RELAZIONE DI GESTIONE AL 31 DICEMBRE 2016 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI
INVESTMENT MANAGEMENT
“FONDO SCOIATTOLO”
RELAZIONE DI GESTIONE AL 31 DICEMBRE 2016 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI
Il Fondo “Scoiattolo” (Il “Fondo Scoiattolo” o, più semplicemente, il “Fondo”) è un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, partecipato esclusivamente dalla Cassa Nazionale di Previdenza ed Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali (di seguito “CNPR” o l’”Apportante”), istituito e gestito da BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy SGR p.A. (“BNPP XXXX” ovvero la “SGR”); ai sensi del Regolamento di Gestione, così come modificato con delibera del Consiglio di Amministrazione della SGR in data
28 luglio 2015, l’obiettivo del Fondo è la valorizzazione e dismissione, in un orizzonte temporale di 14 anni, del portafoglio immobiliare apportato da CNPR. Il Fondo, è stato costituito il 21 dicembre 2011, tramite apporto di immobili prevalentemente locati e contribuzione in denaro, da parte della CNPR, prevedendo l’emissione di quote di Classe A e B.
In data 21 dicembre 2011 è stato effettuato da parte di CNPR il primo apporto di immobili nel Fondo per un valore pari ad Euro 435.500.000 e liquidità integrativa pari ad Euro 750.000. In tale data, la SGR ha sottoscritto una quota di classe A del valore di Euro 50.000 e sono state emesse a favore dell’apportante 8.724 quote di classe A ed una di classe B ciascuna del valore nominale di Euro 50.000 per un valore complessivo pari ad Euro 436.300.000. In data 15 maggio 2012 sono state emesse 1.175 quote di classe A ciascuna del valore nominale di Euro 52.485,705 (corrispondente al valore della quota del comparto al 31 dicembre 2011) per un valore complessivo di apporto pari ad Euro 61.670.703,38, di cui Euro 61.581.850 in natura ed Euro 88.853,38 di liquidità integrativa. Successivamente, nel corso del 2013 sono stati effettuati due ulteriori apporti, e precisamente in data 24 luglio 2013 sono stati apportati al Fondo immobili per Euro 10.079.759,90 e liquidità integrativa per Euro 17.545,45 per un valore complessivo di apporto pari ad Euro 10.097.305,35 e contestuale emissione di 201 quote di classe A del valore nominale di Euro 50.235,35; in data 8 ottobre 2013 è stato apportato l’immobile di via Pestalozzi per un valore complessivo pari ad Euro 11.241.756 di cui Euro 11.199.733,22 pari al valore dell’immobile ed Euro 42.022,78 come liquidità integrativa e contestualmente sono state emesse 230 quote del valore nominale di Euro 48.877,20. Infine, in data 25 marzo 2014 è stato apportato al Fondo l’immobile sito in Xxxx, Xxx Xxxxxxx per un valore pari ad Euro 20.240.000 e liquidità integrativa per Euro 17.481,35; sono state emesse 425 quote del valore nominale di Euro 47.644,66 per un valore complessivo di apporto pari ad Euro 20.257.481,35. Il patrimonio apportato è costituito da 44 edifici per un valore di apporto complessivo pari ad Euro 539.567.246,08, di cui Euro 538.601.343,12 in immobili ed Euro 965.902,96 a titolo di liquidità integrativa.
Il valore degli immobili apportati è stato valutato da Praxi S.p.A., ai sensi dell’art. 12 bis, comma 3, lett. B), del D.M. 228/1999.
Al 31 dicembre 2016 il valore di ciascuna delle 10.757 quote, di cui 10.756 di Classe A e 1 di Classe B, è pari a Euro 39.013,190 (al 31 dicembre 2015 era pari ad Euro 41.865,642), in diminuzione del 6,8% rispetto al valore alla chiusura dell’esercizio precedente.
Alla stessa data il valore complessivo netto del Fondo risulta pari a Euro 419.664.888 (al 31 dicembre 2015 Euro 450.348.711), di cui Euro 419.625.875 per le quote di classe A, Euro
39.013 per le quote di Classe B. Le attività assommano ad Euro 427.830.839 (al 31 dicembre 2015 Euro 460.399.164).
L’esercizio chiude con una perdita complessiva di Euro 26.047.556 (al 31 dicembre 2015, su base annua, la perdita è stata pari ad Euro 46.449.485), di cui Euro 26.045.135 di competenza delle quote di Classe A e Euro 2.421 di competenza delle quote di Classe B (al 31 dicembre 2015 rispettivamente Euro 46.445.167 ed Euro 4.318). La perdita recepisce minusvalenze da valutazione per Euro 21.312.115 (al 31 dicembre 2015 minusvalenze di Euro 33.545.797); il risultato gestionale risulta essere quindi negativo per Euro 20.507.909 (al 31 dicembre 2015 negativo, su base annuo, per Euro 33.151.201).
Descrizione dell’Operazione
Come anticipato nel corso del presente documento, Il Fondo Scoiattolo è un fondo immobiliare di diritto italiano di tipo chiuso riservato ad investitori qualificati costituito da BNPP XXXX, con la CNPR come unico quotista, e nasce con l’obiettivo di gestire, valorizzare e dismettere il patrimonio immobiliare (a prevalente destinazione residenziale) conferito dell’Apportante.
CNPR, con Bando di Gara pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea del 31 maggio 2011, ha avviato la procedura per la selezione di una Società di Gestione del Risparmio cui conferire l’incarico di istituire e gestire un fondo immobiliare chiuso riservato ad investitori qualificati di cui all’art. 1, comma 1, lett. h), del DM n. 228/99.
A seguito del processo competitivo, con delibera del Consiglio di Amministrazione di CNPR del 16 settembre 2011, BNP Paribas XXXX SGR p.A. è risultata aggiudicataria della gara ed in data 10 novembre 2011 è stato sottoscritto accordo quadro tra le parti.
Il Fondo è stato istituito, ai sensi del D.Lgs. 24.2.1998 n. 58 e degli artt. 12-bis e 15 del D.M. 24 maggio 1999 n. 228, con delibera del Consiglio di Amministrazione della SGR del 25 ottobre 2011.
Il patrimonio immobiliare inizialmente apportato dalla CNPR era costituito da circa 1.700 unità immobiliari, prevalentemente a destinazione residenziale (90% del valore complessivo del patrimonio apportato), facenti parte di 44 complessi immobiliari localizzati per lo più a Roma (65% delle consistenze complessivamente apportate) e per la restante parte a Brindisi, Bergamo, Cusago, Pescara, L’Aquila, Reggio Xxxxxx, Piacenza, Messina, Modena e Firenze.
Il processo di dismissione avviato dalla SGR, di durata inizialmente prevista pari a 5 anni, prevede la suddivisione dell’intero patrimonio del Fondo in cinque lotti di vendita/intervento a seconda delle caratteristiche, della location e del periodo di conferimento dei singoli immobili. L’attività di dismissione dei primi tre lotti (a partire dall’anno 2013) è stata avviata da tempo ed è a tutt’oggi in corso; al contempo, nel corso dell’anno è partita la vendita agli inquilini di uno degli immobili del quarto lotto (Roma, via Colleverde 26/34) e, per quanto concerne gli altri immobili facenti parte del medesimo lotto, sono state approfondite le analisi e gli studi di fattibilità prodromici all’avvio dell’attività di valorizzazione e vendita frazionata degli immobili, anche valutando l’opportunità di partnership con operatori di mercato. In aggiunta, con diverso grado di avanzamento, sono proseguite le iniziative a riconversione e sviluppo dei tre immobili principali costituenti il quinto lotto.
Relativamente alla vendita frazionata delle unità immobiliari in Portafoglio e coerentemente con quanto previsto nel Disciplinare di Vendita, ai titolari legittimi di un contratto di locazione (ove persone fisiche) nonché ai soggetti che occupano le unità immobiliari in virtù di un contratto scaduto, è offerta l’opportunità di acquistare, a condizioni vantaggiose (sconto del 20% rispetto al valore di mercato), l’unità immobiliare da loro condotta in locazione e/o locata con indennità di occupazione.
All’avvio dell’operatività del Fondo, le attività di due diligence, property, facility e advisory alle vendite sono state inizialmente affidate alla società REAG S.p.A.; successivamente, con decorrenza dal 1 marzo 2015, sono stati consensualmente risolti i relativi contratti e l’attività
di property management e sales support è stata affidata alla società BNP Paribas Real Estate Property Management Italy s.r.l..
Nel corso dell’anno è stata svolta una procedura di selezione al fine di individuare un nuovo soggetto a cui affidare sia l’attività di property management che di advisory relativa al processo di dismissione del Portafoglio immobiliare del Fondo; al termine di tale processo la miglior offerta, sia dal punto di vista dei requisiti tecnico-commerciali che dal punto di vista economico, è risultata essere quella presentata da Abaco Team s.r.l. e Gabetti Property Solutions Agency S.p.A.
In ragione di ciò, sono stati sottoscritti due nuovi contratti di property management ed
advisory con durata triennale a decorrere dal mese di gennaio 2017.
Alla data del 31 dicembre 2016, la composizione dei quotisti è quella qui di seguito indicata:
classe A | classe B | |
CNPR | 99,99% | 100,0% |
BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy SGR p.A. | 0,01% | |
LO SCENARIO MACROECONOMICO |
La ripresa dell’economia della Zona Euro ha mostrato di resistere agli shock esterni e imprevisti. La domanda domestica, il fattore chiave per la crescita degli ultimi anni, dovrebbe rallentare nel 2017, in una situazione, tuttavia, di inflazione più elevata e minore rigore fiscale. Le politiche fiscali potrebbero stimolare maggiormente la crescita di quanto ad oggi previsto, migliorando le previsioni globali. Dall’altra parte, l’impatto della cd. “Brexit” e il rallentamento, da parte della BCE, della politica di acquisto di titoli di Stato potrebbero avere un impatto negativo maggiore rispetto a quanto ipotizzato oggi.
In Italia, in una situazione di diminuzione della crescita economica, di rallentamento dell’aumento dei salari e dell’occupazione, i consumi resteranno su livelli bassi. Le tensioni sul sistema bancario potrebbero impattare negativamente sulla crescita del credito e, pertanto, degli investimenti.
Tabella 1 – Indicatori economici dell’Italia
2014 | 2015 | 2016 | 2017 (p) | 2018 (p) | |
PIL | 0.2% | 0.6% | 0.8% | 0.4% | 0.7% |
PIL (Zona Euro) | 1.2% | 1.9% | 1.6% | 1.2% | 1.5% |
Consumi privati | 0.4% | 1.5% | 1.2% | 0.4% | 0.8% |
Consumi pubblici | -0.9% | -0.6% | 0.7% | 0.2% | 0.1% |
Inflazione | 0.2% | 0.1% | -0.1% | 0.9% | 1.0% |
Occupazione | 0.3% | 0.6% | 1.4% | 0.7% | 0.9% |
Disoccupazione | 12.7% | 11.9% | 11.4% | 11.2% | 10.8% |
Deficit pubblico | -3.0% | -2.6% | -2.5% | -2.6% | -2.6% |
Debito pubblico | 132.5% | 132.7% | 133.1% | 133.9% | 134.9% |
Tassi d'interesse (10 anni) | 1.9% | 1.6% | 2.1% | 2.5% | 3.0% |
Spread vs. Bund | 134 | 95 | 175 | 180 | 180 |
Fonte: BNP Paribas Research (Novembre 2016)
L’impatto del referendum costituzionale è stato meno negativo di quanto ipotizzato, ma il nuovo governo potrebbe avere meno slancio per continuare le riforme in vista della scadenza naturale delle Camere nel 2018.1
ANDAMENTO DEL SETTORE IMMOBILIARE
Il volume delle transazioni registrate a fine settembre 2016 si è attestato a 5,3 miliardi di euro, in linea (+3%) rispetto allo stesso periodo del 2015. Al netto della transazione atipica di Porta
1 BNP Paribas Research
Nuova a Milano che nel 2015 ha gonfiato i valori di quasi un miliardo di euro, il mercato ha fatto registrare un balzo del 27%, risultando il periodo migliore (9 mesi) da dieci anni a questa parte. Nell’ultimo trimestre del 2015 erano state concluse operazioni immobiliari per 3,1 miliardi di euro, un livello che sembrava difficile da replicare. Tuttavia, i primi dati che emergono sono di un volume transato di 3,2 miliardi di euro, spingendo il totale per il 2016 a 8,3 miliardi di euro, +2% rispetto al 2015.2
Figura 1 – Volume di investimento diretto in Italia (immobiliare di impresa)
Fonte: BNP Paribas Real Estate Research
In particolare, è da segnalare nell’ultimo trimestre l’operazione di “sale-and-leaseback” di Banca Intesa per un valore di circa 500 milioni di Euro; in totale, gli istituti bancari, in qualità di venditori, hanno movimentato il mercato per 1 miliardo di Euro.
La situazione in termini di nazionalità vede il mercato ancora dominato dagli operatori stranieri, che tuttavia dal 70% sono scesi a rappresentare il 60% del volume delle transazioni.
Figura 2 – Flusso degli investimenti stranieri (immobiliare di impresa)
Fonte: BNP Paribas Real Estate Research
In un clima di incertezza economica globale, il mercato immobiliare del Vecchio continente continua a essere interessato da importanti flussi di liquidità in ingresso; di questo stanno traendo beneficio tutti i principali Paesi dell’Eurozona, compresa l’Italia. L’ingresso di liquidità ha spinto i rendimenti su valori molto bassi rispetto al ciclo precedente; in particolare, per il mercato italiano, i rendimenti prime per uffici a Milano hanno raggiunto il 4% netto, soglia
estremamente bassa e inusuale per il mercato dello Stivale. Se si raffrontano questi rendimenti con i BTP a 10 anni, tuttavia, risulta un premio di rischio tra i 200 e i 300 punti base.3
Figura 3 – Xxxxxxxxxx iniziali netti “prime”
Fonte: BNP Paribas Real Estate Research
Quanto tempo durerà questo momento di favore per il mattone italiano? Al momento, l’attività degli investitori continua a rimanere sostenuta. Nel 2016 si sono registrate 21 transazioni superiori ai 100 milioni di Euro. Di queste, oltre la sopra citata di Banca Intesa, vi è la vendita del portafoglio ‘Great Beauty’ a Roma da parte di Unicredit a Xxxxxx Xxxxxxx, la vendita del Palazzo della Lupa a Milano da parte di Ream Sgr a Xxxxx e la cessione della sede del Sole 24 Ore a Milano ad AXA XXXX. Queste transazioni sono degli esempi di operazioni core su prodotti di qualità nei centri storici delle principali città immobiliari italiane.
Da segnalare anche alcune transazioni su prodotti core fuori dai centri storici di Milano e Roma, dove lo standing del conduttore ha attirato l’interesse degli investitori. A Roma, in Via Xxxx xx Xxxxxx, il braccio immobiliare della Bank of Montreal ha comprato l’immobile occupato da Coin per circa 85 milioni di Euro, a Milano, invece, è stata acquistata da Amundi la sede di L’Oréal in Via Primaticcio per circa 65 milioni di Euro.
Queste operazioni riflettono la situazione generale del mercato italiano, caratterizzata da una scarsità di prodotto core per cui gli investitori guardano con interesse immobili posizionati nelle aree meno centrali ma con conduttori core. I rendimenti, pertanto, risultano spinti ulteriormente al ribasso e rendono interessante realizzare operazioni value-added, caratterizzate da rischio maggiore; per esempio l’immobile di Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx 0 venduto sfitto da Sorgente a Xxxxx per 130 milioni di Euro per il quale è previsto un intenso processo di ristrutturazione prima della commercializzazione per individuare un conduttore.
Sul panorama immobiliare italiano si sono affacciati operatori con diversi profili di rischio che stanno guardando tutte le tipologie di investimento, incluse asset class diverse rispetto al passato come l’alberghiero (soprattutto a Roma), il commerciale (con particolare attenzione per l’in-town retail) e la logistica. Queste ultime due tipologie hanno fatto registrare rispettivamente un incremento nel volume transato del 32% e dell’81%, in confronto al 2015. Il segmento uffici, tuttavia, continua a far registrare un forte interesse da parte degli investitori (46% del volume transato), in aumento del 16% rispetto allo stesso periodo del 2015.
Per il futuro, le nuove tendenze in atto a livello di politiche monetarie negli Usa e in Europa dovrebbero tradursi in una risalita dei rendimenti, riportando i valori degli immobili più in linea con i fondamentali dell’economia italiana. Dal punto di vista dei volumi di investimento, data la prevalenza degli investitori stranieri sul mercato domestico, non si dovrebbe assistere a una ripetizione di quanto successo nel 2012, ossia un congelamento del mercato. Al contrario, gli investitori core potrebbero valutare il mercato troppo pericoloso e aspettare le elezioni del
2018, mentre quelli opportunistici potrebbero trovare nuove opportunità, continuando a movimentare il mercato.4
Il mercato degli investimenti – Milano
Con circa 3 miliardi di Euro di investimenti, il mercato milanese si conferma essere la piazza principale italiana. Il volume raggiunto è stato inferiore rispetto a quello del 2015, ma ben superiore rispetto alla media. La città rimane la porta di ingresso per gli investitori stranieri e mostra una liquidità che non si ritrova in altre città italiane.
Gli uffici rappresentano il 76% delle transazioni. In questo segmento, le due transazioni più significative sono state l’acquisto dell’immobile in Xxx Xxxxx Xxxx 00 per circa € 220 milioni da parte di AXA e il Palazzo della Lupa da parte di Xxxxx. Quest’ultima transazione, in particolare, ha fatto registrare un rendimento netto molto basso, ben al di sotto del 4%. Nel segmento retail, l’unica transazione superiore ai 100 milioni di Euro registrata ha riguardato l’immobile in Xxx Xxxxx Xxxxxxxxx 00 per circa € 120 milioni da parte del Gruppo Max Mara. L’interesse degli investitori, infatti, si sta spostando su questo segmento di mercato, l’high-street retail. Si registra una forte domanda, ma non vi è al momento un’offerta corrispondente.5
Figura 4 – Investimenti a Milano
Fonte: BNP Paribas Real Estate Research
In via generale, la forte domanda, in particolare di prodotti prime, combinata con la scarsità di prodotto spingono ancora al ribasso i rendimenti netti iniziali che si attestano ora al 3,75% nel CBD.
Milano si sta affermando come una piazza europea importante dove la competizione per gli immobili prime è molto elevata; questa mantiene una forte pressione al ribasso sui rendimenti. Questo mostra come la piazza di Milano venga vista con interesse e sicura.
Il mercato degli investimenti – Roma
Il mercato degli investimenti romano ha registrato € 1.606 milioni di transazioni, un volume superiore del 51% rispetto al 2015. Questo livello è stato raggiunto grazie ad alcune importanti transazioni come il portafoglio Great Beauty, tre immobili ad uso uffici core nel centro storico venduti per circa € 220 milioni, e il Market Central Da Vinci per circa € 210 milioni. Entrambe le transazioni sono state effettuate a rendimenti impliciti piuttosto ridotti.
4 BNP Paribas Real Estate Research
Rispetto al 2015, si sono registrate un maggior numero di operazioni e si è osservato un maggior interesse da parte degli investitori. Tuttavia, la difficoltà di trovare il prodotto adeguato risulta essere più elevata rispetto a Milano. E’ da segnalare la transazione dell’immobile in Piazza Augusto Imperatore per il quale è in discussione una riconversione in hotel. Questa operazione, accompagnata dalla ristrutturazione della piazza e del mausoleo ne permetterebbe una sua valorizzazione.
Figura 5 – Investimenti a Roma
Fonte: BNP Paribas Real Estate Research
Contrariamente ad altri anni, le transazioni nel segmento alberghiero sono state inferiori ai 100 milioni di Euro, relative principalmente soltanto all’hotel Aldrovandi Villa Borghese. Nel primo trimestre, è stato compravenduto l’immobile ad uso uffici in Via San Xxxxxxx per il quale è in corso una trasformazione in hotel. L’hotel Eden, compravenduto nel 2013 è stato ristrutturato e verrà riaperto al pubblico ad aprile.
Con la ripresa del mercato, infatti, gli investitori stanno valutando la trasformazione e la riconversione degli immobili direzionali sfitti nel CBD, in particolare in alberghi o in retail. Questo tipo di operazione non è possibile da realizzare per gli immobili in periferia, che sono la maggioranza di tutta l’offerta, in quanto mal localizzati e quindi di non facile riposizionamento. Il mercato romano necessita, quindi, di una collaborazione tra investitori per creare del nuovo prodotto di qualità.6
Il mercato delle locazioni uffici - Milano
Dopo un 2015 molto vivace, grazie a delle importanti transazioni, l’attesa per il 2016 era di un mercato meno dinamico e più in linea con la media di lungo periodo. Questo “rallentamento”, infatti, è stato osservato nel primo trimestre. Tuttavia, a fronte di una domanda potenziale sostenuta si sono chiuse delle importanti transazioni che hanno portato il volume del take-up a raggiungere a fine 2016 un volume superiore ai 300.000 m², ben al di sopra della media.7
Figura 6 – Assorbimenti uffici a Milano
6 BNP Paribas Real Estate Research
Fonte: BNP Paribas Real Estate Research
Per quanto riguarda l’offerta di uffici, si osserva una diminuzione del volume degli spazi sfitti. In particolare, gli spazi rilasciati non ritornano sul mercato ma vengono ristrutturati e riadattati per le nuove esigenze. Dopo gli importanti sviluppi degli anni passati, i progetti in corso sono più limitati e mirati. In tutte le zone si registra un eccesso di offerta tranne il CBD Porta Nuova che è, infatti, l’unico sotto-mercato di Milano che si trova in equilibrio con un’offerta che sta andando riducendosi. Alcuni progetti di ristrutturazione sono stati avviati e l’acquisto da parte di Coima dell’immobile di Via Bonnet dovrebbe creare altra offerta di qualità.
Figura 7 – Volume e tasso di sfitto a Milano
Fonte: BNP Paribas Real Estate Research
In termini di canoni, il prime è leggermente aumentato nel CBD in quanto vi è una certa pressione al rialzo per questa tipologia di prodotto. Alcuni immobili in corso di ristrutturazione vengono commercializzati con dei canoni superiori e sarà interessante osservare a quali livelli verranno chiuse le trattative in corso.
I canoni medi ponderati, al di là dei due CBD, si stanno stabilizzando nel semicentro e in periferia. Negli altri sottomercati, invece, la correzione prosegue anche se in maniera leggera. Gli incentivi accordati dalle proprietà si riducono, rimanendo comunque superiori alla situazione precedente alla crisi.8
Il mercato delle locazioni uffici - Roma
Il volume di assorbimento è in costante aumento rispetto al 2014, grazie ad alcune importanti transazioni all’EUR: 18.000 m² locati da Poste Vita in Via Beethoven e i 11.000 m² locati da Enel in Via Laurentina. L’EUR si conferma, quindi, come il quartiere direzionale dove poter trovare spazi di qualità di grandi dimensioni.
Tuttavia, escluse le citate transazioni che potrebbero dare l’impressione di un mercato vivace, il mercato immobiliare della città di Roma rimane poco dinamico con transazioni di piccole dimensioni. Da una parte, le società private non trovano il prodotto adatto e preferiscono rimanere nei loro attuali uffici. Dall’altra, il settore pubblico rimane poco attivo nella sua politica di riorganizzazione e di realizzazione di uffici moderni ed efficienti (come lo SDO9 e il Campidoglio 2) che liberebbe spazi di valore nel centro storico che potrebbero essere riqualificati o riconvertiti.10
Figura 8 – Assorbimenti uffici a Roma
Fonte: BNP Paribas Real Estate Research
Per quanto riguarda invece l’offerta, non si osserva una diminuzione ma soltanto una stabilizzazione. Pertanto, pur migliorando il volume di assorbimento e il tasso di sfitto, questo non spinge i costruttori a lanciare nuovi progetti. A fine 2016 è stato completata la nuova sede di BNP Paribas – BNL in Tiburtina che con i 70.000 m² di costruito rappresenta il più grande progetto direzionale degli ultimi anni, soprattutto in una zona centrale. Tuttavia, per il futuro nessun progetto significativo dovrebbe essere completato e questo provocherà un’importante mancanza di prodotto di qualità nelle zone centrali della città.11
Figura 9 – Volume e tasso di sfitto a Roma
9 Sistema Direzionale Orientale
10 BNP Paribas Real Estate Research
Fonte: BNP Paribas Real Estate Research
Il livello di attività non sufficientemente dinamico non riesce a mettere pressione sui canoni. Questo succede per gli immobili situati in periferia, ma anche per quelli prime dove i canoni registrati rimangono costanti a 400 Euro.
Il mercato degli Investimenti – settore Commerciale
Il volume degli investimenti nel settore commerciale ha raggiunto gli 1,9 miliardi di Euro, in crescita del 32% rispetto al 2015. Il rallentamento osservato nel 2015 non era un indicatore di minor interesse per questa tipologia di prodotto, quanto piuttosto della mancanza di prodotto e dell’allungamento delle negoziazioni. Gli investitori stanno guardando con interesse al prodotto nei centri storici delle città, in particolare nelle principali strade dello shopping. Mentre una transazione che riguarda la compravendita di un ufficio in una città che non sia Milano o Roma è piuttosto rara, gli investitori guardano con interesse un immobile retail in una strada dello shopping di una città secondaria.12
Figura 10 – Investimenti in immobili commerciali in Italia
Fonte: BNP Paribas Real Estate Research
La domanda crescente combinata a un’offerta scarsa ha contribuito a un’ulteriore compressione dei rendimenti netti prime nel 2016 che si attestano ora al 5,5% netto per i centri commerciali e al 3,75% per gli immobili nelle strade dello shopping. In maniera
generale, gli investitori che cercano prodotti retail hanno un profilo core per quanto riguarda gli asset situati in città, mentre possono anche essere opportunistici per i centri commerciali che necessitano di essere riposizionati.
La metà dello stock dei centri commerciali risulta completato prima del 2000 e questo rappresenta una buona opportunità per gli investitori, soprattutto quando la location è molto buona. Infatti, questi centri, con una corretta ristrutturazione, possono ritrovare un buon posizionamento in termini di vendita. Pertanto, gli immobili commerciali, se ben locati e posizionati, risultano essere un prodotto più interessante per gli investitori.13
Il mercato commerciale è legato fondamentalmente a tre indicatori il cui andamento mostrano come la situazione rimanga ancora fluida. La disoccupazione diminuisce, ma molto lentamente. I consumi continuano a crescere, ma con dei tassi molto bassi. L’indice di fiducia dei consumatori sta avendo un andamento altalenante dall’inizio del 2015, rimanendo intorno ai 95 punti.
Il mercato degli Investimenti – settore Residenziale
L’incremento delle compravendite immobiliari ha beneficiato, in particolare, dell’impulso esercitato dalle erogazioni di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, la cui dinamica espansiva era già evidente a partire dallo scorso anno. Tale fenomeno scaturisce sia dal parziale allentamento delle restrizioni creditizie operato dagli istituti bancari, sia dal rinnovato interesse della domanda, alimentato da un fabbisogno compresso ormai da troppo tempo. D’altra parte, il momento appare propizio per le famiglie, in ragione delle eccezionali condizioni riscontrabili sul mercato del credito in termini di tassi di interesse sui prestiti, nonché di una fiscalità di particolare vantaggio sia per l’acquisto di prima casa che per le ristrutturazioni edilizie.14
Nel primo semestre del 2016, tali fattori hanno reso possibile un incremento delle compravendite residenziali pari al 21,9%. Nel secondo semestre, invece, si è registrata un’attenuazione del ritmo di crescita in seguito a una ripresa economica fragile e un clima di incertezza diffuso. Tuttavia, l’anno si è chiuso con una crescita di circa 12%, vicino alla soglia delle 500 mila compravendite. La crescita dell’attività transattiva dovrebbe proseguire anche nel 2017, per poi consolidarsi ulteriormente nei due anni successivi. Nonostante lo scenario espansivo, il settore pare destinato a mantenersi su livelli di attività nettamente inferiori ai picchi pre-crisi, quando si superarono a più riprese le 800 mila compravendite annuali, in un contesto molto diverso dall’attuale.15
Figura 11 – Andamento del Numero di Transazioni Normalizzate
13 CBRE – Marketview Italy Retail Q3 2016
14 Nomisma – Osservatorio sul mercato immobiliare – Novembre 2016
Fonte: Agenzia del Territorio, Previsioni Nomisma
Il recupero delle compravendite è in buona parte imputabile alla caduta dei valori: ad oggi, la flessione rispetto ai valori pre-crisi è stimabile in media nell’ordine del 23% e ciò rappresenta un indubbio stimolo per chi è interessato ad acquistare casa. Tuttavia, la fase di contrazione dei prezzi non può dirsi ancora conclusa, nonostante l’intensità del calo si sia negli ultimi tempi notevolmente attenuata. A tal proposito, per il 2017 è prevista un’ulteriore diminuzione ma soltanto dello -0,8%. Soltanto dal 2018 si manifesterà un cambio di segno, anche se l’intensità della crescita dei prezzi che si preannuncia è talmente modesta da prefigurare uno scenario di sostanziale stagnazione.16
Il mercato degli Investimenti – settore Industriale / Logistico
Il settore logistico ha fatto registrare un forte aumento dei volumi con 615 milioni di Euro di transazioni, in aumento dell’81% rispetto al 2015. Gli investitori stanno cogliendo questo momento di mercato, ossia di ripartenza dell’economia italiana, per riposizionarsi. Essi prediligono l’hub logistico che, rispetto all’immobile stand alone, permette riduzioni significative dei costi di gestione.17
L’assorbimento di spazi logistici in Italia in soltanto nove mesi ha superato il milione di m² facendo registrare un nuovo record rispetto a una media di circa 650.000 m². La Lombardia, l’Xxxxxx-Romagna e il Lazio sono le regioni maggiormente desiderate. I canoni prime rimangono stabili intorno ai 50 Euro, mentre i canoni per delle location secondarie si situano intorno ai 40 Euro.18
Il mercato degli Investimenti – settore Alberghiero
Per quanto riguarda il mercato alberghiero, il 2016 è stato un anno nella media decennale con
486 milioni di Euro di transazioni registrate, in diminuzione del 35% rispetto al 2015. La transazione più significativa è stata la vendita dei due hotel, il St. Regis e il Westin Excelsior a Firenze per 190 milioni di Euro da parte di un investitore del Qatar. Le altre operazioni hanno riguardato strutture più piccole in tutta Italia, a conferma di un interesse dell’investitore che non si limita a pochi mercati.19
Per quanto riguarda invece il fatturato, nel 2016 dovrebbe essere aumentato del 15% rappresentando così il risultato più significativo degli ultimi sei anni. Merito del risultato è ancora il successo dell'Expo che ha fatto crescere il peso dell'Italia nella scelta delle
16 Nomisma – Osservatorio sul mercato immobiliare – Novembre 2016
17 CBRE – Marketview Italy Industrial and Logistics Q3 2016
18 CBRE – Marketview Italy Industrial and Logistics Q3 2016
19 BNP Paribas Real Estate Research
destinazioni geografiche da parte dei turisti, stranieri e non. Le buone performance turistiche hanno avuto ricadute positive sull’intera filiera del sistema ricettivo.20
Fondi immobiliari
L’industria dei fondi immobiliari dovrebbe aver raggiunto i 47 miliardi di Euro di NAV, proseguendo l’aumento costante da quando sono stati introdotti.21 Nel corso del 2016 sono stati costituiti nuovi fondi immobiliari, tutti riservati a investitori istituzionali. La nazionalità del quotista non è soltanto italiana, ma anche straniera. Gli investitori esteri, infatti, riconoscono l’utilità dello strumento, non soltanto per motivi fiscali ma anche per appoggiarsi a una struttura locale che possa gestire efficacemente l’immobile (c.d. attività di asset management).
