CONFAPPI — FNA-Federamministratori — CASACONSUM
CONFAPPI — FNA-Federamministratori — CASACONSUM
Maggio-Giugno 2019
Il Piccolo Proprietario di Casa
Supplemento bimestrale de “Il Piccolo Proprietario di Casa” - Aut. Tribunale di Milano 209/87 Direttore responsabile Xxxxx Xxxx - Direttore editoriale Xxxxxx Xxxxxxxxx
SOMMARIO | |
Editoriale: un quarto delle loca- zioni è a contratto concordato | 1 |
Convocazione Assemblea Na- zionale FNA di Settembre | 2 |
Gli asili nido in condominio | 3 |
L’assistente condominiale e i servizi per la famiglia in condo- minio | 4 |
La morosità dei condomini | 5 |
Vendita degli immobili in co- struzione: le novità | 6 |
Passaggio della fibra ottica: diritti e obblighi del condomi- nio | 7 |
Bonus casa: le opere sulle parti comuni | 8 |
Ecobonus e cessione del credito | 10 |
Notiziario Utile | 11 |
EDITORIALE
Un quarto delle locazioni è a contratto concordato
Nella lunga marcia dei con- tratti concordati il sorpasso sul “canone libero” è ancora lon- tano. Nonostante i rallenta- menti, però, l’appeal dei con-
tratti concordati è in aumento: in base ai dati OMI-Entrate, 220mila contratti a canone con- cordato stipulati in Italia nel 2018 rappresenta- no il 24% del totale, mentre nel 2015 erano il 20%.
I numeri di questa rivista possono essere
estratti e stampati dalle Sedi FNA e CONFAPPI,
nonché dai loro associati, accedendo a xxx.xxxxxxxx.xx
Il successo va soprattutto attribuito alla cedola- re secca del 10% sui canoni concordati, che scade al 31 dicembre di quest’anno (in man- canza di proroghe l’aliquota salirà al 15%, contro il 21% applicato sui canoni di mercato). Fino a quando non saranno rinnovati gli accor- di territoriali tra sindacati inquilini e associa- zioni della proprietà, le percentuali di contratti a canone concordato resteranno irrilevanti. A Milano, per esempio, siamo all’8%: record negativo tra i grandi centri (comunque più del doppio rispetto al 2015).
I dati del Rapporto immobiliare residenziale 2019 Omi-Entrate danno molte altre informa- zioni su cui ragionare. A Roma, dove pure nel
2018 è stato rinnovato l’accordo locale, siamo al 60% (sorpasso avvenuto sui canoni liberi, ma nel 2015 si sfiorava il 46%).
Le differenti fortune dei contratti concordati tra le due maggiori città italiane va ricercata in due fattori. Il primo è di carattere economico: a Milano - ma forse le cose cambieranno dopo il nuovo accordo locale, sottoscritto tre mesi fa - lo scarto tra canone concordato e canone di mercato era talmente alto da rendere incompa- rabile il rendimento della locazione al netto del peso fiscale. A Roma, invece, la forbice era meno aperta e lo è ancor meno dopo il nuovo accordo. Va tuttavia ricordato che a Milano il boom degli affitti brevi e turistici è stato incre- dibile negli ultimi anni e ha oscurato l’appeal del contratto concordato.
C’è però un altro aspetto da considerare e cioè la quota di affitto in “nero”, che a volte l’inqui- lino si impegna a pagare. Essendo del tutto esentasse, può anche non essere enorme ma può consentire di raggiungere una redditività netta pari a quella di mercato.
Xxxxxx Xxxxxxxxx Presidente Nazionale CONFAPPI
xxx.xxxxxxxx.xx - xxxx@xxxxxxxx.xx
00000 Xxxxxx, Via Ruggero di Xxxxxx, n° 9 - Telef. 02/ 33105242
CONVOCAZIONE ASSEMBLEA NAZIONALE FNA-FEDERAMMINISTRATORI
Milano, 27 settembre 2019
A norma degli artt. 13 e segg. dello Statuto Nazionale, nonché dell’art. 13 del Regolamento attuativo, il Consiglio Direttivo della FNA convoca l’assemblea straordinaria per il rinnovo delle cariche per il giorno 27 settembre 2019, alle ore 9,15 in prima con- vocazione, ed alle ore 9,30 in seconda convocazione, in Milano, presso Palazzo delle Stelline, Xxxxx Xxxxxxx 00, per discutere e deliberare sul seguente Ordine del Giorno:
1)nomina della Commissione Verifica Poteri e della Commissione Scrutatrice, per le elezioni dei membri del Consiglio Direttivo, del Revisore dei Conti, del Collegio dei Probiviri;
2)presentazione candidati; Coffee break
3) tavola rotonda sul tema: “I limiti delle normative regolamentari al godimento delle proprietà individuali” con interventi di Magistrati della Cassazione e del Tribunale di Milano. LA TAVOLA ROTONDA VARRA’ AI FINI DELLA FORMAZIONE PERIO- DICA OBBLIGATORIA;
4) relazione del Presidente uscente e presentazione del programma operativo per il prossimo quadriennio;
5) dibattito;
6) votazione dei componenti del Consiglio Nazionale, del Revisore dei Conti, del Collegio dei Probiviri;
7) conclusione dei lavori.
Gli associati che intendessero candidarsi alle cariche sociali sono pregati di inviare alla Direzione il proprio curriculum con l’elen- cazione delle proprie esperienze associative ed eventuali proposte di programma, nonché di precisare la loro disponibilità di tempo per lo svolgimento delle mansioni a cui intendono candidarsi, entro il 5 settembre 2019.
Si ricorda che le Sedi Territoriali hanno diritto ad un Consigliere Nazionale ogni 50 iscritti e che ciò costituisce condizione di eleggibilità, sicché potranno essere candidati solo gli appartenenti alle Sedi Territoriali che abbiano un numero di iscritti pari a 50 (o multipli di 50).
Si ricorda inoltre che, a norma dello Statuto, il 50% dei Consiglieri della FNA è designato dal Comitato Esecutivo della CON- FAPPI.
La verifica dei requisiti per partecipare all’assemblea avrà inizio alle ore 9,15 presso l’apposito banco, posto all’ingresso della sala, e proseguirà per l’intera mattinata.
Si ricorda infine che all’assemblea possono partecipare solo gli iscritti in regola con il versamento dei contributi associativi.
Ai sensi dell’art. 11 del Regolamento, un socio assente può delegare per iscritto un altro socio a rappresentarlo in assemblea con un massimo di tre deleghe.
Assemblea Nazionale FNA-Federamministratori
27 Settembre 2019
Palazzo delle Stelline Xxxxx Xxxxxxx, xx 00 - XXXXXX
GLI ASILI NIDO IN CONDOMINIO
Risparmiare tempo e denaro, ridurre gli sprechi e creare un clima positivo all’interno dell’edificio in cui si vive. Sono i vantaggi del condividere ser- vizi in condominio, una pratica anco- ra poco conosciuta ma che lentamen- te si sta diffondendo anche in Italia. L’esempio degli asili nido in famiglia, aperti sia ai condòmini sia agli ester- ni, è forse il più noto e rodato. Negli ultimi anni si sono affiancati l’assi- stente condominiale, la badante e la baby sitter, mentre altri servizi come il bike sharing e il wifi condiviso, per ragioni differenti, rimangono casi isolati. Così come la biblioteca comu- ne, allestita magari nell’ex portineria. A Milano l’esperimento ha avuto un successo inaspettato, tanto da essere già stato replicato ad altre latitudini. I servizi condivisi possono coinvolge- re o meno l’assemblea di condomi- nio, e quindi una votazione a mag-
gioranza. In ogni caso, devono ri- spettare le disposizioni contenute nel regolamento contrattuale, a meno che il documento non sia modificato con il voto unanime di tutti i condò- mini.
Il condòmino che ha intenzione di aprire all’interno della propria unità immobiliare un nido famiglia, deve per prima cosa leggere con attenzio- ne le disposizioni contenute nel rego- lamento contrattuale, che possono essere modificate soltanto con il voto unanime dei condòmini proprietari. Esistono casi, infatti, in cui il regola- mento vieta «assembramenti o pas- saggi più o meno consistenti di per- sone che possano determinare un disturbo per la collettività condomi- niale».
Se da un lato è vero che i divieti de- vono essere espliciti, dall’altro non è da escludere che l’apertura dell’asilo, in presenza di una tale clausola, pos- sa trovare qualche ostacolo, vista la presenza costante di genitori e fami- liari dei bimbi che transiterebbero in condominio.
Se il regolamento non dispone divie- ti, l’iter può cominciare con la pre- sentazione al Comune della Scia (Segnalazione certificata di inizio atti- vità), a cui seguirà un’ispezione dell’Asl per accertare l’idoneità dei
locali. Sul punto ogni Regione ha proprie regole ma, in generale, è richiesto che le stanze dell’apparta- mento siano separate, soprattutto la zona notte dove posizionare i lettini dei bimbi. Indispensabili un’area ac- coglienza (per i genitori o familiari in attesa); uno spazio per i giochi con le opportune protezioni; un bagno con fasciatoio e una cucina a norma.
Per cucinare e somministrare i pasti serve il parere dell’Asl, in alternativa è possibile scaldare i piatti forniti dai familiari.
Il numero massimo di bambini che si possono ospitare varia di luogo in luogo (in media sono sette).
Riguardo alla superficie dell’apparta- mento-asilo, ogni piccolo deve avere a disposizione, sempre in media, 4-10 metri quadrati.
Paletti anche per le educatrici, ognu- na delle quali può occuparsi al massi- mo di cinque bambini, ma solo dopo aver seguito un corso di formazione, con lezioni in aula e tirocinio finale, la cui durata si aggira sulle 250 ore. L’asilo famiglia può restare aperto per un tempo massimo di otto ore giornaliere, con il servizio che media- mente ha un costo di circa 3-6 euro, senza quota d’iscrizione.
Ines Durante
AMMINISTRATORE del Tuo condominio
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L’ASSISTENTE CONDOMINIALE E I SERVIZI PER LA FAMIGLIA IN CONDOMINIO
L’art. 18, comma 1, punto D3 del
«Contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da proprietari di xxxxxx- cati» ha introdotto una nuova figura, l’assistente condominiale. Una sorta di governante dei cui servizi possono usu- fruire tutti i condòmini che ne fanno ri- chiesta. In particolare, il Ccnl prevede che questi soggetti «... su incarico condomi- niale, svolgono mansioni relative alla vita familiare dei condòmini, o di una parte degli stessi che, in tal caso, se ne assumo- no le spese». Il lavoratore che ricopre questo ruolo deve essere in possesso delle seguenti competenze professionali:
• conoscere il contesto di riferimento nel quale opera il datore di lavoro e la sua struttura organizzativa specifica;
• conoscere la collocazione della propria area di attività nell’ambito dei servizi svolti;
• saper predisporre documentazione e modulistica;
• saper effettuare comunicazioni telefoni- che, comunicazioni interne anche con strumenti telematici;
• conoscere la normativa di base relativa al settore di appartenenza;
• conoscere e utilizzare, ove necessario, le nozioni di base di una lingua stranie- ra;
• conoscere le procedure ordinarie di lavoro predeterminate dal datore di lavoro e gli applicativi specifici;
• conoscere le modalità di smistamento dei documenti cartacei ed informatici;
• conoscere le modalità di esercizio di acquisti di merce/servizi, anche attra- verso i gruppi di acquisto solidale.
L’assistente condominiale, in pratica, può svolgere piccoli lavori domestici, pagare le bollette, ritirare le ricette mediche ai residenti più anziani, accompagnare a scuola i bambini e prenderli all’uscita eccetera. Il condominio – come specifica- to nel contratto – fornisce l’incarico, con il servizio che è pagato soltanto dai con- dòmini che ne usufruiscono, in base ai rispettivi millesimi di proprietà.
Lo stesso articolo 18, comma 1, ma sta- volta al punto D4 del Contratto per i dipendenti da proprietari di fabbricati, prevede la categoria «lavoratori che svol- gono, in appositi spazi condominiali se autorizzati, o all’interno della propria abitazione se inserita nel contesto condo- miniale, ovvero all’interno delle proprie- tà esclusive di uno o più condòmini, ser- vizi per la prima infanzia o per persone anziane autosufficienti o più in generale attività relative alla vita familiare, in fa- vore dei condòmini o di una parte di loro» precisando poi che «coloro che usu- fruiscono del servizio se ne assumono le spese».
Semplificando, si tratta di badanti e baby sitter condominiali, servizi utili che posso- no risolvere, con un notevole risparmio economico, i problemi di molte famiglie. Entrambe le figure possono ricevere l’in- carico dal condominio, attraverso l’am- ministratore, ma a condizione che il servi- zio sia condiviso.
Altrimenti, sarà la sola famiglia ad adope- rarsi per l’assunzione, applicando il Ccnl di lavoro domestico. Badanti e baby sit- ter condominiali possono lavorare al massimo 40 ore settimanali, distribuite su cinque o sei giornate.
All’orario giornaliero continuativo si ap- plica un intervallo di un’ora, che può essere ridefinito dalle parti comunicando la decisione, entro 30 giorni, alla Com- missione paritetica territoriale o, in man- canza, a quella nazionale. Per il lavoro straordinario, il Ccnl prevede che quello
diurno sia retribuito con la normale paga oraria maggiorata del 15 per cento (se si tratta di ore straordinarie fino alla nona ora giornaliera), del 20 per cento dalla decima ora giornaliera straordinaria com- presa in poi.
Il lavoro domenicale (o festivo) è retri- buito con la normale paga oraria maggio- rata del 40 per cento, mentre il lavoro notturno (fra le ore 22 e le 6 del matti- no), è retribuito, se ordinario, con la normale paga oraria maggiorata del 30 per cento o del 40 per cento se straordi- nario.
Se uno o più condòmini propongono di acquistare delle biciclette, una rastrelliera e attivare un bike sharing condominiale, i costi (compresi quelli per la manutenzio- ne dei mezzi) saranno esclusivamente a carico dei condòmini che aderiscono all’i- niziativa. Prima però è necessario il via libera dell’assemblea. Anche se l’articolo 1102 del Codice civile dispone che
«ciascun partecipante può servirsi della cosa comune (in questo caso il cortile, ndA) purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro dirit- to» e che «a tal fine può apportare a pro- prie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa», per po- sizionare la rastrelliera occorre il voto favorevole della maggioranza degli inter- venuti in assemblea che rappresenti alme- no i 500 millesimi del valore dell’edificio. Inoltre, nel caso in cui lo stabile sia dota- to di un regolamento condominiale con- trattuale, che vieta esplicitamente la sosta e il ricovero dei veicoli in cortile, com- prese le bicilette, per modificare la regola servirà il voto unanime dei condòmini proprietari.
E ciò vale anche qualora il regolamento d’igiene del Comune renda obbligatorio il parcheggio delle bici in cortile.
Xxxxxx Xxxxxxxx
LA MOROSITA’ DEI CONDOMINI
Il mancato o ritardato pagamento delle spese da parte dei condòmini costituisce una casistica frequente che, a causa della crisi economica negli ultimi anni, ha subito un sensibile incremento. Stante il crescente impe- gno richiesto agli amministratori per gestire queste situazioni, dal 2013 la legge 220/2012 di riforma del condo- minio ha rafforzato i poteri del pro- fessionista in materia di recupero del- le somme dei cosiddetti proprietari o inquilini morosi. Del resto, anche pri- ma della riforma, l’articolo 1129 del Codice civile stabiliva che «salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione for- zosa delle somme dovute dagli obbli- gati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigi- bile è compreso».
Come solitamente accade, il recupero delle insolvenze da parte dell’ammi- nistratore (che ha sei mesi di tempo per agire nei confronti dei condòmini morosi) vede come prima tappa un sollecito. Se chi è in ritardo non paga o non risponde, l’amministratore può ottenere, senza bisogno dell’autoriz- zazione dell’assemblea, un decreto ingiuntivo “immediatamente esecuti- vo” (articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile).
Sulla base del decreto ingiuntivo o delle prove fornite, il giudice può
obbligare il moroso a pagare o, in assenza del pagamento, a procedere con i pignoramenti.
Inoltre, sempre secondo l’articolo 63, l’amministratore «è tenuto a comuni- care ai creditori non ancora soddisfat- ti che lo interpellino i dati dei condò- mini morosi».
Rispetto al passato, l’amministratore ha quindi una maggiore autonomia decisionale, a cominciare dalla scelta dell’avvocato che seguirà l’iter per la riscossione del credito, che può indi- viduare liberamente senza il necessa- rio assenso dell’assemblea.
Spesso il recupero delle insolvenze prevede tempi molto lunghi, mentre le spese vanno saldate in modo tem- pestivo. È piuttosto comune, di con- seguenza, che sia l’intero condomi- nio, cioè tutti i proprietari non moro- si, a doversi accollare il pagamento delle spese mancanti.
Le quote dei soggetti morosi vengo- no, in situazioni del genere, ripartite fra tutti gli altri in base ai millesimi di proprietà, ricalcolati con l’esclusione dell’inadempiente.
Interruzione dei servizi
In caso di inadempienza protratta nel tempo, quindi se né il condòmino né il condominio pagano le spese, i cre- ditori – per esempio le società che erogano il riscaldamento, l’energia elettrica o il gestore dell’acqua – po- trebbero decidere di interrompere i servizi.
Per evitare che l’eventuale interruzio- ne coinvolga tutti i condòmini, la legge consente all’amministratore di rendere noti ai creditori i nominativi e le quote del debito dei morosi, così che le aziende possano rivalersi diret- tamente verso i soggetti inadempien- ti.
Raramente, tuttavia, la richiesta dei
fornitori ha l’effetto sperato e la con- seguenza è spesso quella di allungare un po’ i tempi della procedura. È infrequente, infatti, che i creditori ottengano risposta dai condòmini inadempienti, tornando così a xxxxx- xxxxx all’amministratore per ottenere quanto dovuto dal condominio.
Nel caso in cui il debito non venga saldato, l’azienda creditrice, come stabilito dall’articolo 1565 del Codice civile o dai contratti di erogazione, con il necessario preavviso, può deci- dere di interrompere la fornitura. Nella maggior parte dei casi, però, è l’intero condominio ad addossarsi il pagamento delle quote mancanti e l’amministratore, come risposta, po- trebbe vietare al condòmino moroso l’utilizzo dei servizi comuni, facoltà che gli è attribuita dal riformato arti- colo 63 delle disposizioni per l’attua- zione del Codice civile, secondo cui
«... in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni su- scettibili di godimento separato». Tut- to questo è possibile se gli impianti sono stati costruiti in modo da con- sentire il distacco.
La norma, che secondo le intenzioni
Xxxxxx e Xxxxxx Xxxxxxxxx
3° Edizione
Maggioli 2019
del legislatore doveva servire ad aiutare l’amministratore nel compito di recuperare le insolvenze, si presta in realtà a interpretazioni ambigue e più che risolvere confonde la que- stione, sia perché attribuisce all’am- ministratore la facoltà (e non l’ob- bligo) di sospendere i servizi, ren- dendo così la decisione del tutto soggettiva, sia perché non stabilisce quali servizi possano essere sospesi e quali no.
Un esempio per chiarire.
Ascensore, antenna televisiva, luce elettrica nel box auto (con l’eccezio- ne del caso in cui il condòmino mo- roso sia disabile) non sono in genere considerati servizi essenziali e quindi si presume possano essere sospesi senza particolari problemi.
L’acqua o il gas per il riscaldamento sono invece servizi di prima necessi- tà e una loro interruzione si scontre- rebbe con il diritto alla tutela della salute, sancito dall’articolo 32 della Costituzione.
L’interpretazione letterale della nor- ma contenuta nel Codice civile si è dunque scontrata con una giurispru- denza che, soprattutto negli ultimi anni, tende a escludere il distacco.
Fondo cassa morosi
Proprio per prevenire il rischio di distacco dei servizi da parte dei ge- stori, l’amministratore può proporre di costituire un fondo cassa condo- miniale da utilizzare in caso di mo- xxxxxx. Il fondo deve essere alimen- tato da tutti i condòmini, in propor- zione alle rispettive quote di pro- prietà.
Il “fondo cassa morosi” può essere costituito soltanto se tutti i proprie- tari votano a favore in assemblea e quindi, in assenza di unanimità, il fondo morosi non è autorizzato.
Si tratta di un fondo regolamentato in maniera diversa dal “fondo spe- ciale” previsto dall’articolo 1135 del Codice civile, la cui costituzione, per esempio, è obbligatoria, invece, per i lavori di manutenzione straordina- ria che interessano le parti comuni.
Xxxxxxx Xxxxxxxx
VENDITA DEGLI IMMOBILI IN COSTRUZIONE: LE NOVITA’
Sino all’anno 2005 il fenomeno delle famiglie impegnatesi nell’acquisto di un immobile in costruzione - e succes- sivamente coinvolte nella crisi d’im- presa del costruttore - aveva assunto dimensioni davvero consistenti.
Con la Legge 2 agosto 2004, n. 210 - in tema di tutela dei diritti patrimonia- li degli acquirenti di immobili da co- struire - e con il successivo decreto attuativo 20 giugno 2005, n. 122, il legislatore aveva però introdotto nel nostro ordinamento un sistema di tu- tele per tale categoria di acquirenti.
Lo scopo della Legge 210/2004 è stato quello di rafforzare la posizione dell’acquirente, non ponendosi come obiettivo la revisione sistematica dell’i- stituto della vendita immobiliare, ma realizzando un intervento di limitato impatto normativo.
Già da tempo però l’applicazione pra- tica della pur innovativa normativa dettata a protezione degli “acquisti di case sulla carta” aveva presentato le sue criticità, soprattutto sotto il profilo delle garanzie che il legislatore aveva previsto a tutela del promissario acqui- rente, quale parte più debole del rap- porto contrattuale riguardante tale tipologia di compravendita immobilia- re.
Con il nuovo D.Lgs. 12 gennaio 2019,
n. 14, nell’ambito di un più ampio progetto di disciplina della “crisi d’im- presa e dell’insolvenza” - dunque ri- guardante anche le imprese per le qua- li tale momento di crisi sopraggiunge durante la costruzione di immobili (o frazioni di essi) che già sono stati pro- messi in vendita - che può coinvolgere gli operatori commerciali - sono state rafforzate le garanzie che già il D.Lgs. 122/2005 aveva previsto in favore di coloro che decidono di acquistare un immobile ancora da costruire: dalla
forma con cui deve essere stilato il contratto preliminare di compravendi- ta, alla legittimazione al rilascio della fideiussione e al modello standard di quest’ultima fino alle conseguenze del- la mancata consegna all’acquirente, al momento del rogito, della polizza de- cennale postuma.
Nella Parte terza del richiamato decre- to 14/2019, il legislatore ha inserito quattro disposizioni chiamate a incide- re parzialmente sulla disciplina dettata dal D.Lgs. 122/2005. Si tratta degli artt. 385, 386, 387 e 388 con i quali viene modificata l’originaria formula- zione degli artt. 3, 4, 5 e 6 del predet- to decreto, che fanno obbligo alle par- ti di stipulare il preliminare con l’inter- vento del Notaio, che rivisitano il con- tenuto del preliminare prevedendo anche un modello standard di que- st’ultimo, oltre alla polizza decennale postuma.
Xxxxxx Xxxxxxxx
AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
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PASSAGGIO DELLA FIBRA OTTICA: DIRITTI E OBBLIGHI IN CONDOMINIO
l decreto “Sblocca Italia” (133/2014) ha aggiunto al Dpr 380/2001 (Testo unico dell’edilizia) l’articolo 135 bis, secondo il quale gli edifici di nuova costruzione «per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1° luglio 2015 devono essere equipaggiati con un’infrastruttura fisica multiservizio passi- va interna all’edificio, costituita da ade- guati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete». Inoltre «tutti gli edifici di nuova costru- zione per i quali le domande di autoriz- zazione edilizia sono presentate dopo il 1° luglio 2015 devono essere equipaggiati di un punto di accesso. Lo stesso obbligo si applica, a decorrere dal 1° luglio 2015, in caso di opere di ristrutturazione pro- fonda che richiedano il rilascio di un per- messo di costruire».
Due anni dopo, il decreto cd. “banda larga” (D.L. 33/2016), che attua la diretti- va 2014/61/Ue, ha definito una serie di norme che favoriscono l’installazione di reti internet veloci, promuovendo l’uso condiviso dell’infrastruttura esistente e abbattendo i costi per gli operatori che forniscono il servizio, attraverso l’elimi- nazione di una serie di oneri destinati al Comune per la realizzazione dei lavori. Alla luce del nuovo quadro normativo, il condominio, in quanto gestore dell’infra- struttura fisica, ha quindi sia il diritto sia l’obbligo di concedere l’accesso agli ope- ratori di rete affinché installino sistemi internet ad alta
velocità, a meno che:
- l’infrastruttura fisica non sia idonea a ospitare elementi di reti ad alta velocità;
- non vi sia spazio sufficiente;
- vi sia rischio per l’incolumità, la sicurez- za e la sanità pubblica, nonché per l’inte- grità e la sicurezza delle reti e delle infra- strutture critiche nazionali o, ancora, rischio di grave interferenza dei servizi di comunicazione erogati mediante la stessa infrastruttura fisica;
- sia possibile installare mezzi alternativi di accesso all’ingrosso all’infrastruttura fisica, adatti all’alta velocità, a condizioni più favorevoli.
In particolare, l’articolo 8 del Dlgs 33/2016 dispone che «in assenza di un’in- frastruttura interna all’edificio predisposta per l’alta velocità, gli operatori di rete hanno il diritto di far terminare la pro- pria rete nella sede dell’abbonato, a con- dizione di aver ottenuto l’accordo dell’abbonato e purché provvedano a ridurre al minimo l’impatto sulla proprie- tà privata di terzi».
Il singolo condòmino che desidera instal- lare nel proprio appartamento la fibra ottica, in teoria, può quindi procedere senza il consenso dell’assemblea di con- dominio, avendo cura che i lavori non danneggino le proprietà degli altri con- dòmini e gli spazi comuni. Non sussiste neppure l’obbligo di avvisare l’ammini- stratore degli imminenti lavori, anche se è sempre consigliabile mettere il profes- sionista al corrente, in quanto le opera- zioni potrebbero creare qualche disagio agli altri residenti.
Un ostacolo all’installazione della fibra ottica nel singolo appartamento si confi- gura quando per raggiungere l’abbonato i cavi sono costretti a passare da una o più parti comuni dell’edificio oppure da proprietà di altri condòmini (si pensi, per esempio, alla cantina del vicino).
Sul punto, sono tuttora valide le disposi- zioni previste dal Dlgs 259/2003 (Codice delle comunicazioni elettroniche), per cui gli impianti di reti di comunicazione elet- tronica a uso pubblico hanno carattere di pubblica utilità. L’articolo 91, in particola- re, stabilisce che i fili o i cavi senza ap-
poggio possono passare, anche senza il consenso del proprietario, sia al di sopra delle proprietà pubbliche o private, sia dinanzi a quei lati di edifici ove non vi siano finestre o altre aperture praticabili a prospetto. Il proprietario o il condomi- nio non possono opporsi all’appoggio di antenne, di sostegni, nonché al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro im- pianto nell’immobile di sua proprietà occorrente per soddisfare le richieste di utenza degli inquilini o dei condòmini. Il passaggio degli operatori deve avvenire d’intesa con i condòmini.
In tema di servitù, l’articolo 92 aggiunge, inoltre, che «fuori dei casi previsti dall’ar- ticolo 91, le servitù occorrenti al passag- gio con appoggio dei fili, cavi e impianti connessi alle opere considerate dall’xxxx- xxxx 00, xxx xxxxx, nel sottosuolo o sull’a- rea soprastante, sono imposte, in man- canza del consenso del proprietario e anche se costituite su beni demaniali».
Per quanto le norme siano chiare nel favorire (quasi) sempre e comunque il passaggio della fibra ottica, l’installazione non è affatto agevole. A complicare la situazione e renderla incerta due senten- ze:
• la prima secondo cui per il passaggio dei cavi il consenso del proprietario è sempre necessario (Tar Lazio 1141 del 2 febbraio 2012);
• la seconda osserva come in assenza di un contratto o di un atto amministrati- vo autoritativo, costitutivo del
• vincolo di natura reale, l’appoggio di cavi o antenne configura una lesione del diritto di proprietà, con la conse- guenza che il privato è legittimato a chiedere i danni (Cassazione 12245 del 2 dicembre 1998).
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Manuale del Con- dominio 2018 Maggioli Editore
associazione consumatori utenti casa riconosciuta dal X.X.X. Xxxxxxxxx XX/0000/0000
XXXXX XXXX: LE OPERE SULLE PARTI COMUNI
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Lombardia l’Associazione dei Consumatori
A SERVIZIO DEGLI UTENTI CASA
Anche quest’anno il governo ha con- fermato le detrazioni fiscali per favo- rire interventi sulle parti comuni condominiali.
I bonus riguardano opere di ristrut- turazione, adeguamento sismico, riqualificazione e risparmio energeti- co, sistemazione del verde e acqui- sto di mobili ed elettrodomestici.
Gentile Lettore
I costi degli abbonamenti postali sono ormai proibi- tivi
comunica il Tuo indirizzo di posta elettronica
e la tua Pec
Per la spedizione del pe- riodico, abbiamo necessi- tà della comunicazione o della conferma del Tuo indirizzo di posta elettro- nica anche al fine di ag- giornare la banca-dati FNA-CONFAPPI.
Gli interventi possono essere propo- sti sia dall’amministratore sia da cia- scun condòmino e necessitano del via libera dell’assemblea. Solitamen- te la proposta viene discussa in una prima riunione e messa ai voti.
Una volta raggiunto il quorum, nella
seduta successiva, dopo avere ascol- tato i referenti di una o più ditte che andranno a realizzare l’opera, l’am- ministratore presenta il capitolato e i preventivi di spesa.
Con la stessa maggioranza utilizzata per la prima votazione si delibera l’ok definitivo ai lavori.
È necessario che l’amministratore fornisca ai condòmini i dettagli ine- renti alla quota di spesa a loro cari- co, le modalità di pagamento e la possibilità di cedere il credito deri- vante dalla detrazione.
Lo stesso amministratore, qualora l’intervento abbia natura straordina- ria o rientri fra le innovazioni previ- ste dal Codice civile, è obbligato a costituire il fondo speciale previsto dall’articolo 1135, comma 1, di im- porto pari all’ammontare dei lavori. Il Codice dispone infatti che «se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto
che ne prevede il pagamento gra- duale in funzione del loro progressi- vo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti». Il fondo è
quindi collegato allo stato di avan- zamento lavori (Sal) con il condomi- nio che paga le quote al termine degli step preventivati, fino a saldare l’intero costo. Una volta creato il fondo, l’amministratore firma il con- tratto d’appalto, stabilendo i tempi di consegna e inserendo le clausole per ritardi o errori nell’esecuzione dell’opera. Lo stesso amministratore, terminati i lavori, consegna ai con- dòmini che hanno partecipato alla spesa una certificazione che attesta l’avvenuto pagamento, in modo tale che ciascuno di loro abbia accesso alle detrazioni fiscali.
Ristrutturazioni edilizie
Per gli interventi di ristrutturazione delle parti comuni di edifici condo- miniali sono previste le seguenti de- trazioni fiscali: 50 per cento delle spese sostenute (con i bonifici che sono effettuati dall’amministratore), dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di spe- sa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare; 36 per cento, con il limite massimo di spesa pari a
48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2020.
Rientrano fra le parti comuni dello stabile quelle indicate nell’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civi- le.
Gli interventi sulle parti comuni so- no quelli indicati alle lettere a), b),
c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico dell’edilizia) vale a dire manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restau- ro e risanamento conservativo, ri- strutturazione edilizia.
segue
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Inoltre, usufruiscono del bonus fiscale anche le opere indicate nell’articolo 16 bis del Tuir: di ricostruzione o ri- pristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi volte a eliminare le barriere architettoniche o finalizzate a favorire la mobilità a persone con disabilità gravi › utili a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi finaliz- zate alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acu- stico effettuate per il conseguimento di risparmi energetici; per l’adozione di misure antisismiche; di bonifica dell’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici. Le detrazioni spettano a ciascun con- dòmino in base alla quota millesima- le di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del Codice civile.
Il beneficio compete con riferimento
all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione, con la detrazione che spetta al singolo con- dòmino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che que- st’ultima sia stata effettivamente ver- sata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione
dei redditi.
Xxxxxx all’amministratore rilasciare una certificazione in cui sia indicato l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al con- domino. Qualora la certificazione dell’amministratore indichi i dati rela- tivi a un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, questi ultimi (a patto che siano in possesso dei requisiti per accedere alla detrazione) possono fruirne a condizione che attestino sul docu- mento rilasciato dall’amministratore (che dimostri il pagamento della quo- ta relativa alla spese) il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ri-
partizione. Ciò vale anche nel caso in cui la spesa sia sostenuta dal familiare convivente, dal componente dell’u- nione civile o dal convivente more uxorio del proprietario dell’immobi- le. Sul documento rilasciato dall’am- ministratore tali soggetti dovranno indicare gli estremi anagrafici e l’atte- stazione dell’effettivo pagamento delle spese.
