DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

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LA REGISTRAZIONE

DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Novembre 2018

Direzione Regionale Xxxxxx-Romagna

Contratti di locazione di immobili: definizione

Secondo l’art. 1571 del cod. civ.

“La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

OBBLIGO DI REGISTRAZIONE

Tutti i contratti di locazione di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.

La registrazione è disciplinata dal TUIR 131/86 e Tariffa allegata.

Eccezione:

Contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

Locazione: ipotesi di registrazione in caso d’uso

Ai sensi dell’art. 2-bis della Tariffa, Parte II, allegata al TUR la registrazione in caso d’uso permane esclusivamente per i contratti di locazione ed affitto di beni immobili che abbiano congiuntamente le seguenti caratteristiche:

1. siano stati redatti con scrittura privata non autenticata o stipulati verbalmente;

2. abbiano una durata non superiore a trenta (30) giorni

complessivi nell’anno.

Per stabilire la durata del contratto occorre “far riferimento al rapporto di locazione e di affitto dell’immobile intercorso nell’anno con lo stesso locatario e affittuario” (Circolare n. 12/E del 16 gennaio 1998).

TERMINI - MODALITÀ

La registrazione dei contratti di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).

Il contratto di locazione può essere registrato:

1. utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia

2. richiedendo la registrazione in ufficio

3. incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.)

Tipo	Come funziona
Canone libero	Il contratto dura 4 anni + 4 di rinnovo automatico Il canone (affitto da pagare) è libero secondo gli accordi tra proprietario e inquilino
Canone concordato	Il contratto dura 3 anni + 2 di rinnovo automatico Il corrispettivo (canone d’affitto) deve essere compreso entro limiti minimi e massimi stabiliti negli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.
Canone concordato per studenti universitari	La durata del contratto varia da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni con rinnovo automatico. Il conduttore (inquilino) deve essere iscritto a un corso di laurea, di perfezionamento o di specializzazione in un Comune diverso da quello d'appartenenza
Contratti transitori	Il contratto ha una durata variabile da 1 a 18 mesi. Può essere stipulato solo per specifiche esigenze di transitorietà del locatore (proprietario) o del conduttore (inquilino)
A seconda del tipo di contratto scelto, variano la durata, l'importo del canone, le imposte da versare. Sono, inoltre, previste o meno agevolazioni fiscali o aliquote Imu ridotte

Tipi di contratto

IL CANONE CONCORDATO

Gli aspetti generali del contratto vengono stabiliti da un Accordo locale tra le principali organizzazioni della proprietà edilizia e le principali associazioni sindacali dei conduttori.

In base all’accordo, il territorio comunale viene suddiviso in zone urbane omogenee, cioè delle aree aventi caratteristiche simili per valori di mercato, infrastrutture (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari), tipologie edilizie (categorie e classi).

Per ogni area è previsto un valore minimo e un valore massimo del canone considerando la categoria catastale, lo stato manutentivo dell’immobile, pertinenze, presenza di spazi comuni, ecc. In base a tutti questi parametri viene determinato il canone moltiplicando il valore in euro per metro-quadro e la metratura dell’immobile.

LE IMPOSTE

REGIME ORDINARIO	Si applica per tutti i contratti di locazione da chiunque stipulati. Per la registrazione è obbligatorio il versamento delle imposte di registro e bollo
REGIME SOSTITUTIVO (cedolare secca)	Si applica soltanto sui contratti di locazione ad uso abitativo stipulati al di fuori dell’esercizio d’impresa, arte e professione. È un regime facoltativo e la scelta spetta soltanto al locatore (proprietario). Sostituisce le imposte di registro, bollo, Irpef e relative addizionali

REGIME ORDINARIO

CEDOLARE SECCA

LE IMPOSTE

REGISTRO	CANONE LIBERO	2% del canone annuo
	CANONE CONCORDATO nei Comuni ad alta densità abitativa	1,4% del canone annuo
BOLLO	16 euro ogni 4 facciate e, comunque, ogni 100 righe (per ogni copia da registrare)
o 21% - del canone annuo per tutti i contratti o 10% - del canone annuo per i contratti a canone concordato relativi a immobili situati in Comuni con carenze di disponibilità abitative e in quelli ad alta tensione abitativa.

