Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Fallimento --- Omissis --- N° Gen. Rep. 480/2019 Giudice Delegato:Dott. Carmelo Barbieri Curatori Fallimentari:Avv. Cecilia Zanzi, Avv. Fabrizio Torcellan, Dott. Lorenzo Buraggi RAPPORTO DI VALUTAZIONE...
Tribunale di Milano |
PROCEDURA FALLIMENTARE |
Fallimento --- Omissis --- |
N° Gen. Rep. 480/2019 |
Giudice Delegato: Xxxx. Xxxxxxx Xxxxxxxx |
Curatori Fallimentari: Avv. Xxxxxxx Xxxxx, Avv. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx. Xxxxxxx Xxxxxxx |
RAPPORTO DI VALUTAZIONE COMPLESSO RESIDENZA AL PARCO – PIOLTELLO Lotto n. 27 Abitazione, Solaio, e Box Piazza Xxxxxxxxxx Xxxx, n. 5 |
Arch. XXXX XXXXX Codice fiscale: XXXXXX00X00X000X - Partita IVA: 12605130157 Studio: Xxx Xxxxxxx 00 - 00000 Xxxxxx Telefono: 00-00000000 - Fax: 00-00000000 |
01. OGGETTO DI STIMA 3
01.1 Inquadramento generale 3
01.2 Ubicazione e accessibilità 4
01.3 Descrizione del territorio circostante 7
01.4 Residenza al Parco – inquadramento generale 8
02. IDENTIFICAZIONE DEI BENI 10
02.1 Precedenti e attuali proprietari 11
03. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI 13
03.1 Gravami ed oneri 13
04. IDENTIFICAZIONE XXXXXXXXX XXX XXXX 00
04.1 Stato di possesso e disponibilità 19
05. DESCRIZIONE DEL FABBRICATO 19
06. AREE E SPAZI COMUNI CONDOMINIALI 22
07. DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEI BENI 26
08. URBANISTICA 31
08.1 Strumento urbanistico vigente e conformità urbanistica 31
08.2 CONVENZIONE URBANISTICA DEL 06/11/2008 32
08.3 VARIANTE ALLA CONVENZIONE DEL 21/12/2011 35
08.4 DETERMINA N. 341 DEL 11/06/2014 37
09. EDILIZIA 38
09.1 Titoli Edilizi 39
09.2 SICUREZZA ANTINCENDIO – PRATICA VV.F 41
09.3 Altri vincoli 42
09.4 Conformità Edilizia dell’unità 42
10.1 Modalità di calcolo delle consistenze 43
11 VALUTAZIONE 46
11.1 Metodo di Stima – Sintetico comparativo 46
11.2 Andamento del Mercato Immobiliare 49
11.3 Coefficienti di differenziazione 52
11.4 Valutazione 54
PREMESSA | |
Con informativa al Giudice Delegato Dott.ssa Xxxx Xxxxxx, in data 10/07/2019 i curatori Avv. Xxxxxxx Xxxxx, Avv. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx. Xxxxxxx Xxxxxxx hanno incaricato la sottoscritta, Arch. Xxxx Xxxxx, con studio in Xxxxxx, Xxx Xxxxxxx x. 00, iscritta all’Ordine degli Architetti P. P. C. della Provincia di Milano al n. 10645 e nell’elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano al n. 13522, per la valutazione dei beni immobili di proprietà della --- OMISSIS --- Soc. Coop. fallita con sede in Xxxxxx, Xxx Xxxxx Xxxxxxx x. 0, così come pronunciato dal Tribunale di Milano, Sezione Fallimentare, con RG 480/2019. | |
1 | OGGETTO DI STIMA |
1.1 | Inquadramento generale |
I beni oggetto di stima si trovano nel Comune di Pioltello. La presente valutazione verte su: - Abitazione con Solaio di pertinenza - Box posti all’interno di un complesso immobiliare residenziale, ubicato in Piazza Xxxxxxxxxx Xxxx e Via alla Stazione denominato Residenza al Parco. Complesso immobiliare – Residenza al Parco Il complesso Residenza al Parco si sviluppa su un unico fabbricato multipiano con un unico livello entroterra e nove livelli fuori terra, quattro ingressi pedonali separati e un ingresso carrabile. Oltre alle parti comuni interne ed esterne, il complesso si compone di: |
nr. 140 | Appartamenti con solaio di pertinenza di cui 125 di proprietà del Fall.-- - Omissis --- |
nr. 3 | Unità commerciali di proprietà del Fall. --- Omissis --- |
nr. 120 | Box al piano interrato di cui 107 di proprietà del Fall. --- Omissis --- |
nr. 22 | Posti auto coperti - di cui 20 di proprietà del Fall. --- Omissis --- |
nr. 12 | Posti moto coperti tutti di proprietà del Fall. --- Omissis --- |
La presente relazione ha per oggetto la stima di un unico lotto identificato con il n. 27 composto da:
1) Abitazione con Xxxxxx di pertinenza individuati a catasto al Foglio 9, Particella 1021, Sub. 29;
2) Box individuato a catasto al Foglio 9, Particella 1021, Sub. 210;
Si segnala che gli altri 127 lotti sono oggetto di separate relazioni di stima a firma della scrivente.
|Allegato 1 – Planimetria generale del complesso – individuazione lotti|
1.2 Ubicazione e accessibilità
Il Comune di Pioltello, conta circa 37.000 abitanti e fa parte della Città Metropolitana Milanese in Regione Lombardia.
La cittadina si trova nell’area dell’hinterland, a Est della città di Milano nel territorio della Martesana, all’interno del perimetro del Parco Agricolo Sud.
Posizione del comune di Pioltello all’interno
della provincia di Milano
Pioltello è situata a circa 10 chilometri dal centro del capoluogo. Il territorio comunale è compreso tra la SP ex XX 00 Xxxxxx Xxxxxxxxx (x nord, situata tra Cernusco sul Naviglio e Cassina de' Pecchi) e la XX 00 Xxxxxxxxx (x sud, situata tra Rodano e Vignate) ed è disposto ai due lati della linea ferroviaria. Il Comune odierno è nato il 1º gennaio 1870 dalla fusione di due Comuni: Pioltello e Limito. Il complesso immobiliare che ospita i beni oggetto di stima si trova nella porzione di Limito. |
Il Comune di Pioltello confina con Cernusco sul Naviglio, Peschiera Borromeo, Rodano, Segrate e Vimodrone . |
Il Comune è raggiungibile mediante: Rete stradale – Pioltello si trova a metà strada tra la tangenziale sud di Milano A 51 e la tangenziale esterna A 58, a circa 6 km dalle più vicine uscite. Rete ferroviaria – A Pioltello si trova la stazione ferroviaria di Pioltello-Limito, sulle linee dei treni regionali: Milano – Brescia, Milano Bergamo e Milano – Verona, oltre che essere la stazione di testa delle linee del passante ferroviario: S5 (Varese- Pioltello Limito-Treviglio) e S6 (Novara-Pioltello Limito-Treviglio). Il complesso che ospita i beni oggetto di stima si trova a pochi metri dalla stazione ferroviaria posta al lato opposto di Via alla Stazione. | |
Vecchia stazione Pioltello | Nuova stazione Pioltello Limito |
Vista la vicinanza alla città di Milano, negli ultimi anni la cittadina ha accolto numerosi immigrati che ad oggi rappresentano circa il 24% della popolazione. | |
L’aeroporto più vicino è quello di Linate che dista circa 7 km, mentre quello di Bergamo – Orio al Serio dista circa 50 km e l’Xxxxxxxxx xx Xxxxxxxx xxxxx 00 xx. | |
Xxx 0000 Xxxxxxxxx ha acquisito il titolo di città e si presenta come la città dei tre parchi: | |
Parco delle Cascine | |
Parco di Trenzanesio – Villa Invernizzi | |
Bosco della Besozza | |
1.3 | Descrizione del territorio circostante |
Il complesso Residenza al Parco si trova all’interno del tessuto urbano, nelle strette vicinanze si trovano tutti i servizi e le attività commerciali legati alla quotidianità. I servizi per l’educazione si trovano in gran parte nella porzione di Pioltello che dista circa 3 km. La struttura sanitaria più vicina è il poliambulatorio Auxologico di Pioltello. Nella piazza sulla quale si affaccia il complesso si trovano parcheggi pubblici a raso. |
Il traffico nella zona è caratterizzato dal passaggio di mezzi prevalentemente privati. In via alla Stazione si trova la fermata dei mezzi di trasporto di superficie. | |
1.4 | Residenza al Parco - inquadramento generale |
Il progetto Residenza al Parco nasce a novembre 2008 con la sottoscrizione di una Convenzione Urbanistica per l’attuazione di un P.I.I. (Programma Integrato d’Intervento) denominato CIS 24 (per maggiori dettagli sulla Convenzione Urbanistica si rimanda al cap. 8.2). La Convenzione prevede la realizzazione di un fabbricato residenziale da destinare ad Edilizia Residenziale Convenzionata e di opere pubbliche a favore del Comune di Pioltello. | |
Il fabbricato realizzato è di nove piani fuori terra e un piano interrato, nel quale sono stati realizzati i box, posti auto, posti moto, posti bici e locali comuni di servizio. Il complesso è diviso in quattro parti, in ognuna si trova il corpo dei collegamenti verticali, composto da scale e ascensori che collegano tutti i piani dall’interrato |
all’ultimo. Gli ingressi pedonali si trovano su piazza Xxxxxxxxxx Xxxx e sono indicati con le lettere dalla A alla D mentre l’unico accesso carrabile al piano interrato si trova su via alla Stazione. Nella piazza davanti al fabbricato si trovano tre uscite di sicurezza dal parcheggio. | |
Al piano terra sono state realizzate tre unità a destinazione commerciale. Il complesso, si affaccia a nord – est su un quartiere residenziale, mentre a sud- ovest su un’area scoperta destinata a parco urbano ed alcuni edifici pubblici di pochi piani. | |
unità commerciali con vetrine sulla piazza | unità commerciali con vetrine su via alla Stazione |
Quartiere residenziale lato nord - est | |
Non lontano dal fabbricato, ai limiti del parco si trova una stazione di trasformazione elettrica dell’Enel di rilevanza sovracomunale. | |
Vista lato sud – ovest | |
2 | IDENTIFICAZIONE DEI BENI |
Al fine di procedere con la stima del bene sono state svolte le seguenti attività: − Accessi agli atti presso il comune di Pioltello: 18/9/2019, 13/2/2020, 16/7/2020 e 29/7/2020; − Incontro con tecnici del Comune di Pioltello il 02/07/2020; − Sopralluoghi per la verifica di tutte unità nelle seguenti date: 10/07/2019, 11/02/2020, 14/05/2020, 22/05/2020, 15/10/2020 e 9/12/2020; ed è stata raccolta la seguente documentazione: |
Trascrizione del fallimento – Milano 2 ai NN. 74334/114231 del 13/09/2019 | Allegato | 2.1 |
Relazione notarile ventennale del 02/01/2020 | Allegato | 2.2 |
Documentazione catastale: | ||
Visura catastale per soggetto del 09/07/2019 | Allegato | 3.1 |
Estratti di mappa catastali: | ||
Foglio 9, Particella 1021 del 04/07/2019 | Allegato | 3.2 |
Foglio 9, Particella 963 del 22/07/2020 | Allegato | 3.3 |
Foglio 9, Particella 990 del 22/07/2020 | Allegato | 3.4 |
Elaborato planimetrico catastale del 04/07/2019 | Allegato | 3.5 |
Stralcio ricevuta di avvenuta denuncia di variazione - accatastamento unità Protocollo n. MI0327282 del 03/07/2014 | Allegato | 3.6 |
Schede catastali per gli immobili del lotto 27: | ||
Abitazione – Fog. 9, Part. 1021, Sub. 29 | Allegato 3.7 lotto 27 | |
Box – Fog. 9, Part. | 1021, Sub. 210 | Allegato 3.8 lotto 27 |
Convenzione urbanistica e successiva modifica | Allegato 4.1 e 4.2 | |
Determina n. 341 del 11/06/2014 | Allegato | 4.3 |
Certificati di bonifica Lotto A e B | Allegato 5 | |
Titoli edilizi – vedi capitolo 9.1 | Allegati da 6.1a | 6.7 |
Attestato di Prestazione Energetica (APE): | ||
Subalterni da 7 a 104 e da 108 a 149 | Allegato | 7.1 |
Subalterni da 105 a 107 | Allegato | 7.2 |
2.1 Precedenti e attuali proprietari
In riferimento al certificato notarile redatto dal Notaio Xxxx. Xxxxxx Xxxxxxxx del 03/01/2020 si riporta quanto segue:
Gli immobili oggetto della sentenza dichiarativa di fallimento sono pervenuti in virtù dei seguenti titoli:
- Quanto agli immobili identificati con particella 1021, per averli edificati sui terreni pervenuti, con atto di identificazione catastale rogato dal notaio Xxxxxxx Xxxxxxxx il 23 febbraio 2012, Repertorio 101542/29762, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 02 marzo 2012 ai NN. 22331/14930 di formalità dal COMUNE DI PIOLTELLO con sede in Pioltello (MI) P.I. 83501410159.
