CESSIONE DI AZIENDA

I singoli contratti: locazione

CESSIONE DI AZIENDA

E LOCAZIONE DELL’IMMOBILE

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PARTE SECONDA

Cass. sez. II, 2 febbraio 2000, n. 1133 - Pres. Spadone M - Rel. Trombetta F- PM Sepe Ea (conf.) - Xxxxxxxxxx c. Stojlova

Azienda - Cessione - In genere - Successione del cessionario nel contratto di locazione dell’immobile ove è esercitata l’azienda - Ef- fetto automatico di norme imperative (artt. 2558 Codice civile e 36 legge 392/1978) - Esclusione - Cessione del contratto di loca- zione, anche per «facta concludentia» e sen- za il consenso del locatore, successivamente alla cessione di azienda - Ammissibilità - Condizioni.

L’alienazione dell’azienda esercitata in un im- mobile adibito ad uso commerciale non compor- ta né ai sensi dell’art. 2558 Codice civile né ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392/1978 l’auto- matica cessione del contratto di locazione, in quanto le norme suddette consentono ma non im- pongono rispettivamente all’acquirente del- l’azienda di subentrare nei contratti stipulati per l’esercizio di essa, sempreché non sia pattuito di- versamente, nonché al venditore dell’azienda, quale conduttore dell’immobile in cui la stessa si esercita, di sublocare l’immobile o di cedere il contratto di locazione senza il consenso del loca- tore.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 6 agosto 1991 Stojlova Xxxxxxx conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Montepulciano Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx e Xxxxxx Xxxxxxxx in proprio e quali soci e am- ministratori della Duecierre di Xxxxxxxxxx Xxxxxx- na e Xxxxxxxx Xxxxxx s.n.c., deducendo: che con scrittura privata 1 febbraio 1991 aveva acquistato dai convenuti l’azienda, gestita in forma societa- ria, avente ad oggetto il commercio al minuto di articoli di profumeria e bigiotteria sita in Chian- ciano Terme, al prezzo complessivo L. 220.000.000 di cui L. 120.000.000 per le attrez- zature, arredi ed avviamento commerciale e L. 100.000.000 per le merci; che, ai fini della con- creta esecuzione della vendita era stata concorda- ta la cessione delle quote da attuarsi per il 50% al 2 maggio 1991 e per il restante 50% all’1 gennaio 1992; che a tale cessione non era stata data ese- cuzione in quanto i venditori, a seguito della di- sdetta (per il 31 agosto 1991) del contratto di lo- cazione dell’immobile nel quale era gestita l’azienda e dell’importo notevolmente più eleva- to del canone richiesto per il rinnovo della loca- zione dai locatori, non erano stati in grado di as-

sicurare la prosecuzione del rapporto di locazio- ne alle stesse condizioni correnti al momento del- la stipula della scrittura 1 febbraio 1991; che per- tanto dopo il versamento di L. 120.000.000, ave- va sospeso il pagamento della residua somma di

L. 100.000.000, avendo interesse a risolvere il contratto con restituzione della somma versata e risarcimento danni.

Chiedeva, quindi, la risoluzione del contratto di vendita dell’azienda per fatto e colpa dei conve- xxxx con condanna alla restituzione della somma percepita, rivalutazione monetaria interessi lega- li oltre gli ulteriori danni da liquidare in separato giudizio.

Costituitisi i convenuti contestavano la domanda affermando che il contratto stipulato non preve- deva a loro carico alcun obbligo di cedere la lo- cazione alle medesime condizioni vigenti all’1 febbraio 1991 e che, di conseguenza, il rifiuto della attrice di dare esecuzione alla vendita non era giustificato.

Xxxxxxxxxx, pertanto, il rigetto delle domande attrici ed, in via riconvenzionale, l’emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 Codice civile o in via alternativa sentenza di accertamento dell’avvenuto trasferimento della proprietà dell’azienda con condanna dell’attrice al paga- mento del residuo prezzo oltre al risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento dell’azienda che l’attrice continuava ad esercita- re.

Il Tribunale, con sentenza 12 febbraio 1992 di- chiarava la risoluzione del contratto per inadem- pimento dei convenuti, con condanna dei medesi- mi alla restituzione della parte di prezzo già pa- gata, e delle attrici al pagamento della somma di

L. 30.000.000 a titolo di indennizzo per il manca- to godimento dell’azienda e, pertanto, operata la compensazione condannava i convenuti al paga- mento in favore dell’attrice di L. 90.000.000, ol- tre rivalutazione ed interessi legali, rigettando le altre domande riconvenzionali.

Su impugnazione principale dei convenuti ed in- cidentale dell’attrice la corte di appello di Firen- ze, con sentenza 12 marzo 1997, in parziale rifor- ma, dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento colpevole della attrice; rigettava la domanda di rivalutazione monetaria sulla som- ma da restituire alla Boriana; dichiarava inam- missibile la domanda di restituzione dei beni mo- bili dell’azienda proposta dagli appellanti e riget- tava l’appello incidentale.

Afferma la corte, per quanto interessa il presente giudizio, che ai sensi dell’art. 36 legge n. 392/78 la cessione dell’azienda non comporta l’automa- tica cessione del contratto di locazione.

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A tal fine occorre provare specificamente che le parti abbiano voluto stipulare anche la cessione della locazione, prova il cui onere incombeva sulla Boriana ed è rimasto inadempiuto.

Precisa infatti la corte che nella scrittura 1 feb- braio 91 non si rinviene alcun patto concernente la cessione del contratto di locazione ed il giudi- zio contrario del Tribunale sul punto si è basato su elementi non univoci ed inidonei: quali il rife- rimento contenuto nella scrittura privata, all’av- viamento commerciale finalizzato alla valutazio- ne economica dell’azienda ai fini della determi- nazione del prezzo, piuttosto che alla volontà del- le parti di vincolarsi anche alla cessione del con- tratto di locazione, avendo la cessionaria la possi- bilità di trattare direttamente con i locatori.

Né la circostanza (evincibile dai verbali di altra causa pendente fra le parti) che in sede di stipula della cessione dell’azienda è stato esibito il con- tratto di locazione e ne è stata evidenziata la data di scadenza, può costituire prova del perfeziona- mento fra le parti anche di un contratto di cessio- ne della locazione, ben potendosi voler rendere edotta la Boriana della scadenza del contratto on- de consentirle di prendere diretto contatto con i locatori per la rinnovazione della locazione.

Comunque, anche ove fosse stata raggiunta la prova della pattuita cessione della locazione, non sarebbe in ogni caso configurabile l’inadempi- mento e la responsabilità dei venditori per il man- tenimento delle pregresse condizioni economiche del rapporto locativo, dal momento che nessuna assunzione di garanzia su tale punto risulta dalla scrittura 1 febbraio 91 a loro carico; e che l’ina- dempienza agli stessi addebitata è stata quella di essersi venuti a trovare nell’impossibilità di assi- curare la continuazione della locazione alle con- dizioni in atto.

Venuta meno la risoluzione del contratto per col- pa dei venditori resta ferma la pronuncia del Tri- bunale in ordine al credito dei venditori per il mancato godimento, medio tempore, della azien- da.

Avverso tale sentenza propongono separato ri- corso in Cassazione sia la Boriana, alla quale re- sistono con controricorso il Bartolozzi e la Pa- scucci, in proprio e n.q., sia questi ultimi, in pro- prio e n.q..

Motivi della decisione

Deduce la ricorrente principale Stojlova Xxxxxxx a motivo di impugnazione, l’omessa, e insuffi- ciente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia;

- per avere la corte di merito erroneamente rite- nuto non raggiunta la prova della congiunta pat- tuizione fra le parti, della cessione della locazio- ne dell’immobile, in cui veniva esercitata l’atti- vità, e della cessione d’azienda, pervenendo a ta- le convincimento omettendo l’esame di elementi di fatto e risultanze processuali, non tenendo quindi conto: A) che il Xxxxxxxxxx e la Xxxxxxxx hanno sempre riconosciuto, fin dal 1° grado di giudizio, (v. comparsa di risposta e comparsa conclusionale), che nella cessione d’azienda era ricompresa la cessione della locazione, conte-

stando soltanto che quest’ultima fosse stata fatta alle condizioni in atto all’1 febbraio 91; B) che, in base alla legge n. 392/78, la cessione della lo- cazione, alle condizioni in atto alla stipula della scrittura 1 febbraio 91, non comportava alcun ac- cordo specifico fra le parti, ma conseguiva per legge: C) che ove non fosse stata data la disdetta (23 agosto 90) al contratto di locazione, circo- stanza taciuta dai venditori (per ciò solo resisi inadempienti), il contratto di locazione si sarebbe rinnovato, per legge, di altri sei anni, con la con- seguenza che la ricorrente non era tenuta a prova- re di aver raggiunto, sul punto, l’accordo con i venditori;

D) che, come rilevato dal Tribunale ed emerso in istruttoria, le parti, nella trattativa, hanno fatto ri- ferimento alla locazione e, come dichiarato dal teste Xxxxxxxx (in altra causa svoltasi fra le stesse parti davanti al pretore) il contratto di locazione è stato esibito e fatta presente la sentenza del 31 agosto 91 senza però alcun riferimento alla di- sdetta, circostanza quest’ultima sostanzialmente ammessa dalla Bartolozzi che sul punto ha rifiu- tato di rispondere all’interrogatorio formale defe- ritole nel giudizio davanti al pretore.

Deducono i ricorrenti incidentali Xxxxxxxxxx e Pa- scucci a motivi di impugnazione:

1) l’omessa o insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia, nonché la vio- lazione degli artt. 132 n. 4 e 112 Codice di proce- dura civile, 1223 1453 Codice civile.

- per avere la corte di merito omesso di decidere, senza fornire alcuna motivazione, sulla domanda di risarcimento degli ulteriori danni proposta dai ricorrenti limitandosi a prendere atto della quan- tificazione del danno fatta dal Tribunale senza te- ner conto: A) che la Boriana, dopo aver proposto la domanda di risoluzione, ha continuato a gesti- re l’azienda fino alla fine del 1991, continuando a detenere i locali ed omettendo di riconsegnare at- trezzature e merci ricevute; B) che la chiusura dei locali per 5 anni ha comportato la perdita del va- lore di avviamento e la dispersione dei beni aziendali;

C) che i locatori dell’immobile hanno promosso azioni giudiziarie nei loro confronti per il paga- mento dei canoni e la riconsegna dei locali (avve- nuta nel 96 a 5 anni dalla cessazione dell’attività) ottenendo dai ricorrenti il suddetto pagamento;

D) che la tardiva registrazione della scrittura 1 febbraio 91 aveva comportato per i ricorrenti ol- tre al pagamento dell’imposta il pagamento delle sanzioni;

2) la violazione e falsa applicazione dell’art. 132

n. 4 Codice di procedura civile; l’omessa motiva- zione per avere la corte omesso di valutare le pro- ve richieste, quale quella avente ad oggetto il mancato pagamento o il mancato rimborso dei canoni da parte della Boriana.

Va preliminarmente disposta la riunione dei due ricorsi proposti dalle parti, trattandosi di impu- gnazioni proposte avverso la stessa sentenza.

Il ricorso principale è infondato.

Premesso, invero che l’alienazione dell’azienda esercitata in un immobile adibito ad uso commer- ciale, non comporta, né ai sensi dell’art. 2558

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Codice civile, né ai sensi dell’art. 36 legge n. 392/78 l’automatica cessione del contratto di lo- cazione (v. sent. 7091/97), in quanto le norme suddette consentono (ma non impongono) rispet- tivamente all’acquirente dell’azienda di suben- trare nei contratti stipulati per l’esercizio di essa, sempreché non sia pattuito diversamente; nonché al venditore dell’azienda quale conduttore dell’immobile in cui la stessa si esercita, di su- blocare l’immobile o di cedere il contratto di lo- cazione senza il consenso del locatore; va rileva- to che i suddetti contratti pur strumentalmente collegati agli atti dispositivi dell’azienda, vengo- no ad esistenza solo in quanto negoziati dalle par- ti.

In particolare, la cessazione del contratto di loca- zione, quale contratto modificativo di un prece- dente rapporto contrattuale, attraverso la sostitu- zione di un soggetto ad un altro (rimanendo per il resto il rapporto inalterato), contrariamente all’assunto della ricorrente, non consegue alla cessione dell’azienda, per legge ma per volontà delle parti.

Infondati sono, pertanto, i profili sub B e C del motivo in esame, tenuto anche conto che il rinno- vo del contratto di locazione cui fa riferimento la ricorrente, ove non fosse intervenuta la disdetta, si sarebbe, è vero, realizzato per altri sei anni, ma sempre fra le parti originarie. Ne consegue, ai fi- ni del subentro dell’acquirente l’azienda nel con- tratto di locazione dell’immobile, che l’accordo delle parti, sulla cessione del contratto di locazio- ne, costituisce elemento imprescindibile.

Su tale punto inammissibile è la censura di cui al profilo sub A, con la quale la ricorrente, (sull’as- sunto che le controparti avrebbero riconosciuto l’avvenuta cessione della locazione), pur dedu- cendo un vizio di motivazione, in realtà sollecita da questa corte, inammissibilmente, una diversa interpretazione degli atti difensivi delle contro- parti, favorevole alla sua tesi.

Infondato è ancora il profilo sub D della censura, avendo il Tribunale, con motivazione esente da

vizi logici e xxxxxxxxx, spiegato, valutando in fatto gli elementi istruttori acquisiti, come l’esibizione del contratto di locazione e l’indicazione della data di scadenza in sede di stipula, potessero ben tendere a sollecitare alla ricorrente la presa di contatto diretto con i locatori per la stipula di un nuovo contratto di locazione.

Il ricorso principale va, pertanto, respinto. Passando all’esame del ricorso incidentale, en- trambi i motivi dedotti vanno disattesi.

