TRIBUNALE DI TORINO FALLIMENTO: .

TRIBUNALE DI TORINO FALLIMENTO: .

Con sede in Torino – Xxx Xxxxxxx x. 0 Giudice Delegato: Xxxx. Xxxxx XXXXX Reg. xxxx.xx: n. 180/2016

RELAZIONE DI STIMA

DEL RAMO D’AZIENDA “ ” AVENTE AD OGGETTO L’ESERCIZIO DELL’ATTIVITA’ DI SOMMINISTRAZIONE DI ALIMENTI E BEVANDE SITO IN TORINO VIA BARETTI 15/C

Perito estimatore:

Xxxxxxxxx Xxxxx, dottore commercialista. Xxx X. Xxxxxx x. 0 00000 Xxxxxx

Tel. 000.000.00.00 Fax 000.000.00.00

Mail: xxxxxxxxx.xxxxx@xxxxxxxxxxx.xxxxxx.xx Pec. xxxxxxxxxxx.xxxxxx@xxx.xx

INDICE

1. INTRODUZIONE pag. 3

1.1. L’esperto	pag.	3
1.2. Origine e finalità della stima	pag.	3
1.3. Fonti di informazione	pag.	3

2. IL RAMO DI AZIENDA OGGETTO DI VALUTAZIONE pag. 4

2.1.	Premessa	pag.	4
2.2.	Situazione giuridica attuale del ramo di azienda	pag.	6
2.3.	Immobile adibito a sede dell’attività	pag.	7
2.3.	Autorizzazioni amministrative	pag.	9

3. LA METODOLOGIA VALUTATIVA pag. 10

3.1. Considerazioni generali	pag.	10
3.2. Il metodo di valutazione adottato	pag.	12
4. ASPETTI FISCALI	pag.	21
5. CONCLUSIONI	pag.	22
ALLEGATI	pag.	23

1. INTRODUZIONE

1.1. L’esperto

Il sottoscritto Xxxxxxxxx Xxxxx, nato a Torino il 26 marzo 1962, dottore commercialista con studio in Torino via Grassi n. 4, iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Ivrea – Pinerolo – Torino al n. 1.200, al Registro dei Revisori Legali con il numero 7.662 ed all’albo dei consulenti tecnici del Giudice del Tribunale di Torino, è stato designato esperto per la valutazione dei beni e dell’azienda acquisita all’attivo fallimentare.

1.2. Origine e finalità della stima

Il Tribunale di Torino con sentenza del 12 maggio 2016, depositata in Cancelleria in data 6 giugno 2016, ha dichiarato il fallimento della predetta società nominando curatore il xxxx. Xxxxx Xxxxxxxxxx, con studio in Xxxxxx Xxx Xxxxxxxx x. 0.

Il curatore del fallimento ha designato il sottoscritto al fine di determinare il valore di mercato del ramo d’azienda corrente in Xxxxxx Xxx Xxxxxxx 00/X condotto in affitto e

acquisito all’attivo del fallimento della società attualmente esercitato

sotto l’insegna “ ” ed avente ad oggetto l’attività di somministrazione di

alimenti e bevande tipologia 3 – bar con cucina.

La predetta nomina è stata autorizzata con provvedimento del G.D. Xxxx. Xxxxx Xxxxx in data 11 agosto 2016.

1.3. Fonti di informazione

 Verbale di inventario redatto in sede fallimentare;

 Contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con il signor

Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx in data 1 aprile 2015;

 Contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con la signora

in data 1 aprile 2009;

 Scrittura privata autenticata di affitto di ramo di azienda stipulato in

data 26 maggio 2015 con la . unico

socio;

 Copia Autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune di Torino in data 1 marzo 2009;

 Bilanci d’esercizio della società depositati presso

Ufficio del Registro delle Imprese di Torino relativi agli esercizi 2012-2013-2014 e situazione contabile esercizio 2015;

Situazione contabile periodo dal 18 maggio 2015 al 31 dicembre

2015 della società affittuaria

Situazione contabile periodo dal 1 gennaio 2016 al 18 maggio 2016

della società affittuaria

 Lettera di incarico a mediatore per la vendita dell’azienda.