Figura 12 – Indice BNP Paribas XXXX al 31 Dicembre 2016
Fonte: BNP Paribas Real Estate Research
Nel corso della primavera-estate, il mercato dei fondi quotati ha registrato una serie di OPA che hanno movimento gli scambi e i prezzi in borsa. Tuttavia, l’adesione da parte dei quotisti è stata molto bassa. In autunno, l'effetto positivo generato dalle OPA è finito ma non è stato ancora totalmente ri-assorbito dal mercato. Lo sconto sul NAV dei fondi quotati si attesta ora al 37,69%, in leggero rialzo con una capitalizzazione di tutto il settore tornata al disotto dei 2 miliardi di Euro.22
IL QUADRO NORMATIVO
Aspetti regolamentari
Il 25 marzo 2014 è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale il D.Lgs. 4 marzo 0000, x. 00 (xx “X.Xxx. 44/2014”) che dà attuazione, per quanto di interesse in questa sede, alla direttiva sui fondi di investimento alternativi, Direttiva 2011/61/UE, (“AIFMD”).
La AIFMD fissa le norme in materia di autorizzazione, funzionamento e trasparenza dei gestori di fondi di investimento alternativi (GEFIA) che gestiscono e/o commercializzano fondi di investimento alternativi (FIA) nell’Unione Europea e prevede un “passaporto” che permette ai gestori di fondi alternativi: a) di commercializzare liberamente in tutta l’Unione Europea, nei confronti degli investitori professionali, quote dei fondi d’investimento alternativi da esse
20 Scenari Immobiliari
21 Scenari Immobiliari
22 BNP Paribas Real Estate Research
gestiti; b) di gestire fondi alternativi riservati a investitori professionali negli altri paesi dell’Unione Europea su base transfrontaliera o con stabilimento di succursali.
Il D.Lgs. 44/2014 ha modificato in modo significativo la struttura del Titolo III, Parte II, D.Lgs. 48/1998 (“TUF”) relativo alla gestione collettiva del risparmio nonché il relativo impianto definitorio.
Inoltre, nella Gazzetta Ufficiale del 19 marzo 2015, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha pubblicato il D.M. 30/2015 (il “DM 30/2015”), concernente la determinazione dei criteri generali cui devono uniformarsi gli OICR italiani, che ha abrogato e sostituito il DM 228/99.
Il Decreto è entrato in vigore a far data dal 3 aprile 2015, unitamente alla ulteriore normativa secondaria attuativa della AIFMD e del Regolamento delegato (UE) n. 231/2013 (che integra la AIFMD per quanto riguarda deroghe, condizioni generali di esercizio, depositari, leva finanziaria, trasparenza e sorveglianza) emanata dalla Banca d’Italia e dalla CONSOB e, precisamente: al Provvedimento sulla gestione collettiva del risparmio del 19 gennaio 2015 emanato dalla Banca d’Italia (che abroga e sostituisce il Provvedimento della Banca d’Italia dell’8 maggio 2012), al Regolamento Congiunto Banca d’Italia-CONSOB del 19 gennaio 2015 (che modifica il Regolamento congiunto in materia di organizzazione e procedure degli intermediari che prestano servizi di investimento o di gestione collettiva del risparmio, adottato con provvedimento 29 ottobre 2007 e successive modificazioni), al Regolamento Emittenti n. 11971 e al Regolamento Intermediari n. 16190 emanati da CONSOB, come conseguentemente emendati.
Aspetti fiscali
Si forniscono di seguito alcune informazioni in merito al regime fiscale del Fondo e dei suoi partecipanti in relazione – per questi ultimi – all’acquisto, alla detenzione e alla cessione delle quote del Fondo, ai sensi della legislazione tributaria italiana. Tali informazioni non rappresentano, tuttavia, in maniera esaustiva la fiscalità del Fondo e dei suoi partecipanti.
Per i quotisti del Fondo (che siano diversi dai Soggetti Esclusi, come di seguito definiti) che detengano una partecipazione superiore al 5% (computando anche le quote detenute, inter alia, tramite società controllate ovvero soggetti familiari), é previsto un regime di tassazione “per trasparenza” che determina il concorso dei redditi “conseguiti” annualmente dal Fondo immobiliare alla formazione del reddito complessivo di ciascun partecipante, proporzionalmente alla quota di partecipazione detenuta dallo stesso, prescindendo dall’effettiva percezione dei proventi. Tale regime non risulta applicabile in relazione ai seguenti soggetti (i “Soggetti Esclusi”):
▪ Stato o ente pubblico;
▪ OICR;
▪ forme di previdenza complementare e enti di previdenza obbligatori;
▪ imprese di assicurazione, limitatamente agli investimenti destinati a copertura delle riserve tecniche;
▪ intermediari bancari e finanziari vigilati;
▪ i soggetti e i patrimoni sopra indicati costituiti in Stati esteri o in territori che consentano uno scambio di informazioni atto ad individuare i beneficiari effettivi, a condizione che inter alia siano indicati nella c.d. white list e, per i soggetti diversi dagli stati e gli enti pubblici, a condizione che siano assoggettati a forme di vigilanza prudenziale;
▪ enti privati residenti che perseguano specifiche finalità mutualistiche (es. fondazioni bancarie) e società cooperative;
▪ veicoli societari o contrattuali(anche non residenti in Italia purché costituiti in Stati esteri o territori indicati nella c.d. white list) partecipati, anche indirettamente, per più del 50% dai suddetti soggetti.
Con riferimento ai Soggetti Esclusi e a quelli che detengano quote di partecipazione inferiori al 5%, i proventi derivanti dai Fondi Immobiliari percepiti dagli investitori in occasione della
distribuzione di proventi periodici del riscatto delle quote o di liquidazione, sono, in linea di principio, soggetti a una ritenuta alla fonte (originariamente del 20% e dal 1° luglio 2014 aumentata al 26%, con una tecnicalità di applicazione progressiva rispetto al periodo di formazione dei proventi, che non si ritiene qui utile dettagliare). Tale ritenuta trova applicazione a titolo di acconto o a titolo definitivo delle imposte complessivamente dovute in funzione della natura e del regime fiscale del soggetto che percepisce i proventi. Tale ritenuta alla fonte non è operata nei confronti degli organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) istituiti in Italia e delle forme di previdenza complementare identificate dalla legge.
Sui redditi imputati per “trasparenza” ai soggetti residenti non è prevista l’applicazione della citata ritenuta.
La ritenuta trova applicazione per i soggetti non residenti in Italia secondo le disposizioni di cui all’art. 7 del D.L. 351/2001, relativo al regime tributario dei partecipanti.
E’ previsto un regime di non imponibilità per i proventi percepiti da talune categorie di soggetti non residenti come, a titolo esemplificativo, fondi pensione o OICR esteri sempreché istituiti in Stati o indicati nella c.d. white list e sempreché sussista una forma di vigilanza prudenziale sul fondo pensione o sull’ OICR ovvero sul soggetto incaricato della gestione.
Gli investitori non residenti in Italia che non rientrano tra quelli che possono beneficiare del regime di esenzione dalla ritenuta previsto dalla normativa italiana ma che soddisfano le condizioni previste per l'applicabilità delle convenzioni contro le doppie imposizioni, possono richiedere l’applicazione della minore aliquota prevista dalle convenzioni.
Imposta di bollo
A decorrere dal 1° gennaio 2014, il prelievo sulle comunicazioni alla clientela relative ai prodotti e agli strumenti finanziari, incluse le azioni o quote di OICR è fissato nella misura del 2 per mille (modificando il previgente regime dell’1,5 per mille) con una soglia massima dell’imposta dovuta per gli investitori diversi dalle persone fisiche di Euro 14.000.
ESPERTO INDIPENDENTE E PROCESSO DI VALUTAZIONE
Il Consiglio di Amministrazione della SGR, in conformità alla Direttiva AIFM, in data 28 maggio 2015 aveva istituito una nuova ed autonoma funzione interna, denominata “Valuation”, preposta alla valutazione dei beni immobili facenti parte del patrimonio dei fondi gestiti ai sensi del Titolo V, Capitolo IV del Provvedimento della Banca d’Italia del 19 gennaio 2015.
La Funzione Valuation, funzionalmente e gerarchicamente indipendente dalle funzioni di gestione, era posta a riporto gerarchico dell’Amministratore Delegato e a riporto funzionale del Consiglio di Amministrazione. Alla stessa era affidato il processo di valutazione delle attività dei fondi gestiti dalla Società.
La SGR, a far data dal 12 dicembre 2016, ha soppresso la Funzione Valuation e ha affidato le attività in precedenza svolte dalla stessa al Chief Financial Officer, il quale, così come già la Funzione Valuation, riporta gerarchicamente all’Amministratore Delegato e funzionalmente al Consiglio di Amministrazione della Società.
In conformità alla Procedura si ricorda che l’Esperto Indipendente del Fondo è la società Colliers International S.p.A, nominata dal Consiglio di Amministrazione della SGR in data 23 novembre 2016. L’Esperto Indipendente ha pertanto eseguito la prima valutazione in occasione della Relazione di gestione al 31 dicembre 2016. Al riguardo, si rammenta che in relazione al Fondo, alla stessa società non sono stati conferiti ulteriori mandati nel corso dell’esercizio rispetto a quello di valutazione.
ATTIVITA’ DI GESTIONE DEL FONDO
LINEE STRATEGICHE
Come anticipato nel corso del presente documento, l’attività di gestione del Fondo Scoiattolo ha ad oggetto la dismissione del patrimonio immobiliare – a prevalente destinazione residenziale – apportato dalla Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza a favore dei Ragionieri e Periti Commerciali (“CNPR”) al Fondo stesso.
Dall’avvio del processo di dismissione sino al 31 dicembre 2016, sono state compravendute n. 142 unità immobiliari per un valore complessivo di Euro 41.051.153 così suddivise:
▪ Anno 2013: N. unità vendute 25 per Euro 7.915.800;
▪ Anno 2014: N. unità vendute 45 per Euro 11.288.600;
▪ Anno 2015: N. unità vendute 16 per Euro 4.488.400;
▪ Anno 2016: N. unità vendute 56 per Euro 17.358.353.
L’anno 2016, ha quindi registrato un’importante accelerazione delle compravendite, con volumi di vendita quadruplicati rispetto all’anno precedente. Sempre nel corso del 2016 sono state raccolte proposte irrevocabili di acquisto per ulteriori Euro 4.242.500,00 che saranno oggetto di compravendita definitiva nel xxxxx xxx xxxxx xxxxxxxx 0000.
Il consistente incremento dei volumi di vendita registrato a partire dal mese di marzo dell’anno 2016, è dovuto all’avvenuta revisione dei prezzi, con allineamento a condizioni di mercato ben differenti rispetto al contesto in cui ha avuto avvio l’operatività del Fondo (“Repricing”).
Tale Repricing è stato implementato a seguito delle analisi che la SGR ha condotto sul livello di competitività dei prezzi di vendita delle unità immobiliari del Fondo Scoiattolo nei loro rispettivi mercati locali di riferimento; la SGR ha altresì effettuato un approfondimento circa l’opportunità di un possibile ulteriore sconto da applicare ai valori degli immobili del Fondo al
31 dicembre 2015, allo scopo di rendere i prezzi di vendita ancora più competitivi con le effettive condizioni di mercato ed accelerare il completamento del processo di dismissione. E’ stato così proposto e accordato di applicare un ulteriore sconto massimo del 10% ai nuovi valori di listino, sia con riguardo alle unità occupate che a quelle libere.
Si ricorda inoltre, che il prezzo di vendita delle unità immobiliari condotte in locazione è pari al valore di mercato delle stesse unità da libere diminuito di uno sconto del 20%. In aggiunta, con lo scopo di rendere l’acquisto delle unità immobiliari ancora più conveniente per gli inquilini, la SGR è riuscita ad ottenere da parte della Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. una nuova convenzione mutui, che riserva ai conduttori condizioni di finanziamento particolarmente vantaggiose (tra cui l’ammontare finanziabile fino al 100% del prezzo di vendita delle unità immobiliari).
Parallelamente all’attività di repricing sopra descritta, la SGR ha perpetuato ed implementato, nel corso dell’anno 2016, la strategia gestoria già definita nel 2015 e che può essere come di seguito riassunta:
▪ impiego di intermediari immobiliari:
a partire dal secondo semestre 2015 la SGR si è avvalsa di servizi di brokerage immobiliare, coordinati dal precedente Property Manager del Fondo (BNPP REPM), per intercettare il maggior numero possibile di soggetti interessati all’acquisto delle unità a libero mercato; come anticipato nel corso del presente documento, successivamente alla delibera del C.d.A. del 20 settembre 2016, la SGR ha sottoscritto un nuovo contratto di mediazione in esclusiva per la commercializzazione degli immobili del Fondo con la società Gabetti Property Solutions Agency S.p.A.. L’incarico, di durata triennale, decorre effettivamente dal mese di gennaio 2017 fatti salvi i mesi di novembre e dicembre 2016 nei quali l’Advisor del Fondo (Gabetti) ha avviato una serie di attività prodromiche (es. site visit sugli immobili, analisi listini, studio di strategie, altro) all’attività principale di commercializzazione degli asset;
▪ valorizzazione immobiliare e vendita frazionata:
relativamente agli immobili residenziali facenti parte del c.d. “Quarto Lotto”, fatta eccezione per l’immobile di Viale Somalia, la SGR sta avviando un’attività di
riqualificazione e valorizzazione immobiliare, anche in partnership con operatori locali, al fine di incrementare sia il valore di vendita che l’appeal commerciale delle unità immobiliari;
▪ sviluppi immobiliari a cura del Fondo:
relativamente agli immobili a destinazione diversa dal residenziale e facenti parte del
c.d. “Quinto Lotto”, la SGR sta proseguendo nello sviluppo diretto da parte del Fondo, ciò al fine di creare valore aggiunto ed incamerare il margine imprenditoriale legato a questo tipo di iniziative;
▪ vendita in blocco:
con riferimento agli immobili appartenenti al Quarto ed al Quinto Lotto, per i quali non è strategico o economicamente conveniente per il Fondo avviare o proseguire gli interventi di riqualificazione e/o sviluppo, si potrà valutare di volta in volta – previo rilascio di un parere in merito da parte del Comitato Consultivo del Fondo - l’opportunità di procedere con la vendita in blocco degli immobili.
Relativamente poi alle linee strategiche che la SGR perseguirà in futuro nella gestione del Fondo, si segnalano i seguenti elementi novativi rispetto a quanto sopra rappresentato, volti a migliorare la performance del Fondo in termini di dismissione del portafoglio immobiliare:
▪ relativamente agli immobili per cui è stata avviata la vendita frazionata (primo, secondo e terzo lotto) e per gli immobili per i quali verrà avviata nel xxxxx xxx 0000 (xxxxxx xxxxx) xxxxxxxx adottate le valutazioni al 31 dicembre 2016 quali nuovi valori di vendita, mantenendo la possibilità di sconto fino ad un massimo del 10%;
▪ prosecuzione ed accelerazione nel completamento del piano delle manutenzioni straordinarie e valorizzazione del Portfolio immobiliare;
▪ «last call» agli inquilini per l’acquisto delle unità immobiliari condotte in locazione e, a seguire, commercializzazione a libero mercato degli appartamenti non optati;
▪ con riferimento agli immobili per i quali risulta più complessa la commercializzazione, possibilità di sottoscrivere contratti di locazione con opzione di acquisto (sia agli inquilini che a libero mercato);
▪ limitatamente agli immobili vessati dalle occupazioni abusive, possibilità di sottoscrivere nuovi contratti di locazione a canoni calmierati.
Relativamente al fondo rischi accantonamento per sconto vendite future, si rammenta che alla data del 31 dicembre 2015 la SGR ha stanziato un accantonamento pari a circa 7 Mln, calcolato come lo sconto medio (10%) sui valori di vendita a Business Plan per il 2016 e 2017. Alla data del 31 dicembre 2016, in considerazione dell’effettiva scontistica applicata sull’intero montante vendite, tale fondo rischi è stato diminuito di circa il 30% passando da Euro 7.030.360,16 ad Euro 4.968.530,16.
GESTIONE IMMOBILIARE
La SGR, per tramite del Property Manager, ha proseguito l’esecuzione del piano delle manutenzioni straordinarie e valorizzazione del Portafoglio immobiliare recepito dal Business Plan a vita intera del Fondo, relativamente al quale il Comitato Consultivo nella seduta del 9 febbraio 2017 ha espresso parere favorevole; tale piano prevede l’esecuzione di lavori (tra manutenzioni straordinarie, interventi di ristrutturazione e riconversione degli immobili in Portafoglio) per un importo complessivamente pari a circa Euro 17 milioni.
