Contrat de bail de résidence principale Région Wallonne
Contrat de bail de résidence principale
-
Région Wallonne
Entre les soussignés :
XXX
Domicilié XXX Tél. : XXX
Mail : XXX
Ci - après dénommé « le bailleur ”,
ET
XXX
Domicilié XXX Tél. : XXX
Mail : XXX
Carte d’identité n° XXX dont une copie est annexée à la présente Ci - après dénommé « le preneur »,
ET
Madame XXX Domiciliée XXX. Tél. : XXX
Mail : XXX
Carte d’identité française n° XXX dont une copie est annexée à la présente Agissant en qualité de caution solidaire et indivisible.
Ci-après dénommé « le garant »,
Il est convenu ce qui suit :
Article 1. Objet du contrat
Le bailleur donne en location au preneur qui accepte le bien suivant:
Type de bien : Maison d’habitation
Adresse du bien : XXX (7500) Tournai.
Description du bien : hall, salon, salle à manger, cuisine hyper équipée avec coin déjeuner, buanderie, bureau, 2 chambres, xxxxx xx xxxx, 0 xx xxxxxxx, xxxxxxx et jardin.
Le preneur indique qu’il a visité le bien loué et qu’il n’en réclame pas plus ample description.
Article 2. Destination
Les lieux sont loués à usage de simple habitation et affectés à la résidence principale du preneur et de sa famille.
Le bailleur n'autorise pas le preneur à affecter une partie du bien loué à l'exercice d'une activité professionnelle.
Le preneur assumera seul, à la décharge du bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l’exercice d’une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention.
Article 3. Durée
Le bail est consenti pour une durée de 3 années prenant cours le 1er janvier 2016 pour se terminer le 31 décembre 2018, résiliable à l’expiration de chaque période de un an moyennant préavis notifié au moins trois mois à l’avance.
Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
De plus, et à moins que l'une ou l'autre des parties ne notifie congé par lettre recommandée au moins trois mois avant l'expiration de la courte durée convenue, le bail sera réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de la date d'entrée en vigueur du présent contrat.
En outre, si le bail est conclu pour une durée de trois ans fermes, le preneur pourra mettre fin au contrat en cas de circonstances exceptionnelles, moyennant préavis de trois mois à notifier par voie recommandée, et outre le paiement des loyers échus et à échoir, le versement d'une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année.
Article 4. Loyer
La location est consentie et acceptée moyennant un loyer mensuel de huit cent nonante euros (890,00 €), payable par anticipation à l'échéance mensuelle (le 5 de chaque mois au plus tard) par ordre permanent au compte n° XXX, sauf nouvelles instructions du bailleur.
Si l'immeuble est donné en location meublé, la partie du loyer relatives aux meubles correspond à
……... % du loyer total.
Article 5. Provision pour charges
Le preneur versera chaque mois en même temps et en plus du loyer une somme de …………………....
…………………………………….. euros (… €) à titre de provision pour les charges
communes et privatives afférentes au bien loué telles que définies aux articles 9 et 10. Cette provision pourra être majorée en cas d'insuffisance.
Un décompte détaillé des charges et consommations sera adressé au preneur au moins une fois par an. Dans le cas d'immeubles à appartements multiples dont la gestion est assurée par une même personne, les documents justificatifs pourront être consultés au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion. Les frais éventuels de cette consultation sont à charge du preneur.
Article 6. Indexation
Conformément à l'article 1728bis du Code civil, le loyer sera adapté, après demande écrite du bailleur, une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du présent bail.
Cette adaptation se fera conformément à la formule suivante :
Le loyer de base est le loyer mentionné à l'article 4.
L'indice de base est celui du mois qui précède celui de la conclusion du bail, soit novembre 2015 (102,28)
Le nouvel indice est celui du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. L’indice en cause est celui nommé et calculé conformément à la législation.
Article 7. Garantie
Madame XXX se porte garant en cas de défaillance de Monsieur XXX, le locataire .
Le preneur est tenu de constituer une garantie du respect de ses obligations, selon l’une des formes suivantes de son choix :
Compte bloqué au nom du preneur auprès de Korfine à Courtrai pour un montant correspondant à 2 mois de loyer (maximum 2 mois de loyer).
Garantie bancaire pour un montant correspondant à mois de loyer (maximum 3 mois).
La garantie sera, selon le cas, libérée ou levée en fin de bail, sous déduction des sommes éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes les obligations du preneur. Elle ne sera disponible que sur présentation d’un accord écrit établi entre le bailleur et le preneur au plus tôt après la fin du bail, ou d’une copie d’une décision judiciaire.
Sauf accord des parties, la libération ou la levée de la garantie n’emportera pas décharge des éventuels soldes de charges à devoir, à l’exception de ceux liquidés à la fin du bail.
La garantie ne pourra pas entre temps être affectée au paiement d'un ou plusieurs loyers ou charges.
La garantie devra être constituée en concordance avec la durée du bail, et son appel rendu possible dans les temps matériellement ou juridiquement nécessaires.
