CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE BIENES INMUEBLES URBANOS
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE BIENES INMUEBLES URBANOS
1. ¿Qué es un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos?
El contrato de arrendamiento es un contrato en el cual, el arrendador y el arrendatario se obligan. El primero a conceder el goce de un inmueble, y el segundo a pagar por este goce una renta determinada.
2. ¿Quién es el arrendador y el arrendatario?
El arrendador, es aquella persona que se obliga a conceder el goce temporal de un inmueble, recibiendo a cambio una suma periódica de dinero. Mientras que el arrendatario, es aquella persona que se obliga a pagar un precio determinado a cambio del goce del inmueble.
3. ¿Qué es la renta?
Es el precio que el arrendatario paga periódicamente al arrendador, por el goce de la propiedad arrendada, el que puede ser en dinero o en frutos naturales.
El pago de la renta se hará en los períodos estipulados en el contrato de arrendamiento, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, la renta de predios urbanos se pagará por meses y la de predios rústicos por años.
4. ¿Qué es el mes de garantía?
Es el dinero que el arrendatario le entrega al arrendador, para asegurar el pago de cualquier deterioro que pueda ocurrir en el inmueble. Este se entrega al momento de celebrar el contrato, y se devuelve, si no hay reparaciones que hacer o daños en la propiedad, al término de éste, por lo que el arrendatario puede pedir su restitución.
5. ¿Dónde se regula el contrato de arrendamiento sobre bienes inmuebles urbanos?
Se encuentra regulado en la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos la cual fue modificada por la Ley N° 19.866. Además, supletoriamente se aplican las normas de los artículos 1915 al 1977 del Código Civil.
De acuerdo al Artículo 19 de la Ley N° 18.101, los derechos conferidos en dicha normativa son irrenunciables, por parte del arrendatario, por lo que en la celebración del contrato de arrendamiento no podrá modificarlos.
6. ¿Cuáles son los bienes inmuebles urbanos?
Son inmuebles urbanos aquellos bienes ubicados dentro del radio urbano respectivo, establecido por el plan regulador de la comuna de asiento y aquellas viviendas ubicadas fuera del radio urbano; pero que tienen una superficie no superior a una hectárea.
Específicamente la Ley N°18.101 no se aplica a los siguientes inmuebles:
Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación.
Inmuebles fiscales.
▇▇▇▇▇▇▇▇▇ que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.
Hoteles, residenciales y establecimientos similares en las relaciones derivadas del hospedaje.
Estacionamientos de automóviles y vehículos.
7. ¿Qué formalidades se deben cumplir para que el contrato de arrendamiento exista como tal?
El contrato de arrendamiento es un contrato consensual, por lo que no requiere para su existencia de un documento escrito ni de otra formalidad. Sin perjuicio de lo anterior, el no existir un contrato por escrito dificulta la prueba en cuanto a la existencia del mismo y sus términos y condiciones.
Asimismo, a continuación se señalan una serie de situaciones especiales en las que se exige el cumplimiento de ciertas formalidades:
Sociedad Conyugal: El arrendamiento de bienes inmuebles urbanos o rústicos que pertenezcan a la sociedad conyugal, de una duración mayor a 5 años en caso de los primeros y de 8 años en el caso de los segundos, requiere de la autorización expresa de la mujer o del juez, en caso que ésta no pueda otorgarla.
En caso que se trate de bienes inmuebles urbanos o rústicos propios de la mujer y el arrendamiento exceda de 5 u 8 años respectivamente, también requiere de la autorización de la mujer.
Por último, en el caso de la administración extraordinaria que ejerce la mujer, cuando el marido no puede administrar la sociedad conyugal, ocurre lo mismo que en el primer caso, sólo que la autorización deberá ser otorgada por el juez.
Guardas: El guardador en ningún caso podrá tomar en arriendo los bienes raíces del pupilo, prohibición que se extiende al cónyuge, ascendientes o descendientes del guardador.
En caso que el guardador de en arrendamiento a terceros los bienes del pupilo, los predios rústicos no podrán superar los ocho años ni los urbanos por más de cinco, ni
tampoco por el tiempo que exceda la mayoría de edad del pupilo. Si el guardador arrendare tales bienes por más tiempo, el exceso será inoponible al pupilo.
No pueden el padre o madre que administren los bienes inmuebles del hijo no emancipado, arrendarlos, si son rústicos, por más de 8 años y si son urbanos por más de 5 años; y en ningún caso, por un plazo mayor que aquél que falte para que el hijo llegue a la mayor edad.
Bien Familiar: No se pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre algún bien declarado como “bien familiar”, sin autorización del cónyuge no propietario. La autorización será necesaria tanto si se trata del inmueble que sirve de residencia principal a la familia, como de los muebles que lo guarnecen.