L’IMPOSTA DI REGISTRO

Il pagamento dell’imposta avviene per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo – minimo 67 euro)

Deposito cauzionale versato dall’inquilino  non è dovuta

l’imposta di registro.

Garanzia prestata da un terzo estraneo al rapporto di locazione  dovuta l’imposta nella misura dello 0,50%.

PAGAMENTO

Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l’imposta può essere assolta, alternativamente:

•con frequenza annuale

•in un’unica soluzione per l’intera durata

L’imposta relativa alla prima annualità è soggetta al minimo di 67 euro. L’imposta sulle annualità successive non è soggetta al minimo.

Per i contratti di locazione a «canone concordato»,

riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni

«ad elevata tensione abitativa» è prevista la riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

LOCAZIONI PLURIENNALI

FREQUENZA	BASE DI CALCOLO	CONSEGUENZE
ANNUALMENTE	Ammontare del canone relativo a ciascuna a annualità	Per le annualità successive alla prima l’importo può essere inferiore ad € 67 e non è necessaria la presentazione dell’attestato di versamento
UNICA SOLUZIONE	Corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto	L’imposta si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale, moltiplicato per il numero delle annualità (tasso attuale 0,3%)

L’art. 3 del D.lgs. 14/03/2011, n. 23, entrato in vigore il 7 aprile 2011, ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze denominato “cedolare secca”.

Si tratta di un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario.

L’opzione da parte del locatore dell’immobile per il regime della cedolare secca esclude l’applicazione, per il periodo di durata dell’opzione:

- dell’IRPEF secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato;

- dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2% del canone pattuito;

- dell’imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella

misura di € 16,00 per ogni foglio;

- dell’imposta di registro e di bollo alla fideiussione prestata per il conduttore.

La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.

In pratica, il locatore può:

- registrare il contratto di locazione (così come le proroghe e le risoluzioni) in maniera ordinaria (utilizzando il modello RLI), pagando l’imposta di registro e di bollo e dichiarando, nel modello 730 o UNICO PF, i canoni di locazione percepiti nell’anno per sommarli agli altri redditi sul cui totale va calcolata l’IRPEF dovuta;

oppure

- scegliere di pagare la “cedolare secca” in modo da non pagare l’imposta di registro e di bollo alla registrazione (da effettuare con il modello RLI) del contratto di locazione (o alla sua proroga o risoluzione) e di non far confluire i canoni tassati con l’imposta sostitutiva nella determinazione del reddito complessivo rilevante ai fini IRPEF.

Cedolare secca: l’aliquota ordinaria

L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca è determinata con l’applicazione di una aliquota ordinaria del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, regolati dalla legge N.431/1998, anche di natura limitata (ad esempio, case per vacanze o per soddisfare esigenze specifiche).

L’aliquota è ridotta al 10%:

per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato)

stipulati sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini disciplinati dagli artt. 2, comma 3, e 8 della legge 09/12/1998, n. 431 relativi ad abitazioni site nei

comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’art. 1, comma 1, lettere a) e b) del D.L. 30/12/1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma,

Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli

altri comuni capoluogo di provincia), e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere.

Rientrano in detta previsione anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (comma 3, art. 8, legge n. 431/1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali.

Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017.

Con la legge di bilancio 2018 è stata prorogata di

altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione è

riservata esclusivamente alle persone fisiche:

-titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate

-che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti

e professioni.

Non possono, quindi, accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali.

Restano, altresì, esclusi dal regime gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti. Risulta, infatti, irrilevante la circostanza che l’immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative.

L’opzione non può essere esercitata:

-per gli immobili che, pur avendo i requisiti per essere destinati all’uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa dalla A, quali ad esempio i fabbricati accatastati come uffici o negozi;

-per gli immobili accatastati come abitativi (categoria A, esclusa

A10) ma locati per uso ufficio o promiscuo;

-per gli immobili ad uso abitativo locati a “conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo

dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”;

CEDOLARE SECCA

Contitolarità dell’immobile

Locatori contitolari che non esercitano l’opzione  tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

CEDOLARE SECCA: QUANTO DURA?

L’opzione ha efficacia per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

L’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Dal 24 dicembre 2013 non è più necessario allegare l'Ape (attestato di prestazione energetica) al contratto di locazione di singole unità immobiliari.

E’ sufficiente inserire nel contratto un'apposita clausola con cui il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica del bene locato.

