LOCACIONES URBANAS
LOCACIONES URBANAS
Disposiciones que regirán las locaciones destinadas a vivienda. Promoción. Disposiciones Generales y Complementarias. Vigencia.
LEY Nº 23.091
EL SENADO Y CAMARA DE DIPUTADOS DE LA NACION ARGENTINA, REUNIDOS EN CONGRESO, ETC., SANCIONAN CON FUERZA XX XXX:
CAPITULO I
Disposiciones generales
ARTICULO 1º — Instrumentación. Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.
(Nota Infoleg: Por art. 1º de la Resolución Nº 144/93 del Ministerio de Economía y Obras y Servicios Públicos B.O. 11/02/1993, se interpreta que el segundo párrafo de presente artículo fue derogado por la Ley Nº 23.928 B.O. 28/03/1991, "pudiendo las partes contratantes determinar la moneda de pago de los alquileres o arrendamientos que acuerden".)
ARTICULO 2º — Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
ARTICULO 3º — Ajustes. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería xxx xxxx de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.
ARTICULO 4º — Fianzas o Depósitos en Garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.
ARTICULO 5º — Intimación de pago. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
CAPITULO II
De las locaciones destinadas a vivienda
ARTICULO 6º — Períodos de pago. El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.
ARTICULO 7º — Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores de un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c) El pago del valor llave o equivalentes.
La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.
ARTICULO 8º — Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un sólo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
ARTICULO 9º — Continuadores del locatario. En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.
CAPITULO III
De la promoción de locaciones destinadas a vivienda
ARTICULO 10. — Creación y características. Créase un sistema con medidas de promoción para locaciones destinadas a vivienda, con las siguientes características:
a) Incorporación voluntaria y optativa de los contratantes;
b) Instrumentación por contrato de locación tipificado, obligatorio y registrado según se establezca en la reglamentación;
c) El plazo mínimo de la locación será de tres años;
d) Xxxxxx obligatorio de garantía del contrato de locación, con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro. El mismo asegurará al locador el cumplimiento de todas las obligaciones del locatario, incluyendo indemnizaciones por supuestos de ocupación indebida o daños causados a la propiedad. Asimismo cubrirá al grupo familiar locatario en los supuestos de fallecimiento del titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en todo caso de gravedad justificada. La prima será pagada en partes iguales entre el locador y el locatario;
e) El precio de la locación será reajustado trimestralmente según índice de actualización elaborado oficialmente por los Institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias en base a la evolución de los precios al consumidor y, salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un 20 por ciento no acumulativo;
f) Las viviendas que podrán incorporarse al sistema deberán ser las comprendidas en las características de común o económica de la resolución 368/76 de la ex Secretaría de Vivienda y Urbanismo;
g) Los beneficios impositivos que se establecen en los artículos siguientes.
ARTICULO 11. — Beneficios Impositivos. Quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen inversiones en inmuebles con características de vivienda común o económica, que se destinen a locación de vivienda familiar permanente, o incorporen viviendas de estas características al presente régimen de promoción, gozarán de los beneficios impositivos que en cada caso se establezcan.
Para la calificación de vivienda común o económica a la que se hace referencia en la presente ley, deberá atenerse a las disposiciones de la Resolución 368/76 dictada por la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo.
ARTICULO 12. — Destino de las inversiones. Para gozar de los beneficios impositivos a que se refiere el artículo precedente en materia de inversiones deberán cumplimentarse las siguientes condiciones:
a) Las inversiones deberán destinarse a;
1) La construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la presente ley;
2) La terminación de unidades de vivienda y su infraestructura que se encuentren en construcción a la fecha de entrada en vigor de esta ley, así como las mejoras necesarias para poner en condiciones de habitabilidad el inmueble, realizadas a partir de dicha fecha;
3) La compra de unidades de vivienda concluidas o en construcción al momento de entrar en vigencia esta ley, y siempre que dichas viviendas no hubieran sido afectadas a los beneficios del presente régimen o hubieran gozado de los conferidos por la Ley Nº 21.771.
b) Las unidades de vivienda comprendidas en el inciso a) precedente, deberán destinarse a la locación de vivienda familiar permanente, acreditándose tal destino mediante contratos de locación celebrados a partir de la entrada en vigencia de esta ley.
ARTICULO 13. — Beneficios. Los beneficios a que se refiere el artículo 11 para el caso de inversiones en inmuebles son los siguientes:
a) En la liquidación del impuesto a las Ganancias podrán deducirse:
1) Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terreno.
2) Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal para la terminación de las construcciones de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terreno, y para la realización de las mejoras contempladas en el artículo 12 inciso a) apartado 2.
3) Las sumas efectivamente invertidas en el ejercicio fiscal correspondiente en la compra de unidades de vivienda sin uso, excluido el valor del terreno, que se formalice fehacientemente a partir de la vigencia de esta ley. En el caso de viviendas en construcción, adquiridas para su terminación, dicha deducción no obstará a la prevista en el apartado 2 precedente, respecto de las sumas que se inviertan para la terminación de las unidades de vivienda y su infraestructura.
A los fines precedentes, cuando el precio de la compra se refiera indiscriminadamente al valor del terreno y a las mejoras, la parte del mismo atribuible a estas últimas se fijará teniendo en cuenta la relación existente en el avalúo fiscal vigente al momento de la adquisición. Si se desconociera dicho avalúo o el mismo no discriminara los valores relativos a la tierra y a las mejoras, se presumirá, salvo prueba en contrario, que estas últimas representan el sesenta y seis por ciento (66%) del precio de compra, proporción que se elevará al ochenta por ciento (80%) en el caso de inmuebles comprendidos en el régimen de la Ley Nº 13.512 y sus modificaciones, de propiedad horizontal.
No se encuentran comprendidos en este apartado los inmuebles que hubiesen sido afectados a los beneficios de esta ley o que hubieren gozado de los conferidos por la Ley Nº 21.771.
Las sumas deducibles serán las invertidas en la compra de los inmuebles y en su caso, en la adquisición de los bienes y en la locación de los servicios que conforman el costo de la edificación, su infraestructura y los honorarios profesionales.
A los fines indicados en este inciso se entenderá por infraestructura a todas aquellas obras que, sin formar parte de las unidades de vivienda, estén destinadas a hacer posible el suministro de los servicios públicos de provisión de agua, desagües cloacales y pluviales energía eléctrica gas y teléfono, como así mismo, el acceso a las unidades de vivienda.
No se considerarán como infraestructura los edificios y lugares destinados a la industrialización o comercialización de bienes o servicios y construcción de caminos que no sean calles urbanas.
b) En el impuesto a las Ganancias, exención de la ganancia neta originada en la locación de las unidades.
Al respecto no será de aplicación lo dispuesto en el primer párrafo "in fine" del artículo 73 de la ley del Impuesto a las Ganancias (t.o. en 1977 y sus modificaciones);
c) En los Impuestos sobre los Capitales y sobre el Patrimonio Neto, el valor impositivo correspondiente a las unidades de vivienda, terminadas o en construcción, no será considerado activo ni bien computable, respectivamente, a los efectos de la liquidación de dichos gravámenes, no dando lugar al prorrateo del pasivo o de deudas que pudieran corresponder;
d) En el Impuesto de Sellos quedan exentos los contratos de locación de los inmuebles, sus prórrogas y cesiones o transferencias;
e) En el Impuesto al Valor Agregado, los saldos de impuesto provenientes de nuevas unidades de viviendas y su infraestructura quedan excluidos de la limitación prevista en la primera parte del artículo 13 de la ley respectiva.
ARTICULO 14. — Facultades de reducción o eximición. Facúltase a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y al Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, para reducir o eximir del pago de sus tributos sobre las unidades de vivienda que se afecten al presente régimen de promoción.
ARTICULO 15. — Otros beneficios tributarios. Quienes a partir de la vigencia de la presente ley afecten inmuebles con características de vivienda común o económica, no comprendidos en el inciso a) del artículo 12, a locación de vivienda familiar permanente, gozarán de los beneficios impositivos previstos en los incisos b), c) y d) del artículo 13.
Tratándose de unidades nuevas y sin uso podrán, asimismo gozar: a) de una deducción en la liquidación del Impuesto a las Ganancias del 25 por ciento de las sumas efectivamente invertidas en su construcción o compra, excluido el valor del terreno, con más la actualización que correspondiera calculada conforme lo establezca el Poder Ejecutivo Nacional, resultando de aplicación las previsiones de los párrafos segundo y siguientes del apartado 3) del inciso a) del artículo 13; b) del beneficio a que se refiere el inciso e) del artículo 13.
ARTICULO 16. — Requisitos para gozar de los beneficios establecidos en los artículos 13 y 15. Para gozar de los beneficios establecidos en los artículos 13 y 15 precedentes se requiere: a) las unidades de vivienda deberán quedar ocupadas a título de locación efectiva por un período mínimo de setenta y dos meses consecutivos o alternados, en lapsos no inferiores a treinta y seis meses, dentro del término de ocho años, contados a partir de la formalización del primer contrato de locación de cada unidad; b) el primer contrato de locación deberá formalizarse dentro de los 120 días posteriores a aquél en que los inmuebles estén en condiciones de habitabilidad o, en su caso, al de la compra de los mismos, y tratándose de los comprendidos en el artículo 15, aquél de entrada en vigencia de la presente ley, excepto en el supuesto de inmuebles ocupados, en que el plazo se computará a partir de su efectiva desocupación; c) los arrendamientos deberán instrumentarse mediante un contrato de locación tipificado, obligatorio y registrado según se establezca en la reglamentación ; d) el precio de la locación será reajustado trimestralmente según el índice de actualización elaborado por los Institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias en base a la evolución de los precios al consumidor y salarios promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un veinte por ciento (20%) no acumulativo; e) seguro obligatorio de garantía del contrato de locación con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro con las características referidas en el inciso d) del artículo 10 de la presente ley; f) las construcciones desgravables deberán estar en condiciones de habitabilidad dentro del plazo de cuatro años posteriores al acogimiento de los beneficios del presente régimen de promoción.
ARTICULO 17. — Sanción por incumplimiento. De no cumplirse los requisitos previstos en el artículo anterior el contribuyente deberá reintegrar al ejercicio fiscal en que tal hecho ocurriera el monto desgravado o exento con su actualización respectiva; dicha actualización deberá calcularse teniendo en cuenta la variación en el índice de precios al por mayor nivel general producida entre el mes de cierre de cada ejercicio fiscal en que tuvo incidencia la franquicia y el mes de cierre del respectivo ejercicio fiscal en que corresponda realizar el reintegro ello sin perjuicio de la aplicación de corresponder de las normas contenidas en el Capítulo VII del Título I de la Ley Nº 11.683 (t.o. 1978 y sus modificaciones).
En caso de desafectarse el bien del régimen de esta ley, los beneficiarios deberán efectuar los reintegros de los montos desgravados o exentos en la forma establecida precedentemente, resultando de aplicación, de corresponder, las normas de la ley 11.683 citadas en el párrafo anterior.
ARTICULO 18. — Transferencia de unidades. En caso de transferencia de inmuebles afectados al régimen de la presente ley antes de cumplidos los plazos de afectación previstos en el artículo 16 inciso a), ya sea que la misma fuera voluntaria, por ejecución de crédito contra el contribuyente o por causa de muerte del titular, el sucesor podrá continuar a aquél en los beneficios y obligaciones con relación a las prescripciones de esta ley. En este caso, la comunicación de la transferencia deberá efectuarse en la forma y condiciones que establezca la reglamentación de la presente ley, y sólo cumplido este requisito el transmitente quedará desligado de los beneficios y obligaciones relacionados con esta ley.
El ulterior incumplimiento de las mencionadas obligaciones por parte del sucesor hará pasible a éste del reintegro prescripto en el artículo 17 y de la obligación de abonar los gravámenes dejados de ingresar por el o los transmitentes desde el comienzo de la utilización de los beneficios con las actualizaciones que correspondan de acuerdo con las disposiciones de la Ley 11.683 (t.o. en 1978 y sus modificaciones), sin perjuicio de la aplicación, de corresponder, de las normas contenidas en el Capítulo VII Título I de la misma ley.
En el caso que el sucesor no desee continuar acogido al régimen de la presente ley deberá manifestar, en forma expresa, tal circunstancia al transmitente o hacerla constar en el respectivo juicio sucesorio, acompañándose las constancias pertinentes en la comunicación, a que se refiere el párrafo anterior. En estos casos el transmitente deberá efectuar el reintegro previsto en el mencionado artículo 17 de la presente ley con más las actualizaciones pertinentes, sin perjuicio de la aplicación en caso de corresponder de las normas contenidas en el Capítulo VII del Título I de la Ley 11.683 (t.o. 1978 y sus modificaciones).
ARTICULO 19. — Limitación. Los beneficios otorgados por esta ley no serán de aplicación respecto de inversiones amparadas por otros regímenes de promoción.
ARTICULO 20. — Régimen Impositivo. Serán aplicables, en lo pertinente al régimen impositivo establecido por la presente ley, las disposiciones que determinan la Ley 11.683 (t.o. 1978 y sus modificaciones).
CAPITULO IV
Disposiciones Complementarias
ARTICULO 21. — Viviendas deshabitadas. Facúltase al Municipio de la Ciudad de Buenos Aires y a los del Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur para fijar gravámenes diferenciales sobre las viviendas deshabitadas.