All’interno del Piano, sono ricompresi i c.d. “Interventi Indifferibili”, ovverosia i lavori di manutenzione straordinaria a carico del Fondo, strettamente necessari al mantenimento dei requisiti minimi normativamente previsti del Portafoglio immobiliare, il cui completamento è previsto entro il 2017.
Relativamente invece ai progetti a sviluppo, il cui costo complessivo da Business Plan è pari a circa Euro 61,6 milioni, nel corso dell’anno 2016 sono state svolte le seguenti attività:
▪ Xxxxxx, xxx Xxxxxxxxxx 00:
come noto nel mese di dicembre 2015 è stato conseguito il Permesso di Costruire relativo alla riqualificazione dell’ex edificio scolastico e, dopo aver corrisposto la prima
rata degli oneri di urbanizzazione, BNPP XXXX ha (i) dato avvio ai lavori di demolizione dell’immobile esistente e (ii) realizzato i pozzi geotermici.
Parallelamente alla prosecuzione dell’iniziativa e prima di avviare la realizzazione del nuovo complesso immobiliare, è stata svolta un’esplorazione di mercato volta alla commercializzazione dell’iniziativa nello stato in cui si trovava; all’esito di tale attività svolta da BNPP XXXX con il supporto di un broker professionale (GVA Redilco), sono pervenute al Fondo due manifestazioni di interesse non vincolanti (“Non-Binding Offer"), di cui una del valore di Euro 12,6 milioni, comprensivi degli oneri di urbanizzazione.
Su richiesta del Comitato Consultivo del Fondo, BNPP XXXX ha poi predisposto una asset management opinion, al fine di consentire di acquisire tutti gli elementi necessari a valutare l’opportunità di procedere con l’accettazione dell’offerta o meno; al termine degli approfondimenti svolti, si è ritenuto opportuno, in accordo con il Comitato stesso, nel non proseguire nella trattativa, non ravvisando un’effettiva convenienza economica per il Fondo e reputando più remunerativa la prosecuzione ed il completamento della stessa. Ad oggi è stata affidato l’incarico per la progettazione esecutiva del complesso immobiliare ed è in corso di completamento la demolizione dell’edificio esistente.
▪ Roma, xxx Xxxxxxx 00:
l’operazione prevede la riconversione a residenziale di un immobile sito nel centro storico della Città di Roma, in xxx Xxxxxxx 00, attualmente destinato ad uffici; l’iter dell’intervento di riqualificazione che interesserà l’immobile è stato avviato da CNPR, preliminarmente al conferimento dello stesso al Fondo Scoiattolo, avvenuto nel mese di marzo 2014.
L’operazione prevede, altresì, la realizzazione della nuova sede del commissariato di Xxxxxx Pretorio, attualmente ospitato nell’immobile, e la ristrutturazione del Teatro delle Arti, situato nel medesimo edificio. Il 4 giugno 2015 è stato depositato presso il IX Dipartimento del Comune di Roma il progetto definitivo per l’integrazione alla richiesta di Permesso di Costruire, presentata nel 2013 da CNPR in qualità di proprietaria dell’immobile.
Per completare l’iter urbanistico necessario al ritiro del Permesso di Costruire, l’ultimo aspetto da definire riguarda il vincolo di destinazione pubblica apposto sull’immobile dal Piano Regolatore Generale («PRG») vigente; al fine quindi della rimozione di tale vincolo, nel corso dell’anno, sono proseguite le interlocuzioni dei consulenti del Fondo (BNP Paribas Property Development Italy s.r.l. e lo Studio Amministrativisti di Roma) con i competenti uffici di Roma Capitale. I recenti avvenimenti politici che hanno interessato la città di Roma hanno inevitabilmente rallentato l’interlocuzione con l’Amministrazione e l’espletamento dell’iter ma, nonostante il difficile contesto in cui ci si è trovati ad operare, è ragionevole ritenere che l’ottenimento dei titoli autorizzativi avvenga entro i primi mesi del 2017.
▪ Roma, viale Somalia 214:
successivamente al conferimento dell’immobile da parte di CNPR al Fondo, sono emersi dei fenomeni fessurativi che interessavano la struttura portante dell’immobile stesso; a seguito di tale scoperta, sono stati impiegati oltre due anni per addivenire alla liberazione dell’immobile.
A cavallo tra il 2014 ed il 2015, sono state avviate le interlocuzioni con i tecnici del Municipio II di Roma Capitale al fine di definire l’iter da perseguire per la demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente, per il quale sono state nel frattempo avviate le opere prodromiche alla demolizione dello stesso (strip out). La progettazione preliminare è stata completata e nel mese di aprile 2016 è stata depositata la relativa richiesta di Permesso di Costruire.
Al termine di un lungo periodo di confronto con gli Uffici Tecnici di Roma Capitale e nonostante la particolare situazione politica che interessa la città di Roma, l’iter amministrativo risulta sostanzialmente completato e, entro il primo semestre 2017, dovrebbe essere conseguito il titolo abilitativo per procedere con lo sviluppo dell’iniziativa.
La tabella seguente riassume i valori di mercato al 31 dicembre 2016, così come rilevati dall’Esperto Indipendente del Fondo:
Comune | Indirizzo | Destinazione d'uso | Suoperficie Lorda (mq) | Valore di mercato al 31.12.2015 (€) | Valore di mercato al 31.12.2016 (€) | Delta (%) |
Xxxxxx | xxx Xxxxxxxx, 00 | Residenziale | 3.607 | 6.720.000,00 | 6.573.000,00 | -2,19% |
Xxxxxx | xxx Xxxxxxx, 0 | Residenziale | 6.428 | 12.530.000,00 | 00.000.000,00 | -7,51% |
Xxxxxx | xxx Xxxxxx xx xxxxx, 0 | Residenziale | 4.931 | 9.209.000,00 | 9.054.000,00 | -1,68% |
Xxxx | xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, 000 | Residenziale | 10.124 | 22.133.000,00 | 00.000.000,00 | -7,10% |
Xxxx | xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, 000 | Residenziale | 10.132 | 21.822.000,00 | 00.000.000,00 | -4,50% |
Roma | via di Xxx Xxxxxxxx, 56-58 | Residenziale | 6.750 | 22.273.000,00 | 00.000.000,00 | -5,29% |
Roma | via Fiume Giallo, 244 | Residenziale | 3.811 | 11.232.000,00 | 00.000.000,00 | -3,37% |
Roma | via Pagoda Bianca, 61 | Residenziale | 5.091 | 9.522.000,00 | 9.383.000,00 | -1,46% |
Xxxx | xxxxx xxxxx Xxxxxxxx x'Xxx, 000 | Residenziale | 1.046 | 3.602.000,00 | 2.687.000,00 | -25,40% |
Brindisi | via Galanti, 20 | Residenziale | 2.405 | 2.200.000,00 | 2.125.000,00 | -3,41% |
Brindisi | via X.Xxxxxx, 6-12 | Commerciale | 4.264 | 4.345.000,00 | 3.903.000,00 | -10,17% |
Messina | via G.A. Xxxxxxx, 2-4 | Residenziale | 934 | 1.368.000,00 | 1.278.000,00 | -6,58% |
Xxxx | xxx X. Xxxxxx,00 | Residenziale | 10.248 | 25.710.000,00 | 00.000.000,00 | -17,36% |
Xxxx | xxx X. Xxxxx, 00-00 | Residenziale | 8.183 | 15.433.000,00 | 00.000.000,00 | -7,61% |
Roma | xxx Xxxxxxx, 00 | Residenziale | 3.988 | 8.865.000,00 | 8.727.000,00 | -1,56% |
Xxxx | xxx X.X. Xxxxxxxx, 00 | Residenziale | 831 | 2.410.000,00 | 2.387.000,00 | -0,95% |
Xxxx | xxx Xxxxx Xxxxx, 00-00 | Residenziale | 9.154 | 18.515.000,00 | 16.837.000,00 | -9,06% |
Roma | via X. Xxxxxxx, 00 | Residenziale | 5.452 | 23.045.000,00 | 00.000.000,00 | -24,27% |
Firenze | via X. Xxxx, 7-13 | Residenziale | 6.783 | 16.166.000,00 | 00.000.000,00 | -21,43% |
L'Aquila | xxxxx X. Xxxx, 00 | Residenziale | 1.136 | 1.470.000,00 | 1.407.000,00 | -4,29% |
L'Aquila | xxxxx X. Xxxx, 00 | Residenziale | 875 | 931.000,00 | 885.000,00 | -4,94% |
Latina | xxx Xxxxxxxx, 00-00 | Residenziale | 1.664 | 2.404.000,00 | 2.313.000,00 | -3,79% |
Pescara | xxx Xxxxx, 00 | Residenziale | 1.810 | 2.156.000,00 | 2.050.000,00 | -4,92% |
Roma | via Xxxxx Xxxxxx, 42 | Residenziale | 5.273 | 12.802.000,00 | 00.000.000,00 | -8,65% |
Roma | via X. Xxxxx, 48 | Residenziale | 4.104 | 8.833.000,00 | 8.422.000,00 | -4,65% |
Roma | via Xxxx Xxxxxxxx, 00-00-00-00 | Residenziale | 2.514 | 5.148.000,00 | 5.077.000,00 | -1,38% |
Xxxx | xxx X. Xxxxxxx, 00-00 | Residenziale | 11.239 | 30.803.000,00 | 00.000.000,00 | -10,36% |
Xxxx | xxx xx Xxxxxxxxxx, 000 | Residenziale | 5.222 | 14.515.000,00 | 00.000.000,00 | -3,63% |
Bergamo | xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenziale | 7.950 | 7.769.000,00 | 7.706.000,00 | -0,81% |
Bergamo | via Xxxxxx, 4-8 | Residenziale | 7.365 | 8.663.000,00 | 8.388.000,00 | -3,17% |
L'Aquila | xxxxx X. Xxxx, 00 | Residenziale | 392 | 382.000,00 | 367.000,00 | -3,93% |
Modena | via Rep.di Xxxxxxxxxxxx, 25-29 | Residenziale | 8.825 | 10.234.000,00 | 9.943.000,00 | -2,84% |
Modena | via Rep.di Xxxxxxxxxxxx, 35-39 | Residenziale | 8.874 | 10.266.000,00 | 00.000.000,00 | -2,03% |
Xxxxxxxx | xxx Xxxxxxxx, 0 | Residenziale | 2.842 | 3.523.000,00 | 3.435.000,00 | -2,50% |
Xxxxxx Xxxxxx | xxx X.X. Xxxxxxx, 00 | Residenziale | 3.894 | 5.026.000,00 | 4.720.000,00 | -6,09% |
Xxx | xxx Xxxxxxx, 00-00 | Residenziale | 3.351 | 4.197.000,00 | 4.010.000,00 | -4,46% |
Xxxx | xxx Xxxxxxxxxx, 00-00 | Residenziale | 7.106 | 11.729.000,00 | 00.000.000,00 | -11,75% |
Roma | viale Somalia 214 | Residenziale | - | 19.320.000,00 | 00.000.000,00 | -17,70% |
Xxxxxx | xxx Xxxxxxxxxx 00 | Residenziale | - | 12.250.000,00 | 00.000.000,00 | 12,65% |
Roma | via degli Xxxxxxxxxxxxxx 105 | Residenziale | - | 3.050.000,00 | 2.900.000,00 | -4,92% |
Roma | via Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx 13 | Residenziale | - | 4.090.000,00 | 3.900.000,00 | -4,65% |
Roma | via Xxxxxx Xxxxxxx 126 | Residenziale | - | 4.240.000,00 | 4.100.000,00 | -3,30% |
Roma | via di Val d’Ala 200 | Residenziale | - | 2.380.000,00 | 2.200.000,00 | -7,56% |
Xxxx | xxx Xxxxxxx 00 | Misto | - | 25.110.000,00 | 00.000.000,00 | -0,44% |
TOTALE | 448.391.000,00 | 000.000.000,00 | -7,72% | |||
Il valore di mercato dell’intero portafoglio immobiliare del Fondo Scoiattolo è stato valutato, dall’E.I. Colliers, pari ad Euro 413.781.000 con una diminuzione del 7,72% rispetto alla valore al 31 dicembre 2015. Come già specificato nei precedenti paragrafi, nel corso dell’anno 2016 si sono verificate compravendite per Euro 17.358.353.
Nell’anno 2013 sono stati svalutati crediti vantati dal Fondo verso locatari per complessivi Euro 100.000, nel 2014 l’accantonamento per svalutazione crediti verso conduttori è stato incrementato di Euro 2.490.166 e nel 2015 è stata effettuata un’ulteriore svalutazione, pari ad Euro 3.789.943,48.
Per l’anno 2016, a fronte di una morosità complessivamente pari ad Euro 16.879.706,59, si è deciso di portare l’accontamento per svalutazione crediti rivenienti dai canoni di locazione ad Euro 9.002.490,94. Infatti, in ragione del repricing avviato nel mese di marzo 2016 che ha portato ad un sostanziale incremento delle vendite, si è ritenuto opportuno discostarsi dai criteri di Gruppo in quanto, in pendenza di morosità, gli inquilini del Fondo non possono sottoscrivere proposte di acquisto ai nuovi valori di vendita.
Di seguito i criteri impiegati:
▪ crediti scaduti da più di 730 gg: svalutazione al 100%;
▪ crediti scaduti da più di 365 gg e fino ad un massimo di 730 gg: svalutazione al 40%;
▪ crediti scaduti da più di 120 gg e fino ad un massimo di 365 gg: svalutazione al 30%.
Si evidenzia che in data 18 aprile 2016 l’Ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate “Roma 5
– Tuscolano”, ha notificato al Fondo Scoiattolo l’Avviso di liquidazione dell’imposta n. 14/IT/005064/000/p002 relativo all’atto di apporto rep. 47836 avvenuto in data 25 marzo 2014 da parte del quotista unico (CNPR) per un valore di apporto pari ad Euro 20.240.000,00 ed avente ad oggetto l’immobile di xxx Xxxxxxx 00, Xxxx. In particolare, l’Agenzia delle Entrate contesta il regime fiscale agevolativo adottato in sede di apporto - ovvero l’assoggettamento dell’atto ad imposta di registro in misura fissa (oltre imposte ipotecarie e catastali in misura rispettivamente del 2% e dell'1%) anziché in misura proporzionale del 9% (oltre imposte ipotecarie e catastali in misura fissa). Tale contestazione viene mossa sulla base (a) del D.Lgs. 23/2011 art. 1 comma 4, con il quale sono state soppresse le agevolazioni previste dall'art. 7 del Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro relative agli atti di compravendita immobiliare, e (b) dell'art. 20 comma 4-ter del D.L. n. 133 del Novembre 2014 che definisce nel dettaglio i casi in cui è esclusa tale soppressione.
Sulla scorta di quanto sopra rappresentato, viene richiesto al Fondo ed alla CNPR, il pagamento in solido di:
▪ imposta di registro: Euro 1.213.520,00 (tale importo è calcolato come compensazione tra quanto già versato in sede di apporto e quanto dovrebbe essere versato secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate);
▪ spese di notifica: Euro 17,50; per complessivi Euro 1.213.537,50.
Sulla base degli elementi emersi, il Fondo e la CNPR hanno provveduto al deposito dei rispettivi fascicoli di parte presso la Commissione Tributaria Provinciale di Roma al fine della costituzione in giudizio oltre al deposito dell’istanza di autotutela con la quale è stato richiesto l'annullamento dell'atto in via amministrativa.
Tuttavia, si rende noto che in considerazione del fatto che l’imposta richiesta non è stata qualificata dall’Agenzia delle Entrate come “suppletiva”, non è stato possibile usufruire della riscossione c.d. “differita” in pendenza di giudizio ed è stato quindi necessario provvedere, da parte del Fondo Scoiattolo, all’integrale pagamento della stessa, a titolo provvisorio, entro i termini previsti per la presentazione del ricorso.
Alla data odierna non è ancora stata fissata l’udienza di primo grado presso la Commissione Tributaria Provinciale di Roma.
In data 12 febbraio 2015, l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Roma – Territorio, ha notificato a BNPP XXXX in nome e per conto del Fondo l’avviso di accertamento catastale n. RM0081119/2015, avente ad oggetto la rettifica della rendita catastale proposta tramite modello Docfa per l’immobile di Viale Sicilia in Roma.
