Mediatore e diritto alla provvigione

Parere n. 8

Mediatore e diritto alla provvigione

di Xxxx Xxxxxxx

Traccia

Xxxxx, titolare dell’agenzia immobiliare Alfa, stipulava un contrat- to di mediazione con Caio e Mevio, pattuendo un importo di € 2.700,00 quale compenso, a titolo di provvigione, per l’attività di mediazione svolta in favore di Caio per la vendita di un immo- bile di sua proprietà. Nel contratto veniva espressamente stabilito che il diritto alla provvigione sarebbe maturato in conseguenza della conclusione dell’affare. Successivamente a detta stipula, ri- salente al 30 ottobre 2016, Xxxx e Xxxxx stipulavano un contratto preliminare teso alla compravendita dell’immobile ma, prima del- la stipula del contratto definitivo, fissata per il 20 gennaio 2017, le parti decidevano di comune accordo di non procedere alla stipula dello stesso.

Xxxxx rivolgeva comunque la richiesta di pagamento della provvi- gione maturata ma Xxxx, riscontrando formalmente la richiesta dell’agente, rifiutava il pagamento di quanto richiesto, non essen- dovi stata alcuna vendita.

Xxxxx chiede pertanto se lo stesso abbia comunque diritto alla cor- responsione della provvigione.

Il candidato, assunte le vesti del legale di Xxxxx, rediga motivato parere.

Normativa di riferimento

Art. 1754 c.c. - Mediatore

«È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di di- pendenza o di rappresentanza.»

Art. 1755 c.c. - Provvigione

«Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è con- cluso per effetto del suo intervento.

La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascu- na delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determi- nate dal giudice secondo equità.»

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Art. 1756 c.c. - Rimborso delle spese

«Xxxxx xxxxx o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei con- fronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso.»

Art. 1757 c.c. - Provvigione nei contratti condizionali o invalidi

«Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.

Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.

La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è an- nullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità.»

Art. 1758 c.c. - Pluralità di mediatori

«Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.»

Art. 1759. Responsabilità del mediatore

«Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla va- lutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ul- tima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.»

Art. 1760 c.c. - Obblighi del mediatore professionale

«Il mediatore professionale in affari su merci o su titoli deve:

1) conservare i campioni delle merci vendute sopra campione, finché sussista la possibilità di controversia sull’identità della merce;

2) rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, con l’indicazione della serie e del numero;

3) annotare su apposito libro gli estremi essenziali del contratto che si stipula col suo intervento e rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione.»

Giurisprudenza di riferimento

Cass. Civ., sez. IV, 18 settembre 2017, n. 21575

Il fondamento del diritto al compenso è da ricercarsi in ciò, che l’attività di media- zione, che si concerta nella messa in relazione delle parti, costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare. Nella specie, la conclusione dell’affare è integrata dalla conclusione del contratto preliminare di vendita intervenuta tra le parti, mentre, ai fini del ricono- scimento del diritto alla provvigione, sono indifferenti le vicende successive che, nella specie, hanno condotto le parti alla mancata conclusione del contratto defi- nitivo.

Brevi indicazioni per lo svolgimento del parere

La soluzione del caso impone di valutare quando, effettivamen- te, il mediatore maturi il diritto al pagamento della provvigione e quindi quanto le vicende successive afferenti alla sfera di volontà

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delle parti – venditore ed acquirente – possano influire sul diritto al compenso. In tal senso, la Cassazione Civile, con la sentenza da cui è tratto il caso, ha chiarito che ove vi sia stata una messa in re- lazione tra le parti sancita, addirittura, a mezzo della stipula di un contratto preliminare, le medesime parti sono tenute alla corre- sponsione, in favore del mediatore, della provvigione richiesta.

Il parere è stato redatto seguendo l’ordine dei punti:

• introduzione;

• richiamo sintetico al caso;

• contratto di mediazione;

• esplicitazione del quesito posto dalla traccia;

• argomentazioni a sostegno della soluzione adottata;

• conclusioni.

GLOSSARIO

• Contratto preliminare: contratto a mezzo del quale le parti si obbligano alla stipula di un contratto futuro, detto an- che definitivo, utilizzato prevalentemente in ordine al trasfe- rimento di diritti reali. Il codice civile non fornisce alcuna de- finizione del contratto preliminare, disponendo unicamente che debba avere la medesima forma dell’atto definitivo che le parti si sono obbligate a stipulare, a pena della nullità dello stesso preliminare.

Svolgimento del parere

Il caso esposto in traccia impone di valutare se Xxxxx abbia ma- turato il diritto alla provvigione anche se Xxxx non è pervenuto alla conclusione dell’affare. In particolare, Xxxx, dopo aver stipulato con Xxxxx un contratto preliminare, a mezzo del quale quest’ultimo si obbligava ad acquistare l’immobile di Xxxx con successivo contratto da stipulare alla data stabilita dalle parti, non addiveniva alla stipu- la del contratto definitivo per scelta propria e del promissario ac- quirente. Xxxxx, a fronte della richiesta volta al pagamento del pro- prio compenso, si scontrava con il rifiuto di Xxxx il quale, riteneva che il compenso non fosse dovuto in ragione della mancata vendita dell’immobile.

Per rispondere al quesito posto, è necessario porre qualche pre- messa in ordine al contratto di mediazione. In assenza di una espressa definizione codicistica, il contratto di mediazione può es- sere qualificato come un contratto tipico a prestazioni corrispettive con cui il mediatore, espressamente definito all’art. 1754 c.c., si ob-

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bliga a mediare per la conclusione di un affare ed il contraente si obbliga a corrispondere per tale prestazione un corrispettivo, deno- minato provvigione.

La funzione economica di tale contratto, per il quale peraltro non è richiesta la forma scritta, si sostanzia nello scambio tra un servizio ed un compenso. Con specifico riferimento alla provvigio- ne, il legislatore ha statuito che il mediatore ne matura il diritto da ciascuna delle parti se l’affare, inteso come qualsiasi operazione di contenuto economico che si traduce in un’utilità di natura patrimo- niale, è concluso per l’effetto del suo intervento.

Proprio in merito alla conclusione dell’affare è necessario, a que- sto punto, valutare se la mancata conclusione del contratto di ven- dita dell’immobile giustifichi l’opposizione di Xxxx al pagamento di quanto richiesto da Xxxxx. Giova evidenziare che Xxxx e Xxxxx, in- vero, erano giunti ad uno stadio molto avanzato dell’affare, concre- tamente agevolato dall’intervento professionale di Xxxxx: le stesse, difatti, avevano concluso un contratto preliminare di vendita che, a parere di chi scrive, costituisce elemento di per sé sufficiente per ritenere legittimo il diritto alla corresponsione della provvigio- ne da parte dell’agente immobiliare. La scelta delle parti di non ad- divenire alla successiva stipula del contratto definitivo, infatti, non è in alcun modo dipesa da Xxxxx il quale, per come detto, ha piena- mente assolto alla sua prestazione, avendo messo in relazione le parti a tal punto che le stesse si erano reciprocamente vincolate alla successiva compravendita. Si aggiunge, ancora, che non costituisce condizione ostativa la previsione, all’interno del contratto di media- zione, della maturazione del diritto al compenso solo in seguito alla conclusione dell’affare: detta espressione deve essere intesa non in senso prettamente giuridico bensì in senso economico. Del resto una diversa interpretazione consentirebbe di ritenere leciti com- portamenti elusivi delle parti (nella specie, di Caio e Mevio) finaliz- zati a privare di ogni effetto il contratto di mediazione, con ingiu- stificato danno a carico dell’agente immobiliare.

In ragione di quanto esposto si ritiene che Xxxxx possa legittima- mente domandare la corresponsione della propria provvigione, es- sendo destituita di fondamento l’opposizione al pagamento del do- vuto sporta da Caio.