som rimligen kunde begäras av dem. Efter inflyttningen fick de klart för sig att deras fastighet belastade av ett vägservitut från 1937. Mäklare X har i ett yttrande till Fastighetsmäklarnämnden bekräftat att han missat information om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” servitutet med förnekar att han varit passiv med att ha kontakt med parterna i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020affären.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljarna av en fastighet som mäklare X har haft i Mellanköping för 5 000 000 kruppdrag att förmedla. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren Anmälarna har framfört kritik mot mäklare X för att denne framställt krav på provision trots att köparna inte erlagt handpenning i rätt tid och att affären inte fullföljts. Anmälarna har även ifrågasatt provisionens stor- lek. I en senare inkommen komplettering har anmälarna bl.a. gjort gällande att mäk- lare X haft kännedom om köparnas bristande ekonomi och att han därför borde ha ”avkrävt” köparna en handpenning motsvarande 10 procent av köpeskillingen vid kontraktstecknandet. Köpekontraktet borde, enligt anmälarna, även ha villkorats för köparnas lån. Mäklare X har inkommit med yttranden i ärendet och tillbakavisat kritiken. Han har i huvudsak anfört följande. Anmälarnas påståenden är oriktiga och ogrundade. Han har i allt utfört uppdraget om- sorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Parterna har haft goda möjligheter att överväga villkoren i avtalet. Han hade en genomgång av hela avtalet med säljarna och när sedan parterna träffades gick man tillsammans igenom hela av- talet. Då hinder uppstått för köparna med att betala handpenningen i tid har han haft täta kontakter med båda parter. Han har gjort allt han kunnat för att förmå köparna att betala i vart fall så snart det varit möjligt. Mäklarfirman har tillställt säljarna provi- sionsfaktura. Den överenskomna provisionen svarar mot den tidigare tillämpade riks- provisionstaxan. Säljarna har inte haft något att erinra mot den avtalade provisionssat- sen och har inte vid något tidigare tillfälle krävt att den skulle avstå från sitt önskemål om reduceras. Det ankom- mer inte på mäklaren att göra en s.kkreditprövning av köparen. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med bl.a. kopia av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet)uppdragsavtal och köpekontrakt. Tillträde i det nya köpet skulle I uppdragsavtalet finns bl.a. följande klausuler. Under den tid uppdraget gäller med ensamrätt får detta ej uppsägas eller avbrytas utan mäklarens medgivande. --- Provisionen är förfallen till betalning så snart bindande överlåtelseavtal träffats mellan köpare och säljare dock senast på till- trädesdagen. --- I köpekontraktet, som undertecknats av köparna och säljarna den 15 januari 2005, har parterna avtalat att en handpenning som motsvarar 5 procent av köpeskillingen skall erläggas senast den 21 januari 2005. I § 13 under rubriken Ska- destånd finns följande ersättningsklausul Skulle köparen eller säljaren ej fullborda sina åtaganden enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.detta avtal äger motparten rätt till skälig ersättning. ---

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en köpare av en fastighet som mäklare X haft i Mellanköping för 5 000 000 kruppdrag att förmedla. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas Anmälaren har i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av huvudsak anfört följande. • Mäklarprovision: 62 500 krHon har under hela förmedlingen utgått från att medhjälparen A varit fastighetsmäklare. • Överbryggnadslån A har visat fastigheten och för- handlat. Mäklare X bevittnade kontraktet men deltog inte i övrigt vid själva kon- traktskrivningen. Det uppkom vissa problem med 9 % ränta att fullfölja köpet. Anmälaren uppger att hon först i samband med kontakter med annan mäklare för tiden 200803 - 200930: 55 201 kren eventuell vidareförsäljning av fastigheten blivit uppmärksammad på att A inte är mäklare. • Ersättning Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet och tillbakavisat kritiken. Hon har i huvudsak anfört följande. Hon bestrider att den hos henne verksamme, oregistrerade medhjälparen A tillåtits medverka vid den aktuella förmedlingen i sådan utsträckning att det står i strid med god fastighetsmäklarsed. A har varit behjälplig i samband med förmedlingsarbetet. Information har lämnats om hans roll och ställning. De åtgärder han utfört har skett på hennes uppdrag och under hennes överinseende. Anmälaren har fått information av A om att han inte är registrerad fastighetsmäklare. Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med bl.a. uppdrags- avtal, objektsbeskrivning, köpekontrakt och depositionsavtal samt meddelanden från anmälaren som har samband med överläggningarna inför överlåtelsen. Av hand- lingarna framgår att mäklare X är ansvarig mäklare för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 krförmedlingsuppdraget. • Säljarens sveda, värk Mäk- lare X har även inkommit med utlåtanden från uppdragsgivaren och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.A.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har säljarna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklare Xs agerande i Mellanköping samband med förmedling av deras fastighet. Anmälarna har uppgett bl.a. följande. Mäklaren X har brutit mot god fastighetsmäklarsed och åsidosatt sina förpliktelser gentemot dem vad avser digital dokumentation s.k. exponering samt marknadsföring av deras hem. Mäklaren X meddelade per telefon att hon tillåtit föräldrarna till en spekulant att ta digitala bilder och sända dessa via Internet till dottern. De hade uttryckligen sagt ifrån att inga interiörbilder fick finnas på Internet utan endast exteriörbilder. Mäklaren X har även underlåtit att med bred annonsering marknads- föra deras fastighet, vilket med stor sannolikhet kan ha medfört att deras fastighet inte nått ut till hela den potentiella kundkretsen med eventuellt lägre köpeskilling som följd. Mäklaren X har yttrat sig och anfört följande. Det är riktigt att anmälarna och hon kommit överens om att hon inte skulle lägga ut interiörbilder på Hemnet eller Bovision. Detta har inte heller skett. Att en kund skickar bilder till sin dotter med e-post är en helt annan sak. Att kunder tar bilder under en visning hör till vardagen i dag. Att detta skulle vara en kränkande handling är obegripligt när säljaren är beredd att öppna sitt hem för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020visning. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att fastighets- mäklare kan inte ansvara för kundens olika handlande. Anmälarnas kritik avseende förmedlingsarbetet är även den obegriplig då de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position undertecknade såväl köpekontrakt som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020köpebrev.