NAJEMNO POGODBO ZA ODDAJO POSLOVNIH PROSTOROV
Datum:
Št. dok.:
Pogodbeni stranki:
JAVNI ZAVOD ŠPORT LJUBLJANA, Xxxxxxxx xxxxx 00, 0000 Xxxxxxxxx, MŠ: 5145414000, ID za DDV: SI63489767, ŠT. PODRAČUNA PRI UJP: 01261-6030721152, DAVČNI ZAVEZANEC – DA, ki ga
zastopa direktorica Xxxxxxx XXXXXXXX, (v nadaljevanju najemodajalec)
in
, , , MŠ: _ , ID za DDV.: , DAVČNI ZAVEZANEC – DA/NE, ki ga zastopa direktor (v nadaljevanju najemnik)
se dogovorita in skleneta
NAJEMNO POGODBO
ZA ODDAJO POSLOVNIH PROSTOROV
1. člen
Pogodbeni stranki uvodoma kot nesporno ugotavljata:
- da je Mestna občina Ljubljana (v nadaljevanju MOL) v zemljiški knjigi vknjižena kot zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine parc. št k.o. – do celote (1/1);
- da je MOL s Sklepom o ustanovitvi Javnega zavoda ŠPORT LJUBLJANA 20.12.2007 (Ur. l. RS, št. 122/2007) prenesla nepremičnino iz prve alineje tega člena v upravljanje najemodajalcu,
- da na nepremičnini iz prve alineje stoji poslovna stavba, ki je v kataster stavb vpisana s št. in da najemodajalec v skladu z drugo alinejo te pogodbe s to poslovno stavbo tudi upravlja,
- da je predmet najema poslovni prostor – v skupni izmeri m2, ki se nahajajo na naslovu v Ljubljani in ne predstavljajo samostojne nepremičnine, temveč sestavni del v prvi alineji navedene nepremičnine,
- da najemodajalec poslovni prostor iz prejšnje alineje oddaja v najem v skladu s prvim odstavkom 64. člena v zvezi s prvim odstavkom 49. člena Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št11/2018) na podlagi javnega zbiranja ponudb za oddajo poslovnega prostora v najem, ki je bilo objavljeno dne na spletni strani najemodajalca,
- da je najemnik podal ekonomsko najugodnejšo ponudbo za najem predmetnega poslovnega prostora in da zato najemodajalec z njim sklepa najemno pogodbo,
- si je najemnik pred podpisom te pogodbe ogledal poslovni prostor in ga vzame v najem po načelu »videno-najeto«, tako da ga vzame v najem v stanju, v kakršnem se poslovni prostor nahaja.
2. člen
Pogodbeni stranki se s podpisom te pogodbe dogovorita, da najemodajalec s to pogodbo odda, najemnik pa prevzame v najem poslovni prostor s parc. št. k.o. – iz 4. alineje prvega člena te pogodbe, ki je neopremljen (v nadaljevanju »poslovni prostor«), pod pogoji te pogodbe.
Poslovni prostor, ki je predmet najema sestoji iz sledečih prostorov:
• m2
Najemnik je dolžan pričeti z opravljanjem svoje dejavnosti v najetem poslovnem prostoru najkasneje v
15. dneh od dneva prevzema poslovnega prostora, ko mu bo najemodajalec izročil prostor, ki je predmet najema, v posest. Na ta dan se izvrši primopredaja poslovnega prostora, o kateri se izdela prevzemni zapisnik, popiše in fotografira se stanje števcev, najemodajalec pa najemniku izroči ključe poslovnega prostora.
3. člen
Najemnik se zavezuje plačevati mesečno najemnino za najem predmetnega poslovnega prostora.
Mesečna najemnina za najem poslovnega prostora, ki je predmet te pogodbe, znaša EUR, pri čemer se v skladu s 44. členom Zakona o davku na dodano vrednost (Ur. l. RS, št. 117/06, z vsemi kasnejšimi spremembami in dopolnitvami), od te dogovorjene cene mesečne najemnine ne plača DDV. Najemnina je določena na podlagi najemnikove ponudbe.
Tako določena mesečna najemnina za poslovni prostor se dvakrat letno usklajuje z indeksom cen življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji.
Najemnik bo najemodajalcu plačeval dogovorjeno mesečno najemnino v naprej na podlagi izstavljenega računa najemodajalca do dneva navedenega na računu, na podračun pri UJP najemodajalca Javni zavod ŠPORT LJUBLJANA št. 01261-6030721152. Obveznost je poravnana, ko prispe plačilo na račun najemodajalca.
V primeru zamude s plačili najemnine dolguje najemnik najemodajalcu zakonske zamudne obresti za čas od dneva zamude do dneva plačila.
4. člen
Najemnik soglaša, da bo kot jamstvo za korektno izpolnjevanje pogodbenih obveznosti najemodajalcu predložil varščino (v nadaljevanju: finančno zavarovanje) v višini trikratne (3x) najemnine, tj. EUR, in sicer do Varščina se lahko predloži z gotovinskim pologom na transakcijski račun
najemodajalca ali z original bančno garancijo. Veljavnost garancije mora biti skozi celotno obdobje najema.
Najemnik je seznanjen in sprejema dejstvo, da bo najemodajalec finančno zavarovanje unovčil, če najemnik zamuja s plačilom najemnine, stroškov ali drugih obveznosti, ki jih ima po tej pogodbi in jih ne poravna v roku, ki mu ga določi najemodajalec.
V kolikor bi najemodajalec v celoti ali delno unovčil finančno zavarovanje, je najemnik v roku, ki mu ga določi najemodajalec z obvestilom o unovčenju finančnega zavarovanja, zavezan plačati oz. doplačati novo finančno zavarovanje v višini trikratne (3x) najemnine, tj. EUR.
Pogodbeni stranki sta soglasni, da je predmetna najemna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem plačila dogovorjenega finančnega zavarovanja, opredeljenega v 1. odst. tega člena. Strošek postopka notarske overitve podpisa pogodbe plača najemnik. V kolikor najemnik ne bi v dogovorjenem roku plačal finančnega zavarovanja, se šteje, da pogodba sploh ni bila sklenjena in najemodajalec, ne glede na določbo četrtega odstavka 2. člena te pogodbe, najemniku ni dolžan izročiti prostora v posest.
5. člen
Najemnik je poleg najemnine dolžan redno plačevati še obratovalne in druge stroške za predmetni poslovni prostor (individualne stroške), in sicer:
- stroške elektrike,
- stroške vode,
- stroške ogrevanja,
- stroške čiščenja,
- stroške odvoza smeti in odpadkov ter ostale skupne stroške.
Stroški iz prejšnjega odstavka tega člena se najemniku obračunavajo pavšalno, vezano na velikost (m2) najetega prostora, pri čemer je cena za m2 za izračun teh stroškov določena s cenikom najemodajalca z dne 13.3.2013, ki je dostopen na spletni strani najemodajalca.
V kolikor ima poslovni prostor, ki je predmet najema nameščene odštevalne števce, se najemniku ti stroški obračunavajo glede na dejansko porabo, kot bo razvidna iz odštevalnih števcev za nepremičnino, ki je predmet najema.
Cene stroškov iz prejšnjih odstavkov tega člena ne vsebujejo DDV. Najemnik je dolžan plačati stroške najemodajalcu na podlagi njegovega računa, v roku, ki bo naveden v računu.
Pogodbeni stranki sta tudi soglasni, da ima najemodajalec pravico enostransko spremeniti cenik stroškov, na podlagi katerega je najemnik v skladu s to pogodbo dolžan plačevati stroške. Nove cene stroškov, ki jih sprejme najemodajalec, veljajo tudi za najemnika samodejno z dnem njihovega sprejetja.
Najemnik je dolžan plačevati tudi stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Stroški nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča se najemniku obračunajo v deležu, ki je določen po ključu glede na razmerje med neto kvadraturo poslovnega prostora, ki je predmet najema in celotno neto kvadraturo nepremičnine parc. št. k.o. – . Stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča je najemnik dolžan plačati enkrat letno, na podlagi računa najemodajalca in v roku, navedenem na tem izdanem računu.
V primeru zamude plačila stroškov je najemnik dolžan plačevati zakonite zamudne obresti od dneva zapadlosti računa.
6. člen
Najemnik ima pravico uporabljati najeti poslovni prostor izključno za dejavnost.
Najemnik odgovarja za pridobitev vseh soglasij, dovoljenj in podobnih dokumentov, ki so potrebni za izvajanje pogodbeno dogovorjene dejavnosti v najetih poslovnih prostorih.
Najemnik se tudi zavezuje, da bo izpolnjeval vse pogoje, ki jih določa veljavna zakonodaja za opravljanje
dejavnosti, ki jo bo izvajal najemnik v najetih poslovnih prostorih, da bo zagotovil vse varnostne ukrepe za obiskovalce in uporabnike najetih nepremičnin, da bo poskrbel za ustrezno protipožarno varnost v najetih nepremičninah, da bo sklenil ustrezno zavarovalno polico za primer škodnih dogodkov v prostorih, ki jih ima v najemu, da bo zagotovil ustrezno varovanje ipd.
7. člen
V času trajanja najemnega razmerja se najemnik zavezuje uporabljati in vzdrževati poslovni prostor s skrbnostjo dobrega gospodarja ter najeto nepremičnino in opremo uporabljati v skladu z namenom te pogodbe in na način, s katerim ne povzroča škode ali poslabšanja stanja prostorov in opreme.
Najemnik se zavezuje, da bo spoštoval pogodbeno dogovorjen način uporabe poslovnega prostora in da bo on ter drugi uporabniki najetega prostora, katerim bo omogočil vstop in uporabo tega najetega prostora, ravnal v skladu s hišnim redom tako, da s svojim ravnanjem ne bo oviral in motil drugih uporabnikov v poslovni stavbi in drugih v okolici poslovne stavbe. Najemnik se zavezuje, da bo spoštoval hišni red.
Najemnik najemodajalcu odgovarja za morebitno škodo, ki bi nastala na poslovnem prostoru in na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stavbe ter na pripadajočem zemljišču k tej poslovni stavbi kot posledica uporabe poslovnega prostora v nasprotju s to pogodbo ali z njegovim namenom, ali kot posledica najemnikovega namernega ali malomarnega ravnanja ali pa kot posledica namernega ali malomarnega ravnanja delavcev najemnika ter drugih uporabnikov poslovnega prostora, katerim je njegovo uporabo omogočil najemnik. Škodo, ki nastane na poslovnem prostoru, ki je predmet te pogodbe, na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stavbe ter na pripadajočem zemljišču k tej poslovni stavbi, mora najemnik takoj javiti najemodajalcu.
Najemnik je dolžan škodo povrniti v roku 30 dni od dneva, ko je škoda s strani obeh pogodbenih strank zapisniško ugotovljena.
Glede na dejavnost, ki jo bo najemnik opravljal v najetih prostorih, sta pogodbeni stranki soglasni, da je najemnik odgovoren za vsako škodo, ki bi nastala tretjim osebam v prostoru, ki je predmet najema. Iz tega naslova je vsakršna odgovornost najemodajalca izključena.
8. člen
Najemnik ne sme oddati najetega poslovnega prostora v uporabo ali podnajem ali drugačno uporabo niti deloma niti v celoti.
9. člen
Na poslovni stavbi ali na pripadajočem zemljišču, lahko najemnik namesti reklamne napise table, table z imeni, emblemi, zastavami in drugimi oznakami svoje firme in njene dejavnosti samo s pisnim soglasjem najemodajalca.
Najemnik je dolžan najemodajalcu vsaj enkrat mesečno omogočiti pregled prostorov, z namenom, da se ugotovi ali uporablja prostore v skladu s to pogodbo in ali izpolnjuje vse zakonske pogoje za opravljanje pogodbeno dogovorjene dejavnosti.
10. člen
Najemnik ne sme spreminjati prostora ter vgrajene opreme in naprav v poslovnem prostoru ter izvajati drugih posegov, razen rednih vzdrževalnih del na svoje stroške, kot so npr.:
- pleskanje sten,
- barvanje oken in vrat, vzdrževanje in menjava mehanskih delov na vratih, oknih in vgrajeni opremi,
- menjava žarnic, vtičnic, stikal in varovalk,
- menjava pip,
- vzdrževanje in menjava vodovodnih in ogrevalnih oz. drugih ventilov.
Za vsa ostala dela, ki niso navedena v prvem odstavku tega člena si mora najemnik pred pričetkom izvajanja del pridobiti izrecno pisno soglasje najemodajalca ter, v kolikor je to potrebno, tudi ustrezna upravna dovoljenja. V kolikor najemnik pred pričetkom del ne pridobi pisnega soglasja najemodajalca, ni upravičen do nikakršne povrnitve vloženih sredstev v poslovni prostor, tudi če je zaradi njegovih del prostor izboljšan in je najemodajalec oz. lastnik zaradi tega obogaten.
11. člen
Najemna pogodba se sklepa za določen čas, in sicer od do , v skladu z veljavno zakonodajo, ki zavezuje najemodajalca.
Najemna pogodba lahko vsak čas preneha sporazumno na osnovi pisnega sporazuma obeh pogodbenih strank.
