BAIL COMMERCIAL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

BAIL COMMERCIAL EN ETAT FUTUR

D’ACHEVEMENT

ENTRE LES SOUSSIGNEES :

La société dénommée SCCV STRABOURG DEVELOPPEMENT, Société Civile de construction Vente au capital de 1.000 euros, dont le siège social est à XXXXXXXX-XXXXXXXXXXX (00), 0 xxx Xxxxxxxxx, ayant pour numéro unique d’identification 833 602 857 RCS NANTERRE,

Représentée par Madame Xxxxxx XXXXXXX, Directrice de DUVAL DEVELOPPEMENT EST, ladite société étant gérante dûment habilité aux fins des présentes en vertu d’un pouvoir en date du 11 janvier 2018] (Annexe 1).

Ci-après dénommée sous le terme “LE BAILLEUR”

La société dénommée INGEROP CONSEIL ET INGENIERIE, société par actions simplifiée au capital de 5 800 000 euros, dont le siège social est sis 00 xxx xxx Xxxx Xxxxx 00000 XXXXX-XXXXXXXXX, identifiée au répertoire SIREN sous le numéro 489 626 135 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre.

Représentée par Monsieur Xxxx XXXX, agissant en qualité de Président, dûment habilité à cette fin

en vertu de [●] (Annexe 2).

Ci-après dénommée sous le terme “LE PRENEUR”

Ci-après dénommées, ensemble, « les Parties », et séparément « la Partie ».

IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :

1 OBJET - BAIL COMMERCIAL SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES

Supprimé:

Le BAILLEUR loue à titre commercial, sous les conditions suspensives ci-après énoncées, au PRENEUR qui accepte, les biens dont la consistance et la désignation figurent ci-après.

Le présent bail est consenti et accepté sous les charges, clauses et conditions suivantes et dans le respect de la loi, de l’usage et de tous textes applicables à des biens immeubles, et, notamment, des dispositions des articles L.145-1 à L.145-60, R.145-1 à R.145-11 et R.145-20 à R.145-37, D.145-12 à D.145-19 du Code de Commerce ainsi que des textes subséquents relatifs au statut des baux

commerciaux que le Preneur s’engage à respecter, sauf stipulations contraires prises d’un commun accord entre les parties figurant expressément dans le texte des présentes.

Les clauses et conditions du présent bail s’appliqueront tant au Preneur qu’à ses éventuels successeurs et seront valables pour toute la durée du bail et de ses éventuels renouvellements et prorogations.

(i) Désignation de l’ensemble immobilier dont dépendra le BIEN loué :

Xxx xx Xxxxxxx xx XXXXXXXXXX (00), Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx, avenue Racine,

Dans un ensemble immobilier à construire de plus grande importance, sur un tènement foncier d'une superficie, sous réserve d'arpentage, de 2.834 m2,

Cadastré, savoir : Section N° LS, parcelles 747/28 - 748/28 - 750/28 – 752/28 – 755/196 Total surface : 2.834 m2.

Le plan cadastral du terrain d’assiette est annexé aux présentes (Annexe …).

Cet ensemble immobilier sera divisé en volumes et comprendra, après achèvement :

● Trois (3) bâtiments d’une Surface de Plancher d’environ 8 631 m² ;

● Des circulations communes véhicules et piétonnières ;

● Xxxxxxxx-xxxxx (00) emplacements de stationnement en sous-sol et 8 emplacements de stationnement aériens environ ;

● Des voies de livraison.

Une copie de l’Etat Descriptif de Division en Volumes et du Cahier des Charges sera remise par le BAILLEUR sans frais au PRENEUR, dès régularisation et au plus tard à la mise à disposition des locaux loués.

Une ASL sera constituée aux frais exclusif du BAILLEUR pour la gestion de cet ensemble immobilier. Une copie des statuts sera remise au Preneur le moment venu, qui s’obligera à en respecter les dispositions pendant toute la durée du présent bail.

Désignation du Bien Loué

Au sein du bâtiment dénommé C, à usage de bureaux, d’une Surface de Plancher totale d’environ

3.300 m², représentant une Surface Utile Locative totale de 3.175 m² environ, avec 34 emplacements de stationnement en sous-sol.

Le Bien loué consiste à :

- environ 2.080 m² de Surface de Plancher ;

- représentant environ 2035 m² de Surface Utile Locative, telle que cette Surface Utile Locative est définie plus bas ;

- 27 places de parkings en sous-sol.

La consistance et les caractéristiques techniques dudit Bien Loué résultent :

- du permis de construire ci-après visé et de ses modificatifs à venir (Annexe…),

- de la notice descriptive technique (Annexe …..) ;

- du plan de masse (Annexe …..) ;

- xx xxxx xxxxxxx « xxxx» (Annexe …..);

- du plan dénommé « xxxxx » (Annexe …..).

Le Preneur déclare avoir eu accès, préalablement aux présentes, à l'ensemble de la documentation relative à la situation juridique du Bien Loué et de l'Ensemble Immobilier et s'engage à respecter l'ensemble des obligations en résultant. A ce sujet, le Bailleur fera ses meilleurs efforts pour notifier dans les meilleurs délais au Preneur toutes modifications significatives de la documentation précitée, auxquelles le Preneur devra se conformer.

Prépondérance des documents

Supprimé:

La consistance du Bien loué résulte donc de l’ensemble des documents suivants, à savoir :

- des plans phase pro,

- du dossier de PC initial

- de la notice descriptive,

- et autres documents visés ci-dessus et annexés aux présentes.

Il est expressément convenu ce qui suit :

En cas de discordance entre la notice descriptive et les plans :

• Les plans prévaudront en ce qui concerne l'aménagement et la desserte du Bien Loué,

• La notice descriptive prévaudra en ce qui concerne la description et la qualité des prestations.

Le BAILLEUR s’oblige à souscrire avant le démarrage des travaux les assurances obligatoires en matière de construction et notamment une assurance dommages ouvrages et s’oblige à mettre en œuvre lesdites assurances en cas de dommages relevant de leur application.

Outre la Surface de Plancher, dont la définition résulte de l’article R.112-2 du Code de l’urbanisme, les Parties entendent conventionnellement définir les surfaces comme suit :

- La Superficie Utile est la surface de plancher mesurée à partir du nu intérieur des façades à une hauteur de 1,00 mètre par rapport au plancher ou au faux plancher, après déduction des surfaces occupées par les marches, les volées d’escaliers et les demi-paliers des cages d’escaliers, les gaines, les cages d’ascenseurs et monte-charges. Il n’est pas tenu compte de la superficie des zones de stationnement et de circulation des véhicules, des terrasses, loggias, balcons, placards techniques et locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement de l’immeuble en superstructure ainsi que des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. La Superficie Utile comprend la superficie occupée par les installations propres au local (appareils sanitaires, éviers, lavabos, etc.) ou par les éléments de décor ainsi que par les placards situés en saillie ou non des murs ou cloisons proprement dit. La Superficie Utile comprend également la superficie de tous les dégagements quelles que soient les zones desservies (en infrastructure comme en superstructure), des sas de sécurité (espaces entre deux portes destinés à établir une coupure entre le lieu de stationnement des véhicules et les espaces de circulation piétonne permettant notamment d’accéder aux escaliers et ascenseurs), des réservations pour conduits d'évacuation, ainsi que des embrasures de portes (y compris celles des ascenseurs) et des embrasures de fenêtres hors tableau et hors dormant. La Superficie Utile comprend également la superficie des allèges des fenêtres ainsi que des convecteurs, ventilo-convecteurs et PAC (pompe à chaleur) dès lors que la hauteur par rapport au plancher de ces allèges et de ces convecteurs est inférieure à 1,00 mètre.

- La Surface Utile Locative du Bien Loué est égale à la Surface Utile privative du Bien Loué à usage exclusif du PRENEUR (lot privatif), augmentée de la quote-part de la Surface Utile des parties communes profitant à ladite partie privative. La quote-part des parties communes est calculée en ventilant sur les parties privatives aux divers occupants d’abord pour chaque étage la Surface Utile du bloc palier s’il est commun à plusieurs parties privatives, proportionnellement aux Surfaces Utiles des lots privatifs du même étage qui profitent dudit bloc, ensuite en ventilant- de la même manière - la Surface Xxxxx xx xxxx xxxx x’xxxxxx, xxx xxxxxxx x’xxxxxxxxx et locaux communs sur chacun des lots privatifs du bâtiment profitant auxdits locaux.

Par ailleurs, les places de stationnement seront définies par référence à la norme NF P 91-120 d'avril 1996 (ICS 91.040.00).

Observation étant ici faite que :

Supprimé:

Les Parties conviennent qu’une certaine tolérance sera admise dans l’exécution des travaux en ce qui concerne les surfaces, mais qu’en tout état de cause la Surface Utile Locative ne pourra varier que dans les limites définies ci-après.

Supprimé:

La Surface Utile Locative indiquée ci-dessus pourra souffrir d’une tolérance de trois pour cent (3%).

Supprimé:

Si la Surface Utile Locative mesurée globalement à l’achèvement du Bien Loué est inférieure de moins de trois pour cent (3%), elle fera la perte du PRENEUR et aucune indemnité ne sera due de part ni d’autre.

Si la Surface Utile Locative mesurée globalement à l’achèvement du Bien Loué est supérieure à la Surface Utile Locative contractuelle, elle fera le profit du PRENEUR et aucune indemnité ne sera due de part ni d’autre.

Le loyer dû par le PRENEUR au BAILLEUR à l’achèvement du Bien Loué évoluera uniquement à la baisse si la différence en moins de la Surface Utile Locative mesurée globalement à l’achèvement du Bien Loué dépasse la tolérance contractuelle de trois pour cent (3%) visée ci-dessus, ce pour les m² manquants au-delà de la tolérance considérée comme une franchise.

Le mesurage de la Surface Utile Locative sera effectué in situ par un géomètre-expert désigné par le BAILLEUR. Les frais et honoraires de ce dernier seront à la charge du BAILLEUR. Le géomètre expert effectuera sa mission conformément aux définitions contractuelles de cette surface et conformément aux dispositions résultant du présent contrat.

L’état des surfaces établi s’imposera aux Parties et ne sera pas susceptible de contestation sauf erreur grossière ou manifeste.

Le nouveau loyer sera ajusté aux conditions de l’article 9 ci-après par m² manquant de Surface Utile Locative au-delà de la franchise.

Substitution de matériaux, équipements ou matériels

Les prestations prévues au descriptif technique pourront être, notamment pour des raisons techniques ou de fabrication, modifiées par le BAILLEUR ou remplacées, pour un montant équivalent à ce qui est

prévu contractuellement, par des prestations de qualité équivalentes et en tout état de cause d'une qualité non inférieure à ce qui est prévu contractuellement.

Modification de structure

De même, seront admises toutes modifications de structure ayant pour but de résoudre un problème technique ou de parfaire l'effet architectural ou l'harmonie des biens à construire. Il est également ici précisé que toute modification de positionnement de fluide et énergie alimentant le bien loué pourra être décidée sans l'accord du PRENEUR, le tout dans la limite des contraintes techniques et réglementaires.

Substitution de matériaux, équipements, matériels ou modification de structure et/ou d’agencement intérieur indispensables à l’achèvement et/ou à l’obtention de l’attestation de non contestation à la conformité

Dans le cas où la réalisation de ces travaux et/ou modifications seraient indispensables à l’achèvement de l’Immeuble et/ou à la délivrance de l’attestation de non contestation à la conformité de l’Immeuble, le PRENEUR ne pourra pas s’y opposer.

Toutefois, le BAILLEUR devra apporter au PRENEUR, la justification du caractère indispensable à l’achèvement et/ou à l’obtention de l’attestation de non contestation à la conformité desdits modifications et/ou travaux.

2 - REALISATION DES TRAVAUX D’AMENAGEMENT DU PRENEUR

Supprimé: Tous les

Supprimé: qui s’engage à les réaliser dans un délai de trois (3) mois à compter de la mise à disposition anticipée du Bien Loué.¶

Mis en forme : Couleur de police : Rouge

Supprimé:

Le BAILLEUR s’engage à réaliser les travaux conformément au programme technique figuré en pièce jointe à l’exception des agencements et aménagements intérieurs qui seront à la charge exclusive du PRENEUR,

Lesdits travaux d’aménagement à la charge du PRENEUR concernent :

- Des cloisons modulaires ;

- Les installations de VDI ;

- Des prises de courant supplémentaires ;

- Améliorations décoratives.

Un plan de ces aménagements sera transmis à titre d’information par le PRENEUR au BAILLEUR.

Supprimé: Le BAILLEUR s’engage à réaliser les travaux conformément au programme technique figuré en pièce jointe.¶

Les frais de branchement et de raccordement aux réseaux divers restent à la charge du BAILLEUR.

Ces travaux ne devront en aucun cas avoir pour effet de mettre obstacle à l’obtention de la conformité administrative aux autorisations de construire obtenues ou à obtenir pour la réalisation de l’ensemble immobilier à construire.

Le PRENEUR devra, en fonction de la nature des travaux d’aménagement envisagés, souscrire ou faire

souscrire les assurances ad hoc nécessaires.

Le démarrage des travaux du PRENEUR est subordonné à la transmission préalable au BAILLEUR des attestations justifiant de la souscription des assurances précitées et du paiement des primes.

Supprimé:

Le PRENEUR devra réaliser ou faire réaliser ses aménagements en se conformant à la règlementation en vigueur et à la législation, ainsi qu’aux règles de l’art, en employant de bons matériaux et en respectant les documents approuvés par le BAILLEUR.

Ces travaux ne devront entraîner aucune gêne pour, le cas échant, les autres occupants de l’Immeuble

et pour les occupants des immeubles voisins.

Il est en outre précisé que la supervision des travaux pourra, le cas échéant, être également effectuée par un bureau de contrôle préalablement agréé par le Bailleur et dont les frais et honoraires seront intégralement supportés par le Preneur.

Le Preneur devra fournir, après exécution des travaux, les plans de récolement des ouvrages exécutés et, le cas échéant, le rapport final du bureau de contrôle.

Le Preneur garantira le Bailleur de toute responsabilité que celui-ci pourrait encourir vis-à-vis de toute personne, à raison des dommages corporels, matériels ou immatériels consécutifs qui pourraient être directement ou indirectement provoqués par les travaux du Preneur.

De plus, en cas de sinistre, le Preneur sera dans l’obligation de laisser libre accès au Bailleur, ses assureurs ainsi que les Experts missionnés par ces derniers.

3 - PERMIS DE CONSTRUIRE

Supprimé: Il lui appartiendra de déplacer à ses frais, ses biens ou tout équipement ou installation dont l’enlèvement serait nécessaire pour les réparations de toute nature (fuite, fissure) ou les recherches des causes des sinistres.

Le BAILLEUR déclare qu’il a obtenu, pour l’édification de l’ensemble immobilier dont dépendra le Bien Loué, un permis de construire, le 7 juillet 2016, obtenu par arrêté n° PC67482 16 V0077.

Une copie de l’arrêté de permis de construire et de l’imprimé de demande est demeurée ci-annexée

(Annexe …).

Ledit permis de construire a été affiché sur le terrain, ainsi qu’il a été constaté par Maître WEBER, Huissier de Justice, 00 Xxx Xxxxxxxxx – 67200 STRASBOURG (Hautepierre), aux termes de ++++ procès- verbaux dressés par lui, les 11 juillet 2016, [●] et [●].

Une copie desdits procès-verbaux a été transmise au PRENEUR qui le reconnaît.

Une demande de transfert de ce permis a été déposée le 5 décembre 2017 et l’arrêté de transfert a été

délivré le 15 décembre 2017.

Ledit arrêté a été affiché sur le terrain, ainsi qu’il a été constaté par Maître Weber, Huissier de Justice,

15 rue Lamartine à Strasbourg Hautepierre, aux termes de procès-verbaux dressés par lui, les 21.12.17, [●] et [●].

Il est ici précisé qu’un permis de construire modificatif sera déposé par le BAILLEUR afin de modifier :

- le nombre de places de stationnement en sous-sol (72 au lieu de 60 initialement) ;

- la destination du bâtiment B.

4 - DUREE DU BAIL – MISE A DISPOSITION DEFINITIVE– PRISE D’EFFET

Supprimé:

Le présent bail prendra effet à compter de la mise à disposition définitive du Bien Loué qui aura lieu à la livraison du Bien Loué et est consenti pour une durée de neuf (9) années fermes, entières et consécutives à compter de cette mise à disposition ; sans faculté de résiliation triennale offerte au PRENEUR durant toute cette période.

Le PRENEUR renonce à donner congé à l'expiration de chaque période triennale.

Par dérogation à l’article L.145-4, les Parties conviennent d'un commun accord que cette faculté de résiliation triennale ne pourra être exercée qu'à compter du terme de la troisième échéance triennale, le bail étant ferme pendant les neuf premières années.

Supprimé: 30

La mise à disposition définitive sera concomitante à la livraison du Bien Loué et aura lieu au plus tard le 15 novembre 2019, sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension des délais de livraison.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais d’achèvement des travaux et mise à disposition, l’époque prévue pour la mise à disposition serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l'application de cette dernière disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension dudit délai :

CAUSES	LOTS		CRITERES
Gel (température minimale)	Terrassements Gros œuvre Etanchéité		<0° C <0° C <+4° C
BARRIERE DE DEGEL	TCE
PRECIPITATIONS	Terrassements		> 20 mm
Sur 24 h	Gros Œuvre		> 10 mm
(hauteur	Etanchéité		> 2 mm
précipitations)
RAFALES DE VENT	Gros Œuvre Charpente (et pose de bac sec)	- grue,	> 50 km/h
NEIGE	Terrassements		> 2 cm
(hauteur	Gros Œuvre		> 2 cm
d'enneigement)	Charpente		> 2 cm
	Etanchéité		> 2 cm
	Bardage		> 2 cm

Impossibilité d’accéder au chantier consécutivement aux intempéries de jours précédents (pluie, neige, gel…etc.) et d’y travailler.

Pour être prises en compte, les intempéries devront avoir été justifiées par les fiches de la station météorologique la plus proche. Elles ne seront comptabilisées qu’au-delà de 20 jours ouvrés ;

- les injonctions administratives ou judiciaires ou les recommandations d’un expert ou d’arrêter les travaux (à moins que celles-ci ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au BAILLEUR) ;

- présence avérée ou supposée de vestiges archéologiques, l'intervention de la Direction des Monuments Historiques ou autre administration en cas de découverte de vestiges archéologiques dans le terrain ;

- les retards imputables à toute découverte d’engins pyrotechniques ;

Supprimé:

- Les troubles résultant de pandémie ou d’épidémie (hors infections classiques saisonnières), d'hostilités, attentats, cataclysmes, inondations, chute d’aéronefs, révolutions ;

- les travaux modificatifs/ supplémentaires demandés par le PRENEUR ou ceux rendus nécessaires par une évolution législative ou règlementaire.

Commenté [MC1]: proposition : si le retard de livraison excède 3 mois du fait des causes ci-dessus, le preneur pourra résilier le Présent bail sans préavis, ni indemnité.

Le PRENEUR ne pourra prétendre à aucune indemnité dans le cas de retard de livraison entraîné par les dispositions du présent paragraphe.

Pour l'appréciation des évènements, ci-dessus évoqués, les parties, d'un commun accord, déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.

Le BAILLEUR s’oblige à achever l’ensemble immobilier dont dépendent les biens objets des présentes au plus tard à la date convenue ci-dessus pour la mise à disposition des lieux loués sauf causes légitimes de suspension de délai ou cas de force majeure tels que prévus ci-avant.

En cas de retard de mise à disposition du Bien Loué par rapport au délai ci-dessus convenu, sauf événement de force majeure ou cause légitime de suspension du délai d’achèvement des travaux ci- dessus précisées, le BAILLEUR sera tenu de verser au PRENEUR, après une mise en demeure préalable restée sans effet à l’issue d’un délai de huit (8) jours, une pénalité par jour ouvré de retard, à titre d’indemnité journalière forfaitaire et libératoire, calculée comme suit :

- du 1er jour au 10ème jour : une franchise de toute pénalité est convenue ;

- au-delà du 10eme jour : 760 € par jour ouvré de retard.

Les travaux d’espaces verts seront réalisés de façon différée, ce que le PRENEUR accepte, à savoir à la saison propice.

0 - XXXXX XX XXXXXXXXXXXXXX

Xx XXXXXXXX sera en droit d’adresser au PRENEUR au moins six mois avant l’expiration du bail, exclusivement par acte extrajudiciaire, un congé avec offre de renouvellement, ce conformément à l’article L.145-9 du code de commerce.

A défaut de congé avec offre de renouvellement de la part du BAILLEUR dans le délai sus-indiqué, le PRENEUR pourra, dans xxx xxx mois au moins précédant l’expiration du bail, former une demande de renouvellement, et ce exclusivement par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de congé de la part du BAILLEUR et de demande de renouvellement de la part du PRENEUR dans les délais et formes sus-indiqués, le bail continuera par tacite reconduction pour une durée indéterminée avec les conséquences y attachées, sous réserve du droit de chacune des parties de donner ensuite congé ou demander le renouvellement du bail conformément à la législation applicable.

La demande en renouvellement doit, à peine de nullité, reproduire les termes ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le BAILLEUR doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le BAILLEUR est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le PRENEUR qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

6 - MISE A DISPOSITION ANTICIPEE ET TRAVAUX D’AMENAGEMENT DU PRENEUR

Supprimé: En conséquence, le PRENEUR reconnait que son intervention aux fins de réaliser ses travaux d’aménagement aura lieu concomitamment à la réalisation des travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage du BAILLEUR. L’intervention du PRENEUR ne devra en aucun cas avoir de conséquences préjudiciables sur le calendrier de réalisation du chantier et sur la bonne réalisation des travaux de l’Immeuble. De plus, le PRENEUR reconnaît qu’il ne pourra exercer aucun recours contre le BAILLEUR, à raison des troubles ou nuisances susceptibles de découler de la réalisation dudit chantier.¶

A ce titre, le PRENEUR s’engage à achever ses travaux d’aménagement du

Bien Loué au plus tard dans les 3 (TROIS) mois de la mise à disposition anticipée

Supprimé: . ¶

Pour les besoins du PRENEUR afin qu’il puisse réaliser ses Travaux d’Aménagement, le BAILLEUR accepte de lui mettre à disposition de manière anticipée, et à titre gracieux, les Locaux TROIS (3) mois avant la Livraison, soit au plus tard le 31 juillet 2019.

Pour pouvoir bénéficier de cette mise à disposition anticipée, le PRENEUR devra justifier au BAILLEUR de la souscription des polices d’assurances nécessaires à la réalisation des travaux d’aménagement dans les locaux objets du présent bail.

Le PRENEUR fera son affaire personnelle de l'obtention à ses frais, risques et périls, de toutes les autorisations nécessaires à la réalisation desdits travaux d’aménagement.

Préalablement à la mise à disposition anticipée, un procès-verbal d’état des lieux sera dressé

contradictoirement entre les Parties, tel qu’il est précisé ci-après.

Le PRENEUR supportera la responsabilité et les conséquences des désordres ou malfaçons qui pourraient lui être imputables durant cette période.

Les Parties conviennent que lors de la mise à disposition anticipée, le BAILLEUR devra remettre au PRENEUR le Bien Loué dans l’état minimum d’avancement suivant :

- Pour les niveaux R+2, R+3 et attique : plateaux de bureaux achevés au niveau des corps d’état secondaires (sanitaires compris), hors achèvement des installations électriques (CVC), avec courant électrique provisoire ;

- Les communs, les extérieurs et la circulation seront non achevés mais accessibles et praticables ;

- l’ascenseur ne sera pas en service.

A l’issu de ce délai de 3 mois et lorsque les biens vendus seront achevés au sens ci-dessous défini, il sera procédé à la livraison et à la mise à disposition définitive du Bien Loué, laquelle livraison interviendra dans les conditions ci-dessous stipulées au paragraphe 6- ACHEVEMENT ET MISE A DISPOSITION DEFINITIVE PAR LE BAILLEUR AU PRENEUR.

Il est ici précisé que le Bien Loué fait l’objet d’une promesse de vente en l’état futur d’achèvement au profit de la société LOCUSEM (ou la structure qui viendra se substituer – ci-après l’ACQUEREUR) en date du +++++.

En tout état de cause, si le PRENEUR n’a pas terminé les travaux d’aménagement à sa charge dans le délai de 3 mois à compter de la mise à disposition anticipée, cet élément ne pourra pas constituer un motif de décalage de la livraison opposable au BAILLEUR et à l’ACQUEREUR. De sorte que même si lesdits travaux d’aménagement n’étaient pas terminés par le PRENEUR, la livraison et la mise à disposition définitive du Bien Loué pourront être effectuées par le VENDEUR à l’ACQUEREUR, et au PRENEUR.

Le BAILLEUR invitera le PRENEUR et la société LOCUSEM (ou toute structure qui s’y substituera), acquéreur du Bien Loué, à la mise à disposition anticipée desdits niveaux qui interviendra 3 mois avant la date de livraison, soit donc une mise à disposition prévisionnelle pour le 31 juillet 2019 au plus tard, sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension des délais de mise à disposition.

Le BAILLEUR, convoquera au moins XXXXXX (00) jours à l’avance, le PRENEUR, à défaut d’une date commune, à jour et heure fixes par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’effet de procéder à la mise à disposition anticipée du Bien Loué et à la remise des clés.

Plusieurs hypothèses peuvent alors se présenter : 1°) Première hypothèse :

Supprimé:

Le PRENEUR accepte la mise à disposition anticipée du Bien Loué sans formuler de réserves.

Il prendra possession anticipée du Bien Loué et pourra commencer ses travaux d’aménagement dans

les conditions ci-dessus indiquées.

Il sera établi un état des lieux d’entrée constatant la mise à disposition anticipée du Bien Loué et dressant :

- les travaux réalisés par le BAILLEUR au jour de la mise à disposition anticipée ;

- les éventuels travaux restant à réaliser par le BAILLEUR. 2°) Deuxième hypothèse :

Le PRENEUR accepte la mise à disposition anticipée du Bien Loué avec réserves.

Il prendra possession anticipée du Bien Loué et pourra commencer ses travaux d’aménagement dans

les conditions ci-dessus indiquées.

Il sera établi un état des lieux d’entrée constatant la mise à disposition anticipée du Bien Loué et dressant :

- les travaux réalisés par le BAILLEUR au jour de la mise à disposition anticipée ;

- les éventuels travaux restant à réaliser par le BAILLEUR ;

- les réserves émises par le PRENEUR sur les travaux réalisés par le BAILLEUR au jour de la mise à disposition anticipée.

3°) Troisième hypothèse

Le PRENEUR refuse la mise à disposition anticipée du Bien Loué, considérant que l’état du Bien Loué

ne lui permet pas de réaliser ses travaux d’aménagement.

Il refuse les clés et ne prend pas possession des lieux.

Supprimé: de livraison

Un procès-verbal constatant le refus de mise à disposition anticipée est établi entre les parties.

Supprimé: Une nouvelle convocation sera adressée par le BAILLEUR dans un délai de XXXXXX (00) jours au moins afin de lui permettre d’avancer dans la réalisation de ses travaux.¶

Si le PRENEUR accepte la mise à disposition anticipée, il sera procédé comme dans les hypothèses 1 et 2, en fonction de l’énumération ou non de réserves. ¶

Dans l’hypothèse où le PRENEUR refuse une nouvelle fois la mise à disposition anticipée, les Parties conviennent de s’en remettre à la désignation d’un homme de l’art désigné dans les conditions ci-après, qui indiquera si les travaux du BAILLEUR permettent la réalisation des travaux d’aménagement du PRENEUR, et dans la négative, quels sont les travaux indispensables pour que les biens soient mis à disposition anticipée selon ces mêmes critères ; étant précisé qu’une fois les travaux prescrits achevés, il sera procédé à une nouvelle convocation du PRENEUR à la mise à disposition anticipée des biens en présence de cet homme de l’art.¶

Au cas où le PRENEUR et le BAILLEUR ne se mettraient pas d'accord sur le choix de cet homme de l'art, il sera procédé à sa désignation par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Strasbourg statuant par voie de référé, et ce à la requête de la partie la plus diligente.¶

Les frais nécessités par l'intervention de cet homme de l'art, et éventuellement pour sa désignation par voie de référé, seront à la charge du PRENEUR si l'homme de l'art conclut que l’état du Bien Loué permet la réalisation des travaux d’aménagement du PRENEUR au sens des critères ci-dessus définis et, dans le cas contraire, à la charge du BAILLEUR.¶ Après la réalisation des travaux prescrits par l’homme de l’art, il appartiendra au BAILLEUR de convoquer à nouveau le PRENEUR, avec un préavis de CINQ (5) Jours, à un nouveau rendez-vous de mise à disposition anticipée, en présence de l’homme de l’art.¶

2°) Quatrième hypothèse :¶

Au cas où le PRENEUR ne répondrait pas à la première convocation à mise à disposition anticipée du Bien Loué, il sera convoqué à nouveau par lettre recommandée avec demande d’avis de réception par le BAILLEUR, sans qu’il soit tenu du délai de préavis s’imposant à lui au titre de la première convocation.¶

S'il n'est pas présent ou représenté à la date fixée par la seconde convocation, et pour autant que cette absence soit constatée par huissier, il sera réputé avoir renoncé à la réalisation anticipée des travaux d’aménagement. Il procédera à leur réalisation postérieurement à la mise à

disposition définitive du Bien Loué

Supprimé: Le Bien Loué sera livré achevé au sens ci-dessus défini en

attente d’aménagements intérieurs et hors courants faibles. ¶

Commenté [MC3]: indiquer la 4eme hypothèse

7 - ACHEVEMENT ET MISE A DISPOSITION DEFINITIVE PAR LE BAILLEUR AU PRENEUR

éfinition de l’achèvement :

Par dérogation aux dispositions de l'article R.261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, le Bien sera considéré comme achevé et livrable lorsque le BAILLEUR se sera exactement et complètement conformé aux énonciations et stipulations des présentes, aux plans et à la Notice ci- annexés, et, d'une manière générale aux règles de l'art et normes en vigueur pour des immeubles correspondant à la présente affectation.

Les aménagements qui seront réalisés par le PRENEUR pendant la période de mise à

disposition anticipée sont expressément exclus de la notion d’achèvement, à savoir :

- les courants faibles,

- le cloisonnement intérieur et autres aménagements spécifiques liés à l’usage du PRENEUR.

Procédure de mise à disposition définitive du Bien Loué par le BAILLEUR

Dès l’achèvement du Bien Loué, conformément aux stipulations qui précèdent, le BAILLEUR, convoquera au moins un (1) mois à l’avance, le PRENEUR, à défaut d’une date commune, à jour et heure fixes par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’effet de constater la réalité de l’achèvement, de procéder à la mise à disposition et à la remise des clefs.

Quatre hypothèses peuvent alors se présenter :

↔ Première hypothèse :

Le PRENEUR accepte la livraison valant mise à dispositiondéfinitive du bien loué sans formuler de réserve.

Il prendra possession du bien loué.

Un procès-verbal relatera ces constatations, paiement du loyer et des charges éventuellement dus et remise des clefs. Ce procès-verbal contradictoire de livraison / mise à disposition vaudra constat d’état des lieux d’entrée.

Le loyer, sous réserve des franchises stipulées, toutes les charges, ainsi que tous les impôts et contributions incombant au PRENEUR, seront dus par ce dernier à compter de la date de mise à disposition définitive du Bien Loué.

↔ Deuxième hypothèse :

Le PRENEUR accepte la livraison valant mise à disposition du Bien Loué en formulant des réserves, relatives aux malfaçons et aux défauts de conformités avec les prévisions du présent contrat.

En cas de mise à disposition anticipée, Il est toutefois précisé que seuls les travaux non achevés par le BAILLEUR au jour de la mise à disposition anticipée pourront faire l’objet de réserves à la livraison. Seront également prises en compte les réserves formulées lors de la mise à disposition anticipée, et constatées contradictoirement par procès-verbal d’état des lieux, dressé dans les conditions énoncées à l’article 6 des présentes.

Supprimé: Pour les autres travaux, ils auront fait l’objet de réserves lors

de la mise à disposition anticipée. ¶

Un procès-verbal relatera ces constatations, le paiement du loyer et des charges éventuellement dus et remise des clefs.

Ce procès-verbal contradictoire de livraison / mise à disposition, ainsi que le procès-verbal contradictoire de levée des réserves, vaudra constat d’état des lieux d’entrée.

Le BAILLEUR devra effectuer les travaux nécessaires pour la levée des réserves dans un délai de TRENTE JOURS (30) jours hors mois d'août et de décembre, à compter du procès-verbal de livraison. Il sera alors établi un procès- verbal de levée des réserves.

Le PRENEUR s'oblige à permettre l'accès au Bien Loué aux entreprises du BAILLEUR ou à toutes personnes mandatées par lui, pour permettre à celles-ci d'effectuer toutes les interventions qui seraient nécessaires à la levée des réserves ou en vue de l'obtention de la conformité administrative dans les meilleurs délais.

↔Troisième hypothèse :

Au cas où le PRENEUR ne répondrait pas à la première convocation, il sera convoqué à nouveau par lettre recommandée avec demande d’avis de réception par le BAILLEUR, sans qu’il soit tenu du délai de préavis s’imposant à lui au titre de la première convocation.

S'il n'est pas présent ou représenté à la date fixée par la seconde convocation, et pour autant que cette absence soit constatée par huissier, il sera réputé avoir pris livraison des Biens Loués à la date fixée pour cette seconde convocation.

Le procès-verbal de livraison / mise à disposition serait alors valablement établi par huissier de justice seul et signifié au PRENEUR auquel il sera opposable.

En ce cas, le loyer, sous réserve des franchises stipulées, toutes les charges, ainsi que tous les impôts et contributions incombant au PRENEUR seront dus par ce dernier à compter de la date stipulée dans la première convocation adressée par le BAILLEUR.

Au jour de la livraison du bâtiment, le BAILLEUR s’engage à ce que les aménagements suivants soient d’ores et déjà réalisés :

- parkings

- achèvement des réseaux privatifs (attente pour eaux pluviales, arrivée eau potable et réseau incendie armé, évacuations eaux usées)

- achèvement de l’installation des fourreaux électriques

- achèvement d’une voirie d’accès au Bien Loué.

De même que tous autres travaux et éventuels aménagements prévus au cahier des charges ci-joint. Le BAILLEUR s’engage irrévocablement à achever les travaux de réalisation de voirie et aires de stationnement dans le délai de quatre-vingt-dix (90) jours à compter de la mise à disposition du Bien Loué.

Le BAILLEUR s’engage à achever les espaces verts, à la saison propice.

8 - DESTINATION - ENSEIGNE

Le Bien Loué sera affecté exclusivement à l'usage de bureaux.

Le PRENEUR ne pourra exercer dans les lieux loués, même à titre temporaire aucune autre activité sous réserve des dispositions légales relatives à la déspécialisation.

Il devra, en outre, se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant ce genre d'activité.

Le PRENEUR sera autorisé à poser une enseigne après accord préalable du BAILLEUR.

9 - LOYER

Fixation du loyer

Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de Deux Cent Quatre-Vingt-Dix-Neuf Mille Neuf Cent Vingt-Cinq Euros Hors TVA (299.925 € HC HT), réparti comme suit :

Supprimé: 10.350

Supprimé: 90

Supprimé:

- 262.575 € HC HT pour les bureaux (1.945 m² de surface utile), soit 135 €/ m² HT HC)

- 12.884,60 € HT HC pour la salle de réunion située au R+1 de l’immeuble, d’une surface utile de 112,04 m² (soit 115 m² HT HC)

- 27.000 € pour les places de stationnement, (soit 1.000 euros par emplacement).

Supprimé:

Etant ici précisé que le PRENEUR devra rembourser au BAILLEUR en sus du loyer susvisé les charges stipulées au paragraphe « CHARGES PARTICULIERES – PROVISION ».

Modalités de paiement du loyer

Le loyer sera payable trimestriellement et d'avance les 1er Janvier, 1er Avril, 1er Juillet et 1er Octobre

en quatre termes égaux Ce loyer sera payable au domicile du BAILLEUR ou en tout autre endroit indiqué par lui.

Supprimé: ¶

Clause d’imputation des paiements

Supprimé: , et pour la première fois six (6) mois après la prise d’effet du

présent bail, celui-ci étant consenti avec une franchise totale de loyer de six

(6) mois ainsi qu’il sera dit ci-après.¶

Par dérogation expresse aux articles 1253, 1254 et 1256 du Code civil, l’imputation des paiements effectués par le PRENEUR sera faite par le BAILLEUR dans l’ordre suivant :

• frais de recouvrement et de procédure ;

• dommages et intérêts ;

• intérêts de retard ;

• réajustement du dépôt de garantie ;

• créances de loyers, charges, impôts, taxes et indemnités d’occupation : il est précisé qu’en ce qui concerne ce poste, l’imputation des échéances sera faite dans l’ordre choisi par le Bailleur ;

• provisions sur charges.

Supprimé: FRANCHISE

10 - REMISE DE LOYER

Supprimé: à titre exceptionnel

Supprimé: franchise de

11 De convention expresse entre les parties, et à titre exceptionnel le BAILLEUR consent au PRENEUR, au titre de la participation aux frais

d ’installation et d’aménagement, une remise de loyer mensuel hors taxes et hors charges d’un montant de 9.451,86 € HT ( soit une remise annuelle de

Supprimé: loyer hors taxes et hors charges d

Supprimé: e neuf (9) mois, à compter de la date de mise à disposition du Bien Loué,

Supprimé: ¶

113.422,32 €HT), pendant deux ans à compter de la date de mise à disposition définitive du Bien Loué , sans préjudice du règlement par le PRENEUR de ses charges communes et privatives restant dues en tout état de cause durant cette période. - INDEXATION DU LOYER

Les Parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante d’indexer ce loyer sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-

Supprimé:

2 du code monétaire et financier, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, et de lui faire subir une fois par an, à chaque date anniversaire de mise à disposition du Bien Loué, les éventuelles variations.

Toutefois, les Parties conviennent expressément que :

- que la première indexation interviendra le jour du 1er anniversaire de prise d’effet de la location.

Lors de la première indexation du loyer, le loyer sera indexé en comparant :

- le dernier indice connu à la date de prise d’effet de la location;

- et le dernier indice connu au moment de l’indexation.

Puis, le loyer indexé sera lui-même indexé en comparant :

- le dernier indice connu lors de la précédente indexation ;

- et le dernier indice connu au moment de la nouvelle indexation.

De convention expresse, cette indexation se fera automatiquement sans qu'il soit nécessaire pour le BAILLEUR ou le PRENEUR, ni d'une notification par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, ni d'une mise en demeure pour rendre exigible le montant du loyer indexé.

En cas de modification ou de remplacement de l'indice choisi, le nouvel indice sera de plein droit substitué à l'ancien dans les conditions et selon le coefficient de raccordement publié.

Dans le cas où l'indice choisi viendrait à disparaître ou ne pourrait recevoir application pour quelque raison que ce soit, il lui serait substitué l'indice de remplacement ou à défaut, l'indice le plus voisin déterminé par accord amiable ou en cas d'incertitude par un expert mandataire commun des parties, désigné d'un commun accord entre elles, ou à défaut, par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance saisi sur requête de la partie la plus diligente et à frais partagés.

L'absence d'indice de référence n'autorisera pas le PRENEUR à retarder ou différer le paiement de chaque terme de loyer, sur la base du dernier indice connu, sauf redressement ultérieur aussitôt la difficulté aplanie.

Enfin, il est précisé que la présente clause ne fera pas obstacle à toute demande en révision qui pourrait être formée par l'une ou l'autre des parties, en application des articles L145.38 et L145.39 du Code de commerce.

00 - XXXXXXX PARTICULIERES – PROVISION

Outre le loyer ci-dessus indiqué, le PRENEUR supportera les charges, contributions, taxes et prestations, de toute nature relatives à l’occupation du Bien Loué, de même que toutes charges relatives à l'entretien et à la réparation d’une quote-part déterminée en annexe des parties communes de l’ensemble immobilier dont dépendent les lieux loués, et, d'une manière générale, toutes sommes afférentes aux services rendus et liés à l'usage des différents éléments du Bien Loué dans les conditions prévues ci-après. Le remboursement des sommes ci-dessus au BAILLEUR s'effectuera par appel d'une provision versée par le PRENEUR avec chaque terme de loyer.

Le loyer est considéré net de toutes charges pour le BAILLEUR dans les limites fixées par la loi.

Les parties peuvent convenir librement du paiement ou du remboursement de tout type de dépenses, sous réserves de respecter les dispositions de l'article L. 145-40-2 du Code de commerce.

Il est annexé aux présentes la liste des catégories de charges et leur répartition entre BAILLEUR et PRENEUR (Annexe …).

Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR, en même temps que chaque terme de loyer, toutes taxes et toutes dépenses afférentes à l'immeuble à l'exception de celles dont le remboursement est interdit par l’article R.145-35 du Code de commerce.

Le PRENEUR devra rembourser au BAILLEUR l’intégralité des charges d’ASL afférentes aux locaux loués, sans exception. À ce titre, les parties conviennent que le PRENEUR versera à titre de provision sur charges les sommes calculées selon les modalités suivantes :

- Pour le premier exercice allant de la signature du présent bail au 31 décembre de l’année d’entrée dans les lieux, la récupération des charges s’effectuera dans xxx xxx mois de la clôture de l’exercice.

- A l’issue du premier exercice, une provision mensuelle sur charge sera appelée sur le Preneur, en même temps que le loyer correspondant au 1/12 des charges réelles de l’exercice précédent.

La régularisation s’effectuera, annuellement, dans xxx xxx mois de la clôture de l’exercice.

Les provisions viendront en déduction des charges réelles, calculées annuellement.

Le BAILLEUR effectuera un arrêté annuel des comptes. Il s'engage donc à fournir au PRENEUR un décompte exact des charges pour toute année écoulée qui devra être adressé dans un délai de [xxx].

Si, en fin d'année, le montant des provisions versées se révèle inférieur au montant des charges réelles, le PRENEUR s'engage à rembourser la différence sur premier appel du BAILLEUR.

Les sommes trop versées seront remboursées au PRENEUR dans les UN (1) mois de cette constatation.

La provision pour charges susvisés est fixée pour la 1ere année de location, allant de la livraison valant mise à disposition jusqu’au [xxx], à [xxx] euros par an par m² de Surface de Plancher et sera ajustée

chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente. Cette somme comprend la provision de [xxx] euros pour la quotepart des charges de copropriété.

00 - XXXXX XXXXXXXXX

Xx XXXXXXX remboursera chaque année au BAILLEUR, sur justification, dans les quinze (15) jours de la demande qui lui en sera faite, la taxe foncière afférente au bien loué, laquelle sera, à défaut d’imposition séparée, déterminée en fonction de la Surface de Plancher du bien loué par rapport à la Surface de Plancher totale des bâtiments dont le BAILLEUR sera propriétaire dans l'ensemble immobilier ci-dessus désigné et faisant l’objet d’une imposition commune avec le bien présentement loué, lors de l'émission de l'avis d'imposition, ainsi que tous impôts qui pourraient venir en remplacement.

- DEPOT DE GARANTIE

Commenté [MC4]: Maintenir la caution bancaire en insérant la clause suivante :

Proposition de rédaction :

Au plus tard le jour de la prise d'effet du bail, le Preneur remettra au Bailleur, une caution bancaire émanant d'un établissement bancaire de premier ordre établi en France, garantissant l'exécution des obligations de toute nature à la charge du Preneur au titre du présent bail.

Cette caution sera exigible à la date de prise d'effet du bail et représentera un montant égal à TROIS (3) mois de loyer hors taxes.

Le Preneur s'engage à réajuster annuellement le montant de la caution en fonction du montant du loyer fixé à l'occasion de chaque révision de sorte que celle-ci corresponde pendant toute la durée du bail et de ses éventuels renouvellements à trois (3) mois de loyer hors taxes.

Cette caution sera stipulée au bénéfice du Bailleur et de tous les éventuels propriétaires successifs de l'Immeuble et demeurera valable pendant toute la durée du bail, sous

sanction de la clause résolutoire ;

Commenté [MC5R4]:

Le PRENEUR devra verser au BAILLEUR au plus tard le jour de la livraison valant mise à disposition une somme égale à un trimestre de loyer hors TVA, et ce à titre de dépôt de garantie.

Ce dépôt de garantie, non productif d'intérêts, sera destiné à assurer au BAILLEUR la bonne exécution de l'ensemble des obligations imposées au PRENEUR par le bail, et le paiement des créances de toute nature qui pourraient résulter d'une non-exécution ou d'une inexécution partielle ou défectueuse de ces obligations. Il garantira en outre le paiement des loyers, charges et accessoires et plus généralement le paiement de toute somme qui pourrait être due en vertu du bail, notamment après exécution des travaux de remise en état, ou mise à la charge du PRENEUR par des textes légaux ou réglementaires.

Il sera remboursé au PRENEUR dans le mois de son départ effectif, après déduction de toutes les sommes dont il est destiné à garantir le paiement.

En aucun cas le PRENEUR ne sera en droit de compenser le dernier terme de loyer et charges avec le dépôt de garantie.

Le BAILLEUR aura le droit de prélever, en cours de bail, sans formalité sur ledit dépôt le montant des loyers échus et non réglés ainsi que toute autre somme exigible à un titre quelconque, auquel cas le PRENEUR sera tenu de compléter à première demande le dépôt de garantie pour le maintenir toujours égal à un terme de loyer de base.

En application de l’article 2341, alinéa 2 du Code civil le bailleur est dispensé de l’obligation d’individualisation des sommes remises et acquiert la propriété du dépôt de garantie à charge de restituer la même somme au départ du locataire sous déduction après compensation de toutes sommes pouvant rester dues par le preneur.

En cas de cession du droit au bail dûment autorisé, le montant du dépôt de garantie ne sera pas remboursé par le cessionnaire au cédant.

Les sommes détenues de ce chef par le BAILLEUR seront restituées au cédant après imputation de toutes sommes éventuellement dues par celui-ci, permettant ainsi d'arrêter les comptes entre le cédant et le BAILLEUR. Le cessionnaire devra verser au BAILLEUR le jour de la cession, le montant du dépôt de garantie dû en exécution du bail, à peine d’inopposabilité de la cession et de résiliation du bail si bon semble au BAILLEUR.

En cas d'ouverture d'une procédure collective du chef du PRENEUR, il sera procédé à une compensation de plein droit entre le montant du dépôt de garantie détenu et les sommes dues faisant l'objet de la déclaration de créance en conformité avec les dispositions des articles L.622-7 et L.622-24 du Code de Commerce. Dans cette hypothèse, la poursuite du bail commercial par l'administrateur ou le mandataire liquidateur ès qualités aura, pour conséquence impérative, la reconstitution du dépôt de garantie.

En cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution par le PRENEUR de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt restera acquis au BAILLEUR à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.

Cette somme sera rendue au PRENEUR en fin de location après déménagement, remise des clefs, réparations et remise en état éventuelles, justification du paiement de tous les loyers et charges, dont les provisions pour travaux ou les régularisations de charges, taxes ou droits quelconques et de même que toute somme dont il pourrait être débiteur envers le BAILLEUR ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du PRENEUR à quelque titre que ce soit.

A l'occasion de chaque indexation ou révision du loyer, le dépôt de garantie sera également réajusté de manière à représenter à toute époque le montant de UN (1) terme de loyer hors TVA.

En cas de cession du bail par la société [●●] le cessionnaire devra verser une somme représentant un

trimestre de loyer hors TVA, à titre de dépôt de garantie, au BAILLEUR, le jour même de la cession

Mis en forme : Non Surlignage

Commenté [MC6]: Proposition de rédaction ci –dessus ;

00 - XXXX XXX XX XXXXXX AJOUTEE

Le BAILLEUR qui opte pour l'assujettissement des loyers à la Taxe sur la Valeur Ajoutée facturera en conséquence au PRENEUR le montant de la taxe y afférente, selon le taux en vigueur à chaque échéance, ladite taxe devant lui être réglée en même temps que le loyer lui-même et selon les modalités prévues audit bail.

16 - CONDITIONS

Le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que les parties, chacune en ce qui la concerne, s'engagent à exécuter et accomplir, savoir:

A - CONDITIONS COMMUNES

Par application des dispositions de l'article L.145.48 du Code de commerce, le PRENEUR aura la faculté de demander au BAILLEUR, par acte extrajudiciaire, à être autorisé à exercer dans les lieux loués, une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au présent bail, cette demande devant comporter, à peine de nullité, l'indication des activités dont l'exercice est envisagé et, en outre, devant être dénoncée par acte extrajudiciaire aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

1°) Clause de résiliation du Bail

A défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges, impôts et remboursement divers payables en même temps que celui-ci, ou de toutes sommes qui en constituent l'accessoire, ou encore, à défaut d'exécution d'une seule des clauses du présent bail, qui sont toutes de rigueur, et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet pendant un mois, et exprimant la volonté du BAILLEUR de se prévaloir de la présente clause en

cas d'inexécution dans le délai précité, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.

L'expulsion du PRENEUR ou de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant opposition ou appel, sans préjudice de tous dépens et dommages-intérêts, et du droit pour le BAILLEUR d'exercer toute action qu'il jugerait utile, sans que l'effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles passé le délai sus- indiqué.

A défaut par le PRENEUR d’évacuer les locaux, il sera redevable au BAILLEUR, de plein droit et sans aucun préavis, d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà, forfaitairement prorata temporis sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de cinquante pour cent (50%), sans préjudice de tous droits à dommages-intérêts au profit du BAILLEUR, et sans que le paiement de cette somme puisse constituer pour le BAILLEUR une acceptation du maintien dans les lieux dudit PRENEUR.

Le PRENEUR devra également payer en sus les charges dues jusqu’au jour où les Biens Loués auront

été restitués au BAILLEUR.

2°) Retard de paiement

Sans préjuger de la faculté pour le BAILLEUR d’invoquer le bénéfice de la clause de résiliation du présent bail, le BAILLEUR bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due et d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points, sans que cette clause autorise le PRENEUR à différer son obligation.

B – CONDITIONS A LA CHARGE DU PRENEUR

1°) Etat des lieux

Le PRENEUR prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, soit au moment de la mise à disposition du Bien Loué, étant précisé que le Bien Loué devra être conforme au cahier des charges et plans susvisés et ci-annexés.

Pour ce qui concerne l'état des lieux, il est précisé qu'il sera effectué en plusieurs temps :

1°) Une première visite d’état des lieux constatant la mise à disposition anticipée des lieux et dressant :

- les travaux réalisés par le BAILLEUR au jour de la mise à disposition anticipée ;

- les travaux restant à réaliser par le BAILLEUR ;

- les réserves émises par le PRENEUR concernant les travaux réalisés par le BAILLEUR au jour de la mise à disposition anticipée. Seuls les travaux non achevés au jour de la mise à disposition anticipée pourront faire l’objet de nouvelles réserves à la livraison.

2°) Une deuxième visite de livraison pour constater la mise à disposition définitive, dressant éventuellement les réserves sur les travaux à la charge du BAILLEUR non achevés au jour de la mise à disposition anticipée.

3°) Une troisième visite de levée des réserves, le cas échéant.

Les deux premières visites constitueront l’état des lieux et donneront lieu à l’établissement de procès- verbaux contradictoires signés entre les parties.

En cas de désaccord entre le BAILLEUR et le PRENEUR sur les travaux dont la réalisation serait indispensable à la levée des réserves, les Parties conviennent de s’en remettre à l’avis d’un homme de l’art désigné dans les conditions de l’article 6 ci-dessus, qui indiquera si les réserves sont levées, et dans la négative, quels sont les travaux indispensables pour y parvenir ; étant précisé qu’une fois les travaux prescrits réalisés, il sera procédé à une nouvelle visite de levée des réserves en présence de cet homme de l’art.

Les frais nécessités par l'intervention de cet homme de l'art, et éventuellement pour sa désignation par voie de référé, seront à la charge de la partie en faveur de laquelle l’avis de l’homme de l’art aura été rendu.

2°) Entretien – Réparations

I/ Sur l’entretien et travaux de réparation :

Le PRENEUR entretiendra les lieux loués en bon état de réparation. Il sera tenu d’effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail, et à ses frais, toutes les réparations et travaux d’entretien, à l’exception des travaux relevant de l’article 606 du Code civil, et/ou occasionnés par la vétusté naturelle, la force majeure ou à un vice caché:

• Le preneur prendra, notamment, toutes précautions utiles pour éviter le gel de tous appareils, conduits et canalisations d’eau ou de gaz, de chauffage ou autres ; il supportera les frais de réparations ou dégâts de toute espèce causés par l’inobservation des conditions ci-dessus.

• Il devra en outre entretenir tous équipements spécifiques tels que climatisations, ventilations, installations électriques et téléphoniques, conformément aux normes en vigueur, et les rendre en bon état d’utilisation.

• Il devra rendre les revêtements de sols en bon état, compte-tenu d’une usure normale.

LE BAILLEUR, quant à lui, conservera à sa charge et pendant toute la durée du bail :

• les dépenses relatives aux grosses réparations limitativement énumérées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

• les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

• le coût des travaux relatif à des locaux vacants ou imputables à d’autres Preneurs.

II/ sur la maintenance

Le PRENEUR devra souscrire à ses frais tous abonnements prescrits par la réglementation pour assurer le fonctionnement, la maintenance, le contrôle, l’entretien des installations de sécurité et de prévention de tous équipements et installations du Bien Loué, de telle manière que le BAILLEUR ne puisse être recherché ou inquiété par quiconque à ce sujet.

Le PRENEUR souscrira auprès d’organismes agréés et notoirement connus :

• des contrats annuels de maintenance et d'entretien du Bien Loué et de leurs installations et équipements (notamment des installations électriques, de la ventilation, de la climatisation, du chauffage, des extincteurs et du réseau d’incendie, ainsi que le cas échéant, [•]) ;

• des contrats annuels de vérification de tous équipements et installations du Bien Loué qui nécessitent un contrôle périodique (notamment les installations électriques, la ventilation, les extincteurs et réseau d’incendie, ainsi que, le cas échéant, [•]).

Le PRENEUR se conformera aux prescriptions de ces organismes et maintiendra les contrats en cours pendant toute la durée du présent bail, même renouvelé, et ce à ses frais et charges exclusifs.

Pour sa part, le Bailleur souscrira les contrats annuels de maintenance, d’entretien et de vérification se rapportant à l’immeuble (hormis le Bien Loué) et aux installations et équipements collectifs de l’immeuble (notamment les ascenseurs).

Le PRENEUR en supportera le coût au prorata de la Surface Utile Locative louée et se conformera aux prescriptions de ces contrats.

Le BAILLEUR se réserve le droit de vérifier, à tout moment, le bon état d’entretien et de réparation du Bien Loué et de l’immeuble. Le PRENEUR laissera le BAILLEUR, son représentant ou son architecte et tous autres entrepreneurs pénétrer dans les locaux loués et les visiter pour constater leur état toutes les fois que cela paraîtra utile, aux heures d’ouverture desdits locaux loués et en présence d’un représentant du PRENEUR. Il devra également laisser faire tous travaux nécessaires et laisser pénétrer dans les lieux loués toutes entreprises ayant à effectuer tous travaux jugés utiles par le BAILLEUR.

En cas d'inobservation par le PRENEUR des obligations à sa charge (notamment la réalisation des travaux, entretien et maintenance), le BAILLEUR aura la faculté, quinze (15) Jours après notification par courrier RAR restée sans effet, de faire exécuter l'obligation méconnue par toute entreprise de son choix aux frais charges, risques et périls du PRENEUR.

III/ Sur le garnissement

Jusqu’à la date d’expiration ou de résiliation du Bail, le PRENEUR devra garnir et tenir constamment garnis le Bien Loué de matériel, mobilier et marchandises en quantité et valeur suffisantes pour répondre et servir à toute époque de garantie au BAILLEUR du paiement du loyer et de l’ensemble des accessoires et obligations du présent Bail. A défaut, le Bail serait résilié si bon semble au BAILLEUR.

Le PRENEUR devra tenir le Bien Loué constamment en activité les jours ouvrables.

3°) Autorisations administratives - travaux de mise en conformité

Le PRENEUR fera également son affaire personnelle de toutes autorisations, déclarations ou prescriptions administratives requises en vue de l'exercice de ses activités dans les lieux loués, ainsi que du respect de toutes règles de sécurité prescrites par les services compétents.

4°) Gage – nantissement

Le PRENEUR s’engage à informer le BAILLEUR du gage ou du nantissement de son fonds de commerce, par lettre recommandée avec accusé de réception.

5°) Transformations

Le PRENEUR aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité. Ces transformations ne pourront être faites qu'après accord préalable et écrit du BAILLEUR, sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du PRENEUR dont les honoraires et vacations seront à la charge de ce dernier et, le cas échéant.

6°) Changement de distribution

Il ne pourra faire dans les locaux loués, sans le consentement exprès et préalable du BAILLEUR, aucune démolition, ni aucun percement de murs ou plancher.

En cas d'autorisation, ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du PRENEUR, dont les honoraires seront à la charge de ce dernier et, le cas échéant, après accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

7°) Améliorations

Tous travaux, constructions, embellissements et améliorations quelconques, à l’exception de ceux détachables sans endommagement, qui seraient faits par le PRENEUR, même avec l'autorisation du BAILLEUR, deviendront en fin de jouissance la propriété de ce dernier, sans indemnité.

8°) Travaux du BAILLEUR

Le PRENEUR supportera la gêne résultant éventuellement pour lui de l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le BAILLEUR estimerait nécessaires, et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer ni interruption de paiement du loyer, quelles que soient l'importance de ces travaux, à condition que leur durée n’excède pas quarante jours, qu'ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure ou la survenance d’une cause légitime, et que l’exploitation du PRENEUR puisse être maintenue dans des conditions acceptables (notamment les accès au site et au local, la visibilité de ce dernier et un nombre de places de stationnement suffisants au droit des lieux loués devront être maintenus).

Le PRENEUR ne pourra prétendre à aucune réduction de loyer en cas de suppression temporaire ou de réduction des services collectifs tels que l’eau, le gaz, l’électricité, le téléphone et le chauffage sauf carence avérée du BAILLEUR.

Le PRENEUR devra déposer à ses frais et sans délai tous coffrages et décorations ainsi que toutes installations qu'il aurait faites et dont l'enlèvement serait utile pour la recherche et la réparation des fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée ou de ventilation notamment après incendie ou infiltrations et en général pour l'exécution du ravalement, tous agencements, enseignes, etc... dont l'enlèvement sera utile pour l'exécution des travaux.

Le calendrier des travaux du BAILLEUR sera établi de manière à ce que l’activité du PRENEUR en soit perturbée le moins possible. Le BAILLEUR s'oblige à faire toute diligence pour minimiser les désordres générés par les travaux visés ci-dessus.

En outre, la renonciation à indemnisation cessera de s’appliquer dans le cas où les désordres provoqués dans l’exploitation du PRENEUR seraient d'une telle gravité que ces locaux seraient rendus impropres à leur destination ou que l’obligation de délivrance du BAILLEUR ne serait plus remplie.

9°) Jouissance des lieux

II devra jouir du bien loué en bon père de famille et ne rien faire qui puisse en troubler la tranquillité ni apporter un trouble de jouissance quelconque ou des nuisances aux voisins ; il devra notamment prendre toutes précautions pour éviter tous bruits, odeurs ou trépidations et l'introduction d'animaux nuisibles, se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements sanitaires, arrêtés de police, et autres et veiller à toutes les règles concernant l'hygiène, la salubrité, et autres.

10°) Impôts et charges divers

Le PRENEUR acquittera généralement, tous impôts, contributions et taxes, fiscales ou parafiscales, auxquels il est et sera assujetti personnellement et dont le propriétaire pourrait être responsable pour lui au titre des dispositions fiscales en vigueur, et il devra justifier de leur acquit au bailleur à toute réquisition et, notamment, à l'expiration du bail, avant tout enlèvement d'objets mobiliers, matériel et marchandises. Le tout dans la limite de l’article R.145-35 du Code de commerce.

Il devrait s’acquitter de toutes charges de ville, de police ou de voirie dont les locataires sont, ou pourraient être tenus, et autres, ainsi que toutes les quittances d'eau, de gaz, d'électricité, de téléphone, de manière que le BAILLEUR ne puisse jamais être inquiété, ni recherché à ce sujet, et justifier de leur acquit à toute réquisition du BAILLEUR et notamment en fin de bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériel et marchandises.

Le PRENEUR devra souscrire tous abonnements pour la fourniture de l'eau et de l'électricité et acquitter la location, l'abonnement au compteur et branchement ainsi que les dépenses de consommation.

11°) Assurances

11-1- Assurance du BAILLEUR :

Le BAILLEUR garantira les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu'il peut encourir en qualité de propriétaire.

Le BAILLEUR garantira ses biens immobiliers ainsi que tous les aménagements et installations de nature immobilière, dont les locaux seront dotés à la mise à disposition des locaux et ce notamment contre les risques d'incendie, explosions, tempêtes et dégâts des eaux.

A ce titre, le PRENEUR s'engage à aviser le BAILLEUR par lettre recommandée de toute cause de risques aggravants pouvant résulter de l’exercice de son activité ou de toute modification de son activité.

11-2- Assurance du PRENEUR :

Le PRENEUR garantira auprès de Compagnies d'Assurances notoirement solvables, les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu'il peut encourir du fait de ses activités, notamment à l'égard des voisins et des tiers en général.

Il garantira auprès de compagnies d'assurances notoirement solvables ses biens propres et les aménagements qu'il réalisera notamment contre les risques d'incendie, explosions et dégâts des eaux.

Il souscrira une garantie perte d'exploitation et bris de glace.

Le PRENEUR s'engage à déclarer immédiatement au BAILLEUR tout sinistre survenant dans les locaux loués, même s'il n'en résulte aucun dégât apparent.

Il devra maintenir et renouveler ces assurances pendant toute la durée du bail, même renouvelé, acquitter régulièrement les primes et cotisations et en justifier au BAILLEUR à première réquisition de sa part et, pour la première fois lors de l'entrée en jouissance du local d’activité.

recours

Renonciation à

Commenté [PC7]: Clause de LOCUSEM/CDC à valider par INGEROP

Commenté [MC8R7]: OK

11-3-

Supprimé:

Pour les dommages assurés, le BAILLEUR et ses assureurs renoncent expressément à tous recours et actions quelconques qu’ils seraient en droit d’exercer contre le PRENEUR et ses assureurs du fait des dommages concernant le(s) bâtiment(s) donné(s) en location..

Par réciprocité, pour les dommages assurés, le PRENEUR et ses assureurs renoncent expressément à tout recours et actions quelconques contre le BAILLEUR et ses assureurs du fait de la destruction ou détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises garnissant les bâtiments loués. Cette disposition est également étendue aux pertes d’exploitation.

Cette renonciation réciproque est prévue dans les contrats d’assurance et est applicable aux risques de responsabilité civile.

En aucun cas, le BAILLEUR ne saurait être rendu responsable en cas de vol, cambriolage ou autres faits délictueux commis dans les lieux loués.

Outre les renonciations à recours spécifiques aux contrats d'assurances, le PRENEUR s'interdit de rechercher le BAILLEUR pour l'un des faits ou situations suivantes :

✓ vol ou autre acte délictueux dont le PRENEUR pourrait être victime dans les lieux loués ou dépendances de l'ensemble immobilier, le BAILLEUR n'assumant notamment aucune obligation de surveillance de ces lieux au profit du PRENEUR ;

✓ interruption dans le service de l'eau, du gaz, de l'électricité, de la climatisation ou en cas d'arrêt même prolongé du fonctionnement des ascenseurs, translators ;

✓ dégâts causés aux lieux loués et aux objets ou marchandises s’y trouvant par suite de fuites, d’infiltrations, d’humidité ou autres circonstances, le PRENEUR devant s’assurer contre ces risques sans recours contre le BAILLEUR et ses assureurs ;

✓ agissements générateurs de responsabilité des autres commerçants de l’ensemble commercial,

de leurs personnels, fournisseurs ou clients ;

✓ pertes d’exploitation directement liées à des travaux du BAILLEUR.

12°) Cession – Sous-location

12-1- Cession du bail :

Le PRENEUR ne pourra céder son droit au présent bail seul sans l’accord exprès et par écrit du BAILLEUR. Le projet de cession sera notifié par le PRENEUR au BAILLEUR par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de réponse du BAILLEUR dans le mois de la première présentation de ladite lettre, la cession sera réputée agréée et le PRENEUR pourra y procéder.

Supprimé:

Une copie de l’acte authentique lui sera remise, sans frais pour lui, dans le mois de la signature de

l’acte de cession.

Le PRENEUR restera solidaire avec le cessionnaire ou le bénéficiaire de l’apport et de tous cessionnaires ou bénéficiaires successifs, du paiement des loyers et des charges, échus ou à échoir, et de l’exécution des clauses et conditions du présent bail et des obligations qui pourraient naître notamment de la résiliation du bail, telles que les indemnités d’occupation et les frais de remise en état des lieux.

Cette garantie solidaire continuera de produire ses effets lorsque le bail cédé se poursuivra au-delà de son terme par tacite reconduction sans toutefois pouvoir excéder trois ans à compter de la cession dudit bail.

L’article L.145-16-1 du code de Commerce dispose que le BAILLEUR informe le cédant, resté garant, de tout défaut de paiement du PRENEUR dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

Par dérogation expresse à l’article L.145-16-1 du code de Commerce les parties conviennent de porter

à 6 mois maximum ledit délai d’information du garant.

Commenté [MC9]: A supprimer car le Bailleur a un droit

d’agrément – s’il agrée, pas de garantie.

Cet engagement solidaire garantira également le paiement des indemnités d'occupation, l'exécution des réparations locatives de même que, plus généralement, l'obligation de restituer les lieux dans un état conforme aux stipulations du bail.

A la date d’effet de la cession, un état des lieux doit être impérativement établi contradictoirement et amiablement par le BAILLEUR et le PRENEUR ou par un tiers mandaté par eux, lors de toute cession de bail. En l'absence d'accord, l'état des lieux est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le BAILLEUR et le PRENEUR.

12-2 – Sous-location :

Toute sous-location, totale ou partielle, ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire, sont interdites.

En conséquence, il est interdit au PRENEUR :

- de concéder directement ou indirectement la jouissance du Bien Loué à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement et même à titre gratuit et précaire, notamment par domiciliation, prêt ou location-gérance ;

- de sous-louer, même partiellement, le Bien Loué, à peine de résiliation du bail, sauf autorisation expresse et préalable du BAILLEUR qui en fixera alors les conditions et devra être appelé à concourir à l'acte de sous-location.

Cette interdiction de sous-location ne s’applique pas en cas de domiciliation ou de sous-location de

sociétés contrôlées par le PRENEUR au sens de l’article L.233-3 du Code de commerce. 13°) Visite des lieux

Le PRENEUR devra laisser le BAILLEUR, son représentant ou son architecte et tous entrepreneurs et ouvriers dûment mandatés, pénétrer dans les lieux loués pour constater leur état, sans que les visites puissent être abusives, à charge, en dehors des cas urgents, de prévenir au moins quarante-huit heures à l’avance. En cas de mise en vente de l’immeuble, le PRENEUR devra laisser visiter les lieux loués par toute personne munie d’une autorisation du BAILLEUR, tous les jours ouvrables à l’exception des samedis, de neuf heures à douze heures et de quatorze heures à dix- huit heures à condition d’être prévenu quarante-huit heures à l’avance. Cette faculté pourra être renouvelée autant de fois qu’il plaira au propriétaire tant que l’immeuble ne sera pas vendu, et elle profitera à tous les propriétaires successifs. Enfin, le PRENEUR devra laisser visiter les lieux loués pendant xxx xxx mois qui précéderont sa sortie dans les mêmes conditions que ci-dessus.

14°) Remise des clefs

Le PRENEUR rendra les clefs des locaux le jour où finira son bail ou le jour du déménagement si celui- ci le précédait, nonobstant tout prétendu délai de faveur, d'usage ou de tolérance. La remise des clefs ou leur acceptation par le BAILLEUR ne portera aucune atteinte au droit de ce dernier de répéter contre le PRENEUR le coût des réparations de toute nature dont celui-ci est tenu suivant la Loi et les clauses et conditions du bail et qui auront été consignées dans l’état des lieux de sortie.

A l'occasion de l'expiration du bail, le PRENEUR devra prévenir le BAILLEUR de la date exacte de son déménagement au plus tard un mois à l'avance.

Il devra rendre les clés le jour de son déménagement, après avoir libéré les locaux de toute occupation, les avoir vidés de tout encombrement et les avoir remis en bon état de tous travaux et réparations à sa charge. Dans le cas où le départ du PRENEUR aurait lieu au moins 12 ans après l’entrée en vigueur du bail, le PRENEUR est dispensé de démonter les installations et agencements privatifs.

Les Parties dresseront amiablement un état des lieux contradictoire lors de la restitution des locaux, à défaut de quoi l'état des lieux sera constaté par un huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre le BAILLEUR et le PRENEUR.

A défaut d'exécution par ce dernier des travaux à sa charge, le BAILLEUR pourra, après vaine mise en demeure, demander au juge des référés l'autorisation d'y procéder aux lieu et place du PRENEUR, ou lui en imputer le coût.

15°) Démolition totale ou partielle des biens loués – Destruction –Expropriation

Si les locaux loués viennent à être détruits en totalité ou en majeure partie pour quelque cause que ce soit, le présent bail sera résilié de plein droit et sans indemnité. Toutefois en cas de reconstruction, le BAILLEUR consent au PRENEUR un pacte de préférence à la relocation à égalité de conditions avec tout candidat locataire.

Si les locaux loués viennent à être détruits en partie seulement pour quelque cause que ce soit, il est convenu ce qui suit :

a) si le PRENEUR subit des troubles sérieux dans son exploitation et la durée prévue des travaux de réparation, restauration, reconstruction ou remplacement des parties endommagées, dégradées ou détruites, est supérieure à cent quatre-vingt (180) jours aux dires d’un expert nommé d’un commun accord par les parties ou, à défaut, sur référé de Monsieur le président du Tribunal de Grande Instance, le PRENEUR pourra, si bon lui semble, résilier sans indemnité le présent bail par simple envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception et ce dans les trente jours de la notification de l’avis de l’expert.

b) si le PRENEUR ne subit pas de troubles sérieux dans son exploitation ou si la durée prévue des travaux de réparation, restauration ou remplacement des parties endommagées, dégradées ou détruites, est inférieure à cent quatre-vingt (180) jours aux dires d’un expert nommé d’un commun accord par les parties ou, à défaut, sur référé par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance, le BAILLEUR devra entreprendre les travaux de réparation, restauration, reconstruction ou remplacement

des parties endommagées, dégradées ou détruites, en conservant seul le droit au remboursement de ces réparations, restaurations, reconstructions ou remplacements par la compagnie d’assurances.

En raison de la privation de jouissance résultant de la destruction partielle des locaux et des travaux susvisés, le PRENEUR aura le droit à une réduction de loyer calculée sur la durée de la privation de jouissance au prorata de la superficie des locaux inutilisables, sauf si le PRENEUR est responsable de la destruction des locaux et sauf si cette privation de jouissance est prise en charge par les assurances.

16°) Exclusion de responsabilité du BAILLEUR

Le PRENEUR renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le BAILLEUR sauf carence de ce dernier :

- en cas de vol, cambriolage, incendie ou tout acte criminel ou délictueux qui pourrait être commis dans les lieux loués ou les dépendances de l'immeuble, sauf dans le cas où ces actes seraient commis par toute personne dont le BAILLEUR serait reconnu civilement responsable ;

- en cas de suppression temporaire ou réduction des services collectifs tels que l'eau, le gaz, l'électricité, le téléphone, le chauffage.

Le PRENEUR déclare vouloir faire son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance des locaux loués.

17°) Tolérances – Modifications

Toute modification des présentes ne pourra résulter que d'un document écrit et bilatéral. Une telle modification ne pourra en aucun cas être déduite, soit de tolérances, soit de la passivité du BAILLEUR, celui-ci restant libre d'exiger à tout moment et sans préavis le respect et la complète application de toutes les clauses et conditions du présent bail.

18°) Obligations relatives au respect de l’ensemble immobilier

Le PRENEUR s’engage à respecter et à faire respecter par sa clientèle :

a) Le stationnement, aux emplacements prévus à cet effet uniquement.

Aucun véhicule ne pourra stationner sur les trottoirs, voies de circulation ou à l’entrée des

magasins, ou en tout autre endroit non prévu à cet effet.

b) Les espaces verts et les plantations.

Les espaces verts et plantations ne devront subir aucun empiètement ou dégradation.

D’une manière générale, le PRENEUR s’oblige à respecter et à faire respecter par sa clientèle

l’harmonie de l’ensemble immobilier et s’abstenir de tous faits ou actes qui pourraient nuire à celui-ci.

19°) Coût des commandements- sommations et mises en demeures

Tous commandements de payer, sommations et mises en demeure qui seront délivrés par le BAILLEUR au PRENEUR à l’effet de faire respecter les clauses et conditions du bail seront refacturés au PRENEUR qui s’oblige à les régler.

Enfin tous autres honoraires et frais de recouvrement ou de procédure quels qu’ils soient ou tous autres frais de poursuite engagés par le BAILLEUR pour faire respecter les présentes, ainsi que tous frais de levée d'état et de notification nécessaires par application des articles L. 141-5 à L. 143-23 du Code de Commerce sont à la charge du PRENEUR qui s'y oblige.

17 - CLAUSE RESOLUTOIRE

A défaut de paiement à son échéance d’un (1) seul terme de loyer ou de l’exécution de l’une quelconque des dispositions énoncées au Bail, et après un (1) mois à compter d’un commandement resté sans effet de payer, ou d’exécuter la disposition en souffrance, contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention de se prévaloir de cette clause, le Bail sera résilié immédiatement si bon semble au BAILLEUR, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte extrajudiciaire sans qu’il soit nécessaire de faire une demande en justice. Il est ici précisé que le juge des référés est compétent en cas de besoin, pour ordonner l’expulsion du PRENEUR, sans préjudice de toutes dépenses et dommages et intérêts que le BAILLEUR pourrait réclamer au PRENEUR et nonobstant toute consignation ultérieure.

18 - DROIT DE PREFERENCE

Le PRENEUR accepte de renoncer à bénéficier de son droit de préférence tiré de l’article L.145-1 du Code de commerce de telle sorte que le BAILLEUR pourra librement céder le Bien Loué au cours du Bail sans être tenu d’une quelconque obligation vis-à-vis du PRENEUR.

19 - DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

Le BAILLEUR fera établir un diagnostic de performance énergétique du Bien loué. Ce diagnostic sera remis au PRENEUR à la date de mise à disposition du Bien loué et constituera une Annexe au Bail. Il

est ici rappelé que ledit diagnostic n’a qu’une valeur informative et que le PRENEUR ne peut s’en prévaloir à l’encontre du BAILLEUR.

En outre, les Parties reconnaissent avoir une parfaite connaissance des dispositifs législatifs et règlementaires aux termes desquels des travaux d’amélioration de la performance énergétique pourront être imposés pour les bâtiments à usage tertiaire et en particulier dans l’Immeuble selon les modalités définies par voie règlementaire.

20 - ETAT DES SERVITUDES RISQUES ET D’INFORMATION SUR LES SOLS

L’ensemble immobilier dont dépendront les biens et droits immobiliers vendus étant situé dans une Ville

couverte :

- par un Plan de Prévention de Risques naturels prévisibles (PPRn) approuvé et prescrit,

- et par un Plan de Prévention de Risques Technologiques (PPRt) approuvé,

les dispositions de l’article L.125-5 du Code de l’environnement sont applicables aux présentes.

En conséquence, demeure ci-annexé après mention un état des servitudes ‘risques’ et d’information sur les sols (ESRIS) établi depuis moins de six mois fondé sur les informations mises à disposition par le Préfet avec deux plans cartographiques y joints.

Il résulte notamment de ce document que la Ville de STRASBOURG :

- est située dans le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques naturels (PPRn) approuvé en date du 4 juin 1996 (aléas : inondation),

- est située dans le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques naturels (PPRn) prescrit en date du

17 janvier 2011 (aléas : remontée de nappes et submersion),

- n’est pas située dans le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques miniers (PPRm),

- est située dans le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques technologiques (PPRt) approuvé en

date du 28 novembre 2013 (effets : thermique, toxique et surpression),

- et est située dans une zone de sismicité « 3 », précision étant faite qu’il s’agit d’une zone à risque

sismique modéré.

Il ressort desdits plans cartographiques que l’ensemble immobilier dont dépendront les biens et droits

immobiliers vendus :

- n'est situé en zone inondable du PPRn approuvé

- n'est pas situé dans une des zones de danger du plan de prévention des risques technologiques.

Il résulte par ailleurs d’un document dénommé « Dossier départemental des risques majeurs » édité par le service interministériel régional des affaires civiles et économiques de défense et de la protection civile de la Préfecture du Bas-Rhin en août 2012,

que la Ville de STRASBOURG est concernée par les risques naturels et technologiques suivants :

- cavités souterraines,

- zone à risque sismique modéré,

- digues,

- voies ferrées, routières (plus de 100 véhicules/jour) et navigables ouvertes au transport de matières dangereuses,

- canalisations de gaz et d’hydrocarbures et de transports chimiques utilisant le territoire de la commune,

- présence de six établissements « Seveso II » – seuil haut et d’un d’établissement « Seveso II » – seuil bas.

Xx XXXXXXXX, par son représentant, déclare enfin qu’à sa connaissance, l’ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus n’a subi aucun sinistre de nature à donner lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles visées à l’article L. 125-2 du Code des assurances.

L’acquéreur reconnaît avoir été informé qu'en application de l'article L 125-5 du Code de l'Environnement, il devra, dans le cas de mise en location des biens et droits immobiliers objet du présent acte, faire mention dans le bail des informations relatives aux risques naturels, miniers et technologiques à peine de résiliation de celui-ci ou de réduction du loyer.

Le PRENEUR déclare être parfaitement informé de la situation et en faire son affaire personnelle.

21 - CONDITIONS SUSPENSIVES

Le Bail est conclu sous réserve de la réalisation des conditions suspensives suivantes (ci-après les «

Conditions Suspensives ») :

L’entrée en vigueur du Bail interviendra dès la réalisation de la dernière en date des Conditions Suspensives stipulées ci-après, laquelle sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception par le BAILLEUR au PRENEUR, les conditions suspensives étant réputées réalisées au jour de la date d’envoi de la lettre recommandée :

1/ Signature de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement entre le BAILLEUR et la société

LOCUSEM sur la totalité du Bâtiment C de l’ensemble immobiliser sus-désigné

Les présentes sont soumises à la réitération de la promesse de vente en l’état futur d’achèvement au profit de la société LOCUSEM signée le +++++ 2018 portant sur la totalité du bâtiment C de l’ensemble immobilier sus-désigné.

Cette réitération devra intervenir au plus tard le ++++.

2/ Signature de la vente en l’état futur d’achèvement au profit de la Ville de Strasbourg portant sur le

bâtiment B de l’Ensemble Immobilier.

Les présentes sont soumises à la signature de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement au profit de la Ville de Strasbourg portant sur le bâtiment B de l’Ensemble immobilier. L’acte devra être régularisé au plus tard le 20 avril 2018.

Le BAILLEUR s’engage à vendre ledit bâtiment B à la Ville de Strasbourg dès validation des conditions arrêtées à ce jour entre la Ville et la SCCV STRASBOURG DEVELOPPEMENT par délibération de la Ville, laquelle délibération est prévue pour le 23 mars 2018.

22 CHANGEMENT DANS LA SITUATION DU PRENEUR

Le PRENEUR devra notifier au BAILLEUR par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le mois de l'événement, tout changement d'état civil ou de structure juridique pouvant survenir au cours du présent bail ou de ses renouvellements.

23 SUBROGATION

Si le BAILLEUR transfère, en totalité ou en partie et par tout moyen de droit, la propriété du Bien Loué à une personne physique ou morale de son choix, celle-ci se trouvera de plein droit subrogée dans tous les droits et obligations du BAILLEUR au titre du présent bail, sans novation au bail, et notamment au regard du dépôt de garantie versé par le Preneur.

24 DECLARATIONS

Le BAILLEUR déclare ce qui suit :

Il n'est pas susceptible actuellement ou ultérieurement d'être l'objet de poursuites ou de mesures pouvant entraîner la confiscation totale ou partielle de ses biens.

Il n'a jamais été en état de faillite, liquidation judiciaire, règlement judiciaire ou règlement transactionnel. Il n'est pas en état de cessation de paiement.

Il n'est pas interdit ni pourvu d'un conseil judiciaire.

Il déclare en outre qu'il n'existe aucun droit concédé par lui à tiers, aucune restriction d'ordre légal, contractuelle et plus généralement aucun empêchement quelconque de nature à faire obstacle à la présente opération.

Le PRENEUR atteste que rien ne peut limiter sa capacité pour l’exécution des engagements qu’il prend

aux termes des présentes, il déclare notamment :

- qu’il n’est pas et n’a jamais été en instance d’être en état de cessation de paiements, liquidation judiciaire, règlement judiciaire, redressement, suspension provisoire des poursuites ou procédures similaires ;

- qu’il ne fait pas et n’a pas fait l’objet de poursuites pouvant aboutir à la confiscation de ses biens ;

- et qu’il ne se trouve pas dans un des cas d’incapacité prévus pour l’exercice de sa profession.

00 XXXXXXXXXX

Toutes tolérances au sujet des conditions des présentes et des usages qu'elles qu'en auraient pu être la fréquence et la durée, ne pourront jamais être considérées comme modification ni suppression de ces conditions et usages.

26 IMPREVISION

Sans préjudices des clauses du présent bail, chacune des parties déclare expressément renoncer au bénéfice des dispositions de l’article 1195 du Code civil, tel qu’il résulte de l’ordonnance n°2016-131 en date du 10 février 2016. Les Parties acceptent en conséquence d’assumer les risques résultant de la survenance de circonstances imprévisibles et renoncent à demander la résolution du présent bail ou une renégociation de ses termes et conditions en ce compris, sa durée ou son loyer, même en cas de changement de circonstances imprévisibles qui rendraient l’exécution du bail excessivement onéreuses.

27 LOIS ET USAGES

Pour tout ce qui n'est pas prévu aux présentes, les Parties déclarent se soumettre aux lois, ou à défaut, aux usages.

28 ANNEXES

Liste des annexes :

Toutes les annexes sus-listées ont été portées à la connaissance des parties, signées par elles et sont revêtues d'une mention d'annexe signée par les Parties. Elles font partie intégrante du présent bail.

29 ELECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, les parties font élection de domicile, pour le BAILLEUR en son siège social et pour le PRENEUR dans les lieux loués.

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BAIL COMMERCIAL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

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