Samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente Doetinchem en Kool Vastgoed B.V. inzake de herontwikkeling van de plint en aangrenzend gebied ”De Veentjes”
Samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente Doetinchem en Kool Vastgoed B.V. inzake de herontwikkeling van de plint en aangrenzend gebied ”De Veentjes”
DE ONDERGETEKENDEN
Partijen
1. De publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Doetinchem, ten deze krachtens artikel 171, eerste lid Gemeentewet vertegenwoordigd door de xxxx xx X. Xxxxxxx MBA MPM, burgemeester van die gemeente en handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders, d.d. …., hierna te noemen: de Gemeente;
2. Kool Vastgoed B.V. , adres, KvK, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door ….., hierna te noemen “Kool”;
Gemeente en Kool gezamenlijk hierna genoemd :”Partijen”
Overwegende, dat:
1. Kool sedert 2 november 2007 eigenaar is van een aanzienlijk deel van het commercieel vastgoed in de “Plint” van plan “De Veentjes”.
2. Deze strook met winkels is gelegen in de periferie van de binnenstad in een gebied dat gekenmerkt wordt door een geleidelijke overgang naar wonen.
3. De leegstand in de Plint – ondanks inspanningen van de eigenaar - met het verdwijnen van de schouwburg in 2008 en het vertrek van de C1000 in 2012 gaandeweg is toegenomen en in de afgelopen jaren ontoelaatbare vormen heeft aangenomen.
4. Gemeente, Provincie en Kool het initiatief hebben opgevat om de verloedering een halt toe te roepen en daartoe een hechte samenwerking hebben opgezet.
5. Deze samenwerking in de loop van 2018 dusdanig concrete resultaten heeft opgeleverd dat Gemeente en Kool deze thans in een samenwerkingsovereenkomst willen vastleggen.
6. Het plan De Veentjes als speerpunt is benoemd in de aanpak van leegstand in panden met voorheen detailhandel te weten het Afsprakenkader detailhandel regio Achterhoek zoals vastgesteld door de raad op …..september 2015 en voorts deel uitmaakt van het Aanvalsplan Binnenstad vastgesteld op …………
7. Het plan voorziet in ombouw van de Plint naar woningen in de huursfeer.
8. Deze functie sterk bijdraagt aan de kwaliteit van het gebied.
Artikel 1. Openbaarheid
Partijen hechten eraan het resultaat van hun samenwerking transparant te presenteren. Alleen gegevens die nadrukkelijk deel uitmaken van de interne bedrijfsvoering blijven buiten de openbaarheid. Het doen van mededelingen aan derden over de inhoud gebeurt na onderlinge afstemming.
Artikel 2. Definities
Accountantsprotocol: het protocol d.d zoals gehanteerd door Gedeputeerde Staten,
als onderdeel van de provinciale subsidieregeling ‘… ’ en op gelijke wijze toegepast in de
verhouding tussen Gemeente en Kool
Bouwplan: het door de Gemeente bij omgevingsvergunning d.d. 28 maart 2018 nummer 20170815 vergunde bouwplan.
Businesscase: de nota d.d met herziening d.d. 16 juli 2018 ( bijlage 1) waarin het
project wordt beschreven en waarin de financiële randvoorwaarden en uitgangspunten staan geformuleerd voor de locatie.
Openbare ruimte: dat deel van het plangebied dat als openbaar in de zin van de Wegenwet is te kenschetsen, alsmede de zogenoemde ‘binnentuin’, één en ander zoals gearceerd
aangegeven op de bij deze Overeenkomst gehechte tekening d.d………..nummer… (bijlage 2).
Overeenkomst: deze samenwerkingsovereenkomst.
Plangebied: het werkgebied De Veentjes , zoals aangegeven op aangehechte tekening “Centrumomgeving De Veentjes” d.d. 4 juli 2017.
(bijlage 3).
Plint: het aan Kool in eigendom toebehorende complex “De Plint” te Doetinchem, met de daarbij behorende oppervlakte grond, de percelen kadastraal bekend Ambt-Doetinchem
sectie | num- mer | Opper- vlakte | adres | |
De Veentjes 2 t/m 48 | Eigendom | |||
C | 2005 | 1609 m2 | Xx. Xxxxx Noodtstraat 13.01 t/m13.29 | Eigendom |
Xx. Xxxxx Xxxxxxxxxxx 11 t/m 23 | Eigendom | |||
C | 2004 | 2701 m2 | Xxxxxxxxxxxxxxx 00 | Eigendom |
Xxxxxxxxxxxxxxx 00 | Eigendom | |||
Termijnenschema: het als bijlage 4 aangehechte schema waarin staat vermeld bij welke stadium van de bouw de desbetreffende bijdrage wordt uitbetaald aan Kool. De termijnen zijn gekoppeld aan de afronding van tevoren bepaalde bouwwerkzaamheden. De afdracht van de gemeentelijke bijdragen in het project volgen aldus in dit nader te bepalen betaalschema op het vorderen van de bouw met een laatste termijn na voltooiing. Deze laatste termijn dient mede als zekerheid voor de afronding. De termijnbedragen zullen in geen geval de termijnbedragen van de provincie overschrijden. Onderdeel kan verder zijn dat de gemeente nog extra zekerheden of garanties verlangt.
Artikel 3. Doelstelling van de Overeenkomst
Doelstelling is om de basis te leggen voor een zorgvuldige en transparante uitvoering van het plan, waarbij een evenwicht wordt gevonden tussen een toekomstbestendige herontwikkeling en een verantwoorde besteding van overheidsgelden. In deze overeenkomst wordt de doelstelling voor de samenwerking uitgewerkt op basis van de volgende aspecten:
a. uitgangspunten voor de samenwerking;
b. individuele verantwoordelijkheden en acties van Partijen;
c. het projectteam;
d. planning van de samenwerking;
e. inwerkingtreding en de duur van de samenwerking;
f. opschortende voorwaarden.
Artikel 4. Uitgangspunten voor de samenwerking
4.1. De formele verantwoordelijkheid van partijen in de herontwikkeling beperkt zich primair tot het deel dat bij henzelf in eigendom is. Kool is voor haar deel financieel echter afhankelijk van een gemeentelijke bijdrage in de vastgoedontwikkeling.
4.2. De samenwerking vindt plaats met behoud van de eigen bevoegdheden en verantwoordelijkheden van Partijen.
4.3 In het bijzonder voor de gemeente geldt dat de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid met zich mee kan brengen dat anderszins beslist wordt indien een publiekrechtelijke procedure ofwel de interventie van een hogere overheid daartoe noodzaakt. Dit is niet aan te merken als wanprestatie.
4.4. Ten behoeve van de herontwikkeling hebben Partijen een gezamenlijke Businesscase opgesteld. Dit stuk dient mede als basis voor deze overeenkomst.
Artikel 5. Acties Gemeente
5.1. De Gemeente is opdrachtgever van de aanpassing van de openbare ruimte. Als uitgangspunt dient het inrichtingsplan IPOR d.d.…………met kenmerk ……… Bij het
verstrekken van opdrachten volgt de Gemeente het gemeentelijk aanbestedingsbeleid. De Gemeente vangt het werk niet eerder aan dan nadat de opschortende voorwaarden van deze Overeenkomst in vervulling zijn gegaan.
5.2 De Gemeente verzorgt de aanvraag subsidie ten behoeve van de openbare ruimte bij de Provincie. Ook het verkrijgen van deze subsidie is een opschortende voorwaarde bij de Overeenkomst.
5.3 De Gemeente verzorgt de melding bij de Europese Commissie ter zake staatssteun, nu Partijen gezamenlijk hebben vastgesteld dat deze route het meest recht doet aan de feitelijke situatie. Xxxx verklaart zich ermee bekend dat een eventuele terugvordering van verleende steun zich richt op haar als verkrijger van die steun.
5.4 De Gemeente verzorgt de afdracht van bijdragen aan Kool in het tempo van het als bijlage 4 toegevoegde Termijnenschema. De termijnbedragen zullen in geen geval de termijnbedragen van de provincie overschrijden. De door de gemeente te leveren financiële bijdrage in het tekort van het project is bovendien evenredig. De Gemeente levert alleen die bijdrage die noodzakelijk is om het financiële tekort te dekken en dan nog slechts een deel ervan. Van de betrokken marktpartij is verlangd dat deze zelf ook een deel van het tekort voor haar rekening neemt, terwijl zij tevens met een lager dan gebruikelijk rendement op haar vastgoed genoegen moet nemen. De steun die de gemeente aan Kool verstrekt is derhalve noodzakelijk en evenredig.
5.5 In het eerste kwartaal van 2019 verzorgt de Gemeente - uit het thans reeds beschikbare deel van het krediet - de verbetering van de binnentuin, met daarop volgend de buitenruimte bij blok 1, vervolgens blok 2 en zo verder volgend in de loop van 2019 en voorshands met uitzondering van blok 9. In goed overleg met de architect van Kool zal de Gemeente een erfscheiding voor de tuintjes aanleggen en de tuintjes aanleggen. In het geval van de aanwezigheid van kabels en leidingen wordt het gebruik geregeld met een gebruiksovereenkomst, in het andere geval met een verkoop voor € 1,-. Voor het geheel draagt de Gemeente bij tot een maximum van € 50.000,- incl. btw. De Gemeente behoudt de vrijheid om in detaillering af te wijken van het ontwerp.
5.6 De Gemeente stelt de koopovereenkomst op inzake verkoop van Huber Noodtstraat 29
– 31 aan Xxxx met als hoofdelement dat deze koopovereenkomst de omzetting naar een zestal koopappartementen ( voor eigen risico en verantwoordelijkheid van ontwikkelaar) ondersteunt, dat het voorziet in een achtererf van ca. 10 meter achter de achtergevel. De koopsom is gelijk aan de verkoopwaarde van de ruimte voor Het Web in de vernieuwde plint. Beide transacties passeren gelijktijdig op een nader te bepalen tijdstip.
Artikel 6. Acties Kool
6.1. Kool is verantwoordelijk voor het volledig (met uitzondering van blok 9) uitvoeren van het Bouwplan conform de verleende omgevingsvergunning d.d. 28 maart 2018 nummer 20170815 en met inachtneming van de eisen zoals gesteld in artikel 2:33 van de Wabo inzake termijnen en eventueel uitstel op die termijnen.
6.2 Kool verplicht zich tot een openbare aanbesteding van de bouwwerkzaamheden waarbij gelijktijdig en onafhankelijk van elkaar tenminste drie offertes worden verkregen. Xxxx vangt de werkzaamheden niet eerder aan dan nadat alle opschortende voorwaarden van deze Overeenkomst zijn vervuld.
6.3. Kool rapporteert driemaandelijks aan de Gemeente over de voortgang en draagt zorg voor een afsluitende accountantscontrole binnen 6 maanden na afronding van de bouw (of op verzoek van de Gemeente zoveel eerder als gewenst is) één en ander conform de eisen zoals op dat moment door de provincie gehanteerd.
6.4. Kool verzorgt een koopovereenkomst “Web” tussen Kool en Gemeente met als hoofdelementen: de levering van een separate ruimte van ca. 233 m2 in de plint zoals geduid op de bij deze overeenkomst gehechte tekening voorzien van
geluidwerende scheidingswanden volgens de normering NEN… , voorzien van
noodzakelijke voorzieningen van water en elektra, alsmede een nieuwe pui in de stijl van het plan. Het aankoopbedrag komt overeen met de koopsom van Xx. Xxxxx Noodtstraat 29 -31. Beide transacties passeren gelijktijdig op een nader te bepalen tijdstip.
Artikel 7. Gezamenlijke acties Kool en Gemeente
7.1 Partijen sluiten voorafgaand aan de start bouw nog een aanvullende overeenkomst waarbij Kool de Gemeente vrijwaart van planschade en nadeelcompensatie als gevolg van het Bouwplan. Een concept van deze overeenkomst is aan deze overeenkomst gehecht ( volgt nog).
7.2 Partijen stellen gezamenlijk een communicatiestrategie op.
Artikel 8. Projectteam
8.1. De organisatie van de samenwerking bestaat uit een Projectteam.
8.2. Het Projectteam heeft tot taak om binnen het raamwerk van deze Overeenkomst voorstellen te doen over:
a. de uitvoering van de Businesscase;
b. de communicatiestrategie;
c. het regelmatig evalueren en verantwoorden;
d. de accountantscontrole zoals Kool deze laat uitvoeren.
8.3. De leden van het Projectteam vertegenwoordigen de organisatie namens welke zij zitting hebben slechts voor zover zij daartoe de bevoegdheid hebben ontvangen. Het Projectteam is niet zelfstandig rechtsbevoegd.
Artikel 9. Inwerkingtreding en duur van de Overeenkomst
9.1. De Overeenkomst treedt in werking met ingang van de dag na ondertekening door beide Partijen.
9.2. De Overeenkomst eindigt:
a. zodra de oplevering van de woningen aan Kool heeft plaatsgevonden en
b. de oplevering van de verbetering van de openbare omgeving ten genoegen van de gemeente conform bestek en tekeningen is afgerond en voorts
c. indien op 1 januari 2022 nog geen aanvang is gemaakt met de verbouw van het vastgoed.
9.3. Indien en zodra te voorzien is dat om welke reden dan ook de samenwerking niet leidt tot hetgeen Partijen bij het aangaan van de Overeenkomst voor ogen heeft gestaan, zullen Partijen met elkaar in overleg treden en aan de hand van de zich alsdan voordoende feiten en omstandigheden bepalen of, en zo ja op welke wijze, binnen welk tijdpad en onder welke voorwaarden de samenwerking wordt voortgezet. Partijen zullen in dat overleg de mogelijkheid bezien van beëindiging van de Overeenkomst. Partijen zullen niet tot beëindiging van de Overeenkomst overgaan dan nadat door het projectteam is vastgesteld dat er geen alternatieven zijn waarvan in redelijkheid van Partijen gevergd kan worden daaraan medewerking te verlenen of waaraan een van de Partijen gelet op diens hoedanigheid de medewerking moet weigeren.
Artikel 10. Planning
Van de Overeenkomst maakt deel uit bijlage 5, waarin het tijdschema indicatief en op hoofdlijnen is opgenomen. Aan dit tijdschema kunnen geen rechten worden ontleend.
Artikel 11. Tijdelijk of voortgezet gebruik / huurders
Xxxx is verantwoordelijk voor beslissingen over het al-dan-niet voortzetten van contracten met bestaande ondernemers in de plint, eventuele verhuizing en of eventuele andere acties op dit onderdeel. Kool informeert de gemeente.
Artikel 12. Verdeling kosten / Termijnenschema / Terugvordering
De kosten die het gevolg zijn van de activiteiten van Partijen worden als volgt verdeeld:
12.1. Alle gemeentelijke plankosten die vooruit lopen op het in vervulling gaan van de opschortende voorwaarden, zijn ten laste van de Gemeente.
12.2. Alle kosten die Kool maakt vooruitlopende op het in vervulling gaan van de opschortende voorwaarden, zijn ten laste van Kool.
12.3. Als Partijen overeenkomen dat het wenselijk is de uitvoering van bepaalde activiteiten aan een of meerdere derde(n) op te dragen, zullen partijen ook afspraken maken over de verdeling van de kosten daarvan.
12.4 In het voorkomende geval dat de Europese Commissie terugvordering zou voorschrijven, verbindt Kool zich om hier gevolg aan te geven.
Artikel 13. Communicatie
13.1. Partijen treden met informatie over de onderwerpen die in deze Overeenkomst worden geregeld niet naar buiten dan na onderlinge afstemming.
13.2. Partijen hechten grote waarde aan een goede en zorgvuldige communicatie met zowel belanghebbenden in de directe omgeving van het Plangebied als met potentiële eigenaren en gebruikers.
Artikel 14. Wijziging
14.1. Geen aanpassing, wijziging of toevoeging aan deze Overeenkomst zal bindend zijn tussen Partijen, tenzij deze schriftelijk is vastgelegd en ondertekend door alle Partijen.
14.2. Partijen zijn van oordeel dat zij met het sluiten van de Overeenkomst en de daaraan ten grondslag liggende overeenkomsten niet handelen, c.q. niet hebben gehandeld, in strijd met wet en regelgeving, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur daaronder begrepen. Indien blijkt dat (delen van) de Overeenkomst of de daaraan ten grondslag liggende overeenkomsten strijdig zijn met wet en regelgeving en als gevolg daarvan één van de Partijen een of meer verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst niet kan nakomen, zullen Partijen in overleg treden teneinde te bezien of de Overeenkomst op wederzijds aanvaardbare termen kan worden aangepast.
Artikel 15. Geschillenregeling
15.1. Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.
15.2. Partijen zullen trachten geschilpunten bij de uitvoering en/of interpretatie van de Overeenkomst in eerste instantie in gezamenlijk overleg op te lossen gedurende een periode van maximaal drie maanden.
15.3. Alle geschillen die mochten ontstaan ter zake van deze Overeenkomst, dan wel de uitvoering daarvan, zullen door de meest gerede partij worden voorgelegd aan de Rechtbank Gelderland.
Artikel 16. Overdracht van rechten
Het is Kool niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente haar rechten en verplichtingen uit deze Overeenkomst en/of eventuele met deze Overeenkomst samenhangende overeenkomsten tussen Partijen, geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden. De Gemeente is bevoegd om aan het verlenen van toestemming voorwaarden te verbinden, waaronder nadrukkelijk ook de voorwaarde van aanvullende zekerheden. Indien Kool de integrale verplichtingen uit deze overeenkomst wil overdragen aan een entiteit binnen de Van Deursen Group zal de Gemeente toestemming desgevraagd niet onthouden.
Artikel 17. Rangorde overeenkomst/bijlagen
In geval van strijdigheid tussen de bepalingen van de bijlagen en de bepalingen van de artikelen van de Overeenkomst, prevaleren de bepalingen van de Overeenkomst. De bijlagen zijn onderling gelijk van rang.
Artikel 18. Slotbepalingen
18.1. De Overeenkomst geeft de volledige rechtsverhouding tussen Partijen voor het Plangebied weer. Voorgaande overeenkomsten of afspraken zijn, voor zover van toepassing, in deze Overeenkomst verwerkt.
18.2. Na uitvoering van al hetgeen in deze Overeenkomst is bepaald, zal op uitnodiging van de meest gerede partij in een door Partijen te ondertekenen protocol worden vastgesteld dat de verplichtingen over en weer zijn nagekomen en dat deze Overeenkomst als geëindigd wordt beschouwd.
Artikel 19. Opschortende voorwaarden
Deze Overeenkomst komt tot stand onder de opschortende voorwaarden dat:
1. de Raad van de Gemeente verklaart geen wensen en bedenkingen te hebben bij de totstandkoming van deze Overeenkomst en
2. de Raad van de Gemeente bij diezelfde gelegenheid overeenkomstig het voorstel van het college van burgemeester en wethouders krediet verschaft voor de herziening van de openbare ruimte en het verstrekken van de bijdragen in het project (zowel in de openbare ruimte als in het particuliere vastgoed) en
3. Provinciale Staten van Gelderland conform voorstel van Xxxxxxxxxxxx Staten positief beslist op de aanvraag subsidie ad € 1,7 miljoen ten behoeve van het herinrichten van de openbare ruimte in plan “De Veentjes” en
4. de Europese Commissie blijkens een instemmende beschikking onvoorwaardelijk instemt met de melding staatssteun.
Artikel 20. Betrokkenheid Provincie
De Provincie Gelderland is ook betrokken bij het project vanwege haar bijdrage in de kosten van de openbare ruimte, maar zij maakt geen deel uit van de juridische verhouding tussen Gemeente en Kool, en volstaat om die reden met een ondertekening ‘voor gezien‘ van deze overeenkomst.
De Overeenkomst is in drievoud is opgemaakt, per bladzijde geparafeerd en aan het einde ondertekend te Doetinchem op
Gemeente Doetinchem, Kool Vastgoed B.V.,
Voor gezien:
Provincie Gelderland,
Bijlagen:
1 Businesscase d.d met herziening d.d.16 juli 2018
2 Tekening openbare ruimte d.d………….
3 Tekening plangebied d.d. 4 juli 2017
4 Termijnenschema d.d…………
5 Indicatieve planning d.d. ………