Articolo 1 – Oggetto delle Norme Tecniche di Attuazione

Le presenti norme costituiscono la disciplina specifica per la realizzazione dell’ambito di espansione residenziale denominato “Ca Basse”, costituente parte dell’ambito XXX.XX_ XVII e dell’ambito XXX.XX_IX, così come individuato dal vigente Piano Strutturale Comunale (PSC) ai sensi dell’art. 32 delle NTA del PSC. Nell’ambito dell’Accordo Operativo in questione si intendono operanti tutte le norme del Regolamento Urbanistico Edilizio vigenti al momento della sottoscrizione dell’Accordo Operativo.

Articolo 2 – Elaborati costitutivi dell’Accordo Operativo

Il presente Accordo Operativo è costituito dai seguenti elaborati:

PROGETTO URBANO :

0. Elenco elaborati

1. Relazione generale – Tabelle dati

2. Norme tecniche di attuazione

3. Documentazione Catastale ARS, Xxxxxxxx XX 00, XXX XXXXXXXXXX X XXX XXXXX

0. Documentazione fotografica e punti presa

5. Relazione geologica

6. Relazione archeologica

7. Analisi flussi di traffico esistenti e attesi

8. Valutazione previsionale di clima acustico

9. Relazione invarianza idraulica – Xxxxx Xxxxxxxxxx

10. ARS IX e ARS XVII: Xxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxx xxxxx xxxxx xx xxxxx

00. Estratti PSC-RUE e Vincoli

12. Planimetria di raccordo dei principali aspetti urbanistici tra Ambito Ca Basse (XXX.XX_ XVII) ed Ambito Peschiere (XXX.XX_XVIII)

13. Planimetria dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci funzionali di attuazione

14. Planivolumetrico dell’assetto edilizio e profili

15. Tipologia edilizia indicativa: plurifamiliare ad un piano

16. Tipologia edilizia indicativa: plurifamiliare a due piani

17. Tipologia edilizia indicativa: bifamiliare ad un piano

18. Tipologia edilizia indicativa: plurifamiliare ERS piante e render

19. Tipologia edilizia indicativa: plurifamiliare ERS prospetti e sezioni

20. Specie arboree: stato di fatto e di progetto

21. Dotazioni ecologiche e ambientali

22. Dotazioni territoriali: Verde pubblico (1° stralcio)

23. Dotazioni territoriali: Parcheggi pubblici

24. Classificazione Viabilità, rete ciclopedonale e segnaletica stradale

25. Rete di smaltimento delle acque reflue e meteoriche

26. Rete di adduzione acqua potabile

27. Adeguamento conduttura alimentazione acquedotto comunale (1° stralcio)

28. Rete telefonica , fibra ottica e canalizzazioni aggiuntive

29. Rete energia elettrica e cabina Enel

30. Rete pubblica illuminazione

31. Connessioni urbane: Allargamento Via Castagnolo (1° stralcio)

32. Connessioni urbane: Collegamento con verde pubblico e ciclopedonale via Due Agosto (1° stralcio)

33. Connessioni urbane: Percorso ciclopedonale Via Bassa (2° stralcio)

34. Connessioni urbane: Xxxxxxxx XX 00 (1° stralcio)

34bis. Connessioni extraurbane: Percorso ciclopedonale ex Ferrovia Veneta Decima - S.Xxxxxxxx in Persiceto (2° stralcio)

35. Individuazione e Costi infrastrutturazioni

36. Cessioni gratuite di aree pubbliche

37. BOZZA ACCORDO OPERATIVO

38. RELAZIONE ECONOMICO – FINANZIARIA CON CRONOPROGRAMMA

39. Rapporto di VALSAT-VAS con piano di monitoraggio

40. Sintesi non tecnica di VALSAT-VAS

41. BOZZA CONVENZIONE URBANISTICA 1° E 2° STRALCIO

Qualora intervengano varianti all’Accordo Operativo che modifichino l’organizzazione degli elaborati, variando il sistema di riferimento soprindicato, sarà necessario contestualmente aggiornare le presenti norme.

Articolo 3 – Dati Urbanistici

L’Accordo Operativo dell’Ambito Ca Basse in attuazione, sviluppato in conformità alla normativa vigente di PSC, ed in particolare all’art. 32 “Ambiti di possibile trasformazione urbana per usi residenziali e/o servizi (ARS)”, si suddivide in due stralci funzionali di attuazione, così come individuati nella Tav. 13 “Planimetria dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci funzionali di attuazione”.

