NEKILNOJAMOJO TURTO VERTINIMO ATASKAITA Nr. 21/654 NT
Dokumentą elektroniniu parašu pasirašė INESA,PUNDZIENĖ
Data: 2021-09-07 11:58:50
Dokumentą elektroniniu parašu pasirašė GIEDRIUS,BAGOČIŪNAS Data: 2021-09-07 11:57:42
NEKILNOJAMOJO TURTO VERTINIMO ATASKAITA Nr. 21/654 NT
Vertinamas turtas: Garažas
Turto adresas: Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10B
Turto apžiūros data: 2021 m. liepos mėn. 27 d.
Vertinimo ataskaitos surašymo data: 2021 m. liepos mėn. 27 d. - 2021 m. rugpjūčio mėn. 20 d.
Vertinimo atvejis ir tikslas: Privalomasis rinkos vertės nustatymas nuosavybės teisės perleidimo tikslu
Vertintojas: Xxxxx Xxxxxxxxx
(Kv. paž. Nr. 000311, išduotas 2016 m. spalio mėn. 18 d.)
Vilnius, 2021 m.
Turto vertinimo ataskaita negali būti kopijuojama, platinama visa arba atskiromis dalimis be vertintojo raštiško sutikimo. Vertinimo ataskaita galioja tik pasirašyta originaliu/mobiliu turto vertintojo parašu. Vertinimo ataskaita yra konfidencialus dokumentas, parengtas pagal užsakovo užsakymą ir skirtas naudoti vertinimo ataskaitoje nurodytam vertinimo atvejui ir tikslui.
TURTO VERTĖS NUSTATYMO PAŽYMA
21/654 NT
Vertinimo užsakovas: | Rokiškio rajono savivaldybės administracija |
Registras, kuriame kaupiami ir laikomi duomenys apie užsakovą: | VĮ Registrų centras JAR |
Vertinimo atvejis ir tikslas: | Privalomasis rinkos vertės nustatymas nuosavybės teisės perleidimo tikslu |
Vertinamo turto apžiūros data: | 2021 m. liepos mėn. 27 d. |
Vertinimo ataskaitos surašymo data: | 2021 m. liepos mėn. 27 d. - 2021 m. rugpjūčio mėn. 20 d. |
Vertinamas turtas: | Garažas |
Adresas: | Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10B |
Savininkas: | ROKIŠKIO RAJONO SAVIVALDYBĖ, a.k. 111101681. |
Garažas
Unikalus numeris: | Žymėjimas plane: | Pagrindinė naudojimo paskirtis: | Bendras plotas: | Statybos metai: |
7393-2001-0064 | 8G1p | Garažų | 265.68 kv. m | 1960 |
Įregistravimo pagrindas: | 2002-12-19 Perdavimo - priėmimo aktas. | |||
Valdymo forma: | Nuosavybės teisė. | |||
Kitos daiktinės teisės: | Turto patikėjimo teisė (Rokiškio rajono savivaldybės administracija, a. k. 188772248). | |||
Juridiniai faktai: | Sudaryta panaudos sutartis (Rokiškio turizmo ir amatų informacijos centras, a. k. 302308156); Sudaryta panaudos sutartis (Rokiškio pagrindinė mokykla, a. k. 303331300); Sudaryta panaudos sutartis (Rokiškio rajono kūno kultūros ir sporto centras, a. k. 173259236). | |||
Žymos: | Įrašų nėra. | |||
Vertinimo metodas: | Lyginamasis metodas. | |||
Išvada dėl nekilnojamojo turto rinkos vertės:
Atsižvelgiant į turto vertei įtaką darančias sąlygas ir aplinkybes, darome išvadą, kad vertinamo nekilnojamojo turto rinkos
vertė nustatyta lyginamuoju metodu turto vertinimo dieną (2021 m. liepos mėn. 27 d.) yra:
18 700 EUR (aštuoniolika tūkstančių septyni šimtai eurų).
Vertintojas nurodo, kad išvada dėl turto vertės yra parengta nesant ginčui dėl turto vertės nustatymo tarp užsakovo ir turto arba verslo vertinimo įmonės ar kitų asmenų.
Vertintojas nurodo, kad vertinamas turtas sudaro užbaigtą visumą.
Turto vertintojas: Xxxxx Xxxxxxxxx
Kv. paž. Nr. 000311, išduotas 2016 m. spalio mėn. 18 d. (pasirašyta elektroniniu parašu)
Turto vertintojo asistentė: Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx
Kv. paž. Nr. 000237, išduotas 2019 m. spalio mėn. 3 d. (pasirašyta elektroniniu parašu)
Direktorius: Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx
Įrašymo į Išorės turto arba verslo vertinimo veiklą (pasirašyta elektroniniu parašu)
turinčių teisę verstis asmenų sąrašą pažymėjimo Nr. 000076
AIŠKINAMASIS RAŠTAS
Turto vertinimas atliktas ir ataskaita paruošta užsakovui, kuris šiuo atveju yra Rokiškio rajono savivaldybės, įmonės kodas 188772248, administracija (buveinės adresas – Respublikos g. 94, Rokiškis; registro tvarkytojas – VĮ Registrų centras JAR), remiantis sutartimi, siekiant nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę nuosavybės teisės perleidimo tikslu.
Vertinamas turtas: Garažas, unikalus numeris 7393-2001-0064, esantis adresu Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10B.
Xxxxx vertinimas atliktas ir ši ataskaita parengta UAB APUS TURTAS, į. k. 302249875, vardu; Įrašymo į Išorės turto arba verslo vertinimo veiklą turinčių teisę verstis asmenų sąrašą pažymėjimo Nr. 000076; bendrosios profesinės civilinės atsakomybės draudimo liudijimas Nr. PCAD 068767, išduotas 2021 m. sausio mėn. 28 d., galioja 2021 02 08 – 2022 02 07; buveinės adresas – Žalgirio g. 135, LT-08217, Vilnius; registro tvarkytojas – VĮ Registrų centras JAR. Vertinamą turtą 2021 m. liepos mėn. 27 d. apžiūrėjo ir ataskaitą parengė turto vertintojo asistentė Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx (Kv. paž. Nr. 000237, išduotas 2019
m. spalio mėn. 3 d.) bei turto vertintoja Xxxxx Xxxxxxxxx (Kv. paž. Nr. 000311, išduotas 2016 m. spalio mėn. 18 d.). Įmonės
vardu turto vertinimo ataskaitą patvirtino UAB APUS TURTAS direktorius Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx.
Vertintojas vertindamas remiasi rinkos ir ekonomikos logika bei kriterijais, pagrįstais rinkos ir ekonomikos sąlygų stebėjimų ir tyrimų rezultatais.
Vertinamo nekilnojamojo turto vertė nustatyta atsižvelgiant į rinkos konjunktūros sąlygas vertinimo metu, darant prielaidą, kad nuo turto apžiūros iki ataskaitos paruošimo datos nekilnojamojo turto rinkos konjunktūra bei turto būklė iš esmės nepasikeitė.
Vertinimo metu dėl COVID-19 grėsmių atsiranda vertintojo nustatytos turto vertės neapibrėžtumas (uncertainty), tačiau vertintojai dar neturi išsamesnių duomenų apie galimas rinkos pokyčių tendencijas ir jų galimybę įtakoti nustatytą rinkos vertę.
TURINYS
1.1. Bendrosios sąvokos ir apibrėžimai 5
1.2. Darbo apimties aprašymas 6
1.3. Vertinimo užsakovas ir užduotis 6
1.5. Vertės nustatymo pagrindas 6
1.8. Patvirtinimas, kad vertinamas buvo atliktas pagal Tarptautinius vertinimo standartus ir 7
Europos vertinimo standartus 7
1.9. Ribojančios sąlygos ir vertintojų atsakomybės ribos 8
1.10. Turto vertinimo prielaidos 9
2. VERTINAMO TURTO APRAŠYMAS 11
2.1. Rinkos tendencijos ir bendro pobūdžio komentarai 11
2.2. Vertinamo turto vietos ir aplinkos aprašymas 24
2.4.Vertinamo turto aprašymas 29
2.6. Geriausias panaudojimas, plėtros galimybės ir alternatyvus panaudojimas 29
3.1. Turto vertintojo parinkti metodai vertinamo objekto vertei nustatyti 30
3.2. Svarbiausi turto vertės nustatymo kriterijai 31
3.3. Turto vertės nustatymas 32
4. IŠVADOS DĖL TURTO VERTĖS 38
1. Apžiūros aktas;
2. Fotonuotraukos;
3. Valstybės įmonės Registrų centras dokumentai, kopijos.
1.1. BENDROSIOS SĄVOKOS IR APIBRĖŽIMAI
Nekilnojamasis turtas – žemė ir kiti objektai, kurie yra natūrali žemės dalis, pvz., medžiai ir mineralinės iškasenos, su žeme susieti objektai, pavyzdžiui, pastatai ar jų aplinkos pagerinimo darbai, visi stacionarūs pastatų priklausiniai, pvz., mechaniniai ir elektros įrenginiai, naudojami pastatui aptarnauti ir esantys ant žemės ar po žeme. 1
Individualusis turto arba verslo vertinimas – turto arba verslo, atsižvelgiant į individualias jo savybes tam tikrą dieną, vertinimas atitinkamu turto arba verslo vertinimo metodu, kurio taikymo procedūros ir tvarka nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje. 1
Turto ir verslo vertinimo metodika – Lietuvos Respublikos Vyriausybės arba jos įgaliotos institucijos priimtas teisės aktas, kuriame reglamentuojama Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytų turto ir verslo vertinimo metodų šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūros ir tvarka. 1
Turto arba verslo vertinimo paslaugos užsakovas (toliau – užsakovas) – fizinis asmuo, juridinis asmuo ar kita organizacija arba jų filialai, kuriems pagal jų nuostatus suteikta teisė sudaryti sutartis, sudarę su turto arba verslo vertinimo įmone turto arba verslo vertinimo sutartį. 1
Turto arba verslo vertinimo įmonė – Lietuvos Respublikoje įsteigtas juridinis asmuo, kitos valstybės narės juridinis asmuo ar kita organizacija arba jų filialai, kurie Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka verčiasi turto arba verslo vertinimo veikla. 1
Turto arba verslo vertintojas – Lietuvos Respublikos ar kitos valstybės narės pilietis, kitas fizinis asmuo, kuris naudojasi Europos Sąjungos teisės aktų jam suteiktomis judėjimo valstybėse narėse teisėmis, vertinantis turtą arba verslą. 1
Rinkos vertė – apskaičiuota suma, kuri tinkamai pristačius turtą rinkai vertinimo datą turėtų būti gauta už turtą ar įsipareigojimą sudarant sandorį įprastomis rinkos sąlygomis tarp norinčio parduoti pardavėjo ir norinčio pirkti pirkėjo, tinkamai pristačius turtą rinkai, kai šalys veikia dalykiškai, apdairiai ir laisva valia. 1
Teisės į nekilnojamąjį turtą – visos su nekilnojamojo turto nuosavybe susijusios teisės, interesai ir nauda. 2
Specialioji prielaida – prielaida, pagal kurią yra pripažįstami faktai, kurie skiriasi nuo faktiškai esančių vertinimo datą
arba kurios tipinis rinkos dalyvis vertinimo datą nepadarytų. 1
Turto geriausias panaudojimas yra jo panaudojimas, kuris leidžia turtą panaudoti produktyviausiu būdu, yra teisiškai leistinas ir įmanomas finansiškai. Turto geriausias panaudojimas gali būti apibrėžiamas esamo ar alternatyvaus turto atžvilgiu. Toks naudojimas nustatomas nustatant kainą, kurią jis norėtų siūlyti, atsižvelgiant į rinkos dalyvio numatytą turto paskirtį. 3
Nekilnojamojo turto masinis vertinimas – nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė. Atlikus nekilnojamojo turto masinį vertinimą, parengiama bendra tam tikroje teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, o kiekvieno nekilnojamojo turto vieneto ataskaita nerengiama.
Nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė – nekilnojamojo turto vertė, nustatyta Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo straipsnio 2 dalyje nurodytais turto vertinimo metodais ir būdais.
1 Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų jstatymo pakeitimo jstatymas, 2011 m. birželio mėn. 22 d. Nr. XI-1497;
2Tarptautiniai vertinimo standartai (International Valuation Standarts), 2020;
3Tarptautiniai vertinimo standartai (International Valuation Standarts), 2020;
1.2. DARBO APIMTIES APRAŠYMAS
Vertinimo užsakovas kreipėsi su prašymu nustatyti turto vertę. Užsakovo prašymo pagrindu pagal Lietuvos Respublikos Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme numatytus reikalavimus tarp vertintojo ir užsakovo dviem egzemplioriais buvo sudaryta rašytinė vertinimo paslaugų sutartis. Su užsakovu buvo raštu suderinta darbo apimtis ir pasirašyta paslaugų teikimo sutartis. Kai kurie darbo apimties punktai yra pateikti ir šios ataskaitos aprašomojoje dalyje.
Vertintojas patvirtina, kad nustatė vertinamo turto egzistavimo faktą ir užfiksavo jį fotonuotraukos (žr. ataskaitos priedus). Taip pat buvo užfiksuota kita turto apžiūros metu gauta informacija (apie turto teisinį režimą ir kitus individualius požymius). Atlikus turto apžiūrą buvo surašytas apžiūros aktas, kuris pateiktas šios ataskaitos prieduose.
Remiantis aukščiau išvardintais veiksmais ir jų rezultatais, turto apžiūros metu ir vertinimo eigoje surinkta ir apibendrinta informacija, buvo atlikti skaičiavimai ir pateikta išvada apie vertinamo turto vertę bei surašyta turto rinkos vertės nustatymo ataskaita.
1.3. VERTINIMO UŽSAKOVAS IR UŽDUOTIS
Turto vertinimas atliktas ir ataskaita paruošta užsakovui, kuris šiuo atveju yra Rokiškio rajono savivaldybės, įmonės kodas 188772248, administracija (buveinės adresas – Respublikos g. 94, Rokiškis; registro tvarkytojas – VĮ Registrų centras JAR), remiantis sutartimi, siekiant nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę nuosavybės teisės perleidimo tikslu.
1.4. TURTO VERTINTOJAS
Xxxxx vertinimas atliktas ir ši ataskaita parengta UAB APUS TURTAS, į. k. 302249875, vardu; Įrašymo į Išorės turto arba verslo vertinimo veiklą turinčių teisę verstis asmenų sąrašą pažymėjimo Nr. 000076; bendrosios profesinės civilinės atsakomybės draudimo liudijimas Nr. PCAD 068767, išduotas 2021 m. sausio mėn. 28 d., galioja 2021 02 08 – 2022 02 07; buveinės adresas – Žalgirio g. 135, LT-08217, Vilnius; registro tvarkytojas – VĮ Registrų centras JAR. Vertinamą turtą 2021
m. liepos mėn. 27 d. apžiūrėjo ir ataskaitą parengė turto vertintojo asistentė Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx (Kv. paž. Nr. 000237, išduotas 2019 m. spalio mėn. 3 d.) bei turto vertintoja Xxxxx Xxxxxxxxx (Kv. paž. Nr. 000311, išduotas 2016 m. spalio mėn. 18 d.). Įmonės vardu turto vertinimo ataskaitą patvirtino UAB APUS TURTAS direktorius Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx.
Vertintojas pareiškia, kad gali atlikti ir atliks objektyvų ir nešališką vertinimą.
Vertintojas pareiškia, kad nėra susijęs su kokiais nors reikšmingais ryšiais su vertinamu objektu ir su vertinimą užsakiusiu užsakovu, neturi vertinamo turto ar jo dalies nuosavybės ar kitų teisių, taip pat kitų asmeninių interesų ir nusistatymų suinteresuotų šalių atžvilgiu.
Vertintojas pareiškia, kad turi pakankamą kompetenciją vertinimui atlikti.
1.5. VERTĖS NUSTATYMO PAGRINDAS
Atsižvelgiant į vertinimo tikslą ir atvejį:
Pagal TVS Vertinimo pagrindas – Pirmos kategorijos, kuri parodo labiausiai tikėtiną kainą, kuri būtų gauta atlikus menamą mainų sandorį laisvoje ir atviroje rinkoje. Šiai kategorijai priskiriama rinkos vertė kaip ji apibrėžiama Tarptautiniuose turto vertinimo standartuose bei Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme.
Ataskaitoje atlikti skaičiavimai surašyti nacionalinės Lietuvos Respublikos valiutos – euro išraiška.
1.6. TYRIMO APIMTIS
Sudarytos vertinimo paslaugų sutarties sąlygomis, atliekant turto vertinimą, visiems tyrimams, apklausoms, analizėms, kurių atlikimui duomenys yra sukaupti vertintojo duomenų bazėje siekiant vertinimo tikslų, netaikomi jokie
apribojimai. Visi kiti tyrimai, apklausos ir analizės atliekamos naudojantis tik viešai prieinamą arba užsakovo pateikta informacija. Visi kiti nepaminėti tyrimai, apklausos ar analizės gali būti atliekamos tik papildomu šalių susitarimu, apie tai pažymint turto vertinimo ataskaitoje ir darbų apimties aprašyme.
Vertinimas atliekamas atsižvelgiant į vertinamą turtą, vertinimo tikslą ir surinktus duomenis apie:
- vertinamo turto vietos buvimo socialinius, ekonominius rodiklius;
- vertinamo turto rinkos konjunktūrą;
- vertinamo turto teisinį režimą;
- turto plėtros galimybes ir (arba) alternatyvų panaudojimą.
1.7. INFORMACIJOS ŠALTINIAI
Pagrindiniai teisiniai ir metodologiniai šaltiniai, reglamentuojantys nekilnojamojo turto vertinimą:
Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymas, 2011 m. birželio mėn. 22 d. Nr.
XI-1497;
Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio mėn. 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 patvirtinta „Turto ir verslo vertinimo metodika”;
Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymas "DĖL FINANSŲ MINISTRO 2012 m. BALANDŽIO 27 d. ĮSAKYMO Nr. 1K-
159 „DĖL TURTO IR VERSLO VERTINIMO METODIKOS PATVIRTINIMO“ PAKEITIMO", 2013 m. gegužės 31 d. Nr. 1K-194;
Tarptautiniai turto vertinimo standartai (International Valuation Standarts), 2020; Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodeksas (Žin., 2012, Nr. 50-2503); Patvirtinti Europos turto vertinimo standartai, 2020;
Lietuvos Respublikos Konstitucija; Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas;
Valstybės įmonės Registrų centro internetinis puslapis (xxx.xxxx.xx); Kiti teisiniai aktai;
Vertinant nekilnojamąjį turtą vertintojas naudojosi: Užsakovo pateikta kadastrinių matavimų bylos kopija;
Turto apžiūros medžiaga (nuotraukos ir kt. surinkta informacija);
Užsakovo pateiktu Pažymėjimu/Registro išrašu apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą
Nekilnojamojo turto registre;
Užsakovo pateikta raštiška ir žodine informacija;
Lietuvos turto vertintojų asociacijos mokymo kursų, sesijų ir seminarų medžiaga (1994 – 2021);
Vertintojo duomenų banke sukauptais duomenimis apie nekilnojamojo turto rinką ir jos tendencijas, informacijos ir atliktų darbų (įvertinimo ataskaitų) archyvais;
UAB APUS TURTAS duomenų banku;
Lietuvos Respublikos centrinio banko skelbiami statistikos duomenimis;
Valstybės įmonės Registrų centras pateiktais sandorių duomenimis;
Teisiniais, metodiniais nurodymais ir literatūra, informaciniais šaltiniais bei periodiniais reklaminiais leidiniais; Interaktyviais žemėlapiais: xxx.xxxx.xx, xxx.xxxxx.xx.
1.8. PATVIRTINIMAS, KAD VERTINAMAS BUVO ATLIKTAS PAGAL TARPTAUTINIUS VERTINIMO STANDARTUS IR
EUROPOS VERTINIMO STANDARTUS
Vertintojas patvirtina, kad vertinimas atliktas ir ataskaita surašyta pagal Tarptautinius vertinimo standartus.
Vertinimo dieną galiojo 2020 metais patvirtinti Tarptautiniai vertinimo standartai.
Vertintojas patvirtina, kad vertinimas atliktas ir ataskaita surašyta pagal Europos vertinimo standartus. Vertinimo dieną galiojo 2020 metais patvirtinti Europos vertinimo standartai (9-asis leidimas).
Turto vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol ji nenuginčyta įstatymų numatyta tvarka.
1.9. RIBOJANČIOS SĄLYGOS IR VERTINTOJŲ ATSAKOMYBĖS RIBOS
Vertintojas nurodo, kad išvada dėl turto vertės yra parengta nesant ginčui dėl turto vertės nustatymo tarp užsakovo ir turto arba verslo vertinimo įmonės ar kitų asmenų.
Turtas vertinamas kaip vientisas objektas ir sudaro užbaigtą visumą.
Vertintojas pasinaudojo užsakovo pateiktais dokumentais bei jų kopijomis. Vertintojas detaliai netyrė vertinamo turto nuosavybės teisių, neatliko turto nuosavybės dokumentų ekspertizės, kadangi tai nėra vertinimo ataskaitos objektas. Vertintojas neapžiūrėjo uždengtų, nematomų ar neprieinamų konstrukcijų ir daro prielaidą, kad šios konstrukcijos yra suremontuotos ir geroje būklėje, kadangi duomenų apie jų netinkamą būklę nebuvo, galimybės apžiūrėti nėra. Vertintojas negali pareikšti jokios nuomonės apie neapžiūrėtų konstrukcijų būklę ir ši ataskaita neturėtų būti traktuojama kaip objektų konstrukcijų būklės stabilumą patvirtinantis dokumentas.
Vertintojas pažymi, kad neatsako už užsakovo pateiktų duomenų tikslumą, paslėptus defektus, jei pateiktų duomenų neatitikimas esamai turto būklei turėtų įtakos vertės nustatymui.
Šios ataskaitos autoriai neatsako už juridinius klausimus, nekilnojamojo turto apmatavimus ir kitus atliktus darbus, nuosavybės teisės klausimus, paslėptas ir nežinomas turto vertę įtakojančias sąlygas, toksines atliekas ir teršalus, dirvos ir geologines savybes, aplinkosauginius, techninius ir panašius veiksnius, dėl kurių vertinamo turto vertė galėtų tapti didesne ar mažesne nei nustatyta ataskaitoje, kadangi tokių duomenų vertintojui pateikta nebuvo ir jie nėra viešai prieinami.
Vertinimo ataskaita yra konfidencialus dokumentas, parengtas pagal užsakovo užsakymą ir skirtas naudoti vertinimo
ataskaitoje nurodytam vertinimo atvejui ir tikslui.
Vertinamo turto vertė nustatyta pagal ataskaitoje nurodytos turto apžiūros datos būklę ir naudojimo sąlygas. Turto vertintojas daro prielaidą, kad nuo turto apžiūros iki ataskaitos paruošimo datos nekilnojamojo turto rinkos konjunktūra, turto būklė iš esmės nepasikeitė, kadangi turto vertė nustatoma turto apžiūros dienai. Vertintojo nuomonė apie turto vertę galioja įvertinimo dieną. Vertintojas neprisiima įsipareigojimų dėl turto vertės, pasikeitus turto naudojimo sąlygoms ar po įvykių bei sprendimų, kurie gali atsirasti po šios ataskaitos pateikimo.
Xxxxx vertintojas pareiškė nepriklausomą nuomonę dėl vertinamo turto vertės. Ši nuomonė nėra privaloma užsakovui bei trečiosioms šalims.
Vertintojas vertindamas remiasi rinkos ir ekonomikos logika bei kriterijais, pagrįstais rinkos ir ekonomikos sąlygų stebėjimų ir tyrimų rezultatais.
Vertinimo metu dėl COVID-19 grėsmių atsiranda vertintojo nustatytos turto vertės neapibrėžtumas (uncertainty), tačiau vertintojai dar neturi išsamesnių duomenų apie galimas rinkos pokyčių tendencijas ir jų galimybę įtakoti nustatytą rinkos vertę.
Nustačius vertinimo klaidas arba netikslumus, vertintojas įsipareigoja nedelsiant pranešti apie tai užsakovui ir, jam
pageidaujant, nemokamai pakoreguoti turto vertinimo ataskaitą.
Šioje ataskaitoje komentarai, nuomonės ir išvados yra pateikiamos, aptariamos ir nagrinėjamos tiek, kiek manoma esant reikalinga nustatytai vertei pagrįsti. Konkretūs faktiniai duomenys, kuriais remiantis buvo nustatyta vertė, laikomi bylose.
Užsakovas patvirtina, kad vertinamo turto savininkas yra tinkamai informuotas apie vertinamo turto apžiūrą. Vertintojas
neprisiima atsakomybės dėl klaidingos informacijos.
Vertintojas vertindamas naudojasi informacija, kuri jam yra pateikta ir (arba) viešai prieinama, rodanti padėtį iki turto
arba verslo vertinimo dienos ir vertinimo metu.
VĮ Registrų centras nepateikia išsamių duomenų apie turtą, todėl vertintojas vadovaujasi tik jam žinoma informacija bei nagrinėja duomenis apie sandorius tokiu detalumu, kokį pateikia VĮ Registrų centras.
Teisės aktai imperatyviai nustato, kad teisingais laikomi tie nekilnojamojo daikto kadastro duomenys, kurie yra įrašyti viešame registre. Ši nuostata reiškia, kad vertintojas, nustatydamas turto vertę, privalo vadovautis viešo registro duomenimis, neatsižvelgdamas į faktiškai esamą, bet teisiškai neįregistruotą situaciją. Turto vertintojas neturi teisės aktų numatytos kompetencijos spręsti, ar statinio statyba ar rekonstrukcija vyksta pagal statybos leidimą. Tokio sprendimo teisė suteikta tik Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos pareigūnui. Turto vertintojas taip pat nėra kompetentingas tikslinti pastato kadastrinių duomenų. Metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012-04-27 įsakymu Nr. 1K-59, 29 punkto nuostata reiškia, jog vertintojas gali naudotis jam užsakovo pateiktais duomenimis tuo atveju, jeigu atitinkamos informacijos nėra viešame registre. Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnio, Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 3 straipsnio 3 ir 4 dalių analizė suponuoja išvadą, kad teisingais laikomi tie nekilnojamojo daikto kadastro duomenys, kurie įrašyti viešame registre. Pasikeitęs pastato plotas (ar kitos techninės charakteristikos) laikomas teisingu tik nuo jo įrašymo viešame registre. Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo nuostata, kad kadastre įrašyti duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nepakeisti arba nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka, priešingai nei teigia pareiškėjai, turto vertintojas, nustatydamas turto vertę, privalo jais vadovautis, neatsižvelgdamas į teisėtu pagrindu atsiradusią faktinę vertinamo objekto būklę. Nei aptarti, nei jokie kiti teisės aktai nenustato išimčių, kad kadastro duomenims, esantiems nekilnojamojo turto registre, nesutampant su faktiniais, būtų galima vadovautis faktiniais duomenimis. (šaltinis: xxxxx://xxxx.xxx.xx/xx/xxxxxxx-xxxxxxxxxxx/xxxxxx-xxxxxxxx/xxxxxxxxxx- 4#2.7.)
Vertintojas neprivalo dalyvauti teisme ar liudyti kitu būdu dėl atlikto turto vertinimo, išskyrus įstatyme numatytus atvejus. Užsakovui pageidaujant, kad Vertintojas dalyvautų teismo ar kitos teisminės instancijos nagrinėjamoje byloje, susijusioje su šiuo turto vertinimu, turi būti sudarytas atskiras išankstinis susitarimas, už kiekvieną dalyvavimą atitinkamame procese numatantis papildomą Vertintojo atlyginimą ir pakankamai laiko pasiruošimui.
1.10. TURTO VERTINIMO PRIELAIDOS
Žemiau yra pateikiamos prielaidos ir sąlygos, kuriomis remiantis buvo atliekamas vertinimas, tarp jų sąlygos ir aplinkybės, kurios galėtų turėti įtakos turto arba verslo vertinimui, ir į kurias nebuvo atsižvelgta:
Turtas yra parduodamas atviroje rinkoje.
Užsakovas patvirtina, kad turi objekto savininko sutikimą dėl vertinamo turto apžiūros.
Vertinimas atliekamas darant prielaidą, kad perleidžiamam turtui nebus taikomi jokie suvaržymai dėl to, kad juo naudojasi savininkas, t. y. pirkėjas turės nuosavybės teisę į turtą ir teisinę jo kontrolę. Atliekant vertinimą į bent kokį pranašumą, kuris atsiranda dėl to, kad savininkas naudojasi turtu, neatsižvelgiama.
Turto atžvilgiu nėra jokių turtinių įsipareigojimų, kurie galėtų turėti įtakos vertinamo turto ar jo dalies nustatytai vertei. Prielaidų taikymo motyvai:
- atlikdamas vertinimą vertintojas atskirai netyrė ir netikrino kai kurių faktų, nurodytų šiose prielaidose ar jų sąlygose;
- kai kurie iš ankščiau aptariamų veiksnių yra aktualūs konkrečiam pirkėjui ir/arba savininkui, bet nėra aktualūs rinkos
dalyviams apskritai;
- vertintojas atlikdamas vertinimą vadovavosi rinkos sąvoką kaip apibrėžta TVS. Rinkos sąvoka reiškia, kad pirkėjai ir pardavėjai keičiasi prekėmis ir paslaugomis be jokių veiklos apribojimų.
Vertintojas daro prielaidą, kad vertinamas objektas visais esminiais atžvilgiais tenkina reikalavimus, keliamus tokios paskirties objektams ir gali būti eksploatuojamas pagal visus teisės aktų reikalavimus, įskaitant statybos ir planavimo reikalavimus bei normas, priešgaisrinės apsaugos ir sveikatos apsaugos reikalavimus, kitus norminius reikalavimus ir reglamentus, taikomus valdžios institucijų, turinčių jurisdikciją vertinamo turto atžvilgiu, kadangi kitokių duomenų vertintojui pateikta nebuvo ir jie nėra viešai prieinami.
Vertinimas atliekamas remiantis prielaida, kad neegzistuoja užterštumo veiksniai arba išlaidos jų nukenksminimo darbams atlikti materialinės įtakos vertei neturi. Vertintojas nebuvo supažindintas su jokia tyrimų medžiaga, informuojančia apie teršalų ar kenksmingų medžiagų buvimą. Be to, vertintojas nebuvo įpareigotas domėtis vertinamo turto bei aplinkinių valdų buvusiu ar esamu naudojimu, siekiant nustatyti, ar dėl to jie nebuvo užteršti, todėl šioji remiasi tvirtinimu, kad minėti veiksniai neegzistavo ir neegzistuoja. Vertintojas neatsako nei už teršalų egzistavimą, nei už ekspertizės atlikimą ar mokslines žinias, reikalingas jų buvimą nustatyti. Jeigu vėliau paaiškės, jog vertinamo objekto ribose ar gretimuose sklypuose egzistuoja tarša arba turtas naudojamas (numatomas naudoti) veiklai, dėl kurios ši tarša gali atsirasti, tada nustatytoji objekto vertė gali sumažėti.
2. VERTINAMO TURTO APRAŠYMAS
2.1. RINKOS TENDENCIJOS IR BENDRO POBŪDŽIO KOMENTARAI
Šaltinis: xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxxx/0/0/0/0/Xxxxxxxxxx-xx-XX-xxxxxx-xxxxxxxx-0000-X0_XXXXXX-Xxxxxxx-xxxxxx-XXXXXX-XxxxXxx_0000-00- 10_compressed.pdf [žiūrėta 2021-08-16]
Šaltinis: ROKIŠKIO RAJONO SAVIVALDYBĖS TERITORIJOS NEKILNOJAMOJO TURTO MASINIO VERTINIMO ATASKAITA.
Prieiga per internetą: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxx/xxxxxxxxxx/xxxxxxx/xxxxxxx.xxx?xxxx0&xxxx000&xxxx00
2.2. VERTINAMO TURTO VIETOS IR APLINKOS APRAŠYMAS
Vertinamas nekilnojamasis turtas yra Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10B. Rokiškio rajono savivaldybė yra šiaurės - rytų
Lietuvos dalyje, Panevėžio apskrityje. Rajono didžioji dalis išsidėsčiusi vakarų Aukštaičių plynaukštėje. Šiaurės vakarinis pakraštys yra Mūšos – Nemunėlio žemumoje, kur Latvijos pasienyje yra žemiausia rajono vieta – 76 m. Aukščiausia rajono vieta yra rytinėje rajono dalyje, Aukštaičių aukštumos pakraštyje – 175 m. Rokiškio rajono bendras plotas yra 1 806 km2 , iš kurių 1 792 km2 sudaro kaimo teritorija, o 15 km2 užima Rokiškio miestas. Rokiškio rajono plotas užima 2,8 proc. Lietuvos bei 22,9 proc.
1 Adresų registro 2020 m. duomenys. Panevėžio
apskrities teritorijos. Rokiškio rajono rytinė riba taip pat yra ir Lietuvos siena su Latvijos Respublika. Rajonas ribojasi su Biržų, Utenos, Zarasų, Kupiškio ir Anykščių rajonais. Rajone yra Nemunėlio ir Šetekšnos ištakai, per rajoną teka Lėvuo ir Kriauna, daug mažesnių upių, iš viso teka 42 upės, yra 99 ežerai, 11 tvenkinių. Rajono miškingumas yra 29,0 proc., didžiąją miškų dalį sudaro pušynai ir mišrūs miškai. Rajono teritorijoje yra Sartų regioninis parkas, Moškėnų–Laukupėnų istorinis draustinis. Rajonas nėra itin turtingas gamtiniais ištekliais. Vyraujančios naudingosios iškasenos – dolomitas (Čedasų telkinys), žvyras (Sniegių ir Prūselių telkiniai) ir durpės (Degesynės, Čelkių ir Varaščinos durpynai). Naudingųjų iškasenų telkiniai daugiausia susitelkę rajono šiaurėje. Rokiškio rajono teritorijos nekerta magistraliniai keliai, tačiau krašto kelių tinklas išvystytas. Iš pietvakarių į šiaurės rytus rajono teritoriją kerta tarptautinė geležinkelio linija Klaipėda-ŠiauliaiPanevėžys–Daugpilis. Atstumai iki didžiųjų šalies miestų: iki Vilniaus – 180 km., iki Kauno – 175 km., iki Rygos – 160 km, iki Klaipėdos – 360 km. Rajone yra 10 seniūnijų (Jūžintų seniūnija, Juodupės seniūnija, Kamajų seniūnija, Kazliškio seniūnija, Kriaunų seniūnija, Obelių seniūnija, Pandėlio seniūnija, Panemunėlio seniūnija, Rokiškio kaimiškoji seniūnija, Rokiškio miesto seniūnija) taip pat 3 miestai – Obeliai, Pandėlys ir Rokiškis, 9 miesteliai – Čedasai, Duokiškis, Juodupė, Jūžintai, Kamajai, Panemunėlis, Panemunis, Salos, Suvainiškis, 689 kaimai. Rokiškio rajono savivaldybė yra viena iš šešių savivaldybių (Panevėžio miesto, Panevėžio rajono, Biržų rajono, Pasvalio rajono, Kupiškio rajono, Rokiškio rajono), sudarančio Panevėžio apskritį. Rokiškio rajono savivaldybės administracinis centras – Rokiškio miestas. Rokiškio miestas pirmą kartą minimas 1499 m. rugsėjo 21
d. kunigaikščio Xxxxxxxxxx privilegijoje dėl girios kirtimo, kai čia stovėjęs Rokiškio dvaras (nors esama nuomonių, kad Rokiškis buvęs jau XIII amžiuje). Apie 1500 m. minima Rokiškio bažnyčia ir parapija. 1516 m. minimas miestas.
Šaltinis: ROKIŠKIO RAJONO SAVIVALDYBĖS TERITORIJOS NEKILNOJAMOJO TURTO MASINIO VERTINIMO ATASKAITA.
Prieiga per internetą: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxx/xxxxxxxxxx/xxxxxxx/xxxxxxx.xxx?xxxx0&xxxx000&xxxx00
Rokiškis – miestas Lietuvos šiaurės rytuose, Panevėžio apskrityje. Rokiškio rajono savivaldybės, Rokiškio miesto seniūnija, taip pat kaimiškosios seniūnijos centras. Urbanistikos paminklas – garsėja senąja architektūra, gražiomis kultūrinėmis tradicijomis, kraštotyros muziejumi.
Vertinamo turto vieta:
Šaltinis xxxx://xxx.xxxx.xx/xxx/
Vertinamas turtas yra 40.1.1 verčių zonoje.
Šaltinis: xxxxx://xxxxx.xx/xxx/xxxxxxxx_x?xxxxx0
Centrinė miesto dalis išskirta į atskirą zoną Nr. 40.1.1. Čia aukštą nekilnojamojo turto vertę suformavo esančios pagrindinės
valstybės institucijos, prekybos ir paslaugų centrai, bankai, kultūros objektai, įrengtos komunikacijos, sutvarkyta aplinka. Centro zona nustatyta gana didelė, kadangi koncentruoto traukos centro čia nėra – paklausumą ir vertę didinantys veiksniai išsidėstę gana tolygiai didelėje teritorijoje.
Šaltinis: ROKIŠKIO RAJONO SAVIVALDYBĖS TERITORIJOS NEKILNOJAMOJO TURTO MASINIO VERTINIMO ATASKAITA.
Prieiga per internetą: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxx/xxxxxxxxxx/xxxxxxx/xxxxxxx.xxx?xxxx0&xxxx000&xxxx00
Vertinamas turtas – Garažas, unikalus numeris 7393-2001-0064, esantis adresu Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10B.
Pasiekiamumas. Objekto pasiekiamumas turi didelės įtakos nekilnojamojo turto patrauklumui. Objekto pirkėjams yra svarbi privažiavimo/išvažiavimo kelių infrastruktūra tiek pačiame mieste, tiek ir jo apylinkėse. Privažiavimas iki vertinamo turto patogus, asfaltuotas. Automobilių eismo intensyvumas vidutinis, gatvių tinklas gausus, pėstiesiems susisiekimas labai patogus. Piko metu eismas vidutinis, susisiekimas labai geras. Ne piko metu susisiekimas nuosavu transportu labai geras. Automobilių parkavimo galimybės geros. Turto aplinka tvarkinga.
Užterštumo galimybė: atliekant šį vertinimą, atsižvelgiant į apžiūros metu Vertintojo stebėtus turto ir aplinkos išorinius požymius, buvo remtasi prielaida, kad neegzistuoja užterštumo veiksniai arba išlaidos jų nukenksminimo darbams atlikti materialinės įtakos vertei neturi.
2.3. Vertinamo turto juridinė charakteristika
Nekilnojamieji daiktai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai, juridiniai faktai įrašomi į nekilnojamojo turto registrą. Visi nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka.
Nekilnojamojo turto registre registruojami šie nekilnojamieji daiktai, jeigu jie Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo
nustatyta tvarka yra suformuoti kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai ir jiems suteiktas unikalus numeris:
▪ žemės sklypai;
▪ statiniai;
▪ butai daugiabučiuose namuose;
▪ patalpos.
Kartu su nekilnojamaisiais daiktais Nekilnojamojo turto registre registruojami daikto priklausiniai iš kito registro, nuosavybė, savininkas, juridinis pagrindas, valstybės ir savivaldybių žemės patikėjimo teisė, kitos daiktinės teisės, juridiniai faktai, žymos, specialios naudojimo sąlygos, registro pastabos ir nuorodos, kita informacija, informacija apie išduotas galiojančias Pažymas sandoriui.
Turto juridinė charakteristika (Registro Nr. 90/27367 ištrauka)
1. Nekilnojamojo turto registre įregistruotas turtas:
Registro Nr.: 90/27367
Registro tipas: Statiniai
Sudarymo data: 1985-12-10
Adresas: Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10
2. Nekilnojamieji daiktai:
2.5.
Adresas:
Unikalus daikto numeris:
Daikto pagrindinė naudojimo paskirtis: Žymėjimas plane:
Statybos pradžios metai: Statybos pabaigos metai: Baigtumo procentas: Šildymas:
Vandentiekis: Nuotekų šalinimas: Dujos:
Pastatas - Garažas
Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10B
7393-2001-0064
Garažų
8G1p
1960
1960
100 %
Nėra Nėra Nėra Nėra
Sienos:
Stogo danga:
Aukštų skaičius:
Bendras plotas:
Pagrindinis plotas:
Tūris:
Užstatytas plotas:
Atkūrimo sąnaudos (statybos vertė): Fizinio nusidėvėjimo procentas: Atkuriamoji vertė:
Vidutinė rinkos vertė:
Vidutinės rinkos vertės nustatymo būdas: Vidutinės rinkos vertės nustatymo data: Kadastro duomenų nustatymo data:
Plytos
Asbestcementis 1
265.68 kv. m
193.06 kv. m 849 kub. m
257.00 kv. m 67771 Eur 60 %
27137 Eur
15200 Eur
Masinis vertinimas 2018-05-21
2000-03-10
3. Daikto priklausiniai iš kito registro: įrašų nėra
4. Nuosavybė:
4.4. Nuosavybės teisė
Savininkas: ROKIŠKIO RAJONO SAVIVALDYBĖ, a.k. 111101681
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0064, aprašytas p. 2.5.
Įregistravimo pagrindas: 2002-12-19 Perdavimo - priėmimo aktas
Įrašas galioja: Nuo 2010-12-29
5. Valstybės ir savivaldybių žemės patikėjimo teisė: įrašų nėra
6. Kitos daiktinės teisės :
6.1. Turto patikėjimo teisė
Patikėtinis: Rokiškio rajono savivaldybės administracija, a.k. 188772248
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0064, aprašytas p. 2.5.
pastatas Nr. 0000-0000-0000, aprašytas p. 2.2.
Įregistravimo pagrindas: 2020-12-30 Perdavimo - priėmimo aktas Nr. TUR-117
Įrašas galioja: Nuo 2021-01-14
7. Juridiniai faktai:
7.1. Sudaryta panaudos sutartis
Panaudos gavėjas: Rokiškio turizmo ir amatų informacijos centras, a.k. 302308156
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0064, aprašytas p. 2.5.
Įregistravimo pagrindas: 2020-07-20 Panaudos sutartis Nr. DS-308
Plotas: 31.74 kv. m
Aprašymas: Žymėjimas plane G-4.
Įrašas galioja: Nuo 2020-07-28
Terminas: Iki 2030-07-20
7.2. Sudaryta panaudos sutartis
Panaudos gavėjas: Rokiškio pagrindinė mokykla, a.k. 303331300
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0064, aprašytas p. 2.5.
Įregistravimo pagrindas: 2020-06-26 Panaudos sutartis Nr. DS-269
Plotas: 28.28 kv. m
Įrašas galioja: Nuo 2020-07-13
Terminas: Iki 2030-06-26
7.3. Sudaryta panaudos sutartis
Panaudos gavėjas: Rokiškio rajono kūno kultūros ir sporto centras, a.k. 173259236
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0064, aprašytas p. 2.5.
Įregistravimo pagrindas: 2019-04-09 Panaudos sutartis Nr. DS-263
Plotas: 33.09 kv. m
Įrašas galioja: Nuo 2019-04-23
Terminas: Nuo 2019-04-09 iki 2029-04-04
8. Žymos: įrašų nėra
9. Teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos: įrašų nėra
10. Daikto registravimas ir kadastro žymos:
11. Registro pastabos ir nuorodos:
Žemės kadastro Nr. 7375/0011:115, 7375/0011:116, 7375/0011:117
12. Kita informacija: įrašų nėra
13. Informacija apie duomenų sandoriui tikslinimą: įrašų nėra
Juridinė charakteristika nustatyta naudojantis Nekilnojamojo turto registre įregistruotais nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimo duomenimis. Nekilnojamojo turto centrinio duomenų banko išrašai pateikti ataskaitos prieduose.
2.4.VERTINAMO TURTO APRAŠYMAS
Vertinamas turtas: Garažas, unikalus numeris 7393-2001-0064, esantis adresu Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10B.
Garažas yra sudarytas iš penkių garažų (boksų) ir garažo patalpų. Pastatas plytų mūro, 1 aukšto. Du garažo boksai su duobėmis. Garažų vartai metaliniai, mediniai. Sienos plytų mūro, be apdailos. Lubos – gelžbetoninės, medinės. Grindys betonas.
Žemės sklypas suformuotas.
Išvada – apžiūros metu nustatyta, kad vertinamo turto būklė – vidutinė*.
*„Labai gera“, t.y. patalpų įrengimui yra panaudotos kokybiškos medžiagos, įrengimo lygis – pagerinimai, suteikiantys papildomą vertę; „Gera“, t.y. patalpos atitinka standartinius tokioms patalpoms keliamus reikalavimus, būdingus tokios paskirties, statybos metų ir konstrukcijų patalpoms; „Vidutinė“,
t.y. nepilnai atitinka tokios paskirties, statybos metų ir konstrukcijų patalpoms keliamų reikalavimų ir/ar reikalauja remonto; „Bloga“, t.y. neatitinka tokios paskirties, statybos metų ir konstrukcijų patalpoms keliamų reikalavimų ir/ar reikalauja kapitalinio remonto; „Labai bloga“, t.y. neatitinka tokios paskirties, statybos metų ir konstrukcijų patalpoms keliamų reikalavimų ir/ar reikalauja rekonstrukcijos; “Avarinė”, t.y. pastatui/patalpai yra nustatyta avarinė būklė (įregistruotas Statinio pripažinimo avariniu aktas).
Techninė charakteristika
▪ Pamatai: | Akmenbetonis | ▪ Sienos: | Plytų mūras |
▪ Pertvaros: | Plytų mūras | ▪ Perdengimai: | Gelžbetoniniai |
▪ Stogas: | Šlaitinis, asbestcementis šiferis | ▪ Vartai: | Mediniai, metaliniai |
Vertinamo turto (unikalus Nr. 7393-2001-0064) techninė charakteristika
Bendras plotas | 265.68 kv. m |
Pagrindinis plotas | 193.06 kv. m |
Aukštų sk. | 1 |
Statybos metai | 1960 |
Vertinamo turto potencialūs pirkėjai – vidutines pajamas turintys asmenys/ juridiniai asmenys, norintys įsigyti garų paskirties pastatą Rokiškyje.
2.5. RINKOS KONJUNKTŪRA
Pasiūla ir paklausa rinkoje
Analogiško turto pasiūlos ir paklausos lygis rinkoje vidutinis.
Veiksniai, turintys įtakos turto vertei:
Vertinamas turtas galėtų būti patrauklus dėl šių savybių (svarbiausi teigiami veiksniai įtakojantys vertinamo turto vertę):
- turto vieta (Rokiškio miesto centrinė dalis).
Faktoriai, galintys turėti neigiamos įtakos vertinamo turto patrauklumui (svarbiausi neigiami vertės veiksniai):
- nenustatyta.
Vertinamo turto likvidumas – vidutinis. Analogiško turto pasiūlos ir paklausos rinkoje lygis vidutinis.
2.6. GERIAUSIAS PANAUDOJIMAS, PLĖTROS GALIMYBĖS IR ALTERNATYVUS PANAUDOJIMAS
Turto vertės koncepcijos pamatas yra geriausias turto panaudojimas, apibrėžiamas kaip labiausiai tikėtinas fiziškai įmanomas turto panaudojimas, tinkamai pagrįstas, teisiškai leistinas ir finansiškai įmanomas, kurio dėka vertinamas turtas įgauna aukščiausią vertę. Panaudojimas, kuris nėra leistinas teisiniu požiūriu bei įmanomas fiziniu, negali būti laikomas geriausiu.
Atsižvelgiant į turto fizinius, ekonominius faktorius bei ateities perspektyvas, galima teigti, kad vertinamo turto
panaudojimas esamai paskirčiai yra geriausias vertinamo objekto panaudojimas.
Išvada dėl plėtros galimybių ir (arba) alternatyvaus panaudojimo:
Vertinamas turtas neturi plėtros ir (arba) alternatyvaus panaudojimo galimybių.
3. VERTINAMO TURTO VERTĖS NUSTATYMAS
3.1. TURTO VERTINTOJO PARINKTI METODAI VERTINAMO OBJEKTO VERTEI NUSTATYTI
Lyginamasis metodas 1
Lyginamasis metodas – vertinimo metodas, leidžiantis nustatyti vertę lyginant vertinamą turtą su analogišku ar panašiu žinomos kainos turtu. Pagal šį metodą pirmiausia nustatoma neseniai rinkoje įvykdytų sandorių analogišku ar panašiu turto sandorių kaina. Jeigu neseniai buvo įvykdyti keli tokie sandoriai, gali būti tikslinga įvertinti į pardavimo sąrašus įtraukto ar siūlomo parduoti analogiško ar panašaus turto kainą, aiškiai nustačius, kad tokia informacija yra aktuali ir kritiškai išanalizuota. Taip pat gali prireikti tokią informaciją apie kainas atitinkamai koreguoti, siekiant parodyti galimus skirtumus tarp faktinių sandorių ir vertinimo pagrindo, ir atsižvelgti į tokiam vertinimui atlikti priimtas prielaidas. Taip pat gali skirtis į kitus sandorius įtraukto ar kito vertinamo turto teisinės, ekonominės ir fizinės savybės.
Lyginamojo metodo taikymo ar netaikymo pagrindimo aplinkybės
Buvo analizuojami vertintojo turimi bei VĮ Registrų centras užfiksuoti duomenys bei pasiūloje esantys apie analogiškų objektų sandorius/ofertas. Atlikus aukščiau minėtų duomenų analizę pastebėta, kad rinkoje įvyko/yra pasiūloje panašių objektų sandorių/ofertų. Atsižvelgiant į tai, lyginamasis metodas buvo taikytas.
Pajamų metodas 1
Pajamų metodas – vertinimo metodas, pagal kurį vertė nustatoma konvertuojant būsimus pinigų srautus į esamą kapitalo vertę. Pagal šį metodą vertinamos pajamos, kurias turtas sukurs per naudingo tarnavimo laiką ir nurodoma jo kapitalizuota vertė. Kapitalizavimas yra pajamų perskaičiavimas į kapitalo sumą taikant atitinkamą diskonto normą. Pajamų srautas gali būti pakeistas pagal sutartį ar sutartis, arba jis gali būti kuriamas ne pagal sutartį, pvz., pelnas, numatomas gauti naudojant ar turint turtą. Pagal pajamų metodą turtas gali būti vertinamas taikant tokius skaičiavimo būdus:
pajamų kapitalizacija, kai bendra kapitalizacijos norma yra pritaikoma vieno reprezentatyvaus laikotarpio
pajamoms;
diskontuotasis pinigų srautas, kai diskonto norma taikoma kelių būsimų laikotarpių pinigų srautams, diskontuotiems iki dabartinės vertės;
įvairūs alternatyvūs kainos skaičiavimo būdai.
Pajamų metodas gali būti taikomas įvertinti įsipareigojimus apskaičiuojant pinigų srautus, reikalingus įsipareigojimui aptarnauti, kol jis yra įvykdyti.
Kapitalizavimo skaičiavimo būdas dažniausiai taikomas, kai numatomi grynųjų būsimųjų pinigų srautai kinta tolygiai. Taikant kapitalizavimo skaičiavimo būdą, pajamų baze gali būti veiklos pajamos arba grynosios pajamos. Parinkus pajamų bazę, atliekamos pataisos (jei būtina), panaikinant nebūdingas (atsitiktines) pajamas ar išlaidas, ir apskaičiuojamos grynosios koreguotos pajamos. Turto vertė, taikant kapitalizavimo skaičiavimo būdą, apskaičiuojama kapitalizuojant grynąsias koreguotas pajamas (grynąsias koreguotas pajamas pagal pasirinktą pajamų bazę dalinant iš kapitalizavimo normos).
Taikant diskontuotų pinigų srautų skaičiavimo būdą, turto vertė apskaičiuojama kaip grynųjų būsimųjų pinigų srautų dabartinė vertė. Su turtu susiję grynieji būsimieji pinigų srautai skaičiuojami pagal esamą turto būklę arba maksimalų ir
1Lietuvos respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio mėn. 27 d. jsakymu Nr. 1K-159 patvirtinta „Turto ir verslo vertinimo metodika”;
geriausią jo panaudojimą (kai maksimalus ir geriausias turto panaudojimas teisiškai galimas ir finansiškai įmanomas). Apskaičiuojant grynuosius būsimuosius pinigų srautus įtraukiama: pajamos, numatomos gauti nuolat naudojant turtą; numatomos išlaidos, susijusios su to turto naudojimu; remonto ir eksploatavimo išlaidos, reikalingos turtui išlaikyti tokios būklės, kuri leistų gauti pajamas pagal grynuosius būsimuosius pinigų srautus; pinigų suma, numatoma gauti perleidus turtą grynųjų būsimųjų pinigų srautų laikotarpio pabaigoje, jei ji yra pagrįstai tikėtina.
Pajamų metodo taikymo ar netaikymo pagrindimo aplinkybės
Pajamų metodu gali būti vertinamas tik tas turtas, kuris duoda ar gali duoti pajamas. Dažniausiai garažų paskirties turtas nuomojamas kartu su kitu turtu (pavyzdžiui, kartu su gyvenamosios paskirties turtu), nėra užfiksuota pakankamai pavienio turto nuomos sandorių, todėl pajamų metodas nebuvo taikytas.
Išlaidų (kaštų) metodas 1
Pagal išlaidų (kaštų) metodą vertė nustatoma remiantis ekonomikos principu, kad pirkėjas už turtą nemokės daugiau, nei kainuotų įsigyti tokią pačią naudą teikiantį turtą jį nusiperkant ar pasigaminant.
Šis metodas grindžiamas principu, kad jeigu gaištamo laiko, nepatogumo, rizikos ar kiti veiksniai nėra aktualūs, kaina, kurią už vertinamą turtą pirkėjas mokėtų rinkoje, nebūtų didesnė, nei kainuotų analogišką turtą nusipirkti ar pasigaminti. Dažnai dėl amžiaus ar nusidėvėjimo vertinamas turtas yra mažiau patrauklus, nei alternatyvus turtas, kurį galima nusipirkti ar sukurti. Tokiu atveju, priklausomai nuo taikomo vertinimo pagrindo gali prireikti koreguoti alternatyvaus turto savikainą.
Išlaidų (kaštų) metodo taikymo ar netaikymo pagrindimo aplinkybės
Išlaidų (kaštų) metodas taikomas apskaičiuojant specialios paskirties ar retai rinkoje parduodamų objektų vertę, kai lyginamuoju metodu ar pajamų metodu turto rinkos vertės nustatyti neįmanoma, ir tik esant nurodytoms aplinkybėms, išlaidų (kaštų) metodu nustatyta atkuriamoji turto vertė laikoma rinkos verte. Kadangi lyginamuoju ir/ar pajamų metodais vertinamo turto vertę nustatyti įmanoma, be to, vertinamas turtas nėra priskirtinas specialios paskirties ar retai rinkoje parduodamų objektų kategorijai – išlaidų (kaštų) metodo taikymas nustatant vertinamo turto rinkos vertę nėra tinkamas ir metodas netaikomas, o turtas vertinamas taikant kitą turto vertinimo metodą.
3.2. SVARBIAUSI TURTO VERTĖS NUSTATYMO KRITERIJAI
- vertinamo turto arba verslo buvimo vietos ekonominiai, socialiniai rodikliai;
- vertinamo turto arba verslo rinkos konjunktūra ir finansavimo sąlygos;
- vertinamo turto arba verslo teisinis režimas (nuosavybės teisės, kitos daiktinės teisės, juridiniai faktai, specialiosios naudojimo sąlygos ir kt.);
- turto arba verslo plėtros galimybės ir (arba) alternatyvus panaudojimas.
3.3. TURTO VERTĖS NUSTATYMAS
Lyginamasis metodas
Rinkos analizės pagrindas yra duomenys apie turto pirkimo – pardavimo ir nuomos atvejus iš turto vertintojo asmeninio duomenų banko, valstybinių ir kitų duomenų bankų, sandorių dalyvių, notarų biurų, nekilnojamojo turto prekybos firmų ir agentūrų apklausos, iš kitų informacijos šaltinių (laikraščių, specializuotų periodinių leidinių, interneto svetainių). Jeigu nėra informacijos apie sandorių kainas, naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, turto vertinimo ataskaitoje nurodant naudojamos informacijos šaltinius.
Taikant lyginamąjį metodą:
surenkama informacija apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius 36 mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas arba informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas;
įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu.
Analogiško ar panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, pasirinkimo aplinkybės.
Objektai, su kuriais yra lyginamas vertinamas turtas ir kuriems buvo atliekamos kainų pataisos, buvo atrinkti vadovaujantis šia tvarka:
- vertintojas, atsižvelgiant į vertinamo turto tipą, paskirtį, jo dislokacijos ir fizines savybes, iš vertintojo asmeninės duomenų bazės atrinko objektus pagal suformuotus kriterijus: turto paskirtį, sandorio/pasiūlos laiką (sandoriai įvykdyti/objektas pasiūloje atsirado per paskutinius 36 mėnesius iki vertės nustatymo datos), lyginamųjų objektų buvimo vietą (prioritetas teikiamas verčių zonai, kurioje yra vertinamas objektas), objekto plotą bei kitus reikšmingus kriterijus, priklausančius nuo konkretaus vertinamo objekto.
- iš visų vertintojo užklausoje esančių lyginamųjų sandorių/ofertų, atitinkančių vertintojo užduotus kriterijus, vertintojas parinko, jo nuomone, labiausiai panašius į vertinamą objektą lyginamuosius objektus. Vertintojas skaičiavimuose naudojo tuos sandorius/ofertas, apie kuriuos vertintojas disponuoja daugiausia informacijos (t. y. reikšmingos detalės vertintojui geriau žinomos nei likusių).
Taikant lyginamąjį metodą, objektai vertinami pagal tokius kriterijus:
rinkos sąlygų (laiko) – parodo rinkos vertės kitimo dydį laiko atžvilgiu;
vietovės – kai palyginamieji vertinamo objekto analogai yra kitoje vietovėje, kurios rinkos konjunktūros sąlygos skiriasi. fizinės būklės – nesant kitų viešai prieinamų duomenų apie lyginamųjų objektų būklę, vertintojas daro prielaidą, kad lyginamųjų objektų būklė proporcingai priklauso nuo pastato statybos/rekonstrukcijos metų.
nuotekų šalinimo – atsižvelgiama į nuotekų šalinimo sistemą objekte; komunikacijų – atsižvelgiama į komunikacijas objekte;
dydžio (ploto) – atsižvelgiama, kai turto (pastato, žemės sklypo) plotų skirtumai yra reikšmingi ir turi įtakos 1 kv. m
rinkos vertei.
Koreguojant lyginamųjų objektų pardavimo kainas, daromos lyginamo objekto pataisos orientuojantis į vertinamąjį objektą, todėl vertinamojo objekto rinkos vertė apskaičiuojama kaip analogo pardavimo kainos ir patikslinimų vertės suma. Jeigu lyginamojo objekto vertės elementas yra geresnis nei vertinamo, tai atliekamos pataisos mažėjimo linkme, ir atvirkščiai, jei vertinamo objekto charakteristikos geresnės, analogo kaina didinama. Koregavimai gali būti skirtingų rūšių. Atliekant procentinius pataisymus, analogo arba lyginamo vieneto kaina dauginama iš procentinio dydžio arba atliekami piniginiai koregavimai (santykiniai ar absoliutūs). Atliekant analogo kainos koregavimą, nustatomi pataisymų dydžiai. Jie
nustatomi keliais būdais. Pirmas – porinių pardavimų analizė – atliekama, kai du objektai yra identiški, išskyrus vieną charakteristiką, kuri ir nulemia kainų skirtumą. Žinant šį skirtumą, įvertinamas konkrečios charakteristikos indėlis vertei. Antrasis pataisymų vertinimo metodas yra tiesinė charakteristikų analizė, kai analizuojamos vertinamo objekto ir analogų charakteristikos. Darant (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisas, yra taikomas porinių pardavimų analizės modelis.
Rinkos vertė skaičiuojama pagal formulę:
RV=∑
𝑛
𝑘𝑎𝑖𝑖=1
(PK ∗ PV1 ∗ PV2 ∗. . .∗ PVk) ∗ ksv
kur RV - vertinamo objekto rinkos vertė, PK - palyginamojo objekto pardavimo kaina, PV - patikslinimų koeficientai, ksv- svertinis vidurkis, n - objektų skaičius.
Svertinį vidurkį 1712 m. įvedė anglų matematikas, astronomas ir filosofas Xxxxxxxx Xxxxxx (1682- 1712, RogerCotes) –
inovatyvus edukatorius ir populiarintojas, antrojo Niutono „Principia“ redaktorius.
Jei turime realiųjų skaičių aibę {x1, x2, ... xn} su atitinkamais jų (teigiamais realiaisiais) svoriais {w1, w2, ... wn}, tada svertinis vidurkis paskaičiuojamas taip:
Svertinis vidurkis yra panašus į aritmetinį vidurkį, tačiau atsižvelgia į tai, kad kai kurios reikšmės yra svarbesnės - ir jeigu visi
svoriai yra vienodi, tada abu šie vidurkiai sutampa.
Kai svoriai normalizuoti (t. y., kai svorių suma lygi 1), svertinis vidurkis tampa matematine viltimi ir pats yra atsitiktinis dydis.
Nekoreliuojantiems stebėjimams su standartiniais nuokrypiais si, svertinis skirtinio vidurkis turi standartinį nuokrypį:
Tuo atveju, kai visų stebėjimų standartiniai nuokrypiai vienodi (d = si), svertinis skirtinio vidurkis bus lygus standartiniam nuokrypiui:
čia: V2 yra dydis
toks, kad turi minimalią reikšmę, kai visi svoriai vienodi, o maksimalią, kai visi svoriai, išskyrus vieną, yra lygūs 0. Antruoju atveju turime
susijusią su centrine ribine teorema. Šaltinis: xxxx://xxx.xxxxxxxxx.xx/xxxxxxx/xxxx/xxxx-xxxxxxx.xxxx
Lyginamųjų objektų parinkimo pagrindimas:
VĮ Registrų centras duomenų bazėje vertintojas suformavo užklausas pagal tokius parametrus: Rokiškio r. sav., zonos Nr.
40; 40.1; 40.1.1; 40.1.2; 40.1.3; 40.2; 40.3; 40.4; 40.5; 40.6; 40.7; 40.8; 40.9; 40.10; 40.11; 40.12; 40.13; 40.14; 40.15; 40.16;
40.17; 40.18; 40.19; 40.20; 40.21; 40.22; 40.23; 40.24; 40.25; 40.26; 40.27; 40.28, turto paskirtis - Garažų, sandorio tipas -
Pirkimas, kainos tipas - Vieno daikto įsigijimo kaina, Įsigytas plotas 27 ... 1000, sienos - Plytos, statybos pabaigos metai 1950
... 1990, baigtumas 100 ... 100, sandorio data 2018-08 ... 2021-07. Iš gautų sandorių vertintojas pasirinko vėliausiai parduotus, esančius arčiausiai vertinamam turtui ir pasirinkti šie lyginamieji objektai:
Eil. Nr. | Sand. data | Dokumento tipas | Suma | Vnt,kaina | Zona | ADRESAS | Pavadinimas |
1. | 2021-04 | Pirkimo - pardavimo sutartis | 30000 | 99 | 40.1.2 | Rokiškio r. sav., Rokiškio miesto sen., Rokiškis, Miškininkų g. Nr. 1..10 | Garažas |
2. | 2021-04 | Pirkimo - pardavimo sutartis | 3200 | 80 | 40.1.1 | Rokiškio r. sav., Rokiškio miesto sen., Rokiškis, J. Gruodžio g. Nr. 30..40 | Garažo boksas Nr.22 |
3. | 2021-04 | Pirkimo - pardavimo sutartis | 2200 | 67 | 40.1.1 | Rokiškio r. sav., Rokiškio miesto sen., Rokiškis, J. Gruodžio g. Nr. 30..40 | Garažo boksas |
4. | 2020-06 | Pirkimo - pardavimo sutartis | 3200 | 106 | 40.1.1 | Rokiškio r. sav., Rokiškio miesto sen., Rokiškis, J. Gruodžio g. Nr. 30..40 | Garažo boksas |
Pataisų skaičiavimai:
Rinkos sąlygų (laiko) pataisa – parodo rinkos vertės kitimo dydį dėl rinkos sąlygų pokyčių laiko atžvilgiu. Koeficientas nustatytas išanalizavus pastarųjų 36 mėnesių kitos paskirties patalpų pardavimo rinką visoje Lietuvoje, išskyrus Vilnių.
Šaltinis: xxxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxx-xxxxxxxxxx/.
Laikotarpis | Mėnuo | Vnt kaina (EUR/m²) | y reikšmė |
1 | 2018-08 | 189,02 | 203,49 |
2 | 2018-09 | 195,92 | 204,46 |
3 | 2018-10 | 198,66 | 205,43 |
4 | 2018-11 | 231,33 | 206,40 |
5 | 2018-12 | 238,83 | 207,37 |
6 | 2019-01 | 235,92 | 208,34 |
7 | 2019-02 | 199,03 | 209,31 |
8 | 2019-03 | 199,72 | 210,28 |
9 | 2019-04 | 194,73 | 211,25 |
10 | 2019-05 | 227,4 | 212,22 |
11 | 2019-06 | 219,01 | 213,19 |
12 | 2019-07 | 229,65 | 214,16 |
13 | 2019-08 | 228,35 | 215,13 |
14 | 2019-09 | 209,45 | 216,10 |
15 | 2019-10 | 179,48 | 217,07 |
16 | 2019-11 | 182,03 | 218,04 |
17 | 2019-12 | 185,93 | 219,01 |
18 | 2020-01 | 237,38 | 219,98 |
19 | 2020-02 | 246,81 | 220,95 |
20 | 2020-03 | 229,68 | 221,92 |
21 | 2020-04 | 230,06 | 222,89 |
22 | 2020-05 | 225,31 | 223,86 |
23 | 2020-06 | 230,26 | 224,83 |
24 | 2020-07 | 177,76 | 225,80 |
25 | 2020-08 | 230 | 226,77 |
26 | 2020-09 | 227,21 | 227,74 |
27 | 2020-10 | 226 | 228,71 |
28 | 2020-11 | 214,79 | 229,68 |
29 | 2020-12 | 226,34 | 230,65 |
30 | 2021-01 | 230,35 | 231,62 |
31 | 2021-02 | 244,9 | 232,59 |
32 | 2021-03 | 254,7 | 233,56 |
33 | 2021-04 | 244,63 | 234,53 |
34 | 2021-05 | 236,93 | 235,50 |
35 | 2021-06 | 235,07 | 236,47 |
36 | 2021-07 | 243,99 | 237,44 |
Rinkos sąlygų (laiko) pataisos koeficientas nustatomas pagal aukščiau nurodytą lygtį:
y=0,9701*x+202,52.
Lyginamajam objektui Nr. 1 taikoma taip:
𝑦 𝑟𝑒𝑖𝑘š𝑚ė 𝑣𝑒𝑟𝑡𝑖𝑛𝑎𝑚𝑜 𝑜𝑏𝑗𝑒𝑘𝑡𝑜 𝑣𝑒𝑟𝑡ė𝑠 𝑛𝑢𝑠𝑡𝑎𝑡𝑦𝑚𝑜 𝑑𝑎𝑡𝑎𝑖 (𝑦=0,9701∗36+202,52=237,44)
𝑦 𝑟𝑒𝑖𝑘š𝑚ė 1 𝑙𝑦𝑔𝑖𝑛𝑎𝑚𝑜𝑗𝑜 𝑜𝑏𝑗𝑒𝑘𝑡𝑜 𝑝𝑎𝑟𝑑𝑎𝑣𝑖𝑚𝑜 𝑑𝑎𝑡𝑎𝑖 (𝑦=0,9701∗33+202,52=234,53)
=1,01.
Kitiems lyginamiesiems objektams rinkos sąlygų (laiko) pataisos koeficientas nustatomas analogiškai.
Vietovės pataisa. Taikoma tada, kai palyginamieji vertinamo objekto analogai yra kitoje vietovėje, nei vertinamas turtas. Vertintojas vadovaujasi Valstybės įmonės Registrų centro direktoriaus 2020 m. gruodžio 19 d. įsakymu Nr. NVE-323 (1.3 E) patvirtintus VIETOVĖS PATAISOS KOEFICIENTAI PAGAL NEKILNOJAMOJO TURTO PASKIRTĮ IR VIETOVĘ NUO 2021 M. SAUSIO
1 D. Vietovės pataisos koeficientas nustatomas remiantis vyraujančios garažų (boksų) paskirties objektų vietovės pataisos koeficientais. Vertinamo turto vietovės pataisos koeficientas (verčių zona 40.1.1) yra 0,47.