Sismabonus
A seguito dei terremoti che hanno distrutto intere zone del Paese, il go- verno ha deciso di premiare con in- centivi elevati i condomini che ese- guono interventi antisismici sulle parti comuni di edifici condominiali, au- mentando ulteriormente la percen- tuale di detrazione nel caso in cui le opere riducano il rischio sismico. I vantaggi fiscali sono i seguenti: 75 per cento delle spese sostenute, nel caso di passaggio a una classe di ri- schio inferiore; 85 per cento delle spese sostenute, quando si passa a due classi di rischio inferiori.
La detrazione va calcolata su un am- montare massimo delle spese pari a
96.000 euro, moltiplicato per il nu- mero delle unità immobiliari di cia- scun edificio e va ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Come ha chiarito l’agenzia delle En- trate, l’importo massimo delle spese ammesse alla detrazione, attribuita ai condòmini in base ai rispettivi millesi- mi di proprietà o sulla base dei diver- si criteri stabiliti dall’assemblea, va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze delle unità im- mobiliari.
Cessione del credito sismabonus
I condòmini che beneficiano del si- smabonus (soggetti Irpef e Ires) han- no la possibilità di cedere il credito derivante dalla detrazione ai fornitori che hanno eseguito gli interventi o ad altri soggetti privati quali: persone fisiche (anche se esercitano attività di lavoro autonomo o d’impresa), so-
cietà ed enti. La legge non prevede invece la cessione del credito a ban- che, intermediari finanziari e ammini- strazioni pubbliche.
Il condòmino può quindi cedere l’in- tera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione degli interventi (per la quota a lui imputa- bile) o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condomi- nio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, sempre per la quota a lui imputabile. Il condòmino che cede il credito è tenuto a comunicare all’amministra- tore, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito e l’accettazione da parte del cessionario (per esempio la ditta che ha eseguito i lavori), indi- cando i propri dati, la denominazio- ne e il codice fiscale del cessionario.
A sua volta, l’amministratore è obbli- gato a comunicare all’agenzia delle Entrate i dati del cessionario, l’accet- tazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto e l’importo dello stes- so.
Quindi, consegna al condomino la certificazione delle spese a lui imputa- bili, indicando il protocollo telemati- co con il quale ha effettuato la comu- nicazione all’agenzia delle Entrate.
Chi risiede in un condominio minimo può cedere il credito incaricando un condomino, che seguirà lo stesso iter previsto per gli amministratori.
Intervento combinato: sismabonus + riqualificazione energetica
Nel caso in cui gli interventi sulle par- ti comuni di edifici ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, siano finalizza- ti sia alla riduzione del rischio sismico sia alla riqualificazione energetica, i condòmini possono beneficiare di due super detrazioni: 80 per cento, se i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore; 85 per
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cento, se gli interventi determi- nano il passaggio a due classi di rischio inferiori. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare massimo delle spese pari a 136.000 euro, mol- tiplicato per il numero delle unità immobiliari che costitui- scono l’edificio.
Bonus verde
Il bonus verde consiste in una detrazione Irpef del 36 per cen- to per spese sostenute nel 2019 relative a: sistemazione a verde di aree scoperte private di edifi- ci esistenti, unità immobiliari, pertinenze; recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi; coperture a verde e di giardini pensili.
La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo e calcolata su un importo massi- mo di 5.000 euro per unità im- mobiliare a uso abitativo.
Rientrano fra le spese detraibili anche quelle di progettazione e manutenzione degli interventi. L’amministratore deve effettua- re il pagamento delle spese con bonifico bancario o postale, quindi i singoli condòmini po- tranno beneficiare della detra- zione nel limite della quota a loro imputabili, fermo restando che tale quota sia stata versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazio- ne dei redditi.
Xxxxxx Xxxxxxxxx
ECOBONUS E CESSIONE DEL CREDITO
Per le opere di riqualificazione energetica eseguite sulle parti comuni dell’edificio con- dominiale, dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2021, è prevista una detrazione fiscale pari al 65 per cento. L’incentivo si riduce al 50 per cento per le spese, sostenute dal 1º gen- naio 2018, che riguardano l’acquisto e la posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari, o la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con im- pianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A o con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.
A partire dal 2017, nel caso in cui i lavori di riqualificazione consentano di raggiungere determinati indici di prestazione energetica, le detrazioni possono raggiungere percen- tuali più elevate: 70 per cento, se gli interventi interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dello stabile; 75 per cento, se gli interventi migliorano la prestazione energetica invernale ed estiva, raggiungendo la qualità media indicata nel decreto del ministro dello Sviluppo Econo- mico del 26 giugno 2015 Queste “superdetrazioni” si applicano alle spese sostenute tra il 1° gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021 e vanno calcolate su un ammontare complessi- vo massimo pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. I controlli sulle attestazioni di prestazione energetica degli edifi- ci sono effettuati a campione dall’Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) e, qualora gli indici di prestazione ener- getica risultino inferiori a quelli dichiarati, il beneficio decade.
Come avviene per il sismabonus, anche per gli interventi di riqualificazione energetica su parti comuni dell’edificio i condòmini hanno la possibilità di cedere il credito deri- vante dalla detrazione. I soggetti incapienti, che rientrano nella cosiddetta “no tax area” possono effettuare la cessione a: fornitori dei beni e dei servizi necessari alla rea- lizzazione degli interventi; altri soggetti privati (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti); banche e intermediari finanziari. Il credito d’imposta cedibile corrisponde: alla detrazione del 65 per cento delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per gli interventi di riqualificazione energetica su parti comuni degli edifici; alla detrazione del 70 per cento delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per gli interventi condominiali ri- guardanti l’involucro dell’edificio, con un’incidenza superiore al 25 per cento della su- perficie disperdente lorda dello stabile; alla detrazione del 75 per cento delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per interventi che migliorano la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al decreto del ministro dello Sviluppo Economico 26 giugno 2015. I soggetti non incapienti possono, invece, cedere il credito: ai fornitori che hanno effettuato gli inter- venti; ad altri soggetti privati (persone fisiche, anche se esercitano attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti). Fino al 2017 si può cedere soltanto il credito d’imposta corrispondente alle detrazioni del 70 e del 75 per cento mentre dal 2018, anche quello relativo alla detrazione del 65 per cento. Sia gli incapienti sia i non inca- pienti non possono cedere il credito alle amministrazioni pubbliche, mentre per i sog- getti che hanno ricevuto il credito vi è la possibilità di effettuare a loro volta la cessio- ne. Coloro che risiedono nei condomini minimi possono cedere il credito attraverso un condòmino, che segue lo stesso iter previsto per gli amministratori di condominio.
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Notiziario Utile
ASSOCIAZIONI ABILITATE ALLA ATTESTAZIONE DEL- LE LOCAZIONI CONCORDATE: LA NOTA DEL MINI- STERO
QUANDO IL LASTRICO SOLARE AD USO ESCLUSIVO COPRE UNA SOLA UNITA’ IMMOBILIARE
Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, con propria Nota del 19.04.2019, n. U.0003628 si è pronunciato in meri- to alla segnalazione che le organizzazioni sindacali dei pro- prietari, avevano inviato rilevando profilli di illegittimità in relazione alla sottoscrizione di un secondo accordo da parte di Organismi non inquadrabili come organizzazioni sindacali dei proprietari e dei conduttori ai sensi della Legge 09.12.1998, n. 431 e s.m. e del decreto interministeriale 16.01.2017. Nel silenzio del Comune di Roma, anch’esso in- terpellato al riguardo, il Ministero, facendo proprie le argo- mentazioni di ARPE, APPC, ASPPI, CONFAPPI, CONFEDILI- ZIA, UPPI, ANIA, CONIA, XXXXX.XXXX, SICET, SUNIA,
UNIAT, Unione Inquilini, si è espresso precisando che il se- condo accordo (firmato da CONFABITARE, UNIONCASA, ASSOCASA, TECNOBORSA, CNCPE, Vento di cambiamento, Fenix ed AUM) non poteva essere validamente sottoscritto da Organismi che non fossero compresi tra le “organizzazioni sindacali dei proprietari e dei conduttori.
Dato che il credito dell’amministraotre per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l’amministratore che deve offirre la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il com- penso oltre al risarcimento dell’eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposi- to subita (Cass. 26 febbraio 2019, n. 5611).
E’ da ritenersi legittima la delibera assembleare che approvi il bilancio consuntivo riesaminando la situazione finanziaria relativa al periodo antecedente, atteso che i criteri di semplicità e snellez- za, che presiedono alle vicende della gestione condominiale, consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei com- proprietari, anche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali inesattezze contenute nell’approvazione dei rendi- conti dei precedenti esercizi (Cass. 26 febbraio 2019, n. 5611).
Come va applicato l’art. 1126 c.c. nel caso in cui il lastrico solare serva da copertura non solo alle unità immobiliari di proprietà esclusiva ma anche alle parti condominiali? Sulla questione è intervenuta di recente la Cassazione che, con ordinanza n. 11484 del 10.5.’17, per la quale l’art. 1126 cod. civ. - “allorché pone l’obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misu- ra di due terzi, a carico di «tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve» - fa riferimento ai soli condòmi- ni che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobi- liari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura”. Secondo la Corte, l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei due terzi della spesa non deriva “dalla sola, gene- rica, qualità di partecipante del condominio, ma dall’essere proprieta- rio di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostan- te” al lastrico oggetto della riparazione. E’ infatti inevitabile che il lastrico di uso esclusivo copra “una o più parti che siano comuni a tutti i condòmini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbrica- to, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l’edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condòmini, l’art. 1126 cod. civ., non avrebbe alcuna pratica applicazione”. Conseguentemente, laddove un lastrico solare ad uso esclusivo serva anche da copertura a beni comuni, ciò non rileva ai fini di quanto previsto dal citato art. 1126 cod. civ. salvo che un regolamento di origine contrattuale disponga diversamente.
AUDIZIONE DI CONFAPPI ALLA CAMERA SULLA ANAGRAFE TRIBUTARIA
APPROVAZIONE DEI CONSUNTIVI CONDOMINIALI RELATIVI A PERIODI PRECEDENTI
SOMME ANTICIPATE DALL’AMMINISTRATORE NELL’INTERESSE DEL CONDOMINIO
Il 12 giugno scorso si è tenuto a Roma, presso la Commissione di Vigilanza sull’Anagrafe Tributaria della Camera, un’audizione del Coordinamento della proprietà (ARPE, CONFAPPI, UPPI) che ha espresso le proprie proposte di intervento in tema di IMU, TASI ed altro. Per la CONFAPPI era presente il Consigliere Nazionale Avv. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx che ha dichiarato: “Come associazione, condivi- diamo le preoccupazioni espresse dalle altre associazioni intervenute. Ci piace tuttavia ricordare il buon esito che stanno avendo le locazio- ni a canone concordato. Riteniamo opportuno che questo tipo di locazione, con l'agevolazione fiscale della cedolare secca al 10 per cento, possa essere estesa anche ai Comuni non ad alta tensione abi- tativa. Questa potrebbe essere una soluzione che evita il nero e so- prattutto porta introiti sicuri nelle casse dello Stato con vantaggi an- che e soprattutto per i cittadini. La cedolare secca, secondo noi, va estesa senza limitazioni di dimensione o di categoria catastale anche all'uso diverso dall'abitativo. Abbiamo condiviso quanto introdotto nell'ultima Finanziaria, ma vorremmo che fosse esteso, perché questo sicuramente potrebbe essere un ulteriore aiuto per l'economia nazio- nale. Pure noi condividiamo l'opportunità di istituire una cabina di regia, perché potrebbe aiutare sia le associazioni sia soprattutto le autorità competenti, a intervenire con misure puntuali e precisa che possano non essere dei palliativi, ma degli aiuti a lungo raggio”.
CHE FINE FA LA CASA POPOLARE
IN CASO DI SEPARAZIONE DEI CONIUGI?
RENDICONTO CONDOMINIALE
E OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE
L’EREDE NON PAGA LE SANZIONI IMU
L’assegnazione in locazione di un immobile d’edilizia residenziale pubblica attribuisce un diritto personale di cui è titolare esclusivo l’assegnatario, anche se l’assegna- zione medesima è disposta in riferimento all’esistenza del nucleo familiare dell’assegnatario stesso. Da ciò con- segue che - in ipotesi di sopravvenienza di separazione personale - risulta esclusa la configurabilità di situazioni giuridiche protette in favore del coniuge non assegnata- rio (Cass. 11 luglio 2018, n. 18237).
Le sanzioni pecuniarie amministrative previste per la violazione delle norme tributarie hanno carattere afflit- tivo, onde devono inquadrarsi nella categoria dell’illeci- to amministrativo di natura punitiva, disciplinato dalla
LA COMMERCIABILITA’ DEGLI IMMOBILI ABUSIVI
L. 24 novembre 1981, n. 689, essendo commisurate alla gravità della violazione ed alla personalità del trasgres- sore, con la conseguenza che ad esse si applica il princi- pio generale xxxxxxx dall’art. 7 della Legge n. 689 cit., secondo cui l’obbligazione di pagare la somma dovuta per la violazione non si trasmette agli eredi” (Cass., 6 marzo 2019, n. 6500).
“La nullità comminata dall’art. 46 del DPR n. 380 del 2001 (già artt. 17 e 40 della Legge n. 47/1985), va ri- condotta nell’ambito dell’art. 1418 c.c., comma tre, di cui costituisce una specifica destinazione e deve qualifi- carsi come nullità testuale, con tale espressione doven- do intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere rife- ribile proprio a quell’immobile” (Cass. 22 marzo 2019,
n. 8230). E dunque, in presenza nell’atto della dichiara- zione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescinde- re dal profilo della conformità o della difformità della costruzione dal titolo edilizio, sufficiente essendo la sussistenza del titolo.
Costituendo il rendiconto la principale fonte di prova di ogni rapporto di mandato, ad esso deve farsi essenzial- mente capo per accertare quanto l’amministratore con- dominiale abbia incassato e debba perciò restituire alla cessazione dell’incarico, dovendosi intendere l’obbligo di rendiconto legittimamente adempiuto quando il mandatario abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto delle somme incassate e dell’entità causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla indivi- duazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico, onde stabilire (anche in relazione ai fini da perseguire ed ai risultati raggiunti) se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazio- ne (Cass., 17 gennaio 2019, n. 1186).
PARCHEGGIO E INDEBITA OCCUPAZIONE DI UNA PARTE COMUNE
In tema di condominio negli edifici, l’uso della cosa co- mune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sen- si dell’art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto. Pertanto, deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione - mediante il par- cheggio per lunghi periodi di tempo della propria auto- vettura - di una porzione del cortile comune, configura un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di par- tecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà (Cass. 18 marzo 2019, n. 7618).
L’IMU PUO’ ESSERE ADDEBITATA ALL’INQUILINO
E’ valida la clausola di un contratto di locazione che attribuisca al conduttore di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto, tenendone conseguentemente manlevato il locatore. Lo hanno stabilito le Sezioni Unite della Cassazione - con la sentenza n. 6882 del 14 marzo 2019 - con riferimento a una questione riguardante, in particolare, l’ICI e l’IMU.
MISE: L’AGENTE IMMOBILIARE
NON PUO’ AMMINISTRARE IL CONDOMINIO
ECOBONUS E SISMABONUS CONDOMINIALI 2018: ON-LINE I “CREDITI CEDUTI”
La Direzione generale per il mercato, divisione VI, del MISE, che già in passato si era detto contrario alla dop- p i a a t t i v i t à , h a r i s p o s t o ( p r o t o c o l l o AOO_PIT.U.0128664) che “anche nella nuova discipli- na permanga l’incompatibilità di detta attività profes- sionale con quella di amministratore condominiale: sia ove quest’ultima venga intesa come professione intellet- tuale afferente al medesimo settore merceologico per cui viene esercitata la mediazione (rientrando, quindi, l’incompatibilità nell’ipotesi della sopracitata lettera “c”), sia ove venga considerato l’aspetto imprenditoria- le di rappresentanza di beni afferenti al medesimo setto- re merceologico (rientrando, quindi nell’ipotesi di in- compatibilità della lettera “a”); nonché trattandosi co- munque di evidente conflitto di interesse per il media- tore immobiliare che, contemporaneamente a curare per il proprio cliente la vendita/acquisto di un immobi- le, lo amministra e lo gestisce per conto del condominio (lettera “d”)”.
Nella parte finale della risposta, il Mise ricorda che lo svolgimento di attività incompatibili con quella di agen- te di affari in mediazione di cui alla Legge n. 39/1989 determina, da parte degli uffici camerali, “l’avvio della procedura di inibizione allo svolgimento di quest’ultima e la conseguente inibizione alla stessa”.
IVA RIDOTTA DEL 10% ANCHE PER IL BOX VENDUTO SEPARATAMENTE
Viene così risolta - tranne ripensamenti futuri - la que- stione che aveva animato il dibattito nel mondo immo- biliare delle ultime settimane.
L’aliquota ridotta del 10% dell’IVA può essere applicata anche in caso di acquisto da imprese costruttrici dei box- autorimesse avvenuto in un secondo momento (e non contestualmente all’atto di acquisto delle unità principali di cui costituiscono pertinenza). Questo è il principio affermato dalla Cassazione, con l’ordinanza n. 1129 del 17 gennaio 2019. La Suprema Corte ha evidenziato che la norma che prevede l’IVA agevolata per le case di abi- tazione e i fabbricati o porzioni di fabbricati, diversi dal- le case di abitazione, purché permanga l’originaria desti- nazione, ceduti da imprese costruttrici (art. 16, comma 2, DPR n. 633/1972 e parte III, Tabella A, n. 127 undecies), non prevede, quale condizione per poter godere dell’a- gevolazione, che il bene pertinenziale debba essere cedu- to contestualmente all’immobile al quale accede.
Sulla “Piattaforma cessione crediti” del sito internet dell’Agenzia delle Entrate sono disponibili i bonus corri- spondenti alle detrazioni fiscali per i lavori eseguiti nel 2018 sulle parti comuni degli edifici, al fine di migliorar- ne l’efficienza energetica (ecobonus) e per ridurne il ri- schio sismico (sismabonus), e ceduti a soggetti terzi dagli stessi condòmini beneficiari delle detrazioni. I singoli cessionari potranno accedere, tramite l’area autenticata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate, all’apposita “Piattaforma cessione crediti” per visualizzare e, in caso, accettare o rifiutare, le cessioni dei crediti comunicate all’Agenzia dagli amministratori di condominio. Per fare ciò, occorre provvedere all’autenticazione sul sito dell’A- genzia e accedere alla piattaforma attraverso il seguente percorso: accedere a La mia scrivania - Servizi per - Co- municare - cliccare sul collegamento “Piattaforma Cessio- ne Crediti”.
FNA-CONFAPPI DI MILANO: NUOVO SEMINARIO FORMATIVO
Presso l’Enterprise Hotel di Milano si è tenuto il 31 mag- gio u.s. un nuovo seminario formativo per amministrato- ri condominiali, sul tema “Ricorso contro gli atti dell’am- ministratore”.
Al seminario hanno partecipato il Xxxx. Xxxxxxx Xxxxxxx (Magistrato di Cassazione), l’Avv. Xxxxxx Xxxxxxxxx (Presidente FNA), il Xxxx. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx (di ECOn- dominio) e il Xxxx. Xxxxxxx Xxxxxxxx (fiscalista FNA- CONFAPPI).
LA CONDIZIONALE SOLO A FAVORE DI XXX XXXXXX I DANNI DEL FURTO
Se non si risarcisce il derubato, niente condizionale. Nel- la legge sulla legittima difesa allargata, la tutela della persona offesa vince sui benefici per l’imputato. Si tratta di una regola che vale, nel caso di condanna per furto in appartamento o per furto con strappo. Trattandosi di una nuova disciplina che incide in pejus sul trattamento sanzionatorio, essa non potrà avere effetti che per i futu- ri fatti di furto. ma la regola potrebbe giocare effetti di- sincentivanti sul nuovo. Peraltro questo, come altri punti della neonata Legge n. 36/19 del 26 aprile 2019, non mancano di altri spunti di discussione.
MERCATO IMMOBILIARE: COMPRAVENDITE IN AUMENTO MA I PREZZI CONTINUANO A CALARE
DISTANZE TRA EDIFICI: LA MISURAZIONE VA ESEGUI- TA IN MODO LINEARE E NON RADIALE
Nel 2018 sono cresciute del +6,6% le compravendite nel setto- re residenziale, mentre continua a calare il valore degli valori immobili, sia nel residenziale che nel commerciale e nel terzia- rio.
Sono alcuni dei dati emersi da un'indagine condotta da FIMAA relativa al 2018. Nel 2018 sono cresciute del +6,6% le compra- vendite nel settore residenziale, fenomeno che si è registrato in particolar modo nell’ultimo semestre dell’anno. "In alcune città capoluogo di regione - spiegano da FIMAA - vi è un buon in- cremento degli investimenti immobiliari, spinti per lo più da acquisti di immobili da mettere a reddito mediante le locazioni brevi soprattutto nelle città d’arte e nelle località ad alta voca- zione turistica. A spingere l’aumento del numero delle compra- vendite, oltre all’aumento degli immobili aggiudicati all’asta e il mantenimento da parte degli istituti di credito di tassi di interes- se molto convenienti, concorre anche l’aumento del numero di immobili offerti sul mercato dai privati, che non riescono a sostenere il peso dell’alta tassazione sui loro beni immobili. I risparmiatori italiani, valutando gli scarsi rendimenti dei titoli di Stato e la volatilità dei mercati mobiliari si sono rifugiati nell’in- vestimento immobiliare, visto che molte transazioni immobiliari sono state realizzate come investimenti alternativi di medio lungo termine, rispetto a quelli finanziari".
Oltre alla diminuzione dei prezzi delle case (-2,52%), fanno registrare un segno negativo anche i valori di uffici (-4,67%), negozi (-4,18%) e capannoni (-5,35%). In controtendenza Mi- lano, con un aumento dei valori immobiliari pari al +6,2%.
Altro dato significativo è la crescita delle compravendite di im- mobile che rientrano nelle prime tre tipologie energetiche (+6%) così come il numero di immobili oggetto di ristruttura- zione (+12%)
Le distanze tra edifici non si misurano in modo radiale, come avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo linea- re. È la conclusione a cui è giunta la Corte di Cassazione con la sentenza 14 aprile 2019, n. 10580. In tema di distanze nelle costruzioni, l'articolo 873 del Codice civile dispone che «le co- struzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regola- menti locali può essere stabilita una distanza maggiore». Secon- do i supremi giudici «lo scopo del limite imposto dall'art. 873
c.c. è quello di impedire la formazione di intercapedini nocive, sicché la norma cennata non trova giustificazione se non nel caso che i due fabbricati, sorgenti da bande opposte rispetto alla linea di confine, si fronteggino, anche in minima parte, nel senso che, supponendo di farle avanzare verso il confine in linea retta, si incontrino almeno in un punto" (così anche Cass. 2548/1972 e Cass. 9649/2016). Ai Comuni, pertanto, è sì con- sentito, ai sensi dell'art. 873 c.p.c., stabilire negli strumenti urba- nistici distanze maggiori, ma non alterare il metodo di calcolo lineare».
I NUOVI POTERI DEL SINDACO PER I CONDOMINI DEGRADATI
Il Sindaco potrà intervenire pesantemente sui condomini degradati, chiedendo al Tribunale la nomina di un nuovo amministratore che riqualifichi lo stabile. Questo, in sintesi, il contenuto del nuovo articolo 5-bis del decreto Sblocca cantieri (32/2019), approvato il 5 giugno dall’Aula del Senato.
La norma prevede che, negli edifici condominiali dichiarati degradati dal Comune, il Sindaco possa chiedere la nomina di un amministratore giudiziario.
La disposizione costituisce una palese e illegittima invasione di campo, contro la quale dovranno mobilitarsi i condomini e gli amministratori.
CONFAPPI SAVONA, SEMINARIO SULLE LOCAZIONI CONCORDATE
Organizzato dalla Sede CONFAPPI di Savona, il 24 maggio scorso, si è tenuto un incontro seminariale sul tema delle locazioni concordate e transi- torie. All’incontro era presente il Presidente di XXXXXXXX Xxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxx, che ha introdotto i lavori. Sul tema delle locazioni concor- date hanno poi parlato il Vice Presidente Nazionale della Confappi Avv. Xxxxxx Xxxxxxxxx, mentre, sul tema delle attestazioni, è intervenuto l’altro Vice Presidente Nazionale, Xxxxxx Xxxxxxxx, che si è soffermato sul tema delle attestazioni rilasciate da CONFAPPI, ai fini della cedolare secca. I relatori hanno anche risposto ai quesiti proposti dai soci savonesi.
CITTA’ DI BERGAMO: CONFAPPI SOTTOSCRIVE UN SECONDO ACCORDO TERRITORIALE SULLE LOCAZIONI CONCORDATE
E’ stato sottoscritto da CONFAPPI, Confabitare, Federproprietà, APPC e Unioncasa (per la proprietà) e Ania, Asia, USB, Assocasa, Conia, Sai Cisal e Unione Sindacale di Base (per l’inquilinato), un secondo accordo territoriale sulle locazioni concordate, resosi necessario a seguito del rifiuto di Sunia, Sicet e altri, di consentire l’adesione delle associazioni escluse dal primo accordo stipulato da questi ultimi in data 13 giugno 2017. “Il secondo accordo territoriale di Bergamo è stato raggiunto - ha detto il Presidente Na- zionale Confappi, Xxxxxx Xxxxxxxxx - grazie alla tenacia e all’impegno di CONFAPPI e delle altre associazioni che si sono ribellate alla pretesa di chi intendeva indebitamente rappresentare tutto il mondo dei proprietari e degli inquilini, quasi fossero unici titolati a stipulare accordi territoriali, con ciò eludendo le disposizioni della Legge 431/98. L’accordo in questione - ha proseguito Rezzoni- co - ci riempie di soddisfazioni e ringraziamo tutte le associazioni che hanno contribuito al successo della iniziativa”.
associazione consumatori utenti casa riconosciuta dal D.G.R. Lombardia IX/1152/2010
Sedi CONFAPPI
Sedi FNA
LOMBARDIA
00000 - XXXXXX - Centro Studi Xxx Xxxxxxxx, xx 00 00000 - XXXXXX Xxx X. xx Xxxxxx, xx 0
00000 - XXX Xxx Xxxxxxx, xx 00
00000 - XXXXXXX Xxx XXXX Xxxxxx, xx 00
00000 - XXXXXXX Xxx Xxxxxxxxx, xx 00/X 00000 - XXXX-XXXXXXX Xxxxxxxxx Xxxxxxx, xx 0 00000 - XXXXXX Xxx Xxxxx Xxxxxxx, xx 0
00000 - XXXXXXX Xxx Xxxxxxxxx, xx 00
00000 - XXXXXX XX XXXX. Xxx Xxx Xxxxxxxxx xxx, 00 00000 - XXXXX Xxxxx Xxxxxxxx, xx 00
00000 - XXXXXXX Xxx Xxxx Xxxxxxxx XXXXX, 00
00000 - XXXXX Xxx X. Xxxxxx, xx 0
00000 - XXXXXXX Xxx Xxxxxxxxx Xxxxx, xx 00
00000 - XXXXX Xxxxxx Xxxxxxxxx, xx 0 00000 - XXXXXXX-Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxx, xx 00 00000 - XXXXX Xxx Xxxxxxxxxx, xx 00 XXXXXXXX
00000 - XXXXXX Xxx Xxxxxxxx, xx 000
00000 - XXXX Xxxxx Xxxxxxx, xx 000
00000 - XXXXXX X. Xxxxxxx xx Xxxxxxxxx, 00/X
00000 - XXXXXXXX Xxxxx Xxxxxxxxx, xx 0
00000 - XXXXXXXXXXX X.xxx Xxxxxxxxx, xx 00 00000 - XXXXX-Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxx Xxxxx, xx 00 XXXXXXX
00000 - LA SPEZIA Xxx Xxx Xxxxxxxxx, xx 000
00000 - XXXXXX Xxx XX Xxxxxxxxx, xx 00/0
00000 - XXXXXX Xxxxx Xxxxx Xxxxxx, xx 00 XXXXXX
00000 - TREVISO-Oderzo Xxx X. Xxxxxxxx, xx 0 00000 - XXXXXXXXXX Xxxxx Xxxxxx, xx 00 XXXXXX-XXXXXXX XXXXXX
00000 - XXXXXXX-Xxxxxxxxxx Xxx 0x Xxxxxx, xx 00/X 00000 - XXXXXXX Xxx Xxxxxx, xx 00
00000 - XXXXX Xxx Xxxxx, xx 00 XXXXXXXX-XXXX XXXXX
00000 - XXXXXX Xxx Xxxxx, xx 00 XXXXXX XXXXXXX
00000 - XXXXXXX Xxx Xxxxxxx, xx 0
00000 - XXXXXX Xxx Xxxxxxxxx, xx 00
00000 - XXXXXXX Xxx Xxxxxxxx, xx 00
00000 - XXXXXX Xxxxx X’Xxxxxxx, xx 000
00000 - XXXXX’-Cesena Xxx Xxxxxxxx Xxxxx, xx 000
00000 - XXXXXXXX Xxxxxx Xxxxxxxx, xx 0 XXXXXXX
00000 - XXXXXXX Xxx Xxxxxxx, xx 00 00000 - XXXXX XXXXXXX Xxx XX Xxxxxxxxx, xx 000
00000 - XXXX Xxx Xxxxxxxxxxxx, xx 00 XXXXX
00000 - XXXX Xxx Xxxxx, xx 00 XXXXXX
00000 - XXXXX Xxx Xxxxxxxxx, xx 00
00000 - XXXX Xxx Xxxxxx, xx 00/X XXXXXX
00000 - XXXXXXXXXX Xxx Xxxxxxxxxx, xx 00 XXXXXX
00000 - XXXXX Xxx Xxxxxxxx, xx 00 XXXXXXXX
00000 - XXXXXX Xxx Xxxxxx Xxx Xxxxx, 00
00000 - XXXXXXX Xxx Xxxx, xx 000 XXXXXXX
00000 - XXXXXX Xxxxx Xx Xxxxxxxx, xx 00
00000 - XXXXXXX Xxx X. Xxxxx, xx 00
00000 - XXXXXX Xxx Xxxxxxxxx Xxxxx, xx 000/X XXXXXX
00000 - XXXXXX Xxx Xxxxxxxxxx, xx 00 XXXXXXX
00000 - XXXXXXX Xxx Xxxxx, xx 00
00000 - XXXXXXX Xxx Xxx Xxxxx, xx 00/xxx
XXXXXXXXX
00000 - XXXXXX Xxx Xxxxxxx xx Xxxxxx, xx 0
00000 - XXXXXX Xxx Xxxxxxxx, xx 00
00000 - XXX Xxx Xxxxxxx, xx 00
00000 - XXXXXXX Xxx XXXX Xxxxxx, xx 00
00000 - XXXXXX Xxx Xxxxx Xxxxxxx, xx 0
00000 - XXXXX Xxxxx Xxxxxxxx, xx 00
00000 - XXXXXXX Xxx Xxxx Xxxxxxxx XXXXX, xx 00 XXXXXXXX
00000 - XXXXXX Xxx Xxxxxxxx, xx 000
00000 - XXXX Xxxxx Xxxxxxx, xx 000 XXXXXXX
00000 - XX XXXXXX Xxx Xxx Xxxxxxxxx, xx 000 XXXXXX
00000 - TREVISO-Oderzo Xxx X. Xxxxxxxx, xx 0 XXXXXX XXXXXXX XXXXXX
00000 - PALMANOVA-Udine Xxx Xxxxxxx, xx 0 XXXXXX XXXXXXX
00000 - XXXXXX-Xxxxxxxxxxx Xxx Xxxxxxxxxxxx, xx 00 XXXXXXX
00000 - XXXXX XXXXXXX Xxx XX Xxxxxxxxx, xx 000 XXXXX
00000 - XXXX Xxx Xxxxx, xx 00 XXXXXXXX
00000 - XXXXXX Xxx Xxxxxx Xxx Xxxxx, xx 00
00000 - XXXXXXX Xxx Xxxx, xx 000
Xxxx XXXXXXXXXX Xxxxxxxxx
XXXXXX - Xxx X. Xx Xxxxxx, xx 0 XXXXXXX - Xxx XXXX Xxxxxx, xx 00 XXX - Xxx Xxxxxxx, xx 00
CORSICO - Via Garibaldi, n° 52/A LODI-MAIRAGO - Piazzetta Marconi, n° 3
XXXXX - Xxxxx Xxxxxxxx, xx 00 VARESE-SARONNO - Via Sampietro, n° 36
XXXXX - Xxx Xxxxxxxxxx, xx 00 CREMA - Via Santa Chiara, n° 9 BRESCIA - Via Divisione Acqui, n° 23
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