VILKAKROGS, KAUNATAS PAGASTĀ, RĒZEKNES NOVADĀ
APBŪVES ‘’TORNĪŠI”,
VILKAKROGS, KAUNATAS PAGASTĀ, RĒZEKNES NOVADĀ
NOVĒRTĒJUMS
RĒZEKNES NOVADS, KAUNATAS PAGASTS, VILKAKROGS, ‘’TORNIŠI’’
Rīgā, datumu skatīt dokumenta paraksta laika zīmogā Reģ. Nr. L8696/ER/2020
VAS “Latvijas Valsts radio un televīzijas Centrs”
Pēc Jūsu lūguma esam veikuši nekustamā īpašuma – apbūves (atpūtas mājiņa ar kad.apz. 7862 001 0339 001) "Tornīši", Vilkakrogs, Kaunatas pagastā, Rēzeknes novadā ar kadastra numuru 7862 501 0037, novērtēšanu.
Mūsu darba uzdevums bija noteikt minētā īpašuma tirgus vērtību.
Vērtējuma mērķis – objekta vērtības apzināšana izsoles sākumcenas noteikšanai.
Vērtības aprēķins pamatojas uz mūsu rīcībā esošo informāciju par apskatāmo īpašumu un tā vērtību ietekmējošiem faktoriem pašreizējā tirgus situācijā.
Augstākminētā īpašuma tirgus vērtība 2020. gada 07. septembrī ir EUR 7 000 (septiņi tūkstoši euro).
Vērtība noteikta ņemot vērā tirgus datus un situāciju līdz 2020.gada martam.
Situācijas analīze un ietekme, pēc 2020. gada 11. martā Pasaules Veselības organizācijas pasludinātās “globālās pandēmijas”, uz ekonomiku un nekustamo īpašumu tirgu nav prognozējama un netiek ievērtēta. Pašreizējā reakcija uz COVID-19 nozīmē, ka mēs saskaramies ar nepieredzētu kopumu apstākļiem, uz kuriem nevaram balstīt spriedumu. Mūsu vērtējumam būtu jāpiešķir mazāka noteiktība un lielāka piesardzības pakāpe nekā parasti, ņemot vērā ka nezināma nākotnes ietekme, ko COVID-19 varētu atstāt uz nekustamā īpašuma tirgu.
Šīs vērtības ir noteiktas pie tiem nosacījumiem, kas uzskaitīti vērtējuma atskaitē.
Mēs neuzņemamies atbildību par vērtējuma atskaitē neminētu apgrūtinājumu ietekmi uz objekta vērtības izmaiņām, kas varētu atklāties pēc objekta vērtēšanas datuma.
Vērtības bāze raksturo visticamāko cenu, kuru hipotētiskā darījumā varētu iegūt brīvā un atvērtā tirgū. Atbilstoši LVS 401:2013 standartu definīcijai, šajā kategorijā ietilpst Tirgus vērtība.
Saskaņā ar spēkā esošo Latvijas Standartu LVS 401:2013 Tirgus vērtība ir aprēķināta summa, par kādu vērtēšanas datumā īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra savstarpēji nesaistītu pušu darījumā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša piedāvājuma, katrai no pusēm rīkojoties kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas (p.2.1.11).
Novērtējuma atskaite un tai pievienotie dokumenti paredzēti tikai atskaitē uzrādītajam lietošanas mērķim un nododami tikai ar to saistītajām fiziskajām un juridiskajām personām.
Ja Jums ir kādi jautājumi, vai arī mēs varam sniegt Jums kādu tālāku palīdzību, lūdzu, sazinieties ar mums pa tālruni 67 365 999.
SIA „Eiroeksperts”
Valdes loceklis
Xxxxx Xxxxxxxxx
ŠIS DOKUMENTS IR ELEKTRONISKI PARAKSTĪTS AR DROŠU ELEKTRONISKO PARAKSTU UN SATUR LAIKA ZĪMOGU
SIA „Eiroeksperts”, LV 40003650352
Rīgā, Xx.Xxxxxxxxx xxxx 00-0, XX-0000, xxxx. 67365999, fakss 67240683, e-pasts xxxxxx@xxxxxxxxxxxx.xx, xxx.xxxxxxxxxxxx.xx
Satura rādītājs
Galvenā informācija par vērtējamo objektu 4
Vērtējamā objekta novietnes raksturojums 5
Zemes vienības raksturojums Ошибка! Закладка не определена.
