Handling 2013 nr 141
Handling 2013 nr 141
Skrivelse från Liseberg AB om kommunfullmäktiges ställningstagande till förvärv av samtliga aktier i AB Platzer Skår 40:17
Till Göteborgs kommunfullmäktige
Kommunstyrelsens förslag
Kommunstyrelsen tillstyrker stadsledningskontorets förslag i tjänsteutlåtande den 16 augusti 2013 och föreslår att kommunfullmäktige beslutar:
1. Kommunfullmäktige antecknar att Lisebergs framställan om att förvärva samtliga aktier i AB Platzer Skår 40:17 varit föremål för ställningstagande enligt 3 kap 17 § kommunallagen samt att framställan tillstyrks.
2. Föreslagen bolagsordning tillstyrks.
Göteborg den 4 september 2013 Göteborgs kommunstyrelse
▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇
▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇
1(1)
Tjänsteutlåtande
Utfärdat 2013-08-16 Diarienummer 0923/13 Repronummer 192/13
Stadsledningsstaben
Näringsliv, turism, fritid, kultur, evenemang och möten ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇
Telefon ▇▇▇-▇▇▇ ▇▇▇▇
E-post: ▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇▇▇▇▇▇▇@▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇
Skrivelse från Liseberg AB om kommunfullmäktiges ställningstagande till förvärv av samtliga aktier i AB Platzer Skår 40:17
Förslag till beslut
I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige
1. Anteckna att Lisebergs framställan om att förvärva samtliga aktier i AB Platzer Skår 40:17 varit föremål för ställningstagande enligt 3 kap 17 § KL samt att framställan tillstyrks.
2. Föreslagen bolagsordning tillstyrks.
Sammanfattning
Styrelsen för Liseberg AB beslutade 2013-05-29 (bil 1-3) under förutsättning av kom- munfullmäktiges godkännande, att förvärva samtliga aktier i AB Platzer Skår 40:17 till en köpeskilling av 270 Mkr med avdrag för latent skatt och miljöskuld på 20 Mkr.
Styrelsen beslutade också att begära kommunfullmäktiges ställningstagande till förvärvet enligt kommunallagen 3 kap 17§ samt enligt Göteborgs stads ägardirektiv för direkt och indirekt ägda bolag.
Vid samma tillfälle beslutade också styrelsen för ▇▇▇▇▇▇▇▇ AB att godkänna föreslag till bolagsordning (bil 4) och styrelse för det nya bolaget som blir ett helägt dotterbolag till Liseberg AB. Styrelsen har för avsikt att namnändra bolaget till Liseberg Skår 40:17.
Dotterbolaget har inte ansetts behöva egen VD. Firmatecknare är samma som för Liseberg AB.
Ekonomiska konsekvenser
Fastigheten har värderats två gånger, maj 2011 och april 2013. Köpeskillingen, som bygger på fastighetsvärderingen (bil 5-6), uppgår till 270 Mkr med avdrag för latent
Fastigheten är belastad med miljöföroreningar. Ansvaret för att sanera miljöföroreningar åligger den som förorsakat dem vilket har fastställts vara Saab AB med organisationsnr 556036-0793. Fastighetsägaren kan åläggas detta ansvar om ingen annan verksamhetsutövare kan åläggas det. AB Platzer har därför tagit kontakt med miljöförvaltningen för att klarlägga ansvarsfrågorna. Miljönämnden har utfärdat ett föreläggande riktat till Saab AB avseende vissa föroreningar. Saab AB har överklagat delar av föreläggandet hos länsstyrelsen. Om ▇▇▇▇▇▇▇▇ AB senare vill riva hela eller delar av fastigheten och bygga nytt måste ytterligare miljöundersökningar genomföras. I avtalet med AB Platzer har parterna bedömt merkostnaden till 20 Mkr som fördelas lika. Enligt Liseberg har inte Platzer avtalat något med Saab AB som kan innebära att fastighetsägaren belastas för miljöskulden.
Barnperspektivet
Jämställdhetsperspektivet
Stadsledningskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv.
Mångfaldsperspektivet
Stadsledningskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv.
