Common use of Fast ejendom Clause in Contracts

Fast ejendom. Ved overdragelse af en fast ejendom indenfor gaveafgiftskredsen63, i levende live, kan man støtte ret på 1982-cirkulæret. Dette følger af mange års administrativ praksis og retspraksis. 63 Jf. BAL § 22. Ved overdragelse af en fast ejendom indenfor gaveafgiftskredsen fra et dødsbo kan der støttes ret på 1982-cirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Dette blev fastslået i ▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇.▇▇. Spørgsmålet er så, om ▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇.▇▇ i fremtiden vil få en afsmittende effekt på overdragelser i levende live? I den tidligere instans i Vestre Landsret udtaler skifteretten, at en værdiansættelse indenfor +/- 15% også kan fraviges hvis f.eks. ejendommen kort tid efter overtagelsen sælges til tredjemand med en gevinst. Dermed må det antages, at skifteretten mener, at et sådant salg også kan være en særlig om- stændighed. Dette er dog i modstrid med SKM2007.431.LSR, som er omtalt tidligere, og et efter- følgende ministersvar fra august 2007. ▇▇▇▇ oplyses det at Skatteministeriet ikke har indbragt Landsskatterettens afgørelse for domstolene, da der efter ministeriets vurdering ikke er udsigt til, at ministeriet i sidste ende vil vinde sagen. Af BAL §§ 12 og 27 og forarbejderne hertil fremgår det, at værdiansættelsesreglerne i BAL § 27 ved beregning af gaveafgift er de samme som ved beregning af boafgift. 1982-cirkulæret benyttes også både ved beregning af bo- og gaveafgift. Begge dele taler således for, at begrebet særlige omstændigheder også vil være gældende for overdragelser i levende live. Som tidligere gennemgået fremgår det af punkt 6 i 1982-cirkulæret, at parterne skal lave en vur- dering af ejendommens værdi. Herefter skal de kontrollere om værdien ligger indenfor +/- 15% af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det stiller spørgsmålstegn ved, hvordan man fremover skal forholde sig hvis man ved overdragelse i levende live, har en sagkyndig vurdering i form af en ejendomsmægler, som tilfældet var i SKM2007.431.LSR. Det samme gælder, hvis man har en belåningsvurdering fra en bank eller en kreditforening f.eks. i forbindelse med finansieringen af et salg mellem forældre og barn. I disse tilfælde kender man jo værdien. I SKM2007.431.LSR var faderen ikke bundet af værdien, som var fastsat af ejendomsmægleren ca. 1 år tidligere. I skattepolitisk redegørelse fra juni 1994 fremgår det, at hvis der på boets eller parternes foran- ledning er foretaget en vurdering af ejendommen, så er det denne vurdering, der skal lægges til grund og, at boet eller parterne således ikke efterfølgende kan vælge at anvende 15%-reglen. Der foreligger ikke nogen afgørelser om værdiansættelse af ejendomme ved overdragelser i le- vende live efter ▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇.▇▇, og det er derfor usikkert, om der vil være en afsmittende effekt. Det må forventes at SKAT i fremtiden vil forsøge at få klarlagt dette og den nærmere definition af særlige omstændigheder. Med henvisning til førnævnte forarbejder til BAL §§ 12 og 27 og anvendelsesområdet for 1982- cirkulæret må det antages, at der vil være en afsmittende effekt på overdragelser i levende live. Det må derfor anbefales, at hvis forældre overdrager en ejendom til deres børn efter 15%-reglen, så bør barnet være forsigtig ved et efterfølgende salg til en højere pris. Barnet skal desuden være opmærksom på, at et efterfølgende skattefrit salg er betinget af, at barnet efter overdragelsen reelt har haft til hensigt at anvende ejendommen som permanent beboelse. Barnet bør heller ikke, i forbindelse med købet af ejendommen, optage et tillægslån der viser, at banken eller kreditfore- ningen vurderer lejligheden til et højere beløb end overdragelsesprisen. Det må anbefales at man indarbejder et skatteforbehold64 og et gaveelement på f.eks. 1.000 kr. over den afgiftsfrie grænse (64.300 kr. i 2018) i overdragelsen. Dermed har SKAT kun 6 måneder efter gaveanmeldelsens modtagelse til at ændre værdiansættelsen65. Det koster 150 kr. i gaveaf- gift, men til gengæld undgår man, at SKAT kan genoptage selvangivelsen med dertilhørende pro- centtillæg, hvis de finder at værdiansættelsen var for lav. Genoptagelsen kan ske indtil den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb jf. SFL § 26, stk. 1. Det er vigtigt, at skatteforbeholdet er udformet korrekt, således at det ikke afvises af SKAT. Skatteforbeholdet skal være klart, skriftligt og oplyst til SKAT senest samtidig med, at SKAT oplyses om dispositionens øvrige indhold. Derudover skal de skattemæssige virkninger være klare og over- skuelige. Skatteforbeholdet kan udformes enten således, at overdragelsen helt bortfalder eller, at vilkårene ændres, f.eks. at købesummen justeres så den svarer til SKAT’s værdiansættelse. Drives ejendommene i en personligt ejet virksomhed, kan der laves en virksomhedsomdannelse til et selskab. Det kan ske både i levende live og i et dødsbo. Betingelserne og retsvirkningerne er de samme. Der er dog ikke symmetri i den administrative praksis om, hvorvidt det opsparede over- skud kan bruges til at nedsætte kapitalandelenes anskaffelsessum. Det er muligt i levende live, mens der i et dødsbo skal foretages endelig beskatning af det opsparede overskud. Ved succession fra et dødsbo succederes der i ejertiden og dermed sondringen mellem vedlige- holdelse og forbedringer. Det gør man ikke ved succession i levende live66. Det betyder, at om- kostningerne ikke kan fradrages, men i stedet tillægges de anskaffelsessummen. Det betyder, at man ikke, i levende live, bør overtage f.eks. sine forældres ejendom, hvis den trænger til vedlige- holdelse. Rådgivningen bør derfor gå på, så vidt det er muligt, at udskyde generationsskiftet indtil ejendommen indgår i dødsboet.

Fast ejendom. Ved overdragelse af en fast ejendom indenfor gaveafgiftskredsen63, i levende live, kan man støtte ret på 1982-cirkulæret. Dette følger af mange års administrativ praksis og retspraksis. 63 Jf. BAL § 22. Ved overdragelse af en fast ejendom indenfor gaveafgiftskredsen fra et dødsbo kan der støttes ret på 1982-cirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Dette blev fastslået i ▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇.▇▇. Spørgsmålet er så, om ▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇.▇▇ i fremtiden vil få en afsmittende effekt på overdragelser i levende live? I den tidligere instans i Vestre Landsret udtaler skifteretten, at en værdiansættelse indenfor +/- 15% også kan fraviges hvis f.eks. ejendommen kort tid efter overtagelsen sælges til tredjemand med en gevinst. Dermed må det antages, at skifteretten mener, at et sådant salg også kan være en særlig om- stændighed. Dette er dog i modstrid med SKM2007.431.LSR, som er omtalt tidligere, og et efter- følgende ministersvar fra august 2007. ▇▇▇▇ oplyses det at Skatteministeriet ikke Udvalget har indbragt Landsskatterettens afgørelse for domstolene, da der efter ministeriets vurdering ikke er udsigt til, at ministeriet i sidste ende vil vinde sagen. Af BAL §§ 12 og 27 og forarbejderne hertil fremgår det, at værdiansættelsesreglerne i BAL § 27 ved beregning af gaveafgift er de samme som ved beregning af boafgift. 1982-cirkulæret benyttes også både ved beregning af bo- og gaveafgift. Begge dele taler således for, at begrebet særlige omstændigheder også vil være gældende for overdragelser i levende live. Som tidligere gennemgået fremgår det af punkt 6 i 1982-cirkulæret, at parterne skal lave en vur- dering af ejendommens værdi. Herefter skal de kontrollere om værdien ligger indenfor +/- 15% af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det stiller spørgsmålstegn ved, hvordan man fremover skal forholde sig hvis man ved overdragelse i levende live, har en sagkyndig vurdering i form af en ejendomsmægler, som tilfældet var i SKM2007.431.LSR. Det samme gælder, hvis man har en belåningsvurdering fra en bank eller en kreditforening f.eks. i forbindelse med finansieringen af et salg mellem forældre og barn. I disse tilfælde kender man jo værdien. I SKM2007.431.LSR var faderen ikke bundet af værdien, som var fastsat af ejendomsmægleren ca. 1 år tidligere. I skattepolitisk redegørelse fra juni 1994 fremgår det, at hvis der på boets eller parternes foran- ledning er foretaget en vurdering af ejendommen, så er det denne vurdering, der skal lægges til grund og, at boet eller parterne således ikke efterfølgende kan vælge at anvende 15%-reglen. Der foreligger ikke nogen afgørelser om værdiansættelse af ejendomme ved overdragelser i le- vende live efter ▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇.▇▇, og det er derfor usikkert, om der vil være en afsmittende effekt. Det må forventes at SKAT i fremtiden vil forsøge at få klarlagt dette og den nærmere definition af særlige omstændigheder. Med henvisning til førnævnte forarbejder til BAL §§ 12 og 27 og anvendelsesområdet for 1982- cirkulæret må det antagesgennem skifteretterne fået op- lyst, at der vil være i 1971 er truffet 8 afgørelser efter undtagelsesreglen om fast ejendom. Der har derudover været en afsmittende effekt på overdragelser i levende liverække trykte afgørelser om bestemmelsen. Det må derfor anbefales, at hvis forældre overdrager en ejendom til deres børn Reglen bør efter 15%-reglen, så udvalgets opfattelse op- retholdes og bør barnet være forsigtig ved et efterfølgende salg til en højere pris. Barnet skal desuden være opmærksom på, at et efterfølgende skattefrit salg er betinget af, at barnet efter overdragelsen reelt har haft til hensigt at anvende ejendommen som permanent beboelse. Barnet bør heller ikke, i forbindelse med købet af ejendommen, optage et tillægslån der viser, at banken eller kreditfore- ningen vurderer lejligheden til et højere beløb end overdragelsesprisen. Det må anbefales at man indarbejder et skatteforbehold64 og et gaveelement på f.eks. 1.000 kr. over den afgiftsfrie grænse (64.300 kr. i 2018) i overdragelsen. Dermed har SKAT kun 6 måneder efter gaveanmeldelsens modtagelse udvides til at ændre værdiansættelsen65gælde også de tilfælde, hvor der er tale om den anden ægtefælles særeje. Det koster 150 krDen ejendom, hvori ægtefællerne bor, indboet i hjemmet osv. vil næsten altid have tjent nøjagtig samme formål, hvad en- ten der er tale om særeje eller ejendommen er omfattet af ligedelingsnormen. Behovet for at kunne udlægge sådanne ejendele til den anden ægtefælle kan derfor være lige så stort eller måske endog større i gaveaf- gift, men til gengæld undgår man, at SKAT kan genoptage selvangivelsen med dertilhørende pro- centtillæg, hvis de finder at værdiansættelsen var for lavsærejeægte- skaber som i andre tilfælde. Genoptagelsen kan ske indtil den 1. maj Reglen findes i det fjerde år efter indkomstårets udløb jf. SFL lovskitsen som § 2621, stk. 3, nr. 1. Det er vigtigtOm kriterierne bemærkes, at skatteforbeholdet undtagelses- bestemmelsen som hidtil bør gælde fast ejen- dom, der udelukkende eller hovedsagelig er udformet korrekt, således at det ikke afvises af SKATbestemt til familiens bolig. Skatteforbeholdet skal være klart, skriftligt og oplyst til SKAT senest samtidig med, at SKAT oplyses om dispositionens øvrige indhold. Derudover skal de skattemæssige virkninger være klare og over- skuelige. Skatteforbeholdet kan udformes enten således, at overdragelsen helt bortfalder eller, at vilkårene ændres, f.eks. at købesummen justeres så den svarer til SKAT’s værdiansættelse. Drives ejendommene i en personligt ejet virksomhed, kan der laves en virksomhedsomdannelse til et selskab. Det kan ske både i levende live og i et dødsbo. Betingelserne og retsvirkningerne er de samme. Der er dog ikke symmetri i den administrative praksis om, hvorvidt det opsparede over- skud kan bruges til at nedsætte kapitalandelenes anskaffelsessum. Det er muligt i levende live, mens der i et dødsbo skal foretages endelig beskatning af det opsparede overskud. Ved succession fra et dødsbo succederes der i ejertiden og dermed sondringen mellem vedlige- holdelse og forbedringer. Det gør man ikke ved succession i levende live66. Det betyder, at om- kostningerne ikke kan fradrages, men i stedet tillægges de anskaffelsessummen. Det betyderUdvalget finder, at man ikkesom ved den gældende regel må be- grænse reglen til at gælde enfamilieshuse. Det har været overvejet at udvide reglen til tofa- milieshuse, i levende live, bør overtage f.eks. sine forældres ejendom, hvis den trænger til vedlige- holdelse. Rådgivningen bør derfor gå på, så vidt det er muligtmen udvalget finder, at udskyde generationsskiftet indtil ejendommen indgår behovet for beskyttelsen af boligen i dødsboetdisse tilfælde er tilstrækkeligt tilgodeset gennem reglen i skit- sens § 24 om eventuel pligt til at udleje den lejlighed, familien bor i, til ægtefællen. Til- sammen dækker disse bestemmelser alle ejendomme med bolig, som en af ægtefæl- lerne ejer. Udvalget finder en særlig regel om som- merhuse unodvendig. Kriteriet »fast ejen- dom, der er bestemt til familiens bolig« om- fatter også sommerboliger. Dette må uanset udtrykket »udelukkende eller hovedsagelig« gælde, selv om sommerhuset udlejes i perio- der.