RESERVERINGSOVEREENKOMST (bouwkavel)
RESERVERINGSOVEREENKOMST (bouwkavel)
De ondergetekenden:
De gemeente Doesburg, ingevolge artikel 171 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester, xxxxxxx xxx. X.X.X.X. xxx xxx Xxxxx, hierbij uitvoering gevende aan het besluit van burgemeester en wethouders van 15 mei 2018, nummer A2, hierna te noemen
de gemeente
en
de heer, mevrouw en (eventuele) partner ………
wonende te <plaats> aan de <straat + huisnummer + Postcode> in deze overeenkomst genoemd "de gegadigde"
De gegadigde en de gemeente in deze overeenkomst hierna gezamenlijk te noemen “partijen”
overwegende,
- dat de gemeente in de uitbreidingswijk Beinum West bouwkavels uitgeeft voor de bouw van woningen in de vrije sector;
- dat de gegadigde het recht om de hierna omschreven kavel te reserveren heeft verworven, geïnteresseerd is in de bouw van een woning, en daartoe een bebouwingsvoorstel wil ontwikkelen;
- dat de ontwikkeling van een bebouwingsvoorstel dat past in het stedenbouwkundige beeld van het betrokken deelgebied en dat in architectonisch en stedenbouwkundig opzicht past bij de overige woningontwerpen in dat deelgebied, leidt tot het recht van koop van de gereserveerde kavel en
- dat partijen de voorwaarden willen vastleggen, waaronder deze ontwikkeling kan plaatsvinden met als uiteindelijk resultaat een recht op koop van de gereserveerde kavel.
komen het volgende overeen:
DEFINITIES:
De hierna volgende definities maken integraal deel uit van de overeenkomst. De eerste maal dat in de tekst van de voorwaarden en bepalingen een gedefinieerde term wordt gebruikt is deze vet afgedrukt. Aanvraag omgevingsvergunning Een aanvraag ingediend conform Regeling Omgevingswet Bebouwingsvoorstel: een ontwerp voor de bebouwing van de kavel van voldoende uitwerkingsniveau, om te kunnen beoordelen of het kan voldoen aan de eisen die worden gesteld in het bestemmingsplan en in het kavelpaspoort van december 2017, zoals opgesteld door Buro SRO.
Beschikbaar houden: gereserveerd houden, dat wil zeggen niet aan derden aan te bieden, te verkopen, in eigendom of economische eigendom over te dragen, in erfpacht uit te geven of daarop een opstalrecht te vestigen. De reservering is vrij opzegbaar voor de gegadigde en opzegbaar op de in deze overeenkomst bepaalde voorwaarden voor de gemeente.
Energie neutrale woning: hiervan is sprake wanneer de woning net zoveel energie gebruikt als produceert, ook wel ‘nul op de meter’ genoemd.
In behandeling nemen: de normale procedure doen doorlopen, welke procedure zowel kan leiden tot goedkeuring als afwijzing of eventueel aanhouden van de beslissing.
Kavel: de op de reserveringstekening aangeduide grond die voor de gegadigde is gereserveerd. Korting op de grondprijs Wanneer de woning energie neutraal wordt gebouwd wordt een korting op de grondprijs verleend van € 20 per m2 bouwgrond. Deze korting wordt ná realisatie en een door of namens de gemeente uitgevoerde eindcontrole, waaruit is vast komen te staan dat de woning daadwerkelijk voldoet aan de eis Energieneutraal verstrekt. Geen korting wordt verstrekt wanneer op het moment van
toetsing van een aanvraag om een omgevingsvergunning er een wettelijke verplichting geldt om woningen energieneutraal te bouwen.
Kwaliteitsteam: de door de gemeente aangewezen deskundigen, waaronder de rayonarchitect van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van het Gelders Genootschap, die de ingediende bebouwingsvoorstellen voorlopig beoordeelt.
Ontwikkelingskader: de omschrijving van eisen en randvoorwaarden voor de realisatie van de bebouwing, zowel in zijn algemeenheid als op kavelniveau, waaraan het bebouwingsvoorstel dient te voldoen, welke omschrijving is opgenomen in de Informatiemap Verkoop vrije sector kavels Beinum West van december 2017. Dit informatiepakket is uitgereikt aan belangstellenden en kan desgewenst worden geraadpleegd op de gemeentesite xxx.xxxxxxxx.xx
Reserveringsperiode: de periode vanaf de aanvang van deze overeenkomst tot aan de datum waarop een koopovereenkomst is gesloten, of tot datum waarop het bebouwingsvoorstel definitief is afgewezen, of tot aan de datum waarop de reservering door de gegadigde wordt opgezegd, of tot aan de datum waarop een door de gemeente aangeboden koopovereenkomst is verlopen zonder dat deze door gegadigde is geaccepteerd, dan wel tot aan de datum waarop de overeenkomst anderszins krachtens de hierna volgende bepalingen eindigt.