BNPP XXXX in nome e per conto del Fondo ha notificato ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale di Roma avverso l’avviso di accertamento di cui sopra in data 10 aprile 2015. Le parti hanno esperito un tentativo di conciliazione con esito negativo. L’udienza di primo grado per la trattazione della causa si è tenuta in data 23 febbraio 2017. Al momento, la Commissione non ha ancora comunicato il dispositivo della sentenza.
Si rende noto che, in data 5 agosto 2015, l’Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale II di Roma – Ufficio Territoriale di Roma 5 – Tuscolano (l’”Ufficio”), ha notificato al Fondo l’avviso di Rettifica e Liquidazione atto n. 2013IT013175000 per il pagamento di maggiori imposte Ipotecarie e Catastali, incrementate di interessi e sanzioni, riferite alla rettifica dei valori dichiarati per il conferimento, avvenuto in data 24 luglio 2013 da parte del quotista del Fondo, ed avente ad oggetto i seguenti immobili:
▪ Xxx xxxxx Xxxxxxxxxxxxxx 000 – Roma;
▪ Via X.X. xxxxxxxxx 13 – Roma;
▪ Xxx Xxx x’Xxx 000 – Xxxx;
▪ Via Xxxxxx Xxxxxxx 126 – Roma.
Il maggior valore accertato dall’Agenzia delle Entrate, rispetto al valore dichiarato in atto di conferimento, è pari a Euro 10.391.015, sul quale sono state applicate le seguenti maggiori imposte e sanzioni:
▪ imposta Ipotecaria per Euro 222.327;
▪ imposta Catastale per Euro 111.163;
▪ sanzione pecuniaria di Euro 311.730; complessivamente pari ad Euro 645.221.
Al fine di meglio definire la strategia e le azioni da intraprendere, è stato incaricato un tecnico di comprovata competenza al fine di compiere una prima ricognizione volta a verificare la fondatezza della valutazione presentata dall'Agenzia delle Entrate, individuando ed analizzando le transazioni risalenti al medesimo periodo e relative ad immobili assimilabili a quelli oggetto di rettifica. All’esito della ricerca è risultato che il valore stimato dall'Agenzia delle Entrate è risultato essere nettamente superiore ai valori di mercato rilevati e pertanto, il Fondo ha ritenuto opportuno presentare, in data 28 febbraio 2016,un ricorso in Commissione Tributaria con il quale ha richiesto la sospensione dell’atto impugnato.
In ragione di quanto sopra, non si è ritenuto opportuno appostare alcun accantonamento in bilancio essendo (i) non ancora noto il dispositivo della sentenza e (ii) l’eventuale importo non quantificabile con precisione.
Si evidenzia che in data 31 luglio 2015 è stato notificato al Fondo un atto di citazione da parte di due coppie di coniugi, precedenti inquilini e successivamente acquirenti di due unità residenziali site in Roma, in via di Valcannuta. Le richieste presentate dagli ex inquilini al Tribunale di Roma sono state di: (i) determinare la riduzione ex-post del prezzo di compravendita in misura non inferiore al 30%, per complessivi Euro 221.280 ovvero quello che sarà ritenuto congruo dal Giudice; (ii) condannare il Fondo e il notaio, in solido tra loro, alla restituzione della differenza tra il prezzo di vendita e il valore che sarà accertato; (iii) condannare i convenuti in solido al risarcimento dei danni per i presunti vizi emersi successivamente all’acquisto delle due unità immobiliari ma di cui la SGR, secondo quanto riportato nella citazione, sarebbe stata a conoscenza.
BNPP XXXX in nome e per conto del Fondo, si è opposta alla domanda avversaria rilevando che: (i) il prezzo di vendita definitivo teneva conto dello stato di fatto delle unità immobiliari,
(ii) i pretesi vizi descritti nella perizia depositata dagli ex-inquilini non potevano considerarsi “occulti” ovvero “occultati” e/o “taciuti” da BNP poichè visibili sulle unità condotte in locazione;
(iii) nella prima parte dell’art. 3 degli atti di compravendita, è riportato che “riguardo lo stato di fatto dell’immobile, la parte acquirente dichiara di essere pienamente a conoscenza delle relative condizioni statiche e manutentive”.
Si segnala, in aggiunta che: (i) alla prima udienza del 14 gennaio 2016 il giudice ha concesso alle parti il termine per il deposito delle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. a seguito delle quali, ha ritenuto di nominare un CTU, che accertasse la presenza di eventuali vizi nell’immobile compravenduto e ne valutasse la gravità e, nel caso in cui i vizi non fossero eliminabili, accertasse il minor valore dell’immobile; (ii) nel corso della successiva udienza del 14 luglio 2016 il quesito è stato integrato dai legali del Fondo, chiedendo al CTU di accertare se gli eventuali vizi fossero facilmente percepibili anche precedentemente il trasferimento di proprietà.
Si segnala che, a conclusione della CTU, la soccombenza del Fondo in Giudizio è valutata come probabile solo con riferimento agli interventi di ripristino da eseguirsi sulle due unità residenziali oggetto di contenzioso, mentre risulta possibile per la richiesta di riduzione del valore degli immobili.
GESTIONE FINANZIARIA
Nonostante sia previsto dal Regolamento del Fondo il ricorso all’indebitamento, attualmente non è stato stipulato alcun contratto di finanziamento.
La copertura dei costi di gestione delle unità apportate è stata assicurata dall’attività di dismissione del patrimonio immobiliare e dagli incassi dei canoni di locazione.
Si rende noto che BNPP XXXX ha effettuato il primo rimborso parziale pro-quota a fronte di disinvestimenti; il rimborso parziale pro-quota a favore di CNPR, di importo pari ad Euro 4.635.836,00, è stato effettuato nel mese di dicembre 2016, previa gli adempimenti informativi previsti dalla normativa vigente.
GESTIONE MOBILIARE
Al 31 dicembre 2016 la liquidità del Fondo, depositata su conti correnti accesi a condizioni di mercato presso la Banca Depositaria, BNP Paribas Securities Services – Milano, ammonta a Euro 8.592.890.
COMITATO CONSULTIVO E ASSEMBLEA DEI PARTECIPANTI
Nel corso del 2016 si sono tenute le seguenti riunioni del Comitato Consultivo del Fondo:
▪ 9 febbraio 2016: il Comitato si è riunito per (i) prendere visione di un’analisi dell’avanzamento del processo di dismissione del Portafoglio immobiliare del Fondo in relazione all’andamento del relativo mercato di riferimento; (ii) esprimere un parere in merito alla proposta di assistenza da parte di BNP Paribas Real Estate Property Development srl, relativamente alla riqualificazione dell’immobile in Xxx Xxxxxxx 00, Xxxx;
▪ 9 marzo 2016: il Comitato si è riunito per (i) rilasciare un parere in merito ai nuovi valori minimi di vendita degli immobili facenti parte dei primi tre lotti di vendita; (ii) ricevere un aggiornamento relativo all’iniziativa Roma, via Somalia 214, preliminarmente al deposito della richiesta di Permesso di Costruire, (iii) rilasciare un parere preventivo in merito all’affidamento dell’appalto di demolizione e bonifica dell’edificio di Milano, Via Pestalozzi, al fine di procedere con l’esecuzione dei pozzi termici;
▪ 30 marzo 2016: il Comitato si è riunito per ricevere un informativa in merito al (i) step plan per la commercializzazione degli immobili facenti parte del Quarto Lotto di vendita; (ii) la selezione della società per l’affidamento dei servizi di agency e considerazioni sulla vendita in blocco dell’iniziativa di xxx Xxxxxxxxxx 00, Xxxxxx;
▪ 12 maggio 2016: il Comitato si è riunito per (i) condividere il documento relativo alla commercializzazione degli immobili facenti parte del quarto lotto, da presentare nel corso del convegno organizzato dalla CNPR il 18 maggio p.v. a Reggio Xxxxxx; (ii) ricevere un’informativa in merito all’avvio del processo di selezione del prossimo Property Manager;
(iii) ricevere un’informativa periodica sull’andamento delle vendite ed i listini di vendita vigenti;
▪ 29 luglio 2016: il Comitato si è riunito per (i) condividere la struttura organizzativa della SGR e del Property Manager, (ii) ricevere un aggiornamento circa il processo di dismissione,
(iii) ricevere informativa sullo stato delle occupazioni sine titulo, (iv) ricevere informativa in merito alla diffida ricevuta da parte di alcuni acquirenti dell’immobile di Xxxx, Xxx Xxxxxxxxxx 000, per presunti vizi di costruzione e conseguenti azioni del Fondo, (v) ricevere informativa circa il contenzioso in essere con due inquiline dell’immobile di Xxxx, Xxx Xxxxxxx 00;
▪ 3 agosto 2016: il Comitato si è riunito per (i) ricevere un aggiornamento circa la diffida ricevuta da parte di alcuni acquirenti dell’immobile di Xxxx, Xxx Xxxxxxxxxx 000, per presunti vizi di costruzione e conseguenti azioni del Fondo, (ii) ricevere un aggiornamento circa il contenzioso in essere con due inquiline dell’immobile di Roma, Via Tizzani 18, (iii) ricevere un parere preventivo circa l’esito della gara di selezione del nuovo Property Manager del Fondo, (iv) richiedere un parere in merito all’adozione dei nuovi listini di vendita e per prendere visione delle ultime relazioni semestrali al 30 giugno 2016 redatte dall’Esperto Indipendente, (v) ricevere un aggiornamento circa l’avanzamento delle iniziative a sviluppo degli immobili di Roma, xxx Xxxxxxx 00, Xxxx viale Somalia 214 e Xxxxxx xxx Xxxxxxxxxx 00;
▪ 8 settembre 2016: il Comitato si è riunito per (i) esprimere un parere in merito alla gara di selezione del nuovo Property Manager ed Advisor del Fondo, (ii) ricevere un’informativa circa una serie di interventi eseguiti e in corso di esecuzione sul portafoglio del Fondo;
▪ 19 ottobre 2016: il Comitato si è riunito per ricevere un’informativa in merito (i) al processo
di dismissione del Portafoglio Immobiliare, (ii) allo stato delle occupazioni sine titulo delle unità immobiliari del Fondo, (iii) al processo di vendita in blocco dell’immobile sito in Xxxxxx, Xxx Xxxxxxxxxx 00;
▪ 15 novembre 2016: il Comitato si è riunito per (i) esaminare l’asset management opinion circa la possibile vendita in blocco dell’immobile in Milano, Xxx Xxxxxxxxxx 00, (xx) ricevere un’informativa sull’affidamento dell’incarico per la progettazione esecutiva, Direzione Lavori e adempimenti D.Lgs 81/08 relativamente al processo di riqualificazione con cambio di destinazione d’uso dell’immobile sito in Xxxxxx, Xxx Xxxxxxxxxx 00, (iii) richiedere un parere in merito alla nomina del nuovo Esperto Indipendente del Fondo, (iv) richiedere un parere in merito al rimborso parziale pro-quota a fronte del capitale liberato dalle vendite realizzate del Fondo, (v) ricevere un’informativa in merito al contenzioso promosso da un inquilino di una unità immobiliare di proprietà del Fondo Scoiattolo sita in Xxxx xxxx Xxx Xxxxxxxxxx 000.
Non si sono svolte riunioni dell’Assemblea dei Partecipanti al Fondo.
RAPPORTI CON SOCIETA’ DEL GRUPPO
BNP Paribas Securities Services – Milano svolge l’attività di Banca Depositaria, ai sensi dell’art. 38 D.Lgs. 24/2/1998.
BNP Paribas Property Management Italy s.r.l. – ha svolto l’attività di property management per il Fondo con incarico terminato il 12 gennaio 2017.
BNP Paribas Property Development Italy S.p.A. – che svolge l’attività di project e development management per le iniziative di Milano Via Pestalozzi e Roma Via Sicilia.
FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO
Successivamente alla chiusura dell’esercizio, la SGR ha avviato ed approfondito le analisi relative ai valori ed alle strategie di vendita del Fondo in collaborazione con il nuovo Advisor Gabetti Property Solutions Agency.
In data 9 febbraio 2017 il Comitato Consultivo del Fondo ha espresso parere favorevole all’aggiornamento del Business Plan a vita intera del Fondo.
PROPOSTA DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE
Si propone al Consiglio di Amministrazione di approvare la Relazione di gestione del Fondo al 31 dicembre 2016, chiusasi con un valore complessivo netto pari a Euro 419.625.875 (quote classe A) ed Euro 39.013 (quote classe B) ed una perdita di Euro 26.047.556.
per il Consiglio di Amministrazione L’Amministratore Delegato
(Xxxxx Xxxxxx)
Relazione di Gestione del Fondo Scoiattolo
Situazione Patrimoniale Al 31.12.2016 importi in Euro
ATTIVITA' | Situazione al 31.12.2016 | Situazione a fine esercizio precedente | ||
Valore Complessivo | In Percentuale dell'Attivo | Valore Complessivo | In Percentuale dell'Attivo | |
A. STRUMENTI FINANZIARI | ||||
Strumenti finanziari non quotati | ||||
A1. PARTECIPAZIONI DI CONTROLLO | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
A2. PARTECIPAZIONI NON DI CONTROLLO | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
A3. ALTRI TITOLI DI CAPITALE | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
A4. TITOLI DI DEBITO | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
A5. PARTI DI O.I.C.R. | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
Strumenti finanziari quotati | ||||
A6. TITOLI DI CAPITALE | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
A7. TITOLI DI DEBITO | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
A8. PARTI DI O.I.C.R. | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
Strumenti finanziari derivati | ||||
A9. MARGINI PRESSO ORGANISMI DI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
COMPENSAZIONE E GARANZIA | ||||
A10. OPZIONI, PREMI O ALTRI STRUMENTI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
FINANZIARI DERIVATI QUOTATI | ||||
A11. OPZIONI, PREMI O ALTRI STRUMENTI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
FINANZIARI DERIVATI NON QUOTATI | ||||
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | ||||
B1. IMMOBILI DATI IN LOCAZIONE | 413.781.000 | 96,72 % | 448.391.000 | 97,39 % |
B2. IMMOBILI DATI IN LOCAZIONE | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
FINANZIARIA | ||||
B3. ALTRI IMMOBILI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
B4. DIRITTI REALI IMMOBILIARI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
C. CREDITI | ||||
C1. CREDITI ACQUISTATI PER OPERAZIONI DI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
CARTOLARIZZAZIONE | ||||
C2. ALTRI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
D. DEPOSITI BANCARI | ||||
D1. A VISTA | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
D2. ALTRI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
E. ALTRI BENI | ||||
E1. ALTRI BENI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
F. POSIZIONE NETTA LIQUIDITA | ||||
F1. LIQUIDITA' DISPONIBILE | 8.592.890 | 2,01 % | 6.716.035 | 1,46 % |
F2. LIQUIDITÀ DA RICEVERE PER OPERAZIONI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
DA REGOLARE | ||||
F3. LIQUIDITÀ IMPEGNATA PER OPERAZIONI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
DA REGOLARE | ||||
G. ALTRE ATTIVITA' | ||||
G1. CREDITI PER P.C.T. ATTIVI E OPERAZIONI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
ASSIMILATE | ||||
G2. RATEI E RISCONTI ATTIVI | 105.323 | 0,02 % | 100.780 | 0,02 % |
G3. RISPARMIO DI IMPOSTA | 0 | 0,00 % | 50.451 | 0,01 % |
G4. ALTRE | 5.351.626 | 1,25 % | 5.140.898 | 1,12 % |
TOTALE ATTIVITA' | 427.830.839 | 100,00 % | 460.399.164 | 100,00 % |
Relazione di Gestione del Fondo Scoiattolo
Situazione Patrimoniale Al 31.12.2016 importi in Euro
PASSIVITA' E NETTO | Situazione al 31.12.2016 | Situazione a fine esercizio precedente |
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI | ||
H1. FINANZIAMENTI IPOTECARI | 0 | 0 |
H2. PRONTI CONTRO TERMINE PASSIVI | 0 | 0 |
E OPERAZIONI ASSIMILATE | ||
H3. ALTRI | 0 | 0 |
I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI | ||
I1. OPZIONI, PREMI O ALTRI STRUMENTI | 0 | 0 |
FINANZIARI DERIVATI QUOTATI | ||
I2. OPZIONI, PREMI O ALTRI STRUMENTI | 0 | 0 |
FINANZIARI DERIVATI NON QUOTATI | ||
L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI | ||
L1. PROVENTI DA DISTRIBUIRE | 0 | 0 |
L2. ALTRI DEBITI VERSO PARTECIPANTI | 0 | 0 |
M. ALTRE PASSIVITA' | ||
M1. PROVVIGIONI ED ONERI MATURATI | 0 | 0 |
NON LIQUIDATI | ||
M2. DEBITI DI IMPOSTA | 132.884 | 34.675 |
M3. RATEI E RISCONTI PASSIVI | 21.169 | 0 |
M4. ALTRE | 8.011.898 | 10.015.778 |
TOTALE PASSIVITA' | 8.165.951 | 10.050.453 |
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO (CLASSE A) | 419.625.875 | 450.306.845 |
Numero delle quote in circolazione (CLASSE A) | 10.756,000 | 10.756,000 |
Valore unitario delle quote (CLASSE A) | 39.013,190 | 41.865,642 |
Controvalore complessivo degli importi rimborsati (CLASSE A) | 4.635.836,00 | 0,00 |
Valore unitario delle quote rimborsate (CLASSE A) | 431,00 | 0,00 |
Valore complessivo degli importi da richiamare (CLASSE A) | 0,00 | 0,00 |
Valore unitario delle quote da richiamare (CLASSE A) | 0,00 | 0,00 |
Proventi distribuiti per quota (CLASSE A) | 0,00 | 0,00 |
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO (CLASSE B) | 39.013 | 41.866 |
Numero delle quote in circolazione (CLASSE B) | 1,000 | 1,000 |
Valore unitario delle quote (CLASSE B) | 39.013,190 | 41.866,000 |
Controvalore complessivo degli importi rimborsati (CLASSE B) | 431,00 | 0,00 |
Valore unitario delle quote rimborsate (CLASSE B) | 431,00 | 0,00 |
Proventi distribuiti per quota (CLASSE B) | 0,00 | 0,00 |
IMPEGNI | ||
Acquisti immobiliari da perfezionare | 0,00 | 0,00 |
Fidejussioni rilasciate a terzi | 0,00 | 0,00 |
Titoli sottoscritti ed in attesa di richiamo impegni | 0,00 | 0,00 |
Relazione di Gestione del Fondo Scoiattolo
Sezione Reddituale Al 31.12.2016 importi in Euro
CONTO ECONOMICO | Relazione al 31.12.2016 | Relazione esercizio precedente | ||
A. STRUMENTI FINANZIARI | ||||
Strumenti finanziari non quotati | ||||
A1. PARTECIPAZIONI | ||||
A1.1. DIVIDENDI E ALTRI PROVENTI | 0 | 0 | ||
A1.2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI | 0 | 0 | ||
A1.3. PLUS/MINUSVALENZE | 0 | 0 | ||
A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI | ||||
A2.1. INTERESSI, DIVIDENDI E ALTRI PROVENTI | 0 | 0 | ||
A2.2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI | 0 | 0 | ||
A2.3. PLUS/MINUSVALENZE | 0 | 0 | ||
Strumenti finanziari quotati | ||||
A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI | ||||
A3.1. INTERESSI, DIVIDENDI E ALTRI PROVENTI | 0 | 0 | ||
A3.2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI | 0 | 0 | ||
A3.3. PLUS/MINUSVALENZE | 0 | 0 | ||
Strumenti finanziari derivati | ||||
A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI | ||||
A4.1. DI COPERTURA | 0 | 0 | ||
A4.2. NON DI COPERTURA | 0 | 0 | ||
Risultato gestione strumenti finanziari | 0 | 0 | ||
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | ||||
B1. CANONI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI | 7.344.737 | 8.511.073 | ||
B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI | 705.367 | -179.736 | ||
B3. PLUS/MINUSVALENZE | ||||
B3.1. PLUS/MINUSVALENZE DA VALUTAZIONE | -21.312.115 | -33.545.797 | ||
B3.2. PLUS/MINUSVALENZE SU ACQUISTO/APPORTO | 0 | 0 | ||
B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI | -4.030.491 | -4.710.635 | ||
B5. AMMORTAMENTI | 0 | 0 | ||
B6. ICI/IMU | -3.215.407 | -3.226.106 | ||
Risultato gestione beni immobili | -20.507.909 | -33.151.201 | ||
C. CREDITI | ||||
C1. INTERESSI ATTIVI E PROVENTI ASSIMILATI | 0 | 0 | ||
C2. INCREMENTI/DECREMENTI DI VALORE | 0 | 0 | ||
Risultato gestione crediti | 0 | 0 | ||
D. DEPOSITI BANCARI D1. INTERESSI ATTIVI E PROVENTI ASSIMILATI | 0 | 0 | ||
E. ALTRI BENI | ||||
E1. PROVENTI | 0 | 0 | ||
E2. UTILE/PERDITE DA REALIZZI | 0 | 0 | ||
E3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE | 0 | 0 | ||
Risultato gestione investimenti | -20.507.909 | -33.151.201 | ||
Relazione di Gestione del Fondo Scoiattolo
Sezione Reddituale Al 31.12.2016 importi in Euro
CONTO ECONOMICO | Relazione al 31.12.2016 | Relazione esercizio precedente | ||
F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI | ||||
F1. OPERAZIONI DI COPERTURA | ||||
F1.1. RISULTATI REALIZZATI | 0 | 0 | ||
F1.2. RISULTATI NON REALIZZATI | 0 | 0 | ||
F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA | ||||
F2.1. RISULTATI REALIZZATI | 0 | 0 | ||
F2.2. RISULTATI NON REALIZZATI | 0 | 0 | ||
F3. LIQUIDITA | ||||
F3.1. RISULTATI REALIZZATI | 0 | 0 | ||
F3.2. RISULTATI NON REALIZZATI | 0 | 0 | ||
G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE | ||||
G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI CONTRO TERMINE E ASSIMILATE | 0 | 0 | ||
G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI | 0 | 0 | ||
Risultato lordo della gestione caratteristica | -20.507.909 | -33.151.201 | ||
H. ONERI FINANZIARI | ||||
H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI | ||||
H1.1. SU FINANZIAMENTI IPOTECARI | 0 | 0 | ||
H1.2. SU ALTRI FINANZIAMENTI | 0 | 0 | ||
H2. ALTRI ONERI FINANZIARI | 0 | 0 | ||
Risultato netto della gestione caratteristica | -20.507.909 | -33.151.201 | ||
I. ONERI DI GESTIONE | ||||
I1. PROVVIGIONE DI GESTIONE SGR | -1.012.288 | -1.064.333 | ||
I2. COMMISSIONI DEPOSITARIO | -102.704 | -111.657 | ||
I3. ONERI PER ESPERTI INDIPENDENTI | -54.225 | -57.000 | ||
I4. SPESE PUBBLICAZIONE PROSPETTI E | 0 | 0 | ||
INFORMATIVA AL PUBBLICO | ||||
I5. ALTRI ONERI DI GESTIONE | -906.102 | -489.438 | ||
L. ALTRI RICAVI ED ONERI | ||||
L1. INTERESSI ATTIVI SU DISPONIBILITA' | 0 | 0 | ||
LIQUIDE | ||||
L2. ALTRI RICAVI | 227.811 | 45.760 | ||
L3. ALTRI ONERI | -2.738.358 | -10.935.640 | ||
Risultato della gestione prima delle imposte | -25.093.775 | -45.763.509 | ||
M. IMPOSTE | ||||
M1. IMPOSTA SOSTITUTIVA A CARICO | 0 | 0 | ||
DELL'ESERCIZIO | ||||
M2. RISPARMIO D'IMPOSTA | 0 | 0 | ||
M3. ALTRE IMPOSTE | -953.781 | -685.976 | ||
Utile/perdita dell'esercizio (CLASSE A) | -26.045.135 | -46.445.167 | ||
Utile/perdita dell'esercizio (CLASSE B) | -2.421 | -4.318 | ||
FONDO “SCOIATTOLO”
RELAZIONE DI GESTIONE AL 31 DICEMBRE 2016 NOTA INTEGRATIVA
PARTE A – ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA 2
PARTE B – LE ATTIVITA’, LE PASSIVITA’ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO 3
Sezione I – Criteri di valutazione 3
Sezione II – Le attività 4
Sezione III – Le passività 40
Sezione IV – Il valore complessivo netto 41
Sezione V – Altri dati patrimoniali 41
PARTE C – IL RISULTATO ECONOMICO DELL’ESERCIZIO 43
Sezione II – Beni immobili 43
Sezione VII – Oneri di Gestione 43
Sezione VIII – Altri ricavi e oneri 44
Sezione IX – Imposte 44
PARTE D – ALTRE INFORMAZIONI 44
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 1
PARTE A – ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA
Il Fondo “Scoiattolo”, fondo comune di investimento immobiliare di tipo “chiuso”, è stato costituito il 21 dicembre 2011, con contestuale emissione di 2 classi di quote: n. 8724 quote di classe A e n. 1 quota di classe B. La Cassa di Previdenza dei Ragionieri ha sottoscritto n. 8724 quote di classe A e n. 1 quota di classe B mediante l’apporto di beni immobili per un valore di Euro 435.500.000 e di denaro pari a euro 750.000, mentre n. 1 quota di classe A è stata sottoscritta da BNP Paribas XXXX SGR p.A.
Entrambe le classi di quote hanno un valore nominale di Euro 50.000.
In data 15 maggio 2012 sono stati apportati immobili per un valore complessivo di Euro 61.581.850 e liquidità integrativa dell’apporto per Euro 88.853,37 versate dall’Apportante (“CNPR”). Contestualmente sono state emesse n. 1175 quote del valore unitario di Euro 52.485,705 (corrispondente al valore della quota del comparto al 31 dicembre 2011) pari a complessivi Euro 61.670703,38.
In data 24 luglio 2013 sono stati apportati immobili per un valore complessivo di Euro 10.079.760 e liquidità integrativa dell’apporto per Euro 17.545,45 versate dall’Apportante (“CNPR”). Contestualmente sono state emesse n. 201 quote del valore unitario di Euro 50.235,350 pari a complessivi Euro 10.097.305,35.
In data 8 ottobre 2013 sono stati apportati immobili per un valore complessivo di Euro 11.199.733 e liquidità integrativa dell’apporto per Euro 42.022,78 versate dall’Apportante (“CNPR”). Contestualmente sono state emesse n. 230 quote del valore unitario di Euro 48.877,200 pari a complessivi Euro 11.241.756.
In data 25 marzo 2014 sono stati apportati immobili per un valore complessivo di Euro
20.240.000 e liquidità integrativa dell’apporto per Euro 17.481,35 versate dall’Apportante (“CNPR”). Contestualmente sono state emesse n. 425 quote del valore unitario di Euro 47.664,662 pari a complessivi Euro 20.257.481,35.
In data 21 dicembre 2016 è stato deliberato il rimborso parziale pro-quota pari a Euro 431,00 relativamente alle 10.756 quote di Classe A e all’unica quota di Classe B. per un totale di € 4.636.267.
Andamento del valore della quota
Valore quota | provento distribuito | rimborsi parziali | valore quota al lordo del provento e dei rimborsi parziali | |
valore nominale di sottoscrizione | € 50.000,000 | € 50.000,000 | ||
31 dicembre 2011 | € 52.485,705 | € 52.485,705 | ||
31 dicembre 2012 | € 50.235,350 | € 50.235,350 | ||
31 dicembre 2013 | € 47.664,662 | € 47.664,662 | ||
31 dicembre 2014 | € 46.183,713 | € 46.183,713 | ||
31 dicembre 2015 | € 41.865,642 | € 41.865,642 | ||
31 dicembre 2016 | € 39.013,190 | € 431,00 | € 39.444,190 | |
Totale | € 0,00 | € 431,00 | ||
Il valore delle quote A e B del fondo, che alla fine dell’esercizio 2015 era pari a Euro 41.865,642 è passato a Euro 40.690,463 al 30 giugno 2016, per attestarsi alla fine dell’esercizio 2016 a Euro 39.013,190.
Il tasso interno di rendimento ottenuto dal Fondo dal giorno del richiamo degli impegni al 31 dicembre 2016 risulta pari allo -4,86%.
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 2
PARTE B – LE ATTIVITA’, LE PASSIVITA’ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO
La Relazione di Gestione del Fondo (composta da Situazione patrimoniale, sezione reddituale e nota integrativa) è stata redatta in conformità alle istruzioni previste dal Provvedimento emanato da Banca d’Italia del 19 Gennaio 2015 e successive modifiche ed applicando i principi contabili previsti in materia dalle norme vigenti e dalle disposizioni del regolamento del Fondo.
Sezione I – Criteri di valutazione
I criteri di valutazione che sono stati adottati in riferimento alle voci più significative del patrimonio del Fondo sono i seguenti:
Immobili e diritti reali immobiliari
I beni immobili e diritti reali immobiliari sono iscritti al loro costo di acquisto, incrementato degli oneri e dei costi di diretta imputazione. Le relazioni di stima, effettuate da esperti indipendenti, come previsto dalla normativa dalla Banca d’Italia, vengono aggiornate semestralmente sulla base di criteri valutativi generalmente accettati nel settore immobiliare e che prevedono l’analisi di molteplici fattori quali i flussi finanziari generati, il valore di mercato realizzato per immobili di caratteristiche comparabili ed altri fattori specialistici utilizzati nel settore.
Le eventuali plusvalenze/minusvalenze derivanti da tale valutazione sono iscritte nella Sezione reddituale per competenza.
Le eventuali utili/perdite realizzate in fase di dismissione del patrimonio immobiliare verranno iscritte nella Sezione reddituale per competenza.
Crediti
I crediti sono iscritti al valore nominale che corrisponde al loro presumibile valore di realizzo.
Ratei e risconti
I ratei ed i risconti rappresentano costi e ricavi attribuibili ad un arco temporale interessante più esercizi, evidenziandone la competenza.
Fondi imposte e tasse
Con la legge 12 luglio 2011 n. 106, è stato convertito, senza che fossero apportate modifiche rispetto all’originaria versione del testo normativo, il D.L. n. 70 del 13 maggio 2011 (il c.d. “Decreto Sviluppo”).
La nuova normativa prevede rilevanti modifiche al regime fiscale dei fondi comuni di investimento immobiliari contenuto nell’art. 32 del D.L. 78/2010.
Risultano abrogate le disposizioni, presenti nella prima versione del decreto attuativo del decreto legge n. 78/2010, relative all’obbligo di adeguamento (necessario in assenza dei requisiti di “pluralità” dei partecipanti e “autonomia” del fondo) e correlato al pagamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi del 5%, da calcolarsi sul valore del NAV al 31 dicembre 2009.
All’esito dell’emanazione del Decreto Sviluppo la Banca d’Italia ha emanato una circolare con la quale ha comunicato, inter alia, il venir meno del potere della stessa Banca d'Italia di approvare i regolamenti di gestione (e loro modifiche) dei fondi riservati ad investitori qualificati e dei fondi speculativi.
Era inoltre prevista la “possibilità” di deliberare entro il 31 dicembre 2011, da parte della SGR e previa deliberazione dell’assemblea dei partecipanti, la liquidazione dei fondi nei quali, alla data del 31 dicembre 2010, almeno un partecipante deteneva una quota di partecipazione superiore al 5%; in tal caso, la SGR applica un’imposta sostitutiva pari al 7% del NAV al 31 dicembre 2010. La liquidazione dovrà essere conclusa nel termine di 5 anni e sui risultati di liquidazione eventualmente prodotti, a far data dal 1° gennaio 2011, risulta dovuta annualmente un’imposta sostitutiva del 7%. In tale caso non trovano applicazione l’imposta sostitutiva al 5% e la tassazione per “trasparenza”.
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 3
Per il 2016 viene mantenuto inalterato, rispetto alle originarie prescrizione di cui all’art. 32 del D.L. 78, il regime agevolativo ai fini delle imposte indirette applicabile agli atti di liquidazione/cessione del patrimonio del fondo.
In ragione di tali modifiche normative nulla rileva ai fini dell'accantonamento di imposte in capo al Fondo.
Costi e ricavi
I ricavi ed i costi, relativi sia agli investimenti in strumenti finanziari che alla gestione immobiliare, sono imputati in base alla loro competenza temporale. In particolare, i canoni di locazione ed i proventi finanziari saranno rettificati al fine di ottenere la loro esatta competenza temporale dell’esercizio. Lo stesso principio viene applicato per i costi dell’esercizio.
Sezione II – Le attività
Il Fondo ha avviato la sua attività in data 21 dicembre 2011.
II.4 Beni immobili e diritti reali immobiliari
Fasce di scadenza dei contratti di locazione o data di revisione dei canoni | Valore dei beni immobili | Importo dei canoni | |||
Locazione non finanziaria | Locazione finanziaria | Importo totale | % sui canoni | ||
Fino a 1 anno | € 107.406.436,60 | € 3.860.391,72 | € 0,00 | € 3.860.391,72 | 59,09% |
Da oltre 1 a 3 anni | € 32.539.436,62 | € 1.366.541,88 | € 0,00 | € 1.366.541,88 | 20,92% |
Da oltre 3 a 5 anni | € 18.743.436,62 | € 1.180.482,60 | € 0,00 | € 1.180.482,60 | 18,07% |
Da oltre 5 a 7 anni | € 3.067.000,00 | € 125.130,60 | € 0,00 | € 125.130,60 | 1,92% |
Da oltre 7 a 9 anni | € 0,00 | € 0,00 | € 0,00 | € 0,00 | 0,00% |
Oltre 9 anni | € 0,00 | € 0,00 | € 0,00 | € 0,00 | 0,00% |
A) Totale beni immobili locati | € 161.756.309,84 | € 6.532.546,80 | € 0,00 | € 6.532.546,80 | 100,00% |
B) Totale beni immobili non locati | € 252.024.690,16 | € 0,00 | € 0,00 | € 0,00 |
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 4
ELENCO BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | |||||||||||
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie Lorda | Redditività dei Beni Locati | Costo Storico | Ipoteche | Ulteriori informazioni | |||
Canone per mq | Tipo Contratto | Scadenza Contratto | Locatario | ||||||||
1 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | 7.950 | € 59,28 | Locazione | 30/04/2014 | Privato | € 9.255.778,35 | indennità occupazione | |
2 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/04/2014 | indennità occupazione | |||||
3 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/04/2006 | indennità occupazione | |||||
4 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/04/2014 | indennità occupazione | |||||
5 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 31/12/2012 | indennità occupazione | |||||
6 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | |||||||
7 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/04/2006 | indennità occupazione | |||||
8 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/04/2006 | indennità occupazione | |||||
9 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 31/08/2006 | indennità occupazione | |||||
10 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/04/2014 | indennità occupazione | |||||
11 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/04/2006 | indennità occupazione | |||||
12 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/09/2008 | indennità occupazione | |||||
13 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 31/05/2012 | indennità occupazione | |||||
14 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 31/01/2014 | indennità occupazione | |||||
15 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/06/2016 | ||||||
16 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Xxxxxxxxx | 1982 | v.s. | 30/06/2016 | ||||||
17 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Xxxxxxxxx | 1982 | v.s. | 30/06/2016 | ||||||
18 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Xxxxxxxxx | 1982 | v.s. | 30/06/2016 | ||||||
19 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Xxxxxxxxx | 1982 | v.s. | 30/06/2016 | ||||||
20 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Xxxxxxxxx | 1982 | v.s. | 30/06/2016 | ||||||
21 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Xxxxxxxxx | 1982 | v.s. | 30/06/2016 | ||||||
22 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Xxxxxxxxx | 1982 | v.s. | 30/06/2016 | ||||||
23 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Xxxxxxxxx | 1982 | v.s. | 31/07/2016 | ||||||
24 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 31/08/2017 | indennità occupazione | |||||
25 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/09/2017 | indennità occupazione | |||||
26 | Bergamo, Xxx Xxxxx Xxxxxxx, 000-000 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/09/2017 | indennità occupazione | |||||
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 5
ELENCO BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | |||||||||||
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie Lorda | Redditività dei Beni Locati | Costo Storico | Ipoteche | Ulteriori informazioni | |||
Canone per mq | Tipo Contratto | Scadenza Contratto | Locatario | ||||||||
27 | Bergamo, Via Xxxxxx, 4-6-8 | Residenza | 1982 | 7.365 | € 24,95 | Locazione | Privato | € 10.734.420,63 | |||
28 | Bergamo, Via Xxxxxx, 4-6-8 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/06/2014 | indennità occupazione | |||||
29 | Bergamo, Via Xxxxxx, 4-6-8 | Residenza | 1982 | v.s. | 31/08/2004 | indennità occupazione | |||||
30 | Bergamo, Via Xxxxxx, 4-6-8 | Residenza | 1982 | v.s. | 31/08/2004 | indennità occupazione | |||||
31 | Bergamo, Via Xxxxxx, 4-6-8 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/04/2006 | indennità occupazione | |||||
32 | Bergamo, Via Xxxxxx, 4-6-8 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/06/2016 | ||||||
33 | Bergamo, Via Xxxxxx, 4-6-8 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/09/2016 | ||||||
34 | Bergamo, Via Xxxxxx, 4-6-8 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/09/2016 | ||||||
35 | Bergamo, Via Xxxxxx, 4-6-8 | Residenza | 1982 | v.s. | 31/10/2016 | ||||||
36 | Bergamo, Via Xxxxxx, 4-6-8 | Residenza | 1982 | v.s. | 31/10/2016 | ||||||
37 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | 2.405 | € 35,93 | Locazione | Privato | € 2.842.894,57 | |||
38 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
39 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | ||||||
40 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | ||||||
41 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | ||||||
42 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | ||||||
43 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
44 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
45 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | ||||||
46 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | ||||||
47 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
48 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 31/12/2012 | indennità occupazione | |||||
49 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 31/12/2013 | indennità occupazione | |||||
50 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 31/01/2016 | ||||||
51 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 29/02/2016 | ||||||
52 | Brindisi, Via G. M. Galanti, 20 | Residenza | 1978 | v.s. | 30/06/2019 | ||||||
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 6
ELENCO BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | |||||||||||
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie Lorda | Redditività dei Beni Locati | Costo Storico | Ipoteche | Ulteriori informazioni | |||
Canone per mq | Tipo Contratto | Scadenza Contratto | Locatario | ||||||||
53 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | 4.264 | € 45,31 | Locazione | Privato | € 4.980.342,00 | |||
54 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/01/2014 | ||||||
55 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/12/2013 | indennità occupazione | |||||
56 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/07/2011 | indennità occupazione | |||||
57 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
58 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
59 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
60 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | ||||||
61 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | |||||||
62 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
63 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
64 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
65 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
66 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | ||||||
67 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
68 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
69 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | ||||||
70 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | ||||||
71 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | ||||||
72 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
73 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
74 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | ||||||
75 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2011 | ||||||
76 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 30/04/2012 | ||||||
77 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/07/2014 | indennità occupazione | |||||
78 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/01/2016 | ||||||
79 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 30/04/2020 | ||||||
80 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 30/04/2016 | ||||||
81 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/10/2021 | ||||||
82 | Brindisi, Via X. Xxxxxx, 6-8-10-12 | Commerciale | 1978 | v.s. | 31/07/2019 | ||||||
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 7
ELENCO BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | |||||||||||
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie Lorda | Redditività dei Beni Locati | Costo Storico | Ipoteche | Ulteriori informazioni | |||
Canone per mq | Tipo Contratto | Scadenza Contratto | Locatario | ||||||||
83 | Cusago (MI), Xxx Xxxxxxxx, 00 | Residenza | 1994 | v.s. | 31/03/2018 | ||||||
84 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 0 | Residenza | 1992 | 6.428 | € 88,45 | Locazione | Privato | € 12.618.766,44 | |||
85 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 0 | Residenza | 1992 | v.s. | 31/08/2007 | indennità occupazione | |||||
86 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 0 | Residenza | 1992 | v.s. | 31/12/2011 | indennità occupazione | |||||
87 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 0 | Residenza | 1992 | v.s. | 30/06/2013 | indennità occupazione | |||||
88 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 0 | Residenza | 1992 | v.s. | 30/04/2015 | indennità occupazione | |||||
89 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 0 | Residenza | 1992 | v.s. | 30/04/2015 | indennità occupazione | |||||
90 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 0 | Residenza | 1992 | v.s. | 30/06/2016 | ||||||
91 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 0 | Residenza | 1992 | v.s. | 30/06/2016 | ||||||
92 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 0 | Residenza | 1992 | v.s. | 30/11/2016 | ||||||
93 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 0 | Residenza | 1992 | v.s. | 30/11/2018 | ||||||
94 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxx xx Xxxxx, 0 | Residenza | 1994 | 4.931 | € 148,48 | Locazione | Privato | € 10.552.531,00 | |||
95 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxx xx Xxxxx, 0 | Residenza | 1994 | v.s. | 30/06/2014 | indennità occupazione | |||||
96 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxx xx Xxxxx, 0 | Residenza | 1994 | v.s. | |||||||
97 | Xxxxxx (XX), Xxx Xxxxxx xx Xxxxx, 0 | Residenza | 1994 | v.s. | 31/03/2022 | ||||||
98 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | 6.783 | € 101,01 | Locazione | Privato | € 19.103.503,32 | |||
99 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 30/06/2013 | indennità occupazione | |||||
100 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 30/06/2013 | indennità occupazione | |||||
101 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 09/11/2008 | indennità occupazione | |||||
102 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 31/12/2017 | ||||||
103 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 30/06/2016 | ||||||
104 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 09/11/2008 | indennità occupazione | |||||
105 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 30/06/2013 | indennità occupazione | |||||
106 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 30/04/2009 | indennità occupazione | |||||
107 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 30/06/2019 | ||||||
108 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 30/06/2013 | indennità occupazione | |||||
109 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 30/06/2013 | indennità occupazione | |||||
110 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 30/06/2017 | indennità occupazione | |||||
111 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 31/07/2023 | indennità occupazione | |||||
112 | Firenze, Via X. Xxxx, 7-9-11-13 | Residenza | 1963 | v.s. | 30/06/2016 - 31/05/2012 | ||||||
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 8
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie Lorda | Redditività dei Beni Locati | Costo Storico | Ipoteche | Ulteriori informazioni | |||
Canone per mq | Tipo Contratto | Scadenza Contratto | Locatario | ||||||||
113 | L'Aquila, Via Xxxx Xxxx, 26 (pal.B1) | Residenza | 1982 | v.s. | 31/08/2016 | ||||||
114 | L'Aquila, Xxx Xxxx Xxxx, 00 (pal.B1) | Residenza | 1982 | v.s. | 31/01/2022 | ||||||
115 | L'Aquila, Via Xxxx Xxxx, 28 (pal.E) | Residenza | 1983 | 875 | € 47,65 | Locazione | Privato | € 656.600,00 | |||
116 | L'Aquila, Via Xxxx Xxxx, 28 (pal.E) | Residenza | 1983 | v.s. | 31/01/2014 | indennità occupazione | |||||
117 | L'Xxxxxx, Via Xxxx Xxxx, 28 (pal.E) | Residenza | 1983 | v.s. | 31/01/2018 | ||||||
118 | L'Aquila, Xxx Xxxx Xxxx, 00 (xxx.X) | Xxxxxxxxx | 1983 | v.s. | 31/01/2022 | ||||||
119 | L'Xxxxxx, Xxx Xxxx Xxxx, 00 (xxx.X) | Xxxxxxxxx | 1983 | v.s. | 28/02/2018 | ||||||
120 | Latina, Xxx Xxxxxxxx, 00-00 | Xxxxxxxxx | 1963 | 1.664 | € 62,63 | Locazione | Privato | € 2.354.122,00 | |||
121 | Latina, Xxx Xxxxxxxx, 00-00 | Xxxxxxxxx | 1963 | v.s. | 30/04/2016 | ||||||
122 | Latina, Xxx Xxxxxxxx, 00-00 | Xxxxxxxxx | 1963 | v.s. | 30/11/2018 | ||||||
123 | Latina, Xxx Xxxxxxxx, 00-00 | Xxxxxxxxx | 1963 | v.s. | 30/11/2025 | ||||||
124 | Messina, Via X. Xxxxxxx, is237 | Residenza | 1982 | 934 | € 19,83 | Locazione | Privato | € 1.124.218,00 | |||
125 | Messina, Via X. Xxxxxxx, is237 | Residenza | 1982 | v.s. | 30/06/2010 | indennità occupazione | |||||
126 | Xxxxxx, Xxx Xxxxxxxxxx 00 | Residenza | 9.529 | Sfitto | € 14.687.346,76 | ||||||
127 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | 8.825 | € 67,52 | Locazione | Privato | € 12.080.339,31 | |||
128 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 09/01/2017 | indennità occupazione | |||||
129 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 31/12/2012 | indennità occupazione | |||||
130 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 30/04/2012 | indennità occupazione | |||||
131 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 31/12/2010 | indennità occupazione | |||||
132 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 31/12/2010 | indennità occupazione | |||||
133 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 31/12/2010 | indennità occupazione | |||||
134 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 30/06/2015 | ||||||
135 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 30/06/2013 | indennità occupazione | |||||
136 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 31/07/2013 | indennità occupazione | |||||
137 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 30/09/2013 | indennità occupazione | |||||
138 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 31/07/2014 | indennità occupazione | |||||
139 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 31/01/2015 | indennità occupazione | |||||
140 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 28/02/2015 | indennità occupazione | |||||
141 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 25-27-29 | Residenza | 1977 | v.s. | 31/08/2015 | ||||||
142 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 35-37-39 | Residenza | 1977 | 8.874 | € 61,27 | Locazione | Privato | € 12.112.074,95 | |||
143 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 35-37-39 | Residenza | 1977 | v.s. | 30/11/2014 | indennità occupazione | |||||
144 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 35-37-39 | Residenza | 1977 | v.s. | 30/04/2012 | indennità occupazione | |||||
145 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 35-37-39 | Residenza | 1977 | v.s. | 30/06/2012 | indennità occupazione | |||||
146 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 35-37-39 | Residenza | 1977 | v.s. | 31/03/2014 | indennità occupazione | |||||
147 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 35-37-39 | Residenza | 1977 | v.s. | 31/12/2010 | indennità occupazione | |||||
148 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 35-37-39 | Residenza | 1977 | v.s. | 31/08/2012 | indennità occupazione | |||||
149 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 35-37-39 | Residenza | 1977 | v.s. | 31/08/2012 | indennità occupazione | |||||
150 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 35-37-39 | Residenza | 1977 | v.s. | 30/11/2013 | indennità occupazione | |||||
151 | Modena, Via Rep. Xx Xxxxxxxxxxxx, 35-37-39 | Residenza | 1977 | v.s. | 31/12/2014 | indennità occupazione | |||||
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 9
ELENCO BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | |||||||||||
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie Lorda | Redditività dei Beni Locati | Costo Storico | Ipoteche | Ulteriori informazioni | |||
Canone per mq | Tipo Contratto | Scadenza Contratto | Locatario | ||||||||
152 | Xxxxxxx, Xxx Xxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | Locazione | 31/05/2011 | Privato | € 2.539.305,00 | indennità occupazione | ||
153 | Xxxxxxx, Xxx Xxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | Locazione | 30/06/2015 | Privato | ||||
154 | Pescara, Xxx Xxxxx, 00 | Xxxxxxxxx | 1968 | v.s. | Locazione | 31/12/2012 | Privato | indennità occupazione | |||
155 | Xxxxxxx, Xxx Xxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | Locazione | 31/12/2017 | Privato | ||||
156 | Pescara, Xxx Xxxxx, 00 | Xxxxxxxxx | 1968 | v.s. | Locazione | 31/05/2015 | Privato | ||||
157 | Pescara, Xxx Xxxxx, 00 | Xxxxxxxxx | 1968 | v.s. | Locazione | 31/03/2018 | Privato | ||||
158 | Xxxxxxxx, Xxx X. Xxxxxxxx, 0 | Residenza | 1979 | 2.842 | € 3,35 | € 4.046.985,00 | |||||
159 | Xxxxxxxx, Xxx X. Xxxxxxxx, 0 | Residenza | 1979 | v.s. | Locazione | 28/02/2013 | Privato | indennità occupazione | |||
160 | Xxxxxxxx, Xxx X. Xxxxxxxx, 0 | Residenza | 1979 | v.s. | Locazione | 31/08/2012 | Privato | indennità occupazione | |||
161 | Reggio Xxxxxx, J. F. Xxxxxxx, 121 | Residenza | 1995 | 3.894 | Sfitto | € 5.817.864,00 | |||||
162 | Xxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 00-00 | Residenza | 1984 | 3.351 | € 67,52 | € 4.590.042,00 | |||||
163 | Xxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 00-00 | Residenza | 1984 | Locazione | 30/04/2014 | Privato | indennità occupazione | ||||
164 | Xxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 00-00 | Residenza | 1984 | Locazione | 31/08/2012 | Privato | indennità occupazione | ||||
165 | Xxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 00-00 | Residenza | 1984 | Locazione | 30/06/2014 | Privato | indennità occupazione | ||||
166 | Xxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 00-00 | Residenza | 1984 | Locazione | 30/06/2017 | Privato | indennità occupazione | ||||
167 | Xxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 00-00 | Residenza | 1984 | Locazione | 30/06/2017 | Privato | indennità occupazione | ||||
168 | Xxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 00-00 | Residenza | 1984 | Locazione | 31/03/2018 | Privato | |||||
169 | Xxx (XX), Xxx Xxxxxxx, 00-00 | Residenza | 1984 | Locazione | 30/11/2018 | Privato | |||||
170 | Roma, Via X. Xxxxxx, 40 | Residenza | 1968 | 10.248 | € 72,41 | Locazione | Privato | € 26.380.548,36 | |||
171 | Roma, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/12/2003 | indennità occupazione | |||||
172 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/12/2013 | indennità occupazione | |||||
173 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/10/2003 | indennità occupazione | |||||
174 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/10/2003 | indennità occupazione | |||||
175 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/10/2003 | indennità occupazione | |||||