L’Accordo Operativo in attuazione si compone, nel complesso, delle seguenti superfici: 1)Superficie territoriale (St) = 143.051 mq di cui:

a. Porzione XXX.XX_XVII = mq 113.598 di cui mq 4.113 con vincolo art. 49 NTA del PSC

b. Totalità XXX.XX_IX = mq 29.453

2)Indice di utilizzazione territoriale (Ut) per St libera da vincoli = 0,10 mq/mq 3)Indice di utilizzazione territoriale (Ut) per St libera con vincolo = 0,05 mq/mq 4)Superficie Utile totale (SU) = 14.099 mq di cui minimo 27% ERS pari a mq 3.807

5)Superficie Utile assegnata al Primo stralcio funzionale di attuazione (SU) = 6.795 mq

6) Superficie Utile assegnata al Secondo stralcio funzionale di attuazione (SU) = 7.305 mq

Le superfici destinate agli standard urbanistici e alle dotazioni territoriali prescritte dalla pianificazione generale di PSC:

Standard/Dotazione	Richiest o		Previst o
Parcheggio Pubblico (=SUx0,4) art. 32, comma 8, NTA del PSC	5.640	<	6.071
Verde Pubblico (=SUx0,7) art. 32, comma 8, NTA del PSC	9.870	<	9.882
Cessione della ST ai sensi dell'art.32, comma 8, NTA del PSC	42.915	<	42.916
TOTALE	58.425	<	58.869

Articolo 4 – Usi ammessi

Nell’ambito dell’Accordo Operativo è ammesso il seguente uso:

U1 – residenziale, di cui all’art. 53 “Definizioni degli usi” del RUE vigente, con le modalità di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) per mq 4.200 di SU e di Edilizia Residenziale Libera per mq 9.899 di SU.

Articolo 5 – Aree destinate alle opere di urbanizzazione primaria e Progetto delle opere di urbanizzazione

Le aree destinate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria (aree per la mobilità, verde pubblico, parcheggi pubblici) sono individuate in maniera prescrittiva nelle Tav.16“Planimetria dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci funzionali di attuazione”,Tav. 22 Dotazioni territoriali:“Verde pubblico”,Tav. 23 Dotazioni territoriali: “Parcheggi pubblici” e Tav. 24 “Classificazione viabilità, rete ciclopedonale e segnaletica stradale”.

Il progetto delle opere di urbanizzazione primaria dovrà risultare conforme agli elaborati dell’Accordo Operativo descrittivi di tutte le opere ivi previste e rispondente alle prescrizioni impartite dagli Enti gestori e dal competente ufficio comunale.

Articolo 6 – Assetto fondiario dell’Ambito e parametri urbanistico - edilizi

L’assetto fondiario dell’ambito è disciplinato dalla Tav. 13 “Planimetria dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci funzionali di attuazione”.

Ciascun intervento dovrà rispettare i seguenti parametri, pertanto la seguente tabella è da considerarsi prescrittiva, fermo restando quanto nel seguito riportato.

Tabella "Parametri edilizi dell'Ambito Ca Basse"
N. LOTTO	N. STRALCIO	SF (mq)	SU (mq)	ALTEZZA MASSIMA (m)	USO
1	1	2.153	500	9,5	U1 Residenziale libera
2	2	2.546	440	9,5	U1 Residenziale libera
3	2	2.546	440	9,5	U1 Residenziale libera
4	2	2.588	440	9,5	U1 Residenziale libera
5	2	2.280	440	9,5	U1 Residenziale libera
6	2	4.291	840	9,5	U1 Residenziale libera
7	1	2.144	395	9,5	U1 Residenziale libera
8	1	2.140	395	9,5	U1 Residenziale libera
9	1	3.773	643	9,5	U1 Residenziale libera
10	1	2.897	750	9,5	U1 Residenziale libera
11	2	3.722	900	9,5	U1 Residenziale libera
12	2	3.672	906	9,5	U1 Residenziale libera
13	2	2.654	500	9,5	U1 Residenziale libera
14	2	2.035	340	9,5	U1 Residenziale libera
15	1	3.725	790	9,5	U1 Residenziale libera
16	1	3.663	790	9,5	U1 Residenziale libera
17	1	2.742	430	9,5	U1 Residenziale libera
18	2	1.845	700	13,5	U1 Residenziale ERS
19	2	1.961	700	13,5	U1 Residenziale ERS
20	2	1.821	710	13,5	U1 Residenziale ERS
21	1	1.138	700	13,5	U1 Residenziale ERS
22	1	1.454	700	13,5	U1 Residenziale ERS
23	1	2.994	700	13,5	U1 Residenziale ERS
Totale 1' stralcio		28.793	6.793
Totale 2' stralcio		31.961	7.706
Totale generale		60.754	14.099

