Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso istituito e gestito da Fabrica Immobiliare SGR S.p.A.
Prospetto
relativo all’offerta al pubblico e ammissione alle negoziazioni di quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato “Fondo Socrate”
Il presente Prospetto d’offerta e ammissione alle negoziazioni si compone delle seguenti parti: Indice
Nota di sintesi Fattori di rischio
Informazioni relative all’investimento:
Parte I - Caratteristiche del fondo, modalità di partecipazione e soggetti partecipanti all’operazione
Parte II - Informazioni specifiche sull’offerta e sull’ammissione alle negoziazioni, composizione del patrimonio, dati storici di andamento e costi effettivi del fondo
Il presente Prospetto d’offerta e ammissione alle negoziazioni è stato depositato a seguito dell’approvazione comunicata con nota del 25 settembre 2013 n. 0076334/13.
Data di deposito in Consob della Copertina: 27 settembre 2013 Data di validità della Copertina: dal 1° ottobre 2013.
Il fondo comune di investimento immobiliare chiuso Socrate è offerto dal 1° ottobre 2013.
Il Prospetto d’offerta e ammissione alle negoziazioni è volto ad illustrare all’investitore le principali caratteristiche dell’investimento proposto.
La pubblicazione del Prospetto d’offerta e ammissione alle negoziazioni non comporta alcun giudizio della Consob sull’opportunità dell’investimento proposto.
Eventuali variazioni rispetto ai dati e alle notizie contenuti nel presente Prospetto d’offerta e ammissione alle negoziazioni che si verifichino tra la data di approvazione del Prospetto e quella di inizio delle negoziazioni saranno illustrate in appositi supplementi allegati al Prospetto stesso.
La partecipazione al fondo comune di investimento immobiliare chiuso è disciplinata dal Regolamento di gestione del fondo, che è reso disponibile gratuitamente agli investitori che ne facciano richiesta.
SGR Banca depositaria
Responsabile del collocamento
Offerta al pubblico e ammissione alle negoziazioni di quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato
Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso
INDICE
Data di deposito in Consob dell’Indice: 27 settembre 2013 Data di validità dell’Indice: dal 1° ottobre 2013
SEZIONE A – INTRODUZIONE E AVVERTENZE 2
1. RISCHI GENERALI CONNESSI ALLA PARTECIPAZIONE AL FONDO 2
2. RISCHI CONNESSI ALLA NATURA DEGLI INVESTIMENTI 2
ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE 2
NON AGEVOLE VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI 2
NON AGEVOLE LIQUIDAZIONE DEI BENI IMMOBILI 2
CARATTERISTICHE E REDDITIVITÀ DEI BENI IMMOBILI 2
INADEMPIMENTO CONTRATTUALE DEI CONDUTTORI DEGLI IMMOBILI 3
RISCHI CONNESSI ALL’INDENNITÀ DI OCCUPAZIONE 3
INDEBITAMENTO DEL FONDO E GARANZIE COSTITUITE SUGLI IMMOBILI 3
XXXXXXX XX XXXXXXXXXXXXXX XXXXX XXXXXXXXXXXX 0
RISCHI CONNESSI ALLA MANCATA INDIVIDUAZIONE DI OPPORTUNITÀ DI INVESTIMENTO 4
RESPONSABILITÀ URBANISTICA ED AMBIENTALE 4
EVENTI NATURALI E/O ACCIDENTALI 4
3. RISCHI CONNESSI ALLE MODALITÀ DI ADESIONE 4
4. RISCHI CONNESSI ALL’ORIZZONTE TEMPORALE DI LUNGO TERMINE DELL’INVESTIMENTO E NON AGEVOLE LIQUIDAZIONE DELLE QUOTE 5
PARTE I - CARATTERISTICHE DEL FONDO, MODALITÀ DI PARTECIPAZIONE E SOGGETTI PARTECIPANTI ALL’OPERAZIONE 1
1. LA SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO 2
2. SOGGETTI CHE PARTECIPANO ALL’OPERAZIONE 6
2.3 SOGGETTI CHE PROCEDONO AL COLLOCAMENTO 7
2.6 FACILITY E PROJECT MANAGER 7
3. IL FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO 8
B. INFORMAZIONI SULL’INVESTIMENTO 10
4. POLITICA DI GESTIONE E LIMITI/DIVIETI NELL’ATTIVITÀ D’INVESTIMENTO 10
5. VALORE COMPLESSIVO DEL PATRIMONIO DEL FONDO 13
C. INFORMAZIONI ECONOMICHE (XXXXX, AGEVOLAZIONI, REGIME FISCALE) 14
6. ONERI A CARICO DEL SOTTOSCRITTORE E DEL FONDO 14
7. AGEVOLAZIONI FINANZIARIE 21
8.1.1 Trattamento del Fondo ai fini delle imposte dirette 22
8.1.2 Trattamento del Fondo ai fini IVA 22
8.1.3 Trattamento del Fondo ai fini IMU 23
8.2 Trattamento dei partecipanti al Fondo 23
8.2.1 Regime tributario dei proventi distribuiti dal Fondo 23
D. INFORMAZIONI SULLE MODALITÀ DI SOTTOSCRIZIONE, RIMBORSO E LIQUIDAZIONE DELLE QUOTE DEL FONDO 26
10. MODALITÀ DI SOTTOSCRIZIONE DELLE QUOTE 26
11. MODALITÀ E TERMINI DI RIMBORSO DELLE QUOTE 27
12. OPERAZIONI DI SOTTOSCRIZIONE MEDIANTE TECNICHE DI COMUNICAZIONE A DISTANZA 28
13. MODALITÀ DI EFFETTUAZIONE DELLE OPERAZIONI DI RIAPERTURA DELLE SOTTOSCRIZIONI E DI RIMBORSO ANTICIPATO DELLE QUOTE 28
14. VALORIZZAZIONE DELL’INVESTIMENTO 29
15. AMMISSIONE ALLE NEGOZIAZIONI DELLE QUOTE DEL FONDO 29
16. INFORMATIVA AI PARTECIPANTI 31
17. ULTERIORE INFORMATIVA DISPONIBILE 31
18. RECAPITO, ANCHE TELEFONICO, CUI INOLTRARE ESPOSTI, RICHIESTE DI CHIARIMENTI, INFORMAZIONI O DI INVIO DELLA DOCUMENTAZIONE A DISPOSIZIONE 32
19. LE SITUAZIONI DI CONFLITTO DI INTERESSE 32
J. ESERCIZIO DEI DIRITTI AMMINISTRATIVI INERENTI AGLI STRUMENTI FINANZIARI 37
PARTE II - INFORMAZIONI SPECIFICHE SULL’OFFERTA E SULL’AMMISSIONE ALLE NEGOZIAZIONI, COMPOSIZIONE DEL PATRIMONIO, DATI STORICI DI ANDAMENTO E COSTI EFFETTIVI DEL FONDO 1
A. INFORMAZIONI SU EMISSIONI GIÀ EFFETTUATE, EMISSIONI SUCCESSIVE/RIMBORSI ANTICIPATI DI QUOTE ED AMMISSIONE ALLE NEGOZIAZIONI SU UN MERCATO REGOLAMENTATO 2
1. INFORMAZIONI SPECIFICHE SULL’OFFERTA 2
2. INFORMAZIONI SULLE EMISSIONI SUCCESSIVE/RIMBORSI ANTICIPATI DI QUOTE 2
3. INFORMAZIONI SULLA AMMISSIONE ALLE NEGOZIAZIONI SU UN MERCATO REGOLAMENTATO 3
4. COMPOSIZIONE DEL PATRIMONIO DEL FONDO ED INFORMAZIONI SULLA GESTIONE 4
5. INFORMAZIONI SULLE SITUAZIONI DI CONFLITTO DI INTERESSI 35
6. INFORMAZIONI SULLE DECISIONI ASSUNTE DAGLI ORGANI DEL FONDO 35
C. INFORMAZIONI ECONOMICHE (DATI STORICI E COSTI SOSTENUTI) 35
7. DATI STORICI SULL’ANDAMENTO DEL FONDO 35
Allegato 1: Regolamento di gestione del Fondo
Allegato 2: Rendiconto semestrale del Fondo al 30 giugno 2013
Allegato 3: Relazione di revisione contabile della societá di revisione al rendiconto semestrale del Fondo al 30 giugno 2013 Allegato 4: Glossario dei termini tecnici
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I termini indicati in maiuscolo all’interno del presente Prospetto d’Offerta e Ammissione alle Negoziazioni, ove non altrove definiti, hanno il significato di cui all’Allegato n. 4, “Glossario dei termini tecnici”.
Offerta al pubblico e ammissione alle negoziazioni di quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato
Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso
NOTA DI SINTESI
Data di deposito in Consob della Nota di Sintesi: 27 settembre 2013 Data di validità della Nota di Sintesi: dal 1° ottobre 2013
La nota di sintesi rappresenta un’introduzione al presente Prospetto.
Pertanto, qualsiasi decisione di investire nelle quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato “Socrate - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” deve basarsi sull’esame da parte dell’investitore del Prospetto d’Offerta e Ammissione alle Negoziazioni in tutte le sue Parti.
La presente Nota di Sintesi (di seguito, la “Nota di Sintesi”) contiene un insieme di informazioni chiamate elementi (di seguito, gli “Elementi”). In particolare, gli Elementi sono suddivisi in sezioni e sono numerati, da A ad E (e da A.1 a E.7).
La presente Nota di Sintesi contiene tutti gli Elementi che debbono essere inclusi in una Nota di Sintesi per la tipologia di strumenti finanziari offerti e per la tipologia di emittente. Poiché non tutti gli elementi debbono essere necessariamente indicati, la sequenza numerica degli Elementi (da A.1 a E.7) potrebbe non essere completa.
Sebbene sia previsto che un Elemento venga inserito nella Nota di Sintesi in ragione della tipologia di strumenti finanziari offerti e delle caratteristiche dell’emittente, è possibile che nessuna informazione sia disponibile al riguardo. In tal caso, nella Nota di Xxxxxxx viene inclusa una breve descrizione dell’Elemento seguito dalla dicitura “non applicabile”.
SEZIONE A – INTRODUZIONE E AVVERTENZE
A.1 - AVVERTENZE
La presente Nota di Sintesi va letta come un’introduzione al Prospetto.
Pertanto, qualsiasi decisione di investire nelle quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato “Socrate - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” dovrebbe basarsi sull’esame da parte dell’investitore del Prospetto completo.
Qualora sia presentato un ricorso dinanzi all’autorità giudiziaria in merito alle informazioni contenute nel Prospetto, l’investitore ricorrente potrebbe essere tenuto, a norma del diritto nazionale degli Stati membri, a sostenere le spese di traduzione del Prospetto prima dell’inizio del procedimento.
La responsabilità civile incombe solo alle persone che hanno presentato la Nota di Xxxxxxx, comprese le sue eventuali traduzioni, ma soltanto se la Nota di Sintesi risulta fuorviante, imprecisa o incoerente se letta insieme con le altre parti del Prospetto o non offre, se letta insieme con le altre parti del Prospetto, le informazioni fondamentali per aiutare gli investitori al momento di valutare l’opportunità di investire in tali quote.
SEZIONE B –EMITTENTE
B.33 (B.1) DENOMINAZIONE LEGALE E COMMERCIALE DELL’EMITTENTE
L’emittente ed offerente delle quote è Fabrica Immobiliare SGR S.p.A. (di seguito denominata la “SGR” o la “Società di Gestione del Risparmio”).
La SGR è iscritta al n. 180 dell’Albo delle società di gestione del risparmio tenuto dalla Banca d’Italia ai sensi dell’art. 35, comma 1, del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58.
La Società di Gestione del Risparmio è stata costituita in data 16 dicembre 2003.
Il presente Prospetto riguarda l’offerta al pubblico e l’ammissione alle negoziazioni delle quote (di seguito denominate “Quote” e ciascuna una “Quota”) di “Socrate - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” (di seguito denominato il “Fondo”), istituito e gestito dalla SGR.
B.33 (B.2) DOMICILIO E FORMA GIURIDICA DELL’EMITTENTE, LEGISLAZIONE IN BASE ALLA QUALE OPERA L’EMITTENTE E SUO PAESE DI COSTITUZIONE
La SGR è una società di gestione del risparmio con sede legale in Roma, xxx Xxxxxxxxx x. 00, xxxxxxxxxx xx Xxxxxx ed operante secondo la legge italiana.
B.33 (B.5) POSIZIONE DELL’EMITTENTE NELL’EVENTUALE GRUPPO DI APPARTENENZA Non applicabile.
B.33 (B.6) PERSONE CHE DETENGONO, DIRETTAMENTE O INDIRETTAMENTE, UNA PARTECIPAZIONE NEL CAPITALE DELLA SGR
Per quanto a conoscenza della SGR, l’assetto partecipativo della SGR stessa è il seguente:
Azionista | Partecipazione nel capitale (%) | Numero di azioni |
Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. | 49,99% | 35.993 |
Fincal S.p.A. | 49,99% | 35.993 |
Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx | 0,02% | 14 |
Il Xxxx. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx si è impegnato ad esercitare tutti i diritti sociali inerenti alla propria partecipazione azionaria di concerto con la Fincal S.p.A.. Tale impegno del Xxxx. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx ha trovato veste formale nel patto parasociale sottoscritto tra Fincal, Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. e lo stesso Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx.
B.33 (B.7) INFORMAZIONI FINANZIARIE FONDAMENTALI SELEZIONATE SUL FONDO Non applicabile.
B.33 (B.8) INFORMAZIONI FINANZIARIE PRO FORMA Non applicabile.
B.33 (B.9) PREVISIONI O STIME DEGLI UTILI Non applicabile.
B.33 (B.10) EVENTUALI RILIEVI DA PARTE DELLA SOCIETA’ DI REVISIONE Non applicabile.
B.33 (C.3) NUMERO DELLE QUOTE EMESSE E INTERAMENTE LIBERATE
All’esito della prima emissione del Fondo sono state emesse n. 200.000 Quote, per un controvalore complessivo pari a euro 100 milioni.
Il Fondo ha finora effettuato cinque riaperture delle sottoscrizioni, la prima dal 1° ottobre 2008 al 31 dicembre 2008, la seconda dal 1° ottobre 2009 al 31 dicembre 2009, la terza dal 1° ottobre 2010 al 31 dicembre 2010, la quarta
dal 1° ottobre 2011 al 31 dicembre 2011 e la quinta dal 1° ottobre 2012 al 31 dicembre 2012.
Il valore complessivo netto del Fondo al 30 giugno 2013 era pari ad Euro 132.352.234. Alla medesima data, il Patrimonio del Fondo era suddiviso in n.258.078 Quote di eguale valore e che conferiscono i medesimi diritti.
Il valore nominale delle Quote è pari ad Euro 500,000. Il valore unitario delle Quote al 30 giugno 2013 era pari ad Euro 512.838. Tutte le Quote emesse sono state interamente liberate a seguito del richiamo degli impegni relativi alle stesse.
La seguente tabella evidenzia, per ciascun periodo di offerta, il numero di Quote collocate e rimborsate ed il controvalore delle Quote collocate al netto dei rimborsi effettuati.
Data di richiamo N. Quote N. Quote Valore unitario delle Controvalore delle Periodo d’offerta degli impegni collocate (1) rimborsate Quote (2) Quote collocate al netto dei rimborsi(3) | |||||
2 ottobre 2006 - 2 marzo 2007 | 26 marzo 2007 | 200.000 | n.a. | Euro 500,000 | 100.000.000,00 |
1° ottobre 2008 – 31 dicembre 2008 | 9 aprile 2009 | 27 | 7.586 | Al 31 dicembre 2008 Euro 519,642 | - 3.927.973,66 |
1° ottobre 2009 – 31 dicembre 2009 | 9 aprile 2010 | 20.052 | 7.767(4) | Al 31 dicembre 2009 Euro 524,390 | 6.442.131 |
1° ottobre 2010 – 31 dicembre 2010 | 8 aprile 2011 | 46.929 | 4.849 | Al 31 dicembre 2010 Euro 518,781 | 21.830.304,97 |
1° ottobre 2011 – 31 dicembre 2011 | 15 marzo 2012 | 39.769 | 9.497 | Al 31 dicembre 2011 Euro 518,576 | 15.698.331,85 |
1° ottobre 2012 – 31 dicembre 2012 | 29 marzo 2013 | 298 | 19.298 | Al 31 dicembre 2012 Euro 502,958 | -9.556.202,23 |
(1) Il dato è comprensivo delle Quote sottoscritte dalla SGR.
(2) Il valore delle Quote è espresso al netto del provento, ove distribuito, relativo al semestre di riferimento.
(3) L’importo è al lordo dell’onere di “uscita” anticipata corrisposto dai sottoscrittori al Fondo per le Quote rimborsate; tale onere, pari all’1% del controvalore delle Quote rimborsate, è stato incassato dal Fondo ai sensi dell’art. 14.3 comma 2 del Regolamento di Gestione.
(4) Il dato è comprensivo delle 1.027 Quote di cui, ai sensi dell’art. 20.10, comma 6, del Regolamento di Gestione, era stato sospeso il rimborso all’esito della precedente finestra di riapertura.
B.33 (C.7) DESCRIZIONE DELLA POLITICA DI DISTRIBUZIONE DEI PROVENTI
Il Fondo si caratterizza come fondo a distribuzione dei proventi. In particolare, in conformità con quanto previsto all’art. 13, comma 3) del Regolamento di Gestione del Fondo, i proventi rivenienti dalla gestione del Fondo vengono distribuiti, a partire dal secondo esercizio di gestione, in misura non inferiore all’80% degli stessi, fatta salva diversa e motivata determinazione del Consiglio di Amministrazione della Società di Gestione del Risparmio. I proventi non distribuiti in esercizi precedenti, al netto delle eventuali perdite, possono essere distribuiti negli esercizi successivi.
B.33 (D.2) INFORMAZIONI FONDAMENTALI SUI PRINCIPALI RISCHI CONNESSI ALLA PARTECIPAZIONE AL FONDO
La partecipazione al Fondo comporta, in linea di principio, per l’investitore un grado di rischio medio-alto connesso: i) all’immobilizzazione delle somme investite per un periodo di tempo medio lungo in ragione della struttura chiusa del Fondo e dell’orizzonte temporale dell’investimento; e ii) al possibile decremento del valore della Quota, in funzione dell’andamento del valore e della redditività dei beni in cui è investito il Patrimonio del Fondo.
In particolare, la partecipazione al Fondo comporta le seguenti tipologie di rischio:
1. rischi connessi alla natura degli investimenti (andamento del mercato immobiliare, non agevole valutazione
degli immobili, non agevole liquidazione degli immobili, caratteristiche e redditività dei beni immobili, inadempimento contrattuale dei conduttori degli immobili, rischi connessi all’indennità di occupazione, indebitamento del Fondo e garanzie costituite sugli immobili, rischio di concentrazione degli investimenti, rischi connessi alla mancata individuazione di opportunità di investimento, responsabilità urbanistica ed ambientale, eventi naturali e/o accidentali);
2. rischi connessi alle modalità di adesione;
3. rischi connessi all’orizzonte temporale di lungo termine dell’investimento e non agevole liquidazione delle Quote.
.
B.34 DESCRIZIONE DELL’OBIETTIVO E DELLA POLITICA DI INVESTIMENTO DEL FONDO
Scopo del Fondo è l’investimento collettivo di capitali in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari e la gestione professionale e valorizzazione degli stessi, al fine di accrescere il valore iniziale delle Quote e ripartire tra i Partecipanti il risultato netto derivante sia dalla gestione sia dallo smobilizzo degli investimenti. La SGR, pertanto, individua ed effettua per conto del Fondo gli investimenti che per natura e caratteristiche intrinseche si presentano idonei ad aumentare il valore del Patrimonio del Fondo, valutando i rischi complessivi del portafoglio. Nell’attuazione della propria politica di investimento, la SGR seleziona i beni che per tipologia, natura e caratteristiche appaiono maggiormente idonei all’investimento e coerenti con il profilo di rischio e la politica di gestione del Fondo. La SGR, qualora lo ritenga opportuno per gli interessi dei partecipanti ed economicamente conveniente per l’investimento realizzato, può far apportare migliorie ai beni immobili detenuti dal Fondo, promuoverne adattamenti o procedere alla vendita, locazione o affitto totale o parziale dei medesimi.
Considerata la tipologia di beni in cui il Patrimonio del Fondo viene investito, l’investimento è caratterizzato da un orizzonte temporale di medio lungo periodo e da una bassa liquidabilità.
Nel rispetto dei limiti normativi di concentrazione e frazionamento dei rischi stabiliti dalla vigente normativa in materia, il Patrimonio del Fondo è investito in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del Fondo in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari (l’“Investimento Tipico”). Il Fondo può ridurre la percentuale di Investimento Tipico al 51% qualora il suo patrimonio sia investito in misura non inferiore al 20% del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare. Il Patrimonio del Fondo può essere altresì investito, in misura residuale e comunque non superiore ad un terzo del valore complessivo, in strumenti finanziari quotati e non quotati in mercati regolamentati, in depositi bancari di denaro, in crediti e titoli rappresentativi di crediti, in altri beni per i quali esiste un mercato e che abbiano un valore determinabile con certezza con una periodicità almeno semestrale (l’“Investimento Residuale”).
Il Patrimonio del Fondo è investito in beni immobili prevalentemente a carattere direzionale, commerciale, ricettivo, logistico, industriale, assistenziale e sanitario. Il Patrimonio del Fondo potrà essere investito anche in operazioni di sviluppo, valorizzazione immobiliare di aree ed in immobili da risanare, ristrutturare, riconvertire o restaurare, da concedere in locazione o da cedere sul mercato con un significativo valore aggiunto in termini di plusvalenze realizzabili, in operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria di specifici immobili o proprietà del Fondo finalizzate al miglioramento della redditività d’impiego, nonché in specifiche operazioni di valorizzazione di beni, per tali intendendosi anche il mutamento della destinazione d’uso ed il frazionamento. I predetti interventi saranno realizzati anche su aree ed immobili in concessione al Fondo o sui quali il Fondo abbia un diritto reale di godimento. In ogni caso, in queste ipotesi:
a. prima di effettuare gli interventi previsti, dovrà essere ottenuta regolare autorizzazione, concessione edilizia o documento equipollente, secondo le applicabili disposizioni di legge o regolamentari;
b. dovrà essere sottoscritto un contratto di appalto con primaria impresa di costruzioni avente ad oggetto l’edificazione del terreno, ovvero il risanamento, recupero, ristrutturazione o restauro dell’edificio, e l’impresa appaltatrice dovrà fornire idonee garanzie bancarie o assicurative a copertura delle spese che la stessa dovrà sostenere in esecuzione del contratto di appalto e dell’adempimento delle obbligazioni contrattuali assunte (ivi compresa la responsabilità civile verso terzi) e di ogni altra obbligazione che trovi origine direttamente nelle applicabili disposizioni di legge.
I citati investimenti saranno effettuati prevalentemente sul territorio della Repubblica Italiana e, in ogni caso, esclusivamente nell’ambito dei paesi appartenenti all’Unione Europea.
Il Patrimonio del Fondo può essere inoltre investito in partecipazioni in società immobiliari, quotate e non quotate, per tali intendendosi le partecipazioni in società di capitali che svolgono attività di costruzione, valorizzazione, acquisto, alienazione e gestione di immobili. Nel caso di partecipazioni in società immobiliari non quotate le stesse possono essere anche di controllo.
L’investimento in partecipazioni in società immobiliari non quotate su un mercato regolamentato può avvenire solo a condizione che tali società detengano un patrimonio costituito prevalentemente da beni immobili e/o diritti immobiliari ovvero svolgano attività di costruzione di beni aventi caratteristiche analoghe a quelle sopra descritte. Il Patrimonio del Fondo non viene investito, né direttamente né attraverso società controllate, in misura superiore al 10% delle proprie attività in società immobiliari che prevedano nel proprio oggetto sociale la possibilità di svolgere attività di costruzione.
L’attività di investimento del Fondo è sottoposta ai limiti ed ai divieti di cui alla normativa di settore e, in particolare, a quelli stabiliti in via prudenziale dalla Banca d’Italia (Provvedimento 8 maggio 2012, Sezione V, Capitolo III, Titolo V) e dal Regolamento agli articoli da 10.3 a 10.6. Qualora i detti limiti di investimento fossero superati, la SGR provvederà,
in un congruo lasso temporale, a riportare gli investimenti del Fondo nei limiti previsti tenendo conto dell’interesse dei Partecipanti.
Il Fondo:
a) non ammette la sottoscrizione di Quote del Fondo mediante conferimento di beni; la sottoscrizione delle Quote del Fondo avviene esclusivamente mediante compilazione di un apposito modulo di adesione contenente l’obbligazione del sottoscrittore a versare il controvalore in danaro delle Quote sottoscritte;
b) non può effettuare operazioni di investimento/disinvestimento con i soci della SGR e con soggetti appartenenti al loro gruppo, nonché con altri fondi istituiti o gestiti dalla SGR. Oltre a quanto specificamente previsto dalle disposizioni di legge vigenti, la SGR, al fine di contenere i rischi derivanti da rapporti di gruppo, di affari o dalla prestazione congiunta di servizi di gestione collettiva o individuale non riconosce ad azionisti, amministratori, sindaci, collaboratori e dipendenti della SGR, alcuna provvigione per intermediazioni, acquisti e appalti, da essi effettuati o ricevuti per conto del Fondo.
La partecipazione al Fondo comporta, in linea di principio, per l’investitore un grado di rischio medio-alto connesso: i) all’immobilizzazione delle somme investite per un periodo di tempo medio lungo in ragione della struttura chiusa del Fondo e dell’orizzonte temporale dell’investimento; e ii) al possibile decremento del valore della Quota, in funzione dell’andamento del valore e della redditività dei beni in cui è investito il Patrimonio del Fondo.
In particolare, la partecipazione al Fondo comporta le seguenti tipologie di rischio:
1. rischi connessi alla natura degli investimenti (andamento del mercato immobiliare, non agevole valutazione degli immobili, non agevole liquidazione degli immobili, caratteristiche e redditività dei beni immobili, inadempimento contrattuale dei conduttori degli immobili, rischi connessi all’indennità di occupazione, indebitamento del Fondo e garanzie costituite sugli immobili, rischio di concentrazione degli investimenti, rischi connessi alla mancata individuazione di opportunità di investimento, responsabilità urbanistica ed ambientale, eventi naturali e/o accidentali);
2. rischi connessi alle modalità di adesione;
3. rischi connessi all’orizzonte temporale di lungo termine dell’investimento e non agevole liquidazione delle Quote.
B.35 LIMITI ALL’ASSUNZIONE DI PRESTITI
Il Fondo potrà assumere prestiti, nel rispetto della vigente normativa, sino al limite del 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari, delle partecipazioni in società immobiliari e delle parti di altri fondi immobiliari, nonché del 20% degli altri beni, anche al fine di effettuare operazioni di valorizzazione dei beni in cui è investito il Patrimonio del Fondo medesimo. Alla luce delle vigenti disposizioni, il valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari da utilizzare come riferimento per calcolare il limite di assunzione di prestiti è pari alla media tra il costo storico (intendendosi per tale il costo di acquisto maggiorato degli oneri capitalizzati) e il valore determinato in base ai criteri di valutazione del patrimonio del Fondo previsti dalla normativa vigente. Alla luce delle vigenti disposizioni, la SGR procederà ai rimborsi anticipati nel limite della somma tra l’ammontare delle risorse rivenienti dalle nuove sottoscrizioni ed il 10% del valore del Fondo. Al riguardo, si segnala che, ai sensi dell’art. 12, comma 2-ter del DM 228/1999 (come modificato dal Decreto Ministeriale n. 197 del 5 ottobre 2010), la SGR non potrà più deliberare il ricorso all’indebitamento per far fronte alle richieste di rimborso anticipato delle Quote.
B.36 STATUS DEL FONDO E NOME DELL’AUTORITA’ DI REGOLAMENTAZIONE
Il Fondo è un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, istituito e gestito dalla SGR.
In quanto tale, il Fondo è un patrimonio autonomo, raccolto mediante una o più emissioni di quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in monte, nell’interesse dei partecipanti e in autonomia dai medesimi, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima SGR e sul quale non sono ammesse azioni dei creditori della SGR o nell'interesse della stessa, né quelle dei creditori del depositario o del sub-depositario o nell'interesse degli stessi. Le azioni dei creditori dei singoli investitori sono ammesse soltanto sulle quote di partecipazione degli investitori medesimi. La società di gestione del risparmio, ferme le sue funzioni, non può in alcun caso utilizzare, nell’interesse proprio o di terzi, i beni di pertinenza dei fondi gestiti. Inoltre, in virtù delle proprie caratteristiche, il Fondo è caratterizzato da una maggiore flessibilità nella raccolta e nei rimborsi rispetto ai tradizionali fondi chiusi; in particolare, viene riconosciuto ai partecipanti il diritto al rimborso delle quote – che avverrà al Nav – prima della scadenza del Fondo, con la medesima frequenza e in coincidenza con nuove emissioni, secondo i termini e nei limiti di quanto indicato nel Regolamento di Gestione. Il Fondo, a partire dal 2008, ha effettuato riaperture annuali di finestre di sottoscrizione e rimborso nel periodo compreso tra il 1° ottobre ed il 31 dicembre.
Il Fondo è soggetto ad autorizzazione e vigilanza della Banca d’Italia, nonché alla vigilanza della Consob ed è stato istituito con deliberazione del Consiglio di Amministrazione della SGR del 3 agosto 2005. Il Regolamento di Gestione è stato approvato dalla Banca d’Italia con provvedimento n. 203967 in data 20 febbraio 2006, ai sensi dell’art. 39, comma 3, del TUF; successivamente, è stato modificato con delibere del Consiglio di Amministrazione in data 11 maggio 2006, ed in data 23 luglio 2007; tali modifiche sono state approvate dalla Banca d’Italia rispettivamente con provvedimento n. 948803 del 5 settembre 2006 e con provvedimento n. 948050 del 1° ottobre 2007. Il Regolamento di Gestione è stato modificato in via generale con delibere di Consiglio di Amministrazione del 30 gennaio 2008, del 29 luglio 2008, del 17 settembre 2008, del 28 maggio 2010, del 11 marzo 2011 e del 27 maggio
2011.
B.37 PROFILO DELL’INVESTITORE TIPICO PER CUI IL FONDO È PENSATO
La partecipazione al Fondo comporta, in linea di principio, per l’investitore un grado di rischio medio-alto. L’investimento nel Fondo è stato pensato per investitori che intendano diversificare il loro portafoglio in un’ottica di lungo periodo.
B.38 ESPOSIZIONE DEL FONDO Non applicabile.
B.39 INVESTIMENTO IN ALTRI ORGANISMI DI INVESTIMENTO COLLETTIVO Non applicabile.
B.40 PRESTATORI DI SERVIZI AL FONDO E IMPORTO MASSIMO DELLE COMMISSIONI PAGABILI
Si riporta, di seguito, una tabella recante l’indicazione dei prestatori di servizi di cui la SGR si avvale nella gestione del Fondo e dei compensi ad essi spettanti:
Tipologia di costo Natura della spesa Ammontare
Compenso spettante alla Società di Revisione (KPMG S.p.A.)
Compenso spettante all’Esperto Indipendente (Scenari Immobiliari S.r.l..)
Compenso spettante al Property Manager (BNP Paribas Real Estate Property Management Italy S.r.l.)
Compenso spettante al Facility e Project Manager (Artelia Italia S.p.A.)
Compenso per l’attività di revisione contabile prevista dal TUF
Compenso per la valutazione degli immobili e le attività connesse
Compenso spettante per i servizi di
property management
Compenso spettante per i servizi di facility
e project management
Per la revisione del rendiconto annuale, Euro
13.400,00 annui più I.V.A, rimborso spese e contributo di vigilanza stabilito dalla Consob (ove previsto)
oltre ad aggiornamento ISTAT
Per la revisione del rendiconto semestrale, Euro 8.000,00 più I.V.A., rimborso spese e contributo di vigilanza stabilito dalla Consob (ove previsto)
▪ Prima valutazione semestrale: Euro 1.800,00 oltre I.V.A. a cespite
▪ Valutazioni semestrali al 30 giugno e al 31 dicembre successive alla prima e valutazioni infrannuali: Euro 750,00 oltre I.V.A. a cespite1
▪ Valutazione in caso di apporto al Fondo: Euro 1.800,00 oltre I.V.A. a cespite
▪ Giudizio di congruità in caso di cessione: Euro 1.000,00 oltre I.V.A. a cespite
▪ Valutazione in caso di operazioni in conflitto di interessi: Euro 2.000,00,oltre I.V.A. a cespite
▪ Giudizio di congruità in caso di acquisizione, a seconda del tipo di valutazione – desktop o full – richiesta: da Euro 800,00 ad Euro 2.500,00 oltre I.V.A. a cespite
▪ Valutazioni in occasione di rimborsi anticipati pro quota ovvero distribuzione di proventi: Euro 750,00 oltre I.V.A. a cespite
Sono dovuti i seguenti importi (oltre I.V.A.):
▪ 0,70% del valore complessivo dei canoni annui di locazione emessi, per gli immobili locati ad unico conduttore (monotenant);
▪ 1% del valore complessivo dei canoni annui di locazione emessi per gli immobili locati a più conduttori (multitenant);
▪ euro 2.000 annui per ogni immobile non locato.
Sono altresì dovuti, limitatamente ai servizi resi con esclusivo riferimento all’immobile sito in Treviglio, via Monte Grappa n.31, i seguenti importi (oltre I.V.A.):
▪ Euro 8.000 all’anno;
▪ Euro 30 per ogni inserimento nel sistema informatico della documentazione contabile
▪ Euro 2.200,00 – Euro 5.525,00 oltre I.V.A. annui per i servizi di facility management relativi ad immobili con contratti c.d. double net ed attività specifiche contrattuali
▪ 4% - 5% degli importi dei lavori ed interventi da porre in essere per i servizi di facility
1Per cespiti si intendono beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari che compongono il patrimonio del Fondo
Tipologia di costo Natura della spesa Ammontare
Compenso spettante al General Contractor (Cogest Italia Srl) dell’immobile sito in Treviglio (BG), via Monte Grappa n.31 per l’attività di gestione delle locazioni temporanee
Compenso spettante per la gestione delle locazioni temporanee
management relativi ad immobili con
contratti c.d. single net e servizi di project management
È dovuto il seguente importo (oltre I.V.A.):
▪ 15% dei canoni complessivi incassati
B.41 EVENTUALI SOGGETTI INCARICATI DELLA GESTIONE DEGLI INVESTIMENTI, CONSULENTI IN MATERIA DI INVESTIMENTI, CUSTODI O ALTRI FIDUCIARI
Nella gestione del Fondo la SGR si avvale, per lo svolgimento delle funzioni di banca depositaria, di State Street Bank S.p.A., con sede legale in Milano, via Xxxxxxxx Aporti n. 10. Tali funzioni comprendono, tra l’altro, le attività di custodia degli strumenti finanziari e delle disponibilità liquide del Fondo e di accertamento della conformità alla legge ed al Regolamento: (a) delle operazioni di emissione e rimborso delle Quote (come definite alla Parte I, Sezione D, Paragrafi 10 e 11); (b) del calcolo del valore delle Quote e della distribuzione dei proventi del Fondo; (c) delle istruzioni ad essa impartite dalla SGR.
La SGR ha provveduto a conferire l’incarico di banca depositaria con riferimento al Fondo con delibera del Consiglio di Amministrazione del 3 agosto 2005.
Si riporta, di seguito, una tabella recante l’indicazione dei compensi spettanti alla Banca Depositaria:
Compenso Banca Depositaria
Commissione per lo svolgimento dei controlli
previsti dalla normativa vigente e per la custodia e l’amministrazione degli strumenti finanziari
0,040% annuo calcolato sul valore complessivo netto del Fondo
Nella gestione del Fondo, la SGR non si avvale di soggetti incaricati della gestione degli investimenti, di consulenti in materia di investimenti o di altri fiduciari.
B.42 DESCRIZIONE DELLA TEMPISTICA DI CALCOLO DEL VALORE DEL PATRIMONIO NETTO E DELLA DIFFUSIONE AGLI INVESTITORI
La SGR provvede a calcolare il valore del patrimonio netto del Fondo, ai sensi della normativa vigente, con cadenza semestrale, in occasione della redazione del rendiconto annuale e della relazione/rendiconto semestrale del Fondo.
A tal fine è obbligatoria la valutazione, da parte degli esperti indipendenti, dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari (non quotate) oggetto di investimento del Patrimonio del Fondo.
I rendiconti della gestione del Fondo e le relazioni semestrali, recanti l’indicazione del valore del patrimonio netto del Fondo sono tenuti a disposizione dei Partecipanti presso la sede della SGR, nella sede della Banca Depositaria, nonché presso le sedi del Collocatore. I predetti documenti sono altresì pubblicati sui siti internet della SGR e del Fondo con modalità che ne consentano l’acquisizione su supporto duraturo. Della loro approvazione, inoltre, viene data notizia mediante pubblicazione sul quotidiano “Il Sole 24 Ore”.
B.43 OBBLIGAZIONI INCROCIATE TRA DIVERSE CLASSI O INVESTIMENTI IN ALTRI ORGANISMI DI INVESTIMENTO COLLETTIVO
Non applicabile.
B. 44 INFORMAZIONI FINANZIARIE FONDAMENTALI SELEZIONATE SUL FONDO PER L’IPOTESI IN CUI IL FONO NON ABBIA ANCORA INIZIATO LA PROPRIA ATTIVITA’
Non applicabile.
B.45 DESCRIZIONE DEL PORTAFOGLIO DEL FONDO
Le disponibilità finanziarie rivenienti al Fondo dal collocamento delle Quote sono impiegate per l’attività di investimento e di gestione del Fondo. Il Patrimonio del Fondo al 30 giugno 2013 era investito per 87,13% in beni immobili. In particolare, il Fondo, alla data del 30 giugno 2013 deteneva n.16 immobili connotati da varie destinazioni d’uso e localizzati in diverse regioni italiane. Sempre alla data del 30 giugno 2013, il Fondo risultava altresì investito per il 7,56% in depositi bancari, per 2,90% in strumenti finanziari e per il 2,37% in altre attività.
Si riporta, di seguito, un grafico recante la composizione percentuale delle attività del Fondo al 30 giugno 2013.
Grafico n. 3 - COMPOSIZIONE PERCENTUALE DELLE ATTIVITA’ DEL FONDO AL 30 GIUGNO 2013
Liquidità 0,04%
Depositi bancari 7,56%
Altre attività 2,37%
Strumenti finanziari non quotati 2,90%
Immobili e diritti reali immobiliare 87,13%
B.46 INDICAZIONE DEL VALORE PIU’ RECENTE DEL PATRIMONIO NETTO
Il valore complessivo netto del Fondo al 30 giugno 2013 era pari ad Euro 132.352.234.
SEZIONE E –OFFERTA
E.7 SPESE STIMATE ADDEBITATE ALL’INVESTITORE
Si riportano, nella tabella che segue, i principali oneri posti a carico del sottoscrittore:
Tipologia di costo Natura della spesa Ammontare
Commissioni di sottoscrizione
Commissione riconosciuta dai sottoscrittori
a fronte della sottoscrizione delle Quote
Fino ad un massimo del 3% dell’ammontare
sottoscritto, secondo quanto previsto nel regolamento del Fondo
Commissioni di rimborso Commissione da corrispondere al Fondo a
fronte dell’uscita anticipata dallo stesso
1% del controvalore delle Quote da rimborsare
Ai sensi del Regolamento di Gestione, le sottoscrizioni sono gravate da una commissione stabilita nella misura massima del 3% dell’ammontare sottoscritto.
La commissione di sottoscrizione è riconosciuta al Responsabile del Collocamento che, a sua volta, la ripartisce in parte al Collocatore.
Eventuali agevolazioni finanziarie connesse alla sottoscrizione delle Quote del Fondo - nella forma di sconto sulla commissione di sottoscrizione sopra citata -potranno essere applicate da ciascun Collocatore.
In occasione dei rimborsi anticipati è altresì prevista la corresponsione da parte del richiedente di un onere di uscita pari all’1% del controvalore delle Quote da rimborsare, il cui intero ammontare sarà accreditato al Patrimonio del Fondo.
Sono inoltre a carico dei Partecipanti le spese, imposte, tasse o oneri diversi da quelli indicati e gravanti sulla sottoscrizione delle Quote. L’eventuale rimborso delle spese sostenute dalla SGR è limitato alla copertura degli oneri effettivamente sopportati a fronte delle particolari richieste eventualmente indirizzate dal Partecipante alla SGR.
Offerta al pubblico e ammissione alle negoziazioni di quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato
Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso
FATTORI DI RISCHIO
Data di deposito in Consob del Documento sui Fattori di rischio: 27 settembre 2013 Data di validità del Documento sui Fattori di rischio: dal 1° ottobre 2013
1. RISCHI GENERALI CONNESSI ALLA PARTECIPAZIONE AL FONDO
L’investimento descritto nel presente Prospetto d’Offerta e Ammissione alle Negoziazioni è adatto ad investitori che intendano diversificare il loro portafoglio in un’ottica di medio - lungo periodo (da valutare, peraltro, nella fattispecie, compatibilmente con la durata del Fondo).
Il rischio relativo all’investimento in quote di un fondo comune immobiliare chiuso consiste, al pari di qualunque altro fondo comune di investimento immobiliare chiuso, nel possibile decremento del valore della quota, determinato dalle variazioni del valore dei beni e delle attività finanziarie in cui è investito il Patrimonio del Fondo ovvero da eventuali variazioni negative dei flussi di reddito derivanti dagli investimenti del Fondo stesso. Al riguardo si fa presente che l’apprezzamento o il deprezzamento di valore del Patrimonio del Fondo è essenzialmente legato all’andamento ed alla volatilità del mercato immobiliare nonché alla qualità tecnica ed alla redditività dei beni immobili detenuti direttamente o indirettamente dal Fondo, o dei quali il Fondo gestisce i diritti di godimento; pertanto il deprezzamento può essere determinato, tra l’altro, anche dal possibile decremento dei ricavi generati da canoni di locazione o indennità ovvero dall’incremento dei costi a carico del Fondo. Pertanto l’investimento nel Fondo non offre alcuna garanzia di rendimento né di restituzione del capitale investito all’atto dell’acquisto delle Quote nell’ambito dell’Offerta.
2. RISCHI CONNESSI ALLA NATURA DEGLI INVESTIMENTI
Il Patrimonio del Fondo viene investito in misura preponderante in beni immobili. A tal proposito si sottolinea che tali impieghi presentano elementi di rischio connessi ai seguenti fattori:
ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE
Il mercato immobiliare è il mercato di riferimento per le attività del Fondo e può essere influenzato da fattori contingenti e prospettici, anche di natura settoriale, in ragione della tipologia degli immobili e della loro localizzazione geografica, quali ad esempio l’andamento della congiuntura economica nazionale ed internazionale, l’evoluzione del ciclo del settore immobiliare nonché l’andamento dell’occupazione. Tale mercato è suscettibile altresì di essere condizionato da ulteriori fattori, quali la dinamica dei tassi di interesse sui mercati finanziari, la crescita demografica attesa e gli investimenti in infrastrutture. A tali fattori si aggiungono, con specifico riferimento ai singoli immobili presenti nel Patrimonio del Fondo, rischi connessi: (i) al possibile verificarsi di eventi naturali e/o accidentali e/o emulativi che siano suscettibili di produrre conseguenze sulla struttura e/o sulla consistenza degli immobili stessi; (ii) al loro stato di conservazione; e (iii) alla variazione del loro valore e/o della loro redditività (dovuta, ad esempio, ad accadimenti naturali, alla modifica delle politiche di assetto del territorio e dei piani urbanistici ed a vicende incidenti sui contratti di locazione, ivi incluse le modifiche normative). Il mercato immobiliare può essere condizionato da modifiche normative di natura civilistica, amministrativa ovvero fiscale.
Inoltre, essendo il mercato immobiliare italiano, come ogni altro mercato immobiliare, caratterizzato da andamenti ciclici delle fasi di crescita e di decrescita, non vi è alcuna garanzia circa la stabilità dei rendimenti offerti nel corso della durata del Fondo.
Il verificarsi di alcuno dei rischi sopra descritti potrebbe avere conseguenze negative sia sulla redditività generata dagli immobili sia sul valore dei medesimi, e quindi sul loro prezzo di cessione.
NON AGEVOLE VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI
Non esistono univoci criteri di generale accettazione per la determinazione del valore corrente dei beni immobili. La SGR, conformemente agli obblighi di legge, si avvale di esperti indipendenti per la valutazione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari. Tale valutazione viene acquisita, in termini di congruità, anche al momento della cessione dei suddetti diritti.
NON AGEVOLE LIQUIDAZIONE DEI BENI IMMOBILI
Lo smobilizzo dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari richiede, in generale, tempi medio-lunghi. Eventuali difficoltà nel tempestivo smobilizzo del patrimonio potrebbero ritardare il rimborso delle Quote oltre la durata del Fondo, come eventualmente prorogata nei limiti di quanto previsto dal Regolamento, comportando per la SGR la necessità di ricorrere al cd. periodo di grazia. Tali difficoltà potrebbero, inoltre, riflettersi negativamente sul prezzo di vendita del bene e, conseguentemente, sul valore delle Quote.
CARATTERISTICHE E REDDITIVITÀ DEI BENI IMMOBILI
Le condizioni degli immobili possono rendere necessari interventi di manutenzione straordinaria, regolarizzazione, bonifica e messa in sicurezza non previsti, le cui spese possono riflettersi sulla redditività degli immobili. Al riguardo, oltre alla dovuta attenzione allo stato degli immobili al momento dell’acquisto, la SGR provvederà ad effettuare interventi volti a conservare la redditività ed il valore degli immobili stessi. La SGR provvederà, inoltre, a stipulare adeguate coperture assicurative. Nonostante la SGR ritenga che tali coperture assicurative siano adeguate, ove il numero o l’entità dei sinistri ecceda il massimale di copertura delle polizze, ciò potrebbe avere effetti negativi sulla situazione economica, patrimoniale e finanziaria del Fondo, anche a causa del conseguente aumento dei premi da corrispondere.
In questo contesto, l’attività della SGR sarà altresì mirata a contenere i rischi connessi alla natura degli immobili attraverso l’adozione di opportuni criteri di diversificazione tipologica e geografica degli investimenti in fase di costituzione e gestione del portafoglio immobiliare.
Gli immobili acquisiti nel corso della gestione del Fondo potrebbero inoltre consistere in porzioni in comproprietà con terzi ed essere gravati da contenziosi. Gli importi dovuti a titolo di IMU in relazione agli immobili che verranno
acquisiti nel corso della gestione del Fondo potrebbero subire un incremento in conseguenza della facoltà riconosciuta ai Comuni di incrementare le rendite catastali.
Inoltre, la redditività degli immobili del Fondo condotti in locazione da pubbliche amministrazioni potrebbe risentire negativamente degli effetti del Decreto Legge n. 95 del 6 luglio 2012 (c.d. “Spending Review”) (convertito nella Legge n. 135 del 7 agosto 2012), il quale, in considerazione dell’eccezionalità della situazione economica e tenuto conto delle esigenze prioritarie di raggiungimento degli obiettivi di contenimento della spesa pubblica, ha stabilito una razionalizzazione del patrimonio pubblico e, nello specifico, una riduzione dei costi per le locazioni passive. In particolare, tali previsioni normative prevedono, tra l’altro, che: (i) per gli anni 2012, 2013 e 2014, a partire dal 7 luglio 2012, data di entrata in vigore del Decreto medesimo, l’aggiornamento relativo alla variazione degli indici ISTAT non si applica ai canoni dovuti dalle amministrazioni inserite nel conto economico consolidato della pubblica amministrazione; (ii) per i contratti in corso alla data di entrata in vigore del predetto Decreto Legge, le regioni e gli enti locali hanno facoltà di recedere dal contratto entro il 31 dicembre 2012, anche in deroga ai termini di preavviso stabiliti dal contratto e (iii) i canoni di locazione dei contratti di locazione passiva aventi ad oggetto immobili ad uso istituzionale stipulati dalle c.d. “amministrazioni centrali” sono ridotti, a decorrere dal 1° gennaio 2015, della misura del 15 per cento di quanto attualmente corrisposto. A decorrere dal 15 agosto 2012 la suddetta riduzione si applica comunque ai contratti di locazione scaduti o rinnovati dopo tale data. La riduzione del canone di locazione si inserisce automaticamente nei contratti in corso ai sensi dell’articolo 1339 c.c., anche in deroga alle eventuali clausole difformi apposte dalle parti, salvo il diritto di recesso del locatore.
INADEMPIMENTO CONTRATTUALE DEI CONDUTTORI DEGLI IMMOBILI
Possibili inadempimenti contrattuali dei conduttori degli immobili in cui è investito il Patrimonio del Fondo potrebbero incidere sulla redditività degli immobili locati, anche determinando, ad esempio, sofferenze nelle locazioni (quali sfitti e morosità). Inoltre, in caso di risoluzione, recesso o cessazione dei contratti di locazione per qualunque causa, vi è il rischio di non poter stipulare nuovi contratti di locazione entro un breve termine ed alle medesime condizioni economiche. Nel Patrimonio del Fondo è attualmente presente un immobile non locato e, con riferimento alla data del 30 giugno 2013, vi sono tra le attività crediti verso conduttori, per canoni da incassare, pari ad Euro 4.849.722; di questi ultimi, sulla base delle informazioni ricevute dal Property Manager e delle indicazioni ottenute dai legali esterni, Euro 2.040.785 sono stati prudenzialmente allocati ad un fondo svalutazione crediti, mentre la parte restante è stata ritenuta certa ed esigibile. In ogni caso, il perdurare di tali situazioni potrebbe incidere sulla redditività del Fondo.
Al riguardo si segnala che, alla data del Prospetto, è in corso un’attività finalizzata al recupero del credito scaduto relativo al conduttore dell’immobile di Prato di Correggio (PR), che al 30 giugno 2013 ammontava a circa Euro
629.061 (pari al 13% rispetto all’ammontare dei crediti alla stessa data). Con riferimento allo stesso credito, si segnala che, a seguito dell’avvenuta richiesta di concordato preventivo da parte del conduttore ai sensi dell’art. 161, comma 6, della legge fallimentare, in data 10 gennaio 2013 è stata formalizzata dal Fondo la richiesta di escussione della fideiussione bancaria a garanzia degli obblighi contrattuali, per un importo pari ad Euro 580.000. L’importo è stato interamente incassato il 1° febbraio 2013. Si precisa inoltre, con riferimento alla medesima posizione, che in data 14 marzo 2013 il Tribunale di Reggio Xxxxxx ha dichiarato il fallimento del conduttore, pertanto il recupero del credito residuo dipenderà dagli esiti della procedura fallimentare.
Si segnala, inoltre, che con riferimento all’immobile sito in Torino, Strada del Lionetto, il conduttore ha formalmente comunicato l’esercizio del recesso per gravi motivi dal contratto di locazione, che la SGR ha provveduto a contestare.
Il Fondo vanta altresì un credito nei confronti del Ministero degli Interni, occupante sine titulo di parte dell’immobile di via Farini a Roma. Il credito maturato nei confronti del Ministero al 30 giugno 2013 per questa specifica posizione è pari ad Euro 2.541.682.
RISCHI CONNESSI ALL’INDENNITÀ DI OCCUPAZIONE
In presenza di indennità di occupazione, l’occupante può lasciare l’immobile occupato in qualsiasi momento, non essendo soggetto ad alcun vincolo di durata rispetto alla propria permanenza nell’immobile. Sussiste dunque il rischio che gli immobili del Fondo in regime di indennità di occupazione vengano liberati senza preavviso dai locatari attuali e che i flussi di cassa ascrivibili a tali situazioni vengano meno, con un conseguente impatto negativo sulla componente di rendimento del Fondo derivante da tali rapporti.
Nello specifico si segnala che una porzione dell’immobile di via Farini a Roma occupata dal Ministero degli Interni è oggetto di indennità di occupazione.
INDEBITAMENTO DEL FONDO E GARANZIE COSTITUITE SUGLI IMMOBILI
La SGR si avvale delle opportunità offerte dalla normativa relativa ai fondi immobiliari in materia di indebitamento finanziario. Ove il rendimento delle attività del Fondo sia superiore al costo dei debiti finanziari contratti dal Fondo, il ricorso all’indebitamento finanziario consentirebbe di incrementare il rendimento dei mezzi propri del Fondo e quindi il ritorno sull’investimento dei Partecipanti. Peraltro, gli oneri connessi al servizio/remunerazione dei debiti finanziari contratti dal Fondo costituiscono un costo in grado di erodere gli utili ed i proventi remunerati dal Fondo e, conseguentemente, distribuibili ai Partecipanti. In particolare, in caso di contrazione della redditività delle attività del Fondo ad un livello inferiore al costo dei debiti finanziari ad esse relativi, il ricorso all’indebitamento avrebbe un effetto di accentuazione delle perdite eventualmente contabilizzate dal Fondo.
Il ricorso all’indebitamento finanziario esercita un analogo effetto amplificativo dell’impatto sul valore del Fondo e delle relative Quote derivante da una variazione del valore delle attività dello stesso. Qualora il Fondo sia
indebitato, un eventuale incremento del valore delle attività si rifletterebbe in un aumento più che proporzionale del valore del Fondo e, conseguentemente, delle Quote. Specularmente, un’eventuale contrazione del valore delle attività determina una riduzione più che proporzionale del valore del Fondo e delle relative Quote.
Il ricorso all’indebitamento può comportare l’esposizione del Fondo al rischio di oscillazione dei tassi d’interesse. Una variazione in aumento dei tassi d’interesse può comportare infatti un incremento degli oneri finanziari del Fondo con la conseguente compressione della sua redditività. La SGR potrà, ove ritenuto opportuno, anche alla luce dell’andamento dei mercati di riferimento, perseguire politiche di copertura del rischio tasso d’interesse.
RISCHIO DI CONCENTRAZIONE DEGLI INVESTIMENTI
La SGR decide gli investimenti da operare per conto del Fondo nel rispetto dei limiti alla concentrazione del rischio dettati dalla Banca d’Italia. In particolare, il Fondo non può essere investito direttamente o attraverso società controllate, in misura superiore ad un terzo delle proprie attività in un unico bene immobile avente caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie. Si segnala, peraltro, che, ove non fossero rinvenute sul mercato adeguate opportunità di investimento, il Patrimonio del Fondo potrebbe risultare concentrato su un numero limitato di investimenti di rilevante ammontare, con una conseguente limitata diversificazione del portafoglio immobiliare detenuto. Alla data del 30 giugno 2013, il Patrimonio del Fondo risultava investito in n.16 immobili, così diversificati: n.9 in immobili con destinazione “Uffici”, n.3 in immobili con destinazione “RSA” (residenze sanitarie per anziani), n.1 in immobili con destinazione “Ricettivo”, n.1 in immobili con destinazione “Industriale”, n.1 in immobili con destinazione “Commerciale”, n.1 in immobili con altra destinazione (cfr. Parte II, par. 4).
RISCHI CONNESSI ALLA MANCATA INDIVIDUAZIONE DI OPPORTUNITÀ DI INVESTIMENTO
Non vi è alcuna assicurazione che in futuro, qualora – coerentemente con le caratteristiche del Fondo - intenda ricercare ulteriori opportunità di investimento, la SGR ne individui di adeguate alle politiche di gestione del Fondo e ai suoi obiettivi o che risulti, all’esito di procedure competitive, assegnataria dei complessi immobiliari individuati in base alle approvate politiche di gestione e investimento. Sussiste dunque il rischio che il Patrimonio del Fondo rimanga temporaneamente in parte non investito in beni immobili, diritti reali immobiliari ovvero in partecipazioni in società immobiliari. Si segnala tuttavia che laddove la SGR non individui opportunità di investimento coerenti con gli obiettivi di investimento del Fondo, la stessa valuterà se procedere al rimborso parziale delle Quote ovvero alla distribuzione di proventi nei limiti di quanto consentito dal Regolamento di Gestione e dalla normativa di settore.
RESPONSABILITÀ URBANISTICA ED AMBIENTALE
Sulla base della normativa ambientale, urbanistica e di sicurezza vigente ed applicabile agli immobili a fronte di non conformità accertate, o potenziali, il Fondo, quale proprietario degli stessi, potrebbe essere obbligato ad eseguire attività di regolarizzazione, bonifica o messa in sicurezza i cui costi e le cui responsabilità potrebbero riflettersi negativamente sul valore degli investimenti del Fondo medesimo.
EVENTI NATURALI E/O ACCIDENTALI
É possibile il verificarsi di eventi naturali e/o accidentali che siano suscettibili di produrre conseguenze sulla struttura e/o consistenza degli immobili stessi.
3. RISCHI CONNESSI ALLE MODALITÀ DI ADESIONE
In sede di emissioni successive alla prima, l’investitore sottoscrive un determinato numero di Quote, senza conoscerne, al momento in cui avviene la sottoscrizione, il valore di riferimento. L’investitore viene a conoscenza dell’esatto controvalore in danaro delle Quote sottoscritte solo successivamente alla pubblicazione del valore contabile unitario della quota, che avviene decorso un certo numero di giorni dalla data di chiusura del periodo di offerta. La sottoscrizione delle Quote in sede di emissione successiva alla prima implica, pertanto, l’assunzione dell’impegno ad effettuare un pagamento il cui importo sarà noto solo in un momento successivo a quello della sottoscrizione, salva in ogni caso, ove ne ricorrano i presupposti, la facoltà di rinuncia alla sottoscrizione medesima descritta al successivo Paragrafo 13 Sezione D della Parte I del presente Prospetto. La sottoscrizione delle Quote in sede di emissione successiva alla prima implica, altresì, la necessità di mantenere disponibili le somme necessarie ad effettuare il pagamento del controvalore in danaro delle Quote sottoscritte sino alla data in cui la SGR procederà all’effettivo richiamo degli impegni.
Gli obiettivi di rendimento del Fondo indicati nella Parte I, Sezione C, Paragrafo 6.2.1, lettere B e C riflettono, peraltro, una pluralità di ipotesi il cui avveramento è indipendente dalla volontà della SGR. Conseguentemente, i risultati effettivamente realizzati nella gestione del Fondo possono discostarsi, anche in misura significativa, dalle previsioni originariamente formulate.
Si evidenzia che l’Offerta di cui al Prospetto rappresenta l’ultima riapertura annuale per la presentazione di richieste di sottoscrizione e di rimborso.
Si evidenzia, altresì, che la SGR ha presentato, in data 9 settembre 2013, domanda di ammissione alle negoziazioni sul MIV delle Quote del Fondo. Borsa italiana S.p.A. dovrà concludere la propria istruttoria entro due mesi (salve richieste di completamento della documentazione inviata) dalla data di presentazione di detta domanda indicando, altresì, la data di avvio delle negoziazioni delle Quote del Fondo su tale mercato. Al riguardo, si evidenzia che, a seguito dell’ammissione alle negoziazioni, l’acquisto delle Quote del Fondo sul mercato regolamentato potrebbe essere effettuato ad un prezzo inferiore rispetto al prezzo di sottoscrizione delle Quote medesime nell’ambito della presente Offerta (cfr. Parte I, Sezione E, paragrafo 15 del Prospetto).
4. RISCHI CONNESSI ALL’ORIZZONTE TEMPORALE DI LUNGO TERMINE DELL’INVESTIMENTO E NON AGEVOLE LIQUIDAZIONE DELLE QUOTE
Nel valutare un investimento nelle Quote, l’investitore deve tenere in considerazione che tale investimento è di medio - lungo periodo, derivandone l’assunzione di tutti i rischi propri di tali tipologie di investimenti, tra i quali anche la possibile variabilità nel tempo dei fattori economico-finanziari presi a riferimento al momento dell’acquisto delle Quote. La natura di fondo di investimento immobiliare chiuso implica, inoltre, che la possibilità di ottenere il rimborso delle Quote sia limitata al momento della liquidazione del Fondo, ovvero alle scadenze predeterminate nel Regolamento di Gestione. Peraltro, considerato che la presente Offerta rappresenta l’ultima riapertura annuale per la presentazione di richieste rimborso, una volta chiuso il periodo d’Offerta non sarà più possibile ottenere il rimborso delle Quote sino al momento della liquidazione del Fondo.
È comunque fatta salva, a seguito dell’ammissione alle negoziazioni su un mercato regolamentato, la possibilità di liquidare l’investimento attraverso la vendita delle Quote sul mercato. A tale riguardo, si rammenta che in data 9 settembre 2013 la SGR ha presentato apposita domanda di ammissione alle negoziazioni. Avviate le negoziazioni sul MIV, l'effettivo disinvestimento è necessariamente subordinato al reperimento di una controparte disposta ad acquistare le Quote; tale circostanza – nonostante la presenza di un operatore Specialista (lo “Specialista”), che assume l’impegno di sostenere la liquidità delle Quote sul mercato - può generare una differenza, anche negativa e non quantificabile a priori, tra il prezzo di vendita della Quota in Borsa e il valore di mercato degli attivi del Fondo, riflesso dal valore contabile della Quota. Inoltre, i ridotti volumi di scambio che caratterizzano il mercato dei fondi immobiliari quotati possono limitare la significatività dei prezzi di negoziazione e portare alla determinazione di quotazioni di Borsa (e quindi ad un prezzo di vendita della Quota in Borsa) non allineate al valore complessivo netto del Fondo (il “NAV”). Alla data del 31 marzo 2013, il prezzo di Borsa delle quote di fondi chiusi immobiliari presentava una percentuale media di sconto rispetto al NAV pari al -54,392.
Per maggiori dettagli in merito si veda la Parte I, Sezione E, Paragrafo 15.1 del presente Prospetto.
Parimenti legata all’orizzonte di medio-lungo periodo dell’investimento è la mancanza di certezza sulla continuità nel tempo del management della SGR in carica al momento dell’adesione.
Le fattispecie in relazione alle quali si può configurare una situazione di conflitto di interessi sono descritte nella Parte I, Sezione F, Paragrafo 19 del Prospetto, cui si rimanda. Informazioni più dettagliate in ordine ai conflitti di interessi sono contenute, altresì, nella Parte II, Sezione B, Paragrafo 5 del presente Prospetto, cui si rinvia.
2 Indice BNP Paribas XXXX – Report Marzo 2013.
Offerta al pubblico e ammissione alle negoziazioni di quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato
Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso
PARTE I - CARATTERISTICHE DEL FONDO, MODALITÀ DI PARTECIPAZIONE E SOGGETTI PARTECIPANTI ALL’OPERAZIONE
Data di deposito in Consob della Parte I: 27 settembre 2013 Data di validità della Parte I: dal 1° ottobre 2013
A. INFORMAZIONI GENERALI
1. LA SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO
Fabrica Immobiliare Società di Gestione del Risparmio Società per Azioni (di seguito la “SGR” o la “Società di Gestione del Risparmio”), che ha istituito e gestisce il fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato “Socrate – Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” (di seguito il “Fondo”), è iscritta al n. 180 dell’Albo delle società di gestione del risparmio tenuto dalla Banca d’Italia ai sensi dell’art. 35, comma 1, del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (di seguito il “TUF”).
La Società di Gestione del Risparmio è stata costituita in data 16 dicembre 2003 ed ha sede in Roma, via Barberini n. 47. La durata della Società di Gestione del Risparmio è fissata fino al 31 dicembre 2100. Il capitale sociale, interamente versato, è pari ad Euro 7.200.000 (settemilioniduecentomila).
Per quanto a conoscenza della SGR, alla data del presente Prospetto l’assetto partecipativo della SGR è il seguente:
Azionista | Partecipazione nel capitale (%) | Numero di azioni |
Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. | 49,99% | 35.993 |
Fincal S.p.A. | 49,99% | 35.993 |
Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx | 0,02% | 14 |
Il Xxxx. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx si è impegnato ad esercitare tutti i diritti sociali inerenti alla propria partecipazione azionaria di concerto con la Fincal S.p.A.. Tale impegno del Xxxx. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx ha trovato veste formale nel patto parasociale sottoscritto tra Fincal, Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. e lo stesso Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx.
Ai sensi del TUF e dei relativi regolamenti di attuazione, come successivamente integrati e/o modificati, la SGR provvede, nell’interesse dei Partecipanti, agli investimenti, ai disinvestimenti e ad ogni altro adempimento relativo alla gestione del Patrimonio del Fondo, nonché all'esercizio dei diritti inerenti agli strumenti finanziari e di ogni altro diritto compreso nel patrimonio dello stesso, alla distribuzione dei proventi ed alla effettuazione dei rimborsi, nonché ad ogni altra attività di gestione. La SGR, nell’esercizio dell’attività di gestione, può, tra l’altro, acquistare, alienare e gestire beni immobili e diritti reali di godimento sugli stessi (con esclusione di ogni attività diretta di costruzione), nonché concedere gli immobili in locazione; la SGR può altresì assumere partecipazioni, anche di controllo, in società immobiliari, ove le dette società non siano quotate, e può, nel rispetto della vigente normativa e del Regolamento, investire la liquidità del Fondo in strumenti finanziari. Nello svolgimento delle proprie funzioni, la SGR assume verso i Partecipanti al Fondo gli obblighi e le responsabilità del mandatario.
Al riguardo, in via generale, il Consiglio di Amministrazione definisce le scelte strategiche e le politiche di investimento/disinvestimento del Fondo.
In particolare, il Consiglio di Amministrazione, in relazione alla gestione dei fondi, ha competenza esclusiva con riferimento a:
▪ istituzione di nuovi fondi;
▪ approvazione dei regolamenti di gestione dei fondi e delle eventuali modifiche agli stessi;
▪ definizione dell’asset allocation strategica;
▪ definizione delle politiche aziendali e delle politiche di gestione del rischio;
▪ approvazione del budget e del business plan dei fondi;
▪ operazioni di investimento/disinvestimento ove non previste nel budget e/o ove, pur previste nei budget, eccedano il valore di Euro 20.000.000, nonché approvazione delle operazioni di investimento/disinvestimento immobiliare che presentino profili di conflitto di interessi;
▪ approvazione delle relazioni semestrali e dei rendiconti annuali di gestione ed eventuale distribuzione dei proventi;
▪ scelta delle modalità di commercializzazione delle quote dei fondi;
▪ nomina degli Esperti Indipendenti e verifica della sussistenza, in capo agli stessi, dei requisiti di legge;
▪ eventuale nomina dell’intermediario finanziario incaricato di accertare la compatibilità e la redditività dei beni conferiti rispetto alla politica di gestione dei fondi;
▪ liquidazione dei fondi ed eventuali rimborsi parziali pro-quota a fronte di disinvestimenti.
Per quanto concerne le operazioni di investimento/disinvestimento legate ad operazioni di sviluppo immobiliare, il Consiglio di Amministrazione ha competenza esclusiva per le operazioni di investimento/disinvestimento non previste nel budget e nel business plan del Fondo.
Con riferimento alle operazioni di investimento/disinvestimento, l’Amministratore Delegato ha il potere di approvare ed autorizzare, in nome e per conto del Fondo, l’acquisizione e l’alienazione di immobili di valore non
superiore a 20 milioni di euro, nell’ambito di quanto previsto dal Regolamento, dalle leggi e dalla regolamentazione attuativa vigente nonché secondo quanto indicato dal budget del Fondo. L’Amministratore Delegato ha altresì il potere di approvare ed autorizzare, in nome e per conto del Fondo, in relazione alle operazioni di sviluppo immobiliare, tutte le ulteriori operazioni alle stesse connesse, anche se di valore eccedente 20 milioni di euro, ivi comprese le alienazioni, nell’ambito di quanto previsto dal Regolamento, dalle leggi e dalla regolamentazione attuativa vigente, nonché secondo quanto indicato dal budget del Fondo approvato.
Lo Statuto della Società di Gestione del Risparmio prevede che il Consiglio di Amministrazione sia composto da un numero di amministratori compreso tra cinque e sette.
Al momento della pubblicazione del presente Prospetto, il Consiglio di Amministrazione della SGR è composto da sette membri, due dei quali (Xxxxx Xxxxxxx e Xxxxxxx Xxxxx) rivestono il ruolo di Amministratori Indipendenti. Gli Amministratori Indipendenti formulano proposte e pareri, tra l’altro, sulle situazioni di conflitto di interessi e sulle procedure e misure organizzative per la loro gestione, nonché sulla scelta delle controparti contrattuali della SGR ed in relazione ai contratti di esternalizzazione di funzioni aziendali di controllo. Sono altresì coinvolti nella definizione dei criteri adottati per la remunerazione degli esponenti aziendali della SGR. I parerei resi dagli Amministratori Indipendenti con riguardo alle operazioni che presentano profili di conflitto di interessi hanno carattere vincolante.
Il Consiglio di Amministrazione è stato nominato dall’Assemblea degli Azionisti – a seguito della scadenza del precedente Consiglio in occasione dell’approvazione del bilancio della SGR al 31 dicembre 2012 –nella riunione del 30 aprile 2013. Nel corso della riunione del Consiglio di Amministrazione dell’8 maggio 2013, inoltre, sono state conferite le cariche di Amministratore Delegato e Vicepresidente del Consiglio medesimo.
L’attuale Consiglio di Amministrazione resta in carica sino all’approvazione del Bilancio della SGR al 31 dicembre 2015.
Nominativo | Carica | Generalità |
Xxxxxxxx Xxxxxxxx | Presidente | nato a Roma, l’8 agosto 1974 |
Xxxxx Xxxxxxx | Vice Presidente | nato a Roma, il 19 aprile 1940 |
Xxxxx Xxxxxx | Consigliere Delegato | nato a Roma, il 29 gennaio 1959 |
Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx | Consigliere | nato a Perugia, il 23 gennaio 1966 |
Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx | Consigliere | nato a Milano, il 4 febbraio 1971 |
Xxxxx Xxxxxxx | Xxxxxxxxxxx Indipendente | nato a Roma, il 14 settembre 1956 |
Xxxxxxx Xxxxx | Consigliere Indipendente | nato a Roma, il 6 gennaio 1955 |
Il Collegio Sindacale, nominato dall’Assemblea degli Azionisti – a seguito della scadenza del precedente Collegio in occasione dell’approvazione del bilancio della SGR al 31 dicembre 2012 – nella riunione del 30 aprile 2013 ed in carica per un triennio, è così composto:
Nominativo | Carica | Generalità |
Xxxxxxx Xxxxxxx | Presidente | nato a Pistoia, il 16 maggio 1954 |
Xxxxxxxx Xxxxxxxx | Xxxxxxx effettivo | nato a Xxxxxxxx del Cile (Cile), il 28 luglio 1958 |
Xxxxxxxx Xxxxxxxxx | Sindaco effettivo | nato a Trieste, l’11 marzo 1961 |
Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx | Xxxxxxx supplente | nata a Roma, il 27 gennaio 1966 |
Xxxxx Xxxxx | Xxxxxxx supplente | nato a Siena, il 20 marzo 1941 |
La carica di Direttore Generale della SGR è ricoperta da Xxxxx Xxxxxx.
La tabella che segue indica la qualifica e l’esperienza professionale dei componenti il Consiglio di Amministrazione.
Nome e cognome | Qualifica ed esperienza professionale |
XXXXXXXX XXXXXXXX | Xxxxxxxx in Economia presso la London School of Economics and Political Science di Londra, ha acquisito la qualifica di revisore commercialista. Dopo una prima esperienza, in qualità di assistant manager, ha successivamente maturato una significativa esperienza nella gestione di operazioni straordinarie nel settore del capital market: dapprima presso la sede di Londra di PriceWaterhouse, dove ha operato con società quotate enon, domestiche e cross border; successivamente presso la sede di Londra di Bear Xxxxxxx/JP Morgan, dove ha assunto, tra l’altro, dirette responsabilità in materia di specialty finance, asset management e securities services; quindi, presso il Gruppo Unicredit dove ha operato, in un primo momento, nell’Area Finanza occupandosi di operazioni strategiche e di capital market per il Gruppo e, in un secondo momento, in qualità di Chief Financial Officer di Pioneer Global Asset Management, società operante nel settore del risparmio gestitoÉ attualmente Responsabile della Direzione CFO della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., Vice Presidente di Anima SGR S.p.A., nonché consigliere di amministrazione di AXA MPS Assicurazioni Xxxxx X.x.X. e di AXA MPS Assicurazioni Vita S.p.A. |
XXXXX XXXXXXX | Iscritto nel registro dei revisori contabili, ha ricoperto varie posizioni di responsabilità nei settori amministrativi e finanziari del gruppo Vianini, con particolare riguardo alle attività svolte all’estero. É |
Nome e cognome | Qualifica ed esperienza professionale |
stato direttore amministrativo della C.C.C. Fondisa S.p.A., società specializzata nel settore delle fondazioni e della Società Lavori Porto della Torre S.p.A., società prevalentemente impegnata nella realizzazione dei lavori in Africa Occidentale. È attualmente direttore finanziario del Gruppo Caltagirone S.p.A.– ruolo nel quale coordina tutti gli uffici amministrativi e finanziari del gruppo, con particolare riguardo alla formazione dei bilanci, agli aspetti fiscali ed ai rapporti con la società di revisione – e Presidente del Consiglio di Amministrazione dellaFINCAL S.p.A.. Ricopre inoltre la carica di consigliere di amministrazione delle società Caltagirone S.p.A., Caltagirone Editore S.p.A., Cementir Holding S.p.A., FGC S.p.A.e Xxxxxxx Industria S.p.A, nonchédi Vice Presidente di Vianini Lavori S.p.A e di Cementir Italia S.r.l. | |
XXXXX XXXXXX | Xxxxxxxx all’Università Cattolica del Sacro Cuore di Milano, MBA presso l’Università Bocconi di Milano, dopo una prima esperienza come analista presso Barclays International Finanziaria, ha avviato un significativo percorso professionale nei settori infrastrutture e real estate: dapprima in Italstat S.p.A. (Gruppo IRI) nel ruolo di responsabile dell’analisi degli investimenti, poi presso Autostrade S.p.A., gestendo operazioni finanziarie a medio termine e di project financing negli USA ed in Gran Bretagna. È stato CFO in AdR - Aeroporti di Roma ed in Acea S.p.A., strutturando il finanziamento per l’acquisizione della rete elettrica di Roma. Ha rivestito il ruolo di direttore amministrazione, finanza, controllo e personale in Beni Stabili S.p.A. durante la fase di start-up. Dal 2003, in RFI S.p.A. (Gruppo Ferrovie dello Stato) in qualità di direttore amministrazione, finanza, controllo e patrimonio, ha strutturato l’operazione TAV ed il finanziamento ISPA e gestito, tra l’altro, il censimento del patrimonio immobiliare del Gruppo. E’ stato inoltre consigliere di amministrazione di Ferrovie Real Estate, Fercredit ed altre società del Gruppo Ferrovie dello Stato. Nel corso della sua carriera è stato responsabile della quotazione in Borsa di Autostrade, AdR, Acea e Beni Stabili. Integra il profilo una decennale attività di docenza presso le università romane “La Sapienza” e “Luiss”. |
XXXXX XXXXX XXXXXXXX | MBA presso la Stern School of Business della New York University, Revisore Ufficiale dei Conti, Dottore Commercialista. Dopo le esperienze professionali maturate in Italia presso IRI e C&P Capital Investments, ha svolto la funzione di analista finanziario nei settori corporate finance presso Credit Suisse First Boston e Xxxxxxx Xxxxx a New York prima di entrare, nel 1996, in Fidelity Investments a Londra, dove ha svolto l’attività di analista di titoli azionari, ha coordinato l’attività di ricerca nel settore consumer per l’intera società e gestito fondi azionari pan-europei quali il Consumer Industries Fund, il Germany Fund e fondi pensione per clienti istituzionali per un valore complessivo di oltre USD 4 miliardi. Dal 2003 al 2008 ha svolto il ruolo di Direttore Finanziario della Caltagirone S.p.A., holding quotata del Gruppo Caltagirone e dal 2010 ricopre il ruolo di Responsabile della Pianificazione & Controllo,investor relationsed M&A per il Gruppo Cementir Holding S.p.A. |
XXXXX XXXXXXX XXXXXXXX XXXXXXXXX | Laureato in giurisprudenza presso l’università statale di Milano, ha iniziato la carriera presso lo studio legale internazionale Freshfields Bruckhaus Xxxxxxxx, operando nei dipartimenti corporate e finance. Abilitato alla professione forense presso la Corte di Appello di Milano ha proseguito la propria esperienza presso Banca IMI nel settore equity capital market per poi approdare al Gruppo Pirelli, nel settore real estate in cui ha concluso la propria esperienza come Direttore affari legali investment & asset management gestendo, tra l’altro, l’espansione internazionale in Germania e Polonia e lo start up nel settore non performing loans. Nel contesto di tale esperienza ha ricoperto la carica di consigliere di amministrazione di diverse società del Gruppo Pirelli RE tra cui di Pirelli RE Credit Servicing S.p.A., European NPL S.A. e ICR 8 S.r.l. Dopo una breve esperienza in Bank of America Xxxxxxx Xxxxx presso la divisione Global Loans & Special Situations, ha ricoperto la carica di Responsabile Affari Legali Corporate del Gruppo Fondiaria SAI. É attualmente Responsabile dell’Area Legale della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., nonchè consigliere di amministrazione di MPS Immobiliare S.p.A. |
XXXXX XXXXXXX | Xxxxxxxx nel registro dei revisori contabili, svolge la professione di dottore commercialista. Ha iniziato la propria attività presso l’Associazione Generale delle Cooperative Italiane in qualità di assistente del Responsabile Amministrativo. Presso la Ria Società Nazionale di Certificazione S.p.A. ha svolto incarichi di responsabile operativo per la revisione contabile, certificazione legale o volontaria del bilancio di esercizio e valutazione del capitale economico di aziende industriali e di aziende di credito. E’ stato docente di tecnica di revisione aziendale presso la scuola di polizia tributaria della Guardia di Finanza e consulente in forma coordinata e continuativa dell’Assogestioni dal 1985 al 2000 per gli aspetti economico aziendali e di vigilanza dell’attività delle società di gestione di fondi comuni di investimento e delle società abilitate alla gestione di patrimoni mobiliari individuali. Ha partecipato - su indicazione dell’Assogestioni - allo Stearing Commitee per la costituzione dell’Organismo Italiano di Contabilità (OIC), del quale è stato componente del Consiglio di Gestione sino al 2011. Commissario Straordinario, Commissario Liquidatore o Componente del Comitato di Sorveglianza in Banche e SIM coinvolte in procedure di crisi. Ha rivestito la carica di Presidente del Collegio Sindacale o Sindaco di importanti società quotate. Attualmente riveste, tra l’altro, l’incarico di Presidente del Collegio Sindacale di ICCREA Holding S.p.A., di ICCREA Banca S.p.A, BCC Gestione Crediti S.p.A. e BGC Risparmio e Previdenza SGR S.p.A. |
XXXXXXX XXXXX | Dopo un MBA - Specializzazione in Finanza Internazionale presso la New York University, ha iniziato la propria attività presso Continental Grain Group, in qualità di senior trader nella tesoreria del gruppo. È stato quindi, nell’ambito del gruppo Sviluppo Finanziaria, Amministratore Delegato della Sviluppo Gestioni e della Sviluppo International oltre che Responsabile della Società di Gestione e dei rapporti con la rete di promozione finanziaria. È stato Managing Director della Investment Management Division della Xxxxxx Xxxxxxx. In tale ruolo ha svolto l’attività di Responsabile per l’Europa dei fondi e delle gestioni per clienti istituzionali ed ha rivestito la carica di consigliere di amministrazione della |
Nome e cognome | Qualifica ed esperienza professionale |
Xxxxxx Xxxxxxx Investment Management UK e dei Fondi Sicav lussemburghesi. È consigliere di amministrazione di Asset Management Holding S.p.A., Xxxxxxxxx SGR ed Anima SGR S.p.A.. |
La SGR si avvale, altresì, nello svolgimento delle proprie funzioni, di un Comitato Investimenti, composto da cinque membri esperti in materie finanziarie e/o immobiliari e/o legali. Il Comitato Investimenti, preso atto del business plan dei fondi, esprime un parere consultivo e non vincolante per il Consiglio di Amministrazione della SGR sulle operazioni di investimento/disinvestimento immobiliare di importo superiore a 10 milioni di euro per singolo investimento, anche in relazione al business plan medesimo.
Nominativo Carica
Xxxx. Xxxxx Xxxxxx Coordinatore
Xxx. Xxxxxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx Membro
Xxxx. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx Membro
Rag. Xxxxx Xxxxx Membro
Xxxx. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Membro
La tabella che segue indica l’esperienza professionale dei componenti il Comitato Investimenti.
Nome e cognome Qualifica ed esperienza professionale
XXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXX XXXXXX XXXXXXXX
Laureato in Economia e Commercio presso l’Università “la Sapienza” di Roma, riveste gli incarichi di
Consigliere di Amministrazione e membro del Comitato Esecutivo della Vianini Lavori S.p.A., di Consigliere di Amministrazione delle società Il Messaggero S.p.A., Caltagirone S.p.A., Xxxxxxxx S.p.A. e Unicredit S.p.A.. È inoltre Presidente del Consiglio di Amministrazione della Vianini Industria S.p.A. , nonché Amministratore Unico della Vianini Ingegneria S.p.A. E’ membro della Commissione Edilizia e Territorio dell’ANCE – Associazione Nazionale Costruttori Edili.
Iscritto all’Ordine degli Ingegneri di Roma. Attualmente riveste gli incarichi di Dirigente della Vianini Lavori S.p.A. e Consigliere di Amministrazione di Caltagirone S.p.A., Cimetas S.p.A, Xxxxxxx Lavori S.p.A., Romana Partecipazioni 2005 S.r.l., Finanziaria Italia 2005 S.p.A., Immobiliare Caltagirone S.p.A., Cementir Italia S.r.l. e Grandi Stazioni S.p.A. È’ Amministratore Unico della Porto Torre S.p.A..
XXXXX XXXXXX Si fa rinvio a quanto indicato nella precedente tabella.
XXXXX XXXXX È stato assunto alle dipendenze del Monte dei Paschi di Siena il 18.6.1973 e assegnato in qualità di Impiegato di 1^ alla Succursale di Piombino. Dopo aver percorso i vari gradi della carriera impiegatizia, nel 1987 è entrato a far parte della categoria direttiva con la qualifica di Segretario. Nello stesso anno è stato assegnato alla Succursale di Milano, in qualità di Titolare dell’Agenzia di Città n. 6. Nel 1988 è stato trasferito all’Ufficio Ispettorato della Direzione Generale, per poi essere promosso alla qualifica di Ispettore di 2^ nel 1991 e di Ispettore di 1^ nel 1996. Nel 1998 è stato destinato alla filiale di Xxxxx Xxxxxxxxxx, in qualità di Titolare e dal 1998 ebbe variata la qualifica a Direttore di 2^ classe. Nel 2000 è stato distaccato presso la Direzione Generale della Cassa di Risparmio di Prato, in qualità di responsabile dell’Ufficio Auditing. Nello stesso anno è stato promosso a Direttore di 1^ classe e nel 2001 è stato promosso Dirigente. Nel 2002 è stato distaccato presso la Direzione Generale della Banca Toscana, in qualità di responsabile della Direzione Auditing. Nel 2006 è stato distaccato alla Paschi Gestioni Immobiliari S.p.A., in qualità di Direttore Generale e nello stesso anno è stato promosso Dirigente Centrale. Nel mese dimarzo 2011 è stato, infine, distaccato alla MPS Immobiliare S.p.A., di cui attualmente è Direttore Generale.
XXXXXXXX XXXXXXXXX
Dirigente Centrale di Banca Monte dei Paschi di Siena, ricopre attualmente l’incarico di Responsabile Staff della Direzione Chief Financial Officer, con delega alle Operazioni Straordinarie. Ha in precedenza ricoperto, all’interno della Banca, gli incarichi di Responsabile del Progetto Monetica, presso la Direzione Commerciale Privati; Responsabile delle Attività Internazionali (Commerciale Estero, Rete Estera, Correspondent Banking, Credito Internazionale); Responsabile dello Sviluppo Strategico (Pianificazione Strategica, Business Development, Project Management Office, Ufficio Studi).
Nell’ambito di tali funzioni ha fatto parte del Comitato Rischi, del Comitato di Liquidità, del Comitato Investimenti e del Comitato Finanza e Capital Management del Gruppo MPS. Ha inoltre coordinato le attività del Comitato di Programma, responsabile per il controllo delle attività progettuali di Gruppo.
Ha ricoperto incarichi di Consigliere di Amministrazione presso società controllate (Banca 121, Intermonte, Consorzio Operativo di Gruppo) e partecipate (Consorzio Bancomat, SI Holding, Cartasi, Iconcard). E’ stato recentemente designato nel Consiglio di Amministrazione della controllata MPS Immobiliare e in quelli delle partecipate Antonveneta Vita e Antonveneta Assicurazioni.
Prima di entrare nel Gruppo Montepaschi ha svolto attività di consulenza strategica nel settore delle Istituzioni Finanziarie in McKinsey & Company, e si è occupato di formazione e aggiornamento professionale presso lo Studio Ambrosetti.
Laureato in Economia Aziendale all’Università Bocconi di Milano, ha conseguito un MBA presso la Yale University.
Si segnala, da ultimo, che la SGR ha aderito al Protocollo di Autonomia per la gestione dei conflitti di interessi adottato da Assogestioni - Associazione del risparmio gestito con delibera del Consiglio di Amministrazione del 28
giugno 2011 e ha successivamente confermato tale adesione con delibere del Consiglio di Amministrazione del 26 giugno 2012 e del 17 luglio 2013. In ragione degli assetti proprietari, della struttura organizzativa e delle peculiarità operative della SGR, il Consiglio di Amministrazione ha deliberato, così come consentito dal detto Protocollo, un’adesione parziale al Protocollo di autonomia. In particolare, per quanto attiene alle tipologie di conflitti di interessi individuate nel Protocollo, si segnala che, alla data del presente Prospetto, la SGR non ha recepito talune fattispecie relative alle situazioni di conflitto di interesse sottese agli investimenti in strumenti finanziari, ciò in quanto si è ritenuto che, almeno allo stato, tali fattispecie non sono riscontrabili nell’operatività gestoria dei fondi ovvero non sono coerenti con gli assetti azionari della SGR. Analogamente, la SGR non ha aderito ai limiti al cumulo di funzioni nei confronti di società del gruppo, raccomandati dal Protocollo, in quanto non coerenti con gli assetti azionari della SGR. Quanto, infine, al “perimetro” delle competenze degli amministratori indipendenti, la SGR ha mantenuto le previsioni già esistenti in quanto ritenute più ampie rispetto a quelle previste dal Protocollo, fatta eccezione per l’adeguamento ai “nuovi” requisiti di indipendenza previsti nel Protocollo stesso ed alle nuove competenze previste nel Protocollo stesso.
Per quanto riguarda le informazioni relative agli altri fondi gestiti dalla SGR ed alle funzioni aziendali affidate dalla stessa in outsourcing si rinvia a quanto indicato nel sito internet della SGR (xxx.xxxxxxxxxx.xx).
2. SOGGETTI CHE PARTECIPANO ALL’OPERAZIONE
La tabella che segue riassume i soggetti che, insieme alla SGR, partecipano all’operazione ed i rispettivi ruoli.
Tabella n. 1 – Soggetti partecipanti all’operazione e rispettivi ruoli
Soggetto Ruolo ricoperto
State Street Bank S.p.A. Banca Depositaria
KPMG S.p.A. Società di Revisione
Scenari Immobiliari S.r.l. Esperto Indipendente
BNP Paribas Real Estate Property Management Italy S.r.l.
Property Manager
Artelia Italia S.p.A. Facility Manager
Project Management
General Contractor del Centro commerciale di Treviglio
Cogest Italia Srl
(BG,) con esclusivo riferimento all’attività di gestione delle
locazioni temporanee
MPS Capital Services S.p.A. Responsabile del Collocamento
Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. Collocatore
Unione di Banche Italiane S.C.p.A. - UBI BANCA (già Centrobanca S.p.A. – Banca di Credito Finanziario e Mobiliare S.p.A.)
Unione di Banche Italiane S.C.p.A. - UBI BANCA (già Centrobanca S.p.A. – Banca di Credito Finanziario e Mobiliare S.p.A.)
Sponsor
Specialista
State Street Bank S.p.A., con sede legale in Milano, via Xxxxxxxx Aporti n. 10, è incaricata dalla SGR di svolgere le funzioni di banca depositaria, che comprendono, tra l’altro, le attività di custodia degli strumenti finanziari e delle disponibilità liquide del Fondo e di accertamento della conformità alla legge ed al Regolamento: (a) delle operazioni di emissione e rimborso delle Quote (come definite alla Parte I, Sezione D, Paragrafi 10 e 11); (b) del calcolo del valore delle Quote e della distribuzione dei proventi del Fondo; (c) delle istruzioni ad essa impartite dalla SGR.
Nell’esercizio delle proprie rispettive funzioni, la SGR e la Banca Depositaria agiscono in modo indipendente e nell’interesse dei Partecipanti al Fondo. La Banca Depositaria è responsabile nei confronti della SGR e dei Partecipanti al Fondo per ogni pregiudizio dagli stessi subito in conseguenza dell’inadempimento degli obblighi derivanti dallo svolgimento delle proprie funzioni.
La SGR ha provveduto a conferire l’incarico di banca depositaria con riferimento al Fondo con delibera del Consiglio di Amministrazione del 3 agosto 2005.
Ai sensi dall’articolo 9 del TUF, alle società di gestione del risparmio si applicano le disposizioni di cui alla Parte IV, Titolo III, Capo II, Sezione VI del TUF stesso, ad eccezione degli articoli 157, 158, 165 e 165bis.
Ai sensi dell’articolo 156 del TUF, la società incaricata della revisione contabile della SGR provvede anche a rilasciare un giudizio sui rendiconti di gestione del Fondo, sulle operazioni di liquidazione delle attività del medesimo e sul rendiconto finale di liquidazione.
La società incaricata della revisione contabile del Fondo è la KPMG S.p.A., con sede legale in Milano, via Xxxxxx Xxxxxx, n. 25.
L’incarico per l’attività di revisione contabile della SGR è stato conferito con delibera dell’Assemblea dei soci della SGR del 30 aprile 2013.
2.3 Soggetti che procedono al collocamento
Le Quote oggetto dell’Offerta saranno collocate per il tramite di MPS Capital Services S.p.A., con sede legale in Firenze, Via Pancaldo n. 4, in veste di Responsabile del Collocamento, mediante raccolta delle adesioni da effettuarsi per il tramite di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., in qualità di Collocatore.
L’incarico di Responsabile del Collocamento è stato conferito dalla SGR a MPS Capital Services S.p.A. con delibera del Consiglio di Amministrazione del 22 maggio 2013.
In conformità alla vigente normativa, l’attività di valutazione degli immobili, dei diritti reali immobiliari, nonché delle partecipazioni in società immobiliari non quotate in cui è investito il Patrimonio del Fondo è affidata ad Esperti Indipendenti in possesso dei requisiti previsti nel D.M. n. 228/1999.
Con deliberazione del Consiglio di Amministrazione della SGR del 22 maggio 2013, la SGR ha conferito l’incarico di esperto indipendente per la valutazione del Patrimonio del Fondo alla società Scenari Immobiliari S.r.l., con sede legale in Roma, piazza Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, n. 12.
Con contratto sottoscritto in data 2 agosto 2010, la SGR ha incaricato, per conto del Fondo, BNP Paribas Real Estate Property Management Italy S.r.l., con sede legale in Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxx x. 00/X, a svolgere l’attività di amministrazione degli immobili in portafoglio (verifica il regolare svolgimento dei contratti di locazione, il calcolo, l’aggiornamento, la fatturazione e la riscossione dei canoni e degli oneri accessori, la congruità dei depositi cauzionali, nonché la predisposizione degli adempimenti fiscali e delle dichiarazioni IMU).
L’incarico è stato conferito dall’Amministratore Delegato, munito dei necessari poteri.
Con apposito addendum, sottoscritto in data 7 novembre 2011, al contratto quadro per la prestazione di servizi tecnici concluso in data 2agosto 2010, BNP Paribas Real Estate Property Management Italy S.r.l. è stata incaricata di fornire i servizi di property management (gestione amministrativa e documentale dei contratti di locazione, gestione della fatturazione attiva e degli incassi, gestione degli adempimenti fiscali, ecc.) con esclusivo riferimento al Xxxxxx Xxxxxxxxxxx xx Xxxxxxxxx (XX), xxx Xxxxx Xxxxxx x. 00.
Detto contratto, e l’annesso addendum, la cui scadenza era prevista in data 31 luglio 2013, sono stati prorogati sino al 31 gennaio 2014.
2.6 Facility e Project Manager
Con contratto sottoscritto in data 24 luglio 2013, la SGR ha incaricato, per conto del Fondo, Arteria Italia S.p.A., con sede legale in Xxxx, Xxxxxx X. Xxxxxxx, x. 00, quale soggetto preposto all’ordinaria gestione degli immobili (facility management) ed a svolgere una serie di attività inerenti la fase di progettazione dei vari interventi sugli immobili che, di volta in volta, la SGR deciderà di realizzare, quali l’analisi della documentazione progettuale, la verifica dell’avanzamento della progettazione, l’analisi della documentazione tecnica a base di eventuali gare per l’appalto delle opere, l’assistenza nelle procedure di assegnazione di incarichi per l’esecuzione di opere, la verifica dell’avanzamento dei lavori (project management). Al riguardo si precisa che la prestazione di tali ultimi servizi potrà essere attivata di volta in volta dalla SGR a sua discrezione.
L’incarico è stato conferito dall’Amministratore Delegato, munito dei necessari poteri.
La società Cogest Italia S.r.l., in virtù del contratto sottoscritto in data 10 gennaio 2012, come successivamente modificato in data 1° marzo 2013, è il General Contractor del Centro Commerciale di Treviglio (BG) con esclusivo riferimento al servizio di gestione delle locazioni temporanee a fini pubblicitari o per qualsiasi altra natura degli spazi comuni e/o privati temporaneamente non commercializzati né occupati.
Alla data di pubblicazione del presente Prospetto, non risultano conferiti incarichi quadro per la prestazione di servizi di agenzia con riferimento al portafoglio immobiliare detenuto dal Fondo.