Uz zemes esošās apbūves identifikācija 6
Vērtējumā izmantotā dokumentācija 10
Īpašas piezīmes par īpašumtiesībām 10
Esošās apbūves raksturojums 10
Piespiedu pārdošanas vērtības definīcija 12
Labākā un efektīvākā izmantošana 12
Vērtību ietekmējošie faktori 12
Tirgus situācijas raksturojums 12
Vērtēšanas metodikas teorētiskais pamatojums 17
Objekta vērtības aprēķins ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju. 17
Galvenā informācija par vērtējamo objektu
Vērtējamā objekta | adrese | "Tornīši", Vilkakrogs, Kaunatas pagasts, Rēzeknes novads |
kadastra Nr. | 7862 501 0037 | |
īpašnieks | “Latvijas Valsts radio un televīzijas Centrs”, VAS, reģistrācijas numurs 40003011203 | |
sastāvs | Apbūve – atpūtas mājiņa ar kopējo platību 67,5 m2, kad. apz. 7862 001 0339 001. Zemes vienība neietilpst vērtējuma sastāvā. | |
Vērtēšanas datums | 2020. gada 07. septembrī | |
Vērtējuma pasūtītājs | “Latvijas Valsts radio un televīzijas Centrs”, VAS, reģistrācijas numurs 40003011203. | |
Vērtēšanas uzdevums | Noteikt tirgus vērtību. | |
Vērtēšanas mērķis | Objekta vērtības apzināšana izsoles sākumcenas noteikšanai. | |
Īpašumtiesības uz vērtējamo objektu apstiprinošie dokumenti | uz zemi | Zemes vienība neietilpst vērtējuma sastāvā. |
uz apbūvi | Īpašuma tiesības reģistrētas Rēzeknes tiesas Kaunatas pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr.100000596974. | |
Fiziski saistīti īpašumi, kas neietilpst vērtējamā objekta sastāvā | Nav | |
Apgrūtinājumi, kas attiecas uz vērtējamo objektu | īres, nomas līgumi | Zemes nomas līgums noslēgts 2019. gada 04. oktobrī ar Nr. 8.7.1/913, ar termiņu uz 12 gadiem, starp Rēzeknes novada pašvaldību kā Iznomātāju un “Latvijas Valsts radio un televīzijas Centrs”, VAS, kā Nomnieku. Nomas līgums nav ierakstīts zemesgrāmatā. |
hipotēka | Nav | |
citas lietu tiesības | Nav | |
citi | Nav | |
Atļautā izmantošana | Vasarnīcu un dārzkopības kooperatīvu apbūves teritorija (saskaņā ar Rēzeknes novada Kaunatas pagasta teritorijas funkcionālā zonējuma karti 2013. – 2024. gadam). | |
Esošais izmantošanas veids | Vasaras atpūtas mājiņa. | |
Labākais un efektīvākais izmantošanas veids | Vasaras atpūtas mājiņa. | |
Objekta apskates datums un datums, uz kuru noteikta vērtība | 2020. gada 07. septembrī | |
Apskati veica/atskaiti sagatavoja | Xxxxx Xxxxxx | |
Noteiktās vērtības
Vērtība, EUR | |
Tirgus vērtība | 7 000 |
Īpašie pieņēmumi | Tiek pieņemts, ka Objekts nav apgrūtināts ar parādiem, x.xx. kredītsaistībām un komunālo pakalpojumu lietošanas maksājumu kavējumiem, Objekts ir brīvs no īres un patapinājuma līgumiem, uz atsavināšanas dienu Objekts ir atbrīvots, nepasliktinot tā tehnisko stāvokli, Objekts nav ieguldīts uzņēmējsabiedrības pamatkapitālā, nav veikti neatdalāmie ieguldījumi, uz kuriem varētu pretendēt trešās personas. |
Papildus informācija | Vērtējamā ēka saistīta ar zemes vienību 0,0722 ha platībā, kadastra nr. 78620010339, kura nav reģistrēta zemesgrāmatā. Zemes īpašnieks (saskaņā ar LR Valsts zemes dienesta datu publicēšanas portāla Xxxxxxxx.xx. datiem): Rēzeknes novada pašvaldība. Zemes vienība neietilpst vērtējuma sastāvā. Nosakot objekta tirgus vērtību, aprēķinos tiek izmantota ēkas platība saskaņā ar VZD Kadastra informācijas sistēmā norādīto. Atpūtas mājiņai uz vērtēšanas brīdi nav elektroenerģijas pieslēguma. Vērtējuma pasūtītājs ir iesniedzis informāciju - lietotāja aptuvenās pieslēguma ierīkošanas izmaksas - EUR 650,12 (bez PVN) apmērā un elektroietaišu ierīkošanas tehniskos noteikumus. |
