L. 9 DICEMBRE 1998 N. 431)
Accordo per il territorio del Comune di COSENZA
(L. 9 DICEMBRE 1998 N. 431)
In attuazione :
- della Legge 9 Dicembre 1998 n. 431;
- del Decreto del 30 dicembre 2002 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministero delle Finanze;
- della deliberazione del CIPE del 13 novembre 2003;
TRA
Organizzazioni della proprietà edilizia:
UPPI – Unione Piccoli Proprietari Immobiliari della Provincia di Cosenza, in persona del legale rappresentante pro-tempore
Nonché
CONFEDILIZIA – Associazione della Proprietà Edilizia della Provincia di Cosenza, in persona del legale rappresentante pro-tempore
E
Organizzazioni degli inquilini:
SUNIA – Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari, federazione regionale della Calabria, in persona del legale rappresentante pro-tempore
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE ART. 1
NORME GENERALI
PARTE PRIMA
Le parti riproducono in allegato al presente Accordo Territoriale, tutte le norme contrattuali definite dalla Legge 431/98, dai Contratti Tipo elaborati dalla Convenzione Nazionale del 06-09-2002 e recepiti dal Decreto Ministeriale del 30-12-2002, dalle norme ancora in vigore della Legge 392/78, dai Regolamenti Edilizi dei Comuni e dalla Normativa per la sicurezza degli impianti degli alloggi, di cui alla Legge 46/90.
PARTE SECONDA
Determinazione delle Fasce del Canone
L’ambito di applicazione dell’Accordo relativamente ai contratti in epigrafe è costituito dal territorio amministrativo del Comune di Cosenza.
I) - CRITERI PER LA DETERMINAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE. Per il Comune di COSENZA
Ai sensi e con le finalità di cui all’art. 2, comma 3 L. 431/98, le parti, come sopra costituite, hanno individuato nel territorio del Comune di COSENZA tre aree aventi caratteristiche omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali, tipologie edilizie, di seguito denominate:
ZONA A: “Centro storico”; ZONA B: “Parte nuova”; ZONA C: “Zone degradate”.
- ZONA A (Centro storico): comprende l’ambito territoriale che corrisponde al nucleo primigenio della struttura urbana cosentina, e che ha come spartiacque il fiume Busento: a nord ricomprende tutte le contrade limitrofe quali Casali, Porta Nuova, Tenimento, Gramazio, La Stazza, Fratelli Bandiera, Passo Crati, Guarassano, Colle Vetere, Badessa, e a sud fino a Xxxxxxx;
- ZONA B (Parte nuova): è la zona che ha come limite Sud il corso del fiume Busento, il punto di confluenza di quest'ultimo con il Crati, e che si estende fino ai confini con i comuni di Rende, di Mendicino e Castrolibero. In questa zona sono localizzati la gran parte dei servizi, delle strutture commerciali e delle amministrazioni pubbliche e le zone di verde urbano.
I plessi i cui ingressi si affacciano su Corso Mazzini, su Piazza Xxxxxxx (ex “Piazza Fera”) su Xxxxx Xxxxx Xxxx (xx Xxxxx x’Xxxxxx ) Piazza Loreto, Via Calo Prese per il tratto da Piazza Loreto a Piazza Xxxxxxx e su V.le Degli Alimena avranno un incremento del 15%.
- ZONA C (Zone degradate): sono quelle zone contrassegnate da una massiccia presenza di alloggi popolari e di alcune sporadiche presenze di edilizia mono-familiare modesta nonché (fatto nuovo) di recenti esperienze di edilizia cooperativa, quali quelle di Torre Alta, San Xxxx, Via degli Stadi, Serra Spiga e zona ad Est del vecchio rilevato ferroviario. Per questa zona si terrà conto delle opere di ristrutturazione profonda che sono state apportate negli ultimi 10 anni.
Per le zone omogenee come sopra individuate vengono di seguito definite e riportate le fasce di oscillazione dei canoni per valori al mq/annui.
Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione, recante altresì - come col presente Accordo formalmente si conviene - le modalità di aggiornamento del canone nella misura del 75% della variazione Istat.
Il canone di locazione di ogni singola unità immobiliare è determinato dalle parti all’interno della fascia di oscillazione e sulla base degli elementi oggettivi di cui alle tabelle sotto meglio riportate.
II) MODALITA’ PER IL CALCOLO DEL CANONE CONCORDATO:
I metri quadrati delle unità immobiliari (c.d. superficie convenzionale) sono dati dalla somma dei seguenti elementi:
a) l’intera superficie calpestabile;
b) il 50% della superficie delle autorimesse singole;
c) il 20% della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;
d) il 25% della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;
e) il 15% della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore;
f) la superficie di cui alla lettera a) avrà una tolleranza per eccesso o per difetto del 5%. La superficie dei vani con altezza inferiore a m 1,70 è conteggiata al 50%.
Per gli alloggi con superficie interna compresa tra 47 mq. e 70 mq., la superficie può essere aumentata del 15% e comunque non oltre i 70 mq.
Per gli alloggi con superficie interna pari e/o inferiore a 46 mq., la superficie può essere aumentata del 20% e comunque fino ad un massimo di 50 mq.
I suddetti limiti tengono conto della Sentenza della Corte Costituzionale n 236 del 18/6/1987.
III) INCREMENTI O DIMINUZIONI NEL CALCOLO DEL CANONE CONCORDATO:
1. Le parti concordano che, limitatamente ai rinnovi contrattuali, gli incrementi riferiti alle superfici degli alloggi sino a 46 mq. non si applicheranno per i nuclei familiari composti esclusivamente da uno o due ultra sessantacinquenni, il cui reddito familiare non sia superiore a €.12.395,00 (limite di decadenza della Regione Calabria per gli alloggi ERP), da calcolarsi in base all’art. 21, I° comma della legge 457/78.
2. Il valore unitario al mq. delle fasce di oscillazione potrà essere ridotto sino ad un massimo del 15% per gli alloggi la cui superficie sia pari o superiore ai 120 mq..
3. Ove le singole parti contraenti concordino una durata contrattuale superiore ad anni tre, la fascia di oscillazione dei canoni di cui all’allegato, relativa al Comune e alle zone ove è ubicato l’immobile, potrà subire nei valori minimo e massimo un aumento del 4% per i contratti di durata di quattro anni, del 6%, per i contratti di durata di cinque o sei anni, del 10% per i contratti superiori a sei anni, a valere per l’intera durata contrattuale.
4. Per gli immobili di cui all’art. 1, comma 2, lett.a), L.431/98, le fasce di oscillazione dei canoni di cui al Comune o alle zone ove è ubicato l’immobile subirà nei valori minimo e massimo un aumento del 15% a valere per l’intera durata contrattuale. Tale aumento sarà cumulabile con quello della fattispecie di cui al comma precedente, ove ricorrente.
5. Per le unità immobiliari completamente arredate con mobilio efficiente e non degradato e con elettrodomestici completamente funzionanti, i valori delle fasce di oscillazione potranno aumentare fino ad un massimo del 20%.
FASCIA DI OSCILLAZIONE PER IL COMUNE DI COSENZA
Fascia oscillazione | Fascia minima | Fascia media | Fascia massima | |
Centro Storico e Contrade limitrofe | 15,00-36,00 | 15,00-22,00 | 22,00-29,00 | 29,00 -36,00 |
Parte Nuova | 20,00-60,00 | 20,00-35,00 | 35,00-45,00 | 45,00-60,00 |
Zone degradate | 16,00-40,00 | 16,00-24,00 | 24,00-32,00 | 32,00-40,00 |
Al fine di individuare la specifica fascia di oscillazione di riferimento, per determinare il canone di locazione da applicare nei singoli casi, le parti convengono sulla definizione di alloggio “normale”, che come tale si colloca nella fascia di oscillazione “media”, ogni unità abitativa che sia dotata di allacciamento alla rete idrica, di erogazione di gas (anche tramite deposito rispondente alle vigenti normative di sicurezza), di allacciamento alla rete fognante, di idoneo impianto di riscaldamento singolo, di uno stato di manutenzione generale normale e comunque dei requisiti previsti dall’allegata tabella 1 che potrà far oscillare il canone all’interno della fascia in rapporto agli elementi richiamati.
L’alloggio di tipo “normale”, come sopra definito, potrà collocarsi all’interno della fascia massima
in presenza di almeno 8 parametri tra quelli di seguito indicati.
L’alloggio di tipo “sufficiente” di cui alla tabella 1 si colloca nella fascia di oscillazione media; mentre l’alloggio di tipo “scadente”, nella fascia di oscillazione “minima”.
La determinazione del canone effettivamente applicabile, all’interno delle singole fasce - minima, media, massima – è determinata dalle parti le quali potranno farsi assistere nella contrattazione dalle organizzazioni sindacali di categoria se richiesta anche da una sola parte.
Per la definizione del canone ed all'interno della fascia di oscillazione, si terrà altresì conto dello stato di manutenzione dell’alloggio e dello stabile, della tipologia, dei servizi utilizzabili quali mezzi di trasporto, scuole, etc., e di ogni elemento che lo caratterizzi tra quelli comunemente presenti nel mercato immobiliare: esposizione, rifiniture, e stato degli infissi, etc..
Il canone individuato sarà diminuito di una percentuale pari al 20% per alloggi situati al piano seminterrato - abitabile , e del 10% per quelli posti oltre il terzo piano senza ascensore; mentre per gli alloggi situati al piano attico panoramico, il canone sarà incrementato del 10%.
Aggiornamento ISTAT - Il canone potrà essere aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% della variazione Istat; l’adeguamento decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta.
Parametri di riferimento per il calcolo del canone concordato
Per la determinazione del canone si tiene conto dei seguenti parametri e/o elementi:
1. | Posto auto assegnato; |
2 | Cortile d’uso comune, storico o attrezzato a verde; |
3 | Cantina; |
4 | Terrazza o balcone; |
5 | Area verde di pertinenza; |
6 | Impianto di condizionamento; |
7 | Impianto sportivo di pertinenza; |
8 | Doppi servizi; |
9 | Porta blindata; |
10 | Doppi vetri; |
11 | Giardino ad uso esclusivo con superficie di 80 mq. o oltre; |
12 | Stabile ultimato o completamente ristrutturato negli ultimi 10 anni; |
13 | Sistema di sicurezza o sistema di allarme; |
14 | Cucina abitabile con finestra; |
15 | Videocitofono; |
16 | Antenna centralizzata o impianto satellitare; |
17 | Linea telefonica e ADSL; |
18 | Riscaldamento autonomo; |
19 | Palazzina non superiore a quattro piani, con un massimo di tre appartamenti a piano; |
20 | Strutture di superamento di barriere architettoniche. |
ART. 2 DIRITTI SINDACALI
Premessa
L’introduzione del metodo concertato e della contrattazione tra le parti sociali, apre un nuovo capitolo rispetto alle recenti relazioni sindacali. Ferma rimanendo la distinzione tra piccola e grande
proprietà, si conviene tuttavia di dotarsi di una disciplina comune e unitaria per l’intero universo dell’inquilinato e di una carta dei diritti sindacali. Resta inteso che la Grande Proprietà si configura in quei Locatori che detengono oltre 15 alloggi, anche se in Comuni diversi.
Riunione
Le Organizzazioni Sindacali degli Inquilini possono effettuare riunioni in ambienti idonei messi a disposizione della proprietà.
Delega sindacale
Laddove è possibile e comunque nei Grandi Enti, pubblici e privati, la Proprietà provvederà alla trattenuta mensile dei contributi sindacali per i Conduttori che ne facciano richiesta mediante la delega sottoscritta dal Conduttore e inoltrata al Proprietario dallo stesso, o per tramite l’Organizzazione Sindacale alla quale l’inquilino aderisce.
Gestione contrattuale
Ferma rimanendo la possibilità di Locatori e Conduttori, di richiedere l’assistenza delle organizzazioni firmatarie della presente Intesa Contrattuale, queste ultime si impegnano alla reciproca contestuale assistenza delle parti. Per la gestione contrattuale è prevista una quota di servizio del Locatore e del Conduttore
ART.3 COMMISSIONE DI CONCILIAZIONE
Le parti firmatarie del presente Accordo Territoriale si dotano di una “Commissione” per la risoluzione delle controversie sui canoni, sulla classificazione degli immobili, sugli oneri accessori, sulla ripartizione delle spese e sui diritti contrattuali e sindacali. Il ricorso avverrà dopo un primo tentativo esperito in sede sindacale. Tale Commissione terrà conto anche di quanto previsto nel Protocollo d’Intesa tra Confedilizia e Sunia – Sicet – Uniat – siglato in Roma il 20 maggio 1999.
1. Locatori e Conduttori, assistiti dalle rispettive Associazioni firmatarie dell’Intesa Territoriale, potranno attivare una procedura di accertamento contrattuale e di verifica della congruità e conformità del canone alle parti normative degli accordi locali e ai fini della compatibilità con le misure di agevolazioni fiscali previste al comma 4, dell’art. 2 e comma 1 dell’art. 8 della Legge 431/98.
2. Tale accertamento potrà essere fatto presso la Commissione di Conciliazione Stragiudiziale, costituita presso il Comune di Cosenza, che si darà un proprio regolamento di disciplina, entro tre mesi dalla data del presente accordo.
3. Se il tentativo di conciliazione darà esito positivo si procederà alla stipula di un Verbale di intesa conclusiva, il quale costituirà parte integrante del Contratto di Locazione.
4. Il ricorso alla Commissione di Conciliazione Comunale, o il mancato accordo, non annullano il diritto delle parti sociali di promuovere ricorso alla Magistratura Ordinaria.
Art. 4 DISPOSIZIONI FINALI
Il presente Accordo entra in vigore con la firma di tutti i soggetti interessati e ammessi dalla Legge 431/98 e dal momento della sua deposito presso la Casa del Comune di Cosenza. La sua validità è di 3 (tre) anni, a partire dal deposito presso la Sede comunale sopra indicata. Il presente Accordo Territoriale, potrà formare oggetto di revisione anche prima della scadenza, per comprovati motivi di una delle Parti determinati da improvvise variazioni o modifiche delle condizioni di mercato locale degli affitti e/o sopraggiunti interventi modificativi in campo normativo e delle politiche fiscali.
Qualunque variazione o modifica non potrà comunque avvenire con atto unilaterale di una delle parti contraenti ma, con il metodo della proposta e della concertazione tra tutte le Parti Sociali ed Istituzionali firmatarie del presente Accordo Territoriale.
L'Accordo mantiene comunque la sua validità sino al raggiungimento di un’eventuale nuovo Accordo Territoriale.
Xxxxx, approvato e sottoscritto in data
U.P.P.I. – Unione Piccoli Proprietari della Provincia di Cosenza
CONFEDILIZIA- Associazione della Proprietà Edilizia per la provincia di Xxxxxxx
X.X.X.X.X. – Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari
Alla Presenza di:
in rappresentanza del Comune di Cosenza
che Ai sensi dell’art. 2, comma 3 e artt. 4 e 4 bis, della Legge 431/98, prende atto di quanto convenuto e stipulato tra le Parti Sociali, assicurandone la Pubblicazione all’Albo Pretorio del Comune.
Cosenza, lì 14/05/2014
TABELLA 1
Alloggio Normale *
• Buona conservazione, intendendo l’alloggio di nuova costruzione o ristrutturazione avvenuta entro 30 anni:
• riscaldamento singolo;
• servizi igienici completi (doccia e/o vasca da bagno, bidet ecc..);
Alloggio Sufficiente*
Conservazione media;
costruzione o ristrutturazione effettuata oltre il 30° anno; riscaldamento centralizzato;
servizi igienici incompleti;
Alloggio Scadente *
•
•
•
•
•
•
conservazione scadente dello stabile e dell’alloggio;
costruzione o ristrutturazione integrale effettuata oltre il 50° anno; riscaldamento centralizzato;
servizi igienici incompleti, con solo lavabo e WC; mobilia insufficiente;