ARTICULO 22. — Adhesión. Se invita a las provincias a instrumentar beneficios tributarios, para promover locaciones destinadas a viviendas y establecer gravámenes diferenciales a las viviendas deshabitadas.
ARTICULO 23. — Subsidio. Dispónese que a partir de la vigencia de la presente ley y por un plazo de 180 días, el Poder Ejecutivo Nacional a través del Ministerio de Salud y Acción Social, arbitrará los medios conducentes a fin de subsidiar a los grupos familiares desalojados en dicho lapso, que careciendo de medios económicos, los requiriesen para solucionar su situación habitacional. Dicho subsidio podrá ser solicitado por el grupo familiar que acredite sentencia de desalojo, fundada en las causales de falta de pago o de vencimiento de contrato, con orden de lanzamiento, siempre que se tratare de vivienda común o económica según lo establecido por la Resolución Nº 368/76 de la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo.
Los ingresos del grupo familiar peticionante en su conjunto no deberán superar un promedio mensual de tres salarios mínimos, cubriendo el subsidio los gastos del nuevo alojamiento hasta un máximo de cuatro salarios mínimos.
ARTICULO 24. — Declaración a los efectos del artículo 7º de la Ley Nº 20.221. Las erogaciones que se efectúen en cumplimiento del artículo anterior se considerarán según corresponda, inversiones, servicios, obras y/o actividades de interés Nacional, a los efectos del segundo párrafo del artículo 7º de la Ley Nº 20.221 y sus modificaciones.
ARTICULO 25. — Modificación al artículo 4º de la Ley Nº 22.916. Sustitúyese el primer párrafo del artículo 4º de la Ley Nº 22.916, por el siguiente:
El producido de los presentes gravámenes será destinado:
a) noventa por ciento (90%) a atender las erogaciones de carácter extraordinario que demanden las zonas afectadas por las inundaciones producidas durante el año 1983 en las provincias de Corrientes, Xxxxx, Xxxxx Xxxx, Xxxxxxx, Xxxxxxxx x Xxxxx Xx;
b) diez por ciento (10%) a atender los subsidios previstos por el artículo 23 de la ley de Promoción de Locaciones.
ARTICULO 26. — De la prioridad de los planes de vivienda. Dispónese que durante los ciento ochenta (180) días posteriores a la entrada en vigencia de la presente ley, tendrán preferencia de venta y adjudicación sobre los planes de viviendas que realice el Estado Nacional a través del XX.XX.XX., los grupos familiares desalojados desde el 10 de diciembre de 1983 y hasta el vencimiento del plazo dispuesto anteriormente.
ARTICULO 27. — Locación encubierta. Dispónese que los inmuebles que carezcan de autorización, permiso, habilitación, licencia o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación considerándose las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, locación, debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta última materia.
Estarán caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos establecimientos comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente que determine el retiro dicha autorización comercial.
ARTICULO 28. — Reglamentación. El Poder Ejecutivo Nacional deberá proceder a la reglamentación de la presente ley dentro de los sesenta (60) días de su promulgación.
ARTICULO 29. — Vigencia. Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden público, rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial.
Los beneficios impositivos que ella establece producirán efectos respecto de inmuebles que se acojan al régimen de promoción impositiva antes del 31 de diciembre de 1986 con la salvedad de que los beneficios previstos por los incisos b), c) y d) del artículo 13, tendrán efecto por el término de afectación del inmueble al régimen promocional y los de su inciso e) los producirán incluso retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude surgieran en ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, haciéndose extensiva esta salvedad al artículo 15.
El Poder Ejecutivo queda facultado para prorrogar el vencimiento del plazo fijado para acogerse a los beneficios impositivos de la presente ley.
ARTICULO 29 BIS. — La disposición contenida en el artículo 8º resulta aplicable a los restantes destinos locativos previstos en la presente ley.
(Artículo incorporado por art. 1º de la Ley Nº 24.808 B.O. 20/05/1997)
ARTICULO 30. — Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Dada en la Sala de Sesiones del Congreso Argentino, en Buenos Aires, a los veinte días del mes de setiembre del año mil novecientos ochenta y cuatro.
EMERGENCIA PUBLICA Y REFORMA DEL REGIMEN CAMBIARIO
Ley 25.561
Declárase la emergencia pública en materia social, económica, administrativa, financiera y cambiaria. Régimen cambiario. Modificaciones a la Ley de Convertibilidad. Reestructuración de las obligaciones afectadas por el régimen de la presente ley. Obligaciones vinculadas al sistema financiero. Obligaciones originadas en los contratos de la administración regidos por normas de derecho público. Obligaciones originadas en los contratos entre particulares, no vinculadas al sistema financiero. Canje de títulos. Protección de usuarios y consumidores. Disposiciones complementarias y transitorias.
Sancionada: Enero 6 de 2002.
Promulgada Parcialmente: Enero 6 de 2002.
El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza xx Xxx:
LEY DE EMERGENCIA PUBLICA Y DE REFORMA DEL REGIMEN CAMBIARIO
TITULO I
Declaración de emergencia pública
ARTICULO 1° — Declárase con arreglo a lo dispuesto en el artículo 76 de la Constitución Nacional, la emergencia pública en materia social, económica, administrativa, financiera y cambiaria, delegando al Poder Ejecutivo nacional las facultades comprendidas en la presente ley, hasta el 31 de diciembre de 2004, con arreglo a las bases que se especifican seguidamente. (Párrafo sustituido por art. 1° de la Ley N° 25.820 B.O. 4/12/2003. Vigencia: a partir del día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial.)
(Nota Infoleg: por art. 1º de la Ley Nº 26.563 B.O. 22/12/2009 se prorroga hasta el 31 de diciembre de 2011 la vigencia de la presente Ley. Vigencia: a partir del 1º de enero de 2010. Prórrogas anteriores: Ley Nº 26.456 B.O. 16/12/2008; Ley N° 26.339 B.O. 4/1/2008; Ley N° 26.204 B.O. 20/12/2006; Ley N° 26.077 B.O. 10/1/2006; Ley N° 25.972 B.O. 17/12/2004).
1. Proceder al reordenamiento del sistema financiero, bancario y xxx xxxxxxx de cambios.
2. Reactivar el funcionamiento de la economía y mejorar el nivel de empleo y de distribución de ingresos, con acento en un programa de desarrollo de las economías regionales.
3. Crear condiciones para el crecimiento económico sustentable y compatible con la reestructuración de la deuda pública.
4. Reglar la reestructuración de las obligaciones, en curso de ejecución, afectadas por el nuevo régimen cambiario instituido en el artículo 2°.
TITULO II
Del régimen cambiario
ARTICULO 2° — El Poder Ejecutivo nacional queda facultado, por las razones de emergencia pública definidas en el artículo 1°, para establecer el sistema que determinará la relación de cambio entre el peso y las divisas extranjeras, y dictar regulaciones cambiarias.
TITULO III
De las modificaciones a la Ley de Convertibilidad
ARTICULO 3° — Deróganse los artículos 1°, 2°, 8°, 9°, 12 y 13 de la Ley N° 23.928 con las modificaciones incorporadas por la Ley N° 25.445.
ARTICULO 4° — Modifícase el texto de los artículos 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 10 de la Ley N° 23.928 y su modificatorio, que quedarán redactados del siguiente modo:
"Artículo 3° — El BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA podrá comprar divisas con sus propios recursos o emitiendo los pesos necesarios para tal fin, y venderlas, al precio establecido conforme al sistema definido por el Poder Ejecutivo nacional, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1° de la Ley de Emergencia Pública y de Reforma del Régimen Cambiario.
"Artículo 4° — En todo momento, las reservas del BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA en oro y divisas extranjeras serán afectadas al respaldo de la base monetaria. Cuando las reservas se inviertan en los depósitos, otras operaciones a interés, o a títulos públicos nacionales o extranjeros pagaderos en oro, metales preciosos, dólares estadounidenses u otras divisas de similar solvencia, su cómputo a los fines de esta ley se efectuará a valores xx xxxxxxx.
"Artículo 5° — El BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA deberá reflejar en su balance y estados contables el monto, composición e inversión de las reservas, por un lado, y el monto y composición de la base monetaria, por otro lado.
"Artículo 6° — Los bienes que integran las reservas mencionadas en el artículo anterior constituyen prenda común de la base monetaria, son inembargables, y pueden aplicarse exclusivamente a los fines previstos en la presente ley. La base monetaria en pesos está constituida por la circulación monetaria más los depósitos a la vista de las entidades financieras en el BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA, en cuenta corriente o cuentas especiales.
"Artículo 7° — El deudor de una obligación de dar una suma determinada de pesos cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En ningún caso se admitirá actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no xxxx del deudor, con las salvedades previstas en la presente ley.
Quedan derogadas las disposiciones legales y reglamentarias y serán inaplicables las disposiciones contractuales o convencionales que contravinieren lo aquí dispuesto.
"Artículo 10. — Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° xx xxxxx de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional —inclusive convenios colectivos de trabajo— de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar."
ARTICULO 5° — Mantiénese, con las excepciones y alcances establecidos en la presente ley, la redacción dispuesta en el artículo 11 de la Ley N° 23.928, para los artículos 617, 619 y 623 del Código Civil.
TITULO IV
De la reestructuración de las obligaciones afectadas por el régimen de esta ley
Capítulo I
De las obligaciones vinculadas al sistema financiero
ARTICULO 6° — El Poder Ejecutivo nacional dispondrá medidas tendientes a disminuir el impacto producido por la modificación de la relación de cambio dispuesta en el artículo 2° de la presente ley, en las personas de existencia visible o ideal que mantuviesen con el sistema financiero deudas nominadas en dólares estadounidenses u otras divisas extranjeras. Al efecto dispondrá normas necesarias para su adecuación.
(Segundo párrafo derogado por art. 2° de la Ley N° 25.820 B.O. 4/12/2003. Vigencia: a partir del día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial.)
El Poder Ejecutivo nacional podrá establecer medidas compensatorias que eviten desequilibrios en las entidades financieras comprendidas y emergentes del impacto producido por las medidas autorizadas en el párrafo precedente, las que podrán incluir la emisión de títulos del Gobierno nacional en moneda extranjera garantizados. A fin de constituir esa garantía créase un derecho a la exportación de hidrocarburos por el término de CINCO (5) años facultándose al Poder Ejecutivo nacional a establecer la alícuota correspondiente. A ese mismo fin, podrán afectarse otros recursos incluidos préstamos internacionales.
(Nota Infoleg: Por art. 1º de la Ley Nº 26.217 B.O. 16/1/2007 se prorroga por el término de CINCO (5) años, a partir de su vencimiento, el derecho a la exportación de hidrocarburos creado por el segundo párrafo del presente artículo, como así también las facultades otorgadas al Poder Ejecutivo nacional para establecer las alícuotas correspondientes. Vigencia: a partir del día de su publicación en el Boletín Oficial).
En ningún caso el derecho a la exportación de hidrocarburos podrá disminuir el valor boca xx xxxx, para el cálculo y pago de regalías a las provincias productoras.
El Poder Ejecutivo nacional dispondrá las medidas tendientes a preservar el capital perteneciente a los ahorristas que hubieren realizado depósitos en entidades financieras a la fecha de entrada en vigencia del decreto 1570/2001, reestructurando las obligaciones originarias de modo compatible con la evolución de la solvencia del sistema financiero. Esa protección comprenderá a los depósitos efectuados en divisas extranjeras.
Lo establecido en el párrafo anterior podrá ser implementado mediante opciones de canje de títulos de la deuda del Estado nacional. (Párrafo incorporado por art. 2° de la Ley N° 25.820 B.O. 4/12/2003. Vigencia: a partir del día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial.)
ARTICULO 7° — Las deudas o saldos de las deudas originalmente convenidas con las entidades del sistema financiero en pesos vigentes al 30 de noviembre de 2001, y transformadas a dólares por el Decreto N° 1570/2001, se mantendrán en la moneda original pactada, tanto el capital como sus accesorios. Derógase el artículo 1° del decreto 1570/2001.
Los saldos deudores de titulares de tarjetas de crédito y los débitos correspondientes a consumos realizados en el país, serán consignados en pesos y pagaderos en pesos. Sólo podrán consignarse en dólares u otras divisas, los consumos realizados fuera del país. Los saldos deudores pendientes de pago a la fecha de promulgación de la presente ley, serán cancelados en pesos a la relación de cambio UN PESO ($ 1) = UN DÓLAR ESTADOUNIDENSE (U$S 1).
Capítulo II
De las obligaciones originadas en los contratos de la administración regidos por normas de derecho público
ARTICULO 8° — Dispónese que a partir de la sanción de la presente ley, en los contratos celebrados por la Administración Pública bajo normas de derecho público, comprendidos entre ellos los de obras y servicios públicos, quedan sin efecto las cláusulas de ajuste en dólar o en otras divisas extranjeras y las cláusulas indexatorias basadas en índices de precios de otros países y cualquier otro mecanismo indexatorio. Los precios y tarifas resultantes de dichas cláusulas, quedan establecidos en pesos a la relación de cambio UN PESO ($ 1) = UN DOLAR ESTADOUNIDENSE (U$S 1).