Miljöperspektivet
Om fastigheten rivs och bebyggs måste miljösanering genomföras.
Omvärldsperspektivet
Liseberg är den enda topp tio-nöjesparksanläggning i Europa som inte har en året runtverksamhet i form av integrerade övernattningsmöjligheter med tillhörande aktiviteter inom nöjesparken.
Förvärvet av fastigheten förväntas ge Liseberg möjlighet att kunna vidta åtgärder för att minska den för verksamheten negativa inverkan som genomförandet av Västlänken
kommer medföra i norra delen av parken. Den nya fastigheten blir delvis en buffert för verksamheter som blir utan lokaler i samband med byggnationen.
Expedieringskrets
Fastighetsnämnden Liseberg AB.
Bilaga 1 Hemställan från Liseberg AB Bilaga 2 Protokollsutdrag från Liseberg AB
Bilaga 3 Underlag för beslut i styrelsen för Liseberg AB Bilaga 4 Förslag till bolagsordning
Bilaga 5 Värderingsutlåtande, se separat pdf-fil
Bilaga 6 Beräkning av köpeskilling för aktier, se separat pdf-fil Bilaga 7 Affärsförslag, se separat pdf-fil
Bilaga 8 Kompletterande miljöteknisk undersökning, se separat pdf-fil
Ärendet
Kommunfullmäktige beslutade 2012-04-19 § 25 att ge fastighetsnämnden i uppdrag att ”förhandla och ta fram avtal för förvärv av mark i anslutning till Liseberg”. Fastig- hetskontoret, säljaren AB Platzer och ▇▇▇▇▇▇▇▇ AB har senare funnit det mer lämpligt att ▇▇▇▇▇▇▇▇ AB köper aktuell fastighet genom att Liseberg förvärvar samtliga aktier i ett av AB Platzer nybildat bolag, AB Platzer Skår 40:17, vars tillgångar i stort sett består av fastigheten. Fastighetsnämndens uppdrag återredovisas i särskilt ärende.
Styrelsen för Liseberg AB beslutade 2013-05-29 (bil 1-3), under förutsättning av kommunfullmäktiges godkännande, att köpa samtliga aktier i AB Platzer Skår 40:17 till en köpeskilling av 270 Mkr med avdrag för latent skatt och miljöskuld på 20 Mkr samt att begära kommunfullmäktiges ställningstagande enligt kommunallagen 3 kap 17§ samt enligt Göteborgs stads ägardirektiv för direkt och indirekt ägda bolag. Styrelsen har godkänt förslag till bolagsordning (bil 4) samt utsett styrelse och firmatecknare för bolaget vilka är identiska med styrelsen och firmatecknarna för Liseberg AB. Dotterbolaget har inte ansetts behöva egen VD. Styrelsen har för avsikt att namnändra bolaget till Liseberg Skår 40:17. Enligt aktieöverlåtelseavtalet ska aktierna överföras per 2013-09-30 under förutsättning av kommunfullmäktiges beslut. Det är möjligt att skjuta fram detta datum.
Syftet med fastighetsköpet är att säkerställa mark för Lisebergs expansion. Detta ärende behandlar endast förvärvet av fastighetsbolaget men inte något om Lisebergs expan- sionsplaner. Under 2013 kommer Liseberg att påbörja förstudier och ekonomiska kalky- ler rörande expansionen i sydlig riktning. Enligt ledningen för Liseberg kommer delar av Skår 40:17 att rivas för att åtminstone temporärt ge utrymme för p-platser.
Bakgrund
Kommunfullmäktige beslutade 2012-04-19 § 25 att ge fastighetsnämnden i uppdrag att ”förhandla och ta fram avtal för förvärv av mark i anslutning till Liseberg”. Under förhandlingarna med AB Platzer kom parterna överens om att det var lämpligare att ▇▇▇▇▇▇▇▇ AB gick in som part. Förhandlingarna resulterade i att AB Platzer bildade bolaget AB Platser Skår 40:17 för att kunna genomföra affären.
Fastigheterna är i ett normalt skick utifrån sin ålder. I lokalerna och på fastigheten har bedrivits mekanisk verkstad, tillverkning av växellådor mm. vilket resulterat i att såväl mark som byggnader är belastade med miljöföroreningar. AB Platzer uppdrog därför åt WSP att genomföra en kompletterande miljöteknisk undersökning (bil 8). Parallellt med detta har miljönämnden beslutat om föreläggande enligt miljöbalken och begärt att Saab AB lämnar förslag på kompletterande undersökningar avseende vissa miljöföreringar.
Liseberg har löpande kontakt med miljöförvaltningen i frågan.
Fastighetsvärdering
Fastigheten AB Platzer Skår 40:17 gränsar mot Liseberg i norr, järnvägen och E6 i öster, Mölndalsån i väster samt Lyckholm och övriga industribyggnader mot söder. Fastighetens tomt är 47 297,5 kvm och bedöms av värderare ligga i B-läge (bil 5). Tomten innehåller sex större och sammanbyggda industribyggnader med produktions- och lagerlokaler samt ett antal mindre byggnader med teknikutrymmen och förråd.
Byggnaderna är uppförda från 1930-talet och framåt men i första hand från 1948, 1965 och 1986.
Vid senaste fastighetstaxeringen åsattes värderingsobjektet typkod Industrifastighet. Totalt taxeringsvärde uppgick till 124 749 000 kr varav markvärdet 15 800 000 kr och byggnaderna 108 949 000 kr. Byggnader upptar merparten av tomtmarken. Gällande detaljplaner är så gamla att de inte reglerar byggrätten men bedömningen är att den kan anses fullt utnyttjad. Kommunens översiktsplan från 2009 anger området som ”Förändrad användning – Bostäder, arbetsplatser, service, handel. Blandning av bostäder och icke störande verksamhet är önskvärt”. Fastigheten har ett förmånsservitut för värmekulvert där fastigheten får tillgång till fjärrvärme genom grannfastighet. Två servitut belastar fastigheten, dels en gasledning som löper genom fastigheten, dels en rätt för grannfastigheten Skår 40:16 att få tillträde till fastigheten för att kunna utföra underhåll på byggnad som gränsar till fastigheten.
Värdering inklusive fastighetsbesiktning utfördes 2011-04-26. Uppdatering av vär- deringen (utan förnyad fastighetsbesiktning) gjordes därefter 2013-04-17. Inom värderingsobjektet har mekanisk tillverkning bedrivits under längre tid. Det kan därför förutsättas att föroreningar förekommer i såväl byggnader som mark. Enligt värderingsrapporten kan kostnaderna för miljösanering bli betydande om byggnaderna ska rivas och exploateras för mer känslig markanvändning. Marksättningar har förekommit i mindre omfattning.
Den uthyrbara ytan uppgår enligt rapporten till 50 900 kvm varav 15 procent i dagsläget är uthyrt. Byggnadernas yttre och inre skick har bedömts i huvudsak vara normalt till gott med hänsyn till ålder och användning. Inga direkta reparationsbehov har noterats.
Värdering enligt olika metoder gav fastigheten ett beräknat värde på 275 Mkr.
Liseberg Skår 40:17
Det bolag vars aktier ▇▇▇▇▇▇▇▇ AB avser köpa föreslås av styrelsen namnändras till ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ 40:17. Bolaget ska äga och förvalta fast egendom och därmed förenlig verksamhet. Aktiekapitalet ska vara lägst 50 000 kr och högst 200 000 kr. Antalet aktier ska vara lägst 500 och högst 2000.
Miljöföroreningar
Under åren 2006-2012 har ett flertal olika miljöundersökningar gjorts på fastigheten. ▇▇▇▇▇▇▇▇ AB har låtit SWECO göra en ekonomisk bedömning av de ekonomiska konsekvenserna utifrån olika grader av föroreningar.
AB Platzer har låtit WSP genomföra en miljöteknisk markundersökning av fastigheten. Den samlade föroreningsbedömningen visar på föroreningar i mark och byggnader.
Föroreningsförekomst och risker med påträffade föroreningar överensstämmer i huvud- sak med tidigare gjorda bedömningar, dvs. att i stort bedöms påträffade halter av föro- reningar som måttliga utifrån nuvarande markanvändning. Dock har högre halter av oljeprodukter påträffats vid den nu aktuella undersökningen. Vid bearbetning av bygg- nadsmaterial såsom ombyggnad eller rivning finns risk för partikulär eller gasformig spridning. Lokalerna måste därför, både av arbetsmiljöskäl men också med hänsyn till risken för spridning i omgivande miljö, saneras från dessa material (oljeföroreningar, PAH i golvmassor, asbest i fogar samt PCB i golvmassor och fog) innan rivnings- arbeten påbörjas. Viss förekomst av föroreningar i jord och vatten har föranlett miljönämnden besluta om föreläggande riktat till Saab AB. Miljöförvaltningen har gjort bedömningen att det är Saab AB som varit verksamhetsutövare och därmed har det primära ansvaret för miljöföroreningarna. Saab AB har genomfört kompletterande undersökningar men har nu överklagat miljönämndens föreläggande. ▇▇▇▇▇▇▇▇ AB har kontinuerlig kontakt med miljöförvaltningen i ärendet.
Avdrag har gjorts på köpeskillingen för latent miljöskuld med ett belopp som uppskattningsvis täcker de kostnader som kan komma att belasta ▇▇▇▇▇▇▇▇ AB vid framtida byggnation. Liseberg AB:s bedömning är att detta belopp täcker det ansvar som kan komma att avkrävas fastighetsägaren som subsidiärt (andrahands-) ansvarig. Enligt Liseberg har inte Platzer avtalat något med Saab AB som kan innebära att fastighetsägaren belastas för miljöskulden.
Preliminär beräkning av köpeskilling aktier (tkr)
Fastighetsvärde enligt gemensam värdering Avdrag för latent skatt och miljöföroreningar | - 20 000 |
Överenskommet fastighetsvärde Bokfört värde | 250 000 - 74 430 |
Övervärde fastighet Synligt eget kapital | 175 570 50 |
Köpeskilling aktier Lösen av avräkningskonto | 175 620 74 180 |
Summa att betala | 249 800 |
Ekonomiska konsekvenser
▇▇▇▇▇▇▇▇ AB har med anledning av affären gjort en, enligt bolaget, realistisk analys av de ekonomiska konsekvenserna av affären. Bolaget aviserar en reviderad budget i samband med delårsrapport 2/2013.
Intäkter | 10 000 tkr | (i huvudsak lokalhyror) |
Driftkostnader | 4 100 | |
Räntekostnader | - 7 750 | (3 % ränta) |
Kassaflödespåverkan | -1 850 |
Kassaflödet kan förbättras om bolaget får ytterligare hyresgäster i de tomma lagerlokalerna. Ränta och amortering beräknas uppgå till 13 200 tkr per år vid 25-årig avskrivning och 4 % ränta. För att finansiera aktieköpet planerar Liseberg uppta lån i koncernbanken.
Stadsledningskontorets överväganden
Det är ett aktiebolags styrelse som ansvarar för bedömningen av bolagets utveckling och dess ekonomi på kort och lång sikt. Kommunfullmäktige ska enligt kommunallagen 3 kap 17 § samt enligt Göteborgs stads ägardirektiv för direkt och indirekt helägda bolag, ta ställning till beslut i bolagen som är av principiell betydelse.
Stadsledningskontoret gör ingen annan bedömning än Lisebergs styrelse vad gäller det strategiska värdet av markförvärvet. För att bibehålla och öka attraktionskraften behöver Liseberg successivt förnyas. Under 2012-2014 förändras Lisebergs centrala delar genom byggnation av Kaninlandet och nya bergbanan Helix. Byggnationen av Västlänken kommer därefter att påverka nöjesparkens under ett antal år och ersättningslokaler för lokaler som rivs kan lösas genom fastighetsköpet. Nöjesparken kan efter markförvärvet avsevärt stärka de södra delarna och utveckla dessa till en året runt park.
Liseberg har i dagsläget ett kassaflöde på cirka 150 Mkr per år. Liseberg har en investeringsplan på 3-400 mkr under 2013-2014 dvs. över kassaflödet. Under åren 2015-2017 planerar bolaget en lägre investeringstakt för att uppnå balans i kassaflödet vid utgången av 2017. Förvärvet av Skår 40:17 innebär en kassaflödespåverkan med knappt 2 mkr förutsatt att nuvarande intäkter är oförändrade. Liseberg har en stark balansräkning varför stadsledningskontoret inte ser några hinder för genomförande av förvärvet.
Miljöbelastningen på Skår 40:17 har klarlagts i ett flertal utredningar. Trots det går det aldrig att med säkerhet uttala sig om de ekonomiska konsekvenserna av en miljösanering. Bedömningen är att såväl säljare som köpare har en god bild riskerna.
▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇
Planeringsledare Avdelningschef
Bilaga 1
Skrivelse från AB Liseberg
Hemställan om ställningstagande rörande förvärv av samtliga aktier i AB Platzer Skår 40:17
Bakgrund
AB Platzer Skår 40:17 är ägare av fastigheten Skår 40:17 (Fastigheten). ▇▇▇▇▇▇▇▇ AB (Liseberg) har sedan 2009 fört en dialog med den nuvarande ägaren av AB Platzer Skår 40:17 vilket är, AB Platzer Öst (Platzer) rörande ett eventuellt förvärv av Fastigheten. En dialog har också löpande förts med Fastighetskontoret som den 19 april 2012 fick Kommunfullmäktiges uppdrag att förhandla och ta fram avtal för förvärv av mark i anslutning till Liseberg. I enlighet med inblandade parters vilja och vad som varit praktiskt möjligt att genomföra har ärendet, under tiden det pågått, slutligen resulterat i att Liseberg har önskemål om att förvärva Fastigheten. Fastighetskontoret återrapporterar sin delaktighet i ärendet i särskild ordning. Avsikten är att överlåtelsen ska ske genom att Liseberg förvärvar samtliga aktier i AB Platzer Skår 40:17. Detta bolag är ägare av fastigheten Skår 40:17 och har bildats av Platzer med enda uppgift att äga fastigheten Skår 40:17, fastigheten utgör i princip bolagets enda tillgång.
Liseberg har fört förhandlingar med Platzer och har tagit fram ett förslag till aktieöverlåtelseavtal. Detta avtal är undertecknat, men avtalets giltighet är villkorat av att dels Lisebergs styrelse godkänner förvärvet och dels att Kommunfullmäktige i Göteborgs kommun tagit ställning till förvärvet. Lisebergs styrelse har vid sammanträde den 29 maj 2013 godkänt att Liseberg genomför förvärvet av AB Platzer Skår 40:17, se bilaga 1 protokoll från styrelsesammanträde
Syftet med förvärvet är att Liseberg vill säkerställa en markreserv för en långsiktig utveckling av verksamheten och den nu aktuella fastigheten är den enda kvarvarande marken i anslutning till Liseberg som är möjlig att förvärva under överskådlig tid.
Hemställan om ställningstagande
Liseberg styrelse gör bedömningen att beslutet om att förvärva AB Platzer Skår 40:17 är en fråga av sådan vikt att den ska tillställas Kommunfullmäktige för ställningstagande, se underlag för styrelsens beslut, bilaga 2 samt därtill hörande bilagor. Med anledning av detta framställer härmed Liseberg en begäran om ställningstagande från kommunfullmäktige i fråga om att förvärva AB Platzer Skår 40:17 i enlighet med Lisebergs styrelses beslut av den 29 maj 2013, till en köpesumma av 270 Mkr med avdrag för latent skatt och miljöskuld med 20 Mkr, totalt 250 Mkr.
Med vänliga hälsningar
▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ Pär-▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇
Styrelseordförande Vice styrelseordförande
Liseberg AB Liseberg AB
Bilagor:
1. Protokoll från Lisebergkoncernens styrelsesammanträde den 29 maj 2013.
2. Underlag för styrelsens beslut om förvärv av AB Platzer Skår 40:17 samt därtill hörande bilagor.
Bilaga 2
Protokollsutdrag Liseberg AB
Sammanträdesdatum 2013-05-29
§ 7
Förvärv av AB Platzer Skår 40:17
▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ redogjorde för den process som förevarit samt redogjorde för innehållet i köpeavtalet.
Ett underlag för föredragningen bilägges protokollet.
Styrelsen beslutade
att godkänna att Liseberg förvärvar samtliga aktier i AB Platzer Skår 40:17 till en köpeskilling av 270 Mkr med avdrag för latent skatt och miljöskuld med 20 Mkr på de villkor som framgår av aktieöverlåtelseavtalet,
att godkänna framtaget förslag till bolagsordning,
att låta hemställa till
kommunfullmäktige att ta ställning till frågan om förvärv av AB Platzer Skår 40:17,
att styrelsen i bolaget ska vara identisk med Lisebergskoncernen,
att firmateckning i bolaget ska vara identisk med den i Lisebergskoncernen, samt
att bolagets firma ska ändras till Liseberg Skår 40:17.
▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇
▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ Pär-▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇
Bilaga 3
Liseberg AB Sammanträdesdatum 2013-05-29 Beslutsunderlag
Beträffande förvärv av samtliga aktier i AB Platzer Skår 40:17
Bakgrund
Styrelsen har vid tidigare möten löpande hållits informerad i ärendet om ett förvärv av fastigheten Skår 40:17. Ett förvärv av denna fastighet är en grundläggande förutsättning för Lisebergs möjligheter till en framtida expansion av parken Fastigheten Skår 40:17 är i realiteten den sista återstående ytan i anslutning till Liseberg, som kan förvärvas och användas för parkens framtida utveckling.
Fastighetskontoret fick den 19 april 2012 Kommunfullmäktiges uppdrag att förhandla och ta fram avtal för förvärv av mark i anslutning till Liseberg. I enlighet med inblandade parters vilja har ärendet utvecklats på så sätt att Liseberg har trätt in som part med intresse att förvärva fastigheten. Lisebergs förhandlingar med Platzer har fortskridit och resulterat i att ett aktieöverlåtelseavtal framtagits som parterna är överens om innehållet i. Aktieöverlåtelseavtalet förväntas undertecknas den 29 maj, men avtalets giltighet är villkorat av att Lisebergs styrelse godkänner förvärvet samt att Kommunfullmäktige i Göteborgs kommun tagit ställning till förvärvet och att detta ställningstagande vunnit laga kraft.
Frågor för styrelsen att ta ställning till
Avsikten är att överlåtelsen ska ske genom att Liseberg förvärvar samtliga Aktier i AB Platzer Skår 40:17. Detta bolag är ägare av fastigheten Skår 40:17. AB Platzer Öst har bildat AB Platzer Skår 40:17 vars uppgift är att
äga fastigheten ▇▇▇▇ ▇▇:▇▇ och fastigheten är bolagets enda tillgång. För att kunna fullgöra förvärvet behöver Liseberg styrelsen beslut att godkänna genomförandet av förvärvet.
Vidare behöver styrelsen ta ställning till frågor av mer formell natur, vilka är frågan om bolagsets styrelses storlek och sammansättning, firmateckning och ny bolagsordning.
Förslag till ny bolagsordning bifogas, se bilaga 1. Liseberg har för avsikt att byta firma i bolaget från AB Platzer Skår 40:17 till AB Liseberg Skår 40:17.
Ekonomiska förutsättningar för och konsekvenser avförvärvet
Liseberg och ▇▇▇▇▇▇▇ har låtit genomföra två gemensamma värderingat av fastigheten. Dels en värdering i maj 2011 och dels en förnyad värdering i april 2013. Den senast gjorda värderingen bifogas, se bilaga 2. Värderingarna har legat till grund för fastställande av köpeskillingen. Köpeskillingen har fastställts till 270 Mkr och från detta
belopp görs ett avdrag för latent skatteskuld med 11 Mkr och för latent miljöskuld med 9 Mkr, se bilaga 3, Beräkning av köpeskilling.
Pantbrev till ett sammanlagt belopp av 239 900 000 kr finns uttagna på fastigheten.
Förvärvet av aktierna i Platzer Skår 40:17 finansieras via en ökad upplåning i Liseberg. Utlåning till Liseberg sker från koncernbanken Göteborgs stad. Fastigheten redovisas som anläggningstillgång där byggnaderna skrivs av på 25 år.
För närvarande finns ett begränsat antal hyresgäster och hyresintäkterna kommer inte att kunna finansiera kapitalkostnaderna fullt ut, men vår bedömning är att det strategiska värdet av fastigheten står i proportion till köpeskillingen.
Se bilaga 4 Affärsförslag, för prognos över de ekonomiska konsekvenserna av förvärvet. Vi återkommer med en tilläggsbudget som att upprättas och tillställas styrelsen under september.
Beskrivning av fastigheten
Fastighetens och byggnadernas skick beskrivs förhållandevis utförligt i värderingsunderlaget. Utöver vad som framgår av detta ska det tilläggas att det har konstaterats att fastigheten är belastad med miljöföroreningar. Ansvaret för att avhjälpa miljöföroreningar skall primärt belasta verksamhetsutövaren, det vill säga den eller de som har förorsakat föroreningarna. Något förenklat kan det sägas att fastighetsägaren har ansvaret för att avhjälpa föroreningar först om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta det avhjälpande som krävs.
▇▇▇▇▇▇▇ har låtit genomföra en utredning som visar att det primärt är Saab AB som är den verksamhetsutövare som förorsakat föroreningarna. ▇▇▇▇▇▇▇ har vidare uppdragit åt WSP att genomföra miljöteknisk markundersökning av fastigheten, se bilaga 5 Denna visar förekomst av föroreningar och som ett led i detta har Miljöförvaltningen i Göteborgs Stad påbörjat ett ärende om kompletterande undersökningar och detta kan i förlängningen leda till krav på efterbehandling. Miljöförvaltningen har gjort bedömningen att det är Saab AB som är den verksamhetsutövare som har det primära ansvaret för miljöföroreningarna. Miljöförvaltningen har därför bland annat utfärdat ett föreläggande mod Saab AB att genomföra kompletterande undersökningar. Saab AB har vidtagit en del utredningar, men har nu överklagat det föreläggande Miljöförvaltningen har utfärdat. Vi följer noga ärendets fortsatta handläggning. Det ska tilläggas att ett avdrag på köpeskillingen har gjorts för latent miljöskuld med ett belopp som uppskattningsvis täcker knappt 50 % av den beräknade totala efterbehandlingskostnaden. Vår bedömning är att detta belopp täcker det ansvar som kan komma att avkrävas fastighetsägaren som subsidiärt ansvarig för miljöföroreningarna.
På fastigheten finns några servitut registrerade i fastighetsregistret. Det gäller förmånsservitut för värmekulvert där fastigheten får tillgång till fjärrvärme genom en grannfastighet. Vidare gäller det två lastservitut rörande dels en gasledning som löper
genom fastigheten och dels en rätt för grannfastigheten 40:16 att få tillträde till fastigheten för att kunna utföra underhåll på byggnad som gränsar till fastigheten.
Framtida planerad användning av fastigheten
Under 2013 påbörjas planeringsarbetet rörande Lisebergs södra expansion med en rad förstudier, som skall klarlägga de marknadsmässiga och ekonomiska ramar för projektet.
Förslag till styrelsen
Med hänvisning till vad som framförts ovan föreslås styrelsen besluta
att godkänna att Liseberg förvärvar samtliga aktier i AB Platzer Skår 40:17 till en köpeskilling av 270 Mkr med avdrag för latent skatt och miljöskuld med 20 Mkr på de villkor som framgår av aktieöverlåtelseavtalet.
att godkänna framtaget förslag till bolagsordning.
att låta hemställa till kommunfullmäktige att ta ställning till frågan om förvärv av AB Platzer Skår 40:17.
Styrelsen föreslås vidare ta ställning till frågan om styrelsens storlek och sammansättning i AB Platzer Skår 40:17 samt frågan om firmateckning i bolaget och att bolagets firma bör ändras till AB Liseberg Skår 40:17.
Som ovan
▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ direktör ▇▇▇▇▇▇▇▇ AB
Bilaga 4
Liseberg AB Sammanträdesdatum 2013-05-29 Förslag till bolagsordning
Bolagsordning
för AB Liseberg Skår 40:17 Organisationsnummer 556909-9731
§ 1
Bolagets firma är AB Liseberg Skår 40:17.