Il Tribunale, infatti, non è tenuto a pronunciarsi sulla domanda di ulteriori danni, formulata dagli appellati solo in sede di appello (profili sub C e D del 1° motivo), in quanto trattasi di danni fon- dati su fatti diversi dal mancato godimento dell’azienda, mai dedotti in primo grado, né ri- conducibili alla categoria dei danni «sofferti» dopo la delibera della sentenza di 1° grado, cate- goria avente ad oggetto danni già richiesti per il periodo anteriore all’emissione della sentenza impugnata.

Quanto ai danni di cui ai profili sub A e B dello stesso motivo, gli stessi, siccome attinenti al mancato godimento dell’azienda, che la Stojlova ha continuato ad esercitare, debbono ritenersi già liquidati per lo stesso titolo della somma di L.

30.000.000 di cui alla pronuncia di primo grado. Non sussistono, infine, i vizi di cui al secondo motivo di ricorso in relazione alla eccepita omes- sa valutazione delle prove richieste.

Trattandosi, invero, di prove relative a domande ritenute inammissibili, il Tribunale non ha alcun obbligo di motivare sulla loro mancata ammis- sione.

Entrambi i ricorsi vanno, pertanto respinti.

La reciproca soccombenza giustifica la integrale compensazione fra le parti delle spese del presen- te giudizio.

P.Q.M.

La corte riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi; di- chiara compensate fra le parti le spese del presen- te giudizio.

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IL COMMENTO

di               Xxxxx               Xxxxxxx                              

Le ragioni della proprietà immobiliare e quelle del- l’impresa dal codice civile alla legislazione speciale

Il caso oggetto della decisione in commento è quello di una cessione di azienda avente ad oggetto il commercio al minuto di articoli di profumeria e bi- giotteria esercitata in locali con- dotti in locazione; il punto con- troverso è proprio costituito dal- la sorte del contratto di locazio- ne alla luce degli articoli 2558 Codice civile, ai sensi del quale,

«se non è pattuito diversamente, l’acquirente dell’azienda suben- tra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere perso- nale» e 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per il quale «il conduttore può sublocare l’im- mobile o cedere il contratto di locazione anche senza il con- senso del locatore, purchè ven- ga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunica- zione al locatore mediante lette- ra raccomandata con avviso di ricevimento». La decisione in

commento, nell’interpretare gli articoli sopra citati, ribadisce e conferma l’orientamento giuri- sprudenziale precedente (1), per il quale l’alienazione dell’azien- da non comporta l’automatico trasferimento del contratto di lo- cazione; affinchè tale trasferi-

Nota:

(1) Cfr. Cass., 5 novembre 1976, n. 4025, in Giust. civ., 1977, I, 42 ss; Cass. 27 novembre 1979, n. 6235, in Giust. civ., 1980, I, 927 ss, e, da ulti- mo, Cass., 29 luglio 1997, n. 7091, ri- chiamata nella sentenza in epigrafe.

mento si produca è, quindi, ne- cessario che l’accordo delle parti abbia avuto ad oggetto non soltanto genericamente la cessione dell’azienda, ma an- che, in particolare, la cessione del contratto di locazione dell’immobile.

L’argomento pervenne all’esa- me della giurisprudenza già a pochi anni dall’entrata in vigo- re del codice civile e fu risolto facendo prevalere, sul princi- pio della successione nei con- tratti di cui all’articolo 2558 Codice civile, l’articolo 1594 stesso codice per il quale «il conduttore, salvo patto contra- rio, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può ce- dere il contratto senza il con- senso del locatore».

Da quest’ultima norma si rica- vava il preteso carattere perso- nale del contratto di locazione e, conseguentemente, l’inappli- cabilità dell’articolo 2558 Co- dice civile (2).

Per la verità una parte della giu- risprudenza (3), nel periodo im- mediatamente anteriore alla le- gislazione speciale, aveva affer- mato che l’applicazione dell’ar- ticolo 2558 Codice civile al contratto di locazione dipende- va dall’esistenza o meno di una specifica destinazione pattizia dell’immobile all’attività azien- dale: se cioè l’immobile fosse stato considerato, già dalle parti del contratto di locazione, come elemento del complesso azien- dale del conduttore e vi fosse quindi un patto di destinazione a quel complesso, la cessione di quest’ultimo avrebbe determi- nato anche la successione dell’acquirente nel contratto avente ad oggetto il godimento

«aziendale» dell’immobile. L’emersione sul piano legislati- vo delle esigenze di tutela delle ragioni dell’impresa sulle ra- gioni della proprietà avviene, per la prima volta, con la legge 27 gennaio 1963, n. 19 sulla tu- tela giuridica dell’avviamento commerciale, che, limitata- mente ai contratti di locazione di immobili adibiti all’esercizio di un’attività commerciale o ar- tigiana, che abbia rapporti di- retti col pubblico degli utenti o dei consumatori (cfr. art. 1), prevede, all’articolo 5, la possi- bilità per il locatore di «sublo-

care l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l’azienda».

La legge 27 luglio 1978, n. 392, all’articolo 36, conferma nella sostanza il disposto dell’artico- lo 5 della precedente legge, senza peraltro la limitazione al- le attività che abbiano rapporti diretti col pubblico.

A parte la questione dell’appli- cabilità dell’articolo 36 agli im- mobili urbani destinati all’eser- cizio di un’azienda agricola (4), l’interpretazione dell’articolo in esame ha dovuto necessaria- mente affrontare i rapporti con l’articolo 2558 Codice civile e quindi stabilire se l’articolo 36 è una applicazione, con lievi differenze di disciplina, dell’ar- ticolo 2558 Codice civile all’ipotesi del contratto di loca- zione dell’immobile, con la conseguenza che il trasferimen- to del rapporto conseguirebbe automaticamente alla cessione dell’azienda, ovvero è espres- sione di una diversa disciplina che, da un lato, tutela maggior- mente le ragioni della proprietà immobiliare, prevedendo preci- si oneri formali di comunica- zione e la permanente respon- sabilità del conduttore origina- rio, dall’altro, consentendo, non solo la cessione del con- tratto, ma anche la sublocazio- ne, riconduce necessariamente entrambe le vicende ad una fonte contrattuale e non già all’automatismo dell’effetto le- gale di cui all’articolo 2588 Codice civile (5)

La dottrina della fonte contrat- tuale, da un lato, afferma che l’autonomo contratto di cessio- ne della locazione o di subloca- zione non deve anche essere re- datto in un distinto documento, ben potendo essere documenta- to insieme col negozio di alie- nazione o di affitto di azienda, o costituire addirittura una clausola di tale contratto (6), dall’altro, riconduce la fattispe- cie alla disciplina dell’articolo 1407, primo comma Codice ci- vile, per il quale, in caso di con- senso preventivo alla sostitu- zione del contraente nel rap- porto, la cessione è efficace nei confronti del contraente che ha dato preventivamente tale con-

senso dal momento in cui gli è stata notificata o in cui l’ha ac- cettata.

