La partnership con L’Immobiliare.com
La partnership con L’Xxxxxxxxxxx.xxx
• Partnership attiva dal 2015
• 6 agenzie che hanno scelto il co-
branding
• Collaborazione su eventi, workshop e nuovi progetti
I contratti di locazione a canone concordato a seguito delle modifiche introdotte dal D.I. del 16/01/2017
Programma
• I contratti di locazione a canone concordato: disciplina
• Regole generali in base al D.I. 16/01/2017
• Le agevolazioni fiscali per il locatore
• Contratto 3+2
• Contratto a studenti universitari fuori sede
• Contratto transitorio
• Il progetto Punto Partner Solo Affitti
Disciplinati dalla legge di riforma (Legge 431/1998)
1° CANALE CONTRATTO LIBERO
durata minima 4 anni+ 4
canone stabilito liberamente dalle parti
2° CANALE CONTRATTI TIPO
(3+2, transitorio, studenti)
canoni e durata definiti da accordi sindacali
agevolazioni fiscali
Contratti a canone concordato (c.d. «contratti tipo»)
CONTRATTI 3+2
CONTRATTI A STUDENTI UNIVERSITARI FUORI SEDE
CONTRATTI TRANSITORI
Nei comuni ad alta tensione abitativa:
• Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania e i comuni con essi confinanti
• i comuni capoluogo di provincia
• i comuni compresi nell’elenco del CIPE del 14 febbraio 2004
Comuni ad alta tensione abitativa – Xxxxxx-Romagna
PROVINCIA | COMUNI |
Bologna | Anzola dell'Xxxxxx - Bologna - Calderara di Reno - Casalecchio di Reno - Castel Maggiore - Castenaso - Granarolo dell'Xxxxxx - Imola - Pianoro - San Xxxxxxx di Savena - Sasso Marconi - Zola Predosa |
Ferrara | Cento - Ferrara |
Modena | Campogalliano - Carpi - Xxxxxxxxxxxx Xxxxxx - Formigine - Modena - Sassuolo |
Parma | Fidenza – Parma |
Piacenza | Fiorenzuola d'Arda – Piacenza |
Xxxxxxxxxxx - Xxxxxxxxx - Xxxxxxxxxx Xxxxxx - Xxxxxx Xxxxxx - Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx - Scandiano | |
Comuni ad alta tensione abitativa – Xxxxxx-Romagna
PROVINCIA | COMUNI |
Forlì-Cesena | Cesena – Cesenatico – Forlì |
Ravenna | Faenza – Lugo – Ravenna |
Rimini | Cattolica – Riccione – Rimini |
- Previsti dalla legge 431/98
- Disciplinati in linea generale dalla Convenzione Nazionale:
• Prima convenzione nazionale datata 05/03/1999
• Aggiornamento convenzione nazionale con D.M. del 30/12/2002
• Nuova Convenzione Nazionale del 25/10/2016 recapita dal Decreto Interministeriale del 16/01/2017
- Disciplinati nello specifico dagli accordi territoriali sottoscritti dalle associazioni di categoria locali
In ciascun comune ad alta densità abitativa le disposizioni del Decreto Interministeriale entreranno in vigore a
seguito del rinnovo dell’Accordo Territoriale del singolo comune:
Accordo Territoriale Area Metropolitana di BOLOGNA (50
+10 COMUNI) entrato in vigore il 01/10/2017
L’Accordo Territoriale deve prevedere le modalità per
l’attestazione di corrispondenza del canone concordato
da parte di almeno una Associazione di Categoria per
l’accesso alle agevolazioni fiscali:
Art. 13 Accordo Territoriale Bologna
Le parti «convengono sull’opportunità di utilizzare l’apposita attestazione […] che verrà rilasciata congiuntamente da una Organizzazione della proprietà edilizia e una Organizzazione dei conduttori firmatarie del presente accordo, tramite consegna di una modulistica atta a documentare […] la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare il rispetto sostanziale del presente accordo»
Con la nota n. 0001380 del 6 febbraio 2018 il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha chiarito che:
- L’attestazione è obbligatoria
- Le modalità di attestazione e il numero di associazioni che devono rilasciarla saranno specificate dai singoli Accordi Territoriali, che riporteranno in allegato il modello da sottoporre alle Associazioni firmatarie per la vidima
- L’attestazione andrà presentata al Comune in sede di dichiarazione
IMU per ottenere la riduzione IMU
- Non è invece necessario produrre l’attestazione in sede di dichiarazione dei redditi o di registrazione del contratto di locazione. L’attestazione andrà eventualmente prodotta qualora l’AdE effettuasse un accertamento circa la correttezza del contratto agevolato stipulato
Deposito cauzionale
Aggiornamento del canone
Sublocazione Oneri accessori
Non può superare le tre mensilità del canone ed è produttivo degli interessi legali. Nei 3+ 2 non è produttivo per i contratti di durata pari ad almeno 4 +2.
Non può superare il 75% della variazione ISTAT (non applicabile in caso di cedolare secca)
Esclusa
Ripartiti in base alla tabella allegata al D.I. 16/01/2017 (Allegato D)
•Verbale di consegna
Documentazione da allegare
•Classificazione catastale
•Tabelle millesimali
•Certificazioni di conformità degli impianti elettrico e di riscaldamento
Contrattualistica da utilizzare
Obbligo di utilizzare i modelli contrattuali allegati al D.I. 16/01/2017.
Si applicano a:
-IMU e TASI (sconto 25%)
-IRPEF e IMPOSTA DI REGISTRO oppure CEDOLARE SECCA
cedolare secca
Aliquota ridotta dal 21% al:
-10% per canoni percepiti fino al 31/12/2019
-15% per canoni percepiti dal 01/01/2020
La riduzione della cedolare al 10%, introdotta dal Piano Casa 2014 e prevista fino al 31/12/2017, verrà prorogata dalla Legge di Stabilità 2018 fino al 31/12/2019.
regime IRPEF
- IRPEF: riduzione dell’imponibile a cui è applicata
l’imposta grazie a deduzione fiscale aumentata dal 5% (prevista per tutti i tipi di contratto di locazione) al 33,5%
- IMPOSTA DI REGISTRO: aliquota del 2% applicata al 70% del canone annuo di locazione
Durata
Facoltà di recesso del conduttore
Facoltà di disdetta del locatore
3 anni + 2 di rinnovo automatico
in qualunque momento con preavviso di 6 mesi, qualora ricorrano gravi motivi
con preavviso di 6 mesi
• alla 1° scadenza per i motivi previsti
dall’art. 3 comma 1 L. 431/98
OPPURE
• alla 2° scadenza per qualsiasi motivo
Canone | Agevolazioni fiscali locatore | |
Comuni ad alta tensione abitativa | Calcolato in base all’accordo territoriale del comune | Sì, tutte |
Comuni NON ad alta tensione abitativa | Calcolato in base all’accordo territoriale del comune e, in assenza, a quello del comune demograficamente omogeneo e di minor distanza territoriale | Solo IMU e TASI |
Il conduttore che abbia stipulato un contratto 3+2 per
l’abitazione principale ha diritto:
Reddito complessivo | Detrazione |
Da 0 a 15.493,71 | 495,80 |
Da 15.493,71 a 30.987,41 | 247,90 |
Legge 388/2000 (Legge Finanziaria 2001) che ha modificato l’art. 13-ter del TUIR a partire dal periodo d’imposta 2000
Condizione essenziale per la stipula
Il conduttore deve essere iscritto ad un corso di laurea nel comune in cui è sito l’immobile ed avere residenza in un comune diverso
DA CHI PUÒ ESSERE SOTTOSCRITTO
• dal singolo studente universitario fuori sede;
• da un gruppo di studenti universitari fuori sede;
• dalle aziende per il diritto allo studio.
Dove può
essere stipulato
Durata e rinnovo
Disdetta alla prima scadenza
Recesso
Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, o di corsi di specializzazione e nei comuni limitrofi
Minimo 6 mesi - Massimo 3 anni (36 mesi) con
rinnovo automatico per lo stesso periodo
esempio: 6 mesi + 6 mesi
Prevista solo a favore del conduttore con preavviso di almeno 1 mese e non oltre 3 mesi
Previsto solo a favore del conduttore, per gravi motivi, con preavviso di almeno 3 mesi
Canone | Agevolazioni fiscali locatore | |
Comuni ad alta tensione abitativa | Calcolato in base all’accordo territoriale del comune | Sì, tutte |
Comuni NON ad alta tensione abitativa | Calcolato in base all’accordo territoriale del comune e, in assenza, a quello del comune demograficamente omogeneo e di minor distanza territoriale | Solo IMU e TASI |
IRPEF: agevolazioni per il conduttore
Le famiglie di studenti fuori sede, iscritti a un corso di laurea e che abbiano stipulato un contratto ai sensi della Legge 431/98 nel Comune in cui ha sede l’Università hanno diritto:
Calcolo detrazione | Detrazione Max |
19% dell’IRPEF | 500,27 € |
Detrazione del 19% dall’imposta lorda per contratti stipulati o rinnovati da studenti universitari fuori sede (l’importo di spesa su cui calcolare la detrazione non può essere superiore a 2.633 euro annui)
Distanza tra l’università e la residenza anagrafica non < 100 Km (50 chilometri per gli studenti residenti in zone montane o disagiate) o comunque in altra Provincia.
Detrazione non cumulabile con le altre
Art. 15, comma 1 lettera i-sexies TUIR (a partire da periodo d’imposta 2006), con
le recenti modifiche apportate dall’art. 20 comma 8-bis del D.L. 148/2017
Condizione essenziale per la stipula
Una delle due parti deve addurre una particolare esigenza di natura transitoria
(Segue…)
ESIGENZA DI TRANSITORIETA’ DEL LOCATORE
- deve essere compresa fra quelle elencate nell’Accordo Territoriale
- deve essere documentata per i contratti di durata superiore a 30 giorni
(per gli altri va solo dichiarata)
Art. 10B Accordo territoriale di Bologna:
Il locatore è tenuto a confermare al conduttore la transitorietà dell’esigenza inviando lettera raccomandata almeno 3 mesi prima della scadenza (ridotti a 15 gg. per contratti di durata fino a 3 mesi).
Art. 10B Accordo territoriale di Bologna – Esigenze di transitorietà del locatore:
1) Destinare l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che intendano contrarre matrimonio o iniziare una convivenza di fatto, raggiunta la maggiore età ed autonomia economica
2) Destinare l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che, in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, xxxxxxx lasciare l’alloggio di servizio
3) Destinare l’immobile all’esercizio dell’attività propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il
secondo grado a seguito del conseguimento di titoli abilitativi al lavoro e/o professione
4) Destinare l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, per ragioni di studio o di lavoro, esclusivamente per gli immobili in luogo diverso da quello di residenza del locatore
5) Eseguire interventi nell’unità immobiliare, per i quali ha fatto richiesta di concessione o autorizzazione edilizia, incompatibili con l’occupazione dell’appartamento
6) Qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certa o a data espressamente indicata nel contratto e documentata
ESIGENZA DI TRANSITORIETA’ DEL CONDUTTORE
- deve essere compresa fra quelle elencate nell’Accordo Territoriale
- deve essere documentata per i contratti di durata superiore a 30 giorni
(per gli altri va solo dichiarata)
Art. 10B Accordo territoriale di Bologna – Esigenze di transitorietà del conduttore:
1) Contratto di lavoro a tempo determinato in comune diverso da quello di residenza
2) Previsione di trasferimento per motivi di lavoro
3) Trasferimento temporaneo della sede di lavoro
4) Necessità di cure o di assistenza per sé o a famigliari in luogo diverso dalla propria residenza
5) Acquisto, assegnazione o locazione di una abitazione che si renda disponibile entro il
periodo di durata del contratto
6) Esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile la sua abitazione
7) Qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certa o a data espressamente indicata nel contratto e documentata
Per i contratti di durata superiore a 30 giorni, è possibile motivare il contratto anche un’esigenza di transitorietà:
- differente da quelle elencate nell’Accordo
Territoriale
oppure
- non certificabile
previo avvallo di 2 associazioni di categoria
(un’associazione degli inquilini e una dei proprietari).
Durata
Rinnovo
Deposito Cauzionale
Da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi (il D.I. 16/01/2017 ha eliminato limite minimo di 1 mese. Accordo territoriale Bologna non recepisce questa modifica)
Non consentito
Per contratti fino a 6 mesi: non
superiore a 1 mensilità
Per contratti oltre i 6 mesi: non superiore a 2 mensilità
(art. 10 Accordo territoriale Bologna)
Canone | Agevolazioni fiscali locatore | |
Aree metropolitane, comuni con esse confinanti e comuni capoluoghi di provincia | Calcolato in base all’accordo territoriale del comune con possibilità di maggiorazione fino al 20% | - Cedolare secca al 10% (15% dal 01/01/2020) Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 07/04/2017, - IMU e TASI scontate del 25% |
Comuni ad alta tensione abitativa che non rientrano nell’elenco di cui sopra | È possibile scegliere se stipulare il contratto a canone concordato (con possibilità di maggiorazione fino al 20%) o a canone libero | Se il contratto è stipulato a canone concordato: - Cedolare secca al 10% (15% dal 01/01/2020) Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 07/04/2017, - IMU e TASI scontate del 25% |
Negli altri comuni | È possibile scegliere se stipulare il contratto a canone concordato (con possibilità di maggiorazione fino al 20%) o libero | Non sono previste agevolazioni fiscali |
Canone | Agevolazioni fiscali locatore | |
Con più di 10.000 abitanti | - Se il contratto ha durata superiore a 30 giorni: canone calcolato in base all’accordo territoriale del comune con possibilità di maggiorazione fino al 20% - Se il contratto ha durata inferiore a 30 giorni: canone libero | Se il canone è concordato e il comune è ad alta tensione abitativa: - cedolare secca al 10% (15% dal 01/01/2020) - Circolare dell’Xxxxxxx xxxxx Xxxxxxx x. 0/X xxx 00/00/0000 Se il canone è concordato (indipendentemente dal comune): - IMU e TASI scontate del 25% Se il canone è libero: nessuna agevolazione |
Con meno di 10.000 abitanti | E’ possibile scegliere se stipulare il contratto a canone concordato o a canone libero |
In poco più di 2 anni dal lancio sono già 60 le agenzie immobiliari che hanno scelto di affiancare al proprio marchio il brand Solo Affitti
Diversificare
2.000.000
1.800.000
Numero contratti di locazione registrati
1.893.382
1.650.452 1.668.791 1.690.520
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
-
1.496.893
2013
2014
2015
2016
2017
+ 26%
in
5 anni
Fonte: Agenzia delle Entrate
Fonte: Ufficio Studi Solo Affitti su dati Osservatorio Fiaip e Agenzia delle Entrate
Dare valore aggiunto
SPECIALIZZAZIONE SICUREZZA
Affittosicuro: un programma crescente
di tutele assicurative
LOCAZIONI:
1.893.382
transazioni
COMPRAVENDITA:
542.000 transazioni
LOCAZIONI:
Meno di 2.000 agenti dedicati
COMPRAVENDITA:
Circa 40.000 agenti
Il Sistema Solo Affitti
Un modello da seguire
Un percorso formativo completo
Percorso pre-apertura
Corso per agenti immobiliari
Corso Boarding Pass
Sessioni formative one-to-one su marketing, software gestionale e strumenti di lavoro
Stage presso agenzia pilota
Affiancamento di apertura
Il piano di volo di Solo Affitti Academy
Corso
Acquisizione attiva
Negoziazione con il locatore
Locazioni ad
uso diverso
Sfratti
mediatori Web e social marketing
Rent to buy
Solo Affitti Boarding Pass
Affitti brevi
Home staging Aspetti fiscali
Decollo 1° anno 2° anno 3° anno
• 7 area-manager: il vostro area-manager sarà il vostro coach
• Ufficio di consulenza tecnico-contrattuale: oltre
3.500 consulenze l’anno
• Supporto tecnico Solo Affitti Brevi
• Assistenza informatica
• Supporto e consulenza strategica ufficio marketing
Strumenti di lavoro
Strumenti di lavoro
Un marchio potente
Prodotti e servizi distintivi
Dalla teoria alla pratica: un esempio
1) Calcolo superficie
2) Individuazione zona omogenea
3) Individuazione tipologia unità immobiliare in base alla
dotazione di elementi
4) Individuazione dei valori di fascia
5) Eventuali maggiorazioni o riduzioni dei valori di fascia
6) Calcolo del canone effettivo minimo e massimo entro cui le parti potranno fissare il canone concordato
• 100% superficie interna
• 50% superficie utile autorimesse singole
• 25% superficie posto macchina esclusivo
La superficie viene calcolata:
- escludendo i muri esterni
- escludendo le porzioni con altezza inferiore a cm. 160
- includendo i tramezzi interni
Tolleranza consentita: 5% in più o in meno
2) Individuazione zona omogenea
ZONA OMOGENEA | DESCRIZIONE |
Di Pregio | Compresa fra il confine meridionale del comune e le seguenti vie: Xxx Xxx Xxxxxx, Xxx Xxxxxxxxxx, Xxx Xxxxxxxxx, Via Turati, Via Xxxxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxx Xxxxxxxxx, Xxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx, Xxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxx Xxxxxxx (xxxx all’incrocio con Xxx Xxxx Xxxx), Xxx Xx’ Xxxxxxxxx, Via Righi, Via delle Moline, Via De’ Castagnoli, Largo Respighi, Via Petroni, Piazza Aldrovandi, Strada Maggiore, Viale Carducci, Via Murri, Via Varthema, Via Xxxxxxxxx, Via Siepelunga |
Zona A | Compresa fra il confine della zona di pregio, il confine del territorio comunale e i seguenti riferimenti: Xxxxxx Xxxx, Xxx Xxxxxx Xxxxx, Xxx Xxxxxxxxxxxx, Via Tolmino, Viale Xxxxxx, Asse Sud Ovest, Via Xxxxxx Ponente, Via Saffi, Viale Silvani, Xxx Xxxxx, Xxx Xxxxxxxx, Xxx Xxxxxxxxxxx, Viale Pietramellara, Viale Masini, Viale Xxxxx Pichat, Via Ranzani, Ferrovia FER, Ferrovia FS |
Zona B | Compresa fra la zona A e il confine comunale |
1) Tipologia X/0, X/0, X/0, X/0, X/0, X/0
0) Xxxxxxxxxxx singola
3) Posto auto esclusivo anche scoperto
4) Accesso all’immobile fino al 2° piano o, se superiori, con ascensore
5) Riscaldamento autonomo o sistema di contabilizzazione calorie se centralizzato
6) Porta blindata o sistema di allarme o cancello e doppi vetri
7) Condizionamento
8) Area verde condominiale
9) Area verde esclusiva
10) Doppio servizio
11) Interventi di risparmio energetico (classe energetica fino alla D)
12) Cantina o soffitta
13) Cortile con possibilità di parcheggio in area condominiale
14) Balcone o terrazza o lastrico solare di pertinenza esclusiva
15) Anno di costruzione o di recupero edilizio importante successivo al 01/01/2000
FASCIA MINIMA: quando sono presenti fino a 3 parametri FASCIA MEDIA: quando sono presenti da 4 a 7 parametri FASCIA MASSIMA: quando sono oltre 7 parametri
4) Individuazione dei valori di fascia
5) Eventuali maggiorazioni o riduzioni
• Per gli immobili appartenenti alle categorie catastali A1, A7, A8, A9, i valori minimo e
massimo della fascia di oscillazione del canone vanno aumentati dell’8%;
• Per gli immobili arredati i valori minimo e massimo della fascia di oscillazione del canone vanno aumentati fino al 13%;
• Per i contratti 3+2 aventi durata superiore a 3 anni sono previste maggiorazioni alle fasce
di oscillazione pari a:
• 3% per contratti di durata pari a 4 anni + 2
• 6% per contratti di durata pari a 5 anni + 2
• 10% per contratti di durata pari a 6 anni + 2
• Per i contratti con deposito cauzionale non superiore a 1 mensilità i valori minimo e massimo della fascia di oscillazione del canone vanno aumentati del 5%;
• Per i contratti nei quali al conduttore è concesso di recedere anticipatamente con recesso non superiore a 3 mesi, i valori minimo e massimo della fascia di oscillazione del canone vanno aumentati del 5%;
• Per gli immobili con classe energetica A, B, C, D, i valori posso essere aumentati del 5%.
Esempio
Zona | A |
Anno di ristrutturazione | 2016 |
Contratto | 3+2 |
Composizione | Cucina abitabile , sala, 2 camere da letto, 2 bagni |
Superficie convenzionale | 88 mq. |
Arredamento | Completo ed efficiente |
Elementi di cui dispone | Tipologia A/2, riscaldamento autonomo, porta blindata, doppi vetri, condizionamento, cantina |
Mettiamoci alla prova!
1) Superficie utile: 88 mq
2) Zona omogenea: A
3) Fascia di oscillazione: MASSIMA (7 elementi)
4) N° vani: 4
5) Valore di fascia del canone: Min 62,00 € Max 91,00 €
6) Maggiorazioni o riduzioni: +13% (arredato)
7) Canone concordato:
Min. 88 mq. x 62 € = 5.456 € + 13% = 6.165 €/anno (513 €/mese)
Max 88 mq. x 91 € = 8.008 € + 13% = 9.049 €/anno (754 €/mese)