2. IL RAMO DI AZIENDA OGGETTO DI VALUTAZIONE

2.1. Premessa

Il ramo di azienda oggetto della presente stima è costituito:

- dai beni di proprietà della società fallita presenti all’interno dei locali di Xxx Xxxxxxx 00/X ed elencati nell’inventario redatto successivamente alla dichiarazione di fallimento;

- dalla licenza commerciale rilasciata dal Comune di Torino per la somministrazione di alimenti e bevande nei locali di Xxx Xxxxxxx x. 00/X.

La valutazione si riferisce esclusivamente al ramo d’azienda di Xxx Xxxxxxx x. 00/X, in quanto all’altro ramo d’azienda sito in Via delle Rosine n.1/bis/F non può essere attribuito alcun valore poiché l’autorizzazione n. EP/2013/00000498/S rilasciata in data 19 settembre 2013 dal Comune di Torino per lo svolgimento di attività di somministrazione di alimenti in tale locale è decaduta come da provvedimento notificato in data 28 maggio 2016.

Il sottoscritto ha effettuato accesso nei locali di Torino Via Baretti n. 15/C in data 18 luglio 2016 alla presenza del curatore del fallimento e ha successivamente presenziato alle operazioni di inventario redatte in data 20 settembre 2016. Le attrezzature, i mobili, gli arredi e gli impianti ancora di proprietà della società fallita risultano dall’inventario allegato alla presente e sono attualmente in uso al soggetto affittuario dell’azienda (Allegato 1).

Come risulta dall’inventario nei locali dove viene svolta l’attività, parte delle attrezzature, dell’arredo e in particolare il bancone bar risultano di proprietà dell’affittuario di azienda e come tali vengono esclusi dalla presente valutazione.

Si allega alla presente la fattura da cui risulta in data 4 giugno 2015 l’acquisto da parte

della del bancone acciaio colore – nero grigio di circa

metri 7,50 – 8,00 con acquario, frigo per lavastoviglie, n. 32 tavolini legno colorato e metallo, n. 128 sedie metallo e legno. (Allegato 2).

2.2. Situazione giuridica attuale del ramo di azienda

In data 26 maggio 2015 con scrittura privata autentica Notaio

il ramo di azienda è stato affittato alla neo costituita

con sede in Torino Via Belfiore n. 18, iscritta al Registro delle Imprese di Torino al n.

, legale rappresentante signora . (Allegato 3)

Il canone di affitto di azienda è stato fissato in euro 18.000,00 (diciottomila) annui, oltre IVA con pagamento mensile di euro 1.500 (millecinquecento), oltre Iva.

La durata dell’affitto di azienda è di anni 6 (sei) con termine il 25 maggio 2021.

Tra le pattuizioni presenti nella scrittura privata si segnala la clausola con cui la

alla scadenza del contratto di affitto di azienda, ha riservato all’affittuaria un’opzione di acquisto secondo la quale promette di cedere alla società

con unico socio, qualora questa ne facesse richiesta, il ramo di azienda commerciale per l’importo residuo di euro 30.000 (trentamila/00), oltre Iva.

Dal punto di vista della valutazione dell’attività si fa osservare che la presenza del

contratto di affitto con consente di mantenere aperto il

locale e quindi di preservare l’avviamento aziendale, ma non costituisce limitazione alla vendita a terzi del ramo di azienda.

A questo proposito la norma fallimentare contenuta nell’art. 79 L.F. dispone che il fallimento non sia causa di scioglimento del contratto di affitto di azienda, ma entrambe le parti possono recedere entro sessanta giorni.

Con specifico accordo del 18 luglio 2016 la ha

riconosciuto alla procedura fallimentare il diritto di esercitare il recesso entro il diverso termine di 150 giorni ovvero entro il 3/11/2016 dalla dichiarazione di

fallimento, rinunciando ad ogni eccezione in ordine al mancato rispetto del termine di sessanta giorni previsto dalla norma.

Ne consegue che la procedura fallimentare è libera di sciogliersi dal contratto entro il maggior termine sopra citato (Allegato 4).

2.3. Immobile adibito a sede dell’attività

I locali di Torino presso i quali viene esercitata l’azienda sono condotti in locazione e sono detenuti in forza di due contratti ad uso commerciale stipulati con proprietari diversi.

Si tratta di due locali contigui, uno con vetrina e ingresso da Via San Xxxxxxx e l’altro con vetrine e ingresso da Via Baretti.