Si afferma, infatti, che il con- senso preventivo è supplito, nell’ipotesi di cui all’articolo 36, dalla legge, che, sovrappo- nendosi alla volontà dei privati, sulla base del generale princi- pio di cui all’articolo 1339 Co- dice civile, determina un effet- to ad esso equivalente (7).

La dottrina dell’automatismo dell’effetto legale (8), oltre a

Note:

(2) Cfr. Cass., 9 agosto 1952, n. 2634, in Giur. compl. Cass. civ., 1952, III, 524; Cass. 24 maggio 1946 n. 656, in Foro it., 1947, I, 622.

(3) Cfr. Cass., 8 luglio 1953, n. 2165, in Giust. civ., 1953, I, 2410; Cass., 28 agosto 1959, n. 2559, in Giur. it., 1960, I, 1, 1051; Cass., 28 ottobre 1969, n. 3537, ivi, 1970, I, 1093.

(4) Nel senso dell’applicabilità cfr. X.Xxxxxxx, Cessione di azienda e successione nel rapporto locativo, in Xxxxx. xxx., 0000, XX, 000-000; nel sen- so dell’inapplicabilità, cfr. X.Xxxxxx- chi, Cessione del contratto e succes- sione nelle locazioni non abitative, in Riv. dir. civ., 1979, II, 442; G.E.Co- lombo, L’azienda e il suo trasferimen- to, in Tratt. di diritto commerciale. e di diritto pubblico dell’economia, diretto da X.Xxxxxxx, XXX, Xxxxxx, 0000, 105 e 109; in posizione intermedia per l’applicabilità solo alle aziende agrico- le per connessione, v. X. Xxxxxxx Pel- letier, Commento all’art. 36 (l. 27.7.1978, n. 392: Disciplina delle lo- cazioni di immobili urbani), in Nuove leggi civ. comm., 1978, 1129.

(5) Altro momento di diversità rispetto all’articolo 2588 Codice civile deriva dall’articolo 7 della legge n. 19 del 1963 - tuttora vigente in quanto non incompatibile con la disciplina suc- cessiva: cfr. art. 84 legge n. 392 del 1978 -, dal quale si ricava la nullità delle clausole d’incedibilità della loca- zione, che, viceversa, se apposte ad altri contratti, si ritengono general- mente idonee ad escludere il mecca- nismo dell’articolo 2558, conferendo al rapporto carattere personale. Cfr.

X. Xxxxxxx, voce Azienda I) Diritto commerciale, in Enc. giur. Xxxxxxxx, XX, Xxxx, 0000, 19.

(6) Cfr. X.Xxxxxxx Xxxxxxxxx, op. cit., 1131; X. Xxxxx, La tutela dell’avvia- mento commerciale nel contratto di locazione, Milano, 1963, 283

(7) Cfr. X. Xxxxxxx Xxxxxxxxx, op. cit., 1134; X. Xxxxx, op. cit., 286.

(8) Cfr. X. Xxxxxxxx, Xxxxx successione nel contratto di locazione d’immobile in caso di alienazione d’azienda, in Riv. dir. ind., 1965, I, 27-29; X. Xxxxx- ni, op. cit., 197-199. X. Xxxxxxxxx, op.

(segue)

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contestare il richiamo all’arti- colo 1339, giudicandolo non pertinente, riguardando tale ul- timo articolo un meccanismo, quello della sostituzione auto- matica di clausole, che non può essere minimamente accostato a quello previsto dall’articolo 36 (9), da un lato, afferma che, se si ammette l’irrilevanza della volontà del locatore , a maggior ragione deve negarsi l’applica- zione dell’articolo 1407 comma primo Codice civile, che pre- suppone, pur sempre, la rilevan- za del consenso del terzo, sia pure preventivamente manife- stato (10); dall’altro, data la ri- levanza della volontà del con- traente ceduto nella cessione del contratto, quale elemento costitutivo, ovvero esterno di efficacia, a seconda delle diver- se ricostruzioni proposte dell’istituto (11), si individua nell’inderogabile principio dell’efficacia esclusivamente inter partes delle pattuizioni, sancito dall’articolo 1372 Codi- ce civile, l’ostacolo che impedi- sce la ricostruzione della fatti- specie in termini di negozialità, a meno di non volere ricostruire la stessa come un contratto a xx- xxxx xxx xxxxx - xxxxxxxx, xxx xxxxxxx xx xxxxxxxxxxx xx xxxxxx- xx l’azione esecutiva nei con- fronti di due patrimoni, anzichè di uno; osterebbe, peraltro, an- che a questa ricostruzione in chiave di negozialità, la consi- derazione che non esiste a favo- re del terzo - locatore quel pote- re di rifiuto libero ed incondi- zionato della stipulazione a suo favore, che giustifica la deroga al principio dell’efficacia inter partes: il locatore può, infatti, opporsi alla cessione o alla su- blocazione solo per gravi moti- vi (12).

Concetto giuridico di azienda

La soluzione del problema in- terpretativo non può prescinde- re dall’esame del concetto giu- ridico di azienda.

L’articolo 2555 del Codice civi- le definisce l’azienda come il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’eserci- zio dell’impresa.

La dottrina è solita definire

l’azienda come una universalità di beni (13) allo scopo di forni- re uno schema giuridico ad un fenomeno economico ad un tempo complesso ed unitario. Si è, peraltro, osservato (14) che, mentre nelle universalità vi è soltanto un’aggregazione di be- ni, che continuano a soddisfare lo stesso bisogno soddisfatto dai singoli elementi, anche se ad un livello più elevato, l’azienda è tale se ed in quanto realizza, ovvero è idonea a rea- lizzare bisogni nuovi, rispetto ai bisogni che i singoli elementi aziendali sono in grado di sod- disfare.

La difficoltà maggiore che la dottrina ha dovuto affrontare è stata quella di verificare il con- tenuto del concetto giuridico di azienda e, conseguentemente, la natura giuridica dei diritti aventi ad oggetto l’azienda. Se il complesso dei beni organiz- zati può ricomprendere anche strumenti di produzione, la di- sponibilità dei quali viene assi- curata all’imprenditore, non già attraverso lo schema del diritto di proprietà, ma attraverso quel- lo del diritto di credito o del rapporto a prestazioni corrispet- tive, potrebbe, infatti, risultare difficile continuare a qualificare in termini di proprietà la titola- xxxx dell’azienda. D’altra parte, ridurre il concetto giuridico di azienda al complesso dei beni, dei quali l’imprenditore può di- sporre a titolo di proprietà sa- rebbe estremamente riduttivo e, nella maggior parte dei casi, impedirebbe la nascita di una nuova entità, meritevole di tute- la giuridica, in quanto idonea a realizzare bisogni nuovi rispet- to ai bisogni che i singoli ele-

Note:

(segue nota 8)

cit., 440-444, si esprime in termini di cessione volontaria del rapporto di lo- cazione, ritenendo che se il condutto- re «cede l’azienda senza dir nulla ...si debba vedere una cessione ipso facto anche del contratto di locazione, ces- sione nel tempo contrattuale...», che, peraltro, lo stesso autore definisce

«una forma di successione che avvie- ne ex lege».

(9) Cfr. X.Xxxxxxx, op. cit., 199-200.

(10) Cfr. X.Xxxxxxx, op. cit., 200.

(11) Nel senso di configurare la ces-

sione del contratto come un negozio trilaterale si sono espresse la preva- lente dottrina e la giurispudenza. Cfr. X.Xxxxxxx, La cessione del contratto, Milano, 1950, 60 ss; X.Xxxxxxxx, La cessione del contratto, Padova, 1951, 41; X. Xxxxxxxxxxxx, Contratti in ge- nerale, in Trattato di diritto civile, dir. da X.Xxxxxx e X.Xxxxxxx-Xxxxxxxxxx, rist. III ed., Milano, 1977, 214 ss; X.Xxxxxxxxx, Dei contratti in generale, in Commentario del Codice civile re- datto a cura di magistrati e docenti (Artt. 1321-1469), Torino, 1987, 423-

425, e, in giurisprudenza, per tutte, Cass., 23 aprile 1980, n. 2674. Nel senso di configurare la cessione del contratto come un negozio bilaterale ed il consenso del contraente ceduto come un elemento esterno di effica- cia, cfr., con varie sfumature, R.Cica- la, Il negozio di cessione del contratto, Napoli, 1962, 190; C.M.Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt. dir. civ. it., diretto da X.Xxxxxxxx, Torino, 1962, 184; Id., Diritto civile, III, Il contratto, Milano, 1987, 679-680; X.Xxxxxxx,

Xxx xxxxxxx xxxxxxxxx, Xxxxxx, 0000, 23-

24;.

(12) Cfr. X.Xxxxxxx, op. cit., 197-198.

(13) Nel senso di configurare l’azien- da come universitas facti cfr., in dottri- na, X.Xxxxxxx, Diritto commerciale, I, Padova, 1986, 219 ss; X.Xxxxx, Ma- nuale di diritto commerciale, rist. IX ed. a cura di X.Xxxxxxxx e X.X.Xxxxx, Torino, 1994, 226; X.Xxxxxxx, op. cit., 20-23, e, in giurisprudenza, per tutte, Cass., 20 marzo 1972, n. 862; Cass., 7 maggio 1975, n. 1781; Cass., 9 giu- gno 1981, n. 3723. Nel senso di confi- gurare l’azienda come universitas iu- ris, cfr., per tutti, X.Xxxxxxx-Xxxxxxxxxx, Dottrine denerali del dir. civ., Napoli, 1989, 86-88. Nel senso di configurare l’azienda come universalità di beni, su cui insiste un’universalità di diritti, che si risolve in un diritto, composito nella struttura, ma unitario nelle manifesta- zioni, il cui contenuto non corrisponde al tradizionale diritto di proprietà, dal quale occorre, pertanto, distinguerlo, sul piano terminologico, con l’espres- sione «titolarità dell’azienda», cfr. X.Xxxxxxxx, Impresa ed azienda, in Tratt. dir. civ. it., diretto da X.Xxxxxxxx, Torino, 1974, 348-356. Nel senso di configurare l’azienda come un bene immateriale, identificabile nell’orga- nizzazione creata dall’imprenditore o nell’idea organizzativa cfr. X.Xxxxxxx Xx., La teoria giuridica dell’azienda, II ed., Firenze, 1949, 81-133. Respinge nettamente la configurazione del- l’azienda sia come universitas sia co- me bene immateriale, attribuendo all’espressione «azienda» unicamen- te la funzione di designare ellittica- mente la pluralità dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa - c.d. teoria atomistica - X.Xxxxxxx, Diritto commerciale, L’im- prenditore, Bologna, 1999, 65-68; analogamente X.X.Xxxxxxx, op. cit., 4 ss. Per l’applicazione all’azienda del regime giuridico dei beni mobili, anche quando fra i suoi elementi vi siano be- ni immobili, cfr. X.Xxxxxxx, op. cit., 8; X.Xxxxxxx, op. cit., 20-23.

(14) Cfr. X.Xxxxxxx, op. cit., 3.

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menti sono in grado di soddisfa- re (15).

Diventa, quindi, necessario in- dicare gli elementi dell’azienda in quelle entità, che, contri- buendo alla sua funzionalità, servono all’esercizio dell’im- presa, qualunque sia il tipo di rapporto giuridico, per mezzo del quale ne viene assicurata la disponibilità.

La definizione di azienda come complesso funzionale alla rea- lizzazione di bisogni nuovi ri- spetto ai bisogni che i singoli elementi sono in grado di soddi- sfare consente ed anzi impone di includere nel concetto giuridico di azienda, non solo le cose ma- teriali ed immateriali, ma anche le opere ed i servizi dei dipen- denti e dei collaboratori (16).

Tra gli elementi aziendali vi è, peraltro, la necessità di distin- guere quelli essenziali - il co- siddetto cuore dell’azienda - da quelli accessori in quanto facil- mente sostituibili senza che ne risultino intaccate l’identità e/o le caratteristiche qualitative dell’azienda (17).

Gli elementi essenziali sono tut- ti gli elementi aziendali che co- stituiscono fattore di avviamen- to e si distinguono in quelli che consentono la funzionalità del complesso e caratterizzano i prodotti, influendo sulle qualità degli stessi - c.d. cuore in senso stretto -, ed altri elementi, che, pur costituendo fattore di avvia- mento, non incidono sulle qua- lità dei beni o dei servizi - c.d. cuore in senso lato -; mentre l’esclusione degli elementi del primo tipo fa venir meno l’iden- tità del complesso - azienda, gli elementi del secondo tipo pos- sono anche non essere trasferiti senza che, per questo, venga meno l’identità del complesso - azienda, traducendosi l’esclu- sione di quegli elementi soltan- to in una minore qualità dell’azienda trasferita, cioè in un minore avviamento della stessa (18), inteso come capa- cità dell’azienda di continuare a produrre guadagno o profitto. L’avviamento, inteso come ca- pacità di guadagno o di profitto, è, peraltro, proprio il nuovo bi- sogno, per la realizzazione del quale ogni azienda viene creata: l’avviamento è, pertanto, la

qualità costitutiva (19) del- l’azienda, cioè la qualità per la quale la stessa soddisfa un nuo- vo interesse, costituisce un complesso unitario ed acquista un valore, che non è equivalen- te alla somma del valore dei singoli elementi componenti il complesso.

E’, senz’altro, vero che la disci- plina positiva del complesso - azienda va ricostruita come di- scontinua con momenti di disci- plina unitaria e momenti di di- sciplina pluralistica (20) come emerge dal primo comma dell’articolo 2556 Codice civi- le, che fa salva l’osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono l’azien- da; è altrettanto vero, peraltro, che tutti i momenti di disciplina unitaria - dall’usufrutto ed affit- to di azienda, alla successione nei rapporti, al divieto di con- correnza -, sono ispirati all’esi- genza di tutela e conservazione dell’avviamento, favorendone il trasferimento (21).

La stessa legislazione speciale, sia nella legge n. 19 del 1963, sia nella legge n. 392 del 1978, ha presente questa esigenza, prevedendo la corresponsione di una indennità al conduttore per la perdita dell’avviamento in caso di cessazione del rap- porto di locazione dell’immobi- le non dipendente da causa rife- ribile al conduttore medesimo.

L’individuazione

in concreto del complesso - azienda tresferito

Nell’applicazione dell’articolo 36 della legge n. 392 del 1978 e, prima ancora, nell’individua- zione del complesso - azienda trasferito, non si potrà prescin- dere dal verificare, di volta in volta, se l’immobile aziendale condotto in locazione costitui- sca un elemento essenziale, tale cioè da incidere sull’identità e/o sulle caratteristiche qualitative dell’azienda; faccia, cioè, parte del cuore dell’azienda, o in quanto incida sulla funzionalità e sulle qualità dei beni o servizi

- si pensi ad un’azienda alber- ghiera -, ovvero, in quanto, pur non incidendo sulle qualità dei

beni o dei servizi, costituisca ri- levante fattore di avviamento, anche in considerazione di ele- menti abitudinari e/o di scarsa mobilità della clientela ordina- ria (22); ovvero costituisca un mero elemento accessorio in quanto facilmente sostituibile senza che ne risulti intaccata l’identità e/o le caratteristiche qualitative dell’azienda.

Se, cioè, l’immobile condotto in

Note:

(15) Cfr. X.Xxxx, Diritto industriale. Azienda. Segni distintivi. Concorren- za, I, II ed., Torino, 1981, 267-287, per il quale l’azienda è un bene profondamente diverso, per la sua complessità, dalle cose, per cui nella teoria dell’oggetto dei diritti occorre di- stinguere cose, opere e azienda, e, poichè i diritti di proprietà ed usufrutto sono costruiti con riferimento alle co- se, quando mutano profondamente le caratteristiche del bene, anche i diritti che ne assicurano il godimento non possono che configurarsi come dei nuovi diritti, benchè il legislatore ri- spetto ad essi continui ad adoperare i termini di diritti sulle cose.

(16) Cfr. X.Xxxxxxx, op. cit., 2.

(17) Su questa distinzione cfr. M.Ca- sanova, op. cit., 741-743. La distinzio- ne, che si esamina nel testo, riferita agli elementi aziendali, la disponibilità dei quali viene assicurata attraverso rapporti a prestazioni corrispettive, non coincide con quella, avanzata da X.Xxxxxxx, op. cit., 70-72, tra contrat- ti aziendali in senso stretto, con i qua- li l’imprenditore si assicura la disponi- bilità degli immediati strumenti produt- tivi, e contratti di impresa, che riguar- dano, cioè, l’organizzazione dell’atti- vità di impresa: l’immobile condotto in locazione può costituire un elemento essenziale, se costituisce rilevante fattore di avviamento, anche quando non possa considerarsi un immediato strumento produttivo.

(18) Cfr. X.Xxxxxxx, voce «Avviamento commerciale», I) Diritto commerciale, in Enc. giur. Xxxxxxxx, XX, Xxxx, 0000, 6.

(19) Cfr. X.Xxxxxxx, op. ult. cit., 6. De- finire l’avviamento come qualità costi- tutiva non richiede necessariamente, a ben vedere, l’inizio dell’esercizio dell’impresa per la configurazione giu- ridica dell’azienda, in quanto l’avvia- mento inteso come astratta capacità di guadagno o di profitto esiste e si identifica nella capacità produttiva e, quindi, nella semplice funzionalità del complesso.

(20) Cfr. X.Xxxxxxx, voce «Azienda», cit., 3.

(21) Cfr. X.Xxxxxxx, voce «Avviamen- to», cit., 6.

(22) Cfr. X.Xxxxxxx, voce «Avviamen- to», cit., 7.

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locazione è un elemento essen- ziale per quel tipo di azienda, tale circostanza non può non in- fluenzare l’interpretazione del contratto di cessione di azienda nel senso di ricomprendervi an- che la cessione del rapporto di locazione, anzi addirittura di esigerla quando si tratta di ele- mento che incide sulla funzio- nalità e sulle qualità dei beni o dei servizi e non soltanto sull’avviamento.

Se, quindi, l’immobile è un ele- mento essenziale e fa parte del cuore dell’azienda, esso rientra direttamente nel suo contenuto oggettivo, in quanto contribui- sce alla nascita della nuova en- tità idonea a realizzare bisogni nuovi - la capacità di guadagno e di profitto - rispetto ai bisogni che i singoli elementi sono in grado di soddisfare.

Se, invece, l’immobile è un ele- mento accessorio, in quanto fa- cilmente sostituibile senza che ne risulti intaccata l’identità e/o le caratteristiche qualitative dell’azienda - si pensi ad un lo- cale di deposito -, ne deriva che lo stesso non può farsi rientrare direttamente nel contenuto og- gettivo di quanto trasferito e la cessione del contratto di loca- zione non potrà ricavarsi impli- citamente in via interpretativa, ma necessiterà di una espressa pattuizione.

Ciò non significa che nell’ipo- tesi dell’immobile costituente in concreto un elemento essen- ziale si sia introdotta una pre- sunzione interpretativa che l’articolo 36 non sembra di per sè prevedere ed autorizzare: se, infatti, il legislatore non stabili- sce diversamente con espresse norme interpretative e/o inte- grative, ponendo, così, per le parti l’onere di evidenziare l’assetto concreto eventual- mente difforme, occorre dare la preferenza all’assetto concreta- mente fissato dalle medesime; tuttavia questo, nell’ipotesi di immobile costituente in con- creto un elemento essenziale, non sarà normalmente difficile da ricostruire, anche implicita- mente, tenendo conto, ad esem- pio, delle modalità di indivi- duazione dell’azienda ceduta attraverso la sua ubicazione e, più in generale, di tutte le altre circostanze idonee a rilevare

che il corrispettivo pattuito per il valore dell’azienda e, segna- tamente, per il suo valore di av- viamento è stato determinato, avendo presente tutti i fattori costitutivi dello stesso e, quin- di, anche la cessione del con- tratto di locazione dell’immo- bile.

Nel caso di specie una circo- stanza da valorizzare in tal sen- so poteva, forse, essere costi- tuita dal fatto che le parti, oltre a prevedere il valore di avvia- mento, quale componente della valutazione dell’azienda, al fi- ne della determinazione del corrispettivo, avevano, da un lato, avuto presente l’esistenza del contratto di locazione dell’immobile, e, dall’altro, avevano adottato, ai fini della concreta esecuzione della ven- dita, lo strumento della cessio- ne delle quote sociali, con il quale poteva così realizzarsi, sia pure indirettamente, il tra- sferimento dell’intero patrimo- nio aziendale, comprensivo di crediti - senza onere di espressa menzione (23) -, debiti e rap- porti in corso di esecuzione, senza le possibilità per i terzi contraenti - previste dagli arti- coli 2558 Codice civile e 36 della legge n. 392 del 1978 - di recedere per giusta causa, ov- vero di opporsi alla cessione per gravi motivi. Ed, infatti, l’opzione per lo strumento del- la cessione di quote non può, nel caso di specie, giustificarsi, soltanto, con motivazioni di or- dine fiscale (24); probabilmen- te le parti hanno ritenuto lo strumento della cessione di quote sociali quello più idoneo a realizzare il trasferimento dell’intero complesso azienda- le (25), senza esclusione di al- cun elemento di esso, e, data l’essenzialità dell’immobile, ai fini del mantenimento dell’av- viamento per un esercizio di vendita al pubblico di articoli di profumeria, e la considera- zione dell’avviamento medesi- mo, che le parti hanno avuto, per la determinazione del corri- spettivo contrattuale, la volontà delle stesse avrebbe, forse, po- tuto essere interpretata, dal giu- dice del merito, come diretta a produrre anche la cessione del rapporto di locazione dell’im- mobile.

Codice civile e legge speciale: la ratio del diverso regime normativo

Questa impostazione non disco- nosce, quindi, le differenze esi- stenti tra l’articolo 2558 del Co- dice civile e l’articolo 36 della legge n. 392 del 1978, mante- nendo sul piano della volontà negoziale - e dei suoi criteri in- terpretativi - la fonte dell’effet- to di trasferimento del contratto di locazione.

A questa impostazione non è di ostacolo l’obiezione dell’inde- rogabile principio dell’efficacia esclusivamente inter partes del-

Note:

(23) Sulla necessità o meno di un’ap- posita clausola per il trasferimento dei crediti aziendali, cfr. X.Xxxxxxx, voce

«Azienda», cit., 21-22.

(24) Nell’ambito dell’imposizione indi- retta, è, infatti, più favorevole il tratta- mento della cessione di quote, rispet- to a quello della cessione di azienda, in quanto la prima è sottoposta unica- mente alla tassa sui contratti di borsa in sostituzione delle imposte di regi- stro e di bollo, ai sensi dell’articolo 34 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, e dell’articolo 1 comma 8 del D.P.R. 21 novembre 1997, n. 435, rimanen- do, comunque, preclusa all’Ufficio - a differenza di quanto accade nella ces- sione di azienda - ogni possibilità di valutazione o di maggior valutazione dell’avviamento. Nell’ambito delle im- poste dirette vi è, invece, una sostan- ziale equiparazione - in tal senso cfr. X.Xxxxxxx, Istituzioni di diritto tributa- rio, V ed., Torino, 1999, 2, 171 - tra l’imposizione delle plusvalenze realiz- zate da imprenditori che cedono aziende possedute da più di tre anni e l’imposizione delle plusvalenze realiz- zate da cessioni di «partecipazioni qualificate», essendo per entrambe prevista l’imposta sostitutiva con l’ali- quota del ventisette per cento (27%), con la possibilità della rateizzazione quinquennale solo in caso di cessione di azienda, mentre le plusvalenze rea- lizzate da cessioni di «partecipazioni non qualificate» sono soggette all’im- posta sostitutiva con l’aliquota del do- dici virgola cinquanta per cento (12,50%). Sul trattamento fiscale del- le cessioni di azienda, nell’ambito del- le imposte dirette, cfr. X.Xxxxx, Ces- sione e conferimento d’azienda alla luce delle novità introdotte con il X.Xxx. 8 ottobre 1997, n. 358, in Il fi- sco, 4, 1998, 1288-1292.

(25) Sulla possibile rilevanza in con- creto della consistenza qualitativa e quantitativa del patrimonio sociale sui negozi di disposizione delle parteci- pazioni, cfr. X.Xx Xxxxxx, Manuale delle società, IV ed., Torino, 1992, 368-370.

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le pattuizioni, in quanto lo stes- so articolo 1372, comma secon- do, Codice civile, che sancisce tale principio, fa salvi i casi pre- visti dalla legge.

La differente formulazione dell’articolo 36 della legge n. 392 del 1978, rispetto all’arti- colo 2558 del codice civile, de- ve, peraltro, indurre l’interprete a ricercare la ratio sostanziale di tale differenza.

Al riguardo è necessario consi- derare che la norma in esame ha presente e deve regolare una plu- ralità di interessi riferibili ad una pluralità di soggetti con riguardo ad un particolare bene immobile. Da una parte, infatti, consenten- do la circolazione del contratto di locazione, unitamente all’azienda, senza il consenso del locatore, privilegia le ragioni dell’impresa sulle ragioni della proprietà, rispetto a quella che era stata la pregressa interpreta- zione giurisprudenziale; dall’al- tro, prevedendo la mancata libe- razione del conduttore cedente, dimostra di avere, altresì, in con- siderazione gli interessi del pro- prietario, realizzandone una ade- guata tutela; infine, con l’attri- buire al conduttore una facoltà di cedere il rapporto di locazione, o di sublocare l’immobile, esclu- dendo l’automatismo dell’effet- to successorio, tutela il possibile interesse di chi cede l’azienda a trattenere per sè il contratto di locazione. Nell’alternativa tra fonte negoziale ed automatismo dell’effetto legale gli interessi in potenziale conflitto da regola- mentare non sono le ragioni dell’impresa e quelle della pro- prietà immobiliare; sono interes- si che, comunque, si riconduco- no al godimento dell’immobile ad uso non abitativo, per una possibile attività economico - professionale del cedente, ovve- ro per quella del cessionario (26). La diversa soluzione nor- mativa dell’articolo 36 della leg- ge n. 392 del 1978, rispetto all’articolo 2558 del Codice ci- vile, si giustifica per la conside- razione che l’immobile, a diffe- renza, ad esempio, delle attrez- zature, o dei contratti con forni- tori e clienti, può essere utile non solo a chi ha quella determinata azienda, in quanto potrebbe es- sere adibito ad altre attività eco- nomico - professionali del ce-

dente. Se non si avverte il diver- so piano degli interessi in poten- ziale conflitto, la differente for- mulazione letterale dell’articolo 36 della legge n. 392 del 1978, rispetto all’articolo 2558 del Co- dice civile, rischia di apparire in- comprensibile e, pertanto, tra- scurabile ai fini della ricostru- zione del precetto normativo.

Disciplina giuridica

Quanto alla concreta disciplina dell’articolo 36 della legge n. 392 del 1978, sembra da respin- xxxx l’equiparazione con l’arti- colo 1407 comma primo Codice civile, in quanto la comunica- zione al locatore non è richiesta per l’efficacia nei suoi confron- ti della cessione, nè per dirime- re eventuali conflitti tra più ces- sionari di azienda (27) o della locazione, ma soltanto per far decorrere il termine di trenta giorni entro il quale il locatore può opporsi per gravi motivi. Ne deriva, che il conduttore non è inadempiente per il semplice fatto di avere trasferito la dispo- nibilità dell’immobile al cessio- nario dell’azienda e del contrat- to di locazione prima di avere effettuato la comunicazione, es- sendo la cessione già perfetta ed efficace (28). Dal punto di vista formale, la prescrizione della raccomandata con avviso di ri- cevimento per la comunicazio- ne al locatore è troppo precisa per poter essere superata, sosti- tuendo la forma prescelta con altre modalità (29), mentre nes- sun onere formale viene indica- to per l’opposizione del locato- re. Per quanto riguarda la legit- timazione alla comunicazione al locatore, benchè la lettera della norma sembri attribuirla soltanto al cedente, in quanto parte del contratto ceduto, è sta- to chiarito (30), che la ratio le- gis è quella di obbligare alla co- municazione il cedente nei con- fronti del cessionario, senza escludere la legittimazione di quest’ultimo, che, peraltro, è il principale interessato al conso- lidamento degli effetti della cessione. Quanto poi ai gravi motivi, che legittimano l’oppo- sizione del locatore, si è osser- vato (31) che essi, da un lato, ri- guardano la persona del cessio- nario o del subconduttore e,

dall’altro, possono essere di or- dine economico o morale. Dal primo punto di vista si è fatto l’esempio della notoria insol- venza, del fallimento o dello sfratto per morosità da altri lo- cali, a nulla rilevando che il lo- catore sarebbe, comunque, ga- rantito dalla permanente re- sponsabilità dell’originario conduttore; si può infatti osser- vare, da un lato, che la respon- sabilità di quest’ultimo digrada, in caso di cessione, da principa- le a sussidiaria, come in tutte le ipotesi di accollo cumulativo (32), diventa, cioè, subordinata, non già, alla preventiva escus-

Note:

(26) La tutela di una possibile attività economica dell’alienante costituisce, altresì, il fondamento dell’articolo 2557, comma secondo, Codice civile, per il quale il patto di astenersi dalla concorrenza in limiti più ampi, di quel- li scaturenti come effetto naturale del contratto, non può impedire ogni atti- vità professionale dell’alienante, e, comunque, non può eccedere la dura- ta di cinque anni dal trasferimento.

(27) Sull’inidoneità della stessa iscri- zione nel registro delle imprese del contratto di cessione di azienda a fun- xxxx da criterio di soluzione del conflit- to tra aventi causa dallo stesso autore, cfr. X.Xxxxxxxx, Le nuove regole for- mali e pubblicitarie per i trasferimenti di azienda, in Riv. not., 1994, 329.

(28) Cfr. X.Xxxxxxx, op. cit., 200-201. L’articolo 5 della legge 27 gennaio 1963, stabilendo che l’opposizione per gravi motivi del locatore dovesse notifi- carsi al conduttore entro quindici giorni dal ricevimento della comunicazione, aveva fatto ritenere che il trasferimento della locazione non si verificasse prima che i quindici giorni fossero trascorsi senza la notifica dell’opposizione: se la norma espressamente prescriveva che la notifica doveva esser fatta al conduttore, ciò costituiva la dimostra- zione che l’acquirente era ancora estraneo al rapporto. Cfr., in tal senso,

X. Xxxxxxxx, op. cit., 33. L’articolo 36 della legge n. 392 del 1978, discipli- nando la facoltà di opposizione del lo- catore in un separato periodo rispetto a quello relativo alla facoltà di cessione della locazione, ed omettendo l’espresso riferimento al conduttore quale destinatario della notifica dell’op- posizione del locatore, ha fatto venir meno il dato testuale, cui faceva riferi- mento l’opinione richiamata.

(29) Cfr. X.Xxxxxxx, op. cit., 203.

(30) Cfr. X.Xxxxxxx, op. cit., 203.

(31) Cfr. X.Xxxxx, op. cit., 295; P.Pa- panti Xxxxxxxxx, op. cit., 1138.

(32) Cfr. X.Xxxxxxxx, L’accollo ex le- ge. Studi sull’accollo, Milano, 1958, 312.

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sione, ma alla semplice infrut- tuosa richiesta di adempimento al debitore principale (33), e, dall’altro, che l’interesse del lo- catore all’esatto adempimento va valutato non solo nell’aspet- to della garanzia del credito, ma altresì, nell’ordinato svolgi- mento del rapporto, ad esempio, con riferimento al puntuale pa- gamento del canone. Con ri- guardo ai motivi di ordine mo- rale, si è fatto l’esempio di con- danne riportate per reati contro la moralità pubblica o il buon costume o per reati commessi nell’esercizio di altra attività economica, che potrebbero non solo pregiudicare il buon nome dell’azienda, ma anche recare discredito all’immobile in cui viene esercitata.

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L’opposizione del locatore con- siste, quindi, in una contestazio- ne della legittimità del compor- tamento del conduttore, che ha sublocato l’immobile o ne ha ceduto la locazione nonostante la sussistenza oggettiva di gravi motivi con riferimento alla per- sona del cessionario o del sub-

conduttore. La tempestiva op- posizione produce l’inopponi- bilità al locatore dei contratti di cessione o di sublocazione, e consente al locatore medesimo di proporre azione di risoluzio- ne del contratto di locazione per inadempimento del conduttore (34). Occorre, inoltre, rilevare l’assoluta equiparazione, intro- dotta dal legislatore del 1978, tra cessione del contratto di lo- cazione e sublocazione: da un lato, infatti, anche per la sublo- cazione di immobili ad uso non abitativo, non si può prescinde- re dal consenso del locatore, a meno che non venga insieme ceduta o affittata la relativa azienda; dall’altro, la subloca- zione non è posta in relazione soltanto con l’affitto di azienda, potendosi avere, sia cessione di azienda e sublocazione, sia af- fitto di azienda e cessione del contratto di locazione (35).

Quanto, infine, all’ipotesi di successive cessioni di azienda, accompagnate da altrettante cessioni del contratto di locazio- ne, da un lato, si deve ribadire

l’applicabilità dell’articolo 36 della legge n. 392 del 1978, con la conseguente irrilevanza del consenso del locatore per il per- fezionamento delle successive cessioni del contratto; dall’altro, si deve escludere la permanente responsabilità sussidiaria dei successivi cessionari-cedenti, non legati dall’originario vinco- lo contrattuale con il locatore, il quale potrà, quindi, contare sul- la responsabilità principale di colui che, di volta in volta, risul- terà essere l’effettivo conduttore

- al quale spetterà l’indennità per la perdita dell’avviamento, di cui all’articolo 34, in caso di cessazione della locazione per cause allo stesso non imputabili

- e sulla responsabilità sussidia- ria dell’originario locatario (36).

Note:

(33) Cfr. X.Xxxxxxx, op. cit., 204-206.

(34) Cfr. X.Xxxxxxx Xxxxxxxxx, op. cit., 1138 ss.

(35) Cfr. X.Xxxxxxx, op. cit., 206-207.

(36) Cfr. X.Xxxxxxx, op. cit., 210-211.

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