CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO NON ABITATIVO DELL'IMMOBILE “COMPLESSO LIDO DI LUINO” DA DESTINARSI AD ATTIVITÀ RICETTIVE E RICREATIVE

COMUNE DI LUINO PROVINCIA DI VARESE

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CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO NON ABITATIVO DELL'IMMOBILE “COMPLESSO LIDO DI LUINO” DA DESTINARSI AD ATTIVITÀ RICETTIVE E RICREATIVE

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Premesso che:

 il Comune di Luino è proprietario del compendio immobiliare denominato “Lido di Luino” avente titolo nel contratto notaio xxxx. XXXXXXXXX del 2 febbraio 1990 repertorio n. 3546, raccolta n. 3546, registrato in Luino il 2 febbraio 1990 al n.

231;

 il compendio immobiliare denominato “Lido di Luino” è identificato al Catasto Terreni di Luino, sezione censuaria di Luino, al foglio 9, particelle [•] e [•] [oggetto in corso di migliore identificazione catastale] e al Catasto Urbano del Comune di Luino al foglio 10, particelle [•] e [•] [oggetto in corso di migliore identificazione catastale];

 tra le questioni maggiormente rilevanti sotto il profilo della conservazione del patrimonio pubblico comunale figura la valorizzazione del compendio “Lido di Luino”, anche al fine di salvaguardarne il valore intrinseco di attività economica ed imprenditoriale;

 il compendio “Lido di Luino” venne realizzato, si è sviluppato, trasformandosi nel tempo quale struttura dedicata ad esercizio pubblico per la fruizione e l’animazione del fronte lago di Luino e tale ruolo e funzione viene confermata promuovendo la rinnovazione del compendio anche mediante

adeguamento degli organismi edilizi alle mutate esigenze rilevabili nel settore ricettivo e ricreativo secondo modalità e caratteristiche coerenti con lo stato di conservazione delle strutture;

 il Piano Regolatore Generale (PRG), approvato con atto del Consiglio Comunale n. 48 del 11 dicembre 1997 inquadrava urbanisticamente il compendio del Lido di Luino come zona F1 – Aree pubbliche di interesse generale – dove espressamente si prevede che “la realizzazione di tali servizi, anche se proposta da privati ed enti istituzionalmente competenti, è subordinata all’approvazione, da parte dei competenti organi comunali, di un progetto planivolumetrico convenzionato in cui si dovrà anche regolamentare la consistenza e la destinazione d’uso specifica dell’infrastruttura ...”;

 l’area su cui insiste il compendio nel Piano di Governo del Territorio (PGT) adottato con deliberazione consiliare n. 41 del 28 settembre 2012 ed approvato con deliberazione consiliare n. 6 del 20 marzo 2013, entrato in vigore in data 11 settembre 2013 con la pubblicazione sul BURL, ha destinazione urbanistica di area di trasformazione TR6 – Aree pubbliche lungolago –, per la quale l’elaborato A.22 del Documento di piano, segnatamente al punto 10 delle “schede aree di trasformazione”, è previsto che “… anche in assenza del piano attuativo di inquadramento è sempre possibile realizzare interventi pubblici e di interesse pubblico volti a realizzare nuovi spazi di interesse pubblico o per adeguare, migliorare o integrare quelli esistenti …”;

 l’Amministrazione comunale con deliberazione della Giunta n. 189 in data 18/12/2012, esecutiva, ha disposto di approvare lo studio planivolumetrico predisposto dall’Ufficio Tecnico per la valorizzazione e il recupero del compendio

del Lido al fine di inquadrare urbanisticamente l'azione di salvaguardia del patrimonio ma anche per orientare il possibile impulso privato che potrebbe intervenire per l'utile recupero del complesso stesso;

 una serie di ragioni sistematiche compiutamente espresse nella citata deliberazione n. 189, assunta dalla Giunta Comunale in data 18/12/2012, hanno indotto l’Amministrazione a regolare la valorizzazione e fruizione del compendio immobiliare Lido di Luino, sia in termini di progettazione planivolumetrica che di disciplina contrattuale, attraverso l’articolazione secondo due ambiti che si intendono valorizzare;

A) Ambito complesso “Lido di Luino”

Area esterna, ingresso e parcheggio: si potrà prevedere il riuso dell’area favorendo un processo di permeabilizzazione con la via Lido abbattendo gran parte del muro di recinzione e innestando parcheggi anche accedendo direttamente dalla stessa Via Lido con l’eventuale riorganizzazione del sistema esistente del verde piantumato; questo consentirà una valorizzazione a verde della zona antistante agevolando sia utili spazi esterni legati alla attività ricettivo-ricreativa, sia migliorando il rapporto con il contesto urbano;

Complesso edificio principale: si prevede la valorizzazione dell’edificio principale in rapporto alle terrazze sul lago, di cui una coperta sita al piano terra e una al piano superiore ricavabile nell’ambito della sistemazione di spazi accessori di sottotetto. Il dimensionamento del recupero dell'edifico principale dovrà rispettare la sagoma e il profilo esistente con l’eliminazione di elementi di superfetazioni ma con possibilità di incremento volumetrico per adeguamenti igienico-sanitari o tecnologici, funzionali all’attività, non superiore al 15% del volume calcolato come

prodotto della slp per l’altezza reale di ogni singolo piano o interpiano, compresi i solai e fino all’estradosso dell’ultimo piano dell’edificio, copertura compresa; Spazio esterno coperto: la terrazza esterna coperta potrà essere recuperata come ambiente confinabile, assicurando la amovibilità degli elementi verticali per garantire la completa apertura perimetrale stagionale; dovrà quindi assicurare autonomia ed indipendenza architettonica e tipologia dall'edifico principale, che dovrà essere rispettato nella propria identità. In termini di superficie coperta la riproposizione della copertura dovrà rispettare l’ingombro dell’area coperta esistente;

Accessori ed elementi pertinenziali: il volume accessorio adiacente all’edificio principale - bar esterno, retro bar e spogliatoi – potrà essere reinterpretato mediante demolizione e ricostruzione, ad un piano, con elementi facilmente amovibili e utili a coniugare l’ambito “Lido di Luino” con l’ambito “Parterre a lago”, in ragione dell’effettivo quadro esigenziale rappresentabile in sede progettuale. E’ possibile incrementare il volume esistente nella misura massima del 10% da calcolare come prodotto della slp per l’altezza reale di ogni singolo piano o interpiano, compresi i solai e fino all’estradosso dell’ultimo piano dell’edificio, copertura compresa;

B) Ambito area esterna “Parterre a Lago”

Si prevede il riuso dell’area favorendo un processo di permeabilizzazione con la via Lido abbattendo gran parte del muro di recinzione e innestando parcheggi anche accedendo direttamente dalla stessa Via Lido con la eventuale riorganizzazione del sistema esistente del verde piantumato. E' utile uno smantellamento ragionato di tutti gli elementi che compongono questo spazio - piscine, impiantistica, fabbricati

accessori, tettoie, balaustra lungolago, pavimentazione galleggiante, siepi e recinzioni , in modo da recuperare l’area pianeggiante fronte lago e la sovrastante spiaggetta che potrà essere ripensata in ragione dei seguenti elementi:

- allestimento dell’area con apparecchiature, impianti, strutture parasole e simili facilmente amovibili in modo da limitare al minimo i costi di smantellamento in casi di utilizzo dell’area in rapporto allo sviluppo del piano urbanistico per le aree centrali;

- l’eventuale accesso al lago e alla spiaggetta potrà avvenire mediante collegamento che valorizzi il parterre sovrastante;

 nei due ambiti non sono ammesse scritte, icone e marchi appariscenti, anche su tendaggi e arredi esterni che per proporzioni, colori e caratteristiche materiche possano compromettere l’immagine e il carattere del patrimonio pubblico affidato in locazione;

 le medesime ragioni sistematiche espresse nella citata deliberazione n. 189, assunta dalla Giunta Comunale in data 18.12.2012, hanno indotto l’Amministrazione ad attuare la valorizzazione del compendio immobiliare attraverso strumenti contrattuali che, seppur omogenei, abbiano periodi di completo compimento tra loro differenti e comunque congrui rispetto sia alle esigenze di pianificazione territoriale che a quelle di valorizzazione degli investimenti posti in essere dai soggetti coinvolti;

 la natura di bene facente parte del patrimonio disponibile del Comune, ha indotto l’Amministrazione a individuare nel contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo il tipo di sinallagma contrattuale atto a regolare il rapporto che si instaurerà con il soggetto chiamato a gestire il compendio immobiliare in

questione;

 le esigenze sottese ai due capoversi precedenti sono compendiabili attraverso la stipulazione di due distinti contratti di locazione da contrarsi simultaneamente con un unico conduttore e aventi rispettivamente ad oggetto i due distinti ambiti secondo cui lo studio planivolumetrico ha articolato il compendio immobiliare;

 il presente atto compendia entrambi i contratti di locazione di cui al capoverso precedente i quali, seppur contenuti in un unico documento stipulato dalle stesse parti, costituiscono titoli giuridici distinti;

 l'Amministrazione comunale con la deliberazione della Giunta n. 14 in data 4/2/2014, immediatamente eseguibile, ha disposto: 1) di confermare la relazione dello studio planivolumetrico allegata alla deliberazione della Giunta comunale n. 189/2012; 2) di approvare la nuova planimetria dello studio planivolumetrico di cui al punto precedente, che si allega al presente provvedimento quale parte integrante e sostanziale; 3) di concedere il “Lido di Luino”, composto dall'ambito “Complesso Lido di Luino” e dall'ambito “Parterre a lago” tramite contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo, ad unico conduttore, secondo la disciplina di cui alla legge 27.07.1978 n. 392 e agli articoli 1571 e seguenti del codice civile, il quale, nel contemperamento dei diversi interessi (pubblici e privati) afferenti l'utilizzo, contenga le seguenti prescrizioni: a) distinzione delle due aree riconducibili agli ambiti dello studio planivolumetrico, cioè il “Complesso Lido di Luino” di superficie mq 4.934 e il “Parterre a lago” di superficie di mq 1.467; b) destinazione esclusiva del compendio immobiliare all'attività ricettiva e ricreativa con espresso divieto di ogni altra diversa destinazione non autorizzata dall'Amministrazione; c)

assunzione da parte del futuro conduttore, a propria cura e spese, di tutti gli interventi di riqualificazione da effettuarsi al fine di rispondere adeguatamente alle esigenze ricettive e ricreative dell'area; d) durata di anni 12, con eventuale rinnovo di anni 6 con rinuncia dell'esercizio del potere di diniego da parte del Comune alla scadenza, con ciò consentendo una durata effettiva del godimento in complessivi anni 18 per il “Complesso Lido di Luino”, a motivo dell'ingente valore degli interventi di riqualificazione da realizzare; e) durata di anni 9, con eventuale rinnovo di anni 6 su richiesta del conduttore e con facoltà di esercizio del potere di diniego del rinnovo da parte del Comune per il “Parterre a lago”, qualora si concretizzasse l'interesse pubblico al suo recupero;

 l’Amministrazione comunale, proprietaria, in osservanza dello studio planivolumetrico approvato e da ultimo confermato, intende adibire la struttura di cui all’intero compendio immobiliare all’esercizio di attività ricettivo-ricreativa, con espresso divieto di ogni altra diversa destinazione non autorizzata, e individua al suo interno le seguenti unità immobiliari corrispondenti alla articolazione in ambiti di cui allo studio planivolumetrico citato: a) unità immobiliare “Complesso Lido di Luino” di superficie di circa mq 4.934; b) unità immobiliare “Parterre a Lago” di superficie di circa mq 1.467;

 il compendio immobiliare “Lido di Luino”, costituito dalle predette unità immobiliari, è puntualmente descritto nello stato di consistenza allegato al presente atto che ne illustra lo stato di conservazione dal quale si rileva la necessità di interventi di riqualificazione;

 tutti gli interventi di riqualificazione da effettuarsi nel compendio immobiliare per sostenerne la destinazione ricettiva e ricreativa del medesimo

saranno effettuate a cura e spese del conduttore;

 in considerazione del significativo valore dei necessari interventi di riqualificazione da realizzare e per garantire il recupero edilizio e la continuità commerciale, la durata del contratto di locazione dell’unità immobiliare “Complesso Lido di Luino”, è stabilita in anni 12, con rinnovo di ulteriori anni 6 e con rinuncia da parte del Locatore all’esercizio del potere di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, con ciò determinando la durata effettiva di godimento del bene in complessivi anni 18;

 in considerazione della necessità del Comune di Luino di recuperare all’interesse pubblico la disponibilità dell’area relativa all’ambito “Parterre a Lago” per l’attuazione della pianificazione urbanistica prevista nel PGT della retrostante area, la durata del contratto di locazione dell’unità immobiliare “Parterre a Lago”, è stabilita in anni 9 con possibile rinnovo di ulteriori anni 6, su richiesta del conduttore, e fatto salvo l’esercizio del potere di diniego di rinnovo del contratto da parte dell’Amministrazione comunale;

 in relazione a ciascuna delle due unità immobiliari, l’Amministrazione ha assunto a presupposto della concessione in locazione la circostanza che la previsione di durata di ciascuno dei due contratti sia sufficiente a garantire la completa remunerazione dei capitali in essa rispettivamente investiti da parte del conduttore, con ciò restando esclusa, al momento della cessazione degli effetti di ciascuno dei due contratti, sia la corresponsione di alcun ristoro, indennizzo o rimborso da parte del locatore a beneficio del conduttore, che la facoltà di questi di rimuovere e/o asportare le opere di riqualificazione poste in essere nel corso della durata della locazione quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo, opere di

ristrutturazione, miglioramenti, addizioni, trasformazioni, che restano pertanto acquisite al patrimonio del locatore;

 i due contratti di locazione di immobile ad uso non abitativo, disciplinati dalla legge 27/7/1978 n. 392 e dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, relativi alle suddette unità immobiliari, legate da un vincolo di accessorietà, seppure di differente durata, sono tra loro collegati per la destinazione impressa dal Comune proprietario in quanto facenti parte di un’unica operazione economica e di valorizzazione del patrimonio comunale;

 il contraente è stato individuato tramite le procedure di evidenza pubblica quale migliore offerente avendo presentato l’offerta economicamente più vantaggiosa;

 il contraente si è obbligato alla realizzazione delle opere di recupero e riqualificazione del compendio come da progetto presentato in gara;

 per l’ottenimento dei relativi titoli abilitativi dovranno essere rispettati i contenuti del documento planivolumetrico;

 con determinazione a contrattare n. [•] in data [•]/[•]/2013 del Responsabile del Servizio Affari Legali e Gare sono state individuate le modalità di scelta del contraente mediante procedura aperta ponendo a base d’asta il canone di locazione annuale pari a € [•];

 con determinazione n. [•] in data [•]/[•]/20[•] del Responsabile del Servizio Marketing Urbano è stato approvato il verbale di gara in data [•]/[•]/20[•], disponendo la locazione delle sopra citate unità immobiliari a [•] quale legale rappresentante de [•], avendo presentato l’offerta economicamente più vantaggiosa con un canone di locazione annuale di € [•];

tutto ciò premesso

l'anno duemila[•] il giorno [•] del mese di [•],

TRA

il Comune di Luino (codice fiscale 84000310122 - Partita IVA 00238010128) rappresentato dal [•] [•], nato in [•] il [•].[•].19[•], domiciliato per la carica presso il Municipio in Luino piazza Xxxxxxxx Serbelloni n. 1, che interviene nella sua qualità di Responsabile del Servizio Marketing Urbano, giusto decreto datato [•].[•].20[•] e con i poteri dell’articolo 107 del D.Lgs. n. 267/2000, di seguito denominato “Il Locatore”

E

[•] (codice fiscale [•] - Partita IVA [•]) con sede legale in [•] ([•]), via/piazza [•], n.

[•], rappresentato da [•] nato/a a [•] ([•]) il [•].[•].19[•] e residente in [•] ([•]), via/piazza [•], n. [•] che interviene nella sua qualità di legale rappresentante de [•], con i poteri conferitigli dallo statuto sociale, di seguito denominato “Il Conduttore” SI CONVIENE E SI STIPULA

quanto segue:

Articolo 1) Premesse – Le premesse sono conosciute ed approvate dalle parti e formano parte integrante del presente atto.

Articolo 2) Documento planivolumetrico – Il Conduttore prende atto, accettandoli e ritenendoli congrui alle finalità cui il presente atto è rivolto, dei contenuti del documento planivolumetrico che dovrà osservare per l’ottenimento dei relativi titoli abilitativi per la realizzazione delle opere di riqualificazione progettate.

Articolo 3) Contratti collegati – Il Conduttore dichiara di essere a conoscenza

accettandone gli effetti, che il contratto di locazione ad uso non abitativo del “Parterre a Lago” è accessorio al contratto di locazione ad uso non abitativo del “Complesso Lido di Luino” per la destinazione impressa dal Locatore, in quanto fanno parte di un’unica operazione economica e di valorizzazione del patrimonio immobiliare del Comune. Pur trattandosi di titoli giuridici distinti, in considerazione della prevalenza economica e della maggiore durata del primo rispetto al secondo, la validità, l’efficacia e l’esecuzione del contratto di locazione del “Complesso Lido di Luino” condiziona la validità, l’efficacia e l’esecuzione del contratto di locazione del “Parterre a Lago”. Da ciò discende che le cause e gli effetti estintivi del contratto di locazione del “Complesso Lido di Luino” determinano automaticamente l’estinzione del contratto di locazione del “Parterre a Lago” e non viceversa.

Articolo 4) Oggetto della locazione – Il Locatore concede in locazione ad uso non abitativo al Conduttore, che accetta senza frapporre alcuna eccezione o riserva, l’unità immobiliare denominata “Complesso Lido di Luino”, ubicata in Luino, in Via Lido numero civico 2, identificata al Catasto Terreni di Luino, sezione censuaria di Luino, al foglio 9, particella [•] [oggetto in corso di migliore identificazione catastale] e al Catasto Urbano del Comune di Luino al foglio 10, particella [•] [oggetto in corso di migliore identificazione catastale], avente superficie di circa mq. 4.934 e individuata nella planimetria che, debitamente sottoscritta dalle parti, viene allegata al presente atto per farne parte integrante e sostanziale sotto la lettera a) nell’area perimetrata in colore fucsia.

Articolo 5) Destinazione d’uso dell'immobile – L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente all'attività ricettiva ricreativa, con l’espresso divieto di

ogni altra diversa destinazione non autorizzata dal Locatore, pena la risoluzione del relativo contratto. Il Conduttore dichiara che l'immobile è adatto all’uso convenuto, restandogli preclusa la facoltà di frapporre eccezioni o riserve a riguardo. Il silenzio o l'acquiescenza del Locatore al mutamento dell'uso pattuito, che eventualmente avvenissero, avranno esclusivamente valore di tolleranza priva di qualsiasi effetto a favore del Conduttore. La violazione di detti patti comporterà la risoluzione del relativo contratto a semplice richiesta del Locatore. Il Conduttore dichiara che l'immobile locato verrà utilizzato per lo svolgimento di attività che comportano contatti diretti con il pubblico, utenti e consumatori.

Articolo 6) Durata della locazione – Il contratto di locazione dell’unità immobiliare “Complesso Lido di Luino” ha durata di anni 12 (dodici) con decorrenza dalla data di stipulazione del presente atto, ed è rinnovato alla prima scadenza, secondo le vigenti norme in materia, di ulteriori 6 (sei) anni. Il Locatore rinuncia sin da ora all’esercizio del potere di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza ex art. 29 della legge 27/7/1978, n. 392. E’ escluso il rinnovo tacito. Le parti danno atto e convengono espressamente che detta previsione di durata è sufficiente a garantire la completa remunerazione dei capitali investiti da parte del Conduttore in detta unità immobiliare nel corso dell’intera durata del contratto, con ciò restando esclusa, al momento della cessazione dei suoi effetti, sia la corresponsione di alcun ristoro, indennizzo o rimborso da parte del Locatore a favore del Conduttore, sia la facoltà di questi di rimuovere e/o asportare le opere di riqualificazione poste in essere nel corso della durata della locazione quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo, opere di ristrutturazione, miglioramenti, addizioni, trasformazioni, che restano pertanto acquisite al patrimonio del locatore.

Articolo 7) Recesso del Conduttore – Il Conduttore potrà recedere dal contratto in qualsiasi momento dandone avviso al Locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso avrà esecuzione, fermo comunque l'obbligo di corrispondere i canoni dovuti per l'intero periodo di preavviso. Il Conduttore con il recesso rinuncia alla perdita per l’avviamento commerciale. Con riferimento alla remunerazione dei capitali investiti da parte del Conduttore nella unità immobiliare in relazione alla quale vuol far valere il recesso, è esclusa sia la corresponsione di alcun ristoro, indennizzo o rimborso da parte del Locatore a favore del Conduttore, sia la facoltà di questi di rimuovere e/o asportare le opere di riqualificazione quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo, opere di ristrutturazione, miglioramenti, addizioni, trasformazioni, che restano pertanto acquisite al patrimonio del locatore.

Articolo 8) Sublocazione anche parziale e cessione dei contratti – Il Conduttore potrà concedere in sublocazione, o attraverso ogni altra forma di godimento tipico o atipico, l'immobile locato, in tutto o in parte, fornendo al Locatore tutti i dati per l’identificazione del sub conduttore e del contratto di sublocazione in atto. L’inadempimento dell’obbligo di comunicazione costituisce causa di risoluzione di diritto del contratto. Il Conduttore potrà cedere il contratto in uno con la cessione o la locazione dell’azienda. Agli aventi causa si applicheranno le disposizioni di cui al contratto di locazione stipulato con l’originario dante causa. Articolo 9) Canone di locazione – Il canone di locazione annuale dell’unità immobiliare “Complesso Lido di Luino”, determinato tramite procedura aperta (ex asta pubblica) è di € [•] (Euro [•]/[•]). Il Conduttore dichiara di aver determinato il predetto canone annuo tenuto conto dell'ammontare dei capitali che investirà nel

progetto di riqualificazione e di manutenzione dell'unità immobiliare nel corso dell’intera durata del contratto che non saranno oggetto di indennizzo, ristoro o rimborso alcuno da parte del Locatore.

Articolo 10) Adeguamento ISTAT dei canoni di locazione – Il canone sarà aggiornato ogni anno nella misura del 75% della variazione assoluta in aumento dell'indice dei prezzi al consumo accertato dall'ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente atto.

Articolo 11) Ritardati pagamenti – Il Conduttore non potrà, adducendo pretese o eccezioni di qualsivoglia genere, ritardare o sospendere il pagamento del canone o delle altre somme dovute anche per oneri accessori. Il mancato puntuale pagamento anche di una sola rata del canone o di altri oneri, di importo pari ad un trimestre del relativo canone annuo, comunque motivato, costituisce in mora il Conduttore. In caso di ritardato pagamento il Conduttore è tenuto a corrispondere, in ragione del periodo di ritardo, interessi di mora in applicazione di quanto previsto dalla normativa vigente, con particolare riferimento agli articoli 4 e 5 del Decreto Legislativo del 9 ottobre 2002, n. 231 come modificato dal D.Lgs 9.11.2012

n. 192, senza necessità che il Locatore proceda a costituirlo in mora.

Articolo 12) Deposito cauzionale – A titolo di deposito cauzionale il Conduttore versa al Locatore, che con la sottoscrizione del presente contratto, ne rilascia ampia e liberatoria quietanza, l'importo di € [•] (euro [•]) pari a tre mensilità del canone annualmente dovuto. In alternativa trasmette polizza assicurativa con impresa di assicurazione autorizzata. Dette cauzioni sono anch'esse assoggettate a revisione ISTAT secondo i criteri di cui al precedente

articolo 10). La cauzione, alla quale il Locatore potrà attingere in caso di inadempienza del Conduttore, con l'obbligo di reintegro da parte dello stesso, verrà svincolata e restituita ad esito del rapporto di locazione al momento della riconsegna dell'immobile locato, verificato il buono stato dello stesso.

Articolo 13) Stato dell’immobile e interventi di riqualificazione – L’intero compendio immobiliare viene dato in locazione nello stato di conservazione e manutenzione in cui trova, come risulta descritto nello stato di consistenza che viene allegato al presente atto a formarne parte integrale e sostanziale sotto la

lettera B). In deroga all’articolo 1575, numeri 1 e 2, del Codice Civile, il Conduttore, tenuto conto dello stato di conservazione e manutenzione degli immobili, dovrà effettuare, in conformità alle normative edilizie ed urbanistiche vigenti e allo studio planivolumetrico, approvato dalla Giunta comunale con deliberazione n. 189 in data 18/12/2012, e confermato con deliberazione n. 14 in data 4/2/2014, gli interventi di riqualificazione del compendio immobiliare concesso in locazione in osservanza al progetto presentato in sede gara, che viene allegato al presente atto a formarne parte integrale e sostanziale sotto la lettera C). Tali interventi di riqualificazione del compendio immobiliare, quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo, lavori ed opere di ristrutturazione, miglioramenti, addizioni e trasformazioni, saranno realizzati, previo rilascio di titolo abilitativo, ad esclusiva cura e spesa del Conduttore, e saranno acquisiti al patrimonio del Locatore, rinunciando sin d’ora il Conduttore a qualsivoglia richiesta di indennizzo, ristoro o rimborso (concernente sia il valore delle opere realizzate sia l’incremento del valore del compendio immobiliare acquistato ad effetto delle suddette opere ed interventi) o risarcimento a qualsiasi titolo. Il Locatore, nella qualità di proprietario

dell’immobile, con la determinazione di aggiudicazione dei contratti di locazione ha espresso il consenso alla realizzazione degli interventi progettati, consenso che non costituisce tuttavia titolo abilitativo in materia urbanistico-edilizia e di commercio per i quali è necessaria l’attivazione da parte del Conduttore delle rispettive istruttorie.

Tutti gli interventi di riqualificazione devono essere realizzati dal Conduttore in esecuzione del progetto presentato in sede di gara e rappresentano obbligazione principale gravante sul medesimo. La mancata realizzazione degli interventi progettati entro il termine stabilito dal Conduttore in sede di gara, comporta la risoluzione del contratto.

Articolo 14) Migliorie e addizioni – In deroga agli articoli 1575, 1576, 1592 e 1593 del codice civile, tutti i miglioramenti apportati dal Conduttore sulla cosa locata, a sua esclusiva cura e spese – concernenti tutte quelle opere che con trasformazioni o diverse sistemazioni apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi – tutte le addizioni eseguite dal Conduttore sulla cosa locata, a sua esclusiva cura e spese – riguardanti quelle innovazioni o quegli incrementi, qualitativi o quantitativi, che ineriscono alla cosa locata in quanto compiuti nell'ambito rigoroso dei suoi confini, lasciandone integra la struttura fondamentale, l'organizzazione funzionale autonoma e la destinazione sua propria – gravano interamente sul Conduttore il quale rinuncia fin da ora a pretendere dal Locatore alcuna indennità di sorta sia in ordine al valore delle opere realizzate sia in ordine all’incremento del valore del compendio immobiliare acquistato ad effetto delle suddette opere e

interventi.

Articolo 15) Manutenzioni – In deroga agli articoli 1575, 1576 e 1609 del codice civile, tutte le opere e lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria di qualunque natura, che si rendessero necessarie per conseguire e garantire la funzionalità e la perfetta conservazione delle unità immobiliari concesse in locazione e dei loro impianti, ivi comprese le opere realizzate in attuazione della riqualificazione, saranno a carico del Conduttore, così come ogni opera connessa a fatti di forza maggiore, quali le esondazioni del Lago Maggiore o altri eventi similari.

Alle riparazioni ordinarie e straordinarie il Conduttore dovrà provvedervi tempestivamente, salvo il diritto del Locatore di sostituirsi al Conduttore in caso di inadempienza di quest'ultimo, con diritto del Locatore all'integrale rimborso delle spese sostenute entro venti giorni dalla richiesta.

Inoltre il Conduttore si obbliga ad assumere a proprio carico le opere di adeguamento alle normative igienico sanitarie, eventualmente richieste dalla competente Azienda Sanitaria Locale o da altre autorità ed organi per l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni e nulla osta per l’esercizio dell’attività, senza richiedere al Locatore a tale titolo indennizzo alcuno.

Articolo 16) Autorizzazioni – Al Conduttore non è consentito eseguire, senza il preventivo consenso scritto del Locatore e al di fuori delle condizioni che verranno concordate, opere o lavori di modifica, innovazione, miglioria o addizione all’immobile e sue pertinenze ed alla loro destinazione, ovvero agli impianti esistenti. Altresì, qualsiasi richiesta di autorizzazione e/o nulla osta presentata agli organi istituzionali di competenza dovrà essere preventivamente comunicata e, se

del caso, autorizzata dal Locatore ai fini dell'aggiornamento del “fascicolo del fabbricato”. Non costituiscono espressioni di consenso gli atti ampliativi o i silenzi significativi in materia urbanistico-edilizia e di commercio.

Articolo 17) Pattuizioni varie – Il Conduttore si obbliga a non svolgere attività che risultino in contrasto o in violazione di norme di leggi esistenti. Il Conduttore, nello svolgimento della propria attività imprenditoriale, non potrà in alcun modo arrecare danno, attraverso qualsivoglia forma di coinvolgimento o potenziale commistione con l’immagine del Locatore e/o con il suo nome, il suo stemma, con attività di natura oscena. Il Conduttore non potrà, altresì, porre in essere, con azioni o omissioni, attività imprenditoriali che in qualsiasi modo possano arrecare danno di natura patrimoniale e non al Locatore. Nessun patto diverso o contrario da quanto stabilito dalla legge viene stipulato relativamente agli oneri accessori (utenze di qualsiasi natura) che saranno interamente a carico del Conduttore.

Articolo 18) Assicurazione – Il Conduttore solleva l'Amministrazione da ogni e qualsiasi responsabilità diretta o indiretta che possa derivare alle persone, animali o cose, conseguente e/o connessa al godimento dell'immobile; in particolare, il Conduttore assume ogni più ampia responsabilità civile e penale in caso di sinistro sia al personale addetto sia a terzi, che possa derivare per fatto proprio o dei propri dipendenti o collaboratori, nonché per ogni danno arrecato a beni pubblici e privati, intendendo il Comune di Luino escludere ogni propria responsabilità in merito. Il Conduttore, si impegna a stipulare entro il termine di decorrenza del contratto e comunque a semplice richiesta del Locatore, con primaria compagnia di assicurazione, le seguenti polizze assicurative della durata pari a quella del presente contratto ed eventuali proroghe:

a) polizza globale fabbricati con copertura del rischio di incendio, esplosione, fenomeno elettrico, esondazione del lago, eventi atmosferici, per un massimale pari all’importo stimato per la ricostruzione a nuovo della struttura pari ad € 1.500.000,00.= (Euro un milione cinquecentomila);

b) polizza di Responsabilità Civile verso Terzi con massimale non inferiore ad € 5.000.000,00.=.

Le polizze di cui sopra dovranno essere indicizzate e il Conduttore dovrà fornirne copia, unitamente alle quietanze, al Locatore alla data di decorrenza del contratto. La mancata attivazione delle polizze assicurative entro il termine sopra prescritto determinerà la decadenza dell’offerente dall’aggiudicazione del contratto.

Per quanto concerne il pagamento dell’indennizzo previsto dal contratto di assicurazione il Conduttore deve richiedere all’Assicuratore l’inserimento in polizza o in appendice dei seguenti impegni: a) a non liquidare l’indennizzo se non al Comune di Luino o previo il consenso dello stesso direttamente all’Assicurato; b) a non procedere ad alcuna variazione di polizza; c) a notificare al Comune di Luino, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o con posta elettronica alla casella di PEC, ogni eventuale circostanza che, a proprio giudizio e conoscenza, menomasse o potesse menomare l’efficacia del contratto ivi compresa l’eventuale disdetta del contratto; d) a notificare tempestivamente al Comune di Luino, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o con posta elettronica alla casella di PEC, l’eventuale mancato pagamento del premio di assicurazione ed a considerare ugualmente valido il contratto per l’intera somma assicurata, indipendentemente dall’ammontare del credito vantato dal Comune di Luino, fino a quando siano trascorsi 15 giorni dal ricevimento della comunicazione di cui sopra;

e) ad accettare l’eventuale pagamento dei premi assicurativi da parte del Comune di Luino, fatta salva in questo caso la rivalsa del Comune nei confronti dell’assicurato. Articolo 19) Cause di risoluzione del contratto – Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 C.C., il contratto s’intenderà senz’altro risolto per fatto o colpa del Conduttore nel caso di:

a) violazione della destinazione d’uso dell’immobile prescritta dall’articolo 5) del presente atto;

b) violazione dell’obbligo di comunicazione della sublocazione anche parziale prescritto dall’articolo 8) del presente atto;

c) mancato pagamento puntuale di una rata trimestrale anticipata del canone di locazione prescritto dall’articolo 10) del presente atto;

d) mancato reintegro del deposito cauzionale prescritto dall’articolo 12) del presente atto;

e) mancata effettuazione degli interventi di riqualificazione progettati, oggetto di offerta tecnica, o loro esecuzione sostanzialmente difforme, di cui all’articolo 13) del presente atto;

f) mancata effettuazione delle opere e dei lavori di manutenzioni prescritti all’articolo 15) del presente atto;

g) mancato rinnovo/aggiornamento delle polizze assicurative prescritte dall’articolo

18) del presente atto;

h) perdita delle condizioni di contrarre con la pubblica amministrazione;

i) perdita dei titoli abilitativi prescritti per l’esercizio dell’attività di cui all’articolo 5.

Articolo 20) Consegna e conservazione dell'immobile – Il Conduttore dichiara di aver visionato l'immobile e di averlo trovato in [•] [come da

dichiarazione di avvenuto sopralluogo] stato di conservazione e di accettarlo nello stato di fatto in cui si trova, senza pretendere dal Locatore modifiche, addizioni o lavori, restandogli preclusa la facoltà di frapporre eccezioni o riserve a riguardo. Nel verbale di consegna redatto in contraddittorio tra le parti è indicato lo stato di consistenza dell’immobile e dei relativi impianti nonché dell’area pertinenziale. Il Conduttore è costituito custode dell'immobile in questione e si obbliga ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene. Il Conduttore assume l’obbligo di riconsegnare l'immobile ai rispettivi termini di conclusione delle locazioni in perfetto stato di conservazione, salvo il normale deperimento d’uso.

Articolo 21) Accesso agli immobili – Il Conduttore deve permettere l'accesso nel' immobile al Locatore, ai suoi funzionari o amministratori o alle persone da essi delegate.

Articolo 22) Modificazione e norme di rinvio – Il contratto di locazione non potrà essere modificato se non a mezzo di atto scritto. Per quanto non espressamente previsto dal presente atto si rinvia al codice civile ed alla legislazione speciale, nonché gli usi locali.

Articolo 23) Elezione del domicilio e foro competente – Ai fini del presente atto e di quelli connessi e dipendenti da esso, le parti eleggono domicilio negli immobili oggetto del presente atto. Per ogni controversia che dovesse sorgere tra le parti sarà competente il Foro di Varese.

Articolo 24) Registrazione – Il presente atto potrà essere fatto valere ad ogni e per ogni effetto di legge e sarà registrato dalle parti. Le spese di registrazione della seguente scrittura che curerà il Locatore sono a carico del Locatore e Conduttore in quote uguali. Il Conduttore dovrà anticipare al Locatore la quota della tassa di

registrazione a suo carico. In caso di recesso anticipato del Conduttore l’imposta di registro sarà a suo carico.

Articolo 25) Allegati – Costituiscono parte integrante ed essenziale del presente atto i sotto elencati allegati:

a) Planimetria identificativa del compendio immobiliare, in cui sono individuate l’unità immobiliare “Complesso Lido di Luino” (lettera A) l’unità immobiliare “Parterre a Lago” (lettera B).

b) Stato di consistenza dell’intero compendio immobiliare;

c) Progetto di riqualificazione presentato in sede di gara.

Letto, confermato e sottoscritto.

Il Locatore

Il Responsabile del Servizio Marketing Urbano ([•] [•])

Il Conduttore

( )

Si approvano specificatamente ai sensi dell’art. 1341 del Codice Civile, i seguenti articoli: art. 3) (contratti collegati), art. 5) (destinazione d'uso dell’immobile), art. 7) (recesso del Conduttore), art. 8) (sublocazione anche parziale), art. 9) (canone di locazione-investimenti), art. 11) (ritardati pagamenti), art. 12) (deposito cauzionale), art. 13) (stato dell’immobile e interventi di riqualificazione), art. 14) (migliorie e addizioni), art. 15) (manutenzioni), art. 16) (autorizzazioni), art. 17) (pattuizioni varie), art. 18) (assicurazioni), art. 19) (cause di risoluzione).

Luino, lì [•]/[•] /20[•]

Per il Comune di Luino – Locatore:

Il Responsabile del Servizio Marketing Urbano ([•] [•])

Il Conduttore

( )

COMUNE DI LUINO PROVINCIA DI VARESE

**************

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO NON ABITATIVO DELL'IMMOBILE “PARTERRE A LAGO” DA DESTINARSI AD ATTIVITÀ RICETTIVE E RICREATIVE

***************

Premesso che:

231;

adeguamento degli organismi edilizi alle mutate esigenze rilevabili nel settore ricettivo e ricreativo secondo modalità e caratteristiche coerenti con lo stato di conservazione delle strutture;

 l’Amministrazione comunale, con deliberazione della Giunta n. 189 in data 18/12/2012, esecutiva, ha disposto di approvare lo studio planivolumetrico predisposto dall’Ufficio Tecnico per la valorizzazione e il recupero del compendio

A) Ambito complesso “Lido di Luino”

Area esterna, ingresso e parcheggio: si potrà prevedere il riuso dell’area favorendo un processo di permeabilizzazione con la via Lido abbattendo gran parte del muro di recinzione e innestando parcheggi anche accedendo direttamente dalla stessa Via Lido con la eventuale riorganizzazione del sistema esistente del verde piantumato; questo consentirà una valorizzazione a verde della zona antistante agevolando sia utili spazi esterni legati alla attività ricettivo-ricreativa, sia migliorando il rapporto con il contesto urbano;

prodotto della slp per l’altezza reale di ogni singolo piano o interpiano, compresi i solai e fino all’estradosso dell’ultimo piano dell’edificio, copertura compresa; Spazio esterno coperto: la terrazza esterna coperta potrà essere recuperata come ambiente confinabile, assicurando l’amovibilità degli elementi verticali per garantire la completa apertura perimetrale stagionale; dovrà quindi assicurare autonomia ed indipendenza architettonica e tipologia dall'edificio principale, che dovrà essere rispettato nella propria identità. In termini di superficie coperta la riproposizione della copertura dovrà rispettare l’ingombro dell’area coperta esistente;

Accessori ed elementi pertinenziali: il volume accessorio adiacente all’edificio principale - bar esterno, retro bar e spogliatoi – potrà essere reinterpretato mediante demolizione e ricostruzione, ad un piano, con elementi facilmente amovibili e utili a coniugare l’ambito “ Lido di Luino” con l’ambito “Parterre a lago”, in ragione dell’effettivo quadro esigenziale rappresentabile in sede progettuale. E’ possibile incrementare il volume esistente nella misura massima del 10% da calcolare come prodotto della slp per l’altezza reale di ogni singolo piano o interpiano, compresi i solai e fino all’estradosso dell’ultimo piano dell’edificio, copertura compresa;

B) Ambito area esterna “Parterre a Lago”

Si prevede il riuso dell’area favorendo un processo di permeabilizzazione con la Via Lido abbattendo gran parte del muro di recinzione e innestando parcheggi anche accedendo direttamente dalla stessa Via Lido con la eventuale riorganizzazione del sistema esistente del verde piantumato. E' utile uno smantellamento ragionato di tutti gli elementi che compongono questo spazio - piscine, impiantistica, fabbricati

- l’eventuale accesso al lago e alla spiaggetta potrà avvenire mediante collegamento che valorizzi il parterre sovrastante;

 Nei due ambiti non sono ammesse scritte, icone e marchi appariscenti, anche su tendaggi e arredi esterni che per proporzioni, colori e caratteristiche materiche possano compromettere l’immagine e il carattere del patrimonio pubblico affidato in locazione;

 Le medesime ragioni sistematiche espresse nella citata deliberazione n. 189, assunta dalla Giunta Comunale in data 18.12.2012, hanno indotto l’Amministrazione ad attuare la valorizzazione del compendio immobiliare attraverso strumenti contrattuali che, seppur omogenei, abbiano periodi di completo compimento tra loro differenti e comunque congrui rispetto sia alle esigenze di pianificazione territoriale che a quelle di valorizzazione degli investimenti posti in essere dai soggetti coinvolti;

questione;

 l'Amministrazione comunale con la deliberazione della Giunta n. 14 in data 4/2/2014 , immediatamente eseguibile, ha disposto: 1) di confermare la relazione dello studio planivolumetrico allegata alla deliberazione della Giunta comunale n. 189/2012; 2) di approvare la nuova planimetria dello studio planivolumetrico di cui al punto precedente, che si allega al presente provvedimento quale parte integrante e sostanziale; 3) di concedere il “Lido di Luino”, composto dall'ambito “Complesso Lido di Luino” e dall'ambito “Parterre a lago” tramite contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo, ad unico conduttore, secondo la disciplina di cui alla legge 27.07.1978 n. 392 e agli articoli 1571 e seguenti del codice civile, il quale, nel contemperamento dei diversi interessi (pubblici e privati) afferenti l'utilizzo, contenga le seguenti prescrizioni: a) distinzione delle due aree riconducibili agli ambiti dello studio planivolumetrico, cioè il “Complesso Lido di Luino” di superficie mq 4.934 e il “Parterre a lago” di superficie di mq 1.467; b) destinazione esclusiva del compendio immobiliare all'attività ricettiva e ricreativa con espresso divieto di ogni altra diversa destinazione non autorizzata dall'Amministrazione; c)

 l’Amministrazione comunale, proprietaria, in osservanza dello studio planivolumetrico approvato e da ultimo confermato, intende adibire la struttura di cui all’intero compendio immobiliare all’esercizio di attività ricettivo-ricreativa, con espresso divieto di ogni altra diversa destinazione non autorizzata, ed individua al suo interno le seguenti unità immobiliari corrispondenti alla articolazione in ambiti di cui allo studio planivolumetrico citato: a) unità immobiliare “Complesso Lido di Luino” di superficie di circa mq. 4.934; b) unità immobiliare “Parterre a Lago” di superficie di circa mq. 1.467;

 tutti gli interventi di riqualificazione da effettuarsi nel compendio immobiliare per sostenerne la destinazione ricettiva e ricreativa del medesimo

saranno effettuate a cura e spese del conduttore;

 in considerazione della necessità del Comune di Luino di recuperare all’interesse pubblico la disponibilità dell’area relativa all’ambito “Parterre a Lago” per l’attuazione della pianificazione urbanistica prevista nel PGT della retrostante area, la durata del contratto di locazione dell’unità immobiliare “Parterre a Lago”, è stabilita in anni 9 con possibile rinnovo di ulteriori anni 6, su richiesta del conduttore e fatto salvo l’esercizio del potere di diniego di rinnovo del contratto da parte dell’Amministrazione comunale;

ristrutturazione, miglioramenti, addizioni, trasformazioni, che restano pertanto acquisite al patrimonio del locatore;

 il contraente è stato individuato tramite le procedure di evidenza pubblica quale migliore offerente avendo presentato l’offerta economicamente più vantaggiosa;

 il contraente si è obbligato alla realizzazione delle opere di recupero e riqualificazione del compendio come da progetto presentato in gara;

 per l’ottenimento dei relativi titoli abilitativi dovranno essere rispettati i contenuti del documento planivolumetrico;

tutto ciò premesso

l'anno duemila[•] il giorno [•] del mese di [•],

TRA

E

[•] (codice fiscale [•] - Partita IVA [•]) con sede legale in [•] ([•]), via/piazza [•], n.

quanto segue:

Articolo 1) Premesse – Le premesse sono conosciute ed approvate dalle parti e formano parte integrante del presente atto.

Articolo 2) Documento planivolumetrico – Il Conduttore prende atto, accettandoli e ritenendoli congrui alle finalità cui il presente atto è rivolto, dei contenuti del documento planivolumetrico che dovrà osservare per l’ottenimento dei relativi titoli abilitativi per la realizzazione delle opere di riqualificazione progettate.

Articolo 3) Contratti collegati – Il Conduttore dichiara di essere a conoscenza

accettandone gli effetti, che il contratto di locazione ad uso non abitativo del “Parterre a Lago” è accessoria al contratto di locazione ad uso non abitativo del “Complesso Lido di Luino” per la destinazione impressa dal Locatore, in quanto fanno parte di un’unica operazione economica e di valorizzazione del patrimonio immobiliare del Comune. Pur trattandosi di titoli giuridici distinti, in considerazione della prevalenza economica e della maggiore durata del primo rispetto al secondo, la validità, l’efficacia e l’esecuzione del contratto di locazione del “Complesso Lido di Luino” condiziona la validità, l’efficacia e l’esecuzione del contratto di locazione del “Parterre a Lago”. Da ciò discende che le cause e gli effetti estintivi del contratto di locazione del “Complesso Lido di Luino” determinano automaticamente l’estinzione del contratto di locazione del “Parterre a Lago” e non viceversa.

Articolo 4) Oggetto della locazione – Il Locatore concede in locazione ad uso non abitativo al Conduttore, che accetta senza frapporre alcuna eccezione o riserva, l’unità immobiliare denominata “Parterre a Lago”, ubicata in Luino, in Via Lido numero civico 2, identificata al Catasto Terreni di Luino, sezione censuaria di Luino, al foglio 9, particella [•] [oggetto in corso di migliore identificazione catastale], avente superficie di circa mq 1.467 e individuata nella planimetria che, debitamente sottoscritta dalle parti, viene allegata al presente atto per farne parte integrante e sostanziale sotto la lettera a) nell’area perimetrata in colore verde.

Articolo 5) Destinazione d’uso dell'immobile – L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente all'attività ricettiva ricreativa, con l’espresso divieto di ogni altra diversa destinazione non autorizzata dal Locatore, pena la risoluzione del relativo contratto. Il Conduttore dichiara che l'immobile è adatto all’uso convenuto,

restandogli preclusa la facoltà di frapporre eccezioni o riserve a riguardo. Il silenzio o l'acquiescenza del Locatore al mutamento dell'uso pattuito, che eventualmente avvenissero, avranno esclusivamente valore di tolleranza priva di qualsiasi effetto a favore del Conduttore. La violazione di detti patti comporterà la risoluzione del relativo contratto a semplice richiesta del Locatore. Il Conduttore dichiara che l'immobile locato verranno utilizzati per lo svolgimento di attività che comportano contatti diretti con il pubblico, utenti e consumatori.

Articolo 6) Durata della locazione – Il contratto di locazione dell’unità immobiliare “Parterre a Lago” ha durata di anni 9 (nove) con decorrenza dalla data di stipulazione del presente contratto, ed è rinnovato alla prima scadenza, secondo le vigenti norme in materia, su richiesta del conduttore, di ulteriori 6 (sei) anni. Il Locatore ha facoltà di esercitare il diniego di rinnovo del contratto dell’unità immobiliare “Parterre a Lago” alla prima scadenza ex art. 29 della legge 27/7/1978,

n. 392. E’ escluso il rinnovo tacito. Le parti danno atto e convengono espressamente che detta previsione di durata è sufficiente a garantire la completa remunerazione dei capitali investiti da parte del Conduttore in detta unità immobiliare nel corso dell’intera durata del contratto, con ciò restando esclusa, al momento della cessazione dei suoi effetti, sia la corresponsione di alcun ristoro, indennizzo o rimborso da parte del Locatore a favore del Conduttore, sia la facoltà di questi di rimuovere e/o asportare le opere di riqualificazione poste in essere nel corso della durata della locazione quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo, opere di ristrutturazione, miglioramenti, addizioni, trasformazioni, che restano pertanto acquisite al patrimonio del locatore.

Articolo 7) Recesso del Conduttore – Il Conduttore potrà recedere dal

contratto in qualsiasi momento dandone avviso al Locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso avrà esecuzione, fermo comunque l'obbligo di corrispondere i canoni dovuti per l'intero periodo di preavviso. Il Conduttore con il recesso rinuncia alla perdita per l’avviamento commerciale. Con riferimento alla remunerazione dei capitali investiti da parte del Conduttore nell’unità immobiliare in relazione alla quale vuol far valere il recesso, è esclusa sia la corresponsione di alcun ristoro, indennizzo o rimborso da parte del Locatore a favore del Conduttore, sia la facoltà di questi di rimuovere e/o asportare le opere di riqualificazione quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo, opere di ristrutturazione, miglioramenti, addizioni, trasformazioni, che restano pertanto acquisite al patrimonio del locatore.

Articolo 8) Sublocazione anche parziale e cessione dei contratti – Il Conduttore potrà concedere in sublocazione, od attraverso ogni altra forma di godimento tipico o atipico, l'immobile locato, in tutto o in parte, fornendo al Locatore tutti i dati per l’identificazione del sub conduttore e del contratto di sublocazione in atto. L’inadempimento all’obbligo di comunicazione costituisce causa di risoluzione di diritto del contratto. Il Conduttore potrà cedere il contratto in uno con la cessione o la locazione dell’azienda. Agli aventi causa si applicheranno le disposizioni di cui al contratto di locazione stipulato con l’originario dante causa. Articolo 9) Canone di locazione dell’unità immobiliare “Parterre a Lago” – Il canone di locazione annuale dell’unità immobiliare “Parterre a Lago”, determinato tramite procedura aperta (ex asta pubblica) è di € [•] (Euro [•]/[•]). Il Conduttore dichiara di aver determinato il predetto canone annuo tenuto conto dell'ammontare dei capitali che investirà nel progetto di riqualificazione e di

manutenzione dell'unità immobiliare nel corso dell’intera durata del contratto che non saranno oggetto di indennizzo, ristoro o rimborso alcuno da parte del Locatore. Articolo 10) Adeguamento ISTAT dei canoni di locazione – Il canone sarà aggiornato ogni anno nella misura del 75% della variazione assoluta in aumento dell'indice dei prezzi al consumo accertato dall'ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente atto.

Articolo 11) Ritardati pagamenti – Il Conduttore non potrà, adducendo pretese o eccezioni di qualsivoglia genere, ritardare o sospendere il pagamento del canone o delle altre somme dovute anche per oneri accessori. Il mancato puntuale pagamento anche di una sola rata del canone o di altri oneri, di importo pari ad un trimestre del relativo canone annuo, comunque motivato, costituisce in mora il Conduttore. In caso di ritardato pagamento il Conduttore è tenuto a corrispondere, in ragione del periodo di ritardo, interessi di mora in applicazione di quanto previsto dalla normativa vigente, con particolare riferimento agli articoli 4 e 5 del Decreto Legislativo del 9 ottobre 2002, n. 231 come modificato dal D.Lgs 9.11.2012

n. 192, senza necessità che il Locatore proceda a costituirlo in mora.

Articolo 12) Deposito cauzionale – A titolo di depositi cauzionali il Conduttore versa al Locatore, che con la sottoscrizione del presente ne rilascia ampia e liberatoria quietanza, l'importo di € [•] (euro [•]) pari a tre mensilità del canone annualmente dovuto. In alternativa trasmette polizza assicurativa con impresa di assicurazione autorizzata. Dette cauzioni sono anch'esse assoggettate a revisione ISTAT secondo i criteri di cui al precedente articolo 10). La cauzione, alla quale il Locatore potrà attingere in caso di inadempienza del Conduttore, con l'obbligo di

reintegro da parte dello stesso, verrà svincolata e restituita ad esito del rapporto di locazione al momento della riconsegna dell'immobile locato, verificato il buono stato dello stesso.

lettera B). In deroga all’articolo 1575, numeri 1 e 2, del Codice Civile, il Conduttore, tenuto conto dello stato di conservazione e manutenzione degli immobili, dovrà effettuare, in conformità alle normative edilizie ed urbanistiche vigenti e allo studio planivolumetrico, approvato dalla Giunta comunale con deliberazione n. 189 in data 18/12/2012, e confermato con deliberazione n. 14 in data 4/2/2014, gli interventi di riqualificazione del compendio immobiliare concesso in locazione in osservanza al progetto presentato in sede gara, che viene allegato al presente atto a formarne parte integrale e sostanziale sotto la lettera C). Tali interventi di riqualificazione del compendio immobiliare, quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo, lavori e opere di ristrutturazione, miglioramenti, addizioni e trasformazioni, saranno realizzati, previo rilascio di titolo abilitativo, ad esclusiva cura e spesa del Conduttore, e saranno acquisiti al patrimonio del Locatore, rinunciando sin d’ora il Conduttore a qualsivoglia richiesta di indennizzo, ristoro o rimborso (concernente sia il valore delle opere realizzate sia l’incremento del valore del compendio immobiliare acquistato ad effetto delle suddette opere ed interventi) o risarcimento a qualsiasi titolo. Il Locatore, nella qualità di proprietario dell’immobile, con la determinazione di aggiudicazione dei contratti di locazione ha

espresso il consenso alla realizzazione degli interventi progettati, consenso che non costituisce tuttavia titolo abilitativo in materia urbanistico-edilizia e di commercio per i quali è necessaria l’attivazione da parte del Conduttore delle rispettive istruttorie.

Tutte gli interventi di riqualificazione devono essere realizzati dal Conduttore in esecuzione del progetto presentato in sede di gara e rappresentano obbligazione principale gravante sul medesimo. La mancata realizzazione degli interventi progettati entro il termine stabilito dal Conduttore in sede di gara, comporta la risoluzione del contratto.

Articolo 14) Migliorie e addizioni – In deroga agli articoli 1575, 1576, 1592 e 1593 del codice civile, tutti i miglioramenti apportati dal Conduttore sulla cosa locata, a sua esclusiva cura e spese – concernenti tutte quelle opere che con trasformazioni o diverse sistemazioni apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi – tutte le addizioni eseguite dal Conduttore sulla cosa locata, a sua esclusiva cura e spese – riguardanti quelle innovazioni o quegli incrementi, qualitativi o quantitativi, che ineriscono alla cosa locata in quanto compiuti nell'ambito rigoroso dei suoi confini, lasciandone integra la struttura fondamentale, l'organizzazione funzionale autonoma e la destinazione sua propria – gravano interamente sul Conduttore il quale rinuncia fin da ora a pretendere dal Locatore alcuna indennità di sorta sia in ordine al valore delle opere realizzate sia in ordine all’incremento del valore del compendio immobiliare acquistato ad effetto delle suddette opere ed interventi.

Articolo 15) Manutenzioni – In deroga agli articoli 1575, 1576 e 1609 del codice civile, tutte le opere e lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria di qualunque natura, che si rendessero necessarie per conseguire e garantire la funzionalità e la perfetta conservazione delle unità immobiliari concesse in locazione e dei loro impianti, ivi comprese le opere realizzate in attuazione della riqualificazione, saranno a carico del Conduttore, così come ogni opera connessa a fatti di forza maggiore, quali le esondazioni del Lago Maggiore od altri eventi similari.

Articolo 16) Autorizzazioni – Al Conduttore non è consentito eseguire, senza il preventivo consenso scritto del Locatore e al di fuori delle condizioni che verranno concordate, opere o lavori di modifica, innovazione, miglioria o addizione all’immobile e sue pertinenze ed alla loro destinazione, ovvero agli impianti esistenti. Altresì, qualsiasi richiesta di autorizzazione e/o nulla osta presentata agli organi istituzionali di competenza dovrà essere preventivamente comunicata e, se del caso, autorizzata dal Locatore ai fini dell'aggiornamento del “fascicolo del

fabbricato”. Non costituiscono espressioni di consenso gli atti ampliativi o i silenzi significativi in materia urbanistico-edilizia e di commercio.

Articolo 17) Pattuizioni varie - Il Conduttore si obbliga a non svolgere attività che risultino in contrasto o in violazione di norme di leggi esistenti. Il Conduttore, nello svolgimento della propria attività imprenditoriale, non potrà in alcun modo arrecare danno, attraverso qualsivoglia forma di coinvolgimento o potenziale commistione con l’immagine del Locatore e/o con il suo nome, il suo stemma, con attività di natura oscena. Il Conduttore non potrà, altresì, porre in essere, con azioni o omissioni, attività imprenditoriali che in qualsiasi modo possano arrecare danno di natura patrimoniale e non al Locatore. Nessun patto diverso o contrario da quanto stabilito dalla legge viene stipulato relativamente agli oneri accessori (utenze di qualsiasi natura) che saranno interamente a carico del Conduttore.

Articolo 18) Assicurazione – Il Conduttore solleva l'Amministrazione da ogni e qualsiasi responsabilità diretta od indiretta che possa derivare alle persone, animali o cose, conseguente e/o connessa al godimento dell'immobile; in particolare, il Conduttore assume ogni più ampia responsabilità civile e penale in caso di sinistro sia al personale addetto sia a terzi, che possa derivare per fatto proprio o dei propri dipendenti o collaboratori, nonché per ogni danno arrecato a beni pubblici e privati, intendendo il Comune di Luino escludere ogni propria responsabilità in merito. Il Conduttore, si impegna a stipulare entro il termine di decorrenza del contratto e comunque a semplice richiesta del Locatore, con primaria compagnia di assicurazione, le seguenti polizze assicurative della durata pari a quella del presente contratto ed eventuali proroghe:

a) polizza globale fabbricati con copertura del rischio di incendio, esplosione,

fenomeno elettrico, esondazione del lago, eventi atmosferici, per un massimale pari all’importo stimato per la ricostruzione a nuovo della struttura pari ad € 200.000,00.= (Euro duecentomila);

b) polizza di Responsabilità Civile verso Terzi con massimale non inferiore ad € 1.000.000,00.= (Euro un milione).

e) ad accettare l’eventuale pagamento dei premi assicurativi da parte del Comune di

Luino, fatta salva in questo caso la rivalsa del Comune nei confronti dell’assicurato. Articolo 19) Cause di risoluzione del contratto – Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 C.C., il contratto s’intenderà senz’altro risolto per fatto o colpa del Conduttore nel caso di:

a) violazione della destinazione d’uso dell’immobile prescritta dall’articolo 5) del presente atto;

b) violazione dell’obbligo di comunicazione della sublocazione anche parziale prescritto dall’articolo 8) del presente atto;

c) mancato pagamento puntuale di una rata trimestrale anticipata del canone di locazione prescritto dall’articolo 11) del presente atto;

d) mancato reintegro del deposito cauzionale prescritto dall’articolo 12) del presente atto;

e) mancata effettuazione degli interventi di riqualificazione progettati, oggetto di offerta tecnica, o loro esecuzione sostanzialmente difforme, di cui all’articolo 11) del presente atto;

f) mancata effettuazione delle opere e dei lavori di manutenzioni prescritti all’articolo 15) del presente atto;

g) mancato rinnovo/aggiornamento delle polizze assicurative prescritte dall’articolo

18) del presente atto;

h) perdita delle condizioni di contrarre con la pubblica amministrazione;

i) perdita dei titoli abilitativi prescritti per l’esercizio dell’attività di cui all’articolo 5.

Articolo 20) Consegna e conservazione dell'immobile – Il Conduttore dichiara di aver visionato l'immobile e di averlo trovato in [•] [come da dichiarazione di avvenuto sopralluogo] stato di conservazione e di accettarlo nello

stato di fatto in cui si trova, senza pretendere dal Locatore modifiche, addizioni o lavori, restandogli preclusa la facoltà di frapporre eccezioni o riserve a riguardo. Nel verbale di consegna redatto in contraddittorio tra le parti è indicato lo stato di consistenza dell’immobile e dei relativi impianti nonché dell’area pertinenziale. Il Conduttore è costituito custode dell'immobile in questione e si obbliga ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene. Il Conduttore assume l’obbligo di riconsegnare l'immobile ai rispettivi termini di conclusione delle locazioni in perfetto stato di conservazione, salvo il normale deperimento d’uso.

Articolo 21) Accesso agli immobili – Il Conduttore deve permettere l'accesso nel' immobile al Locatore, ai suoi funzionari o amministratori o alle persone da essi delegate.

Articolo 22) Modificazione e norme di rinvio – Il contratto di locazione non potrà essere modificato se non a mezzo di atto scritto. Per quanto non espressamente previsto dal presente atto si rinvia al codice civile ed alla legislazione speciale, nonché gli usi locali.

Articolo 23) Elezione del domicilio e foro competente – Ai fini del presente atto e di quelli connessi e dipendenti da esso, le parti eleggono domicilio negli immobili oggetto del presente atto. Per ogni controversia che dovesse sorgere tra le parti sarà competente il Foro di Varese.

Articolo 24) Registrazione – Il presente atto potrà essere fatto valere ad ogni e per ogni effetto di legge e sarà registrato dalle parti. Le spese di registrazione della seguente scrittura che curerà il Locatore sono a carico del Locatore e Conduttore in quote uguali. Il Conduttore dovrà anticipare al Locatore la quota della tassa di registrazione a suo carico. In caso di recesso anticipato del Conduttore l’imposta di

registro sarà a suo carico.

Articolo 25) Allegati – Costituiscono parte integrante ed essenziale del presente atto i sotto elencati allegati:

b) Stato di consistenza dell’intero compendio immobiliare;

c) Progetto di riqualificazione presentato in sede di gara.

Letto, confermato e sottoscritto.

Il Locatore

Il Responsabile del Servizio Marketing Urbano ([•] [•])

Il Conduttore

( )

Si approvano specificatamente ai sensi dell’art. 1341 del Codice Civile, i seguenti articoli: art. 3) (contratti collegati), art. 5) (destinazione d'uso dell’immobile), art. 7) (recesso del Conduttore), art. 8) (sublocazione anche parziale), art. 9 (canone di locazione-investimenti), art. 11) (ritardati pagamenti), art. 12) (deposito cauzionale), art. 13) (stato dell’immobile e interventi di riqualificazione), art. 14) (migliorie e addizioni), art. 15) (manutenzioni), art. 16) (autorizzazioni), art. 17) (pattuizioni varie), art. 18) (assicurazioni), art. 19) (cause di risoluzione).

Luino, lì [•]/[•] /20[•]

Per il Comune di Luino – Locatore:

Il Responsabile del Servizio Marketing Urbano

([•] [•])

Il Conduttore

( )

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CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO NON ABITATIVO DELL'IMMOBILE “COMPLESSO LIDO DI LUINO” DA DESTINARSI AD ATTIVITÀ RICETTIVE E RICREATIVE

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