L’omessa dichiarazione o la mancata allegazione dell’attestato nei casi previsti (ad esempio trasferimento a titolo oneroso, locazione di intero fabbricato) non determina più la nullità del contratto, ma comporta l’erogazione di una sanzione pecuniaria (art. 1, comma 7, Decreto legge 145/2013)

SERVIZI TELEMATICI DELL’AGENZIA

Obbligo (DPR 404/2001)

agenti immobiliari

possessori di almeno 10 unità immobiliari

Facoltà:

tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici (registrati a Fisconline o Entratel).

SERVIZI TELEMATICI DELL’AGENZIA

FISCONLINE

tutti i contribuenti, le società e gli enti che non debbano presentare la dichiarazione dei sostituti di imposta (modello 770) per più di 20 soggetti

ENTRATEL

soggetti obbligati alla trasmissione telematica di dichiarazioni e atti: persone fisiche, società ed enti che devono presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta (modello 770) per più di 20 soggetti; intermediari (professionisti, Caf e associazioni di categoria), intermediari e soggetti delegati per la registrazione telematica dei contratti di locazione

SERVIZI TELEMATICI DELL’AGENZIA

Applicazioni:

RLI web (non necessita l’istallazione di alcun software)

RLI web

RLI web

RLI web

RLI web

SERVIZI TELEMATICI DELL’AGENZIA

ALLEGAZIONE DEL TESTO NON OBBLIGATORIA

il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre

si affitta una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze

(tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita)

il contratto stabilisce solo il rapporto di locazione e non altri accordi

i firmatari sono persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione

RICHIEDERE LA REGISTRAZIONE IN UFFICIO

Documenti necessari:

• almeno due copie, con firma in originale, del contratto

• richiesta di registrazione compilata (modello RLI)

• marche da bollo (contrassegni telematici), con data di emissione non successiva alla data di stipula: 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe

• ricevuta di pagamento dell’imposta di registro

(modello F24 ELIDE) ovvero

• richiesta di addebito in conto corrente

RICHIEDERE LA REGISTRAZIONE IN UFFICIO

Se si opta per la «cedolare secca» (regime sostitutivo) non si paga l'imposta di registro né l’imposta di bollo ma si è tenuti al pagamento dell’imposta sostitutiva (acconto e saldo) da versare entro gli stessi termini dell’Irpef (direttamente in dichiarazione dei redditi).

Dopo la richiesta di registrazione del contratto, l’ufficio restituisce le copie del contratto timbrate e firmate (se la registrazione è contestuale alla ricezione).

INCARICARE UN INTERMEDIARIO ABILITATO

Intermediario (professionista, associazione di categoria, Caf, ecc.)  dichiarazione datata e sottoscritta con cui si impegna a trasmettere la richiesta di registrazione o l’adempimento richiesto e ad effettuare i relativi pagamenti per via telematica; consegna al contribuente:

• due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una è destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione)

• una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute

ADEMPIMENTI SUCCESSIVI

Per i contratti di locazione, sublocazione e affitto

registrati è possibile effettuare mediante telematici ulteriori adempimenti successivi quali:

• versamenti per l’annualità successiva (codice 1 RLI)

• proroga (codice 2 RLI)

• cessione (codice 3 RLI)

• risoluzione (codice 4 RLI)

i canali

VERSAMENTO ANNUALITA’ SUCCESSIVA

Entro 30 giorni dalla scadenza della precedente

annualità.

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia

tramite richiesta di addebito su conto corrente

• con il modello F24 ELIDE, utilizzando l’apposito codice tributo 1501

Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).

ADEMPIMENTI SUCCESSIVI

Ricerca Id telematico del contratto di locazione

Home - Tutti i servizi - Verifica e ricerca -

Ricerca codice identificativo del contratto di locazione

CEDOLARE SECCA

Cedolare secca optata da tutti i

proprietari:

l’imposta dovuta.

di registro per l’annualità successiva non è

Opzione successiva alla registrazione e revoca:

entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (RLI- web) ovvero

• presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto

Obbligatoriamente comunicata all’Agenzia

Pagamento imposta di registro per singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga.

Entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga):

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente

• con il modello F24 ELIDE, utilizzando l’apposito codice tributo 1504 (minimo 67 euro)

Primo caso: la comunicazione della proroga è inviata

telematicamente, addebito.

contestualmente alla richiesta di

Secondo caso: presentazione, entro 30 giorni, del modello RLI (debitamente compilato) e della delega di pagamento (F24 ELIDE) all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).

CEDOLARE SECCA

Opzione in sede di proroga del contratto:

contestualmente alla comunicazione della proroga (entro 30 giorni dalla scadenza del primo periodo del contratto o di una precedente proroga).

Cedolare rinnovata in sede di proroga del contratto:

opzione confermata contestualmente alla comunicazione della proroga

PROROGA CON CEDOLARE SECCA

Mancato esercizio dell’opzione in sede di proroga:

D.L. 193/2016

non comporta la revoca dell'opzione per la cedolare se il proprietario ha versato il tributo e ha indicato i redditi da locazione nella dichiarazione dei redditi

sanzione di 100 euro (50 entro i primi 30 giorni dalla scadenza del termine) per proroga e risoluzione omesse con ravvedimento

Sanzioni proroga/risoluzione tardiva con cedolare secca

TERMINI	PERCENTUALE DI RIDUZIONE	SANZIONE RIDOTTA
Entro 30 giorni dalla violazione	1/9 di 50 €	5,56 €
Oltre 30 giorni ed entro 90 dalla violazione	1/9 di 100 €	11,12 €
Oltre 90 giorni ed entro un anno dalla violazione	1/8 di 100 €	12,50 €
Oltre 1 anno ed entro 2 anni dalla violazione	1/7 di 100 €	14,29 €
Oltre 2 anni dalla violazione	1/6 di 100 €	16,67 €

CESSIONE

Imposta di registro per le cessioni:

• senza corrispettivo: pari alla misura fissa di 67 euro

• con corrispettivo: 2% del corrispettivo pattuito minimo di 67 euro)

con il

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni

dall’evento:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente

• con il modello F24 ELIDE (utilizzando l’apposito codice tributo 1502) presentato insieme al modello RLI all’ufficio dove è stato registrato il contratto

SUBENTRO EX LEGE

Per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti:

Le istruzioni previste per la cessione si applicano

anche al

subentro; in questo caso non è dovuta imposta.

Opzione per la cedolare secca entro 30 giorni dalla data del subentro, presentando la richiesta con il modello RLI, all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

RISOLUZIONE ANTICIPATA

Imposta di registro

giorni dall’evento:

fissa di 67 euro versata entro 30

• Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software

RLI o RLI-web) (addebito su conto corrente)

• con il modello F24 ELIDE, utilizzando l’apposito

codice tributo 1503

In quest’ultimo caso va presentato, entro 30 giorni, il modello RLI e il pagamento stesso all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

RISOLUZIONE ANTICIPATA

Imposta di registro per risoluzione del contratto: non dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.

La comunicazione relativa alla risoluzione del contratto va presentata anche in caso di convalida di sfratto per morosità.

MODIFICHE DEL CANONE

Atto con il quale si dispone esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere  esente da imposte di registro e di bollo (D.L.133/2014).

MODELLO F24 ELIDE: CODICI TRIBUTO LOCAZIONE BENI IMMOBILI

Codice	Denominazione
1500	Imposta di Registro per prima registrazione
1501	Imposta di Registro per annualità successive
1502	Imposta di Registro per cessioni del contratto
1503	Imposta di Registro per risoluzioni del contratto
1504	Imposta di Registro per proroghe del contratto
1507	Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione
1508	Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione
1509	Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi
1510	Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi

SANZIONI

Omessa registrazione: dal 120% al 240% (dal 60% al 120% con un minimo di 200 euro nei primi 30 giorni) – art. 69 TUR

Omissione adempimenti successivi: 30% (15% nei

primi 90 giorni) - art. 17 TUR; art. 13 DPR 471/1997

Tardiva registrazione del contratto di locazione:

- entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi + imposta dovuta). L’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso).

- entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi + imposta dovuta)

- entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi + imposta dovuta)

- oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi + imposta dovuta)

- oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi + imposta dovuta)

•Tardivo pagamento delle imposte per adempimenti successivi (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni):

-entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo - ravvedimento sprint (+ interessi + imposta dovuta)

- entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi

+ imposta dovuta)

-entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi +

imposta dovuta)

- entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi + imposta dovuta)

- entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi

+ imposta dovuta)

- oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi

+ imposta dovuta)