ARTICULO 9° — Autorízase al Poder Ejecutivo nacional a renegociar los contratos comprendidos en lo dispuesto en el Artículo 8° de la presente ley. En el caso de los contratos que tengan por objeto la prestación de servicios públicos, deberán tomarse en consideración los siguientes criterios: 1) el impacto de las tarifas en la competitividad de la economía y en la distribución de los ingresos; 2) la calidad de los servicios y los planes de inversión, cuando ellos estuviesen previstos contractualmente; 3) el interés de los usuarios y la accesibilidad de los servicios; 4) la seguridad de los sistemas comprendidos; y 5) la rentabilidad de las empresas.
(Nota Infoleg: por art. 1 de la Ley N°25.790 B.O.22/10/2003, se dispone la extensión hasta el 31 de diciembre de 2004 el plazo para llevar a cabo la renegociación de los contratos de obras y servicios públicos. Dicha negociación podrá abarcar a determinados sectores de servicios públicos o a determinadas contrataciones en particular. Por art. 1° de la Ley N° 25.972 B.O. 17/12/2004 se prorroga, hasta el 31 de diciembre de 2005, el plazo de la presente Ley N° 25.790. Vigencia: a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial).
ARTICULO 10. — Las disposiciones previstas en los artículos 8° y 9° de la presente ley, en ningún caso autorizarán a las empresas contratistas o prestadoras de servicios públicos, a suspender o alterar el cumplimiento de sus obligaciones.
Capítulo III
De las obligaciones originadas en los contratos entre particulares, no vinculadas al sistema financiero
ARTICULO 11. — Las obligaciones de dar sumas de dinero existentes al 6 de enero de 2002, expresadas en DOLARES ESTADOUNIDENSES u otra moneda extranjera, no vinculadas al sistema financiero, cualquiera sea su origen o naturaleza, haya o no xxxx del deudor, se convertirán a razón de UN DOLAR ESTADOUNIDENSE (U$S 1) = UN PESO ($ 1), o su equivalente en otra moneda extranjera, resultando aplicable la normativa vigente en cuanto al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) o el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS), o el que en el futuro los reemplace, según sea el caso.
Si por aplicación de los coeficientes correspondientes, el valor resultante de la cosa, bien o prestación, fuere superior o inferior al del momento de pago, cualquiera de las partes podrá solicitar un reajuste equitativo del precio. En el caso de obligaciones de tracto sucesivo o de cumplimiento diferido este reajuste podrá ser solicitado anualmente, excepto que la duración del contrato fuere menor o cuando la diferencia de los valores resultare notoriamente desproporcionada. De no mediar acuerdo a este respecto, la justicia decidirá sobre el particular. Este procedimiento no podrá ser requerido por la parte que se hallare en xxxx y ésta le resultare imputable. Los jueces llamados a entender en los conflictos que pudieran suscitarse por tales motivos, deberán arbitrar medidas tendientes a preservar la continuidad de la relación contractual de modo equitativo para las partes.
De no mediar acuerdo entre las partes, las mismas quedan facultadas para seguir los procedimientos de mediación vigentes en las respectivas jurisdicciones y ocurrir ante los tribunales competentes para dirimir sus diferencias.
En este caso, la parte deudora no podrá suspender los pagos a cuenta ni la acreedora negarse a recibirlos. El Poder Ejecutivo nacional queda facultado a dictar disposiciones aclaratorias y reglamentarias sobre situaciones específicas, sustentadas en la doctrina del artículo 1198 del Código Civil y el principio del esfuerzo compartido.
La presente norma no modifica las situaciones ya resueltas mediante acuerdos privados y/o sentencias judiciales.
(Artículo sustituido por art. 3° de la Ley N° 25.820 B.O. 4/12/2003. Vigencia: a partir del día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial.)
TITULO V
Del canje de títulos
ARTICULO 12. — Dentro del plazo y en la forma que oportunamente establezca la reglamentación, el Poder Ejecutivo nacional dispondrá los recaudos necesarios para proceder al canje de los títulos nacionales y provinciales que hubiesen sido emitidos como sustitutos de la moneda nacional de curso legal en todo el territorio del país, previo acuerdo con todas las jurisdicciones provinciales.
TITULO VI
De la protección de usuarios y consumidores
ARTICULO 13. — Facúltase al Poder Ejecutivo nacional a regular, transitoriamente, los precios de insumos, bienes y servicios críticos, a fin de proteger los derechos de los usuarios y consumidores, de la eventual distorsión de los mercados o de acciones de naturaleza monopólica u oligopólica.
TITULO VII
De las disposiciones complementarias y transitorias
ARTICULO 14. — Invítase a las Provincias, Ciudad Autónoma de Buenos Aires y Municipios a adherir a las disposiciones de los artículos 8°, 9° y 10 de la presente ley.
ARTICULO 15. — Suspéndese la aplicación de la Ley N° 25.466, por el plazo máximo previsto en el artículo 1°, o hasta la oportunidad en que el Poder Ejecutivo nacional considere superada la emergencia del sistema financiero, con relación a los depósitos afectados por el Decreto N° 1570/2001.
ARTICULO 16. — Suspéndese la aplicación de la Ley N° 25.557, por el término de hasta NOVENTA (90) días. Por el plazo de CIENTO OCHENTA (180) días quedan suspendidos los despidos sin causa justificada. En caso de producirse despidos en contravención a lo aquí dispuesto, los empleadores deberán abonar a los trabajadores perjudicados el doble de la indemnización que les correspondiese, de conformidad a la legislación laboral vigente.
(Nota Infoleg: por art. 1° del Decreto N° 1224/2007 B.O. 11/9/2007 se declara cumplida la condición prevista por el primer párrafo del artículo 4º de la Ley Nº 25.972.)
(Nota Infoleg: Por art. 4° de la Ley N° 25.972 B.O. 17/12/2004 se prorroga la suspensión de los despidos sin causa justificada dispuesta por el presente artículo y sus modificatorias, hasta que la tasa de desocupación elaborada por el Instituto Nacional de Estadística y Censo (INDEC) resulte inferior al DIEZ POR CIENTO (10%).
En caso de producirse despidos en contravención a dicha suspensión, los empleadores deberán abonar a los trabajadores afectados el porcentaje adicional que fije el Poder Ejecutivo nacional, por sobre la indemnización que les corresponda conforme a lo establecido en el artículo 245 de la Ley de Contrato de Trabajo N° 20.744 (t.o. 1976) y sus modificatorias.
Esta disposición no resultará aplicable a los empleadores respecto de los contratos celebrados en relación de dependencia, en los términos de la Ley de Contrato de Trabajo N° 20.744 (t.o. 1976) y sus modificatorias, a partir del 1° de enero de 2003, siempre que éstos impliquen un aumento en la plantilla total de trabajadores que el empleador poseía al 31 de diciembre de 2002. Vigencia: a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial.
Porcentaje adicional: Por art. 1º del Decreto Nº 1433/2005 B.O. 23/11/2005 se fijó en el 50% el adicional previsto en el segundo párrafo del artículo 4º de la Ley Nº 25972. Vigencia: a partir del 1º de diciembre de 2005. Porcentaje anterior: 80% (art. 1º del Decreto Nº 2014/2004 B.O. 7/1/2005))
Prorrogas anteriores: Decreto N° 823/2004 B.O. 28/6/2004; Decreto N° 369/2004 B.O. 2/4/2004; Decreto N° 1351/2003 B.O. 6/1/2004; Decreto N° 256/2003 B.O. 26/6/2003; Decreto N° 662/2003 B.O. 21/3/2003 y Decreto N° 883/2002 B.O. 29/5/2002).
Por art. 1° del Decreto N° 2639/2002 B.O. 20/12/2002 se dispone que lo establecido en la última parte del presente artículo no será aplicable a los empleadores, respecto de los nuevos trabajadores que sean incorporados, en relación de dependencia en los términos de la Ley N° 20.744, a partir del 1° de enero de 2003, siempre y cuando la incorporación de los mismos represente un aumento en la plantilla total de trabajadores que el empleador poseía al 31 de diciembre de 2002.)
ARTICULO 17. — Los resultados netos negativos que tengan su origen en la aplicación del tipo de cambio a que se refiere el artículo 2° de la presente ley sobre activos y pasivos en moneda extranjera existentes a la fecha de su sanción, sólo serán deducibles en el Impuesto a las Ganancias en la proporción de un VEINTE POR CIENTO (20%) anual en cada uno de los primeros cinco ejercicios que cierren con posterioridad a la vigencia de la ley. Lo dispuesto precedentemente sólo será de aplicación para los sujetos cuyos ingresos anuales o patrimonio superen los límites establecidos en el artículo 127, Capítulo XIII, del Título I, de la Ley N° 11.683, t.o. en 1998 y sus modificaciones.
ARTICULO 18. — Modifícase el artículo 195 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado del siguiente modo:
"Cuando se dicten medidas cautelares que en forma directa o indirecta afecten, obstaculicen, comprometan o perturben el desenvolvimiento de actividades esenciales del Estado Nacional, las Provincias, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, las Municipalidades, de sus reparticiones centralizadas o descentralizadas, o de entidades afectadas a alguna actividad de interés estatal, podrá interponerse recurso de apelación directamente ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación. La presentación del recurso tendrá por sí sola efecto suspensivo de la resolución dictada. La Corte Suprema de Justicia de la Nación requerirá la remisión del expediente. Recibido éste, conferirá traslado con calidad de autos a la parte que peticionó la medida por el plazo de CINCO (5) días. Contestado el traslado o vencido el plazo para hacerlo, previa vista al Procurador General de la Nación dictará sentencia confirmando o revocando la medida."
ARTICULO 19. — La presente ley es de orden público. Ninguna persona puede alegar en su contra derechos irrevocablemente adquiridos. Derógase toda otra disposición que se oponga a lo en ella dispuesto.
ARTICULO 20. — Créase a todos los efectos de esta ley la Comisión Bicameral de Seguimiento la cual deberá controlar, verificar y dictaminar sobre lo actuado por el Poder Ejecutivo. Los dictámenes en todos los casos serán puestos en consideración de ambas Cámaras. La Comisión Bicameral será integrada por seis senadores y seis diputados elegidos por las Honorables Cámaras de Senadores y Diputados de la Nación, respetando la pluralidad de la representación política de las Cámaras. El Presidente de la Comisión será designado a propuesta del bloque político de oposición con mayor número de legisladores en el Congreso.
(Nota Infoleg: por art. 27 de la Ley N° 26.122 B.O. 28/7/2006 se establece que la Comisión Bicameral de Seguimiento, creada por el presente artículo, sólo mantendrá la competencia prevista por el artículo 4° de la Ley N° 25.790.)
ARTICULO 21. — El Poder Ejecutivo nacional dará cuenta del ejercicio que hiciere de las facultades que se le delegan al finalizar su vigencia y mensualmente, por medio del Jefe de Gabinete de Ministros en oportunidad de la concurrencia a cada una de las Cámaras del Congreso, conforme a lo previsto en el artículo 101 de la Constitución Nacional.
ARTICULO 22. — Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.
DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, A LOS SEIS DIAS DEL MES DE ENERO DEL AÑO DOS MIL DOS.
—REGISTRADA BAJO EL N° 25.561—
XXXXXXX X. XXXXXX. — XXXX X. XXXXXXX. — Xxxxxxx X. Xxxxxxx. — Xxxx X. Xxxxxxx.
NOTA: El texto en negrita fue observado.
(Nota Infoleg: Por art. 1° del Decreto N° 50/2002 B.O. 9/1/2002 se establece el día 6 de enero de 2002 como fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 25.561.)
(Ver art. 1° del Decreto N° 689/2002 B.O. 2/5/2002 Excepción (Transporte de gas) a las disposiciones de la presente Ley.)
CÓDIGO CIVIL
TITULO VI
De la locación
Art. 1.493. Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.
El que paga el precio, se llama en este código "locatario", "arrendatario" o "inquilino", y el que lo recibe "locador" o "arrendador". El precio se llama también "arrendamiento" o alquiler.
Art. 1.494. El contrato de locación queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes. Todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y demás requisitos esenciales de la compraventa, es aplicable al contrato de locación.
Art. 1.495. Se comprenden en el contrato, a no haberse hecho expresa reserva, todas las servidumbres activas del inmueble arrendado, y los frutos o productos ordinarios; pero no se comprenden los frutos o productos extraordinarios, ni los terrenos acrecidos por aluvión, si el locatorio no hiciere un acrecentamiento proporcional del alquiler o renta.
Art. 1.496. Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario.
Art. 1.497. El locador no puede rescindir el contrato por necesitar la cosa para su propio uso, o el de su familia.
Art. 1.498. Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido.
CAPITULO I
De las cosas que pueden ser objeto del contrato de locación
Art. 1.499. Las cosas muebles no fungibles, y las raíces sin excepción pueden ser objeto de la locación.
Art. 1.500. Pueden ser objeto del contrato de locación aun las cosas indeterminadas.
Art. 1.501 Las cosas que estén fuera del comercio, y que no pueden ser enajenadas, o que no pueden enajenarse sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien público, u ofensivas a la moral y buenas costumbres.
Art. 1.502 Los arrendamientos de bienes Nacionales, Provinciales o Municipales, o bienes de corporaciones , o de establecimientos de utilidad pública, serán juzgados por las disposiciones del derecho administrativo o por las que le sean peculiares. Sólo en subsidio lo serán por las disposiciones de este código.
Art. 1.503 El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que no sea contrario a las buenas costumbres. De otra manera el contrato es de ningún valor.
Art. 1.504 Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviere expresado en el contrato, el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado el goce que deba hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza está destinada a prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso.
Será nula y sin ningún valor toda cláusula por la que se pretenda excluir de la habitación de la casa, pieza o departamento arrendado o subarrendado, a los menores que se hallen bajo la patria potestad o guarda del locatario o sublocatario. (Párrafo incorporado por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.)
CAPITULO II
Del tiempo en la locación
Art. 1.505 El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el xx xxxx años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años.
Art. 1.506 Si el arrendamiento fuere de una heredad, cuyos frutos se recojan cada año, y no estuviese determinado el tiempo en el contrato, se reputará hecho por el término de un año. Cuando el arrendamiento sea de una heredad, cuyos frutos no se recojan sino después de algunos años, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para que el arrendatario pueda percibir los frutos.
Art. 1.507 En la locación xx xxxxx, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios, ni las condiciones del arriendo.
Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos años; para los destinados a habitación, un año y medio.
Tratándose xx xxxxx y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio.
El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artículo a favor del locatario, cesará por las siguientes causas: 1°. Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler. 2°. Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia judicial. 3°. Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador. 4°. Ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribución directa.
Si producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha sido privado. En los casos de los incisos 1° y 2°, el locatario tendrá diez días para el desalojo; en los casos de los incisos 3° y 4°, este plazo podrá ampliarse hasta cuarenta días.
Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en virtud de lo dispuesto por los incisos 1º y 3º, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán un plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo.
(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.)
Art. 1.508 Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato.
Art. 1.509 En los arrendamientos xx xxxxx, piezas o departamentos, el locatario que, por haber vencido el plazo legal que reconoce a su favor el artículo 1507, fuese demandado por desalojo y acreditare haber pagado el alquiler correspondiente al mes anterior, tendrá noventa días para el desalojo, contados desde aquel en que se intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda.
(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.)
CAPITULO III
De la capacidad para dar o tomar cosas en arrendamiento
Art. 1.510. Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho.
Art. 1.511. Pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo también las limitaciones puestas por la ley a su derecho.
Art. 1.512. El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes.
Art. 1.513. Los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos, ni con autorización judicial, ni pueden serlo tampoco los administradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso del dueño de la cosa.
CAPITULO IV
De las obligaciones del locador
Art. 1.514. El locador está obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle. Este convenio se presume, cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra en posesión de la cosa sin exigir reparaciones en ella.
Art. 1.515. Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.
Art. 1.516. La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.
Art. 1.517. Es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la cosa causado por hechos de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario.
Art. 1.518. Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer, el locatario está autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si éstos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador.
Art. 1.519. Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al locatario, podrá éste exigir, según las circunstancias, o la cesación del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de él, podrá el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato.
Art. 1.520. El locatario tendrá los mismos derechos del artículo anterior, cuando el locador fuese obligado a tolerar trabajo del propietario vecino, en las paredes divisorias, o hacer éstas de nuevo, inutilizando por algún tiempo parte de la cosa arrendada.
Art. 1.521. Si durante el contrato la cosa arrendada fuere destruida en su totalidad por caso fortuito, el contrato queda rescindido. Si lo fuere sólo en parte, puede el locatario pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, según fuese la importancia de la parte destruida. Si la cosa estuviere solamente deteriorada, el contrato subsistirá, pero el locador está obligado a reparar el deterioro, hasta poner la cosa en buen estado.
Art. 1.522. Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes.
Art. 1.523. El locador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada, aunque los cambios que hiciere no causaren perjuicio alguno al locatario; pero puede hacerlos en los accesorios de ella, con tal que no cause perjuicio al locatario.
Art. 1.524. Si el locador quisiere hacer en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones, o si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede éste oponerse a que las haga, o demandar la demolición de ellas, o restituir la cosa y pedir indemnización de pérdidas e intereses.
Art. 1.525. El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.
Art. 1.526. El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos.
Art. 1.527. El locador está obligado a defender, y en su caso a indemnizar al locatario, cuando éste sea demandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos de propiedad o de servidumbre o de uso o goce de la cosa.
Art. 1.528. El locador no está obligado a garantir al locatario de las vías de hecho de terceros, que no pretendan la propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa. El locatario no tiene acción sino contra los autores de los hechos, y aunque éstos fuesen insolventes, no tendrá acción contra el locador.
Art. 1.529. Si las vías de hecho de terceros tomasen el carácter de fuerza mayor, como devastaciones de la guerra, bandos armados, etcétera, entonces regirá lo dispuesto en el artículo 1517.
Art. 1.530. El locatario está obligado a poner en conocimiento del locador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación, o novedad dañosa a su derecho, como toda acción que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder de los daños y perjuicios, y de ser privado de toda garantía por parte del locador.
Art. 1.531. Si el locador fuese vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el locatario reclamar una disminución del precio, o la rescisión del contrato, si la parte de que se le priva fuese una parte principal de la cosa, o del objeto del arrendamiento, y los daños y perjuicios que le sobreviniesen.
Art. 1.532. El derecho del locatario para pedir pérdidas e intereses, en el caso del artículo anterior, no tiene lugar, si al hacer el contrato hubiese conocido el peligro de la evicción.
Art. 1.533. No habiendo prohibición en el contrato, el locatario, sin necesidad de autorización especial del locador, puede hacer en la cosa arrendada, con tal que no altere su forma o que no haya sido citado para la restitución de la cosa, las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad. Después de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al locatario que haga mejoras.
Art. 1.534. En las casas y predios urbanos, y en los edificios de los predios rústicos, no podrá el inquilino hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, o causen algún inconveniente, como el rompimiento xx xxxxxxx maestras para abrir puertas o ventanas. Puede, sin embargo, quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas divisiones puertas o ventanas, o hacer obras análogas, con tal que desocupada la casa, la restituya en el estado en que se obligó a restituirla o en que la recibió, si así lo exigiese el locador.
Art. 1.535. Si la locación fuese de terrenos en las ciudades o pueblos xx xxxxxxx, entiéndese que ha sido hecha con autorización al locatario de poder edificar en ellos, siendo de cuenta del locador las mejoras necesarias o útiles.
Art. 1.536. Si la locación ha sido de terrenos incultos, entiéndese también que ha sido hecha con autorización al locatario de poder hacer en ellos cualquier trabajo de cultivo, o cualesquiera mejoras rústicas.
Art. 1.537. El locatario no puede hacer mejoras que alteren la forma de la cosa, si no fue expresamente autorizado por el contrato para hacerlas, o si el locador no lo hubiese autorizado posteriormente.
Art. 1.538. Habiendo en el contrato prohibición general de hacer mejoras, o prohibición de hacer mejoras determinadas, el locatario no puede en el primer caso hacer mejoras algunas, y en el segundo, no podrá hacer las mejoras prohibidas, si el locador no lo hubiera autorizado posteriormente.
Art. 1.539. Sólo es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por el locatario:
1° Si en el contrato o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas, obligándose o no el locatario a hacerlas;
2° Si lo autorizó para hacerlas, y después de hechas se obligó a pagarlas;
3° Si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia;
4° Si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas;
5° Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locación;
6° Si la locación fuese por tiempo indeterminado, si lo autorizó para hacerlas y exigió la restitución de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas.
Art. 1.540. No basta para que el locador deba pagar las mejoras o gastos hechos por el locatario, el haberle autorizado para hacerlos, si a más de esto no constase expresamente que se obligó a pagarlos, salvo los casos del artículo anterior, números 4°, 5° y 6°.
Esta disposición comprende el premio pagado por el locatario como seguro de la cosa arrendada, si no constase expresamente que se obligó a asegurarla por cuenta del locador.
Art. 1.541. Si en el contrato o posteriormente, el locador hubiere autorizado al locatario para hacer mejoras, sin otra declaración, entiéndese que tal autorización se refiere únicamente a las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin depender de autorización especial.
Art. 1.542. Autorizándose mejoras que el locatario no tiene derecho para hacer sin autorización expresa, debe designarse expresamente cuales sean. Autorizándose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe designarse el máximum que el locatario puede gastar, y los alquileres x xxxxxx que deban aplicarse a ese objeto.
No observándose las disposiciones anteriores, la autorización se reputará no escrita, si fue estipulada en el contrato, y será nula si fue estipulada por separado.
Art. 1.543. Las autorizaciones para hacer mejoras, con obligación de pagarlas el locador, y con obligación de hacerlas el locatario, o sin ella, no pueden ser probadas sino por escrito.
Art. 1.544. Las reparaciones o gastos a cargo del locador, se reputarán hechas por el locatario en caso de urgencia, cuando, sin daño de la cosa arrendada, no podían ser demoradas, y le era imposible al locatario avisar al locador para que las hiciera o lo autorizase para hacerlas. También se reputan gastos de esta clase los que el locatario hubiese hecho, como pago de impuestos a que la cosa arrendada estaba sujeta.
Art. 1.545. Todas las mejoras hechas en el caso de urgencia, y todas las de los casos del artículo 1539, número 5° y 6°, deberán ser pagadas por el locador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras cediesen a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir por ellas indemnización alguna.
Art. 1.546. En los casos del artículo 1539, número 1°, 2° y 3°, si la locación hubiese de continuar, el valor de las mejoras y gastos, se compensará hasta la concurrente cantidad con los alquileres x xxxxxx ya vencidos, o que el locatario debiese, y sucesivamente con los alquileres x xxxxxx que se fueren venciendo, sin perjuicio del derecho del locatario para pedir el pago inmediato.
Art. 1.547. En los mismos casos del art. 1539, números 1°, 2° y 3°, si la locación no hubiese de continuar, y también en los casos del mismo artículo, números 4°, 5° y 6°, compete al locatario el derecho de retener la cosa arrendada, hasta que sea pagado del valor de las mejoras y gastos.
Art. 1.548. En los casos del artículo 1539, números 1°, 2° y 3°, las mejoras, existan o no, serán pagadas por lo que hubieren costado, y no probándose el costo, serán pagadas por arbitramiento judicial.
El pago en los casos del artículo 1539, número 1°, no excederá el máximum designado en el contrato, aunque el locatario pruebe haber gastado más, o el costo de las mejoras se arbitre en mayor suma.
Art. 1.549. En los casos del artículo 1539, números 4°, 5° y 6°, serán pagadas solamente las mejoras que existiesen por el precio de su avaluación, sea cual fuere el valor de su costo.
Art. 1.550. Resolviéndose la locación sin culpa del locador, no incumbe a éste pagar:
1° Las mejoras del artículo 1539, número 4°, si estipuló que las mejoras habían de ceder a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir indemnizaciones por ellas;
2° Las mejoras que el locatario hizo, por haberse obligado a hacerlas, aunque no conste haber para ello recibido alguna cantidad u obtenido una baja en el precio de la locación;
3° Las mejoras voluntarias que no se obligó a pagar, aunque autorizase el locatario para hacerlas.
Art. 1.551. Resolviéndose la locación por culpa del locador, incumbe a éste pagar todas las mejoras y gastos, con excepción únicamente de las que el locatario hubiese hecho, sin tener derecho para hacerlas.
Art. 1.552. Resolviéndose la locación por culpa del locatario, no incumbe al locador pagar sino las mejoras y gastos a cuyo pago se obligó, y las hechas por el locatario en caso de urgencia.
Art. 1.553. El locador está obligado a pagar las cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada.
CAPITULO V
De las obligaciones del locatario
Art. 1.554. El locatario está obligado a limitarse al uso o goce estipulado, de la cosa arrendada, y en falta de convenio, al que la cosa ha servido antes o al que regularmente sirven cosas semejantes.
Art. 1.555. El locatario no se limitará al uso o goce estipulado, usando de la cosa arrendada para diverso destino del convenido, aunque la mudanza del destino no traiga perjuicio alguno al locador.
Art. 1.556. El locatario está obligado también a pagar el precio al locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convención, según los usos del lugar, a conservar la cosa en buen estado, y a restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciese acabada la locación.
Art. 1.557. En los arrendamientos de predios rústicos no podrá exigir el locatario remisión total o parcial de las rentas, alegando casos fortuitos ordinarios o extraordinarios, que destruyan o deterioren las cosechas.
Art. 1.558. El locador para seguridad del pago del precio, puede retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista, y que pertenezcan al locatario. Se juzgará que le pertenecen los que existen en el predio arrendado, si no se probare lo contrario.
Art. 1.559. Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que al que esté destinada por su naturaleza o por el contrato, o si por un goce abusivo causa perjuicio al locador, éste puede demandar las pérdidas e intereses, y según las circunstancias la supresión de las causas del perjuicio, o la rescisión del arrendamiento.
Art. 1.560. Será un goce abusivo en los predios rústicos, arrancar árboles, hacer xxxxxx xx xxxxxx, salvo si lo hiciera para sacar madera necesaria para los trabajos del cultivo de la tierra, o mejora del predio, o a fin de proveerse de leña o carbón para el gasto de su casa.
Art. 1.561. Debe conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten con él, de sus domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios.
Art. 1.562. El locatario no conservará la cosa arrendada en buen estado:
1° Deteriorándose ella por su culpa o la de las personas designadas en el artículo anterior, o abandonándola sin dejar persona que la conserve en buen estado, aunque lo haga por motivos necesidad personal, mas no si lo hiciese por motivos derivados de la misma cosa o del lugar en que ella se encuentra;
2° Haciendo obras nocivas a la cosa arrendada o que muden su destino, o haciendo, sin autorización, mejoras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas en el contrato;
3° Dejando de hacer las mejoras a que se obligó.
