INDICE

INDICE

RELAZIONE ECONOMICO FINANZIARIA 2

PREMESSA 2

DESCRIZIONE PROPOSTA DI ACCORDO OPERATIVO ANS_C2.4 – DN.8 PARTE SUD 2

SCHEMA DEL QUADRO ECONOMICO-FINANZIARIO COMPLESSIVO 4

ANALISI DEI COSTI 6

ANALISI DEI RICAVI 7

ALLEGATI 9

RELAZIONE ECONOMICO FINANZIARIA

PREMESSA

La presente Relazione viene redatta in osservanza a quanto disposto dall’art. 38, comma 3 lett. C della Legge Urbanistica Regione ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇ n. 24/2017:

“c) la relazione economico-finanziaria, che illustra analiticamente i valori economici degli inter- venti pubblici e privati programmati e che ne dimostra la fattibilità e la sostenibilità. La relazione è corredata dalle certificazioni camerali e da altre idonee documentazioni per verificare la di- sponibilità di risorse finanziarie necessarie per la completa attuazione del programma di inter- venti o degli stralci funzionali in cui lo stesso eventualmente si articola;”.

Si propone di dimostrare nella Relazione l’adeguatezza della disponibilità finanziaria in base a quadro economico di seguito descritto.

DESCRIZIONE PROPOSTA DI ACCORDO OPERATIVO ANS_C2.4 – DN.8 PARTE SUD

L’Accordo Operativo proposto dalle proprietà ANUSCA FORM srl e COLLINA srl, finalizzato a dare attuazione alle previsioni di PSC ANS_C2.4 (parte Sud) e di parte del DN.8 è localizzato a sud del capoluogo di Castel San ▇▇▇▇▇▇ Terme.

La descrizione dell’intervento è riportata nella relazione illustrativa dell’AO alla quale si rimanda per una trattazione più approfondita.

Individuazione del perimetro dell’ACCORDO OPERATIVO e sub-ambito ANS_C2.4 e DN.8 Parte Sud Estratto della Planimetria di progetto

SCHEMA DEL QUADRO ECONOMICO-FINANZIARIO COMPLESSIVO

CAPACITA’ EDIFICATORIA:

	ANUSCA (mq)	COLLINA (mq)	totali (mq)	totali (mq)
CEA	2.792,30	3.865,00	6.657,30	6.657,30
CEC	740,08*	1.159,50	1.899,58**	1.714,58
CEP	2.052,23	2.705,50	4.757,73	4.757,73
CEP libera	1.493,77	1.932,50	3.426,27	3.426,27
CEP ERS	558,46	773,00	1.331,46	1.331,46
DN_8**	126,00	59,00	185,00	185,00
totale CEA			6.842,30	6.657,30
extraCEA				466,00
di cui CEC	49,00	81,00		130,00
di cui CEP	146,00	189,00		336,00
totale CEA + extra- CEA	2.324,23	2.953,50		7.123,30

* L’amministrazione riconosce alla “Proprietà Cillario” 740,0 mq di CEC localizzati nei lotti n. 27 e 28 (tavola n. 04 Planimetria di progetto.), in attuazione dell’accordo n. … del…..

** In attuazione delle previsioni del vigente PSC e di quanto già espresso in sede di istruttoria ex art.4, LR24/17 (….), a titolo di compensazione per la cessione di una quota dell’area in ambito DN_8 di superficie pari a 9.238 mq, l'Amministrazione riconosce ai soggetti attuatori Privati Anusca Form e Collina srl la capacità edificatoria (CEP) di 185 mq; tali diritti edificatori sono ricavati dal Comune di Castel San ▇▇▇▇▇▇ Terme dalla quota di CEC già presente all’interno del comparto (CEC = 1.899,58

- 185 = 1.714,58).

USI AMMESSI:

CEA:

- a1 residenza ordinaria EXTRA CEA:

- b3 studi professionali anche ambulatoriali e artistici, uffici assimilati

- b4 artigianato di servizio

- b10 micro-nidi e servizi parascolastici per l’infanzia

- b11 attività socio-assistenziali

DEFINIZIONI E STIMA DELLE QUANTITA’

Si assumono i seguenti elementi come riferimento per la stima:

- ricavi da vendita di SU privata: i valori OMI relativi al secondo semestre 2021 = 2.200 - 2.900

€/mq SL; tenendo conto della particolare situazione di mercato che al momento non offre in zona tipologie del tipo di quelle che si andranno a realizzare e delle caratteristiche di elevata qualità che si intende realizzare, in base alla esperienza e conoscenza del mercato locale dei proponenti si ritiene che i valori di vendita siano:

2.700,00 €/mq. per la SLV della CEP

Si considera una riduzione pari al 10% dei ricavi relativi alla ERS, pertanto 2.700,00 – 10% = 2.430,00 €/mq. per la SLV della ERS

Si considera un ricavo pari a 2.300,00 €/mq per le SLV “extra” CEA

- il coefficiente per passare da SU a SLV, considerando le superfici al lordo delle murature, compreso le superfici accessorie ragguagliate, sia pari al 50%, pertanto:

SUPERFICIE UTILE (SU):

SU CEP privata = 3.426,27 mq SU ERS = 1.331,46 mq

SU extra CEA privata = 336,00 mq

SUPERFICIE LORDA VENDIBILE (SLV):

SLV CEP privata 3.426,27 * 1,50 = 5.139,405 mq

SLV ERS 1.331,46 * 1,50 = 1.997,19 mq

SLV extra CEA privata 336 * 1,50 = 504 mq

- il valore dell’area si assume con riferimento al parametro SLV pari al 10% del ricavo dalla vendita

ANALISI DEI COSTI

SLV CEP privata 5.139,405 mq. * 2.700 €/mq = 13.876.393,5 € * 10% = 1.387.639,35 €

SLV ERS 1.997,19 mq * 2.430 €/mq = 4.853.171,7 € * 10% = 485.317,17 €

SLV extra CEA privata 336 mq * 2.400,00 €/mq = 806.400 € * 10% = 80.640 € a) TOTALE AREE 1.387.639,35 + 485.317,17 + 80.640 = 1.953.596,52 €

b) COSTRUZIONE EDIFICI RESIDENZIALI

Si assume un costo unitario pari a 1.500 €/mq per edilizia libera e 1.300 €/mq per ERS CEP 5.139,405 mq x 1.500 € = 7.709.107,5 €

ERS 1.997 mq x 1.300 € = 2.596.100 € Ex CEA 504 mq x 1.500 € = 756.000 €

TOTALE COSTO COSTRUZIONE: 11.061207,5 €

c) ONERI COMUNALI

- oneri U1 si ritengono completamente assolti con la realizzazione delle opere.

- oneri U2 74,80 €/mq: SU CEP 4.757,73 + 399 = 5.156,73 x 74,80 = 385.723,404 €

- Contributo U3 15 €/mq: SU CEP 4.757,73 + 399 = 5.156,73 x 15,00 = 77.350,95 €

- Costo Costruzioni (“Bucalossi”): Costo convenzionale = valori medi OMI 2.900/2.200 = 2.550 x 0,475 = 1.211,25 * 7% = 84,79 €/mq

CC CEP 5.139,405 x 84,79 = 435.770, 15 €

CC ERS 1.909,19 x 0,00 = 0.00

CC extra CEA 504 x 84,79 = 42.734,16 €

TOTALE ONERI 385.723,404 + 77.350,95 + 435.770,15 + 42.734,16 = 941.578,664 €

d) OPERE DI URBANIZZAZIONE:

Si assume il valore indicato nel computo metrico allegato alla proposta di AO.

TOTALE URBANIZZAZIONI: 2.382.764,85 €

e) SPESE TECNICHE

Si assume il valore indicato nel computo metrico allegato alla proposta di AO.

TOTALE SPESE TECNICHE = 150.864,94 €

f) COSTI COMMERCIALIZZAZIONE

Si assume:

- un valore di vendita pari a 2.700 €/mq per l’edilizia libera,

- 10% in meno per l’ERS 2.430 €/mq,

- 2.300 €/mq per la extra CEA,

- pertanto:

CEP SLV 5.139,405 mq. * 2.700 = 13.876.393,5 €

ERS SLV 1909,19 mq. * 2.430 = 4.639.331,7 € Extra CEA SLV 504 mq. * 2.300 = 1.159.200 €

TOTALE COMMERCIALIZZAZIONE 19.674.925,2 € * 3% = 590.247,76 €

g) ONERI FINANZIARI, GARANZIE FIDEIUSSORIE

Si assume un’incidenza pari a 30 € per mq. di SLV

TOTALE ONERI FINANAZIARI-GARANZIE 30 * 5.093,73 = 152.811,9 €

(4.757,73 + 336 = 5.093,73)

h) VARIE E IMPREVISTI

Si assume un’incidenza pari a 60 € per mq. di SLV (corrispondente al 3% circa delle spese da sostenere)

TOTALE IMPREVISTI 60 €/mq* 5.093,73 mq. = 305.623,8 €

TOTALE COSTI 17.533.307 €

ANALISI DEI RICAVI

RICAVI DA VENDITE

Per l’edilizia libera si assume un prezzo di vendita a mq. di superficie commerciale SLV = 2.700

€/mq.

Per l’ERS si assume un prezzo di vendita a mq. di superficie commerciale SLV = 2.430 €/mq. Per l’edilizia extra CEA si assume un prezzo di vendita paria 2.300 €/mq.

CEP 5.139,405 * 2.700 =13.876.393,5 €

ERS 1.909,19* 2.430 = 4.639.331,7 €

Extra CEA 504 * 2.300 = 1.159.200 €

TOTALE RICAVI 19.674.925,2 €

SINTESI

COSTI
a) AREE	1.953.596,52 €
b) COSTRUZIONE EDIFICI RESIDENZIALI	11.061.207,5€
c) ONERI COMUNALI	941.578,664 €
d) OPERE DI URBANIZZAZIONE	2.382.764,85 €
e) SPESE TECNICHE	150.864,94 €
f) COSTI COMMERCIALIZZAZIONE	590.247,76 €
g) ONERI FINANZIARI, GARANZIE FIDEIUSSORIE	152.811,9 €
h) VARIE E IMPREVISTI	305.623,8 €
Totale COSTI		18.138.696,23 €

RICAVI
a) RICAVI DA VENDITE	19.674.925,2 €
Totale RICAVI		19.674.925,2 €

COMPENSO PROMOTORE 9 % sui costi

ALLEGATI

A CORREDO DELLA RELAZIONE VANNO PRESENTATE (art. 38, c.3 lett.c della L.R. n.24/2017):

- CERTIFICAZIONI CAMERALI

- ALTRE IDONEE DOCUMENTAZIONI per verificare la disponibilità di risorse finanziarie necessarie per la completa attuazione del programma di interventi o degli stralci funzio- nali in cui lo stesso si articola