Sono ammesse delle variazioni ai valori della SF e/o della SU relativi ai singoli lotti in attuazione contenuti della Tav. 13 “Planimetria dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci

funzionali di attuazione” ed indicati nella tabella, senza che queste si configurino come varianti all’Accordo Operativo, a condizione che:

• Dette variazioni non eccedano il 20% dei singoli valori indicati in tabella e riguardino lotti del medesimo stralcio funzionale di attuazione;

• Il titolo abilitativo promotore di tali variazioni sia sottoscritto da tutte le proprietà interessate dalle variazioni;

• Vengano depositati, unitamente agli elaborati del titolo abilitativo sopraccitato, un progetto unitario di riepilogo che dovrà contenere la tabella “Parametri edilizi dell’Ambito Ca Basse” così come aggiornata e la Tav. 13 “Planimetria dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci funzionali di attuazione” così come aggiornata;

• Vengano mantenuti invariati i valori complessivi di SU e di SF attribuiti all’Ambito Ca Basse.

Xx Xxx. x. 00 “Planivolumetrico dell’assetto edilizio e profili” è indicativa ed è ammesso l’accorpamento di lotti limitrofi, senza che ciò si configuri come variante all’Accordo Operativo , purchè non intervengano modifiche nelle aree di sedime delle opere di urbanizzazione e a condizione che vengano depositati, unitamente agli elaborati del relativo titolo abilitativo, un progetto unitario di riepilogo che dovrà contenere la tabella “Parametri edilizi dell’Ambito Ca Basse” così come aggiornata e la Tav. 13 “Planimetria dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci funzionali di attuazione” così come aggiornata.

Il progetto delle strade e delle aree pubbliche è vincolante per cui la loro modifica comporta variante all’Accordo Operativo.

I parametri edilizi ed urbanistici da utilizzare nella progettazione degli interventi sono quelli previsti dalle Definizioni Tecniche Uniche regionali vigenti alla data della Delibera Giunta Comunale n.103 del 06/07/2020 di Valutazione della Proposta di Accordo Operativo.

Tali DTU sono contenute nell’allegato II della DGR 922/2017, modificate con la DGR 1136/2018, che si allegano alle presenti NTA.

Articolo 7 – Aree di pertinenza private

Nell’ambito dei lotti privatiuna superficie pari al 20% (venti per cento) dell’area recintata dedotta la superficie della copertura dell’edificio, dovrà essere destinata a verde privato permeabile.

Limitatamente ai lotti n. 18-19-20-21-22-23 destinati ad ERS, la verifica dovrà essere cumulativa per i sei lotti.

Articolo 8 – Allineamenti dei fabbricati – Distanza dai confini stradali

La Tav. 13 “Planimetria dell’assetto urbanistico con individuazione degli stralci funzionali di attuazione” individua in modo prescrittivo le aree corrispondenti al sedime massimo entro il quale devono essere costruiti i fabbricati. In particolare devono essere rispettate le seguenti distanze minime:

- 5 m dal confine di proprietà;

- 10 m tra pareti finestrate;

- 10 m dalla via Bassa;

- 20 m dalla via Castagnolo;

- 150 m dalla SP83 Via Xxxx Xxxxx;

- 25 m dallo Xxxxx Xxxxxxxxxx

Articolo 9 – Tipologie edilizie indicative.

L’Accordo Operativo non prevede l’individuazione di tipologie edilizie prescrittive, bensì nell’ambito delle Tav. 14 “Pianivolumetrico dell’assetto edilizio e profili”, Tav. 15 “Tipologia edilizia indicativa: plurifamiliare ad un piano”, Tav. 16 “Tipologia edilizia indicativa: plurifamiliare a due piani”, Tav. 17 “Tipologia edilizia indicativa: bifamiliare ad un piano” , Tav. 18 “Tipologia edilizia indicativa: plurifamiliare ERS piante e render”, Tav. 19 “Tipologia edilizia indicativa: plurifamiliare ERS prospetti e sezioni” fornisce delle indicazioni guida alle quali deve essere fatto riferimento in occasione della progettazione dei singoli lotti.

In particolare la progettazione dovrà privilegiare le seguenti esigenze:

- Incentivare i collegamenti e gli utilizzi tra ambienti interni ed esterni (porticati, balconi, giardini);

- Limitare introspezioni tra gli edifici;

- Limitare introspezioni tra ambienti dello stesso edificio;

- Limitare a due piani fuori terra gli edifici monofamiliari e bifamiliari;

- Limitare a tre piani fuori terra gli edifici a schiera;

- Limitare a quattro piani fuori terra gli edifici plurifamiliari.

Potranno quindi essere previste tipologie unifamiliari, bifamiliari o plurifamiliari di differenti forme o dimensioni.

Al fine di non modificare il livello della falda acquifera indicato della relazione geologica, resta in ogni caso vietata la realizzazione di vani interrati e seminterrati.

Al fine di un migliore comfort acustico all’interno degli edifici da realizzare, esclusivamentenei lotti 13,14,18,19,20,21,22,23 le pareti esternesud parallele alla SP83 via Xxxx Xxxxx dovranno essere prive di finestrature e dovranno essere previsti particolari architettonici schermanti (lesene) per prolungare tali pareti oltre l’allineamento delle pareti ortogonali finestrate.

Articolo 10 - Recinzioni – Cancelli

All’interno dell’Ambito sono ammesse le seguenti tipologie di recinzione:

Tipologia 1) recinzioni che fronteggiano le vie Xxxxxxxxxx, Bassa e SP83 via Xxxx Xxxxx (lotti 6,11,12,13,14,17,18,19,20,21,22,23):

tali recinzioni, al fine di agevolare un migliore comfort acustico dell’intero Ambito, saranno del tipo fono impedente, con rivestimento “a verde” e con altezza pari a 200 cm.

Il progetto di tale recinzione dovrà essere inserito nell’Elaborato esecutivo unitario allegato alla richiesta di Permesso di costruire delle opere di urbanizzazione ed essere espressamente approvato dall’Amministrazione Comunale.

Tipologia 2) tutte le altre recinzioni, anche di divisione tra le singole proprietà:

tali recinzioni devono essere realizzate con cordolo o muretto di base in cemento armato per un’altezza massima di 50 cm e sovrastante rete metallica plastificata coperta da rampicante o siepe per una altezza massima complessiva di 200 cm. In alternativa tale recinzione può essere realizzata solamente con rampicante o siepe (a scelta tra le essenze consentite dal Regolamento del Verde del Comune) ed interposta rete metallica plastificata di altezza massima totale di 200cm.

I cancelli pedonali e carrabili dovranno essere realizzati in elementi metallici verniciati di altezza massima di 200 cm, con setti di sostegno o pilastri in cemento armato o muratura intonacata per le parti necessarie.

In conformità all’78bis del RUE, all’interno dell’area privata di ciascun edificio dovrà essere reperito un apposito spazio per i bidoni da utilizzare nella raccolta differenziata dei rifiuti “porta a porta” mentre eventuali spazi esterni alla proprietà richiesti dall’Ente erogatore del servizio di raccolta rifiuti (attualmente Geovest) dovranno essere ricavati al confine spazio pubblico/spazio privato.

Il Permesso di Costruire degli edifici sarà rilasciato previo pareredell’Ente erogatore del servizio di raccolta rifiuti.

Per tutti gli elementi di cui ai punti precedenti: muretti, recinzioni, cancelli pedonali e carrabili, sarà predisposta una soluzione progettuale nell’Elaborato esecutivo unitario, allegato al titolo abilitativo delle opere di urbanizzazione, alla quale dovranno uniformarsi tutte le progettazioni dei singoli lotti edificabili.

Articolo 11 – Materiali e finiture esterne

I materiali e le finiture esterne, così come le tinteggiature, dovranno rispecchiare quelli abitualmente utilizzati nella edilizia locale con eventuali rivestimenti in materiali tradizionali che non dovranno superare il 25% della superficie totale delle pareti esterne.

Articolo 12 – Servitù per condotti e canalizzazioni

La superficie fondiaria (SF) dei lotti edificabili indicati negli elaborati di progetto potranno essere interessati, in prossimità dei loro confini, dal passaggio di condotti e canalizzazioni in genere, a servizio delle opere di urbanizzazione primaria così come progettate. L'andamento e il posizionamento di dette canalizzazioni saràstabilitodal progettista delle opere di urbanizzazione.I proprietari dei lotti interessati da tali attraversamenti non potranno opporsi all'esecuzione delle citate opere e alla conseguente formazione delle relative servitù passive.

Articolo 13 – Modifiche all’Accordo Operativo mediante approvazione di variante ordinaria

Modifiche all’Accordo Operativo di altra natura o di entità superiore rispetto a quanto elencato al precedente articolo 6 sono autorizzate mediante approvazione di variante, così come disciplinate dalla normativa vigente.

ALLEGATO II DEFINIZIONI TECNICHE UNIFORMI

(DTU)

NB: l’asterisco (*) contrassegna le DTU, introdotte o modificate rispetto alle previgenti, in recepimento delle definizioni uniformi nazionali di cui all’intesa di Conferenza unificata 20.10.2016.

VOCE	ACRONIMO	DEFINIZIONE
1. Superficie territoriale	STER	Superficie reale di una porzione di territorio oggetto di intervento di trasformazione urbanistica. Comprende la superficie fondiaria e le aree per dotazioni territoriali ivi comprese quelle esistenti.
2. Superficie fondiaria	SF	Superficie reale di una porzione di territorio destinata all’uso edificatorio. E’ costituita dalla superficie territoriale al netto delle aree per dotazioni territoriali ivi comprese quelle esistenti. Rientrano nella superficie fondiaria le aree private gravate da servitù di uso pubblico.
3. Indice di edificabilità territoriale	IT	Quantità massima di superficie o di volume edificabile su una determinata superficie territoriale, comprensiva dell’edificato esistente.
4. Ambito		Parte di territorio definita dallo strumento urbanistico in base a caratteri propri e ad obiettivi di pianificazione, classificata e disciplinata in relazione a regole di trasformazione omogenee, attraverso parametri urbanistici ed edilizi, criteri e modalità di intervento, e norme di attuazione.
5. Comparto		Porzione di territorio in cui si opera previo accordo operativo o altro strumento attuativo, con il coordinamento dei soggetti interessati. Il comparto può essere anche costituito da più aree tra loro non contigue.
6. Lotto		Porzione di suolo urbano soggetta ad intervento edilizio unitario, comprensiva dell’edificio esistente o da realizzarsi. Si definisce lotto libero, o lotto inedificato, l’unità fondiaria preordinata all’edificazione.
7. Unità fondiaria		Porzione di territorio individuata sulla base di attributi di natura giuridica o economica. Sono, ad esempio, unità fondiarie: - le unità fondiarie preordinate all’edificazione, dette anche “lotti liberi” o “lotti inedificati”; - gli spazi collettivi urbani, quali i giardini pubblici, le piazze e simili;

		- le unità poderali, o unità fondiarie agricole, costituite dai terreni di un’azienda agricola e dalle relative costruzioni al servizio della conduzione dell’azienda.
8. Superficie minima di intervento		Area individuata dagli strumenti urbanistici come superficie minima per l’ammissibilità di un intervento urbanistico-edilizio sull’area stessa.
9. Carico urbanistico	CU	Fabbisogno di dotazioni territoriali di un determinato immobile o insediamento in relazione alla sua entità e destinazione d’uso. Costituiscono variazione del carico urbanistico l’aumento o la riduzione di tale fabbisogno conseguenti all’attuazione di interventi urbanistico- edilizi ovvero a mutamenti di destinazione d’uso.
10. Dotazioni territoriali	DT	Infrastrutture, servizi, attrezzature, spazi pubblici o di uso pubblico e ogni altra opera di urbanizzazione e per la sostenibilità (ambientale, paesaggistica, socio- economica e territoriale) prevista dalla legge o dal piano.
11. Sedime		Impronta a terra dell’edificio o del fabbricato, corrispondente alla localizzazione della parte fuori terra dello stesso sull’area di pertinenza.
12. Superficie coperta	SCO	Superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale del profilo esterno perimetrale della costruzione fuori terra, con esclusione degli aggetti e sporti inferiori a 1,50 m.
13. Superficie permeabile	SP	Porzione di superficie territoriale o fondiaria priva di pavimentazione o di altri manufatti permanenti, entro o fuori terra, che impediscano alle acque meteoriche di raggiungere naturalmente la falda acquifera. Rientrano nella quantificazione delle superfici permeabili anche le aree pavimentate con autobloccanti cavi o altri materiali che garantiscano analoghi effetti di permeabilità. La superficie permeabile, in questi casi, sarà computata con riferimento a specifici valori percentuali definiti dal regolamento edilizio RUE, in relazione alla tipologia dei materiali impiegati.
14. Indice di permeabilità	IPT/IPF	Rapporto tra la superficie permeabile e la superficie territoriale (indice di permeabilità territoriale) o fondiaria (indice di permeabilità fondiaria).
15. Indice di copertura	IC	Rapporto tra la superficie coperta e la superficie fondiaria.
16. Superficie totale (*)	ST	Somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati comprese nel profilo perimetrale esterno dell'edificio.
17. Superficie lorda (*)	SL	Somma delle superfici di tutti i piani comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio escluse le superfici accessorie.

18. Superficie utile (*)1

Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre.

Ai fini dell’agibilità, i locali computati come superficie utile devono comunque presentare i requisiti igienico sanitari, richiesti dalla normativa vigente a seconda dell’uso cui sono destinati.

La superficie utile di una unità edilizia è data dalla somma delle superfici utili delle singole unità immobiliari che la compongono.

Si computano nella superficie utile:

• le cantine poste ai piani superiori al primo piano fuori terra, che hanno altezza utile uguale o superiore a m 2,70 (per altezze inferiori vedi definizione n. 19);

• i sottotetti con accesso diretto da una unità immobiliare, che rispettano i requisiti di abitabilità di cui all’art. 2, comma 1, della LR 11/1998 (in assenza dei requisiti di abitabilità vedi definizione n.19).

Per gli immobili con destinazione d’uso non residenziale si computano altresì nella superficie utile:

• i locali destinati al personale di servizio e di custodia, nonché i locali adibiti ad uffici e archivi;

• le autorimesse, quando costituiscano strumento essenziale dell’attività economica (autonoleggi, attività di trasporto e assimilati);

• le tettoie con profondità superiore a m. 1,50.

19. Superficie accessoria (*)

Superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.

La superficie accessoria può ricomprendere, per esempio:

• i portici e le gallerie pedonali, se non gravati da servitù di uso pubblico (se gravati da servitù vedi definizione n. 20);

• i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze;

• le tettoie con profondità superiore a m. 1,50; le tettoie con profondità inferiore a m. 1,50 sono escluse dal computo sia della superficie

accessoria sia della superficie utile (vedi definizione n. 20);

1 Definizione modificata dalla Delibera di Giunta regionale 16 luglio 2018, n. 1136.

		• le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e i relativi corridoi di servizio; • le cantine poste ai piani superiori al primo fuori terra con altezza utile inferiore a m. 2,70; • i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a m. 1,80, ad esclusione dei sottotetti aventi accesso diretto da una unità immobiliare e che presentino i requisiti richiesti per i locali abitabili che costituiscono superficie utile (vedi definizione n. 18); • i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta; • spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale; • le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi. Gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali sono esclusi dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile.
20. Superfici escluse dal computo della SU e della SA		Non costituiscono né superficie utile né accessoria: • i porticati o gallerie gravati da servitù di uso pubblico; • gli spazi scoperti a terra (cortili, chiostrine, giardini) sia privati che comuni; • le parti comuni di collegamento verticale (vani ascensore, scale e relativi pianerottoli) e gli androni condominiali; • i corselli delle autorimesse costituenti parti comuni, anche se coperti, e relative rampe; • le pensiline (vedi definizione n.53); • le tettoie con profondità inferiore a m 1,50; • i tetti verdi non praticabili (vedi definizione n. 59); • i lastrici solari, a condizione che siano condominiali e accessibili solo da spazi comuni (vedi definizione n. 52); • i pergolati a terra (vedi definizione n.54); • gli spazi con altezza inferiore a m 1,80; • volumi o vani tecnici (vedi definizione n. 41).
21. Superficie complessiva	SC	Somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria (SC = SU + 60% SA).
22. Superficie calpestabile (*)		Superficie risultante dalla somma delle superfici utili (SU) e delle superfici accessorie (SA) di pavimento

23. Parti comuni / condominiali		Spazi catastalmente definiti come “parti comuni” in quanto a servizio di più unità immobiliari.
24. Area dell’insediamento all’aperto	AI	Fermo restando il computo dei volumi edilizi connessi con l’attività (uffici, accoglienza, spogliatoi, servizi igienici etc.), l’area dell’insediamento è la superficie di uno spazio all’aperto comprendente attrezzature scoperte destinate ad attività sportive, ricreative, turistiche o comunque di interesse collettivo, ivi comprese le superfici destinate ad accogliere gli eventuali spettatori, delimitata da opere di recinzione e/o individuata catastalmente o progettualmente. La misura dell’area dell’insediamento si utilizza per la determinazione convenzionale dell’incidenza degli oneri di urbanizzazione destinati alla realizzazione ed alla manutenzione delle infrastrutture per l’urbanizzazione degli insediamenti, alle aree ed alle opere per le attrezzature e per gli spazi collettivi e per le dotazioni ecologiche ed ambientali, e ai fini del calcolo del contributo di costruzione afferente agli oneri di urbanizzazione stessi, in applicazione delle relative Tabelle Parametriche Regionali.
25. Sagoma (*)		Conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m.
26. Volume totale o volumetria complessiva (*)	VT	Volume della costruzione costituito dalla somma della superficie totale di ciascun piano per la relativa altezza lorda.
26-bis. Volume utile 2	VU	Somma dei prodotti delle superfici utili o accessorie per le relative altezze utili; il volume utile di un vano può risultare dalla somma di più parti con altezze diverse.
27. Piano di un edificio		Spazio delimitato dall’estradosso del solaio inferiore, detto piano di calpestio (o pavimento), e dall’intradosso del solaio superiore (soffitto) che può essere orizzontale, inclinato, curvo, misto.
28. Piano fuori terra		Piano di un edificio il cui livello di calpestio sia collocato in ogni sua parte ad una quota pari o superiore a quella del terreno posto in aderenza all’edificio.
29. Piano seminterrato (*)		Piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore (anche solo in parte) a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova ad una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio. Ai fini del computo delle superfici, i piani con quota di soffitto sopraelevata rispetto a quella del terreno

2 Definizione introdotta dalla Delibera di Giunta regionale 16 luglio 2018, n. 1136.

		circostante di una misura in media inferiore a m 0,90 sono assimilati ai piani interrati. Sono assimilati a piani fuori terra: • i seminterrati il cui pavimento sia, almeno su un fronte, ad una quota uguale o superiore a quella del terreno circostante; • i seminterrati il cui pavimento sia ad una quota media uguale o superiore a m -0,30 rispetto a quella del terreno circostante.
30. Piano interrato (*)		Piano di un edificio il cui soffitto si trova ad una quota uguale o inferiore a quella del terreno posto in aderenza all’edificio. Ai fini del computo delle superfici, sono assimilati agli interrati i seminterrati con quota di soffitto sopraelevata rispetto a quella del terreno circostante di una misura media inferiore a m 0,90.
31. Sottotetto		Spazio compreso tra l’intradosso della copertura non piana dell’edificio e l’estradosso del solaio del piano sottostante (art. 1, comma 2, della LR n. 11/1998).
32. Soppalco		Partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso. La superficie del soppalco non può superare il 50% di quella del locale che lo ospita; in caso contrario si determina un nuovo piano nell’edificio. Qualora tutta o parte della superficie soprastante o sottostante sia utilizzata per creare uno spazio chiuso, con esclusione del vano scala, il vano ottenuto è considerato a sé stante.
33. Numero dei piani (*)		E’ il numero di tutti i livelli dell’edificio che concorrono, anche parzialmente, al computo della superficie lorda (SL)
34. Altezza lorda		Differenza fra la quota del pavimento di ciascun piano e la quota del pavimento del piano sovrastante. Per l’ultimo piano dell’edificio si misura dal pavimento fino all’intradosso del soffitto o della copertura. Qualora la copertura sia a più falde inclinate, il calcolo si effettua come per l’altezza virtuale.
35. Altezza del fronte (*)		L’altezza del fronte o della parete esterna di un edificio è delimitata: - all’estremità inferiore, dalla quota del terreno posta in aderenza all’edificio prevista nel progetto; - all’estremità superiore, dalla linea di intersezione tra il muro perimetrale e la linea di intradosso del solaio di copertura, per i tetti inclinati, ovvero dalla sommità delle strutture perimetrali, per le coperture piane. Nella determinazione delle altezze, sono comunque esclusi:

		- i manufatti tecnologici, quali extracorsa di ascensori, tralicci, ciminiere e vani tecnici particolari, i dispositivi anticaduta dall’alto.
36. Altezza dell’edificio		Altezza massima tra quella dei vari fronti.
37. Altezza utile (*)		Altezza del vano misurata dal piano di calpestio all’intradosso del solaio sovrastante, senza tener conto degli elementi strutturali emergenti. Nei locali aventi soffitti inclinati o curvi, l’altezza utile si determina calcolando l’altezza media ponderata.
38. Altezza virtuale (o altezza utile media)	HV	Rapporto tra il volume (eventualmente calcolato come somma di più parti) dello spazio considerato e la relativa superficie di pavimento, con esclusione delle porzioni con altezza inferiore a m 1,80.
39. Distanze		Lunghezza del segmento minimo che congiunge l’edificio con il confine di riferimento (di proprietà stradale, tra edifici o costruzioni, tra i fronti, di zona o di ambito urbanistico, ecc.), in modo che ogni punto della sua sagoma rispetti la distanza prescritta. Dalla misurazione della distanza sono esclusi gli sporti dell’edificio purché aventi una profondità ≤ a m. 1,50; nel caso di profondità maggiore, la distanza è misurata dal limite esterno degli sporti. Ai soli fini della misurazione della distanza dal confine stradale non sono esclusi gli sporti dell’edificio aventi una profondità ≤ a m. 1,50.
40. Indice di visuale libera	IVL	Rapporto fra la distanza dei singoli fronti del fabbricato dai confini di proprietà o dai confini stradali, e l’altezza dei medesimi fronti.
41. Volume tecnico		Sono volumi tecnici i vani e gli spazi strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell’edificio (idrico, termico, di condizionamento e di climatizzazione, di sollevamento, elettrico, di sicurezza, telefonico, di canalizzazione, camini, canne fumarie, vespai, intercapedini, doppi solai).
42. Vuoto tecnico		Camera d’aria esistente tra il solaio del piano terreno e le fondazioni, destinato anche all’aerazione e deumidificazione della struttura dell’edificio, con altezza non superiore a m 1,80.
43. Unità immobiliare		Porzione di fabbricato, intero fabbricato o gruppi di fabbricati, ovvero area, suscettibile di autonomia funzionale e di redditualità nel locale mercato immobiliare, secondo le norme catastali.
44. Alloggio		Unità immobiliare destinata ad abitazione.

45. Unità edilizia	UE	Unità tipologico-funzionale che consiste in un edificio autonomo dal punto di vista spaziale, statico e funzionale, anche per quanto riguarda l’accesso e la distribuzione, realizzato e trasformato con interventi unitari. L’unità edilizia ricomprende l’edificio principale e le eventuali pertinenze collocate nel lotto. Nel caso di un insieme di più edifici in aderenza, ciascuna porzione funzionalmente autonoma (da terra a tetto) rispetto a quelle contigue è identificabile come autonomo edificio e dà luogo a una propria unità edilizia.
46. Edificio		Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo. Rientrano tra gli edifici anche le serre fisse, i parcheggi multipiano, i chioschi non automatizzati, le tettoie autonome, le tensostrutture.
47. Edificio unifamiliare (*)		Per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
48. Pertinenza		Opera edilizia legata da un rapporto di strumentalità e complementarietà rispetto alla costruzione principale, non utilizzabile autonomamente e di dimensioni modeste o comunque rapportate al carattere di accessorietà.
49. Balcone		Elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni.
50. Ballatoio		Elemento edilizio praticabile a sviluppo orizzontale, e anche in aggetto, che si sviluppa lungo il perimetro di una muratura con funzione di distribuzione, munito di ringhiera o parapetto.
51. Loggia /Loggiato		Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni.
52. Lastrico solare		Spazio scoperto e praticabile sulla copertura piana di un edificio o su una sua porzione.
53. Pensilina (*)		Elemento edilizio di copertura posto in aggetto alle pareti perimetrali esterne di un edificio e priva di montanti verticali di sostegno.

54. Pergolato		Struttura autoportante, composta di elementi verticali e di sovrastanti elementi orizzontali, atta a consentire il sostegno del verde rampicante e utilizzata in spazi aperti a fini di ombreggiamento. Sul pergolato non sono ammesse coperture impermeabili.
55. Portico /porticato		Elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio.
56. Terrazza		Elemento edilizio scoperto e praticabile, realizzato a copertura di parti dell’edificio, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni.
57. Tettoia (*)		Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali.
58. Veranda		Locale o spazio coperto, avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.
59. Tetto verde		Copertura continua dotata di un sistema che utilizza specie vegetali in grado di adattarsi e svilupparsi nelle condizioni ambientali caratteristiche della copertura di un edificio. Tale copertura è realizzata tramite un sistema strutturale che prevede in particolare uno strato colturale opportuno sul quale radificano associazioni di specie vegetali, con minimi interventi di manutenzione (coperture a verde estensivo), o con interventi di manutenzione media e alta (coperture a verde intensivo).

Indice analitico delle Definizioni tecniche uniformi

Voce	Numero
Alloggio	44
Altezza del fronte	35
Altezza dell’edificio	36
Altezza lorda	34
Altezza utile	37
Altezza virtuale (o altezza utile media)	38
Ambito	4
Area dell’insediamento all’aperto	24
Balcone	49
Ballatoio	50
Carico urbanistico	9
Comparto	5
Distanze	39

Dotazioni territoriali	10
Edificio	46
Edificio unifamiliare	47
Indice di copertura	15
Indice di edificabilità territoriale	3
Indice di permeabilità	14
Indice di visuale libera	40
Lastrico solare	52
Loggia /loggiato	51
Lotto	6
Numero dei piani	33
Parti comuni / condominiali	23
Pensilina	53
Pergolato	54
Pertinenza	48
Piano di un edificio	27
Piano fuori terra	28
Piano interrato	30
Piano seminterrato	29
Portico/Porticato	55
Sagoma	25
Sedime	11
Soppalco	32
Sottotetto	31
Superficie accessoria	19
Superficie calpestabile	22
Superficie complessiva	21
Superficie coperta	12
Superfici escluse dal computo della SU e della XX	00
Superficie fondiaria	2
Superficie minima di intervento	8
Superficie permeabile	13
Superficie lorda	17
Superficie territoriale	1
Superficie totale	16
Superficie utile	18
Terrazza	56
Tetto verde	59
Tettoia	57
Unità edilizia	45
Unità fondiaria	7
Unità immobiliare	43
Veranda	58
Volume tecnico	41
Volume totale o volumetria complessiva	26
Vuoto tecnico	42

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Articolo 1 – Oggetto delle Norme Tecniche di Attuazione

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