INTRODUZIONE AL CONTRATTO PRELIMINARE

INDICE SOMMARIO

Premessa XV

Capitolo 1

INTRODUZIONE AL CONTRATTO PRELIMINARE

1. Preliminare e “minuta” (o “puntuazione” di contratto) . . . . . . . . . . 2

1.1. La nozione di contratto preliminare . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1.2. Sull’individuazione della natura del contratto preliminare di com- pravendita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1.2.1. Sulla qualificazione del contratto preliminare e di quello definitivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

1.2.2. Rapporto intercorrente tra preliminare e definitivo . . . . . 9

1.3. Il preliminare con efficacia obbligatoria 10

1.4. Il preliminare improprio 10

1.5. Preliminare unilaterale e bilaterale: il binomio preliminare/ definitivo 11

1.5.1. Il preliminare unilaterale 14

1.6. L’oggetto del contratto preliminare 16

2. Contratto preliminare e contratto definitivo: quale la fonte di diritti ed obblighi delle parti? 19

2.1. L’indirizzo minoritario 24

2.2. Le pattuizioni del preliminare e le clausole del definitivo 25

3. Preliminare con riserva di nomina del terzo e contratto per persona da nominare: la trascrizione della riserva di nomina 27

3.1. Riserva di nomina del terzo e pluralità di schemi giuridici 29

3.2. Difetto di trascrizione della clausola di riserva di nomina in favore

di terzo con il preliminare 30

4. È sempre possibile l’esecuzione in forma specifica del contratto prelimi-

nare? 33

4.1. Gli altri orientamenti emersi sul tema dell’esecuzione specifica e l’evento morte del promittente venditore della nuda proprietà prima

della stipula del contratto definitivo 35

5. L’inadempimento del preliminare 37

6. Il contratto preliminare di vendita 39

7. Il preliminare concluso dallo straniero 39

8. Si prescrive per infruttuoso decorso del termine il diritto alla stipulazione

del contratto definitivo 43

9. Contratto preliminare e principio dell’apparenza del diritto 43

10. Il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo 46

10.1. Ammissibile il contratto preliminare di società di persone 48

11. La nullità del preliminare origina un indebito oggettivo in caso di versa- mento di caparra confirmatoria 49

12. Il collegamento negoziale 50

13. Il contratto preliminare a favore di terzo 51

14. La prescrizione dei diritti nascenti dal preliminare 52

15. La nullità del preliminare: il caso dell’intrasmissibilità negoziale del pos-

sesso 55

16. Il luogo dell’adempimento 57

17. Il preliminare per la regolamentazione degli assetti economici dei coniugi

in vista di una loro separazione consensuale 57

18. La clausola “per persona da nominare” apposta al contratto preliminare . 59

Capitolo 2

CONTRATTO PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI

1. La figura del contratto preliminare ad effetti anticipati 61

1.1. Contenuto e disciplina 64

1.2. Gli ambiti di maggiore interesse 66

2. Il contratto preliminare non ha effetti traslativi della proprietà. Le conse- guenze sul piano tributario 68

3. Il promissario acquirente mero detentore qualificato del bene 72

3.1. L’accertamento della natura del contratto (preliminare o definitivo) 75

4. Il promissario acquirente e il difetto dell’animus possidendi 76

4.1. La soluzione delle Sezioni Unite della Cassazione 78

4.2. Promissario acquirente ed animus detinendi 80

5. L’inapplicabilità della disciplina sulla restituzione dei frutti alla figura del preliminare con effetti anticipati 82

5.1. Il difetto dell’animus possidendi del promissario acquirente 84

Capitolo 3

LA FORMA

1. Forma scritta ad substantiam per la conclusione del preliminare in materia immobiliare: analoga necessità per la risoluzione? 87