Art. 1.563. Deteriorándose la cosa arrendada por culpa del locatario o de las personas designadas en el artículo 1561, puede el locador exigir que haga las reparaciones necesarias o disolver el contrato.
Art. 1.564. Abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus veces, el locador tendrá derecho para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces disuelto el contrato.
Art. 1.565. Haciendo el locatario sin autorización del locador, mejoras que alteren la forma de la cosa arrendada, o fueren prohibidas en el contrato, el locador podrá impedirlas; y si ya estuvieren acabadas, podrá demandar su demolición, o exigir al fin de la locación, que el locatario restituya la cosa en el estado en que la recibió.
Art. 1.566. Haciendo el locatario obras nocivas a la cosa arrendada, o que muden su destino, puede el locador ejercer los mismos derechos del artículo anterior o demandar la resolución del contrato.
Art. 1.567. Dejando el locatario de hacer las mejoras prometidas, sin haber por ello recibido cantidad alguna del locador u otra ventaja, éste podrá demandar que las haga en un plazo designado, con conminación de resolver el contrato; y si hubiere recibido alguna cantidad para hacerlas, conminándolo a volver la suma recibida con los intereses, o el pago del alquiler disminuido.
Art. 1.568. No habrá culpa por parte del locatorio si la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, o su deterioro, o la imposibilidad de su destino, fue motivada por caso fortuito o fuerza mayor.
Art. 1.569. Tampoco habrá culpa por parte del locatario por la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, si fue motivada por su propia calidad, vicio, o defecto, o cuando fue destinada a extinguirse progresivamente por la extracción de sus productos.
Art. 1.570. No siendo notorio el accidente de fuerza mayor que motivó la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, la prueba del caso fortuito incumbe al locatario. A falta de prueba, la pérdida o deterioro le es imputable.
Art. 1.571. Siendo notorio el accidente de fuerza mayor, o probado este accidente, la prueba de que hubo culpa, por parte del locatario, sus agentes, dependientes, cesionarios, subarrendatarios, comodatarios o huéspedes, corresponde al locador.
Art. 1.572. Lo dispuesto en los artículos anteriores, es aplicable al caso de incendiarse la cosa arrendada. El incendio será reputado caso fortuito, hasta que el locador o el que fuere perjudicado, pruebe haber habido culpa por parte de las personas designadas en el artículo anterior.
Art. 1.573. El locatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros menores, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.
Art. 1.574. Aunque en el contrato esté expresado el tiempo en que el locatario deba hacer los pagos, o cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada, él puede oponer a terceros que estén obligados a respetar la locación, los recibos de alquileres x xxxxxx que tenga pagados adelantados, salvo el derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe.
Art. 1.575. Presúmese que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue el locatario la cláusula de su contrato, por la cual se obligaba a hacerlo:
1° Cuando los pagos fuesen hechos por arrendamientos de mayor tiempo que el que el arrendador podía contratar;
2° Si el locatario, no obstante la prohibición del contrato de no poder subarrendar, hubiese subarrendado la cosa, y recibido pagos adelantados;
3° En relación a los acreedores del locador, si hizo pagos adelantados después de publicada su falencia;
4° En relación a los acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudicatarios del inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato;
5° En relación a los acreedores quirografarios del locador; si hizo los pagos después de estar embargadas las rentas o alquileres;
6° Cuando no siendo obligado por el contrato, y sabiendo la insolvencia del locador, le hizo pagos anticipados;
7° En relación a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones voluntarias del locador, y a los cesionarios de la locación o de los alquileres x xxxxxx, por cesiones voluntarias del locador, probándose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo razón de saber la enajenación o la cesión.
Art. 1.576. Los acreedores del locatario insolvente, o los administradores de la masa fallida del locatario, no tendrán derecho, a pretexto de fraude, para anular los pagos anticipados de alquileres x xxxxxx. Sólo pueden exigir la restitución de esos pagos en el caso de rescindirse el contrato.
Art. 1.577. Si la locación fue por tiempo indeterminado, y se intimare el desalojo al locatario, podrá éste pedir indemnizaciones de las mejoras que fue autorizado a hacer, y que aun no había disfrutado.
Art. 1.578. Si la cosa arrendada fuese inmueble, compete al locador, aunque la locación esté afianzada, acción ejecutiva para el cobro de los alquileres x xxxxxx, requiriendo mandamiento de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concedido por este código al crédito del locador.
Art. 1.579. No pagando el locatario dos períodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá demandar la resolución del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses.
Art. 1.580. El locatario no será condenado a pagar alquileres x xxxxxx, si tuviese que compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de ellos dependa de la liquidación.
Art. 1.581. La acción ejecutiva del locatario por cobro de alquileres x xxxxxx, como por cualquier otra deuda derivada de la locación, compete igualmente a sus herederos, sucesores, o representantes, contra el subarrendatario, sus herederos, sucesores, o representantes, sin dependencia de autorización del locador.
Art. 1.582. Las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a los que las prestaron, no sólo al pago de los alquileres x xxxxxx, sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres x xxxxxx.
Art. 1.582 bis. La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original
(Artículo incorporado por art. 1° de la Ley N° 25.628 B.O. 23/8/2002.)
CAPITULO VI
De la cesión del arrendamiento y de la sublocación
Art. 1.583. El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes.
En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del artículo 1507, será nula toda convención que importe elevar en más de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario. (Párrafo incorporado por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.)
A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se hará constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario. (Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.)
Art. 1.584. La cesión consistirá únicamente en la transmisión de los derechos y obligaciones del locatario, y a ella son aplicables las leyes sobre la cesión de derechos.
Art. 1.585. El subarriendo constituye una nueva locación, y será regido por las leyes sobre el contrato de locación.
Art. 1.586. El cedente no goza por el precio de la cesión de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado.
Art. 1.587. El cesionario no puede exigir que el cedente le entregue la cosa en buen estado. Está obligado a recibirla en el estado en que se encuentre al momento de la cesión.
Art. 1.588. El cesionario o subarrendatario, no podrá negarse a recibir la cosa arrendada, alegando la prohibición de ceder o subarrendar, impuesta al locatario si contrataron sabiendo esa prohibición. En tal caso la cesión o sublocación, producen sus efectos , si el locador no se opusiese o hasta que él se oponga.
Art. 1.589. El cesionario tiene una acción directa contra el arrendador para obligarlo al cumplimiento de todas las obligaciones que él había contraído con el locatario; y está directamente obligado, respecto al arrendador, por las obligaciones que resulten del contrato de locación.
Art. 1.590. El sublocador goza, por el precio del subarriendo, de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado, y el subarrendatario puede demandar al sublocador que le entregue la cosa en buen estado.
Art. 1.591. El subarrendatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de las obligaciones que éste hubiese contraído con el locatario.
Art. 1.592. El arrendador originario recíprocamente, tiene acción directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sublocación.
Art. 1.593. El locador originario, tiene derecho y privilegio sobre las cosas introducidas en el predio por el subarrendatario; pero sólo puede ejercerlo hasta donde alcanzaren las obligaciones que incumben a éste.
Art. 1.594. El locador originario debe admitir los pagos hechos al locatario por el subarrendatario, por los alquileres vencidos.
Art. 1.595. El subarrendatario no puede oponer al locador originario los pagos anticipados que hubiese hecho, a no ser que ellos hubiesen tenido lugar por una cláusula de la sublocación, o fuesen conformes al uso de los lugares.
Art. 1.596. El locatario que subarrienda, o cede el arrendamiento, no puede por cláusula alguna, librarse de sus obligaciones respecto al locador, sin el consentimiento de éste.
Art. 1.597. La prohibición de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento, y recíprocamente la prohibición de ceder el arrendamiento, importa prohibir el subarriendo.
Art. 1.598. La cláusula de que el locatario no pueda ceder el arrendamiento, o subarrendar sin consentimiento del locador, no impedirá al locatario ceder o subarrendar, si el cesionario o sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crédito.
Art. 1.599. Los efectos de la cesión de la locación por parte del locatario, y en relación al locador, son:
1° Pasar al cesionario todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión; pero siempre con la calidad que, demandando el cesionario al locador, debe probar que su cedente se halla exonerado de sus obligaciones como locatario, u ofrecerse él mismo a cumplirlas;
2° Pasarán también al cesionario todas las obligaciones del locatario para con el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión, sin que el cedente quede exonerado de sus obligaciones de locatario.
Art. 1.600. El locatario, en relación al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere los derechos de locador; y los efectos del subarriendo serán juzgados sólo por lo que el locatario y subarrendatario hubiesen convenido entre ellos, y no por el contrato entre el locador y locatario.
Art. 1.601. En relación al locador, los efectos del subarriendo son:
1° Continuarán del mismo modo las obligaciones del locador para con el locatario, y las del locatario para con el locador, sin que éste quede constituido en obligación alguna directa con el subarrendatario;
2° Queda constituido el subarrendatario en la obligación directa de pagar los alquileres x xxxxxx, que el locatario dejare de pagar, y cuyo pago fuese demandado; pero sólo hasta la cantidad que estuviese debiendo al locatario;
3° No poder el subarrendatario oponer al locador los pagos adelantados adelantados de alquileres x xxxxxx que hubiese hecho al locatario, sino cuando los hubiese hecho en virtud de cláusula de su contrato;
4° Queda también el subarrendatario constituido en la obligación directa de indemnizar el daño que causare al locador en el uso o goce de la cosa, o de la parte, que le fue arrendada.
Art. 1.602. Si el locatario no obstante la prohibición impuesta en el contrato de no poder subarrendar, sustituye a otro en el uso o goce de la cosa, puede el locador hacer cesar ese uso o goce con indemnización del daño causado, o demandar la rescisión del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses.
Art. 1.603. El subarriendo, y la cesión de la locación por parte del locatario se juzgarán siempre hechos bajo la cláusula implícita de que el cesionario y subarrendatario usarán y gozarán de la cosa conforme al destino para que ella se entregó por el contrato entre locador y locatario, aunque éste no lo hubiere estipulado en su contrato con el cesionario o subarrendatario.
CAPITULO VII
De la conclusión de la locación
Art. 1.604. La locación concluye:
1° Si fuese contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo;
2° Si fuese contratada por tiempo indeterminado después del plazo fijado por el artículo 1507, cuando cualquiera de las partes lo exija; (Inciso sustituido por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.)
3° Por la pérdida de la cosa arrendada;
4° Por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada;
5° Por los vicios redhibitorios de ella, que ya existiesen al tiempo del contrato o sobreviniesen después, salvo si tales vicios eran aparentes al tiempo del contrato, o el locatario sabía de ellos, o tenía razón de saber;
6° Por casos fortuitos que hubieran imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato;
7° Por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen a uno u otro a rescindir el contrato.
Art. 1.605. Son vicios redhibitorios en las fincas urbanas, volverse oscura la casa por motivos de construcciones en las fincas vecinas, o amenazar ella ruina.
Art. 1.606. Cesando la locación aunque sea por falta de pago del alquiler o renta, se resuelven o pueden ser resueltos los subarriendos, cuyo tiempo aún no hubiese concluido, salvo el derecho del subarrendatario por la indemnización que le correspondiese contra el locatario.
Art. 1.607. No se resuelve sin embargo el subarriendo, si la locación hubiese cesado por confusión, es decir, la reunión en la misma persona de la calidad de locatario, y de la de propietario o usufructuario.
Art. 1.608. Resueltos los subarriendos, los subarrendatarios tendrán contra el locatario que les subarrendó, los mismos derechos que tiene el locatario contra el locador.
Art. 1.609. Acabado el tiempo de la locación, hecha a término fijo, por el vencimiento del plazo, si el locatario no restituye la cosa arrendada, el locador podrá desde luego demandarlo por la restitución con las pérdidas e intereses de la demora.
Art. 1.610. Si la locación no fuese a término fijo, el locador no podrá exigir al locatario la restitución de la cosa arrendada, sino después de los plazos siguientes: (Nota Infoleg: Por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921, se reemplaza las palabras "demandar al locatario" por "exigir al locatario".)
1° Si la cosa fuese mueble, después de tres días de haberle intimado la cesación de la locación;
2° Si fuese casa, departamento o pieza, establecimiento comercial o industrial, predio o predio rústico, después de tres meses contados del mismo modo. (Inciso sustituido por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921.)
3° (Nota Infoleg: Por art. 1° de la Ley N° 11.156 B.O. 29/9/1921, se reemplaza los incisos 2° y 3° por el actual inciso 2°.)
4° Si fuese predio rústico en que existiese un establecimiento agrícola, después de un año contado del mismo modo.
5° Si fuese terreno en que no exista establecimiento comercial, industrial o agrícola, después de seis meses contados del mismo modo.
Art. 1.611. Siendo la locación de tiempo indeterminado, o acabado el tiempo de la locación, o teniendo el locatario derecho para resolverla, si él restituyere la cosa arrendada y el locador no quisiere recibirla, podrá ponerla en depósito judicial, y desde ese día cesará su responsabilidad por el alquiler o renta, salvo el derecho del locador para impugnar el depósito.
Art. 1.612. El locatario pondrá también en depósito judicial la cosa mueble alquilada, si llega a saber que ella no pertenece al locador, o que fuese hurtada a su dueño, o que su dueño la perdiera con intervención previa de la persona a quien la cosa pertenece, o del locador.