A seguito dell’affitto di azienda, l’affittuario . ha

esercitato il diritto di subentro nei contratti relativi ai locali dove viene esercitata l’attività.

Qui di seguito si riportano le principali pattuizioni contenute nei due contratti.

1. Contratto di locazione commerciale stipulato con il signor

avente ad oggetto l’immobile sito in Xxxxxx Xxx Xxx Xxxxxxx x. 00, in data 1 aprile 2015, registrato telematicamente all’Ufficio delle Entrate di Rivoli in data 13 aprile 2015, codice identificativo TTD15041316212667184. (Allegato 5)

L’immobile risulta censito al Catasto Edilizio con i seguenti identificativi: Foglio 1304, n. 303, sub. 39 zona 1, classe 5 categoria C/1, classe 5,

consistenza mq 21, superficie catastale 32 mq, rendita 446,84.

Il prezzo della locazione è fissato in euro 6.000 (seimila/00) annue da pagarsi in 12 rate anticipate di euro 500 (cinquecento/00).

Il contratto prevede la possibilità della rivalutazione annuale del canone sulla base del 75% dell’Indice Istat.

Il contratto è stato stipulato in data 01.04.2015 con durata di anni sei più sei, quindi con prima scadenza nel 2021. Si rammenta in proposito che la normativa sulle locazioni commerciali contenuta nella legge 27.7.1978 n. 392 all’art. 28 prevede che il locatore alla scadenza dei primi sei anni possa esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i casi previsti dall’art. 29. 1

La parte di locale con vetrine su Via Baretti è invece oggetto di un altro contratto di locazione, come indicato in precedenza.

Si tratta del contratto stipulato in data 1 aprile 2009 con durata di anni 6 più sei, quindi per effetto del primo rinnovo la scadenza si colloca nel 2021. Il

proprietario era la signora , nata a Torino il 14 dicembre

1930, deceduta nell’anno 2015, alla quale sono subentrati gli eredi i signori

; il locale è censito al Catasto Edilizio Urbano ai seguenti estremi Foglio 1304, n. 203, sub 42, categoria C/1, classe

1 28. Rinnovazione del contratto.

Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

5, consistenza 56 mq, superficie catastale 76 mq. Il prezzo della locazione originario è di Euro 7.800 annui, da pagare in rate mensili di Euro 650. (Allegato 6). Per questo secondo contratto, essendo intervenuto già il primo

xxxxxxx, alla scadenza il locatore potrà esercitare facoltà di diniego della rinnovazione con semplice raccomandata nei termini senza necessità di particolari condizioni.

1.4. Autorizzazioni amministrative

La risulta titolare dell’autorizzazione amministrativa rilasciata dal

Comune di Torino necessaria allo svolgimento dell’attività di somministrazione di alimenti e bevande tipologia 3 – bar con cucina. Si tratta dell’autorizzazione rilasciata dal Comune di Torino in data 1/3/2009 per l’esercizio di somministrazione di alimenti e bevande in Torino Via Baretti n. 15/C, a seguito di comunicazione di subingresso (Allegato 7).

L’attuale complesso aziendale è stato acquistato dalla con scrittura privata

di cessione d’azienda del 23 febbraio 2009, autenticata dal Notaio repertorio n. 58.643, raccolta 14.934 (Allegato 8).

Il sottoscritto per il tramite di proprio delegato ha accertato l’esistenza e la regolarità delle autorizzazioni amministrative effettuando accesso presso gli uffici competenti del Comune di Torino – Divisione Commercio- Settore Attività Economiche e di Servizio

A seguito dell’affitto del ramo di azienda, la . ha

presentato agli Uffici competenti del Comune di Torino richiesta di subingresso

(Allegato 9), tuttavia da visura al Registro delle Imprese presso la C.C.I.A.A. di

Torino la pratica di subingresso non risulta essere andata a buon fine a livello amministrativo, ma tale profilo è irrilevante ai fini valutativi (Allegato 10).

Qualora tale passaggio a livello amministrativo non venga regolarizzato nelle more della vendita dell’attività, la licenza continuerà a rimanere in capo alla società

e con la vendita dell’azienda in sede fallimentare avverrà direttamente l’intestazione delle autorizzazioni dalla società fallita all’acquirente dell’azienda.

In merito ai dehors le relative autorizzazioni per l’occupazione del suolo pubblico

sono state direttamente presentate e ottenute dalla in

data 5 luglio 2016 (Allegato 11).

Risulta inoltre che la .l. ha registrato in data 26 giugno

2015 presso la Camera di Commercio di Torino il logo composto da scritta bianca

u sfondo di numero due quadrati di colore bordeaux (Allegato 12).

3. LA METODOLOGIA VALUTATIVA

3.1. Considerazioni generali

Prima di procedere ad illustrare la metodologia valutativa adottata occorre formulare alcune considerazioni:

- I beni materiali presenti nei locali non sono tutti di proprietà della società fallita, poiché come precedentemente indicato, a partire dalla stipula del contrato di affitto di azienda, gran parte dell’utensileria è stata sostituita e acquistata direttamente dalla società affittuaria, così come alcuni beni mobili e arredi. Tra i beni non di proprietà della società fallita si segnala in particolare il bancone del bar, il quale è

stato oggetto di procedura esecutiva mobiliare prima della dichiarazione di fallimento con conseguente vendita sul posto e

aggiudicazione alla società affittuaria s.r.l.;

- Il valore dell’attività è fondamentalmente determinato dalla licenza commerciale detenuta per i locali di Torino Via Baretti n. 15/C associata alla presenza dei due contratti di locazione dei locali sopra descritti con durata residua sufficientemente lunga (4,5 anni per la parte di locali di Via Baretti e 10,5 anni per Via X. Xxxxxxx) con canone di locazione mensile complessivo di circa Euro 1.150;

- E’ noto che la collocazione di un locale nella zona di San Salvario gode del notevole afflusso di presenze in orari serali soprattutto di un pubblico giovane e quindi l’acquisto dell’azienda in Via Baretti consente l’acquisizione di un’attività commerciale in una zona a forte attrazione di pubblico;

- Il locale, classificabile come cocktail bar, gode di una posizione strategica, nel cuore di San Salvario, quartiere di Torino riqualificato negli ultimi anni e divenuto uno dei principali centri di attrazione della vita notturna torinese;

- Il locale si presenta con uno stile moderno e innovativo che ben si lega ai tratti caratteristici del quartiere di San Salvario, conservando elementi che riconducono alla multietnicità e storia della zona da poco riqualificata;

- I locali destinati allo svolgimento dell’attività comprendono spazi

interni di circa 80 mq dotati di posti a sedere e superfici utilizzate per la preparazione (cucina) di circa 8 mq; gli spazi esterni comprendono un dehor di area di 21 mq su Xxx Xxxxxxx x xx 0, 0 mq su Via SAnselmo;

- La licenza è sicuramente uno degli elementi chiave che contribuiscono a formare l’avviamento di un’azienda commerciale, pur non essendo l’unico perché altri fattori che possono influire sullo stesso sono l’organizzazione, la professionalità del personale, la reputazione testimoniata dai giudizi sul web che attribuiscono notorietà al locale;

- La liberalizzazione delle licenze commerciali in generale ha portato a un ridimensionamento del valore economico delle stesse, ma nel caso in oggetto si ritiene che esista un valore significativo di avviamento considerata la collocazione strategica del locale, la durata residua dei contratti di locazione sufficientemente lunga e l’importo dei canoni di locazione.

3.2. Il metodo di valutazione adottato

Partendo dalla premessa che l’azienda oggetto di valutazione è costituita sostanzialmente da beni materiali strumentali e da una licenza commerciale si ritiene che il metodo valutativo più idoneo sia quello di tipo patrimoniale complesso.

Con tale metodologia il valore dell’azienda corrisponde al patrimonio netto rettificato aumentato del valore dell’avviamento.

Nel caso specifico trattandosi di complesso aziendale appartenente a impresa fallita il patrimonio oggetto di compravendita è costituito solo da attività, materiali e immateriali.

Diversamente, in condizioni di vendita ordinarie da una società in bonis, andrebbero considerati sia gli elementi dell’attivo oggetto del ramo di azienda sia le passività.

L’autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune costituisce nell’impresa commerciale un elemento tipico molto rilevante e, come tale deve formare oggetto di una stima autonoma.

Nel caso in oggetto in particolare si può affermare che il concetto di avviamento derivi e, in questo caso pressochè coincida, con quello del valore della licenza.

La dottrina economica2 fa osservare che un elemento immateriale extracontabile è suscettibile di autonoma valutazione quando soddisfa le seguenti caratteristiche:

- è stato oggetto di un significativo flusso di investimenti;

- è trasferibile;

- è all’origine di benefici economici aziendali.

Mentre nella valutazione in oggetto i primi due requisiti sono sicuramente soddisfatti, in merito al terzo punto si potrebbe obiettare che manca nella società fallita il requisito della redditività (almeno negli ultimi esercizi

2 Xxxxxxx Xxxxxxx – Xxxxx Xxxxxxx Casi Svolti di Valutazione d’Azienda Edizioni Sole 24 Ore pagg,250 e ss.

prima della dichiarazione di fallimento). Occorre però rilevare che spesso si verifica che la licenza assuma valore anche se l’unità operativa che la detiene ha subito degli squilibri economici e finanziari. Il subentro in un’attività commerciale avviata attraverso l’acquisizione della licenza e il conseguente subentro nei locali in cui è condotta l’attività è comunque il principale strumento per il rapido raggiungimento di ragguardevoli livelli di fatturato, e d’altronde nel caso in esame i dati economici dell’affittuario- anche se relativi a un periodo di tempo limitato- testimoniano l’esistenza di un valore della licenza a prescindere dai risultati negativi conseguiti in precedenza dalla società fallita.

Dall’acquisto dell’azienda oggetto della presente valutazione in sostanza deriva la possibilità di operare in un luogo con ottime potenzialità commerciali e la licenza ha quindi una considerevole valenza economica, preservato in questo caso con l’affitto di azienda.

La valutazione delle immobilizzazioni materiali

Le immobilizzazioni tecniche vengono valutate secondo il costo di riproduzione o di sostituzione, opportunamente rettificato in ragione dell’uso e dell’obsolescenza.

Per i beni di proprietà della società fallita elencati in allegato si ritiene di procedere con una valutazione complessiva e non atomistica.

Considerato il valore contabile residuo delle immobilizzazioni materiali e considerato lo stato manutentivo delle stesse si ritiene congruo effettuare una valutazione complessiva dei beni materiali formati da attrezzature,

impianti e mobili e arredo in un importo forfettario di Euro 10.000,00.

La valutazione della licenza commerciale

La valutazione della licenza è stata effettuata individuando un valore intermedio all’interno di un intervallo ottenuto con l’applicazione di due differenti metodi di valutazione.

Criterio della percentuale sul fatturato: con questo criterio il valore della

licenza è calcolato sulla base di una percentuale del fatturato. Il fatturato è infatti un’espressione del valore della licenza e misura l’attitudine dell’esercizio commerciale a richiamare clientela e conseguentemente a produrre reddito.

Nell’effettuare la valutazione si è assunto come base un fatturato medio relativo al periodo in cui ha operato la società fallita.

.

Dai bilanci della società fallita si sono desunti i fatturati degli esercizi dal 2010 all’anno 2014. Per tali esercizi risultano infatti depositati i bilanci d’esercizio della società fallita (Allegati 13- 14-15).

I valori di fatturato risultanti dai bilanci sono i seguenti:

	31/12/2010	31/12/2011	31/12/2012	31/12/2013	31/12/2014
Fatturato	230.401	406.573	509.775	579.970	485.224

Nell’anno 2015 poiché la società è stata posta in liquidazione e il

ramo di azienda affittato alla ., si ritiene che

si tratti di esercizio anomalo da non considerare nel calcolo. Così pure si

ritiene corretto escludere dal calcolo della media i valori agli estremi della scala sopra illustrata, quindi non vengono considerati il dato più basso presente nell’anno 2010 (230.401) e il dato più alto presente nell’anno 2013 (579.970).

La media di fatturato presa a base del calcolo è quindi la seguente:

ANNI ASSUNTI PER IL CALCOLO DELLA MEDIA DEL FATTURATO
2011	406.573
2012	509.775
2014	485.224
Totale	1.401.572
Media del fatturato	467.191

Si tratta di un metodo prudenziale poiché esaminando i dati 2015 e 2016 forniti dalla società affittuaria, benchè riferiti a frazioni di anno, si rileva

come l’andamento del fatturato riferito presenti una ripresa su

valori decisamente soddisfacenti.

Per ragioni prudenziali si ritiene di attenersi ai soli dati della società fallita, anche se i dati di vendita dell’affittuario fanno ritenere che possa essere agevolmente raggiunto da un eventuale acquirente un livello di fatturato superiore alla media assunta nel presente calcolo.

Nella valutazione del valore della licenza (avviamento) con il criterio della percentuale sul fatturato si assume una percentuale variabile a seconda del settore merceologico di appartenenza. In generale per i punti vendita di ristorazione la percentuale assunta varia dal 30% al 60%.3

3 Xxxxxxx Xxxxxxx – Xxxxx Xxxxxxx Casi Svolti di Valutazione d’Azienda Edizioni Sole 24 Ore pagg,274 e ss.

Assumendo quindi un valore medio di fatturato di euro 467.191 e applicando una percentuale del 30% si ottiene un valore attribuibile alla licenza di Euro 140.157.

Stima del valore di avviamento secondo la redditività media

Ai fini della determinazione del valore di avviamento si ritiene di applicare anche una seconda metodologia che ricalca con alcuni adattamenti quella applicata dall’Agenzia delle Entrate per il calcolo del valore di avviamento delle attività oggetto di cessione.

Si tratta in sostanza di adattare al caso in esame il metodo che viene individuato nel D.P.R. 31.07.1960 n. 460 secondo cui:

Per le aziende e per i diritti reali su di esse, il valore dell’avviamento è determinato sulla base degli elementi desunti dagli studi di settore, o in difetto, sulla base della percentuale di redditività applicata alla media dei ricavi accertati o, in mancanza dichiarati ai fini delle imposte sui redditi negli ultimi tre periodi di imposta anteriori a quello in cui è avvenuto il trasferimento moltiplicata per tre. La percentuale di redditività non può essere inferiore al rapporto tra il reddito di impresa ed i ricavi accertati o, in mancanza dichiarati ai fini delle imposte nel medesimo periodo… (omissis)

Si tratta in altri termini della metodologia di calcolo del valore di

avviamento basata sull’applicazione della redditività applicata alla media dei ricavi accertati negli ultimi tre esercizi moltiplicata per tre.

Si ritiene di utilizzare il metodo sopra descritto con alcuni adattamenti:

1. Si utilizzano i dati tratti dai bilanci civilistici e non dalle dichiarazioni dei redditi. In particolare si assume a base di calcolo della redditività una configurazione di reddito operativo e non il reddito fiscale.

2. Non si possono nel caso in esame utilizzare i dati dei tre esercizi precedenti la ipotetica cessione perché gli anni 2014 e 2015 appaiono anomali. Il 2014 per la presenza di una perdita anomala e il 2015 perché è l’anno in cui viene affittata l’attività e messa in liquidazione la società.

Si ritiene quindi di utilizzare tale metodo prendendo a base di calcolo il periodo 2011-2013 rappresentativo di un periodo normale di attività dal punto di vista gestionale.

MEDIA DEL FATTURATO NEL PERIODO

2011 406.573

2012 509.775

2013 579.970

Totale 1.496.318

Media del fatturato 498.773

MEDIA DEL MARGINE OPERATIVO LORDO
("EBIT A")
2011	28.870

2012	27.951
2013	30.382
	87.203
Media del Margine operativo lordo	29.068

Il valore medio della redditività calcolato in Euro 29.068 applicato alla media dei fatturati porta a un incidenza media approssimata per eccesso del 6% (29.068/498.773).

Con la tale metodologia si perviene ad un valore di avviamento moltiplicando per tre il valore ottenuto applicando la percentuale di redditività alla media dei ricavi dei tre periodi presi a base del calcolo.

Nel caso in oggetto applicando tale metodologia l’avviamento risulterebbe pari a Euro 89.779 (6%*498.773*3).

In merito ai risultati sopra ottenuti con le due metodologie, il sottoscritto ritiene che il calcolo dell’avviamento calcolato sulla base della redditività media conduca a sottostimare l’effettivo valore di mercato dell’attività oggetto della presente stima.

Ritiene infatti che il mercato potrebbe apprezzare l’avviamento commerciale in misura decisamente superiore, tenuto conto delle caratteristiche dell’area e quindi della collocazione del locale, tuttavia si decide di assumere un valore più contenuto rispetto al dato che scaturisce dalla percentuale sul fatturato, per la ragione che si espone di seguito.

In una vendita di un’azienda “in bonis” le parti, dopo un’attenta

contrattazione, raggiungerebbero un accordo economico disciplinando i vari profili legati alla presenza di beni di terzi, nonché al passaggio del personale attualmente in capo all’azienda affittuaria, potendo quindi con certezza valutare anche le tempistiche della riapertura del locale in seguito al cambio di gestione. Nel caso della vendita da parte della procedura fallimentare - da eseguirsi con le modalità della vendita competitiva- nel caso in cui l’aggiudicatario risulti un terzo, posto che preventivamente il curatore dovrà sciogliere il contratto di affitto di azienda, si possono ipotizzare incertezze sulle tempistiche di riapertura dell’attività, questo per il possibile verificarsi di situazioni di rallentamento legate anche alla presenza di beni di terzi e di potenziali rivendicazioni sull’uso del nome Diwan oggi registrato dalla società affittuaria.

Considerati quindi i valori di avviamento calcolati con le due metodologie e, valutato quanto sopra esposto in merito a eventuali rallentamenti per la riapertura del locale, si ritiene di assumere un importo compreso nella “forbice” dei valori sopra individuati che vanno da un minimo di Euro

90.000 a un massimo di Euro 140.000, valore che si ritiene di individuare in Euro 125.000 (Centoventicinquemila).

4. ASPETTI FISCALI

La cessione di azienda (o di ramo di azienda) costituisce operazione non soggetta ad Iva ai sensi dell’art. 2 del D.P.R. 633/72. L’atto di vendita è invece soggetto ad imposta di registro, con aliquota proporzionale. Nel caso di specie, in assenza di componenti immobiliare l’operazione è soggetta all’aliquota del 3%.

L’atto di cessione, in quanto da redigere obbligatoriamente in forma di atto pubblico o scrittura provata autenticata, richiederà l’intervento di un Notaio, il cui nominativo verrà indicato dalla Procedura ed il cui onere verrà posto a carico dell’acquirente, unitamente alle imposte d’atto e ad ogni altro onere e tributo connesso alla vendita.

******

5. CONCLUSIONI

A riepilogo di quanto esposto nei capitoli precedenti il sottoscritto perito estimatore ritiene che il presumibile valore dell’azienda oggetto di esame nell’ipotesi di prosecuzione dell’attività negli attuali locali ed in considerazione degli elementi indicati e delle autorizzazioni amministrative esistenti possa essere stimato in euro 135.000 (centotrentacinquemilamila), di cui 10.000 per il valore delle immobilizzazioni materiali e 125.000 per avviamento.

Dichiara di aver eseguito la presente stima secondo scienza e coscienza.

Torino, lì 4 ottobre 2016 Il perito estimatore Xxxxxxxxx Xxxxx

ALLEGATI

Allegato 1: Verbale di inventario fallimentare

Allegato 2: Fattura serie S/1 n. 842 Ifir Piemonte vendita bancone bar

Allegato 3: Scrittura privata autenticata di affitto di ramo di azienda del 26

maggio 2015 stipulato con unico socio

autentica Notaio Xxxxxxxx Xxxx;

Allegato 4: Lettera- accordo datata 18 luglio 2016 della

Experience srl al curatore del fallimento con riconoscimento proroga termine per scioglimento contratto di affitto di azienda.

Allegato 5: Contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con il

signor in data 1 aprile 2015;

Allegato 6: Contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con la

signora 1 in data 1 aprile 2009;

Allegato 7: Copia comunicazione di sub ingresso e Autorizzazione

amministrativa rilasciata dal Comune di Torino alla

ricevuta di successiva variazione anagrafica presentata il 28/09/2011;

Allegato 8 : scrittura privata di cessione d’azienda del 23 febbraio 2009, autenticata

dal Notaio Xxxxx Xxxxxxx repertorio n. 58.643, raccolta 14.934. Allegato 9: Copia comunicazione di subingresso presentata dalla società

affittuaria

Allegato 10: Visura camerale della società affittuaria

. presso il Registro delle Imprese di Torino

Allegato 11: Pratica n. 2016/40/4104 presentata da

Experience per occupazione spazio pubblico ( dehors)

Allegato 12: domanda n. 302015000028006 del 26 giugno 2015 Camera di

Commercio di Torino per registrazione logo

Allegato 13-14-15: Bilanci d’esercizio della società .l. depositati

presso Ufficio del registro delle Imprese di Torino anni 2012-2013-2014.

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