DE INZET VAN DE

DE INZET VAN DE

GEBRUIKERSOVEREENKOMST

Door de splitsingsakte en het modelreglement wordt het handelen van appartementseigenaren beperkt. In veel gevallen is toestemming van de VvE nodig.

Door: mr. B.J. Agteresch en mr. C.T. Xxxxxxx, advocaat bij BVD advocaten

JURIDISCH

Dan wordt veelvuldig de gebruikersover- eenkomst gehanteerd. De toestemming wordt daarvan afhankelijk gemaakt. Ei- genaren krijgen vaker toestemming en de VvE borgt haar belangen. Een mooi middel als tussenweg dus. In deze bijdrage staan wij stil bij de inzet van zo’n gebruikers- overeenkomst.

Wanneer inzetten?

De splitsingsakte regelt de verhouding tussen appartementseigenaren onder- ling en de VvE. Voor diverse zaken heeft de appartementseigenaar toestemming nodig van de VvE. Bij wijze van voorbeeld benoemen wij enkele punten uit het Mo- delreglement 2017. Toestemming is onder

meer vereist voor het aanbrengen van een op-, aan- onder- of bijbouw. Dat geldt ook voor veranderingen aan gemeenschappe- lijk gedeelten. Ook is toestemming nodig voor bepaald gebruik van gemeenschap- pelijke ruimten. Concreet is bijvoorbeeld toestemming vereist voor het plaatsen van een aanbouw, dakterras, airco of zonne- panelen.

Een appartementseigenaar zal die toe- stemming in een vergadering moeten ver- krijgen. Hij zal een voorstel voorleggen aan de vergadering. De VvE kan concrete bezwaren hebben tegen ongelimiteerde toestemming. Die bezwaren kan de VvE een plaats geven in een gebruikersover-

33

Design the future

Vergroot uw leefruimte, comfortabel uit de wind

SLIMME GLASSYSTEMEN VOOR XXXXXX

Xxx Xxxxxxxxxxx 0 - 0000 XX Xxxxxxxxxxxx - T. 088 13 30 430 - Ma t/m za 09.00 - 17.00 uur - XXX.XXXXXXXX.XXX

Balkonbeglazing - Tuinkamers - Glazen wandsystemen - Terrasoverkappingen - Windschermen

Stuur ons jouw feedback!

Maak kans op gratis armatuur ‘Rijn’

Met afstandsbediening

Pre-Lite lanceert nieuwe website en deelt uit

Naar LED-verlichting heb je tijden geen omkijken meer als die geïnstalleerd is. Tenminste, als je goede kwaliteit

armaturen inkoopt. Met websites werkt het eigenlijk net zo: zet de basis goed neer en je zit een tijd goed. Maar als je een website hebt of beheert weet je ook dat die pas maximaal presteert als je regelmatig vernieuwt. Daarom lanceert

Pre-Lite een vernieuwde website. kijk op xxx.xxx-xxxx.xx

Wil je tips waarmee je tot wel 80% bespaart op verlichting, vraag je je af welke oplossing het beste past in jouw gebouw of ben je gewoon benieuwd

naar wat andere klanten over ons zeggen? Bekijk de website op xxx.xxx-xxxx.xx

en stuur ons jouw feedback. Want volgens ons kan het altijd nog beter en slimmer. Onder de inzendingen verloten we een armatuur ‘Rijn’ met afstandsbediening

Xxxxxxxxxx 00 X x 0000 XX Xxxxxx x Xxxxxxxxx | x00(000)0000000 | xxxx@xxx-xxxx.xx | xxx.xxx-xxxx.xx

Maak kans op een

armatuur ‘Rijn’

met afstandsbedieining

JURIDISCH

eenkomst. Dat is een overeenkomst tus- sen de VvE en de appartementseigenaar. In die overeenkomst worden de voorwaarden beschreven waaronder de toestemming wordt verleend. Zo hoeven de bezwaren van de VvE niet te leiden tot afwijzing van het verzoek van de appartementseigenaar. Per saldo kunnen beide partijen profiteren.

Wat kan er in de overeenkomst?

In een gebruikersovereenkomst kunnen tal van zaken worden geregeld. Het ver- dient aanbeveling om elke keer maatwerk toe te passen. Een model van een gebrui- kersovereenkomst is een mooi startpunt, maar iedere situatie vraagt een eigen aan- pak.

In de overeenkomst wordt vastgelegd hoe de appartementseigenaar te werk moet gaan. Zo kan worden afgesproken dat een bepaalde kwaliteit wordt gerealiseerd of dat maximaal bepaalde afmetingen wor- den toegestaan. Ook kan worden opgeno- men dat vóór realisatie het bestuur van de VvE de bouwtekeningen (bij bijv. een aan- bouw) moet goedkeuren. Ook is het be- langrijk afspraken te maken over het on- derhoud. In dat kader is van belang om af te spreken dat de eigenaar zelf de onder- houds- en vervangingskosten betaalt. Dat voorkomt dat de VvE formeel de onder- houdskosten moet dragen. Ook is belang- rijk om afspraken te maken over aanspra- kelijkheid (wie is verantwoordelijk als het misgaat?) en verzekeringen (moet er een verzekering worden afgesloten en door wie?). Zo kunnen tal van bepalingen wor- den opgenomen die zien op de ruimte die de appartementseigenaar krijgt, inclusief aan diegene opgelegde verplichtingen. Op die manier kan de VvE worden beschermd tegen nadelige gevolgen.

Een juridisch meer complex beding in de gebruikersovereenkomst is het ketting- beding. Dit beding zorgt ervoor dat de ap- partementseigenaar bij verkoop van zijn appartement de rechten en verplichtingen uit de overeenkomst moet doorleggen aan de nieuwe eigenaar. Als hij dat niet doet, dan verbeurt hij een forse boete. Zeker bij zo’n beding luistert de tekst heel nauw. Fouten zijn snel gemaakt.

Tot slot is gebruikelijk dat de kosten voor het opstellen van een gebruikersovereen-

komst worden gedragen door de apparte- mentseigenaar zelf.

Weigering

Uit de praktijk blijkt dat de gebruikers- overeenkomst een machtig instrument van de VvE is. Dat kan voor de apparte- mentseigenaar beknellend voelen. Zeker als voor zijn gevoel een ‘wurgcontract’ wordt neergelegd. Wat nu als de apparte- mentseigenaar niet kan leven met de over- eenkomst? Heeft weigering dan zin? En kan de eigenaar dan bij de rechter alsnog toestemming krijgen?

Wij hebben in de rechtspraak geen uit- spraken gevonden met succesvolle weige- ringen. Kort gezegd lijkt sprake te zijn van ‘slikken of stikken’. Als de eigenaar name-

35

xxxx weigert, moet hij bij de rechter aanto- nen dat de VvE zonder redelijke grond me- dewerking of toestemming weigert (art. 5:121 BW).

Het opleggen van een gebruikersovereen- komst achten rechters meestal volstrekt redelijk. Zeker omdat de belangen van de VvE daarmee worden beschermd. De ap- partementseigenaar kan dus maar beter met de VvE zelf tot een oplossing komen. Mogelijk dat bepaalde pijnpunten in de gebruikersovereenkomst kunnen worden afgevlakt. In heel uitzonderlijke situaties kunnen wij ons voorstellen dat een route via de rechter nog zinvol is.

Afrondend

Er is over heel de breedte weinig recht- spraak te vinden over de gebruikersover- eenkomst. Kennelijk functioneert deze overeenkomst in de praktijk dus goed. Te- gelijk heeft de VvE wel een machtspositie. Die maakt dat een appartementseigenaar pas in uitzonderlijke gevallen via de rech- ter iets kan. Dat kan appartementseigena- ren terughoudend maken.

De gebruikersovereenkomst is een nuttig instrument van de VvE om aan een verzoek voorwaarden te verbinden. Ons uitdrukke- lijk advies is om dit instrument veelvuldig in te zetten. Het voorkomt ook een hoop onduidelijkheid als de appartementseige- naar ‘handig’ wil profiteren van de VvE. Zo kan worden voorkomen dat de eigenaar bij de VvE aanklopt voor betaling van on- derhoudskosten. Laat de gebruikersover- eenkomst geen papieren tijger zijn. Het is goed om open het gesprek aan te gaan over de naleving.

De appartementseigenaren doen er goed aan om bij de totstandkoming van een ge- bruikersovereenkomst open en bereidwil- lig met de VvE een gesprek aan te gaan. Een nukkige of weigerachtige houding werkt vaak contraproductief. Ook bestaat voor de eigenaar niet echt een goed alternatief.

Tot slot is het advies om telkens deskundi- ge bijstand te zoeken bij het opmaken van een gebruikersovereenkomst. Een juiste en complete inhoud kan veel sores in de toekomst voorkómen.

36