CONTRAT DE BAIL DE COURTE DUREE POUR UN LOGEMENT A USAGE DE RESIDENCE PRINCIPALE DANS LA REGION DE BRUXELLES CAPITALE

Entre :

Nom, deux premiers prénoms : ……………………….………………………………………………………………………………

né à ……………………………………………………………………………………..…… le………………………………………………..

demeurant à : …………………………………………………………………………………………………………………………….……

ci-après dénommé "Bailleur", ET

Nom, deux premiers prénoms : …………………………………………………………………………………………………………

né à …………………………………………………………………………….……………… le………………………………………………..

demeurant à : ….…………………………………………………………………………………………………………………………………

ci-après dénommé "Locataire",

Il est convenu ce qui suit :

1. Objet de la location

Le bailleur donne à bail au locataire qui l’affecte à sa résidence principale

- I’appartement n°. ………..…………., situé à : ……..……………………………………………………………………………...

…………………………………………………………………………………………………………………………..…………………………... et comprenant (description complète du logement): ……………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………………………..…………………………...

- la maison située à : ………………………………………………………………………………………………………………………….

et comprenant (description complète du logement): ……………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………………………..…………………………...

Le bien loué sera affecté exclusivement à I’usage d’habitation du locataire et de sa famille, à I’exclusion de tout usage professionnel.

Les parties conviennent cependant que le locataire pourra affecter une partie du bien loué à un usage professionnel ne rendant pas applicable la législation relative au bail commercial et que le loyer se rapportant à I’usage professionnel du bien ne pourra dépasser …………… / du loyer

en cours.

2. Durée

Le bail est conclu pour une durée de (au maximum 3 ans), prenant cours le

…………/…………/………… pour se terminer le …………/…………/…………

Ce bail de courte durée peut être prorogé une ou plusieurs fois aux mêmes conditions et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Sauf en cas de prorogation, un bail d’une durée inférieure à six mois prend fin, sans préavis, à l’expiration de la durée convenue dans le bail. Il n’y a pas de possibilité d’y mettre fin anticipativement.

Le bail d’une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé du bailleur ou du locataire au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue dans le bail.

Le locataire peut résilier le bail d’une durée égale ou supérieure à six mois à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Le bailleur peut mettre fin anticipativement au bail d’une durée égale ou supérieure à six mois, mais seulement après la première année de location et uniquement pour occuper le bien personnellement ou le faire occuper par des membres de sa famille conformément l’art. 237§2, du Titre XI , Chapitre III, Section 2 du Code bruxellois du Logement. Le bailleur devra en ce cas notifier au locataire un préavis de trois mois et lui verser une indemnité équivalente à un mois de loyer.

En cas d’absence de congé avant la fin du bail d’une durée égale ou supérieure à six mois ou si le locataire a continué à occuper les lieux après la durée convenue sans opposition du bailleur, le contrat de bail se poursuivra. Toutefois, le bail sera supposé avoir été conclu depuis l’origine pour une période de neuf ans et le loyer et les autres conditions continuent à s’appliquer.

Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui durant lequel le congé a été donné.

3. Loyer

Le loyer de base est fixé à € par mois.

Ce loyer peut être adapté à l’indice des prix à la consommation (indice santé), une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, selon la formule :

loyer de base x nouvel indice = loyer adapté indice de départ

L’indice de départ est I’indice du mois précédant la date de conclusion du bail, à savoir …………………

(base 2013 = 100)

Le nouvel indice est I’indice du mois qui précède celui de I’anniversaire de I’entrée en vigueur du bail.

L’adaptation à I’indice ne se fera qu’après demande écrite adressée par une partie à I’autre. Elle n’a d’effet pour le passé que pour les 3 mois précédant celui de la demande.

Le loyer est payable avant le 10 du mois auquel il se rapporte et devra être en possession du bailleur avant cette date.

4. Garantie

Le locataire constituera une garantie d’un montant équivalent à fois le loyer

de base.

Le locataire opte pour : (cocher A ou B)

A. Un compte individualisé auprès d’une institution financière

La garantie ne peut excéder 2 mois de loyer. Le locataire peut s’acquitter de cette obligation par le dépôt d’espèces sur un compte individualisé ouvert à son nom auprès d’une institution financière de son choix. Les intérêts constitués par la somme ainsi placée sont capitalisés à son profit.

B. Une garantie bancaire

La garantie ne peut excéder 3 mois de loyer. Le locataire s’engage à reconstituer progressivement la garantie par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, auprès de l’institution financière auprès de laquelle il dispose d’un compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement.

Dès la constitution totale de la garantie l’institution financière accordera des intérêts au locataire.

5. Charges

Sont à charge du locataire :

– les frais découlant de sa consommation privée d’eau, de gaz, d’électricité et de chauffage ainsi que I’abonnement à ces services;

– les frais de téléphone ainsi que I’abonnement à ce service;

– les frais, taxes, redevances, abonnements relatifs à la radio, la télévision ou la télédistribution;

– sa quote-part dans les frais d’entretien des parties communes;

– sa quote-part dans les frais de consommation d’eau, de gaz, d’électricité et de chauffage relatifs aux parties communes et à leur entretien.

La quote-part du locataire est fixée à /1000.

A titre de provision sur ces charges, le locataire versera mensuellement une somme de €.

Au moins une fois par an, un décompte détaillé des charges sera adressé au locataire. Celui-ci pourra demander à examiner les comptes et exiger la production des justificatifs. A la réception de ce décompte, le bailleur ou le locataire versera à I’autre partie la différence entre les provisions versées et les charges réelles. La provision pourra être adaptée de commun accord en fonction des dépenses réelles telles qu’elles ressortent du dernier décompte effectué.

Le bailleur autorise le locataire à faire installer des compteurs individuels pour le chauffage, I’eau, le gaz et I’électricité.

Le locataire est cependant tenu d’en avertir au préalable le bailleur. Les frais d’installation sont supportés pour moitié par chacune des parties.

6. Etat des lieux

Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé et ce avant l’occupation des lieux par le locataire ou pendant le premier mois d’occupation. Si les parties préfèrent s’adresser à un expert désigné de commun accord, elles supporteront chacune la moitié des frais.

L’état des lieux sera annexé au bail et sera également soumis à l’enregistrement. A la fin du bail un état des lieux de sortie sera établi.

7. Certificat de performance énergétique

Le certificat de performance énergétique de l’habitation a été remis au locataire.

Il contient les éléments suivants concernant la performance énergétique du bâtiment :

...................................................................................................................................................................

8. Assurances

Le locataire assurera sa responsabilité en matière d’incendie et de dégâts des eaux. Si le locataire reste en défaut d’assurer ce risque, le bailleur pourra souscrire aux frais du locataire une assurance couvrant la responsabilité en matière d’incendie et de dégâts des eaux de celui-ci.

9. Taxes et impôts

Le bailleur supporte toutes les taxes et tous les impôts mis ou à mettre sur le bien loué par l’Etat, la Région, la Communauté, la Province ou la Commune (ex. : précompte immobilier).

Les impôts ou taxes relatifs à la jouissance ou l’utilisation du bien loué (ex. : Taxe d’enlèvement des immondices) sont à charge du locataire.

10. Entretien et réparations locatives

Les réparations locatives et le menu entretien sont à charge du locataire. Ils comprennent notamment :

- Le ramonage annuel des cheminées utilisées;

- L’entretien des installations de gaz, d’électricité et de chauffage;

- L’entretien des installations sanitaires;

- La désobstruction des décharges d’eaux usées;

- L’entretien des revêtements des murs et des sols, ainsi que des portes, fenêtres, volets, serrures...;

- L’entretien du jardin.

Toutes les autres réparations sont à charge du bailleur et notamment celles qui résultent de I’usure normale, de la vétusté, d’un cas de force majeure ou d’un vice de I’immeuble.

11. Expropriation

En cas d’expropriation, le bailleur avisera immédiatement le locataire. A défaut, le locataire pourra réclamer au bailleur toutes les indemnités qu’il aurait pu obtenir s’il avait été averti en temps utile.

12. Modifications au bien loué

A la fin du bail, le bailleur indemnisera équitablement le locataire pour les modifications qu’il aura acceptées. En cas de modifications non acceptées, le bailleur ne devra aucune indemnité. Le cas échéant, il pourra exiger la remise des lieux en leur état originel.

13. Enregistrement

Le bailleur fera enregistrer le bail et l’état des lieux dans les 2 mois. Il procurera une copie du contrat de bail enregistré au locataire.

14. Visite des lieux à la fin du bail ou en cas de vente

Pendant la durée du préavis, ou en cas de vente, le bailleur à le droit de faire apposer des avis de mise en location ou de mise en vente aux endroits les plus apparents.

En outre, pendant les 2 derniers mois qui précèdent I’expiration du contrat de bail ou en cas de vente, le locataire devra tolérer la visite des lieux 2 jours par semaine pendant 2 heures consécutives. Ces jours et heures seront déterminés de commun accord par les parties.

15. Conditions particulières

………………………………………………………….......................................................................................................

Approuvé la rature de ………… lignes et de mots.

Fait à ……………………………………………………………………., le …………../………….. / ,. en autant

d’exemplaires que de parties, plus un, ce dernier étant destiné à l’enregistrement. Chaque signataire reconnaît avoir reçu un exemplaire.

En application de l’article 218 §5 du Code bruxellois du Logement une annexe explicative est jointe au présent contrat.

Signature Signature

du locataire du bailleur

Ce contrat a été établi par l’Association des consommateurs Test-Achats S.C., rue de Hollande 13 – 0000 Xxxxxxxxx – Tél. 02 542 32 55 mars 2018

NOTICE EXPLICATIVE POUR L’UTILISATION

DU CONTRAT-TYPE DE LOCATION COURTE DUREE

Le contrat de bail relatif à la résidence principale du locataire est régi par des dispositions impératives qu’il n’est pas possible d’examiner en détail dans le cadre de la présente notice.

En cas de litige à propos du présent contrat, il faut s’adresser au juge de paix du lieu où est situé le bien loué. II existe une procédure gratuite de conciliation devant ce même juge.

Ce contrat-type n’est pas adapté au bail de 9 ans, au bail de plus de 9 ans, au bail conclu pour la vie du locataire, ni au bail de rénovation par lequel le locataire s’engage à effectuer des travaux dans le bien loué, au bail de colocation, ni au bail de logement étudiant.

Nous avons également rédigé un contrat de bail de 9 ans et dans les autres cas, mieux vaut consulter un spécialiste.

IDENTIFICATION DES PARTIES

Le contrat doit mentionner le nom, les deux premiers prénoms, le domicile, le lieu et la date de naissance des parties.

Si une des parties est une personne morale, elle doit indiquer sa dénomination et son numéro d’inscription à la Banque Carrefour des Entreprises.

DESCRIPTION DU BIEN LOUÉ

Le contrat de bail doit contenir la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble couvrant l’objet du bail.

DESTINATION DU BIEN LOUÉ

Le fait que le locataire déduise ne fût-ce qu’une partie du loyer comme frais professionnel rend tout le loyer net (± 60% du loyer annuel) imposable au lieu du seul revenu cadastral. Cela entraîne une augmentation de I’impôt dû par le bailleur.

S’il est précisé quelle est la partie du loyer qui correspond à I’usage professionnel et si le bail est enregistré, I’augmentation d’impôt sera réduite à ce qui correspond à la part nette du loyer professionnel.

Si le locataire ne respecte pas cette clause du bail, il est tenu d’indemniser le bailleur pour toute augmentation d’impôt que cela aurait entraîné.

II est indispensable que le bail soit enregistré pour que cette clause soit opposable au fisc. Si les parties ne remplissent pas cette formalité, le bailleur risque d’être imposé sur la totalité du loyer net.

E TAT DU BIEN LOUÉ

Le bailleur doit remettre au preneur un bien qui peut servir à l’usage prévu et qui respecte les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement prévues par le Code bruxellois de Logement et ses arrêtés d’exécution.

Si cette dernière condition n’est pas remplie, le preneur a le choix:

- soit de demander la résolution du bail avec des dommages et intérêts éventuels

- soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires, et éventuellement une diminution du loyer.

DURÉE

Ce contrat est un contrat de bail de courte durée. La législation prévoit en principe une durée de 9 ans pour les baux en laissant aux parties la possibilité de conclure un contrat pour une durée moindre pour autant qu’elle ne dépasse pas 3 ans. Si vous souhaitez conclure un contrat de 9 ans, utilisez notre autre contrat-type.

Ce bail de courte durée peut être prorogé une ou plusieurs fois. Cette prorogation doit avoir lieu par écrit, soit dans le bail, soit dans un autre document postérieur (une lettre signée par les deux parties, une annexe…), sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans. En cas de prorogation, les conditions du bail (et notamment le loyer) ne peuvent être différentes de celles du bail initial.

LE CONTRAT D’UNE DUREE DE MOINS DE SIX MOIS

Le bail d’une durée de moins de six mois ne peut être résilié anticipativement.

Il prend fin, sans préavis, à l’expiration de la durée convenue dans le bail, sauf en cas de prorogation de celui-ci.

LE CONTRAT D’UNE DUREE EGALE OU SUPERIEURE A SIX MOIS

En principe, le bail d’une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé du bailleur ou du preneur au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue dans le bail. Dans ce cas, aucune indemnité n’est due.

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Le bailleur peut quant à lui mettre fin anticipativement au bail, mais seulement après la première année de location et uniquement pour occuper le bien personnellement ou le faire occuper par (i) son conjoint, (ii) ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs, et ceux de son conjoint,(iii) ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint,(iv) ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces, et ceux de son conjoint. Le bailleur devra en ce cas notifier au preneur un préavis de trois mois et lui verser une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du bail ou sile preneur a continué à occuper les lieux après la durée convenue sans opposition du bailleur le bail se poursuivra sera supposé avoir été conclu depuis l’origine pour une période de neuf ans. Les conditions d’origine, en ce compris le loyer, seront applicables en ce cas.

L OYER

Le Gouvernement a mis à disposition une grille indicative des loyers à laquelle pourront se référer les parties afin de s’informer des loyers pratiqués dans la Région bruxelloise. Cette grille n’est cependant pas obligatoire. Vous pouvez la consulter sur le site web suivant : xxxxx://xxxxxx.xxxxxxxx

Pour indexer un contrat de bail d’immeuble à usage de résidence principale du locataire, il y a lieu d’appliquer l’indice santé.

L A GARANTIE

Le bailleur n’est pas légalement obligé de demander une garantie mais la plupart des propriétaires l’exigent pour se prémunir contre les manquements éventuels du locataire à ses obligations (paiement du loyer, des charges, entretien du bien loué,...).

Au choix du locataire, la garantie est possible sous 3 formes :

- un compte individualisé ouvert au nom du locataire : la garantie ne peut alors excéder 2 mois de loyer.

- une garantie bancaire permettant le paiement de la garantie à la banque par tranches: dans ce cas la garantie ne peut excéder 3 mois de loyer.

- une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière : la garantie ne peut alors excéder 3 mois de loyer. Si vous souhaitez cette forme de garantie, adressez- vous au CPAS.

L’institution financière attestera, par le biais d’un formulaire fixé par arrêté royal, vis-à-vis du propriétaire que la garantie est octroyée.

CHARGES

Au cas ou il s’avérerait difficile ou impossible de déterminer les charges réelles, les parties peuvent prévoir un système de charges forfaitaires. Dans ce cas, il faudra biffer les dispositions de I’article 5.

T AXES ET IMPÔTS

Le précompte immobilier ne peut légalement pas être mis à charge du locataire.

E NREGISTREMENT

Ce contrat doit être enregistré endéans les 2 mois de sa signature. L’enregistrement est gratuit. L’obligation repose sur le bailleur. Il doit s’adresser au bureau d’enregistrement du lieu où se situe l’immeuble (consultez : xxx.xxxxxx.xx ou la ligne d’information du SPF Finances au 02/572 57 57). Si le bailleur ne respecte pas cette obligation, il s’expose à une amende. De plus, tant que le bail n’est pas enregistré, le locataire peut mettre fin au contrat sans préavis ni indemnité. Le preneur doit toutefois avoir préalablement adressé, au bailleur, une mise en demeure d’enregistrer le bail qui doit être restée sans suite pendant un mois.

A SSURANCES

Les dégâts causés par un incendie sont souvent très importants. Or, le locataire est tenu de restituer le bien loué dans I’état dans lequel il l’a reçu, sauf s’il prouve que les dégâts sont survenus sans faute de sa part. Cette preuve étant souvent difficile à apporter, il est nécessaire de s’assurer contre le risque d’incendie.

E TAT DES LIEUX

Si aucun état des lieux n’est établi au début du bail, la loi prévoit que le bien loué est présumé être dans le même état à la fin du bail que lors de I’entrée du locataire dans les lieux. Une preuve contraire peut être apportée mais sera souvent très difficile à fournir.

M ODIFICATIONS AU BIEN LOUÉ

II est toujours prudent de se réserver une preuve écrite de I’acceptation du bailleur et de prévoir le mode d’indemnisation (plus-value apportée, coût des travaux, somme forfaitaire, etc. …) en fin de bail ou au moment des travaux.

DECES DU LOCATAIRE

Si après le décès du locataire, le logement n’est pas occupé par les membres de son ménage et le loyer reste impayé pendant une durée d’au moins deux mois, le bailleur pourra considérer le bail comme résilié sans préavis et donc sans intervention du juge.

Le bailleur peut disposer librement du bien à dater de la résiliation, dans le respect de la loi du 30 décembre 1975 concernant les biens trouvés en dehors des propriétés privées ou mis sur la voie publique en exécution de jugements d’expulsion.

Le bailleur pourra faire libérer la garantie locative à son profit et à concurrence des montants qui lui sont dus.

ANNEXE AU CONTRAT DE BAIL

Dans le Code Bruxellois du Logement il est prévu qu’une annexe sera rédigée contenant une explication sur toute une série de dispositions légales comme par exemple la durée du contrat, l’indexation, les charges,…

Il faut joindre cette annexe au contrat.

Annexe explicative au Contrat de bail

1) Que visent les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement élémentaire ?

Ce sont des exigences qui doivent être respectées par tous les logements bruxellois.

Le Code du Logement prévoit trois catégories de normes impératives auxquelles doivent répondre les logements loués en Région de Bruxelles-Capitale.

En premier lieu, le logement doit satisfaire à des normes de sécurité.

Ceci concerne la stabilité du bâtiment (escaliers, fondations, toit, plancher,...) mais aussi la conformité des installations électriques et de gaz aux normes en vigueur, le raccordement du bien à l’égout (ou éventuellement la présence d’une station d’épuration du bien) et la conformité du chauffage aux normes.

En deuxième lieu, le logement doit être salubre.

Ceci signifie qu’il doit notamment être étanche, ne pas être infesté de parasites (comme des insectes, rongeurs, champignons) qui pourraient nuire à la santé, qu’il doit comporter un certain éclairage naturel et une aération suffisante et qu’il doit avoir une surface minimale en fonction du nombre de personnes occupantes.

Enfin, en troisième lieu, le bien doit présenter un équipement minimal.

Ceci signifie que :

• des conduites doivent être prévues pour l’électricité, l’eau et le gaz ;

• que le bien doit comporter des installations sanitaires minimales ;

• qu’il doit être doté :

o d’un minimum de prises et de points lumineux ;

o d’un chauffage ou d’un raccordement permettant de chauffer jusqu’à 19 degrés en cas de gel à -10 degrés (et 22 degrés dans la salle de bains) ;

o d’une arrivée de gaz ;

o d’une alimentation en électricité pour la cuisine.

Pour plus d’information, consulter :

• Le Code du logement (articles 4 et 219) ;

• le texte de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles Capitale du 4 septembre 2004 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des

logements ;xxxx://xxx.xxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx/xxxx-xxxxxxxxxx-xx- logement-exigences-elementaires-securite-salubrite-equipement ;

• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site xxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxx/xxxxx/xxxx-xxxxxxxxxxx, point II.4.

En pratique :

Le bien loué doit respecter les 3 exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement élémentaire. Les parties peuvent toutefois conclure un bail de rénovation en vue de remédier à certaines non conformités aux normes. En cas de bail de rénovation, des conditions définies par le Code du logement doivent être respectées.

Voici en outre quelques exemples plus précis en matière d’exigences élémentaires :

Exemple 1 : en ce qui concerne l’exigence élémentaire d’équipement en matière de chauffage, le bailleur est tenu de mettre en location un bien disposant soit du système lui-même, soit d’un branchement nécessaire afin de permettre au locataire de chauffer correctement le bien loué.

Exemple 2 : en ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur l'électricité du logement, les installations électriques de l'immeuble doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les communs et les abords, et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage adapté aux installations. En termes d’équipement, il faut une prise et un point lumineux par chambre ainsi qu’un point lumineux dans la cuisine.

Exemple 3 : en ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur le gaz, les installations de distribution de gaz de l'immeuble, ainsi que les appareils qui y sont raccordés, doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les communs et les abords et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage normal par le locataire.

Exemple 4 : en ce qui concerne l’exigence de salubrité, le logement doit :

1. avoir une surface éclairante de 1/12ème de la surface totale de chaque pièce ;

2. avoir une surface d’au minimum :

• 18m² (1 personne) ;

• 28m² (2 personnes) ;

• 33m² (3 personnes) ;

• 37m² (4 personnes ;

• 44m² (5 personnes) ;

• 12m² supplémentaires de surface par personne supplémentaire.

2) Qu’est-ce qu’une règle impérative ? Qu’est-ce qu’une règle supplétive ?

Une règle impérative est une règle qui doit nécessairement être respectée dans le contrat.

Les parties ne peuvent donc pas insérer une clause contraire à cette règle.

Les dispositions relatives aux baux d’habitation sont en principe impératives, à moins qu’elles ne prévoient le contraire.

A l’inverse, une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat.

Pour plus d’information, consulter :

• le Code du logement (article 216) ;

• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site xxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxx/xxxxx/xxxx-xxxxxxxxxxx, point I.3.

En pratique :

Les règles relatives aux baux d’habitation inscrites dans le Code du logement sont en général impératives.

Les parties doivent donc les respecter, à moins que ces dispositions ne prévoient expressément qu’il est possible d’y déroger.

Si un choix est laissé aux parties ou si le texte du Code du logement permet expressément une clause contraire, cela signifie que la disposition est supplétive et le contrat peut s’en écarter.

Exemple de disposition impérative : l’article 223 du Code du logement prévoit que le preneur est tenu des réparations locatives, à l'exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, et des travaux de menu entretien. Toutes les autres réparations sont à charge du bailleur. Cela signifie que, même si le contrat prévoit que le preneur se charge des grosses réparations, il peut exiger du bailleur que celui-ci effectue ces réparations.

Exemple de disposition supplétive : dans un bail de résidence principale, la révision du loyer est possible en fin de triennat (article 240 du Code du logement). Dans un bail à vie, les parties peuvent écarter cette possibilité.

Autre exemple de disposition supplétive : la faculté d’indexation peut être exclue dans le bail (article 224 du Code du logement)

3) Quelle forme doit prendre le bail ?

Les baux d’habitation doivent nécessairement être établi dans un écrit. Cet écrit doit contenir :

1° l’identité complète des parties ; 2° la date de prise de cours du bail ;

3° la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble faisant l’objet du bail ; 4° le montant du loyer qui ne peut pas englober les charges ;

5° l'énumération et l'estimation du montant des charges relatives aux parties privatives et/ou communes qui seront portées en compte au locataire, en mentionnant si les montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels (éventuellement avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d'un forfait (présumé couvrir le montant des charges).Il sera également spécifié leur mode de calcul ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;

6° l'indication de l'existence ou non de compteurs individuels pour l'eau, le gaz et l'électricité et, si le cas se présente, l'indication des numéros de compteurs ainsi que des codes EAN ou de tout autre code d'identification.

Ce contrat doit être signé par les parties et être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct, plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d’enregistrement. Par exemple : un couple ne doit pas recevoir deux exemplaires puisque chacun des locataires a le même intérêt. Par contre, dans une colocation, chacun des colocataires a individuellement un intérêt individuel distinct et il faut donc un exemplaire par preneur.

Un bail fait au départ sans écrit (bail verbal) n’est pas nul mais chacune des parties peut exiger que le contrat fasse l’objet d’un tel écrit. Si cette demande n’aboutit pas, la partie concernée peut s’adresser au juge de paix pour l’obtenir.

Plus spécifiquement, en ce qui concerne la description du bien loué, il est proposé de spécifier la surface habitable du bien. La superficie habitable correspond à la superficie plancher totale (c’est-à- dire à l’exclusion des mures et parois) du logement. Cette notion doit être distinguée de la notion de

« superficie plancher ». La superficie plancher correspond en réalité à la superficie utile du logement.

Pour plus d’information, consulter :

• le Code du logement (article 218) ;

• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site xxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxx/xxxxx/xxxx-xxxxxxxxxxx, point I.4.

En pratique :

Le bail doit reprendre obligatoirement les mentions suivantes :

• Identité des parties ;

• Description du bail ;

• Durée du bail ;

• Loyer et ;

• Frais et charges.

Les parties doivent signer le bail aux emplacements prévus à cet effet (dernière page).

4) Qu’est-ce que la formalité de l’enregistrement ? Quelle est son incidence sur l’aliénation de l’immeuble loué ?

L’enregistrement du bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat soit communiqué au bureau d’enregistrement du lieu où se

situe le bien. Cette formalité gratuite doit être effectuée dans les 2 mois de la conclusion du bail. En cas de dépassement de ce délai, des amendes peuvent s’appliquer.

Dans l’hypothèse où le bailleur n’exécute pas cette obligation d’enregistrement, le preneur peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée. Si le bailleur ne donne pas de suite utile à cette mise en demeure dans le mois, le preneur peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnité.

La formalité de l’enregistrement permet d’éviter les antidates.

Par exemple, si le bail est signé le 30 janvier mais est daté du 30 décembre et que le bail est enregistré le 15 février, seule compte .vis-à-vis des tiers, la date de cet enregistrement. On dit que celui-ci rend le bail opposable aux tiers. Ceci a des conséquences importantes en cas de vente.

A cet égard, plusieurs cas de figure sont envisageables :

• Le bail a été enregistré : l’acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur. Autrement dit, il prend la place du bailleur ;

• Le bail n’a pas été enregistré et le preneur occupe les lieux depuis 6 mois ou plus : l’acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur. Autrement dit, il prend la place du bailleur. Toutefois, l’acquéreur pourra mettre fin au bail dans les 6 mois qui suivent la passation de l’acte authentique (et seulement pendant cette période), moyennant un congé de 6 mois.

• Le bail n’a pas été enregistré et le preneur occupe les lieux depuis moins de 6 mois : le bail n’est pas opposable à l’acquéreur. Il peut, dès lors, ordonner la libération des lieux.

Pour plus d’information, consulter :

• le Code du logement (articles 227 et 229) ;

• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site xxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxx/xxxxx/xxxx-xxxxxxxxxxx, point I.5.

En pratique :

Pour trouver le bureau d’enregistrement concerné : xxxx://xxx.xxxxxxxx.xx/Xxxxxxxx/Xxxxxxx_xx_x%X0%00%00xxxxxxxxxxxxxx

L’enregistrement peut aussi se faire en ligne.

5) Quelle est la durée du bail ? Quelles sont les possibilités de mettre fin au bail ?

a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis

Lorsque le congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

b. Bail de droit commun

Le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue entre les parties.

c. Bail de résidence principale

1° Neuf ans – durée de principe

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour une durée de 9 ans, même si le bail lui-même prévoit une durée plus courte.

Il est également possible de conclure un bail d'une durée déterminée supérieure à 9 ans. Ce bail est, de manière générale, régi par les mêmes dispositions que celles applicables au bail de 9 ans. Il doit être constaté devant notaire par un acte authentique afin d’assurer aux tiers l’opposabilité de sa durée. Il prend fin à l’issue du terme convenu par les parties.

A l’issue de la période de 9 ans, ou à l’issue du terme convenu pour un bail d’une durée supérieure à 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir d’indemnité, à condition de notifier un congé de 6 mois au moins, avant l’échéance.

Si à l’expiration de la période de 9 ans ou à l’expiration de la durée convenue pour un bail de longue durée, aucune des deux parties ne résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période de 3 ans, aux même conditions. Chacune des parties a alors la possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans motif et sans devoir verser d’indemnité.

Xx xxxxx xx xx xxxxxxx xx 0 xxx, xx xxxxxxxx a, dans les trois cas suivants et tels que prévus aux articles 237 et 239 du Code du logement, la possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas. Le bail peut dès lors prévoir des possibilités de résiliation plus restrictives dans le chef du bailleur, ou celui-ci peut décider de renoncer à l’une ou plusieurs d’entre elles.

1. Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d'occuper personnellement le bien, ce moyennant notification d'un congé donné par écrit (de préférence par lettre recommandée) de 6 mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et l'identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué, ainsi que son lien de parenté avec le futur occupant.

La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son conjoint, ses descendants et les enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands- parents) et ceux de son conjoint, ses frères, sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint.

Si le preneur le demande, le bailleur devra apporter dans les deux mois la preuve du lien de parenté.

Cette occupation devra être effective pendant deux ans et débuter au plus tard un an après la libération effective des lieux.

Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l’occupation personnelle dans les conditions et le délai prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

2. A l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant notification d'un congé donné par écrit de 6 mois, résilier le bail en vue de l'exécution de certains travaux. Lorsqu’il dispose de plusieurs logements dans un même immeuble, le bailleur peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé donné par écrit de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.

Les travaux doivent respecter les conditions suivantes :

- ils doivent notamment respecter la destination du bien loué, affecter le corps du logement occupé par le preneur et être d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements ;

- être commencés dans xxx xxx mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent la restitution des lieux par le preneur ;

- le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis d’urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d’entreprise ;

A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant la réalisation des travaux.

3. A l'expiration du premier ou du deuxième triennat, ou, en cas de bail de longue durée, d’un triennat subséquent, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification d'un congé donné par écrit de 6 mois et le versement d'une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer selon que le congé a été notifié à l'expiration du premier ou du deuxième triennat, au bénéfice du preneur. Si le bail a une durée de plus de neuf ans et que le bailleur met fin au bail à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat subséquent, il devra une indemnité équivalente à trois mois de loyer au preneur.

Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu'il notifie un congé de trois mois au bailleur. Il n'est jamais tenu de motiver son congé.

Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins verser au bailleur une indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu'il part au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer des travaux ou même sans motif (le preneur peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières années de son contrat.

Il convient également d'insister sur la faculté spéciale de résiliation dans les cas où le bail n'a pas été enregistré (voir point 4)).

2° Bail de courte durée

 Les parties peuvent conclure un bail de courte durée, pour une durée totale n'excédant pas 3 ans. Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent.

 Le bail de moins de six mois prend fin à son échéance sans congé. Il ne peut être résilié anticipativement par l’une ou l’autre des parties. Il ne peut y être mis fin anticipativement.

 Pour le bail de plus de six mois :

• Le bailleur peut résilier le bail à partir de la fin de la première année d’occupation et ce pour occupation personnelle. Le préavis est de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer est due au preneur.

• Le preneur peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer.

• Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le preneur a continué à occuper le bien à l'expiration de la durée convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est poursuivi aux mêmes conditions (à savoir le loyer et les autres clauses du contrat) mais est censé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter du début du premier contrat de courte durée.

3° Bail à vie

Il est également possible de conclure un bail pour la vie du locataire.

Le bailleur d'un tel bail à vie ne peut en principe y mettre fin anticipativement, sauf dispositions contraires dans le contrat.

Par conséquent, les parties sont libres de prévoir une ou plusieurs des faculté(s) de résiliation pour le bailleur telles qu’elles existent pour le bail de neuf ans ou de longue durée (résiliation pour occupation personnelle, résiliation pour travaux, résiliation sans motifs). Dans ce cas, les règles indiquées au point c) 1. de la présente Annexe s’appliquent.

Le preneur peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois.

4° Bail étudiant

Le bail étudiant est conclu pour une durée de maximum 12 mois.

Le bailleur peut mettre fin au bail à son expiration, moyennant un congé notifié au moins trois mois avant l’échéance du contrat.

A l’échéance, le preneur peut quitter les lieux sans notifier de préavis. Il peut également mettre fin anticipativement au bail, moyennant un préavis de 2 mois. Toutefois, si le bail est conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 mois, il ne peut y être mis fin anticipativement.

Pour plus d’information, consulter :

• le Code du logement (articles 237 à 239 et 256) ;

• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site xxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxx/xxxxx/xxxx-xxxxxxxxxxx, point III.3.

En pratique : Les parties: • choisissent la durée du bail – en cas de bail de résidence principale le bail est réputé conclu pour 9 ans au moins, sauf bail de courte durée ; • Le tableau ci-dessous reprend en synthèse les facultés de résiliation du bail de résidence principale :
	Faculté Durée	Résiliation anticipée par le bailleur	Résiliation par le preneur
	Bail de 9 ans (principe)	- Occupation personnelle (à tout moment) - Travaux (fin de triennat) - Sans motifs mais moyennant indemnité (fin de triennat) (9 mois si résiliation en fin du 1er triennat, 6 mois si résiliation en fin de 2ème triennat.	- A tout moment - Préavis de trois mois - Indemnité (3, 2, 1 mois) si durant les trois premières années
	Dans les 3 autres cas: préavis de 6 mois et conditions spécifiques à respecter
	Bail de courte durée (max. 3 ans)	- Si moins de six mois, pas de résiliation possible - Si plus de six mois, uniquement pour occupation personnelle – préavis de trois mois – après la première année d’occupation – indemnité d’un mois	- Si moins de six mois, pas de résiliation possible - Si plus de six mois, à tout moment, préavis 3 mois, indemnité 1 mois
	Bail de longue durée	Indemnité réduite à trois mois si résiliation sans motif à l’issue du 3ème triennat ou d’un triennat subséquent	- A tout moment - Préavis de trois mois - Indemnité (3, 2, 1 mois) si durant les trois premières années
	Bail à vie	Sauf accord contraire, pas de résiliation	- A tout moment - Préavis de trois mois - Indemnité (3, 2, 1 mois) si durant les trois premières années

6) Quelles sont les règles applicables en matière de révision du loyer ?

Pour les baux de droit commun, l’adaptation du loyer se fait librement.

Pour les baux de résidence principale de courte durée, le loyer est fixe même en cas de prorogation du bail.

Pour les baux de résidence principale de neuf ans ou plus, le loyer ne peut pas être modifié en cours de triennat sauf si les parties conviennent d’une telle modification en raison de travaux réalisés pour améliorer la performance énergétique du bien loué ou pour adapter le bien à une situation de handicap ou de perte d’autonomie du preneur.

Les parties peuvent négocier la révision du loyer uniquement entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.

Dans le cadre d’un bail à vie, les parties peuvent décider, lors de la conclusion du contrat, de renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.

Pour plus d’information, consulter :

• le Code du logement (article 240) ;

• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site xxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxx/xxxxx/xxxx-xxxxxxxxxxx, point III.9.

En pratique :

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord, la question est soumise au juge. L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.

Le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.

Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de 10% au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué.

Cependant, les travaux exécutés pour mettre le bien en conformité avec les exigences élémentaires (point 1. ci-dessus) n’entrent pas en considération dans la variation de la valeur locative.

7) Quelles sont les règles applicables en matière d’indexation ?

Les parties conviennent soit qu’elles pourront demander l’indexation du loyer, soit qu’elles ne pourront pas demander une telle indexation.

L’indexation ne peut avoir lieu qu’une fois par an à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Elle doit être expressément demandée par écrit.

Elle ne peut être demandée pour le passé que pour les trois mois précédant la demande d’’indexation.

Si les parties optent pour la faculté d’indexer le loyer, la formule est la suivante :

loyer de base x indice nouveau Indice de base

Le loyer de base est celui convenu dans le bail.

L’indice nouveau est l’indice du mois précédant la date anniversaire du bail. L’indice de base est l’indice du mois précédant la conclusion du contrat.

Les parties peuvent choisir une autre formule mais celle-ci ne peut pas aboutir à un loyer supérieur à celui résultant de celle citée ci-dessus.

Pour plus d’informations, consulter :

• Le Code du logement (article 224) ;

• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site xxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxx/xxxxx/xxxx-xxxxxxxxxxx, point II.14.

En pratique :

Les parties choisissent de permettre ou non l’indexation du bail. Pour calculer le loyer indexé :

xxxx://xxxxxxxx.xxxx.xx/xx/xxxxxxxxxxxx/xxxxxxxx/xxxxxxxx/xxxx_xxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxx_xxxxx/ (attention de bien choisir la Région bruxelloise)

Exemple :

Un bail est conclu le 15 janvier 2018 pour un loyer de 500 EUR/mois mais n’entre en vigueur que le 15 mars.

L’indexation peut intervenir pour la première fois, au plus tôt le 15 mars 2019.

Si l’indexation est demandée le 15 août 2019, elle n’aura d’effet, pour le passé, que du 15 mai au 15 août (et pas pour la période du 15 mars au 15 mai).

L’application de la formule se fait comme suit :

500 EUR x indice de février 2019

Indice de décembre 2017

8) Quelles sont les règles applicables en matière de charges ?

Le bailleur communique au preneur, préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, les informations relatives à l'énumération et à l'estimation du montant des charges afférentes

aux parties privatives et communes qui lui seront portées en compte, en mentionnant si les montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels (éventuellement avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d'un forfait (présumé couvrir le montant des charges).

Leur mode de calcul doit être précisé dans le contrat ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;

Si le bailleur a volontairement omis de communiquer une information complète et exacte quant aux charges communes, le juge peut limiter le montant des charges dues par le preneur à celui communiqué avant la conclusion du bail, pour autant que le preneur démontre un dommage.

A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l'évolution des dépenses réelles.

Pour plus d’information, consulter :

• le Code du logement (articles 217 et 224) ;

• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site xxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxx/xxxxx/xxxx-xxxxxxxxxxx, points II.3. et II.14

En pratique :

Les parties déterminent si les charges correspondent à des dépenses réelles ou à un montant forfaitaire qu’elles déterminent.

Concernant les charges individuelles, les parties relèvent les compteurs individuels (eau, gaz, électricité, chauffage). A défaut de compteur individuel, les parties déterminent le montant pris en charges par le preneur et précisent si cette intervention est forfaitaire ou correspond à une quote- part. Dans cette deuxième hypothèse, les parties précisent les facteurs déterminant cette quote- part.

Concernant les charges communes, les parties font de même.

9) Quelles sont les règles applicables en matière de réparations locatives ?

Le preneur est tenu des réparations locatives, à l’exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Il est également tenu des travaux de menu entretien.

Les réparations locatives et de menu entretien sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux.

De manière non limitative, le preneur assurera à ses frais :

- Le détartrage et l’entretien annuel des chauffe-bains et chauffe-eau ;

- L’entretien annuel et les recharges des appareils décalcarisateurs et adoucisseurs d’eau ;

- Le contrôle périodique des systèmes de chauffage ainsi que le ramonage des cheminées y reliées, tels qu’imposés par les législations régionales. L’entretien se fera en même temps que ledit contrôle périodique, à moins que l’installateur ou le fabricant ait émis d’autres prescriptions et sous réserve d’entretiens plus fréquents imposés par l’association des copropriétaires ou par le bailleur ;

- L’entretien annuel de tout système de chauffage à combustible solide ;

- Le ramonage annuel de toutes les autres cheminées.

En aucun cas le preneur ne pourra (faire) effectuer de sa propre initiative des travaux ou réparations incombant au bailleur et ne présentant pas un caractère d’urgence absolue.

Le bailleur est tenu de toutes les autres réparations qui peuvent devenir nécessaires. Cette répartition est obligatoire.

Le Gouvernement a établi une liste non-limitative des réparations et travaux d’entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge bailleur.

Si, durant le bail, le bien loué a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être postposées jusqu’à son échéance, le preneur devra les supporter, même si elles l’incommodent, et même s’il est privé, pendant leur durée, d'une partie de la chose louée. Si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué proportionnellement au temps et à la partie du bien dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable la ou les partie(s) du bien nécessaire(s) au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Les parties peuvent également décider d’autoriser le bailleur à exécuter des travaux destinés à adapter le logement à une situation d’handicap ou de perte d’autonomie du preneur. Elles décideront au plus tard un mois avant l’exécution des travaux, si ceux-ci donneront lieu à une augmentation du loyer, celle-ci devant être proportionnelle au coût réel des travaux et à l’ampleur de l’adaptation du logement à la situation de handicap ou de perte d’autonomie.

Pour plus d’information, consulter :

• Le Code du logement (article 223) ;

• L’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017;

• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site xxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxx/xxxxx/xxxx-xxxxxxxxxxx, point II.6.

En pratique :

Le Gouvernement a établi une liste exemplative des travaux à charge de chacune des parties.

Les parties peuvent la compléter dans le respect des principes de répartition mais ne peuvent pas convenir d’une répartition contraire à l’arrêté.

Les parties déterminent les équipements et éléments du bien (appareils, chaudière, cheminée, jardin,...) pour lesquels le preneur fera effectuer un entretien, ainsi que leur périodicité. Les parties précisent également si le preneur devra produire une attestation relative à ces entretiens.

10) Quelles sont les règles en cas de transmission du bien ?

A. Opposabilité du bail :

En cas de transmission du bien loué, deux cas de figure sont à envisager :

 Soit le bail a une date certaine (c'est-à-dire, qui n’est pas susceptible de contestation) antérieure à l’aliénation, ce qui est le cas lorsqu’il est enregistré, lorsqu’il a été constaté dans un acte authentique ou lorsqu’il a acquis une telle date à la suite du décès de l’une des parties : en ce cas, ce bail est opposable à l’acquéreur qui doit le respecter.

 Soit le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation : en ce cas, (i) si le preneur occupe les lieux depuis moins de six mois, l’acquéreur n’est pas tenu de respecter le bail pour autant qu’il y ait une clause d’expulsion prévue dans le contrat ou (ii) si le preneur occupe les lieux depuis plus de six mois, il est protégé comme un locataire qui dispose d’un titre opposable à l’acheteur (c'est-à-dire d’un bail ayant date certaine) même si le bail cotient une clause d’expulsion.

Cependant, l’acquéreur pourra mettre fin au bail dans xxx xxx mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de propriété, sans qu’un congé puisse être notifié préalablement à cette date. Les motifs de préavis sont :

1. L’occupation personnelle

2. Des travaux importants (de plus de trois ans de loyer) Le délai de préavis à respecter est également de six mois.

B. Droit d’information

En cas de bail de résidence principale, le preneur a le droit d’être informé avant toute publicité de l’intention du bailleur de vendre le bien loué de gré à gré. Cette information doit

être donnée à l’ensemble des preneurs s’il y en a plusieurs. L’information doit être donnée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d’huissier.

Pour plus d’informations :

• le Code du logement (articles 229 et 242 à 247);

• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site xxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxx/xxxxx/xxxx-xxxxxxxxxxx, points II.12 et III.5.

11) Comment les parties assurent-elles le bien ?

Les parties peuvent assurer le bien selon des modalités distinctes qu’il leur appartient de choisir.

Ainsi, le preneur peut assurer sa responsabilité relative au bien loué et ses meubles contre tous les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, tempête, grêle, recours des tiers, etc).

Les parties peuvent également décider que, pour éviter la multiplicité des recours, toutes les assurances relatives à l’Immeuble seront souscrites par le bailleur contre tous les périls qu’il juge utile de couvrir.

Les parties peuvent prévoir que, si en raison des activités du preneur ou ceux dont il répond, en ce compris les sous-locataires éventuels, devaient entraîner une augmentation des primes d’assurances de l’immeuble dues par le bailleur, cette augmentation serait à charge exclusive du preneur.

Le preneur peut par ailleurs assurer à ses frais tous objets se trouvant dans le bien loué ainsi que les aménagements immobiliers qu’il aurait effectués, contre les périls qu’il juge utile de couvrir.

Dans le cadre des assurances qu’elles contractent, les Parties peuvent réciproquement renoncer à tous recours qu’elles pourraient être amenées à exercer l’une contre l’autre, ainsi que contre toutes personnes à leur service et leurs mandataires, du chef de tous dégâts qu’elles pourraient subir à la suite d’événements tels l’incendie, le dégât des eaux ou du chef de tous autres inconvénients, dommages dont la survenance est liée à l’occupation de l’immeuble.

Elles peuvent également décider de conserver un droit de recours contre la personne qui aurait commis un acte de malveillance à l’origine des dommages.

12) Les parties peuvent-elles recourir à des modes alternatifs de résolution des conflits tels que la médiation, l’arbitrage ou la conciliation ?

Les litiges locatifs sont en principe de la compétence exclusive du juge de paix (article 591 du Code judiciaire).

Il existe toutefois d’autres façons de régler un litige entre le preneur et le bailleur.

Le Code du Logement prévoit que les parties peuvent tenter de régler leur différend à l’amiable (article 233, §1er).

Les parties peuvent ainsi recourir à la médiation ou à la conciliation.

Ces deux processus, entamés sur base volontaire, impliquent la désignation d’un tiers. Le rôle de ce dernier est quelque peu différent selon qu’on recourt à la médiation ou à la conciliation. Ainsi :

o Le conciliateur expose aux parties – après les avoir entendues – une solution à leur litige ;

o Tandis que le médiateur essaye d’aider les parties à trouver elles-mêmes une solution conforme à leurs intérêts pour régler leur désaccord ;

Dans le passé, de nombreux contrats type de bail prévoyaient d’office le recours à l’arbitrage et désignaient souvent une chambre d’arbitrage prédéterminée.

Cette procédure est en réalité comparable à une procédure judiciaire et le ou les arbitre(s) dispose(nt) en principe des mêmes pouvoirs qu’un juge. Cette voie est rapide et efficace. Mais il faut savoir, d’une part, qu’elle est aussi coûteuse car les arbitres sont rémunérés et, d’autre part, que leur décision ne peut faire l’objet d’un appel. Par ailleurs, les possibilités d’annulation de la sentence arbitrale sont limitées.

Les parties n’en comprenaient pas toujours les implications.

C’est pourquoi l’article 233, §2 du Code du Logement interdit désormais d’insérer cette clause dans le bail même.

Toutefois, les parties peuvent choisir cette procédure une fois que le litige est né.

Pour plus d’information, consulter :

• le Code du logement (article 233) ;

• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site xxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxx/xxxxx/xxxx-xxxxxxxxxxx, point VII

En pratique :

Les litiges sont de la compétence du juge de paix du lieu où est situé l’immeuble. Aucun autre juge ne peut statuer sur un litige locatif en première instance.

Le bail peut prévoir que les parties tenteront de régler leur litige à l’amiable en recourant au service d’un médiateur ou à tout autre processus alternatif de règlement des différends. En cas

d’échec, les parties peuvent toujours soumettre leur litige au juge de paix.

Les parties ne peuvent pas prévoir de clause d’arbitrage dans le bail (ni dans tout avenant ultérieur). Elles peuvent, en revanche, décider de recourir à l’arbitrage une fois que le litige est né entre elles.

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CONTRAT DE BAIL DE COURTE DUREE POUR UN LOGEMENT A USAGE DE RESIDENCE PRINCIPALE DANS LA REGION DE BRUXELLES CAPITALE

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