Le preneur ne pourra, sauf accord du bailleur, disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas été dûment constituée.
Article 8. Etat des lieux
Le bien dont il s'agit aux présentes est loué dans l'état où il se trouve bien connu du preneur qui déclare l'avoir visité et examiné dans tous ses détails. Le preneur reconnaît que le bien est délivré en bon état d’entretien, de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
A l'expiration du présent bail, il devra le délaisser dans l'état où il l'a trouvé à son entrée, compte tenu de ce qui aurait été dégradé par l'usage normal ou la vétusté. Le preneur s'engage à l'occuper en bon père de famille.
Il sera dressé en début de bail, avant l’entrée du preneur, entre les parties/par expert, un état des lieux détaillé à frais communs, qui sera annexé à la présente convention et soumis à la formalité de l’enregistrement ; dans le second cas, les parties désignent comme expert ..………………………….…
Cet expert est chargé de procéder également à l'état des lieux de sortie locative, à moins que l'une ou l'autre des parties notifie les coordonnées de son propre expert, et ce, au moins 15 jours avant la date prévue pour le constat. Sauf accord des parties, l'état des lieux de sortie sera effectué le dernier jour de location, celui-ci devant coïncider avec la libération des lieux.
Tant à l'entrée qu'à la sortie, la décision de l'expert choisi par les parties, ou le cas échéant désigné par le juge, liera définitivement les parties.
Les parties s'engagent à être présentes ou dûment représentées lors de l'expertise, de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire.
Article 9. Inventaire du mobilier
Dans le cas d'un immeuble meublé, si le mobilier n'a pas été inventorié et décrit dans l'état des lieux d'entrée dont question à l'article 8, le preneur reconnaît avoir reçu deux exemplaires de l'inventaire des objets mobiliers mis à sa disposition. Il devra en vérifier la fidélité. Sauf observations écrites portées par le preneur sur les deux exemplaires, lors de l'entrée en jouissance, et au plus tard dans les quatre jours, l'inventaire sera considéré comme fidèle et exact, et le mobilier en parfait état. Le bailleur et le preneur en conserveront chacun un exemplaire.
Lors de la sortie des lieux, il sera procédé à l'état des lieux du mobilier suivant les mêmes modalités que celles prévues à l'article 8.
Article 10. Consommations privées
Les abonnements privatifs aux distributions d'eau, d'électricité, gaz, téléphone, radio, télévision, combustibles ou autres, sont à charge du preneur ainsi que tous les frais relatifs tels que location des compteurs, coûts des consommations, etc ... Le preneur justifiera chaque année du paiement de sa consommation.
Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, si l'immeuble est pourvu d'une installation collective de chauffage ou de distribution d'eau chaude avec compteurs individuels, les frais relatifs sont établis par le bailleur, son régisseur ou le syndic. Le décompte, dont le preneur reconnaît avoir reçu un exemplaire de répartition, est établi suivant les compteurs.
S'il n'existe pas de compteurs individuels de chauffage, de distribution d'eau chaude, d'électricité, d'eau de ville et de gaz, le preneur interviendra dans le coût
du chauffage des parties privatives à raison de %
de la distribution d'eau chaude pour les parties privatives à raison de %
de l'électricité des parties privatives à raison de %
de l'eau de ville pour les parties privatives à raison de …. %
du gaz des parties privatives à raison de %.
Article 11. Charges communes
Les charges communes locatives comprennent tous les frais de consommation et d'entretien relatifs aux communs de l'immeuble et notamment sans que cette énumération soit limitative, la location des compteurs communs, les consommations d'eau, d'électricité, de combustible et de matériel d'entretien, les frais d'entretien et d'assurance des ascenseurs et appareils communs de chauffage, d'éclairage et autres appareillages, les émoluments du syndic, les salaires, assurances et charges sociales du concierge et du personnel chargé de l'entretien des parties à usage commun, y compris le jardin, les fosses septiques et les dégraisseurs.
Au cas où le nettoyage des parties communes n'est pas effectué par un concierge ou par du personnel chargé de ce travail, le preneur entretiendra, en accord avec ses voisins d'étage, le palier de son étage et la volée d'escalier entre celui-ci et l'étage inférieur (si rez-de-chaussée: le hall et le trottoir). A défaut d'accord ou en cas de réclamation fondée d'un occupant, le preneur s'engage dès à présent à payer sa quote-part dans les frais de nettoyage qui seraient commandés par le bailleur.
Le preneur acquittera sa quote-part réelle des charges communes de l'immeuble telles qu'elles seront établies par le syndic ou le bailleur.
Article 12. Entretien et réparations
Le bailleur prendra à sa charge les grosses réparations à effectuer au bien loué, comprenant, entre autres, les réparations à la toiture et au gros œuvre, la peinture et menuiserie extérieures, ainsi que le coût d'achat, d'installation et de remplacement des détecteurs de fumée requis.
