CONTRATTO TRANSITORIO
Definizione: il contratto ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. Con questo tipo di contratto, un soggetto concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione a un altro soggetto dietro pagamento di un corrispettivo.
La durata del periodo va da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi.
Rinnovo: nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito. Se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è però necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria.
Esigenze: le parti possono, per soddisfare esigenze specifica (che sarà espressamente indicata in contratto), stipulare un contratto di locazione transitorio per qualsiasi motivo. Solo per fare un esempio:
frequenza università;
trasferimento temporanea per lavoro;
separazione dal coniuge;
assistenza ad un familiare che necessita di cure particolari;
temporanea inagibilità della propria abitazione per ristrutturazione o ristrutturazione;
ecc…
Tassazione:
ordinaria: imposta di registro pari al 2% e una marca da bollo da 16,00 euro ogni 100 righe o 4 pagine. L’IRPEF è calcolato riducendo il canone di locazione del 5% (riduzione forfettaria per le manutenzioni);
cedolare secca: tassazione secca pari al 21%. Non si deve versare l’imposta di registro e applicare le marche da bollo sul contratto.
Risoluzione: si parla di risoluzione quando il contratto è interrotto prima della scadenza naturale. E’ necessario versare entro 30 giorni dell’interruzione tramite modello F24 67,00 euro di imposta di registro e consegnare in agenzia delle entrate il modello RLI.
CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO AD USO ABITATIVO
(legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1)
Il locatore
Sig. ………………….. nato il …………… a ………….. (……..), residente in via ……………………. n. ………, ……………. (……) c.f. ………………… identificato mediante ……………………….. n. ………… ,
concede in locazione
al conduttore
Sig. ………………….. nato il …………… a ………….. (……..), residente in via ……………………. n. ………, ……………. (……) c.f. ………………… identificato mediante …………… n. ………… ;
che accetta per se e i suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta al ……… piano, in …………… (…….) via …………… n. ………. , …………….. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno ecc.) ……………. (non ammobiliata / ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dalle parti).
Estremi catastali identificativi delle unità immobiliari:
Foglio ……., Mapp. ………, Sub. ………….., Tipologia …… , Rendita catastale ………………
Documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti: ………………………………………
Certificato di collaudo e certificazione energetica: ……………………………………………..;
……………………………………………..;
La locazione è regolata dalle seguenti pattuizioni.
Art. 1. Durata. Il contratto è stipulato per la durata di ……….. mesi, dal ………………… al ……………… , allorché fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2, cessa senza bisogno di alcuna disdetta.
Art. 2. Esigenza del locatore. Il locatore, nel rispetto di quanto previsto dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2 della legge 431/1998, di cui il presente tipo di contratto costituisce l’allegato C, e dell’Accordo tra ……………. depositato il ……………. presso il Comune di …………….., dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: …………………….
Il locatore ha l’onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro ………… giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s’intende ricondotto alla durata prevista dall’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto.
Art. 3. Esigenza del conduttore. Ai sensi di quanto previsto dall’Accordo tra ………….. depositato il …………….. presso il comune di ………………, le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i …………… mesi per il seguente motivo: …………………………
Art. 4. Canone. Il canone di locazione è convenuto in euro ……………, importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario in n. …………….. rate eguali anticipate di euro …………… ciascuna, scadenti il 10 di ciascun mese.
Art. 5. Deposito cauzionale. A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa al locatore, che con la firma del contratto ne rilascia quietanza, una somma di euro …………. pari a n. ……….. mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Art. 6. Oneri accessori. Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della tabella oneri accessori, allegato G al decreto emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/1998.
Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire, in sede di consuntivo, entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anziedette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione, anche tramite organizzazioni sindacali, presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Art.
7. Spese di bollo e di registrazione. Le
spese del presente contratto e delle sue eventuali proroghe, nonché
la tassa di bollo, sono a carico del conduttore. L’imposta di
registro è a carico per metà di ciascuna delle parti contraenti.
L’IVA, in quanto applicabile, è per intero a carico del
conduttore.
Art. 8. Pagamento, risoluzione e prelazione. Il mancato pagamento anche parziale del canone di locazione o delle quote per gli oneri accessori, entro i termini di legge e al domicilio del locatore, così come la sublocazione abusiva o il mutamento di destinazione dell’uso dei locali, produrranno ipso iure la risoluzione del contratto per colpa del conduttore, fermo restando l’obbligo di corrispondere il dovuto e il risarcimento del danno a favore del locatore, a norma dell’art. 1456 cod. civ. In ogni caso il ritardato pagamento del canone o delle quote per gli oneri accessori comporterà, per il conduttore, il pagamento di un interesse che viene concordato in misura pari all’interesse legale aumentato di due punti, con decorrenza al giorno successivo a quello pattuito per il pagamento, senza che occorra costituzione in mora.
La vendita dell’unità immobiliare locata, in relazione della quale non viene concessa la prelazione al conduttore, non costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Art. 9. Uso. L’immobile è ad esclusivo uso di abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi …………………., con divieto al conduttore di mutare anche in parte ed anche solo temporaneamente tale uso. È altresì vietata la sublocazione, sia parziale che totale, anche se gratuita sotto forma di comodato e la cessione del contratto. La violazione del presente patto produce l’automatica risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1456 cod. civ.
Per la successione nel contratto, si applica l’articolo 6 della legge 392/1978, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988.
Art. 10. Consegna. Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. E’ in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
Art. 11. Modifiche e danni. Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
Art. 12. Accesso. Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l’unità immobiliare locata, il conduttore deve consentire la visita all’unità immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi.
Tutte le riparazioni di cui agli artt. 1576 e 1609 cod. civ. sono a carico del conduttore, che dovrà provvedere tempestivamente, salvo il diritto del locatore di sostituirsi in caso di inadempienza, e integrale rimborso da parte del conduttore delle spese entro 20 giorni dalla richiesta.
Il locatore potrà effettuare riparazioni, anche non urgenti, all’interno dell’immobile locato, senza corrispondere alcuna indennità al conduttore, anche se la durata delle riparazioni sia superiore a 20 giorni, con ciò derogandosi per volontà delle parti alla disposizione dell’art. 1584 cod. civ.
Art. 13. Penale. In caso di ritardata riconsegna dell’immobile alla scadenza contrattualmente pattuita, il conduttore sarà tenuto al pagamento di una penale di € ………, aggiornabile in base all’indice ISTAT costo vita, per ogni giorno di ritardo, oltre al canone di locazione.
Art. 14. Commissione di conciliazione. La commissione di conciliazione, di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/1998, è composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente del locatore e del conduttore e un terzo, che svolge funzioni di presidente, sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo.
La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.
Art. 15. Varie. A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.
Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.
Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 675/1996).
Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia di sposto dal codice civile, dalle leggi 392/1978 e 431/1998 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge 431/1998 ed all’accordo territoriale.
Letto approvato e sottoscritto
……………..….., lì ………………….
Il locatore …………………..………...
Il conduttore ………………………….
A mente dell’articolo 1342, secondo comma, del codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 del presente contratto.
Il locatore ……………………………..
Il conduttore …………………………..
CLAUSOLE AGGIUNTIVE
Art……. Fideiussione. A garanzia del puntuale adempimento di tutti gli obblighi assunti con il presente contratto (ivi compreso il regolare pagamento del canone) il conduttore si impegna a consegnare, entro trenta giorni dalla sottoscrizione del presente contratto, una fideiussione bancaria incondizionata, a prima richiesta, con rinuncia della preventiva escussione del debitore principale, dell’importo pari a ……… canoni mensili (€ …………………) e termine di scadenza di sei mesi successivi all’originario termine di locazione. Resta inteso che, nel caso di rinnovi del contratto, la predetta fideiussione dovrà essere rinnovata in maniera tale da garantire il locatore per i sei mesi successivi alla scadenza del termine della locazione come determinato a seguito di rinnovo. In caso di mancato regolare adempimento da parte del conduttore delle obbligazioni nascenti dal presente contratto, la fideiussione bancaria verrà escussa dalla locatrice, fatto salvo ed impregiudicato il diritto di quest’ultima a chiedere il risarcimento dei maggiori danni. La mancata consegna entro il termine predetto (da ritenersi ad ogni efetto essenziale) della fideiussione, comporterà la risoluzione del presente contratto ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1456 c.c.
Art. …. Cedolare secca. (Eliminare la parte dell’aggiornamento ISTAT, nell’articolo “canone” e l’art. “Spese di bollo e di registrazione”) parte locatrice dichiara di esercitare l’opzione per il sistema denominato “cedolare secca” introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 restando pertanto esonerata dall’obbligo di inviare al conduttore la prevista comunicazione mediante lettera raccomandata e dall’obbligo di corrispondere l’imposta di registro e di bollo. L’opzione in oggetto comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell’obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al presente contratto, comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso. Non potrà inoltre essere applicata, negli anni di decorrenza del contratto, alcuna maggiorazione del canone inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.
La parte locatrice si riserva tuttavia la facoltà di revocare tale opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in corso, da comunicarsi alla parte conduttrice a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno prima della scadenza dell’annualità contrattuale. Se in futuro la parte locatrice decidesse di revocare l’applicazione di tale regime fiscale, sull’importo annuo del canone dovrà essere pagata l’imposta di registro (di cui metà a carico della parte locatrice e metà a carico del conduttore). In tal caso il canone sarà aggiornato ogni anno automaticamente e senza bisogno di richiesta del locatore nella misura della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al consumo accertato dall’ISTAT per le famiglie degli operi e degli impiegati verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio dell’annualità contrattuale.
Art. …. Regolamento condominiale. il conduttore dà atto di conoscere che l’unità oggetto del presente contratto fa parte di uno stabile in condominio, nonché di conoscere il regolamento di tale condominio. Conseguentemente il conduttore si impegna a rispettare il contenuto del citato regolamento, assumendosi diretta responsabilità per la violazione dei patti in esso contenuti con obbligo di rimborso entro 15 giorni dalla domanda del locatore di qualsiasi multa o penalità o risarcimento di danni pretesi dal condominio per violazione del suddetto regolamento o per molestie o per altro fatto illecito del conduttore. Inoltre il conduttore esonera da qualunque responsabilità od obbligo il locatore qualora l’assemblea di condominio sopprima o innovi impianti o servizi comuni durante l’esecuzione del presente contratto. Qualora l’assemblea di condominio istituisca nuovi impianti, o servizi durante il corso della presente locazione, il conduttore si impegna a rimborsare al locatore il costo d’esercizio pr la quota parte spettante.
Art. … Assemblee. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tatti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
Art. .... Impianti. Il conduttore, in caso d’installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata, si obbliga a servirsi unicamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi tiolo, fatte salve le eccezioni di legge. Per quanto attiene all’impianto termino autonomo, ove presente, vale la normativa del D.P.R. 412/1993, con particolare riferimento a quanto stabilito dall’articolo 11, comma 2, dello stesso.