*Apskaičiuojamas: Vertinamo objekto vietovės pataisos koeficientas/Lyginamojo objekto vietovės pataisos koeficientas. Fizinės būklės pataisa. Nustatoma remiantis Valstybės įmonės Registrų centro patvirtintais masinio vertinimo duomenimis
paskelbtais internetiniame tinklalapyje xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxx/xxxxxxxxxx/xxxxxxx/xxxxxxxxxx?xxxx 1&sav=461&ver=55 [žiūrėta 2021-08-20 11:20] (Savivaldybė: Rokiškio raj.. sav.; Vertinimas: (statinių galiojo nuo 2021-01- 01), dokumento pavadinimas: Vertinimo modeliai lyginamuoju metodu, esantis modelio Nr. 19005 grafikas skirtas nustatyti statybos metų įtaką turto vertei.
Lyginamasis objektas | Pagrindas (StMt_SKF) | Laipsnis | StMt_SKF ^(1,0) | Taikomas pataisos koeficientas * |
1 | 0,9910 | 1,0 | 0,9910 | 0,9011 |
2 | 0,9227 | 1,0 | 0,9227 | 0,9678 |
3 | 0,9253 | 1,0 | 0,9253 | 0,9651 |
4 | 0,9253 | 1,0 | 0,9253 | 0,9651 |
Vertinamas turtas | 0,8930 | 1,0 | 0,8930 |
*Apskaičiuojamas: Vertinamo objekto StMt_SKF^(1,0)/ Lyginamojo objekto StMt_SKF^(1,0)
Dydžio (ploto) pataisa. Nustatoma remiantis Valstybės įmonės Registrų centro patvirtintais masinio vertinimo duomenimis paskelbtais internetiniame tinklalapyje xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxx/xxxxxxxxxx/xxxxxxx/xxxxxxxxxx?xxxx 1&sav=461&ver=55 [žiūrėta 2021-08-20 11:20] (Savivaldybė: Rokiškio raj.. sav.; Vertinimas: (statinių galiojo nuo 2021-01- 01), dokumento pavadinimas: Vertinimo modeliai lyginamuoju metodu, esantis modelio Nr. 19005 grafikas skirtas nustatyti
bendro ploto įtaką turto vertei.
*Apskaičiuojamas: Vertinamo objekto Bpl_SKF^(0,48)/ Lyginamojo objekto Bpl_SKF^(0,48)
Komunikacijų pataisa. Vertinamas turtas be komunikacinių sistemų (vandentiekis, nuotekos, šildymas). Pataisos koeficientas taikomas objektui Nr. 1. Pataiso koeficientas apskaičiuojamas lyginant objektą Nr. 4 su objektu Nr. 1 (po prieš tai buvusių pataisų pritaikymo): 86,82/110,77 = 0,78.
Skaičiavimai:
Parduoti objektai
Analogai (naudoti lyginamieji objektai) 1 kv. m pardavimo kaina | 1 99,00 | 2 80,00 | 3 67,00 | 4 106,00 |
Lyginamųjų objektų pardavimo laikas | 2021-04 | 2021-04 | 2021-04 | 2020-06 |
Lyginamųjų objektų bendras plotas (kv. m) | 301,74 | 39,90 | 32,71 | 30,22 |
Lyginamųjų objektų vietovė (verčių zona) | 40.1.2 | 40.1.1 | 40.1.1 | 40.1.1 |
Rinkos sąlygų (laiko) pataisa | 1,01 | 1,01 | 1,01 | 1,06 |
100,23 | 80,99 | 67,83 | 111,95 | |
Vietovės pataisa | 1,21 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
120,79 | 80,99 | 67,83 | 111,95 | |
Fizinės būklės pataisa | 0,90 | 0,97 | 0,97 | 0,97 |
108,84 | 78,39 | 65,46 | 108,04 | |
Dydžio (ploto) pataisa | 1,02 | 0,80 | 0,80 | 0,80 |
110,77 | 63,09 | 52,63 | 86,82 | |
Komunikacijų pataisa | 0,78 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
86,82 | 63,09 | 52,63 | 86,82 | |
Pataisyta kaina | 86,82 | 63,09 | 52,63 | 86,82 |
Galutinė pakoreguota kaina | |
Svertinis reikšmingumo koeficientas | 0,17 0,28 0,28 0,27 |
Galutinė suderinta kaina | 70,43 |
Vertinamo turto bendras plotas, kv. m Nustatyta vertė, EUR | 265,68 |
18 710 |
PASTABA: Šioje lentelėje pateikiami įvykę pirkimo – pardavimo sandoriai, kuriuos vertintojas pasirinko kaip lyginamuosius objektus vertei pagrįsti, yra parinkti iš VĮ Registrų centro sandorių duomenų bazės ir/arba XXxxxxxxxxx.xx paieškos sistemos. Pažymėtina, kad ne visa informacija, kuri yra reikalinga nustatyti turto vertei lyginamuoju metodu, yra pateikta vertintojui prieinamose aukščiau paminėtose duomenų bazėse. Šiuo vertinimo atveju vertintojui nebuvo tiksliai žinoma: lyginamojo objekto pirkimo – pardavimo sąlygos, patalpų suplanavimas, turto būklė, užterštumas. Vertintojas atlikdamas skaičiavimus remiasi savo patirtimi bei daro prielaidą apie galimus ir labiausiai tikėtinus (hipotetinius) šio lyginamojo objekto duomenis. Vertintojas taip pat pažymi, jei vertintojui nežinomi duomenys (dėl kurių vertintojas darė prielaidas) būtų patikslinti pagal faktą, ir faktiniai duomenys skirtųsi nuo vertintojo priimtų prielaidų, priklausomai nuo šių faktų svorio ir įtakos skaičiavimams, lyginamuoju metodu paskaičiuota turto vertė galėtų keistis.
Svertinis reikšmingumo koeficientas
Sudaroma skaičių matrica (sudarymo/apskaičiavimo seka nurodoma žemiau):
1 | 2 | 3 | 4 | |
A | 0,55 | 0,24 | 0,24 | 0,29 |
B | 0,45 | 0,76 | 0,76 | 0,71 |
C | 0,17 | 0,28 | 0,28 | 0,27 |
A1 = │ (Rinkos sąlygų (laiko) pataisa – 1) │ + │ (Vietovės pataisa – 1) │ + │ (Fizinės būklės (statybos metų) pataisa – 1) │ + │ (Dydžio (ploto) pataisa – 1) │ + │ (Komunikacijų pataisa – 1) │ = │ (1,01 – 1) │ + │ (1,21 – 1) │ + │ (0,90 – 1) │ + │ (1,02 – 1) │
+ │ (0,78 – 1) │ = 0,55.
Analogiškai apskaičiuojamos A2, A3, A4 reikšmės.
B1 = 1 – A1 = 1 – 0,55 = 0,45.
Analogiškai apskaičiuojamos B2, B3, B4 reikšmės.
C1 = B1/(B1+B2+B3+B4) = 0,45/(0,45+0,76+0,76+0,71) = 0,17.
Analogiškai apskaičiuojamos C2, C3, C4 reikšmės.
Galutinė suderinta vertė: 0,17 x 86,82 + 0,28 x 63,09 + 0,28 x 52,63 + 0,27 x 86,82 = 70,43 EUR/kv. m.
Vertinamo turto vertė turto vertinimo dieną:
265,68 kv. m x 70,43 EUR/kv. m = 18 710 EUR.
Priimama vertė – 18 700 EUR (aštuoniolika tūkstančių septyni šimtai eurų).
4. IŠVADOS DĖL TURTO VERTĖS
Vertinamo nekilnojamojo turto, esančio Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10B, lyginamuoju metodu nustatyta rinkos vertė
turto vertinimo dieną (2021 m. liepos mėn. 27 d.) yra:
18 700 EUR (aštuoniolika tūkstančių septyni šimtai eurų).
Vertintojas nurodo, kad išvada dėl turto vertės yra parengta nesant ginčui dėl turto vertės nustatymo tarp užsakovo ir turto arba verslo vertinimo įmonės ar kitų asmenų.
Vertintojas nurodo, kad vertinamas turtas sudaro užbaigtą visumą.
Turto vertintojas: Kv. paž. Nr. 000311, išduotas 2016 m. spalio mėn. 18 d. | (pasirašyta elektroniniu parašu) | Xxxxx Xxxxxxxxx |
Turto vertintojo asistentė: Kv. paž. Nr. 000237, išduotas 2019 m. spalio mėn. 3 d. | (pasirašyta elektroniniu parašu) | Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx |
ATASKAITOS PRIEDAI
Garažo fragmentas Garažo fragmentas
Garažo fragmentas Garažo fragmentas
Garažo fragmentas Garažo fragmentas
Garažo fragmentas Garažo fragmentas
VALSTYBĖS ĮMONĖ REGISTRŲ CENTRAS
Lvovo g. 25-101, 09320 Vilnius, tel. (0 0) 0000 000, el. p. xxxx@xxxxxxxxxxxxxxx.xx
Duomenys kaupiami ir saugomi Juridinių asmenų registre, kodas 124110246
NEKILNOJAMOJO TURTO REGISTRO DUOMENŲ BAZĖS IŠRAŠAS
2021-07-28 09:44:53
1. Nekilnojamojo turto registre įregistruotas turtas:
Registro Nr.: 90/27367
Registro tipas: Statiniai
Sudarymo data: 1985-12-10
Adresas: Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10
2. Nekilnojamieji daiktai:
2.1. Pastatas - Administracinis
Unikalus daikto numeris: 7393-2001-0016
Daikto pagrindinė naudojimo paskirtis: Administracinė
Žymėjimas plane: 1B3p Statybos pradžios metai: 1932 Statybos pabaigos metai: 1932 Rekonstravimo pabaigos metai: 2005
Baigtumo procentas: 100 %
Šildymas: Krosninis šildymas
Vandentiekis: Komunalinis vandentiekis
Nuotekų šalinimas: Komunalinis nuotekų šalinimas
Dujos: Nėra
Sienos: Akmuo
Stogo danga: Metalas
Aukštų skaičius: 3
Bendras plotas: 651.05 kv. m
Pagrindinis plotas: 581.96 kv. m
Tūris: 3345 kub. m
Užstatytas plotas: 343.00 kv. m
Koordinatė X: 6204537.39
Koordinatė Y: 599141.69
Atkūrimo sąnaudos (statybos vertė): 255734 Eur
Fizinio nusidėvėjimo procentas: 58 %
Atkuriamoji vertė: 107449 Eur
Vidutinė rinkos vertė: 61500 Eur
Vidutinės rinkos vertės nustatymo būdas: Masinis vertinimas
Vidutinės rinkos vertės nustatymo data: 2018-05-21
Kadastro duomenų nustatymo data: 2005-03-31
2.2. Pastatas - Administracinis pastatas
Adresas: Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10A
Unikalus daikto numeris: 0000-0000-0000
Daikto pagrindinė naudojimo paskirtis: Administracinė
Žymėjimas plane: 3B2m Statybos pradžios metai: 1940 Statybos pabaigos metai: 1940
Rekonstravimo pradžios metai: 2005
Rekonstravimo pabaigos metai: 2005
Baigtumo procentas: 100 %
Šildymas: Krosninis šildymas
Vandentiekis: Nėra
Nuotekų šalinimas: Nėra
Dujos: Nėra
Sienos: Rąstai
Stogo danga: Asbestcementis
Aukštų skaičius: 1
Bendras plotas: 143.08 kv. m
Pagrindinis plotas: 110.41 kv. m
Tūris: 619 kub. m
Užstatytas plotas: 111.00 kv. m
Koordinatė X: 6204586.17
Koordinatė Y: 599123.46
Atkūrimo sąnaudos (statybos vertė): 61399 Eur
Fizinio nusidėvėjimo procentas: 62 %
Atkuriamoji vertė: 23285 Eur
Vidutinė rinkos vertė: 14400 Eur
Vidutinės rinkos vertės nustatymo būdas: Masinis vertinimas
Vidutinės rinkos vertės nustatymo data: 2018-05-21
Kadastro duomenų nustatymo data: 2005-02-21
2.3. Pastatas - Garažas
Adresas: Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10B
Unikalus daikto numeris: 7393-2001-0042
Daikto pagrindinė naudojimo paskirtis: Garažų
Žymėjimas plane: 6G1p Statybos pradžios metai: 1972 Statybos pabaigos metai: 1972
Baigtumo procentas: 100 %
Šildymas: Nėra Vandentiekis: Nėra Nuotekų šalinimas: Nėra
Dujos: Nėra
Sienos: Plytos
Stogo danga: Ruberoidas
Aukštų skaičius: 1
Bendras plotas: 171.87 kv. m
Pagrindinis plotas: 171.87 kv. m
Tūris: 595 kub. m
Užstatytas plotas: 198.00 kv. m
Atkūrimo sąnaudos (statybos vertė): 50973 Eur
Fizinio nusidėvėjimo procentas: 47 %
Atkuriamoji vertė: 26935 Eur
Vidutinė rinkos vertė: 6198 Eur
Vidutinės rinkos vertės nustatymo būdas: Atkuriamoji vertė
Vidutinės rinkos vertės nustatymo data: 2011-01-19
Kadastro duomenų nustatymo data: 2000-03-10
2.4. Pastatas - Parduotuvė
Adresas: Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10B
Unikalus daikto numeris: 0000-0000-0000
Daikto pagrindinė naudojimo paskirtis: Prekybos
Žymėjimas plane: 7E1p Statybos pradžios metai: 1972 Statybos pabaigos metai: 1972 Kap. remonto pradžios metai: 2016 Kap. remonto pabaigos metai: 2017
Statinio kategorija: Neypatingasis
Baigtumo procentas: 100 %
Šildymas: Vietinis centrinis šildymas Vandentiekis: Komunalinis vandentiekis Nuotekų šalinimas: Vietinis nuotekų šalinimas
Dujos: Nėra
Sienos: Plytos
Stogo danga: Metalas
Aukštų skaičius: 1
Bendras plotas: 169.13 kv. m
Pagrindinis plotas: 133.10 kv. m
Tūris: 896 kub. m
Užstatytas plotas: 196.00 kv. m
Koordinatė X: 6204615.49
Koordinatė Y: 599128.85
Atkūrimo sąnaudos (statybos vertė): 208000 Eur
Fizinio nusidėvėjimo procentas: 49 %
Atkuriamoji vertė: 106000 Eur
Vidutinė rinkos vertė: 36100 Eur
Vidutinės rinkos vertės nustatymo būdas: Masinis vertinimas
Vidutinės rinkos vertės nustatymo data: 2018-02-21
Kadastro duomenų nustatymo data: 2018-02-21
2.5.
Pastatas - Garažas
Adresas: Rokiškis, Nepriklausomybės a. 10B
Unikalus daikto numeris: 7393-2001-0064
Daikto pagrindinė naudojimo paskirtis: Garažų
Žymėjimas plane: 8G1p Statybos pradžios metai: 1960 Statybos pabaigos metai: 1960
Baigtumo procentas: 100 %
Šildymas: Nėra Vandentiekis: Nėra Nuotekų šalinimas: Nėra
Dujos: Nėra
Sienos: Plytos
Stogo danga: Asbestcementis
Aukštų skaičius: 1
Bendras plotas: 265.68 kv. m
Pagrindinis plotas: 193.06 kv. m
Tūris: 849 kub. m
Užstatytas plotas: 257.00 kv. m
Atkūrimo sąnaudos (statybos vertė): 67771 Eur
Fizinio nusidėvėjimo procentas: 60 %
Atkuriamoji vertė: 27137 Eur
Vidutinė rinkos vertė: 15200 Eur
Vidutinės rinkos vertės nustatymo būdas: Masinis vertinimas
Vidutinės rinkos vertės nustatymo data: 2018-05-21
Kadastro duomenų nustatymo data: 2000-03-10
3. Daikto priklausiniai iš kito registro: įrašų nėra
4. Nuosavybė:
4.1. Nuosavybės teisė
Savininkas: XXXXX XXXXXXXXX, gim. 1971-04-12 XXXXX XXXXXXXXXXXX, gim. 1972-03-07
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0016, aprašytas p. 2.1.
Įregistravimo pagrindas: 2018-06-08 Pirkimo - pardavimo sutartis Nr. IRRŠ-3672
Įrašas galioja: Nuo 2018-06-14
4.2. Nuosavybės teisė
Savininkas: XXXXX XXXXXXXX, gim. 1963-05-12
Daiktas: pastatas Nr. 0000-0000-0000, aprašytas p. 2.4.
Įregistravimo pagrindas: 2010-12-15 Pirkimo - pardavimo sutartis Nr. IRRŠ-6000 2010-12-21 Perdavimo - priėmimo aktas
2018-04-26 Deklaracija apie statybos užbaigimą / paskirties pakeitimą Nr. ACCR-60-180426-01087
Įrašas galioja: Nuo 2018-05-11
4.3. Nuosavybės teisė
Savininkas: XXXXXX XXXXXXX, gim. 1965-01-16
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0042, aprašytas p. 2.3.
Įregistravimo pagrindas: 2011-01-26 Pirkimo - pardavimo sutartis Nr. IRRŠ-281
2011-01-27 Perdavimo - priėmimo aktas
2012-12-07 Apylinkės teismo sprendimas Nr. 2-1435- 126/2012
2013-01-10 Apylinkės teismo nutartis Nr. 0-0000-000/2012
4.4. Nuosavybės teisė
Savininkas: ROKIŠKIO RAJONO SAVIVALDYBĖ, a.k. 111101681
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0064, aprašytas p. 2.5.
Įregistravimo pagrindas: 2002-12-19 Perdavimo - priėmimo aktas
Įrašas galioja: Nuo 2010-12-29
4.5. Nuosavybės teisė
Savininkas: ROKIŠKIO RAJONO SAVIVALDYBĖ, a.k. 111101681
Daiktas: pastatas Nr. 0000-0000-0000, aprašytas p. 2.2.
Įregistravimo pagrindas: 1999-05-07 Sprendimas Nr. 59
1999-08-02 Perdavimo - priėmimo aktas
Įrašas galioja: Nuo 2005-12-29
5. Valstybės ir savivaldybių žemės patikėjimo teisė: įrašų nėra
6. Kitos daiktinės teisės :
6.1. Turto patikėjimo teisė
Patikėtinis: Rokiškio rajono savivaldybės administracija, a.k.
188772248
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0064, aprašytas p. 2.5.
pastatas Nr. 0000-0000-0000, aprašytas p. 2.2.
Įregistravimo pagrindas: 2020-12-30 Perdavimo - priėmimo aktas Nr. TUR-117
Įrašas galioja: Nuo 2021-01-14
7. Juridiniai faktai:
7.1. Sudaryta panaudos sutartis
Panaudos gavėjas: Rokiškio turizmo ir amatų informacijos centras, a.k.
302308156
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0064, aprašytas p. 2.5.
Įregistravimo pagrindas: 2020-07-20 Panaudos sutartis Nr. DS-308
Plotas: 31.74 kv. m
Aprašymas: Žymėjimas plane G-4.
Įrašas galioja: Nuo 2020-07-28
Terminas: Iki 2030-07-20
7.2. Sudaryta panaudos sutartis
Panaudos gavėjas: Rokiškio pagrindinė mokykla, a.k. 303331300
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0064, aprašytas p. 2.5.
Įregistravimo pagrindas: 2020-06-26 Panaudos sutartis Nr. DS-269
Plotas: 28.28 kv. m
Įrašas galioja: Nuo 2020-07-13
Terminas: Iki 2030-06-26
7.3. Sudaryta panaudos sutartis
Panaudos gavėjas: Rokiškio rajono kūno kultūros ir sporto centras, a.k.
173259236
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0064, aprašytas p. 2.5.
Įregistravimo pagrindas: 2019-04-09 Panaudos sutartis Nr. DS-263
Plotas: 33.09 kv. m
Įrašas galioja: Nuo 2019-04-23
Terminas: Nuo 2019-04-09 iki 2029-04-04
7.4. Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0016, aprašytas p. 2.1.
Įregistravimo pagrindas: 2018-06-08 Pirkimo - pardavimo sutartis Nr. IRRŠ-3672
Įrašas galioja: Nuo 2018-06-14
7.5. Asmeninė nuosavybė
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0042, aprašytas p. 2.3.
Įregistravimo pagrindas: 2012-12-07 Apylinkės teismo sprendimas Nr. 2-1435-
126/2012
7.6. Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė
Daiktas: pastatas Nr. 0000-0000-0000, aprašytas p. 2.4.
Įregistravimo pagrindas: 2010-12-15 Pirkimo - pardavimo sutartis Nr. IRRŠ-6000 2010-12-21 Perdavimo - priėmimo aktas
Įrašas galioja: Nuo 2010-12-29
Nekilnojamasis daiktas įrašytas į nekilnojamųjų kultūros
7.7. vertybių registrą
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0016, aprašytas p. 2.1.
Įregistravimo pagrindas: 1997-11-12 Kultūros vertybių apsaugos departamento įsakymas Nr. 317
Įrašas galioja: Nuo 2005-12-29
8. Žymos: įrašų nėra
9. Teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos: įrašų nėra
10. Daikto registravimas ir kadastro žymos:
10.1. Kapitalinis remontas (daikto registravimas)
Daiktas: pastatas Nr. 0000-0000-0000, aprašytas p. 2.4.
Įregistravimo pagrindas: 2018-02-21 Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla 2018-04-26 Deklaracija apie statybos užbaigimą / paskirties pakeitimą Nr. ACCR-60-180426-01087
Įrašas galioja: Nuo 2018-05-11
10.2. Kadastrinius matavimus atliko (kadastro žyma) XXXX XXXXXXXXX
Daiktas: pastatas Nr. 0000-0000-0000, aprašytas p. 2.4.
Įregistravimo pagrindas: 2008-06-19 Kvalifikacijos pažymėjimas Nr. 2M-M-348
2018-02-21 Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla
Įrašas galioja: Nuo 2018-05-11
10.3. Rekonstrukcija (daikto registravimas)
Daiktas: pastatas Nr. 7393-2001-0016, aprašytas p. 2.1.
Įregistravimo pagrindas: 2005-04-28 Statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas
2006-06-01 Asmens prašymas Nr. 5.37-369
Įrašas galioja: Nuo 2006-06-01
10.4. Paskirties pakeitimas (daikto registravimas)
Daiktas: pastatas Nr. 0000-0000-0000, aprašytas p. 2.2.
Įregistravimo pagrindas: 2005-04-28 Statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas
Įrašas galioja: Nuo 2005-12-29
11. Registro pastabos ir nuorodos:
Žemės kadastro Nr. 7375/0011:115, 7375/0011:116, 7375/0011:117
12. Kita informacija: įrašų nėra
13. Informacija apie duomenų sandoriui tikslinimą: įrašų nėra
Dokumentą atspausdino XXXXXX XXXXXXXXXXXX
Dokumentą elektroniniu parašu pasirašė XXXXXX,VILKAUSKAITĖ Data: 2021-09-07 11:46:46