Si l'exécution de grosses réparations s'impose, le preneur devra en aviser le bailleur sur-le-champ. Il devra souffrir ces travaux sans indemnité, quoique leur durée puisse dépasser quarante jours.
Le preneur assurera l'entretien et la garde des lieux loués et de tout ce qui dessert ou garnit les parties privatives. Notamment, sans que cette énumération soit limitative, il fera au moins une fois l'an, entretenir par un spécialiste, à ses frais, les appareils de chauffage et de chauffage de l'eau et détartrer les chauffe-eau. Il fera ramoner les cheminées.
Il est tenu d'entretenir et recharger les appareils décalcarisateurs et adoucisseurs existants. Il fera remplacer, à l'intérieur comme à l'extérieur, les vitres et glaces fendues ou brisées quelle qu'en soit la cause, y compris la force majeure.
Il entretiendra en bon état les volets ainsi que tous les appareils et conduits de distribution d'eau, de gaz, d'électricité et de chauffage central, les installations sanitaires et conduits de décharges, les installations de sonnerie, téléphone, parlophone, vidéophone, etc.
Il préservera les distributions et installations contre les effets et dégâts de la gelée et veillera à ce que tuyaux et égouts ne soient pas obstrués. Si les lieux sont équipés d'appareils électroménagers, le preneur fera effectuer à ses frais l'entretien et les réparations. Le preneur veillera à maintenir l'appartement en bon état de propreté et à laver les peintures si nécessaire.
Il entretiendra le jardin en bon état.
Si le preneur reste en défaut de remplir ses obligations d'entretien comme décrit ci-dessus, le bailleur aura le droit de faire exécuter les travaux nécessaires aux frais du preneur, qui sera tenu comme seul responsable des accidents provenant du mauvais usage ou entretien du matériel visé.
Article 13. Environnement
Les parties déclarent qu’il n’y a pas de dépôt de déchets sur le bien donné en location. Le preneur supportera le coût de toute obligation qui serait imposée au Bailleur du fait de la présence de déchets dans les lieux loués à l’issue de la convention.
Le bailleur déclare qu’il n’a exercé ou laissé exercer sur le bien loué aucune activité qui soit de nature à générer une pollution antérieure aux présentes et qu’il n’a connaissance d’aucune pollution.
En cas de découverte de pollution, s’il est démontré que celle-ci est antérieure à la conclusion du présent bail, le preneur ne pourra être tenu des frais d’assainissement et mesures qui seraient rendues nécessaires.
Le bailleur déclare que le bien loué dispose / ne dispose pas de réservoir à hydrocarbures dont la capacité de stockage est supérieure ou égale à 3.000 litres, tel que visé à l’arrêté du Gouvernement
Wallon du 17 juillet 2003. Dans l’affirmative, le bailleur déclare que ce réservoir est conforme à la législation en vigueur ; il produira un certificat d’étanchéité. Le preneur ne peut installer ou faire installer sur le bien loué de réservoir à hydrocarbures sans l’accord écrit préalable du bailleur.
Article 14. Vol - vandalisme
Les réparations rendues nécessaires à la suite de vol, de tentative de vol ou d'actes de vandalisme seront supportées par le preneur. S'il s'agit de réparations aux parties communes, il participera dans les frais encourus au prorata de la quote-part afférente au bien loué dans les parties communes.
Article 15. Recours
Le preneur ne pourra exercer de recours contre le bailleur que s'il est établi que ce dernier, ayant été avisé de réparations qui lui incombent, n'a pas pris aussitôt que possible toutes mesures pour y remédier. Il en sera de même des responsabilités découlant des articles 1386 et 1721 du Code civil.
Le preneur signalera immédiatement au bailleur les dégâts occasionnés à la toiture ou toutes autres réparations mises par la loi ou par le bail à charge du propriétaire; il devra tolérer ces travaux même alors
qu'ils dureraient plus de quarante jours et déclare renoncer à toute indemnité pour nuisance dans son occupation.
En aucun cas, le preneur ne pourra effectuer ou faire effectuer de sa propre initiative des travaux ou réparations incombant au bailleur et ne présentant pas un caractère d'urgence absolue.
Article 16. Modification du bien loué
Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le bien loué ne pourront être exécutés que moyennant l'autorisation préalable et écrite du bailleur et, le cas échéant, de l’autorité concernée.
Ceux-ci seront réalisés conformément aux règles de l’art, aux frais et risques du preneur, à l’entière décharge du bailleur, et acquis à celui-ci sans indemnité, sans préjudice du droit de ce dernier d’exiger en fin de bail la remise des lieux en leur état initial, le tout sauf convention contraire.
En cas de changement ou de modification des serrures extérieures ou autres mécanismes sur l'initiative du preneur ce dernier veillera à transmettre au bailleur un jeu complet de clés ou dispositifs destinés à permettre en son absence l'accès aux lieux ou leur fermeture en cas de nécessité impérieuse guidée par un souci de sauvegarde du logement, de ses annexes, et des biens voisins, communs ou privatifs. Cette disposition n'infère nullement une quelconque décharge émanant du bailleur, ou d'un organe d'une copropriété, ou d'un indivisaire, non plus qu'une obligation mise à leur charge.
Elle n'exclut non plus l'obligation éventuelle de fournir tous jeux ou dispositifs en vertu d'une décision de copropriété.
Article 17. Impôts - Enregistrement du bail
Tous les impôts et taxes généralement quelconques portant directement ou indirectement sur le bien loué seront dus par le preneur, à l'exception du précompte immobilier.
Le bailleur procèdera à la formalité de l’enregistrement de la présente convention dans les délais légaux (2 mois en cas de bail affecté exclusivement à un logement).
Le coût éventuel y afférent sera supporté par le preneur, à l’exception des frais résultant d’un dépôt tardif.
Article 18. Assurances
Le preneur sera tenu de se faire dûment assurer, pendant toute la durée du bail, contre les risques locatifs, tels que l'incendie, les dégâts de l'eau et le bris de glaces. Il devra en plus s'assurer contre le recours des voisins.
Il communiquera au bailleur, à la demande de celui-ci, la preuve de la souscription d’une assurance valable et en cours.
Article 19. Animaux
Le preneur ne pourra posséder d'animaux qu'avec le consentement écrit du bailleur et à condition qu'ils n'occasionnent directement ou indirectement aucune nuisance. En cas de manquement à ces obligations, l'autorisation pourra être retirée.
Article 20. Expropriation
En cas d'expropriation, le bailleur en avisera le preneur qui ne pourra réclamer aucune indemnité au bailleur, il ne pourra faire valoir ses droits que contre l'expropriant et ne pourra lui réclamer aucune indemnité qui viendrait diminuer les indemnités à allouer au bailleur.
Article 21. Ventes publiques
Il est interdit au preneur de procéder à des ventes publiques de meubles, marchandises, etc. dans l'immeuble loué pour quelque cause que ce soit.
Article 22. Affichages - Visites
Le bailleur ou son représentant pris dans le sens le plus large, sera en droit de faire procéder, dans les trois mois précédant la fin du contrat, celle-ci opérant par l'effet d'un congé ou l'échéance d'un terme, à la visite du bien par des amateurs, deux jours par semaine, à raison de trois heures consécutives, à convenir avec le preneur. Le preneur devra tolérer, durant cette période, que des affiches soient apposées aux endroits les plus apparents.
Ce qui précède s'applique également en cas de mise en vente du bien, même si celle-ci est faite plus de trois mois avant le terme du bail.
Le preneur veillera à collaborer avec le bailleur dans l'hypothèse de travaux incombant à ce dernier, sur le plan de l'accessibilité des lieux.
Le bailleur est également habilité à prendre rendez-vous avec le preneur, dans le but de contrôler la bonne exécution des obligations du preneur, ou dans celui de faire visiter le bien par un professionnel de l'immobilier, agent, courtier, entrepreneur, architecte, etc …
Cette faculté doit tenir compte de la vie privée du preneur, être exercée de bonne foi, et avec la plus grande modération.
Article 23. Statuts et règlement d'ordre intérieur
Le bailleur communique par la présente convention au preneur l'existence d'un règlement d'ordre intérieur et du registre des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires (à respecter au même titre que les obligations des présentes).
Le registre peut être consulté au siège de l'association des copropriétaires.
Les modifications du règlement et les futures décisions de l’assemblée générale devront être respectées par le preneur dès leur notification par le syndic.
Si le bien loué fait partie d'un immeuble non soumis à la législation sur la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, le preneur est tenu de respecter l'éventuel règlement d'ordre intérieur annexé à la présente convention, ou créé et délivré ultérieurement, pour autant que, dans ce dernier cas, il s’applique de la même manière aux occupants ou au sein de catégories d’occupants, et qu’il contienne des obligations ressortissant à celles d’un bon père de famille.
L’obligation du preneur de jouir des lieux loués en bon père de famille s’applique également aux parties communes ou annexes de l’immeuble dans lequel se trouve le bien loué.
Article 24. Cession ou sous-location
Le preneur ne pourra céder ses droits sur le bien loué qu'avec le consentement écrit et préalable du bailleur. La sous-location totale du bien est interdite. La sous-location partielle est subordonnée à l'accord écrit et préalable du bailleur et à la condition que le reste du bien loué demeure affecté à la résidence principale du preneur.
Article 25. Retards de paiement
En cas de retard de paiement quelconque dû, le preneur sera redevable, dès l'échéance, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d'un intérêt de douze pour cent l'an, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé.
Au cas où une partie ferait indûment obstacle à une libération de tout ou partie de la garantie locative en fin de location, elle sera redevable d’un intérêt de un pour cent par mois sur le montant retenu, après mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours, l'intérêt de tout mois commencé étant dû pour le mois entier.
Article 26. Résolution du bail aux torts du preneur
En cas de résiliation de la présente convention par la faute du preneur, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à trois mois de loyer, les frais de remise en état ainsi que l'entièreté des honoraires de l’expert (ou des experts) chargé(s) de l’état de sortie locative, les loyers échus et les honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation, pour autant que le contrat relatif ait été enregistré dans les huit jours de la fin de la présente convention et que la mission ait abouti dans les trois mois à dater de l'enregistrement.
L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le preneur a en outre quitté les lieux loués sans avertissement.
Article 27. Solidarité
Les obligations du présent bail sont indivisibles et solidaires à l'égard des preneurs, de leurs héritiers ou de leurs ayants-droit, à quelque titre que ce soit.
Article 28. Election de domicile
Pour toutes les obligations découlant du présent bail, le preneur fait, par les présentes, élection de domicile dans le bien loué, tant pour la durée de celui-ci que pour ses suites, sauf s'il a, après son départ, notifié au bailleur une nouvelle élection de domicile, obligatoirement en Belgique.
Article 29. Incidence de l’état civil du preneur
Le droit au bail de l’immeuble loué par l’un ou l’autre époux, même avant le mariage, et affecté en tout ou partie au logement principal de la famille appartient conjointement aux époux, nonobstant toute convention contraire. Les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux ou émaner de tous deux. Toutefois chacun des époux ne pourra se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint ou émanant de celui-ci qu’à condition que le bailleur ait connaissance de leur mariage.
Ce qui précède s’applique par analogie à la cohabitation légale.
Le Preneur avisera immédiatement le bailleur de la modification éventuelle de son état civil.
Article 30. Certificat de performance énergétique
Le preneur déclare avoir reçu ce jour un exemplaire du certificat de performance énergétique portant le code unique n° XXX, établi par XXX, certificateur agréé à Mouscron, XXX, en date du 18 novembre 2015, relatif au bien loué par les présentes et avoir pris connaissance de son contenu. Il déclare que ce certificat n’a aucune incidence ni sur la location, ni sur son prix.
Article 31. Conditions particulières
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Fait à XXX, le 12 décembre 2015 en autant d'exemplaires originaux que de parties, plus un destiné à l'enregistrement, chaque partie reconnaissant avoir reçu un exemplaire.
Signature du ou des bailleur(s) Signature du ou des locataire(s)
Signature du garant
(écrire manuscritement en toutes lettres « bon pour caution solidaire et indivisible pour tous les engagements contractés dans le cadre du présent bail »)
Acte de cautionnement
Je soussignée XXX, née à XXX, le XXX.
domiciliée XXX LILLE – France, déclare par la présente me porter caution solidaire et indivisible sans réserve aucune de tous les engagements découlant du contrat de bail signé en date du 12 décembre 2015, avec Monsieur XXX, relativement à la maison d’habitation portant le n° XXX à 0000 Xxxxxxx.
Signature du garant
(écrire manuscritement en toutes lettres « bon pour caution solidaire et indivisible »)
Annexe 1 : Arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Annexe 2 : Annexe à l’arrêté royal du 4 mai 2007 pris en exécution de l’article 11 bis, du livre III, titre VIII, Chapitre II, section II, du code civil - baux à loyer relatifs aux logements situés en région wallonne
Annexe 3 : (à joindre par les parties) Etat des lieux d’entrée
Annexe 1 :
Arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Article 1 - Pour l'application du présent arrêté on entend par : logement : un bien immeuble ou partie d'immeuble bâti loué et affecté à la résidence principale du preneur ; pièce d'habitation: une partie d'un logement, destinée à être utilisée comme cuisine, pièce de séjour ou chambre à coucher.
Article 2 - Les locaux suivants ne peuvent constituer une pièce d'habitation : les vestibules ou les halls d'entrée, les couloirs, les toilettes, les salles de bain, les salles d'eau, les débarras, les caves, greniers et annexes non aménagés en logement, les garages et les locaux à usage professionnel. La superficie et le volume du logement doivent être suffisamment vastes pour permettre d'y cuisiner, d'y séjourner et d'y coucher. Chaque logement doit comporter au moins une pièce réservée au séjour et au coucher. Cette pièce doit être privative. Lorsqu'un immeuble comprend plusieurs logements, des activités autres que le séjour et le coucher peuvent être exercées dans une ou plusieurs parties communes de cet immeuble.
Article 3 - Le bien immeuble et plus particulièrement les fondations, les planchers et les charpentes ne peuvent présenter de vices intérieurs ou extérieurs structurels ou de stabilité ou d'autres vices tels que des lézardes, des fissures, une vétusté prononcée ou la présence de champignons ou de parasites qui peuvent mettre en danger la sécurité ou la santé.
Article 4 - Le logement ne peut pas présenter d'infiltrations d'eau par la toiture, les gouttières, les murs ou les menuiseries extérieures, ni une humidité ascensionnelle dans les murs ou planchers pouvant mettre en danger la santé.
Article 5 - Au moins la moitié des pièces d'habitation destinées à être utilisées comme pièces de séjour ou comme chambres à coucher doivent être pourvues d'une source d'éclairage naturel.
Cette source d'éclairage naturel doit être au moins égale à 1/12ème de la surface de plancher de cette pièce.
A cette fin, il n'est pas tenu compte de la moitié de la surface de fenêtre située sous le niveau du sol extérieur pour les pièces d'habitation situées sous ce niveau.
Les pièces d'habitation ainsi que les locaux sanitaires, comme la salle de bain, la salle de douche et les toilettes, qui ne disposent pas d'une fenêtre pouvant être ouverte, doivent disposer au moins d'une ouverture, d'une grille ou d'une gaine. La surface de la section libre de cette entrée d'air en position ouverte, doit être supérieure à 0,1 % de la surface de plancher. Toute installation de production d'eau chaude ou tout autre système de chauffage produisant des gaz brûlés doit être muni d'un dispositif d'évacuation en bon état de fonctionnement et donnant accès à l'air libre.
Article 6 - Le logement doit disposer au moins :
1° d'un point d'eau potable privatif, accessible en permanence; si l'immeuble comprend plusieurs logements dont une ou plusieurs parties communes sont affectées à des activités autres que le séjour et le coucher, la présence d'un point d'eau potable commun dans les parties communes suffit ;
2° d'un évier, muni d'un siphon, raccordé à un système d'écoulement qui fonctionne ;
3° d'une toilette privative, intérieure ou rapprochée de l'immeuble et pouvant être utilisée pendant toute l'année. Toutefois, les toilettes peuvent être communes à plusieurs logements situés dans le même immeuble, pour autant
que les conditions suivantes soient remplies :
a) ces logements sont situés sur un ou deux niveaux contigus d'habitation ;
b) leur nombre n'est pas supérieur à cinq ;
c) les toilettes sont accessibles par les parties communes ;
4° d'une installation électrique approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne présentant aucun risque en cas d'usage normal. Chaque pièce d'habitation doit pouvoir être éclairée électriquement ou être équipée d'au moins une prise de courant ;
5° de moyens suffisants de chauffage qui ne présentent aucun risque en cas d'usage normal ou du moins de la possibilité de placer et de raccorder ceux-ci ;
6° d'une accessibilité permanente aux fusibles relatifs aux installations électriques du logement. Si le logement est équipé d'une installation de gaz, celle-ci doit être approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne peut présenter aucun risque en cas d'usage normal.
Article 7 - Les pièces d'habitation privatives doivent être librement accessibles à tout moment, directement de la voie publique ou indirectement par un accès commun à plusieurs logements ou par une pièce utilisée par un occupant du logement pour son activité professionnelle.
Elles doivent être munies de dispositifs de fermeture qui permettent de réserver l'accès à leurs seuls occupants. Les escaliers vers les pièces d'habitation doivent être fixes et facilement accessibles
Ils ne peuvent présenter aucun risque en cas d'usage normal.
Les pièces d'habitation, les escaliers vers les pièces d'habitation et les voies de sortie doivent être conçus de façon à permettre une évacuation rapide et facile des personnes.
Les portes et fenêtres extérieures des étages dont le seuil ou l'appui se situe à moins de 50 cm du plancher doivent être pourvues d'un garde-fou fixe.
Annexe 2 :
ANNEXE A L’ARRETE ROYAL DU 4 MAI 2007 PRIS EN EXECUTION DE L’ARTICLE 00xxx, XX XXXXX XXX, XXXXX XXXX, XXXXXXXX XX, SECTION II, DU CODE CIVIL BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION WALLONNE (MONITEUR BELGE 16.02.2010)
BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION WALLONNE
Législation régionale wallonne relative aux baux à loyer
Selon le Code wallon du logement, tout logement doit satisfaire à des critères minimaux de salubrité. Ces critères concernent :
1) la stabilité;
2) l’étanchéité;
3) les installations électriques et de gaz;
4) la ventilation;
5) l’éclairage naturel;
6) l’équipement sanitaire et l’installation de chauffage;
7) la structure et la dimension du logement, notamment en fonction de la composition du ménage occupant;
8) la circulation au niveau des sols et des escaliers.
Par ailleurs, tout logement individuel ou collectif est équipé d’au moins un détecteur d’incendie en parfait état de fonctionnement.
Pour de plus amples explications et détails concernant ces dispositions, il peut être renvoyé aux autoritésrégionales wallonnes.
Législation fédérale relative aux baux à loyer
1) Remarque préliminaire : distinction entre règle impérative et règle supplétive
Une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut être dérogé dans le contrat, même en cas d’accord entre le bailleur et le preneur. Les dispositions de la loi sur les loyers sont en principe impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes le contraire.
Une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat.
2) Bail écrit obligatoire
Un bail afférent à la résidence principale du preneur doit toujours être établi par écrit et doit mentionner l’identité de toutes les parties, la date de début du contrat, la description de tous les locaux et parties du bâtiment qui font l’objet de la location ainsi que le montant du loyer. Ce contrat doit être signé par les parties et doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct (plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d’enregistrement (voir point 3)). En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d’originaux.
3) Enregistrement du bail
L’enregistrement d’un bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat - ainsi que la description du lieu - doit être communiqué en trois exemplaires (s’il n’y a que deux parties) au bureau d’enregistrement du lieu où est situé le bien. Les adresses de tous ces bureaux d’enregistrement figurent dans l’annuaire téléphonique sous la rubrique ″Service public fédéral Finances - Enregistrement″.
L’enregistrement des contrats de bail, sous-location ou cession de bail de biens immeubles ou parties de biens immeubles exclusivement affectés au logement d’une famille ou d’une personne seule est gratuit et doit avoir lieu dans les deux mois de la conclusion du contrat. Si le bail n’a pas été enregistré dans ce délai, le bailleur peut se voir infliger une amende. De plus, s’il s’agit d’un bail de 9 ans, la règle selon laquelle le preneur peut résilier ce bail sans observer de délai de préavis et sans verser d’indemnité est d’application depuis le 1er juillet 2007.
4) Durée et résiliation du bail
a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis
Dans tous les cas où le préavis peut à tout moment être donné, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le préavis est donné.
b. Bail de 9 ans
i. Généralités
Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera notamment automatiquement le cas pour :
• un bail verbal;
• un bail écrit sans indication de durée;
• un bail écrit d’une durée déterminée allant de 3 à 9 ans.
A l’issue de cette période de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir verser d’indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l’échéance.
Si à l’expiration de la période de 9 ans aucune des deux parties ne résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période de 3 ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans motif et sans devoir verser d’indemnité.
ii. Possibilités de résiliation durant la période de 9 ans
1. Résiliation dans le chef du bailleur
Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a dans trois cas la possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas.
1) Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d’occuper personnellement le bien, ce moyennant notification d’un congé de 6 mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et l’identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué.
La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son conjoint, ses enfants, petits enfants ou enfants adoptifs et les enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ses frères, soeurs, oncles, tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint.
2) A l’expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant notification d’un congé de 6 mois, résilier le bail en vue de l’exécution de certains travaux. Le congé doit indiquer le motif et répondre à un certain nombre de conditions strictes (voir la brochure ″La loi sur les loyers″, éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet).
1) A l’expiration du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification d’un congé de 6 mois et le versement d’une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer (selon que le congé a été notifié à l’expiration du premier ou du deuxième triennat) au bénéfice du preneur.
2. Résiliation dans le chef du preneur
Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu’il notifie un congé de trois mois au bailleur. Il n’est jamais tenu de motiver son congé. Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins verser au bailleur une indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu’il part au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Dans ce contexte, il convient également d’insister sur la faculté spéciale de résiliation dans les cas où le bail n’a pas été enregistré (voir point 3)).
Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois au motif qu’il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer des travaux ou même sans motif (voir point 4), b, ii, 1.), le preneur peut donner un contre-préavis d’1 mois, sans devoir verser d’indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières années de son contrat.
c. Bail de courte durée
La loi sur les loyers prévoit que les parties peuvent conclure un bail, ou deux baux consécutifs différents, pour une durée totale n’excédant pas 3 ans.
Si aucun congé n’a été notifié 3 mois avant l’échéance ou si le preneur a continué à occuper le bien à l’expiration de la durée convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est prorogé aux mêmes conditions mais est réputé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter du début du contrat.
d. Bail de longue durée
Il est possible de conclure un bail d’une durée déterminée supérieure à 9 ans. Ce bail est régi par les mêmes dispositions que celles applicables au bail de 9 ans (voir point 4), b.).
e. Bail à vie
Il est également possible de conclure un bail pour la vie du locataire, pour autant que cela se fasse par écrit. Le bailleur d’un tel bail à vie ne peut y mettre fin anticipativement, sauf dispositions contraires dans le contrat. Toutefois, le preneur peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois.
5) Révision du loyer
La loi sur les loyers autorise, sous certaines conditions, la révision du loyer, qu’il s’agisse d’une augmentation ou d’une diminution. Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat. Elle peut être demandée tant par le bailleur que par l’autre partie mais uniquement au cours d’une période précise : entre le 9e et le 6e mois précédant l’expiration du triennat.
Après cette demande, deux solutions sont possibles :
1) soit les parties marquent leur accord sur le principe de la révision du loyer et de son montant;
2) soit les parties ne parviennent pas à s’accorder; dans ce cas, la partie demanderesse peut s’adresser au juge de paix mais exclusivement entre le 6e et le 3e mois précédant l’échéance du triennat en cours.
6) Indexation du loyer
L’indexation du loyer est toujours autorisée dans les baux écrits, sauf si le contrat exclut cette possibilité. L’indexation n’est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit au preneur. Cette demande n’a pas d’effet rétroactif, sauf pour les trois mois précédant celui de la demande.
Le calcul de l’indexation s’effectue à l’aide d’une formule définie par la loi. Ce mode de calcul est expliqué en détail dans la brochure ″La loi sur les loyers″, éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet.
Les indices peuvent être obtenus auprès du Service public fédéral Economie et peuvent également être consultés sur son site Internet.
7) Frais et charges
En règle générale, la loi sur les loyers ne précise pas qui du preneur ou du bailleur doit s’acquitter de certaines charges. Le bailleur est uniquement tenu de payer le précompte immobilier.
Les autres frais et charges doivent toujours être dissociés du loyer et être indiqués dans un compte distinct.
Si les frais et charges ont été fixés de manière forfaitaire (par exemple : un montant fixe de 75 € par mois), les parties ne peuvent les adapter unilatéralement en considérant les frais et charges réels susceptibles d’être supérieurs ou inférieurs à ce montant forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur peuvent à tout moment demander au juge de paix la révision du montant des frais et charges forfaitaires ou la conversion de ce montant forfaitaire en frais et charges réels.
Si les frais et charges n’ont pas été fixés de manière forfaitaire, la loi prévoit qu’ils doivent correspondre aux dépenses réelles. Le preneur a le droit d’exiger du bailleur les justificatifs des factures qui lui sont adressées.
8) Dispositions relatives aux réparations locatives
Le bailleur est tenu d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. La loi précise en outre dans une disposition impérative que toutes les réparations, autres que locatives, sont à charge du bailleur.
Le preneur est tenu d’avertir le cas échéant le bailleur des dégradations subies par le bien loué et des réparations qu’il est nécessaire d’effectuer. Le preneur doit également se charger des réparations locatives. Les ″réparations locatives″ sont des réparations désignées comme telles par l’usage des lieux ainsi que les réparations énumérées à l’article 1754 du Code civil. La loi limite toutefois strictement les obligations du preneur : aucune des réparations réputées à charge du preneur n’incombe à celui-ci quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
9) Transmission du bien loué
Lorsqu’un bien loué est aliéné, la protection du preneur n’est pas toujours identique. Cela dépend beaucoup du fait que le bail a ou non une date certaine antérieure à l’aliénation.
Un bail authentique, à savoir un bail établi par un notaire, a toujours une date certaine. Un bail écrit sous seing privé (c’est-à-dire non authentique) a une date certaine à partir du jour de l’enregistrement (voir point 3)), ou du jour du décès de l’un des signataires du bail, ou du jour où l’existence du bail a été établie par jugement ou par un
acte dressé par un fonctionnaire public comme un notaire ou un huissier de justice. Un bail verbal n’a jamais de date certaine.
Si le bail a une date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, le nouveau propriétaire de l’habitation reprendra tous les droits et obligations de l’ancien bailleur, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.
Si le bail n’a pas de date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, deux possibilités se présentent :
1) soit le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois. Dans ce cas, l’acquéreur peut mettre fin au bail sans motif ou indemnité;
2) soit le preneur occupe le bien depuis 6 mois au moins. L’acquéreur est subrogé aux droits du bailleur principal mais dispose dans certains cas d’une plus grande flexibilité quant aux facultés de congé.
10) Aide juridique et assistance judiciaire
a. Aide juridique
i. Aide juridique de première ligne
Par l’aide juridique de première ligne, il convient d’entendre l’aide juridique accordée sous la forme de renseignements pratiques, d’information juridique, d’un premier avis juridique ou d’un renvoi vers une instance ou une organisation spécialisée. L’aide juridique de première ligne est accessible à tous et est notamment accordée par des avocats lors des permanences organisées dans les maisons de justice et les palais de justice. L’aide juridique de première ligne accordée par les avocats est gratuite pour les personnes dont les revenus sont insuffisants. Une contribution modeste peut être demandée aux autres personnes.
ii. Aide juridique de deuxième ligne (pro Deo)
Par aide juridique de deuxième ligne, il convient d’entendre l’aide juridique accordée par un avocat sous la forme d’un avis circonstancié ou l’aide juridique dans le cadre d’une procédure ou d’un procès. Pour l’aide juridique de deuxième ligne, seules les personnes qui ont des revenus insuffisants entrent en ligne de compte. L’intéressé adresse sa demande d’obtention de l’aide de deuxième ligne xx xxxxxx x’xxxx xxxxxxxxx xx x’Xxxxx des avocats. Pour de plus amples informations concernant l’aide juridique, vous pouvez vous adresser à une maison de justice ou au bureau d’aide juridique de l’Ordre des avocats.
b. Assistance judiciaire
Si l’aide juridique de deuxième ligne concerne les frais relatifs à l’assistance dispensée par un avocat, l’assistance judiciaire porte sur les ″frais de justice″. Pour les litiges qui sont de la compétence du juge de paix, tels les litiges en matière de location de biens immobiliers, la demande d’assistance judiciaire est introduite auprès du juge de paix qui sera saisi ou est déjà saisi de l’affaire.