Peraltro, si segnala che, alla data del Prospetto, la SGR ha conferito i seguenti incarichi di mediazione relativi a singoli immobili di pertinenza del Fondo:
- contratto stipulato in data 15 aprile 2013 con il xxxx. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx, per la locazione di spazi potenzialmente sfitti dell’immobile sito in Xxxxxx xxxxxx xxx Xxxxxxxx x. 0;
- contratto stipulato in data 10 luglio 2013 con la World Capital S.r.l. unipersonale, per la locazione dell’immobile sito in Prato di Correggio, Viale della Tecnica n. 8.
Con contratto sottoscritto in data 19 gennaio 2009 e successivamente integrato in data 3 maggio 2013, la SGR ha conferito a Centrobanca Banca di Credito Finanziario e Mobiliare S.p.A. – cui, a far data dal 6 maggio 2013, è subentrata Unione di Banche Italiane S.C.p.A. (UBI BANCA), con sede legale in Bergamo, piazza Xxxxxxxx Veneto, n. 8 – l’incarico di Sponsor in relazione alla procedura di ammissione alle negoziazioni delle Quote.
Lo Sponsor, ai sensi del Titolo 2.3 del Regolamento di Xxxxx, collabora con la SGR nella procedura di ammissione alle negoziazioni quotazione degli strumenti finanziari ai fini di un ordinato svolgimento della stessa. A tal fine rilascia talune attestazioni a favore di Borsa Italiana con le quali; (i) dichiara di aver comunicato a Borsa Italiana medesima tutti i dati e i fatti di cui è venuto a conoscenza nel corso della propria attività e che dovrebbero essere presi in considerazione dalla stessa ai fini dell’ammissione alla quotazione, oltre a quelli già resi noti dalla SGR; e
(ii) assicura che il Consiglio di Amministrazione ed il Collegio Sindacale della SGR sono stati adeguatamente informati in ordine alle responsabilità ed agli obblighi derivanti dalle leggi e dai regolamenti in vigore e derivanti dall’ammissione a quotazione.
Le attività che devono essere svolte dallo Sponsor sono indicate nel Regolamento di Borsa.
Con contratto sottoscritto in data 19 gennaio 2009, la SGR ha conferito – con efficacia a decorrere dalla data di avvio delle negoziazioni - a Centrobanca Banca di Credito Finanziario e Mobiliare S.p.A. – cui, a far data dal 6 maggio 2013, è subentrata Unione di Banche Italiane S.C.p.A. (UBI BANCA), con sede legale in Bergamo, piazza Xxxxxxxx Veneto, n. 8 – l’incarico di Specialista ai sensi delle disposizioni del Regolamento di Borsa.
Lo Specialista, in conformità a quanto previsto dal Regolamento di Borsa, ha l’impegno di sostenere la liquidità delle Quote sul mercato a partire dalla data di inizio delle negoziazioni, esponendo continuativamente proposte in acquisto e in vendita delle Quote stesse per un quantitativo minimo ed entro uno spread massimo fissato, secondo le modalità previste dall’articolo 4.4.1 del Regolamento di Borsa.
3. IL FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO
3.1 Natura giuridica
Il fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso è un patrimonio autonomo, raccolto mediante una o più emissioni di quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in monte, nell’interesse dei partecipanti e in autonomia dai medesimi, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima società e sul quale non sono ammesse azioni dei creditori della società di gestione del risparmio o nell'interesse della stessa, né quelle dei creditori del depositario o del sub-depositario o nell'interesse degli stessi. Le azioni dei creditori dei singoli investitori sono ammesse soltanto sulle quote di partecipazione degli investitori medesimi. La società di gestione del risparmio, ferme le sue funzioni, non può in alcun caso utilizzare, nell’interesse proprio o di terzi, i beni di pertinenza dei fondi gestiti.
3.2 Funzione economica e caratteristiche essenziali
In via generale, si rappresenta che l’acquisto di quote di partecipazione di fondi comuni di investimento immobiliari consente agli investitori di partecipare, in proporzione alla quota detenuta, ai risultati economici derivanti dalla gestione di un patrimonio immobiliare. La politica di investimento del fondo immobiliare è, infatti, prevalentemente orientata all’acquisizione di immobili, in via diretta ovvero in via indiretta attraverso l’assunzione di partecipazioni, anche di controllo, in società immobiliari e l’acquisto di strumenti finanziari di debito emessi dalle medesime. Detti impieghi, per loro natura ed in ragione della loro non agevole liquidabilità, si caratterizzano per una durata di medio-lungo periodo.
Il fondo comune di investimento immobiliare ha forma chiusa e, pertanto, il rimborso delle quote ai partecipanti avviene allo scadere della durata del fondo, salva l’eventuale proroga, decisa dalla società di gestione del risparmio, della durata dello stesso (c.d. periodo di grazia)per un periodo non superiore a tre anni per completare lo smobilizzo degli investimenti, ovvero alle scadenze predeterminate nel Regolamento di Gestione del fondo. Inoltre la società di gestione del risparmio ha facoltà di procedere anticipatamente a rimborsi parziali pro-quota, a fronte di disinvestimenti. La società di gestione del risparmio ha l’obbligo, entro ventiquattro mesi dalla chiusura dell’offerta, di chiedere l’ammissione delle quote del fondo alla negoziazione in un mercato regolamentato; l’istanza di ammissione alla negoziazione è sottoposta all’approvazione della Borsa Italiana. Con specifico riferimento all’ammissione alla negoziazione delle quote del Fondo, si rinvia alla Sezione E, Paragrafo 15, della presente Parte I del Prospetto.
In considerazione delle suddette caratteristiche, il fondo immobiliare chiuso costituisce, in linea di principio, una forma di investimento rivolta ad un pubblico di risparmiatori che, al fine di conseguire rendimenti adeguati, sia disposto a:
▪ immobilizzare le somme investite per un medio - lungo periodo di tempo,fatta salva la possibilità di richiedere il rimborso alle scadenze ivi predeterminate nonché, a seguito dell’ammissione alle negoziazioni su un mercato regolamentato, per la quale si rinvia infra alla Sezione E, Paragrafo 15.1 del presente Prospetto d’Offerta, quella di liquidare l’investimento sul mercato;
▪ prendere atto dell'eventualità che l’investimento in quote del fondo consegua risultati negativi,anche in misura rilevante.
3.3 Caratteristiche del Fondo
Più in particolare, il Fondo oggetto del presente Prospetto è denominato “Socrate – Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” ed è stato istituito con deliberazione del Consiglio di Amministrazione della SGR del 3 agosto 2005. Il Regolamento di Gestione è stato approvato dalla Banca d’Italia con provvedimento n. 203967 in data 20 febbraio 2006, ai sensi dell’art. 39, comma 3, del TUF; successivamente, è stato modificato con delibere del Consiglio di Amministrazione in data 11 maggio 2006, ed in data 23 luglio 2007; tali modifiche sono state approvate dalla Banca d’Italia rispettivamente con provvedimento n. 948803 del 5 settembre 2006 e con provvedimento n. 948050 del 1° ottobre 2007. Il Regolamento di Gestione è stato modificato in via generale con delibere di Consiglio di Amministrazione del 30 gennaio 2008, del 29 luglio 2008, del 17 settembre 2008, del 28 maggio 2010, del 11 marzo 2011 e del 27 maggio 2011.
La durata del Fondo è fissata con scadenza al 31 dicembre 2017 (decimo anno successivo a quello in cui è avvenuto il richiamo degli impegni a seguito della prima emissione). É inoltre facoltà della SGR di prorogare la durata del Fondo (c.d. periodo di grazia) per completare lo smobilizzo degli investimenti. Di tale proroga sarà data notizia a CONSOB ed alla Banca d’Italia ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 4 del Regolamento di Gestione. La SGR potrà altresì effettuare, a fronte di disinvestimenti e nell’interesse dei partecipanti al Fondo, rimborsi parziali pro quota, in conformità a quanto previsto nell’art. 20.11 del Regolamento di Gestione.
Al riguardo, si evidenzia in particolare che l’Offerta di cui al Prospetto costituisce l’ultima riapertura annuale per la presentazione di richieste di sottoscrizione e rimborso; pertanto, una volta chiusa la presente Offerta, la SGR non potrà provvedere al rimborso anticipato delle Quote, come meglio specificato al successivo Paragrafo 13, Sezione D, della presente Parte del Prospetto. È comunque fatta salva, a seguito dell’ammissione alle negoziazioni sul MIV, la possibilità di liquidare l’investimento attraverso la vendita delle Quote sullo stesso.
Il Fondo potrà essere liquidato anticipatamente qualora si debba procedere allo scioglimento della SGR, nonché per iniziativa della SGR nell’interesse dei partecipanti anche in relazione ad una congiuntura di mercato favorevole per la liquidazione del patrimonio immobiliare dello stesso, ovvero quando si verifichino circostanze tali da ostacolare il conseguimento dei suoi scopi con pregiudizio per i partecipanti. La liquidazione anticipata del Fondo sarà inoltre possibile nel caso in cui l’Assemblea dei Partecipanti deliberi a favore della sostituzione della SGR ma non individui la nuova società di gestione, ovvero quest’ultima non acquisti le Quote di titolarità della SGR, ovvero ancora la Banca d’Italia non approvi la modifica regolamentare conseguente alla sostituzione della Società di Gestione del Risparmio.
Informazioni dettagliate in merito all’ammontare del Fondo, al numero delle Quote e al relativo valore nominale nonché una dettagliata descrizione dell’attivo sono disponibili nella Parte II, Sezione B, Paragrafo 4 del presente Prospetto.
Rinviando per la dettagliata descrizione delle caratteristiche del Fondo alle informazioni riportate nel seguito del presente Prospetto, nonché alle relative previsioni contenute nel Regolamento di Gestione, si rappresenta che:
a) non è ammessa la sottoscrizione di Quote del Fondo mediante conferimento di beni; la sottoscrizione delle Quote del Fondo avviene esclusivamente mediante compilazione di un apposito modulo di adesione contenente l’obbligazione del sottoscrittore a versare il controvalore in danaro delle Quote sottoscritte;
b) la SGR procede ad emissioni successive di Quote del Fondo con frequenza annuale, a partire dal secondo esercizio di gestione del Fondo e sino alla scadenza del sesto anno dalla data del primo rendiconto annuale. Le emissioni di Quote successive alla prima possono avvenire a condizione che le operazioni relative alle precedenti emissioni si siano regolarmente concluse e sia stato completato il richiamo dei relativi impegni. Con la medesima frequenza ed in coincidenza delle emissioni successive, è altresì possibile richiedere alla SGR il rimborso anticipato di tutte o parte delle Quote possedute. Al riguardo, si precisa che una volta chiusa l’Offerta di cui al presente Prospetto – che rappresenta l’ultima riapertura annuale per la presentazione di richieste di sottoscrizione e rimborso – non sono previste nuove finestre per la sottoscrizione di Quote né la SGR potrà provvedere a rimborsi anticipati delle stesse. Ulteriori informazioni relative alle modalità e ai termini di effettuazione delle emissioni successive alla prima e dei rimborsi anticipati di Quote sono disponibili nella Sezione D, Paragrafo 13 della presente Parte I del presente Prospetto; mentre per ulteriori informazioni in merito alle emissioni/rimborsi successive alla prima già effettuate si rinvia alla Sezione A, Paragrafo 2 della Parte II del presente Prospetto;
c) il Fondo potrà assumere prestiti, nel rispetto della vigente normativa, sino al limite del 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, nonché del 20% degli altri beni, anche al fine di effettuare operazioni di valorizzazione dei beni in cui è investito il Patrimonio del Fondo medesimo. Alla luce delle vigenti disposizioni, il valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari da utilizzare come riferimento per calcolare il limite di assunzione di prestiti è pari alla media tra il costo storico (intendendosi per tale il costo di acquisto maggiorato degli oneri capitalizzati) e il valore determinato in base ai criteri di valutazione del patrimonio del Fondo previsti dalla normativa vigente. Alla luce delle vigenti disposizioni, la SGR procederà ai rimborsi anticipati nel limite della somma tra l’ammontare delle risorse rivenienti dalle nuove sottoscrizioni ed il 10% del valore del Fondo. Al riguardo, si segnala che, ai sensi dell’art. 12, comma 2-ter del DM 228/1999 (come modificato dal Decreto Ministeriale n. 197 del 5 ottobre 2010), la SGR non può più deliberare il ricorso all’indebitamento per far fronte alle richieste di rimborso anticipato delle Quote;
d) il Fondo non può effettuare operazioni di investimento/disinvestimento con i soci della SGR e con soggetti appartenenti al loro gruppo, nonché con altri fondi istituiti o gestiti dalla SGR. Oltre a quanto specificamente
previsto dalle disposizioni di legge vigenti, la SGR, al fine di contenere i rischi derivanti da rapporti di gruppo, di affari o dalla prestazione congiunta di servizi di gestione collettiva o individuale non riconosce ad azionisti, amministratori, sindaci, collaboratori e dipendenti della SGR, alcuna provvigione per intermediazioni, acquisti e appalti, da essi effettuati o ricevuti per conto del Fondo.
Si rinvia alla Sezione F, Paragrafo 19 della presente Parte I per maggiori informazioni sui conflitti di interesse.
Le previsioni contenute nel Regolamento di Gestione in materia di governance del Fondo sono volte ad assicurare il diretto coinvolgimento dei Partecipanti nelle principali deliberazioni inerenti alla gestione del Fondo. In tale ottica, i Partecipanti al Fondo si riuniscono in assemblea (l’“Assemblea”) per deliberare sulle materie attribuite alla relativa competenza dalla vigente normativa e dal Regolamento di Gestione. L’Assemblea è convocata dal Consiglio di Amministrazione della SGR anche su richiesta dei Partecipanti al Fondo che rappresentino almeno il 10% delle Quote in circolazione. In alternativa, se il Consiglio di Amministrazione della SGR non provvede alla convocazione dell’Assemblea nei casi previsti dal Regolamento, il tribunale, sentita la SGR, ove il rifiuto di provvedere risulti ingiustificato, ordina con decreto la convocazione dell’Assemblea, designando la persona che deve presiedere l’adunanza.
All’Assemblea partecipano coloro i quali risultino titolari delle Quote del Fondo almeno 5 (cinque) giorni prima della data in cui essa si riunisce. Il diritto di voto in Assemblea può essere esercitato anche per corrispondenza nel rispetto delle disposizioni normative applicabili. L’avviso di convocazione conterrà per esteso il testo della deliberazione proposta. L’Assemblea delibera validamente con il voto favorevole del 50% più una quota degli intervenuti. Il quorum deliberativo non potrà in ogni caso essere inferiore al 30% del valore delle Quote in circolazione.
Per ulteriori informazioni relative alla governance del Fondo si rinvia, in ogni caso, alla Parte C) del Regolamento di Gestione.
B. INFORMAZIONI SULL’INVESTIMENTO
4. POLITICA DI GESTIONE E LIMITI/DIVIETI NELL’ATTIVITÀ D’INVESTIMENTO
Si riportano, di seguito, alcune informazioni concernenti la politica di investimento del Fondo:
a) scopo del Fondo è l’investimento collettivo di capitali in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari e la gestione professionale e valorizzazione degli stessi, al fine di accrescere il valore iniziale delle Quote e ripartire tra i Partecipanti il risultato netto derivante sia dalla gestione sia dallo smobilizzo degli investimenti. La SGR, pertanto, individua ed effettua per conto del Fondo gli investimenti che per natura e caratteristiche intrinseche si presentano idonei ad aumentare il valore del Patrimonio del Fondo, valutando i rischi complessivi del portafoglio. Nell’attuazione della propria politica di investimento, la SGR seleziona i beni che per tipologia, natura e caratteristiche appaiono maggiormente idonei all’investimento e coerenti con il profilo di rischio e la politica di gestione del Fondo. La SGR, qualora lo ritenga opportuno per gli interessi dei partecipanti ed economicamente conveniente per l’investimento realizzato, può far apportare migliorie ai beni immobili detenuti dal Fondo, promuoverne adattamenti o procedere alla vendita, locazione o affitto totale o parziale dei medesimi;
b) considerata la tipologia di beni in cui il Patrimonio del Fondo viene investito, l’investimento è caratterizzato da un orizzonte temporale di medio lungo periodo e da una bassa liquidabilità;
c) nel rispetto dei limiti normativi di concentrazione e frazionamento dei rischi stabiliti dalla vigente normativa in materia, il Patrimonio del Fondo è investito in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del Fondo in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari (l’“Investimento Tipico”). Il Fondo può ridurre la percentuale di Investimento Tipico al 51% qualora il suo patrimonio sia investito in misura non inferiore al 20% del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare. Il Patrimonio del Fondo può essere altresì investito, in misura residuale e comunque non superiore ad un terzo del valore complessivo, in strumenti finanziari quotati e non quotati in mercati regolamentati, in depositi bancari di denaro, in crediti e titoli rappresentativi di crediti, in altri beni per i quali esiste un mercato e che abbiano un valore determinabile con certezza con una periodicità almeno semestrale (l’“Investimento Residuale”);
d) il Patrimonio del Fondo è investito in beni immobili prevalentemente a carattere direzionale, commerciale, ricettivo, logistico, industriale, assistenziale e sanitario. Il Patrimonio del Fondo potrà essere investito anche in operazioni di sviluppo, valorizzazione immobiliare di aree ed in immobili da risanare, ristrutturare, riconvertire o restaurare, da concedere in locazione o da cedere sul mercato con un significativo valore aggiunto in termini di plusvalenze realizzabili, in operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria di specifici immobili o proprietà del Fondo finalizzate al miglioramento della redditività d’impiego, nonché in specifiche operazioni di valorizzazione di beni, per tali intendendosi anche il mutamento della destinazione d’uso ed il frazionamento. I predetti interventi saranno realizzati anche su aree ed immobili in concessione al Fondo o sui quali il Fondo abbia un diritto reale di godimento. In ogni caso, in queste ipotesi:
a. prima di effettuare gli interventi previsti, dovrà essere ottenuta regolare autorizzazione, concessione edilizia o documento equipollente, secondo le applicabili disposizioni di legge o regolamentari;
b. dovrà essere sottoscritto un contratto di appalto con primaria impresa di costruzioni avente ad oggetto l’edificazione del terreno, ovvero il risanamento, recupero, ristrutturazione o restauro dell’edificio, e l’impresa appaltatrice dovrà fornire idonee garanzie bancarie o assicurative a copertura delle spese che la stessa dovrà sostenere in esecuzione del contratto di appalto e dell’adempimento delle obbligazioni contrattuali assunte (ivi compresa la responsabilità civile verso terzi) e di ogni altra obbligazione che trovi origine direttamente nelle applicabili disposizioni di legge.
I citati investimenti saranno effettuati prevalentemente sul territorio della Repubblica Italiana e, in ogni caso, esclusivamente nell’ambito dei paesi appartenenti all’Unione Europea.
Il Patrimonio del Fondo può essere inoltre investito in partecipazioni in società immobiliari, quotate e non quotate, per tali intendendosi le partecipazioni in società di capitali che svolgono attività di costruzione, valorizzazione, acquisto, alienazione e gestione di immobili. Nel caso di partecipazioni in società immobiliari non quotate le stesse possono essere anche di controllo.
L’investimento in partecipazioni in società immobiliari non quotate su un mercato regolamentato può avvenire solo a condizione che tali società detengano un patrimonio costituito prevalentemente da beni immobili e/o diritti immobiliari ovvero svolgano attività di costruzione di beni aventi caratteristiche analoghe a quelle sopra descritte. Il Patrimonio del Fondo non viene investito, né direttamente né attraverso società controllate, in misura superiore al 10% delle proprie attività in società immobiliari che prevedano nel proprio oggetto sociale la possibilità di svolgere attività di costruzione;
e) il Consiglio di Amministrazione della Società di Gestione del Risparmio è l’organo responsabile della gestione del Fondo per il raggiungimento dello scopo dello stesso e per lo svolgimento delle attività di gestione. Il Consiglio di Amministrazione della SGR, conformemente alle previsioni regolamentari ed alla vigente normativa in materia, può conferire all’interno e/o a soggetti esterni, anche appartenenti ai gruppi cui appartengono gli azionisti della Società di Gestione del Risparmio:
a. deleghe aventi ad oggetto la gestione commerciale ed amministrativa dei beni immobili in cui è investito il Patrimonio del Fondo. Il soggetto delegato è autorizzato ad avvalersi di prestatori di beni e di servizi terzi di propria fiducia nell’ambito delle deleghe ad esso attribuite; resta fermo che il delegato non potrà avere potere decisionale in merito alla compravendita degli immobili e alla definizione dei contratti di locazione dei medesimi;
b. incarichi a soggetti terzi per la prestazione di servizi tecnici finalizzati all’esame della situazione urbanistica, catastale degli immobili, all’esecuzione della progettazione preliminare ed esecutiva nonché alla direzione dei lavori delle opere da realizzare sugli immobili;
c. deleghe aventi ad oggetto la gestione della parte del portafoglio rappresentata da strumenti finanziari detenibili ai sensi delle applicabili disposizioni di legge e regolamentari da affidarsi, sulla base di quanto previsto dall’art. 33, comma 3, del TUF, ad un intermediario abilitato, nel quadro dei criteri di allocazione del risparmio definiti di tempo in tempo dal Consiglio di Amministrazione della SGR. Ove del caso, la SGR provvede, in aggiunta, a fornire indicazioni al gestore finanziario delegato relative al profilo di rendimento/rischio desiderato.
La SGR si avvale della facoltà di conferire incarichi a soggetti terzi aventi ad oggetto attività di carattere accessorio o strumentale, ritenendo che tale decisione consenta un’efficiente gestione del Patrimonio del Fondo. La SGR pertanto stipula contratti di outsourcing i cui oneri sono, in taluni casi e nei limiti di quanto previsto nel Regolamento, a carico del Fondo e, negli altri casi, a carico della SGR medesima. Al riguardo, la SGR seleziona gli outsourcer dopo averne valutato la professionalità, la competenza, la qualità dei servizi offerti e la competitività delle condizioni proposte. La SGR si è dotata di procedure e presidi organizzativi che, fermi restando i predetti criteri, definiscono i criteri di valutazione e le modalità da seguire in sede di selezione degli outsourcer.
Resta fermo che la SGR può conferire tali incarichi anche a soggetti esterni appartenenti ai gruppi di cui fanno parte azionisti della SGR; in tal caso - fatta salva l’applicazione dei criteri di selezione sopra indicati - l’incarico potrà essere conferito esclusivamente a condizioni di mercato ed una volta acquisito il parere vincolante degli Amministratori Indipendenti.
In ogni caso, le deleghe eventualmente conferite:
a. non implicano alcun esonero o limitazione di responsabilità del Consiglio di Amministrazione della SGR nei confronti dei partecipanti: pertanto il delegato deve attenersi al rispetto delle istruzioni impartite dai competenti organi della SGR per l’esecuzione di ogni operazione;
b. devono avere durata determinata e possono essere revocate con effetto immediato dalla SGR e hanno carattere non esclusivo;
x. xxxxxxxxx, con riferimento all’incarico della gestione del portafoglio titoli, un flusso costante di informazioni sulle operazioni effettuate dal delegato che consenta la ricostruzione del patrimonio gestito;
d. prevedono le modalità di esercizio della funzione di controllo da parte della Banca Depositaria; e
e. sono soggette alla vigente normativa e devono essere in armonia con i presidi diretti ad evitare conflitti di interesse.
La SGR può inoltre avvalersi della collaborazione di consulenti tecnici e/o finanziari nel settore immobiliare (c.d. servizi di “advisory”) per ampliare le proprie conoscenze circa il mercato immobiliare in cui il Fondo investe, nonché di professionisti, tecnici (c.d. servizi di “due diligence”) e/o agenti immobiliari per qualsiasi necessità operativa del Fondo.
Il Consiglio di Amministrazione e gli altri organi societari della SGR esercitano comunque un controllo costante sull’attività e sulle operazioni poste in essere dai soggetti delegati ai sensi del presente articolo.
Allo stato la SGR ha conferito i seguenti incarichi in outsourcing:
▪ contratto di servizi di gestione amministrativa, relativo alle attività di property management, stipulato in data 2 agosto 2010 con la BNP Paribas Real Estate Property Management Italy S.r.l. e con successivo addendum sottoscritto in data 7 novembre 2011, avente ad oggetto l’attività di property management con esclusivo riferimento al Xxxxxx Xxxxxxxxxxx xx Xxxxxxxxx (XX), xxx Xxxxx Xxxxxx, 00; il contratto, e l’annesso addendum, la cui scadenza era prevista in data 31 luglio 2013, sono stati prorogati sino al 31 gennaio 2014;l’incarico ha ad oggetto, tra l’altro, le seguenti principali prestazioni:
- gestione della fatturazione attiva e gestione degli incassi;
- analisi delle scadenze dei contratti di locazione relativi agli immobili, assistenza nelle attività di disdetta o di rinnovo dei contratti ed esecuzione degli adempimenti conseguenti allo scioglimento del contratto per finita locazione;
- gestione dei crediti verso i conduttori, analisi delle morosità e assistenza nelle azioni giudiziali e stragiudiziali;
- gestione fiscale delle locazioni attive, registrazione e archiviazione dei contratti di locazione;
- gestione dei rapporti condominiali, partecipazione alle assemblee e assistenza nella verifica delle delibere adottate e nell’esame dei rendiconti preventivi e consuntivi;
- raccolta ed archiviazione della documentazione rilevante relativa alla gestione degli immobili;
- gestione delle polizze assicurative sugli immobili;
▪ contratto di servizi di gestione tecnica, stipulato in data 24 luglio 2013 con Artelia Italia S.p.A.; l’incarico ha ad oggetto:
- il servizio di facility management che include, tra l’altro, le seguenti prestazioni:
▪ per contratti c.d. double net (in cui le attività di manutenzione ordinaria e – in tutto o in parte – straordinaria sono a carico del conduttore): verifica dello stato manutentivo, analisi ed approvazione di interventi manutentivi, tenuta e aggiornamento della documentazione tecnica relativa agli immobili, etc.;
▪ per contratti c.d. single net: gestione della manutenzione degli immobili, gestione e coordinamento degli interventi urgenti, gestione dei sinistri coperti dalle polizze assicurative relative agli immobili, tenuta e aggiornamento della documentazione tecnica relativa agli immobili, etc.;.
- il servizio di project management che include una serie di attività relative ad interventi che la SGR decida di effettuare sul Fondo, quali, quali l’analisi della documentazione progettuale, la verifica dell’avanzamento della progettazione, l’analisi della documentazione tecnica a base di eventuali gare per l’appalto delle opere, l’assistenza nelle procedure di assegnazione di incarichi per l’esecuzione di opere, la verifica dell’avanzamento dei lavori; al riguardo si precisa che tali servizi potranno essere attivati di volta in volta dalla SGR a sua discrezione.
Inoltre, con esclusivo riferimento al Centro Commerciale di Treviglio (BG), la Società di Gestione ha stipulato:
▪ in data 10 gennaio 2012, con Cogest Italia S.r.l., un contratto di servizi di gestione tecnica e direzionale, avente ad oggetto:
- attività di direzione del Centro Commerciale e, in generale, di supervisione e di coordinamento delle esigenze degli utenti;
- attività di pianificazione e coordinamento dell’attività promo-pubblicitaria e strategico-commerciale;
- attività dirette di natura promo-pubblicitaria;
- attività di gestione delle locazioni temporanee a fini pubblicitari o per qualsiasi altra natura degli spazi comuni e/o privati temporaneamente non commercializzati né occupati;
- attività di gestione tecnica dell’immobile (gestione delle utenze e dei servizi del fabbricato; verifica dello stato manutentivo dell’immobile e programmazione degli interventi di manutenzione; attivazione degli interventi manutentivi necessari; gestione dei sinistri coperti dalle polizze assicurative; gestione delle attività di manutenzione straordinaria);
- ripartizione delle spese di gestione e consuntivazione periodica.
Tale contratto è stato modificato, in data 1° marzo 2013, prevedendo che lo stesso abbia ad oggetto esclusivamente la prestazione dell’attività di gestione delle locazioni temporanee a fini pubblicitari o per qualsiasi altra natura degli spazi comuni e/o privati temporaneamente non commercializzati né occupati.
Per completezza, si fa presente che le altre attività originariamente previste nell’ambito del contratto stipulato in data 10 gennaio 2012 sono oggi prestate da Cogest Italia S.r.l. al “Consorzio Operatori Monte Grappa”(cui lo stesso Fondo partecipa), in virtù di apposito contratto;
▪ in data 1 maggio 2012, con Cogito Systems S.r.l. un contratto per l’erogazione di servizi di gestione e manutenzione tecnica degli impianti del Centro Commerciale, ivi inclusa la manutenzione degli ascensori/rampe mobili, delle porte e cancelli automatici, delle aree verdi, degli impianti di rilevazione fumi e controllo dei tvcc (TeleVisione Circuito Chiuso).
A tale contratto è stata data formale disdetta in data 30 novembre 2012 e le relative attività risultano oggi svolte direttamente dal suddetto “Consorzio Operatori Monte Grappa”.
f) l’attività di investimento del Fondo è sottoposta ai limiti ed ai divieti di cui alla normativa di settore e, in particolare, a quelli stabiliti in via prudenziale dalla Banca d’Italia (Provvedimento dell’8 maggio 2012, Sezione V, Capitolo III, Titolo V) e dal Regolamento agli articoli da 10.3 a 10.6. Qualora i detti limiti di investimento fossero superati, la SGR provvederà, in un congruo lasso temporale, a riportare gli investimenti del Fondo nei limiti previsti tenendo conto dell’interesse dei Partecipanti.
g) il Fondo si caratterizza come fondo a distribuzione dei proventi. Per i criteri di determinazione e le modalità di distribuzione dei proventi medesimi, si rinvia a quanto previsto nell’art. 13 del Regolamento di Gestione del Fondo.
Le informazioni sulla politica gestionale concretamente posta in essere sono contenute nella relazione degli amministratori all’interno del rendiconto di gestione.
5. VALORE COMPLESSIVO DEL PATRIMONIO DEL FONDO
Il valore complessivo del Patrimonio del Fondo è determinato dalla SGR in conformità ai criteri stabiliti dalla Banca d’Italia, come indicato nell’art. 8 del Regolamento di Gestione, sulla base delle valutazioni degli esperti indipendenti.
I criteri di valutazione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari cui la SGR deve attenersi nella valutazione del Patrimonio del Fondo sono dettati dal Provvedimento della Banca d’Italia dell’8 maggio 2012 (Titolo V, Capitolo IV, Sezione II).
Con particolare riferimento alla valutazione dei beni immobili, il suddetto Provvedimento prevede che ciascun bene immobile detenuto dal Fondo debba essere oggetto di singola valutazione, mentre più beni immobili potranno essere valutati in maniera congiunta ove gli stessi abbiano destinazione funzionale unitaria.
Gli immobili vengono valutati al loro valore corrente, che viene determinato in base alle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche e tenendo conto della loro redditività. Sono caratteristiche di tipo intrinseco quelle attinenti alla materialità del bene (qualità della costruzione, stato di conservazione, ubicazione, ecc.), di tipo estrinseco quelle rivenienti da fattori esterni rispetto al bene, quali ad esempio la possibilità di destinazioni alternative rispetto a quella attuale, vincoli di varia natura e altri fattori esterni di tipo giuridico ed economico, quali ad esempio l’andamento attuale e prospettico del mercato immobiliare nel luogo di ubicazione dell’immobile.
Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che: i) il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare l’operazione; ii) siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche per commercializzare l’immobile, condurre le trattative e definire le condizioni del contratto; iii) i termini dell’operazione riflettano le condizioni esistenti nel mercato immobiliare del luogo in cui il cespite è ubicato al momento della valutazione; iv) l’acquirente non abbia per l’operazione uno specifico interesse legato a fattori non economicamente rilevanti per il mercato.
Il valore corrente degli immobili per i quali è stata completata la costruzione può essere determinato:
1. ove siano disponibili informazioni attendibili sui prezzi di vendita praticati recentemente per immobili comparabili a quello da valutare (per tipologia, caratteristiche, destinazione, ubicazione, ecc.) sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, tenendo conto dei suddetti prezzi di vendita e applicando le rettifiche ritenute adeguate, in relazione alla data della vendita, alle caratteristiche morfologiche del cespite, allo stato di manutenzione, alla redditività, alla qualità dell’eventuale conduttore e ad ogni altro fattore ritenuto pertinente;
2. facendo ricorso a metodologie di tipo reddituale che tengano conto del reddito riveniente dai contratti di locazione e delle eventuali clausole di revisione del canone. Tali metodologie presuppongono, ad esempio, la determinazione dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della proprietà, la definizione di un valore di mercato del cespite e l'attualizzazione alla data di valutazione dei flussi di cassa. Il tasso di attualizzazione va definito tenendo conto del rendimento reale delle attività finanziarie a basso rischio a medio-lungo termine a cui si applica una componente rettificativa in relazione alla struttura finanziaria dell'investimento e alle caratteristiche del cespite;
3. sulla base del costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare l'immobile con un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità dell'immobile stesso. Tale costo deve essere rettificato in relazione a vari
fattori che incidono sul valore del bene (deterioramento fisico, obsolescenza funzionale, ecc.) ed aumentato del valore del terreno.
Per gli immobili dati in locazione con facoltà di acquisto che siano eventualmente presenti nel portafoglio del Fondo, il valore corrente è determinato, per la durata del contratto, attualizzando i canoni di locazione ed il valore di riscatto dei cespiti, secondo il tasso del contratto eventualmente rettificato per tener conto del rischio di insolvenza della controparte. Alternativamente, il valore dei cespiti è determinato sulla base del valore corrente all’atto in cui gli stessi sono concessi in locazione, ridotto della differenza maturata tra il valore corrente di cui sopra e il valore di riscatto alla conclusione della locazione.
Per gli immobili in corso di costruzione, invece, il valore corrente può essere determinato tenendo anche conto del valore corrente dell’area e dei costi sostenuti fino alla data della valutazione ovvero del valore corrente dell’immobile finito al netto delle spese che si dovranno sostenere per il completamento della costruzione.
Il valore corrente dell’immobile viene determinato al netto delle imposte di trasferimento della proprietà del bene. Il valore corrente dei diritti reali immobiliari, ove presenti in portafoglio, si determina applicando, per quanto compatibili, i medesimi criteri sopra indicati.
I criteri di valutazione delle attività del Fondo sono riportati nella nota integrativa del rendiconto del Fondo. Nelle apposite schede informative della nota integrativa del rendiconto del Fondo sono fornite indicazioni dettagliate sui beni immobili, sui diritti reali immobiliari e sulle partecipazioni in società immobiliari facenti parte del Patrimonio del Fondo.
Si precisa altresì che, ai sensi della normativa vigente, in occasione della redazione del rendiconto annuale e della relazione semestrale è obbligatoria la valutazione, da parte degli esperti indipendenti, dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari (non quotate) oggetto di investimento del Patrimonio del Fondo. La SGR, altresì, è tenuta a richiedere agli esperti indipendenti un giudizio di congruità del valore di ogni bene immobile, diritto reale immobiliare nonché partecipazione in società immobiliari non quotate che intende vendere nell’ambito dell’attività di gestione del Fondo.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia alla lettura del Regolamento di Gestione ed in particolare all’art. 8, con riferimento alle modalità di calcolo del valore unitario della Quota, ed all’art. 12, con riferimento al ruolo ed ai compiti degli Esperti Indipendenti.
C. INFORMAZIONI ECONOMICHE (XXXXX, AGEVOLAZIONI, REGIME FISCALE)
Le tabelle che seguono rappresentano gli oneri posti in capo al sottoscrittore ed al Fondo e forniscono precisazioni in ordine ai meccanismi di computo, alla periodicità di addebito ed alle modalità di prelievo.
6. ONERI A CARICO DEL SOTTOSCRITTORE E DEL FONDO
6.1 Oneri a carico del sottoscrittore
Nella seguente tabella sono indicati i principali oneri a carico del sottoscrittore:
Tipologia di costo | Importo | Modalità di computo | Periodicità di addebito | Modalità di prelievo |
Commissioni di | massimo 3% | Percentuale applicata in | Unicamente | Il versamento della commissione di sottoscrizione è contemporaneo al versamento dell’importo relativo alla sottoscrizione delle Quote che deve essere effettuato mediante autorizzazione di addebito sul conto corrente indicato dal sottoscrittore. Il versamento deve essere effettuato in un’unica soluzione pari al controvalore delle Quote assegnate |
sottoscrizione a | dell’ammontare | base all’ammontare delle | entro il termine | |
carico del sottoscrittore | sottoscritto | Quote sottoscritte | di scadenza stabilito per il | |
richiamo degli | ||||
impegni, in | ||||
conformità a | ||||
quanto previsto | ||||
nell’art. 20.7 | ||||
comma 2 del | ||||
Regolamento di | ||||
Gestione | ||||
Commissioni di | 1% del | Percentuale applicata al | Unicamente al | La commissione di rimborso |
rimborso a | controvalore | valore da rimborsare. Il | momento della | viene trattenuta nel momento in |
carico del sottoscrittore | delle Quote da rimborsare | valore di riferimento per il calcolo dell’importo da rimborsare (art. 20.10 del | corresponsione del rimborso | cui il rimborso è corrisposto al partecipante richiedente tramite bonifico sul conto corrente |
Regolamento di Gestione) | bancario indicato all’atto della | |||
sarà costituito dal valore | richiesta, entro il termine di 50 | |||
unitario della quota - | (cinquanta) giorni dalla data di | |||
calcolato in conformità a | pubblicazione del valore unitario | |||
quanto previsto dall’articolo | della quota di riferimento | |||
8 del Regolamento di | ||||
Gestione - risultante dal | ||||
rendiconto al 31 dicembre di | ||||
ciascun anno, al netto dei |
Tipologia di costo | Importo | Modalità di computo | Periodicità di addebito | Modalità di prelievo |
proventi di cui sia eventualmente stata deliberata la distribuzione e, pertanto, percepiti dal richiedente |
Ai sensi del Regolamento di Gestione, le sottoscrizioni sono gravate da una commissione stabilita nella misura massima del 3% dell’ammontare sottoscritto, con possibilità per il Collocatore di applicare sconti, in forma di riduzione della commissione di sottoscrizione, fino alla misura massima del 100% della stessa. La Commissione di sottoscrizione non è percepita dalla SGR, ma è riconosciuta al Responsabile del Collocamento, che, a sua volta, la ripartisce in parte al Collocatore.
In occasione dei rimborsi anticipati è altresì prevista la corresponsione da parte del richiedente di un onere di uscita pari all’1% del controvalore delle Quote da rimborsare, il cui intero ammontare sarà accreditato al Patrimonio del Fondo.
Sono inoltre a carico dei Partecipanti le spese, imposte, tasse o oneri diversi da quelli indicati e gravanti sulla sottoscrizione delle Quote. L’eventuale rimborso delle spese sostenute dalla SGR è limitato alla copertura degli oneri effettivamente sopportati a fronte delle particolari richieste eventualmente indirizzate dal Partecipante alla SGR.
A seguito dell’ammissione alle negoziazioni delle Quote del Fondo sul MIV, la SGR non addebiterà alcuna commissione in occasione di acquisti o vendite di Quote sul mercato secondario. Verranno, tuttavia, addebitate agli investitori le ordinarie commissioni di negoziazione spettanti agli intermediari autorizzati, che possono variare a seconda del soggetto prescelto per l’operazione.
6.2 Oneri a carico del Fondo
Nella seguente tabella sono sinteticamente indicati i principali oneri a carico del Fondo:
Tipologia di costo | Importo | Modalità di computo | Periodicità di addebito | Modalità di prelievo |
Commissione Fissa di Gestione | 1,6% annuo del valore complessivo netto del Fondo | Percentuale applicata al valore complessivo netto del fondo, risultante dal rendiconto annuale approvato, rettificato delle plusvalenze non realizzate sugli immobili e sulle partecipazioni detenute in società immobiliari rispetto al loro valore di acquisizione. Al 31 dicembre di ogni anno si determina il compenso da corrispondere in via provvisoria per l'anno seguente ed il conguaglio rispetto agli importi erogati, allo stesso titolo, nei 12 mesi precedenti | Viene riconosciuta alla SGR mensilmente, nella misura di 1/12 dell'importo annuo spettante | Il compenso viene riconosciuto alla SGR con valuta ultimo giorno lavorativo di ciascun mese |
Commissione Variabile di Gestione | 15% annuo del Rendimento in Eccesso | A partire dal terzo esercizio, di anno in anno provvisoriamente determinata a valere sull’esercizio di competenza, sarà conseguentemente accantonata a favore della SGR e sarà definitivamente riconosciuta a condizione che l’ammontare dell’attivo netto del Fondo stesso, liquidato ai partecipanti, sia almeno pari o superiore all’ammontare dell’attivo netto iniziale del Fondo. Per una completa descrizione della modalità di computo si rinvia alla lettura della lett. B del Paragrafo 6.2.1 | Una tantum | Alla liquidazione del Fondo |
Commissione Variabile Finale | 15% del Rendimento Complessivo in Eccesso | Il rendiconto del Fondo prevedrà un accantonamento volto a considerare l'eventuale competenza di ciascun esercizio della Commissione Variabile Finale dovuta alla Società di Gestione del Risparmio. Per una completa descrizione della modalità di computo della Commissione Variabile Finale si rinvia alla lettura della lett. C del Paragrafo 6.2.1 | Una tantum | Alla liquidazione del Fondo |
Compenso Banca Depositaria | 0,040% annuo calcolato sul valore | Percentuale applicata al valore complessivo netto del Fondo, quale risultante dal rendiconto annuale del | Il compenso viene corrisposto alla | Il compenso viene riconosciuto alla Banca Depositaria |
complessivo netto del Fondo | Fondo, al netto delle plusvalenze non realizzate rispetto ai valori di acquisizione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari detenute dal Fondo. Al 31 dicembre di ogni anno si determina il compenso spettante alla Banca Depositaria da corrispondere in via provvisoria per l’anno seguente | Banca Depositaria pro rata temporis, con cadenza trimestrale, nella misura di 1/4 dell’importo annuo spettante. | con valuta ultimo giorno lavorativo di ciascun trimestre solare | |
Compenso spettante all’Esperto Indipendente | Euro 1.800,00 oltre I.V.A. a cespite3 | Prima valutazione | In corrispondenza dell’acquisto dei beni o del primo aggiornamento semestrale utile | Alla consegna del rapporto finale previa emissione fattura con pagamento a 30gg |
Euro 750,00 oltre I.V.A. a cespite | Valutazioni semestrali al 30 giugno e al 31 dicembre successive alla prima e Valutazioni infrannuali | Semestrale | Alla consegna del rapporto finale previa emissione fattura con pagamento a 30gg | |
Euro 1.800,00 oltre I.V.A. a cespite | Valutazione in caso di apporto al Fondo | Una tantum | Alla consegna del rapporto finale previa emissione fattura con pagamento a 30gg | |
Euro 1.000,00 oltre I.V.A. a cespite | Giudizio di congruità in caso di cessione | Una tantum | Alla consegna del rapporto finale previa emissione fattura con pagamento a 30gg | |
Euro 2.000,00 oltre I.V.A. a cespite | Valutazione in caso di operazioni in conflitto di interessi | Una tantum | Alla consegna del rapporto finale previa emissione fattura con pagamento a 30gg | |
Da Euro 800,00 a Euro 2.500,00 oltre I.V.A. a cespite | Giudizio di Congruità in caso di acquisizioni, a seconda del tipo di valutazione – desktop o full - richiesta | Una tantum | Alla consegna del rapporto finale previa emissione fattura con pagamento a 30gg | |
Euro 750,00 oltre I.V.A. a cespite | Valutazioni in occasione di rimborsi anticipati pro quota ovvero distribuzione di proventi | Una tantum | Alla consegna del rapporto finale previa emissione fattura con pagamento a 30gg | |
Compenso spettante alla Società di Revisione | Per la revisione del rendiconto annuale, Euro13.400,0 0 annui più I.V.A, rimborso spese e contributo di vigilanza stabilito dalla Consob (ove previsto) oltre ad aggiornament o ISTAT | Importo fisso sulla base di un numero di ore lavorative stimate pari a 220 relativamente al rendiconto annuale e 132 relativamente al rendiconto semestrale | Annuale | Entro il termine indicato in fattura |
3Per cespiti si intendono beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari che compongono il patrimonio del Fondo
Per la revisione del rendiconto semestrale, Euro8.000,00 più I.V.A., rimborso spese e contributo di vigilanza stabilito dalla Consob (ove previsto) | ||||
Compenso spettante al Property Manager | 0,70% - 1% oltre I.V.A. | Valore complessivo dei canoni annui di locazione emessi | Trimestrale anticipata | 30gg data fattura |
Euro2.000 oltre I.V.A. | Importo fisso per ogni immobile non locato | Trimestrale anticipata | 30gg data fattura | |
Compenso spettante a BNP Paribas Real Estate Property Management Italy S.r.l. limitatamente ai servizi di property management resi con esclusivo riferimento all’immobile sito in Xxxxxxxxx (XX), xxx Xxxxx Xxxxxx x. 00. | Euro 8.000 oltre I.V.A. | Importo fisso annuale | Trimestrale anticipata | 30gg data fattura |
Euro 30 oltre I.V.A. | Per ogni inserimento nel sistema informatico della documentazione relativa al ciclo passivo. | Trimestrale anticipata | 30gg data fattura | |
Compenso spettante al Facility e Project Manager (Artelia Italia S.p.A.) | 1) Euro 2.200,00 – Euro 5.525,00 oltre I.V.A. annui per i servizi di facility management relativi ad immobili con contratti c.d. double net ed attività specifiche contrattuali 2) 4% - 5% degli importi dei lavori ed interventi da porre in essere per i servizi di facility management relativi ad immobili con contratti c.d. single net e servizi di project management | 1) Importo predeterminato contrattualmente relativamente a ciascun immobile 2) Importo da determinarsi in percentuale dell’importo dei lavori ed interventi da realizzare | 1) Mensile 2) Una tantum | 1) 30gg data fattura 2) 30gg data fattura |
Compenso spettante al General Contractor (Cogest Italia Srl) dell’immobile sito in Treviglio (BG), | 15% oltre I.V.A. | Valore complessivo dei canoni incassati sui contratti di locazione temporanea degli spazi comuni del Centro commerciale sito in Treviglio (BG), via Monte Grappa n. 31 | Semestrale posticipata | 30 gg data fattura |
via Monte Grappa n.31 per l’attività di gestione delle locazioni temporanee | ||||
Compenso spettante allo Sponsor | Euro 50.000,00, oltre I.V.A., ove applicabile | Importo fisso una tantum | 50% alla conclusione del contratto e 50% alla conclusione della procedura di ammissione | Entro 30 giorni dalla presentazione delle relative fatture da parte dello Sponsor |
Compenso spettante allo Specialista | Euro 30.000,00, oltre I.V.A., ove applicabile | Importo fisso per il primo anno, soggetto a rinegoziazione su base annuale | Annuale | Entro 30 giorni dalla data di inizio della prestazione del servizio e successivamente entro 30 giorni dall’inizio di ciascun periodo annuale. |
Altri costi a carico del Fondo:
Sono altresì a carico del Fondo i seguenti oneri il cui importo, modalità di computo, periodicità di addebito e modalità di prelievo sono definiti di volta in volta:
▪ oneri inerenti l’acquisizione e la dismissione delle attività del Fondo;
▪ spese di amministrazione, manutenzione e ristrutturazione degli immobili del Fondo;
▪ premi per polizze assicurative;
▪ spese sostenute per la convocazione e lo svolgimento dell’Assemblea dei Partecipanti;
▪ spese degli avvisi relativi alle modifiche regolamentari;
▪ oneri connessi al ricorso all’indebitamento del Fondo e spese connesse (ad es. spese di istruttoria);
▪ spese legali e giudiziarie sostenute nell’esclusivo interesse del Fondo;
▪ oneri fiscali di pertinenza del Fondo e il contributo di xxxxxxxxx;
▪ oneri relativi e connessi alla dematerializzazione delle Quote;
▪ oneri relativi e connessi all’ammissione delle Quote alla negoziazione in Borsa;
▪ spese inerenti il regime di pubblicità cui il Fondo è soggetto;
▪ costi di stampa dei documenti destinati al pubblico.
6.2.1 Compenso della SGR
Alla SGR spetta un compenso composto da una commissione fissa di gestione (la “Commissione di Gestione”), da una commissione variabile annuale (la “Commissione Variabile Annuale”), e da una commissione variabile finale (la “Commissione Variabile Finale”), che saranno determinate rispettivamente in conformità alle disposizioni di cui alle successive lettere A, B e C.
A. Commissione di Gestione: la Commissione di Gestione sarà pari all’1,6% annuo del valore complessivo netto del Fondo, come risultante dal rendiconto annuale approvato, rettificato delle plusvalenze non realizzate sugli immobili e sulle partecipazioni detenute in società immobiliari rispetto al loro valore di acquisizione. Al 31 dicembre di ogni anno si determina il compenso da corrispondere in via provvisoria per l'anno seguente ed il conguaglio rispetto agli importi erogati, allo stesso titolo, nei 12 mesi precedenti. Per il primo anno di operatività del Fondo, il compenso è stato pari all’1,6% su base annua dell’ammontare sottoscritto del Fondo, salvo conguaglio in relazione al valore complessivo netto del Fondo evidenziato dal rendiconto annuale.
Il compenso, come sopra definito, viene riconosciuto alla SGR mensilmente, nella misura di 1/12 (un dodicesimo) dell'importo annuo spettante, con valuta ultimo giorno lavorativo di ciascun mese, a decorrere dal mese in cui si è proceduto al richiamo degli impegni.
Una quota parte di tale Commissione di Gestione, pari allo 0,60% annuo del valore complessivo netto del Fondo relativamente alle sole Quote mantenute ininterrottamente dai clienti iniziali sottoscrittori, è retrocessa al Responsabile del Collocamento, che, a sua volta, la trasferisce integralmente al Collocatore;
B. Commissione Variabile Annuale: a partire dal terzo esercizio, la SGR applicherà una Commissione Variabile Annuale nella misura del 15% del Rendimento in Eccesso. Per Rendimento in Eccesso si intende la differenza tra:
i. i proventi liquidati dalla SGR o di cui la SGR abbia deliberato la distribuzione, e
al netto del Differenziale, ove negativo.
Per Differenziale si intende la differenza tra la somma dei proventi di competenza effettivamente distribuiti o di cui la SGR abbia deliberato la distribuzione nel corso degli esercizi precedenti a quello di
riferimento e l’ammontare necessario a garantire il rendimento di cui al precedente punto ii. nel corso degli esercizi precedenti a quello di riferimento, sulla base dell’indice Istat relativo al medesimo periodo. La SGR avrà diritto alla Commissione Variabile Annuale solo qualora il Rendimento in Eccesso risultante compensi integralmente il Differenziale.
La Commissione Variabile Annuale relativa alla frazione di esercizio iniziale terrà conto dell’eventuale durata inferiore a 12 mesi dell’esercizio iniziale del Fondo.
La Commissione Variabile Annuale, di anno in anno provvisoriamente determinata a valere sull’esercizio di competenza, sarà conseguentemente accantonata a favore della SGR, che ne darà apposita evidenza nelle scritture contabili del Fondo.
La Commissione Variabile Annuale sarà definitivamente riconosciuta, e quindi maturerà a favore della SGR, all’atto della liquidazione del Fondo a condizione che l’ammontare dell’attivo netto del Fondo stesso, liquidato ai Partecipanti, sia almeno pari o superiore all’ammontare dell’attivo netto iniziale del Fondo.
Il 25% della Commissione Variabile Annuale percepita dalla SGR in relazione alle sottoscrizioni avvenute precedentemente al Periodo di Sottoscrizione di cui al presente Prospetto d’Offerta e relativamente alle sole Quote mantenute ininterrottamente dai clienti iniziali sottoscrittori,è retrocessa al Responsabile del Collocamento, che, a sua volta, la trasferisce integralmente al Collocatore.
C. Commissione Variabile Finale: la Commissione Variabile Finale sarà calcolata, al momento della liquidazione del Fondo, come di seguito indicato:
(i) si calcola la somma (il “Risultato Complessivo del Fondo”):
▪ dell’ammontare dell’attivo netto del Fondo liquidato;
▪ dei proventi eventualmente distribuiti - al netto delle Commissioni variabili annuali corrisposte alla SGR - e dei rimborsi parziali delle quote eventualmente effettuati; tali voci vengono capitalizzate secondo il regime di capitalizzazione composta su base annuale ad un tasso pari al 6%, che esprime il tasso interno di rendimento obiettivo del Fondo, dalla data di distribuzione di tali somme alla data di liquidazione del Fondo;
(ii) si calcola il “Valore Iniziale del Fondo”, pari alla somma di tutti gli importi versati dai partecipanti capitalizzati secondo il regime di capitalizzazione composta su base annuale ad un tasso pari al 6%, fra le date di richiamo degli impegni e la data di liquidazione del Fondo;
(iii) si calcola la differenza fra il Risultato Complessivo del Fondo ed il Valore Iniziale del Fondo, capitalizzato ai sensi del precedente punto ii) (il “Rendimento Complessivo in Eccesso”).
Alla SGR compete un ammontare uguale al 15% del Rendimento Complessivo in Eccesso. Il rendiconto del Fondo prevedrà un accantonamento volto a considerare l'eventuale competenza di ciascun esercizio della Commissione Variabile Finale dovuta alla SGR. Tale accantonamento sarà determinato dal Consiglio di Amministrazione della SGR tenendo conto dei risultati conseguiti dal Fondo nell’esercizio in corso e in quelli precedenti, dei proventi distribuiti o distribuibili, delle eventuali nuove emissioni e degli eventuali rimborsi effettuati. Tali criteri saranno indicati nella nota integrativa al rendiconto ed alla relazione sulla gestione del Fondo.
La tabella che segue fornisce una esemplificazione – da intendersi in via puramente esplicativa e su dati meramente ipotetici, e quindi in nessun modo indicativa di future performance del Fondo – delle modalità di calcolo della Commissione Variabile Annuale e della Commissione Variabile Finale.
Anno 1 | Anno 2 | Anno 3 | ||
A Valore complessivo netto del Fondo | 100.000.000 | 110.000.000 | 120.000.000 | |
B Utile | 4.000.000 | 5.000.000 | 6.000.000 | |
C Proventi liquidati dalla SGR o di cui la SGR abbia | 3.200.000 | 4.000.000 | 4.800.000 | |
Proventi necessari a garantire un rendimento pari a D 1,5 punti percentuali oltre l'inflazione (2%) sul | 3.500.000 | 3.850.000 | 4.200.000 | |
valore complessivo netto del fondo | ||||
E Rendimento in Eccesso (C-D) | 150.000 | 600.000 | ||
F Differenziale (C-D) | - | 300.000 | ||
G Rendimento in eccesso al netto del differenziale | 450.000 | |||
Modalità di calcolo della Commissione Variabile Annuale
deliberato la distribuzione (80% dell'utile)
H Commissione Variabile Annuale (anno3=15%*450.000)
67.500
Modalità di calcolo della Commissione Variabile Finale
Anno 1 Anno 10
B Proventi eventualmente distribuiti al netto delle commissioni | 25.000.000 | |
C Risultato Complessivo del Fondo (A+B) | 205.000.000 | |
D Valore Iniziale del Fondo capitalizzato ad un tasso del 6% | 100.000.000 | 168.947.896 |
E Rendimento Complessivo in Eccesso (C-D) | 36.052.104 | |
F Commissione Variabile Finale (15% del RCE) | 5.407.816 |
A Ammontare attivo netto del Fondo liquidato 180.000.000
variabili annuali e dei rimborsi parziali di quote (capitalizzati al 6%)
6.2.2 Compenso della Banca Depositaria
Il compenso da riconoscere alla Banca Depositaria è pari allo 0,040% annuo a titolo di commissione omnicomprensiva, e viene calcolato sul valore complessivo netto del Fondo, quale risultante dal rendiconto annuale del Fondo, al netto delle plusvalenze non realizzate rispetto ai valori di acquisizione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari detenute dal Fondo.
Al 31 dicembre di ogni anno si determina il compenso spettante alla Banca Depositaria da corrispondere in via provvisoria per l’anno seguente. Con decorrenza dal primo mese successivo alla chiusura del periodo di richiamo degli impegni relativo alla prima sottoscrizione, il compenso viene corrisposto alla Banca Depositaria pro rata temporis, con cadenza trimestrale, nella misura di 1/4 (un quarto) dell’importo annuo spettante, e con valuta ultimo giorno lavorativo di ciascun trimestre solare.
6.2.3 Compenso degli Esperti Indipendenti
Il compenso spettante agli Esperti Indipendenti per la valutazione degli immobili e le attività connesse o associate a tale valutazione nonché per le ulteriori attività agli stessi demandate, viene definito, previo accordo con gli Esperti Indipendenti stessi, dal Consiglio di Amministrazione della Società di Gestione del Risparmio.
Detto compenso deve in ogni caso essere commisurato alle attività svolte, all’impegno e alla professionalità richiesta per lo svolgimento dell’incarico, avendo presente la natura, l’entità e l’ubicazione territoriale dei beni oggetto di valutazione e dell’eventuale esistenza di un mercato attivo.
Il compenso attualmente pattuito per l’attività degli Esperti Indipendenti è indicato nella tabella al paragrafo 6.2.
6.2.4 Compenso della Società di Revisione
Il compenso spettante alla Società di Revisione per l’attività di revisione contabile prevista dal TUF è definito, previo accordo con la Società di Revisione stessa, dal Consiglio di Amministrazione della Società di Gestione. Detto compenso deve in ogni caso essere commisurato alle attività svolte, all’impegno e alla professionalità richiesta per lo svolgimento dell’incarico.
Il compenso attualmente pattuito per l’attività della Società di revisione è indicato nella tabella al paragrafo 6.2.
6.2.5 Oneri inerenti all’acquisizione ed alla dismissione delle attività del Fondo
Gli oneri inerenti all’acquisizione ed alla dismissione delle attività del Fondo (quali, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, le provvigioni per intermediazione conseguenti all’eventuale intervento di agenti/mediatori, le commissioni di intermediazione mobiliare e relative imposte, le spese notarili, le spese tecniche, le spese legali, le spese peritali connesse ai vari acquisti, nessuno escluso, i costi relativi alle trattative preliminari per le operazioni di acquisizione e dismissione delle attività del Fondo, in quanto effettivamente realizzate, i costi connessi con la partecipazione a gare o aste di beni immobili, le altre spese inerenti alle compravendite e alle locazioni ecc.) sono riconosciuti avendo come base quanto previsto dai tariffari di legge o, in mancanza di questi, dagli usi e consuetudini locali.
6.2.6 Spese di amministrazione, manutenzione e ristrutturazione degli immobili del Fondo
Sono altresì a carico del Fondo:
▪ le spese inerenti l’amministrazione dei beni immobili del Fondo, ivi compresi i compensi a soggetti esterni a cui è delegato lo svolgimento di tali attività nonché le spese vive connesse all’esercizio di tali attività, al netto degli oneri e delle spese eventualmente rimborsati dagli utilizzatori dei beni immobili;
▪ i costi, gli oneri accessori e tutte le spese di manutenzione, restauro, risanamento e ristrutturazione di tali beni immobili, in quanto rappresentano una forma di investimento del medesimo; per chiarezza espositiva, ciò avverrà al netto degli oneri e delle spese rimborsati dagli utilizzatori dei beni immobili;
▪ gli oneri e le spese connesse ad investimenti relativi all’edificazione o il risanamento di terreni, ovvero il recupero, la ristrutturazione, il risanamento o il restauro di edifici, la nuova realizzazione o il ripristino di impianti, e comunque l’ampliamento e la realizzazione di nuove costruzioni da realizzare su terreni e/o fabbricati già a disposizione del Fondo e investimenti/spese relativi alla conservazione e alla valorizzazione del Patrimonio del Fondo (es. somme versate a conduttori per ottenere il rilascio di locali di proprietà del Fondo, spese e compensi corrisposti per rilievi tecnici, spese legali e notarili per perizie e atti, spese per valutazioni e verifiche, oneri di urbanizzazione);
▪ gli oneri, le spese e le imposte inerenti al possesso e/o all’utilizzo degli immobili ordinariamente a carico dei conduttori o da essi ripetibili (es. spese condominiali, consortili, portierato, guardiania, pulizia, riscaldamento, raccolta rifiuti ecc.), relative ai periodi di vacanza di locazione.
Con riferimento alla tipologia di costi in esame si precisa quanto segue.
Sono a carico del Fondo gli oneri relativi a:
- property management, di cui al precedente Paragrafo 6.2, nella misura di seguito riportata:
▪ 0,70% del valore complessivo dei canoni annui di locazione emessi, relativi a ciascun immobile locato, per gli immobili locati ad unico conduttore (monotenant);
▪ 1% del valore complessivo dei canoni annui di locazione emessi, relativi a ciascun immobile locato, per gli immobili locati a più conduttori (multitenant);
▪ Euro2.000 annui per ogni immobile non locato;
▪ con esclusivo riferimento all’immobile sito in Xxxxxxxxx (XX), xxx Xxxxx Xxxxxx x. 00:
- Euro 8.000 oltre I.V.A. annui;
- Euro 30 per ogni inserimento nel sistema informatico della documentazione contabile;
- contratto di facility e project management, di cui al precedente Paragrafo 6.2, nella misura di seguito riportata:
- importo annuo predeterminato contrattualmente per ciascun immobile, compreso nel range tra euro 2.200,00 ed euro 5.525,00 oltre I.V.A., per i servizi di facility management relativi ad immobili con contratti c.d. double net ed attività specifiche contrattuali ;
- importo in percentuale dei lavori ed interventi da compiersi, predeterminato contrattualmente per ciascun immobile, compreso nel range il 4% ed il 5%;
- General Contractor, di cui al precedente Paragrafo 6.2(per l’attività di gestione delle locazioni temporanee dell’immobile sito in Treviglio (BG), via Monte Grappa n.31):
▪ 15% dei canoni complessivi incassati in relazione alla gestione delle locazioni temporanee degli spazi comuni.
6.2.7 Premi per Polizze Assicurative
Sono altresì a carico del Fondo i premi per polizze assicurative a copertura di rischi connessi, a qualsiasi titolo, agli immobili del Fondo, ai diritti reali immobiliari, ai contratti di locazione, nonché a copertura di tutte le spese legali e giudiziarie inerenti le attività del Fondo.
6.2.8 Compenso spettante allo Sponsor
Sulla base del contratto concluso dalla SGR ed attualmente in corso con Unione di Banche Italiane S.C.p.A. (UBI BANCA) con sede legale in Bergamo, via Xxxxxxxx Veneto n. 8, subentrata alla controllata Centrobanca
S.p.A. – Banca di Credito Finanziario e Mobiliare S.p.A. a far data dal 6 maggio 2013, per lo svolgimento dell’incarico espletato, allo Sponsor spetta un compenso una tantum pari ad Euro 50.000,00.
Tale compenso è stato corrisposto per il 50% al momento dell’integrazione del relativo e per il restante 50% sarà corrisposto alla conclusione della procedura di ammissione alle negoziazioni delle Quote del Fondo sul MIV.
6.2.9 Compenso spettante allo Specialista
Sulla base del contratto già concluso dalla SGR ed attualmente in essere con Unione di Banche Italiane
S.C.p.A. (UBI BANCA) con sede legale in Bergamo, via Xxxxxxxx Veneto n. 8, subentrata alla controllata Centrobanca S.p.A. – Banca di Credito Finanziario e Mobiliare S.p.A.– cui a far data dal 6 maggio 2013,allo Specialista, per l’attività che sarà da esso svolta a decorrere dall’avvio delle negoziazioni, spetterà un compenso annuo pari ad Euro 30.000,00. Il menzionato importo sarà valido per un periodo di un anno a decorrere dalla data di ammissione a quotazione. Il compenso annuale per ogni eventuale successivo periodo verrà tempo per tempo concordato tra le parti.
6.2.10 Spese connesse alla quotazione
Sono altresì a carico del Fondo gli ulteriori oneri relativi e connessi all’eventuale ammissione alle negoziazioni delle Quote del Fondo sul MIV.
6.2.11 Altre spese
Sono altresì a carico del Fondo: le spese sostenute per la convocazione e lo svolgimento dell’Assemblea dei Partecipanti, le spese degli avvisi relativi alle modifiche regolamentari richiesti da mutamenti della legge, delle disposizioni di vigilanza ovvero deliberate dall’Assemblea dei Partecipanti, gli oneri connessi al ricorso all’indebitamento del Fondo e le spese connesse (es. spese di istruttoria), le spese legali e giudiziarie sostenute nell’esclusivo interesse del Fondo, gli oneri fiscali di pertinenza del Fondo e il contributo di vigilanza, gli oneri relativi e connessi alla dematerializzazione delle Quote, le spese inerenti il regime di pubblicità cui il Fondo è soggetto, con particolare riguardo alle spese di pubblicazione sul quotidiano del valore delle Quote del Fondo, del prospetto periodico del Patrimonio del Fondo e del pagamento dei Proventi, i costi di stampa dei documenti destinati al pubblico, con esclusione di quelli aventi carattere meramente pubblicitario.
7. AGEVOLAZIONI FINANZIARIE
In fase di collocamento delle Quote del Fondo, è prevista la possibilità per il Collocatore di concedere agevolazioni alla sottoscrizione nella forma di riduzione della commissione di sottoscrizione, fino ad un massimo del 100% della stessa.
8. REGIME FISCALE
Le informazioni fornite di seguito riassumono: (i) il trattamento fiscale del Fondo; e (ii) il regime fiscale proprio dell’acquisto, della detenzione e della cessione di quote di fondi immobiliari per certe categorie di investitori, ai sensi della legislazione tributaria italiana e della prassi vigente alla data di pubblicazione del Prospetto di Quotazione. L’introduzione di eventuali modifiche normative, che potrebbero anche avere effetti retroattivi, potrebbe rendere non più adeguata la descrizione di seguito fornita.
Si segnala, peraltro, che quanto segue non fornisce un’analisi esauriente di tutte le conseguenze fiscali dell’acquisto, della detenzione e della cessione di quote e non definisce il regime fiscale proprio di quote di fondi immobiliari detenute da un investitore non residente, anche per il tramite di una stabile organizzazione o di una base fissa.
8.1.1 Trattamento del Fondo ai fini delle imposte dirette
L’articolo 6, del decreto legge 25 settembre 0000, x. 000 (xx “Decreto n. 351”), convertito con modificazioni nella legge 23 novembre 2001, n. 410, e successive modifiche, disciplina il regime di tassazione del Fondo ai fini delle imposte sui redditi. Tale disposizione prevede che il Fondo non è soggetto alle imposte sui redditi (IRPEF ed IRES) e all’imposta regionale sulle attività produttive (IRAP).
Le ritenute sui redditi di capitale percepiti dal Fondo sono a titolo di imposta. Tuttavia, la ritenuta alla fonte e le imposte sostitutive sui redditi di capitale non si applicano sui seguenti redditi:
▪ interessi ed altri proventi delle obbligazioni, dei titoli similari e delle cambiali finanziarie soggetti alle disposizioni del decreto legislativo 1° aprile 1996, n. 239 (di seguito il “Decreto n. 239”) come applicabile a seguito delle modifiche introdotte dal decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83 convertito con la legge 7 agosto 2012, n. 134 e dal decreto-legge 18 ottobre 2012, n. 179 convertito dalla legge 17 dicembre 2012, n. 221;
▪ dividendi e proventi ad essi assimilati corrisposti dalle società ed enti soggetti ad IRES, residenti o non residenti nel territorio dello Stato;
▪ interessi ed altri proventi dei conti correnti, depositi, certificati di deposito e buoni fruttiferi;
▪ proventi da riporti, pronti contro termine su titoli e valute, mutuo di titolo garantito;
▪ proventi derivanti dalla partecipazione in OICR mobiliari di diritto italiano ed estero, le cui quote siano collocate nel territorio dello Stato;
▪ altri redditi di capitale di cui all’articolo 26, comma 5, Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600.
Sono, invece, applicate a titolo d’imposta, in ragione del particolare meccanismo di applicazione del prelievo alla fonte previsto dall’ordinamento tributario italiano per alcuni redditi di capitale, ad esempio:
▪ la ritenuta del 20 per cento sugli interessi e altri proventi delle obbligazioni, dei titoli similari alle obbligazioni e delle cambiali finanziarie emesse da società residenti in Italia con azioni non negoziate nei mercati regolamentati né ammesse alla negoziazione nei sistemi multilaterali di negoziazione degli Stati membri dell’unione europea e degli Stati aderenti all’accordo sullo spazio economico europeo inclusi nella lista di cui al decreto ministeriale emanato ai sensi dell’articolo 168-bis del TUIR (c.d. white list). Nell’ipotesi in cui le azioni non siano negoziate nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione di cui al periodo precedente e le obbligazioni e titoli similari nonché le cambiali finanziarie siano, invece, ammesse a quotazione nei predetti mercati o negoziate in sistemi multilaterali di negoziazione, ai proventi delle obbligazioni e delle cambiali finanziarie si applica la disciplina del d.lgs. n. 239 del 1996;
▪ la ritenuta del 20% sui proventi dei titoli atipici (articoli 5 e 8 del Decreto Legge 30 settembre 1983, n. 512, convertito con modificazioni dalla legge 25 novembre 1983, n. 649) e delle accettazioni bancarie di cui all’articolo 1 del decreto legge 2 ottobre 1981, n. 546 convertito con modificazioni dalla legge 1 dicembre 1981, n. 692.
8.1.2 Trattamento del Fondo ai fini IVA
Ai sensi dell’articolo 8 del Decreto n. 351, la SGR è soggetto passivo ai fini dell’imposta sul valore aggiunto (IVA) di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972 relativamente alle cessioni di beni e alle prestazioni di servizi attinenti alle operazioni del Fondo. La determinazione e la liquidazione dell’imposta avviene, seguendo le regole ordinarie previste dal predetto Decreto del Presidente della Repubblica del 26 ottobre 1972,
n. 633, separatamente in capo a ciascun fondo rispetto a quella dovuta per l’attività della SGR, mentre il versamento viene effettuato cumulativamente per la SGR ed i fondi dalla stessa gestiti.
Secondo quanto previsto dall’art. 10, comma 1, n. 8), 8-bis) e 8-ter) del d.p.r. n. 633 del 1972, il fondo potrebbe porre in essere operazioni attive esenti da IVA – che determinano una limitazione del diritto alla detrazione dell’imposta assolta sugli acquisti - ovvero imponibili ai fini di detta imposta.
In particolare le locazioni di fabbricati ad uso abitativo (escluse le locazioni, per le quali, nel relativo atto, il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati abitativi effettuata dalle imprese costruttrici o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del Testo Unico dell’edilizia di cui al d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 e di
fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali – da chiunque detenuti - come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarietà sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile 2008) sono operazione esenti da IVA come pure le cessione degli stessi immobili, a meno che il fondo non provveda alla costruzione - attraverso imprese appaltatrici - degli stessi ovvero all’effettuazione, anche in questo caso attraverso imprese appaltatrici, di opere ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del Testo Unico dell’edilizia di cui al d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380. In tali ultimi casi la cessione dei fabbricati abitativi, se effettuata entro cinque anni dalla data di ultimazione del fabbricato o degli interventi è operazione imponibile ai fini IVA.
Del pari è operazione soggetta ad IVA la cessione di fabbricati ad uso abitativo costruiti dal fondo - attraverso imprese appaltatrici - ovvero sui quali siano state eseguite, anche in questo caso attraverso imprese appaltatrici, opere ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del Testo Unico dell’edilizia di cui al d.p.r. 6 giugno 2001,
n.380 effettuate anche oltre i cinque anni dalla data di ultimazione del fabbricato o delle opere qualora nell’atto di cessione il cedente abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione.
Il medesimo regime di imponibilità trova applicazione qualora la cessione riguardi fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarietà sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile 2008 nel caso in cui il cedente opti per l’applicazione del regime di imponibilità ai fini IVA.
Per quanto riguarda, invece, le operazioni aventi ad oggetto i fabbricati o le porzioni di fabbricati diversi da quelli ad uso abitativo, cioè i fabbricati strumentali, il fondo opterà, di norma, per l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto sui canoni di locazione nonché sulle operazioni di cessione. In tal caso è dovuta l’IVA sia sui canoni di locazione che sui corrispettivi di cessione. Non è escluso che in relazione a specifiche operazioni riguardanti gli immobili strumentali il fondo possa considerare, ove ciò sia possibile e conveniente per il fondo, l’operazione esente da IVA.
Sono altresì dovute, in relazione a tutte le tipologie di immobili, l’imposta di registro sulle operazioni di locazione nonché le imposte indirette (imposta di registro, ipotecaria e catastale) sulla cessione di immobili nelle quali il fondo interviene come parte acquirente o alienante.
Il regime fiscale ai fini IVA degli acquisti del fondo dipenderà essenzialmente dell’attività svolta e dalle opzioni esercitate dai soggetti cedenti.
L’articolo 8 del decreto-legge n. 351 del 2001 citato prevede modalità agevolate di recupero dell’eventuale eccedenza di IVA a credito spettante alla SGR con riferimento al Fondo attraverso: (a) il rimborso; (b) l’utilizzo del credito in compensazione con altre imposte e tributi dovuti dalla SGR senza limiti di importo; e (c) la cessione a terzi del credito IVA risultante dalla dichiarazione annuale.
8.1.3 Trattamento del Fondo ai fini IMU
Il decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 convertito nella legge 22 dicembre 2011, n. 214 ha introdotto, a partire dal 1 gennaio 2012, L’IMU (imposta municipale unica) che è la nuova imposta sul patrimonio immobiliare dei contribuenti italiani, in sostituzione dell’ICI.
Attraverso le previsioni normative in vigore, sono state previste delle basi univoche e omogenee per il calcolo della base imponibile per tutto il territorio nazionale, lasciando tuttavia ai comuni la possibilità di scegliere in che modo applicare aumenti o diminuzioni della sola aliquota imposta.
Ed invero per i fabbricati ed i terreni agricoli la base imponibile è individuata applicando coefficienti di moltiplicazione alla rendita catastale risultante in catasto.
Per i terreni edificabili, invece, la base imponibile è individuata nel valore di mercato del terreno al 1 gennaio di ogni anno.
Per quanto riguarda le aliquote, quelle di base previste sono pari a 0,40 punti percentuali del valore per la prima casa, e a 0,76 punti percentuali per tutti gli altri immobili. Queste aliquote possono essere variate dai Comuni.
L’articolo 1 del decreto-legge 21 maggio 2013, n. 54 convertito, con modificazioni, dalla legge 18 luglio 2013, n. 85 ha previsto una complessiva riforma della disciplina dell’imposizione fiscale sul patrimonio immobiliare, ivi compresa l’IMU.
8.2 Trattamento dei partecipanti al Fondo
8.2.1 Regime tributario dei proventi distribuiti dal Fondo
L’articolo 7 del Decreto n. 351 prevede una ritenuta del 20%, che la SGR è tenuta ad operare:
i) sull’ammontare dei proventi riferibili a ciascuna quota (cioè i proventi risultanti dai rendiconti periodici redatti in base al Regolamento di Banca d’Italia dell’8 maggio 2012 distribuiti in costanza di partecipazione);
nonché
ii) sulla differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote ed il costo di sottoscrizione o di acquisto. La ritenuta del 20 % si applica:
a. a “titolo di acconto”, nei confronti di: (i) imprenditori individuali, se le quote sono relative al patrimonio dell’imprenditore destinato all’esercizio dell’impresa commerciale; (ii) società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate; (iii) società ed enti indicati nelle lettere a) e b) dell’articolo 73 del Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (di seguito il “Decreto n. 917”) e stabili organizzazioni nel territorio
dello Stato delle società e degli enti di cui alla lettera d) del predetto articolo. I proventi realizzati nell’esercizio d’impresa commerciale possono essere imponibili anche ai fini IRAP, a seconda dell’attività svolta dal soggetto percipiente, secondo i principi stabiliti dal decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446;
b. a “titolo di imposta”, nei confronti di tutti gli altri soggetti (inter alia, persone fisiche non esercenti attività di impresa commerciale, enti non commerciali, soggetti esenti o soggetti esclusi dall’IRES in base all’art. 74 del Decreto n. 917). La ritenuta a titolo di imposta è altresì applicata nei confronti dei soggetti non residenti che risiedano in Stati che non assicurino un adeguato scambio d’informazioni con l’Italia in forza delle previsioni contenute negli Accordi contro le doppie imposizioni.
Nel caso in cui le quote di partecipazione ai fondi siano immesse in sistemi di deposito accentrato, l’obbligo di operare la ritenuta del 20% per cento è posto a carico degli intermediari finanziari presso i quali il titolare delle quote intrattiene un rapporto di deposito, custodia o amministrazione e che aderiscono direttamente o indirettamente ai predetti sistemi di deposito accentrato.
In ogni caso la ritenuta non si applica nei confronti delle forme di previdenza complementare di cui al Decreto Legislativo 5 dicembre 2005, n. 252 e dagli OICR istituiti in Italia e disciplinati dal TUF.
Secondo quanto previsto dall’articolo 32, comma 4, del decreto legge n. 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122 (“il decreto n. 78”) come modificato dall’articolo 8, comma 9, del
decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 (“il decreto
n. 70”), a decorrere dal 2011, per i partecipanti che possiedano, direttamente o indirettamente, quote di partecipazione in misura superiore al 5 per cento del patrimonio del fondo, i redditi conseguiti dai fondi e rilevati nei rendiconti di gestione sono imputati per trasparenza, e come tali sono imponibili in ciascun periodo d’imposta, a prescindere dalla loro percezione, Tale disposizione trova applicazione sempreché si tratti di partecipanti diversi da: a) Stato o ente pubblico; b) Organismi d’investimento collettivo del risparmio; c) forme di previdenza complementare nonché enti di previdenza obbligatoria; d) imprese di assicurazione, limitatamente agli investimenti destinati alla copertura delle riserve tecniche; e) intermediari bancari e finanziari assoggettati a forme di vigilanza prudenziale; f) soggetti e patrimoni indicati nelle precedenti lettere costituiti all’estero in paesi o territori che consentano uno scambio d’informazioni finalizzato ad individuare i beneficiari effettivi del reddito o del risultato della gestione e sempreché siano indicati nel decreto del Ministro dell’economia e delle finanze di cui all’articolo 168-bis, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della repubblica 22 dicembre 1986, n. 917; g) enti privati residenti in Italia che perseguano esclusivamente le finalità indicate nell’articolo 1, comma 1, lett. c-bis) del d.lgs. 17 maggio 1999, n. 153, nonché società residenti in Italia che perseguano esclusivamente finalità mutualistiche: h) veicoli costituiti in forma societaria o contrattuale partecipati in misura superiore al 50 per cento dai soggetti indicati nelle precedenti lettere.
Il partecipante è tenuto ad attestare alla società di gestione la partecipazione detenuta in misura superiore al 5 per cento del patrimonio del fondo. Nell’ipotesi in cui il reddito sia imputato per trasparenza non si applica la ritenuta prevista dall’articolo 7 del decreto n. 351
Secondo quanto previsto dall’articolo 7, comma 3, del decreto n.351, come modificato dall’art. 32, comma 7, del decreto n. 78 non sono soggetti alla predetta ritenuta, in quanto non imponibili, i proventi percepiti da fondi pensione e organismi d’investimento collettivo del risparmio esteri sempreché istituiti in Stati o territori di paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni (Paesi c.d. “white list”) nonché quelli percepiti da enti od organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia e banche centrali o organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato.
Il successivo comma 3-bis del medesimo articolo 7 del decreto n.351, come modificato dall’art. 32, comma 7, del decreto n.78, prevede che i proventi percepiti da soggetti non residenti diversi da quelli indicati nel comma 3 dell’articolo 7, fruiscono delle disposizioni contenute nelle convenzioni contro le doppie imposizioni sul reddito stipulate dall’Italia con gli Stati esteri a condizione che presentino un’apposita dichiarazione con la quale attestino di essere i beneficiari effettivi dei proventi, dalla quale risultino i dati identificativi del soggetto medesimo, la sussistenza di tutte le condizioni alle quali è subordinata l’applicazione del regime convenzionale e gli eventuali elementi necessari a determinare la misura dell’aliquota convenzionale. I medesimi soggetti sono altresì tenuti a presentare un’attestazione dell’autorità fiscale estera dalla quale risulti la propria residenza fiscale ai sensi della convenzione. La predetta attestazione produce effetti fino al 31 marzo dell’anno successivo a quello di presentazione.
Ai sensi dell’art. 32, comma 7-bis, del decreto n.78, per i proventi distribuiti a soggetti non residenti, riferibili a periodi di attività dei fondi chiusi fino al 31 dicembre 2009, continuano ad applicarsi le disposizioni contenute nell’articolo 7, comma 3, nel testo previgente all’entrata in vigore del decreto n.78 secondo il quale non sono imponibili i proventi percepiti dai soggetti non residenti che, in conformità all’art. 6 del Decreto n. 239, autocertifichino di essere residenti in paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni (Paesi c.d. “white list” inclusi nel D.M. 4 settembre 1996 e successive integrazioni).
Ai sensi dell’articolo 32, comma 4, del decreto n. 78 i proventi relativi alle quote possedute dai soggetti non residenti diversi da quelli indicati nel comma 3, che possiedono quote di partecipazione in misura superiore al 5 per cento del patrimonio del fondo sono in ogni caso assoggettati a ritenuta a titolo d’imposta del 20 per cento.
In tutti gli altri casi per i quali la normativa non prevede né l’esenzione da ritenuta né l’applicazione delle disposizioni contenute nelle convenzioni contro le doppie imposizioni, i proventi corrisposti ai soggetti non residenti sono assoggettati a ritenuta con l’aliquota del 20 per cento prevista per i proventi corrisposti a soggetti residenti.
8.2.2 Regime tributario dei proventi realizzati con la cessione delle quote
In caso di cessione delle quote, le plusvalenze e minusvalenze realizzate concorrono a formare il reddito del percipiente se conseguite nell’esercizio d’impresa commerciale. Le plusvalenze e minusvalenze realizzate nell’esercizio d’impresa commerciale possono essere imponibili anche ai fini IRAP, a seconda dell’attività svolta dal soggetto percipiente, secondo i principi stabiliti dal decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446.
Le plusvalenze e minusvalenze realizzate da soggetti residenti non esercenti attività d’impresa commerciale costituiscono redditi diversi di natura finanziaria di cui all’art. 67, comma 1, lett. c-ter) del TUIR e sono assoggettati ad imposta sostitutiva delle imposte sui redditi con l’aliquota del 20%, secondo quanto previsto dall’art. 5, comma 2, del decreto legislativo 21 novembre 1997, n. 461. L’imposta è liquidata nella dichiarazione annuale dei redditi. Il decreto legislativo 21 novembre 1997, n. 461 consente ai soggetti non esercenti attività d’impresa commerciale di esercitare presso un intermediario finanziario residente apposita opzione finalizzata all’applicazione dell’imposta del 20% sulle plusvalenze secondo le disposizioni dell’art. 6 e 7 del citato decreto. In tal caso non sussiste obbligo di indicare le plusvalenze nella dichiarazione annuale dei redditi e di liquidare le relative imposte.
In particolare, qualora il contribuente abbia esercitato l’opzione prevista ai sensi dell’art. 6 del decreto legislativo
n. 461 del 1997 (Regime del risparmio amministrato), l’imposta è determinata e liquidata dall’intermediario in caso di realizzo della plusvalenza, e al netto di eventuali minusvalenze o perdite deducibili su strumenti finanziari indicati nell’art. 67, comma 1, lettere da c-bis) a c-quater). Qualora, invece, il contribuente abbia esercitato l’opzione ai sensi dell’art. 7 del decreto legislativo n. 461 del 1997 (Regime del risparmio gestito), l’imposta è determinata e liquidata dall’intermediario in ragione del risultato della gestione maturato in capo al patrimonio che il cliente ha affidato in gestione all’intermediario, di cui fanno parte le quote del fondo. Alla determinazione del predetto risultato concorrono i redditi diversi di natura finanziaria di cui all’art. 67, comma 1, lett. c-ter) del TUIR relativi alle quote del fondo.
Nel caso di cessione delle quote di partecipazione in misura superiore al 5 per cento da parte dei soggetti diversi da quelli indicati nell’articolo 32, comma 3, del decreto n. 78 del 2010 come modificato dall’articolo 8, comma 9, del decreto n. 70, le plusvalenze e minusvalenze sono assimilate a quelle derivanti dalla cessione di quote di partecipazione nelle società personali indicate nell’articolo 5 del testo unico delle imposte sui redditi.
Ricorrendo specifici requisiti di residenza in taluni paesi esteri i medesimi proventi percepiti da soggetti non residenti nel territorio dello Stato non sono imponibili in Italia. Le eventuali minusvalenze realizzate non sono deducibili nella determinazione del reddito di natura finanziaria derivante dalla cessione o rimborso di altri contratti e strumenti finanziari indicati nell’art. 67, comma 1, lettere da c-bis) a c-quinquies) del TUIR.
I soggetti fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato, in caso di cessione delle quote ammesse alla negoziazione nei mercati regolamentati, realizzano redditi di natura finanziaria non imponibili ai sensi dell’art. 23, comma 1, lett. f), n. 2) del TUIR. Le eventuali minusvalenze realizzate non sono deducibili nella determinazione del reddito di natura finanziaria derivante dalla cessione o rimborso di altri contratti e strumenti finanziari indicati nell’art. 67, comma 1, lettere da c-bis) a c-quinquies) del TUIR.
8.2.3 Imposta sulle successioni e donazioni
Nel caso in cui le quote di partecipazione al fondo siano oggetto di donazione o di altra liberalità tra vivi, l’intero valore delle quote concorre alla formazione dell’imponibile ai fini del calcolo dell’imposta sulle donazioni. Nell’ipotesi in cui le quote di partecipazione al fondo siano oggetto di successione ereditaria, concorre alla formazione della base imponibile ai fini del calcolo del tributo successorio la differenza tra il valore delle quote del fondo e l’importo corrispondente al valore dei titoli, comprensivo dei relativi frutti maturati e non riscossi, emessi o garantiti dallo Stato o ad essi assimilati, detenuti dal fondo. A tal fine la SGR fornirà indicazioni utili circa la composizione del patrimonio del fondo alla data dell’ultimo prospetto periodico obbligatorio redatto in conformità alle disposizioni di vigilanza.
8.2.4 Imposta di bollo
L’articolo 19 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201 convertito, con modificazioni, nella legge 22 dicembre 2011, n. 201, ha istituito l’imposta di bollo sulle comunicazioni alla clientela relative ai prodotti e agli strumenti finanziari. Sono esclusi dall’imposta i partecipanti che siano fondi pensione, fondi di assistenza sanitaria nonché i soggetti diversi dai clienti come definiti nel Provvedimento del Governatore della Banca d’Italia del 9 febbraio 2011 come modificato dal Provvedimento del 22 giugno 2012. L’imposta non trova altresì applicazione per le comunicazioni trasmesse ad enti di previdenza obbligatoria nonché al Fondo Unico di Giustizia e per i conti aperti per ordine dell’Autorità Giudiziaria.
Fuori dei casi indicati, l’imposta è dovuta, annualmente, con l’aliquota dell’1,5 per mille, con un limite massimo di Euro 4.500 soltanto per i soggetti diversi dalle persone fisiche.
L’imposta è calcolata sul valore di mercato dei prodotti finanziari al termine del periodo di rendicontazione. In mancanza del valore di mercato è calcolata sul valore nominale o di rimborso. Per le quote di fondi comuni d’investimento immesse in sistemi di deposito accentrato, l’imposta è dovuta dall’intermediario finanziario – definito soggetto gestore - che intrattiene direttamente con il partecipante un rapporto di amministrazione, custodia, deposito, gestione o altro stabile rapporto. In proposito, si fa presente che, ai sensi dell’art. 8, comma 16 del D.L. n. 16/2012, per le comunicazioni relative a quote o azioni di OICR (tali sono i fondi comuni di
investimento), per le quali sussista uno stabile rapporto con l’intermediario, in assenza di un formale contratto di custodia o amministrazione, in caso di mancata provvista da parte del cliente per il pagamento dell’imposta di bollo l’intermediario può effettuare i necessari disinvestimenti. Ciò vale unicamente per le quote in essere al 31 dicembre 2011.
8.2.5 Imposta sulle Transazioni Finanziarie
Le cessioni di quote di fondo comuni d’investimento immobiliare chiusi non sono assoggettate all’imposta sulle transazioni finanziarie istituita dall’articolo 1, commi da 491 a 500 della legge 24 dicembre 2012, n. 228.
D. INFORMAZIONI SULLE MODALITÀ DI SOTTOSCRIZIONE, RIMBORSO E LIQUIDAZIONE DELLE QUOTE DEL FONDO
9. PARTECIPAZIONE AL FONDO
9.1 Modalità di partecipazione al Fondo
La partecipazione al Fondo si realizza mediante la sottoscrizione delle Quote, ovvero, successivamente, tramite l’acquisto, a qualsiasi titolo, delle Quote stesse. A seguito dell’ammissione delle Quote del Fondo alla negoziazione su un mercato regolamentato, l’acquisto delle medesime potrà altresì avvenire nel mercato di negoziazione (cfr. sezione Parte I, Sezione E, Paragrafo 15.2 del presente Prospetto).
9.2 Caratteristiche delle Quote
Il Patrimonio del Fondo è suddiviso in Quote, tutte di uguale valore e con uguali diritti. Le Quote non sono rappresentate da certificati, essendo immesse in un sistema di gestione accentrata in regime di dematerializzazione, ai sensi e per gli effetti del D.Lgs. n. 213 del 24 giugno 1998, titolo V, del TUF e relativi regolamenti di attuazione.
L’esercizio dei diritti incorporati nelle Quote sottoscritte, acquistate o comunque detenute da ciascun investitore e gli atti dispositivi sulle stesse si realizzano, di conseguenza, soltanto per il tramite dell’intermediario autorizzato presso il quale l’investitore ha depositato le Quote.
Il valore nominale di ciascuna Quota è pari ad euro 500,00.
9.3 Natura del diritto rappresentato dalla Quota
Ciascuna Quota rappresenta il diritto dei Partecipanti a concorrere proporzionalmente ai risultati economici ed agli eventuali incrementi di valore del Patrimonio del Fondo, a percepire gli eventuali proventi di gestione distribuiti dalla SGR, gli eventuali rimborsi parziali pro-quota, ove disposti dal Consiglio di Amministrazione della SGR, nonché ad ottenere, all’atto della liquidazione del Fondo, una somma di denaro pari alla frazione del Patrimonio del Fondo al momento della liquidazione rappresentata dalla Quota stessa.
Ciascuna Quota attribuisce, nei limiti di quanto previsto nel Regolamento di Gestione, il diritto ad intervenire ed a votare nell’Assemblea dei Partecipanti.
10. MODALITÀ DI SOTTOSCRIZIONE DELLE QUOTE
Le informazioni specifiche sul numero di Quote offerte, sul loro valore unitario e sul calendario dell’offerta sono riportate nella Parte II, Sezione A, Paragrafo 1 del presente Prospetto d’Offerta.
Si rappresenta che la presente Offerta rappresenta l’ultima riapertura annuale per la presentazione di richieste di sottoscrizione. La sottoscrizione delle quote nell’ambito della presente Offerta può avvenire dal 1° ottobre al 31 dicembre, esclusivamente mediante la compilazione e la sottoscrizione dell’apposito modulo di sottoscrizione indirizzato alla SGR contenente, tra l’altro, l’impegno irrevocabile del Partecipante a versare l’importo corrispondente alla sottoscrizione effettuata entro il termine di scadenza del periodo stabilito per il richiamo degli impegni. Detto modulo è parte integrante del presente Prospetto. Si fa rinvio al modulo di sottoscrizione per la descrizione delle modalità di effettuazione del pagamento. Rimane ferma la possibilità, per la SGR, di chiudere anticipatamente il termine per la sottoscrizione delle Quote.
Al momento della sottoscrizione il Regolamento di Gestione viene integralmente accettato dal sottoscrittore. È facoltà del sottoscrittore di richiedere copia del Regolamento, anche successivamente alla sottoscrizione.
Il Collocatore autorizzato all’offerta fuori sede ai sensi dell’art. 30 del TUF, potrà inoltre provvedere al collocamento delle Quote sia mediante raccolta delle domande di adesione direttamente presso i propri sportelli o uffici, sia avvalendosi di promotori finanziari di cui all’articolo 31 del TUF.
L’efficacia dei contratti conclusi fuori sede è sospesa per i sette giorni successivi alla data di sottoscrizione da parte dell’investitore. Entro detto termine l’investitore può comunicare il proprio recesso alla SGR, senza spese né corrispettivo, mediante il Collocatore presso il quale ha effettuato la sottoscrizione.
La SGR comunica l’avvenuta chiusura delle sottoscrizioni nei 15 giorni successivi alla data di pubblicazione del valore unitario della quota al 31 dicembre (che costituisce il “Valore di Riferimento”, come definito al successivo
Paragrafo 13, per la valorizzazione delle sottoscrizioni relative alle emissioni successive alla prima), mediante avviso pubblicato sul quotidiano “Il Sole 24 Ore”. Entro il medesimo termine la SGR si impegna a concludere le operazioni di riparto, in conformità ai criteri di cui all’articolo 20.5 del Regolamento di Gestione.
La SGR richiede ai sottoscrittori il versamento del controvalore in denaro a fronte delle quote del Fondo assegnate. In conformità a quanto previsto nell’art. 20.9 del Regolamento di Gestione, il versamento del controvalore in denaro delle quote sottoscritte dovrà essere effettuato entro il termine di scadenza del periodo stabilito per il richiamo degli impegni, riportato nella Parte II Sezione A, Paragrafo 1, del presente Prospetto. La durata massima del periodo di richiamo degli impegni, in sede di emissioni successive alla prima, è di 25 giorni dalla data di comunicazione di chiusura delle sottoscrizioni, ovvero, qualora si debba ricorrere al riparto delle quote, dalla data di ultimazione della procedura di riparto.
Il versamento viene effettuato mediante autorizzazione di addebito sul conto corrente indicato dal sottoscrittore. In caso di mancato buon fine del mezzo di pagamento, la SGR ha facoltà di attivare le procedure di recupero sia giudiziale che extragiudiziale, dei versamenti dovuti e non corrisposti dal sottoscrittore a qualunque titolo, nei termini che riterrà di volta in volta più opportuni e comunque nel rispetto di quanto previsto dalla normativa vigente e dal Regolamento.
10.1 Criteri di riparto
Qualora l’ammontare delle domande di sottoscrizione sia superiore a quello delle Quote offerte e la SGR non abbia deliberato di aumentare il valore complessivo dell’emissione, si procederà al riparto assegnando una Quota del Fondo per ciascuna richiesta di sottoscrizione pervenuta, secondo l’ordine cronologico di ricezione delle domande e, per il residuo valore dell’offerta da suddividere fra i sottoscrittori, assegnando a ciascun sottoscrittore un numero di quote in proporzione al valore da questi originariamente richiesto, detratto il valore della Quota già assegnata (in caso di importi frazionari, sarà assegnato un numero di quote arrotondato all’unità di quota inferiore). Le eventuali rimanenze saranno assegnate ai sottoscrittori in base all’ordine cronologico di ricezione delle domande. Si fa in ogni caso rinvio alle previsioni al riguardo contenute all’art. 20.5 del Regolamento di Gestione.
10.2 Mancato raggiungimento dell’obiettivo minimo dell’Offerta ovvero aumento dell’emissione
In considerazione del fatto che l’ammontare dell’Offerta è stato fissato dal Consiglio di Amministrazione della SGR tra euro 0 ed euro 4 milioni, non sarà applicabile la facoltà di ridimensionamento del valore patrimoniale complessivo dell’emissione.
La SGR, invece, qualora abbia ricevuto, scaduto il termine per le sottoscrizioni delle quote del Fondo, richieste di sottoscrizione per un ammontare superiore all’Offerta, potrà aumentare l’ammontare complessivo dell’emissione, dandone comunicazione alla Banca d’Italia. Per ulteriori informazioni si rinvia al citato art. 20.5 del Regolamento di Gestione.
10.3 Conferma dell’avvenuto investimento
A fronte di ogni sottoscrizione, la SGR invierà ai sottoscrittori, nel termine massimo di 30 giorni dalla data di chiusura del periodo di richiamo degli impegni, una conferma scritta della ricezione e della corretta esecuzione della sottoscrizione, che contiene anche la data di ricevimento della domanda di sottoscrizione da parte della SGR, la data di ricevimento da parte della Banca Depositaria del mezzo di pagamento, l’importo versato, con indicazione separata al lordo e al netto degli oneri di sottoscrizione, l’importo totale delle commissioni di sottoscrizione e degli altri eventuali oneri, il numero delle Quote attribuite.
11. MODALITÀ E TERMINI DI RIMBORSO DELLE QUOTE
In considerazione della natura di fondo immobiliare di tipo chiuso, il rimborso delle quote ai Partecipanti potrà avvenire allo scadere della durata del Fondo indicata nel precedente Paragrafo 3, Sezione A, della Parte I, del presente Prospetto.
Il rimborso delle quote ai Partecipanti potrà inoltre avvenire, in tutto o in parte, in coincidenza delle emissioni di quote successive alla prima. Al riguardo, si rammenta che la presente Offerta rappresenta l’ultima riapertura annuale per la presentazione di richieste di rimborso. I rimborsi avverranno secondo le modalità e nei limiti di cui all’art. 20.10 del Regolamento di Gestione, più dettagliatamente descritti nella Parte I, Sezione D, Paragrafo 13 del presente Prospetto. La SGR si è riservata inoltre la facoltà di effettuare, nell’interesse dei Partecipanti, rimborsi parziali pro quota a fronte di disinvestimenti, conformemente a quanto previsto nell’art. 20.11 del Regolamento di Gestione. In tal caso la SGR deve: i) dare preventiva comunicazione alla Banca d’Italia delle attività disinvestite; ii) dare informativa agli investitori dei disinvestimenti effettuati tramite pubblicazione sul quotidiano “Il Sole 24 Ore” precisando le motivazioni che sono alla base della decisione di rimborso, l’ammontare complessivo che la SGR intende rimborsare, in valore assoluto e in percentuale rispetto al valore complessivo del Fondo (indicando la percentuale messa in distribuzione rispetto al ricavato della vendita), l'importo rimborsato per ogni quota e la procedura per ottenere il rimborso.
Per l’esatta indicazione degli oneri posti in capo al sottoscrittore in occasione del rimborso delle quote si veda la Parte I, Sezione C, Paragrafo 6.1.
La SGR provvede al rimborso delle quote al termine della procedura di liquidazione del Fondo. Ove non sia stato portato a compimento lo smobilizzo degli investimenti entro il termine di durata del Fondo, la SGR potrà prorogare
la durata del Fondo (c.d. periodo di grazia), per condurre a termine le operazioni di smobilizzo degli investimenti e di rimborso delle Quote.
Le modalità ed i termini di espletamento delle procedure di rimborso, nonché dell’eventuale proroga della durata del Fondo saranno pubblicate sul quotidiano “Il Sole 24 Ore”. La proroga della durata del Fondo verrà altresì comunicata contestualmente a CONSOB e Banca d’Italia. Le modalità di liquidazione saranno riportate nel rendiconto finale del Fondo. Per le modalità e l’oggetto dell’informativa ai Partecipanti, si rinvia alla successiva Parte I, Sezione E, Paragrafi 16 e 17, del presente Prospetto.
12. OPERAZIONI DI SOTTOSCRIZIONE MEDIANTE TECNICHE DI COMUNICAZIONE A DISTANZA
Con riferimento all’Offerta, non è prevista la possibilità di procedere alla sottoscrizione delle Quote mediante tecniche di comunicazione a distanza.
13. MODALITÀ DI EFFETTUAZIONE DELLE OPERAZIONI DI RIAPERTURA DELLE SOTTOSCRIZIONI E DI RIMBORSO ANTICIPATO DELLE QUOTE
Conformemente a quanto previsto dagli artt. 20.9 e 20.10 del Regolamento di Gestione, la presente Offerta rappresenta l’ultima riapertura annuale per la presentazione di richieste di sottoscrizione e di rimborso.
Nell’ambito della presente Offerta, la SGR procederà all’emissione di quote del Fondo, per l’ammontare stabilito dal Consiglio di Amministrazione della SGR. In ogni caso, la SGR non potrà dar luogo ad emissioni di Quote successive alla prima qualora le operazioni relative alle precedenti emissioni non si siano regolarmente concluse e non sia stato completato il richiamo dei relativi impegni. In coincidenza con detta ultima emissione successiva, avranno luogo le operazioni di rimborso anticipato delle Quote.
La richiesta di rimborso deve essere effettuata mediante apposita domanda scritta, sottoscritta dall’avente diritto, presentata o inviata alla SGR direttamente, ovvero inviata alla SGR per il tramite del Collocatore. A tal fine, i Partecipanti interessati potranno utilizzare i moduli standard predisposti dalla SGR e resi disponibili presso la sede della SGR e del Collocatore, ovvero trasmettere una domanda di rimborso redatta in forma libera, che dovrà contenere almeno le generalità del richiedente, il numero delle quote da rimborsare, i dati relativi al conto corrente sul quale la SGR dovrà corrispondere l’importo rimborsato a mezzo bonifico bancario e gli eventuali ulteriori dati richiesti dalla normativa vigente.
Al riguardo, si precisa che la domanda di rimborso dovrà in ogni caso essere accompagnata dall’attestazione di indisponibilità delle quote da rimborsare sino alla conclusione della procedura di rimborso, rilasciata dall’intermediario incaricato e da quest’ultimo debitamente timbrato e firmato.
La riapertura delle sottoscrizioni e delle contestuali richieste di rimborso avrà luogo il 1° ottobre del 2013. Il periodo entro il quale sarà possibile sottoscrivere le quote del Fondo e/o richiedere il rimborso anticipato di tutte o parte delle quote possedute, sarà pari a tre mesi. Rimane ferma la possibilità, per la SGR, di chiudere anticipatamente il termine per la sottoscrizione delle quote.
Il valore unitario della quota che sarà assunto a riferimento per le sottoscrizioni in sede di emissione di quote successive alla prima, nonché per il calcolo dell’importo da rimborsare a fronte delle richieste (il “Valore di Riferimento”) sarà costituito dal valore unitario della quota risultante dal rendiconto annuale al 31 dicembre, al netto dei proventi di cui sia stata eventualmente deliberata la distribuzione. Qualora il valore unitario della quota al termine del semestre di riferimento si discosti in misura superiore al 7% rispetto all’ultimo valore unitario della quota disponibile, calcolato al netto dei Proventi di cui sia stata eventualmente deliberata la distribuzione, i richiedenti potranno far pervenire la propria rinuncia, anche parziale, alla sottoscrizione al soggetto presso cui la stessa era avvenuta, entro il termine di 7 giorni dalla data di pubblicazione del valore medesimo.
Le richieste di rimborso anticipato verranno soddisfatte dalla SGR nel limite della somma tra l’ammontare delle risorse rivenienti dalle nuove sottoscrizioni ed il 10% del valore del Fondo. La SGR, ai sensi dell’art. 12, comma 2- ter del DM 228/1999, non può più assumere prestiti per finanziare le operazioni di rimborso anticipato delle quote. Nell’ipotesi in cui le risorse disponibili non consentano l’integrale soddisfacimento delle richieste presentate, la SGR provvederà:
▪ al rimborso di una quota del Fondo per ciascuna richiesta pervenuta, secondo l’ordine cronologico di ricezione delle stesse;
▪ nei limiti delle disponibilità rimanenti, al rimborso a ciascun richiedente di un numero di quote in proporzione al valore da questi originariamente richiesto, detratto il valore della quota già rimborsata. In caso di importi frazionari, sarà assegnato un numero di quote arrotondato all’unità di quota inferiore;
▪ al rimborso ai richiedenti delle eventuali rimanenze in base all’ordine cronologico di ricezione delle richieste.
Trattandosi dell’ultima riapertura annuale, non potrà darsi luogo alla sospensione del rimborso delle Quote residue le quali, pertanto, non verranno rimborsate fino alla liquidazione del Fondo.
Al fine di consentire in ogni caso la proficua continuazione dell’attività di gestione ed in particolare la corretta diversificazione del profilo di rischio-rendimento del Fondo, qualora l’integrale esecuzione delle richieste di rimborso anticipato comporti la riduzione del valore patrimoniale complessivo del Fondo al di sotto dell’Importo minimo del Fondo stesso (Euro 100 milioni), la SGR procederà ai rimborsi anticipati esclusivamente fino a che il Fondo, tenuto conto dell’ammontare delle nuove richieste di sottoscrizione, abbia raggiunto il predetto importo
minimo. In tal caso i rimborsi verranno effettuati proporzionalmente, applicando i criteri di riparto indicati alla precedente Sezione D, Paragrafo 10.
Il rimborso è corrisposto al Partecipante richiedente tramite bonifico sul conto corrente bancario indicato all’atto della richiesta, entro il termine di 50 giorni dalla data di pubblicazione del valore unitario della Quota di riferimento.
In considerazione di tutto quanto sopra descritto, l’investitore deve tener presente che non vi è alcuna garanzia che le richieste di rimborso anticipato vengano integralmente, o anche solo parzialmente, soddisfatte.
Nel grafico che segue è rappresentata la tempistica di riferimento per le richieste di sottoscrizione e di rimborso, nonché per le eventuali rinunce, relativa alle riaperture delle sottoscrizioni che avvengono al 1° ottobre di ciascun anno, a partire dal secondo esercizio di gestione del Fondo e sino alla scadenza del sesto anno dalla data del primo rendiconto annuale.
31/03
Riapertura delle sottoscrizioni, rimborso di quote e rinunce
** Termine di rinuncia alla sottoscrizione e al rimborso
Rinuncia al rimborso delle quote non rimborsate alla successiva riapertura
Pubblicazione del NAV
NAV
Richiamo impegni
Comunicazione di chiusura delle sottoscrizioni e chiusura operazioni di riparto
Pagamento dei rimborsi
01/10
31/10
30/11
31/12
31/01
28/02
30/04
mesi
giorni
15
15
15
15
18 25
5
28 4 9
Periodo di richiesta di sottoscrizione delle quote o di rimborso*
* A partire dal secondo esercizio fino alla scadenza del sesto esercizio
** La rinuncia alla sottoscrizione ed al rimborso può essere richiesta se il valore della quota al 31/12 si discosta in misura superiore al 7% rispetto all’ultimo valore unitario della quota
Le modalità ed i termini di espletamento delle procedure di emissione successiva e di rimborso anticipato delle Quote, saranno pubblicate sul quotidiano “Il Sole 24 Ore”.
Si rinvia alla precedente Sezione C, Paragrafo 6.1 per gli oneri a carico dei Partecipanti.
Si rinvia alla successiva Sezione E, Paragrafi 16 e 17 per una compiuta descrizione dell’informativa che la SGR fornisce ai Partecipanti con riguardo alle operazioni di emissione successiva e rimborso anticipato delle quote del Fondo.
Per ulteriori informazioni si fa rinvio alla Parte II del presente Prospetto d’Offerta ed agli articoli 20.9 e 20.10 del Regolamento di Gestione.
E. INFORMAZIONI AGGIUNTIVE
14. VALORIZZAZIONE DELL’INVESTIMENTO
Il valore della singola Quota sarà calcolato una volta ogni semestre, secondo i criteri indicati all’art. 8 del Regolamento di Gestione.
Il valore unitario della Quota deve essere pubblicato almeno due volte l’anno su “Il Sole 24 Ore”.
Qualora si verifichino eventi eccezionali ed imprevedibili che impediscano o comportino la sospensione temporanea dela pubblicazione del valore unitario della Quota, la stessa potrà essere effettuata successivamente rispetto alle scadenze previste. Ove ricorrano tali casi, la SGR informerà direttamente la Consob, la Banca d’Italia ed i Partecipanti per il tramite di apposito avviso da pubblicare su “Il Sole 24 Ore”.
15. AMMISSIONE ALLE NEGOZIAZIONI DELLE QUOTE DEL FONDO
15.1 Richiesta di ammissione alle negoziazioni su un mercato regolamentato
In conformità a quanto previsto dall’art. 5 del D.M. n. 228/99 e dal Regolamento di Gestione, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato in data 26 febbraio 2009 di richiedere a Borsa Italiana l’ammissione delle quote del Fondo alla negoziazione sul MTF (oggi Mercato degli Investment Vehicles, di seguito il “MIV”). A tal
fine, in data 2 marzo 2009, la SGR ha presentato a Borsa Italiana apposita istanza, la cui istruttoria è stata interrotta a fronte delle previsioni del Regolamento del Fondo che consentono la possibilità di rimborsi anticipati in coincidenza di emissioni successive delle quote. Peraltro, con nota del 10 giugno 2011, Borsa Italiana ha riconsiderato gli elementi ostativi alla quotazione, in considerazione dell’impatto del nuovo comma 2-ter dell’articolo 12 del Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze che ha introdotto, per i fondi le cui quote sono destinate alla quotazione, il divieto di ricorrere a finanziamenti per far fronte alle richieste di rimborso anticipato e si è resa disponibile a valutare l’eventuale riapertura dell’istruttoria di quotazione del Fondo. La Società di Gestione, tenendo in considerazione l’andamento del mercato di riferimento e le esigenze dei partecipanti interessati al rimborso anticipato delle quote ai sensi del paragrafo 13, Sezione D, della presente Parte I, ha rappresentato a Borsa Italiana e sottoposto al Ministero dell’Economia e delle Finanze la propria intenzione di chiedere la riattivazione dell’istruttoria di quotazione non appena effettuato il closing dell’ultima finestra di sottoscrizione e rimborso (previsto, allo stato, per il mese di marzo 2014), previa consultazione dell’assemblea dei partecipanti del Fondo ai sensi dell’art. 37, comma 2-bis del TUF, dell’art. 18-bis del D.M. 228/1999 e dell’art. 18 del Regolamento di Gestione. A seguito del risconto pervenuto, nel mese di marzo 2013, dal Ministero dell’Economia e delle Finanze,ad avviso del quale la vigente normativa, sia primaria che secondaria, non consente deroghe individuali, il Consiglio di Amministrazione della SGR, in data 8 agosto 2013, ha deliberato di richiedere a Borsa Italiana S.p.A. l’ammissione delle Quote del Fondo alla negoziazione sul MIV. La relativa domanda è stata presentata a Borsa Italiana S.p.A. in data 9 settembre 2013. Borsa Italiana S.p.A. ha a disposizione – salve richieste di completamento della documentazione inviata – due mesi da detta data per deliberare in merito alla domanda presentata dalla SGR.
Della delibera di Borsa Italiana S.p.A. verrà data notizia mediante la pubblicazione di apposito avviso sul quotidiano “Il Sole 24 Ore” nonché secondo le ulteriori modalità di cui all’art. 24 del Regolamento di Gestione. Inoltre, a seguito dell’ammissione delle Quote alle negoziazioni, la SGR, in ottemperanza a quanto previsto dall’art. 24 del Regolamento di Gestione, invierà a Borsa Italiana S.p.A. un comunicato redatto ai sensi della vigente normativa. Xxxxx comunicato verrà altresì inviato a due agenzie di stampa nonché alla Banca d’Italia ed alla Consob. La data di inizio delle negoziazioni sarà decisa da Borsa Italiana S.p.A. e comunicata tramite avviso della stessa.
15.2 Dismissione dell’investimento
Una volta chiuso il periodo di Offerta di cui al presente Prospetto ed intervenuti il provvedimento di ammissione alle negoziazioni e quello di avvio delle negoziazioni, i Partecipanti che non vogliano attendere la scadenza del termine di durata del Fondo potranno dismettere le Quote sul MIV (successivamente all’inizio delle negoziazioni); il disinvestimento potrà comunque avvenire anche al di fuori di detto mercato nel rispetto della normativa applicabile. Tale disinvestimento sarà comunque subordinato all’individuazione di una controparte disposta ad acquistare e fermo restando che vi potrebbe essere una differenza, anche negativa e non quantificabile a priori, tra il prezzo di vendita delle quote in Borsa e il valore contabile netto pro-quota degli attivi del Fondo. Inoltre, i ridotti volumi di scambio che caratterizzano il mercato dei fondi immobiliari quotati possono limitare la significatività dei prezzi di negoziazione e portare alla determinazione di quotazioni di Borsa non allineate al valore complessivo netto del Fondo. Alla data del 31 marzo 2013, il prezzo di Borsa delle quote di fondi chiusi immobiliari presentava una percentuale media di sconto rispetto al NAV pari al -54,000.Xx prezzo al quale le Quote potranno essere trattate sul MIV, dunque potrà divergere anche in misura significativa dal valore unitario delle Quote così come determinato dal Consiglio di Amministrazione della SGR secondo le modalità ed i termini di cui alla presente Sezione E, Paragrafo 14.
15.3 Obblighi informativi connessi all’ammissione alle negoziazioni su un mercato regolamentato
A seguito dell’ammissione alle negoziazioni, la SGR dovrà assolvere obblighi informativi ulteriori rispetto a quelli connessi con la pubblicazione dei documenti contabili del Fondo. In particolare, a seguito dell’ammissione alle negoziazioni su un mercato regolamentato, la SGR è tenuta a rendere informativa al mercato in ordine all’operatività del Fondo, secondo i contenuti e le modalità di pubblicazione stabilite dalla Consob con regolamento. La SGR è altresì tenuta a trasmettere alla Borsa Italiana un apposito comunicato concernente i documenti e le informazioni previsti dall’art. 3, comma 5-bis del D.M. n. 228 del 24 maggio 1999.
La SGR, altresì, fornisce le informazioni necessarie affinché i Partecipanti al Fondo possano esercitare i propri diritti, mediante pubblicazione di appositi avvisi sul quotidiano “Il Sole 24 Ore”.
Le informazioni specifiche relative all’ammissione alla negoziazione delle Quote sul MIV sono inseritenella Parte II, Sezione A, Paragrafo 3.
4Indice BNP Paribas XXXX – Report Marzo 2013.
16. INFORMATIVA AI PARTECIPANTI
La SGR mette tempestivamente a disposizione dei Partecipanti le deliberazioni assunte dall’Assemblea nelle materie di sua competenza.
La suddetta documentazione sarà messa gratuitamente a disposizione del pubblico presso la sede della SGR e della Banca Depositaria nonché sui siti internet della SGR (xxx.xxxxxxxxxx.xx) e del Fondo (xxx.xxxxxxxxxxxx.xx), con modalità che ne consentano l’acquisizione su supporto duraturo.
Nella nota integrativa del rendiconto di gestione e nella nota illustrativa della relazione semestrale del Fondo sono fornite altresì informazioni dettagliate relative agli atti di acquisto o cessione dei beni e ai soggetti acquirenti o cedenti e al relativo gruppo di appartenenza. Gli atti in questione, anche in forma di estratto, sono messi a disposizione dei Partecipanti al Fondo presso la sede della SGR e della Banca Depositaria.
I rendiconti della gestione del Fondo e le relazioni semestrali sono tenuti a disposizione dei Partecipanti presso la sede della SGR, nella sede della Banca Depositaria nonché presso le sedi del Collocatore. I predetti documenti sono altresì pubblicati sui siti internet della SGR e del Fondo con modalità che ne consentano l’acquisizione su supporto duraturo.
Fatti salvi gli ulteriori adempimenti eventualmente richiesti dalla normativa applicabile, la SGR comunica ai Partecipanti le informazioni di seguito indicate almeno attraverso i seguenti mezzi: a) deposito presso la sede della SGR e della Banca Depositaria; b) inserimento nei siti internet della SGR e del Fondo con modalità che consentano la copia e conservazione su supporto duraturo del documento elettronico; c) pubblicazione sul quotidiano “Il Sole 24 Ore” (ove consentito, la pubblicazione potrà avvenire per estratto ovvero essere limitata all’indicazione dell’avvenuta effettuazione degli adempimenti pubblicitari indicati alle precedenti lettere a) e b)).
Sono soggette alla suddetta pubblicità le informazioni riguardanti le seguenti materie:
▪ la sostituzione della SGR e della Banca Depositaria;
▪ le variazioni delle caratteristiche e dello scopo del Fondo;
▪ il valore semestrale delle quote del Fondo e la mancata determinazione del valore medesimo dovuta a cause eccezionali;
▪ il prospetto periodico del Patrimonio del Fondo;
▪ la chiusura anticipata, ovvero la proroga dei termini delle sottoscrizioni;
▪ la avvenuta chiusura delle sottoscrizioni;
▪ il ridimensionamento o l’aumento del Fondo;
▪ anche per estratto, la stipulazione di prestiti finalizzati al finanziamento delle operazioni di rimborso anticipato delle quote del Fondo (peraltro, si segnala che, ai sensi dell’art. 12, comma 2-ter del DM 228/1999, la SGR non può più contrarre prestiti per finanziare le operazioni di rimborso anticipato delle quote);
▪ l’emissione di nuove quote e l’accettazione delle richieste di rimborso anticipato delle quote del Fondo;
▪ le operazioni di rimborso parziale di quote a fronte di disinvestimento;
▪ la distribuzione dei Proventi;
▪ la messa in liquidazione del Fondo;
▪ la data di inizio delle operazioni di rimborso finale delle quote del Fondo;
▪ l’avvenuta chiusura delle operazioni di rimborso finale delle quote del Fondo.
Si segnala, infine, che, con riferimento all’attività di investimento/disinvestimento, il Regolamento del Fondo prevede che il Fondo non effettui con i soci della SGR e con soggetti appartenenti al loro gruppo, né con altri fondi istituiti o gestiti dalla SGR operazioni di investimento/disinvestimento. Di talchè, nessuna informativa è prevista al riguardo
Per ulteriori informazioni in merito alla documentazione ed alle informazioni disponibili si vedano gli artt. 22.1 e 24 del Regolamento.
17. ULTERIORE INFORMATIVA DISPONIBILE
A seguito di specifica richiesta, i Partecipanti avranno diritto ad ottenere gratuitamente dalla SGR copia dell’ultimo rendiconto e dell’ultima relazione/rendiconto semestrale, salvo addebito delle spese nel caso di invio a domicilio. Ulteriori copie dell’ultimo rendiconto e dell’ultima relazione/rendiconto semestrale potranno essere fornite ai Partecipanti previo pagamento delle spese di stampa e di spedizione.
I predetti documenti saranno altresì pubblicati sui siti internet della SGR e del Fondo con modalità che ne consentano l’acquisizione su supporto duraturo.
Chiunque sia interessato potrà richiedere l’invio, a cura della SGR ed a proprie spese, anche a domicilio dei seguenti ulteriori documenti: (i) il Regolamento, e (ii) l’ultimo rendiconto redatto (o relazione semestrale, se successiva).
Le richieste per l’invio della documentazione sopra citata dovranno essere formulate per iscritto alla SGR a mezzo lettera raccomandata A.R; la SGR darà tempestivamente seguito a tali richieste.
Ove richiesto per iscritto, la SGR potrà inviare la documentazione informativa ai Partecipanti anche in formato elettronico, mediante tecniche di comunicazione a distanza, purché le caratteristiche di queste ultime siano con ciò compatibili e consentano al destinatario dei documenti di acquisirne la disponibilità su supporto duraturo.
Si ricorda che i rendiconti della gestione del Fondo e le relazioni semestrali sono tenuti a disposizione dei Partecipanti presso la sede della SGR, sul sito internet del Fondo (xxx.xxxxxxxxxxxx.xx), nella sede della Banca Depositaria nonché presso le sedi del Collocatore.
18. RECAPITO, ANCHE TELEFONICO, CUI INOLTRARE ESPOSTI, RICHIESTE DI CHIARIMENTI, INFORMAZIONI O DI INVIO DELLA DOCUMENTAZIONE A DISPOSIZIONE
Per ogni esigenza informativa i Partecipanti potranno utilizzare il seguente numero telefonico: 06.94516601. I Partecipanti possono inoltre consultare i siti internet della SGR (xxx.xxxxxxxxxx.xx) e del Fondo (xxx.xxxxxxxxxxxx.xx). Per eventuali comunicazioni ovvero reclami, il sottoscrittore può rivolgersi a Fabrica Immobiliare SGR S.p.A., xxx Xxxxxxxxx x. 00 - 00000 Xxxx, fax n. 00.00000000, e-mail xxxxxxxx.xxxxxxxxx@xxxxxxxxxx.xx.
F. CONFLITTI DI INTERESSE
19. LE SITUAZIONI DI CONFLITTO DI INTERESSE
a) In generale
Al fine di disciplinare le attività e le modalità di individuazione e gestione delle situazioni di conflitto di interessi, anche potenziali, che possono coinvolgere la SGR stessa nella prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio, la SGR ha adottato una apposita procedura, secondo quanto previsto dal Regolamento Congiunto Banca d’Italia - Consob del 29 ottobre 2007, come successivamente modificato (d’ora in poi anche il “Regolamento Congiunto”).
Ai sensi della propria procedura in materia di conflitti di interesse, la SGR pone particolare attenzione all’individuazione ed alla gestione delle situazioni di conflitto di interessi che potrebbero sorgere tra la SGR e i fondi gestiti, i partecipanti e i fondi gestiti o i diversi fondi gestiti e che siano suscettibili di ledere gravemente uno o più fondi gestiti, anche mediante la previsione di presidi organizzativi e procedurali idonei a ridurre al minimo il rischio di conflitti e ad evitare, in ogni caso, che il patrimonio dei fondi gestiti sia gravato da ulteriori oneri od escluso dalla percezione di utilità ad esso spettanti.
Nell’ipotesi in cui le misure ed i presidi organizzativi e procedurali individuati nella procedura si rivelino non sufficienti a mitigare il rischio che i conflitti di interessi rechino pregiudizio ai fondi gestiti: a) tale circostanza viene sottoposta al Consiglio di Amministrazione della SGR ai fini dell’adozione, sentito il parere degli amministratori indipendenti, delle deliberazioni necessarie per assicurare comunque l’equo trattamento dei fondi, e b) la SGR rende disponibile periodicamente agli investitori, mediante adeguato supporto durevole, un’informativa sulle situazioni di conflitto in questione, illustrando la decisione assunta dagli organi o dalle funzioni competenti e la relativa motivazione.
La procedura adottata dalla SGR si articola nelle seguenti fasi:
• mappatura delle situazioni di potenziale conflitto di interessi;
• gestione delle situazioni di conflitto di interessi;
• monitoraggio delle situazioni di conflitto di interessi;
• registrazione dei conflitti di interessi;
• disclosure.
In particolare, al fine di individuare le situazioni di potenziale conflitto di interessi, la SGR ha effettuato una mappatura – che viene mantenuta costantemente aggiornata – delle potenziali situazioni di conflitto di interessi suscettibili di insorgere in relazione al servizio di gestione collettiva del risparmio prestato ed alla propria articolazione organizzativa, operativa e societaria.
Xxxxxxxxx, in generale, nella nozione di “conflitto di interessi” le situazioni nelle quali, nell’esercizio dell’attività di gestione collettiva del risparmio ovvero delle attività connesse e strumentali, può determinarsi una contrapposizione tra:
(a) gli interessi della SGR – anche derivanti da rapporti di gruppo nonché da rapporti economici rilevanti (partecipazioni azionarie, finanziamenti e rapporti di affari in genere) e/o dalla prestazione congiunta di più servizi - gli interessi di uno o più clienti ed i doveri della SGR nei confronti dei fondi gestiti;
(b) gli interessi di due o più fondi in gestione.
Ai fini di detta mappatura, la SGR ha preso in considerazione i criteri fissati dalla normativa di riferimento per la determinazione dei conflitti di interesse che possono insorgere nello svolgimento della prestazione della gestione collettiva del risparmio, in relazione alla medesima SGR, ad un soggetto rilevante o avente con la SGR un legame di controllo diretto o indiretto. In particolare, la SGR ha considerato se, per effetto di una situazione di conflitto di interessi:
▪ sia possibile realizzare un guadagno, ovvero evitare una perdita finanziaria, a spese del fondo;
▪ sussista, nel risultato del servizio di gestione collettiva o dell’operazione disposta per conto del fondo, un interesse distinto da quello del fondo medesimo;
▪ si realizzi un’utilità finanziaria o di altra natura a privilegiare gli interessi dei clienti o di altri fondi rispetto a quelli del fondo interessato;
▪ si ricevano, da soggetti diversi dagli investitori o dal fondo gestito, incentivi in connessione con la prestazione del servizio di gestione collettiva, sotto forma di denaro, beni o servizi, diversi e ulteriori rispetto ai compensi normalmente percepiti per il servizio.
Si precisa che per “soggetto rilevante” si intende il soggetto appartenente a una delle seguenti categorie:
i) i soci che in funzione dell’entità della partecipazione detenuta possono trovarsi in una situazione di conflitto di interessi;
ii) i componenti degli organi aziendali, dirigenti o promotori finanziari dell’intermediario;
iii) dipendenti dell’intermediario, nonché ogni altra persona fisica i cui servizi siano a disposizione e sotto il controllo dell’intermediario e che partecipino alla prestazione di servizi di investimento e all’esercizio di attività di investimento da parte del medesimo intermediario;
iv) persone fisiche che partecipino direttamente alla prestazione di servizi all’intermediario sulla base di un accordo di esternalizzazione avente per oggetto la prestazione di servizi di investimento e l’esercizio di attività di investimento da parte del medesimo intermediario.
In occasione dell’istruttoria relativa a:
i) l’affidamento di incarichi in outsourcing e/o stipula di convenzioni;
ii) le operazioni di conferimento, acquisto o cessione di beni immobili, diritti reali immobiliari e/o partecipazioni in società immobiliari direttamente o indirettamente effettuate;
iii) altri atti od operazioni poste in essere dalla SGR,
quest’ultima acquisisce specifiche informazioni sulla controparte contrattuale al fine di verificare l’esistenza o meno di situazioni di potenziale conflitto di interessi.
Individuata la situazione di potenziale conflitto di interessi anche attraverso ulteriori approfondimenti e l’eventuale supporto delle strutture aziendali competenti, la SGR applica con riferimento a ciascuna tipologia di operazione i presidi imposti dalla normativa tempo per tempo vigente nonché quelli derivanti dalla governance interna. La SGR si è altresì dotata di un’apposita procedura volta a disciplinare le operazioni di investimento e disinvestimento che coinvolgono più fondi gestiti, che verrà in seguito più dettagliatamente descritta.
La SGR monitora l’evoluzione della normativa in materia e valuta l’adeguatezza e l’efficacia delle procedure organizzative e delle misure adottate per la corretta gestione dei conflitti di interessi e per rimediare ad eventuali carenze nonché, nel continuo, le fattispecie di conflitto segnalate dalle competenti funzioni aziendali.
La SGR tiene un registro aggiornato periodicamente, nel quale sono rilevate le fattispecie per le quali sia sorto o possa sorgere un conflitto di interessi potenzialmente idoneo a ledere gravemente gli interessi dei fondi gestiti.
Eventuali aggiornamenti della politica di gestione dei conflitti di interessi sono pubblicati tempestivamente sul sito xxx.xxxxxxxxxx.xx, senza l’obbligo per la SGR di informare preventivamente gli investitori.
Si segnala, altresì, che, con riferimento all’attività di investimento/disinvestimento, il Regolamento del Fondo prevede che:
▪ il Fondo non effettui con i soci della SGR e con soggetti appartenenti al loro gruppo, né con altri fondi istituiti o gestiti dalla SGR operazioni di investimento/disinvestimento;
▪ la SGR, al fine di contenere i rischi derivanti da rapporti di gruppo, di affari o dalla prestazione congiunta di più servizi non riconosca ad azionisti, amministratori, sindaci, collaboratori e dipendenti della SGR alcuna provvigione per intermediazioni, acquisti e appalti, da essi effettuati o ricevuti per conto del Fondo.
Resta, altresì, fermo che il Patrimonio del Fondo non può essere investito in beni direttamente o indirettamente ceduti da un amministratore, direttore generale o sindaco della SGR, né tali beni possono essere direttamente o indirettamente ceduti ai medesimi soggetti.
Relativamente al conferimento di incarichi a soggetti esterni (quali, ad esempio, quelli aventi ad oggetto: i) la gestione commerciale ed amministrativa dei beni immobili in cui è investito il Patrimonio del Fondo; ii) la prestazione di servizi tecnici finalizzati all’esame della situazione urbanistica e catastale degli immobili; iii) l’esecuzione della progettazione preliminare ed esecutiva nonché la direzione dei lavori delle opere da realizzare sugli immobili; iv) la prestazione del servizio di banca depositaria; v) la prestazione di servizi di supporto informatico e/o amministrativo – contabile; vi) l’organizzazione, il coordinamento e la direzione dell’attività di collocamento relativa all’Offerta), la SGR può affidare gli stessi ai soci della SGR ovvero a soggetti appartenenti ai gruppi di cui fanno parte i soci della SGR. In tali ipotesi, l’affidamento degli incarichi avverrà:
▪ con il parere favorevole dei due Amministratori Indipendenti presenti nel Consiglio di Amministrazione della SGR;
▪ esclusivamente a condizioni di mercato.
b) Prestazione di servizi e gestione di ulteriori fondi da parte della SGR
La SGR gestisce esclusivamente fondi immobiliari e non offre altri servizi che siano idonei a generare conflitti di interesse. In particolare, la SGR al momento della pubblicazione del Prospetto, gestisce, oltre a Socrate, i fondi immobiliari di tipo chiuso denominati:
▪ Aristotele - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso;
▪ Seneca - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso;
▪ Pitagora - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso;
▪ Naviglio - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso;
▪ Etrusco Distribuzione - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso;
▪ Forma Urbis - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso Multicomparto;
▪ Inarcassa RE – Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso;
▪ Cartesio – Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso;
▪ Xxxxxx - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso Riservato ad Investitori Qualificati.
Si dà altresì atto che in data 8 novembre 2010 il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato l’avvio della procedura di liquidazione anticipata del fondo Pitagora.
Inoltre, in data 29 dicembre 2011, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato l’avvio della procedura di liquidazione anticipata - ai sensi dell’art. 32 del D.L. n. 78/2010- di due fondi riservati ad investitori qualificati da essa gestiti.
I fondi gestiti dalla SGR e già operativi in linea generale si connotano per caratteristiche e profili tipologici diversi, nonché differenti obiettivi di rischio/rendimento. Ciò consente generalmente di individuare operazioni target diverse per i diversi fondi; tuttavia, alcune operazioni potrebbero essere coerenti con gli obiettivi di investimento di due o più fondi. In tal caso, al fine di evitare situazioni anche potenzialmente pregiudizievoli per i partecipanti, la SGR adotta una serie di meccanismi decisionali volti adindividuare, selezionare ed allocare le potenziali opportunità di investimento immobiliare che riguardano i fondi gestiti dalla SGR, tenendo conto delle caratteristiche e della strategia d’investimento di ciascun fondo.
Nell’allocazione tra i vari fondi gestiti di quelle opportunità di investimento che non sono state individuate a seguito di una ricerca “mirata” condotta sulla base delle specifiche esigenze di un determinato fondo, la SGR, nel rispetto delle proprie procedure interne, tiene conto in particolare:
a) della coerenza del profilo di rischio/rendimento: si verifica la coerenza tra il profilo di rischio/rendimento afferente all’investimento esaminato ed il profilo di rischio/rendimento dei singoli fondi interessati;
b) del segmento di riferimento: il segmento di mercato in cui si colloca l’opportunità di investimento deve essere coerente con le caratteristiche proprie del fondo nel quale si propone di allocarlo e con le strategie di gestione dello stesso;
c) dell’area geografica: l’area geografica in cui si colloca l’opportunità di investimento deve essere coerente con le caratteristiche proprie del fondo nel quale si propone di allocarlo e con le strategie di gestione dello stesso;
d) dell’orizzonte temporale: si verifica la coerenza tra l’orizzonte temporale necessario per la valorizzazione dell’opportunità di investimento e la durata residua del fondo in cui si propone di allocarlo;
e) della dimensione dell’investimento: si verifica la coerenza tra la dimensione dell’investimento esaminato e la dimensione media degli altri investimenti compiuti per il fondo in cui si propone di allocare la proposta;
f) del livello di indebitamento: si verifica la coerenza tra il livello di indebitamento che l’opportunità di investimento richiede e la possibilità di indebitamento del fondo in cui si propone di allocare l’investimento;
g) di altri elementi caratteristici della proposta di investimento, quali ad esempio, la tipologia di conduttore.
Maggiori dettagli sulla politica adottata per la gestione dei conflitti di interesse sono disponibili presso la sede della SGR ovvero su richiesta scritta dell’investitore.
c) Rapporti tra la SGR ed altri soggetti facenti parte del gruppo dei soci della SGR
Solo per completezza, si ricorda che, alla data del Prospetto, la SGR è partecipata da Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., Capogruppo del Gruppo Montepaschi, che detiene il 49,99% del capitale sociale della SGR. Al riguardo, si segnala che la SGR ha conferito a MPS Capital Services S.p.A., società facente parte del Gruppo Montepaschi, l’incarico di Responsabile del Collocamento. MPS Capital Services S.p.A. si occuperà di organizzare, dirigere e coordinare l’attività di collocamento relativamente all’Offerta, veicolata unicamente tramite il Collocatore (Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.), appartenenti al Gruppo Montepaschi.
A fronte del servizio prestato, MPS Capital Services S.p.A., unitamente al Collocatore, percepisce, anche con riferimento alle adesioni raccolte in occasione delle emissioni precedenti a quella oggetto della presente Offerta, commissioni di collocamento iniziali e continuative a carico della SGR (si veda per maggiore approfondimento la seguente Sezione H) e percepirà inoltre, a titolo di commissione di arrangement relativamente all’Offerta, un compenso fisso pari ad Euro 70.000, sempre a carico della SGR, nonché, a titolo di rimborso delle spese sostenute e quale corrispettivo onnicomprensivo per l’attività svolta, una commissione una tantum in misura fissa pari allo 0,3% dell’ammontare sottoscritto all’esito dell’Offerta dagli investitori segnalati dalla SGR al Responsabile del Collocamento come soggetti che abbiano manifestato alla SGR un interesse alla sottoscrizione. L’incarico sopra indicato è stato conferito a condizioni di mercato, acquisito il parere dei due Amministratori Indipendenti presenti nel Consiglio di Amministrazione della SGR.
Si segnala che alcuni esponenti aziendali della SGR svolgono funzioni di amministrazione, direzione e controllo presso società appartenenti al Gruppo Montepaschi, cui appartengono anche il Responsabile del Collocamento, il Collocatore e di cui il socio, Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., è la Capogruppo.
In particolare, si evidenzia che, alla data di pubblicazione del presente Prospetto:
• il xxxx. Xxxxxxxx Xxxxxxxx - Presidente del Consiglio di Amministrazione della SGR – è anche Responsabile della Direzione CFO della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. E’ attualmente Vice Presidente di Anima SGR S.p.A., società partecipata da Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., nonché consigliere di amministrazione di AXA MPS Assicurazioni Danni S.p.A. e di AXA MPS Assicurazioni Vita S.p.A., società facenti parte del Gruppo Montepaschi;
• l’avv. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx – Consigliere di Amministrazione della SGR – è anche Responsabile dell’Area Legale della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. E’ attualmente consigliere di amministrazione di MPS Immobiliare S.p.A. società facente parte del Gruppo Montepaschi;
• il xxxx. Xxxxxxx Xxxxx è attualmente consigliere di amministrazione di Anima SGR S.p.A., società partecipata da Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.;
• il xxxx. Xxxxxxx Xxxxxxx – Presidente del Consiglio di Amministrazione della SGR – riveste anche la carica di Sindaco Effettivo del Consorzio Operativo Gruppo Montepaschi, società facente parte del Gruppo Montepaschi;
• il xxxx. Xxxxxxxx Xxxxxxxx – Sindaco Effettivo della SGR– riveste anche la carica di Presidente del Collegio Sindacale del Consorzio Operativo Gruppo Montepaschi, società facente parte del Gruppo Montepaschi;
• il Xxxx. Xxxxx Xxxxx - Sindaco Supplente del Collegio Sindacale della SGR - riveste il ruolo di Presidente del Collegio Sindacale della Magazzini Generali Fiduciari di Mantova, società facente parte del Gruppo Montepaschi, e di Sindaco Supplente nelle seguenti società facenti parte del Gruppo Montepaschi: MPS Capital Services S.p.A., MPS Immobiliare S.p.A., Cirene Finance, Agrisviluppo, MPS Covered Bond srl.
Inoltre, per mera completezza, si segnala che:
• il Rag. Xxxxx Xxxxx – membro del Comitato Investimenti della SGR – riveste il ruolo di Direttore Generale di MPS Immobiliare S.p.A.;
• il xxxx. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx – anch’esso membro del Comitato Investimenti della SGR – riveste il ruolo di Dirigente Centrale di Banca Monte dei Paschi di Siena, ricoprendo l’incarico di Responsabile Staff della Direzione Chief Financial Officer, con delega alle Operazioni Straordinarie.
Si segnala inoltre che:
• per l’acquisto del complesso immobiliare adibito a centro commerciale, sito in Xxxxxxxxx (XX), Xxx Xxxxx Xxxxxx x. 00, il Fondo ha contratto in data 27 ottobre 2011 un apposito finanziamento con Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. (cfr. Parte II, Sezione B, paragrafo 4.3);
• è stato stipulato con tre Banche, tra cui la Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., un accordo per l’investimento in depositi bancari; alla data del presente Prospetto, non v’è liquidità impiegata in time deposit tramite la Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A..
I contratti sopra indicati sono stati conclusi a condizioni di mercato, acquisito il parere dei due Amministratori Indipendenti della SGR.
Si rammenta che sono soci della SGR anche Fincal S.p.A. ed il xxxx. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx.
Al riguardo si evidenzia che, allo stato, non risultano affidati incarichi e/o instaurati rapporti rilevanti per la gestione del Fondo: (i) né con Fincal S.p.A., né con società facenti parte del gruppo cui essa appartiene, (ii) né con il xxxx. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx personalmente, salvo la carica dallo stesso ricoperta in qualità di membro del Comitato Investimenti della SGR.
G. BEST EXECUTION
a) Premessa
Si segnala che la SGR si è dotata di una apposita strategia di trasmissione degli ordini ai sensi degli artt. 68 e 70 del nuovo Regolamento Intermediari della Consob, in vigore dal 2 novembre 2007; al riguardo, l’illustrazione degli elementi di maggior rilievo della strategia adottata è rappresentata anche nell’apposito documento descrittivo (“Documento illustrativo della politica di esecuzione e trasmissione degli ordini adottata da Fabrica Immobiliare SGR S.p.A.”) disponibile sui siti xxx.xxxxxxxxxx.xx e xxx.xxxxxxxxxxxx.xx, di cui qui di seguito si riportano i contenuti essenziali.
b) Inquadramento della strategia di trasmissione degli ordini con riferimento all’operatività propria della SGR
La SGR non svolge l’attività di esecuzione diretta degli ordini impartiti per conto degli OICR gestiti, ma si limita a trasmettere ordini per conto degli stessi. La SGR, pertanto, per quanto riguarda la negoziazione di strumenti finanziari per conto degli OICR gestiti, agisce come “trasmettitore di ordini”, avvalendosi al riguardo di primari intermediari specializzati, selezionati nel rispetto dei criteri di seguito illustrati, per l’esecuzione degli ordini impartiti.
Si evidenzia che la strategia descritta nel presente documento si applica esclusivamente alla trasmissione di ordini su strumenti finanziari per conto degli OICR gestiti dalla SGR. Di contro, la strategia di trasmissione degli ordini non si applica all’attività caratteristica dei fondi immobiliari gestiti dalla SGR con riferimento ai beni immobili e ai diritti reali immobiliari.
c) Principi
La SGR adotta tutte le misure ragionevoli per ottenere il miglior risultato possibile quando, per conto degli OICR gestiti, trasmette ordini a terze parti (di seguito i “negoziatori”) per la loro esecuzione. La SGR ha quindi definito una strategia di trasmissione allo scopo di ottenere il miglior risultato possibile per i fondi gestiti.
d) Fattori di esecuzione
Ai fini della trasmissione a soggetti negoziatori degli ordini su strumenti finanziari per conto dei fondi gestiti, la SGR prende in considerazione i seguenti fattori allo scopo di ottenere il miglior risultato possibile: prezzo, costi, rapidità e probabilità di esecuzione e di regolamento, dimensioni e natura dell’ordine e qualsiasi altro fattore pertinente ai fini dell’esecuzione dell’ordine.
A tali fattori la SGR attribuisce un’importanza relativa, prendendo in considerazione:
i. gli obiettivi, lo stile di gestione, la politica di investimento e i rischi specifici dei fondi gestiti, come indicati nel prospetto informativo ovvero, in mancanza, nel regolamento di gestione;
ii. le caratteristiche dell’ordine;
iii. le caratteristiche degli strumenti finanziari oggetto dell’ordine e delle condizioni di liquidabilità dei medesimi;
iv. le caratteristiche dei soggetti ai quali l’ordine può essere diretto.
e) Sedi di esecuzione
Come detto, per quanto riguarda la negoziazione di strumenti finanziari per conto degli OICR gestiti, la SGR agisce come “trasmettitore di ordini”, avvalendosi al riguardo di primari intermediari specializzati, selezionati nel rispetto della strategia di trasmissione.
Gli ordini trasmessi agli intermediari negoziatori potranno essere eseguiti da questi ultimi tramite: i) mercati regolamentati; ii) sistemi multilaterali di negoziazione; iii) internalizzatori sistematici; iv) intermediari market makers.
f) Trasmissione degli ordini e selezione dei soggetti negoziatori
La SGR adotta tutte le misure ragionevoli per ottenere il miglior risultato possibile, quando trasmette ai negoziatori ordini per conto dei fondi gestiti ai fini della loro esecuzione. A tale scopo, la SGR ha adottato una strategia di trasmissione in cui identifica, per ciascuna categoria di strumenti finanziari, i soggetti negoziatori ai quali gli ordini sono trasmessi in ragione delle strategie di esecuzione di questi ultimi; ciascuno dei negoziatori selezionati per singola categoria di strumenti finanziari ha una strategia di esecuzione compatibile con l’ordine di importanza dei fattori individuati dalla SGR sulla base di quanto previsto dal punto d.
Nella selezione dei negoziatori la SGR valuta anche se ciascuno di questi:
1. sia soggetto alla disciplina sulla best execution di cui al regolamento CONSOB n. 16190/2007 (il “NRI”) o comunque alla direttiva 2004/39/CE, come implementata in Italia e successive modifiche ed integrazioni;
2. sia disposto ad obbligarsi contrattualmente all’adempimento della disciplina sulla best execution del NRI o comunque alla direttiva 2004/39/CE, come implementata in Italia, e successive modifiche ed integrazioni;
3. nei casi di cui alle lett. a) e b) possa dimostrare un’elevata qualità di esecuzione della tipologia di ordini che la SGR normalmente le trasmette.
Nel selezionare i negoziatori a cui trasmettere gli ordini, si terrà conto anche di ulteriori elementi di valutazione quali la struttura organizzativa, la qualità ed efficienza dei servizi forniti, la qualità e quantità delle informazioni sull’esecuzione, la possibilità di accedere al mercato primario, la solidità patrimoniale del negoziatore, ecc.
Ognuno dei criteri descritti concorre a definire la valutazione complessiva di ciascun negoziatore ai fini della sua eventuale selezione e del conseguente inserimento nella strategia di trasmissione.
g) Monitoraggio e riesame
La SGR sottopone a monitoraggio l’efficacia delle misure di esecuzione degli ordini su strumenti finanziari e delle strategie adottate e, se del caso, corregge eventuali carenze; inoltre; riesamina le misure di esecuzione su strumenti finanziari e le strategie adottate con periodicità almeno annuale e, comunque, quando ritenuto opportuno al verificarsi di circostanze rilevanti tali da influire sulla capacità di ottenere in modo duraturo il miglior risultato possibile per gli investitori.
H. INCENTIVI
La SGR non ha stipulato accordi né con altri intermediari né con soggetti terzi per il riconoscimento di utilità a favore della SGR medesima in relazione alla gestione del Fondo.
La SGR retrocede interamente al Responsabile del Collocamento le commissioni di sottoscrizione pagate dall’investitore e, relativamente alle sole Quote mantenute ininterrottamente dai clienti iniziali sottoscrittori, una quota parte delle commissioni di gestione fissa e - limitatamente alle Quote sottoscritte nella prima e nella seconda emissione – variabile annuale percepite dalla SGR medesima, nella misura indicata nel Paragrafo 6.2.1 della Parte I del presente Prospetto d’Offerta. Il Responsabile del Collocamento, a sua volta, trasferisce al Collocatore le commissioni di sottoscrizione, in parte, e, integralmente, le commissioni di gestione fissa e variabile annuale percepite dalla SGR. Tale compenso è volto a remunerare il Collocatore per la prestazione del servizio di collocamento delle quote del Fondo, nonché per le attività di assistenza fornite al cliente, successivamente alla sottoscrizione delle quote del Fondo e per l’intera durata dell’investimento. Ferme restando le informazioni
sintetiche in materia di incentivi contenute nel presente Prospetto, maggiori dettagli sui suddetti incentivi possono essere forniti su richiesta scritta dell’investitore.
Per quanto occorrer possa, si rammenta che il Responsabile del Collocamento percepirà inoltre dalla SGR, a titolo di commissione di arrangement per l’attività svolta relativamente all’Offerta, un compenso fisso pari ad Euro
70.000 nonché, a titolo di rimborso delle spese sostenute e quale corrispettivo onnicomprensivo per l’attività svolta, una commissione una tantum in misura fissa pari allo 0,3% dell’ammontare sottoscritto all’esito dell’Offerta dagli investitori segnalati dalla SGR al Responsabile del Collocamento come soggetti che abbiano manifestato a Fabrica un interesse alla sottoscrizione. Il Responsabile del Collocamento provvederà all’eventuale ripartizione della Commissione una tantum tra i vari collocatori.
La SGR ritiene che l’esistenza di tali accordi non incida sulla qualità e sulle modalità del servizio dalla stessa prestato.
Fatto salvo quanto evidenziato nel presente Prospetto relativamente al Fondo, la SGR non ha stipulato ulteriori accordi in materia di incentivi.
I. RECLAMI
Per eventuali reclami, il sottoscrittore può rivolgersi a Fabrica Immobiliare SGR S.p.A., xxx Xxxxxxxxx x. 00 - 00000 Xxxx, fax n. 00.00000000, e-mail xxxxxxxx.xxxxxxxxx@xxxxxxxxxx.xx. Fabrica ha adottato idonee procedure per garantire la sollecita trattazione dei reclami presentati dai sottoscrittori. Il processo di gestione dei reclami pervenuti si conclude, di regola, nel tempo massimo di 90 giorni dal ricevimento del reclamo. La risposta al reclamo, in forma scritta, viene inviata tempestivamente, e comunque nei termini suddetti, di prassi, con lo stesso mezzo utilizzato dal sottoscrittore per l’inoltro del reclamo.
J. ESERCIZIO DEI DIRITTI AMMINISTRATIVI INERENTI AGLI STRUMENTI FINANZIARI
Per completezza, si segnala che in base alle strategie di gestione adottate dalla Società di Gestione del Risparmio, la stessa non si è dotata, allo stato, di un’apposita policy per l’esercizio dei diritti amministrativi; resta fermo che tale presidio sarà prontamente attivato nell’eventualità in cui si rendesse necessario a seguito di modifica delle strategie di gestione e/o delle politiche di investimento dei fondi gestiti.
Offerta al pubblico e ammissione alle negoziazioni di quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato
Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso
PARTE II - INFORMAZIONI SPECIFICHE SULL’OFFERTA E SULL’AMMISSIONE ALLE NEGOZIAZIONI, COMPOSIZIONE DEL PATRIMONIO, DATI STORICI DI ANDAMENTO E COSTI EFFETTIVI DEL FONDO
Data di deposito in Consob della Parte II: 27 settembre 2013 Data di validità della Parte II: dal 1° ottobre 2013
1. INFORMAZIONI SPECIFICHE SULL’OFFERTA
La presente sollecitazione ha ad oggetto l’offerta di Quote del Fondo, che potranno essere sottoscritte tra il 1° ottobre 2013 ed il 31 dicembre 2013. L’ammontare delle Quote da emettere oggetto d’offerta è stato fissato dal Consiglio di Amministrazione della SGR tra 0 e 4 milioni di euro.
L’ammontare minimo per la sottoscrizione delle quote del Fondo è pari a 1 (una) Quota.
La SGR ha la facoltà di chiudere anticipatamente il termine per la sottoscrizione: tale decisione sarà comunicata agli investitori mediante avviso pubblicato sul quotidiano “Il Sole 24 Ore”.
Si ricorda che il Valore di Riferimento per la sottoscrizione delle Quote sarà costituito dal valore unitario della Quota risultante dal rendiconto annuale al 31 dicembre 2013, al netto dei proventi di cui sia stata eventualmente deliberata la distribuzione; ai sensi della normativa di riferimento il valore unitario della quota deve essere pubblicato entro sessanta giorni dalla data di approvazione del rendiconto annuale al 31 dicembre di ogni anno. Al riguardo, si fa presente che la SGR intende pubblicare il valore unitario della quota entro il 18 febbraio 2014, quindi in anticipo rispetto al termine massimo previsto dalla normativa di riferimento, con ciò anticipando le ulteriori scadenze relative all’Offerta che fanno data a partire dal giorno di pubblicazione del valore unitario della quota.
Qualora il valore unitario della quota al termine del semestre di riferimento si discosti in misura superiore al 7% rispetto all’ultimo valore unitario della quota disponibile, calcolato al netto dei Proventi di cui sia stata eventualmente deliberata la distribuzione, i richiedenti potranno far pervenire la propria rinuncia, anche parziale, alla sottoscrizione al soggetto presso cui la stessa era avvenuta, entro il termine di 7 giorni dalla data di pubblicazione del valore medesimo (e, quindi, con riferimento all’Offerta, entro il 25 febbraio 2014).
La SGR comunica l’avvenuta chiusura delle sottoscrizioni, nei 15 giorni successivi alla data di pubblicazione del valore unitario della Quota di riferimento (e, quindi, con riferimento all’Offerta, entro il 5 marzo 2014), mediante avviso pubblicato sul quotidiano “Il Sole 24 Ore”.
La SGR richiede ai sottoscrittori il versamento del controvalore in denaro sottoscritto a fronte delle quote del Fondo assegnate. La durata massima del periodo di richiamo degli impegni è di 25 giorni, termine entro il quale deve aver luogo il versamento in un’unica soluzione del controvalore delle quote assegnate. Tale periodo decorre a partire dalla data di pubblicazione della dichiarazione di chiusura delle sottoscrizioni, ovvero, qualora si debba ricorrere al riparto delle quote, dalla data di ultimazione della procedura di riparto. Si precisa che, con riferimento all’Offerta, il periodo di richiamo degli impegni scade il 28 marzo 2014.
Il calendario dell’offerta viene qui di seguito rappresentato in forma tabellare.
Calendario dell’offerta
Periodo di offerta 1° ottobre 2013 - 31 dicembre 2013
Primo giorno utile per aderire all’Offerta 1° ottobre 2013
Chiusura del periodo di adesione all’Offerta per adesioni raccolte fuori sede* 24 dicembre 2013
Termine entro il quale i sottoscrittori fuori sede possono esercitare il diritto di recesso *
31 dicembre 2013
Ultimo giorno utile per aderire all’Offerta 31 dicembre 2013
Chiusura del periodo di Offerta * 31 dicembre 2013
Pubblicazione del valore unitario della Quota al 31 dicembre 2013 entro il 18 febbraio 2014
Facoltà di revoca sottoscrizioni e rimborsi entro il 25 febbraio 2014 Comunicazione chiusura sottoscrizioni e riparto entro il 5 marzo 2014
Richiamo degli impegni entro il 28 marzo 2014
*Salvo chiusura anticipata dell’Offerta
2. INFORMAZIONI SULLE EMISSIONI SUCCESSIVE/RIMBORSI ANTICIPATI DI QUOTE
La seguente tabella evidenzia, per ciascun periodo di offerta, il numero di quote collocate e rimborsate ed il controvalore delle quote collocate al netto dei rimborsi effettuati.
Data di richiamo N. Quote N. Quote Valore unitario delle Controvalore delle Periodo d’offerta degli impegni collocate (1) rimborsate Quote (2) Quote collocate al netto dei rimborsi(3) | |||||
2 ottobre 2006 - 2 marzo 2007 | 26 marzo 2007 | 200.000 | n.a. | Euro 500,000 | 100.000.000,00 |
1° ottobre 2008 – 31 dicembre 2008 | 9 aprile 2009 | 27 | 7.586 | al 31 dicembre 2008 Euro 519,642 | - 3.927.973,66 |
1° ottobre 2009 – 31 dicembre 2009 | 9 aprile 2010 | 20.052 | 7.767(4) | Al 31 dicembre 2009 Euro 524,390 | 6.442.131 |
1° ottobre 2010 – 31 dicembre 2010 | 8 aprile 2011 | 46.929 | 4.849 | Al 31 dicembre 2010 Euro 518,781 | 21.830.304,97 |
1° ottobre 2011 – 31 dicembre 2011 | 15 marzo 2012 | 39.769 | 9.497 | Al 31 dicembre 2011 Euro 518,576 | 15.698.331,85 |
1° ottobre 2012 –
31 dicembre 2012
29 marzo 2013 298 19.298 Al 31 dicembre 2012
Euro 502,958
- 9.556.202,23
(1) Il dato è comprensivo delle Quote sottoscritte dalla SGR.
(2) Il valore delle Quote è espresso al netto del provento, ove distribuito, relativo al semestre di riferimento.
(3) L’importo è al lordo dell’onere di “uscita” anticipata corrisposto dai sottoscrittori al Fondo per le quote rimborsate; tale onere, pari all’1% del controvalore delle quote rimborsate, è stato incassato dal Fondo ai sensi dell’art. 14.3 comma 2 del Regolamento di Gestione.
(4) Il dato è comprensivo delle 1.027 Quote di cui, ai sensi dell’art. 20.10, comma 6, del Regolamento di Gestione, era stato sospeso il rimborso all’esito della precedente finestra di riapertura.
Per far fronte alle richieste di rimborso anticipato pervenute fino al 31 dicembre 2012 il Fondo non ha contratto prestiti. A tal proposito, si segnala che, in ogni caso, ai sensi dell’art. 12, comma 2-ter del DM 228/1999 (come modificato dal Decreto Ministeriale n. 197 del 5 ottobre 2010), i fondi chiusi i cui certificati sono destinati alla quotazione sul mercato regolamentato non possono più assumere prestiti per effettuare rimborsi anticipati delle quote.
Ai sensi dell’art. 20.9 del Regolamento di Gestione, la SGR procede sino alla scadenza del sesto anno dalla data del primo rendiconto annuale, con frequenza annuale, al 1° ottobre di ogni anno, ad emissioni successive di quote del Fondo, per un ammontare di volta in volta stabilito dal Consiglio di Amministrazione della SGR e comunicato al mercato ed ai partecipanti mediante avviso pubblicato sul quotidiano “Il Sole 24 Ore”. La SGR non può, in ogni caso, dar luogo ad emissioni di quote del Fondo successive alla prima, qualora le operazioni relative alle precedenti emissioni non si siano regolarmente concluse e non sia stato completato il richiamo dei relativi impegni. Con la medesima frequenza ed in coincidenza delle emissioni successive alla prima, hanno luogo le operazioni di rimborso anticipato di quote. Il periodo entro il quale è possibile sottoscrivere le quote del Fondo e/o richiedere il rimborso anticipato di tutte o parte delle Quote possedute sarà pari a 3 mesi. Resta salva, in ogni caso, la possibilità per la SGR di chiudere anticipatamente il termine per la sottoscrizione delle quote del Fondo.
Il valore unitario della Quota rilevante per le sottoscrizioni in sede di emissione di quote successiva alla prima, nonché per il calcolo dell’importo da rimborsare a fronte delle richieste (il “Valore di Riferimento”), è costituito dal valore unitario della quota risultante dal rendiconto annuale al 31 dicembre, al netto dei proventi di cui sia stata eventualmente deliberata la distribuzione.
Entro il termine di 7 giorni dalla data di pubblicazione del Valore di Riferimento, gli investitori potranno rinunciare alla sottoscrizione e/o alla richiesta di rimborso nell’ipotesi in cui detto Valore di Riferimento si discosti in misura superiore al 7% rispetto all’ultimo valore unitario della quota disponibile, calcolato al netto dei proventi di cui sia stata eventualmente deliberata la distribuzione.
In conformità con quanto previsto dall’art. 2.9 del Regolamento di Gestione, pertanto, la SGR,con la presente Offerta, provvede all’ultima riapertura annuale delle sottoscrizioni, ed all’ultima emissione successiva di quote del Fondo, per l’ammontare stabilito dal Consiglio di Amministrazione della SGR e comunicato al mercato ed ai partecipanti mediante avviso pubblicato sul quotidiano “Il Sole 24 Ore”. In coincidenza di tale ultima emissione, avranno luogo le operazioni di rimborso anticipato di quote.
3. INFORMAZIONI SULLA AMMISSIONE ALLE NEGOZIAZIONI SU UN MERCATO REGOLAMENTATO Il presente Prospetto d’Offerta costituisce altresì prospetto di quotazione.
Si fa presente che alla data della presente Offerta le Quote del Fondo non sono ancora ammesse alla negoziazione su un mercato regolamentato.
Si fa altresì presente che nel rispetto del Regolamento e della normativa vigente, la SGR il 2 marzo 2009 ha presentato a Borsa Italiana istanza di ammissione delle Quote alla negoziazione sul MIV, la cui istruttoria è stata interrotta a fronte delle previsioni del Regolamento del Fondo che consentono la possibilità di rimborsi anticipati in coincidenza di emissioni successive delle quote. Peraltro, con nota del 10 giugno 2011, Borsa Italiana ha riconsiderato gli elementi ostativi alla quotazione, in considerazione dell’impatto del nuovo comma 2-ter dell’articolo 12 del Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze che ha introdotto, per i fondi le cui quote sono destinate alla quotazione, il divieto di ricorrere a finanziamenti per far fronte alle richieste di rimborso anticipato e si è quindi resa disponibile a valutare l’eventuale riapertura dell’istruttoria di quotazione del Fondo. La Società di Gestione, tenendo in considerazione l’andamento del mercato di riferimento e le esigenze dei partecipanti interessati al rimborso anticipato delle quote ai sensi del paragrafo 13, Sezione D, della Parte I, ha rappresentato a Borsa Italiana e sottoposto al Ministero dell’Economia e delle Finanze la propria intenzione di chiedere la riattivazione dell’istruttoria di quotazione non appena effettuato il closing dell’ultima “finestra” di sottoscrizione e rimborso (previsto, allo stato, per il mese di marzo 2014), previa consultazione dell’assemblea dei partecipanti del Fondo, ai sensi dell’art. 37, comma 2-bis del TUF, dell’art. 18-bis del D.M. 228/1999 e dell’art. 18 del Regolamento di Gestione.
A seguito del risconto pervenuto, nel mese di marzo 2013, dal Ministero dell’Economia e delle Finanze,ad avviso del quale la vigente normativa, sia primaria che secondaria, non consente deroghe individuali, il Consiglio di
Amministrazione della SGR, in data 8 agosto 2013, ha deliberato di richiedere a Borsa Italiana S.p.A., l’ammissione delle Quote del Fondo alla negoziazione sul MIV. La relativa domanda è stata presentata a Borsa Italiana S.p.A. in data 9 settembre 2013. Borsa Italiana S.p.A. ha a disposizione – salve interruzioni del termine – due mesi da detta data per deliberare in merito alla domanda presentata dalla SGR.
Della delibera di Borsa Italiana S.p.A. verrà data notizia ai partecipanti mediante la pubblicazione di apposito avviso sul quotidiano “Il Sole 24 Ore” – nonché secondo le ulteriori modalità di cui all’art. 24 del Regolamento di Gestione – nel quale verranno specificati gli estremi dell’eventuale provvedimento con cui verrà disposta l’ammissione alle negoziazioni delle Quote e verrà fissata la data di inizio delle negoziazioni e la data stessa.
Inoltre, a seguito dell’ammissione delle Quote alle negoziazioni, la SGR, in ottemperanza a quanto previsto dall’art. 24 del Regolamento di Gestione, invierà a Borsa Italiana S.p.A. un comunicato redatto ai sensi della vigente normativa. Xxxxx comunicato verrà altresì inviato a due agenzie di stampa nonché alla Banca d’Italia ed alla Consob. La data di inizio delle negoziazioni sarà decisa da Borsa Italiana S.p.A. e comunicata tramite avviso della stessa.
La negoziazione delle Quote del Fondo si svolgerà con l’intervento dello Specialista il quale, in conformità a quanto previsto dal Regolamento di Borsa, ha l’impegno di sostenere la liquidità delle quote sul mercato a partire dalla data di inizio delle negoziazioni, esponendo continuativamente proposte in acquisto e in vendita delle quote stesse per un quantitativo minimo ed entro uno spread massimo fissato, secondo le modalità di cui all’articolo
4.4.1 del Regolamento di Borsa.
Non vi sono stati rispetto ai bilanci di esercizio della SGR né rispetto ai rendiconti del Fondo rilievi o rifiuti di attestazione da parte della Società di Revisione.
4. COMPOSIZIONE DEL PATRIMONIO DEL FONDO ED INFORMAZIONI SULLA GESTIONE
4.1 Il Patrimonio del Fondo
Il valore complessivo netto del Fondo al 30 giugno 2013 era pari ad Euro 132.352.234. Alla medesima data, il Patrimonio del Fondo era suddiviso in n. 258.078 quote di eguale valore e che conferiscono i medesimi diritti.
Il valore nominale delle quote è pari ad Euro 500,000. Il valore unitario delle quote al 30 giugno 2013 era pari ad Euro 512,838.
Al 30 giugno 2013, data di riferimento dell’ultimo rendiconto di gestione disponibile, il totale delle attività del Fondo era pari ad Euro 159.534.134.
Di seguito si rappresenta schematicamente la composizione delle attività del Fondo alla data del 30 giugno 2013.
Tabella n. 1 - COMPOSIZIONE ATTIVITA’ DEL FONDO AL 30 GIUGNO 2013
VALORI CONTABILI [Euro] | |
Strumenti finanziari | 4.620.000 |
Immobili e diritti reali immobiliari | 139.000.000 |
Depositi Bancari | 12.053.255 |
Disponibilità liquide | 68.319 |
Altro | 3.792.560 |
Totale | 159.534.134 |
Grafico n. 1 - COMPOSIZIONE PERCENTUALE DELLE ATTIVITA’ DEL FONDO AL 30 GIUGNO 2013
Liquidità 0,04%
Depositi bancari 7,56%
Altre attività 2,37%
Strumenti finanziari non quotati 2,90%
Immobili e diritti reali immobiliare 87,13%
Per ogni ulteriore informazione si rinvia al rendiconto di gestione del Fondo al 30 giugno 2013, disponibile sui siti
internet della SGR (xxx.xxxxxxxxxx.xx) e del Fondo (xxx.xxxxxxxxxxxx.xx).
4.2 Gli investimenti immobiliari effettuati dalla data di avvio dell’operatività
Il Fondo ha avviato la sua operatività il 26 marzo 2007, data di richiamo degli impegni.
Alla data di pubblicazione del presente Prospetto sono stati effettuati gli investimenti riportati nella tabella che segue:
Tabella n. 2 - INVESTIMENTI IMMOBILIARI EFFETTUATI DALLA DATA DI AVVIO DELL’OPERATIVITA’
DATA DI PREZZO DI DESTINAZIONE SUPERFICIE CITTA' INDIRIZZO ACQUISTO ACQUISTO D'USO COMM. LORDA euro PRINCIPALE [mq] | |||||
Xxxxxx (XX) | xxx Xxxxxx, 00 | 04/07/07 | 13.000.000 | RSA | 5.440 |
Prato di Xxxxxxxxx (XX) | xxxxx xxxxx Xxxxxxx, 0 | 31/07/07 | 7.700.000 | Industriale | 7.668 |
Xxxxxxxx (XX) | Xxxxxx xxx X. Xxxxx, 0 | 02/10/07 | 3.650.000 | RSA | 2.482 |
Xxxx (XX) | xxx X. Xxxxxxx, 00/00/00 | 30/06/08 | 19.200.000 | Uffici | 13.609 |
Xxxx (XX) | xxx Xxxxxx, 00 | 30/06/00 | 00.000.000 | Uffici | 4.059 |
Xxxxxxx (XX) | xxx Xxxxxxxxx, 0 | 30/06/08 | 2.430.000 | Uffici | 2.017 |
Xxxxxxx (XX) | xxx Xxxxxxxxx, 00 | 30/06/08 | 4.770.000 | Uffici | 3.585 |
Xxxxxxx (XX) | xxx xxx Xxxxx, 0xxx | 30/06/08 | 6.300.000 | Uffici | 3.951 |
Xxxxxxx (XX) | xxx Xxxxxxxxx, 000 | 30/06/08 | 5.000.000 | Uffici | 5.006 |
Xxxxxx (XX) | xxx Xxxxxxx, 00/00 | 30/06/08 | 3.400.000 | Uffici | 3.588 |
Xxxxxxx (XX) | xxx Xxxxx, 00/00 | 30/06/08 | 3.100.000 | uffici | 4.079 |
Xxxxxxx (XX) | xxx xxx Xxxxxxxxx, 0 | 30/06/08 | 3.300.000 | uso speciale | 4.486 |
Xxxxxx (XX) | xxx Xxxxxxx, 0 | 26/11/00 | 00.000.000 | RSA | 5.574 |
Xxxxxx (XX) | Xxx Xxxxxx, 00 | 26/07/00 | 00.000.000 | Ricettivo/ Commerciale | 6.847 |
Xxxxxx (XX) | Xxxxxx xxx Xxxxxxxx, 0 | 16/05/11 | 8.100.000 | Direzionale | 8.696 |
Xxxxxxxxx (XX) | Xxx Xxxxx Xxxxxx, 00 | 27/10/00 | 00.000.000 | Commerciale | 29.429 |
145.600.000 | 110.516 | ||||
Si fa presente che in data 22 aprile 2013, la SGR ha sottoscritto un contratto preliminare di vendita per la dismissione dell’immobile sito in Xxxxxxx (XX), xxx Xxxxx, 00/00. Il prezzo convenuto per la dismissione è pari ad euro 1.700.000,00, di cui euro 340.000,00 sono stati già versati a titolo di caparra confirmatoria.
La data di stipula del contratto definitivo – originariamente prevista entro il 30 giugno 2013 – è stata successivamente posticipata al 30 novembre 2013.
Nelle pagine che seguono sono riportate le schede relative a ciascuno degli immobili costituenti il portafoglio del Fondo, all’interno delle quali sono descritte le principali informazioni sulle caratteristiche giuridiche, urbanistiche,tecniche e reddituali degli stessi.
Xxxxxx - xxx Xxxxx Xxxxxx, 00
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
L’immobile è situato a nord di Milano, in prossimità del Parco Milano Nord e dell’Ospedale Niguarda.
La struttura è costituita da un unico corpo di fabbrica su 4 piani fuori terra ed uno interrato, per una ricettività di 120 posti letto. L’area di pertinenza (circa 4.000 mq) ospita un parcheggio da 44 posti auto, un ampio giardino ed un cortile interno.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: xxx Xxxxx Xxxxxx, 00 – Milano
Anno di costruzione: 2004
Destinazione d’uso: Residenza Sanitaria Assistenziale
Superficie commerciale lorda(1): 5.440 mq
Tasso di occupazione: 100%
Originator (2): Xxx.Xx. S.p.A. (in qualità di parte proponente)
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
▪ PGT approvato con Xxxxxxxx n. 45 nella seduta del 22 maggio 2012
Altre informazioni:
▪ concessione edilizia n. 116/02 del 27/05/2002
▪ richiesta certificato agibilità P.G. 851264/2004 del 11/8/2004
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato monotenant
Tipologia del Conduttore: cooperativa sociale
Canoni di locazione su base annua al
30/06/2013(3):
877.143 euro
Durata contratto locazione: 9+9 anni
il contratto prevede un canone base annuo pari ad euro 724.911,84, oltre IVA ed adeguamento su base annuale al 100% della variazione dell’IPC accertata
Incremento previsto dal contratto:
dall’ISTAT per le famiglie di operai e impiegati.
È previsto inoltre il riconoscimento al locatore di una componente variabile legata alla percentuale di occupazione dei posti letto ed alla tipologia di utenza.
Decorrenza contratto locazione: 1 ottobre 2004
Scadenza contratto locazione: 2022
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(4):
Costi gestionali:
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione:
2013: 0%
2012: 0%
2011: 0%
2013: 0 euro
2012: 0 euro
2011: 0 euro
manutenzione straordinaria(5): 0%
gestione (property e facility management)(6): 1% assicurazione(6): 0,4%
IMU(7): 11,6%
Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione). A partire dalla seconda scadenza, la rinnovazione del contratto è possibile solo per espresso consenso delle parti.
Ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
Decorsi i primi 3 anni, é inoltre riconosciuta al conduttore la facoltà di recedere con un preavviso di 12 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(1)
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(4) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(5) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(6) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 4 luglio 2007
Parte venditrice: Edit S.p.A. (gruppo di appartenenza: Xxx.Xx. S.p.A.)
Euro 11.500.000 (pari al 8,3% della stima complessiva del valore di tutti i beni
A Valutazione al 30/06/2013:
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al 30/06/2013)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA): euro 13.000.000 (pari al 8,9% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
-13,0%
-11,5%
Xxxxx xx Xxxxxxxxx (XX) - xxxxx xxxxx Xxxxxxx, 0
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
La struttura è ubicata in località Prato di Correggio, in prossimità dell'Autostrada A1, a circa 10 km dallo svincolo per Reggio Xxxxxx e circa 7 km dal centro città. Il contesto circostante è costituito da edifici a prevalente destinazione produttiva di recente costruzione.
Il complesso è articolato in due corpi di fabbrica contigui di cui uno, in prevalenza destinato a sede amministrativa, si sviluppa su 3 piani fuori terra mentre l’altro, riservato alla produzione, è costituito da un piano terra con soppalchi interni.
L’area di pertinenza, pari a circa 9.000 mq, è costituita da aree adibite a parcheggio per i dipendenti (circa 60 posti auto), aree carrabili ed aree a verde.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: xxxxx xxxxx Xxxxxxx, 0 - Xxxxx xx Xxxxxxxxx (XX)
Anno di costruzione: 2003
Destinazione d’uso: Industriale
Superficie commerciale lorda(1): 7.668 mq
Tasso di occupazione: 100%
Originator (2): Xxxxxxxx S.r.l. (in qualità di intermediario abilitato)
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
▪ PRG approvato con Delibera Giunta Provinciale n. 321 del 31/10/2000
▪ Variante al PRG aggiornato ai sensi art. 15 L. R. 47/78 e s.m. Approvazione con
Altre informazioni:
Deliberazioni di C. C. n. 97del 14/09/2012
▪ concessione edilizia n. 6128/02 del 24/7/2002
▪ certificato agibilità n. 2003/14246 del 29/9/2004
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato monotenant
Tipologia del Conduttore(3): curatela fallimentare
Canoni di locazione su base annua al
30/06/2013(4):
762.567 euro
Durata contratto locazione: 9+9 anni
Incremento previsto dal contratto: adeguamento su base annuale al 75% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT per le famiglie di operai e impiegati.
Decorrenza contratto locazione: 1 agosto 2007
Scadenza contratto locazione: 2025
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(5):
Costi gestionali:
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
2013: 0%
2012: 0%
2011: 0%
2013: 456 euro
2012: 0 euro
2011: 0 euro
manutenzione straordinaria(6): 0,1%
gestione (property e facility management) (7): 1% assicurazione(7): 0,4%
IMU(8): 4,9%
Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione). A partire dalla seconda scadenza, la rinnovazione del contratto è possibile solo per espresso consenso delle parti.
Inoltre, ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
(1) è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) Il conduttore dell’immobile è stato un impresa commerciale fino al 14 marzo 2013, data in cui il Tribunale di Reggio Xxxxxx non ne ha dichiarato il fallimento
(4) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(5) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(6)
dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012 – 30 giugno 2013
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(8) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 31 luglio 2007
Parte venditrice: XX.XX. Immobiliare S.p.A.
euro 4.500.000 (pari al 3,2% della stima complessiva del valore di tutti i beni
A Valutazione al 30/06/13:
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al 30/06/2013)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA): euro 7.700.000 (pari al 4,9% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
-71,1%
-41,6%
Xxxxxxxx (XX) - xxxxxx xxx X. Xxxxx, 0
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
La struttura è ubicata a circa 30 km da Parma, nei pressi della stazione termale di S. Andrea Bagni, ed è raggiungibile in auto dalla A15 e dalla XX000 Xxxxxxxx-Xxxxxx.
Il contesto circostante è costituito dall’area residenziale del Comune di S. Xxxxxx Xxxxx e da un bosco.
La RSA si articola in due corpi di fabbrica contigui realizzati in periodi differenti e si sviluppa su 3 piani fuori terra ed uno interrato.
All’interno del complesso trovano spazio gli uffici amministrativi, gli ambulatori medici, spazi ricreativi ed una cappella religiosa.
La struttura dispone infine di un parcheggio auto e di un’ampia area a verde, per un totale di oltre 3.100 mq.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: xxxxxx xxx X. Xxxxx, 0 - Xxxxxxxx (XX)
Anno di costruzione: ante 01/09/1967 (fabbricato 1); 2000 (fabbricato 2)
Destinazione d’uso: Residenza Sanitaria Assistenziale Superficie commerciale lorda(1): 2.482 mq
Tasso di occupazione: 100%
Originator (2): Xxx.Xx. S.p.A. (in qualità di parte proponente)
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
▪ Piano Strutturale Comunale approvato con D.C.C. n. 72 del 03/08/2007. Piano
Altre informazioni:
Operativo Comunale approvato con D.C.C. n. 92del 27/11/2012
▪ concessione edilizia n. 110/97 del 14/10/1998
▪ certificato di agibilità n.6/2001 del 22/01/2001
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato monotenant
Tipologia del Conduttore: cooperativa sociale
Canoni di locazione su base annua al
30/06/2013(3):
303.505 euro
Durata contratto locazione: 6+6 anni
Incremento previsto dal contratto: adeguamento su base annuale al 75% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT per
le famiglie di operai e impiegati.
Decorrenza contratto locazione: 1 settembre 2000 Scadenza contratto locazione: 2018
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(4):
Costi gestionali:
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
2013: 0%
2012: 0%
2011: 0%
2013: 1.286 euro
2012: 0 euro
2011: 0 euro
manutenzione straordinaria(5): 0,4%
gestione (property e facility management)(6): 1% assicurazione(6): 0,3%
IMU(7): 5,8%
Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione).
Il conduttore ha facoltà di recedere anticipatamente dal contratto con un preavviso di almeno 12 mesi da comunicarsi al locatore a mezzo lettera raccomandata a.r.
Inoltre, ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
(1) è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(4) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(5) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(6) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 2 ottobre 2007
Parte venditrice: Santandrea S.r.l.
A Valutazione al 30/06/2013: euro 3.400.000 (pari al 2,4% della stima complessiva del valore di tutti i beni immobili
ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al 30/06/2013)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA): euro 3.650.000 (pari al 2,5% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni immobili ed
i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
-7,4%
-6,8%
Xxxx - xxx Xxxxxx Xxxxxxx, 00/00/00
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
L’immobile è situato in zona Tor Sapienza, all’interno del GRA, nel quadrante est della Città ed in prossimità del Campus Biomedico e dell’American Hospital. L’area circostante è parzialmente urbanizzata, a prevalente destinazione commerciale.
La zona è agevolmente raggiungibile sia con mezzi privati che attraverso il servizio di trasporto urbano.
La struttura è costituita da un unico fabbricato di 7 piani fuori terra ed uno interrato, con pianta a forma di stella a tre punte.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: via Xxxxxx Xxxxxxx, 53/59/65 – Roma
Anno di costruzione: 1975
Destinazione d’uso: Uffici pubblici Superficie commerciale lorda(1): 13.609 mq Tasso di occupazione: 100%
Originator (2): Xxxxx Lang LaSalle S.p.A. (in qualità di intermediario abilitato)
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà; ipoteca di primo grado per un importo pari a 20 milioni di euro iscritta al
Registro generale al n. 161657 ed al Registro particolare al n. 32253
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
▪ PRG approvato con Delibera Consiglio Comunale n. 18 del 12/02/2008
Altre informazioni:
▪ Licenza Edilizia n. 466 del 9/8/1975
▪ Certificato di abitabilità n.180 del 2/7/1981
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato monotenant
Tipologia del Conduttore: ente previdenziale pubblico
Canoni di locazione su base annua al
30/06/2013(3):
1.655.633 euro
Durata contratto locazione: 6+6 anni
Incremento previsto dal contratto: adeguamento su base annuale al 75% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT per
le famiglie di operai e impiegati.
Decorrenza contratto locazione: 1 dicembre 2006 Scadenza contratto locazione: 2018
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
2013: 0%
2012: 0%
2011: 0%
Costi di manutenzione sostenuti negli 2013: 28.658 euro
ultimi 3 anni(4): 2012: 14.900 euro
2011: 1.023 euro
manutenzione straordinaria(5): 1,7%
Costi gestionali:
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
gestione (property e facility management)(6): 1%
assicurazione(6): 0,4%
IMU(7): 9,4%
Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione). A partire dalla seconda scadenza, la rinnovazione del contratto è possibile solo per espresso consenso delle parti.
Ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
Decorsi i primi 6 anni, é inoltre riconosciuta al conduttore la facoltà di recedere con un preavviso di 12 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
(1) è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(4) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(5) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(6) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 30 giugno 2008
Parte venditrice: “Beta Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” gestito da Fimit - Fondi Immobiliari Italiani SGR
euro 20.500.000 (pari al 14,7% della stima complessiva del valore di tutti i beni
A Valutazione al 30/06/2013:
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al 30/06/2013)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA): euro 19.200.000 (pari al 13,2% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
6,3%
6,8%
Xxxx - xxx Xxxxxx, 00
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
L‘edificio è situato in zona centrale, nel quartiere Esquilino, in un’area caratterizzata da una forte presenza di attività alberghiere e commerciali, nonché di uffici pubblici e privati.
Data la vicinanza della stazione Termini, l'accessibilità è ottima sia con mezzi pubblici che privati.
Il complesso è articolato in sei piani fuori terra ed uno interrato. Il piano terra è destinato ad attività commerciali.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: via Farini, 40 – Roma
Anno di costruzione: 1870 – 1880
Destinazione d’uso: Uffici pubblici
Superficie commerciale lorda(1): 4.059 mq
Tasso di occupazione: 95,86%
Originator (2): Xxxxx Lang LaSalle S.p.A. (in qualità di intermediario abilitato)
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
Altre informazioni: ▪ PRG approvato con Delibera Consiglio Comunale n. 18 del 12/02/2008
▪ licenza edilizia n.1111/bis del 15/09/1965
▪ concessione edilizia in Sanatoria n. 753/S/1987 del 26/07/1990
▪ certificato di abitabilità n. 146 del 28/3/1991
▪ In data 30 luglio 2013 è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione relativo ad un unità commerciale dell’immobile. Il contratto ha decorrenza 1 settembre 2013 e durata 6+6. Il canone di locazione pattuito a regime ammonta ad Euro 21.600
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato pluritenant
Tipologia del Conduttore: ente pubblico ed imprese commerciali
Canoni di locazione su base annua al 30/06/2013(3):
1.264.634 euro
Durata contratto locazione(4): 6+6 anni 7+6 anni
Incremento previsto dal contratto(4): adeguamento su base annuale al 75% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT per
le famiglie di operai e impiegati.
Decorrenza contratto locazione(4): 1 gennaio 2013; 1 gennaio 2011; 1 marzo 2011, 1 giugno 2012; 1 aprile 2005; Scadenza contratto locazione(4): varie, comprese tra il 2012 ed il 2025
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
2013: 4,14%
2012: 4,14%
2011: 4,14%
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(5):
Costi gestionali:
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
2013: 680 euro
2012: 2.719 euro
2011: 215 euro
manutenzione straordinaria(6): 0,3%
gestione (property e facility management)(7): 1,3% assicurazione(7): 0,2%
IMU(8): 3,1%
Pubblica Amministrazione – Uffici
Parte dell’immobile è occupata senza regolare contratto di locazione. Applicata un’indennità di occupazione.
Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione). A partire dalla seconda scadenza, la rinnovazione del contratto è possibile solo per espresso consenso delle parti.
E’ facoltà del conduttore recedere in qualsiasi momento in caso di trasferimento del reparto (questura).
Attività commerciali – Commerciale – n.4 contratti
Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione). A partire dalla seconda scadenza, la rinnovazione del contratto è possibile solo per espresso consenso delle parti.
Ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
(1) è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3)
canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata. In data 30 luglio 2013 è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione relativo ad un unità commerciale dell’immobile il cui canone pattuito a regime ammonta ad Euro 21.600
in data 30 luglio 2013 è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione relativo ad un unità commerciale dell’immobile. Il contratto ha decorrenza
(4) 1 settembre 2013, durata 6+6 e scadenza prevista il 31 agosto 2015. L’adeguamento Istat pattuito su base annuale al 75% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT per le famiglie di operai e impiegati
(5) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(6) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(8) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 30 giugno 2008
Parte venditrice:
“Beta Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” gestito da Fimit - Fondi Immobiliari Italiani SGR
euro 17.000.000 (pari al 12,2% della stima complessiva del valore di tutti i beni
A Valutazione al 30/06/2013:
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al 30/06/2013)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA): euro 16.500.000 (pari al 11,3% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
2,9%
3,0%
Xxxxxxx - xxx Xxxxxxxxx, 0
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
L’immobile è situato nella zona sud-est del centro città e, pertanto, l'accessibilità è buona, poiché garantita dai servizi di trasporto urbano. Si segnala inoltre che nelle immediate vicinanze sorgerà una stazione del mini-metro, al momento in costruzione.
L’edificio è costituito da un unico corpo di fabbrica rettangolare articolato su 6 livelli fuori terra.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: xxx Xxxxxxxxx, 0 - Xxxxxxx
Anno di costruzione: 1956
Destinazione d’uso: Uffici pubblici
Superficie commerciale lorda(1): 2.017 mq
Tasso di occupazione: 100%
Originator (2): Xxxxx Lang LaSalle S.p.A. (in qualità di intermediario abilitato)
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
Altre informazioni: ▪ PRG approvato dal C.C. con delibera n. 98del 22/10/2012
▪ licenza edilizia n. 986 del 20/12/1962
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato monotenant(4)
Tipologia del Conduttore: ente pubblico(4)
Canoni di locazione su base annua al 30/06/2013(3):
227.847 euro(4)
Durata contratto locazione: 6 anni e 4 mesi + 6 anni
Incremento previsto dal contratto: adeguamento su base annuale al 75% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT
per le famiglie di operai e impiegati.
Decorrenza contratto locazione: 26 marzo 1998
Scadenza contratto locazione: 2016
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(5):
Costi gestionali:
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
2013: 0%
2012: 0%
2011: 0%
2013: 0 euro
2012: 2.671 euro
2011: 0 euro
manutenzione straordinaria(6): 0,8%
gestione (property e facility management)(7): 1% assicurazione(7): 0,4%
IMU(8): 8,3%
Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione).
E’ riconosciuta al conduttore la facoltà di recedere con un preavviso di 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
Ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
(1) è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(4) il contratto di locazione stipulato con l’ente pubblico comprende, oltre all’immobile in oggetto, anche l’immobile sito in xxx Xxxxxxxxx xx xxxxxx x. 00.
(5) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(6)
dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(8) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 30 giugno 2008
Parte venditrice: “Beta Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” gestito da Fimit - Fondi Immobiliari Italiani SGR
euro 2.300.000 (pari al 1,7% della stima complessiva del valore di tutti i beni
A Valutazione al 30/06/2013:
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al
30/06/2013)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA): euro 2.430.000 (pari al 1,7% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
-5,7%
-5,3%
Xxxxxxx - xxx Xxxxxxxxx, 00
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
L’immobile è situato nella zona sud-est del centro città e, pertanto, l'accessibilità è buona, poiché garantita dai servizi di trasporto urbano. Si segnala inoltre che nelle immediate vicinanze sorgerà una stazione del mini-metro, al momento in costruzione.
L’edificio si sviluppa su 4 livelli fuori terra e 2 sotto il piano stradale, con esposizione alla luce naturale.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: xxx Xxxxxxxxx, 00 - Xxxxxxx
Anno di costruzione: 1962
Destinazione d’uso: Uffici pubblici
Superficie commerciale lorda(1): 3.585 mq
Tasso di occupazione: 100%
Originator (2): Xxxxx Lang LaSalle S.p.A. (in qualità di intermediario abilitato)
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
▪ PRG approvato dal C.C. con delibera n. 98 del 22/10/2012
Altre informazioni:
▪ autorizzazione edilizia n. 524 del 14/12/1956
▪ licenza di abitabilità n. 282/22573 del 30/10/1958
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato monotenant(4)
Tipologia del Conduttore: ente pubblico(4)
Canoni di locazione su base annua al
30/06/2013(3):
391.302 euro(4)
Durata contratto locazione: 6 anni e 4 mesi + 6 anni
Incremento previsto dal contratto: adeguamento su base annuale al 75% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT per le famiglie di operai e impiegati.
Decorrenza contratto locazione: 26 marzo 1998
Scadenza contratto locazione: 2016
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(5):
Costi gestionali:
2013: 0%
2012: 0%
2011: 0%
2013: 2.900 euro
2012: 0 euro
2011: 830 euro
manutenzione straordinaria(6): 0,7%
gestione (property e facility management)(7): 1% assicurazione(7): 0,5%
IMU(8): 11,1%
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione).
E’ riconosciuta al conduttore la facoltà di recedere con un preavviso di 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
Ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(1)
(2)
si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(4) il contratto di locazione stipulato con l’ente pubblico comprende, oltre all’immobile in oggetto, anche l’immobile sito in xxx Xxxxxxxxx xx xxxxxx x. 0.
(5) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(6)
dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(8) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 30 giugno 2008
Parte venditrice: “Beta Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” gestito da Fimit - Fondi Immobiliari Italiani SGR
euro 4.000.000 (pari al 2,9% della stima complessiva del valore di tutti i beni
A Valutazione al 30/06/2013:
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al
30/06/2013)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA): euro 4.770.000 (pari al 2,3% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
-19,3%
-16,1%
Xxxxxxx - xxx xxx Xxxxx, 0xxx
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
L’edificio è ubicato in zona Fontivegge, circa 3 km a sud-ovest del centro storico della città, in un’area raggiungibile sia mediante mezzi di trasporto pubblico che attraverso mezzi privati, grazie alla vicinanza della stazione ferroviaria e del raccordo autostradale Perugia-Bettolle. La zona è sede di un centro direzionale con infrastrutture di interesse pubblico e privato oltre che servizi commerciali.
L‘immobile è costituito da un edificio a pianta rettangolare di 8 piani fuori terra ed uno interrato.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: via del Fosso, 2bis – Perugia
Anno di costruzione: tra il 1974 ed il 1984
Destinazione d’uso: Uffici pubblici
Superficie commerciale lorda(1): 3.951 mq
Tasso di occupazione: 100%
Originator (2): Xxxxx Lang LaSalle S.p.A. (in qualità di intermediario abilitato)
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
▪ PRG approvato dal C.C. con delibera n. 98 del 22/10/2012
Altre informazioni:
▪ concessione edilizia n. 1073 del 26/7/1979
▪ certificato di abitabilità n. 326/292 del 3/8/1984
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo(3): locato monotenant
Tipologia del Conduttore: ente pubblico
Canoni di locazione su base annua al
30/06/2013(4):
534.513 euro
Durata contratto locazione: 6+6 anni
Incremento previsto dal contratto: adeguamento su base annuale al 75% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT
per le famiglie di operai e impiegati.
Decorrenza contratto locazione: 1 giugno 1999
Scadenza contratto locazione: 2017
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(5):
Costi gestionali:
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
2013: 0%
2012: 0%
2011: 0%
2013: 0 euro
2012: 27.943 euro
2011: 8.800 euro
manutenzione straordinaria(6): 4,1%
gestione (property e facility management)(7): 1% assicurazione(7): 0,4%
IMU(8): 0,8%
Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione).
Ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
(1) è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) con comunicazione ricevuta dalla SGR in data 25 settembre 2013 il conduttore ha esercitato il diritto di recesso con efficacia a decorrere dalla fine del mese di marzo 2014
(4) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(5) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(6)
dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(8) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 30 giugno 2008
Parte venditrice: “Beta Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” gestito da Fimit - Fondi Immobiliari Italiani SGR
euro 5.900.000 (pari al 4,2% della stima complessiva del valore di tutti i beni
A Valutazione al 30/06/2013:
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al
30/06/2012)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA): euro 6.300.000 (pari al 4,3% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
-6,8%
-6,3%
Xxxxxxx (XX) - xxx Xxxxxxxxx, 000 - Palazzo Xxxxxxxx
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
L‘edificio, denominato Palazzo Xxxxxxxx, è ubicato nell'hinterland di Milano, ed è raggiungibile dalla Tangenziale Est mediante mezzi di trasporto sia pubblico che privato.
L'immobile, che si sviluppa su 7 piani fuori terra ed uno interrato, è costituito da un corpo di fabbrica con pianta a T (piani interrato, terra e primo) ed a pianta rettangolare per i restanti livelli fuori terra. I piani terra e primo sono locati ad operatori commerciali, i piani dal secondo al sesto sono destinati ad uso ufficio mentre l’interrato è occupato da magazzini, da un’autorimessa e da locali tecnici.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: xxx Xxxxxxxxx, 000 - Xxxxxxx (XX)
Anno di costruzione: 1986
Destinazione d’uso: Uffici
Superficie commerciale lorda(1): 5.006 mq
Tasso di occupazione: 53,7%
Originator (2): Xxxxx Lang LaSalle S.p.A. (in qualità di intermediario abilitato)
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
▪ PGT approvato con Delibera di Consiglio Comunale n. 11del 14/02/2012
Altre informazioni:
▪ concessione edilizia n. 17/86 del 29/7/1986
▪ certificato di abitabilità del 12/10/1988
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato pluritenant
Tipologia del Conduttore: n. 3 imprese commerciali
Canoni di locazione su base annua al
30/06/2013(3):
221.618 euro
Durata contratto locazione: 6+6 anni
Incremento previsto dal contratto: adeguamento su base annuale al 75% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT per le famiglie di operai e impiegati.
Decorrenza contratto locazione: 1 agosto 2007; 1 dicembre 2001; 1 febbraio 1996 Scadenza contratto locazione: varie, comprese nell’arco del 2013
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(4):
Costi gestionali:
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
2013: 53,7%
2012: 53,7%
2011: 37%
2013: 25.375 euro
2012: 22.395 euro
2011: 244.353 euro
manutenzione straordinaria(5): 1,8%
gestione (property e facility management)(6): 1,3% assicurazione(6): 1,1%
IMU(7): 20,9%
Imprese commerciali – Uffici / Attività commerciali – n.1 contratto Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione). A partire dalla seconda scadenza, la rinnovazione del contratto è possibile solo per espresso consenso delle parti.
Ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
A partire dal 1° dicembre 2013, il conduttore ha facoltà di recedere in qualunque momento con preavviso di 6 mesi da comunicarsi al locatore a mezzo lettera raccomandata ar ai sensi dell’art. 27 comma 7 della l. 392/1998.
Impresa commerciale – Uffici – n.1 contratto
Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione). A partire dalla seconda scadenza, la rinnovazione del contratto è possibile solo per espresso consenso delle parti.
A partire dal quinto anno, il conduttore ha facoltà di recedere in qualunque momento con preavviso di 6 mesi da comunicarsi al locatore a mezzo lettera raccomandata ar ai sensi dell’art. 27 comma 7 della l. 392/1998.
Inoltre, ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
Impresa commerciale – Posti auto – n. 1 contratto
Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione).
Inoltre, ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
(1) è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(4) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(5) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(6) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 30 giugno 2008
Parte venditrice: “Beta Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” gestito da Fimit - Fondi Immobiliari Italiani SGR
euro 4.000.000 (pari al 2,9% della stima complessiva del valore di tutti i beni
A Valutazione al 30/06/2013:
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al
30/06/2013)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA): euro 5.000.000 (pari al 3,4% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
-25,0%
-20,0%
Xxxxxx - xxx Xxxxxxx, 00/00
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
L'immobile è situato a est della città, in una estesa zona industriale nelle vicinanze dello svincolo autostradale Padova Est e della tangenziale.
L'edificio è parte di un complesso immobiliare costituito da quattro corpi di fabbrica il cui piano interrato è comune a tutti i fabbricati, mentre i piani fuori terra sono collegati da gallerie site al piano terra. L'edificio (identificato con la lettera “D”), si sviluppa su 6 piani fuori terra ed uno interrato.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: xxx Xxxxxxx, 00/00 – Padova
Anno di costruzione: 1987
Destinazione d’uso: Uffici
Superficie commerciale lorda(1): 3.588 mq
Tasso di occupazione: 100%
Originator (2): Xxxxx Lang LaSalle S.p.A. (in qualità di intermediario abilitato)
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
▪ PRG approvato con Delibera Regionale n. 2033 del 3/7/2007
Altre informazioni:
▪ concessione edilizia n. 926/85 prot. gen. 55717/85 del 9/1/1987
▪ certificato di abitabilità n. 98/90 prot. n. 18981/90 del 11/4/1990
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato pluritenant
Tipologia del Conduttore: n. 2 imprese commerciali
Canoni di locazione su base annua al
30/06/2013(3):
300.944 euro
Durata contratto locazione: 6+6 anni
Incremento previsto dal contratto: adeguamento su base annuale al 75% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT per le famiglie di operai e impiegati.
Decorrenza contratto locazione: 1 gennaio 2005; 1 febbraio 1991
Scadenza contratto locazione: 2016; 2015
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(4):
Costi gestionali:
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
2013: 0%
2012: 0%
2011: 0%
2013: 0 euro
2012: 0 euro
2011: 0 euro
manutenzione straordinaria(5): 0%
gestione (property e facility management)(6): 1,3% assicurazione(6): 0,6%
IMU(7): 14,9%
Istituto bancario – Uffici – n.1 contratto
Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione).
Ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
Impresa commerciale – Uffici – n. 1 contratto
contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione). A partire dalla seconda scadenza, la rinnovazione del contratto è possibile solo per espresso consenso delle parti.
Ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
E’ inoltre riconosciuta al conduttore la facoltà di recedere con un preavviso di 12 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
(1) è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(4) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(5) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(6) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 30 giugno 2008
Parte venditrice: “Beta Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” gestito da Fimit - Fondi Immobiliari Italiani SGR
euro 2.800.000 (pari al 2,0% della stima complessiva del valore di tutti i beni
A Valutazione al 30/06/2013:
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al 30/06/2013)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA): euro 3.400.000 (pari al 2,3% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
21,4%
17,6%
Xxxxxxx (XX) - xxx xxx Xxxxxxxxx, 0
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
Il complesso è ubicato nelle vicinanze della stazione ferroviaria e dell’ospedale, in prossimità dello snodo autostradale dell’A1 e delle principali direttici di traffico.
Il complesso è costituito da tre edifici a pianta rettangolare allungata, allineati lungo il filo stradale di Via S. Giorgio.
Due dei tre corpi di fabbrica si sviluppano su 3 piani fuori terra, con un sottotetto ed un interrato, mentre il terzo edificio è articolato su due piani.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: xxx xxx Xxxxxxxxx, 0 - Xxxxxxx (XX)
Anno di costruzione: tra il 1950 ed il 1980
Destinazione d’uso: Caserma
Superficie commerciale lorda(1): 4.486 mq
Tasso di occupazione: 100%
Originator (2): Xxxxx Lang LaSalle S.p.A. (in qualità di intermediario abilitato)
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
▪ PGT approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 36 del
Altre informazioni:
29/05/2012.
▪ concessione edilizia n. 59/85 del 8/9/1988
▪ certificato di abitabilità prot. n. 14622 del 24/9/1990
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato monotenant
Tipologia del Conduttore: ente pubblico Canoni di locazione su base annua al 366.005 euro
30/06/2013(3):
Durata contratto locazione: 6+6 anni
Incremento previsto dal contratto: adeguamento su base annuale al 75% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT per le famiglie di operai e impiegati.
Decorrenza contratto locazione: 13 dicembre 1991
Scadenza contratto locazione: 2015
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(4):
Costi gestionali:
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
2013: 0%
2012: 0%
2011: 0%
2013: 2.280 euro
2012: 158.653 euro
2011: 10.898 euro
manutenzione straordinaria(5): 0,6%
gestione (property e facility management)(6): 1% assicurazione(6): 0,5%
IMU(7): 4,8%
Contratto di locazione di immobile adibito a caserma dei Carabinieri.
Il conduttore può recedere in qualsiasi momento in caso di trasferimento della caserma dei Carabinieri, in caso di costruzione, acquisto ovvero ristrutturazione da parte del conduttore di un edificio per l’uso specifico. Per il resto valgono le previsioni di legge.
(1) è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(4) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(5) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(6) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 30 giugno 2008
Parte venditrice: “Beta Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” gestito da Fimit - Fondi Immobiliari Italiani SGR
euro 3.200.000 (pari al 2,3% della stima complessiva del valore di tutti i beni
A Valutazione al 30/06/2013:
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al 30/06/2013)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA): euro 3.300.000 (pari al 2,3% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
-3,1%
-3,0%
Xxxxxxx (XX) - xxx Xxxxx, 00/00
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
L'immobile è ubicato in prossimità del centro cittadino, in un’area ben collegata al resto della regione dalla rete viaria e ferroviaria.
L'edificio è costituito da un unico corpo di fabbrica a pianta quadrata che si sviluppa su 6 piani fuori terra con destinazione uffici e 2 interrati, il primo dei quali adibito a magazzino, e il secondo destinato ad autorimessa.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: xxx Xxxxx, 00/00 - Xxxxxxx (XX)
Anno di costruzione: 1985
Destinazione d’uso: Uffici
Superficie commerciale lorda(1): 4.079 mq
Tasso di occupazione: libero
Originator (2): Xxxxx Lang LaSalle S.p.A. (in qualità di intermediario abilitato)
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
Altre informazioni:
▪ PRG approvato con Delibera di Giunta della Regione Lombardia n. 6/32270 del 7/11/1997. PGT adottato con delibera del CC n.82 del 29/05/2012
▪ concessione edilizia n. 234/82 del 29/7/1985
▪ certificato di abitabilità n. 234/82 del 2/11/1989
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: n.a.
Tipologia del Conduttore: n.a.
Canoni di locazione su base annua al
30/06/2013:
n.a.
Durata contratto locazione: n.a.
Incremento previsto dal contratto: n.a.
Decorrenza contratto locazione: n.a.
Scadenza contratto locazione: n.a.
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(3):
Costi gestionali(4):
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
2013: 100%
2012: 100%
2011: 100%
2013: 10.738 euro
2012: 6.108 euro
2011: 7.930 euro
manutenzione straordinaria: n.a.
gestione (property e facility management): n.a. assicurazione: n.a.
IMU: n.a.
n.a.
è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(1)
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
considerato che l’immobile è libero, non è possibile esprimere i dati in percentuale rispetto al canone annuale; pertanto si riportano di seguito i costi gestionali annualizzati:
(4) ▪ elaborati sulla base dei costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012 – 30 giugno 2013: euro 7.083
▪ stimati sulla base dei contratti in essere: gestione euro 2.000; assicurazione euro 1.726.
▪ determinati sulla base dei costi annuali: IMU euro 16.107.
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 30 giugno 2008
Parte venditrice: “Beta Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” gestito da Fimit - Fondi Immobiliari Italiani SGR
euro 1.700.000 (pari al 1,2% della stima complessiva del valore di tutti i beni
A Valutazione al 30/06/2013:
immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA):
30/06/2013)
euro 3.100.000 (pari al 2,1% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
-82,4%
-45,2%
Xxxxxx - xxx Xxxxxxx, 0
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
Il complesso è situato nel quadrante sud-ovest di Milano, in una zona a destinazione prevalentemente residenziale e terziaria che ospita un xxxxx xxxxxxxx xx xxxxx 00.000 xx. La struttura è raggiungibile in auto dalla tangenziale ovest o tramite mezzi di trasporto pubblico .
La residenza è costituita da un unico edificio di 5 piani fuori terra ed uno interrato, nonché da un’ampia area di pertinenza (pari a circa 7.000 mq) adibita a verde ed a parcheggio.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: via Parenzo, 9 – Milano
Anno di costruzione: 2007
Destinazione d’uso: Residenza Sanitaria Assistenziale
Superficie commerciale 5.574 mq
lorda(1):
Tasso di occupazione: 100%
Originator (2): Xxx.Xx. S.p.A. (in qualità di parte proponente)
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
▪ PGT approvato con Xxxxxxxx n. 45 nella seduta del 22 maggio 2012.
Altre informazioni:
▪ permesso di costruire n. 99 del 11/05/2005
▪ Richiesta del certificato di agibilità del 20/12/2007 PG. 1108001/2007 (Progr. 4838/2007)
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato monotenant
Tipologia del Conduttore: impresa di servizi sanitari e socio-assistenziali
Canoni di locazione su base
annua al 30/06/2013(3):
952.701 euro
Durata contratto locazione: 9+9 anni
Incremento previsto dal contratto:
Decorrenza contratto locazione:
adeguamento su base annuale al 100% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT per le famiglie di operai e impiegati.
1 gennaio 2008
Scadenza contratto locazione: 2025
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(4):
Costi gestionali:
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
2013: 0%
2012: 0%
2011: 0%
2013: 0 euro
2012: 0 euro
2011: 13.617 euro
manutenzione straordinaria(5): 0%
gestione (property e facility management)(6): 1% assicurazione(6): 0,4%
IMU(7): 8,1%
Contratto di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione). A partire dalla seconda scadenza, la rinnovazione del contratto è possibile solo per espresso consenso delle parti.
Ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata ar.
Decorsi i primi 3 anni, é inoltre riconosciuta al conduttore la facoltà di recedere con un preavviso di 12 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r.
(1) è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(4) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(5) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(6) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 26 novembre 2008
Parte venditrice: Elber S.r.l. (gruppo di appartenenza: Xxx.Xx. S.p.A.)
A Valutazione al 30/06/2013: euro 11.500.000 (pari al 8,3% della stima complessiva del valore di tutti i beni immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al 30/06/2013)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA):
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013 Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
euro 11.700.000 (pari al 8,0% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
-1,7%
-1,7%
Xxxxxx - xxx Xxxxxx, 00
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
Il Complesso Immobiliare è situato in un’area strategica di fronte al porto di Genova ed in prossimità del terminal internazionale delle navi da crociera della città. La struttura è raggiungibile in auto (A7 e
sopraelevata) o tramite mezzi di trasporto pubblico.
L’edificio si compone di otto piani fuori terra ed un piano interrato, e si articola in una struttura ricettiva, quatto unità immobiliari ad uso commerciale al pian terreno ed un parcheggio asservito all’hotel costituito da un lastrico solare posto al terzo piano di una struttura attigua al’edificio.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: xxx Xxxxxx, 00 – Genova
Anno di costruzione: ’30 – ‘40
Destinazione d’uso: Ricettivo/Commerciale
Superficie commerciale lorda(1):
6.847 mq
Tasso di occupazione: 98%
Originator (2): Xxxxx Lang Lasalle S.p.A. (in qualità di intermediario della parte venditrice) Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
▪ Piano Urbanistico Comunale approvato con D.P.G.R. n. 44 del 10/03/2000, confermato con deliberazione della Giunta Regionale n.1304 del 05/11/2010
▪ Autorizzazione n. 1046 del 12/07/1939 – Autorizzazione n.177 del 14/04/1964 – DIA prot.2914 del 15/05/2007
▪ Certificato di agibilità n.626 del 2 maggio 1941 - Certificato di agibilità parziale n.113 del 10 aprile 2009
▪ Nel mese di agosto 2013 è stato promosso di fronte al Tribunale di Genova, da parte della società conduttrice della porzione dell'immobile destinata ad hotel, un
Altre informazioni:
procedimento giudiziario nei confronti della SGR. La causa ha ad oggetto
l'accertamento dell'asserito inadempimento da parte della SGR di obbligazioni rivenienti dal contratto di locazione in cui il Fondo è subentrato al momento dell'acquisto dell'immobile, inerenti la realizzazione di lavori di ristrutturazione relativi ad un'area destinata a parcheggio ed il risarcimento dei presunti danni subiti nonchè l'accertamento della legittimazione della conduttrice a non adempiere alle obbligazioni contrattuali poste in capo ad essa nonchè la non debenza del canone di locazione e della fideiussione a garanzia dello stesso nelle misure inizialmente pattuite. Il petitum della causa in parola, attualmente pendente in primo grado di giudizio, è indeterminabile.
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato pluritenant
Tipologia del Conduttore: n.1 operatore alberghiero, n. 1 operatore telefonico, n. 1 istituto bancario, n. 3imprese commerciali
Canoni di locazione su base annua al 30/06/2013(3):
1.239.698 euro
Durata contratto locazione: 9+9 anni
6+6 anni
Incremento previsto dal contratto:
Decorrenza contratto locazione:
adeguamento su base annuale al 75% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT per le famiglie di operai e impiegati.
1 agosto 2010; 1 luglio 2009; 1 dicembre 1986; 1 novembre 1998; 1 gennaio 2009; 1 agosto
2000
Scadenza contratto locazione: varie, comprese tra il 2016 ed il 2027
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(4):
Costi gestionali:
2013: 1,8%
2012: 0%
2011: 0%
2013: 238 euro
2012: 0 euro
2011: 610 euro
manutenzione straordinaria(5): 0%
gestione (property e facility management)(6): 1,3% assicurazione(6): 0,3%
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
IMU(7): 9,9%
Contratti di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione). A partire dalla seconda scadenza, la rinnovazione del contratto è possibile solo per espresso consenso delle parti.
Ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata ar.
(1) è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(4) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(5) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(6) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 26 luglio 2010
Parte venditrice: Sviluppo Cantore S.r.l.
A Valutazione al 30/06/2013: euro 14.400.000 (pari al 10,4% della stima complessiva del valore di tutti i beni immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al 30/06/2013)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA):
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013 Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
euro 15.000.000 (pari al 10,3% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
-4,2%
-4,0%
Xxxxxx-Xxxxxx xxx Xxxxxxxx, 0
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
L’immobile è situato nella parte nord-est della città di Torino, in zona semi- centrale, ed è caratterizzato da una buona accessibilità grazie alla prossimità delle vie ad alto scorrimento come Corso Francia e Corso Peschiera che ne agevolano i collegamenti con le principali arterie della città. A circa 3 km si trova l’uscita Corso Regina della tangenziale mentre l’aeroporto di Torino- Caselle dista circa 15 Km.
L’immobile, realizzato a metà degli anni ‘80 e parzialmente ristrutturato nel 2010, si sviluppa su 6 piani fuori terra, un terrazzo di copertura e due piani interrati, ed è dotato inoltre di un’area esterna adibita a parcheggio.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: Xxxxxx xxx Xxxxxxxx, 0 – Torino
Anno di costruzione: 1988
Destinazione d’uso: Uffici
Superficie commerciale
lorda(1):
8.696 mq
Tasso di occupazione: 100%
Originator (2): Fabrica Immobiliare Sgr S.p.A. – Fondo Socrate
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
▪ PRG approvato con delibera Giunta Regionale n.3-45091 del 21/4/1995, vigente dal 24/05/1995 e s.m.i.
Altre informazioni:
▪ Variante Strutturale n. 230al PRG ai sensi della L.R. 1/2007
▪ Concessione Edilizia n.562 del 03/08/1985
▪ Certificato di abitabilità n.76 del 19/09/1988. Certificato di abitabilità n.5 del 21.01/2013
▪ Richiesta di agibilità prot. 6816 del 11/04/2012
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato monotenant Tipologia del Conduttore: n.1 impresa industriale Canoni di locazione su base 712.079 euro
annua al 30/06/2013(3):
Durata contratto locazione: 6+6 anni
Incremento previsto dal
contratto: Decorrenza contratto locazione:
adeguamento su base annuale al 75% della variazione dell’IPC accertata dall’ISTAT per le famiglie
di operai e impiegati a partire dal 3° anno di locazione. 1 maggio 2010
Scadenza contratto locazione: 30 aprile 2022
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(4):
Costi gestionali:
2013: 0%
2012: 0%
2011: 0%
2013: 0 euro
2012: 0 euro
2011: 0 euro
manutenzione straordinaria(5): 0%
gestione (property e facility management)(6): 1% assicurazione(6): 0,5%
IMU(7): 13,3%
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
Contratti di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è possibile solo per i motivi di cui all’art. 29 della l. 392/1978 (i.e. uso proprio o ristrutturazione). A partire dalla seconda scadenza, la rinnovazione del contratto è possibile solo per espresso consenso delle parti.
Ai sensi dell’art. 27, comma 8, della l. 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a/r.
(1) è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(4) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(5) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(6) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei contratti in essere
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 16 maggio 2011
Parte venditrice: Prelios SGR S.p.A. – Fondo Tecla
A Valutazione al 30/06/2013: euro 6.300.000 (pari al 4,5% della stima complessiva del valore di tutti i beni immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al 30/06/2013)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA):
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013 Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
euro 8.100.000 (pari al 5,6% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
-28,6%
-22,2%
Treviglio (BG) –Xxx Xxxxx Xxxxxx, 00
LOCALIZZAZIONE E CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
Il complesso è ubicato a circa 500 metri dal centro abitato del Comune di Treviglio a 20 km da Bergamo, in una zona caratterizzata da una buona accessibilità, poco distante dalla stazione ferroviaria.
Il complesso si sviluppa su due piani fuori terra e su un piano interrato, ha pianta pressoché rettangolare, con la porzione posta a nord-est che si sviluppa a semicerchio.
INFORMAZIONI GENERALI
Ubicazione: xxx Xxxxx Xxxxxx. 00 – Xxxxxxxxx (XX)
Anno di costruzione: 1998
Destinazione d’uso: Commerciale
Superficie commerciale
lorda(1):
29.429 mq
Tasso di occupazione: 100%
Originator (2): Fabrica Immobiliare Sgr S.p.A. – Fondo Socrate
Tipologia di possesso: cielo-terra
Stato giuridico: piena proprietà
Stato urbanistico: conforme alla destinazione d’uso
▪ PGT approvato con Delibera di Consiglio Comunale n. 12 del 07/02/2012
Altre informazioni:
▪ Concessione edilizia n. 125 prot. 2912 del 24/06/1996 (P.E. 1995/0070)
▪ Licenza d’Uso n. 245 Prot. 33667 del 06/09/2001
▪ Aggiornamento della Licenza d’Uso Prot. 2010/0032911 del 21/06/2010
CONDUTTORI, LOCAZIONI E COSTI GESTIONALI
Stato locativo: locato pluritenant
Tipologia del Conduttore: n.2 società commerciali
Canoni di locazione su base
annua al 30/06/2013(3):
2.109.480 euro
Durata contratto locazione: 9+9 anni
- Contratto di locazione afferente la Galleria Commerciale stipulato tra il Fondo e Socrate Retail S.r.l.:
adeguamento su base annua, a partire dal secondo anno di locazione, nella misura del 75% delle
Incremento previsto dal contratto:
Decorrenza contratto locazione:
variazioni ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
- Contratto di locazione afferente l’ipermercato stipulato tra il Fondo e DOSS S.p.A.: adeguamento su base annua, a partire dal secondo anno di locazione, nella misura del 100% delle variazioni ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
27 ottobre 2011 per entrambi i contratti
Scadenza contratto locazione: 26 ottobre 2029 per entrambi i contratti
Incidenza dello sfitto sulle superfici negli ultimi 3 anni:
Costi di manutenzione sostenuti negli ultimi 3 anni(4):
Costi gestionali:
Tipologia e caratteristiche dei contratti di locazione
2013: 0%
2012: 0%
2011: 0%
2013: 2.900 euro
2012: 1.187 euro
2011: 0 euro
manutenzione straordinaria(5): 0,7%
gestione: 0,4% (property management) (6)
assicurazione(7): 0,6%
IMU(8): 5,5%
Contratti di locazione ad uso non abitativo ai sensi della l. 392/1978.
(1) è pari alla superficie lorda edificata al netto delle parti comuni e delle superfici delle pertinenze esterne, incrementata del connettivo orizzontale e dei locali condominiali
(2) si intende l’intermediario immobiliare (ove presente) ovvero, in assenza, la parte acquirente o venditrice che ha formulato la proposta di acquisto/cessione
(3) canone comprensivo di IVA e rivalutazione ISTAT maturata
(4) dati relativi agli interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria i cui costi siano contrattualmente a carico del locatore
(5) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e relativi ai costi di manutenzione straordinaria sostenuti nel periodo 1 luglio 2012– 30 giugno 2013
(6)
quanto al property management i dati sono espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base del contratto stipulato con BNP Paribas Real Estate Property Management Italy S.r.l. per la sola attività di property management.
(7) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e determinati sulla base dei contratti in essere
(8) dati espressi in percentuale rispetto al canone annuale e stimati sulla base dei costi annuali
VALORE DI STIMA E DI ACQUISTO
Data di acquisto: 27 ottobre 2011
Parte venditrice: DOSS S.p.A.
A Valutazione al 30/06/2013: euro 26.000.000 (pari al 18,7% della stima complessiva del valore di tutti i beni immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo al 30/06/2012)
B Prezzo di acquisto (al netto di IVA):
Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto alla valutazione al 30/06/2013 Sconto di acquisto (A - B) espresso in termini percentuali rispetto al costo di acquisto
euro 22.450.000 (pari al 15,4% del costo di acquisto complessivo di tutti i beni immobili ed i diritti reali immobiliari compresi nel Patrimonio del Fondo)
13,7%
15,8%
L’acquisto dell’immobile adibito a Centro Commerciale ha contemplato la costituzione della società Socrate Retail S.r.l., il cui atto costitutivo è stato perfezionato in data 22 settembre 2011 e le cui quote sono detenute al 100% dal Fondo. Socrate Retail S.r.l. è titolare del diritto di superficie relativamente alla porzione del Centro Commerciale
destinata a parcheggio al piano interrato, del ramo d’azienda costituito dai beni organizzati per l’esercizio della Galleria Commerciale, del ramo d’azienda avente ad oggetto il complesso di beni e servizi organizzati per l’esercizio dell’attività di somministrazione di alimenti e bevande all’interno del Centro Commerciale. Socrate Retail S.r.l. risulta altresì titolare di tutti i contratti di locazione, concessione in godimento e di affitto di ramo di azienda attivi sulla Galleria Commerciale nei confronti dei conduttori delle singole unità commerciali.
Di seguito si riportano le principali informazioni relative alla Socrate Retail S.r.l. al 31 dicembre 2012.
Denominazione Socrate Retail S.r.l.
Sede sociale Xxxx - Xxx Xxxxxxxxx x. 00
Settore di attività Immobiliare
Frazione di capitale detenuta 100%
Capitale sottoscritto Euro 100.000,00
Assetto proprietario Socio unico
Riserve Euro 4.014.603,00
Risultati economici dell’ultimo esercizio Euro 59.793,00
Valore di contabilizzazione delle quote (*) Euro 4.586.000,00
Importo ancora da deliberare sulle quote Euro 0,00
Ammontare dei dividendi percepiti nell’ultimo esercizio Euro 0,00
Valore contabile degli immobili/diritti reali immobiliari Euro 3.938.710,00 Importo delle disponibilità/ Indebitamento finanziario netto (**) Euro 600.318,00
(*) Si tratta del valore di iscrizione della partecipazione al 31 dicembre 2012 nella Socrate Retail rilevato dal Fondo Socrate. Il valore della stessa rilevato al 30 giugno 2013 è pari ad Euro 4.620.000.
(**) Si tratta, in assenza di debiti, dell’ammontare della liquidità.
4.3 Il ricorso all’indebitamento finanziario e le altre passività del Fondo
In data 4 dicembre 2008, il Fondo ha stipulato un contratto di finanziamento per un importo pari a 10 milioni di euro con l’istituto Banca Popolare di Milano S.C. a r.l., le cui condizioni sono illustrate nella seguente tabella:
Banca Finanziatrice Banca Popolare di Milano S.C. a r.l.
Finalità investimenti immobiliari
Ammontare Euro 10.000.000,00 (diecimilioni)
Struttura Ammortamento a tasso variabile Forma tecnica del finanziamento Finanziamento ipotecario Scadenza 31/12/2018
Rimborso Semestrale posticipato
Eventuale rimborso anticipato Il rimborso anticipato del capitale mutuato è consentito in qualunque momento,
in tutto o in parte, senza addebito di oneri aggiuntivi
Altre Commissioni Spese istruttoria fidi pari a 10.000 euro Spese per perizie 10.000 euro
Tasso di Interesse Xxxxxxx 6m + spread pari a 1,05 %
Garanzie ipoteca di primo grado sull’ immobile detenuto dal Fondo sito in Roma, xxx Xxxxxxx 00/00/00 per un importo pari a 20 milioni di euro
Ammontare Residuo Euro 6.155.559
Con l’acquisto dell’immobile di via Milano a Genova, il Fondo il 26 luglio 2010 si è accollato un finanziamento per un importo pari a circa euro 11,5 milioni con l’istituto Banca Popolare di Novara S.p.A., le cui condizioni sono illustrate nella seguente tabella:
Banca Finanziatrice Banca Popolare di Novara S.p.A.
Finalità investimenti immobiliari
Ammontare Euro 11.465.178,66 (undicimilioniquattrocentosessantacinquecentosettantotto/66)
Struttura Finanziamento di tipo bullet a tasso variabile con pagamento semestrale degli interessi
Forma tecnica del finanziamento Finanziamento ipotecario Scadenza 30/6/2017
Rimborso Semestrale posticipato
Eventuale rimborso anticipato Il rimborso anticipato del capitale mutuato è consentito in qualunque momento,
in tutto o in parte, senza addebito di oneri aggiuntivi
Altre Commissioni n.a.
Tasso di Interesse Euribor 3m + spread pari a 1,50 %
Garanzie Ipoteca di primo grado sullo stesso immobile detenuto dal Fondo, per un importo pari a 24 milioni di euro
Ammontare Residuo Euro 11.465.179
In data 27 ottobre 2011, il Fondo ha stipulato un contratto di finanziamento per un importo pari ad Euro 8.000.000,00 (ottomilioni/00) con l’istituto Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., le cui condizioni sono illustrate nella seguente tabella:
Banca Finanziatrice Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.
Finalità investimenti immobiliari (acquisto del complesso immobiliare adibito a centro commerciale, sito in Treviglio (BG), Via Monte Grappa n. 31)
Ammontare Euro 8.000.000,00 (ottomilioni)
Struttura Ammortamento a tasso variabile Forma tecnica del finanziamento Finanziamento ipotecario Scadenza 30/06/2017
Rimborso Semestrale posticipato
Il rimborso anticipato del capitale mutuato è consentito in qualunque momento,
Eventuale rimborso anticipato
in tutto o in parte, per importi minimi di Euro 1.000.000,00 (Euro unmilione/00)
o suoi multipli, senza addebito di alcuna penalità od onere aggiuntivo
Altre Commissioni commissione c.d. up front fee pari a 140 (centoquaranta) bps
Tasso di Interesse Euribor 6m + spread pari a 3,75%
Garanzie ipoteca di primo grado sull’ immobile detenuto dal Fondo sito in Xxxxxxxxx (XX), xxx Xxxxx Xxxxxx x. 00 per un importo pari a 16 milioni di Euro
Ammontare Residuo Euro 6.800.000
Le altre passività del Fondo al 30 giugno 2013, pari ad euro 2.758.175, sono le seguenti:
▪ provvigioni ed oneri maturati e non liquidati, pari ad euro 131.301;
▪ debiti di imposta, pari ad euro 141.917;
▪ ratei e risconti passivi, pari ad euro 376.111;
▪ altre passività, pari ad euro 2.108.846, di cui:
− debiti per pagamenti dilazionati, pari ad euro 1.250.000;
− debiti verso fornitori, pari ad euro 251.739;
− fatture da ricevere, pari ad euro 193.872;
− debiti per depositi cauzionali conduttori, pari ad euro 37.216;
− altre, pari ad euro 376.018.
Successivamente alla data di riferimento dell’ultimo rendiconto semestrale non sono intervenuti fatti di rilievo suscettibili di influenzare significativamente il valore ovvero la composizione del Fondo.
4.4 Contenzioso rilevante ai fini dell’attività del Fondo
Fatta eccezione per quanto sopra rappresentato relativamente all'immobile sito in Genova, xxx Xxxxxx, 00, alla data di pubblicazione del presente Prospetto, non sono in essere contenziosi passivi relativi alle attività del Fondo. Per completezza si evidenzia che la SGR ha avviato azioni di recupero del credito derivante dalle morosità relative ai contratti di locazione e/o alle indennità di occupazione in essere.
Inoltre si segnala che, sono in corso attività finalizzate al recupero del credito scaduto nei confronti di conduttori morosi che alla Data del Prospetto non sono ancora sfociate in contenziosi attivi promossi dal Fondo. In particolare si segnala l’attività finalizzata al recupero del credito scaduto relativo al conduttore dell’immobile di Prato di Correggio (PR),che al 30 giugno 2013 ammontava a circa Euro 629.061. Al riguardo, si segnala che il recupero di detto credito è in funzione degli esiti della procedura fallimentare cui il conduttore dell’immobile, Kerself S.p.A., oggi Aion Renewable S.p.A., è stato assoggettato dal Tribunale di Reggio Xxxxxx in data 14 marzo 2013.
Caratteristiche dei segmenti del mercato immobiliare in cui opera il Fondo
Si riporta di seguito una breve descrizione dell’andamento del mercato immobiliare italiano, con evidenza dei diversi comparti che lo compongono.
Scenario macroeconomico
Nei primi mesi del 2013 l’economia mondiale ha proseguito sul sentiero incerto che ormai percorre da alcuni anni. Il negativo clima economico venutosi a creare con la forte recessione del 2008 ed il conseguente aumento del rapporto tra il debito pubblico ed il PIL, ha indotto le Banche Centrali delle principali potenze economiche globali ad assumere delle politiche fortemente espansive nel tentativo di stimolare la crescita economica. Tali politiche si sono tradotte nell’immissione di elevate quantità di liquidità nell’economia e nella riduzione dei tassi di interesse a livelli mai visti nella storia recente. Ultimo in ordine di tempo è stato il taglio di 25 basis points del tasso di interesse (al minimo storico dello 0,5%) da parte della Banca Centrale Europea (BCE) nel Maggio del 2013.
Alcuni Paesi tuttavia sembrano, ad oggi, aver beneficiato maggiormente di tali azioni. Gli Stati Uniti hanno già mostrato nel 2012 una crescita economica superiore al recente passato e, dopo un lieve peggioramento nel 2013, dovrebbero tornare a crescere significativamente nel 2014. La Gran Bretagna pur essendo al di sotto della crescita media registrata da inizio secolo, mostra delle previsioni di miglioramento del PIL per i prossimi anni. Nella zona Euro, invece, anche nel 2013 è prevista una contrazione del PIL del -0,4% ed una ripresa soltanto del +1,2% nel 2014. È ulteriormente negativo lo scenario in Italia: la contrazione nel 2013 dovrebbe essere del -1,3% e la ripresa nel 2014 solo del +0,7% [Fonte: Eurostat]. Gli effetti della politica espansiva adottata dalla BCE si sono infatti propagati in maniera differente nei diversi Paesi della zona Euro a seconda delle caratteristiche della congiuntura economica dei vari Paesi.
I tassi di interesse dei titoli obbligazionari statali, invece che scendere come sarebbe naturale in caso di riduzione dei tassi di riferimento della BCE, sono aumentati nei Paesi in condizioni economiche più negative (come ad esempio Spagna e Italia) e solo dopo l’approvazione da parte della BCE del cosiddetto “scudo anti spread” nell’estate del 2012 hanno iniziato a ridursi. Nei primi mesi del 2013 la riduzione dei rendimenti dei BTP Italiani è proseguita, ma il livello raggiunto (intorno al 4%) è ancora elevato. Questo comporta forti difficoltà per le banche Italiane e per il settore creditizio in generale. In Italia, infatti, nonostante il livello del tasso di interesse della BCE sia ai minimi storici il costo dei mutui è rimasto molto alto e l’ammontare dei finanziamenti erogati ha subito un forte rallentamento ancora oggi evidente.
La domanda domestica Italiana, già aggravata dalla riduzione della spesa pubblica, ha risentito fortemente di questa situazione ed ha contribuito negativamente al PIL nazionale. Tale dinamica era stata fino alla fine del 2012 parzialmente controbilanciata dalla domanda estera, che ha iniziato tuttavia a contribuire negativamente al PIL nel primo trimestre del 2013 (principalmente a causa del rallentamento dell’intera economia Europea).
Investimenti immobiliari in Italia
In questa sezione è analizzato il settore degli immobili commerciali (con destinazioni d’uso diverse dal residenziale), il quale è di prevalente interesse di investitori istituzionali (quali i fondi, le compagnie assicurative, gli enti previdenziali…) che investono solitamente in immobili cielo terra dalle grandi dimensioni (mediamente €30 milioni e comunque non meno di €1 milione). In termini di volumi investiti, il settore ha mostrato un livello di attività molto contenuto sin dall’ultimo trimestre del 2011. Nel corso di tutto il 2012 tale trend è perdurato ed infatti, nell’intero anno sono stati investiti poco più di € 1,5 miliardi in Italia con una riduzione stimata superiore al 50% rispetto al 2011.
Le principali cause di tale riduzione sono state le difficoltà nel reperire finanziamenti, l’elevata percezione del rischio Paese che ha quasi azzerato gli investimenti in Italia da parte di soggetti stranieri e la reticenza dei proprietari a vendere concedendo sconti significativi sul prezzo richiesto di vendita.
Tuttavia, nel primo semestre del 2013 la situazione sembra essere migliorata, grazie soprattutto a singole operazioni dal volume molto elevato. Nel primo trimestre circa € 540 mln sono stati investiti, di cui oltre € 200 mln dalla Provincia di Roma per l’acquisto della nuova sede in zona Eur. Mentre nel secondo trimestre dell’anno le stime provvisorie indicano circa
€900 mln investiti, di cui più della metà investiti da Qatar Holding nel quartiere Porta Nuova a Milano e nell’hotel Four Seasons a Firenze.
Per quanto riguarda le diverse tipologie d’immobili, il settore degli uffici ha mostrato una graduale riduzione dei volumi investiti tra il 2009 ed il 2012. Nonostante in questo periodo sia passato da oltre € 2 miliardi investiti in un anno a meno di €1 miliardo, il comparto degli uffici è ancora quello che riesce ad attirare il maggior volume di investimenti nel settore immobiliare italiano. In termini geografici gli investimenti in uffici sono nell’80% dei casi effettuati nelle città di Roma e Milano e nei primi mesi del 2013 questa tendenza sembra essersi accentuata.
La riduzione d’investimenti in uffici degli ultimi anni era stata compensata fino al 2011 da un aumento degli investimenti in immobili a destinazione d’uso commerciale. Nel 2012 e nei primi mesi del 2013 tuttavia, la contrazione degli investimenti in immobili commerciali è stata molto forte. In questi ultimi anni è infatti diminuito marcatamente il volume di investimento nei centri commerciali o strutture simili.
Per quanto riguarda gli altri settori, nel 2012 la quota degli investimenti nel settore alberghiero è stata particolarmente alta rispetto al recente passato (oltre il 10%), grazie ad alcune operazioni che hanno riguardato alberghi di fascia alta. Queste operazioni hanno però avuto come investitori operatori privati o stranieri come la malese Shangri-La e la Qatar holding.
In termini di rendimento totale, inteso come somma del rendimento reddituale (income return) e da crescita del capitale (capital growth), nel 2012 è stato raggiunto il livello più basso degli ultimi 10 anni. Tuttavia il rendimento dell’immobiliare è stato positivo anche nel 2012 ed è stato pari all’1,5%. Tale rendimento è generato però da un rendimento positivo derivante dalle entrate degli investimenti, +5,9%, ed un rendimento negativo derivato dalla decrescita di valore degli immobili, -4,1% [Fonte: IPD]. È rilevante notare che il 2012 è stato il quinto anno consecutivo di contrazione per i valori immobiliari, ma anche che la riduzione dello scorso anno è stata la più elevata in tutto il quinquennio della crisi.
Inoltre, tutti i settori del mercato immobiliare italiano hanno mostrato una flessione dei valori immobiliari, con differenze piuttosto limitate. Il settore commerciale è stato quello con la riduzione meno forte, -3,4%, mentre quello industriale ha mostrato la flessione più importante, -5,9% [Fonte: IPD].
Il quinquennio 2007-2012 ha dunque mostrato, a livello aggregato del settore una flessione complessiva dei valori immobiliari pari ad oltre il 10%. Il settore industriale ha mostrato in questi ultimi anni un andamento particolarmente negativo con una flessione complessiva dei valori che è arrivata vicino al -20%
Rendimenti nel settore immobiliare
12
10
8
6
%
4
2
0
-2
-4
-6
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Income return Capital growth Total return
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su dati IPD (2013)
Variazione % dei valori immobiliari per destinazione d'uso
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
negli ultimi cinque anni [Fonte: IPD].
-25%
Commerciale Uffici Industriale Altro Tutti gli immobili Ciclo recessivo del mercato immobiliare (2007/2012)
Ciclo espansivo del mercato immobiliare (2002/2007) Intero periodo (2002/2012)
Paragonando l’ultimo lustro con quello precedente
(2002 -2007) è tuttavia possibile notare che nei principali settori dell’immobiliare, quello degli uffici e quello commerciale, la recente riduzione dei valori è stata inferiore alla crescita che era stata registrata nel precedente quinquennio. Nel corso dell’ultimo decennio, infatti, in media gli immobili si sono apprezzati dell’1,5% [Fonte: IPD].
Tra le ragioni della negativa performance degli ultimi anni, la principale è probabilmente la crescita pressoché costante dal 2007 in poi dei prime yields, intesi come il rapporto tra il canone di locazione in essere ed il prezzo d’acquisto degli immobili. In particolare nel 2012, la situazione d’incertezza dell’area Euro ha portato un deciso rialzo dei prime yields di riferimento che ha seguito, con qualche mese di ritardo, l’aumento dei rendimenti dei Titoli di Stato.
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su dati IPD (2013)
Prime yields immobiliari per tipologia di immobile
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
8,5
8,0
7,5
7,0
%
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
Industriale Centri Commerciali Uffici Roma Uffici Milano High Street Retail
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su fonti varie (2013)
Tuttavia, a seguito della stabilizzazione dei mercati finanziari, i rendimenti immobiliari di riferimento, pur registrando un andamento altalenante, sono stati sostanzialmente stabili tra la seconda metà del 2012 ed i primi mesi del 2013. Qualora dovesse essere confermato l’oriento della BCE sulla difesa dell’Euro «a qualsiasi costo» e l’economia torni a mostrare segnali di crescita nella fine del 2013, è plausibile aspettarsi una tendenza stabile o al ribasso per i rendimenti dei Titoli di Stato Italiano e tale tendenza renderebbe più appetibile l’asset class immobiliare rispetto alle altre
500
400
300
basis points
200
100
0
-100
-200
-300
Differenziale tra i prime yields immobiliari e i Titoli di Stato a 10 anni
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Industriale Centri Commerciali Uffici Roma Uffici Milano High Street Retail
asset class (il differenziale tra i rendimenti immobiliari e quelli dei Titoli di Stato a 10 anni erano ad inizio 2013 su livelli piuttosto alti rispetto al recente passato).
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su fonti varie (2013)
Uffici a Milano
Le dinamiche macroeconomiche (in particolare l’aumento della disoccupazione) si sono tradotte nel mercato milanese degli uffici in un livello di assorbimento netto di spazi negativo sia nel 2009 sia nel 2011-2012 (dove l’assorbimento netto è definito come la variazione dello spazio occupato nell’intero mercato esaminato).
Tuttavia il take-up (cioè l’ammontare totale di spazi locati) è stato elevato negli ultimi anni. La domanda di spazi a Milano è strutturalmente solida grazie alla presenza di molte aziende multinazionali che operano in diversi settori e che in questo periodo sono più propense a spostarsi al fine di ridurre i costi. Le principali cause degli spostamenti sono, infatti, la razionalizzazione (e quindi riduzione) degli spazi, la decentralizzazione degli uffici (che riduce l’impatto al mq dei canoni) e la riduzione dei costi di gestione ricercando immobili più efficienti da un punto di vista energetico.
Sul lato dell’offerta, inoltre, è da notare come il livello di sviluppi immobiliari a Milano sia stato sostenuto negli ultimi anni. Conseguentemente il tasso di sfitto è cresciuto fortemente (ma in maniera concentrata in immobili di vecchia costruzione che non incontrano l’interesse degli utilizzatori) e i canoni prime (cioè i canoni dei migliori immobili sul mercato) dopo essere cresciuti fino al 2008 si sono ridotti gradualmente.
600
€/mq/anno
500
400
300
200
Uffici a Milano
Canoni di locazione e tasso di sfitto
'02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 'Q1 13
Canone di locazione prime (scala SX) Tasso di sfitto (scala DX)
15%
Tasso di sfitto in %
12%
9%
6%
3%
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su fonti varie (2013)
Uffici a Roma
I trend economici alla base delle dinamiche della domanda per il mercato di Milano sono, naturalmente, condivisi anche per il mercato di Roma. Tuttavia, il mercato romano presenta delle caratteristiche distintive rispetto a quello di Milano, sia sul lato della domanda sia sul lato dell’offerta.
La domanda di spazi ad uso uffici a Roma è infatti molto concentrata sul settore della Pubblica Amministrazione. Ciò è tradizionalmente stato un fattore di stabilità che però oggi, alla luce dello stato attuale dell’economia pubblica italiana e dell’attuazione della spending review, potrebbe trasformarsi in un fattore penalizzante nei prossimi anni.
Dal lato dell’offerta, invece, il mercato degli uffici di Roma è stato recentemente caratterizzato da sviluppi immobiliari completati quasi unicamente con un accordo con chi andrà ad occupare l’immobile. Conseguentemente, il livello di sfitto è rimasto relativamente stabile a Roma ed i canoni di locazione hanno risentito di tale situazione ed hanno registrato variazioni limitate. Tale stabilità è in parte dovuta al fatto che la componente principale della domanda di uffici a Roma, proveniente dal settore privato, è piuttosto anticiclica essendo composta soprattutto da quelle società che hanno necessità di avere una sede istituzionale nelle vicinanze di sedi diplomatiche e di istituzioni finanziarie (quali la Banca d’Italia o la
500
€/mq/anno
400
300
200
Uffici a Roma
Canoni di locazione e tasso di sfitto
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 'Q1 13
Canone di locazione prime (scala SX) Tasso di sfitto (scala DX)
10%
Tasso di sfitto in %
9%
8%
7%
Consob) e di Governo.
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su fonti varie (2013)
Uffici in altre città
Il mercato degli uffici nelle altre città presenta, dal lato dell’offerta di spazi, un pericolo di sovra offerta abbastanza limitato (le nuove costruzioni sono raramente speculative).
Tuttavia, la domanda è dipendente dal settore pubblico e para-pubblico con il contributo della domanda privata che si esaurisce a poche grandi aziende locali che mantengono gli uffici sul territorio dove sono nate ed il relativo indotto.
L’unica eccezione sembra essere Torino che ospita gli uffici di molte delle grandi aziende Italiane (in alcuni casi si tratta anche dei quartieri generali di tali aziende) ed anche di alcune aziende internazionali, in particolare per quanto riguarda il settore dell’automotive.
220
€/mq/anno
200
180
160
140
€ 170
€ 160
€ 150
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 'Q1 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 'Q1 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 'Q1
13 13 13
Torino Bologna Napoli
Uffici in altre città Canoni di locazione prime
Non è un caso infatti che tra le principali città Italiane, il mercato degli uffici di Torino abbia mostrato un calo relativamente contenuto dei canoni di locazione negli ultimi anni.
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su dati C&W (2013)
Retail
Nel corso del recente passato le famiglie Italiane hanno cercato di reagire alla recessione economica del 2008/2009, cercando di preservare i loro livelli di consumo a discapito del risparmio. Infatti, nel periodo iniziale della crisi economica, cioè quello tra il 2007 ed il 2011, i consumi si sono ridotti solamente dell’1%, mentre nello stesso periodo il tasso di risparmio si era ridotto dal 15,5% al 12%. Tale dinamica sembra però essersi modificata: nel 2012/2013 si prevede che i consumi delle famiglie si riducano di quasi il 6% ed il tasso di risparmio invece torni ad aumentare lievemente stabilizzandosi nell’intorno del 12,4% . Una timida ripresa dei consumi è infine attesa non prima del 2014 [Fonte: Commissione Europea].
La contrazione dei consumi si è tuttavia concentrata sui generi non alimentari e sui negozi di piccole dimensioni. Nel suo complesso, infatti, i fatturati della grande distribuzione del settore alimentare sono lievemente cresciuti anche nel 2011 - 2012 (rispettivamente +1,1% e +1,4%) e sono stati sostanzialmente stabili (-0,1%) nel primo trimestre del
Risparmio e Consumi in Italia
6 24
var. % annuale
3 18
%
0 12
-3 6
-6 0
'92-'96 '97-'01 '02-'06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13* '14*
Tasso di risparmio delle famiglie (scala DX) Consumi privati (scala SX) PIL (scala SX)
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su dati Commissione Europea (2013)
Vendite al dettaglio per settore merceologico e forma distributiva (variazione % annuale)
2013 [Fonte: Istat]. Tuttavia, nei negozi di piccole superfici anche le vendite di generi alimentari sono diminuite negli ultimi anni. Tale dinamica è comunque da inquadrare in una tendenza di lungo termine piuttosto che congiunturale e dovuta alla sostituzione dei piccoli negozi di vicinato con super e ipermercati gestiti da aziende della grande distribuzione organizzata. Quest’ultime sono infatti in grado di mantenere i prezzi dei prodotti relativamente bassi grazie, in particolare, alla possibilità di attuare economie di scala.
Per quanto riguarda invece le vendite di generi non alimentari la contrazione ha riguardato sia la grande distribuzione organizzata sia i negozi di piccole dimensioni, con quest’ultimi comunque in maggiore difficoltà. Questo trend conferma la maggiore volatilità e dipendenza dai cicli dell’economia dei generi di
6
Grande distribuzione Piccole superfici Grande distribuzione Piccole superfici Generi Alimentari Generi Non alimentari
var. % annuale
3
0
-3
-6
2011 2012 2013 T1*
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su dati Istat (2013)
*variazione % trimestrale
consumo non alimentari. A titolo esemplificativo, nel 2012 i prodotti che hanno registrato una maggiore flessione delle vendite sono stati i libri, gli strumenti musicali, i mobili e i prodotti di arredamento [Fonte: Istat].
Nonostante la situazione negativa dei consumi in Italia, con particolare riferimento ai negozi di piccole dimensioni, è utile evidenziare come il comparto
Variazione % annule dei canoni di locazione prime dell'high street retail
40%
dell’high street retail (cioè dei negozi nelle principali vie
dello shopping) sia andato in controtendenza, registrando perfino un trend di crescita dei canoni di locazione durante il 2010/2011. Infatti, questo settore presenta delle caratteristiche peculiari: a fronte di un’offerta limitata per definizione, mostra una domanda che risente in misura minore degli effetti ciclici della congiuntura economica. Da un lato, questo tipo di negozi beneficia dell’afflusso di turisti stranieri e in alcune città (come ad esempio Roma, Milano, Firenze o Venezia) questo può essere un fattore
35%
30%
Var. % annuale
25%
20%
15%
10%
5%
0%
35%
30%
6%
5%
4%
0%
0%
1%
0%
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 'Q1 13
determinante. Dall’altro lato, il target di clienti Italiani è più orientato verso le fasce medio alte della società che risentono meno, nelle loro scelte di consumo, delle specifiche situazioni economiche del Paese.
Nel comparto della grande distribuzione invece la situazione è più problematica e diversificata, anche da un punto di vista immobiliare. Il settore dei centri commerciali ha visto un forte sviluppo nell’ultimo decennio, con oltre 6 milioni di mq completati dal 2000 ad oggi. In alcune regioni d’Italia le nuove aperture sono andate a colmare una precedente carenza di strutture di questo tipo, mentre in alcune zone del Paese, soprattutto alla luce della contrazione dei consumi, il pericolo di sovra offerta è oggi concreto. Ciononostante, strutture commerciali ben avviate, con solidi track record, con un rischio competitivo prospettico limitato e con un’ancora forte possono mantenere un livello di canoni stabili anche alla luce dell’attuale stato dei consumi e del contesto economico generale.
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su fonti varie (2013)
Offerta di Centri Commerciali in Italia
15000000
13000000
Metri quadrati
11000000
9000000
7000000
5000000
'01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12
Stock (scala SX) Sviluppi completati (scala DX)
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su dati CBRE (2013)
1500000
1200000
Metri quadrati
900000
600000
300000
0
Industriale e logistica
Il mercato delle locazioni nel settore della logistica è stato piuttosto vivace in questi ultimi anni nonostante la generale situazione negativa dell’economia Italiana ed in particolare del settore produttivo. Tale attività è dettata dalle necessità di rinnovamento e riorganizzazione degli spazi da parte di nuovi operatori di mercato. Tra questi vi sono gli operatori 3PL (fornitori di servizi logistici integrati), la cui domanda rimarrà probabilmente piuttosto vivace: la recessione potrebbe infatti spingere i business a rivolgersi a degli specialisti della logistica esterni in un’ottica di massimizzazione dell’efficienza, rimandando investimenti diretti anche a costo di sopportare dei
1.000.000
900.000
800.000
700.000
Metri quadrati
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
Assorbimento lordo di spazi ad uso logistico
'07 '08 '09 '10 '11 Q1 - Q3 '12
costi correnti relativamente superiori nel breve periodo [Fonte: JLL]. Tra le altre tipologie di operatori che hanno locato diversi spazi logistici vi sono anche aziende che operano nell’e-commerce e le grandi catene della distribuzione organizzata che stanno riorganizzando la propria filiera logistica.
L’interesse dei conduttori è tuttavia concentrato verso
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su dati JLL (2013)
€/mq/anno
55
50
edifici di alta qualità (grado A) che spesso sono costruiti su misura del conduttore: oltre l’80% dell’assorbimento di spazi ad uso logistico nel primo 70 semestre del 2012 ha infatti coinvolto immobili di 65 grado A [Fonte: JLL]. I conduttori hanno approfittato del 60 momento negativo dell’economia per rivedere al ribasso i canoni di locazione oppure (più spesso) richiedendo incentivi più generosi rispetto al recente passato (come ad esempio periodi di freerent). I canoni 45 di locazione a regime sono rimasti stabili nel 2012 in 40 alcuni dei principali mercati (Milano, Bologna, Piacenza 35 e Torino) e sono invece scesi in altri (Roma e Verona).
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'Q1 13
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'Q1 13
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'Q1 13
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'Q1 13
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'Q1 13
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'Q1 13
Tuttavia rispetto al periodo pre crisi (2007), i canoni
€ 58
€ 55
€ 50
€ 46
€ 42
€ 40
Roma
Milano
Bologna
Piacenza
Verona
Torino
Logistica nelle principali province Italiane Canoni di locazione prime
sono sensibilmente scesi in tutti i principali mercati (da un minimo del 2% a Piacenza ad un massimo del 25% a Torino) [Fonte: C&W].
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su dati C&W (2013)
Alberghi
Il settore alberghiero ha vissuto un periodo negativo nel 2012 a causa della recessione economica, che anche in questo settore ha provocato degli effetti negativi. Nonostante l’Italia sia stabilmente al quinto posto al mondo in quanto ad arrivi di turisti stranieri [Fonte: UNWTO], il numero complesso di arrivi in strutture alberghiero si è sensibilmente ridotto nel 2012. Nel 2012 sono stati circa 78 milioni gli arrivi negli alberghi italiani, rispetto a 83 milioni nel 2011 con una riduzione quindi di oltre il 5% (maggiore riduzione dagli anni ’90 ad oggi) [Fonte: Istat].
il tasso di occupazione delle camere è dunque tornato
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
Il settore alberghiero in Italia
Milioni
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Var. % annuale (Scala SX) Arrivi in strutture alberghiere (Scala DX)
a scendere. I gestori alberghieri, che nel 2009/2010 al fine di sostenere l’occupancy dei propri alberghi avevano fortemente ridotto le tariffe, hanno riportato i prezzi medi a livelli vicini a quelli del 2008.
Fonte: Elaborazione Fabrica Immobiliare su dati Istat (2013)
RSA
Il mercato delle RSA in Italia vive attualmente una fase di trasformazione e consolidamento al contempo. La trasformazione riguarda la necessità di sostituire progressivamente il vecchio concetto della “casa di riposo” (e tali vecchie strutture) con delle residenze connotate da più elevati standard qualitativi ed in grado di offrire sempre più spesso una pluralità di servizi qualificati aggiuntivi ed integrativi rispetto alla mera ospitalità.
Il consolidamento, invece, è relativo all’affermarsi, sul territorio italiano di RSA di nuova concezione, o in quanto realizzazioni recenti, ovvero perché gestite secondo una nuova ottica da parte di gestori
100.000
90.000
80.000
70.000
Posti letto
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
Principali operatori di RSA: un confronto europeo (numero posti letto)
16.051
16.971
55.290
74.309
90.051
Spagna Italia Germania Gran Bretagna Francia
specialistici. In effetti è proprio il gestore specialistico che rappresenta uno degli elementi cruciali per il buon esito di questa tipologia di iniziative.
Tuttavia il mercato italiano si trova ancora in una fase iniziale dello sviluppo di questo settore e, come tale, consente ampi margini di sviluppo dell’offerta a fronte di una domanda che, nei prossimi anni, è prevista in crescita. Istat infatti stima che entro il 2030 la popolazione over 65 aumenti di quasi il 35% (passando dagli attuali 12 milioni circa a 16,6 milioni)
Fonte: Elaborazione Fabrica su fonti varie (2012)
e tra il 2030 ed il 2065, quando gli over 65 raggiungeranno i 20 milioni, vi sia un ulteriore 70
aumento del 20%.
60
Stime di crescita della popolazione in Italia
12,3
16,6
20,0
39,8
38,9
33,5
8,5
8,0
7,8
50
milioni di abitanti
40
30
20
10
0
2011
2030
2065
Fonte: Istat (2011)
5. INFORMAZIONI SULLE SITUAZIONI DI CONFLITTO DI INTERESSI
0-14 anni 15-64 anni 65 anni e più
In considerazione delle caratteristiche del Fondo, non è prevista la possibilità di effettuare operazioni ai sensi dell’art. 12 bis, comma 4, del D.M. 228/1999. Alla data di pubblicazione del presente Prospetto non sono state effettuate operazioni con soggetti con i quali esista una situazione di conflitto di interessi, né sono stati effettuati investimenti o disinvestimenti con soggetti in rapporto di finanziamento o d’affari, ovvero congiuntamente a fondi della SGR o di altre società collegate alla SGR, ovvero effettuati con altre società collegate alla SGR.
Alla data di pubblicazione del presente Prospetto, nessun amministratore o dirigente della SGR ha interessi nell’attività del Fondo. Al riguardo, si segnala inoltre che, al fine di contenere i rischi derivanti da rapporti di gruppo, di affari o dalla prestazione congiunta di più servizi, ai sensi del Regolamento, non è riconosciuta ad azionisti, amministratori, sindaci, collaboratori e dipendenti della SGR alcuna provvigione per intermediazioni, acquisti e appalti, da essi effettuati o ricevuti per conto del Fondo.
Per quanto occorrer possa si ribadisce in questa sede che ai fini dell’acquisto del complesso immobiliare adibito a centro commerciale, sito in Xxxxxxxxx (XX), Xxx Xxxxx Xxxxxx x. 00, il Fondo ha contratto un apposito finanziamento con Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., socia della SGR. Il contratto sopra indicato è stato concluso a condizioni di mercato (l’offerta di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. è stata ritenuta la più conveniente tra quelle ricevute all’esito della procedura di selezione attivata dalla SGR), acquisito il parere dei due Amministratori Indipendenti. Per la descrizione degli elementi essenziali del suddetto finanziamento si rinvia al precedente paragrafo 4.3 della presente Parte II, sezione B.
6. INFORMAZIONI SULLE DECISIONI ASSUNTE DAGLI ORGANI DEL FONDO
Alla data di pubblicazione del presente Prospetto, l’Assemblea dei partecipanti al Fondo non si è mai riunita e, pertanto, non ha assunto alcuna deliberazione.
C. INFORMAZIONI ECONOMICHE (DATI STORICI E COSTI SOSTENUTI)
7. DATI STORICI SULL’ANDAMENTO DEL FONDO
Di seguito si riporta la rappresentazione grafica dell’andamento del valore della quota di “Socrate - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo chiuso” a far data dall’avvio dell’operatività (26 marzo 2007) sino al 30 giugno 2013, ultima rilevazione disponibile.
Grafico n. 2 - ANDAMENTO VALORE DELLA QUOTA DEL FONDO
In conformità con quanto previsto all’art. 13, comma 3) del Regolamento di Gestione del Fondo, i proventi rivenienti dalla gestione del Fondo vengono distribuiti, a partire dal secondo esercizio di gestione, in misura non inferiore all’80% degli stessi, fatta salva diversa e motivata determinazione del Consiglio di Amministrazione della Società di Gestione del Risparmio. I proventi non distribuiti in esercizi precedenti, al netto delle eventuali perdite, possono essere distribuiti negli esercizi successivi.
Alla data di pubblicazione del presente Prospetto, il Fondo ha distribuito proventi:
- in occasione dell’approvazione del rendiconto di gestione al 31 dicembre 2008, per un importo complessivo pari ad euro 2.364.000,00, corrispondente ad un provento pari ad euro 11,82 pro quota, al lordo delle imposte (i suddetti proventi sono stati riconosciuti agli aventi diritto con decorrenza 26 marzo 2009 e data stacco 23 marzo 2009);
- in occasione dell’approvazione del rendiconto di gestione al 30 giugno 2009, per un importo complessivo pari ad euro 1.025.710,53, corrispondente ad un provento pari ad euro 5,33 pro quota, al lordo delle imposte (i suddetti proventi sono stati riconosciuti agli aventi diritto con decorrenza 20 agosto 2009 e data stacco 17 agosto 2009);
- in occasione dell’approvazione del rendiconto di gestione al 31dicembre 2009, per un importo complessivo pari ad euro 1.218.151,53, corrispondente ad un provento pari ad euro 6,33 pro quota, al lordo delle imposte (i suddetti proventi sono stati riconosciuti agli aventi diritto con decorrenza 25 marzo 2010 e data stacco 22 marzo 2010);.
- in occasione dell’approvazione del rendiconto di gestione al 30 giugno 2010, per un importo complessivo pari ad euro 3.908.219,34, corrispondente ad un provento pari ad euro 19,09 pro quota, al lordo delle imposte (i suddetti proventi sono stati riconosciuti agli aventi diritto con decorrenza 19 agosto 2010 e data stacco 16 agosto 2010);
- in occasione dell’approvazione del rendiconto di gestione al 31 dicembre 2010, per un importo complessivo pari ad euro 962.212,20, corrispondente ad un provento pari ad euro 4,70 pro quota, al lordo delle imposte (i suddetti proventi sono stati riconosciuti agli aventi diritto con decorrenza al 24 marzo 2011 e data stacco 21 marzo 2011);
- in occasione dell’approvazione del rendiconto di gestione al 30 giugno 2011, per un importo complessivo pari ad euro 925.522,50, corrispondente ad un provento pari ad euro 3,75 pro quota, al lordo delle imposte (i proventi suddetti proventi sono stati riconosciuti agli aventi diritto con decorrenza al 11 agosto 2011 e data stacco 8 agosto 2011).
Si segnala che in occasione dell’approvazione dei rendiconti di gestione del Fondo al 31 dicembre 2011, al 30 giugno 2012, al 31 dicembre 2012 ed al 30 giugno 2013, in considerazione delle minusvalenze rilevate nel processo di valutazione del patrimonio immobiliare del Fondo, non sono stati rilevati proventi distribuibili ai sensi del Regolamento di Gestione.
Sempre alla data di pubblicazione del presente Prospetto è possibile rappresentare il dato relativo al tasso interno di rendimento (cd. T.I.R.) nel corso degli ultimi due anni (dal 1° gennaio 2011 al 31 dicembre 2012). É, altresì, possibile rappresentare il dato relativo al T.I.R. degli ultimi cinque anni (dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012).
Tabella n. 3 - TASSO INTERNO DI RENDIMENTO (cd. T.I.R.) DEL FONDO
Ultimi 2 anni* | Ultimi 5 anni** | |
Tasso interno di rendimento (cd. T.I.R.) | -1,32 | 1,46% |
* Si intende il periodo di operatività del Fondo dal 1° gennaio 2011 al 31dicembre 2012
**Si intende il periodo di operatività del Fondo dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012
I dati illustrati sono frutto di stime economiche effettuate da esperti valutatori indipendenti. Il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo alla/e scadenza/e e alle condizioni predeterminate nel Regolamento di Gestione del Fondo.
Data di avvio del Fondo 26 marzo 2007
Durata del Fondo fino al 31 dicembre 2017 *
Il Fondo è stato collocato in sede di prima emissione dal 2 ottobre 2006 al 2 marzo 2007.
Periodi di collocamento
Sono previste, sino alla scadenza del sesto anno
dalla data del primo rendiconto annuale, riaperture annuali delle sottoscrizioni al 1° ottobre di ogni anno per un periodo di tre mesi, fino al 31 dicembre
Valore nominale della quota Euro 500,000
Valore della quota al 30.06.2013 Euro 512,838
Patrimonio netto del Fondo al 30.06.2013 Euro 132.352.234
Prezzo minimo/massimo dell’ultimo mese di negoziazione in Borsa
n.d.
Prezzo medio dell’ultimo mese di negoziazione in Borsa n.d.
* salva la possibilità per la SGR di richiedere alla Banca d’Italia un ulteriore periodo - pari a tre anni o al più ampio termine eventualmente previsto dalla normativa applicabile - per la migliore esecuzione delle operazioni di smobilizzo degli investimenti e di rimborso delle Quote.
La tabella sottostante illustra la quota parte percepita in media dal Collocatore, nel corso dell’ultimo anno solare concluso al 31 dicembre 2012, con riferimento alle commissioni applicate al sottoscrittore ed al Fondo dettagliatamente descritte ai paragrafi 6.1 e 6.2, Sezione C, della Parte I, del presente Prospetto d’Offerta.
Tipologia di costo
Natura della spesa
Ammontare
Quota parte percepita dal Responsabile del Collocamento*
Commissioni di sottoscrizione
Commissioni di
Commissione riconosciuta dai
sottoscrittori a fronte della sottoscrizione delle quote Commissione da corrispondere al
massimo 3% dell’ammontare
sottoscritto, secondo quanto previsto nel regolamento del Fondo
1% del controvalore delle quote da
100%**
rimborso
Fondo a fronte dell’uscita anticipata dallo stesso
rimborsare 0%
Commissioni della SGR
Commissione di gestione a carico del Fondo
Commissione variabile annuale a carico del Fondo a partire dal 3° esercizio
Commissione variabile finale a carico del Fondo
1,6% annuo del valore complessivo netto del Fondo
15% del Rendimento in Eccesso (come definito al Paragrafo 6.2.1, lett. B, della Parte I del Prospetto d’Offerta, si calcola a partire dal terzo esercizio del Fondo)
15% del Rendimento Complessivo in Eccesso (come definito al Paragrafo 6.2.1, lett. C, della Parte I del Prospetto d’Offerta)
37,50%***
25%***
0%
*Dati elaborati sulla base dei contratti di collocamento in essere alla data di pubblicazione del presente Prospetto d’Offerta.
** Il Responsabile del Collocamento, a sua volta, ripartisce in parte al Collocatore la quota parte della commissione di sottoscrizione ad esso riconosciuta dalla SGR.
*** Il Responsabile del Collocamento, a sua volta, trasferisce integralmente al Collocatore la quota parte della commissione di gestione e della commissione variabile annuale ad esso retrocessa dalla SGR. La Commissione variabile annuale a carico del Fondo è oggetto di retrocessione al Responsabile del Collocamento limitatamente alle Quote sottoscritte nella prima e nella seconda emissione e mantenute ininterrottamente dai clienti iniziali sottoscrittori.
8. COSTI DEL FONDO
Al fine di fornire un’indicazione delle spese sostenute dal Fondo negli ultimi tre anni solari, di seguito si riporta il rapporto percentuale tra il totale degli oneri posti a carico del Fondo e il patrimonio medio dello stesso.
A) Esercizio 2010
ONERI DI GESTIONE | Importi complessivamente corrisposti | Importi corrisposti a soggetti facenti parte del gruppo dei soci della SGR | ||||||
Importo (Euro/000) | % sul valore complessivo netto (*) | % sul totale attività | % su valore del finanziamento | Importo (euro/000) | % sul valore comlessivo (*) | % sul totale attività | % su valore del finanziamento | |
1) Provvigione di Gestione -- provvigioni di base -- provvigioni di incentivo | 1.664 1.664 | 1,590 1,590 | 1,268 1,268 | |||||
2) TER degli OICR in cui il fondo investe - dato extracontabile | ||||||||
3) Compenso della Banca Depositaria | 42 | 0,040 | 0,032 | |||||
4) Spese di revisione del fondo | 38 | 0,036 | ||||||
5) Oneri per la valutazione delle partecipazioni, dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari facenti parte del fondo (**) | 16 | 0,015 | 0,012 | |||||
6) Compenso spettante agli Esperti indipendenti | 46 | 0,044 | 0,035 | |||||
7) Oneri di gestione degli immobili (***) | 1.114 | 1,064 | 0,849 | |||||
8) Spese legali e giudiziarie | ||||||||
9) Spese di pubblicazione del valore della quota ed eventuale pubblicazione del prospetto informativo | 23 | 0,022 | ||||||
10) Altri oneri gravanti sul fondo - consulenze e servizi amministrativi - altro | 19 1 18 | 0,018 0,001 0,017 | ||||||
TOTAL EXPENSE RATIO (TER) (SOMMA DA 1 A 10) | 2.961 | 2,829 | ||||||
11) Oneri di negoziazione di strumenti finanaziari di cui: -- su titoli azionari -- su titoli di debito -- su derivati -- altri (da specificare) | ||||||||
12) Oneri finanziari per i debiti assunti dal fondo | 307 | 15,469 | ||||||
13) Oneri fiscali di pertinenza del fondo | ||||||||
TOTALE SPESE (SOMMA DA 1 A 13) | 3.268 | 3,123 | ||||||
(*) Calcolato come media del periodo.
(**) trattasi di costi sostenuti per due diligence
(***) trattasi di costi al netto dei rimborsi verso i conduttori
B) Esercizio 2011
ONERI DI GESTIONE | Importi complessivamente corrisposti | Importi corrisposti a soggetti facenti parte del gruppo dei soci della SGR | ||||||
Importo (Euro/000) | % sul valore complessivo netto (*) | % sul totale attività | % su valore del finanziamento | Importo (euro/000) | % sul valore comlessivo (*) | % sul totale attività | % su valore del finanziamento | |
1) Provvigione di Gestione -- provvigioni di base -- provvigioni di incentivo | 1.971 1.971 | 1,676 1,676 | 1,241 1,241 | |||||
2) TER degli OICR in cui il fondo investe - dato extracontabile | ||||||||
3) Compenso della Banca Depositaria | 49 | 0,042 | 0,031 | |||||
4) Spese di revisione del fondo | 46 | 0,039 | ||||||
5) Oneri per la valutazione delle partecipazioni, dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari facenti parte del fondo (**) | 132 | 0,112 | 0,083 | |||||
6) Compenso spettante agli Esperti indipendenti | 39 | 0,033 | 0,025 | |||||
7) Oneri di gestione degli immobili (***) | 1.853 | 1,576 | 1,167 | |||||
8) Spese legali e giudiziarie | 30 | 0,025 | ||||||
9) Spese di pubblicazione del valore della quota ed eventuale pubblicazione del prospetto informativo | 32 | 0,027 | ||||||
10) Altri oneri gravanti sul fondo - consulenze e servizi amministrativi - altro | 163 - 163 | 0,139 0,139 | ||||||
TOTAL EXPENSE RATIO (TER) (SOMMA DA 1 A 10) | 4.315 | 3,670 | ||||||
11) Oneri di negoziazione di strumenti finanaziari di cui: -- su titoli azionari -- su titoli di debito -- su derivati -- altri (da specificare) | ||||||||
12) Oneri finanziari per i debiti assunti dal fondo | 635 | 23,519 | ||||||
13) Oneri fiscali di pertinenza del fondo | - | |||||||
TOTALE SPESE (SOMMA DA 1 A 13) | 4.950 | 4,210 | ||||||
(*) Calcolato come media del periodo.
(**) trattasi di costi sostenuti per due diligence
(***) trattasi di costi al netto dei rimborsi verso i conduttori
C) Esercizio 2012
ONERI DI GESTIONE | Importi complessivamente corrisposti | Importi corrisposti a soggetti facenti parte del gruppo dei soci della SGR | ||||||
Importo ( Euro/000) | % sul valore complessivo netto (*) | % sul totale attività | % su valore del f inanziamento | Importo ( euro/000 ) | % sul valore comlessivo (*) | % sul totale attività | % su valore del f inanziamento | |
1) Provvigione di Gestione -- provvigioni di base -- provvigioni di incentivo | 2.183 2.183 | 1,633 1,633 | 0,001 0,001 | |||||
2) TER degli OICR in cui il fondo investe - dato extracontabile | ||||||||
3) Compenso della Banca Depositaria | 55 | 0,041 | 0,000 | |||||
4) Spese di revisione del fondo | 54 | 0,040 | ||||||
5) Oneri per la valutazione delle partecipazioni, dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari facenti parte del fondo (**) | - | 0,000 | 0,000 | |||||
6) Compenso spettante agli Esperti indipendenti | 39 | 0,029 | 0,000 | |||||
7) Oneri di gestione degli immobili (***) | 1.949 | 1,458 | 0,001 | |||||
- IMU - property e facility - manutenzioni, utenze e bonifiche - condomini - spese legali e notarili - consulenze tecniche - svalutazione crediti - interessi su depositi cauzionali - imposta di registro - bolli su contratti, imposte e spese varie - premi assicurativi | 000 000 000 25 40 69 468 1 58 15 56 | 0,708 0,077 0,126 0,018 0,030 0,051 0,350 0,001 0,043 0,011 0,042 | 0,001 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 | |||||
8) Spese legali e giudiziarie | 22 | 0,016 | ||||||
9) Spese di pubblicazione del valore della quota ed eventuale pubblicazione del prospetto informativo | 16 | 0,012 | ||||||
10) Altri oneri gravanti sul fondo - altro | 9 9 | 0,006 0,006 | ||||||
TOTAL EXPENSE RATIO ( TER) ( SOMMA DA 1 A 10) | 4.327 | 3,237 | ||||||
11) Oneri di negoziazione di strumenti finanaziari di cui: -- su titoli azionari -- su titoli di debito -- su derivati -- altri (da specificare) | ||||||||
12) Oneri finanziari per i debiti assunti dal fondo | 826 | 0,033 | ||||||
13) Oneri fiscali di pertinenza del fondo | - | |||||||
TOTALE SPESE ( SOMMA DA 1 A 13) | 5.152 | 3,854 | ||||||
(*) Calcolato come media del periodo.
(**) trattasi di costi sostenuti per due diligence
(***) trattasi di costi al netto dei rimborsi verso i conduttori
La quantificazione degli oneri fornita non tiene conto di quelli gravanti direttamente sul sottoscrittore, da pagare al momento della sottoscrizione e del rimborso.
DICHIARAZIONE DI RESPONSABILITA’
La Società di Gestione del Risparmio Fabrica Immobiliare S.p.A., con sede in Roma, si assume la responsabilità della veridicità e completezza dei dati e delle notizie contenuti nel presente Prospetto.
Xxxx. Xxxxx Xxxxxx
(L’Amministratore Delegato e Legale Rappresentante)
Xxxx. Xxxxxxx Xxxxxxx
(Il Presidente del Collegio Sindacale)
Offerta al pubblico e ammissione alle negoziazioni di quote del fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato
Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso
Allegato 1: REGOLAMENTO DI GESTIONE DEL FONDO
1 Istituzione e denominazione del fondo 3
2 Destinatari delle quote 3
3 Tipologia del fondo 3
4 Durata del fondo 3
5 Valore nominale delle quote 4
6 Società di gestione del risparmio 4
7 Banca depositaria 4
8 Calcolo e pubblicazione del valore unitario della quota 4
9 Quotazione 4
10 Scopo e oggetto dell’attività del fondo 5
10.1 Scopo del Fondo 5
10.2 Oggetto del Fondo 5
10.3 Caratteristiche degli investimenti immobiliari 5
10.4 Caratteristiche degli investimenti in partecipazioni immobiliari 6
10.5 Caratteristiche degli investimenti in strumenti finanziari 6
10.6 Investimenti in strumenti derivati 6
10.7 Liquidità del Fondo 6
10.8 Superamento transitorio dei limiti di investimento 6
10.9 Ricorso all’indebitamento 7
10.10 Politiche di investimento 7
10.11 Profilo di rischio ed orizzonte temporale 7
10.12 Operazioni in conflitto d’interessi e limiti alle operazioni con parti correlate 7
11 Patrimonio iniziale del fondo 8
12 Esperti indipendenti 8
13 Proventi della gestione del fondo 8
14 Regime delle spese 9
14.1 Spese a carico del Fondo 9
14.2 Spese a carico della Società di Gestione 11
14.3 Spese a carico dei singoli Partecipanti 11
15 Responsabilità dell’attività di gestione 12
16 Gestione degli strumenti finanziari 12
17 Sostituzione della società di gestione 12
18 Assemblea dei partecipanti 14
19 Banca depositaria 15
20 Partecipazione al fondo 15
20.1 Sottoscrizione delle Quote 15
20.2 Modalità di sottoscrizione 15
20.3 Termini di sottoscrizione delle Quote del Fondo in sede di prima emissione 16
20.4 Sottoscrizione fuori sede 16
20.5 Aumento del Fondo e riparto delle Quote 16
20.6 Ridimensionamento del Fondo 16
20.7 Richiamo degli impegni 17
20.8 Conferma della sottoscrizione 17
20.9 Emissioni successive di quote del Fondo 17
20.10 Rimborsi anticipati delle Quote del Fondo 18
20.11 Rimborsi parziali pro quota a fronte di disinvestimenti 19
21 Certificati di partecipazione al fondo 19
22 Scritture contabili e relativa pubblicità 19
22.1 Scritture contabili e documentazione specifica aggiuntiva 19
22.2 Revisione contabile, Certificazione e Controllo del Collegio Sindacale 20
23 Modifiche regolamentari 20
24 Regime della pubblicità 20
25 Liquidazione del fondo 21
25.1 Casi di Liquidazione 21
25.2 Liquidazione del Fondo ad Iniziativa della Società di Gestione 21
25.3 Modalità Inerenti alla Liquidazione 22
25.4 Pubblicità Inerente alla Liquidazione 22
25.5 Liquidazione del Fondo per Scadenza del Termine di Durata 22
26 Attività inerenti alla liquidazione del fondo 22
26.1 Ripartizione dell’Attivo Netto alla scadenza del Fondo 22
26.2 Definizione degli Aventi diritto alla Quota Spettante ai Partecipanti 23
26.3 Modalità inerenti alla Liquidazione 23
26.4 Pubblicità della Procedura di Liquidazione 23
26.5 Comunicazioni alla Banca d’Italia 23
26.6 Divieto di Ulteriori Investimenti alla scadenza della Durata del Fondo 23
26.7 Tempi per il Riconoscimento della Quota Spettante ai Partecipanti 23
27 Foro competente 23
SOCRATE - FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO
A. SCHEDA IDENTIFICATIVA
1 ISTITUZIONE E DENOMINAZIONE DEL FONDO
La Società Fabrica Immobiliare Società di Gestione del Risparmio S.p.A., come meglio identificata e descritta al successivo articolo 6 (di seguito “la Società di Gestione” o la “SGR”), ha istituito un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato Socrate - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso, (di seguito “il Fondo”), con delibera del Consiglio di Amministrazione del 3 agosto 2005, che ha contestualmente approvato il presente regolamento di gestione (di seguito “il Regolamento”). La gestione del Fondo compete alla Società di Gestione, che vi provvede nel rispetto delle norme di legge e regolamentari, delle disposizioni degli Organi di Vigilanza e del presente Regolamento.
2 DESTINATARI DELLE QUOTE
Il Fondo è destinato alla sottoscrizione in Italia, da parte del pubblico indistinto attraverso offerta pubblica, nonché alla sottoscrizione da parte di investitori qualificati (di seguito “i Partecipanti”).
3 TIPOLOGIA DEL FONDO
1) Il Fondo è un fondo comune di investimento immobiliare così come definito dall’art. 1, comma 1, lettera d bis) del decreto del Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica n. 228 del 1999 e ha lo scopo di investire e gestire professionalmente le proprie risorse, al fine di favorire una crescita equilibrata e graduale nel tempo del valore reale degli investimenti.
2) Il Fondo adotta la forma chiusa. Il rimborso delle quote ai Partecipanti potrà avvenire alla scadenza del Fondo nonché alle scadenze predeterminate di cui all’articolo 20.10 del presente Regolamento, e, comunque, non oltre la scadenza della proroga eventualmente deliberata di cui all’articolo 4, comma 0, fatto salvo quanto previsto dai successivi articoli 20.10 e 20.11.
4 DURATA DEL FONDO
1) La durata del Fondo è fissata, salvo il caso di liquidazione anticipata ai sensi del successivo paragrafo 25.2, in 10 (dieci) anni, con scadenza al 31 dicembre del decimo anno successivo a quello in cui avviene il richiamo degli impegni a seguito della prima emissione.
La Società di Gestione , con delibera motivata dell’organo amministrativo e con parere conforme dell’organo di controllo, può, prima della scadenza del Fondo, deliberare una proroga non superiore a 3 anni ovvero al più ampio termine eventualmente previsto dalla normativa applicabile della durata del Fondo medesimo (di seguito, il “Periodo di Grazia”), per il completamento dello smobilizzo degli investimenti in portafoglio. Dalla delibera deve risultare che:
- l’attività di smobilizzo del portafoglio è stata già avviata, con l’indicazione dell’ammontare disinvestito e/o rimborsato fino alla data delle delibera;
- oggettive condizioni di mercato, indicate puntualmente e non riferite solo alla specifica situazione dei beni oggetto di investimento, rendono impossibile il completamento della vendita degli assets nei tempi previsti senza incorrere in gravi perdite che possono compromettere il rendimento finale del Fondo.
La delibera contiene altresì il piano di smobilizzo degli investimenti dal quale risultano i tempi e le modalità dell’attività di vendita dei residui beni in portafoglio.
2) Dell’eventuale proroga per il Periodo di grazia è data notizia ai partecipanti mediante avviso pubblicato sul quotidiano di cui al successivo articolo 24, comma 1) del presente Regolamento nonché alla Banca d’Italia e alla Consob, specificando le motivazioni poste alla base della relativa decisione.
5 VALORE NOMINALE DELLE QUOTE
Il patrimonio del Fondo è suddiviso in quote di eguale valore e che conferiscono i medesimi diritti (di seguito “le Quote”) . Il valore nominale di ciascuna Quota è pari a Euro 500,00 (cinquecento/00).
6 SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO
1) Società di Gestione del Fondo è la “Fabrica Immobiliare Società di Gestione del Risparmio S.p.A.”, con sede in Xxxx, Xxx Xxxxxxxxx 00, iscritta al Registro delle Imprese di Roma con il numero 07753061006, coincidente con codice fiscale e partita IVA ed al R.E.A. n. 105462.
2) La Società di Gestione è iscritta all’Albo delle società di gestione del risparmio al n. 180, in applicazione delle norme di riferimento del d. lgs. n. 58 del 24 febbraio 1998 (di seguito “TUF”).
7 BANCA DEPOSITARIA
1) Banca Depositaria del Fondo è State Street Bank S.p.A., con sede legale in Xxxxxx, Xxx Xxxxxxxx Xxxxxx, 00 ( di seguito “la Banca Depositaria”).
2) La Banca Depositaria è iscritta al n. 3163.3 dell’Albo delle Banche tenuto dalla Banca d’Italia.
3) Presso la sede della Banca Depositaria e presso le filiali della medesima site nei capoluoghi di Regione sono disponibili i prospetti contabili del Fondo (più in generale, sulle scritture contabili e sul regime della pubblicità del Fondo, v. infra, articoli 22 e 24).
8 CALCOLO E PUBBLICAZIONE DEL VALORE UNITARIO DELLA QUOTA
1) Il valore complessivo netto del Fondo è la risultante delle attività al netto delle eventuali passività.
2) La determinazione del valore complessivo netto del Fondo è effettuata, ai sensi delle applicabili disposizioni di legge e regolamentari, in base al valore corrente delle attività e delle passività che lo compongono. Alla stessa provvede il Consiglio di Amministrazione della Società di Gestione in occasione degli adempimenti di cui all’articolo 22.1, comma 2), lettere b) e c).
3) Dalla divisione fra il valore complessivo netto del Fondo e il numero delle Quote in circolazione si ottiene il valore unitario delle Quote medesime.
4) Le attività e le passività del Fondo sono valutate in coerenza con i criteri stabiliti dalle disposizioni tempo per tempo emanate dalla Banca d’Italia.
5) Il valore unitario delle Quote è comunicato ai Partecipanti semestralmente, mediante avviso pubblicato sul quotidiano di cui all’articolo 24, comma 1) del presente Regolamento. Qualora si verifichino eventi eccezionali che impediscano la pubblicazione del valore unitario delle Quote, la SGR informa di ciò le Autorità di Xxxxxxxxx e i partecipanti al Fondo secondo le stesse modalità previste per la pubblicazione del valore unitario della Quota.
6) E’ facoltà dei partecipanti inoltrare richiesta alla SGR per ricevere la documentazione relativa ai criteri di valutazione.
9 QUOTAZIONE
1) Conformemente a quanto richiesto dalla normativa applicabile, è prevista la negoziazione delle Quote in un mercato regolamentato. La SGR richiederà l’ammissione alle negoziazioni sul Mercato Telematico Azionario organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A., segmento Mercato Telematico Fondi - MTF.
2) La SGR informa la Banca d’Italia circa l’esito dell’istanza di ammissione delle Quote alla negoziazione in un mercato regolamentato.
B. CARATTERISTICHE DEL PRODOTTO
10 SCOPO E OGGETTO DELL’ATTIVITÀ DEL FONDO
10.1 SCOPO DEL FONDO
Scopo del Fondo è l’investimento collettivo di capitali in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari e la gestione professionale e valorizzazione degli stessi (di seguito il Patrimonio del Fondo), al fine di accrescere il valore iniziale delle Quote e ripartire tra i Partecipanti il risultato netto derivante sia dalla gestione, sia dallo smobilizzo degli investimenti. La Società di Gestione individua ed effettua per conto del Fondo gli investimenti che per natura e caratteristiche intrinseche si presentano idonei ad aumentare il valore del Patrimonio del Fondo stesso, valutando i rischi complessivi del portafoglio. Lo smobilizzo degli investimenti potrà realizzarsi, nell’interesse dei Partecipanti, anche anticipatamente rispetto alla durata del Fondo, come previsto al successivo articolo 25.2. Le Quote potranno anche essere oggetto di rimborsi parziali pro – quota, secondo quanto previsto nel successivo articolo 20.11.
10.2 OGGETTO DEL FONDO
1) Il Patrimonio del Fondo è investito, in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del Fondo stesso, in beni immobili e diritti reali immobiliari di cui al successivo articolo 10.3, nonché in partecipazioni in società immobiliari, di cui al successivo articolo 10.4 (di seguito “Investimento Tipico”).
2) Il Patrimonio del Fondo può essere investito, in misura residua e comunque non superiore ad un terzo del valore complessivo del Fondo, in strumenti finanziari quotati e non quotati in mercati regolamentati di cui al successivo articolo 10.5, in depositi bancari di denaro, in crediti e titoli rappresentativi di crediti, in altri beni per i quali esiste un mercato e che abbiano un valore determinabile con certezza con una periodicità almeno semestrale (di seguito “Investimento Residuale”).
3) Il Fondo può ridurre la percentuale di Investimento Tipico al 51% qualora il suo patrimonio sia investito in misura non inferiore al 20% del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare.
4) Il Fondo raggiunge il limite di Investimento Tipico entro 24 mesi dall’avvio dell’operatività.
5) Qualora non si sia raggiunto, nel termine massimo di 24 (ventiquattro) mesi dall’avvio dell’operatività, l’obiettivo di composizione del Patrimonio del Fondo,tenuto conto anche dei preliminari di acquisto eventualmente stipulati a beneficio del Fondo, la SGR avrà la facoltà - previa comunicazione alla Banca d’Italia ed eventuale disinvestimento delle attività incluse nell’Investimento Residuale - di deliberare, nell’interesse dei partecipanti, un rimborso parziale delle Quote. Di tale delibera è data notizia ai Partecipanti attraverso le modalità di cui all’articolo 24 del presente Regolamento.
6) Nell’ipotesi in cui l’Investimento Tipico si riducesse ad una quota inferiore a quanto indicato nel precedente comma 1), la SGR provvederà a riportare detto Investimento Tipico nel limite previsto in un congruo lasso temporale, tenendo conto dell’interesse dei Partecipanti.
10.3 CARATTERISTICHE DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI
1) Il Patrimonio del Fondo è investito, nel rispetto dei limiti normativi di concentrazione e frazionamento dei rischi stabiliti dalla normativa tempo per tempo vigente, in beni immobili prevalentemente a carattere direzionale, commerciale, ricettivo, logistico, industriale, assistenziale e sanitario.
2) Il Patrimonio del Fondo può essere investito anche in operazioni di sviluppo, valorizzazione immobiliare di aree ed in immobili da risanare, ristrutturare, riconvertire o restaurare, da concedere in locazione o da cedere sul mercato con un significativo valore aggiunto in termini di plusvalenze realizzabili, in operazioni di manutenzione ordinaria o straordinaria di specifici immobili o proprietà del Fondo finalizzate al miglioramento della redditività d’impiego, nonché in specifiche operazioni di valorizzazione dei beni, per tali intendendosi anche il mutamento della destinazione d’uso e il frazionamento. I predetti interventi saranno effettuati anche su aree e immobili in concessione al Fondo o sui quali il Fondo abbia un diritto reale di godimento. In ogni caso, in queste ipotesi:
a) prima di effettuare gli interventi previsti, dovrà essere ottenuta regolare autorizzazione, concessione edilizia o documento equipollente, secondo le applicabili disposizioni di legge o regolamentari;
b) dovrà essere sottoscritto un contratto di appalto con primaria impresa di costruzioni avente ad oggetto l’edificazione del terreno, ovvero il risanamento, recupero, ristrutturazione o restauro dell’edificio, e l’impresa appaltatrice dovrà fornire idonee garanzie bancarie o assicurative a copertura delle spese che le stesse
dovranno sostenere in esecuzione del contratto di appalto e dell’adempimento delle obbligazioni contrattuali assunte (ivi compresa la responsabilità civile verso terzi) e di ogni altra obbligazione che trovi origine direttamente nelle applicabili disposizioni di legge.
3) Gli investimenti di cui ai precedenti commi 1) e 2) saranno effettuati prevalentemente sul territorio della Repubblica Italiana e in ogni caso esclusivamente nell’ambito dei paesi appartenenti all’Unione Europea.
4) Per il raggiungimento degli obiettivi del Fondo, la SGR adotterà le seguenti strategie:
▪ acquisizione di immobili di buon livello qualitativo e suscettibili di valorizzazione commerciale;
▪ acquisto di aree fabbricabili al fine della successiva edificazione, previa sottoscrizione del contratto di futura locazione, o immobili da ristrutturare/restaurare/manutenere, eventualmente con mutamento della destinazione d’uso;
▪ acquisizione di immobili suscettibili di valorizzazione commerciale con rendimenti da locazione allineati ai migliori livelli del mercato e stabili nel tempo;
▪ acquisti ed alienazioni di cespiti immobiliari tenendo conto degli andamenti ciclici del mercato e delle opportunità che potranno essere colte;
▪ investimento in quote di organismi di investimento collettivo di diritto estero aventi ad oggetto prevalente l’investimento in beni immobili;
▪ acquisto di immobili, con prevalente destinazione residenziale, per la successiva vendita frazionata, previo mutamento della destinazione d’uso.
10.4 CARATTERISTICHE DEGLI INVESTIMENTI IN PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI
1) Il Patrimonio del Fondo può essere investito, nei limiti stabiliti dalle applicabili disposizioni di legge o regolamentari e dai successivi commi 2) e 3), in partecipazioni, in società immobiliari, quotate e non quotate, per tali intendendosi le partecipazioni in società di capitali che svolgono attività di costruzione, valorizzazione, acquisto, alienazione e gestione di immobili. Nel caso di partecipazioni in società immobiliari non quotate le stesse possono essere anche di controllo.
2) L’investimento in partecipazioni in società immobiliari non quotate sui mercati regolamentati, di cui al precedente comma 1), può avvenire solo a condizione che tali società detengano un patrimonio costituito prevalentemente da beni immobili e/o diritti immobiliari ovvero svolgano attività di costruzione di beni aventi caratteristiche analoghe a quelle descritte nel precedente articolo 10.3.
3) Il Patrimonio del Fondo non viene investito, né direttamente né attraverso società controllate, in misura superiore al 10% delle proprie attività in società immobiliari che prevedano nel proprio oggetto sociale la possibilità di svolgere attività di costruzione.
10.5 CARATTERISTICHE DEGLI INVESTIMENTI IN STRUMENTI FINANZIARI
Le risorse del Fondo potranno essere investite, anche al di sopra del livello connesso alle esigenze di tesoreria, in strumenti finanziari quotati e non quotati, depositi bancari, crediti e titoli rappresentativi di crediti, altri beni con valore determinabile almeno semestralmente; detti investimenti saranno effettuati allo scopo di ottimizzare l’impiego delle disponibilità liquide del Fondo che non siano destinate ad essere distribuite ai Partecipanti o relative agli impegni di spesa assunti dalla SGR. La SGR potrà inoltre deliberare operazioni di copertura del rischio di tasso inerente ai finanziamenti ipotecari raccolti a tasso variabile.
10.6 INVESTIMENTI IN STRUMENTI DERIVATI
Il Patrimonio del Fondo può essere investito, nei limiti disposti dalle applicabili disposizioni di legge e regolamentari, in strumenti finanziari derivati esclusivamente a fini di copertura del rischio di cambio e del rischio di tasso.
10.7 LIQUIDITÀ DEL FONDO
Il Fondo può detenere liquidità per esigenze di tesoreria.
10.8 SUPERAMENTO TRANSITORIO DEI LIMITI DI INVESTIMENTO
1) Gli investimenti del Fondo sono effettuati nei limiti ed alle condizioni previste dal Regolamento e dalla normativa vigente.