Al Comune di PIOLTELLO quanto di interesse, era pervenuto con atto di compravendita rogato dal Notaio Xxxxxxx Xxxxxx il 23 dicembre 1997, Repertorio 82680/3821, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 13 gennaio 1998 ai NN. 1376/1029 di formalità.
- Quanto all’immobile distinto in Catasto al foglio 9 particella 963, con atto di compravendita rogato dal Notaio Xxxxxxx Xxxxxxxx il 28 Marzo 2011. Repertorio 100486/29203, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 07 aprile 2011 ai NN. 38861/22501 di formalità dalla società --- OMISSIS ---. consede a Cernusco sul Naviglio – P.I. --- Omissis ---.
Alla società --- OMISSIS ---. quanto alienato, era pervenuto con atto di compravendita rogato dal Notaio Zona Luca il 13 dicembre 2004, Repertorio 13493/6979, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 28 dicembre 2004 ai NN. 189360/99811 di formalità ai signori --- OMISSIS --- nato a Pioltello (MI) il --- Omissis ---, --- OMISSIS --- nato a Pioltello (MI) il --- Omissis --- e --- OMISSIS --- nato a Milano (MI) il --- Omissis ---.
AI signori sopra meglio generalizzati quanto alienato, era pervenuto in parte per successione in morte del sig. --- OMISSIS --- nato a Pioltello (MI) il --- Omissis --- e deceduto il --- Omissis ---, presentata presso l’Xxxxxxx xxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx 0 il 16 aprile 1973 al numero 2068, trascritta presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di MILANO 2 il 11 luglio 1973 ai NN. 37469/32326 di formalità, ed in parte per la riunione dell’usufrutto in seguito al decesso della signora --- OMISSIS --- nata a Pioltello (MI) il --- Omissis --- e deceduta il --- Omissis ---. Alla signora --- OMISSIS ---il diritto di usufrutto era pervenuto per successione in morte del signor --- OMISSIS --- nato a Pioltello (MI) il --- Omissis --- e deceduto il --- Omissis ---, già descritta in precedenza.
- Quanto all’immobile distinto in catasto al foglio 9 particella 990, con atto di cessione di diritti reali a titolo oneroso rogato dal Notaio Xxxxxxx Xxxxxxxx il 21 dicembre 2011 Repertorio 101341/29651, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 11 gennaio 2012 ai NN. 2897/2041 di formalità dal COMUNE DI PIOLTELLO con sede in Pioltello (MI) P.I. 83501410159. Al COMUNE DI PIOLTELLO quanto d’interesse, era pervenuto con atto di compravendita rogato dal Notaio Xxxxxxx Xxxxxx il 23 dicembre 1997, Repertorio 82680/3821, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 13 gennaio 1998 ai NN. 1376/1029 di formalità.
Attuali proprietari L’attuale proprietaria dei beni è la società --- OMISSIS --- SOCIETA’ COOPERATIVA IN LIQUIDAZIONE avente sede legale in XXXXXX (XX), xxx Xxxxx Xx Xxxxxx x. 0, ed iscritta al Registro delle Imprese presso la CCIAA di Milano con codice fiscale --- Omissis ---. |Allegato 2.1 – Trascrizione del fallimento | |Allegato 2.2 - Certificato notarile ventennale| | |
Nel certificato notarile di cui sopra non sono citate servitù, mentre ne risultano indicate nella convenzione urbanistica e successiva modifica – per maggiori dettagli si rimanda al cap. 8.3. | |
3 | FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI |
3.1 | Gravami ed oneri |
In riferimento al Certificato Notarile redatto dal Xxxx. Xxxxxx Xxxxxxxx del 03/01/2020 si riporta quanto segue: “I beni sopra indicati son in esclusiva, piena ed assoluta proprietà della Società --- OMISSIS --- SOCIETA’ COOPERATIVA IN LIQUIDAZIONE con sede a Milano… e che sono liberi da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli ad eccezioni di: Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di |
xxxxx xxxxxxxxxxxx, rogata dal Notaio Xxxxxxx Xxxxx il 05 febbraio 2014, Repertorio 21859/14620, iscritta presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 20 febbraio 2014 ai NN 13923/2036 di formalità a favore di BANCO POPOLARE SOCIETA’ COOPERATIVA con sede a Verona (VR) – P.I. 03700430238 (domicilio ipotecario eletto VERONA PIAZZA NOGARA N. 2 C/O LA SEDE) e contro la società --- OMISSIS --- SOCIETA’ COOPERATIVA con sede a Milano (MI) – P.I. --- Omissis --- (per i diritti pari ad 1/1 di proprietà relativamente agli immobili meglio descritti dal punto 1 al punto 269), per la complessiva somma di EURO 46.000.000,00 (Capitale di Euro 23.000.000,00).
Segnaliamo che si rileva annotamento di frazionamento in quota rogato dal Notaio Xxxxxxxx Xxxx Xxxxx il 29 Aprile 2015, Repertorio 208148/44438, annotato presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare Milano 2 il 15 Giugno 2015, ai NN. 56215/9289 di formalità con il quale agli immobili meglio descritti dal punto 1 al punto 128 e dal punto 131 al punto 269 è stata attribuita complessivamente una quota di mutuo di Euro 21.024.000,00 e relativa quota di ipoteca di Euro 42.048.000,00.
I subalterni riportati dal punto 1 al punto 128 sono i seguenti:
107, 101, 102, 104, 108, 109, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 118, 119, 120, 121, 122, 226,
123, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141,
142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79,
80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 227, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 100, 97, 98, 99, 37,
38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 51, 52, 53, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65,
66, 10, 7, 8, 9, 11,12, 13, 14, 15, 19, 20, 22, 23, 24, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 35 e 36
e dal punto 131 al punto 269 sono i seguenti:
150,151, 152, 153, 154, 155, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168,
169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186,
187, 188, 189, 190, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205,
206, 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 228, 229,
230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 243, 246, 247, 248, 249, 250,
251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 264, 266, 270, 271, 272, 274,
275, 276, 277, 278, 279, 280, 281, 282, 283, 284, 285, 286, 287, 288, 289, 290, 291, 292,
293, 294, 295 296, 297, 298, 299, 300, 301, 302, 303, 105 e 106
= Decreto di ammissione concordato preventivo emesso dal Tribunale di Milano il 25 ottobre 2018, Repertorio 84, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di Milano – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 28 novembre 2018 ai NN 150370/98706 di formalità in favore di MASSA DEI CREDITORI DEL CONCORDATO PREVENTIVO DELLA --- OMISSIS ---
SOCIETA’ COOPERATIVA IN LIQUIDAZIONE e contro la società --- OMISSIS --- SOCIETA’ COOPERATIVA IN LIQUIDAZIONE con sede a
Milano – P.I.