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 2018 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping fastigheten [nr 5] för 5 000 6 250 000 kr. Affären förmedlades för- medlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.Fastigheten gränsade till en obebyggd fastighet. Den obebyggda fastigheten ägdes av samma person, XX, som NN och YY köpte sin fastighet av. XX och hans hustru ägde och var bosatta på en tredje fastighet, som även den gränsade till den obe- byggda fastigheten. På kartan nedan är nr 5 den fastighet som NN och YY köpte, den obebyggda fastig- heten är nr 7 och den fastighet som säljaren XX och hans hustru var bosatta på är nr 16. De tre fastigheterna kommer fortsättningsvis att benämnas med sina [num- mer]. Den obebyggda fastigheten nr 7 såldes och bebyggdes kort efter NN och YY:s köp av nr 5. Det skedde genom en annan mäklares förmedling. Genom bebyggelsen försämrades NN och YY:s utsikt. Som nämnden uppfattat det har ▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇och ▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde gjort gällande följande. Mäklaren ga- ranterade att nr 7 inte skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYbebyggas utan i stället fastighetsregleras in i säljarens egen fastighet nr 16. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • varje fall garanterade Mäklaren att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position planerade detta. Under alla omständigheter insåg Mäklaren, eller borde åtminstone ha insett, att säljarens besked om planerna för nr 7 var felaktigt, detta eftersom hon vid tidpunk- ten för köpet hade ett pågående uppdrag att förmedla den fastigheten, något som om avtals- brottet hon inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten informerade dem om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för Nämnden anmärker att denne skulle avstå NN och YY inlagor är formulerade på engelska. Inlagorna har i stort sett refererats ograverade i detta beslut. De svenska ord som förekom- mer inom citationstecken i referaten nedan härrör från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande NN och YY:s egna inlagor och är alltså inte översatta av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020nämnden.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anonym anmälan där mäklare Xs lämplig- het som fastighetsmäklare ifrågasatts. Till anmälan har fogats N tingsrätts dom från den 22 december 2005 där mäklare X dömts för grov kvinnofridskränkning till skyddstillsyn med särskild behandlingsplan. Mäklare X har också bland annat dömts att utge skadestånd till målsäganden. Domen har vunnit laga kraft. Med anledning av domen har Fastighetsmäklarnämnden beslutat att granska mäklare Xs verksamhet som fastighetsmäklare. Han har på nämndens begäran inkommit med förteckning över de förmedlingsuppdrag som han avslutat under 2005. Från de granskade förmedlingsuppdragen har följande noterats. I ett köpekontrakt finns följande återgångsklausul. Köparen äger rätt att snarast och YY (”NNpå egen bekostnad låta godkänd besiktningsman besiktiga fastigheten. --- I det fall utförd besiktning utvisar fel eller brister i fastigheten vars värde överstiger 70 000 kr inkl mervärdeskatt äger köparen rätt att senast 2004-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter 14 låta köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYåtergå alterna- tivt försöka omförhandla försäljningspriset. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • ett av de granskade uppdragsavtalen finns följande villkor om ersättning till mäk- laren. --- Kommer försäljning inte till stånd på grund av att köpet var hävtuppdragsgivaren, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position efter annonsering m.m. enligt föregående stycke och eventuell budgivning inte ingår köpe- avtal med en av fastighetsmäklaren anvisad seriös spekulant som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY är beredd att betala skade- stånd minst priset 4 500 000 kr och godta övriga av uppdragsgivaren skriftligen uppställda villkor, skall uppdragsgivaren ändå ersätta fastighetsmäklaren med angiven provi- sion såsom skadestånd. I annat fall utgår ingen ersättning för uppdraget. Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet och i nu aktuella frågor anfört följande. Vad angår återgångsklausulen skulle - för det fall det skulle finnas skäl för köpets återgång - detta i så fall ske skriftligen till honom för vidarebefordran till säljaren med sammanlagt 148 701 krenligt en muntlig överenskommelse vid kontraktskrivningen. Posterna bestod Han medger att detta borde ha skrivits in i avtalet. 2006-04-19:2 Beträffande det ifrågasatta villkoret i uppdragsavtalet var en av följandedelägarna avtalsjurist och hade fullmakt att företräda sina syskon. • Mäklarprovision: 62 500 krAvtalet är upprättat efter uppdragsgivar- nas eget förslag. • Överbryggnadslån med 9 % ränta Syftet var att garantera uppdragsgivarna hans odelade engagemang vad gäller annonsering och visningar. Det angivna slutpriset låg mycket högt mark- nadsmässigt. Det förelåg därför ”inte någon risk för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat att konsumenterna (säljarna) skulle drabbas negativt på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten omnågot sätt”. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren detta fall hade uppdragsgivarna en kunskap i avtalsrätt som var långt över allmänt kunnande. De var vana att skriva avtal och fullt införstådda med uppdragsavtalet samt mycket nöjda med affärens genomförande. Av Fastighetsmäklarnämndens register framgår att mäklare X varit registrerad fastighetsmäklare sedan den 17 juni 1993 och att han tidigare inte varit föremål för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020tillsyn.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en lägenhet. Anmälaren har i sammandrag anfört följande. Hon lämnade uppdraget till mäklaren X den 12 november 2002. I samband med undertecknandet av förmedlingsuppdraget förklarade mäklaren X att även andra skulle kunna visa lägenheten men att det var hon som var ansvarig. Efter helgen den 16 - 17 november 2002 har mäklaren X inte tagit kontakt utan att hon sökt henne först. Mäklaren Y, som visat lägenheten, står inte för den service och YY (”NNdet bemötande som hon önskade mot potentiella köpare av lägenheten. Uppdraget hade inte lämnats till mäklaren X om hon känt till att det var mäklaren Y som skulle ta över försälj- ningen. Hon var överens med mäklaren X om att alla visningar av lägenheten skulle "förannonseras" så att hon visste om när tillträde till lägenheten behövdes. Nycklarna överlämnades på grund av att hon inte arbetar på orten. Skiftande besked har lämnats om när lägenheten skulle visas. Vid flera tillfällen har visning skett utan hennes vetskap. Köparen kunde inte betala handpenningen i rätt tid. Hon önskade då häva köpet men efter diverse påtryckningar och hotelser har hon accepterat den inbetalning som köparen gjort. Hon anser sig respektlöst behandlad och menar att mäklaren X och mäklaren Y handlat i strid med god mäklarsed. 2003-YY”) en fastighet 03-19:6 Mäklaren X har inkommit med yttrande i Mellanköping för 5 000 000 krärendet och tillbakavisat kritiken. Affären förmedlades av MäklarenHon har i huvudsak anfört följande. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde mäklaren Y har arbetat i hennes ställe vid flera tillfällen i enlighet med överenskommelsen i förmedlingsuppdraget. Hon har kommit överens med anmälaren om att meddela när visning skulle ske den 3 augusti 2020ske. En eller Om man inte fick tag på henne kunde de ändå gå in men anmälaren ville veta om någon varit där. Första spekulanten avvisades av anmälaren. Senare lämnade en annan spekulant ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullföljalägre bud. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd Detta bud framförde hon till säljaren med sammanlagt 148 701 krsom accepterade budet. Posterna bestod av följandeMan bestämde att skriva kontrakt den 6 december. • Mäklarprovision: 62 500 krAnmälaren skulle åka bort samma dag och undertecknade därför kontraktet på företagets kontor vid 12-tiden. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet Spekulanten skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.komma klockan

