ACCORDO PROGRAMMATICO PRELIMINARE DI PIANIFICAZIONE
ACCORDO PROGRAMMATICO PRELIMINARE DI PIANIFICAZIONE
L’anno 2014, il giorno … del mese di … presso il municipio di Adria (Ro), Corso Xxxxxxxx Xxxxxxxx XX, n. 49, tra:
• Il signor Xxxxx Xxxxxxxx, nato a Polverara (PD) il 29 aprile 1943 domiciliato per la carica presso la sede della società in Adria (Ro), in xxx Xxxxxxxx, x. 0, dichiara di intervenire nel presente accordo esclusivamente quale Amministratore Unico, investito dei poteri di ordinaria e straordinaria amministrazione e quindi in nome e per conto della Società “CA’ CIMA S.r.l.” c.f. e numero di iscrizione presso il Registro delle Imprese di Rovigo 0100386 929 1, d’ora in avanti indicato nel presente atto come “Proponente”, proprietaria degli immobili oggetto del presente accordo ubicati nel capoluogo in via Xxxx Xxxxxxxx, censita a N.C.T.: Sezione AD, foglio 45, particelle n. 4, 1407 e 1410 per complessivi mq. 3.680
• Il Comune di Adria, c.f. 81002900298 rappresentato da … in qualità di … e domiciliato per la carica presso il municipio di Adria (Ro), Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx XX, x. 00,
Xxxxxxxx
- che ai sensi dell’art. 48 della Legge Regionale del 23 aprile 2004, n. 11 il comma 7 septies prevede che “In deroga al divieto di cui al comma 1 fino all’approvazione del primo PAT sono consentite, con le procedure di cui all’articolo 50, commi da 5 a 8 e 16 della legge regionale 27 giugno 1985, n. 61, le varianti allo strumento urbanistico generale finalizzate a dettare una nuova disciplina per le aree nelle quali è decaduto un vincolo preordinato all’esproprio, ai sensi dell’articolo 9, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001, n. 327 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità” e successive modificazioni, nonché per le aree che sono oggetto di una specifica disciplina da parte dello strumento urbanistico generale in connessione alla localizzazione dell’opera pubblica, qualora detta opera sia stata realizzata altrove o il relativo vincolo decaduto.”
- che l’art. 49 – zona “F5” – Parcheggi delle Norme Tecniche di Attuazione del Vigente P.R.G. stabilisce che “Si tratta di aree destinate alla sosta degli autoveicoli e dei mezzi di trasporto in genere. In tali zone sono ammesse costruzioni per il ricovero degli autoveicoli, purché espressamente previste da Piani urbanistici attuativi. E' altresì consentita la realizzazione di manufatti per attività collaterali strettamente collegate al parcheggio come distributori di benzina e simili. L'utilizzazione delle aree a parcheggio può avere luogo solo per iniziativa comunale. Enti o privati possono peraltro chiedere di sostituirsi al Comune nella realizzazione ed utilizzazione dei parcheggi e dei relativi impianti; in tal caso la concessione deve essere regolata da apposita convenzione debitamente registrata e trascritta. Gli indici stereometrici saranno definiti in sede di attuazione dei singoli progetti.”.
- che la destinazione a parcheggi, individuata dallo strumento urbanistico, concreta vincolo preordinato all’esproprio in quanto mira ad individuare un bene singolarmente determinato in virtù della creazione di un’area non edificata all’interno di una zona a spiccata vocazione edificatoria e già edificata
- che decorso il quinquennio, dalla data di approvazione dell’ultima variante che ha reiterato i vincoli, senza l’approvazione dei prescritti strumenti attuativi, l’Amministrazione Comunale, ha l’obbligo di ridefinire l’assetto urbanistico delle aree soggette a vincolo decaduto
- che le vigenti Norme Tecniche di Attuazione non stabiliscono, per la Zona F5, indici di fabbricabilità ma rimandano la definizione degli indici stereometrici all’approvazione degli strumenti urbanistici attuativi,
- che la priorità di intervento e di utilizzazione dell’area a parcheggio può avere luogo solo per iniziativa comunale,
Visto
- che la ditta Ca’ Cima s.r.l. con sede in via A. Buzzolla n. 7, per mezzo del legale rappresentante Sig. Xxxxx Xxxxxxxx, in qualità di proprietario dell’area sita in Comune di Adria, via Xxxx Xxxxxxxx, censita a N.C.T.: Sezione AD, foglio 45, particelle n. 4, 1407 e 1410, ha presentato in data 26.5.2014 prot. n. 15325 una richiesta di variante parziale al P.R.G. ai sensi dell’art. 48 c. 7 septies della Legge Regionale del 23 aprile 2004, n. 11 con proposta di accordo pubblico programmatico di pianificazione;
- che con nota del 27.5.2014 prot. n. 15440 sono state chieste delle integrazioni in merito;
- che con nota del 31.5.2014 prot. n. 15951 è stato inoltrato il capitolato descrittivo delle opere edili e di finitura ad integrazione della richiesta di variante di P.R.G.
- che con nota del 17.7.2014 prot. n. 20940, a seguito di colloqui con l’ufficio pianificazione è stata inoltrata un ulteriore integrazione allegata al presente atto;
Atteso che in questi mesi si sono succeduti dei confronti tra l’Amministrazione comunale e la ditta Ca’ Cima s.r.l., mirati all’analisi e valutazione di un ipotesi di accordo programmatico di pianificazione riguardante la trasformazione dell’area di cui sopra a seguito della decadenza del vincolo preordinato all’esproprio;
Considerato
- che l’Amministrazione comunale, visto gli attuali trend demografici e socio-economici in atto, si è posta come obbiettivo quello di lavorare, con interventi di riqualificazione e di compattazione, alla modifica e alla valorizzazione dell’esistente, proponendo un ridisegno della città che parte dai contesti urbani esistenti piuttosto che sull’aggiunte di nuovi insediamenti,
- che l’iniziativa di cui trattasi si configura sicuramente di rilevante interesse pubblico in quanto consentirebbe:
- un intervento di trasformazione urbana all’interno di un tessuto edilizio esistente evitando di utilizzare e trasformare nuovi terreni agricoli,
- di ottenere una unità residenziale all’interno di un’area urbana già consolidata che consentirebbe di attenuare l’emergenza abitativa che, in questo periodo di crisi economica, rappresenta una delle prime problematiche di carattere sociale al quale far fronte,
- di riqualificare un’area verde, di proprietà comunale, posta tra via Xxxxxx Xxxxxxx e Riviera Amolaretta.
Rilevato inoltre che l’art. 11 della Legge del 7 agosto 1990, n. 241 e s.m.i. consente la conclusione di accordi tra la Pubblica Amministrazione e soggetti privati al fine di determinare il contenuto discrezionale dei provvedimenti amministrativi,
Considerato altresì che si ritiene possibile promuovere la conclusione di uno specifico accordo programmatico di pianificazione che disciplini i contenuti e le modalità per la realizzazione del programma, accordo del quale il presente atto costituisce protocollo preliminare di intesa,
Evidenziato che il piano economico finanziario, redatto e allegato alla relazione tecnica (allegato D), determina i seguenti costi e ricavi relativi alle opere:
descrizione | Parziali | Totali | |
A) Valore iniziale dell’immobile | |||
A1 | Atto del 20.1.2005 rep. 104331 Notaio Schiavi (allegato | ||
C1) | 200.000,00 € | ||
Spese di registrazione | 25.000,00 € | ||
A2 | Atto del 28.2.2006 rep. 105205 Notaio Schiavi (allegato | ||
C2) | 90.140,00 € | ||
Spese di registrazione | 15.000,00 € | ||
330.140,00 € | |||
B) Costi della Trasformazione urbanistica | |||
B1 Sistemazione area | 55.000,00 € | ||
B2 | Costi di costruzione | 370.000,00 € | |
B3 | Spese Tecniche | 24.000,00 € | |
B4 | Oneri di urbanizzazione | 9.900,00 € | |
B5 | Oneri finanziari | 65.000,00 € | |
523.900,00 € | |||
C) Valore finale di mercato | |||
C1 | Area edificabile: | ||
sup. lotti mq. 2.300 x 195,00 €/mq. | 448.500,00 € | ||
sup. a viabilità mq. 780 x 80,00 €/mq. | 62.400,00 € | ||
il valore di 600 mq. dell’area oggetto di edificazione è | |||
assorbibile dal valore di vendita degli immobili. | |||
C2 | Alloggi (escluso quello oggetto di accordo) | ||
Mq. 265 x 1.800,00 €/mq. Garage n. 6 x 18.000,00 € | 477.000,00 € 108.000,00 € | ||
descrizione | Parziali | Totali |
1.095.900,00 € | ||
D) Plusvalore: C – (A+B) | 241.860,00 € | |
E) Quota Plusvalore al Comune (49,61%) | 120.000,00 € |
Dalla lettura dell’analisi dei costi e dei ricavi derivanti dall’accordo programmatico di pianificazione, di cui alla tabella, si evince quanto segue:
a. la sommatoria dei costi dell’intervento dell’accordo è pari a €. 854.040,00
b. la sommatoria dei ricavi dell’intervento dell’accordo è pari a €. 1.095.900,00
c. il plusvalore alla conclusione dell’operazione è pari a € 241.860,00
d. che la quota di plusvalore da corrispondere al Comune è pari a € 120.000,00
Preso atto che la ditta Ca’ Cima s.r.l. proprietaria dell’area oggetto di richiesta si è resa disponibile a cedere all’Amministrazione comunale un nuovo alloggio finito, da realizzarsi all’interno dell’area in oggetto, del valore commerciale di 100.000,00 € che sarà posto al primo piano di un fabbricato residenziale plurifamiliare con locali al piano terra da destinarsi a parcheggio al fine di garantire almeno un posto auto e/o garage per ogni unità abitativa e alla riqualificazione dell’area a verde di proprietà comunale posta tra via Xxxxxx Xxxxxxx e Riviera Amolaretta pari a 20.000,00 € a condizione che, quale contropartita, venga concessa la variante urbanistica parziale al P.R.G. vigente ai sensi dell’art. 48 c. 7 septies della Legge Regionale del 23 aprile 2004, n. 11, da zona F5 a zona B1 (indice fondiario 1,5 mc/mq);
Considerato, infine, che i contenuti dell’accordo acquisiscono sicuramente un rilevante interesse pubblico in quanto consente:
- la possibilità di intervenire nel contesto urbano sopra descritto, garantendo di:
- acquisire al patrimonio comunale una nuova unità residenziale incrementando in questo modo l’offerta abitativa che in questo momento il comune risulta carente, visto anche le difficoltà economiche che rendono difficili anche gli interventi edilizi a carattere sociale da parti di altri enti come l’A.T.E.R.
- riqualificare un’area urbana che il vigente P.R.G. classifica come giardino pubblico di quartiere che attualmente risulta priva delle necessarie attrezzature per il suo utilizzo.
- l’iniziativa di cui al presente accordo, come già sopra ricordato, permette il conseguimento di obiettivi strategici che riscontrano preciso fondamento nel contesto delle finalità di carattere generale individuate nel Documento Preliminare al P.A.T. approvato con delibera di Giunta Comunale n. 179 del 3.7.2013;
- l’Amministrazione comunale ritiene la proposta del proponente di rilevante interesse pubblico in quanto:
a. dal punto di vista urbanistico e ambientale appare coerente con la localizzazione e le condizioni degli immobili esistenti e con gli indirizzi generali descritti nel Documento Preliminare;
b. dal punto di vista sociale ed economico appare rispondente alle esigenze e contingenze della comunità locale;
c. dal punto di vista patrimoniale, comporta l’acquisizione gratuita da parte del Comune di una nuova unità residenziale, oltre che la riqualificazione di un’area urbana.
- l’approvazione della variante sarà condizionata alla sottoscrizione del presente accordo.
Tutto ciò premesso e considerato, e ritenute tali premesse e considerazioni parti integranti del presente accordo tra le parti sopra intervenute si conviene e si stipula quanto segue.
Art. 1 — Oggetto dell’accordo
Il presente accordo programmatico disciplina gli interventi pubblici e privati sinteticamente descritti nelle premesse.
L’oggetto dell’accordo si caratterizza in modo evidente in funzione del riconoscimento del rilevante interesse pubblico.
Art. 2 — Impegni e obblighi reciproci
Le parti si impegnano, con riferimento alle proprie rispettive specifiche competenze, ad assumere in forma coordinata tutte le iniziative utili a sviluppare i programmi oggetto del presente accordo in tutte le fasi di lavoro che si dovranno attuare.
In particolare:
a) il Proponente si obbliga:
1. a realizzare e a cedere un nuovo alloggio agibile e completo di tutte le necessarie rifiniture come da “capitolato descrittivo delle opere edili e di finitura” (allegato A), da realizzarsi all’interno dell’area censita a N.C.T.: Sezione AD, foglio 45, particelle n. 4, 1407 e 1410, del valore commerciale di 100.000,00 € che sarà posto al primo piano di un fabbricato residenziale plurifamiliare con un locale al piano terra da destinare a garage, come da elaborati B e B1;
2. a realizzare, su progetto approvato dal comune, gli interventi di riqualificazione del giardino posto tra via Xxxxxx Xxxxxxx e Riviera Amolaretta;
3. a presentare entro 60 giorni dalla data di approvazione della variante parziale al P.R.G. il permesso di costruire relativamente al fabbricato residenziale plurifamiliare contenente l’alloggio che deve essere ceduto;
4. a realizzare secondo le direttive del Comune e cedere in proprietà al Comune l’immobile identificato negli elaborati B e B1 entro tre anni dal rilascio del Permesso di Costruire;
5. a rispettare i tempi per l’attuazione delle opere ed il trasferimento stimati in giorni 1.000 a partire dal rilascio del permesso di costruire degli interventi edilizi;
6. a sostenere eventuali ulteriori costi che dovessero emergere a seguito degli studi e delle verifiche da eseguire in sede di progettazione esecutiva per il rilascio del permesso di costruire e che non incidono nell’equilibrio dei benefici tra interesse pubblico e privato di cui al presente accordo;
7. a portare a conoscenza esplicitamente i propri aventi causa dell’esistenza del presente accordo;
8. a prevedere negli atti di trasferimento, qualora avesse a determinarsene la condizione, l’espressa assunzione da parte degli acquirenti degli obblighi a realizzare quanto previsto nel presente accordo;
9. ad assumere tutti gli oneri e le spese del presente accordo, inerenti e conseguenti (imposte, tasse, diritti di segreteria, spese notarili per il trasferimento, accatastamenti, frazionamenti, ecc.) nonché tutte le eventuali spese di bollo per gli atti occorrenti in fase di consegna degli immobili;
b) il Comune di Adria, come rappresentato, si impegna:
1. ad adottare e approvare la variante urbanistica parziale al P.R.G. vigente, ai sensi dell’art. 48 c. 7 septies della Legge Regionale del 23 aprile 2004, n. 11, modificando l’attuale destinazione d’uso da zona F5 a zona B1 (indice fondiario 1,5 mc/mq);
2. a sottoporre il presente accordo al vaglio della Giunta Comunale per l’approvazione.
Si conviene inoltre che, successivamente all’approvazione della variante urbanistica parziale al vigente P.R.G., potranno essere introdotte esclusivamente modifiche di dettaglio del presente accordo, modifiche che non potranno, comunque, interessare le quantità delle aree oggetto dell’accordo stesso.
Art. 3 — Garanzie
Il proponente si impegna, appena adottata la variante parziale al vigente P.R.G., a produrre, polizza fideiussoria bancaria di importo pari a 150.000,00 € (centocinquantamila/00), somma che potrà essere incassata, totalmente, dal Comune in caso di inadempimento degli impegni assunti in merito ai tempi e al rispetto degli obblighi di cui sopra. Dette garanzie fornite dal proponente, saranno svincolate una volta che sarà rilasciato il certificato di agibilità del fabbricato residenziale plurifamiliare.
Nell’ipotesi di inadempimento alle obbligazioni di cui al presente accordo, il Proponente autorizza il Comune di Adria a disporre della cauzione stessa nel modo più ampio, con rinuncia espressa od ogni opposizione giudiziale e stragiudiziale a chiunque notificata e con l’esonero da ogni responsabilità a qualunque titolo per i pagamenti e prelievi che il Comune dovrà fare.
Ai sensi dell’art. 1292 e seguenti del Codice Civile il Proponente assume in solido le obbligazioni di cui al presente accordo.
Art. 4 — Attuazione degli interventi
L’attuazione delle previsioni del presente accordo, una volta approvata la variante urbanistica parziale al vigente P.R.G., avrà luogo, per la parte privata mediante procedimento ordinario a mezzo di uno o più permessi di costruire, per la parte pubblica previo approvazione del progetto di riqualificazione dell’area verde che potrà essere redatto anche dal Proponente.
In sede di rilascio del permesso di costruire e di approvazione del progetto di riqualificazione dell’area verde potranno essere introdotte modifiche migliorative che non pregiudichino l’equilibrio tra interessi pubblici e privati.
Art. 5 — Validità dell’accordo
La validità del presente accordo cessa in caso di mancata approvazione della variante urbanistica parziale al vigente P.R.G..
Detti contenuti si considerano validi ed applicati all’area oggetto del presente accordo fino all’approvazione del Piano degli Interventi.
Art. 6 — Inadempienze
Qualora il Proponente, a variante approvata, rinunci a presentare entro i termini previsti all’art. 2 p. 3 del presente accordo, il Comune di Adria è autorizzato ad incamerare la polizza di cui all’art. 3.
Nel caso in cui il contenuto e le clausole del presente accordo non fossero state portate a conoscenza degli aventi causa del Proponente, l’Amministrazione Comunale si riserva di assumere, nei confronti del medesimo inadempiente, tutte le opportune iniziative, anche giudiziarie, a tutela dei propri interessi.
Art. 7 — Adempimenti fiscali
Si dichiara che il presente accordo sarà soggetto a registrazione a tassa fissa solo in caso d’uso.
Art. 8 — Richiami normativi
Per quanto non espressamente previsto nel presente accordo, trovano applicazione le disposizioni contenute nei commi 2 e seguenti dell’art. 11 della Legge del 7 agosto 1990, n. 241 e s.m.i. nonché, in quanto compatibili, i principi del Codice Civile in materia di obbligazioni e contratti.
Art. 9 — Recesso
Il Comune di Adria, per ragioni di pubblico interesse e dandone tempestiva comunicazione scritta al Proponente, può recedere unilateralmente dal presente accordo, come previsto dall’art. 11 c. 4 della della Legge del 7 agosto 1990, n. 241 e s.m.i.
Art. 10 — Controversie
Le controversie in materia di formazione, conclusione ed esecuzione degli obblighi derivanti dal presente accordo sono riservate a norma dell’art. 11 c. 5 della Legge del 7 agosto 1990, n. 241 e s.m.i. alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo.
La presente scrittura consta di facciate n.
La stessa, previa lettura, viene sottoscritta dalle parti, come sopra rappresentate ed intervenute,
Letto, confermato e sottoscritto
per il proponente per il Comune di Adria