--- Omissis --- (per i diritti pari ad 1/1 di proprietà)
= Sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Milano il 06 giugno 2019, repertorio 516, trascritta presso l’Agenzia delle Entrate di Milano – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 13 settembre 2019 ai NN 74334/114231 di formalità in favore di MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DI --- OMISSIS --- SOCIETA’ COOPERATIVA IN LIQUIDAZIONE e contro la società --- OMISSIS --- SOCIETA’ COOPERATIVA IN
LIQUIDAZIONE con sede a Milano – P.I. --- Omissis --- per i diritti pari ad 1/1 di proprietà)
Sempre in riferimento al Certificato Notarile, redatto il 03/01/2020 sui seguenti beni vengono rilevati contratti preliminari di vendita trascritti:
Sub. 7 e Sub. 275 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 23/12/2014 Rep. 15173/490 | Tras. 31/12/2014 NN.120080/8235 5 | Lotto 1 |
Sub. 138 e Sub. 289 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 21/01/2015 Rep. 15260/7552 | Tras. 28/01/2015 NN.7208/4953 | Lotto 116 Contratto sciolto per recesso |
Sub. 41 e Sub. 274 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 21/01/2015 Rep. 15261/7553 | Tras. 28/01/2015 NN.7209/4954 | Lotto 34 Contratto sciolto per recesso |
Sub. 24 e Sub. 209 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 21/01/2015 Rep. 15262/7554 | Tras. 28/01/2015 NN.7211/4956 | Lotto 23 Contratto sciolto per recesso |
Sub. 145 e Sub. 166 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 21/01/2015 Rep. 15263/7555 | Tras. 28/01/2015 NN.7212/4957 | Lotto 122 Contratto sciolto per recesso |
Sub. 8 e Sub. 272 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 30/01/2015 Rep. 15297/7577 | Tras. 12/02/2015 NN.12415/8348 | Lotto 2 |
Sub. 11 e Sub. 213 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 10/04/2015 Rep. 15602/7743 | Tras. 28/04/2015 NN.38757/25604 | Lotto 4 |
Sub. 10 e Sub. 264 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 10/04/2015 Rep. 15603/7744 | Tras. 28/04/2015 NN.38758/25605 | Lotto 3 |
Sub. 9 e Sub. 271 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 10/04/2015 Rep. 15604/7745 | Tras. 28/04/2015 NN.38771/25616 | Lotto 17 Contratto sciolto per recesso |
Sub. 53 e Sub. 261 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 20/04/2015 Rep. 15621/7755 | Tras. 04/05/2015 NN.40597/26931 | Lotto 10 |
Sub. 22 e Sub. 277 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 20/04/2015 Rep. 15623/7757 | Tras. 04/05/2015 NN.40598/26932 | Lotto 7 |
Sub. 130 e Sub. 167 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 12/06/2015 Rep. 15821/7855 | Tras. 22/06/2015 NN.59538/39515 | Lotto 13 |
Sub. 131 e Sub. 168 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 12/06/2015 Rep. 15822/7856 | Tras. 25/06/2015 NN. 61017/40373 | Lotto 14 |
Sub. 45 e Sub. 278 | Notaio Xxxxxxx Xxxxx In data 08/07/2015 Rep. 3642/2289 | Tras. 21/07/2015 NN. 72426/47913 | Lotto 38 Contratto sciolto per recesso |
Sub. 125 e Sub. 290 | Notaio Xxxxxxx Xxxxx In data 25/09/2015 Rep. 3734/2346 | Tras. 06/10/2015 NN. 97546/63576 | Lotto 12 Contratto sciolto per recesso |
Sub. 31 e Sub. 214 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 22/01/2016 Rep. 16630/8250 | Tras. 19/04/2016 NN. 42145/26589 | Lotto 8 |
Sub. 144 e Sub. 247 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 08/04/2016 Rep. 16978/8413 | Tras. 26/04/2016 NN. 44559/28164 | Lotto 15 |
Sub. 20 e Sub. 203 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 17/11/2016 Rep. 17914/8912 | Tras. 29/11/2016 NN. 136132/86424 | Lotto 6 |
Sub. 15 e Sub. 199 | Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx In data 17/11/2016 Rep. 17915/8913 | Tras. 29/11/2016 NN. 136133/86425 | Lotto 5 |
Dalla documentazione ricevuta dalla Curatela risulta che per i seguenti immobili sono stati sottoscritti contratti preliminari di vendita registrati ma NON TRASCRITTI:
Sub. 109 e Sub. 246 | Lotto 11 |
Sub. 38 e Sub. 161 | Lotto 9 |
Sub. 106 | Lotto 16 |
4 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI
I beni oggetto della presente stima: Abitazione e Box di pertinenza ubicati a Pioltello, Piazza Xxxxxxxxxx Xxxx / via alla Stazione sono individuati a Catasto Terreni come segue:
Foglio | Particella | Qualità / Classe | Sup. (mq) | Red. Dominicale | Red. Agrario |
9 | 1021 | Ente Urbano | 3.780 | - | - |
Si segnala che altre due particelle di terreno, (part. 990 e 963 indicate in colore verde) limitrofe alla precedente (indicate in colore blu) sono intestate a --- Omissis ---.
La porzione del piano interrato, sottostante la particella 990 è unita alla particella 1021.
Stralcio estratto di mappa catastale particella 1021
Foglio | Particella | Qualità / Classe | Sup. (mq) | Red. Dominicale | Red. Agrario |
9 | 963 | Ente Urbano | 122 | - | - |
9 | 990 | Ente Urbano | 2.530 | - | - |
I beni oggetto di stima compresi nel lotto 27 sono individuati al Catasto Fabbricati come segue:
Abitazione e solaio | |||||||
Foglio | Part. | Sub | Cat. | Classe | Consistenza | Sup. catastale | Rendita |
9 | 1021 | 29 | A/2 | 3 | 5,50 vani | 99,00 mq | € 610,71 |
Abitazione - Coerenza da Nord in senso orario: abitazione Sub. 30, pianerottolo comune Sub. 2, vano ascensore, affaccio su giardini di pertinenza altre u.i. lato Est, vuoto su giardini altra u.i. lato Sud, affaccio su terrazzi altre u.i. lato Sud e affaccio su terrazzo e aree di pertinenza altre u.i. lato Ovest – piazza. | |||||||
Solaio - Coerenza da Nord in senso orario: solaio Sub. 33, parti comuni Sub. 2, solaio Sub. 30 e corridoio comune Sub. 2. | |||||||
Stralcio scheda catastale Sub. 29
Box | |||||||
Foglio | Part. | Sub | Cat. | Classe | Consistenza | Sup. catastale | Rendita |
9 | 1021 | 210 | C/6 | 5 | 14,00 mq | 15,00 mq | € 43,38 |
Coerenza da Nord in senso orario: box Sub. 209, box Sub. 270, Box sub. 211 e corsello comune di manovra Sub. 1 | |||||||
Stralcio scheda catastale Sub. 210
|Allegato 3.1 – Visura per soggetto| |Allegato 3.2 - Estratto di mappa catastale e visura storica mappale 1021| |Allegato 3.3 - Estratto di mappa catastale e visura storica mappale 963| |Allegato 3.4 - Estratto di mappa catastale e visura storica mappale 990| |Allegato 3.5 – Elaborato Planimetrico| |Allegato 3.6 – Stralcio ricevuta di accatastamento| |Allegato 3.7 – Scheda catastale abitazione| |Allegato 3.8 – Scheda catastale box/posto auto| | |
4.1 | Stato di possesso e disponibilità |
I beni sono al 100 % di proprietà della fallita. Alla data del sopralluogo, tenutosi il 11/02/2020,14/05/2020 e 15/10/2020, gli immobili risultavano liberi. | |
5 | DESCRIZIONE DEL FABBRICATO |
I beni oggetto della presente stima si trovano in un fabbricato di nove piani fuori terra e uno interrato. Nel fabbricato sono stati realizzati quattro ingressi separati, indicati con le lettere A, B, C, e D che portano agli spazi di collegamento verticali composti da scale e ascensori: Tra gli ingressi C e D è stato realizzato un grande portale di passaggio verso il giardinetto e il parcheggio pubblico posti a Est del fabbricato. | |
L’ingresso carrabile ai box, attraverso una rampa munita di cancello automatico con telecomando, si trova su via alla Stazione. |
Passaggio coperto verso il giardinetto e il parcheggio pubblico
Rampa di accesso al parcheggio interrato Sezione del fabbricato
Le scale e gli ascensori collegano tutti i piani del fabbricato: dall’interrato all’ultimo.
Di seguito le caratteristiche tecniche delle unità realizzate, desunte dai documenti ricevuti dalla --- Omissis ---:
Struttura portante: | Struttura portante in calcestruzzo armato |
Solai: | Solaio tradizionale in latero-cemento |
Copertura: | Copertura piana, isolata, impermeabilizzata e coperta di ghiaia, pluviali in lamiera pre- verniciata. |
Muratura perimetrale: | Pareti composte da blocchetti in calcestruzzo vibro-compresso di spessore 30 cm., isolate con cappotto termico spessore 11 cm, protette da rete porta intonaco e intonaco minerale. Verso l’interno le pareti sono intonacate al civile o a gesso. |
Divisori interni: | Per le pareti di divisione tra le unità sono state realizzate pareti in doppio tavolato in laterizio di 8 |
cm con interposto strato di isolante termico di 4 cm. Le pareti divisorie interne all’unità sono state realizzate con tavolati in laterizio da 8 cm intonacate a civile o a gesso. | |
Serramenti esterni: | Serramenti in PVC di colore bianco, con triplo vetro, basso emissivo. Tapparelle avvolgibili in PVC. |
Porte interne: | Porte in legno tamburate, rivestite in laminati di colore bianco o simil-legno. |
Porte d’ingresso: | Porte blindate, rivestite dai due lati con pannelli in legno, con serrature non duplicabili senza codice. |
Pavimenti: | Pavimento in gres porcellanato. |
Rivestimenti: | Rivestimenti in piastrelle di ceramica smaltata oppure piastrelle in gres porcellanato. |
Impianto elettrico: | Di tipo tradizionale con centralina intelligente che permette di verificare i consumi. |
Impianto idrico sanitario: | Ogni singola abitazione è dotata di contatore volumetrico e rubinetto di intercettazione dell’acqua fredda e calda. Acqua calda condominiale. |
Impianto riscaldamento: | Impianto di riscaldamento centralizzato per la produzione di riscaldamento e acqua calda sanitaria con gestione della temperatura e contabilizzazione dei consumi per ogni unità. La distribuzione del calore all’interno delle abitazioni avviene sotto pavimento. L’impianto è di tipo teleriscaldamento collegato ad una centrale di cogenerazione. |
Impianto di VMC: (ventilazione meccanica controllata) | Nel fabbricato è stato installato un impianto di ventilazione meccanica controllata in tutti gli ambienti. Le bocchette di immissione dell’aria sono posizionate sopra i serramenti, mentre le bocchette di estrazione sono state installate nei bagni e nella cucina. |
Impianto aspirazione cucina: | Impianto di aspirazione per sostante gassose, fumi e vapori. |
Impianti speciali: | Videocitofono, predisposizione all’impianto di aria condizionata. |
Impianti antincendio: | Nel parcheggio interrato e negli spazi comuni |
Le abitazioni risultano classificate in classe energetica A mentre le tre unità commerciali risultano classificate in classe B. |Allegato 7.1 e 7.2 – Attestati di prestazione energetica| | |
6 | AREE E SPAZI COMUNI CONDOMINIALI |
Gli spazi e le aree comuni condominiali sono sostanzialmente finiti e funzionanti. Restano da completare alcune opere di finitura. Nei quattro corpi dei collegamenti verticali ascensori e scale sono completi: le scale sono rivestite in pietra naturale tipo serizzo e i corrimani in ferro a bacchette di colore bianco sono tutti posati. I pavimenti dei corridoi di distribuzione delle abitazioni sono dello stesso tipo di pietra utilizzata per le scale. Gli ascensori installati sono stati forniti e posati dalla Kone Ascensori S.p.A. che risulta avere anche il contratto di manutenzione. In riferimento ai sopralluoghi effettuati nelle unità abitate gli impianti risultano tutti funzionanti. | |
A seguito dei sopralluoghi è stato possibile riscontrare che alcune opere di finitura negli spazi comuni non sono state terminate. Di seguito l’elenco e le fotografie delle opere mancanti più rilevanti: | |
Xxxx xxxxx: dei quattro vani scala presenti solo le scale A e B sono state terminate. Gli altri due vani scala “C” e “D” devono ancora essere verniciati. |
Armadi impianti: Le ante di quasi tutti gli armadi che ospitano gli impianti collocati a tutti i pianerottoli non sono mai state finite e si trovano ancora allo stato grezzo.
Imbotti delle finestre e porte finestre: sono state verniciate le imbotti dei serramenti delle abitazioni della scala A, alcune ai piani inferiori della scala B e alcune della scala D. Tutte le altre imbotti dei serramenti (finestre e porte finestre) sono ancora al grezzo.
Parapetti dei terrazzi: La verniciatura dei parapetti non è terminata: nelle unità della scala D non sono state verniciate le porzioni di parapetto nella parte interna. In molti appartamenti la verniciatura è stata eseguita male. Sono presenti evidenti segni di ruggine.
Giunti strutturali: Non sono stati coperti a dovere i giunti strutturali.
Le porzioni basse delle pareti esterne verso Nord e Nord-Est non sono state verniciate e risultano ancora da completare.
Mancano i collegamenti dei pluviali ai pozzetti già predisposti nella pavimentazione. Al momento sono stati collocati pezzi di tubazione di plastica.
Non è stata terminata la recinzione di delimitazione e divisione delle aree scoperte private. |
Mancano gli elementi di delimitazione delle aree esterne di pertinenza degli esercizi commerciali (sub. 106 e 107) |
Le pareti a delimitazione delle aree scoperte al piano terra, verso la piazza non, sono state intonacate, ma solo verniciate. |
Le pareti in cls interne al parcheggio, e quelle laterali della rampa non risultano intonacate. Manca inoltre la lamiera di protezione sulle pareti esposte alla pioggia. |
Le tre scale di uscita di sicurezza dal parcheggio sulla piazza non risultano terminate. | |
In alcuni terrazzi, la guaina di impermeabilizzazione è stata posata male e sono danneggiati gli strati superficiali dell’intonaco e della vernice sottostante. | |
Ai fini della presente valutazione, il valore del lotto verrà deprezzato di un ulteriore 4% per le opere non terminate o eseguite male negli spazi comuni. | |
7 | DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEI BENI |
Abitazione e Xxxxxx | |
L’abitazione oggetto della presente stima si trova al piano quinto nel corpo di fabbrica individuato con la lettera A, mentre il solaio di pertinenza si trova al piano ottavo. L'altezza interna dell’abitazione è di circa 270 cm. |
L’abitazione è un tri-locale ed è composta da: piccolo ingresso, soggiorno, cucina abitabile, due camere, due bagni finestrati e due balconi. Dal piccolo ingresso si accede al soggiorno, davanti la porta d’ingresso si trova l’accesso alla zona notte. La cucina abitabile si trova sulla destra. Nel soggiorno di trovano quattro ampie porte finestre affacciate sul balcone orientato a est. Il locale dedicato alla cucina è finestrato ed è orientato a ovest. Una delle camere da letto affaccia su un piccolo balcone, mentre la seconda e i due bagni sono finestrati. In un bagno è stata posata una vasca sotto la finestra, mentre nel secondo è stato posato un piatto doccia. I bagni sono completi di sanitari, xxxxxxxxx e scalda salviette elettrici. | |
soggiorno | cucina |
L’abitazione essendo posta al piano quinto è ben illuminata e gode di tre affacci. | |
camera | camera |
Il balcone posto a est, comunicante con il soggiorno misura circa 11 mq ed è protetto sui due lati corti da setti murari a tutta altezza, il lato più lungo è protetto da parapetto metallico. Il secondo balcone rivolto ad ovest, al quale si accede da una delle due camere è protetto su un lato corto da un setto murario a tutt’altezza e sui restanti lati da parapetto metallico. | |
bagno | bagno |
Il pavimento dell’abitazione è stato realizzato in piastrelle di gres porcellanato di formato rettangolare di color marrone scuro, nel primo bagno, quello a destra, il pavimento e la parte inferiore delle pareti sono rivestiti con piastrelle marroni. Nel secondo bagno per il pavimento e l’angolo doccia sono state utilizzate piastrelle di colore marrone più chiare, mentre le altre pareti sono rivestite con piastrelle chiare. La parete attrezzata per cucina è stata rivestita con piastrelle di colore chiaro e fascia decorativa scura. Ovunque sono posati i battiscopa e le porte, entrami in legno di colore bianco. | |
balconi | solaio |
Le pareti e il soffitto nell’abitazione sono rasate ma non verniciate, ad eccezione della porzione di pareti sopra le piastrelle nei bagni e nella cucina che sono solo intonacati. L’appartamento si trova in ottimo stato di manutenzione e pertanto non verrà deprezzato. | |
In quasi tutte le abitazioni sono state lasciate confezioni di piastrelle di scorta. | |
Il ripostiglio/solaio di pertinenza si trova al piano ottavo al quale si accede utilizzando l’ascensore oppure la scala. | |
Stralcio planimetria ottavo – posizione del solaio Sub. 29 |
Il ripostiglio/solaio è stato realizzato in blocchetti di cemento a vista, la porta è in lamiera metallica con serratura. Nel locale è presente l’impianto di illuminazione con plafoniera al neon. |
Box |
Il Box di pertinenza si trova al piano interrato: |
Il box si trova nella parte nord del parcheggio, nel secondo corsello, vicino all’uscita di sicurezza n. 1, ed è adatto al ricovero di una sola vettura. Il pavimento è in calcestruzzo lisciato e le pareti in blocchetti di cemento a vista ad eccezione di una che è in cemento a vista. Il portone di ingresso è con apertura manuale. Il box è dotato di impianto di illuminazione con lampada fluorescente (neon) installata. |
box | Ingresso carrabile | |
8 | URBANISTICA | |
8.1 | Strumento urbanistico vigente e conformità urbanistica | |
Il Comune di Pioltello è dotato di PGT (Piano di Governo del Territorio) approvato definitivamente con Delibera Consiglio Comunale n. 23 del 30/03/2011. Nella Tavola 7d del Piano delle Regole l’area è indicata con la sigla PAV 9 – Piano Attuativo Vigente 9: in parte in ambito urbanizzato: residenziale consolidato intensivo e in parte in ambito per servizi di interesse pubblico: aree e servizi di interesse pubblico esistente. | ||
Alla luce di quanto sopra l'immobile risulta conforme alla destinazione urbanistica. | ||
8.2 | Convenzione Urbanistica del 06/11/2008 |
Il 06/11/2008 viene sottoscritta la Convenzione ‘per l’attuazione del programma Integrato d’Intervento relativo alle aree incluse nel CIS n. 24 e lungo la via Monteverdi, nel comune di Pioltello...’ tra Comune di Pioltello, Società Cooperativa --- Omissis ---, Società Cooperativa --- Omissis --- e --- Omissis --- S.r.l. La Convenzione nasce dalla volontà del Comune di Pioltello di trovare una soluzione duratura ad alcune problematiche degli inquilini degli immobili in xxx Xxxxxxxxxx xx x. 0, 6 e 8 di proprietà della --- Omissis ---. Filca Cooperative società cooperativa propone di acquistare gli immobili di proprietà della --- Omissis --- composti da 64 abitazioni, aree comuni e parcheggi in Via Monteverdi mantenendo la situazione locativa degli attuali abitanti a fronte della possibilità di realizzare nuova edilizia residenziale convenzionata su altra area anche comunale. Il 31/03/2008 Filca formalizza al Comune la proposta e propone al Comune: 1) L’acquisto degli immobili di xxx Xxxxxxxxxx x. 0, 6 e 8 con impegni a mantenere gli attuali residenti alle stesse condizioni per € 10.900.000,00; 2) L’acquisto dell’area CIS 24 per realizzare 34.000 mc di edilizia abitativa convenzionata a fronte del pagamento di: − € 1.200.000,00 per l’acquisto dell’area (Valutata € 1.144.743,00); − € 764.230, 83 per oneri di urbanizzazione primaria e secondaria; 3) L’inserimento degli immobili di via Monteverdi all’interno del PII (vedi punto 1) 4) Lasciare a carico del Comune la bonifica e gli interventi di messa in sicurezza delle aree. La proposta di Xxxxx viene approvata con Delibera del Consiglio Comunale a maggio 2008. Viene promossa una variante al PGT per la ridefinizione del comparto CIS 24. Il P.I.I. (Piano Integrato di Intervento) viene approvato definitivamente con delibera n. 69 il 29/09/2008 e viene sottoscritta la Convenzione Urbanistica che lo regola il 06/11/2008. | |
Il P.I.I. si divide in due lotti: Lotto 1 – comparto CIS 24 – nel quale si trovano gli immobili oggetto della presente valutazione. Lotto 2 – Comparto denominato Xxxxxxxxxx nel quale non sono previsti interventi. |
I parametri urbanistici del Lotto 1 sono i seguenti:
Superficie territoriale complessiva | 13.103,06 mq |
Capacità edificatoria: Residenziale Commerciale | 11.333,00 mq 11.100,00 mq 233,00 mq |
Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, al momento della sottoscrizione della Convenzione risultavano i seguenti:
Urbanizzazione primaria: Residenziale Commerciale | 10,51 77,91 | €/mc €/mq | 349.983,00 18.153,03 | € € |
Totale oneri urbanizzazione primaria | 368.136,03 | € | ||
Urbanizzazione Secondaria: | ||||
Residenziale | 10,45 | €/mc | 347.985,00 € | |
Commerciale | 63,60 | €/mq | 14.818,88 € | |
Totale oneri urbanizzazione secondaria | 396.103,80 € | |||
Totale Oneri | 764.239,83 € | |||
A carico di --- Omissis --- risulta la realizzazione a propria cura e spese, comprese la progettazione e la direzione delle opere di urbanizzazione secondaria delle seguenti opere:
- Parco pubblico attrezzato;
- Ristrutturazione previa parziale demolizione dell’edificio pubblico esistente che si trova all’interno del parco pubblico;
- Xxxxxxx a tutte le reti di sottoservizi.
Il cui costo al netto delle spese tecniche viene stimato in 1.164.653,62 € che verrà
scomputato dall’importo complessivo degli oneri dovuti.
Per quanto riguarda il contributo commisurato al costo di costruzione – questo sarà dovuto per la sola parte commerciale in quanto la costruzione dell’edilizia residenziale convenzionata ne è esonerata e ammonta a circa € 6.000,00.
Le opere di bonifica e messa in sicurezza dell’area restavano a carico del Comune di Pioltello.
Relativamente alla realizzazione del parcheggio interrato --- Omissis --- si riserva la facoltà di richiedere la costituzione del diritto di superfice nel sottosuolo per la realizzazionedei parcheggi privati pertinenziali – vedi Variante alla Convenzione.
Trasferimento delle aree ad --- Omissis ---
Con gli articoli da 1 a 9 della Convenzione il Comune di Pioltello trasferisce all’--- Omissis --- le aree di sua proprietà, e precisamente i seguenti immobili tutti al foglio
9. particelle 53-370-371-372-641 (graffati), categoria D/7, particelle in parte restituite contestualmente con la firma della convenzione al Comune di Pioltello come aree a standard.
Il corrispettivo dell’area convenuto risulta essere € 799.586,21 che corrisponde a:
Valore d’acquisto dell’area | € 1.200.000,00 |
Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria | € 764.239,83 |
Opere a scomputo: realizzazione Parco, ristrutturazione edificio pubblico e realizzazione delle reti di sottoservizi | -€ 1.164.653,62 |
Corrispettivo del contratto per il trasferimento dell’area | € 799.586,21 |
Le particelle sopra indicate sono state successivamente accorpate e frazionate e ad oggi risultano avere diversi identificativi catastali.
|Allegato 4.1 – Convenzione Urbanistica del 06/11/2008|
Parallelamente agli accordi tra --- Omissis --- e Comune, vengono trasferiti gli immobilidalla --- Omissis --- a Cooperativa Orizzonti per un valore complessivo di
€ 10.900.000,00.
Come risulta dalla relazione allegata alla Convenzione:
“l’originalità dell’operazione è data dal fatto che l’amministrazione non intende acquisire come patrimonio pubblico gli alloggi da destinati alla locazione (quelli di via Monteverdi) garantendo un canone sostenibile per gli inquilini, ma intende convenzionare con il privato acquirente (Filca Cooperative) il mantenimento per 25 anni dei canoni sostenibili e convenzionati di locazione oggi in essere.
Il concetto di locazione a canone sostenibile di durata non inferiore a 25 anni, che consente di classificare l’insediamento residenziale alla stregua di “residenza di interesse generale destinata alla locazione”, costituendo cosi “servizio economico di interesse generale” ed “alloggio sociale” secondo un concetto, in attesa di definizione, già inserito nell’ordinamento dal art. 5 della legge 9/2007 sta alla base dell’operazione di Housing Sociale.
L’imposizione di tale vincolo viene compensata mediante il riconoscimento di diritti edificatori da attuare su aree attualmente di
proprietà comunale (CIS24), sulla scorta del principio generale in base al quale i diritti edificatori possono rappresentare la moneta di scambio a fronte della cessione di aree per la realizzazione di servizi pubblici o di interesse pubblico e generale.” | |
Con il P.I.I. la superficie realizzabile sul comparto CIS24 in variante passa da 6.662 mq di slp (superficie lorda di pavimento) a 11.333 mq di slp. | |
8.3 | Variante alla Convenzione del 21/12/2011 |
Il 21/12/2011 viene sottoscritta tra il Comune di Pioltello e --- Omissis --- una variante alla Convenzione di cui sopra per l’acquisto dell’area per la quale con l’art. I-9 della Convenzione del 2008, veniva lasciata la facoltà ad --- Omissis --- di richiedere al Comune la costituzione di diritto di superfice nel sottosuolo da destinare a parcheggio. Con la modifica alla Convenzione, --- Omissis ---, in luogo della costituzione del diritto di superfice, chiede al Comune di acquistare l’area e asservirla ad uso pubblico perpetuo. Il Comune trasferisce alla --- Omissis --- l’area urbana di mq 2.530, identificata a catasto del Comune di Pioltello al foglio 9 particella 990, per la cui cessione vienedefinito un corrispettivo di 202.400,00 €. Si tratta dell’area occupata dal piazzale antistante al fabbricato, nella quale dovevano essere realizzate alcune delle opere di urbanizzazione. |
--- Omissis --- costituisce sull’area, contestualmente alla firma dell’atto, servitù di uso pubblico a favore del Comune Pioltello, che comprende quella di posa in opera di impianti pubblici o di pubblico interesse fino alla soletta di copertura del parcheggio.
A carico dell’--- Omissis --- rimangono la manutenzione ordinaria e straordinaria della soletta di copertura e dell’impermeabilizzazione della stessa.
Vengono inoltre definite le condizioni per la cessione dei parcheggi: segnalando che tali impegni dovranno essere specificati negli atti di trasferimento degli alloggi e dei parcheggi ai propri soci.
Si riportano in sintesi le condizioni principali:
- --- Omissis --- si impegna ad assegnare almeno un posto auto ad alloggio;
- I posti eccedenti potranno essere ceduti ai residenti del nuovo fabbricato fino ad un numero di 2 oltre quello di pertinenza;
- Eventualmente potrebbero essere anche ceduti ai proprietari di unità residenziali poste esternamente al comparto, ma ad abitazioni poste ad una distanza non superiore a 500 ml. I posti auto saranno comunque legati da rapporto di pertinenza.
Si segnala che nella definizione degli atti di trasferimento sarà necessario tener conto di quanto riportato negli art. dal 2 al 6 della variante alla Convenzione.
Per quanto riguarda le opere pubbliche, dalla variante alla Convenzione risulta che alla data della firma della stessa:
- Le opere di bonifica erano già state eseguite da --- Omissis --- con costi, anche professionali a suo carico;
- Le opere pubbliche non prevedono più la ristrutturazione di una porzione del fabbricato esistente ma solo la realizzazione del parco e delle relative attrezzature;
- In sostituzione delle opere al punto precedente si dovrà procedere al completamento della piazza con l’inserimento di un parcheggio pubblico a servizio della stazione.
In considerazione di queste modifiche il corrispettivo della cessione dell’area viene determinato in € 100.000,00 e viene assolto al momento della sottoscrizione dell’atto.
|Allegato 4.2 – Modifica alla Convenzione Urbanistica del 21/12/201|
8.4 | DETERMINA N. 341 DEL 11/06/2014 |
Il 11/06/2014 con determinazione n. 341 viene approvato il progetto esecutivo relativo alle opere di urbanizzazione primarie e secondarie interne al comparto: e vengono aggiornati gli importi delle opere di urbanizzazione che ammontano a € 747.452,80 e scontati del 15% ammontano a € 640.894,83. Si segnala che il parcheggio pubblico è stato realizzato sui mappali 1014 e 1016 e non 1015 come riporta l’atto. Vengono inoltre riconfermati i seguenti punti: |Allegato 4.3 – Comune di Pioltello - Determina dirigenziale n. 341 del 11/06/2014| | |
In merito all’importo finale degli oneri di urbanizzazione e delle opere a scomputo, i documenti esaminati rimandano tale verifica al collaudo finale, che non essendo terminate le opere non è mai stato eseguito. |
Alla data della stesura della presente relazione, risulta che le opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri che doveva eseguire --- Omissis --- erano le seguenti: - Piazza pedonale e accessi - opere sul mappale 990; - Parco pubblico: verde e relative attrezzatture sui mappali: 1015 e 1017. Tali opere non sono state terminate e secondo il Comune di Pioltello l’importo delle opere mancanti risulta essere € 320.629,70. La Curatela si sta attivando per definire con il Comune di Pioltello le questioni legate alle opere a scomputo degli oneri di urbanizzazione e loro realizzazione che comunque non incidono sui valori delle unità oggetto della presente stima. | |
9 | EDILIZIA |
Sull’area oggetto del P.I.I. CIS24 sorgevano più fabbricati. Nel 2011 viene bonificata l’area indicata come lotto A. Nel 2012 viene demolito l’Edificio NAF e hanno inizio i lavori di bonifica del lotto B. | |
--- Omissis --- ha proceduto alla demolizione dei fabbricati presenti nel lotto A ed eseguitole opere di bonifica. |
|Allegato 5 – Certificati completamente interventi di Bonifica Lotto A e B|
9.1 Xxxxxx Xxxxxxx
I lavori sul lotto A precedentemente indicati, sul quale sorge l’attuale fabbricato hanno avuto inizio nel 2012 e terminati nel 2014.