Vsaka izmed pogodbenih strank ima pravico, z 90 dnevnim odpovednim rokom, odpovedati to najemno pogodbo, ne da bi za to navajala razloge, če o tem pisno obvesti nasprotno stranko s priporočeno pošiljko. Odpovedni rok prične teči z dnem vročitve pisnega obvestila nasprotni stranki. V kolikor nasprotna stranka ne bi želela prevzeti pisnega obvestila odpovedi te najemne pogodbe, se za vročanje uporabljajo določila Zakona o pravdnem postopku, tudi t.i. fikcija vročanja.
12. člen
Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe brez odpovednega roka in zahteva izpraznjen oddan poslovni prostor ob vsakem času:
- če najemnik tudi po opominu najemodajalca krši določila te pogodbe;
- če je najemnik v zamudi s plačilom mesečne najemnine in je ni poravnal v roku, ki ga najemodajalec določil v opominu za izpolnitev obveznosti;
- če je najemnik v zamudi s plačilom drugih obveznosti iz najemnega razmerja in jih ne poravna v času, ki ga je najemodajalec določil v opominu za izpolnitev obveznosti;
- če najemnik ravna v nasprotju s 4. členom te pogodbe;
- če najemnik ne začne uporabljati poslovnega prostora kot je to določeno s to najemno pogodbo ali v kolikor ga ne uporablja več kot 2 meseca;
- če najemnik uporablja najeti poslovni prostor v nasprotju z namenom oz. dejavnostjo, za katero je bilo sklenjeno najemno razmerje ali če odda najeti poslovni prostor v podnajem ali uporabo ali če uporablja predmetni poslovni prostor tako, da se povzroča materialna škoda najemodajalcu ali pa komu drugemu;
- če najemodajalec zaradi višje sile ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato predmetne nepremičnine sam potrebuje;
- ob pričetku stečaja, likvidacije oz. ali kakšnega drugega postopka prenehanja pravne osebe;
- če najemnik zanemarja vzdrževanje poslovnega prostora;
- če najemnik nima ustreznih dovoljenj in soglasij za opravljanje dejavnosti, zaradi katere mu najemodajalec daje v najem predmetni poslovni prostor;
- če najemnik ne izpolnjuje zakonskih pogojev za opravljanje dejavnosti, zaradi katere je najel predmetni prostor;
- če najemnik ali drugi uporabniki, katerim je uporabo prostora omogočil najemnik, ravna v nasprotju s hišnim redom ali če s svojim ravnanjem ovira druge uporabnike v poslovni stavbi ali v njeni okolici;
- če je prišlo do spremembe namembnosti poslovne stavbe, v kateri je poslovni prostor.
Najemno pogodbo ni mogoče odpovedati iz krivdnega razloga, če tisti, ki odpoveduje pogodbo ni predhodno pisno opozoril nasprotno stranko, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.
13. člen
V primeru sporazumnega prenehanja najemne pogodbe je najemnik dolžan izročiti najemodajalcu poslovni prostor prostega oseb in stvari v roku, ki ga pogodbeni stranki sporazumno določita v sporazumu o prenehanju najemnega razmerja. Z dnem prenehanja najemne pogodbe je najemnik najemodajalcu dolžan izročiti ključ poslovnega prostora.
V primeru odpovedi te pogodbe s katerekoli strani, je najemnik dolžan izročiti poslovni prostor, prostega oseb in stvari v posest najemodajalcu najkasneje ob preteku odpovednega roka, v kolikor se pogodbeni stranki ne dogovorita drugače.
V primeru zamude z izročitvijo poslovnega prostora se stranki dogovorita, da je najemnik za vsak dan zamude dolžan plačati najemodajalcu pogodbeno kazen v višini 5 % zadnje mesečne najemnine. Zamuda nastane naslednji dan, po datumu za izpolnitev obveznosti izročitve najemnega prostora v posest najemodajalcu, ki je določen s to pogodbo, v sporazumu o prenehanju te najemne pogodbe, sodnem nalogu za izpraznitev ali drugi sodni odločbi.
Ne glede na način prenehanja najemne pogodbe mora najemnik pred predajo poslovnega prostora, le- tega vrniti v stanje, ki ne sme biti slabše, kot je bil ob prevzemu, upoštevaje normalno rabo poslovnega prostora, o čemer se sestavi zapisnik. Najemnik pred predajo lahko odstrani svojo nevzidano in nevgrajeno opremo, ki se lahko brez škode ali stroškov loči od poslovnega prostora. Ne sme pa odvzeti vzidane in vgrajene opreme ter lastnih investicijskih vlaganj v poslovni prostor. Pri tem se ne sme posegati v substanco poslovnega prostora ali opravljati posegov, ki bi poslovni prostor kakorkoli poslabšali, ga poškodovali, uničili in podobno.
V primeru poslabšanja, poškodovanja, uničenja poslovnega prostora s strani najemnika, le ta odgovarja za vso povzročeno škodo in stroške, ki jih utrpi najemodajalec v zvezi s sanacijo in obnovo poslovnega prostora in tudi za morebitno izgubo na dobičku za najemodajalca, ker zaradi stanja poslovnega prostora
le-tega do izvedene ustrezne sanacije in obnove ne more oddati drugemu najemniku.
Najemodajalec je dolžan vrniti najemniku finančno zavarovanje, ki jo je slednji izročil v skladu s 4. členom te pogodbe, ko sta kumulativno izpolnjena sledeča pogoja:
- najemnik je plačal vse mesečne najemnine, mesečne stroške, opredeljene v 5. členu te pogodbe in druge obveznosti (odškodnina iz 7. člena pogodbe, pogodbena kazen iz tretjega odstavka tega člena, odškodnina iz prejšnjega odstavka tega člena), ki jih je v skladu s to pogodbo dolžan plačati, in
- najemnik je najemodajalcu izročil v posest poslovni prostor, ki je predmet najema.
14. člen
V kolikor pogodbeni stranki kakšnega vprašanja glede medsebojnih pravic in obveznosti, ki izhajajo iz najemnega razmerja, nista uredili s to pogodbo, veljajo za presojo njunega najemnega razmerja določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/1974, z vsemi kasnejšimi spremembami).
15. člen
Pogodbeni stranki se dogovorita, da sta za izvajanje te pogodbe odgovorna naslednja pooblaščena predstavnika:
- na strani najemodajalca:
- na strani najemnika:
(GSM: )
(GSM: )
16. člen
V primeru, da je pri izvedbi javnega zbiranja ponudb za izbor najemnika po tej pogodbi ali pri izvajanju te pogodbe kdo v imenu ali na račun najemnika, predstavniku ali posredniku najemodajalca, uslužbencu mestne uprave, funkcionarju, predstavniku ali članu politične stranke obljubil, ponudil ali dal kakšno nedovoljeno korist za pridobitev tega posla ali za sklenitev tega posla pod ugodnejšimi pogoji ali za opustitev dolžnega nadzora nad izvajanjem pogodbenih obveznosti ali za drugo ravnanje ali opustitev, s katerim je najemodajalcu ali Mestni občini Ljubljana povzročena škoda ali je omogočena pridobitev nedovoljene koristi predstavniku ali posredniku najemodajalca, uslužbencu mestne uprave, funkcionarju, predstavniku ali članu politične stranke, najemniku ali njenemu predstavniku, zastopniku, posredniku, je ta pogodba nična.
Najemodajalec bo na podlagi svojih ugotovitev o domnevnem obstoju dejanskega stanja iz prvega odstavka tega člena ali obvestila Komisije za preprečevanje korupcije ali drugih organov, glede njegovega domnevnega nastanka, pričel z ugotavljanjem pogojev ničnosti pogodbe iz prejšnjega odstavka tega člena oziroma z drugimi ukrepi v skladu s predpisi Republike Slovenije.
17. člen
Vse spremembe in dopolnitve te pogodbe bosta pogodbeni stranki sklenili v obliki pisnih aneksov k tej pogodbi.
18. člen
Pogodbeni stranki bosta poskusili vse spore izhajajoče iz te pogodbe rešiti sporazumno. V primeru spora je stvarno pristojno sodišče v Ljubljani.
19. člen
Pogodba prične veljati, ko jo podpišeta obe pogodbeni stranki in v kolikor se izpolni odložni pogoj, določen v četrtem (4.) členu te pogodbe.
20. člen
Ta najemna pogodba je napisana v dveh (2) enakih izvodih, od katerih prejmeta najemodajalec in najemnik po en (1) izvod.
Ljubljana, dne Ljubljana, dne
Najemodajalec:
Javni zavod ŠPORT LJUBLJANA
Najemnik:
.
XXXXXXX XXXXXXXX, direktorica , direktor
(podpis in žig) (podpis in žig)
Priloge:
- Primopredajni zapisnik.
- Tloris poslovnih prostorov.
Dokument je vsebinsko pravilen. NOE: Avtor dokumenta Podpis: Datum: |
Dokument je finančno pravilen. NOE: Finančna služba Podpis: Datum: |
Dokument je pravno-formalno pravilen. NOE: Pravna služba Podpis: Datum: |