Oppdatering av standard leieavtaler

Oppdatering av standard leieavtaler

2018

Advokat ▇▇▇▇▇ ▇. ▇▇▇▇▇ Status per november 2018.

1

• Revisjonsarbeidet er et samarbeid mellom Forum for Næringsmeglere/Norges eiendomsmeglerforbund og Norsk Eiendom

• Huseiernes Landsforbund er ikke lenger med i samarbeidet

• Formålet med revisjon av 2016-utgaven;

• Oppdatering på bakgrunn av markedspraksis, rettspraksis og innspill/forslag fra

brukerne

• Forbedring av ordlyd

• Etterspørsel/trender i markedet – behov for nye maler?

• Oppsummert - Ingen vesentlige materielle endringer

• Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/”som de er”)

• Standard leieavtale for næringslokaler (nye – rehabiliterte lokaler)

• Standard leieavtale for næringsbygg (brukt/ «som det er»)

• Standard leieavtale for næringsbygg (nytt – rehabilitert bygg)

• Utvidet standard leieavtale for næringsbygg (nytt – rehabilitert bygg)

• Standard bare-house leieavtale for næringsbygg (brukt/ «som det er»)

• Framleieavtale (Ny desember 2017)

Alle avtaler på norsk og engelsk

I tillegg en rekke vedlegg (miljøavtale, samordningsavtale, GDPR etc).

• Utgangspunkt for revisjonen «as-is» avtalen:

• Layout etc:

• HL-varianten forsvinner (trykk med gjennomslag/PDF)

• Rekkefølge på bestemmelsene endres – mer logisk

• Autonummerering innføres

• Utleiers ansvar for offentligrettslige krav – presisering

• «Rønneklausul» flyttet til alternativ tekst

• Felleskostnader – endres i tråd med «beste praksis», jfr. anbefaling i veileder

• Plikt til å utarbeide budsjett og varsling med avvik

• Depositumsbestemmelsen tilpasset bankenes praksis, innspill fra Finans Norge

• Forsikring – vurderes justert

• Utleiers avtalebrudd

• Tydeliggjøring av rettingsadgang og - plikt

• Leietakers avtalebrudd – presisert erstatningsansvaret etter Høyesteretts dom i Norsk Gjenvinning- saken, HR-2016-1447-A.

• Overdragelse av leieavtalen

• «Bestemmende innflytelse» - klargjøring av begrepet

• Firmaattester, ID og fullmakt inntas som vedlegg

• Særskilt for rehab/nye lokaler/nybygg:

• Terskelen for feil og mangler endres til lovens ordning (prinsipielt skille mellom

as-is og nytt)

• I samsvar med bakgrunnsretten

• Særskilt for utvidet rehab/nye lokaler/nybygg:

• Klargjøring av byggherreansvaret for SHA for leietakers egne innredninger/installasjoner før overtakelse

• «Bare-house»

• Også for nytt bygg/utvidet nytt bygg

• «All inclusive» (omvendt bare-house) – nye lokaler

• Utleier har alt ansvar for innvendig og utvendig vedlikehold

• Forutsigbart for partene

• I samsvar med trender fra utlandet

• Etterspørres i større grad

• «Co-working»-avtale

• Kontraktstruktur (både for kontorhotell og co-working)

1) Kort avtale med valg/alternativer

2) Standardbestemmelser

3) Husordensregler

• Avtaler for Handelslokaler – utenfor kjøpesenter.

• En alminnelig variant

• En forenklet avtale for kortvarige avtaleforhold

• Utleier tar alt vedlikehold,

• Beregnet på eks. pop-ups butikker etc.

• Revisjonsarbeidet ferdigstilles i disse dager

• Vil trolig lanseres i januar 2019.