Art. 1.613. Perteneciendo la cosa arrendada a copropietarios indivisos, ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros, demandar la restitución de la cosa antes de concluirse el tiempo de la locación, cualquiera que sea la causa que para ello hubiere.
Art. 1.614. Siendo arrendada la misma cosa a dos o más locatarios solidarios, ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros restituirla antes de acabado el tiempo de la locación.
Art. 1.615. Concluido el contrato de locación, el locatario debe devolver la cosa arrendada como la recibió, si se hubiere hecho descripción de su estado, salvo lo que hubiese perecido, o se hubiese deteriorado por el tiempo o por causas inevitables.
Art. 1.616. Si el locatario recibió la cosa sin descripción de su estado, se presume que la recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.
Art. 1.617. Si la locación hubiese sido de un predio rústico con animales de trabajo o de cría, y no se previno en el contrato el modo de restituirlos, pertenecerán al locatario todas las crías, con obligación de restituir otras tantas cabezas de las mismas calidades y edades.
Art. 1.618. El locatario no puede retener la cosa arrendada so pretexto de que le deba el locador, ni por indemnización de mejoras, siempre que el locador depositare o afianzare el pago de ellas a su liquidación.
Art. 1.619. El locador tampoco puede abandonar la cosa arrendada por eximirse de pagar las mejoras y gastos que estuviere obligado a pagar.
Art. 1.620. Si la cosa arrendada tuviese mejoras que no deba pagar el locador, ellas serán reputadas cualquiera que sea su valor como accesorios de la cosa. El locatario no podrá separarlas si de la separación resulta algún daño a la cosa arrendada; o si no le resultare daño a la cosa, no le resultare provecho a él; o si el locador quisiere pagarlas por su valor, como si estuviesen separadas.
Art. 1.621. Fuera de estos casos el locatario tendrá derecho para separar las mejoras, con tal que separándolas restituya la cosa en el estado a que se obligó, o en el estado en que la recibió.
Art. 1.622. Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.
CAPITULO VIII
De la locación de servicios
Art. 1.623. La locación de servicios es un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en cosa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero. Los efectos de este contrato serán juzgados por las disposiciones de este código sobre las "Obligaciones de hacer".
Art. 1.624. El servicio de las personas de uno y otro sexo que se conchabaren para servicio doméstico, será juzgado por las ordenanzas municipales o policiales de cada pueblo. Serán también juzgadas por las disposiciones especiales, las relaciones entre los artesanos y aprendices, y las entre los maestros y discípulos. El servicio de los empresarios o agentes de transportes, tanto por tierra como por agua, tanto de personas como de cosas, por las leyes del Código de Comercio y por las de este código, respecto a la responsabilidad de las cosas que se les entrega.
Art. 1.625. El que hubiese criado a alguna persona, no puede ser obligado a pagarle sueldos por servicios prestados, hasta la edad de quince años cumplidos. Tampoco serán obligados a pagar sueldos los tutores que conservaron en su compañía a los menores de quince años, por no poder darles acomodo.
Art. 1.626. Si la locación tuviese por objeto prestaciones de servicios imposibles, ilícitos o inmorales, aquel a quien tales servicios fuesen prestados, no tendrá derecho para demandar a la otra parte por la prestación de esos servicios, ni para exigir la restitución del precio que hubiese pagado.
Art. 1.627. El que hiciere algún trabajo, o prestare algún servicio a otro, puede demandar el precio, aunque ningún precio se hubiese ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de su profesión o modo de vivir. En tal caso, entiéndese que ajustaron el precio de costumbre para ser determinado por árbitros.
Las partes podrán ajustar libremente el precio de los servicios, sin que dicha facultad pueda ser cercenada por leyes locales. Cuando el precio por los servicios prestados deba ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de normas locales, su determinación deberá adecuarse a la labor cumplida por el prestador del servicio, los jueces deberán reducir equitativamente ese precio, por debajo del valor que resultare de la aplicación estricta de los mínimos arancelarios locales, si esta última condujere a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida. (Párrafo incorporado por art. 3° de la Ley N° 24.432 B.O. 10/1/1995.)
Art. 1.628. Si el servicio o trabajo no fuese relativo a la profesión o modo de vivir del que lo prestó, sólo tendrá lugar la disposición del artículo anterior, si por las circunstancias no se presumiese la intención de beneficiar a aquel a quien el servicio se hacía. Esta intención se presume cuando el servicio no fue solicitado, o cuando el que lo prestó habitaba en la casa de la otra parte.
Art. 1.629. Puede contratarse un trabajo o la ejecución de una obra, conviniendo en que el que la ejecute ponga sólo su trabajo o su industria, o que también provea la materia principal.
Art. 1.630. El que se ha obligado a poner su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio, si se destruye la obra por caso fortuito antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido esta circunstancia oportunamente al dueño. Si el material no era a propósito para el empleo a que le destinaban, el obrero es responsable del daño, si no advirtió de ello al propietario, si la obra resultó mala, o se destruyó por esa causa.
Art. 1.631. El empresario es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra.
Art. 1.632. A falta de ajuste sobre el modo de hacer la obra, y no habiendo medida, plano o instrucciones, el empresario debe hacer la obra según la costumbre del lugar, o ser decidida la diferencia entre el locador y locatario, en consideración al precio estipulado.
Art. 1.633. Aunque encarezca el valor de los materiales y de la obra de mano, el locador bajo ningún pretexto puede pedir aumento en el precio, cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada, salvo lo dispuesto en el artículo 1198.
(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968.)
Art. 1.633 bis. El empresario no podrá variar el proyecto de la obra sin permiso por escrito del dueño, pero si el cumplimiento del contrato exigiera esas alteraciones y ellas no pudieron preverse al tiempo en que se concertó, deberá comunicarlo inmediatamente al propietario, expresando la modificación que importe sobre el precio fijado.
A falta de acuerdo, resolverá el juez sumariamente.
(Artículo incorporado por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 0x xx xxxxx xx 0000.)
Art. 1.634. Cuando se convinieron en que la obra había de hacerse a satisfacción del propietario o de otra persona, se entiende reservada la aprobación a juicio de peritos.
Art. 1.635. A falta de ajuste sobre el tiempo en que debe ser concluida la obra, entiéndese que el empresario debe concluirla en el tiempo razonablemente necesario, según la calidad de la obra, pudiendo en tal caso el locatario exigir que este tiempo se designe por el juez.
Art. 1.636. El precio de la obra debe pagarse al hacerse la entrega de ella, si no hay plazos estipulados en el contrato.
Art. 1.637. La locación se acaba por la conclusión de la obra, o por resolución del contrato.
Art. 1.638. El dueño de la obra, puede desistir de la ejecución de ella por su sola voluntad, aunque se haya empezado, indemnizando al locador todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato. Empero, los jueces podrán reducir equitativamente la utilidad a reconocer si la aplicación estricta de la norma condujera a una notoria injusticia.
(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 0x xx xxxxx xx 0000.)
Art. 1.639. Cuando la obra fue ajustada por pieza o medida, sin designación del número de piezas, o de la medida total, el contrato puede resolverse por una y otra parte, concluidas que sean las partes designadas, pagándose la parte concluida.
Art. 1.640. El contrato se resuelve también por fallecimiento del empresario; pero no por fallecimiento del locatario. Este debe pagar a los herederos de aquél, en proporción del precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales preparados, si éstos fuesen útiles a la obra.
Art. 1.641. Los herederos podrán continuar la construcción de la obra, cuando ésta no exigiese en el empresario cualidades especiales.
Art. 1.642. Puede resolverse el contrato por el locatario, o por el empresario, cuando sobreviene a éste imposibilidad de hacer o de concluir la obra. En este caso el empresario es pagado por lo que ha hecho.
Art. 1.643. Puede por el contrato ser resuelto por el locatario, si desaparece el empresario, o por su falencia.
Art. 1.644. Puede también ser resuelto porque el locatario o dueño de la obra no dio en tiempo los materiales prometidos, o porque no pagó las prestaciones convenidas.
Art. 1.645. Los que ponen su trabajo o materiales en una obra ajustada en un precio determinado, no tienen acción contra el dueño de ella, sino hasta la cantidad que éste adeuda al empresario.
Art. 1.646. Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si ésta procede de vicio de construcción o de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor provisto éstos o hecho la obra en terreno del locatorio.
Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro de los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquélla.
La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.
No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por una ruina total o parcial.
(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968.)
Art. 1.647. Los empresarios constructores son responsables, por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales, de todo daño que causen a los vecinos.
Art. 1.647 bis. Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.
(Artículo incorporado por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 0x xx xxxxx xx 0000.)
Ley 13512
PROPIEDAD HORIZONTAL
.- Incorpora al Código Civil el Régimen de laPropiedad Horizontal -
Sanción: 30/09/1948.
Bs. As. 13/10/1948
B.O.: 18/10/1948
Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o distintosdepartamentos de un mismo piso o departamentos de un edificiode una sola planta, que sean independientes y que tengan salidaa la vía pública directamente o por un pasaje comúnpodrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdoa las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puedepertenecer en condominio a más de una persona.
Art. 2° - Cada propietario será dueñoexclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terrenoy sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensablespara mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos,galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertasde entrada, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción,agua caliente o fría, refrigeración, etc.;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y engeneral todos los artefactos o instalaciones existentes para serviciosde beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácterde comunes, salvo convención en contrario.
Art. 3°- Cada propietario podrá usar de losbienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringirel legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, seráproporcional al valor del departamento o piso de su propiedad,el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defectopor el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribuciónfiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparablesdel dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. Enla transferencia, gravamen o embargo de un departamento o pisose entenderán comprendidos esos derechos, y no podránefectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamentedel piso o departamento a que accedan.
Art. 4°- Cada propietario puede, sin necesidad deconsentimiento de los demás, enajenar el piso o departamentoque le pertenece, o constituir derechos reales o personalessobre el mismo.
Art. 5° - Cada propietario atenderá los gastosde conservación y reparación de su propio piso odepartamento estando prohibida toda innovación o modificaciónque pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar lasparedes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a lasdel conjunto.
Art. 6°- Queda prohibido a cada propietario y ocupantede los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbreso a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedady administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidadde los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridaddel inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudicialespara el edificio.
Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevarnuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento delos propietarios de los otros departamentos o pisos al de la plantabaja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquenla solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarsesin la autorización de todos los propietarios.
Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporciónal valor de sus pisos o departamentos, salvo convenciónen contrario, las expensas de administración y reparaciónde las partes y bienes comunes del edificio, indispensables paramantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidady decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuiral pago de las primas de seguro del edificio común y alas expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partesy bienes comunes por resolución de los propietarios, enmira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodoo de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren,a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrariasal reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez,salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior ointerior del edificio, pueden ser objeto de reclamaciónformulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámitecorrespondiente al interdicto de obra nueva, pero la resoluciónde la mayoría no será por eso suspendida sin unaexpresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administradory no mediando oposición de los demás, previamenteadvertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservacióno reparación de partes o bienes comunes con derecho a serreembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietariosrealizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenarlos requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso enla medida en que resultaren útiles. En su caso, podráordenarse restituir a su xxxxx las cosas a su anterior estado.
Xxxxxx propietario podrá liberarse de contribuira las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bieneso servicios comunes ni por abandono del piso o departamento quele pertenece.
Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios,deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedady administración por acto de escritura pública quese inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dichoreglamento solo podrá modificarse por resoluciónde los propietarios, mediante una mayoría no menor de dostercios. Esta modificación deberá tambiénconsignarse en escritura pública e inscribirse en el Registrode la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a lossiguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios,que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendráfacultades, para administrar las cosas de aprovechamiento comúny proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesariospara tal fin. Dicho representante podrá elegir el personalde servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representantey la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso,el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de lospropietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en casonecesario, la persona que presidirá la reunión,las mayorías necesarias para modificar el reglamento yadoptar otras resoluciones, no tratándose de los casosen que en esta ley se exige una mayoría especial.
Art. 10. - Los asuntos de interés común queno se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidasal representante de los condominios, serán resueltos, previadeliberación de los propietarios, por mayoría devotos. Estos se computarán; en la forma que prevea el reglamentoy, en su defecto, se presumirá que cada propietario tieneun voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario,se unificará la representación. Cuando no fuere posiblelograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios,se solicitará al juez que convoque a la reunión,que se llevará a cabo en presencia suya y quedaráautorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolveren forma sumarísima, sin mas procedimiento que una audienciay deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmentecorresponda a fin de escucharlos.
Art.
11.
-El representante de los propietarios actuaráen todas las gestiones
ante las autoridades administrativas decualquier clase, como
mandatario legal y exclusivo de aquellos.
Esta, además,
obligado a asegurar el edificio contra incendio.
Art. 12. - En caso de destrucción total o parcialde más de dos terceras partes del valor, cualquiera delos propietarios puede pedir la venta del terreno y xxxxxxxxxx.Xx la mayoría no lo resolviera así, podrárecurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fueremenor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuira la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarsea ello dicha minoría, a adquirir la parte de esta, segúnvaluación judicial.
Art. 13. - Los impuestos, tasas o contribuciones de mejorasse cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efectose practicarán las valuaciones en forma individual, computándosea la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
Art. 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobreel que se asienta el edificio de distintos propietarios, si lahipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidadde todos los propietarios. Cada piso o departamento podráhipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos,por voluntad de todos los propietarios.
Art. 15.- En caso de violación por parte de cualquierade los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°,el representante o los propietarios afectados formularan la denunciacorrespondiente ante el juez competente y acreditada en juiciosumarísino la transgresión, se impondrá alculpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficiodel Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesariaspara que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamientodel domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractorfuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojadoen caso de reincidencia. La acción respectiva podráser ejercida por el representante de los propietarios o por elpropietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio dela acción civil resarcitoria que competa al propietarioo propietarios afectados.
Art. 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoríaque represente más de la mitad del valor podrá resolverla demolición y venta del terreno y materiales. Si resolvierala reconstrucción, la minoría no podrá serobligada a contribuir a ella, pero la mayoría podráadquirir la parte de los disconformes, según valuaciónjudicial.
Art. 17. - La obligación que tienen los propietariosde contribuir al pago de las expensas y primas de seguro totaldel edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisoso departamentos en la extensión del art. 3266 del Códigocivil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición;y el crédito respectivo goza del privilegio y derechosprevistos en los arts. 3901 y 2686 del Código civil.
Art. 18. - A los efectos de la presente ley, quedan derogadoslos arts. 2617, 2685 "in fine" y 2693 del Códigocivil, así como toda otra disposición que se opongaa lo estatuido en esta ley.
Art. 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendolos requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedadde los títulos a que la misma se refiere, forma de identificaciónde los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etc.
Art. 20. - Comuníquese, etc .
Decreto 31815
Bs. As. 13/10/1948
B.O.: 18/10/1948
POR TANTO:
Téngase por Ley de la Nación, cúmplase, comuníquese,publíquese, dése a la Dirección General delRegistro
REGIMEN LEGAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
REGLAMENTACION DE LA LEY 13.512
MINISTERIO DE JUSTICIA
DECRETO Nº 18.734 – Bs. As., 6/8/49
CONSIDERANDO:
Que el régimen de la propiedad de pisos y departamentos estatuido por la Ley núm. 13.512 requiere la sanción de normas reglamentarias para su efectiva aplicación;
Que en ese sentido resulta indispensable; como la misma ley lo prevé, instituir reglas especiales relativas a la inscripción del dominio en los registros públicos, adaptadas a las modalidades de la nueva forma de propiedad;
Que es también de indudable conveniencia de terminar las materias que obligatoriamente debe contener el reglamento de copropiedad y administración a que se refiere el art. 9 de la ley citada, toda vez que de la previsión y el acierto con que los propietarios regulen sus relaciones recíprocas, alejando el riesgo de eventuales conflictos, dependerá en apreciable medida el éxito del sistema;
Que por los mismos motivos es aconsejable permitir la inscripción del referido reglamento a quienes se dispongan a dividir horizontalmente en propiedad edificios ya construidos o en vías de construirse, medida coincidente con la prescripción legal que obliga al "consorcio de propietarios" a proceder a dicha inscripción;
Que con el fin de salvaguardar los derechos de los terceros adquirentes, como consecuencia del reconocimiento legal de obligaciones que siguen al dominio del piso o departamento transmitido (Ley 13.512, art. 17), es necesario facilitar a aquéllos el conocimiento anticipado de las deudas de tal naturaleza que puedan existir, a cuyo propósito se ha considerado un medio idóneo, dentro de las posibilidades reglamentarias del Poder Ejecutivo, el que se estatuye en el art. 6 del presente decreto;
Que siendo el valor asignado a cada piso o departamento el que determina, en principio, la proporción que corresponde a los propietarios en los derechos y obligaciones comunes (ley citada, arts. 3 y 8), es menester asegurar que dicha proporción no ha de ser alterada por las valuaciones que, a los efectos del pago del impuesto territorial, se realicen separadamente sobre cada unidad inmobiliaria;
Que la concesión de préstamos en condiciones liberales puede estimular la construcción de inmuebles destinados a ser divididos horizontalmente y facilitar la adquisición individual de departamentos o pisos, función que debe tomar a su cargo el Estado como medio de atenuar el problema actual de la crisis de vivienda y contribuir al propósito reiteradamente expresado, de permitir el acceso a la propiedad a las personas de situación económica modesta;
Que, finalmente, no existe riesgo alguno de que, como consecuencia de la adquisición de pisos o departamentos arrendados, se produzcan desalojos fundados en la causal que prevé el art. 2º, inc. c) de la Ley 12.998, pues a ello se opone la disposición del art. 1º de la Ley 12.228 que circunscribe su beneficio a los propietarios xx xxxxx "ya adquiridas" a la fecha de su sanción.
El Presidente de la Nación Argentina
Decreta:
I – DISPOSICIONES GENERALES
Art. 1º – Sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un reglamento de copropiedad y administración, impuesta al consorcio de propietarios por el art. 9 de la Ley 13.512, dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los registros públicos por toda persona, física o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad -conforme al régimen de la Ley 13.512- un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la inscripción del referido reglamento.
Art. 2º – No se inscribirán en los registros públicos, títulos por los que se constituya o transfiera el dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, cuando no se encontrare inscripto con anterioridad el reglamento de copropiedad y administración o no se lo presentare en ese acto en condiciones de inscribirlo.
Art. 3º – El reglamento de copropiedad y administración, deberá proveer sobre las siguientes materias:
1) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;
2) Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con relación al valor de conjunto;
3) Enumeración de las cosas comunes;
4) Uso de las cosas y servicios comunes;
5) Destino de las diferentes partes del inmueble;
6) Cargas comunes y contribución a las mismas;
7) Designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones;
8) Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cómputo de los votos; representación;
9) Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5 y 6 del presente decreto;
10) Constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.
11) Autorización que prescribe el art. 27. (Inciso incorporado por art. 2º del Decreto Nº 23.149/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
Art. 4º – Para la inscripción del Reglamento de Co-propiedad y Administración deberá presentarse éste al Registro de la Propiedad, juntamente con el Formulario Nº 1 a que se refiere el art. 29 y un plano del edificio extendido en tela, firmado por profesional con título habilitante. En dicho plano las unidades se designarán con numeración corrida y comenzando por las de la primera planta; se consignará las dimensiones y la descripción detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio y se destacará en color las partes de propiedad exclusiva.
(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.149/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
Art. 5º – Las decisiones que tome el consorcio de propietarios conforme al art. 10 de la Ley 13.512, se harán constar en actas que firmarán todos los presentes. El libro de actas será rubricado, en la Capital Federal y Territorios Nacionales, por el Registro de la Propiedad, y en las provincias por la autoridad que los respectivos gobiernos determinen. Todo propietario podrá imponerse del contenido del libro y hacerse expedir copia de las actas, la que será certificada por el representante de los propietarios o por las personas que éstos designen. Las actas podrán ser protocolizadas.
Será también rubricado por la misma autoridad el libro de administración del inmueble.
Art. 6º – A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una escritura pública de transferencia de dominio sobre pisos o departamentos, el consorcio de propietarios, por intermedio de la persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido.
Art. 7º – El Banco Hipotecario Nacional concederá préstamos de fomento, especiales u ordinarios, según corresponda a cada caso de acuerdo con su ley orgánica escalas de acuerdos e intereses y normas internas que se dicten, para facilitar la construcción o la adquisición de inmuebles destinados a ser divididos en departamentos o pisos que hubieran de adjudicarse a distintos propietarios, como así también para la adquisición aislada de uno o más departamentos o pisos de un inmueble.
II – DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LA CAPITAL FEDERAL Y TERRITORIOS NACIONALES
Art. 8º – Los préstamos que el Banco Hipotecario Nacional ha concedido o acuerde por el sistema llamado de sociedad de propiedad colectiva, podrán ser convertidos en préstamos individuales, siempre que los interesados se ajusten al régimen de la Ley 13.512 y cumplan los requisitos que a ese efecto establezca el Banco.
Art. 9º – Se inscribirán en el Registro de la Propiedad de la Capital Federal:
1) Los títulos constitutivos o traslativos de dominio, sobre pisos o departamentos;
2) Los títulos en que se constituyan, transfieran, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de hipoteca, usufructo, uso, habitación, servidumbre o cualquier otro derecho real sobre ellos;
3) Los actos o contratos en cuya virtud se adjudiquen pisos o departamentos o derechos reales, aun cuando sea con la obligación por parte del adjudicatario de transmitirlos a otro, o invertir su importe en objetos determinados;
4) Las sentencias ejecutoriadas que por herencia, prescripción u otra causa reconocieren adquirido el dominio o cualquier otro derecho real sobre pisos o departamentos;
5) Los contratos de arrendamiento de pisos o departamentos por tiempo determinado, que exceda de un año;
6) Las ejecutorias que dispongan el embargo de departamentos o pisos o que inhiban a una persona de la libre disposición de los mismos.
Art. 10. – Sin perjuicio de la aplicación de las disposiciones de la Ley 1893 Título XIV, en lo que fueren compatibles con el presente régimen, para las inscripciones que se señalan en el artículo anterior se aplicarán estrictamente o por analogía las disposiciones que contienen los arts. 6, 7, 11, 14 al 17, 35, 37 a 44, 46 a 56, 58, a 60, 65, 66, 68, 72, 73, 74, 75, 77, 89 a 100, 102 a 111, 114 a 186, 190, 191, 193 a 207 del Reglamento del Registro de la Propiedad, como así también las disposiciones del Decreto Nº104.961, del 4 xx xxxx de 1937.
Art. 11. – Toda inscripción deberá contener las siguientes enunciaciones:
1º – Día y hora de presentación del título en el Registro;
2º – Situación del edificio, calle, número, zona, designación numérica y superficie de la unidad y su proporción en la co-propiedad. (Inciso sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.149/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
3º – Valor, extensión, condiciones y cargas de cualquier especie del derecho que se inscriba;
4º – Naturaleza del acto que se inscriba y su fecha;
5º – Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona a cuyo favor se haga la inscripción;
6º – Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona de quien proceda inmediatamente el derecho a inscribir;
7º – Tomo y folio de la inscripción correspondiente al título transmitente;
8º – (Inciso derogado por art. 3º del Decreto Nº 23.149/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
9º – Constancia de haber solicitado los Certificados del Registro;
10º – Designación de la Escribanía, Oficina o Archivo en que existe el título original;
11º – Nombre y jurisdicción del funcionario, juez o tribunal que haya expedido el testimonio o la ejecutoria u ordenado la inscripción;
12º – Firma del encargado del Registro.
Art. 12. – Con los formularios de adquisición que presenten los escribanos juntamente con los testimonios del acto a inscribir y los originales de los oficios que por duplicado remitan los jueces se confeccionarán los protocolos de "Registro de Propiedad Horizontal".
Este registro se llevará abriendo uno particular a cada piso o departamento. Se asentará por primera partida la primera inscripción, ligándose por notas marginales todas las posteriores inscripciones, anotaciones y cancelaciones relativas al mismo piso o departamento.
Art. 13. – Las inscripciones de dominio de las distintas unidades que constituyen una finca, se ligarán la primera vez por notas a la inscripción de dominio de la Ley 1893.
(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.149/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
Art. 14. – En las escrituras de trasmisión de dominio de cada unidad, se hará constar, cuando corresponda la autorización de la Dirección General Impositiva.
Art. 15. – Los libros del dominio de la propiedad horizontal serán llevados para los inmuebles de la Capital Federal, por Zona Norte y Zona Sud, según que los edificios estén situados en la parte que se extiende al Norte de la línea media de la calle Rivadavia o en la parte que se extiende al Sud de la referida línea.
En cuando a los inmuebles ubicados en los Territorios Nacionales, se abrirá un libro para cada Gobernación.
Art. 16. – Las inscripciones de cada piso o departamento pertenecientes a un mismo "Edificio", llevarán igual número de orden que se denominará "número de Edificio".
Art. 17. – El formulario del Reglamento de co-propiedad y Administración, sus eventuales modificaciones y el plano del edificio a que se refiere el art. 4º, serán debidamente registrados.
(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.149/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
Art. 18. – En el Registro de Hipotecas sobre la Propiedad Horizontal se llevarán libros correspondientes a la Xxxx Xxxxx x Xxxx xxx xx xx Xxxxxxx Xxxxxxx y además libros especiales de ambas zonas para las escrituras de hipotecas a favor del Banco Hipotecario Nacional. También se abrirá un libro para cada Gobernación.
Art. 19. – Las referencias de hipotecas, embargos y demás restricciones al dominio, se anotarán al margen de la inscripción de cada unidad.
(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.149/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
Art. 20. – Si en garantía de una misma obligación, se grava con hipoteca varios pisos o departamentos, se deberá presentar un formulario de inscripción por cada departamento.
Art. 21. – Cuando el reglamento de copropiedad y administración establezca determinadas condiciones para la transferencia del piso o departamento, el Registro observará y suspenderá el trámite de la inscripción del documento correspondiente hasta tanto se dé cumplimento a lo exigido por el aludido reglamento.
Art. 22. – En los testimonios y oficios judiciales que se presenten para su inscripción se hará constar, además de los datos que prescribe la Ley 1893, los tomos, folios, números de orden de cada inscripción de la propiedad horizontal, como así también del legajo especial.
Art. 23. – Todo documento que se presente para su inscripción en el Registro de la Propiedad Horizontal, se asentará en los libros Diarios e Indice que se llevan actualmente, en los que se dejará constancia del tomo y folio correspondiente.
Art. 24. – Los escribanos de registro no autorizarán escrituras públicas de constitución o traspaso de dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, si no se hubieses inscripto previamente el reglamento de copropiedad y administración en el Registro de Propiedad, o no se lo presentase en ese acto para ser inscripto simultáneamente con el título. Deberán asimismo exigir constancia de que el edificio ha sido asegurado contra incendio, conforme a lo establecido en el art. 11 de la Ley 13.512, como también de la autorización municipal que prevé el art. 27 de este decreto.
Art. 25. – (Artículo derogado por art. 4º del Decreto Nº 7795/55 B.O. 11/1/1956).
Art. 26. – A los efectos del pago del impuesto inmobiliario, en la valuación de cada piso o departamento irá incluida la parte proporcional del valor atribuido al terreno y a las cosas de propiedad común. La proporción entre esa valuación y la que corresponde al conjunto del inmueble, permanecerá inalterable.
Si en algún departamento o piso se realizasen mejoras o se agregasen detalles de ornamentación que justifiquen el aumento del impuesto una valuación adicional se establecerá por separado para ese fin.
Art. 27. – Las autoridades municipales podrán establecer los requisitos que deben reunir los edificios que hayan de someterse al régimen de la Ley 13.512 y expedir las pertinentes autorizaciones, las que, una vez otorgadas, no podrán revocarse.
Art. 28. – Las decisiones que tome válidamente la mayoría de propietarios serán comunicadas a los interesados ausentes por carta certificada.
Art. 29. – Apruébanse los modelos de formularios anexos al presente decreto los que, además de los recaudos que establece el art. 4º del Decreto Nº 104.961, deberán presentar un margen de siete centímetros.
(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.149/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
Art. 30. – Publíquese, comuníquese, anótese, dése a la Dirección General del Registro Nacional y archívese. XXXXX – Be
Ley 3254 de Administradores de Consorcios.
La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
sanciona con fuerza xx Xxx
Artículo 1°.- Modifíquese el Artículo 2º de la Ley 941 el que quedará redactado de la siguiente forma:
“Artículo 2º.- Obligación de inscripción: La administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.”
Artículo
2°.-
Modifíquese el Artículo 3º de la Ley 941 el que quedará redactado
de la
siguiente forma:
“Artículo 3º.- Administradores/as Voluntarios/as: Se denominan Administradores/as Voluntarios/as a todos/as aquellos/as propietarios/as que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir retribución alguna.”
Artículo 3°.- Agréguese al artículo 4º de la Ley 941 el siguiente texto:
e.- Informe expedido por el Registro
de Juicios Universales.
f.- Certificado de aprobación de un
curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad
horizontal, en el modo y forma que establezca la
reglamentación
de la presente.
Los/las administradores/as voluntarios/as
gratuitos/as solo deberán presentar:
a).- Original y copia del
Documento Nacional de Identidad
b).- Copia certificada del acta
de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio,
cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem
como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de
la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de
Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la
totalidad de los copropietarios.
Artículo 4°.- Agréguese al artículo 5º de la Ley 941 como inciso “d” el siguiente texto:
“d.- Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.”
Artículo 5°.- Modifíquese el artículo 6º de la Ley 941 el que quedará redactado de la siguiente forma:
“Artículo 6º.- Certificado de
Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante los
consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un
certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30)
días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los
datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente
Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos
(2) últimos años.
El/la administrador/a debe presentar ante el
consorcio el certificado de acreditación enla asamblea ordinaria o
extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación.”
Artículo 6°.- Modifíquese el artículo 7º de la Ley 941 el que quedará redactado de la siguiente forma:
“Artículo 7º.- Publicidad del
Registro: El Registro es de acceso público, gratuito y debe estar
disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la
Ciudad.
Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares
físicos de consulta.”
Artículo 7°.- Modifíquese el capítulo II de acuerdo al siguiente articulado:
CAPITULO II.- OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR.
“Artículo 8º.- Presentación de constancia de inscripción: El/la administrador/a debe presentar anualmente una constancia del certificado de inscripción en el Registro actualizado en la asamblea ordinaria. En dicha oportunidad hará entrega de una copia de la presente ley al consorcio de propietarios presentes. De igual forma procederá en cualquier asamblea donde se considere su designación o continuidad.
Artículo 9º.- Obligaciones del
Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:
a.-
Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios
conforme lo previsto por las normas vigentes.
b.- Atender a la
conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la
seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las
normas vigentes.
c.- Asegurar al edificio contra incendio y
accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.
d.-
Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas
vigentes.
e.- Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas
de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada
Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la
autenticidad de los poderes que se presenten.
f.- Conservar la
documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los
consorcistas a la misma.
g.- Denunciar ante el Gobierno de la
Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en
el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin
aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.
h.-
Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre
del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la
asamblea de propietarios.
i.- La gestión del Administrador de
Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que la Asamblea
Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y
acompañada de un informe de control de gestión realizados por
Profesionales de Ciencias Económicas.
De igual forma, la
Asamblea Ordinaria o Extraordinaria podrá disponer la realización
de una auditoria legal a cargo de un Profesional del Derecho.
Para
lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que los
profesionales posean matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la normativa
correspondiente.
j.- Convocar a las Asambleas Ordinarias o
Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena
de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo
y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la
última asamblea realizada.
k.- En caso de renuncia, cese o
remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los
diez (10) días, los libros y documentación relativos a su
administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso,
la retención de los mismos.
l.- Los recibos de pagos de
expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:
a).-
Denominación y domicilio del consorcio.b).- Piso y
departamento.
c).- Nombre y apellido del/a propietario/a.
d).-
Mes que se abona, período o concepto.
e).- Vencimiento, con su
interés respectivo.
f).- Datos del/a administrador/a, firma y
aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro.
g).-
Lugar y formas de pago.
m.- En caso de juicios con sentencia
favorable al Consorcio de Xxxxxxxxxxxx, el administrador debe
depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales
percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.
Artículo 10.- De las liquidaciones de
expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:
a.- Datos
del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L.,
Nº de inscripción en el Registro).
b.- Datos del consorcio,
con el Nº de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el
SindicatoÚnico de Trabajadores de Edificios xx Xxxxx y
Horizontal.
c.- Detalle de los ingresos y egresos del mes
anterior y el activo o pasivo total.
d.- Nombre y cargo del
personal del consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de
C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que
corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas
sociales a cargo del consorcio.
e.- Detalle de los pagos por
suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de
la empresa, dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula,
trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso,
cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.
f.- Detalle
de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de
póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento
de la póliza y número de la cuota que se abona.
g.- El recibo
del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de
C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores,
consignando su situación fiscal, importe total y período al que
corresponde.
h.- En caso que existieran juicios por cobro de
expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se
indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo
(número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y
estado) y capital reclamado.
i.- Incluir el resumen de
movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al
mes anterior.
Artículo 11.- Requisitos para
contratar: Los administradores de consorcios no pueden contratar ni
someter a la consideración del consorcio los presupuestos de
provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan
los siguientes requisitos:
a.- Título y/o matrícula del
prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo
disponga.
b.- Nombre, domicilio, datos identificatorios y
fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del
servicio o contratista.
c.- Descripción detallada de precios,
de los materiales y de la mano de obra, por separado.
d.- El
plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
e.-
Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de
esta.
f.- El plazo para la aceptación del presupuesto
manteniendo el precio.
g.- Seguros de riesgos del trabajo del
personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así
lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando
se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar
endosadas a favor del consorcio.
Los administradores deben
exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en
archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años,
salvo que la Asamblea disponga uno mayor.
En aquellos casos en
que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar
daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del
cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la
intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo
prescripto.
Artículo 12.- Declaración jurada:
Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por
esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente
contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada:
a.-
Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si
lo hace a título gratuito u oneroso.
b.- Copia de las actas de
asamblea relativas a rendiciones de cuentas.
c.- Detalle de los
pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad
social, y cualquier otro aporte de carácter obligatorio, seguro de
riesgo de trabajo y cuota sindical si correspondiese, relativos a los
trabajadores de edificios dependientes de cada uno de los consorcios
que administra.
d.- Detalle de los pagos efectuados en concepto
de mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios.
e.-
Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por
este, destinado a garantizar sus responsabilidades como
administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia
de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo
del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional
emitido por una compañía de seguros.
Se exceptúa de las
obligaciones impuestas en este artículo a los/as administradores/as
voluntarios/as gratuitos/as.”
Artículo 8º.- Modifíquese el capítulo III según el siguiente articulado:
“CAPÍTULO III.- DEL mandato de administración.
Artículo 13.- Duración: El
administrador, salvo disposición en contrario establecida en el
Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá
un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función,
pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con
la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto
por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo
quórum.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de
mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de
Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación
de esta Ley.
Artículo 14.- De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad x Xxxxxx que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta.”
Artículo 9º.- Incorpórese un nuevo capítulo a la Ley 941, cuyo articulado es el siguiente:
“CAPÍTULO IV.- RÉGIMEN DE INFRACCIONES Y DE SANCIONES.
Artículo 15.-
Infracciones: Son infracciones a la presente Ley:
a.- El
ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad
horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente
ley, con excepción de lo dispuesto en el art. 3º.
b.- La
contratación de provisión de bienes o servicios o la realización
de obras conprestadores que no cumplan con los recaudos previstos en
el artículo 11.
c.- El falseamiento de los datos a que se
refiere el artículo 4º.
d.- El incumplimiento de las
obligaciones impuestas por los artículos 9º y 10, cuando
obedecieran a razones atribuibles al administrador.
e.- El
incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6º in
fine.
f.- Para el caso de los administradores a título
voluntario/gratuito, la única infracción será la no inscripción
en el Registro.
g.- El incumplimiento de la obligación impuesta
por el Artículo12. (Incorporado
por el Art. 1º de la Ley Nº 3.291, BOCBA Nº 3336 del 08/01/2010)
Artículo 16.- Sanciones: Las
infracciones a la presente Ley se sancionan con:
a.- Multa cuyo
monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios
correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los
encargados de xxxxx xx xxxxx y propiedad horizontal sin vivienda.
b.-
Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro;
c.- Exclusión
del Registro.
Se puede acumular la sanción prevista en el
inciso a) con las sanciones fijadas en los incisos b) y c).
En
la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como
agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y,
en su caso, la reincidencia.
Se considera reincidente al
sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro
del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara
firme.”
Artículo 10.- Incorpórese un nuevo capítulo a la Ley 941, cuyo articulado es el siguiente:
“CAPITULO V.- Procedimiento Administrativo:
Artículo 17.- Denuncia. La autoridad de aplicación debe recepcionar las denuncias correspondientes o actuar de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión por parte de los administradores de actos contrarios a la presente ley.
Artículo 18.- Instrucción del
sumario.- Recibida la denuncia, si la autoridad de aplicación
encontrare mérito suficiente en la misma ordenará la instrucción
del
correspondiente sumario e imputará al denunciado.
La
imputación debe contener inexcusablemente:
a.- Una relación
circunstanciada y sucinta de los hechos en que se basa.
b.- La
cita precisa de la norma presuntamente infringida.
c.- El plazo
para formular el descargo correspondiente y proponer prueba.
Artículo 19.- Prueba. En cada uno de
los supuestos se da traslado al infractor mediante cédula por diez
(10) días para que formule el descargo correspondiente y ofrezca la
prueba de la que pretenda valerse. Notificado o vencido el plazo dado
para ello, el instructor procede a recibir la causa a prueba,
determinando aquella que resulta admisible, con los siguientes
requisitos:
La prueba es admitida sólo en el caso de existir
hechos controvertidos y siempre que no resulten manifiestamente
inconducentes.
Contra la resolución que deniega medidas de
prueba solo procede el recurso de reconsideración.
La prueba
debe producirse dentro del término xx xxxx (10) días hábiles,
prorrogables cuando exista causa justificada, teniéndose por
desistidas aquellas no producidas dentro de dicho plazo por causa
imputable al sumariado.
Es responsabilidad de la parte
solicitante, la confección, suscripción y diligenciamiento de los
oficios, así como los gastos, costos y costas que demande para el
cumplimiento de la prueba informativa que solicite, así como la
citación y comparecencia de los testigos que se ofrezca, todo bajo
apercibimiento de tenerlo por desistido.
Artículo 20.- Resolución.- Concluidas las diligencias sumariales, previo informe final del instructor, la autoridad de aplicación dicta resolución definitiva dentro de los veinte (20) días hábiles. La misma será publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Artículo 21.- En todo aquello no previsto en las disposiciones que anteceden, serán de aplicación en forma supletoria las previsiones contenidas en la Ley 757 sobre procedimiento para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y lo dispuesto por el Decreto 1.510/1997, de Procedimiento Administrativo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Artículo 22.- Prescripción: Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente.”
Artículo 11.- Comuníquese, etc.
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XXX N° 3.254
Sanción: 05/11/2009
Promulgación: Decreto Nº 1.068/009 del 27/11/2009
Publicación: BOCBA N° 3315 del 04/12/2009
Xxxxxxxxxx 000 - 0x xxxx - (X0000XXX) - Xxxxxx Xxxxx - Xxxxxxxxx
Tel/Fax: (00 00) 0000-0000 / 0568
xxxx@xxxxxxxxxx.xxx.xx - xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx