ACCORDO LOCALE

NUOVA NORMATIVA SULLE LOCAZIONI ABITATIVE

L’anno 2016, addì ventidue Gennaio, alle ore 12:00, presso la sede Comunale di Fara in Sabina (RI), Delegazione di Passo Corese,

Il Comune di Fara in Sabina rappresentato dalla Dottoressa Xxxxx Xxxxxxxx, Responsabile del Settore VI- Servizi Sociali, e dall’Assessore alle Politiche Sociali Xxxxxx Xxxxxxxx, in qualità di promotore tra le parti di seguito descritte:

• Associazione UPPI Unione Piccoli Proprietari Immobiliari, 00000 Xxxxx Via delle Ortensie 42, Responsabile Xxxxxxx Xxxxxxxxx;

• Associazione APPC Associazione Piccoli Proprietari Case, 00000 Xxxx Viale Eritrea 91, Presidente Xxxxx Xxxxxxxxx;

• Associazione A.S.P.P.I. Associazione Nazionale Piccoli Proprietari Immobiliari, 00000 Xxxx Xxx Xxxxx Xxxxxxx 0, Xxxxxxxxxxxx Xx Xxxxxx Xxxxxx;

• Associazione Confedilizia Federazione Regionale Lazio della Proprietà edilizia, Roma Xxx Xxxxxxx 00, Xxxxx Piazza San Xxxx 6, Responsabile Xxxxxxxx Xxxxxxxx;

• SUNIA Sindacato Unitario Nazionale Inquilini, c/o CGIL con sede in Xxxxx Xxx Xxxxxxxxx 000, Responsabile Xxxxxx Xxxxxxxxxxx;

• UNIAT c/o UIL con sede in Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxxx 00, Responsabile Xxxxxxxx Xxxxx;

• SICET c/o CISL con sede in Xxxxx Xxx X. Xxxxxxxx 00 A, Responsabile Zapparella Xxxxxxxx;

• XXXXX.XXXX CONFSAL, Sindacato Nazionale Inquilini, 00000 Xxxx Via Niso n.21, Responsabile Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx;

PREMESSO CHE:

- l’Assessorato alle Politiche Sociali del Comune di Fara in Sabina, verificata la sempre crescente domanda di abitazioni in affitto proveniente dai ceti più deboli della popolazione, per ampliare l’offerta delle abitazioni e contrastare il fenomeno degli affitti sommersi ha promosso una serie di incontri tra i rappresentanti delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori propedeutici al raggiungimento e sottoscrizione di un accordo locale finalizzato per la stipula di contratti di locazione a canone concordato ai sensi dell’art 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 recante “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”;

- con decreti del Ministro dei Lavori Pubblici, del 5 Marzo 1999 e del Ministero Infrastrutture e Trasporti del 30.12.2002 sono stati individuati i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale;

- il Comune di Fara in Sabina rientra nell’elenco dei Comuni ad alta “Tensione abitativa” coma da Delibera CIPE n. 87 del 13/11/2003 pubblicata sulla G.U.n.40 del 18/02/2004, avente ad oggetto: “Aggiornamento dell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa ex art. 8 L. n. 431/1998”.

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO DI SEGUITO RIPORTATO:

Art. 1 – Criteri per la determinazione dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale. L'accordo territoriale, in conformità alle finalità indicate all’art. 2, comma 3 della Legge n. 431, stabilisce fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare; è da concordare tra le parti il canone per i singoli contratti. A tale scopo, a seguito della convocazione avviata dal Comune, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello provinciale hanno individuato, avendo acquisito informazioni concernenti anche le delimitazioni delle microzone censuarie aventi caratteristiche omogenee, le seguenti zonizzazioni:

A. Frazioni a maggiore densità abitativa: Passo Corese;

B. Capoluogo e frazioni storiche: Fara in Sabina, Prime Case, Coltodino, Canneto, Borgo Quinzio, Corese Terra, Talocci, Farfa, Montegrottone.

C. Frazioni Periferiche: Valle Falsa, Stallone, Grottaglie, Campomaggiore, Villaggio degli Ulivi, e quelle non espressamente individuate.

Le parti convengono che possono usufruire dell'accordo le sole unità immobiliari definite “normali”.

- Definizione immobile normale:

Si definiscono normali le abitazioni dotate di allacciamento alla rete idrica, rete fognante, rete del gas, di idoneo impianto di riscaldamento, e di uno stato di manutenzione generale normale.

Se la zona in cui è ubicato l'immobile non è dotata di opere di urbanizzazione, i parametri relativi all'allacciamento alla rete idrica, alla rete fognante e alla rete del gas vanno comunque considerati in presenza di impianti idonei rispondenti alle vigenti normative.

Ed hanno altresì individuato:

- Valori di mercato;

- Dotazioni Infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali ecc.);

Per quanto concerne la delimitazione delle microzone censuarie ancorché individuate dagli organi competenti si stabilisce che le stesse non avranno applicazione ai fini del presente accordo.

Ai fini del presente accordo troveranno applicazione le suddivisioni per aree omogenee così come ora individuate, in riferimento alle zonizzazioni di cui all’art.18 della legge 392/78 e sopra descritte e con i

valori per ognuno di seguito indicati: i valori pari a mq per mese saranno annualmente aggiornati secondo le variazioni ISTAT a far data dalla di sottoscrizione del presente accordo.

Per ogni zona, l’accordo territoriale prevede con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee, un valore minimo ed un valore massimo del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione.

Le parti contrattuali, assistite -a loro richiesta- dalle rispettive organizzazioni sindacali, tengono conto dei seguenti elementi:

▪ Tipologia dell’Alloggio Generale:

- Appartamento in stabile condominiale o similare;

- Villini e case singole;

▪ Tipologia dell’Alloggio Particolare:

- Stato manutentivo dell’alloggio;

- Pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, terrazzo, area verde esclusiva.

- Presenza di spazi comuni ( cortili aree verdi, impianti sportivi interni, ecc.)

- Dotazione di servizi tecnici ( ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d’aria, classe energetica, doppi servizi).

Calcolo Superfici utili: - Percentuali di tolleranza delle superfici:

- Misurate con tolleranza +-5%, che formeranno la superficie locata

- Abitazione ( escluso balconi, terrazze, cantine, ecc.) 100%

- Autorimessa (se non locata con altro contratto) 50%

- Posto auto ( se non locato con altro contratto ) 20%

- Balconi, terrazzi e porticati 25%

- Superficie esterna di pertinenza esclusiva 10%

- Superficie condominiale in quota millesimale 5% e comunque quelle previste dall’articolo 13 della Legge 392/78.

I contratti potranno prevedere la seguente clausola: “ ciascuna parte potrà adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione dell’esecuzione del presente contratto, nonché in ordine all’esatta applicazione dell’Accordo territoriale più sopra citato, anche a riguardo del canone, una Commissione di Conciliazione stragiudiziale formata quanto a due componenti scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo di cui trattasi sulla base delle designazioni, rispettivamente, del Locatore e del Conduttore, quanto a un terzo che svolgerà eventualmente funzioni di Presidente, sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati ove gli stessi, di comune accordo ritengano di nominarlo.

In caso di variazione in più o in meno dell’imposizione fiscale ( rispetto a quella in atto) al momento della stipula del contratto, la parte interessata potrà adire una commissione stragiudiziale di conciliazione composta nei modi sopra indicati, la quale determinerà nel termine perentorio di novanta giorni; il nuovo canone ha valore fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale periodo di proroga biennale o fino a nuova variazione.

Per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti giuridici od individuali detentori di grande proprietà immobiliare, ecc.. i canoni sono definiti all’interno dei valori minimi e massimi territoriali, in base ad appositi accordi integrativi locali fra la proprietà, assistita a sua richiesta dall’organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa prescelta, e le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative degli inquilini, in ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o territoriali. Per gli Enti Previdenziali Pubblici, si procede con accordi integrativi locali, anche in relazione a quanto previsto dal D.Lgs n. 104/1996: i canoni relativi a tale comparto sono determinati in base alle aree omogenee ed agli elementi individuati dall’accordo locale.

Gli accordi integrativi saranno conclusi tra la proprietà, assistita “a sua richiesta” dall’organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa prescelta, e le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative dell’inquilino in ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o territoriali.

L’accordo definito in sede locale, può stabilire la durata contrattuale superiore a quella minima fissata dalla legge. In questo caso l’accordo locale individua le relative misure di aumento dei valori minimi e massimi delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee, come di seguito indicato.

La trattativa territoriale definisce gli schemi di contratti tipo, i cui il modelli sono allegati al presente atto sub A) B) C) D) E)

Il contratto nella parte descrittiva deve contenere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca condizione ai sensi del decreto legislativo n. 126 del 30 Giugno 2003.

I contratti di locazione stipulati in base ai criteri sopra definiti possono essere stipulati esclusivamente utilizzando gli schemi di contratto tipo allegati.

TABELLA VALORI DI CANONE

Valori del Canone	Valore Locazione in €/mq per mese
	Minimo	Massimo
Zona A	4,50	7,50
Xxxx X	0	0
Xxxx X	3,60	6,50

I valori sopra descritti pari a € /mq per mese p o t r a n n o e s s e r e annualmente aggiornati fino ad un massimo del 75% delle variazioni ISTAT a far data dalla sottoscrizione del presente accordo. L'adeguamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta

PARAMETRI PER LA DETERMINAZIONE DELLE FASCE DI OSCILLAZIONE

L’ individuazione della specifica fascia di oscillazione dei valori, su cui avere riguardo per la determinazione del canone di locazione, è effettuata in relazione alla presenza dei parametri di seguito indicati (precisandosi che gli elementi si considerano solo se installati a spese del proprietario):

1. Cortile ad uso comune attrezzato a verde

2. Autorimessa singola

3. Posto auto esclusivo

4. Presenza di ascensore

5. Porta blindata o sistema di allarme

6. Condizionamento

7. Area verde esclusiva

8. Doppi servizi

9. Strutture di superamento barriere architettoniche

10. Fascia energetica da Classe D a Classe A+

11. Cantina o sottotetto

12. Balcone o terrazzo o porticati

13. Costruzione e/o ristrutturazione entro l’ultimo decennio

14. Riscaldamento Autonomo

15. Doppi Vetri

16. Giardino ad uso esclusivo con superficie di 80 mq od oltre;

17. Sistema di allarme e sicurezza

18. Impianto satellitare

19. Videocitofono

20. Cucina abitabile con finestra

21. Immobile servito da pannelli fotovoltaici

22. Immobile servito da pannelli solari

FASCE DI OSCILLAZIONE ENTRO I VALORI MINIMI E MASSIMI DI TABELLA

Fascia minima: presenza fino a 3 parametri

Fascia media: presenza da 4 a 7 parametri

Fascia massima: presenza oltre 7 parametri

ZONA	A	B	C
Fascia minima	4.50 - 5.50	4.00 – 5.00	3.60 – 4.55
Fascia media	5.51 – 6.50	5.01 – 6.00	4.56 – 5.52
Fascia massima	6.51 – 7.50	6.01 – 7.00	5.53 – 6.50

Valori di tabella:

TABELLA VARIAZIONI PERCENTUALI IN AUMENTO

Elementi particolari di variazione in aumento del valore calcolato di locazione			Percentuale (%) di Aumento
Immobile arredato	cucina con mobili, elettrodomestici e finestra		8%
	Arredamento Completo appartamento		15%
Maggiore durata contrattuale rispetto ai minimi di legge		Quattro anni		3%
		Cinque anni		6%
		Sei anni o più		10%
Casa Singola o Villino			10%
Contratto transitorio			15%

Art.2) Criteri per la definizione dei canoni di locazione e dei contratti- tipo per gli usi di transitorietà

La presente trattativa territoriale definisce il contratto tipo per gli usi di transitorietà, come da

modello allegato, sulla base dei seguenti elementi e condizioni:

▪ Durata minima di un mese e massima di 18 mesi;

▪ Dichiarazione del locatore e del conduttore che esplicitino l’esigenza della transitorietà;

▪ Onere per il locatore di confermare prima della scadenza del contratto i motivi di transitorietà posti a base dello stesso;

▪ Previsione di una particolare ipotesi di transitorietà per soddisfare esigenze del conduttore che lo stesso deve documentare allegandoli al contratto;

▪ Esclusione della sublocazione;

▪ Previsione, ove le parti lo concordino di prelazione a favore del conduttore in caso di vendita dell’immobile;

▪ Modalità di consegna con verbale o comunque con descrizione analitica dello stato di conservazione dell’immobile;

▪ Produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale che non superi le tre mensilità;

▪ Esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della ripartizione ed in ogni caso richiamo alle disposizioni degli articoli 9 e 10, legge 24 Luglio1978, n. 392;

▪ Previsione di una commissione stragiudiziale facoltativa;

▪ Rinnovo tacito in mancanza di comunicazione;

▪ Previsione nel caso che il locatore abbia riacquistato l’alloggio a seguito di legittimo esercizio della disdetta ovvero non lo adibisca agli usi richiesti, di un risarcimento pari a 36 mensilità dell’ultimo canone;

▪ Facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;

▪ Modalità di consegna dell’alloggio con verbale o comunque con descrizione analitica dello stato di conservazione dell’immobile.

I contratti di locazione realizzati in base ai criteri del presente articolo, possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo allegati al presente accordo territoriale.

Di seguito breve sintesi delle esigenze del Locatore o Conduttore, giustificative della transitorietà:

➢ Esigenze di transitorietà del Locatore

Quando il Locatore debba disporre dell’immobile per i seguenti motivi:

1. Lavori di ristrutturazione non rinviabili;

2. Cessione di vendita con preliminare;

3. Destinarlo ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

➢ Esigenze di transitorietà del Conduttore

Quando il Conduttore abbia la necessità di un’abitazione per periodo non inferiore ad un 1 mese e non superiore a 18 mesi per i seguenti motivi:

1. Contratto di lavoro a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza;

2. Necessità di studio, cure o di assistenza per se o/a familiari in luogo diverso dalla propria residenza;

3. Acquisto, assegnazione o locazione di una abitazione che si renda disponibile entro il periodo di durata del contratto;

4. Esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile la sua abitazione.

Il contratto tipo definito a livello locale prevede la specifica clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore e del conduttore i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà, il contratto tipo prevede la riconduzione della durata a quella prevista all’art.2, comma 1, della legge n. 431. L’esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

Art. 3) Agevolazioni Fiscali

Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati nei comuni di cui all’art. 1 del D.L. 30 Dicembre 1988, n.551 convertito in L. 61/89, stipulati o rinnovati ai sensi delle disposizioni dell’art. 2 comma 3 legge 9 Dicembre 1998, n. 431 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate dal presente accordo, nonché ai contratti di cui agli articoli 1 comma 3 e 5, comma 2 della medesima legge 431/98, si applica la disciplina fiscale di cui ai medesimi commi.

Il reddito imponibili dei fabbricati locati determinano ai sensi dell’art. 34 del TUIR, approvato con DPR 22 Dicembre 1986 n. 91, si riduce del 30% a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativi all’anno in cui si intende usufruire dell’agevolazione, siano indicati gli estremi di registrazione

del contratto di locazione, nonché l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini ICI/IMU ed il comune di ubicazione dello stesso.

Fino all’eventuale ulteriore aggiornamento periodico del presente accordo, eseguito ai sensi dell’art. 8 comma 4, della citata legge n. 431/98, la base imponibile per la determinazione dell’imposta di registro è assunta nella misura del 70% del corrispettivo annuo pattuito.

Al presente accordo si applicano i benefici di cui alla Legge di Stabilità 2016, in fase di pubblicazione. Le parti chiedono al Comune di Fara in Sabina di valutare, in sede di approvazione del bilancio e compatibilmente con le esigenze di equilibrio dello stesso, la possibilità di ridurre l’aliquota IMU per gli alloggi locati in conformità al presente Accordo.

Art. 4) Adesione all'accordo

Il presente accordo è aperto alla sottoscrizione delle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

Tale sottoscrizione dovrà avvenire presso il Comune di Fara in Sabina, il quale comunicherà tale adesione alle organizzazioni promotrici.

Fara in Sabina, lì

Il presente accordo locale è sottoscritto:

Per le Associazioni degli Inquilini:

Per le Associazioni delle Proprietà Edilizie:

Per il Comune di Fara in Sabina

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