Di seguito i principali titoli e le pratiche edilizie inerenti alla realizzazione del complesso:
Titolo | Prot.n. | Data |
Istanza per ottenere permesso di Costruire |Allegato 6.1 – Domanda per Permesso di Costruire| | 856 | 13/01/2009 |
Permesso di Costruire N. C001/2009 |Allegato 6.2 –Permesso di Costruire| | 07/02/2011 | |
Prima Variante al PdC - DIA D166/2011 | 29809 | 02/08/2011 |
Collaudo statico delle strutture - Collaudo n. 11 | 11103/2013 | 11/03/2013 |
Seconda Variante SCIA D103/2013 | 11828 | 21/03/2013 |
Variante finale SCIA D142/2013 del 26/07/2013 | 28877 | 06/08/2013 |
A seguito della presentazione della variante finale dei lavori e ai fini dell’ottenimento dell’agibilità sono state richieste al Comune di Pioltello integrazioni e chiarimenti riportati in svariate lettere di perfezionamento, anche successive alla data di presentazione di fine lavori e la richiesta di agibilità:
Lettera Comune del 12/08/2013 Perfezionamento DIA D166/2011 n.29809 del 02/08/2011 Perfezionamento SCIA D103/2013 n.11828 del 21/03/2013 Perfezionamento SCIA D142/2013n. 28877 del 06/08/2013 | 29651 | 14/08/2013 |
Lettera DL del 01/08/2013 - invio documentazione integrativa alla SCIA in variante finale | 28585 | 01/08/2013 |
Lettera del Comune 20/11/2014 – ulteriori richieste per il perfezionamento delle pratiche edilizie in variante n. D166/2011, D103/2013, D142/2013 | 42700 | 21/11/2014 |
Lettera DL del 09/12/2014 - invio documentazione integrativa e chiarimenti alla lettera del comune prot. 42700 per perfezionamento di pratiche edilizie | 11/12/2014 | |
Verbale di visita del collaudatore del Comune di Pioltello 12/12/2014 ai fini del rilascio del certificato di collaudo opere di urbanizzazione. Il collaudatore dichiara che le opere di urbanizzazione necessarie a consentire l’agibilità parziale risultano ultimate e collaudabili. | 12/12/2014 | |
Comunicazione ultimazione Lavori per opere soggette Agibilità - PEC al Comune |Allegato 6.3 – Comunicazione ultimazione lavori| | 19/12/2014 | |
Richiesta di certificato di Agibilità del 29/12/2014 |Allegato 6.4 – Richiesta Certificato Agibilità| | n. 000458 | 08/01/2015 |
Alla richiesta di certificato di agibilità presentata in data 08/01/2015 per le unità residenziali risulta che sono stati allegati i seguenti documenti: - Ricevuta di avvenuta variazione catastale - SCIA sicurezza antincendio - Collaudo strutture - Dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico per: singoli appartamenti, parti comuni, autorimessa e allacciamento pompe antincendio; - Dichiarazione di Conformità Impianto produzione acqua calda sanitaria - Dichiarazione di conformità impianto idrico sanitario – adduzione idrica - Dichiarazione di conformità Impianto di riscaldamento - Dichiarazione di conformità impianto ventilazione meccanica controllata - Dichiarazione di conformità Impianto di scarico acque nere e chiare - Dichiarazione conformità impianto antincendio - Autocertificazione del DL conformità alle norme igienico sanitarie - Dichiarazione DL e impresa di conformità alla Legge 10/91 - Documentazione di conformità - esame finale per cinque ascensori – Kone - Messa in esercizio per 5 ascensori A, B, C, D1 e D2 - Impegno --- Omissis --- a sottoscrivere atto unilaterale | ||
- Aggiornamento della relazione sui requisiti di sostenibilità - Relazione tecnica riguardo il confort acustico | ||
Impegno di --- Omissis --- a sottoscrivere l’atto unilaterale di pertinenzialità – allegato alla richiesta di certificato di agibilità |Allegato 6.5 – Impegno --- Omissis --- atto unilaterale| | n. 0000458 | 08/01/2015 |
Attestazione agibilità parziale per le sole unità residenziali |Allegato 6.6 – Attestazione agibilità parziale unità residenziali| | n. 21582 | 09/06/2015 |
Segnalazione Certificata di Agibilità per le unità commerciali: sub. 105,106 e 107 |Allegato 6.7 – Segnalazione Certificata di Agibilità| | 46816 del 14/11/18 | 18/12/2018 |
Dalla documentazione esaminata risulta che --- Omissis --- doveva ancora inviare alComune di Pioltello i seguenti atti e documenti:
1) Atto unilaterale di pertinenzialità per vincolare gli spazi destinati a parcheggio al piano interrato;
2) Atto uni laterale di vincolo del posto auto scoperto nel parcheggio pubblico a raso all’unità commerciale identificata con il Sub. 106;
3) Documentazione finale in materia di dispositivi anticaduta;
Dalla documentazione inviata dal Comune di Pioltello alla Curatela l’agibilità di tutte le unità realizzate risulta attestata.
9.2 Sicurezza Antincendio – Pratica VV.F
Il fabbricato realizzato dall’--- Omissis --- è soggetto alle normative di sicurezza antincendio sia per la presenza del parcheggio interrato sia per l’altezza del fabbricato.
--- Omissis --- ha presentato il progetto ai VV.F. in data 22/03/2013 a seguito del qualesono state fatte delle osservazioni al progetto.
Nel 08/01/2015 è stata presentata la SCIA ai fini della sicurezza antincendio.
Nel 28/07/2015 è stato eseguito un sopralluogo dei VV.FF. al quale è seguito un verbale di vista tecnica con le seguenti prescrizioni:
− produrre idoneo certificato di conformità redatto in base al DM 37 relativo all’impianto antincendio;
− Rendere permanentemente areati i quattro vani scale posizionando dei serramenti grigliati non chiudibili sulle aperture in sommità;
− Caricare i meccanismi di auto chiusura di tutte le porte REI;
− Posizionare idonea cartellonistica lungo le vie di esodo, con particolare riferimento alle seconde porte dei filtri,
− Produrre una nuova asseverazione comprensiva di tutti i certificati sopra citati. Il 03/11/2015 --- Omissis ---, a seguito di alcuni solleciti da parte del Comune di Pioltello, comunica di aver ottemperato a quanto prescritto dai VV.FF. e che provvederà a far volturare l’intestazione della pratica al “Condominio Residenza al Parco”. Il 25/09/2015 --- Omissis --- integra la pratica della prevenzione incendi con esito positivo del 19/10/2015. Il CPI (Certificato Prevenzioni Incendi) è valido per 5 anni dalla data di protocollo della SCIA e valeva fino al 23/12/2019. L’amministrazione del condominio si è attivata per il rinnovo del C.P.I. È stato incaricato dal condominio un tecnico abilitato che ha fatto le verifiche richieste. A seguito dei sopralluoghi si è potuto verificare che: - Le opere di finitura delle uscite di sicurezza non sono terminate: le pareti non sono intonacate e non sono posati i corrimani e i parapetti; - Alcune porte REI sono rovinate dalla ruggine e/o hanno meccanismi di apertura mal funzionanti; - Mancano collari antincendio sulle tubazioni passanti nel piano interrato e sono da realizzare alcuni cassonetti in cartongesso attorno alle tubazioni sulle quali non è possibile prevedere i collari. La Curatela si è già attivata per portare a termine a breve le opere di cui sopra. | |
9.3 | Altri vincoli |
In riferimento al comma v) delle premesse alla Convenzione risulta che: “le aree ricomprese nel perimetro del PII non sono interessate da vincoli ambientali, paesistici storico-artistici, idrogeologici, sismici od altri previsti da leggi speciali e non sono comprese nell’ambito territoriale di parchi o di riserve naturali”. | |
9.4 | Conformità Edilizia dell’unità |
A seguito del sopralluogo si è potuto verificare che lo stato reale delle unità oggetto di valutazione corrisponde a quanto rappresentato negli elaborati grafici presentati in Comune e corrisponde anche alle schede catastali presentate il 03/07/2014. |
10 CONSISTENZA
10.1 Modalità di calcolo delle consistenze
L'Agenzia del Territorio indica la seguente modalità di calcolo delle consistenze degli immobili residenziali (Istruzione per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati).
La superficie commerciale è pari alla somma:
Superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; | + | Superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo: | Di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini); |
Di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.). |
Sono da considerarsi pertinenze esclusive di ornamento: i balconi, le terrazze, i cortili, i patii, i portici, le tettoie aperte, i giardini ecc. mentre sono da considerarsi pertinenze esclusive a servizio i locali di uso esclusivo annessi e integrati con l’unità immobiliare (cantine, soffitte, locali deposito).
Le pertinenze accessorie sono distinte in:
− comunicanti con i locali principali, se sono ad essi collegate (es. allo stesso livello o se diverso con scala interna);
− non comunicanti e non ad essi collegate, se con accesso indipendente ed esterno
all’unità immobiliare;
In merito al calcolo delle superficie inoltre:
− Non devono essere considerate pertinenze esclusive annesse all’unità immobiliare, i locali accessori che per la loro dimensione potrebbero essere economicamente e fisicamente indipendenti dall’unità immobiliare. In tal caso saranno da conteggiare autonomamente in relazione alla propria destinazione d’uso;
− La superficie dei vani principali e degli accessori diretti, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso;
− Per le unità immobiliari disposte su due o più piani, i collegamenti verticali interni alle stesse devono essere computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati;
− Non devono essere aggiunte alla singola unità immobiliare le quote di superfici relative agli spazi condominiali in quanto indivisibili e sono già considerati nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento.
I coefficienti di omogeneizzazione o di riduzione sono i seguenti:
Uso del locale | Coefficiente di omogeneizzazione/ riduzione |
Superficie residenziale | 100% |
Superficie balconi/terrazzi fino a 25 mq comunicanti | 30% |
Superficie balconi/terrazzi fino a 25 mq non comunicanti | 15% |
Superficie balconi/terrazzi oltre i 25 mq comunicanti | 10% |
Superficie balconi/terrazzi oltre i 25 mq non comunicanti | 5% |
Superficie sottotetto s.p.p. (senza permanenza di persone) per la sola superficie con altezza superiore 150 cm | 50% |
Superficie delle pertinenze di servizio comunicanti | 50% |
Superficie delle pertinenze di servizio non comunicanti | 25% |
Box/posti auto/parcheggi coperti e scoperti | a corpo |
Alla luce di quanto sopra:
− La superficie dell’abitazioni sarà considerata al 100 %;
− La superficie dei terrazzi e dei balconi, in quanto pertinenze accessorie di ornamento comunicanti; sarà considerata al 30% per i primi 25 mq e al 10% se presenti, per i successivi mq;
− La superficie delle aree scoperte di pertinenza delle unità commerciali, se presente, sarà considerata al 10%;
− La superficie del solaio sarà considerata al 25% in quanto pertinenza di servizio non comunicante;
− I box, i posti auto coperti e i posti moto coperti verranno valutati a corpo.
Dagli elaborati grafici in formato digitale recuperati durante l’accesso agli atti risultano le seguenti superfici:
Stralcio planimetria abitazione Sub. 29
La consistenza dell’unità risulta:
Residenziale | Sup. reale | Coef. di Ragguaglio | Sup. Commerciale | |
Abitazione | 93,42 mq | 100 % | 93,42 mq | |
Area scoperta, terrazzi e balc | 17,53 mq | 30 % | (*) | 5,26 mq |
Solaio | 1,64 mq | 25 % | 0,41 mq | |
Totale | 99,09 mq | |||
Box | 14,74 mq | A corpo | ||
(*) La superficie di terrazzi, balconi e aree scoperte di pertinenza delle abitazioni sarà considerata al 30% per i primi 25 mq e al 10% se presenti, per i successivi mq;
La superficie commerciale in base alla quale verrà valutata l’abitazione risulta essere di 99,09 mq, mentre il Box sarà valutato a corpo.
11 | VALUTAZIONE |
11.1 | Metodo di Stima – Sintetico comparativo |
La presente stima adotta il metodo sintetico-comparativo che sviluppa una valutazione attraverso il confronto del bene oggetto di stima con altri similari presenti sul mercato immobiliare. Una volta determinato il segmento di mercato a cui appartiene il bene in base alla sua tipologia e alla collocazione geografica, vengono consultate le banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) della Agenzia della Entrate, del Borsino Immobiliare e della Camera di Commercio di Milano, Monza e Lodi che pubblicano periodicamente rilevamenti dei prezzi degli immobili in vendita per il territorio considerato per le varie tipologie di fabbricati. I dati di rilevamento pubblicati vengono successivamente analizzati alla luce delle caratteristiche e dei fattori specifici del bene oggetto di stima capaci di influenzarne il valore. Tali fattori sono essenzialmente l’ubicazione e l’accessibilità, la destinazione d’uso, lo stato di manutenzione, le pertinenze e quant’altro è rilevante al fine dell’utilizzo del bene stesso. | |
L'Agenzia del Territorio (glossario delle definizioni tecniche in uso del settore economico – immobiliare) individua tre tipologie di fabbricati e tre tipologie di abitazioni: | |
Fabbricato di tipologia signorile - Edificio, anche plurifamiliare, inquadrato nella categoria catastale A/1, corrispondente alla R/1 del nuovo Quadro Generale delle Categorie di cui al D.P.R. 138/98. Le abitazioni sono caratterizzate da ottima esposizione prevalente, ricco grado di rifinitura, grande ampiezza media dei vani, completezza di impianti tecnologici. Presenta generalmente caratteri architettonici di pregio, locali comuni di caratteristiche superiori a quelle possedute dai fabbricati civili, finiture interne accurate con impiego di materiali, impianti completi e di tecnologia superiore. Fabbricato di tipologia civile - Edificio a destinazione residenziale con incidenza significativa dei costi relativi alle opere di finitura (pavimenti, rivestimenti, infissi, accessori impiantistici). Generalmente ha caratteri distributivi razionali, livello architettonico buono. È un edificio ubicato generalmente in zone residenziali, con abitazioni inquadrate nella categoria catastale A/2, corrispondente alla R/1 del nuovo Quadro Generale delle Categorie di cui al D.P.R. 138/98, caratterizzate da ottima esposizione prevalente, grado di rifinitura tra il ricco e l’ordinario, media ampiezza dei vani, completezza di impianti tecnologici e dotazione di almeno due servizi igienici. Non è determinante la presenza o meno dell’alloggio del portiere nell’edificio. Sono compatibili con la categoria anche quelle unità immobiliari di consistenza inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo civile a quelle appartenenti ai fabbricati a schiera, con caratteristiche costruttive, tecnologiche, |
di rifinitura e dotazioni proprie della categoria. È ammessa nel fabbricato la compresenza di autorimesse o box auto e quella di unità immobiliari a destinazione commerciale (negozi, magazzini, laboratori, istituti di credito e assicurazioni) Fabbricato di tipologia economica - Complesso edilizio a destinazione residenziale con incidenza ordinaria dei costi relativi alle opere di finitura (pavimenti, rivestimenti, infissi, accessori impiantistici). Generalmente caratterizzato dal massimo sfruttamento della superficie e della volumetria edificabile, con più scale di accesso e pianerottoli che disimpegnano più unità immobiliari. È un edificio generalmente ubicato in località eccentriche, anche se del tipo popolare, con abitazioni solitamente inquadrate nella categoria catastale A/3, (corrispondente alla R/1 del nuovo Quadro Generale delle Categorie di cui al D.P.R. 138/98) caratterizzate da buona esposizione prevalente, grado di rifinitura tra l’ordinario ed il semplice, ampiezza dei vani medio piccola, completezza di impianti tecnologici e dotazione generalmente di non più di un servizio igienico. È ammessa nel fabbricato la compresenza di autorimesse o box auto e quella di unità immobiliari a destinazione commerciale (negozi, magazzini, laboratori, istituti di credito e assicurazioni). Il fabbricato corrisponde alla terza delle tre categorie – Fabbricato di tipologia economico. |
Abitazione di tipo signorile - Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato facente parte di edificio con caratteri architettonici di pregio (vedi: fabbricato di tipologia signorile). Le rifiniture sono pregio, con materiali che hanno caratteristiche di elevata qualità. Presenta locali e consistenza complessiva superiore a quella ordinaria delle abitazioni di tipo civile. È provvista di impianti di elevata tecnologia. Abitazione di tipo civile - Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato facente parte di edificio con buone caratteristiche generali, costruttive e distributive e con tipologia prevalente “civile” Presenta ordinariamente locali di media ampiezza con distribuzione interna e opere esterne di buona fattura, collegamenti verticali ed orizzontali ampi e ben illuminati. Le rifiniture sono di buona o ottima fattura, così come i materiali impiegati. È provvista di impianti di ordinaria tecnologia. Abitazione di tipo economico - Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato facente parte di edificio con tipologia prevalente “economica” (vedi: fabbricato di tipologia economica), con finiture esterne ordinarie prive di elementi di pregio e con collegamenti verticali ed orizzontali di dimensioni limitate. Le rifiniture sono di tipo media fattura, con materiali che non hanno caratteristiche di particolare qualità. È provvista di impianti sufficienti ma, in caso di fabbricati di avanzata vetustà, incompleti. L’abitazione oggetto di stima è stata accatastata nella categoria A2 – Abitazione Civile. |
I parametri medi di zona riportati dall'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate per le abitazioni civili - quotazioni immobiliari riferite al I semestre del 2020 – sono i seguenti: |
I parametri medi per la zona di zona: centro, San Xxxxxxxxx, Mantegna, riportati dal Borsino Immobiliare per abitazioni civili - quotazioni immobiliari riferite al mese di Dicembre 2020: |
mentre per i box vengono riportati i seguenti valori: |
La Camera di Commercio di Milano, Monza Brianza e Lodi sul proprio portale PiùPrezzi riporta per il Comune di Pioltello i seguenti valori:
Si riporta quanto segnalato dal portale della in merito ai rilevamenti:
“non si è potuto procedere alla rilevazione dei prezzi degli immobili per il primo semestre 2020 ‘causa Covid-19’ pertanto i dati contenuti sono la riproposizione letterale dei dati del secondo 2019”
Per la tipologia di immobile individuato le banche dati consultate riportano i seguenti valori parametrici:
RESIDENZE | Abitazioni di tipo | Min €/mq | Max €/mq |
OMI | In ottimo stato | € 1.900,00 | € 2.550,00 |
Borsino Immobiliare | In stabili di qualità nella media della zona | € 1.510,00 | € 1.946,00 |
Camera di Commercio | Appartamenti nuovi – classe energetica A-B | € 1.850,00 | € 2.150,00 |
Media €/mq tra le 3 fonti | € 1.753,00 | € 2.215,00 |
BOX valori parametrici riportati dalle banche dati. Considerati per un box con una superficie di 15 mq: | |||
Box | Box auto | Min/corpo | Max/corpo |
OMI | In stato normale | € 12.750,00 | € 18.000,00 |
Borsino Immobiliare | € 12.585,00 | € 15.360,00 | |
Camera di Commercio | Valore a corpo | € 12.000,00 | € 15.500,00 |
Media €/mq tra le 3 fonti | € 12.445,00 | € 16.287,00 | |
11.2 Andamento del Mercato Immobiliare
Il portale Xxxxxxxxxxx.xx mette a disposizione i dati relativi a prezzi richiesti relativamente agli ultimi sette anni. Per il Comune di Pioltello il grafico mostra un calo del prezzo medio richiesto tra novembre 2019 e maggio 2020, un successivo leggero calo a ottobre e un inizio di ripresa nel mese di novembre 2020:
Il valore medio indicato dal portale Xxxxxxxxxxx.xx per novembre 2020 si avvicina alla media dei valori espressi dalle banche dati, tuttavia è opportuno considerare che i prezzi di vendita richiesti sono normalmente più alti di circa il 10% di quelli poi effettivamente transati. |
Offerta di abitazioni nella zona |
Da una ricerca effettuata sul portale xxxxxxxxxxx.xx, (Dicembre 2020) nel raggio di 1,5 km da piazza Xxxxxxxxxx Xxxx, si trovano altre 200 abitazioni in vendita. Limitando la ricerca con i seguenti filtri: - Contratto: vendita - Tipologia: appartamento - Superficie: tra 60 mq e 120 mq - Condizioni: ottimo / ristrutturato ne risultano 49. |
La tabella seguente raccoglie gli appartamenti più simili a quello oggetto di stima tra i 49 di cui sopra e altri da altre fonti, tutti nel raggio di non più di 2 km dal fabbricato.
Sup. (mq) | Piano | Box | N. servizi | Altro… | Prezzo richiesto (€) | Prezzo medio (€/mq) | |
1 | 112 | T | 1 | 2 | Giardino privato | € 232.000,00 | € 2.071,43 |
2 | 91 | 1 | - | 2 | € 199.000,00 | € 2.186,81 | |
3 | 100 | 1 | - | 1 | € 159.000,00 | € 1.590,00 | |
4 | 72 | 1 | - | 1 | € 135.000,00 | € 1.875,00 | |
5 | 95 | 1 | - | 1 | 2 cantine | € 168.000,00 | € 1.768,42 |
6 | 92 | 1 | 1 | 1 | € 169.000,00 | € 1.836,96 | |
7 | 73 | 1 | 2 | 1 | cantina | € 165.000,00 | € 2.260,27 |
8 | 120 | 1 | 2 | 2 | € 210.000,00 | € 1.750,00 | |
9 | 73 | 2 | - | 1 | € 125.000,00 | € 1.712,33 | |
10 | 60 | 2 | 1 | 1 | In vendita nel complesso | € 150.000,00 | € 2.500,00 |
11 | 100 | 3 | 1 | 2 | € 195.000,00 | € 1.950,00 | |
12 | 65 | 3 | 1 | 1 | € 140.000,00 | € 2.153,85 | |
13 | 100 | 3 | 1 | 2 | € 195.000,00 | € 1.950,00 | |
14 | 90 | 3 | 1 | 1 | € 160.000,00 | € 1.778,00 |
15 | 65 | 4 | 1 | 1 | € 135.000,00 | € 2.076,92 | |
16 | 90 | 5 | 1 | 1 | cantina | € 168.000,00 | € 1.866,67 |
17 | 93 | 8 | - | 1 | cantina | € 170.000,00 | € 1.827,96 |
Media dei prezzi richiesti €/mq dei casi sopra riportati I xxxxxx medi riportati comprendono il box se presente nella proposta. | € 1.950,26 | ||||||
La ricerca sui portali evidenzia che l’offerta di appartamenti nuovi o in ottimo stato, in vendita nell’area prossima al fabbricato è molto ampia.
La media dei prezzi di vendita richiesti è leggermente più alta di quella espressa dal grafico sopra riportato.
Ai fini della presente valutazione verranno considerati i seguenti prezzi parametrici per la valutazione:
Abitazione | 1.900,00 | €/mq |
Box singolo | 13.500,00 | €/corpo |
Box doppio | 26.000,00 | €/corpo |
Posto auto coperto | 8.100,00 | €/corpo |
Posto moto coperto | 4.050,00 | €/corpo |
− Il valore del posto auto coperto sarà considerato al 60% del valore del box singolo.
− Il valore del posto moto sarà considerato al 50% del valore del posto auto coperto.
In considerazione che, alla data di stesura della presente relazione sono passati circa 10 mesi dall’inizio dell’emergenza sanitaria, è probabile che i valori sopra riportati non tengono ancora in considerazione le oscillazioni del mercato immobiliare dovute alla crisi del Covid-19.
11.3 COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE
Si è ritenuto opportuno, ai fini di una valutazione più mirata, applicare coefficienti di differenziazione in relazione al piano, all’orientamento e all’esposizione dell’unità oggetto di valutazione.
1) Coefficiente di differenziazione di Piano:
Il valore di un’unità abitativa è sensibile al piano in cui si colloca all’interno di un immobile; i piani alti hanno solitamente un valore maggiore rispetto a quelli situati ai piani più bassi. Pertanto il valore delle unità, a seconda dei piani in cui si trovano verrà valorizzato secondo i seguenti parametri:
Piano terra | -10 % |
Piano primo | -5 % |
Piano Secondo | 0 % |
Piano terzo | + 5 % |
Piano quarto | + 10 % |
Piano quinto | + 15 % |
Piano sesto | + 20 % |
Piano settimo | + 25 % |
L’abitazione oggetto della presente relazione di stima si trova al piano quinto verrà quindi applicato il coefficiente di piano di 15 %.
2) Coefficiente di Orientamento:
A seguito del sopralluogo si è potuto verificare la qualità degli ambienti interni ed esterni in relazione all’orientamento: le unità esposte a Nord-Est, sono soleggiate la mattina e si affacciano su fabbricati residenziali leggermente distanti, su giardini condominiali e spazi verdi. Le abitazioni esposte a Sud-Ovest sono soleggiate il pomeriggio e si affacciano sulla piazza e sugli immobili pubblici.
Considerando la sola variabile di orientamento, tra i due affacci non risulta una differenza marcata: vista, soleggiamento, luce naturale e rumore risultano equivalenti.
Vista verso Sud-Ovest – lato Piazza Vista verso Nord-Est – altri fabbricati
3) Coefficiente di differenziazione per numero di affacci:
Altra caratteristica che aggiunge valore alla singola unità è il numero di affacci. Unità affacciate su più lati saranno meglio illuminate e areate, anche durante l’arco della giornata, delle unità con un affaccio solo. Pertanto il valore delle unità aventi due o più affacci verrà aumentato del 5%.
L’abitazione oggetto della presente relazione si affaccia su tre lati; verrà
pertanto applicato il coefficiente di affaccio del 5 %.
11.4 Valutazione
In riferimento al metodo di valutazione utilizzato il valore del lotto 27 risulta essere:
Lotto 27 | Sup. Commerciale | Valore parametrico | Totale |
Valore iniziale abitazione | 99,09 mq | 1.900,00€/mq | € 188.269,10 |
Coefficiente di deprezzamento/valorizzazione livello di piano | 15 % | ||
Coefficiente di valorizzazione numero di affacci | 5 % | ||
Coefficiente di deprezzamento per opere mancanti, o eseguite male - vedi cap. 7 | 0 % | ||
Somma coefficienti di deprezzamento/valorizzazione dell’unità | 20 % | ||
Valore del deprezzamento/valorizzazione dell’unità | € 37.653,82 | ||
Valore dell’abitazione deprezzato per i coefficienti di deprezzamento/valorizzazione di cui sopra. | € 225.922,92 | ||
Box | € 13.500,00 | ||
Valore lotto comprensivo di box o posto auto | € 239.422,92 | ||
Deprezzamento per opere condominiali mancanti - vedi cap. 6 | -4 % | ||
Valore opere condominiali mancanti | € -9.576,92 | ||
Totale Lotto - valore del lotto deprezzato anche per le opere mancanti condominiali | € 229.846,00 | ||
In considerazione di quanto descritto in modo dettagliato nei paragrafi precedenti e cioè:
1. Il fabbricato si trova in una buona posizione data la vicinanza alla stazione ferroviaria ed è ben collegato al centro di Milano, tuttavia il quartiere non è considerato tra i migliori della cittadina;
2. Il giardino pubblico sul quale si affaccia il complesso non è ancora stato realizzato e l’area è abbandonata;
3. L’offerta di abitazioni simili nella zona attorno alla stazione è molto ampia;
4. La dimensione eccessiva del fabbricato lo rende poco appetibile; 5. Pur avendo già deprezzato i beni per le opere condominiali non terminate o eseguite male, al momento il fabbricato sembra abbandonato e trascurato; 6. Le residenze sono considerate a catasto abitazioni civili e sono in buono stato di manutenzione tuttavia i materiali e le finiture sono ordinari e semplici; si reputa opportuno deprezzare il valore precedentemente determinato di un ulteriore 10%. Il valore dei beni risulta pertanto essere: € 229.846,00 -10 % (€ -22.984,60) = € 206.861,40 A seguito di quanto sopra formulato, il valore di stima a corpo del Lotto 27, costituito dai seguenti immobili tutti al Foglio 9, Particella 1021 del Catasto del Comune di Pioltello: − Abitazione al piano quinto e Xxxxxx al piano ottavo - Sub. 29 − Box al piano interrato - Sub. 210 nello stato in cui si trovano, risulta pari a € 206.861,40 che, arrotondato per eccesso, determina un valore a corpo pari a € 206.900,00 (euro duecentoseimilanovecento/00). |
Milano, 16 Dicembre 2020 Arch. Xxxx Xxxxx |
Allegati comuni a tutti i lotti:
Allegato 1 - Planimetria generale del complesso - individuazione lotti Allegato 2.1 - Trascrizione del fallimento
Allegato 2.2 - Certificato notarile ventennale Allegato 3.1 - Visura per soggetto
Allegato 3.2 - Estratto di mappa catastale e visura storica mappale 1021 Allegato 3.3 - Estratto di mappa catastale e visura storica mappale 963 Allegato 3.4 - Estratto di mappa catastale e visura storica mappale 990 Allegato 3.5 - Elaborato Planimetrico
Allegato 3.6 - Stralcio ricevuta di accatastamento Allegato 4.1 - Convenzione Urbanistica del 06/11/2008
Allegato 4.2 - Modifica alla Convenzione Urbanistica del 21/12/201
Allegato 4.3 - Comune di Pioltello - Determina dirigenziale n. 341 del 11/06/2014 Allegato 5 - Certificati completamente interventi di Bonifica Lotto A e B Allegato 6.1 - Domanda per Permesso di Costruire
Allegato 6.2 -Permesso di Costruire
Allegato 6.3 - Comunicazione ultimazione lavori Allegato 6.4 - Richiesta Certificato Agibilità Allegato 6.5 - Impegno --- Omissis --- atto unilaterale
Allegato 6.6 - Attestazione agibilità parziale unità residenziali Allegato 6.7 - Segnalazione Certificata di Agibilità
Allegato 7.1 e 7.2 - Attestati di prestazione energetica
Allegati specifici per il singolo lotto:
Allegato 3.7 - Scheda catastale abitazione Allegato 3.8 - Scheda catastale box/posto auto Allegato 8 – Rapporto fotografico