FONDO “ESTENSE - GRANDE DISTRIBUZIONE”
FONDO “ESTENSE - GRANDE DISTRIBUZIONE”
RENDICONTO AL 31 DICEMBRE 2010 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI
Il Fondo “Estense-Grande Distribuzione”, fondo italiano “specializzato”, il cui patrimonio viene investito esclusivamente in immobili della Grande Distribuzione Organizzata, venne collocato nel corso del 1° semestre del 2003, raccogliendo un equity pari a Euro 207 milioni.
Vennero sottoscritte 82.800 quote del Fondo, ciascuna del valore nominale di Euro 2.500, da parte di 6.339 sottoscrittori; un ammontare consistente del collocamento è stato sottoscritto da investitori qualificati.
L’esercizio 2010 si chiude con un'utile di Euro 14.349.980 (2009: perdita pari a Euro 656.429); il risultato comprende plusvalenze immobiliari non realizzate per Euro 4.794.627 (2009: minusvalenze pari a Euro 9.827.356), corrispondenti alle valutazioni effettuate dagli Esperti Indipendenti degli immobili posseduti dal Fondo, e minusvalenze non realizzate su partecipazioni per Euro 355.699 (2009: minusvalenze per Euro 1.537.870).
Al termine dell’esercizio 2010 il valore complessivo netto del Fondo risulta pari a Euro 242.891.647 (31 dicembre 2009: Euro 237.649.667); il valore unitario delle quote risulta quindi pari a Euro 2.933,474 (Euro 2.870,165 al termine dell’esercizio precedente), al netto del provento di Euro 110 per quota distribuito ai sottoscrittori nel corso dell’esercizio 2010.
Le attività del Fondo assommano a Euro 410.127.249 (31 dicembre 2009: Euro 405.789.091).
Dalla costituzione del Fondo al 31 dicembre 2010 il valore della quota, tenendo conto dei proventi erogati ai sottoscrittori per complessivi Euro 624,00, si è incrementato rispetto al valore nominale del 42,3%.
Il tasso interno di rendimento ottenuto dal Fondo dal giorno di richiamo degli impegni al 31 dicembre 2010, pari al 5,23%.
Con riferimento a quanto definito all’art. 14.7 e 14.81 del Regolamento, in relazione al livello di tasso interno di rendimento ottenuto dal Fondo maturato al 31 dicembre 2010 al 31 dicembre 2010 non risulta maturato a favore della SGR alcun compenso variabile.
1 14.7.Risultato netto della gestione del Fondo e modalità di ripartizione.
Il risultato netto della gestione del Fondo è espresso dal confronto fra l'ammontare del Fondo inizialmente sottoscritto e versato e l'ammontare dell'attivo netto liquidato maggiorato dagli eventuali proventi distribuiti e dai rimborsi parziali effettuati nel corso della durata del Fondo, entrambi capitalizzati ad un tasso annuo composto pari al 5,50 %.
Il risultato netto della gestione del Fondo viene ripartito come segue: alla SGR compete un compenso pari al 20% del risultato di gestione eccedente l'obiettivo di rendimento minimo prefissato; ai sottoscrittori compete, pro-quota, il riparto dell'attivo netto liquidato, detratto il compenso assegnato alla SGR.
14.8.Indicatore di riferimento per l'individuazione del risultato minimo obiettivo.
L’indicatore di riferimento prefissato ed individuato come risultato minimo obiettivo è un tasso annuo composto pari al 5,50 %.
3. 400
3. 300
3. 200
400,5
624,0
514,0
3. 100
303,5
3. 000
2. 900
217,5
2.991,59
2933, 47
2.923,82
2. 800
120,0
2870,17
2.806,14
2. 700
29,0 2.739,10
2. 600
2606,03
2.642,18
2. 500
dividendo
valore quota
Andamento del valore unitario delle quote del Fondo al lordo dei proventi già erogati:
colloc
dic-03
dic-04
dic-05
dic-06
dic-07
dic-08
dic-09
dic-10
Composizione delle attività del Fondo al 31 dicembre 2010:
0,2%
0,6%
1,8%
1,4%
96,0%
Valori mobiliari Immobili Disponibilità Liquide Soc. Immobiliari Altro
LO SCENARIO MACROECONOMICO
Dopo due anni di recessione, il 2010 ha mostrato delle variazioni positive del PIL in quasi tutti i principali paesi industrializzati. Tuttavia, la crescita è stata limitata, particolarmente per quanto riguarda l’area Euro (il cui PIL è stimato in crescita solo dell’1,8% nel 2010 e dell’1,7% nel 20112). Sull’area Euro pesano soprattutto i problemi finanziari di alcuni paesi, come Grecia ed
Irlanda: il 2010 è stato caratterizzato, infatti, da forti preoccupazioni sulla tenuta finanziaria di questi ed altri paesi dell’area che durante la crisi del 2008–2009 hanno mostrato un rapido aumento del rapporto tra il debito pubblico e PIL. Tali preoccupazioni hanno avuto ripercussioni sulle scelte di politica economica di tutti i paesi europei e, conseguentemente, sulle loro prospettive di crescita.
La disoccupazione è cresciuta ulteriormente in Europa nel 2010, anche se ad un ritmo più contenuto rispetto al 2009. Il tasso di disoccupazione è stimato vicino al 9,6% a fine 2010 (rispetto all’8,9% del 2009 ed al 7% del 2008) e le previsioni per i prossimi anni mostrano un tasso stabile nel 2011 ed in lieve contrazione solo nel 20123. Conseguentemente anche il livello dei consumi in Europa sarà basso nei prossimi anni, anche se in graduale aumento rispetto al 2009: +0,7 nel 2010, +1,2% nel 2011 e +1,6% nel 20124. La ripresa sarà dunque lenta e saranno necessari diversi anni per tornare ai livelli precedenti allo scoppio della crisi. Solo in quei paesi, come la Germania, dove le esportazioni sono già tornate sui valori precedenti la crisi è stato possibile raggiungere una crescita dell’economia forte che ha riportato il PIL quasi sui livelli del 2008 già alla fine del 2010.
Infine, è rilevante notare come l’incertezza sull’andamento dell’economia di alcuni paesi “periferici” registrata nel 2010 abbia anche fatto crescere nuovamente la sfiducia sui mercati dei capitali privati, dopo che nella seconda metà del 2009 i mercati borsistici avevano parzialmente recuperato le perdite subite durante la crisi finanziaria tra la fine del 2008 e l’inizio del 2009 (nel 2010 l’Indice Ibex 35 della Borsa di Madrid ha perso il 17% circa e l’Indice FTSE MIB della Borsa di Milano, ha perso il 13%).
L’economia dell’Italia è stata caratterizzata da una ripresa piuttosto lenta se confrontata a quella degli altri grandi paesi europei. Da un lato il settore pubblico deve fronteggiare l’elevato livello del debito pubblico (stimato a fine 2010 vicino al 120% del PIL), mentre dall’altro lato il settore privato continua a registrare un andamento negativo, sostanzialmente a causa della lenta ripresa delle esportazioni che tra il 2008 ed il 2009 sono diminuite di oltre il 22% e nel 2010 sono state stimate in crescita solo dell’8% circa5. La domanda interna nel 2010 è stata il maggiore contributore alla crescita del PIL (peraltro contenuta: +1,1%), nonostante la disoccupazione abbia continuato a crescere (passando dal 7,8% nel 2009 all’8,4% nel 2010), toccando livelli molto alti soprattutto tra i giovani tra i 15 ed i 24 anni, per i quali il tasso di disoccupazione è vicino al 30%6. La tradizionale propensione al risparmio delle famiglie italiane ha permesso loro di fronteggiare la crisi senza ridurre in modo netto i consumi. Infatti, esse sono le meno indebitate se confrontate con quelle degli altri paesi del G8: secondo un recente studio della Banca d’Italia, il rapporto tra le passività delle famiglie e il loro reddito disponibile è pari al 78% in Italia, vicino al 100% in Germania e Francia, vicino al 130% in Giappone e Stati Uniti e addirittura pari al 180% in Gran Bretagna7. Inoltre il valore delle ricchezze possedute dalle famiglie italiane ha subito una riduzione durante la crisi finanziaria inferiore a quanto successo in molti altri paesi industrializzati, grazie alla prevalenza dell’investimento in beni immobiliari o titoli obbligazionari (che hanno registrato perdite di valori contenute), rispetto ai titoli azionari (che hanno invece subito forti perdite di valore durante la crisi finanziaria). Queste scelte di investimento a basso rischio hanno mantenuto stabile, su di un livello piuttosto alto, la ricchezza delle famiglie italiane.
Negli Stati Uniti la situazione macroeconomica nel 2010 è stata assai diversa. Il mercato del lavoro, come in Europa, è stato ancora debole (il tasso di disoccupazione è aumentato raggiungendo il 9,6%), l’economia è però tornata a crescere con maggiore velocità rispetto all’Europa. Il PIL degli Stati Uniti, infatti, è stimato in crescita del 2,7% nel 2010, del 2,1% nel 2011 e del 2,5% nel 20128. La ripresa nel 2010 è stata sostenuta dalla crescita del deficit pubblico (il rapporto tra debito pubblico e PIL è aumentato negli Stati Uniti dal 62% del 2007
3 Commissione Europea – Autumn Forecast (Novembre 2010) 4 Commissione Europea – Autumn Forecast (Novembre 2010) 5 Commissione Europea – Autumn Forecast (Novembre 2010) 6 Istat
7 Banca d’Italia - Supplementi al Bollettino Statistico (La ricchezza delle famiglie Italiane 2009)
al 92% del 2010) e da una politica monetaria molto espansiva adottata dalla Federal Reserve. A causa delle difficoltà riscontrate nel settore privato (in particolare in quello delle costruzioni) e di conseguenza nel mercato del lavoro, la Federal Reserve ha adottato un piano di acquisto di obbligazioni statali da 600 miliardi di dollari che si concluderà nel 2011. Tale piano permetterà, da un lato, la riduzione dei rendimenti delle obbligazioni statali americane e quindi un incentivo per gli investitori privati a tornare sul mercato obbligazionario corporate mentre dall’altro lato si prevede possa aiutare le esportazioni americane, aumentando la liquidità sui mercati favorendo le esportazioni dei beni prodotti negli Stati Uniti, grazie ad un indebolimento del dollaro rispetto alle altre valute.
Le economie avanzate, dopo la recessione del 2009, hanno mostrato una ripresa nel 2010 e nel 2011, seppur disomogenea e piuttosto lenta. Al contrario le economie emergenti, che avevano solo rallentato il loro processo di crescita nel 2009 senza andare in recessione, hanno ripreso a crescere a ritmo sostenuto: Cina ed India hanno avuto la crescita del PIL più elevata (del 10% circa), seguite dal Brasile (+7,5%)9.
ANDAMENTO DEL SETTORE IMMOBILIARE
Il mercato immobiliare Europeo
Il mercato immobiliare europeo, dopo aver registrato forti perdite nel corso del biennio 2008- 2009 sembra essersi stabilizzato e, nelle principali città europee, ha già mostrato una ripresa del volume di investimenti diretti e del livello di assorbimento di spazi ad uso ufficio, che sono costantemente cresciuti nel corso dell’anno. Per quanto riguarda il volume di investimento, è da rilevare come negli otto principali mercati europei (Londra, Parigi, Madrid, Milano, Berlino, Francoforte, Monaco e Bruxelles) il livello registrato nel 2010 è cresciuto fortemente rispetto al 2009 (+50%) ed anche, seppur in maniera molto limitata, rispetto al 2008 (+3%)10. È tuttavia necessario ricordare che i livelli di partenza di inizio anno erano notevolmente bassi e che, nonostante la crescita evidenziata nel 2010, il volume investito quest’anno è stato inferiore di quasi il 60% rispetto al massimo del mercato registrato nel 200711. Così come avveniva già dalla seconda parte del 2009, gli investitori si sono concentrati quasi esclusivamente sugli investimenti poco rischiosi, preferendo le location primarie e gli immobili già interamente affittati. Conseguentemente alla concentrazione dell’interesse degli investitori su questa tipologia di immobili ed all’aumento di liquidità nel mercato, i rendimenti prime nelle principali città europee si sono ridotti. Le città che hanno registrato una più ampia contrazione dei rendimenti sono state nel 2010 Londra e Parigi, la prima con una riduzione di 150 punti base (da 5,5% a 4%) e la seconda di 75 punti base (da 5,5% a 4,75%)12. Per quanto riguarda invece le tipologie di immobili con un profilo di rischio più elevato, il mercato è stato molto debole, con un numero limitato di transazioni e rendimenti ulteriormente cresciuti.
Per quanto riguarda il mercato terziario il 2010 è stato caratterizzato da una maggiore attività rispetto al 2009: il livello di assorbimento delle principali città europee è cresciuto di quasi il 30%13, soprattutto grazie agli spostamenti ovvero alle riorganizzazioni degli uffici locati di alcune grandi società che hanno voluto approfittare della contrazione dei canoni di locazione. Infatti, nonostante il livello di assorbimento sia aumentato nel 2010, il tasso di sfitto nelle principali città europee ha mostrato variazioni contenute, mostrando in alcuni casi un lieve incremento (Monaco, Madrid e Milano), in altri una lieve riduzione o stabilità (Parigi, Francoforte, Berlino e Bruxelles) e solo nel caso di Londra una riduzione più rilevante (da 10,4% a 7,5%)14.
9 Fondo Monetario Internazionale – World Economic Outlook (Ottobre 2010)
10 BNP Paribas Real Estate Research 11 BNP Paribas Real Estate Research 12 BNP Paribas Real Estate Research 13 BNP Paribas Real Estate Research 14 BNP Paribas Real Estate Research
Le difficoltà del settore produttivo stanno limitando la ripresa dei comparti industriale e logistico in Europa, con canoni di locazione in diminuzione, ad eccezione della Germania e della Francia. Tuttavia per il 2011 la variazione dei canoni prime dovrebbe tornare ad essere positiva, anche se la crescita prevista nel medio periodo è piuttosto debole: +1,7% annuale tra il 2011 ed il 201515.
Il settore commerciale è stato invece, già dal 2010, indirizzato verso la ripresa, seppur con una situazione differenziata nei vari paesi. Gli investimenti in immobili a destinazione d’uso commerciale nei cinque mercati principali (Gran Bretagna, Germania, Francia, Italia e Spagna) sono cresciuti del 55% rispetto al 2009 superando Euro 25 miliardi, grazie soprattutto agli investimenti effettuati in Gran Bretagna e anche in Germania e Francia16. Nei paesi più colpiti dalla crisi del debito pubblico, il settore commerciale e la grande distribuzione organizzata sono ancora in forte difficoltà a causa delle politiche di riduzione della spesa pubblica adottate nel 2010, che hanno impattato anche sul livello di consumo delle famiglie. In questi paesi i canoni dei centri commerciali, ma anche dei negozi delle vie centrali sono stati ancora in diminuzione nel 2010 e lo saranno probabilmente anche nel 2011.
Il mercato immobiliare italiano
In Italia la ripresa del mercato immobiliare sembra procedere più a rilento rispetto a quanto avviene nel resto d’Europa, in particolar modo per quanto riguarda l’attività di investimento: il volume investito nel 2010 non è cresciuto quanto negli altri paesi europei ed è anzi stato inferiore a quello del 2009, seppur solamente del 3% circa (le stime preliminari mostrano un volume di investimento annuale nel 2010 di circa Euro 3.950 miliardi, rispetto ai Euro 4.090 miliardi del 2009)17.
€ million
Q1 Q2
8.000
Q3 Q4
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2006 2007 2008 2009 2010
Figura 1: Volume di investimento diretto trimestrale (immobiliare di impresa, in Italia).
Fonte: BNP Paribas Real Estate Research
Gli investitori internazionali sono stati poco presenti nel corso nel 2010. È tuttavia probabile che, con la ripresa dei valori immobiliari (attesa in tutta Europa tra la fine del 2010 e l’inizio del 2011) e lo stabilizzarsi del quadro macroeconomico, anche gli investitori stranieri tornino ad avere un ruolo più importante nel mercato Italiano.
Il mercato della GDO in Italia
15 PMA - European Logistics Overview (Autunno 2010)
16 BNP Paribas Real Estate Research
17 BNP Paribas Real Estate Research
All’interno del mercato immobiliare italiano, il settore commerciale sembra essere quello ad avere avuto un migliore andamento nel corso del 2010. Durante il periodo più acuto della crisi, gli immobili a destinazione d’uso commerciale avevano sofferto in modo particolare l’aumento della disoccupazione e la conseguente riduzione dei consumi. Particolarmente colpiti erano stati quei centri commerciali che avevano aperto nel periodo immediatamente precedente allo scoppio della crisi. Quelle strutture, oltre a non essere ancora ben posizionate sul mercato di riferimento, presentavano contratti di locazione che si sono trovati oltre i livelli di sostenibilità e questo aveva portato a numerose rinegoziazioni al ribasso dei canoni di locazione, con evidente perdita di redditività per i proprietari. Dopo questo processo di aggiustamento dei canoni, il comparto è tornato a crescere nel 2010: nei primi sei mesi dell’anno il settore commerciale era l’unico in Italia che già presentava indicazioni positive, seppur contenute, dei valori su base semestrale. Questo ha attirato l’attenzione degli investitori che sono stati più attivi nel settore commerciale, in particolare per i centri commerciali. Tuttavia anche per questo settore l’andamento è stato molto disomogeneo nelle varie aree del paese, a seconda della struttura di domanda e offerta dei diversi mercati. La Lombardia, l’Xxxxxx Xxxxxxx e la Sicilia sono le tre regioni con i più grandi progetti in corso di realizzazione. Ciò nonostante, a causa delle previsioni di crescita economica, ed in particolare dei consumi, su dei livelli piuttosto contenuti, lo sviluppo di nuovi centri commerciali subirà un rallentamento nei prossimi tre anni. Pertanto, la densità di centri commerciali in Italia resterà inferiore alla media Europea.
IL QUADRO NORMATIVO
L’anno 2010 è stato caratterizzato da importanti novità sotto il profilo normativo e fiscale.
Il 30 luglio, é stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 176 la legge n. 122, di conversione del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, recante “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica”. L’art. 32: “Riorganizzazione della disciplina fiscale dei fondi immobiliari chiusi”, ha introdotto inter alia:
▪ una modifica alla definizione, contenuta nel Testo Unico della Finanza, di fondo comune di investimento qualificato ora “il patrimonio autonomo raccolto, mediante una o più emissione di quote, tra una pluralità di investitori con la finalità di investire lo stesso sulla base di una predeterminata politica di investimento; suddiviso in quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti; gestito in monte, nell'interesse dei partecipanti e in autonomia dai medesimi;
▪ per i fondi istituiti in xxx xxxxxxxxx, x’xxxxxxxxxx xxxxx xxxxxxxxx xx Xxxxx x’Xxxxxx;
▪ la precisazione che, per le obbligazioni contratte dalla SGR per conto del fondo, risponde il fondo con il suo patrimonio.
Sotto l’aspetto fiscale il Decreto prevede che le SGR che gestiscono fondi immobiliari, che alla data di entrata in vigore dello stesso siano privi dei requisiti fissati dalla nuova disciplina, debbano:
(a) adottare entro 30 giorni dalla data di emanazione delle disposizioni di attuazione, che il Ministro dell’Economia e delle Finanze dovrà a sua volta emanare, le delibere di adeguamento dei regolamenti che consentano per il futuro di rispettare tali requisiti;
(b) provvedere al pagamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi del 5%, da applicarsi sul valore netto dei fondi risultante dal rendiconto al 31 dicembre 2009.
Le SGR che non intendano adottare le delibere di adeguamento dovranno procedere alla liquidazione del fondo e al pagamento dell’imposta sostitutiva con l’aliquota maggiorata del 7%.
Inoltre:
▪ per tutti i fondi immobiliari viene abrogato il regime di esenzione dalla ritenuta del 20% dei proventi percepiti da soggetti non residenti appartenenti a Paesi facenti parte della cosiddetta “white list”;
▪ è stata abrogata la disciplina introdotta con decreto legge 112/2008 per i cd. “fondi familiari” e a “ristretta base partecipativa”, che prevedeva un’imposta patrimoniale dell’1%, comunque non applicabile al presente fondo.
Alla data odierna, il mercato è in attesa dell’emanazione dei relativi decreti attuativi che dovrebbero chiarire alcuni dubbi interpretativi della norma citata e, successivamente alla loro entrata in vigore, permetteranno di valutare l’impatto delle nuove norme sui fondi.
Infine è stato pubblicato il DM 5 ottobre 2010 n. 197, che introduce una prima serie di novità per i fondi immobiliari. Le norme di questo provvedimento sono di minore impatto rispetto a quelle che saranno introdotte con il secondo DM di attuazione della manovra estiva, ma contengono comunque modifiche rilevanti l'operatività dei fondi, tra le quali:
▪ la possibilità di estendere la durata massima dei fondi chiusi fino a 50 anni;
▪ l’inclusione dei leasing immobiliari (cd con natura traslativa) e delle concessioni su beni immobili fra gli "eligible assets" dei fondi immobiliari;
▪ l’estensione a 24 mesi del periodo iniziale massimo di raccolta di sottoscrizioni delle quote dei fondi chiusi;
▪ la facoltà di prorogare di 30 giorni la predisposizione dei rendiconti dei fondi quando particolari esigenze lo richiedono;
▪ viene consentito alla SGR, se previsto dal regolamento di gestione, di estendere la vita del fondo chiuso di ulteriori tre anni per consentire il realizzo dell'attivo (cd periodo di grazia) senza il preventivo assenso della Banca d'Italia;
▪ viene abolito il numero massimo di partecipanti (in origine 200) che possono investire in un fondo speculativo;
▪ la preclusione, per i fondi chiusi per i cui certificati rappresentativi delle quote sia prevista la quotazione in un mercato regolamentato, ad assumere prestiti per effettuare rimborsi anticipati delle quote;
▪ quanto alle competenze dell’assemblea dei partecipanti: in aggiunta alle tre materie già previste dal TUF (quotazione, sostituzione della SGR e modifica alla politica di gestione) la nuova norma rimette al regolamento di gestione del fondo l'indicazione delle ulteriori materie che formano oggetto della competenza dell'assemblea, individuando quale unico divieto espresso le deliberazioni sulle scelte d'investimento del fondo;
quanto al quorum deliberativo dell'assemblea: il DM ha ripreso le previsioni del TUF per cui le delibere sono prese a maggioranza dei presenti (rectius votanti) all'assemblea a condizione che questa maggioranza rappresenti almeno il 30% delle quote in circolazione. La norma non prevede espressamente che il regolamento di gestione del Fondo possa fissare quorum diversi.
QUOTAZIONE PRESSO BORSA ITALIANA SpA
Nel corso del 2010 il valore di Borsa delle quote rappresentative del Fondo ha fatto registrare un andamento alterno, con una quotazione ad inizio anno di Euro 2.150 ed un valore di Euro
2.180 al termine dell’esercizio, con una variazione di circa il 1,4% tra i due valori.
Il titolo ha registrato il prezzo minimo, Euro 1.900, il 16 luglio ed il prezzo massimo, Euro 2.180, il 30 dicembre.
Il volume degli scambi, con una media di 7 quote al giorno, ha continuato a mantenersi estremamente esiguo rispetto al totale delle quote in circolazione (82.800).
ATTIVITA’ DI GESTIONE DEL FONDO
LINEE STRATEGICHE DI INVESTIMENTO
Il Fondo ha l’obiettivo di investire esclusivamente in immobili a destinazione commerciale nell’ambito della GDO.
Si ricorda che la collaborazione con Coop Estense, una delle maggiori realtà tra quelle che formano il sistema della grande distribuzione commerciale Coop, ha consentito, tra l’altro, di preselezionare, nell’ambito di un apposito “Accordo quadro”, una parte degli immobili sui quali investire il patrimonio del fondo, così da poter impegnare gran parte dell’equity fin dall’inizio della attività del Fondo.
Ulteriori acquisizioni sono state successivamente concluse con la stessa Coop Estense e il Fondo, così come previsto fin dal collocamento, ha effettuato acquisizioni di immobili della GDO anche al di fuori del patrimonio del Gruppo Coop.
GESTIONE IMMOBILIARE
Nel corso del 2010 è proseguita, con l’obbiettivo di ottimizzare i risultati del portafoglio immobiliare, l’attività di gestione locativa e di gestione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
In particolare il centro commerciale Le Mura a Ferrara è stato dotato di un nuovo impianto di condizionamento e riscaldamento che consentirà una riduzione dei consumi con benefici sia gestionali che ambientali. L’investimento per il Fondo è stato di Euro 0,4 milioni circa.
Nell’ambito della gestione delle società, interamente controllate dal Fondo, titolari delle licenze inerenti le gallerie commerciali detenute dallo stesso, e per il cui dettaglio si rimanda alla “Nota Integrativa” del presente Rendiconto, si sono evidenziate nel corso dell’esercizio alcune situazioni di morosità nei pagamenti maturate tra la fine 2008 e il 2009. Sono in corso tutte le opportune attività per la raccolta dei crediti in sofferenza e si è provveduto nel contempo alla sostituzione degli operatori più problematici.
In particolare, si è verificata la difficile ricuperabilità dei crediti vantati da Euclide Srl, società che gestisce le licenze della parco commerciale di Ortona, nei confronti di un inquilino e si è ravvisata l’opportunità di procedere alla svalutazione integrale della posizione, per un ammontare complessivo pari a Euro 252.949.
Per effetto di quanto sopra, il Fondo ha provveduto ad una ricapitalizzazione della partecipata tramite un versamento in conto aumento di capitale per l’importo di Euro 250.000.
In confronto alla situazione contabile al 31 Dicembre 2009, i valori delle società partecipate hanno registrato complessivamente una minusvalenza di Euro 355.699.
Si ricorda che in relazione agli accordi stipulati a dicembre 2008 con il gruppo METRO per l’acquisizione di 3 immobili commerciali, era previsto il versamento di un aggiustamento prezzo, per Euro 4 milioni in favore del venditore, qualora fossero state sottoscritte delle opzioni Put con controparti indicate dallo stesso. I contratti di opzione non sono stati sottoscritti e pertanto il Fondo non corrisponderà il sovrapprezzo pattuito.
Alla data di chiusura del rendiconto, sulla base delle valutazioni effettuate dall’Esperto Indipendente, K2 REAL Srl, gli immobili posseduti dal Fondo hanno un valore di mercato complessivo pari a Euro 393,5 milioni, con un incremento del 8,99% rispetto al loro costo storico.
Rispetto alle valutazioni dell’Esperto Indipendente al 31 dicembre 2009, il valore di mercato complessivo degli immobili è aumentato del 1,24%.
Le plusvalenze non realizzate contabilizzate nell’anno risultano pari a Euro 4,8 milioni.
In particolare si segnala la variazione nella valutazione del valore di mercato dell’immobile di Ortona – Galleria Commerciale, da Euro 12.322.000 al 31 dicembre 2009 ad Euro 14.600.000 per effetto dell’utilizzo del Fair Value (il più probabile prezzo di trasferimento dell’asset immobiliare nello stato di fatto e di diritto in cui si trova), invece del valore dell’opzione put di cui disporrebbe il Fondo.
La tabella seguente riassume le principali caratteristiche del portafoglio di immobili in capo al Fondo alla data del 31 dicembre 2010:
Data acquisto | Tipologia | Ubicazione | Superficie (m2 lordi) | Prezzo di acquisto € | Valore di mercato al 31/12/2010 € | Increm. Valore (%) | Conduttore principale |
Data acquisto | Tipologia | Ubicazione | Superficie (m2 lordi) | Prezzo di acquisto € | Valore di mercato al 31/12/2010 € | Increm. Valore (%) | Conduttore principale |
16/6/03 | Ipermercato | C.C. Grandemilia Modena | 27.109 | 32.174.289 | 35.839.163 | 11,39 | Xxxx Xxxxxxx |
00/0/00 | Xxxxxxxxxxx | X.X. Xx Xxxxxxxx Xxxxxxx | 34.172 | 29.755.688 | 33.145.067 | 11,39 | Coop Estense |
16/6/03 | Ipermercato | C.C. Le Mura Ferrara | 13.034 | 17.410.889 | 19.394.110 | 11,39 | Coop Estense |
16/6/03 | Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx | X.X. Xx Xxxx Xxxxxxx | 00.000 | 29.166.667 | 36.100.000 | 23,77 | Xxxxx Xxx |
00/0/00 | Xxxxxxxxxxx | X.X. Xxxxxxxxx Mirandola | 12.380 | 16.313.281 | 21.135.261 | 29,56 | Coop Estense |
16/6/03 | Supermercato | C.C. I Ciliegi Vignola | 4.089 | 6.569.787 | 7.318.132 | 11,39 | Coop Estense |
16/6/03 | Supermercato | X.X. X Xxxxxx Xxxxxxx | 0.000 | 2.909.192 | 3.240.569 | 11,39 | Coop Estense |
16/6/03 | Supermercato | Coop Sassuolo | 5.931 | 5.836.935 | 6.501.802 | 11,39 | Coop Estense |
16/6/03 | Supermercato | Specialcoop Modena | 3.156 | 3.090.470 | 3.442.496 | 11,39 | Xxxx Xxxxxxx |
00/00/00 | Xxxxxxxxxxx | Xxxx Xxxxxx (XX) | 19.100 | 12.911.111 | 14.381.776 | 11,39 | Coop Estense |
27/09/04 | Supermercato | Coop Formigine (MO) | 3.772 | 5.978.000 | 6.548.914 | 9,55 | Coop Estense |
28/02/05 | Galleria Commerciale | Ortona | 5.666 | 12.200.000 | 14.600.000 | 19,67 | Finiper |
28/02/05 | Parco Commerciale | Ortona | 4.484 | 6.900.000 | 6.200.000 | -10,14 | Euclide Srl |
25/10/05 | Galleria Commerciale | Bari S. Caterina | 8.951 | 41.815.000 | 46.000.000 | 10,01 | Xxxxxxxx Xxx |
00/00/00 | Xxxxxxxxxxxx | Xxxxxx (XX) | 14.780 | 14.000.000 | 14.300.000 | 2,14 | Billa AG |
12/12/07 | Galleria Commerciale | Bari Japigia | 8.651 | 41.590.000 | 37.700.000 | -9,35 | Xxxxxxxxx Xxx |
00/00/00 | Xxxxxxxxxxx | Xxxxxx | 11.759 | 17.200.000 | 17.649.952 | 2,62 | Finiper |
29/12/08 | Cash &Carry | Ravenna | 11.859 | 6.600.000 | 7.800.000 | 18,18 | Metro |
29/12/08 | Cash &Carry | La Spezia | 10.119 | 8.100.000 | 9.300.000 | 14,81 | Metro |
09/03/09 | Cash &Carry | Pozzuoli | 10.000 | 23.300.000 | 24.300.000 | 4,29 | Metro |
30/12/09 | Parco Commerciale | Camposampiero (PD) | 20.900 | 27.272.727 | 28.660.176 | 5,09 | Lombardini Group |
Totali | 361.094.036 | 393.557.418 | 8,99 |
Nel corso dell’anno i ricavi da locazione derivanti dagli immobili posseduti dal Fondo sono stati pari a Euro 28,1 milioni (Euro 26,2 milioni nell’esercizio precedente).
Al termine dell’esercizio l’ammontare dei crediti in essere vantati dal Fondo nei confronti di locatari risulta pari a Euro 2,3 milioni. Si precisa che la quasi totalità dei suddetti crediti è vantata nei confronti delle Società interamente controllate dal Fondo.
In corso d’anno il Fondo non ha provveduto a svalutazione crediti.
GESTIONE FINANZIARIA
Nel corso del 2010 non sono mutati i finanziamenti ipotecari in essere.
A fine esercizio l’indebitamento totale del Fondo è di Euro 165,5 milioni, pari al 41,9% del valore di mercato degli asset immobiliari di proprietà.
GESTIONE MOBILIARE
Nel corso dell’esercizio la gestione della liquidità del Fondo, delegata a BNP Paribas Investment Partners SGR, è risultata investita in titoli del debito pubblico della Repubblica Italiana denominati in Euro, non presenti al termine dell’esercizio, ed in quote di una Sicav, denominata “BNP Insticash Fund”, investita in strumenti finanziari del mercato monetario in Euro, caratterizzati da un rating “Tripla A”, per un importo complessivo in essere al 31 dicembre 2010 pari a Euro 7,5 milioni.
Alla stessa data la liquidità del Fondo, ammontante a Euro 5,7 milioni, è depositata su conti correnti accesi presso la Banca Depositaria, BNP Paribas Securities Services – Milano, regolati a condizioni di mercato; Euro 24.383 sono depositati su conto corrente ancora acceso presso Banca Nazionale del Lavoro, Area Territoriale Lombardia – Xxxxxx Xxx Xxxxxx x. 0 Xxxxxx, Banca Depositaria sino al 30 settembre 2007, in relazione ad operatività bancarie al momento non ancora coperte dalla Banca depositaria.
RAPPORTI CON SOCIETA’ DEL GRUPPO
BNP Paribas Securities Services – Milano svolge dal 1° ottobre 2007 l’attività di Banca Depositaria, ai sensi dell’art. 38 D.Lgs. 24/2/1998.
Come già ricordato, a BNP Paribas Investment Partners SGR è delegata la gestione della liquidità del Fondo.
FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO
Dopo la chiusura dell’esercizio non si sono verificati eventi significativi.
PROPOSTA DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE
Il Rendiconto del Fondo al 31 dicembre 2010, chiusosi con un utile di Euro 14.349.980, di cui Euro 4.794.627 relativi a plusvalenze non realizzate su immobili ed Euro 355.699 a minusvalenze su partecipazioni, presenta un valore complessivo netto pari a Euro 242.891.647.
In relazione all’andamento positivo della gestione caratteristica, che anche al netto delle plusvalenze non realizzate, presenta un risultato positivo, ed in coerenza con le indicazioni dell’articolo 4.5.1 del Regolamento del Fondo(*), si propone al Consiglio di Amministrazione di approvare il Rendiconto dell’esercizio 2010 e di deliberare la distribuzione di un provento
complessivo di Euro 9.853.200, pari a Euro 119, al lordo delle imposte, per ciascuna delle 82.800 quote rappresentative.
Tale provento rappresenta il 4,7% del valore nominale di collocamento delle quote.
Lo stacco del provento viene fissato per il giorno 21 marzo 2011, mentre il pagamento ai partecipanti avverrà il successivo 24 marzo.
per il Consiglio di Amministrazione
Il Presidente (Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx)
(*) “Definizione dei proventi.
Sono considerati proventi della gestione del Fondo gli utili generati annualmente, con esclusione delle plusvalenze/minusvalenze non realizzate….. (omissis)”
RENDICONTO DEL FONDO ESTENSE GRANDE DISTRIBUZIONE
SITUAZIONE PATRIMONIALE AL 31.12.2010 importi in Euro
ATTIVITA' | Situazione al 31.12.2010 | Situazione a fine esercizio precedente | ||
Valore complessivo | In percentuale dell'attivo | Valore complessivo | In percentuale dell'attivo | |
A. STRUMENTI FINANZIARI | ||||
STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI | ||||
A1. PARTECIPAZIONI DI CONTROLLO | 672.444 | 0,16 % | 778.143 | 0,19 % |
A2. PARTECIPAZIONI NON DI CONTROLLO | 10.400 | 0,00 % | 10.400 | 0,00 % |
A3. ALTRI TITOLI DI CAPITALE | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
A4. TITOLI DI DEBITO | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
A5. PARTI DI O.I.C.R. | 830.936 | 0,20 % | 5.046.692 | 1,24 % |
STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI | ||||
A6. TITOLI DI CAPITALE | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
A7. TITOLI DI DEBITO | 6.679.054 | 1,63 % | 0 | 0,00 % |
A8. PARTI DI O.I.C.R. | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI | ||||
A9. MARGINI PRESSO ORGANISMI DI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
COMPENSAZIONE E GARANZIA | ||||
A10. OPZIONI, PREMI O ALTRI STRUMENTI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
FINANZIARI DERIVATI QUOTATI | ||||
A11. OPZIONI, PREMI O ALTRI STRUMENTI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
FINANZIARI DERIVATI NON QUOTATI | ||||
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | ||||
B1 . IMMOBILI DATI IN LOCAZIONE | 393.557.418 | 95,96 % | 388.726.683 | 95,80 % |
B2 . IMMOBILI DATI IN LOCAZIONE FINANZIARIA | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
B3 . ALTRI IMMOBILI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
B4 . DIRITTI REALI IMMOBILIARI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
C. CREDITI | ||||
C1 . CREDITI ACQUISTATI PER OPERAZIONI DI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
CARTOLARIZZAZIONE | ||||
C2 . ALTRI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
D. DEPOSITI BANCARI | ||||
D1 . A VISTA | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
D2 . ALTRI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
E. ALTRI BENI | ||||
ALTRI BENI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' | ||||
F1 . LIQUIDITÀ DISPONIBILE | 5.789.236 | 1,41 % | 5.174.492 | 1,28 % |
F2 . LIQUIDITÀ DA RICEVERE PER OPERAZIONI DA | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
REGOLARE | ||||
F3 . LIQUIDITÀ IMPEGNATA PER OPERAZIONI DA | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
REGOLARE | ||||
G. ALTRE ATTIVITA' | ||||
G1 . CREDITI PER P.C.T. ATTIVI E OPERAZIONI | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
ASSIMILATE | ||||
G2 . RATEI E RISCONTI ATTIVI | 196.164 | 0,05 % | 108.804 | 0,03 % |
G3 . RISPARMI DI IMPOSTA | 0 | 0,00 % | 0 | 0,00 % |
G4 . ALTRE | 2.391.597 | 0,58 % | 5.943.877 | 1,46 % |
TOTALE ATTIVITA' | 410.127.249 | 100,00 % | 405.789.091 | 100,00 % |
RENDICONTO DEL FONDO ESTENSE GRANDE DISTRIBUZIONE
SITUAZIONE PATRIMONIALE AL 31.12.2010 importi in Euro
PASSIVITA' E NETTO | Situazione al 31.12.2010 | Situazione a fine esercizio precedente |
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI | ||
H1 . FINANZIAMENTI IPOTECARI | 165.472.727 | 165.472.727 |
H2 . PRONTI CONTRO TERMINE PASSIVI E | 0 | 0 |
OPERAZIONI ASSIMILATE | ||
H3 . ALTRI | 0 | 0 |
I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI | ||
I1 . OPZIONI, PREMI O ALTRI STRUMENTI | 0 | 0 |
FINANZIARI DERIVATI QUOTATI | ||
I2 . OPZIONI, PREMI O ALTRI STRUMENTI | 0 | 0 |
FINANZIARI DERIVATI NON QUOTATI | ||
L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI | ||
L1 . PROVENTI DA DISTRIBUIRE | 0 | 0 |
L2 . ALTRI DEBITI VERSO PARTECIPANTI | 0 | 0 |
M. ALTRE PASSIVITA' | ||
M1 . PROVVIGIONI ED ONERI MATURATI E NON | 0 | 0 |
LIQUIDATI | ||
M2 . DEBITI DI IMPOSTA | 93.742 | 147.920 |
M3 . RATEI E RISCONTI PASSIVI | 770.592 | 681.764 |
M4 . ALTRE | 898.541 | 1.837.013 |
TOTALE PASSIVITA' | 167.235.602 | 168.139.424 |
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO | 242.891.647 | 237.649.667 |
Numero delle quote in circolazione | 82.800 | 82.800 |
Valore unitario delle quote | 2.933,474 | 2.870,165 |
Controvalore complessivo degli importi rimborsati | 0,00 | 0,00 |
Valore unitario delle quote rimborsate | 0,00 | 0,00 |
Valore complessivo degli importi da richiamare | 0,00 | 0,00 |
Valore unitario delle quote da richiamare | 0,00 | 0,00 |
Proventi distribuiti per quota | 110,00 | 113,50 |
IMPEGNI | ||
Acquisti immobiliari da perfezionare | 0,00 | 0,00 |
Fidejussioni rilasciate a terzi | 0,00 | 0,00 |
Titoli sottoscritti e in attesa di richiamo impegni | 0,00 | 0,00 |
RENDICONTO DEL FONDO ESTENSE GRANDE DISTRIBUZIONE
SEZIONE REDDITUALE AL 31.12.2010 importi in Euro
Rendiconto al 31.12.2010 | Rendiconto esercizio precedente | ||||
A. STRUMENTI FINANZIARI | |||||
Strumenti finanziari non quotati | |||||
A1. PARTECIPAZIONI | |||||
A1.1. DIVIDENDI E ALTRI PROVENTI | 0 | 336.498 | |||
A1.2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI | 0 | 0 | |||
A1.3. PLUS/MINUSVALENZE | -355.699 | -1.537.870 | |||
A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI | |||||
A2.1. INTERESSI, DIVIDENDI E ALTRI PROVENTI | 0 | 0 | |||
A2.2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI | 3.187 | 5.893 | |||
A2.3. PLUS/MINUSVALENZE | 2.803 | 14.831 | |||
Strumenti finanziari quotati | |||||
A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI | |||||
A3.1. INTERESSI, DIVIDENDI E ALTRI PROVENTI | 92.915 | 42.407 | |||
A3.2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI | 0 | 8.390 | |||
A3.3. PLUS/MINUSVALENZE | -169.845 | 0 | |||
Strumenti finanziari derivati | |||||
A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI | |||||
A4.1. DI COPERTURA | -991.786 | -629.890 | |||
A4.2. NON DI COPERTURA | 0 | 0 | |||
Risultato gestione strumenti finanziari | -1.418.425 | -1.759.741 | |||
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | |||||
B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI | 28.143.075 | 26.228.067 | |||
B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI | 0 | 0 | |||
B3. PLUS/MINUSVALENZE | |||||
B3.1. PLUS/MINUSVALENZE DA VALUTAZIONE | 4.794.627 | -9.827.356 | |||
B3.2. PLUS/MINUSVALENZE SU ACQUISTO/APPORTO | 0 | 0 | |||
B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI | -2.636.522 | -3.118.478 | |||
B5. AMMORTAMENTI | 0 | 0 | |||
B6. ICI | -999.771 | -914.690 | |||
Risultato gestione beni immobili | 29.301.409 | 12.367.543 | |||
C. CREDITI | |||||
C1. INTERESSI ATTIVI E PROVENTI ASSIMILATI | 0 | 0 | |||
C2. INCREMENTI/DECREMENTI DI VALORE | 0 | 0 | |||
Risultato gestione crediti | 0 | 0 | |||
D. DEPOSITI BANCARI D1. INTERESSI ATTIVI E PROVENTI ASSIMILATI | 0 | 0 | |||
E. ALTRI BENI | |||||
E1. PROVENTI | 0 | 0 | |||
E2. UTILE/PERDITE DA REALIZZI | 0 | 0 | |||
E3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE | 0 | 0 | |||
Risultato gestione investimenti | 27.882.984 | 10.607.802 | |||
RENDICONTO DEL FONDO ESTENSE GRANDE DISTRIBUZIONE
SEZIONE REDDITUALE AL 31.12.2010 importi in Euro
Rendiconto al 31.12.2010 | Rendiconto esercizio precedente | |||
F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI | ||||
F1. OPERAZIONI DI COPERTURA | ||||
F1.1. RISULTATI REALIZZATI | 0 | 0 | ||
F1.2. RISULTATI NON REALIZZATI | 0 | 0 | ||
F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA | ||||
F2.1. RISULTATI REALIZZATI | 0 | 0 | ||
F2.2. RISULTATI NON REALIZZATI | 0 | 0 | ||
F3. LIQUIDITA' | ||||
F3.1. RISULTATI REALIZZATI | 0 | 0 | ||
F3.2. RISULTATI NON REALIZZATI | 0 | 0 | ||
G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE | ||||
G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI CONTRO TERMINE E ASSIMILATE G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI | 0 0 | 0 0 | ||
Risultato lordo della gestione caratteristica | 27.882.984 | 10.607.802 | ||
H. ONERI FINANZIARI | ||||
H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI | ||||
RICEVUTI | ||||
H1.1. SU FINANZIAMENTI IPOTECARI | -6.421.397 | -5.492.992 | ||
H1.2. SU ALTRI FINANZIAMENTI | 0 | 0 | ||
H2. ALTRI ONERI FINANZIARI | 0 | 0 | ||
Risultato netto della gestione caratteristica | 21.461.587 | 5.114.810 | ||
I. ONERI DI GESTIONE | ||||
I1. PROVVIGIONE DI GESTIONE SGR | -5.689.871 | -4.361.886 | ||
I2. COMMISSIONI BANCA DEPOSITARIA | -265.527 | -265.639 | ||
I3. ONERI PER ESPERTI INDIPENDENTI | -94.175 | -127.706 | ||
I4. SPESE PUBBLICAZIONE PROSPETTI E INFORMATIVA AL PUBBLICO | -35.896 | -31.425 | ||
I5. ALTRI ONERI DI GESTIONE | -715.320 | -788.700 | ||
L. ALTRI RICAVI ED ONERI | ||||
L1. INTERESSI ATTIVI SU DISPONIBILITA' LIQUIDE | 77 | 6.166 | ||
L2. ALTRI RICAVI | 12.770 | 521 | ||
L3. ALTRI ONERI | -323.651 | -69.981 | ||
Risultato della gestione prima delle imposte | 14.349.994 | -523.840 | ||
M. IMPOSTE | ||||
M1. IMPOSTA SOSTITUTIVA A CARICO DELL'ESERCIZIO | 0 | -130.682 | ||
M2. RISPARMIO D'IMPOSTA | 0 | 0 | ||
M3. ALTRE IMPOSTE | -14 | -1.907 | ||
Utile/perdita dell'esercizio | 14.349.980 | -656.429 | ||
FONDO “ESTENSE - GRANDE DISTRIBUZIONE”
RENDICONTO AL 31 DICEMBRE 2010 NOTA INTEGRATIVA
PARTE A – ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA 2
PARTE B – LE ATTIVITA’, LE PASSIVITA’ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO 3
Sezione I – Criteri di valutazione 3
Sezione II – Le attività 4
Sezione III – Le passività 15
Sezione IV – Il valore complessivo netto 16
Sezione V – Altri dati patrimoniali 17
PARTE C – IL RISULTATO ECONOMICO DELL’ESERCIZIO 19
Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari 19
Sezione II – Beni immobili 19
Sezione VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari 20
Sezione VII – Oneri di gestione 20
Sezione VIII – Altri ricavi e oneri 21
Sezione IX – Imposte 21
PARTE D – ALTRE INFORMAZIONI 22
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 1
PARTE A – ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA
Valore quota | provento distribuito | valore quota al lordo del provento | |
valore nominale di sottoscrizione | € 2.500,00 | € 2.500,00 | |
31 dicembre 2003 | € 2.606,03 | € 2.606,03 | |
31 dicembre 2004 | € 2.690,83 | € 29,00 | € 2.719,83 |
31 dicembre 2005 | € 2.739, 093 | € 91,00 | € 2.830,093 |
31 dicembre 2006 | € 2.806, 143 | € 97,50 | € 2.903,643 |
31 dicembre 2007 | € 2.923, 816 | € 86,00 | € 3.009,816 |
31 dicembre 2008 | € 2.991, 593 | € 97,00 | € 3.088,593 |
31 dicembre 2009 | € 2.870, 165 | € 113,50 | € 2.983,665 |
31 dicembre 2010 | € 2.933, 474 | € 110,00 | € 3.043,474 |
Il Fondo ha iniziato la propria attività successivamente al richiamo degli impegni, avvenuto il 10 giugno 2003.
Il valore della quota del Fondo, che alla fine dell’esercizio 2003 era pari a Euro 2.606,03, al 30 giugno 2010 è passato a Euro 2.869,137 (al netto del provento di Euro 110, distribuito ai sottoscrittori in data 11 Marzo 2010) per attestarsi alla fine dell’esercizio 2010 a Euro 2.933,474.
Il tasso interno di rendimento ottenuto dal Fondo dal giorno di richiamo degli impegni al 31 dicembre 2010, pari al 5,2%, non ha superato la soglia di risultato prefissata definita dall’art. 14.8 del Regolamento del Fondo per il calcolo della provvigione di incentivo della SGR, pari ad un tasso annuo composto del 5,50%.
Si ricorda che il 3 agosto 2004 è iniziata la negoziazione delle quote del Fondo nel Segmento MTF – Classe 2 del Mercato Telematico Azionario (MTA).
Le transazioni giornaliere nel corso del 2010, hanno interessato in media 7 quote, a fronte di un totale di 82.800 quote in circolazione.
Il titolo ha registrato il prezzo minimo, Euro 1.900, il 16 luglio ed il prezzo massimo, Euro 2.180, il 30 dicembre. La quotazione dell’ultimo giorno di borsa aperta (30 dicembre 2010) è stata pari a Euro 2.180.
Con riferimento alla natura dei rischi assunti nell’esercizio, per la parte mobiliare sono state poste in essere operazioni in linea con quanto disposto dalla normativa vigente; per la parte immobiliare sono stati svolti in via preliminare verifiche, con raccolta di idonea documentazione, per accertare eventuali rischi a carico della parte venditrice, nonché dell’immobile oggetto della transazione.
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 2
PARTE B – LE ATTIVITA’, LE PASSIVITA’ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO
Il Rendiconto del Fondo (composto da Situazione patrimoniale, sezione reddituale e nota integrativa) è stato redatto in conformità alle istruzioni previste dal Provvedimento emanato da Banca d’Italia del 14 Aprile 2005 ed applicando i principi contabili previsti in materia delle norme vigenti e dalle disposizioni del regolamento del Fondo.
Sezione I – Criteri di valutazione
I criteri di valutazione che sono stati adottati in riferimento alle voci più significative del patrimonio del Fondo sono i seguenti:
Strumenti finanziari non quotati
Tali strumenti finanziari sono costituiti da partecipazioni di controllo diretto e indiretto in società immobiliari e non, e da strumenti finanziari di debito emessi da società immobiliari indirettamente controllate.
Le partecipazioni di controllo sono iscritte a bilancio:
❑ a patrimonio netto nel caso in cui le stesse detengano direttamente o indirettamente immobili; il patrimonio netto è rettificato sulla base della perizia effettuata dagli Esperti Indipendenti, che procedono prioritariamente alla valutazione degli immobili detenuti, tenendo anche conto degli eventuali effetti fiscali;
❑ al costo nel caso in cui le stesse non detengano direttamente o indirettamente immobili, salvo rettifiche per perdite di valore ritenute durevoli oppure in presenza di riduzioni del patrimonio netto.
Strumenti finanziari
Gli strumenti finanziari utilizzati per l’investimento della liquidità disponibile del Fondo, rappresentati esclusivamente da titoli di Stato o garantiti dallo Stato quotati, sono contabilizzati al loro corso secco.
La valutazione di tali strumenti viene effettuata sulla base dell’ultima quotazione disponibile alla chiusura dell’esercizio registrando le relative plusvalenze/minusvalenze derivanti dal confronto con il costo medio ponderato degli stessi.
Immobili e diritti reali immobiliari
I beni immobili e diritti reali immobiliari sono iscritti al loro costo di acquisto, incrementato degli oneri e dei costi di diretta imputazione. Le relazioni di stima, effettuate da esperti indipendenti, come previsto dalla normativa dalla Banca d’Italia, vengono aggiornate semestralmente sulla base di criteri valutativi generalmente accettati nel settore immobiliare e che prevedono l’analisi di molteplici fattori quali i flussi finanziari generati, il valore di mercato realizzato per immobili di caratteristiche comparabili ed altri fattori specialistici utilizzati nel settore.
Ai fini della suddetta valutazione sono presi in considerazione, come evidenziato anche nella Relazione degli Amministratori, i contenuti degli accordi di put e di call in essere tra il Fondo ed il Gruppo cedente degli asset immobiliari acquisiti dal Fondo stesso.
Le eventuali plusvalenze/minusvalenze derivanti da tale valutazione sono iscritte nella Sezione reddituale per competenza.
Crediti
I crediti sono iscritti al valore nominale che corrisponde al loro presumibile valore di realizzo.
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 3
Ratei e risconti
I ratei ed i risconti rappresentano costi e ricavi attribuibili ad un arco temporale interessante più esercizi, evidenziandone la competenza.
Altre attività
Comprendono, tra l’altro, gli oneri la cui utilità è stimata di valenza pluriennale e la cui iscrizione a conto economico tra gli altri oneri viene differita lungo lo stimato periodo di utilità.
Fondi imposte e tasse.
L’art. 32 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito nella legge 122/2010, ha introdotto rilevanti modifiche di carattere normativo e fiscale. Alla data odierna, il mercato è in attesa dell’emanazione dei relativi decreti attuativi che dovrebbero chiarire alcuni dubbi interpretativi della norma citata e che, successivamente alla loro entrata in vigore, permetteranno di valutare l’impatto delle nuove norme sui fondi.
Ove effettivamente assoggettabili ad imposizione – tenuto conto dello status del percettore e del valore fiscale di acquisto o sottoscrizione della partecipazione – sono soggette a ritenuta i proventi percepiti in occasione del rimborso delle quote di partecipazione dei fondi immobiliari per i periodi di attività del Fondo successivi al 31 dicembre 2003. Tali somme sono soggette all’aliquota del 12,50% sui proventi percepiti fino a concorrenza della differenza positiva tra il valore risultante dall'ultimo rendiconto periodico redatto prima del 25 giugno 2008 (data di entrata in vigore del decreto), e quindi risultante dal rendiconto al 31 dicembre 2007, e il costo di sottoscrizione o acquisto. Per quelli successivi la tassazione è del 20%.
Costi e ricavi
I ricavi ed i costi, relativi sia agli investimenti in strumenti finanziari che alla gestione immobiliare, sono imputati in base alla loro competenza temporale. In particolare, i canoni di locazione ed i proventi finanziari sono rettificati attraverso la contabilizzazione dei ratei e risconti al fine di ottenere la loro esatta competenza temporale dell’esercizio. Lo stesso principio viene applicato per i costi dell’esercizio.
Sezione II – Le attività
Il patrimonio iniziale del Fondo risulta totalmente investito nell’acquisto di immobili a destinazione commerciale.
Allo scopo di investire la liquidità in eccesso del Fondo, è stata costituita nel 2009 una posizione in quote di OICR rappresentate dal Fondo Monetario Insticash Eur, comparto di BNP Paribas Insticash, Sicav di diritto lussemburghese promosso da BNP Paribas S.A. Tale forma è stata inserita nella politica di gestione della liquidità delegata al gestore BNP Paribas Investment Partners SGR, in precedenza focalizzata su Titoli governativi.
La posizione sulle suddette quote di OICR non supera il 5% delle attività del Fondo. Qui di seguito si fornisce il dettaglio degli strumenti finanziari:
Emittente | Descrizione | Valore al 31/12/10 | In percentuale dell'attivo |
BNP PARIBAS S.A. | fondo monetario | 830.936,00 | 0,20% |
Stato Italiano | ITALY 4.5% 08-01/08/2018 BTPS | 950.722,00 | 0,23% |
Stato Italiano | ITALY BTPS 4.25% 08-01/09/2011 | 3.167.922,00 | 0,77% |
Stato Italiano | ITALY CCTS EU 10-15/12/2015 FRN | 2.560.410,00 | 0,62% |
Totale | 7.509.990,00 | 1,83% | |
II.1 Strumenti finanziari non quotati
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 4
Le partecipazioni di controllo sono costituite da:
❑ “Euclide S.r.l. Unipersonale”, società che detiene le licenze commerciali della galleria del centro commerciale “Ortona Center” di Ortona (CH), è stata costituita in data 8 febbraio 2005 con un iniziale versamento di Capitale di 10 mila euro.
La società così costituita, ha acquistato in data 15 febbraio 2005 il ramo d’azienda del Centro Commerciale per un controvalore di Euro 181.372.
Nel corso dell’esercizio 2008 il Fondo ha provveduto a erogare un finanziamento alla società per l’importo di Euro 120 mila, in relazione a necessità di gestione ordinaria della società.
Nel corso dell’esercizio 2010 il Fondo ha provveduto alla ricapitalizzazione della Società tramite un versamento di Euro 250 mila.
La sede della società dal 3 dicembre 2007 si è trasferita a Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxx 00/X. L’attività prevalente esercitata dalla società risulta essere la locazione dei locali della galleria, sia con contratti di locazione che con contratti d’affittanza d’azienda e di reparto.
A) Xxxxxx nel portafoglio del fondo
Dati patrimoniali | Quantità | % del totale titoli emessi | Costo di acquisto | Valore alla data del rendiconto | Valore alla data del rend.prec. |
1) Titoli di capitale con diritto di voto 2) Titoli di capitale senza diritto di voto Obbligazioni convertibili in azioni dello stesso 3) emittente Obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso 4) emittente 5) Altri strumenti f inanziari | 10.000 | 100,00% | € 621.372 | € 59.562 | € 96.062 |
B) Dati di Bilancio dell'emittente
Dati patrimoniali | Ultimo esercizio 31/12/2010 | Esercizio precedente | Secondo esercizio perecedente | |||
1) Totale attività | € | 431.589 | € | 330.256 | € | 402.340 |
2) Partecipazioni | ||||||
3) Immobili | ||||||
4) Indebitamento a breve termine | € | 372.027 | € | 224.194 | € | 253.377 |
5) Indebitamento a medio/lungo termine | € | - | € | - | € | - |
6) Patrimonio netto | € | 59.562 | € | 96.062 | € | 139.796 |
• capitale circolante lordo | € | 285.577 | € | 19.159 | € | 111.706 |
• capitale circolante netto | -€ | 86.450 | -€ | 205.035 | -€ | 141.671 |
• capitale fisso netto | € | 101.978 | € | 127.439 | € | 154.839 |
• posizione finanziaria netta | -€ | 42.668 | -€ | 21.627 | -€ | 6.122 |
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 5
Dati reddituali | Ultimo esercizio 31/12/2010 | Esercizio precedente | Secondo esercizio perecedente | |||
1) Fatturato | € | 474.403 | € | 484.522 | € | 568.894 |
2) Margine operativo lordo | € | 65.358 | € | 78.522 | € | 168.894 |
3) Risultato operativo | -€ | 287.282 | € | 2.786 | € | 92.889 |
4) Saldo proventi/oneri finanziari | € | 8 | € | 220 | € | 3.639 |
5) Saldo proventi/oneri straordinari | -€ | 2.715 | € | 771 | € | 5.548 |
6) Risultato prima delle imposte | -€ | 289.989 | € | 3.777 | € | 102.076 |
7) Utile (perdita) netto | -€ | 286.500 | € | 6.266 | € | 100.565 |
8) Ammortamenti dell'esercizio | € | 25.461 | € | 27.400 | € | 27.400 |
C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione
La partecipazione, società non immobiliare, è iscritta a bilancio a patrimonio netto, in quanto il patrimonio della società risulta inferiore al valore di acquisto.
La minusvalenza sulla partecipazione in capo al Fondo è pari a Euro 276.532, considerato anche la ricapitalizzazione effettuata da Fondo.
D) La società Euclide S.r.l. Unipersonale gestisce esclusivamente le licenze di vendita inerenti i negozi presenti nella xxxxxxxx xxx Xxxxxx xxxxxxxxxxx xx Xxxxxx (XX).
❑ “Prima S.r.l. Unipersonale”, società che detiene le licenze commerciali della galleria del centro commerciale “Le Mura” di Ferrara, è stata acquisita in data 30 Novembre 2005 per un controvalore di Euro 4.055.745.
La sede della società dal 3 dicembre 2007 si è trasferita a Milano in Xxxxx Xxxxxx 00/X. L’attività prevalente esercitata dalla società risulta essere la vendita al pubblico di prodotti alimentari e non alimentari, attraverso singoli rami d’azienda (le cui autorizzazioni alla vendita al dettaglio sono di titolarità di Prima), svolta in vari negozi della Galleria concessi in affitto di azienda agli affittuari.
A) Xxxxxx nel portafoglio del fondo
Dati patrimoniali | Quantità | % del totale titoli emessi | Costo di acquisto | Valore alla data del rendiconto | Valore alla data del rend.prec. |
1) Titoli di capitale con diritto di voto 2) Titoli di capitale senza diritto di voto Obbligazioni convertibili in azioni dello stesso 3) emittente Obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso 4) emittente 5) Altri strumenti finanziari | 15.600 | 100,00% | € 4.055. 475 | € 215.665 | € 163.591 |
B) Dati di Bilancio dell'emittente
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 6
Dati patrimoniali | Ultimo eserci zi o 31/12/2010 | Esercizio precedente | Secondo esercizio perecedente | |||
1) Totale att ività | € | 902.520 | € | 968.710 | € | 975.128 |
2) Partecipazioni | € | - | € | - | ||
3) Immobili | € | - | € | - | ||
4) Indebitamento a breve termine | € | 342.666 | € | 447.150 | € | 499.947 |
5) Indebitamento a medio/lungo termine | € | 342.233 | € | 349.988 | € | 180.032 |
6) Patrimonio netto | € | 215.665 | € | 163.591 | € | 295.081 |
• capitale circolante lordo | € | 480.299 | € | 503.568 | € | 629.328 |
• capitale circolante netto | € | 137.633 | € | 56.418 | € | 129.381 |
• capitale f isso netto | € | - | € | 700 | € | 1.750 |
• posizione finanziaria netta | € | 211.903 | € | 162.106 | € | 285.585 |
Dati reddituali | Ultimo eserci zi o 31/12/2010 | Esercizio precedente | Secondo esercizio perecedente | |||
1) Fatturato | € | 2.594.617 | € | 2. 524.984 | € | 2.534.663 |
2) Margine operativo lordo | € | 291.604 | € | 241.399 | € | 284.249 |
3) Risultato operativo | € | 43.236 | -€ | 273.014 | € | 42.192 |
4) Saldo proventi/oneri finanziari | € | 8.703 | € | 10.922 | € | 9.233 |
5) Saldo proventi/oneri st raordinari | € | 3.135 | € | 130.602 | € | 8.989 |
6) Risultato prima delle imposte | € | 55.074 | -€ | 131.490 | € | 60.414 |
7) Utile (perdita) netto | € | 52.074 | -€ | 131.490 | € | 47.414 |
8) Ammortamenti dell'esercizio | € | 700 | € | 1.050 | € | 1.685 |
C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione
La partecipazione, società non immobiliare, è iscritta a bilancio a patrimonio netto, in quanto il patrimonio della società risulta inferiore al valore di acquisto, determinato sulla base di un meccanismo di valorizzazione dell’avviamento (contrattualmente definito al momento dell’acquisizione dell’immobile galleria) e del valore del patrimonio netto della società al momento della compravendita.
La plusvalenza sulla partecipazione in capo al Fondo è pari a Euro 52.074.
D) La società Prima S.r.l. Unipersonale gestisce esclusivamente le licenze di vendita inerenti i negozi presenti nella xxxxxxxx xxx Xxxxxx xxxxxxxxxxx xx Xx Xxxx xx Xxxxxxx.
❑ “Galileo S.r.l. Unipersonale”, acquisita in data 30 Novembre 2005 per un controvalore di Euro 33.017.
La sede della società dal 3 dicembre 2007 si è trasferita a Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxx 00/X. Nel corso del 2008 il Fondo ha provveduto a ripianare interamente le perdite d’esercizio pari a Euro 5.380,08.
Nel corso del 2009 il Fondo ha provveduto a ricostituire il capitale sociale e la riserva straordinaria effettuando un versamento di Euro. 50.000 in data 6 ottobre ed un versamento di Euro 40.000 in data 26 novembre.
L’attività prevalente esercitata dalla società risulta essere la gestione del Centro Commerciale della galleria, fornendo tutti i servizi connessi e/o relativi all’uso e al funzionamento sia delle parti e degli impianti comuni sia di quelle esclusive, per una corretta gestione delle attività operanti negli immobili e dei relativi impianti.
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 7
A) Xxxxxx nel portafoglio del fondo
Dati patrimoniali | Quantità | % del totale titoli emessi | Costo di acquisto | Valore alla data del rendiconto | Valore alla data del rend.prec. |
1) Titoli di capitale con diritto di voto 2) Titoli di capitale senza diritto di voto Obbligazioni convertibili in azioni dello stesso 3) emittente Obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso 4) emittente 5) Altri strumenti finanziari | 50.000 | 100,00% | € 172.680 | € 69.010 | € 69.553 |
B) Dati di Bilancio dell'emittente
Dati patrimoniali | Ultimo esercizio 31/12/2010 | Esercizio precedente | Secondo esercizio perecedente | |||
1) Totale attività | € | 461.256 | € | 398.458 | € | 355.510 |
2) Partecipazioni | € | - | € | - | € | - |
3) Immobili | € | - | € | - | € | - |
4) Indebitamento a breve termine | € | 347.186 | € | 324.668 | € | 288.090 |
5) Indebitamento a medio/lungo termine | € | - | € | - | € | - |
6) Patrimonio netto | € | 69.010 | € | 69.553 | € | 34.100 |
• capitale circolante lordo | € | 359.680 | € | 222.326 | € | 161.375 |
• capitale circolante netto | € | 12.494 | -€ | 102.342 | -€ | 126.715 |
• capitale fisso netto | € | 41.660 | € | 21.481 | € | 30.699 |
• posizione finanziaria netta | € | 34.869 | € | 50.860 | € | 35.548 |
Dati reddituali | Ultimo esercizio 31/12/2010 | Esercizio precedente | Secondo esercizio perecedente | |||
1) Fatturato | € | 1.255.353 | € | 1.351.710 | € | 1. 325.066 |
2) Margine operativo lordo | € | 33.461 | € | 74.698 | € | 73.031 |
3) Risultato operativo | -€ | 2.112 | -€ | 74.426 | -€ | 29.658 |
4) Saldo proventi/oneri f inanziari | € | 1.568 | € | 1.003 | € | 4.723 |
5) Saldo proventi/oneri straordinari | € | 1 | € | 48.661 | € | 9.034 |
6) Risultato prima delle imposte | -€ | 543 | -€ | 21.786 | -€ | 15.900 |
7) Utile (perdita) netto | -€ | 543 | -€ | 21.786 | -€ | 15.900 |
8) Ammortamenti dell'esercizio | € | 15.764 | € | 12.743 | € | 13.462 |
C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione
La partecipazione, società non immobiliare, è iscritta a bilancio a patrimonio netto, in quanto il patrimonio della società risulta inferiore al valore di acquisto.
La minusvalenza sulla partecipazione in capo al Fondo è pari a Euro 543.
D) La società Galileo S.r.l. Unipersonale gestisce esclusivamente la manutenzione ordinaria afferente ai negozi presenti nella xxxxxxxx xxx Xxxxxx xxxxxxxxxxx Xx Xxxx xx Xxxxxxx.
❑ “Cartesio S.r.l.”, società che detiene le licenze commerciali della galleria del Centro Commerciale “Mongolfiera” sito in località Santa Caterina, nel comune di Bari, è stata costituita in data 20 marzo 2006 con un iniziale versamento di capitale di 10.000 Euro.
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 8
La società ha acquistato in data 24 maggio 2006 il ramo d’azienda costituito dalle attività commerciali presenti nella galleria del Centro Commerciale “La Mongolfiera” per un controvalore pari a Euro 437.163.
La sede della società dal 3 dicembre 2007 si è trasferita a Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxx 00/X. L’attività prevalente esercitata dalla società risulta essere la locazione dei locali della galleria, sia con contratti di locazione che con contratti d’affittanza d’azienda e di reparto.
Nel corso del 2009 il Fondo ha provveduto al versamento della somma di Euro 780.000 destinato alla riserva denominata “Riserva copertura perdite”.
A) Xxxxxx nel portafoglio del fondo
Dati patrimoniali | Quantità | % del totale titoli emessi | Costo di acquisto | Valore alla data del rendiconto | Valore alla data del rend.prec. |
1) Titoli di capitale con diritto di voto 2) Titoli di capitale senza diritto di voto Obbligazioni convertibili in azioni dello stesso 3) emittente Obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso 4) emittente 5) Altri strumenti finanziari | 10.000 | 100,00% | € 1.227. 932 | € 64.588 | € 149.557 |
B) Dati di Bilancio dell’emittente
Dati patrimoniali | Ultimo eserci zi o 31/12/2010 | Esercizio precedente | Secondo esercizio perecedente | |||
1) Totale att ività | € | 1.555.601 | € | 2. 567.787 | € | 2.625.177 |
2) Partecipazioni | € | - | € | - | € | - |
3) Immobili | € | - | € | - | € | - |
4) Indebitamento a breve termine | € | 1.047.434 | € | 1. 959.938 | € | 1.457.395 |
5) Indebitamento a medio/lungo termine | € | 416.903 | € | 458.292 | € | 407.047 |
6) Patrimonio netto | € | 64.588 | € | 149.557 | € | 736.430 |
• capitale circolante lordo | € | 882.564 | € | 1. 452.207 | € | 759.265 |
• capitale circolante netto | -€ | 164.870 | -€ | 507.731 | -€ | 698.130 |
• capitale f isso netto | € | 243.553 | € | 303.519 | € | 363.485 |
• posizione finanziaria netta | -€ | 165.277 | -€ | 166.263 | € | 385.429 |
Dati reddituali | Ultimo eserci zi o 31/12/2010 | Esercizio precedente | Secondo esercizio perecedente | |||
1) Fatturato | € | 4.070.906 | € | 4. 148.314 | € | 4.105.678 |
2) Margine operativo lordo | € | 1.047.092 | € | 1. 148.314 | € | 1.230.678 |
3) Risultato operativo | -€ | 150.613 | -€ | 994.735 | € | 364.357 |
4) Saldo proventi/oneri finanziari | € | 59.910 | € | 27.272 | € | 36.416 |
5) Saldo proventi/oneri st raordinari | -€ | 239 | € | 1.115 | € | 17.752 |
6) Risultato prima delle imposte | -€ | 90.942 | -€ | 966.348 | € | 418.525 |
7) Utile (perdita) netto | -€ | 84.969 | -€ | 1. 080.375 | € | 286.498 |
8) Ammortamenti dell'esercizio | € | 59.966 | € | 59.966 | € | 59.966 |
C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 9
La partecipazione, società non immobiliare, è iscritta a bilancio a patrimonio netto, in quanto il patrimonio della società risulta inferiore al valore di acquisto.
La minusvalenza sulla partecipazione in capo al Fondo è pari a Euro 84.969.
D) La società Cartesio S.r.l. gestisce esclusivamente le licenze di vendita inerenti i negozi presenti nella galleria del Centro commerciale “La Mongolfiera” sito in xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx xxx xxxxxx xx Xxxx.
❑ “Archimede S.r.l.”, società che detiene le licenze commerciali della galleria del Centro Commerciale “Bari Japigia” sito nel comune di Bari, è stata costituita in data 16 febbraio 2008 con un iniziale versamento di capitale di 10.000 Euro.
La società ha acquistato in data 28 marzo 2008 il ramo d’azienda costituito dalle attività commerciali presenti nella galleria del Centro Commerciale “Bari Japigia” per un controvalore pari a Euro 533.000.
L’attività prevalente esercitata dalla società risulta essere la locazione dei locali della galleria, sia con contratti di locazione che con contratti d’affittanza d’azienda e di reparto.
C) Xxxxxx nel portafoglio del fondo
Dati patrimoniali | Quantità | % del totale titoli emessi | Costo di acquisto | Valore alla data del rendiconto | Valore alla data del rend.prec. |
1) Titoli di capitale con diritto di voto 2) Titoli di capitale senza diritto di voto Obbligazioni convertibili in azioni dello stesso 3) emittente Obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso 4) emittente 5) Altri strumenti finanziari | 10.000 | 100,00% | € 533.000 | € 263.619 | € 299.380 |
D) Dati di Bilancio dell’emittente
Dati patrimoniali | Ultimo eserci zi o 31/12/2010 | Esercizio precedente | Secondo esercizio perecedente | |||
1) Totale att ività | € | 1.117.491 | € | 1. 119.697 | € | 1.821.130 |
2) Partecipazioni | € | - | € | - | € | - |
3) Immobili | € | - | € | - | € | - |
4) Indebitamento a breve termine | € | 615.844 | € | 627.712 | € | 1.199.926 |
5) Indebitamento a medio/lungo termine | € | 236.972 | € | 145.108 | € | 162.119 |
6) Patrimonio netto | € | 263.619 | € | 299.380 | € | 459.085 |
• capitale circolante lordo | € | 410.680 | € | 407.545 | € | 601.516 |
• capitale circolante netto | -€ | 205.164 | -€ | 220.167 | -€ | 598.410 |
• capitale f isso netto | € | 294.044 | € | 339.638 | € | 385.232 |
• posizione finanziaria netta | -€ | 29.592 | € | 7.239 | € | 73.555 |
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 10
Dati reddituali | Ultimo eserci zi o 31/12/2010 | Esercizio precedente | Secondo esercizio perecedente | |||
1) Fatturato | € | 2.650.243 | € | 2. 620.415 | € | 2.344.955 |
2) Margine operativo lordo | € | 870.243 | € | 840.415 | € | 522.455 |
3) Risultato operativo | -€ | 12.478 | -€ | 177.153 | -€ | 95.518 |
4) Saldo proventi/oneri finanziari | € | 9.445 | € | 22.328 | € | 11.708 |
5) Saldo proventi/oneri st raordinari | -€ | 14.268 | -€ | 6.420 | € | 4.355 |
6) Risultato prima delle imposte | -€ | 17.301 | -€ | 161.245 | -€ | 79.455 |
7) Utile (perdita) netto | -€ | 35.761 | -€ | 159.705 | -€ | 73.915 |
8) Ammortamenti dell'esercizio | € | 45.594 | € | 45.594 | € | 44.488 |
C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione
La partecipazione, società non immobiliare, è iscritta a bilancio a patrimonio netto, in quanto il patrimonio della società risulta inferiore al valore di acquisto.
La minusvalenza sulla partecipazione in capo al Fondo è pari a Euro 35.761.
D) La società Archimede S.r.l. gestisce esclusivamente le licenze di vendita inerenti i negozi presenti nella galleria del Centro commerciale “Bari Japigia” sito nel comune di Bari.
Le partecipazioni non di controllo sono costituite da:
❑ “Consorzio degli operatori commerciali del Centro Commerciale Grandemilia”, che si occupa della gestione operativa dell’immobile a destinazione commerciale sito in Xxxxxx, xxxx. Xxxxxxxxx - xxx Xxxxxx Xxxxx, 0000, costituito da un ipermercato e da una galleria. L’acquisizione delle quote è stata effettuata il 16 giugno 2003, per un controvalore di Euro 5.150, contestualmente all’acquisto da parte del Fondo dell’ipermercato.
L’attività prevalente esercitata dal consorzio risulta essere la promozione e la gestione del centro commerciale.
A) Xxxxxx nel portafoglio del fondo
Dati patrimoniali | Quantità | % del totale titoli emessi | Costo di acquisto | Valore alla data del rendiconto | Valore alla data del rend.prec. |
1) Titoli di capitale con diritto di voto 2) Titoli di capitale senza diritto di voto | 5.150 | 50,00% | € 5.150 | € 5.150 | € 5.150 |
3) Obbligazioni convertibili in azioni dello stesso emittente 4) Obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso emittente | |||||
5) Altri strumenti finanziari | |||||
❑ “Consorzio degli operatori commerciali del Centro Commerciale Bari Santa Caterina”, che si occupa della gestione operativa dell’immobile a destinazione commerciale sito in Bari – Xxx Xxxxx Xxxxxxxx, 00, costituito da una galleria commerciale.
L’acquisizione delle quote è stata effettuata il 14 giugno 2006 per un controvalore di Euro 5.250. L’attività prevalente esercitata dal consorzio risulta essere la promozione e la gestione del centro commerciale.
A) Xxxxxx nel portafoglio del fondo
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 11
Dati patrimoniali | Quantità | % del totale titoli emessi | Costo di acquisto | Valore alla data del rendiconto | Valore alla data del rend.prec. |
1) Titoli di capitale con diritto di voto 2) Titoli di capitale senza diritto di voto 3) Obbligazioni convertibili in azioni dello stesso emittente 4) Obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso emittente 5) Altri strumenti finanziari | 5.250 | 50,00% | € 5.250 | € 5.250 | € 5.250 |
RIPARTIZIONE DEGLI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI PER PAESE DI RESIDENZA DELL’EMITTENTE
Paese di residenza dell'emittente | ||||
Italia | Paesi dell'UE | Altri Paesi dell'OCSE | Altri Paesi | |
Titoli di capitale (diversi dalle partecipazioni) | ||||
Titoli di debito: - di Stato - di altri enti pubblici - di banche - di altri | ||||
Parti di O. I.C. R.: - aperti armonizzati - aperti non armonizzati - chiusi | 830.936,00 | |||
Totali: - in valore assoluto - in percentuale del totale delle attività | € 830.936 0,20% | |||
MOVIMENTI DELL'ESERCIZIO
Controvalore acquisti | Controvalore vendite/rimborsi | ||
Partecipazioni di controllo | € 250 .000 | € 0 | |
Partecipazioni non di controllo | |||
Altri titoli di capitale | |||
Titoli di debito | |||
Parti di O. I.C. R. | € 1. 128. 000 | € 5.349.746 | |
Totale | € 1. 378. 000 | € 5.349.746 | |
II.2 Strumenti finanziari quotati
Nel corso del 2010 è stato incrementato il portafoglio titoli quotati costituito da Titoli di Stato Italiani, in attuazione della politica di gestione della liquidità conferita in delega.
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 12
RIPARTIZIONE DEGLI STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI PER MERCATO DI QUOTAZIONE
Mercato di quotazione | ||||
I talia | Paesi dell'UE | Altri Paesi dell'OCSE | Altri Paesi | |
Titoli quotati | € 6.679.054 | € 0 | ||
Titoli in attesa di quotazione | ||||
Totali: | ||||
- in valore assoluto | € 6.679.054 | € 0 | ||
- in percentuale del totale delle attività | 1,63% | 0,00% | ||
MOVIMENTI DELL'ESERCIZIO
Controvalore acquisti | Controvalore vendite/rimborsi | ||
Titoli di capitale | |||
Titoli di debito | € 6.848.899 | € 0 | |
Parti di O.I. C.R. | |||
Totale | € 6.848.899 | € 0 | |
II.4 Beni immobili e diritti reali immobiliari
Fasce di scadenza dei contratti di locazione o data di revisione dei canoni | Valore dei beni immobili | Importo dei canoni | |||
Locazione non finanziaria | Locazione finanziaria | Importo totale | % sui canoni | ||
Fino a 1 anno | € 74.900.000 | € 4.359.745 | € 4.359 .745 | 16,39% | |
Da oltre 1 a 3 anni | € 37.700.000 | € 1.780.000 | € 1.780 .000 | 6,69% | |
Da oltre 3 a 5 anni | € 36.100.000 | € 2.314.816 | € 2.314 .816 | 8,70% | |
Da oltre 5 a 7 anni | € 0 | € 0 | € 0 | 0,00% | |
Da oltre 7 a 9 anni | € 0 | € 0 | € 0 | 0,00% | |
Oltre 9 anni | € 244.857.418 | € 18.139.012 | € 18.139 .012 | 68,21% | |
A) Totale beni immobili locati | € 393.557.418 | € 26.593.573 | € 26.593 .573 | 100,00% | |
B) Totale beni immobili non locati |
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 13
PROSPETTO DEI CESPITI DISINVESTITI DAL FONDO DAL 21/04/2005 FINO AL 31/12/ 2010
Cespiti disinvestiti | Quantità | Acquisto | Ultima valutazione | Realizzo | Proventi generati | Oneri sostenuti | Risultato dell'investimento | ||||||||
Data | Costo Acquisto | Data | Ricavo di vendita | ||||||||||||
Supermercato Del Centro Commerciale "I Pioppi" - Copparo | mq 4.144 | 16/06/03 | € | 4.895.263 | € | 5.110.707 | ottobre-06 | € | 5.141.703 | € | 1.237.715 | € | 148.051 | € | 1. 336.104 |
Supermercato Del Centro Commerciale "I Tigli" - Argenta | mq 5.310 | 16/06/03 | € | 4.810.073 | € | 5.021.645 | ottobre-06 | € | 5.052.100 | € | 1.216.145 | € | 147.133 | € | 1. 311.040 |
N. | Descrizione e ubicazione | Destinazione d'uso prevalente | Anno di costruzione | Superficie lorda | Redditività dei beni locati | Costo storico rivalutato | Ipoteche | ||||||
Canone per mq | Tipo contratto | 1°Scadenza contratto | Nominativo Inquilino | ||||||||||
1 | Ipermercato del C.C. "Grandemilia" - MODENA | Centro Commerciale | 1995 | 20 .752 | € 123 | locazione | 15-06-2028 | Imprese | Commerciali | 35.839.163,42 | € | 17.170.697 | |
0 | Xxxxxxxxxxx xxx X.X. "Xx Xxxxxxxx" - XXXXXXX | Centro Commerciale | 1989 | 19 .085 | € 120 | locazione | 15-06-2028 | Imprese | Commerciali | 33.145.066,78 | € | 14.581.491 | |
0 | Xxxxxxxxxxx xxx X.X. "Xx Xxxx" - XXXXXXX | Centro Commerciale | 1997 | 12 .030 | € 115 | locazione | 15-06-2028 | Imprese | Commerciali | 19.394.109,88 | € | 9.190.191 | |
0 | Xxxxxxxx xxx X.X. "Xx Xxxx" - XXXXXXX | Centro Commerciale | 1997 | 10 .554 | € 219 | locazione | 16-06-2015 | Imprese | Commerciali | 36.100.000,00 | € | 14.561.055 | |
5 | Ipermercato del C.C. "Xxxxx Xxxxxxxxx" - MIRANDOLA | Centro Commerciale | 2001 | 11 .706 | € 130 | locazione | 15-06-2028 | Imprese | Commerciali | 21.135.261,41 | € | 8.697.735 | |
6 | Supermercato del C.C. "I Ciliegi" - VIGNOLA | Supermercato | 1990 | 3.858 | € 141 | locazione | 15-06-2028 | Imprese | Commerciali | 7.318.131,67 | € | 1.425.622 | |
7 | Supermercato del C.C. "I Salici" - BONDENO | Supermercato | 1997 | 2.739 | € 84 | locazione | 15-06-2028 | Imprese | Commerciali | 3.240.568,67 | € | 3.209.652 | |
8 | Supermercato coop - SASSUOLO | Supermercato | 1996 | 5.215 | € 93 | locazione | 15-06-2028 | Imprese | Commerciali | 6.501.801,82 | € | 3.043.736 | |
9 | Supermercato Specialcoop - MODENA | Supermercato | 1960 | 2.570 | € 99 | locazione | 15-06-2028 | Imprese | Commerciali | 3.442.496,36 | € | 1.612.489 | |
10 | Ipermercato C.C La Mongolfiera -ANDRIA | Supermercato | 1999 | 16 .594 | € 61 | locazione | 18-02-2029 | Imprese | Commerciali | 14.381.776,06 | € | 6.222.180 | |
11 | Centro Commerciale "Ortona Center"-Galleria Comm. | Centro Commerciale | 1990 | 5.666 | € 72 | locazione | 15-02-2011 | Imprese | Commerciali | 14.600.000,00 | € | 3.138.404 | |
12 | Centro Commerciale "Ortona Center"-Iper Montebello | Centro Commerciale | 2001 | 4.484 | € 227 | locazione | 1-04-2023 | Imprese | Commerciali | 6.200.000,00 | |||
13 | Supermercato "I Giardini" - FORMIGINE | Supermercato | 2001 | 3389 | € 144 | locazione | 27-09-2029 | Imprese | Commerciali | 6.548.913,84 | |||
14 | Iperstanda - Rivoli | Centro Commerciale | 1996 | 7.704 | € 121 | locazione | 31-03-2012 | Imprese | Commerciali | 14.300.000,00 | € | 14.486.364 | |
00 | Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx (Xx Xxxxxxxxxxx) - XXXX | Iperstanda | 1967 | 8.908 | € 339 | locazione | 24-10-2011 | Imprese | Commerciali | 46.000.000,00 | € | 7.389.382 | |
00 | Xxxxxx Xxxxxxxxxxx Xxxxxxx - XXXX | Centro Commerciale | 2001 | 8.201 | € 217 | locazione | 11-12-2013 | Imprese | Commerciali | 37.700.000,00 | |||
00 | Xxxx Xxxxxxxxxx - Xxxxxx contrada S.Liberata | Centro Commerciale | 2001 | 11 .478 | € 115 | locazione | 1-04-2023 | Imprese | Commerciali | 17.649.952,00 | € | 8.257.366 | |
18 | Smaller cash & carry Spa - La Spezia | Commerciale | 2002 | 4.569 | € 133 | locazione | 28-12-2023 | Imprese | Commerciali | 9.300.000,00 | € | 8.100.000 | |
19 | Smaller cash & carry Spa - Ravenna | Commerciale | 2001 | 5.476 | € 95 | locazione | 28-12-2023 | Imprese | Commerciali | 7.800.000,00 | € | 6.600.000 | |
20 | Supermercato - Pozzuoli | Commerciale | 1961 | 14 .261 | € 128 | locazione | 28-12-2023 | Imprese | Commerciali | 24.300.000,00 | € | 23.300.000 | |
21 | Centro Commerciale " I l Xxxxx" Xxxxxxxx - XXXXXXXXXXXXX | Xxxxxxxxxxx | 0000 | 22 .954 | € 91 | locazione | 29-12-2024 | Imprese | Commerciali | 28 .660 .175,65 | 14. 486. 363, 50 | ||
22 | Centro Commerciale " I l Parco" Negozio- CAMPOSAMPIERO | Commerciale | 2006 | locazione | 29-12-2024 | Imprese | Commerciali | ||||||
Totali | € | 393.557.418 | € | 165.472.727 | |||||||||
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 14
II.8 Posizione netta di liquidità
La posizione netta di liquidità è costituita per la totalità da liquidità che risulta presente per Euro 5.764.853 sui conti correnti accesi presso la Banca Depositaria, BNP Paribas Securities Services – Succursale di Milano, in gran parte pegnati a favore delle Banche finanziatrici.
L’importo vincolato verrà liberato ed investito nell’ambito della delega di gestione della liquidità al verificarsi delle condizioni previste dai contratti. Euro 24.383 risultano sui conti correnti accesi presso Banca Nazionale del Lavoro, Area Territoriale Lombardia – Xxxxxx Xxx Xxxxxx x. 0 Xxxxxx, in relazione ad operatività bancaria non coperta dalla Banca Depositaria. Il saldo totale è pari a Euro 5.789.236.
II.9 Altre attività
❑ Ratei attivi e risconti attivi per Euro 196.164 relativi a:
- Risconti attivi di gestione immobiliare relativi al pagamento dell’imposta di registro pari a Euro 87.337;
- Risconti attivi di gestione immobiliare relativi al pagamento di polizze sui fabbricati pari a Euro 26.078:
- Risconti attivi di gestione immobiliare relativi al pagamento di spese accessorie generali pari a Euro 927;
- Risconti attivi di gestione immobiliare relativi al pagamento di spese condominiali del centro commerciale di Rivoli pari a Euro 392;
- Ratei attivi gestione finanziaria per Euro 81.430.
❑ Altre per Euro 2.391.597 riguardanti:
- Oneri capitalizzati per un importo pari a 72.682,00;
- Crediti verso clienti per Euro 2.273.906;
- Crediti per fatture da emettere pari a Euro 44.898;
- Crediti verso Banca Depositaria pari a Euro 111.
Sezione III – Le passività
III.1 Finanziamenti ricevuti
Alla data del presente Rendiconto i finanziamenti ricevuti di tipo ipotecario ammontano a complessivi Euro 165.472.727.
Il Fondo ha stipulato nel corso del tempo finanziamenti ipotecari con le seguenti banche:
- Credit Agricole Corporate & Investment Banking, già Calyon CIB S.A., mutui bullet a tasso fisso stipulati nel 2005 e nel 2007, per Euro 98,5 milioni;
- Unicredit Corporate Banking mutui bullet a tasso variabile stipulati nel 2008 e nel 2009, per Euro 66,9 milioni.
Con quest’ultima nel 2009 è stato anche siglato contratto di copertura del rischio tasso su di un nozionale di Euro 40 milioni, secondo la tipologia Interest Rate Swap, per il quale non vi è scambio di sottostante: il capitale nozionale rappresenta il parametro di riferimento per il calcolo dei flussi di interesse da scambiarsi fra le parti ed alle date di pagamento si procede alla sola regolazione del differenziale
Tutti i finanziamenti, raccordati da un Intercreditor Agreement, sono assistiti da garanzie usuali per operazioni di genere, quali ipoteche sugli immobili, pegno sui conti correnti e cessione dei crediti assicurativi e locativi; inoltre è costituito pegno sulle quote della controllata società Cartesio S.r.l.
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 15
FINANZIAMENTI IPOTECARI
Nominativo controparte | Categoria controparte | Importo erogato | Durata anni | Forma tecnica | Attività del fondo date a garanzia | |
Immobile | Costo storico rivalutato | |||||
Credit Agricole S.A. Corporate and Investment Bank Succursale di Milano | Banca Italiana | € 40.000.000 | 8 | mutuo ipotecario bullet | Xxxxxxxxxxx Xxx Xxxxxx Xxxxxxxxxxx "Xx Xxxxxxxx" - Xxxxxxx | € 33.145.067 |
Xxxxxxxx Xxx Xxxxxx Xxxxxxxxxxx "Xx Xxxx" - Xxxxxxx | € 36.100.000 | |||||
Credit Agricole S.A. Corporate and Investment Bank Succursale di Milano | Banca Italiana | € 58.500.000 | 6 | mutuo ipotecario bullet | Xxxxxx Xxxxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxx - Xxxx | € 37.700.000 |
Ipermercato Iper Montebello - Ortona | € 17.649.952 | |||||
UNICREDIT CORPORATE BANKING SPA Filiale Milano Large Corporate Duomo | Banca Italiana | € 38.000.000 | 5 | mutuo ipotecario bullet | Small cash & carry SpA - METRO - La Spezia | € 9.300.000 |
Small cash & carry SpA - METRO - Ravenna | € 7.800.000 | |||||
Metro Campania - Pozzuoli | € 24.300.000 | |||||
UNICREDIT CORPORATE BANKING SPA Filiale Milano Large Corporate Duomo | Banca Italiana | € 28.972.727 | 5 | mutuo ipotecario bullet | Centro commerciale Bari S.Caterina | € 46.000.000 |
Centro commerciale Camposampiero (Padova) | € 28.660.176 | |||||
In data 31 dicembre 2010 si è compiuto il termine finale di disponibilità della linea di Euro 2 milioni facente parte dell’affidamento complessivo di Euro 40 milioni concesso da Unicredit CIB, di cui al finanziamento stipulato nel Dicembre 2008 ed erogato per euro 38 milioni.
Tale linea era finalizzata all'eventuale sostenimento di un costo fino al 50% dell’”aggiustamento prezzo” conseguente alla stipula del Contratto di Opzione, previsto nel contratto di finanziamento medesimo e nell’accordo quadro siglato con Metro Cash and Carry S.p.A., venditrice degli immobili del portafoglio acquisito per Euro 38 milioni utilizzando l’affidamento concesso.
Per effetto del mancato esercizio delle opzioni, come contrattualmente previsto, l’importo di Euro 2 milioni non sarà più utilizzabile e il “margin” su tale finanziamento è stato rettificato da 140 a 155 bps.
III.5 Altre passività
❑ I debiti di imposta, pari a Euro 93.742 sono costituiti da ritenute d’acconto da versare all’Erario per Euro 1.106 e debito Iva per Euro 92.636;
❑ I ratei e risconti passivi, pari a Euro 770.592, sono costituiti da costi e oneri di competenza dell’esercizio inerenti alla gestione immobiliare per Euro 24.522 e ad interessi passivi su finanziamenti ipotecari pari a Euro 746.070.
❑ Le altre passività, pari a Euro 898.541, sono relative a: debiti per fatture ricevute e da ricevere per forniture dell’esercizio per Euro 176.463, a debiti verso la Banca Depositaria per competenze dell’esercizio ancora da liquidare per Euro 22.137 e da anticipi ricevuti da inquilini per euro 699.941.
Sezione IV – Il valore complessivo netto
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 16
PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL VALORE DEL FONDO DALL'AVVIO DELL'OPERATIVITÀ 10/06/2003 FINO AL 31/12/ 2010 IMPORTO INIZIALE DEL FONDO (quote emesse x prezzo emissione) TOTALE VERSAMENTI EFFETTUATI A1. Risultato complessivo della gestione delle partecipazioni A2. Risultato complessivo della gestione degli altri strumenti finanziari B. Risultato complessivo della gestione dei beni immobili C. Risultato complessivo della gestione dei crediti D. Interessi attivi e proventi assimilati complessivi su depositi bancari E. Risultato complessivo della gestione degli altri beni F. Risultato complessivo della gestione cambi G. Risultato complessivo delle altre operazioni di gestione H. Oneri finanziari complessivi I. Oneri di gestione complessivi L. Altri ricavi e oneri complessivi M. Imposte complessive RIMBORSI DI QUOTE EFFETTUATE PROVENTI COMPLESSIVI DISTRIBUITI VALORE TOTALE PRODOTTO DALLA GESTIONE AL LORDO DELLE IMPOSTE VALORE COMPLESSIVO NETTO AL 31 DICEMBRE 2010 TOTALE IMPORTI DA RICHIAMARE | Importo | In percentuale dei versamenti effettuati |
207.000.000 | 100,00% | |
207.000.000 | 100,00% | |
-4.424.969 | -2,14% | |
377.337 | 0,18% | |
154.502.317 | 74,64% | |
0 | 0,00% | |
0 | 0,00% | |
0 | 0,00% | |
0 | 0,00% | |
0 | 0,00% | |
-19.806.732 | -9,57% | |
-41.278.383 | -19,94% | |
-59.768 | -0,03% | |
-1.750.954 | -0,85% | |
0 | 0,00% | |
-51.667.200 | -24,96% | |
35.891.648 | 17,34% | |
242.891.648 | 117,34% | |
0 | 0,00% | |
TASSO INTERNO DI RENDIMENTO ALLA DATA DEL RENDICONTO | 5,23% | |
Sezione V – Altri dati patrimoniali
V.2 Attività e passività nei confronti delle società del gruppo di appartenenza della SGR.
L’ammontare delle attività in essere nei confronti della Capogruppo di BNP PARIBAS XXXX SGR p.A., BNP Paribas S.A., concernono:
- strumenti finanziari non quotati in essere al 31 dicembre 2010 per Euro 830.936 costituiti da quote di una Sicav, denominata “BNP Insticash Fund”, investita in strumenti finanziari del mercato monetario in Euro, caratterizzati da un rating “Tripla A”, promossa da BNP Paribas S.A. ed in gestione presso BNP Paribas Investment Partners SGR;
- depositi bancari in conto corrente in essere al 31 dicembre 2010 presso Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. per Euro 24.383 e presso BNP Paribas Securities Services per Euro 5.764.853;
- crediti nei confronti di BNP Paribas Securities, in qualità di Banca Depositaria, relativi al conguaglio delle commissioni di competenza dell’anno non ancora liquidate, per Euro 111:
- debiti nei confronti di BNP Paribas Securities, in qualità di Banca Depositaria, relativi a commissioni di competenza del mese di dicembre 2010, non ancora liquidate per Euro 22.137
V.6 Ipoteche su Beni Immobili
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 17
DETTAGLIO IPOTECHE CHE GRAVANO SU BENI IMMOBILI
Immobile | Importo | Beneficiario |
Ipercoop Il Castello - Ferrara | € 80.000.000 | Credit Agricole |
Xxxxxxxx Xx Xxxx - Xxxxxxx | ||
Xxxx X Xxxxxx - Xxxxxxx (XX) | ||
Coop I Ciliegi - Vignola (MO) | ||
Ipercoop La Mongolfiera - Andria (BA) | ||
Ipercoop Grandemilia - Modena | € 117.000.000 | Credit Agricole |
ipercoop Le Mura - Ferrara | ||
Ipercoop Mirandola (MO) | ||
Coop Formigine(MO) | ||
Coop Sassuolo - Sassuolo (MO) | ||
Coop Specialcoop - Modena | ||
Standa Rivoli (TO) | ||
Iper Ortona (CH) | ||
Iper Montebello - Ortona contrada S.Liberata | € 80.000.000 | UCB |
Centro Commerciale Japigia - BARI | ||
Smaller cash & carry Spa - La Spezia | ||
Smaller cash & carry Spa - Ravenna | ||
Metro Campania - Pozzuoli | ||
Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx (Xx Xxxxxxxxxxx) - XXXX | € 58.000.000 | UCB |
Centro Commerciale " Il Parco" - CAMPOSAMPIERO | ||
Totale | € 335.000.000 |
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 18
PARTE C – Il risultato economico dell’esercizio
Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari
Risultato complessivo delle operazioni su: | Utile/perdita da realizzi | di cui: per variazioni dei tassi di cambio | Plus/ Minusvalenze | di cui: per variazioni dei tassi di cambio | ||
A. Partecipazioni in società non quotate 1. di controllo 2. non di controllo | € | - | -€ | 355.699 | ||
B. Strumenti finanziari non quotati 1. Altri titoli di capitale 2. Titoli di debito 3. Parti di O.I.C.R. | € | 3. 187 | € | 2.803 | ||
C. Strumenti finanziari quotati 1. Titoli di debito 2. Titoli di capitale 3. Parti di O.I.C.R. | € | - | -€ | 169.845 | ||
Risultato degli strumenti finanziari derivati | ||||
Con finalità di copertura (sottovoce A4.1) | Senza finalità di copertura (sottovoce A4.2) | |||
Risultati realizzati | Risultati non realizzati | Risultati realizzati | Risultati non realizzati | |
Operazioni su tassi di interesse: •futures su titoli di debito, tassi e altri contratti simili •opzioni su tassi e altri contratti simili • swaps e altri contratti simili | -€ 991. 786 | |||
Operazioni su tassi di cambio: •futures su valute e altri contratti simili •opzioni su tassi di cambio e altri contratti simili • swaps e altri contratti simili | ||||
Operazioni su titoli di capitale: •futures su titoli di capitale,indici azionari e contratti simili •opzioni su titoli di capitale e altri contratti simili • swaps e altri contratti simili | ||||
Altre operazioni: •futures e contratti simili •opzioni e contratti simili • swaps e contratti simili | ||||
Sezione II – Beni immobili
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 19
Risultato economico dell'esercizio su beni immobili | |||||
Immobili residenziali | Immobili commerciali | Immobili industriali | Terreni | Altri | |
1. Proventi | |||||
1.1 canoni di locazione non finanziaria | € 26.685.972 | ||||
1.2 canoni di locazione finanziaria | |||||
1.3 altri proventi | € 1.457.103 | ||||
2. Utile/perdita da realizzi | |||||
2.1 beni immobili | € - | ||||
2.2 diritti reali immobiliari | |||||
3. Plusvalenze/minusvalenze | |||||
3.1 beni immobili | € 4.794.627 | ||||
3.2 diritti reali immobiliari | |||||
4. Oneri per la gestione di beni immobili | -€ 2.636.522 | ||||
5. Ammortamenti | € - | ||||
Sezione VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari
VI.3 Interessi passivi su finanziamenti ricevuti
❑ La voce, pari a Euro 6.421.397, è costituita da:
- interessi passivi di competenza dell’esercizio sul prestito ipotecario concesso da CREDIT AGRICOLE - Corporate and Investment Bank, Succursale di Milano, per Euro 4.548.732;
- interessi passivi di competenza dell’esercizio sui prestiti ipotecari concessi da UNICREDIT CORPORATE BANKING, Filale Milano Duomo, per Euro 1.872.665.
Sezione VII – Oneri di gestione
ONERI DI GESTIONE | Importi complessivamente corrisposti | Importi corrisposti a soggetti del gruppo di appartenenza della SGR | ||||||
Importo (migliaia di euro) | % sul valore complessivo netto | %sul totale delle attività | % su valore del finanziamento | Importo (migliaia di euro) | % sul valore complessivo netto | %sul totale delle attività | % su valore del finanziamento | |
1. Provvigioni di gestione provvigioni di base provvigioni di incentivo | 5.690 5.690 - | 2,37% 2,37% 0,00% | 1,39% 1,39% 0,00% | |||||
2. TER degli OICR in cui il fondo investe | ||||||||
3. Compenso della banca depositaria - di cui eventuale compenso per il calcolo del valore della quota | 266 | 0,11% | 0,06% | 266 | 0, 11% | 0,06% | ||
4. Spese di revisione del fondo | 11 | 0,00% | ||||||
5. Oneri per la valutazione delle partecipazioni, dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari facenti parte del fondo | 17 | 0,01% | 0,00% | |||||
6. Compenso spettante agli esperti indipendenti | 94 | 0,04% | 0,02% | |||||
7. Oneri di gestione degli immobili | 2.261 | 0,94% | 0,55% | - | 0, 00% | 0,00% | ||
8. Spese legali e giudiziarie | - | 0,00% | ||||||
9. Spese di pubblicazione del valore della quota ed eventuale pubblicazione del prospetto informativo | 23 | 0,01% | ||||||
10. Altri oneri gravanti sul fondo | 942 | 0,39% | 1 | 0, 00% | ||||
- di cui contributo consob | - | 0,00% | ||||||
- di cui spese per specialyst | 30 | 0,01% | ||||||
- di cui oneri per la quotazione | 13 | 0,01% | ||||||
- di cui spese di advisory asset management | - | 0,00% | ||||||
- di cui spese per consulenze fiscali | - | 0,00% | ||||||
- di cui spese per istruttoria finanziamenti | 430 | 0,18% | ||||||
- di cui altre consulenze | 146 | 0,06% | ||||||
- di cui commissioni rating | - | 0,00% | ||||||
- di cui altre spese amministrative | 324 | 0,13% | 1 | 0, 00% | ||||
TOTAL EXPENSE RATIO (TER) (SOMMA DA 1 A 10) | 9.304 | 3,87% | 267 | 0, 11% | ||||
11. Oneri di negoziazione di strumenti finanziari - di cui: - su t itoli azionari - su titoli di debito - su derivati - altri | - - - - | |||||||
12. Oneri finanziari per i debiti assunti dal fondo | 7.413 | 4,48% | ||||||
13. Oneri fiscali di pertinenza del fondo | 0 | 0,00% | ||||||
TOTALE SPESE (SOMMA DA 1 A 13) | 16.717 | 6,96% | 267 | 0, 11% | ||||
VII.2 Provvigione di incentivo
Il tasso interno di rendimento ottenuto dal Fondo dal giorno di richiamo degli impegni al 31
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 20
dicembre 2010, pari al 5,23%, non ha superato la soglia del risultato prefissato, definito dall’art. 14.8 del Regolamento del Fondo per la provvigione di incentivo della SGR, pari ad un tasso annuo composto del 5,50%.
Sezione VIII – Altri ricavi e oneri
La voce è così composta:
❑ Interessi attivi pari ad Euro 77, relativi ai depositi sui c/c intestati al Fondo “Estense Grande Distribuzione”, intrattenuti sia presso la Banca Nazionale del Lavoro S.p.A., sia presso BNP Securities Servicies;
❑ Altri ricavi, pari a Euro 12.770, di cui Euro 12.766 a sopravvenienze attive per maggiori costi accantonati nell’esercizio precedente e Euro 4 per arrotondamenti;
❑ Altri oneri di gestione pari a Euro 323.651, di cui Euro 36.345 per ammortamenti relativi ad oneri capitalizzati, di cui al punto II.9, oneri diversi a carico proprietà per Euro 22, Euro 548 relativi a spese e commissioni bancarie, Euro 286.736 relative a sopravvenienze passive.
Sezione IX – Imposte
La voce è costituita dalle imposte sostitutive pagate in fase di erogazione del finanziamento.
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 21
PARTE D – ALTRE INFORMAZIONI
Come già evidenziato nel Prospetto Informativo pubblicato per il collocamento del Fondo, si ricorda che al fine di minimizzare, nel lungo periodo, gli eventuali effetti negativi del mercato immobiliare sul valore delle quote del Fondo, quest’ultimo ha stipulato con il Gruppo Cedente “Coop Estense”, contestualmente alla sottoscrizione dei contratti di acquisizione di una porzione rilevante degli immobili ceduti al Fondo dalla stessa “Coop Estense”, un accordo in base al quale il Gruppo Cedente ha attribuito irrevocabilmente al Fondo, ai sensi e per gli effetti di cui all’articolo 1331 cod. civ., un’opzione per la vendita al Gruppo Cedente stesso di ognuno degli immobili e dei rami d’azienda acquisiti, con la facoltà per il fondo di esercitare tale opzione di vendita a partire dal terzo anno successivo all’acquisizione e fino alla scadenza del decimo anno, con un limite massimo per anno, per gli anni precedenti all’ultimo, del 33% del valore complessivo degli stessi.
In caso di eventuale esercizio dell’opzione di vendita da parte del Fondo, il Gruppo Cedente sarà obbligato a pagare al fondo un prezzo per ciascuno degli immobili e dei rami d’azienda calcolato secondo criteri predeterminati. In sostanza, tale prezzo sarà pari al prezzo pagato dal fondo al Gruppo Cedente per l’acquisto di ciascuno degli immobili e dei rami d’azienda, incrementato con importi annuali fissi, applicabili a seconda dell’anno nel quale il diritto di opzione dovesse essere esercitato.
A sua volta, il Fondo ha attribuito irrevocabilmente al Gruppo Cedente, ai sensi dell’art. 1331 cod. civ., un’opzione per l’acquisto dei soli immobili utilizzati quali supermercati, quindi circoscritta all’80% circa dell’entità complessiva dell’acquisizione del complesso immobiliare descritto, con la facoltà per il Gruppo Cedente di esercitare la propria opzione di acquisto a partire dal terzo anno successivo all’acquisizione e fino alla scadenza del decimo anno, con un limite massimo per anno, per gli anni precedenti all’ultimo, del 33% del valore complessivo degli stessi.
In caso di eventuale esercizio dell’opzione di acquisto da parte del Gruppo Cedente, il prezzo degli immobili che il Gruppo Cedente dovrà pagare al Fondo sarà pari al prezzo di acquisto pagato dal fondo, maggiorato di un importo pari all’80% del tasso di inflazione annuo per ogni anno trascorso dal momento dell’acquisto.
Gli immobili destinati a gallerie commerciali ed i relativi rami d’azienda sopra indicati sono soggetti ad un diritto di prelazione, a favore del Gruppo Cedente, in caso di vendita degli stessi nei dieci anni successivi all’acquisto da parte del Fondo.
Nell’esercizio 2010 non sono stati effettuati acquisti immobiliari.
Bilancio al 31 dicembre 2010 Nota integrativa 22