1.1. Il contrasto tra indirizzi in particolare 90

1.2. La vendita di cosa futura 91

2. I requisiti del preliminare: forma ed oggetto 92

2.1. Note a margine della figura del contratto preliminare 95

3. Osservanza della forma e modifica degli elementi accidentali del contratto . . 96

4. L’accordo sulle modalità di esecuzione non modifica il contenuto del contratto originario 97

5. Pactum fiduciae e forma 98

6. La forma per lo scioglimento dal contratto preliminare di compravendita di

beni immobili 100

7. Non è invocabile per i contratti formali il principio dell’apparenza del diritto 101

8. Il requisito della contemplatio domini 104

9. Forma e ricerca della comune intenzione delle parti 107

10. Il soddisfacimento del requisito di forma scritta ad substantiam 109

11. La forma della denuntiatio in materia di prelazione agraria 112

12. Il preliminare unilaterale e la forma scritta 114

13. Recesso dal preliminare e forma scritta 114

14. La prova per testimoni del contratto preliminare 117

15. Il preliminare di locazione: in particolare i contratti della P.A. 119

16. Il preliminare in tema di costituzione di S.r.l. 121

17. La forma scritta nell’ambito della società di fatto 122

18. Gli accordi delle parti modificativi del contenuto del preliminare di compravendita precedentemente stipulato 123

Capitolo 4

LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE

1. Le violazioni urbanistiche e la trascrizione del contratto preliminare 128

1.1. La sanzione di nullità in materia di violazioni urbanistiche 131

1.2. La funzione della trascrizione nel contratto preliminare 132

1.2.1. Come incide la trascrizione sul contratto preliminare? 134

1.3. L’efficacia perentoria della durata del preliminare. Esclusa la rin- novazione della trascrizione di uno stesso preliminare 136

2. La trascrizione del contratto preliminare avente ad oggetto immobili 137

2.1. La ratio legis della trascrizione del preliminare 138

2.2. Scrittura privata contenente il preliminare ed accertamento giudi-

ziale delle sottoscrizioni 140

2.2.1. La trascrivibilità della domanda e della sentenza di accertamento dell’autenticità della scrittura privata non autenticata 143

2.3. Gli effetti della trascrizione del preliminare: pignoramento, seque-

stri e iscrizioni ipotecarie 145

2.3.1. Il promissario acquirente del bene pignorato 147

2.3.2. Preliminare di compravendita ed azione revocatoria ordinaria . 149

2.4. Il mancato esercizio della facoltà del curatore di subentrare o sciogliersi da un contratto pendente 151

2.4.1. La facoltà di scioglimento dal preliminare del curatore e la trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione specifica

del contratto 154

2.4.2. Trascrizione del contratto preliminare e tutela del contenuto giuridico di esso 157

2.5. Dichiarazione di fallimento e facoltà di scioglimento dal contratto

del curatore 157

2.6. Le indicazioni nelle note di trascrizione e di iscrizione 159

3. L’efficacia prenotativa della trascrizione del preliminare 160

3.1. Trascrizione del preliminare: ragioni ed effetti prenotativi 164

3.2. Gli effetti della simulazione del preliminare nel sistema tavolare . 167

3.3. La mancata trascrizione del contratto preliminare 169

4. Efficacia della trascrizione del preliminare e “dovere di consiglio” del notaio 170

4.1. La trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica 173

4.2. Contratto per persona da nominare e trascrizione della dichiara-

zione di nomina nel termine di legge 173

4.3. Il pregiudizio da mancata cancellazione della trascrizione del pre- liminare 175

4.4. La trascrizione della sentenza ex art. 2932 c.c. prevale sull’iscrizione

della sentenza di fallimento nel registro delle imprese 177

4.5. La cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale in caso

di rigetto della stessa 179

4.6. Nota di trascrizione e titolo 180

5. La trascrizione del preliminare di compravendita di porzione di immobile da costruire o in corso di costruzione. La verifica del contenuto della nota

di trascrizione 182

6. Trascrizione per quota e concetto di edificio in costruzione 184

6.1. Realizzazione del rustico ed esonero dalle decadenze dal beneficio

fiscale c.d. prima casa 187

6.2. Cosa futura ed edificio esistente 189

7. Iscrizione ipotecaria ingiusta e illegittima. Patto di prelazione e contratto preliminare 190

8. Misure cautelari, sequestro conservativo ed effetti della mancata trascri-

zione del preliminare 193

9. L’annullabilità del preliminare di vendita di bene immobile in regime di comunione legale tra coniugi 194

10. Preliminare ed effetti del fallimento 198

11. L’ordine di cancellazione della trascrizione 199

Capitolo 5

IL PRIVILEGIO SPECIALE SUL BENE IMMOBILE OGGETTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE TRASCRITTO

1. L’intervento promosso dal legislatore 201

1.1. Il privilegio dei crediti del promissario acquirente 202

1.2. L’orientamento interpretativo della norma originariamente seguito . 205

1.3. Le tesi che precedono l’intervento delle Sezioni Unite della Cassa-

zione 206

1.4. Il profilo del privilegio 207

1.5. La regola della priorità della trascrizione 210

2. Il privilegio 212

2.1. Presupposti del privilegio 214

3. Tutela del promissario e trascrizione del pignoramento nelle more dell’ef-

fetto prenotativo della trascrizione del preliminare 215

4. Mancata esecuzione del preliminare trascritto ed ordine di prelazione 217

5. Sorte del preliminare di compravendita e fallimento nella disciplina preri-

forma della l. fall. 220

5.1. Lo scioglimento dal preliminare caduca la promessa di vendita sin dall’origine 222

6. L’ipoteca sul bene oggetto del contratto preliminare 223

Capitolo 6

L’ESECUZIONE SPECIFICA DELL’OBBLIGO DI CONCLUDERE UN CONTRATTO

1. La sentenza costitutiva qualora possibile 228

1.1. Ammissibilità della domanda 230

1.2. L’impedimento del mancato frazionamento del mutuo ipotecario sull’edificio da costruire 232

1.3. Il difetto di titolo di proprietario non consente la pronuncia di sentenza costitutiva 233

1.4. Colui che agisce ex art. 2932 c.c. deve aver adempiuto alla propria obbligazione 235

1.5. Lo scioglimento dal preliminare esclude le azioni da inadempimento anteriore nei confronti dei promittenti in bonis 236

1.6. La sentenza costitutiva 238

1.6.1. L’orientamento contrario 240

1.6.2. I capi condannatori della sentenza costitutiva 241

1.6.3. L’ordine di trascrizione della sentenza 243

1.7. Bene comune pro quota indiviso e preliminare di vendita 244

1.8. Trascrizione della domanda giudiziale e sentenza costitutiva 245

1.9. L’impossibilità giuridica del promittente venditore 247

1.10. L’insuscettibilità di esecuzione in forma specifica. Il caso dell’avvio

al lavoro degli appartenenti a categorie protette 248

1.11. La sentenza ed il rapporto sottostante 250

1.12. Il preliminare di vendita di nuda proprietà con riserva di usufrutto e decesso del promittente venditore prima della conclusione del

definitivo 251

1.13. L’impossibilità delineata dalla norma 253

1.14. La scrittura privata traslativa della proprietà del bene 255

1.15. Per la sentenza costitutiva è necessaria l’esatta indicazione del bene oggetto di trasferimento con il preliminare 257

2. Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto e condizione dell’azione 258

2.1. Le obbligazioni accessorie 260

3. Il pagamento o l’offerta di adempimento del promissario acquirente e la sentenza costitutiva 261

4. La disciplina sull’esecuzione in forma specifica anche per vicende diverse

da quelle di un preliminare 263

4.1. L’ipotesi di consenso negato dalla cooperativa edilizia al trasferi- mento della proprietà del bene immobile al socio assegnatario 264

5. Il criterio dell’identità della cosa 268

6. Pluralità di promissari acquirenti di un bene immobile 269

7. La produzione ex nunc degli effetti della sentenza costitutiva 271

8. Condizione sospensiva del preliminare e azione di esecuzione specifica . 273

9. Soddisfacimento del rapporto sinallagmatico 275

10. La formulazione dell’offerta della controprestazione 277

10.1. Esecuzione o offerta della prestazione della parte che invoca l’emis-

sione della sentenza costitutiva 278

10.2. La tutela del promissario acquirente. Il ritardo incolpevole 281

11. L’emendatio libelli integra la domanda nuova vietata in appello 283

11.1. La modifica della domanda costitutiva 285

Capitolo 7

AZIONE DI RESCISSIONE E RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE

1. L’azione di rescissione per lesione nell’ambito del contratto preliminare . 289

2. Inosservanza del termine essenziale e risoluzione di diritto del preliminare 292

2.1. La risoluzione di diritto e per impossibilità sopravvenuta del con-

tratto preliminare 294

3. La risoluzione del preliminare per eccessiva onerosità sopravvenuta 296

3.1. Risoluzione del preliminare ed obbligo di restituzione. Il profilo risarcitorio 297

3.2. L’inadempiente del preliminare non può invocarne la risoluzione

per eccessiva onerosità 299

3.3. La forma per la risoluzione consensuale del contratto preliminare . 302

4. Risoluzione per inadempimento e difformità urbanistiche del bene immo-

bile oggetto del preliminare 304

5. L’obbligo restitutorio nascente dalla risoluzione del preliminare 306

5.1. Risoluzione del preliminare e reciproche restituzioni delle parti 307

6. Incompatibile l’azione di risoluzione con il recesso e ritenzione della caparra confirmatoria 308

7. La risoluzione del rapporto per inadempimento a seguito del mancato soddisfacimento del corrispettivo 312

8. Domanda di risoluzione per inadempimento e litisconsorzio necessario . 313

9. La domanda di risoluzione per inadempimento del preliminare di com- pravendita di immobile 314

10. Il mancato rilascio del certificato di abitabilità dell’immobile promesso compravenduto 315

11. Difetta della legittimazione attiva il solo comproprietario che si oppone alla domanda di sentenza costitutiva 317

12. Sentenza costitutiva e risoluzione in caso di inadempimento 318

13. Inapplicabilità dell’art. 1479, comma 1, c.c. al preliminare di compraven-

dita 322

14. Risoluzione del preliminare ed extrapetizione 324

15. La modifica delle obbligazioni del preliminare a mezzo del contratto definitivo 325

Capitolo 8

LA TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI

DEGLI ACQUIRENTI DI BENI IMMOBILI DA COSTRUIRE

1. Disciplina e applicazione 329

1.1. Gli ambiti regolatori della materia 332

2. La nullità di protezione del contratto preliminare 335

2.1. La necessità di delimitare l’area di protezione dell’effettivo interesse 339

2.2. Valutazione della meritevolezza dell’interesse del promissario acqui-

rente 342

3. Il modello della fideiussione 343

3.1. L’escussione della fideiussione 345

3.2. La causa del rilascio della garanzia fideiussoria in favore del pro- missario acquirente 347

3.3. L’orientamento contrario: l’escussione della fideiussione presup-

pone la vigenza del preliminare tra le parti 351

3.4. L’obbligo del promittente venditore di prestare garanzia fideiusso-

ria 353

4. Il contenuto del contratto preliminare 355

Capitolo 9

IL CONTRATTO PRELIMINARE DI PRELIMINARE

1. Il contratto preliminare di preliminare e gli orientamenti negativi 359

2. La verifica della praticabilità dell’operazione e la configurabilità di due fasi precedenti al rogito notarile 362

2.1. Il difetto di causa e la nullità del preliminare di preliminare 364

2.2. Le situazioni poste a fondamento del preliminare di preliminare . 367

2.3. La stipulazione del preliminare di preliminare 369

2.4. Il preliminare di preliminare e l’apprezzamento del giudice 371

2.5. Il preliminare di preliminare e la puntuazione 374

3. L’inadempimento del preliminare di preliminare legittima la richiesta di risarcimento del danno 376

4. La natura atipica del contratto preliminare di preliminare 380

5. L’esercizio dell’azione risarcitoria per inadempimento in caso di prelimi-

nare di preliminare concluso da uno solo dei comproprietari 383

6. Il preliminare di preliminare nell’ambito del trasferimento di beni immo-

bili 385

6.1. L’interesse delle parti alla formazione progressiva del contratto 388

6.2. La conclusione dell’affare determina il diritto del mediatore alla provvigione 390

6.3. La nullità del preliminare di preliminare esclude il diritto del mediatore alla provvigione 392

7. Duplicità delle fasi della contrattazione preliminare 394

8. L’esame, caso per caso, del giudice di merito 397

8.1. Non è automatica la valutazione caso per caso dal punto di vista

della validità o della nullità 400

Capitolo 10

IL PATTO DI OPZIONE

1. L’irrevocabilità della proposta contrattuale di una delle parti 403

1.1. Il patto di opzione e la promessa irrevocabile 406

1.2. Il patto di opzione 408

1.3. Il termine per l’accettazione della proposta 411

1.4. Il corrispettivo dell’opzione 413

2. La conclusione del contratto di opzione 413

3. Divieto di patto commissorio e patto di opzione 416

4. La forma scritta ad substantiam 419

5. Il termine per l’accettazione della proposta e il perfezionamento del contratto 420

6. Patto di prelazione e patto di opzione 422

7. Rapporto opzione-preliminare unilaterale: gli altri elementi strutturali 427

8. La responsabilità del concedente 429

9. Opzione e responsabilità precontrattuale del promissario 430

Capitolo 11

LA MINUTA O PUNTUAZIONE

1. Le puntuazioni e gli orientamenti sulla definitività dell’assetto negoziale . 433

1.1. L’accordo delle parti e la minuta 435

1.2. Il confine tra atto preparatorio e contratto preliminare 437

1.3. Il regime probatorio 439

2. Le intese preparatorie 441

3. Puntuazione e conclusione del vincolo contrattuale 444

3.1. La rilevanza della volontà negoziale 446

3.2. Puntuazione e configurabilità del vincolo contrattuale 448

4. Puntuazioni ed indagini del giudice 452

4.1. La puntuazione e il documento sottoscritto dalle parti 454

5. Le figure della puntuazione e del preliminare 457

5.1. La puntuazione non ha valore vincolante 461

5.2. La riconduzione della fattispecie concreta ad una determinata ca- tegoria da parte del giudice di merito 465

5.3. La competenza del giudice di merito sull’accertamento della sussi-

stenza di una puntuazione completa di clausole 466

6. La sola minuta o puntuazione esclude la conclusione dell’affare e il diritto

alla provvigione del mediatore 467

Indice analitico 471

PREMESSA

Nel caso in cui non si addivenga, su di una base contrattuale, alla composizione di un assetto definitivo degli interessi delle parti, a mezzo di un unico atto, restano prospettarsi tre distinte ipotesi da cui discen- dono differenti conseguenze giuridiche:

— l’atto d’opzione (ex art. 1331 c.c.), ovvero il negozio bilaterale attraverso cui rimane concordata l’irrevocabilità della dichiarazione di una delle parti relativamente ad un futuro contratto, il quale sarà concluso mediante la mera accettazione dell’altra parte, con riguardo ad un regolamento negoziale interamente contemplato nel patto di opzione, su cui la stessa rimane libera di prestare accettazione, o meno, entro un determinato termine;

— il c.d. contratto preparatorio in senso stretto, o puntuazione, attraverso il quale i contraenti convengono su taluni punti del futuro contratto. Ed in occasione della stipulazione di quest’ultimo (restando peraltro assente un obbligo delle parti, sì come nel caso in cui siano intercorse semplici trattative), non vi sarà la necessità di un nuovo incontro di volontà sui punti che abbiano di già costituito oggetto di relativa definizione;

— il contratto preliminare, questo finalizzato ad obbligare le parti, che si riducono ad una solamente nel caso di preliminare unilaterale, alla stipulazione di un futuro contratto.

È il giudice di merito tenuto alla riconduzione della fattispecie concreta ad una delle ipotesi alle quali si opera qui dinanzi riferimento.

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La stipula di un preliminare di preliminare riferito ad una vendita di bene immobile, ossia dell’accordo per la cui ragione le parti si obbligano alla successiva conclusione di un contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (esclusa l’esecuzione in forma spe-

cifica in caso di inadempimento), si reputa essere valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, nel caso in cui resti configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela ad una formazione progressiva del contratto, la quale resti basata su una differenziazione dei contenuti negoziali, rimanendo altresì identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale traente origine dal primo preliminare.

La violazione del predetto accordo, poiché contraria a buona fede, rimane idonea, pertanto, a fondare — a cagione della mancata conclu- sione del contratto stipulando —, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una specifica obbligazione la cui insorgenza si pone nella fase precontrattuale.

Nell’opinio iuris (Cass., sez. un., n. 4628/2015), si è così posto termine ad un contrasto sorto tra quanti sostenevano che il contratto a mezzo del quale si crei l’obbligo delle parti alla stipula di un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare), rimanesse nullo per difetto di causa, non restando meri- tevole di tutela l’interesse di obbligarsi ad obbligarsi in quanto dallo stesso derivante una inutile complicazione e quanti — nella stessa opinio iuris di legittimità — ritenevano essere valido un accordo della natura di quello qui in discussione.

Xxxx’accertamento della natura dell’accordo che le parti abbiano concluso, il quale si traduce nell’interpretazione della volontà negoziale delle parti, in base ai criteri dettati dalla relativa disciplina annoverata dal codice civile (artt. 1362 e ss. c.c.), si osserva come lo stesso implichi un apprezzamento devoluto al giudice di merito.

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Nell’ambito del contratto preliminare le parti si obbligano a pre- stare il loro consenso alla conclusione del contratto definitivo, gli elementi essenziali ed accidentali del quale siano stati resi oggetto di contestuale precisazione ed i cui effetti avranno ingresso all’atto della stipulazione.

Diversamente, invece, accade nel caso della sottoscrizione della minuta o puntuazione di contratto, la cui funzione, infatti, resta delimitata al solo terreno della documentazione dell’intesa che le parti abbiano raggiunto su taluni punti del contratto, la cui conclusione avrà

luogo allorché si sarà definito, in seguito, anche l’accordo sugli altri punti da trattare.

Nell’ambito di cui qui in ultimo, quindi, rimane dato alle parti conservare la relativa libertà di recesso dalle trattative, la quale trova un limite solamente nella responsabilità precontrattuale di cui alla norma di riferimento del codice civile (ex art. 1337 c.c.).

Può peraltro ampliarsi il campo di osservazione, rilevando così che, secondo un primo orientamento, ciò che differenzia la punctatiodalla proposta contrattuale e dal contratto preliminare, rimarrebbe rappre- sentato dal fatto che la stessa, invece che contenere — ancorché in nuce

— tutti gli elementi o almeno quelli essenziali del contratto, si limite- rebbe soltanto a contemplare dati generici del contratto stesso. Ed ancora: in luogo della documentazione dell’intesa raggiunta, la puntua- zione rimarrebbe custode di un carattere solamente interlocutorio e di preparazione della stipulazione.

In termini più rigorosi, altro orientamento ha però ritenuto che non vi sarebbe perfezionamento del contratto e neanche rimarrebbe configurabile l’insorgenza della relativa responsabilità contrattuale, allorquando — una volta che si sia raggiunta un’intesa sui soli elementi essenziali del contratto —, si rimetta la determinazione degli elementi accessori ad un momento successivo, poiché la minuta o puntuazione dei primi di tali elementi, nonostante resti riportata in apposito docu- mento, rimarrebbe sfornita di valore vincolante a cagione del difetto di consenso su tutti gli elementi del contratto, fatti inclusi quelli acces- sori, necessari ai fini della formazione del contratto stesso. Tanto, tuttavia, fatta salva l’ipotesi in cui le parti abbiano ritenuto di conside- rare il contratto quale formato, in ragione della ininfluenza dei punti rimasti ancora da definire sopra quegli altri, i quali abbiano costituito oggetto di avvenuto accordo. Ipotesi, quest’ultima, con riguardo alla quale, perciò, si è ritenuto che la minuta o puntuazione valesse come contratto perfetto cui si fa discendere anche l’ipotizzabilità della re- sponsabilità di cui innanzi, a patto che, però, resti ricorrente una rigorosa allegazione e dimostrazione dell’intendimento anzidetto e della relativa portata, anche nella puntuazione scritta. In difetto di ciò, si è anche ritenuto trovarsi nell’ambito della materia relativa alla valutazione ai fini della eventuale responsabilità precontrattuale dell’af- fidamento sulla successiva conclusione del contratto, la quale rimane

desumibile dalla minuta ma non di contratto concluso, anche nella specie di preliminare, che resta di per sé contratto perfetto.

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Rilevante, pertanto, è la definizione dei limiti “confinari” che si interpongono tra le distinte figure del contratto preliminare e della puntuazione. Sul tema si osserva che, mentre relativamente alla prima di esse, il connesso oggetto resta definito dall’obbligo delle parti alla prestazione del successivo consenso alla conclusione del contratto definitivo, gli elementi essenziali ed accidentali del quale siano stati contestualmente puntualizzati ed i cui effetti avranno ingresso all’atto della stipulazione, la minuta o puntuazione di contratto, invece, manca di avere effetto vincolante tra le parti.

Alla seconda delle due figure, infatti, è generalmente riconosciuta la mera funzione di documentazione dell’intesa che le parti stesse abbiano raggiunto su punti specifici del contratto la cui conclusione non potrà che avvenire in momento successivo, ossia allorquando l’intesa medesima sarà estesa anche agli altri punti rimasti ancora oggetto della relativa trattativa.

L’alternativa che vien posta così sul tavolo è tra un contratto preliminare ed un’ipotesi di documento non contrattuale attraverso cui rimane dato segnare la sola evoluzione dello stato delle trattative tra le parti nella prospettiva della definizione di un assetto di interessi da assoggettare a contrattualizzazione.

In generale si ritiene che non abbia luogo il perfezionamento del contratto e neppure la stessa responsabilità contrattuale resti configu- rabile una volta che, raggiunta l’intesa sui soli elementi essenziali del vincolo contrattuale, sia poi rimessa ad una fase ulteriore e successiva la stessa definizione degli elementi accessori. Ciò, in specie, poiché la puntuazione degli elementi essenziali, anche se “confezionata” attra- verso specifico documento, non possiede valore vincolante, per difetto del consenso su tutti gli elementi del contratto, fatti inclusi quelli accessori, necessario questo ai fini della stessa formazione del contratto. Si fa salva l’eventualità, al riguardo, in cui le parti abbiano cioè inteso considerare il contratto come di già concluso a cagione della scarsa o nessuna influenza dei punti ancora da definire su quelli già oggetto di accordo. Si tratta, in modo particolare, dell’ipotesi nella quale la

puntuazione assume valore di contratto perfetto con relativa ipotizza- bilità della connessa responsabilità. È tuttavia necessario, si è anche osservato, che ricorra una rigorosa e non equivoca allegazione e dimostrazione di un tale intendimento e portata.

Quindi, deve linearmente rilevarsi come il contratto preliminare trovi nell’elemento dell’assunzione dell’obbligo, da parte di ciascuno dei contraenti, riferito alla stipulazione del contratto definitivo, l’aspetto che meglio ne caratterizza il profilo.

Conseguentemente deve così anche sottolinearsi che, ove non ricorra tale ultima condizione, ossia ove sia mancata l’assunzione dell’obbligo del quale si è detto, è da ritenere la stessa esclusione dell’esistenza del contratto preliminare medesimo.

Pertanto, ove le parti giungano — nell’ambito delle trattative da esse condotte — ad un accordo relativo, ad es., al solo prezzo, si è dinanzi alla chiusura di una fase, appunto relativa alle trattative, rimanendo tuttavia escluso che ci si possa trovare dinanzi alla conclu- sione di un vincolo contrattuale preliminare.

Questo inquadramento del tema, dunque, muove nel senso di una corretta applicazione del principio del quale si è detto dinanzi, per cui l’oggetto del preliminare rimane appunto definito dall’obbligo che le parti assumono circa la prestazione del rispettivo consenso per la definizione in seguito del contratto definitivo, gli elementi essenziali ed accidentali del quale abbiano conosciuto contestuale precisazione e con i relativi effetti i quali avranno ingresso all’atto della sua conclusione. Al contrario, si deve rilevare come resti dedotta la mancanza di valore vincolante per le parti della c.d. minuta o puntuazione, in quanto a tale figura rimane ascritta la sola funzione di documentazione dell’in- tesa che le parti medesime abbiano raggiunto su punti specifici del contratto il quale, in un secondo momento, sarà tra le parti stesse definito, ovvero allorquando esse avranno raggiunto l’accordo anche

sugli altri punti rimasti interessati alla fase relativa alle trattative.

Così, si impone di giungere ad una scelta alternativa, in ordine alla qualificazione di un dato rapporto, tra un contratto preliminare ed un’ipotesi di documento non contrattuale che definisce solamente lo stato dell’evoluzione delle trattative tra le parti nella prospettiva della realizzazione in futuro di un assetto degli interessi da assoggettare a contrattualizzazione. La questione sembra trovare soluzione alla luce degli orientamenti emersi nell’opinio iuris, in cui si è appunto escluso il

perfezionamento del contratto, così della relativa responsabilità con- trattuale, nel caso in cui, una volta raggiunta l’intesa sui soli elementi essenziali del contratto, si faccia rimessione della definizione degli elementi accessori ad un momento successivo.

Si ritiene, infatti, che la puntuazione degli anzidetti elementi, anche se riportata in apposito documento, non possiede un valore vincolante per la mancanza del consenso delle parti su tutti gli elementi del contratto, fatti inclusi quelli accessori; accordo, questo, necessario ai fini della formazione dello stesso contratto. Rimane, tuttavia, salva l’ipotesi già ricordata nella quale le parti abbiano inteso il contratto come formato per l’ininfluenza dei punti da definire su quelli già tema di definizione mediante relativo accordo.

Si tratta, nel caso di cui qui in ultimo, di minuta la quale vale, così, come contratto perfetto e correlata, conseguente ipotizzabilità della connessa responsabilità. Necessaria è però una rigorosa allegazione e dimostrazione dell’intendimento in questione, sì come dinanzi ricor- dato.