La declaración de un bien como familiar, tiene como efecto asegurar a la familia un hogar físico estable donde sus integrantes puedan desarrollar la vida con normalidad, aun después de disuelto el matrimonio.
Tierras fiscales: Las tierras fiscales situadas hasta una distancia ▇▇ ▇▇▇▇ kilómetros, medidos desde la frontera y las tierras fiscales situadas hasta 5 kilómetros de la ▇▇▇▇▇, medidos desde la línea de más alta marea, sólo podrán ser dadas en arrendamiento a personas naturales o jurídicas chilenas (artículo 6º, incisos 1º y 2º del Decreto Ley 1.939 del año 1977). Sin embargo, podrán concederse en arrendamiento a extranjeros domiciliados en Chile, en el caso de los terrenos costeros, previo informe favorable de la Subsecretaría de Marina del Ministerio de Defensa Nacional.
8. Entonces, ¿es necesario que se escriture el contrato de arrendamiento?
No. Sin perjuicio de ello, lo recomendable es siempre celebrar el contrato de arrendamiento por escrito, ya que esto facilita la prueba de las obligaciones del contrato.
Asimismo, la Ley N° 18.101 presume que en caso que el contrato no conste por escrito, la renta será la que declare el arrendatario. Sin embargo, el arrendador siempre podrá desvirtuar esta presunción, por ejemplo, con comprobantes de pago o depósito realizados por el arrendatario que demuestren el monto realmente pactado.
9. ¿Si celebro por escrito el contrato de arrendamiento, da lo mismo si lo realizo por escritura pública o instrumento privado?
No da lo mismo. Si bien, lo más importante es escriturar el contrato sin importar el documento mediante el cual se realice, cabe destacar los beneficios de escriturar el contrato por escritura pública.
La escritura pública es más solemne que el instrumento privado, ya que en ella un notario da fe de él. Cuando las obligaciones constan en una escritura pública y cumplen los demás requisitos que exige la ley, cuentan a su favor con un procedimiento ejecutivo , lo cual
entrega más herramientas para exigir el cumplimiento del contrato en caso de incumplimiento.
Se recomienda celebrar el contrato de arriendo por escritura pública, porque, entre otras cosas, en caso que se ponga término al contrato por culpa del arrendador (por ejemplo: porque éste vende la propiedad arrendada), el nuevo adquirente estará obligado a respetar el arriendo.
En relación a lo anterior, la regla general es que el nuevo adquirente no estará obligado a respetar el arriendo, salvo que:
Se ceda el derecho del arrendador por un título gratuito;
Se ceda el derecho del arrendador por título oneroso y el contrato de arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; y los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador de Bienes Raíces antes de la inscripción hipotecaria.
10. ¿El contrato de arrendamiento se encuentra grabado por el Impuesto al Valor Agregado (IVA)?
Depende, ya que en el contrato de arrendamiento de inmuebles sin amoblar, no existe obligación de emitir boleta por concepto de arrendamiento y por tanto el arrendamiento no se grabará con IVA. Sin embargo, si el inmueble se encuentra amoblado, el arrendamiento se encuentra gravado con ▇▇▇, por lo que el arrendador deberá emitir una boleta y pagar el monto del IVA correspondiente.
11. ¿El arrendatario puede arrendar la propiedad arrendada a otra persona (subarrendamiento)?
Por regla general, el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que expresamente el arrendador lo haya facultado. Ahora bien, en el caso que exista subarrendamiento, el subarrendatario deberá gozar de la cosa en iguales términos que el arrendatario.
Sin perjuicio de lo anterior, la Ley N° 18.101, señala que en relación a los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a habitación de plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad de subarrendar, salvo estipulación que lo prohíba expresamente.
12. ¿Qué obligaciones tengo como arrendatario?
El arrendatario tiene siete obligaciones principales:
Pagar el precio o renta convenida.
Usar el inmueble según los términos estipulados o según el espíritu del contrato.
Cuidar la cosa como un buen padre de familia y conservar el inmueble.
▇ Ejecutar las reparaciones locativas.
Permitir al arrendador inspeccionar el inmueble.
Restituir la cosa al final del arrendamiento
En el caso de un inmueble acogido la ley de Copropiedad Inmobiliaria, facilitar o permitir el acceso al inmueble al administrador del edificio o conjunto habitacional.
13. ¿En qué consiste la obligación de pagar el precio?
Pagar el precio es la principal obligación del arrendatario, la cual consiste en pagar la renta en los períodos que hubieran acordado las partes. En el caso de existir discrepancia respecto del monto de la renta y no pudiera probarse la existencia de un acuerdo sobre el mismo, el arrendamiento no se perfecciona no hay contrato, y por tanto ninguna de las partes tiene obligación alguna, salvo que el inmueble haya sido ya entregado al arrendatario, en cuyo caso el monto de la renta lo fijará un perito, siendo costeada esta operación en partes iguales por el arrendador y el arrendatario.
En todo caso, de no existir contrato escrito la Ley N° 18.101 presume que la renta es la que declare el arrendatario.
La Ley 18.101 establece que la renta deberá pagarse mensualmente, salvo que las partes hayan estipulado otra cosa, en cuyo caso se estará a lo regulado en el contrato.
Si existiere discrepancia sobre el hecho de haberse pagado o no la renta le corresponderá al arrendatario probar que efectivamente ha pagado. Por esta razón es importante solicitar al arrendador, cada vez que se realiza un pago, un comprobante que le permita acreditar el pago. Esto es especialmente importante ya que la respectiva ley no permite la prueba mediante testigos cuando la cosa arrendada vale más de 2 UTM. Adicionalmente, se debe tener presente que la ley presume que la renta se ha pagado cuando se trata de obligaciones periódicas, para lo cual basta acreditar el pago de los últimos tres períodos para entenderse pagados todos los períodos anteriores.
14. ¿Cuál es el efecto de no cumplir con la obligación de pagar el precio?
El incumplimiento de esta obligación permite al arrendador exigir el cumplimiento forzado del pago o exigir la terminación del contrato y en ambos casos con indemnización por los perjuicios causados. Para que el arrendador pueda hacer cesar inmediatamente el arriendo basta la ▇▇▇▇ de un período entero en el pago de la renta, teniendo éste que realizar dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días de diferencia. En la práctica la primera reconvención se hace mediante la demanda misma, y se entiende realizada una vez que ésta sea notificada al arrendatario, y la segunda de las reconvenciones se realiza en la audiencia de contestación de la demanda. En tal caso el contrato terminará, salvo que el arrendatario pague lo debido o preste seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, el cual no puede bajar de treinta días.
15. ¿En qué consiste la obligación de usar la cosa según los términos estipulados o el espíritu del contrato?
El arrendatario tiene la obligación de usar la cosa de la manera en que hubiere sido acordada. En el caso de que las partes nada hubieran acordado, el uso será al que esté destinada, por ejemplo: uso habitacional en caso de tratarse de una casa o un departamento. En este adecuado uso el arrendatario no solo es responsable de sus propios actos sino también de los actos de su familia, huéspedes y dependientes.
Ante el incumplimiento de esta obligación, el arrendador podrá exigir la terminación del contrato con derecho a indemnización de perjuicios, o puede optar solamente por la indemnización dejando subsistente el contrato.
16. ¿Existen mayores restricciones y sanciones en el uso del inmueble en el caso de que éste sea regido por la Ley N° 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria?
El uso de la propiedad debe hacerse sin restringir ni perturbar los derechos de los demás ocupantes del condominio y deberá observarse, además de los términos estipulados con el arrendador, los términos contemplados en el reglamento de copropiedad. En consecuencia el arrendatario no puede perturbar la tranquilidad de los demás copropietarios, o edificio. La infracción a este deber en particular puede ser sancionada con multa de 1 a 3 UTM, pudiendo el tribunal duplicar su monto en caso de reincidencia, lo que se produce si ella ocurre dentro de los 6 meses siguientes a la resolución del juez de policía local en la cual se condena a la primera multa.
La denuncia respecto de tales infracciones puede realizarla tanto el comité de administración, como el administrador o cualquier persona afectada, dentro de un plazo de tres meses desde que hubieren ocurrido los hechos. En caso de existir condena de multa, puede exigirse el pago de ella tanto al arrendatario del inmueble como al arrendador del mismo, sin perjuicio de que en el caso de que sea pagada por el arrendador tendría este el derecho de cobrar el monto pagado a su inquilino.
17. ¿En qué consiste la obligación de cuidar de la cosa como un buen padre de familia y conservar el inmueble?
Significa que el arrendatario debe ser diligente, de acuerdo a como un hombre actuaría ordinariamente en sus propios negocios. Además de lo anterior, el arrendatario es responsable de los perjuicios que ocasione la falta de tal cuidado e incluso confiriendo al arrendador el derecho de poner fin al arrendamiento en caso de un grave y culpable deterioro por parte del arrendatario. Además deberá responder por los actos de aquellas personas que se encuentren dentro de su esfera de control, como pueden ser sus familiares, invitados, etc.
18. ¿En qué consiste la obligación de ejecutar las reparaciones locativas?
El arrendatario es el responsable de reparar los deterioros que ordinariamente se producen por su culpa o por sus dependientes, salvo que las partes acuerden expresamente algo distinto. Se exceptúa de esta obligación el desgaste producido por el tiempo y el uso legítimo, o por el deterioro que se produzca por fuerza mayor o caso fortuito y el que se
produzca por el mal estado del edificio, ya sea por su antigüedad, por la naturaleza del suelo o por defectos de construcción.
De acuerdo a esto el arrendatario se encuentra expresamente obligado a:
a) Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el contrato se quiebren o desencajen.
b) Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.
c) Mantener en estado de servir las puertas, ventanas y cerraduras.
d) Mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas; mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas.
En consecuencia, son reparaciones locativas aquellas necesarias para mantener el inmueble en el estado en que fue recibido por el arrendatario, como por ejemplo reparaciones para conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponer las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o desencajen, etc.
Si el arrendatario incumple gravemente esta obligación, el arrendador tiene derecho a demandar indemnización de perjuicios e incluso a hacer cesar inmediatamente el arrendamiento en casos graves.
Sin embargo existen dos casos en que estas reparaciones serán de cargo del arrendador:
Si los deterioros que han hecho necesarias las reparaciones provienen de fuerza mayor o caso fortuito.
Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala calidad del inmueble arrendado.
19. ¿En qué consiste la obligación de permitir al arrendador inspeccionar el inmueble?
El arrendatario debe permitir al arrendador el acceso al inmueble para revisar el estado en que se encuentra. Para hacerlo, el arrendador debiera comunicar previamente su intención al arrendatario y hacerlo en el momento y de la manera en que se produzca la menor molestia posible para el arrendatario. Naturalmente las inspecciones sólo podría llevarlas a cabo de manera esporádica (una o dos veces al año), además de poder hacerlo tras haber ocurrido algún siniestro, como algún incendio o terremoto.
De todas maneras, esta obligación no está regulada expresamente en nuestra legislación, por lo cual es recomendable estipularlo en el contrato escrito, detallando la periodicidad con que pueden realizarse las visitas inspectivas, los momentos apropiados y la forma de llevarlas a cabo.
20. En el caso de un inmueble acogido a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, ¿en qué consiste la obligación de facilitar o permitir al administrador el acceso al inmueble?
El arrendatario de un inmueble que forme parte de una Copropiedad Inmobiliaria está obligado a facilitar la expedición de revisiones o certificaciones en el interior de sus unidades cuando hayan sido dispuestas conforme a la normativa vigente. Si éste no otorgare tales facilidades, habiendo sido notificado por escrito por el administrador, podrá ser sancionada con multa de 1 a 3 UTM, pudiendo el tribunal duplicar su monto en caso de reincidencia, lo que se produce si ella ocurre dentro de los 6 meses siguientes a la resolución del juez de policía local en la cual se condena a la primera multa.
Adicionalmente, si se viere comprometida la seguridad o conservación del condominio, sea respecto de los bienes comunes o de sus unidades habitacionales, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, para cuya reparación fuere necesario ingresar a la casa o departamento de que se trate, no encontrándose el arrendatario que permita el acceso, el administrador del condominio podrá ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompañado de un miembro del Comité de Administración del edificio o condominio, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporándola al libro de actas y dejando copia de ella en el interior del inmueble arrendado. Los gastos que se originen serán de cargo del o los responsables del desperfecto producido.
21. ¿En qué consiste la obligación de restituir la cosa al final del arrendamiento?
Al término del arrendamiento, el arrendatario tiene la obligación de restituir el inmueble en el mismo estado en que le ha sido entregado, tomando en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos,. Además deberá colocarlo a disposición material del arrendador, desocupándolo y entregando las llaves. El retardo en la obligación de restituir el inmueble se produce una vez que el arrendatario ha sido requerido judicialmente por el arrendador, pudiendo ser condenado a pagar los perjuicios ocasionados por dicho retraso.
En razón de esta obligación es que es recomendable que al recibir el inmueble, se confeccione un inventario de las cosas que hay en el mismo, con la indicación del estado en que se encuentran al momento de su recepción, ya que de otro modo la ley presumirá que el inmueble fue entregado en regular estado de servicio.
22. ¿Qué obligaciones tengo como arrendador?
Las principales obligaciones que contrae el arrendador son:
Entregar al arrendatario la cosa arrendada;
Mantenerla en buen estado para el fin que ha sido arrendada;
Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada;
Sanear los vicios redhibitorios de la cosa;
Reembolsar las sumas que el arrendatario destine a las reparaciones del inmueble (cuando dicho gasto sea de cargo del arrendador);
Restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garantía, en caso que corresponda y en el momento oportuno;
Pagar el IVA (si es inmueble amoblado).
23. ¿En qué consiste la obligación de arrendador de entregar la cosa arrendada?
La cosa debe ser entregada en el momento que las partes hubiesen estipulado en el contrato. Si no se hubiese señalado, debe entregarse al momento de celebrar el contrato, o en el plazo que se entienda de acuerdo a la finalidad del arrendamiento.
La cosa debe ser entregada completa y en buen estado,salvo que el arrendatario conociera el mal estado al contratar.
En cuanto a la forma de la entrega, esta se realiza poniendo a disposición del arrendatario el inmueble, lo que en la práctica se entiende mediante la entrega del inmueble, con sus respectivos juegos de llaves.
24. ¿Cuáles son los efectos en el caso de que el arrendador no entregue la cosa arrendada?
Si el arrendador no pudiere entregar la cosa arrendada por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, pidiendo su resolución, con indemnización de perjuicios, aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe, que podía arrendar la cosa.
Por otra parte, si el arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario igualmente tendrá derecho para desistir del contrato, pero en este caso no podrá exigir indemnización de perjuicios.
25. ¿Cuál es el efecto de que el arrendador entregue la cosa en malas condiciones?
De encontrarse la propiedad en malas condiciones, impidiendo hacer uso de ella para los fines que se han tenido en vista al momento de arrendar, el arrendatario tiene derecho a la terminación o rescisión del arrendamiento. Si el daño es parcial o la cosa se destruye en parte, será de cargo del juez decidir si debe terminar el contrato o rebajar el precio o renta, ello dependiendo de las circunstancias especiales del caso.
26. ¿En qué consiste la obligación de mantener el inmueble en estado de servir para el fin que fue arrendado?
Esta obligación se entiende como el deber de mantener la vivienda en un estado apto para que los ocupantes puedan vivir en ella, lo que en concreto consiste en hacerse cargo de todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, pudiendo esto ser alterado por la voluntad de las partes.
27. ¿Cuáles son reparaciones necesarias?
Se entiende por reparaciones necesarias aquellas indispensables para la subsistencia misma de la cosa. Estas reparaciones son de cargo del arrendador, pero si éste no las hiciere podrá
hacerlas el arrendatario ▇ ▇▇▇▇▇ del primero, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa; y
Que el arrendatario haya dado noticia al arrendador lo más pronto posible.
Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.
28. ¿Qué son las reparaciones útiles?
Son aquellas necesarias y considerables, que tienen por objeto habilitar, remodelar o acondicionar un inmueble, agregando un valor importante al mismo. A menos que se pactare otra cosa, serán de cargo del arrendatario, sin perjuicio de poder separar y llevarse los materiales, siempre y cuando no se provoque detrimento a la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonar al arrendatario lo que valdrían los materiales considerándolos separados.
29. ¿Qué son las reparaciones voluptuarias?
Son aquellas que responden únicamente al lujo o comodidad del propietario o a motivos puramente estéticos. Siempre serán de cargo del arrendatario, sin derecho a reembolso, a menos que se pactare otra cosa.
30. ¿En qué consiste la obligación del arrendador de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada?
Significa que el arrendador debe:
Abstenerse de mudar la forma de la cosa arrendada o de hacer trabajos en la misma que entorpezcan el goce del arrendatario;
Abstenerse de turbar por medio de vías de hecho al arrendatario;
Amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho.
31. ¿En qué consiste la obligación del arrendador de abstenerse de mudar la forma de la cosa arrendada o de hacer trabajos en la misma que entorpezcan el goce del arrendatario?
Consiste en no alterar la forma de la cosa arrendada o realizar obras en la misma que dificulten el goce del arrendatario sobre la misma, salvo para realizar reparaciones cumpliéndose los siguientes requisitos:
Que se trate de reparaciones que en caso de aplazarse causarían un grave inconveniente; y Que la privación que sufra el arrendatario en el goce de la propiedad, a consecuencia de las reparaciones, sólo sea parcial.
El arrendatario, en el caso anterior, tendrá derecho a una rebaja proporcional de la renta de arrendamiento.
Puede ocurrir, sin embargo, que las reparaciones sean de tal magnitud, que priven totalmente al arrendatario del goce de la cosa arrendada, caso en el cual éste podrá dar por terminado el arrendamiento.
En todo caso, el arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado de los perjuicios que se le ocasionaren, en los siguientes casos:
Cuando las reparaciones proceden de causa que ya existía al tiempo del contrato, y no era conocida del arrendatario, pero sí por el arrendador;
Cuando las reparaciones proceden de causa que ya existía al tiempo del contrato, y aun cuando no era conocida por el arrendador, éste debía conocerlas por su profesión; y
Cuando las reparaciones embarazan el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.
32. ¿En qué consiste la obligación del arrendador de abstenerse de turbar por medio de vías de hecho al arrendatario?
Se trata de vías de hecho en que incurre el arrendador o un tercero, sobre el cual el arrendador posee la capacidad, como para haberle impedido realizar la conducta que perturba al arrendatario en el goce del inmueble.
Si se trata de terceros sobre los cuales el arrendador nada puede hacer, o que ningún vínculo tienen con él, será el arrendatario quien asumirá su propia defensa.
33. ¿En qué consiste la obligación del arrendador de amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho?
Esta obligación se origina cuando un tercero reclama algún derecho sobre la cosa, fundado en alguna causa anterior al contrato de arrendamiento.
Al efecto, se deben distinguir dos situaciones:
Si la privación que sufre el arrendatario en el goce de la cosa es de escasa magnitud, y puede continuar obteniendo el beneficio que perseguía al contratar, tendrá derecho a exigir una rebaja en la renta del arriendo por el tiempo que reste al contrato;
Si la privación que sufre el arrendatario es de tal magnitud que es de presumir que de haber faltado esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el contrato.
En cuanto a la indemnización a que tiene derecho el arrendatario en los casos anteriores, distinguimos también:
Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue conocida por el arrendador, pero no por el arrendatario, deberá el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario;
Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero debió ser conocida por el arrendador, pero no lo fue por el arrendatario, deberá el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario;
Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue conocida por ambas partes, pero se estipuló que el arrendador respondería por ella, deberá el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario, o según lo que se haya estipulado por las partes;
Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero no fue ni debía ser conocida por el arrendador, éste sólo responderá del daño efectivamente causado producido al arrendatario, y no por lo que dejará de percibir.
En la práctica, los terceros que pretendan derechos sobre la cosa, deben demandar al arrendador, haciéndose cargo éste de la defensa judicial. Por ello el arrendatario debe comunicar al arrendador la molestia o turbación que reciba de los terceros, o las notificaciones de demandas, ya que de lo contrario, podrá hacerse responsable de los daños que pudiese sufrir el arrendador debiendo pagar una indemnización de perjuicios por dicho concepto.
34. ¿En qué consiste la obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa?
Los vicios redhibitorios son aquellos vicios o defectos que existiendo en la cosa arrendada al tiempo de la celebración del contrato, y siendo ocultos, esto es, no conocidos por el arrendatario, hacen que ella no sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente.
Por lo tanto, puede ocurrir que la cosa arrendada esté en mal estado, o su calidad sea insuficiente, de manera que el arrendatario no puede destinarla al uso para el que fue arrendada.
En este caso, el arrendatario tiene derecho a la terminación del contrato. El arrendatario podrá ejercer este derecho cuando el arrendador conocía el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de la celebración contrato; cuando el arrendador no lo conocía; e incluso en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario..
Cabe destacar que resulta indiferente el motivo o causa del mal estado de la cosa. En cualquier circunstancia, el arrendatario podrá pedir que se declare la terminación del contrato o eventualmente su resolución, si no alcanzó a producir efectos.
Puede ocurrir también que el impedimento para el goce de la cosa sólo sea parcial, o que la cosa se destruya en parte. En estos casos, de no haber acuerdo entre las partes, el juez decidirá, entre acoger la demanda de terminación de contrato o conceder una rebaja de la renta.
En caso de que se deseche la demanda de terminación del contrato interpuesta por el arrendatario, éste podrá deducir una nueva demanda solicitando la rebaja de la renta.
En cuanto a la indemnización a que tiene derecho el arrendatario, ésta dependerá:
Si el vicio de la cosa tuvo una causa anterior al contrato, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador le indemnice el daño efectivamente causado.
Si el vicio era conocido por el arrendador al tiempo del contrato o debía preverlo o conocerlo en virtud de su profesión, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador le indemnice el daño efectivamente causado y aquello que ha dejado de
percibir a consecuencia del perjuicio causado.
Sin embargo, el arrendatario carecerá del derecho a ser indemnizado, en los siguientes casos:
Si contrató a sabiendas del vicio redhibitorio que afectaba a la cosa y no se obligó el arrendador a sanearlo;
Si el vicio era tal, que el arrendatario no pudo, sin grave negligencia de su parte ignorarlo;
▇▇ renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo. Nótese que no basta con renunciar a la acción, sino que debe “designarse” el vicio, o sea, explicitarlo (señalar que la cosa contiene “tales y cuales defectos”).
35. ¿En qué consiste la obligación de reembolsarle al arrendatario las sumas que éste destinó a reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador?
Según lo hemos expresado, el arrendador, por regla general, debe responder por todas las reparaciones necesarias que requiera la cosa arrendada, salvo cuando se trata de las locativas, y aun tratándose de éstas últimas responderá el arrendador en los casos excepcionales señalados por la ley. Por ende, si dichas reparaciones fueron realizadas por el arrendatario, tendrá derecho a reclamar del arrendador que éste le reembolse las sumas invertidas con tal fin. Excluimos de este derecho, por cierto, las inversiones efectuadas para realizar reparaciones útiles y voluptuarias, pues serán de cargo del arrendatario, a menos que el arrendador también las asumiera como suyas en el contrato.
Por otra parte, cabe destacar que existe un derecho de retención en favor del arrendatario para asegurar el pago de las indemnizaciones que reclame, es decir que éste puede oponerse a devolver el inmueble hasta que le sean reembolsadas tales sumas.
36. ¿En qué consiste la obligación de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garantía, si es que ésta procede?
Aunque la ley nada dice al respecto, se ha impuesto como costumbre que el arrendatario entregue al arrendador, al momento de celebrar el contrato, una garantía, usualmente ascendiente a una renta de arrendamiento, aunque nada impide que pueda pactarse una suma superior.
Para conocer la suerte final de esta garantía, debemos distinguir, según si la propiedad arrendada, al momento de ser restituida al arrendador, presenta o no deterioros imputables al arrendatario:
Si la cosa arrendada presenta deterioros que no hayan sido causados en virtud de caso fortuito o fuerza mayor, la suma que el arrendatario entregó como garantía será destinada a la reparación de los daños sufridos en el inmueble. En todo caso, el arrendador debe dar cuenta al arrendatario de los gastos en que incurrió, a consecuencia de las reparaciones que se hicieron en la cosa arrendada.
Si la cosa arrendada no presenta deterioros, el arrendador debe devolver al arrendatario la suma correspondiente al mes de garantía, debidamente reajustada, debiendo ser equivalente a la cantidad pagada por la renta del último mes.
37. ¿En qué consiste la obligación de pagar los gastos comunes?
Por regla general, la obligación legal de pago de los gastos comunes corresponde al dueño del inmueble, sin embargo podrá establecerse lo contrario señalando que dicho monto es de cargo del arrendatario o bien agregando un monto aproximado a la renta mensual para financiar los mismos.
38. ¿Cómo se extingue el contrato de arrendamiento?
Específicamente las causales de término del contrato de arrendamiento son:
Por la destrucción total de la cosa arrendada, sea que se produzca por caso fortuito o por culpa del arrendador. Lo que sí varía en un caso o en el otro será la indemnización a que estaría obligado a pagar el arrendador;
Por la extinción del derecho del arrendador, ya sea por culpa o no del arrendador;
Por el vencimiento del tiempo estipulado para la duración del contrato;
Por sentencia judicial; y
Mutuo acuerdo entre el arrendador y el arrendatario.
39. ¿Qué hacer si el arrendatario deja la propiedad sin restituirla al arrendador?
El arrendador debe solicitar al juez de letras competente que le haga la entrega del inmueble. Este es un procedimiento que consta de una certificación por parte de un ministro de fe del tribunal, en la que se deja constancia de que el inmueble se encuentra abandonado. Luego, se levanta un acta del estado en el que se encuentra la propiedad, remitiendo copia de la misma al tribunal.
40. ¿Qué es el desahucio?
El desahucio es la noticia anticipada del término del contrato de arrendamiento, por así disponerlo la voluntad de una de las partes.
El desahucio sólo es aplicable cuando estamos frente a un contrato de arrendamiento respecto del cual no se ha fijado tiempo para su duración o se ha estipulado mes a mes. El desahucio únicamente puede ser ejercido por aquella parte que desea poner término anticipado al contrato, y no requiere del consentimiento de la contraria.
41. ¿Cuáles son los efectos prácticos de la carta de desahucio?
Los efectos de dicha carta, es que se pone término al contrato de arrendamiento, sin perjuicio de que permanece la obligación de pago de la renta por parte del arrendatario [por el tiempo que siga utilizando la propiedad]. En caso que el arrendatario se niegue a hacer entrega de la propiedad, el arrendador deberá solicitar a los Tribunales de Justicia, el restablecimiento de sus derechos.
Una vez dado noticia de la cesación del arriendo, no podrá después revocarla, sin el consentimiento de la otra parte.
42. Si el arrendador desea demandar al arrendatario ¿quién debe presentar la demanda en un juicio de arrendamiento?
Las demandas en juicio de arrendamiento debe presentarlas el propietario, o bien, quién sus derechos represente, patrocinado por un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión.
43. ¿Dónde debo demandar?
La presentación de la demanda debe ser en el Juzgado Civil del lugar en donde se encuentra la propiedad. La excepción a la regla, es el caso en que las partes prorrogan la competencia en el contrato de arrendamiento. Por ejemplo: “Por este acto, las partes vienen en establecer como domicilio, para todos los efectos derivados del presente contrato, la comuna y ciudad de San ▇▇▇▇▇▇, sometiéndose, en consecuencia, a la Jurisdicción de sus Tribunales de Justicia”.
44. ¿Cuáles son los casos en que el arrendatario puede presentar una demanda sin abogado?
La ley establece que en todas las gestiones judiciales se debe contar con el patrocinio de un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión. Excepcionalmente el demandante podrá comparecer personalmente cuando el arrendamiento sea de una renta menor a 4 Unidades Tributarias Mensuales (UTM).
45. ¿Quién notifica la demanda y a quienes?
La demanda se debe notificar al demandado, que corresponde generalmente al arrendatario, a los subarrendatarios, y al aval, fiador o codeudor si procediere, es decir, si existen tales garantías.
46. ¿Cuál es el plazo para contestar la demanda?
El plazo es de cinco días hábiles contados desde la última notificación, contestación que debe producirse en la audiencia de estilo, de contestación, conciliación y prueba.
47. ¿Qué se entiende por domicilio legal del arrendatario?
El domicilio legal del demandado es una presunción legal en virtud de la cual se presume que el domicilio del demandado es aquel que corresponde a la propiedad arrendada. La finalidad de dicha presunción es hacer efectivo el ejercicio del derecho del arrendador de presentar la demanda y solicitar el pago de las rentas, el desahucio, y la restitución materialmente del inmueble.]
48. ¿Qué puede hacer el dueño de la propiedad arrendada con las cuentas por servicios básicos no pagadas?
El propietario, conjuntamente con la notificación de la demanda al arrendatario, puede notificar a su vez a las empresas de suministros básicos, para que desde ese momento, la responsabilidad del pago por las mismas corresponda al arrendatario. Lo anterior es muy importante, debido a que los montos por este concepto que adeudan los arrendatarios en muchas ocasiones son considerables.
49. Demandé a mi arrendatario, pero él le arrendó mi inmueble a otra persona.
¿Qué puedo hacer?
De acuerdo a la legislación especial aplicable a la materia, en los contratos de plazo superior a 12 meses y en los de plazo indefinido, se subentiende la facultad de subarrendar del arrendatario, salvo que se acuerde algo en contrario en el mismo contrato. Ante ello, en esos casos se debe estipular que se prohíbe expresamente al arrendatario subarrendar, todo o parte del inmueble, como a su vez se le prohíbe transferir o ceder parcial o totalmente el contrato a cualquier título.
En caso de que esté facultado el arrendatario a subarrendar, y existan subarrendatarios, es necesario notificar a su vez la demanda respectiva a estos subarrendatarios para continuar la acción de cobro ▇▇ ▇▇▇▇▇▇ y restitución de la propiedad.
50. ¿Cómo puedo recuperar mi propiedad?
Existen dos posibilidades para que el propietario pueda recuperar su propiedad. La primera, es que el arrendatario u ocupante haga entrega voluntariamente de la misma. La segunda, es mediante un juicio de arrendamiento, que tiene por finalidad el cobro de las rentas adeudadas y la restitución material del inmueble. O sea, no puede recuperar unilateralmente, mediante la fuerza, un inmueble de su propiedad; sólo una sentencia de un
tribunal puede otorgarle el ejercicio de ese derecho. Por ello, se recomienda que pasado uno o dos meses, como máximo, de morosidad en el pago de la renta, el propietario inicie el juicio de arrendamiento.
51. ¿Qué hacer cuando recibo demandas de un ex arrendatario?
Es común que los deudores de empresas de retail o tiendas comerciales no modifiquen sus domicilios o residencias ante éstos; por lo anterior, las demandas por cobro por deudas pueden ser notificadas en un domicilio anterior. Ante ello, el propietario del inmueble debe iniciar los trámites tendientes a corroborar que efectivamente el demandado ya no vive en el lugar del juicio a través de una “tercería”, ya sea, de posesión o dominio, que básicamente consiste en una acción que tiene por objeto establecer que esos bienes se encuentran en posesión o en dominio de una persona que no es el deudor.
52. Mi arrendador, quien no es dueño, si no, arrendatario, fue demandado por falta de pago. ¿Qué puedo hacer?
Los subarrendatarios podrán pagar al demandante (dueño de la propiedad arrendada), antes de la dictación de la sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas por el arrendatario. Si así lo hicieren, el arrendatario que pague enervará de este modo la acción y tendrá derecho a ser reembolsado de ellas por el subarrendador, más el interés corriente a contar de su pago, o a imputarlas a las rentas más inmediatas; todo ello, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan.