CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO NON ABITATIVO AI SENSI DELLA LEGGE N. 392/1978
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO NON ABITATIVO AI SENSI DELLA LEGGE N. 392/1978
L’anno 201xxx il giorno xxx del mese di xxx presso xxxx, con la presente scrittura privata fatta valere a tutti gli effetti di legge tra:
LA PARTE LOCATRICE
in persona del ,
con sede legale in , alla via , codice fiscale , numero di iscrizione al Registro delle Imprese e partita I.V.A. n. , capitale sociale versato € , (il “Locatore”),
e
LA PARTE CONDUTTRICE
, in persona del
, con sede legale in , alla via
, codice fiscale , numero di iscrizione al Registro delle Imprese e partita I.V.A. n. , capitale sociale versato € (il “Conduttore”);
PREMESSO CHE
a) il Conduttore svolge l’attività istituzionale nel territorio di competenza, ai sensi della L. 28 settembre 1998, n. 337 e successivi decreti attuativi, del D.Lgs. 13 aprile 1999, n. 112, e del D.L. 30 settembre 2005, n. 203 (convertito, con modificazioni, dalla L. 2 dicembre 2005, n. 248);
b) il Conduttore, per l’esercizio dell’attività di riscossione nel Comune di Roma, necessita di un immobile da adibire ad ufficio, nonché a Sede Direzionale;
c) il Conduttore ha avviato una ricerca di immobile nel mercato di riferimento mediante pubblicazione di un “Avviso di ricerca” in data ;
d) all’esito della ricerca di mercato il Conduttore ha selezionato l’immobile offerto dal Locatore;
e) il Locatore è proprietario dell’immobile sito in , alla via , categoria catastale B4, che in ragione della propria ubicazione è idoneo allo svolgimento delle attività di cui alla precedente premessa b);
f) il canone di locazione è risultato essere in linea con la normativa vigente in materia di contenimento dei costi e della spesa pubblica, nonché con gli attuali valori del mercato immobiliare, sia con riferimento alla zona in cui è ubicato l’immobile, sia con riferimento allo stato dello stesso e alla categoria catastale di appartenenza;
g) il Locatore ha manifestato la propria disponibilità a locare l’immobile di cui alla premessa e) che precede al Conduttore.
Tutto quanto sopra premesso, le Parti, come in epigrafe rappresentate, stipulano e convengono quanto segue:
Valore delle premesse
1.1 Le premesse e gli allegati richiamati nel presente Contratto sono parte integrale e sostanziale dello stesso e assumono valore di patto.
Articolo 2 Oggetto
2.1 Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l’immobile sito in Roma alla via individuato al Catasto Fabbricati del Comune di
foglio , part , sub , superficie lorda mq , di cui mq ad uffici e mq ad altri usi (es. archivi, parcheggi, etc.) come meglio descritto dalle planimetrie allegate al presente Contratto (Allegato 1), costituenti parte integrante dello stesso.
2.2 Il Locatore garantisce che sull’immobile non insistono diritti reali o personali di terzi che possono limitarne il libero godimento.
Articolo 3 Destinazione d’uso
3.1 I locali vengono concessi in locazione ad uso ufficio e il Conduttore precisa che vi verranno svolte altresì le attività strumentali e/o accessorie alla propria attività istituzionale nonché, nell’eventualità di concessione in sublocazione o comodato dell’immobile di cui al successivo articolo 5, attività strumentali e/o accessorie all’attività istituzionale di società collegate, partecipate o controllate, nonché attività strumentali e/o accessorie all’attività istituzionale di altri Enti o Uffici Pubblici esercenti attività accessorie a quella del Conduttore.
3.2 Il Locatore garantisce che:
i. l’immobile è idoneo all’uso a cui il Conduttore intende destinarlo ed è conforme alla vigente normativa urbanistico-edilizia;
ii. sia la costruzione, sia gli impianti condominiali, sia gli impianti dell’unità immobiliare e gli impianti tecnologici dell’immobile sono stati realizzati in conformità a tutte le disposizioni di legge vigenti al momento della stipulazione del Contratto, con particolare riferimento alle Leggi 5 marzo 1990, n. 46 e 9 gennaio 1991, n. 10, e al D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81.
3.3 Il Conduttore dichiara di aver ricevuto, ai sensi dell’articolo 6, comma 3, del D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, le informazioni e la documentazione comprensiva dell’attestato di prestazione energetica dell’immobile.
Copia dell’attestato di prestazione energetica è allegata al presente Contratto e ne forma parte integrante e sostanziale (Allegato 2).
La copia conforme di tutta la documentazione e le certificazioni in materia di igiene e sicurezza relative all’immobile e agli impianti sono allegate al presente Contratto e ne costituiscono parte integrante e sostanziale (Allegato 3).
3.4 La violazione di una sola delle previsioni di cui al presente articolo determinerà la risoluzione del presente Contratto per grave inadempimento del Locatore, fermo restando il diritto del Conduttore di agire per il ristoro del danno subìto.
Articolo 4
Xxxxxx, rinnovo e recesso del Conduttore
4.1 La durata della locazione è fissata in sei anni a decorrere dal . Dalla predetta data il Conduttore sarà immesso nella detenzione dell’immobile.
4.2 Successivamente, il Contratto di locazione si rinnoverà automaticamente e tacitamente di sei anni in sei anni, nel caso in cui una delle Parti non provveda a dare disdetta, a mezzo lettera raccomandata A/R, almeno dodici mesi prima della naturale scadenza. Il rinnovo del contratto di locazione è tuttavia subordinato al rilascio del nulla osta da parte dell’Agenzia del Demanio a fronte di specifica istanza da presentare a cura del Conduttore ai sensi dell’art. 1, comma 388, della L. 27 dicembre 2013, n. 147 (in coerenza con le indicazioni fornite dall’Agenzia del Demanio con circolare 11 giugno 2014, prot. 16155).
4.3 Il Locatore rinuncia fin d’ora, per sé e per i suoi aventi causa, alla facoltà di diniego della rinnovazione del Contratto alla prima scadenza contrattuale di cui all’art. 29 della L. 27 luglio 1978, n. 392.
4.4 Il Conduttore ha facoltà di recedere dal Contratto purché ne dia avviso con lettera raccomandata spedita almeno 6 (sei) mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Nell’ipotesi di esercizio di tale facoltà, null’altro sarà dovuto dal Conduttore se non il canone maturato sino alla data di efficacia del recesso oppure fino al materiale rilascio dell’immobile, se successivo.
Tale facoltà potrà essere esercitata anche in relazione a singole porzioni di immobile e comporterà una riduzione proporzionale dell’importo del canone locativo di cui al successivo articolo 6.
4.5 Al termine della locazione, il Conduttore dovrà riconsegnare l’immobile come meglio indicato al successivo articolo 11. All’atto della riconsegna, gli incaricati delle Parti redigeranno un verbale di riconsegna relativo allo stato dei locali e degli impianti.
Articolo 5
Sublocazione, Comodato e cessione del contratto
5.1 Il Conduttore non ha la facoltà di sublocare, in tutto o in parte, l’unità immobiliare locata, ad esclusione del caso in cui la sublocazione avvenga in favore di società da esso partecipate o controllate o ad esso collegate, nonché ad Enti o Uffici della Pubblica Amministrazione o a soggetti esercenti attività accessorie alla propria.
5.2 Resta inoltre espressamente convenuto fra le Parti che la locazione è e rimarrà unica, senza possibilità di essere scissa per alcun motivo.
5.3 Il Conduttore può cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del Locatore, purché venga insieme ceduta l’azienda, dandone comunicazione al Locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il Locatore può opporsi alla cessione per gravi motivi ai sensi dell’art. 36, comma 1, della L. n. 392/1978.
5.4 Il Locatore accetta fin d’ora che il Conduttore si riserva la facoltà di affidare in comodato ai sensi e per gli effetti dell’art. 1803 c.c., in tutto o in parte, l’unità immobiliare locata, in favore di società da esso partecipate e/o controllate o ad esso
collegate, nonché ad Enti/Amministrazioni Pubbliche o a soggetti esercenti attività accessorie alla propria, previa comunicazione da inviare al Locatore.
5.5 Le Parti espressamente convengono che la violazione, anche parziale, di quanto convenuto con il presente articolo comporterà la risoluzione di diritto del Contratto.
Articolo 6 Canone – Fatturazione
6.1 Il canone annuo complessivo di locazione è fissato in Euro ,00 ( /00), oltre Iva (ove applicabile), da corrispondere, decorsi 5 mesi dalla data di consegna (periodo di Free Rent), in rate trimestrali anticipate di uguale importo, le cui scadenze sono fissate nel/i giorno/i del primo mese di ciascun trimestre, mediante bonifico bancario sul conto corrente comunicato per iscritto dal Locatore sulla prima fattura, da inviarsi secondo quanto previsto nel successivo comma 3, almeno 30 giorni prima della scadenza di ciascun periodo.
6.2 Per i soggetti tenuti al relativo obbligo, a decorrere dalla data del 31 marzo 2015 (Legge n. 89/2014), l’emissione, trasmissione e il ricevimento delle fatture dovrà avvenire ai sensi di quanto stabilito dall’art. 1, commi da 209 a 214, della Legge n. 244/2007 solo ed esclusivamente in modalità elettronica attraverso il Sistema di Interscambio secondo le modalità previste dal D.M. 13 aprile 2013, n 55, e s.m.i.. Per gli stessi soggetti e a decorrere dalla medesima data, Equitalia non accetterà fatture che non siano emesse e trasmesse nel rispetto delle suddette modalità né procederà ai relativi pagamenti, neanche parziali.
A tale fine, il Fornitore dovrà riportare sulla fattura elettronica il seguente “Codice Univoco Ufficio” di Equitalia e dovrà completare i seguenti campi come di seguito indicato, per ciascuna linea di fattura:
• nel blocco 2.1.3 <DatiContratto>: inserire l’identificativo del contratto (inserire il
codice assegnato dalla competente Agenzia delle Entrate ai fini della registrazione del contratto);
• nel blocco 2.2.1.4 <Descrizione> Descrizione del bene/servizio fatturato, come
di seguito riportato a titolo esemplificativo:
- canone;
- oneri condominiali: preventivo o consuntivo;
- rimborso spese: natura rimborso (es: energia elettrica, importo forfettario costi vari…);
- imposte Agenzia delle Entrate: prima registrazione - rinnovo - proroga - variazione – risoluzione;
- adeguamenti Istat;
- recupero interessi su deposito cauzionale;
- indennità occupazione;
- penali;
- interessi.
• nel blocco 2.2.1.7 <DataInizioPeriodo>: indicare il periodo di competenza;
• nel blocco 2.2.1.8 <DataFinePeriodo>: indicare il periodo di competenza;
• nel blocco 2.2.1.15 <RiferimentoAmministrazione>: indicare l’indirizzo completo dell’immobile.
Al fine di agevolare le operazioni di contabilizzazione e di pagamento delle fatture, si raccomanda la compilazione di tutti i campi sopra indicati, inclusi quelli indicati nello schema di fatturazione come “non obbligatori” ai fini della trasmissione della fattura elettronica ivi compreso il codice IBAN da utilizzare per il pagamento.
Per informazioni relative alla compilazione del tracciato della fattura o in caso di impossibilità di recapito della fattura elettronica con relativo attestato dello SDI è possibile inviare una comunicazione all’indirizzo xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx@xxx.xxxxxxxxxxxx.xx, allegando l’attestazione di avvenuta trasmissione della fattura ma con impossibilità di recapito unitamente alla fattura elettronica che dovrà quindi essere accettata dall’amministrazione.
6.3 Fermo quanto disposto dall’art. 3, comma 1, del D.L. 6 luglio 2012, n. 95, convertito dalla L. 7 agosto 2012, n. 135, così come modificato da ultimo dall’art. 10, comma 6, D.L. 30 dicembre 2015, n. 210, convertito, con modificazioni, dalla L. 25 febbraio 2016, n. 21, che stabilisce - per gli anni 2012, 2013, 2014, 2015 e 2016 - la sospensione dell’aggiornamento del canone dovuto dalle amministrazioni inserite nel conto economico consolidato della pubblica amministrazione ai sensi dell'art. 1, comma 3, della L. 31 dicembre 2009, n. 196, per l'utilizzo in locazione passiva di immobili per finalità istituzionali a seguito della variazione in aumento degli indici ISTAT , su richiesta scritta di una delle Parti il canone potrà essere annualmente aggiornato, in aumento ovvero in diminuzione, nella misura pari al 75% della variazione dell’indice ISTAT, calcolato sull’andamento dei prezzi al consumo per famiglie di impiegati ed operai. In tal caso, l’aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui sarà pervenuta la richiesta.
6.4 Il Locatore si impegna a rendere note al Conduttore, con apposita comunicazione scritta, eventuali variazioni al numero di conto corrente. Fino a quando non sarà pervenuta tale comunicazione, i pagamenti effettuati avranno effetto liberatorio.
Articolo 7
Oneri Accessori - Utenze
7.1 Il Conduttore provvederà a stipulare direttamente i contratti relativi alle utenze necessarie per l’utilizzo dell’immobile, quali energia elettrica, acqua potabile, gas, etc., in conformità alle proprie specifiche esigenze.
7.2 (Solo ove l’Immobile sia parte di un condominio: “Il Conduttore si obbliga a pagare le spese per i servizi comuni facenti carico all’immobile, limitatamente agli oneri accessori di cui all’art. 9, L. n. 392/1978, in proporzione ai millesimi allo stesso attribuiti e risultanti dalle tabelle millesimali di riparto allegate al presente Contratto (Allegato 4) e a decorrere dalla data di sottoscrizione del Contratto stesso. Il Locatore delega il Conduttore ad intervenire in propria vece alle assemblee del condominio per discutere e deliberare in merito ai soli servizi facenti carico al Conduttore stesso”).
Articolo 8
Modifiche, miglioramenti, addizioni, insegne
8.1 Al Conduttore è concessa la facoltà di eseguire, a propria cura e spese, eventuali lavori di sistemazione dell’immobile, finalizzati ad adeguare lo stesso alle proprie
esigenze specifiche, nonché sistemi di protezione (quali, a titolo esemplificativo, inferriate, reti, parasassi, sistemi di allarme, ecc.), previa comunicazione scritta al Locatore.
Ove i lavori di cui sopra siano suscettibili di alterare in misura significativa la configurazione funzionale dell’immobile, il Conduttore dovrà sottoporre il relativo progetto all’approvazione preventiva del Locatore, il quale potrà negare il proprio consenso solo in presenza di gravi e comprovati motivi.
8.2 Le Parti, di comune accordo, convengono che alla cessazione della locazione indipendentemente dalle cause della stessa:
- il Locatore potrà ritenere le eventuali migliorie, addizioni, riparazioni, etc., effettuate e comunicate o approvate secondo quanto sopra, senza obbligo di corrispondere rimborsi o indennità;
- il Conduttore è esonerato dall’obbligo della rimessione in pristino dell’immobile.
8.3 Il Locatore riconosce al Conduttore la facoltà di applicare all’esterno dell’immobile insegne, cartelli o altri segnali inerenti alla propria attività, autorizzando fin d’ora il Conduttore medesimo a presentare, alle competenti autorità, istanze e domande per le autorizzazioni eventualmente necessarie. Il Locatore si impegna in ogni caso a collaborare con il Conduttore nei confronti del condominio e/o delle Autorità competenti.
Articolo 9 Manutenzione
9.1 Le attività di manutenzione ordinaria sono a carico del Conduttore.
9.2 Le attività di manutenzione straordinaria e di adeguamento normativo degli impianti e delle strutture necessarie al fine di conservare l’idoneità e la sicurezza dell’immobile all’uso convenuto tra le Parti sono a carico del Locatore.
Articolo 10 Obblighi del Locatore
10.1 Il Locatore deve consegnare l’immobile in buono stato locativo. L’immobile sarà consegnato con apposito verbale di consegna ricognitivo, redatto e sottoscritto in contraddittorio tra il Locatore e il Conduttore, contenente la descrizione dello stato del bene riferito al momento della consegna.
10.2 Il Locatore, con la sottoscrizione del presente Contratto, dichiara di avere la piena proprietà e la completa disponibilità dell’unità immobiliare e che la stessa è in regola con le vigenti norme urbanistiche ed edilizie, sanitarie ed antinfortunistiche. Il Locatore deve assicurare il pacifico godimento dell’immobile durante la locazione, preservando il Conduttore dalle molestie arrecate da terzi e tali da diminuirne l’uso o il godimento.
10.3 Il Locatore dovrà eseguire, durante la locazione, le attività di manutenzione straordinaria e di adeguamento normativo degli impianti e delle strutture necessarie al fine di conservare l’idoneità e la sicurezza dell’immobile all’uso convenuto tra le Parti.
10.4 (Eventuale: “Le Parti si danno atto che l’immobile è di nuova costruzione e viene consegnato in perfetto stato d’uso e tinteggiato”).
Articolo 11 Obblighi del Conduttore
11.1 Il Conduttore si impegna a pagare il canone nei termini e con le modalità di cui al precedente articolo 6.
11.2 Il Conduttore si impegna altresì ad utilizzare l’immobile con la cura e la diligenza necessarie a mantenerlo conforme all’uso convenuto, garantendone la funzionalità ed il decoro e provvedendo all’esecuzione delle opere necessarie.
11.3 Al termine della locazione l’immobile dovrà essere riconsegnato nelle stesse
condizioni, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del Contratto e salvo quanto previsto, in tema di manutenzione ordinaria, dal precedente articolo 9.1. Il Conduttore sarà, comunque, esentato dalla rimessa in pristino dei locali.
Articolo 12 Assicurazione
12.1 Il Locatore si impegna a stipulare una polizza All risks a copertura dei danni da incendio, scoppio, gas e fulmine e di quelli riconducibili a quanto di propria competenza, con particolare riferimento alle attività di manutenzione straordinaria. Copia della suddetta polizza, sarà consegnata al Conduttore contestualmente alla stipula del presente accordo.
Articolo 13
Diritto di prelazione in caso di nuova locazione
13.1 È riconosciuto al Conduttore il diritto di prelazione in caso di nuova locazione ai sensi di quanto prescritto dall’art. 40 della L. n. 392/1978.
Articolo 14 Codice Etico
14.1 Il Locatore dichiara di essere a conoscenza delle disposizioni di cui al X.Xxx. 8 giugno 2001, n. 231, nonché di aver preso visione e di essere a conoscenza delle norme del Codice Etico e di quelle previste nel Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo ex X.Xxx. n. 231/2001 del Conduttore. Il Locatore, pertanto, si impegna a tenere un comportamento in linea con il suddetto Codice Etico e con il Modello.
14.2 In caso di inosservanza degli obblighi di cui al precedente comma 1, il Conduttore avrà facoltà di dichiarare risolto il presente Contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., fermo restando il risarcimento dei danni.
Oneri fiscali
15.1 Le spese di bollo per il contratto sono a carico delle Parti nella misura del 50% ciascuna. Il Locatore provvederà alla registrazione del Contratto, dandone notizia al Conduttore ed anticiperà la quota di sua spettanza, pari alla metà.
15.2 Sono interamente a carico del Conduttore le spese di bollo sulle quietanze relative ai canoni di locazione.
Articolo 16 Risoluzione
16.1 Oltre alle ipotesi previste nel presente atto, il contratto di locazione si risolverà ex art. 1456 c.c. mediante lettera raccomandata A/R e senza bisogno di messa in mora, nei seguenti casi:
• qualora fosse accertata la non veridicità del contenuto delle dichiarazioni
presentate dal Locatore all’atto dell’offerta e per la sottoscrizione del contratto ovvero della documentazione relativa ai requisiti dell’immobile;
• reiterata inosservanza del Locatore riguardo ai debiti contratti per l’esercizio
della propria impresa in relazione all’esecuzione del Contratto;
• inadempienza accertata del Locatore alle norme di legge sulla prevenzione degli infortuni, la sicurezza sul lavoro e le assicurazioni obbligatorie delle maestranze;
• mancato intervento del Locatore/mancata esecuzione di prestazioni a suo carico, laddove sia necessario e/o obbligatorio, nel corso dell’esecuzione del Contratto;
• violazioni definitivamente accertate del Locatore agli obblighi relativi al pagamento delle imposte, tasse e contributi;
• inadempimento del Locatore ad un qualunque obbligo sullo stesso gravante ai
sensi della normativa vigente.
Articolo 17
Xxxxxxxxx eletto e foro competente
17.1 Agli effetti del presente Contratto, le Parti convengono di eleggere il proprio domicilio come segue:
- Equitalia S.p.A. ;
- .
Resta, pertanto, inteso che ogni comunicazione relativa al presente Contratto deve essere indirizzata al domicilio di cui al precedente comma.
17.2 Per ogni controversia dipendente o derivante dal presente Contratto sarà competente in via esclusiva il foro di Roma.
Articolo 18 Trattamento dei dati personali
18.1 Le Parti dichiarano di aver ricevuto l’informativa di cui all’art. 13 del D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e si impegnano a trattare i dati relativi al Contratto e alla sua esecuzione in modo lecito e secondo correttezza in conformità e nel rispetto degli adempimenti e degli obblighi previsti dal citato D.Lgs. n. 196/2003, nonché per finalità esclusivamente connesse alle obbligazioni derivanti dal presente Contratto.
Articolo 19 Cessione dei crediti
19.1 La cessione dei crediti derivanti dal presente Contratto dovrà avvenire previa comunicazione da far pervenire al Conduttore almeno 30 giorni prima della scadenza del pagamento, indicando espressamente le coordinate bancarie necessarie per effettuare i pagamenti.
19.2. In tutti i casi in cui - in conseguenza del succedersi di comunicazioni relative al soggetto cui deve, ovvero non deve, essere effettuato il pagamento delle fatture emesse dal Locatore nei confronti del Conduttore, nonché di pignoramenti e sequestri del credito - il Conduttore ritenga, a suo insindacabile giudizio, che sussista incertezza sul soggetto legittimato a ricevere il pagamento sarà facoltà del Conduttore stesso sospendere il pagamento senza che decorrano interessi di sorta e senza onere alcuno fino a quando l’Autorità Giudiziaria, adita dai soggetti interessati, abbia statuito in merito.
19.3. Il Locatore si impegna in ogni caso a tenere indenne il Conduttore da qualsiasi pretesa di terzi conseguente alla sospensione o al mancato pagamento a loro favore.
Articolo 20 Disposizione finale
20.1 Per quanto non diversamente disposto dal presente atto, troveranno applicazione tra le Parti le disposizioni del codice civile.
20.2 Qualsiasi modifica o variazione delle disposizioni di cui al presente Contratto, non avrà alcun effetto tra le Parti se non effettuata per iscritto con accordo successivo alla data del presente atto.
20.3 Le Parti si danno, infine, reciprocamente atto che ciascuna clausola del presente Contratto, nessuna esclusa, è stata oggetto di specifica negoziazione ed approvazione tra le Parti medesime e che, pertanto, non trova applicazione la disciplina di cui agli artt. 1341 e 1342 c.c.
Roma,…/.../….
Il Locatore Il Conduttore
ALLEGATI AL CONTRATTO:
1) Planimetrie;
2) Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.);
3) Copia conforme di tutta la documentazione e le certificazioni in materia di igiene e sicurezza relative all’immobile e agli impianti;
4) (Eventuale: “Tabelle millesimali”).