§ 2
Styrelsen skall ha sitt säte i Göteborgs Kommun.
§ 3
Bolaget ska ha till föremål för sin verksamhet att äga och förvalta fast egendom samt därmed förenlig verksamhet.
Bolaget ska inte ha till syfte att bereda vinst åt aktieägarna. Bolaget ska i tillämpliga delar följa de kommunalrättsliga principerna i 2 kap. och 8 kap. 3 c § kommunallagen, innebärande att verksamheten ska vara förenlig med den kommunala kompetensen och lokaliseringsprincipen, att kommunmedlemmarna ska behandlas lika, förbud att lämna stöd åt enskild och förbud att ta högre avgift än som svarar mot kostnaderna för de tjänster som tillhandahålls, såvida inte lag eller rättspraxis för viss verksamhet eller åtgärd medger undantag.
Bolaget ska inhämta Göteborgs kommunfullmäktiges ställningstagande innan sådana beslut i verksamheten som är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt fattas.
Denna § 3 får inte ändras utan medgivande av Göteborgs kommunfullmäktige.
§ 4
Aktiekapital ska vara lägst 50 000 kronor och högst 200 000 kronor.
§ 5
Antalet aktier i bolaget skall vara lägst 500 och högst 2 000. Kvotvärdet på bolagets utgivna aktier är 100 kronor.
§ 6
Bolagets styrelse skall bestå av lägst en och högst åtta ledamöter med högst åtta suppleanter. Består styrelsen av mindre än tre ledamöter, skall minst en suppleant utses. Ledamöter och suppleanter väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av den första årsstämma, som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs.
§ 7
Bolagets firma tecknas av den eller de personer inom eller utom styrelsen, som styrelsen därtill utser.
§ 8
För granskning av bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning skall på årsstämman väljas en eller två revisorer med lika många suppleanter, som samtliga skall vara auktoriserade revisorer. I stället för revisor/er och revisorssuppleant/er får utses ett eller två registrerade revisionsbolag.
§ 9
För granskning av om bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt och om bolagets interna kontroll är tillräcklig, skall Göteborgs kommunfullmäktige utse högst två lekmannarevisorer med lika många suppleanter. Uppdrag som lekmannarevisor och suppleant gäller för den tid som Göteborgs kommunfullmäktige bestämmer.
§ 10
Bolagets räkenskapsår skall vara kalenderår.
§ 11
Kallelse till bolagsstämma skall ske genom brev till aktieägarna tidigast sex och senast två veckor före stämman.
§ 12
Årsstämma skall hållas inom sex månader efter utgången av varje räkenskapsår.
§ 13
På årsstämma skall följande ärenden behandlas:
1) Val av ordföranden vid stämman.
2) Upprättande och godkännande av röstlängd.
3) Fastställande av dagordning.
4) Val av en eller två justeringsmän.
5) Prövning om stämman blivit behörigen sammankallad.
6) Framläggande av årsredovisningen och revisionsberättelsen samt, i förekommande fall, koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen.
7) Framläggande av lekmannarevisorernas granskningsrapport.
8) Beslut om fastställelse av resultaträkningen och balansräkningen samt, i förekommande fall, koncernresultaträkningen och koncernbalansräkningen.
9) Beslut om dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen.
10) Beslut om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och den verkställande direktören.
11) Fastställande av arvoden åt styrelsen, revisorerna och lekmannarevisorerna.
12) Val av styrelseledamöter och suppleanter.
13) När så erfordras, val av revisorer och revisorssuppleanter.
14) När så erfordras, rapport om Göteborgs kommunfullmäktiges utseende av lekmannarevisorer och suppleanter för dessa.
15) Annat ärende som ankommer på stämman enligt aktiebolagslagen eller
bolagsordningen.
§ 14
Bolagets vinst och behållna tillgångar vid likvidation skall tillfalla aktieägarna och användas till det ändamål aktieägarna finner lämpligt.
§ 15
Vid bolagsstämman får varje aktieägare rösta för det fulla antalet aktier som han äger eller företräder.