Vērtējamā objekta novietnes raksturojums
Izvietojums reģionā, pilsētā | Vērtējamais objekts atrodas Kaunatas pagastā, ainaviski skaistā vietā, vasarnīcu teritorijā, Rāznas ezera piekrastē, ~100; 200 m attālumā no valsts reģionālā autoceļa P55 Rēzekne – Dagda, ar pagasta piebraucamajiem ceļiem. Apkārtējo apbūvi veido privātā vienstāvu individuālā apbūve – lauku viensētas un atpūtas mājiņu individuālais sektors. Aptuveni 1 km attālumā atrodas Kaunatas ciems. Kopumā vērtējamais objekts atrodas teicamā atrašanas vietā. |
Apkārtējā apbūve | Vasaras atpūtas mājiņas/vasarnīcu un individuāla apbūve. |
Piebraukšana | Nokļūšana pie vērtējamā objekta pa pagasta zemes ceļu. |
Sabiedriskais transports | Sabiedriskā transporta kustību nodrošina starppilsētu autobusi. |
Atrašanas vieta
Datu avots: Baltic Maps Datu avots: Xxxxxxxx.xx
Uz zemes esošās apbūves identifikācija
Celtņu/būvju nosaukums | Kad. apz. | Stāvu skaits | Telpu platība, m2 | Patvaļīgas būvniecības pazīmes | Piezīmes | ||
Kad. uzmēr. lietā | Projektā | Sertificēta speciālista uzmēr. | |||||
Vērtējamā apbūve | |||||||
Atpūtas mājiņa | 7862 001 0339 001 | 1 | 67,5 | - | - | - | Atpūtas mājiņai uz vērtēšanas brīdi nav elektroenerģijas pieslēguma. |
Celtnes/būves, kas apgrūtina objektu (neietilpst vērtējamā īpašuma sastāvā) - nav | |||||||
Objekta fotouzņēmumi
Skats uz atpūtas mājiņas fasādi un iebraucamo ceļu. Skats uz atpūtas mājiņas fasādi.
Skats uz ēkas fasādi un piebraucamo ceļu. Skats uz ēkas fasādi.
Skats uz ēkas fasādi. Skats uz objekta 1. stāva iekštelpām – priekštelpu/ieejas
durvīm.
Skats uz objekta 1. stāva iekštelpām - priekštelpu un atpūtas telpu.
Skats uz objekta 1. stāva iekštelpām - atpūtas telpu. Skats uz objekta 1. stāva iekštelpām - virtuves telpu.
Skats uz ēkas kāpnēm Skats no 2. stāva ēkas kāpnēm.
Skats uz ēkas 2. stāva priekštelpu. Skats uz ēkas 2. stāva priekštelpu.
Skats uz ēkas 2. stāva atpūtas telpu. Skats uz ēkas 2. stāva atpūtas telpu.
Skats uz ēkas 2. stāva atpūtas telpu. Skats uz ēkas 2. stāva priekštelpu un izeju uz balkonu.
Skats uz ēkas balkonu. Skats uz ēkas fasādi.
Vērtējumā izmantotā dokumentācija
Informācija par vērtējamo nekustamo īpašumu no Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas. Informācija no LR Valsts zemes dienesta datu publicēšanas portāla Xxxxxxxx.xx.
Īpašas piezīmes par īpašumtiesībām
Īpašuma tiesības reģistrētas Rēzeknes tiesas Kaunatas pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr.100000596974.
Īpašnieks: “Latvijas Valsts radio un televīzijas Centrs”, VAS, reģistrācijas numurs 40003011203. Zemes vienība neietilpst vērtējuma sastāvā.
Zemes nomas līgums noslēgts 2019. gada 04. oktobrī ar Nr. 8.7.1/913, ar termiņu uz 12 gadiem, starp Rēzeknes novada pašvaldību kā Iznomātāju un “Latvijas Valsts radio un televīzijas Centrs”, VAS, kā Nomnieku.
Nomas līgums nav ierakstīts zemesgrāmatā.
Apgrūtinājumi:
Nav.
Vērtība aprēķināta pie nosacījuma, ka īpašniekam ir pilnas tiesības rīkoties ar vērtējamo īpašumu, un tas nav aprobežots ar noslēgtiem nomas līgumiem vai ķīlas tiesībām.
Esošās apbūves raksturojums
Atpūtas mājiņa, kad. apz. 7862 001 0339 001.
Ēkas - 1. stāva plānojumu veido neliela priekštelpa, virtuves telpa, atpūtas telpa,
- 2. stāvā izvietotas trīs atpūtas telpas
Ēkas ekspluatācijas uzsākšanas gads - 1980. gads. Iekštelpu apdare ir novecojusi, nepieciešams iekštelpu remonts/ ēkā iekštelpu atjaunošana nav veikta pat no ekspluatācijas uzsākšanas brīža.
Tehniskais stāvoklis: ēka ir apmierinošā tehniskā stāvoklī, nav veikts iekštelpu remonts no ēkas nodošanas ekspluatācijā.
Aprēķinos tiek izmantota ēkas platība saskaņā ar VZD Kadastra informācijas sistēmā norādīto.
Labiekārtojums: nav. Uz vērtēšanas dienu ēkā nav elektrības pieslēguma.
Ēkas parametri saskaņā ar VZD datiem:
Kadastra apzīmējums | 7862 001 0339 001 |
Apbūves laukums (saskaņā ar VZD datiem), m2 | 27,3 |
Tilpums (saskaņā ar VZD datiem), m3 | 179 |
Kopējā ēkas telpu platība (saskaņā ar VZD datiem), m2, atskaitot nojaukto verandu | 67,5 |
Konstruktīvais risinājums:
Pamati | Monolītais dzelzsbetons (lentveida) |
Sienas | Koka karkasa konstrukcija (biezumā līdz 15 cm (ieskaitot)), Ķieģeļu mūris (1 ķieģeļa biezumā) |
Pārsegumi | Koka siju pārsegums ar koka aizpildījumu |
Jumts | Koka spāres/koka konstrukcijas |
Jumta segums | Profilētā tērauda loksnes |
Grīdas | Koka dēļu klājums |
Logi | Stiklojums koka rāmjos |
Durvis | Koka |
Galvenie ierobežojumi un pieņēmumi
Vērtējums ir izmantojams tikai pilnā apjomā.
Vairums pieņēmumu un aprēķinu, kas lietoti novērtējumā, attiecas tikai uz konkrēto dokumentu un nav lietojami atrauti no konteksta.
Vērtējuma saturs un rezultāti ir derīgi tikai uzrādītajam vērtēšanas mērķim.
Vērtējumu nedrīkst publicēt, ne arī lietot kādam citam nolūkam, kas nav uzrādīts, iepriekš nesaņemot vērtētāja rakstisku atļauju.
Vērtējuma saturs ir konfidenciāls, izņemot gadījumus, ja to nepieciešams iesniegt attiecīgās organizācijās sertifikāta vai licences iegūšanai, kā arī kvalitātes pārbaudei strīdus jautājumu gadījumos.
Vērtējamais īpašums tiek uzskatīts kā brīvs no jebkurām prasībām vai hipotekāriem parādiem, ja pretējais nav speciāli atzīmēts novērtējumā.
Vērtētāji ir pieņēmuši, ka, bez novērtējumā apskatītajiem, nav citu rakstisku vienošanos vai nomas līgumu, kas varētu ietekmēt vērtību.
Šis novērtējums neuzliek par pienākumu saistībā ar šo īpašumu sniegt liecības tiesā, izņemot gadījumus, kad ir noslēgta iepriekšēja vienošanās.
Īpašuma tehniskais stāvoklis tika noteikts, veicot tā apskati dabā, kā arī izmantojot objekta apsaimniekotāju skaidrojumu un piegādāto informāciju. Nekādu citu pazemes vai ēku tehniskā stāvokļa inženiertehnisku pārbaudi neesam veikuši.
Salīdzināmie dati, kas ir saistīti ar šo vērtējumu, tiek uzskatīti par nākušiem no drošiem avotiem. Novērtētāji ir pārbaudījuši datus pēc savām vislabākajām iespējām.
Mēs neuzņemamies atbildību par ekonomiskiem un fiziskiem faktoriem, kas var izmainīties pēc novērtēšanas datuma un kas var ietekmēt īpašuma vērtību.
Ienākumu un izdevumu plānošana balstās uz pašreizējo tirgus situāciju. Nav garantijas un nekādu apgalvojumu, ka šie paredzējumi piepildīsies.
Tā kā ģeoloģisko apstākļu izpēte netika iekļauta vērtēšanas uzdevumā, kā arī netika iesniegta nekāda informācija, kas liecinātu par īpašām gruntīm, īpašuma tirgus vērtība ir noteikta, pieņemot, ka nepastāv nekādas objekta vērtību ietekmējošas grunts īpatnības.
Ir pieņemts, ka vērtējamais īpašums atbilst visām vides aizsardzības prasībām, un nav paredzama ar vides aizsardzību saistītu prasību ietekme uz īpašuma vērtību.
Pašreizējā reakcija uz COVID-19 nozīmē, ka mēs saskaramies ar nepieredzētu kopumu apstākļiem, uz kuriem nevaram balstīt spriedumu. Mūsu vērtējumam būtu jāpiešķir mazāka noteiktība un lielāka piesardzības pakāpe nekā parasti, ņemot vērā ka nezināma nākotnes ietekme, ko COVID-19 varētu atstāt uz nekustamā īpašuma tirgu.
Vērtības aprēķins
Tirgus vērtība ir aprēķināta summa, par kādu vērtēšanas datumā īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra savstarpēji nesaistītu pušu darījumā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša piedāvājuma, katrai no pusēm rīkojoties kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas (p.2.1.11). (Latvijas Standartu LVS 401:2013, p.2.1.11).
Piespiedu pārdošanas vērtības definīcija
Terminu „Piespiedu pārdošana” bieži lieto tad, kad pārdevējs ir spiests pārdot un tādejādi tam nav pietiekams laiks atbilstošam piedāvājuma. Šādos apstākļos iegūstamā cena ir atkarīga no pārdevēja grūtību rakstura un no iemesliem, kuru dēļ nevar īsteno atbilstošu tirgvedību. Tā var arī atspoguļot sekas, kas rastos pārdevējam, ja tam neizdotos aktīvu pārdot noteiktā laikā. Ja pārdevēja grūtību raksturs vai to iemesls nav zināms, nav iespējams reāli prognozēt piespiedu pārdošanas rezultātā iegūstamo cenu. Cena, par kādu pārdevējs piekrīt pārdot aktīvu piespiedu pārdošanas darījumā, atspoguļo konkrētā darījuma apstākļus, nevis teorētiska labprātīga pārdevēja rīcību tirgus vērtības definīcijas ietvaros. Piespiedu pārdošanā iegūstamai cenai ir tikai gadījuma rakstura saistība ar tirgus vērtību vai kādu no pārējām šajā standartā definētajām vērtēšanas bāzēm. „Piespiedu pārdošana” ir aktīva atsavināšanas situācijas raksturojums, nevis atšķirīga vērtību bāze.
(Latvijas Standarts LVS401;2013, p.3.19.1)
Labākā un efektīvākā izmantošana
Labākā un efektīvākā izmantošana ir aktīva tāda izmantošana, pie kuras tiek gūts maksimālais labums, un kas ir reāli iespējama, tiesiska un finansiāli pamatota. Labākā un efektīvākā izmantošana var sakrist ar aktīva pašreizējo izmantošanas veidu, vai arī var būt kāds cits alternatīvs izmantošanas veids. To nosaka izmantošanas veids, kuru tirgus dalībnieks iecerējis, nosakot cenu, kuru tas būtu ar mieru maksāt par īpašumu.
(Latvijas Standarts LVS401;2013, p.3.12.4)
Analizējot vērtējamā Objekta raksturu, atrašanās vietu un nekustamo īpašumu tirgus situāciju, tiek secināts, ka labākais izmantošanas veids vērtējamam objektam ir esošais: atpūtas mājiņas uzturēšana.
Pozitīvie: Īpašums atrodas ainaviski skaistā Rāznas ezera krastā, ar ērtu piebraukšanu, Negatīvie: Ēka salīdzinoši apmierinošā tehniskā stāvoklī bez labierīcībām.
Iekštelpu apdare ir novecojusi, nepieciešams iekštelpu remonts.
Tirgus situācijas raksturojums
Pēdējo divu gadu laikā Latgales reģionā pieprasījums pēc pēc privātmājām, atpūtas objektiem un apbūves zemes gabaliem Rēzeknes pilsētā un piepilsētā, Rēzeknes novadā, īpaši ainaviski skaistās atpūtas vietās - pie ūdens krātuvēm, ir būtiski palielinājies. Noteicošais īpašuma vērtībā ir atrašanās vieta, inženierkomunikāciju nodrošinājums, zemes gabala kopplatība, apkārtējā vide un īpašuma tehniskais stāvoklis.
Vērtēšanas dienā Rēzeknes novadā, Kaunatas pagastā, kur atrodas vērtējamā apbūve, līdzvērtīgi objekti tiek piedāvāti, bet cenu līmenis īpašumiem ir diezgan augsts. Cenu amplitūda atpūtas objektiem ar labu tehnisko stāvokli un, it īpaši, Rāznas ezera krastos tiek piedāvāti tirgū diezgan reti un objektu cenas ir augstas.
Vērtējamais objekts atrodas Rāznas ezera pieguļošajā krasta teritorijā, atpūtas objektu rajonā, kur Kaunatas pagasts ir ierīkojis divas sabiedriskās pludmales. Šīs vietas ir pieprasītas vasaras atpūtas mēnešos. Rāznas ezera pieguļošajās krastu teritorijās atpūtas objektu cenu diapazons ir atkarīgs no atrašanās vietas, ēkas kvalitātes, platības, komunikācijām, piebraucamajiem ceļiem, zemes gabala kopplatības u.c. faktoriem. Pircēji pārsvarā meklē īpašumus, kas ir ar kvalitatīvu apdari un vietās, kas ir pievilcīgas gan ainaviski, gan arī infrastruktūras ziņā.
Piedāvājumus cenu amplitūda līdzvērtīgiem atpūtas objektiem ir amplitūdā no 7 000 - 30 000 EUR, protams, to cenu diapazons ir atkarīgs no atrašanās vietas, ēkas kvalitātes, platības, komunikācijām, piebraucamajiem ceļiem, zemes gabala kopplatības u.c. faktoriem.
Pircēji pārsvarā meklē īpašumus, kas ir ar kvalitatīvu apdari un vietās, kas ir pievilcīgas gan ainaviski, gan arī infrastruktūras ziņā.
Šobrīd portālā xx.xxx piedāvājumā:
Atpūtas mājņa ar tersi ar kopējo platību 100 m2 un elektriskā pirts, kas atrodas uz zemes vienības ar kopējo platību 0,45 ha “Astiči”, Kaunatas pag., Rēzeknes nov.. Ēka ir labā tehniskā stāvoklī, ēka renovēta, veikts iekštelpu remonts (sask. ar xx.xxx sludinājumu portāla datiem). Apkure krāsns, ierīkots kamīns, aukstā ūdensapgāde (uzstādīts hidrofors), elektroapgāde (sask. ar xx.xxx sludinājumu portāla datiem).
Piedāvājums no 09/2020 par EUR 40 000 jeb 400 EUR/m2. Informācijas avots:
xxxxx://xxx.xx.xxx/xxx/xx/xxxx-xxxxxx/xxxxx-xxxxxx- residences/rezekne-and-reg/kaunatas-pag/mjlip.html
Veicot nekustamo īpašumu tirgus segmenta darījumu Rēzeknes novadā atpūtas mājiņu analīzi, tika konstatēts, ka vidējās raksturīgās ēku cenas ir ļoti dažādas/svārstās robežas no EUR 50 līdz EUR 150 par m2 atkarībā no platības, tehniskā stāvokļa un atrašanās vietas. Vērtējamā objekta atrašanās vieta ir vērtējama kā teicama.
Pēdējo mēnešu laikā, kopš 2020.gada marta, kad pasaulē ir pasludināta “globālā pandēmija”, ir iestājies samērā liels saspringums, par iespējamo ekonomikas lejupslīdi, kas var būtiski ietekmēt nekustamo īpašumu tirgu. Pašlaik, šajā strauji mainīgā situācijā, nav prognozējams vai izmaiņas būs īstermiņā vai ilgtermiņā un pastāv tirgus risks (nākotnes nezināmie), ka līdzšinējais līdzsvars varētu mainīties.
Izvēlētās vērtēšanas pieejas
Nekustamo īpašumu vērtēšanas praksē tiek lietotas trīs galvenās vērtēšanas pieejas:
- Izmaksu pieeja.
- Ienākumu pieeja.
- Tirgu pieeja.
Novērtējot šo objektu, pielietota tirgus pieeja.
Ja nekustamo īpašumu tirgū ir pietiekamā daudzumā līdzvērtīgu īpašumu darījumi un piedāvājumi, tad objektu tirgus vērtību tradicionāli aprēķina ar tirgus pieeju, kas tiek izmantota arī šajā vērtējumā.
Izmaksu pieeja netiek izmantota, jo ēku celtniecības izmaksas pašreizējā situācijā nav saistāmas ar līdzīgu nekustamo īpašumu darījumu cenām.
Ienākumu pieeja netiek izmantota, jo konkrētais objekts tiek izmantots pašu vajadzībām.
Tirgus vērtības aprēķins
Objekta vērtības aprēķins ar salīdzināmo darījumu pieeju
Nosakot tirgus vērtību, aprēķinos tiek izmantota ēkas iekštelpu platība, saskaņā ar VZD Kadastra informācijas sistēmā norādīto. Līdzīga pieeja izmantota, nosakot salīdzināmo objektu aprēķinu platības.
Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas datos tiek fiksētās darījumu cenas, kuras nav vienmēr precīzas, jo darījumu summas ne vienmēr tiek reāli un precīzi fiksētas, īpaši dārgiem īpašumiem, tādēļ faktiskā objektu vērtība bieži atšķiras no reālās reģistrētās īpašuma darījuma vērtības. Apkopojot un analizējot līdzīga rakstura reģistrētos darījumus līdzvērtīgiem īpašumiem, kāds ir vērtējamais objekts, secinām, ka darījumi notiek reti un zemesgrāmatas datos reģistrētie darījumi ir maz ticami, tādēļ vērtības aprēķinos tiek pielietota darījumu apstākļu korekcija.
Salīdzināšanai tika izvēlēti sekojoši īpašumi:
Nr.1: Atpūtas koka mājiņa ar kopējo platība 40,2 m2, “Priedkalnes”, Ismeri, Lūznavas pag., Rēzeknes nov., kad.nr.7868 503 0001 Ismeru ezera krastā, ēka ir labā tehniskā stāvoklī. Labiekārtojums: apkure – krāsns, aukstā ūdensapgāde (vietējā/akas), elektroapgāde - centralizētā. Darījums noticis 09/2018 par EUR 1 725. Informācijas avots: xxxxx://xxxxxxxxx.xx/xx/xxxxx/xxxx/0000000/xxxx
Nr.2: Atpūtas koka mājiņa ar kopējo platība 38,8 m2, Liedags, Rogs, Kaunatas pag., Rēzeknes nov., xxx.xx. 78625010032 Rāznas ezera krastā, ēka ir apmierinošā tehniskā stāvoklī. Labiekārtojums: elektroapgāde - centralizētā. Darījums noticis 09/2017 par EUR 1 370.
Informācijas avots: xxxxx://xxxxxxxxx.xx/xx/xxxxx/xxxx/000000/xxxx
Nr.3: Atpūtas mājiņa/pirts ēka ar kopējo platība 60,2 m2, “Valpēteri 1”, Sventes pag., Daugavpils nov., Sventes ezera krastā, ēka ir labā tehniskā stāvoklī. Labiekārtojums - aukstā ūdensapgāde (vietējā), elektroapgāde, apkure – krāsns, kanalizācija - vietējā. Darījums noticis 05/2019 par EUR 10 000.
Informācijas avots:
xxxxx://xxx.xx.xxx/xxx/xx/xxxx-xxxxxx/xxxxx-xxxxxx-xxxxxxxxxx/xxxxxxx-xxx-xxx/xxxxxxx/xxxxx.xxxx
Aprēķina gaita attēlota tabulā:
Vērtējamais objekts | Salīdzināmie īpašumi | |||
Obj. Nr.1 | Obj. Nr.2 | Obj. Nr.3 | ||
Pārdošanas cena, EUR | 1 725 | 1 370 | 10 000 | |
Telpu platība, m2 | 67,5 | 40,2 | 38,80 | 60,2 |
Xxxx, EUR/m2 | 42,91 | 35,31 | 166,11 | |
Zemes platība, m2 | 0 | - | - | - |
Laiks - piedāvājums | 09.2018 | 09.2017 | 05.2019 | |
Darījuma apstākļu korekcija | 60% | 50% | - | |
Koriģētā vērtība | 68,66 | 52,96 | 166,1 | |
Korekcijas koeficienti: | ||||
darījuma laiks, apstākļi | 10% | 15% | - | |
atrašanās vieta reģionā | 7% | - | - | |
ainaviskums, ūdens tilpnes tuvums | - | - | - | |
infrastruktūra | - | - | - | |
ēkas tehniskais stāvoklis | - | - | -2% | |
arhitektūra, interjers | - | - | - | |
inženierkomunikācijas | -3% | - | -5% | |
ēkas iekštelpu platība | 15% | 15% | - | |
zemes gabala platība | - | - | - | |
apgrūtinājumi | - | - | - | |
uzlabojumi - palīgēku ietekme | - | - | - | |
Pārrēķina koeficients | 29% | 30% | -7% | |
Reducētā vērtība, EUR/m2 | 88,57 | 68,85 | 154,49 | |
Vidējā reducētā m2 vērtība EUR | 103,97 | |||
Aprēķinātā vērtība EUR | 7 018 | |||
Ar salīdzināmo darījumu pieeju aprēķinātā objekta tirgus vērtība ir EUR 7 018, noapaļojot, EUR 7 000.
Slēdziens
Analīzes rezultātā esam secinājuši, ka nekustamā īpašuma - apbūves (atpūtas mājiņa ar kad.apz. 7862 001 0339 001) "Tornīši", Vilkakrogs, Kaunatas pagastā, Rēzeknes novadā ar kadastra numuru 7862 501 0037, tirgus vērtība 2020. gada 07. septembrī ir
EUR 7 000 (septiņi tūkstoši euro).
Situācijas analīze un ietekme, pēc 2020. gada 11. martā Pasaules Veselības organizācijas pasludinātās
“globālās pandēmijas”, uz ekonomiku un nekustamo īpašumu tirgu nav prognozējama un netiek ievērtēta.
Es apliecinu, ka pamatojoties uz manu vislabāko pārliecību un zināšanām:
· saņemto informāciju esmu atspoguļojis patiesi un pareizi;
· analīzes un secinājumi ir limitēti tikai ar atskaites pieņēmumiem un ierobežojošiem apstākļiem;
· man nav īpašas, pašreizējas vai perspektīvas intereses par šo īpašumu, kas ir novērtējamais īpašums šajā atskaitē, un man nav īpašas personīgas intereses vai aizspriedumi attiecībā uz tām pusēm, kuras šeit ir iesaistītas;
· mana darba apmaksa nav atkarīga no iepriekš noteikta slēdziena paziņošanas, vai arī slēdziena virzīšanas tā, lai tā nāktu par labu klientam, nonākšanas pie iepriekš izvirzīta rezultāta.
Xxxxx Xxxxxxxxx
Sertifikāts Nr. 1
nekustamā īpašuma vērtēšanā, Latvijas vērtētāju asociācijas biedrs
Xxxxx Xxxxxx nekustamā īpašuma vērtētāja asistents
DOKUMENTS IR ELEKTRONISKI PARAKSTĪTS AR DROŠU ELEKTRONISKO PARAKSTU UN SATUR LAIKA ZĪMOGU
Vērtēšanas metodikas teorētiskais pamatojums
Objekta vērtības aprēķins ar tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju.
Ar šo pieeju tiek aprēķināta vērtība, kas raksturo vērtējamo īpašumu salīdzinājumā ar līdzvērtīgiem īpašumiem, par kuriem ir zināma to tirgus vērtība (ir pieejama ticama, vislabāk dokumentāli apstiprināta informācija par darījumiem ar šiem īpašumiem).
Jāatzīmē, ka lielā daļā gadījumu informāciju par Latvijas tirgū notikušajiem darījumiem nākas pielietot ļoti piesardzīgi, jo darījuma summa var būt daļēji segta ar sertifikātiem, reālā darījuma summa var ievērojami atšķirties no dokumentāli fiksētās, darījumam var būt “netirgus” raksturs.
Pārdotie īpašumi tiek salīdzināti, balstoties uz darījumu cenu ietekmējošo faktoru analīzi.
Koriģējošo koeficientu nosaka, salīdzinot faktorus, kas ietekmē vērtējamā īpašuma vienības cenu. Parasti par vienību tiek uzskatīta platības vienība – zemes vai apbūves 1 m2, tomēr var būt arī citi.
Koeficients raksturo konkrētā faktora atšķirību salīdzināmajam un vērtējamajam objektam. Tas ir lielāks par 0 (jeb pozitīvs), ja, pēc vērtētāju slēdziena, vērtējamā objekta īpašības konkrētajā jomā ir labākas kā salīdzināmajam objektam, negatīvs pretējā gadījumā un 0, ja šīs īpašības praktiski neatšķiras.
Vērtēšanas praksē nosacīti tiek noteiktas deviņas vērtību ietekmējošo faktoru grupas:
• Īpašumtiesību salīdzinājums.
• Finansējuma nosacījumi.
• Darījuma nosacījumi.
• Tirgus dinamika (pēc darījuma pagājušais laiks).
• Atrašanās vieta.
• Tehniskais stāvoklis.
• Ekonomiskās īpašības.
• Izmantošanas iespējas.
• Citi apstākļi.
Katrā konkrētā gadījumā atkarībā no izvēlētajiem salīdzināmajiem īpašumiem tiek formulēti konkrēti īpašumu atšķirības raksturojoši korekcijas koeficienti.