Reserveringstekening: de als bijlage aan deze overeenkomst gehechte tekening waarop onder vermelding van de kadastrale gegevens de voor de gegadigde gereserveerde grond met een duidelijk zichtbare kleur is aangegeven.
Tijdig: binnen de in deze overeenkomst voor het betrokken onderwerp aangegeven periode of voor de in deze overeenkomst voor het betrokken onderwerp gestelde datum. Wanneer aantoonbaar buiten de invloedsfeer van gegadigde de termijn niet wordt gehaald, wordt in overleg een nieuwe datum vastgesteld zonder dat gegadigde hiervoor een extra vergoeding verschuldigd is.
Verkopende makelaar: De door Burgemeester en wethouders aangewezen makelaars, te weten Hoog&Kamp Makelaars en AWM Makelaardij OZ, beiden gevestigd in Doesburg. Zij zijn namens de gemeente Doesburg gecontracteerd om de gemeente te vertegenwoordigen inzake de verkoop van bouwkavels op locatie Beinum West, daarbij alle handelingen verrichtend, die hiervoor –binnen de gestelde kaders en verleende opdracht- gewenst of noodzakelijk zijn.
Voorlopig beoordelen: een oordeel afgeven over de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit en inpasbaarheid binnen het bestemmingsplan, het thema van het betrokken deelgebied en de relatie met de overige bebouwingsvoorstellen binnen het deelgebied, een en ander voorafgaand aan de toetsing die plaatsvindt in het kader van de beoordeling van een formele aanvraag omgevingsvergunning, en zonder dat aan het voorlopig oordeel rechten ten aanzien van de goedkeuring van een formele aanvraag omgevingsvergunning kunnen worden ontleend.
VOORWAARDEN EN BEPALINGEN:
Artikel 1: Doel van de overeenkomst
a. Het doel van deze overeenkomst is het reserveren van een kavel grond bestemd voor individuele woningbouw voor de gegadigde, die daarop gedurende de reserveringsperiode een door de gemeente goed te keuren bebouwingsvoorstel ontwikkelt, opdat tijdig na beschikbaar komen van de kavel een goed voorbereide aanvraag omgevingsvergunning beschikbaar kan zijn.
b. Aan deze reserveringsovereenkomst kan geen zelfstandig recht van koop noch enig ander recht op de kavel worden ontleend.
Artikel 2: Verplichtingen van de gemeente
a. De gemeente heeft de verplichting om:
1. de op de reserveringstekening aangegeven kavel met nummer <verkoopnummer> ter grootte van
<aantal m2> m2, kadastraal bekend gemeente Doesburg, sectie E, nummer xxxx gedurende de reserveringsperiode voor de gegadigde beschikbaar te houden;
2. tijdig een besluit te nemen omtrent het aanbieden van een koopovereenkomst voor de kavel;
3. tijdig en adequaat te reageren op de toezending ter voorlopige beoordeling door de gegadigde van een ontwerp bebouwingsvoorstel;
b. De gemeente heeft een inspanningsverplichting om:
1. tijdig een omgevingsvergunning te verlenen voor een bouwplan passend in het vigerende bestemmingsplan;
2. te zorgen dat de kavel tijdig bouwrijp kan worden geleverd;
3. zo spoedig mogelijk na indiening van een aanvraag om een omgevingsvergunning van de gegadigde
in behandeling te nemen en op een redelijke termijn af te handelen;
c. De gemeente behoudt bij de nakoming van hetgeen in deze overeenkomst is bepaald echter volledig haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid ten aanzien van ruimtelijke ordenings- en aanvraag- procedures voor vergunningen. Dit houdt in, dat er van de zijde van de gemeente geen sprake van wanprestatie is, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist, dat de gemeente publiek- rechtelijke rechtshandelingen verricht, die niet in het voordeel zijn van de aard of de strekking van deze overeenkomst of van de mogelijkheid tot uitgifte van de kavel.
Artikel 3: Verplichtingen van de gegadigde
De gegadigde heeft de verplichting om:
a. de in artikel 5 bedoelde reserveringsvergoeding tijdig te voldoen aan de gemeente;
b. in overeenstemming met het bepaalde in artikel 5 en in overleg met het kwaliteitsteam een bebouwingsvoorstel te ontwikkelen en de gemeente aldus in de gelegenheid te stellen een visie op de stedenbouwkundige inpasbaarheid ervan te ontwikkelen en een voorlopige beoordeling af te geven;
c. indien en zodra gegadigde zich bij nadere beoordeling niet (meer) in staat acht of het niet meer wenselijk vindt om een dergelijk bebouwingsvoorstel tijdig te ontwikkelen, deze overeenkomst onmiddellijk op te zeggen.
Artikel 4: Reservering en reserveringsperiode
a. De kavel wordt voor de gegadigde (tot <datum>) (maximaal 6 maanden gereserveerd), of indien dit eerder is tot de datum waarop:
1. het door de gegadigde te vervaardigen bebouwingsvoorstel definitief is afgewezen;
2. de reservering wordt opgezegd;
3. een koopovereenkomst omtrent de kavel is gesloten, maar niet tijdig blijkt te zijn ondertekend of door de gegadigde is afgewezen
4. de overeenkomst anderszins krachtens de bepalingen in deze overeenkomst eindigt.
b. De gegadigde heeft te allen tijde het recht om de overeenkomst op te zeggen, zonder dat daaruit enige betalingsverplichting voortvloeit anders dan in artikel 5 is bepaald.
c. De gemeente heeft het recht om de overeenkomst schriftelijk bij aangetekend schrijven op te zeggen:
1. indien niet tijdig een bebouwingsvoorstel ter voorlopige beoordeling is ingediend;
2. indien een afgewezen bebouwingsvoorstel niet tijdig voldoende is aangepast aan de daartoe gegeven aanwijzingen van de gemeente, het bebouwingsvoorstel definitief is afgewezen of geen geheel nieuw bebouwingsvoorstel wordt ingediend na afwijzing van het eerste;
3. indien gedurende de reserveringsperiode een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend voor de betrokken kavel op basis van een ander plan dan het bebouwingsvoorstel.
Artikel 5: Reserveringsvergoeding
a. Voor de reservering van de kavel zoals bedoeld in artikel 2 lid a is de gegadigde aan de gemeente een eenmalige reserveringsvergoeding verschuldigd ter grootte van € <bedrag>, zijnde 1 % van de koopsom. Deze reserveringsvergoeding heeft slechts een zelfstandig karakter als tegenprestatie voor de reservering, edoch kan worden beschouwd als aanbetaling op de koopsom van de bouwgrond indien daaromtrent een koopovereenkomst wordt gesloten. Een extra te betalen vergoeding zoals omschreven in artikel 6, lid d, wordt niet verrekend met de uiteindelijke koopsom.
b. De reserveringsvergoeding is ineens verschuldigd bij het aangaan van deze overeenkomst en dient binnen vier weken na dagtekening van de begeleidende brief; “Reservering Bouwkavel Beinum West” (te versturen aan de gegadigde door de verkopende makelaar) zijn voldaan op rekening van de gemeente Doesburg, nummer XX00XXXX0000000000 bij de Bank Nederlandse Gemeenten onder vermelding van ‘reservering kavel Beinum-West, kavelnummer <..>. De vergoeding geldt voor de gehele reserveringsperiode en kan niet tussentijds worden verhoogd of verlaagd. Evenmin kan korting op de reserveringsvergoeding plaatsvinden.
c. De vergoeding van 1% wordt bepaald aan de hand van de bruto koopsom, dus nog niet rekening houdende met een eventuele korting op de grondprijs als gevolg van een eventueel te bouwen energie neutrale woning (nul op de meter)
d. De gegadigde heeft geen recht op terugbetaling van de reserveringsvergoeding in geval hij de overeenkomst, cq. de reservering opzegt, niet tijdig een eerste bebouwingsvoorstel heeft ingediend, bij faillissement of surseance, bij overdracht of cessie van rechten, dan wel bij niet, of niet tijdig accepteren van de aangeboden koopovereenkomst.
e. Indien de gemeente de planning of het programma van eisen zonder nader overleg en buiten overeenstemming met de gegadigde wijzigt, of anderszins wezenlijk van deze overeenkomst afwijkt op zodanige wijze dat van de gegadigde in redelijkheid niet meer kan worden gevergd dat deze de overeenkomst nakomt of zonder wezenlijke wijzigingen nakomt, heeft de gegadigde bij opzegging recht op terugbetaling van de betaalde reserveringsvergoeding. In geen geval zal door de gemeente enige rente verschuldigd zijn.
e. Partijen zijn jegens elkaar uit hoofde van deze reserveringsovereenkomst tot geen enkele andere vergoeding, schadevergoeding, rente of boete verplicht.