Bakgrund. Den 1 juni 2020 Fastighetsmäklare X har haft i uppdrag att förmedla en fastighet. Köparna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X agerande i sam- band med denna förmedling. Anmälarna har sammanfattningsvis anfört följande. De köpte NN den aktuella fastigheten under år 2001. I ett tidigt stadium gjorde de klart för mäklaren X att de var beredda att ge lite extra för fastigheten bara den var i mycket gott skick. Mäklaren X uppgav att den aktuella fastigheten var utan problem. För att vara säkra lät de besiktiga huset. Vid denna besiktning framkom att fönstren på övervåningen hade omfattande rötskador. Med anledning av dessa skador kon- taktade de säljaren för att meddela att de önskade detta åtgärdat, vilket han gick med på. De informerade även mäklaren X om denna överenskommelse. De anser att mäklaren X brustit i sin omsorg genom att inte upplysa dem om vikten att skriva ner vad som avtalats mellan dem och YY (”NN-YY”) säljaren. De har även upplevt att han agerat partiskt. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört följande. Köpekontraktet innehåller en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar besiktningsklausul med innebörden att köparna hade rätt att efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade besiktiga fastigheten samt begära köpets återgång om fel av viss art uppdagades. Efter besiktningen blev han uppringd av köparna som informerade honom om de fel som upptäckts samt att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan kommit överens med säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål åtgärda felen. De tillställde aldrig honom besiktningsprotokollet och de bad inte heller om hjälp med att upprätta någon skriftlig dokumentation om vad som avtalats. Han 2002-04-17:7 ringde till säljaren som bekräftade att parterna träffat en s.köverenskommelse. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande Inte heller säljaren bad om hjälp att formulera något avtal. Eftersom köpare och säljare inte kunde komma överens om vad som skulle anses vara ett fackmannamässigt avhjälpande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet)felen lät han, på egen bekostnad, två av varandra oberoende snickare undersöka skadorna. Tillträde i det nya köpet skulle Resultatet av dessa undersökningar var samstämmiga. Säljaren erbjöd sig att bekosta renovering enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020snickarnas rekom- mendationer. Detta förslag avvisades av köparna.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan mot mäklaren X. Anmälarna, som är företrädare för en bank, har ifrågasatt mäklaren Xs agerande i samband med en förmedling. I första hand kritiseras han för att inte ha inkommit med den för honom utfärdade fullmakten i tid inför uppgörelsen och YY (”NN-YY”) för att ha uppgivit säljarens makes konto för insättning av slutlikvid. Eftersom banktjänstemännen ansåg att pengarna måste betalas till säljarens konto sattes likviden i stället in på mäklarens klientmedels- konto för vidarebefordran till säljaren. Mäklaren X har inkommit med yttrande och tillbakavisat kritiken. Han har bl.a. upp- givit följande. Inför tillträdesdagen träffade han en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 kröverenskommelse med parterna, där köparen biträddes av sin make, att lägenheten skulle tillträdas vid ett personligt möte på mäklarkontoret efter det att köparna undertecknat relevanta handlingar på banken. Affären förmedlades Detta förfaringssätt är vanligt förekommande på mäklarföretaget och accepteras av Mäklarensamtliga banker på marknaden. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde informerades om att han hade fullmakt att biträda säljaren i samband med tillträdet. Fullmakten har översänts till banken via fax och post. Vid kontakter med säljarens make har denne uppgivit var insättningen av slutlikvid skulle ske den 3 augusti 2020ske. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de Kontonumret har vidarebefordrats till banken. Någon kännedom om vem kontot tillhörde har inte avsåg att fullföljakunnat fås mot bakgrund av banksekretess. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan Sedan banken på tillträdesdagen vägrade reglera likviden som säljaren önskat har han haft kontakt med säljaren och NN-YYå dennes vägnar accepterat att pengarna betalades till klientmedelskontot för att föras över till det av säljaren anvisade kontot så skyndsamt som det var möjligt. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att Varken köparna eller säljaren skulle försättas har klagat på hanteringen. Mäklaren X har inkommit med dokument som upprättats i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpappersamband med förmed- lingen. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY överlåtelseavtalet undertecknades kontraktet den 12 juni 2002. Av den inskickade kopian på fullmakten, som är daterad den 13 augusti 2002, framgår att betala skade- stånd till mäklaren X förordnats att försälja den aktuella bostadsrätten och företräda säljaren genom att upprätta och underteckna överlåtelseavtal och likvidavräkningshandlingar och att utkvittera och uppbära köpeskillingen samt att därjämte på alla i samband med sammanlagt 148 701 krförenämnda försäljning i övrigt förekommande handlingar teckna säljarens namn. Posterna bestod Text som ger ombudet rätt att pantförskriva bostadsrätten, att utkvittera och ta emot säkerhet för lån samt söka utträde ur bostadsrättsföreningen är överstruken. Konto- utdrag m.m. visar hur överföringarna av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020slutlikviden gjorts.

Bakgrund. Den 1 juni mars 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping fastigheten Småstaden 1 för 5 000 4 550 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020På fastigheten fanns en nyborrad brunn där man ännu inte hade tagit något vat- tenprov. En eller ett par dagar efter Efter köpet ångrade orsakade frågan om vattnets kvalitet en rättslig tvist mellan NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullföljasäljaren. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och I dom den 27 april 2021 avslog tingsrätten NN-YY:s begäran om prisavdrag eller skadestånd. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • Tingsrätten ansåg att köpet var hävtsäljaren hade garanterat dricksvattenkvalitet, • att säljaren hade rätt att vidta åtgärder på fastigheten för att uppnå dricksvatten- kvalitet och att säljaren hade vidtagit sådana åtgärder som medförde att garantin blev uppfylld. Enligt NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot agerade Mäklaren oaktsamt i sin hantering av vattenfrågan. De har begärt skadestånd dels för sina kostnader i tvisten mot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta dels för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren kostna- der för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.kåtgärda vattenkvaliteten. försäljningsklausul (jfr posten Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausulNämndens bedömning” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske kommer nämnden att förklara varför den 1 oktober 2020anser att NN- YY inte har rätt till ersättning.

Bakgrund. Den 1 juni Han har på uppdrag av NN förmedlat försäljning av den aktuella bostadsrätten. Förmedlingsuppdrag tecknades den 14 december 2020 köpte med avtalat utgångspris 8 950 000 kr och förmedlingsprovision om 1,5 procent inklusive moms på försälj- ningspriset. Därefter vidtogs sedvanliga förmedlingsåtgärder med upprättande av objektsbeskrivning och visningar. Bostadsrätten visades för första gången den 14 januari 2021 och en budgivning startade. YY lade det högsta budet på 10 250 000 kr, vilket också blev slutpriset. NN uttryckte att han var mycket nöjd med slutpriset, vilket översteg det av ho- nom, Mäklaren, uppskattade värdet med över en miljon kronor. Eftersom köpets giltighet var beroende av att köparen beviljades medlemskap i föreningen, deponerades handpenningen på hans klientmedelskonto enligt ett särskilt upprättat depositionsavtal. ▇▇ beviljades medlemskap i bostadsrättsföreningen den 31 januari 2021. Bostads- rättsföreningens förvaltare lämnade uppgiften om att medlemskap var beviljat. Av vilken anledning styrelsen i protokoll noterat att medlemskap beviljades först den 24 februari är oklart och förefaller vara en efterhandskonstruktion. Det ska särskilt uppmärksammas att NN var styrelseledamot i bostadsrättsföreningen. Som framgår av budlistan lades det första budet på 8 750 000 kr av AA. Denne lämnade därefter inte något ytterligare bud på bostadsrätten. I februari kontaktades han av AA som meddelade att han ångrade att han inte hade gått vidare i budgivningen och köpt bostadsrätten. Han förklarade att bo- stadsrätten redan var såld. Därefter kontaktades han den 12 februari 2021 återi- gen av AA, som bad honom framföra ett erbjudande till YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 att han önskade köpa bostadsrätten och var villig att betala 12 342 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.Han kontaktade ▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇och framförde erbjudandet, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske som YY bad att få fundera på. Någon dag senare återkom YY och sa att han accepterade erbjudandet. YY gav honom i uppdrag att ordna med försäljningen och med anledning av att det inte krävdes några marknadsföringsåtgärder eller liknande, erbjöds YY en hal- vering av den sedvanliga provisionen till 0,75 procent av försäljningspriset, vilket YY accepterade. Förmedlingsuppdrag tecknades den 17 februari 2021. Den 18 februari 2021 tecknades överlåtelseavtal mellan YY och AA (genom om- bud) med tillträdesdag den 3 augusti 2020maj 2021. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade Vid denna tidpunkt fick han instruktioner från parterna att de inte avsåg ville att fullföljaNN skulle få information om överlåtelsen, då han inte var part i avtalet. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren De önskade även att ansökan om medlemskap till för- eningen skulle ske först efter YY:s tillträde och NN-slutbetalning av bostadsrätten den 19 april. Efter YY:s tillträde skickades ansökan om medlemskap för AA till styrelsen. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • Trots att köpet var hävtNN utträtt ur föreningen i samband med tillträdet, • kvarstod han som styrelseledamot i föreningen. Strax efter ansökan om medlemskap lät styrelsen meddela att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljarenden sannolikt inte skulle bevilja medlemskap i föreningen för AA eftersom de betvivlade att han hade för avsikt att bosätta sig permanent i lägenheten. Styrelsen hänvisade till att AA ägde en mycket exklusiv villa i Schweiz. AA försäkrade att han hade för avsikt att bosätta sig i lägenheten, • varpå styrelsen krävde bevis för att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte AA hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY råd att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 krmånadsavgiften. Posterna bestod av följandeAA redovisade då en relativt omfattande dokumentation kring sin ekonomi. • Mäklarprovision: 62 500 krStyrelsen lämnade inte besked om medlemskap inför avtalad tillträdesdag, vilket medförde att parterna behövde flytta fram tillträdet. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk Först den 17 maj 2021 bevil- jades medlemskap och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020tillträdet kunde genomföras.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) Två delägare av en fastighet gav den 14 juni 2000 ett förmedlingsuppdrag till fastig- hetsmäklaren X. Ett köpekontrakt undertecknades i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YYjuli 2000. I kontraktet fanns ett villkor om att köparna kunde frånträda köpet om det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • vid en besiktning konstaterades fel och brister och att köpet mäklaren X skulle förvalta handpenningen på ett klientmedels- konto. Köparna fullföljde inte köpet. Genom köpekontrakt den 8 september 2000 såldes fastigheten till andra köpare. Ena säljaren har i en anmälan till Fastighets- mäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X. Säljaren hävdar att mäklaren X i ett flertal avseenden förfarit bristfälligt under sitt förmedlingsuppdrag bl.a. genom att mäklaren X efter den första försäljningen återbetalade handpenningen till köparna utan att ha fått hennes godkännande. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och anfört bl.a. följande. Vid besiktningen efter den första försäljningen uppdagades ett stort antal fel och brister som medförde att köparna inte längre var hävtintresserade av fastigheten. Besiktningsmannen upplyste honom om felen och bristerna och det förelåg ingen tvekan om att köparna kunde frånträda köpet. Efter samråd med besiktningsmannen, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att köparna och den andra säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som enades man om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd handpenningen till säljaren köparna i enlighet med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020kontraktet.

Bakgrund. Den Servitut kan bildas bl.a. genom avtal enligt bestämmelserna i jordabalken eller genom förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), förkortad FBL. Ett servitut innebär att en fastighetsägare kan dra nytta av en annan fastighet. Rättigheten är knuten till fastigheten, och inte till innehavaren, och kan gälla utan tidsgräns. För att ett servitut ska få skapas krävs att vissa allmänna förutsättningar är uppfyllda. Dessa anges i 14 kap. 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) § jordabalken. Enligt den bestämmelsen får i en fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas en rätt för ägaren av en annan fastighet (den härskande fastigheten) att i Mellanköping ett visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten eller en byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i ett visst hänseende under förutsättning att det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning. Som ytterligare förutsättning gäller bl.a. att ett servitut endast får avse ändamål som är av stadigvarande betydelse för 5 000 000 krden härskande fastigheten. Affären förmedlades Vid fastighetsbildning ska de allmänna reglerna om servitut iakttas när lantmäterimyndigheten ska ta ställning till om ett visst servitut kan skapas. Enligt FBL ställs dessutom vissa särskilda krav för att servitut ska få bildas genom fastighetsbildning. Ett servitut kan gälla att ta den tjänande fastigheten i anspråk på något annat sätt än att direkt nyttja den. Det kan avse att den härskande fastighetens ägare får utföra vissa handlingar på den egna fastigheten som han eller hon annars inte skulle få t.ex. på grund av Mäklarengrannelagsrättsliga regler. FRN EDet kan gälla utsläpp av rök eller avloppsvatten. Formellt krävs det att ett servitut är till förmån för en eller flera andra fastigheter. Den härskande fastigheten bör vara en eller flera registerfastigheter. Av större betydelse är den reella anknytningen: servitutet ska utgöra en komplettering av den härskande fastigheten i ett visst avseende. PBL-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇kommittén behandlade i sitt slutbetänkande Får jag lov? Om planering och byggande (SOU 2005:77) frågan om s.k. bullerservitut. Önskemål hade framförts till kommittén om att införa servitut för att bygga bostäder i bullerstörda områden nära flygplatser. De motiv som angavs för att införa servitut för denna typ av olägenheter är att möjliggöra en mer rationell och ändamålsenlig användning av bullerstörda fastigheter, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020framför allt för att få till stånd ett angeläget bostadsbyggande i närheten av flygplatser. Kommittén anförde bl.a. följande. En anknytande fråga rör förslaget till s.k. bullerservitut. Syftet med dagens form av servitut som regleras i fastighetsbildningslagen är att reglera förhållanden mellan fastigheter för att säkerställa en ändamålsenlig användning av en fastighet, vanligtvis genom en reglerad rätt att anlägga en tillfart eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg använda en väg, brygga, ledning eller badstrand på en annan fastighet. [Förslagen om] s.k. bullerservitut […] syftar till att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position reglera en bullernivå som om avtals- brottet inte hade ägt rumska tolereras över en fastighet, och • rör således inte sådana förhållanden eller rättigheter mellan fastigheter som servituten syftar till. Att genom servitut eller avtal vid sidan om PBL medge grundläggande avsteg från gällande gränsvärden som syftar till att säljaren var skyldig skydda människors hälsa kan dessutom ifrågasättas, eftersom miljöbalkens regler kan få till följd att försöka begränsa sin skadaen överenskommelse inte får avsedd effekt. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapperStöd för en sådan tolkning får man bl.a. Enligt av ett avgörande från Miljööverdomstolen daterat den 21 oktober 2003 (mål nr M 7066-02) i vilket Miljööverdomstolen konstaterar att en förlikning inte påverkar bedömningen av vilka skyddsåtgärder som är skäliga att vidta beträffande en fastighet. Dessa förhållanden gör att kommittén funnit att det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY inte är motiverat att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta inom ramen för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren kommitténs uppdrag utreda frågan om servitut för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande tåla buller som överskrider de av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020riksdagen fastställda riktvärdena.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Fastighetsmäklaren X har haft ett uppdrag att förmedla försäljningen av en villa- fastighet. Köpekontrakt tecknades den 28 augusti 1998. Säljaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X och YY (uppgett att hon inte fått någon hjälp att slutföra affären. Bland de handlingar som fogats till anmälan finns ett besiktningsprotokoll undertecknat den 8 januari 1999. Enligt protokollet kom parterna överens om att 50 000 kr av köpeskillingen skulle ”NN-YY”) frysas” på mäklarens klientmedelskonto till dess att godkända handlingar överlämnats till köparen. Köpe- brev undertecknades den 8 januari 1999. Samma dag skedde tillträdet. Tvist har därefter uppstått mellan säljaren och köparen om vem som har rätt till de deponerade medlen. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och beträffande de deponerade medlen samman- fattningsvis anfört följande. Säljaren har vid ett flertal tillfällen krävt att han skall utbetala det deponerade beloppet till henne. Köparna har hela tiden motsatt sig en fastighet sådan utbetalning och för- klarat att beloppet i Mellanköping för 5 stället bör utbetalas till dem. Säljaren har även föreslagit att 25 000 kr av det deponerade beloppet skall utbetalas till henne och 25 000 krkr till köparna. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade Dessa har förklarat att de inte avsåg accepterar detta förslag. Han har inte utformat protokollet av den 8 januari 1999 eller den däri intagna överenskommelsen om deposition. Han har heller inte undertecknat protokollet eller överenskommelsen. Vad han åtagit sig är att fullföljahålla pengarna deponerade på mäklar- företagets klientmedelskonto till dess att parterna är överens om till vem beloppet skall utbetalas. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren Parterna har olika uppfattning om hur överenskommelsen om deposition skall tolkas. Säljaren har vid ett flertal tillfällen krävt att han skall utbetala det deponerade beloppet och NN-YYdärmed avsluta affären. I Han har svarat att han inte kan betala ut det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som deponerade beloppet förrän parterna är överens om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat det eller det på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd annat sätt klarlagts till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020vem beloppet skall betalas.

Bakgrund. Den 1 juni 2020 köpte NN Bestämmelsen i art. 48 om säljarens rätt att avhjälpa sin underlåtenhet att uppfylla sina skyldigheter är komplicerad. Avhjälpande kan bli aktuellt i olika sammanhang: betalning, felaktiga eller saknade dokument, felaktig eller icke- levererad vara etc.170 Bestämmelsen ger upphov till problem vad gäller såväl påföljdernas omfattning som dess tillämpning.171 Relationen mellan köparens hävningsrätt (art. 49) och YY säljarens rätt att företa avhjälpande/omleverans (”NN-YY”art. 48) är även den komplicerad. Det rör sig om två sammanhängande och svårtolkade frågor, nämligen om ordalydelsen i art. 48 innebär att köparens hävningsrätt enligt art. 49 alltid går före säljarens rätt att företa rättelse, och om hävningsrätten i art. 49 jämfört med art. 25 är beroende av om säljaren kan eller ämnar företa rättelse så att vad som är väsentligt avtalsbrott påverkas av rättelsemöjligheterna.172 Ett kontraktsbrott kan som bekant inte samtidigt leda till både hävning och avhjälpande. Att enas om en fastighet lämplig balans mellan köparens och säljarens intressen verkar vara nästintill omöjligt då dessa står i Mellanköping så starkt motsatsförhållande.173 Inledningsvis bör också framhållas att gränsdragningen mellan säljarens avhjälpningsrätt och köparens hävningsrätt endast riskerar att bli problematisk när avhjälpningsrätten baseras på art. 48(1). Baseras den på art. 48(2) vilken stadgar säljarens interpellationsrätt, uppstår inte problematiken. Om köparen uttryckligen eller genom sin tystnad accepterat säljarens erbjudande om avhjälpande enligt art. 48(2) äger denna företräde framför köparens hävningsrätt. Detta följer av såväl avtalet parterna emellan och av art. 48(2) som stadgar att köparen är hindrad att under denna tid göra gällande en påföljd som är oförenlig med säljarens fullgörelse.174 Om köparen däremot inte accepterar säljarens erbjudande om avhjälpande får art. 48(2) inte någon effekt för 5 000 000 krsäljarens avhjälpandemöjlighet, som istället får bestämmas enligt art. Affären förmedlades av Mäklaren48(1).175 170 Yovel (2005) avsnitt 1. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇171 Will (1987) s. 349. 172 Ramberg & Herre (2016) s. 322. 173 Will (1987) s. 349. 174 Jfr. ▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇(2007) s. 221.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.

Bakgrund. NN köpte bostadsrätten den 26 oktober 2018 för 3 015 000 (58 317 kr/kvm) och med tillträde i början av februari 2021. Den 1 juni 24 september 2020 köpte meddelade NN via mejl att han hade för avsikt att frånträda avtalet eller sälja lägenheten ef- tersom banken inte beviljade lånelöfte. Han, Mäklaren, svarade att frånträdande av avtalet möjligen skulle innebära förlust av handpenningen. NN uppgav även per telefon att han insåg att han hade satt sig i en dum sits och YY (var glad om lä- genheten kunde säljas utan ekonomisk förlust. Den 28 september skickade han ett uppdragsavtal samt förmedlade kontaktupp- gifter till sin chef ▇▇, detta för att ▇▇ skulle ha möjlighet att höra om det gick att komma ur kontraktet utan att förlora handpenningen. Han informerade även NN via telefon att han eventuellt hade en kollega som var intresserad av bostaden. Den 29 september, efter att NN pratat med BB, skrev ▇▇ i ett mejl att han kunde tänka sig lägga ut bostaden som förhandsobjekt eller låta hans, Mäklarens, kol- lega titta på bostaden. Han svarade i samma mejltråd att han skulle förbereda en fotografering för en ”NN-YYvanlig försäljning förslag. NN svarade att han tyckte alternativet med kollegan var en bra idé och att han kunde tänka sig att sälja bostaden för 3 055 000 kr plus mäklararvode. NN skrev även att detta var intressant eftersom det var ett riskfritt alternativ, trots att det inte skulle innebära någon större vinst. NN skrev följande ”) All tepengar, men samtidigt inte heller någon risk, vilket gör detta intressant för mig. Är övertygad om att det skulle vara en fastighet g I samband med att bostaden fotograferades den 12 oktober fick hans kollega möjlighet till visning. Eftersom byggnationer pågick tillät byggherren i Mellanköping för 5 000 detta läge inte några andra visningar. Kollegan samma dag som visningen ett bud på 3 100 000 kr. Affären förmedlades NN la samma dag ett motbud på 3 120 000 kr. Den 14 oktober höjde kol- legan sitt bud till 3 120 000 kr. Under pågående förhandling kontaktade han tre andra spekulanter som visat in- tresse för tvåor i projektet. Den ena spekulanten hade redan köpt en annan bo- stad, den andra spekulanten var intresserad av Mäklarenen större bostad och den tredje spekulanten var inte kontaktbar. FRN E-post: Den 15 oktober, i samband med att han skickade ett utkast på överlåtelseavtal, informerades NN om att ett värdeutlåtande från oberoende mäklare på en annan mäklarbyrå krävdes innan överlåtelseavtalet kunde signeras. Han tydliggjorde även i meddelandet att köparen var en kollega samt att det var möjligt att nå ett högre eller lägre pris vid försäljning på den öppna marknaden. Efter att den oberoende värderingen hade gjorts och NN tagit del av statistik på försäljningar i området lämnade NN ett nytt motbud på 3 125 000 kr. Han ringde kollegan och förmedlade budet, men kollegan sa då att NN i stället kunde lägga ut bostaden på den öppna marknaden. När han via telefon förklarade situationen för NN, erbjöd han sig att lägga ut bostaden på den öppna marknaden redan nästkommande dag. NN valde att i stället fullfölja affären och den 21 oktober sig- nerades överlåtelseavtalet som planerat till ett pris om 3 120 000 kr (60 348 kr/kvm). NN:s ursprungliga syfte med försäljning var att ta sig ur problemet med finansie- ringen utan att behöva häva avtalet och bli av med handpenningen. Han har ge- nomgående vidtagit åtgärder för att tillgodose dessa intressen. Han har bland annat förmedlat sin chefs kontaktuppgifter för att NN skulle kunna höra om det gick att frånträda avtalet utan att bli av med handpenningen. Han har vidare kontaktat andra spekulanter, samt ordnat med fotografering av bosta- den om NN skulle föredra att lägga ut bostaden på den öppna marknaden istället. Det framstår som att ▇▇ i efterhand ångrat sitt beslut att sälja bostaden på för- hand och nu försöker hålla honom ansvarig för detta beslut. Han var tydlig med att ett högre bud möjligen kunde nås på den öppna marknaden och att NN själv måste bestämma om han ville sälja bostaden på förhand eller på den öppna marknaden. Han frågade NN om han skulle förbereda en försäljning på den öppna marknaden när kollegan inte accepterade NN:s motbud på 3 125 000 kr. NN valde då att fullfölja affären. Det var NN som tog upp att det vore en god affär för alla inblandade. Han och ▇▇ var överens om att få till en affär där ▇▇ inte löpte någon risk att hamna i en ekonomiskt jobbig situation och inte få tillbaka sin handpenning. En försäljning på 3 120 000 kr var inte bara i linje med värderingen av bostaden, utan försäljningen skyddade även NN att bli av med handpenningen. Mot denna bakgrund har han tillgodosett NN:s ekonomiska intressen. Han var inte skyldig att lämna ytterligare information om kollegans försäljning. NN menar att det var ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: att inte informera om en försäljning som hans kollega hanterade i samma nyproduktion. Den bostaden var en trea och såldes en vecka efter NN:s bostad för 66 717 kr/kvm. Han uppgav i ett tidigt stadium för NN att en etta och en trea i projektet skulle säljas före tillträdet i februari 2021. Han visste inte när de skulle säljas och ▇▇ inga ytterligare frågor om försäljningarna som gav honom anledning att ta reda på mer om dessa försäljningar. ▇▇▇▇▇▇▇ var objekten inte jämförbara med NN:s bo- stad, varför han inte var skyldig att lämna ytterligare information om försäljning- arna. Bostaden som NN hänvisar till har en uteplats om 16 kvm och en balkong på 6,2 kvm. Objektet ligger även i ett hus som byggherren bedömer som mer eftertrak- tat eftersom insatsen för dessa bostäder är högre än i det huset där NN:s bostad var belägen. Med hänsyn dels till att ▇▇ inte frågade om objektet, trots att han nämnt försäljningen inledningsvis, dels till att objektet inte var jämförbart, har han inte varit skyldig att lämna någon ytterligare information om försäljningen. Han kände till försäljningen, men har inte dolt någon information så som NN gör gällande. NN har uppgett att det i SOU 2018:64 föreslås att en mäklare inte ska få ingå förmedlingsuppdrag med en annan mäklare som arbetar i samma mäklarföretag. Förslaget i betänkandet är just ett förslag och det finns inga hinder för en mäklare att sälja till en kollega, så länge kollegan inte är att anse som närstående enligt 12 § fastighetsmäklarlagen (2011:666). Köparen är inte närstående till honom och det finns inget som visar att han har brustit i sin objektivitet och opartiskhet. Mäklarföretaget, där han är verksam, har en policy som kräver att en oberoende värdering inhämtas vid försäljning till kollega. Han inhämtade en sådan värdering. Dessutom ska det enligt policyn framgå att köparen är en kollega, vilket framgår av § 14 i överlåtelseavtalet. NN har vidare uppgett att han, Mäklaren, satte press på honom genom att uppge att kollegan hade börjat förbereda försäljning av sin nuvarande bostad. Han med- ger att han sagt detta till NN, men i syfte att visa på seriositeten i budet. ▇▇▇▇▇▇▇ menar ▇▇ att hans arvode om 45 000 kr, som NN ansåg var lågt, var ett incitament för att NN skulle fullfölja affären med kollegan. Av uppdragsavtalet framgår att arvodet är 45 000 kr inkl. moms om försäljning skedde innan annon- sering. Det lägre arvodet är en naturlig följd av att det blir mindre jobb om för- säljning sker innan annonsering, och arvodet har varit gällande oberoende av vil- ken köpare som skulle köpa bostaden. Sammanfattningsvis har NN inte visat på några omständigheter som tyder på att han skulle ha brustit i sin objektivitet eller varit opartisk. Att han trots kollegans intresse lät fotografera bostaden, kontaktade andra spekulanter, samt höll alter- nativet med den öppna marknaden öppet visar att han varit objektiv och opar- tisk. Det stämmer inte att det var NN som begärde den oberoende värderingen. Han begärde värderingen eftersom den krävs enligt Mäklarföretagets policy. Han för- klarade för den oberoende mäklaren vid förfrågan om värderingen att en kollega var köpare och att det därför krävdes en oberoende värdering. Mot denna bak- grund står kollegan/köparen som beställare i värderingsutlåtandet. Att den oberoende mäklaren inte har hade möjlighet att fysiskt tillträda bostaden var NN medveten om och det framgår även av värderingsutlåtandet. Han förmed- lade via mejl den oberoende mäklarens kontaktuppgifter till NN så att han själv kunde ta kontakt med honom. När ▇▇ kontaktade den oberoende mäklaren fick han veta hur värderingen var utförd, vilket även framgår av ett sms från NN till honom (Bilaga 6). NN begärde inte en ytterligare värderingen utan valde att gå vidare med försäljningen när denna värdering var gjord. NN köpte bostaden för 58 317 kr/kvm och sålde den före tillträde för 60 348 kr/kvm. NN:s skadeståndsyrkande har beräknats med hänsyn till medelvärdet på de två försäljningar som gjorts i projektet. Dessa objekt är inte jämförbara med NN:s bostad eftersom det rör sig om en etta, respektive en trea med en 16 kvm stor uteplats och en balkong på 6,2 kvm i ett hus som byggherren bedömer är mer eftertraktat. Statistik för tvåor i området under perioden 2019-01-01 till 2020-12-07 visar att 53 691 kr/kvm varit medelvärdet för samtliga försäljningar under perioden. Med hänsyn till att bostaden är nyproducerad framstår det troligt att bostaden vid för- säljningen hade ett värde kring 60 000 kr/kvm, så som den oberoende mäklaren bedömt. Tilläggas bör också att ingen bostad belägen i den aktuella nyprodukt- ionen hade sålts på andrahandsmarknaden vid tiden för försäljningen. NN var medveten om situationen och accepterade risken för att bostäderna eventuellt hade ökat i pris när de började säljas på andrahandsmarknaden. Det framstår som att Mäklarens inställning grundar sig i påståendet att han, NN, var bäst lämpad att bedöma lägenhetens faktiska värde, samt att lägenheten sål- des till Mäklarens kollega eftersom det inte var möjligt för honom att ha två sepa- rata bolån samtidigt. Det ligger inom ramen för en mäklares upplysningsplikt att informera om objek- tets marknadsmässiga värde, om uppdragsgivaren påtagligt misstar sig i detta avseende. Som framgår av ingiven mejlkorrespondens saknade han helt uppfatt- ning om värdet på lägenheten. Med anledning av hans villfarelse beträffande lägenhetens faktiska värde angav han i kontakter med Mäklaren angivit att vissa –och som det senare visade sig uppenbara underpriser –var acceptabla. Rimligtvis var det då Mäklarens uppgift att upplysa om lägenhetens faktiska värde och ta honom ur hans villfarelse. Mäklaren synes vidare påstå att det faktum att han, NN, inte kunde ha två bolån samtidigt var en avgörande anledning till affären. Mäklaren påstår bland annat att hans främsta syfte med försäljningen var att ta sig ur ”problemet” m sieringen. Detta är ett direkt felaktigt påstående och det är aningen oklart varför Mäklaren tycks grunda sin inställning på finansieringen. Det är inte brukligt att en bank beviljar två separata bolån till en privatperson. Han var naturligtvis inte intresserad av att sälja lägenheten till ett underpris, och syftet med affären var inte heller varit att ta sig ur något problem med finansie- ringen, eftersom det inte fanns något problem. I sina inledande kontakter med ▇▇▇▇▇▇▇▇ kände han inte till vad ett s.k. brygglån är. När Mäklaren väl informe- rade honom om att banker sedvanligt beviljar sådana lån vid bostadsaffärer, stod det klart för både honom och Mäklaren att det inte fanns något problem härvid- lag. Därtill sa han, ▇▇, vilket följer av ett av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ ▇▇den 29 september 2020, vardagar 10-12 ▇▇att han hellre lägger ut lägenheten som förhandsobjekt eller hyr ut den i andra hand än säljer den till Mäklarens kollega. Mäklaren frågade då istället vilken summa han kunde tänka sig. När han i sitt svar angav ett uppenbart underpris upplyste Mäklaren inte om detta. Mäklaren gav honom inte självmant tillgång till statistik på försäljningar i område. Han fick själv fått begära ut dessa handlingar, enbart två dagar innan avtalet un- dertecknades. Han reagerade särskilt på två objekt som avvek från prisnormen. Trots hans frågor kring dessa var Mäklaren i mejl den 20 oktober 2020 alltjämt av uppfattningen att en försäljning till kollegan var rimlig. Det är anmärkningsvärt att Mäklaren påstår att han genom försäljningen skyd- dade honom från att bli av med handpenningen, när det sju dagar senare såldes en trea för 6 369 kr mer per kvm än hans tvåa. Detta är ett objekt som är nästan 15 kvm större. Dessa objekt är inte helt jämförbara eftersom objektet som såldes sju dagar senare är en trea. En tvåa ska givetvis betinga ett betydligt högre kvadratmeterpris än en trea. Den andra försäljningen gjordes alltså av samma mäklarkontor, helt utan hans vetskap. Mäklaren har härvid uppenbarligen brustit i sin upplysningsplikt, vilket fått till direkt följd att han lidit ekonomisk skada och därtill gjort att hans egen kollega kunnat göra en obehörig vinst. Det föreligger tydlig adekvat kausalitet mellan Mäklarens otillbörliga agerande och hans ekonomiska skada. Som tidigare angetts, och som är ostridigt, fanns det aldrig några belopp bortom prisintervallet 3 000 000 kr till 3 200 000 kr som angavs, antyddes eller på något annat sätt framfördes eller diskuterades. Att acceptera ett bud på 3 120 000 kr framstod således för honom som rimligt eftersom 3 200 000 kr var det bästa tänkbara scenariot. Han upplevde även ett tydligt motstånd när han framförde att han ville höja budet från 3 100 000 kr. Mäklaren anger vidare att han varit tydlig med att ett högre bud möjligheten kunde nås på den öppna marknaden. Mäklaren utelämnar att han var lika tydlig med att ett lägre bud kunde nås. Att Mäklaren erbjöd sig att lägga ut lägenheten till försäljning dagen efter budet om 3 125 000 kr är i och för sig riktigt. Mäklaren hade vid en telefonkontakt dagarna innan berättat att kollegan skulle vara redo att bjuda under 3 100 000 kr om han istället valde att lägga ut lägenheten till för- säljning på Hemnet. Angående försäljningen av den andra lägenheten: Han fick inte vid något tillfälle information om att någon ytterligare försäljning skulle ske på den öppna mark- naden. Att undanhålla detta är en allvarlig oaktsamhet. Att Mäklaren ”inte visste när de skulle säljas” framstår som osann skedde enbart en vecka efter hans egen försäljning. Det kom som en chock när han fick syn på att samma mäklarkontor sålt en trea i samma nyproduktionspro- jekt bara en vecka senare och till ett väsentligt högre kvadratmeterpris. Mäklarens påstående att de övriga objekten i Brf Nyproduktionen inte är jämför- bara är felaktigt. De är de enda objekten som faktiskt är jämförbara, av den enkla anledning att dessa är de enda övriga objekt i samma nyproduktion som vid aktu- ell tidpunkt såldes via Hemnet, och således har ett betydande normativt värde. Att lägenheten såldes till ett uppenbart underpris styrks ingiven bevisning, där det anges att trean och ettan försåldes inom prisintervallet 66 717 kr - 75 949 kr/kvm. Hans försäljning avvek påtagligt och oförklarligt från denna referensram, med kvadratmeterpriset 60 348 kr. Däremot är det inte är jämförbart att framföra statistik från januari 2019. Detta är i sammanhanget irrelevant information, och är inte heller jämförbart eftersom objekten i sammanställningen inte är några nyproduktioner. Lägenhetshusen i området är inte sällan sextio eller sjuttio år gamla. Dessutom kan det konstateras att en lägenhet på samma gata, ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ , men som inte är i nyproduktion utan i en fastighet från år 1949, med identisk storlek, såldes för 3 270 000 kr (motsvarande 63 732 kr/m2) i december 2020. Dessutom hade denna lägenhet en månadsavgift på 3 985 kr, att jämföra med 2 968 kr på hans lägenhet. Följaktligen en skillnad på mer än 1 000 kr. Det är med andra ord alldeles uppenbart att lägenheten såldes till ett anmärkningsvärt un- derpris. ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020genom att föreslå att sälja lägenheten till sin egen kollega agerade Mäkla- ren oaktsamt på ett sätt som torde bryta mot god fastighetsmäklarsed. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de Det är i dagsläget inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapperolagligt, men tillvägagångssättet är ändå olämpligt för en mäklare. Vad avser ombudsarvodet är det angavs felaktigt att skadeståndet skulle betalas det lägre arvodet var en naturlig följd av mindre arbete. Påståendet i denna del vederläggs av Mäklarens egen be- visning, mejlet den 29 septemberde2020 dä mäklararvodet var att det underlättar för mig att göra en affär på detta sätt och säljer vi inte till hennes klientmedelskonto[AA] är det prislistan med 10 % rabatt och är det med [AA] kan vi göra en deal där all. Samma dag a parter går ur som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.

Bakgrund. Anmälarna har riktat kritik mot mäklare X och anfört bl.a. följande. De erhöll i början av 2004 en reklamfolder för det mäklarföretag mäklare X företräder. Foldern såg förtroendegivande ut och innehöll en värdecheck på 10 000 kr vid förmedling av en villa. Vid förhandling om provisionen sänkte mäklare X denna från 3 till 2,5 procent. Något krav på att värdechecken skulle åberopas vid denna överenskommelse fanns inte. När de gjorde upp affären frågade de efter rabatten. Mäklare X svarade emeller- tid att checken inte hade något värde. De begär att Fastighetsmäklarnämnden yttrar sig över om denna marknadsföring är förenlig med god mäklarsed. Mäklare X har tillbakavisat kritiken och anfört i huvudsak följande. Den 1 juni 2020 köpte NN 2 mars 2004 utförde han en värdering av fastigheten och YY (”NN-YY”) redogjorde för hur han genomför en fastighetsaffär. När han på nytt besökte en av anmälarna diskuterades provisionens storlek. Han upplyste att normal provision för denna typ av fastighet i Mellanköping för 5 000 var 4 procent men att han även kunde erbjuda 3 procent plus 10 procent på köpeskilling som översteg 2 900 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. FRN E-post: ▇▇▇@▇▇▇.▇▇ First Office Tel: ▇▇-▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇, vardagar 10-12 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇.▇▇▇.▇▇ 164 40 Kista Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att Slutligen enades de inte avsåg att fullfölja. Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet (”Hävningsavtalet”) angavs • att köpet var hävt, • att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren, • att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett, • att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och • att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper. Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande. • Mäklarprovision: 62 500 kr. • Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr. • Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 2,5 procent jämte 10 procent över 2 900 000 kr. • Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1 Skadeståndsavtalet Inte vid något av dessa två tillfällen uppgav anmälarna något om att ut- nyttja en värdecheck. Så var inte upprättat heller fallet när de träffades för att underteckna kon- traktet. En av anmälarna ringde upp honom när hon fått den skriftliga redovisningen och tog upp frågan om värdechecken och påstod att han sagt att ”det drar vi av senare på Mäklarens brevpapper, men det angavs provisionen”. Eftersom detta inte var sant informerade han om hur värdechecken fungerar. Denna check skall finnas med vid diskussionen om arvodet i samband med intaget och uppgörelsen om förmedlingsuppdraget. För att skadeståndet skulle betalas kunna utnyttjas måste den uppvisas i samband med diskussionen om provisionen och undertecknas och befästas på förmedlingsuppdraget. Han anser att rätten till hennes klientmedelskonto. Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten omnyttjandet av denna värdecheck var förbrukad samt att han erbjudit en generös provision. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren den åberopade reklamfoldern anges bl.a. Kontakta oss för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.kförutsättningslös diskussion och en kostnadsfri värdering av din bostad. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet)Vi erbjuder dig dessutom en värdecheck som ger dig rabatt på vårt mäklararvode. Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020Det anges vidare.