176 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/12/2003 | indennità occupazione | |||||
177 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/12/2003 | indennità occupazione | |||||
178 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 28/02/2015 | indennità occupazione | |||||
179 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/09/2006 | indennità occupazione | |||||
180 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/12/2014 | indennità occupazione | |||||
181 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/12/2003 | indennità occupazione | |||||
182 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/12/2003 | indennità occupazione | |||||
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 10
ELENCO BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | |||||||||||
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie Lorda | Redditività dei Beni Locati | Costo Storico | Ipoteche | Ulteriori informazioni | |||
Canone per mq | Tipo Contratto | Scadenza Contratto | Locatario | ||||||||
183 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/12/2003 | indennità occupazione | |||||
184 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/10/2003 | indennità occupazione | |||||
185 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/09/2006 | indennità occupazione | |||||
186 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/10/2003 | indennità occupazione | |||||
187 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/09/2006 | indennità occupazione | |||||
188 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 28/02/2015 | indennità occupazione | |||||
189 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/12/2003 | indennità occupazione | |||||
190 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/05/2006 | indennità occupazione | |||||
191 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/11/2003 | indennità occupazione | |||||
192 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 28/02/2014 | indennità occupazione | |||||
193 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/04/2013 | indennità occupazione | |||||
194 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/09/2006 | indennità occupazione | |||||
195 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/12/2003 | indennità occupazione | |||||
196 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/10/2014 | indennità occupazione | |||||
197 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/01/2015 | indennità occupazione | |||||
198 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/03/2015 | indennità occupazione | |||||
199 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/12/2003 | indennità occupazione | |||||
200 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/08/2014 | indennità occupazione | |||||
201 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/01/2014 | indennità occupazione | |||||
202 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/07/2010 | indennità occupazione | |||||
203 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/08/2014 | indennità occupazione | |||||
204 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/09/2006 | indennità occupazione | |||||
205 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/10/2009 | indennità occupazione | |||||
206 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/09/2010 | indennità occupazione | |||||
207 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 28/02/2011 | indennità occupazione | |||||
208 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/03/2011 | indennità occupazione | |||||
209 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/05/2012 | indennità occupazione | |||||
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 11
ELENCO BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | |||||||||||
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie Lorda | Redditività dei Beni Locati | Costo Storico | Ipoteche | Ulteriori informazioni | |||
Canone per mq | Tipo Contratto | Scadenza Contratto | Locatario | ||||||||
210 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/03/2014 | indennità occupazione | |||||
211 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/08/2014 | indennità occupazione | |||||
212 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/01/2015 | indennità occupazione | |||||
213 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/04/2015 | indennità occupazione | |||||
214 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/04/2015 | indennità occupazione | |||||
215 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/04/2015 | indennità occupazione | |||||
216 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/08/2015 | ||||||
217 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/09/2015 | ||||||
218 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/09/2015 | ||||||
219 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/11/2015 | ||||||
220 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 29/02/2016 | ||||||
221 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/03/2016 | ||||||
222 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/09/2016 | ||||||
223 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/09/2016 | ||||||
224 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/10/2016 | ||||||
225 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 30/04/2017 | indennità occupazione | |||||
226 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/12/2017 | ||||||
227 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/12/2017 | ||||||
228 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/01/2018 | ||||||
229 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 28/02/2018 | ||||||
230 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 28/02/2018 | ||||||
231 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/03/2018 | ||||||
232 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 28/02/2021 | indennità occupazione | |||||
233 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 28/02/2022 | ||||||
234 | Xxxx, Xxx X. Xxxxxx, 00 | Residenza | 1968 | v.s. | 31/03/2023 | ||||||
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 12
ELENCO BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | |||||||||||
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie Lorda | Redditività dei Beni Locati | Costo Storico | Ipoteche | Ulteriori informazioni | |||
Canone per mq | Tipo Contratto | Scadenza Contratto | Locatario | ||||||||
235 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/11/2014 | indennità occupazione | |||||
236 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/11/2012 | indennità occupazione | |||||
237 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | indennità occupazione | ||||||
238 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/08/2008 | indennità occupazione | |||||
239 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/06/2015 | ||||||
240 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/11/2011 | indennità occupazione | |||||
241 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/06/2012 | indennità occupazione | |||||
242 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/07/2012 | indennità occupazione | |||||
243 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/11/2012 | indennità occupazione | |||||
244 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/03/2015 | indennità occupazione | |||||
245 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/04/2015 | indennità occupazione | |||||
246 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/08/2015 | ||||||
247 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/11/2015 | ||||||
248 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/11/2015 | ||||||
249 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/12/2015 | indennità occupazione | |||||
250 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/01/2016 | ||||||
251 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/03/2016 | ||||||
252 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/07/2016 | ||||||
253 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/09/2016 | ||||||
254 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/09/2016 | ||||||
255 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/09/2016 | ||||||
256 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/09/2016 | ||||||
257 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/09/2016 | ||||||
258 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/12/2016 | indennità occupazione | |||||
259 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/05/2017 | indennità occupazione | |||||
260 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/09/2017 | indennità occupazione | |||||
261 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/10/2017 | indennità occupazione | |||||
262 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/10/2017 | indennità occupazione | |||||
263 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 28/02/2018 | ||||||
264 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/05/2018 | ||||||
265 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/11/2018 | ||||||
266 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 31/07/2019 | ||||||
267 | Roma, Xxx Xxxxxxxxxx, 00-00-00-00-00 | Xxxxxxxxx | 1986 | v.s. | 30/11/2019 | ||||||
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 13
ELENCO BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | |||||||||||
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie Lorda | Redditività dei Beni Locati | Costo Storico | Ipoteche | Ulteriori informazioni | |||
Canone per mq | Tipo Contratto | Scadenza Contratto | Locatario | ||||||||
268 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/10/2013 | indennità occupazione | |||||
269 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/12/2012 | indennità occupazione | |||||
270 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/01/2013 | indennità occupazione | |||||
271 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/12/2012 | indennità occupazione | |||||
272 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/12/2020 | indennità occupazione | |||||
273 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/11/2013 | indennità occupazione | |||||
274 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/12/2012 | indennità occupazione | |||||
275 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/07/2013 | indennità occupazione | |||||
276 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/12/2013 | indennità occupazione | |||||
277 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/07/2013 | indennità occupazione | |||||
278 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 28/02/2012 | indennità occupazione | |||||
279 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/06/2010 | indennità occupazione | |||||
280 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 28/02/2011 | indennità occupazione | |||||
281 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/06/2015 | ||||||
282 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/10/2013 | indennità occupazione | |||||
283 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/11/2014 | indennità occupazione | |||||
284 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/05/2019 | ||||||
285 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/05/2019 | ||||||
286 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/08/2015 | ||||||
287 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/05/2017 | indennità occupazione | |||||
288 | Roma, Via della Grande Muraglia 310 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/12/2021 | ||||||
289 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/01/2022 | ||||||
290 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 28/02/2018 | ||||||
291 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | 10.132 | € 71,33 | Locazione | Privato | € 25.273.129,17 | |||
292 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/06/2010 | indennità occupazione | |||||
293 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/05/2010 | indennità occupazione | |||||
294 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/06/2014 | indennità occupazione | |||||
295 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/05/2010 | indennità occupazione | |||||
296 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/05/2010 | indennità occupazione | |||||
297 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/05/2010 | indennità occupazione | |||||
298 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/05/2010 | indennità occupazione | |||||
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 14
ELENCO BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | |||||||||||
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie Lorda | Redditività dei Beni Locati | Costo Storico | Ipoteche | Ulteriori informazioni | |||
Canone per mq | Tipo Contratto | Scadenza Contratto | Locatario | ||||||||
299 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/06/2014 | indennità occupazione | |||||
300 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/06/2010 | indennità occupazione | |||||
301 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/06/2010 | indennità occupazione | |||||
302 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/06/2010 | indennità occupazione | |||||
303 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/07/2010 | indennità occupazione | |||||
304 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/08/2010 | indennità occupazione | |||||
305 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/03/2008 | indennità occupazione | |||||
306 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/03/2012 | indennità occupazione | |||||
307 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/05/2014 | indennità occupazione | |||||
308 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/08/2014 | indennità occupazione | |||||
309 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/11/2015 | ||||||
310 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/01/2016 | ||||||
311 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/09/2017 | indennità occupazione | |||||
312 | Roma, Via della Grande Muraglia, 332 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/08/2018 | ||||||
313 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/09/2018 | ||||||
314 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/11/2018 | ||||||
315 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/10/2019 | ||||||
316 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/10/2019 | ||||||
317 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 31/08/2019 | ||||||
318 | Xxxx, Xxx xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, 000 | Residenza | 1991 | v.s. | 30/09/2024 | ||||||
319 | Roma, Via di Xxx Xxxxxxxx, 56 | Residenza | 1942 | 6.750 | € 152,02 | Locazione | Privato | € 25.585.136,17 | |||
320 | Roma, Via di Tor Xxxxxxxx, 56 | Residenza | 1942 | v.s. | 31/12/2010 | indennità occupazione | |||||
321 | Roma, Via di Tor Xxxxxxxx, 56 | Residenza | 1942 | v.s. | 31/01/2011 | indennità occupazione | |||||
322 | Roma, Via di Xxx Xxxxxxxx, 56 | Residenza | 1942 | v.s. | 28/02/2011 | indennità occupazione | |||||
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 15
ELENCO BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | |||||||||||
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie Lorda | Redditività dei Beni Locati | Costo Storico | Ipoteche | Ulteriori informazioni | |||
Canone per mq | Tipo Contratto | Scadenza Contratto | Locatario | ||||||||
323 | Roma, Via di Tor Xxxxxxxx, 56 | Residenza | 1942 | v.s. | 31/10/2015 | ||||||
324 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxxx, 00 | Residenza | 1942 | v.s. | 30/11/2015 | ||||||
325 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxxx, 00 | Residenza | 1942 | v.s. | 29/02/2012 | indennità occupazione | |||||
326 | Roma, Via di Xxx Xxxxxxxx, 56 | Residenza | 1942 | v.s. | 31/12/2017 | ||||||
327 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxxx, 00 | Residenza | 1942 | v.s. | 31/12/2014 | indennità occupazione | |||||
328 | Roma, Via di Tor Xxxxxxxx, 56 | Residenza | 1942 | v.s. | |||||||
329 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxxx, 00 | Residenza | 1942 | v.s. | 30/04/2022 | ||||||
330 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxxx, 00 | Residenza | 1942 | v.s. | 30/11/2018 | ||||||
331 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxxx, 00 | Residenza | 1942 | v.s. | 31/10/2019 | ||||||
332 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxxx, 00 | Residenza | 1942 | v.s. | 30/04/2018 | ||||||
333 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | 5.222 | € 129,56 | Locazione | Privato | € 17.261.381,00 | |||
334 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 31/08/2010 | indennità occupazione | |||||
335 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 31/08/2010 | indennità occupazione | |||||
336 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 31/08/2010 | indennità occupazione | |||||
337 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 31/05/2015 | ||||||
338 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/11/2011 | indennità occupazione | |||||
339 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 31/01/2013 | indennità occupazione | |||||
340 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 28/02/2017 | indennità occupazione | |||||
341 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 31/07/2017 | indennità occupazione | |||||
342 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/04/2018 | ||||||
343 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/04/2018 | ||||||
344 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/04/2018 | ||||||
345 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/04/2018 | ||||||
Bilancio al 31 dicembre 2016 Nota integrativa 16
ELENCO BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | |||||||||||
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie Lorda | Redditività dei Beni Locati | Costo Storico | Ipoteche | Ulteriori informazioni | |||
Canone per mq | Tipo Contratto | Scadenza Contratto | Locatario | ||||||||
346 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 31/05/2018 | ||||||
347 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/09/2022 | ||||||
348 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/09/2022 | ||||||
349 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/09/2022 | ||||||
350 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/09/2018 | ||||||
351 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/09/2018 | ||||||
352 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/09/2018 | ||||||
353 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 31/10/2022 | ||||||
354 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/09/2018 | ||||||
355 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/11/2018 | ||||||
356 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 30/11/2018 | ||||||
357 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 31/08/2019 | ||||||
358 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 31/08/2014 - 31/12/2014 | ||||||
359 | Xxxx, Xxx xx Xxx Xxxxxxx, 000 | Residenza | 1993 | v.s. | 31/03/2015 - 31/08/2021 | indennità occupazione | |||||
360 | Roma, Via di Val d’Ala 200 | Residenza | 1989 | 1.239 | Sfitto | € 1.781.072,63 | |||||
361 | Roma, Via Xxxxx Xxxxxx 42 | Residenza | 1989 | 5.273 | € 83,43 | Locazione | Privato | € 14.834.885,00 | |||
362 | Roma, Via Xxxxx Xxxxxx 42 | Residenza | 1989 | v.s. | 31/03/2012 | indennità occupazione | |||||
363 | Roma, Via Xxxxx Xxxxxx 42 | Residenza | 1989 | v.s. | 31/12/2012 | indennità occupazione | |||||
364 | Roma, Via Xxxxx Xxxxxx 42 | Residenza | 1989 | v.s. | 31/01/2011 | indennità occupazione | |||||
365 | Roma, Via Xxxxx Xxxxxx 42 | Residenza | 1989 | v.s. | 31/03/2011 | indennità occupazione | |||||
366 | Roma, Via Xxxxx Xxxxxx 42 | Residenza | 1989 | v.s. | 31/03/2011 | indennità occupazione | |||||
367 | Roma, Via Xxxxx Xxxxxx 42 | Residenza | 1989 | v.s. | 30/04/2011 | indennità occupazione | |||||
368 | Roma, Via Xxxxx Xxxxxx 42 | Residenza | 1989 | v.s. | 31/10/2011 | indennità occupazione | |||||
369 | Roma, Via Xxxxx Xxxxxx 42 | Residenza | 1989 | v.s. | 30/04/2012 | indennità occupazione | |||||
370 | Roma, Via Xxxxx Xxxxxx 42 | Residenza | 1989 | v.s. | 31/03/2015 | indennità occupazione | |||||
371 | Roma, Via Xxxxx Xxxxxx 42 | Residenza | 1989 | v.s. | 31/05/2015 | ||||||
372 | Roma, Via Xxxxx Xxxxxx 42 | Residenza | 1989 | v.s. | 31/05/2017 | indennità occupazione | |||||
373 | Roma, Via Xxxxx Xxxxxx 42 | Residenza | 1989 | v.s. | |||||||