Artikel 6: Bebouwingsvoorstel
a. De gegadigde verplicht zich uiterlijk 6 maanden ná het aangaan van deze overeenkomst geheel voor eigen rekening en risico na overleg met het kwaliteitsteam een op basis van het ontwikkelingskader vervaardigd bebouwingsvoorstel voor de woning op de gereserveerde kavel ter voorlopige beoordeling aan de gemeente aan te bieden, tenzij tussentijds wordt opgezegd als bedoeld in artikel 3 sub c.
b. De gemeente zal binnen vier weken na ontvangst voorlopig beoordelen in hoeverre het ingediende bebouwingsvoorstel voldoende past binnen het ontwikkelingskader. Van de uitkomst daarvan zal zij schriftelijk gemotiveerd mededeling doen aan de gegadigde.
c. Indien het bebouwingsvoorstel naar de mening van het kwaliteitsteam niet voldoet aan het ontwikkelingskader, daarvan op onderdelen op onaanvaardbare wijze afwijkt of overigens van onvoldoende niveau wordt geacht, geeft het kwaliteitsteam aan welke onderdelen van het plan voor verbetering vatbaar zijn en verzoekt zij de gegadigde om binnen zes weken een tweede variant te vervaardigen waarin deze verbeterpunten zijn toegepast. Deze procedure kan zich éénmaal herhalen waarbij om een derde variant kan worden gevraagd. Indien de derde variant nog niet voldoet of niet tijdig aangeleverd wordt, adviseert het kwaliteitsteam om het bebouwingsvoorstel definitief af te wijzen. De gemeente wijst het bebouwingsvoorstel in elk geval af als er geen uitzicht is op verlening van de omgevingsvergunning in geval een dergelijke aanvraag zou plaatsvinden.
d. De gemeente kan besluiten bij afwijzing te verzoeken om een geheel ander bebouwingsvoorstel te vervaardigen en tijdig toe te zenden ter voorlopige beoordeling. De derde variant dient uiterlijk vier weken na de laatste afwijzing in het bezit van de gemeente te zijn. Een geheel nieuw bebouwings- voorstel dient uiterlijk tien weken na de laatste afwijzing in het bezit van de gemeente te zijn. De gemeente kan, indien daarvoor bijzondere redenen zijn, ten gunste van de gegadigde van deze uiterste datum afwijken. Wanneer als gevolg hiervan de reserveringstermijn als bedoeld in artikel 4, lid a wordt overschreden, houdt de gemeente zich het recht een extra vergoedingsbijdrage van gegadigde te verlangen naar rato van de verlengingsduur en de hoogte van de reserverings- vergoeding. Deze extra vergoeding zal in tegenstelling tot de oorspronkelijk betaalde reserverings- vergoeding niet worden verrekend met de voor de kavel verschuldigde koopsom.
e. De gegadigde verbindt zich om geen formele aanvraag voor een omgevingsvergunning in te dienen voordat het bebouwingsvoorstel door de gemeente bij voorlopige beoordeling behoudens toetsing in het kader van de formele aanvraag om omgevingsvergunning is geaccepteerd en een koop- overeenkomst is ondertekend. Indien in strijd met deze bepaling een of meer aanvragen ten behoeve van bebouwing van de kavel worden ingediend kan de gemeente de reserveringsovereenkomst opzeggen.
f. Het bebouwingsvoorstel en de daarop eventueel vervaardigde varianten blijven eigendom van de gegadigde. De gemeente kan daarop uit hoofde van deze overeenkomst geen enkel recht doen gelden.
Artikel 7: Programma van eisen
Het bebouwingsvoorstel moet voldoen aan de relevante wetgeving, de Bouwverordening van de gemeente Doesburg en aan het vastgestelde ontwikkelingskader. Dit ontwikkelingskader kan inhouden dat op sommige onderdelen vooraf nadere afspraken moeten worden gemaakt.
Artikel 8: Koopovereenkomst
a. Indien geen opzegging van de overeenkomst heeft plaatsgevonden en geen belemmeringen bestaan zoals bedoeld in artikel 4 lid c zal de gemeente zodra het bebouwingsvoorstel voorlopig door de gemeente is geaccepteerd, de gegadigde een koopovereenkomst van de kavel aanbieden. In de koopovereenkomst is de verplichting opgenomen uitsluitend voor het voorlopig geaccordeerde bebouwingsvoorstel een aanvraag om omgevingsvergunning in te dienen met een ontbindende voorwaarde voor het geval een andere afwijkende aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend.
b. Binnen een week na de verzenddatum van de koopovereenkomst geeft de gegadigde de gemeente schriftelijk te kennen of deze op de koopovereenkomst in zal gaan door middel het voor akkoord ondertekenen van de koopovereenkomst. De gegadigde is vrij om niet op de aangeboden koopovereenkomst in te gaan, in welk geval de gemeente vrij is om de kavel voor een andere gegadigde te reserveren.
c. De koopovereenkomst zal ten minste de volgende elementen bevatten:
a. het uit te geven oppervlak en de koopsom;
b. een bindende planning ten behoeve van de realisering alsmede de verplichting om per omgaande een aanvraag om een omgevingsvergunning in te dienen overeenkomstig het voorlopig goedgekeurde bebouwingsvoorstel;
c. eventuele bijzondere bepalingen, waaronder het moment van uitbetaling van een korting op de grondprijs bij bouwen conform het principe: energieneutraal (‘nul op de meter’).
Artikel 9: Overdraagbaarheid en cedeerbaarheid
Deze reserveringsovereenkomst levert voor de gegadigde slechts strikt persoonlijke rechten en verplichtingen op. De overeenkomst is niet overdraagbaar. De rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst kunnen niet worden gecedeerd. Indien de gegadigde zijn rechten en verplichtingen desondanks aan een derde zou hebben overgedragen of deze zou hebben gecedeerd is deze overeenkomst door dat enkele feit ontbonden en is de gemeente vrij de kavel voor een derde te reserveren.
Artikel 10: Onvoorziene omstandigheden
Indien de omstandigheden waaronder deze overeenkomst is gesloten onvoorzien zodanige wijzigingen ondergaan, dat van partijen of een der partijen in redelijkheid niet meer gevergd kan worden dat deze de overeenkomst ongewijzigd tijdig geheel of gedeeltelijk nakomt, heeft de meest gerede partij het recht om van de andere partij te verlangen dat een nadere overeenkomst wordt gesloten, waarbij van de planning – de verplichtingen zoals beschreven in de artikelen 2 en 3 - wordt afgeweken. Een onvoorziene omstandigheid in de zin van deze bepaling is in ieder geval niet een wijziging van de marktsituatie of een hypotheekrentestijging van minder dan 2,5 %. Terzake ligt het ontwikkelingsrisico uitdrukkelijk bij de gegadigde.
Artikel 11: Geschillen
Alle geschillen, die naar aanleiding van deze overeenkomst mochten ontstaan, van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de rechtbank te Arnhem.
Artikel 12: Einde van de overeenkomst
a. De reserveringsovereenkomst eindigt van rechtswege op de in artikel 4 lid a genoemde datum.
b. De overeenkomst eindigt eveneens:
- indien de gegadigde niet tijdig de reserveringsvergoeding heeft betaald;
- bij faillissement of surséance van betaling van de gegadigde;
- door opzegging overeenkomstig artikel 3 of artikel 4;
- indien de gegadigde zijn rechten en/of verplichtingen uit deze overeenkomst aan een derde heeft overgedragen of gecedeerd;
- indien de gemeente de gegadigde een koopovereenkomst heeft aangeboden en deze tijdig wordt geaccepteerd;
- indien de gemeente de gegadigde een koopovereenkomst heeft aangeboden en deze niet of niet tijdig wordt geaccepteerd.
Artikel 13: Bijlagen
De reserveringstekening met daarop aangegeven de gereserveerde kavel maakt integraal onderdeel uit van deze overeenkomst.
Aldus overeengekomen (en in afschrift verzonden naar betrokkenen):
De Gegadigde, De Gemeente,
<handtekening> <handtekening>
De heer, mevrouw, xxx. X.X.X.X. xxx xxx Xxxxx (burgemeester)
Plaats: Doesburg
Datum: Datum: