GUÍA PRÁCTICA PROFESIONAL ALQUILERES Y DESALOJO
GUÍA PRÁCTICA PROFESIONAL ALQUILERES Y DESALOJO
XXXXXXX X. XXXXX - XXXXXXX XxxXXX XXXXX - XXXXX XXXx XXXXXXX
ÍNDICE CORRESPONDIENTE A LA EDICIóN XX XXXX DE 2019
IntroduccIón
IDEAS PRELIMINARES. CONTRATOS
1. GeneralIdades. concepto
2. elementos del contrato
3. cateGorías contractuales
CAPÍTULO I: CONTRATO DE ALQUILER
1. concepto
2. xxxxx xxXxx
3. caracteres del contrato de alquIler
3.1. Bilateral
3.2. a título oneroso
3.3. conmutativo
3.4. de ejecución continuada
3.5. Formal
4. requIsItos del contrato de alquIler
4.1. el uso y goce de la cosa
4.2. el precio
en índices de precios en un valor-mercadería en moneda extranjera
el precio determinado por un tercero en precio escalonado
4.3. el tiempo
plazo mínimo. excepciones excepciones al plazo mínimo renuncia al plazo mínimo plazo máximo
opción de prórroga
4.4. cláusula modelo Jurisprudencia
5. transmIsIBIlIdad del contrato de alquIler
5.1. transmisión por causa de muerte
5.2. Venta de la cosa locada. ¿cuál es la incidencia de la venta en el contrato de alquiler sobre el bien que se enajena?
5.3. Fallecimiento del locatario o abandono de inmueble con destino habitacional
5.4. cesión y sublocación
CAPÍTULO II: EFECTOS DE LA LOCACIóN
1. IndIVIdualIzacIón de las partes
1.1. cláusula modelo
2. oBlIGacIones del locador. cláusula modelo. JurIsprudencIa
2.1. entrega de la cosa
2.2. conservar la cosa
2.2.1. cláusula modelo Jurisprudencia
2.3. obligación de garantía turbaciones de locador
reparaciones hechas por el locador turbaciones de terceros
Jurisprudencia
2.4. confección de inventario
3. oBlIGacIones del locatarIo
3.1. pago del precio
3.1.1. cláusula modelo
3.1.2. ¿quién debe efectuar el pago?
3.1.3. ¿a quién debe pagarse el canon locativo? Jurisprudencia
3.1.4. ¿qué sucede si el locador se niega a recibir el pago de los arriendos? Jurisprudencia
3.1.5. ¿qué sucede si muere el locatario?
3.2. obligación de no variar el destino de la cosa
3.2.1. cláusula modelo
3.3. conservar la cosa en buen estado
3.3.1. cláusula modelo
3.4. pagar cargas y contribuciones por la actividad
3.4.1. cláusula modelo
3.5. restituir la cosa
3.5.1. cláusula modelo
3.6. ¿quién debe pagar las expensas?
4. rÉGImen de meJoras
4.1. concepto. ¿qué es una mejora?
4.2. Clasificación
4.3. mejoras permitidas y prohibidas
4.4. reembolso de mejoras Jurisprudencia
4.5. Facultades del locatario sobre las mejoras útiles o suntuarias
4.6. Facultades del locador sobre las mejoras prohibidas
4.7. Facultad de retención por el locatario
4.8. cláusula modelo Jurisprudencia
CAPÍTULO III: CASO FORTUITO Y FUERZA MAYOR
1. caso FortuIto y de Fuerza mayor
2. el caso FortuIto o de Fuerza mayor en el contrato de lo- cacIón. supuestos
2.1. por caso fortuito la cosa pierde la aptitud de uso convenido sin culpa del locador
2.2. privación de uso y goce por caso fortuito o fuerza mayor
2.3. actos de terceros que perjudican la cosa
2.4. destrucción del bien locado por caso fortuito o por fuerza mayor
2.5. supuesto de destrucción de la cosa por incendio
2.6. ¿exime de responsabilidad al locatario el hecho de la víctima o el de un tercero por quien no se debe responder?
3. cláusula modelo Jurisprudencia
CAPÍTULO IV: MODALIDADES DEL CONTRATO DE ALQUILER
1. depósIto
2. restItucIón del depósIto en Garantía. requIsItos
3. cláusula modelo
4. dIFerencIa entre depósIto en Garantía y la FIanza
5. mes de antIcIpo
6. ¿se puede pactar el tIpo de proceso para el desaloJo?
CAPÍTULO V: CESIóN Y SUbLOCACIóN
1. cesIón de posIcIón contractual. concepto
1.1. requisitos
1.2. modalidades en la contratación
2. cesIón y suBlocacIón. semeJanzas y dIFerencIas
3. la cesIón en el contrato de locacIón
3.1. cláusula modelo
4. suBlocacIón
4.1. concepto y requisitos
4.2. posibles actitudes del locador
4.3. relaciones entre sublocador y sublocatario
4.4. relaciones entre locador y sublocatario
4.5. extinción del contrato principal y de la sublocación
4.6. cláusula modelo
CAPÍTULO VI: CONVENIO DE DESOCUPACIóN
1. concepto
2. sItuacIón preVIa al cccn Jurisprudencia
3. trámIte de homoloGacIón anterIor a la reForma
4. sItuacIón posterIor a la sancIón del códIGo cIVIl y comer- cIal de la nacIón
5. trámIte de homoloGacIón posterIor a la reForma
6. conclusIones
7. pautas para la redaccIón de un conVenIo de desocupacIón
8. conVenIo modelo
8.1. partes
8.2. Individualización del inmueble a restituir
8.3. objeto
8.4. apercibimiento
8.5. reconocimiento a favor del locatario
8.6. cláusula de homologación
8.7. cláusula del estado de ocupación del inmueble
8.8. cláusula de constitución de domicilios
8.9. cláusula de competencia
8.10. otros datos prácticos
CAPÍTULO VII: FIANZA
1. FIador
2. límItes a la extensIón de la FIanza
3. responsaBIlIdad del FIador hasta la restItucIón del InmueBle
Jurisprudencia
4. solIdarIo y prIncIpal paGador Jurisprudencia
5. tácIta reconduccIón y responsaBIlIdad del FIador. caducIdad de la FIanza
Jurisprudencia
6. derechos del FIador Jurisprudencia
7. InterVencIón del FIador en el JuIcIo de desaloJo
7.1. cláusula modelo Jurisprudencia
CAPÍTULO VIII: CONCLUSIóN DEL CONTRATO DE ALQUILER
1. extIncIón del contrato de locacIón
2. tácIta reconduccIón y contInuIdad del mIsmo contrato Jurisprudencia
3. prórroGa del contrato y responsaBIlIdad del FIador
4. resolucIón del contrato
4.1. causales de resolución imputable al locatario Jurisprudencia
4.2. cláusula modelo
4.3. causales de resolución imputables al locador
5. resolucIón antIcIpada
5.1. efectos de la resolución anticipada
5.2. cláusula modelo
5.3. Modelo de notificación fehaciente de resolución anticipada
6. eFectos de la extIncIón
6.1. entrega de la cosa
6.2. mejoras introducidas
6.3. Caducidad de la fianza y su renovación
CAPÍTULO IX: CONTRATO DE LOCACIóN Y DERECHO DE CONSUMO
1. derecho de consumo. GeneralIdades Jurisprudencia
2. el orden púBlIco y el derecho de consumo
3. el contrato de locacIón y el derecho de consumo. BeneFIcIos
3.1. partes intervinientes
3.2. normativa aplicable
3.3. carga de la prueba
3.4. Información y publicidad
3.5. Beneficio de justicia gratuita
Jurisprudencia
3.6. posibilidad de recomponer las bases del contrato de locación
CAPÍTULO X: PROCESO EJECUTIVO Y LAS DISTINTAS ALTERNATIVAS PARA EL CObRO DE ALQUILERES IMPAGOS
1. GeneralIdades. clasIFIcacIón de procesos
2. título eJecutIVo. ¿quÉ es un título eJecutIVo?
2.1. requisitos
2.2. títulos que traen aparejada la ejecución
2.3. títulos que no traen aparejada la ejecución Jurisprudencia
2.4. trámites previos a la apertura de juicio ejecutivo
3. cateGorIzacIón del contrato de alquIler
3.1. Incumplimiento del pago del canon locativo
3.2. Intimación para el pago extrajudicial
3.2.1. requisitos
3.2.2. modelo de intimación de pago extrajudicial dirigida al locatario
3.2.3. Modelo de intimación de pago extrajudicial dirigida al fiador y/o garante
4. procedImIento eJecutIVo para el coBro de alquIleres. supuestos
4.1. trámite de intimación, embargo y citación de remate
4.2. modelo de mandamiento de intimación de pago, embargo y citación de venta
4.3. trámite posterior al diligenciamiento del mandamiento de intimación de pago, embargo y citación de venta. posibles actitudes del demandado
4.4. modelos de demanda para preparar la vía ejecutiva y de demanda sobre ejecución de xxxxxxxxxx. remisión
CAPÍTULO XI: FORMAS DE RECUPERAR LA POSESIóN O LA TENENCIA DE UNA COSA INMUEbLE
1. accIones posesorIas. ¿quÉ es una accIón posesorIa?
1.1. Finalidad. defensa de la posesión y la tenencia
2. las accIones posesorIas en el códIGo cIVIl y comercIal de la nacIón
2.1. acción posesoria de mantener (contra la turbación)
2.2. acción posesoria de despojo (contra el desapoderamiento)
2.3. legitimación
2.4. tipo de proceso
2.5. objeto, prueba y sentencia
2.6. conversión
2.7. prescripción Jurisprudencia
3. accIón real de reIVIndIcacIón
3.1. ¿qué se puede reivindicar?
3.2. legitimación activa y pasiva Jurisprudencia
3.3. prueba Jurisprudencia
4. accIón por nulIdad de acto JurídIco
4.1. acción de nulidad y acción de reivindicación
5. InterdIctos Jurisprudencia
5.1. Interdicto de retener
5.1.1. requisitos de procedencia
5.1.2. prueba
5.1.3. medidas precautorias Jurisprudencia general
5.2. Interdicto de recobrar
5.2.1. requisitos de procedencia Jurisprudencia
5.2.2. prueba
5.2.3. medidas cautelares Jurisprudencia
5.2.4. transformación de la demanda
5.2.5. sentencia
5.2.6. caducidad de los interdictos Jurisprudencia
6. accIón de desaloJo
CAPÍTULO XII: DISTINTAS ALTERNATIVAS QUE GENERAN DESALOJO
1. desaloJo por camBIo de destIno
2. desaloJo por suBlocacIón prohIBIda. transFerencIa IndeBIda o prohIBIda
3. por Falta de conserVacIón de la cosa locada
4. desaloJo por Falta de paGo
5. desaloJo por VencImIento de contrato de alquIler
6. desaloJo por IntrusIón Jurisprudencia
7. desaloJo por aBandono
7.1. situación previa a la vigencia del cccn
7.2. situación luego de la sanción del cccn
8. desaloJo por reVocacIón de adJudIcacIón de VIVIenda. el FIn socIal de la VIVIenda. ley 14.652
9. accIón de desocupacIón. procedencIa. trámIte
CAPÍTULO XIII: PROCESO DE DESALOJO. LEGITIMACIóN
1. leGItImacIón actIVa
1.1. propietario
1.1.1. propietario que formalizó el contrato de alquiler
1.1.2. propietario que no celebró el contrato de alquiler Jurisprudencia
1.2. condómino
1.2.1. ¿quién puede dar en alquiler un bien en condominio?
1.2.2. ¿quiénes pueden iniciar la acción de desalojo en el condominio?
1.2.3. Validez del contrato de locación celebrado por uno solo de los condóminos Jurisprudencia
1.3. heredero Jurisprudencia
1.4. administrador de la sucesión Jurisprudencia
1.5. donatario
1.5.1. Jurisprudencia
1.6. usufructuario
1.6.1. ¿puede el usufructuario celebrar contratos de alquiler?
1.6.2. ¿puede el usufructuario iniciar demanda de desalojo?
1.6.3. ¿qué sucede si se muere el usufructuario? Jurisprudencia
1.7. usuario
1.8. locador Jurisprudencia
1.9. sublocador
1.10. comodante Jurisprudencia
1.11. adquirente en subasta judicial Jurisprudencia
2. leGItImacIón pasIVa
2.1. locatario
2.2. sublocatario
2.3. comodatario Jurisprudencia
2.4. Intruso
2.5. poseedor Jurisprudencia
2.6. Fiador Jurisprudencia
2.7. adquirente de un inmueble locado
2.8. Integrantes de una unión convivencial Jurisprudencia
2.9. dependiente que ocupa el inmueble Jurisprudencia
2.10. heredero
CAPÍTULO XIV: PROCESO DE DESALOJO. ASPECTOS DE FORMA
1. competencIa
2. trámIte asIGnado
2.1. diferencia en el proceso de desalojo si se aplica el trámite sumarísimo o el ordinario
Jurisprudencia
3. IntImacIón preVIa
4. demanda: requIsItos
4.1. la demanda debe ser presentada por escrito
4.2. Escrito de demanda sin firma
4.3. nombre y domicilio del demandante
4.4. nombre y domicilio del demandado
4.5. la cosa demandada
4.6. los hechos en los que se funde la demanda explicados claramente
i) desalojo por falta de pago
ii) desalojo por vencimiento de contrato
iii) comodato
iv) desalojo por intrusos
4.7. el derecho en que se funda la demanda expuesto sucintamente
4.8. la petición formulada en términos claros y positivos
4.9. acompañar toda la documentación que se tuviere
¿qué ocurre si la prueba documental que necesita el actor no se encuentra en su poder?
i) caso en el que la documental no se encuentre en poder de ninguna de las partes
ii) documento que se encuentra en poder de alguno de los demandados Jurisprudencia
5. errores comunes
5.1. errar la competencia del tribunal
5.2. Hacer modificaciones y ampliaciones de la demanda luego de ser presentada
5.3. no acreditar en debida forma la legitimación que se invoca
5.4. no activar el proceso en debido tiempo
5.5. omitir el ofrecimiento de las pruebas en la demanda
6. tasa de JustIcIa
6.1. Jurisprudencia
7. medIacIón
8. Bono art. 51, Inc. d), de la ley 23.187
9. entreGa InmedIata del InmueBle Jurisprudencia
10. reconocImIento JudIcIal Jurisprudencia
11. notIFIcacIón de la demanda
11.1. Domicilio de notificación
11.2. localización del inmueble Jurisprudencia
11.3. Deberes y facultades del notificador
Jurisprudencia
CAPÍTULO XV: INTERVENCIóN DEL DEMANDADO
1. plazo para contestar demanda
2. requIsItos de la contestacIón de demanda Jurisprudencia
3. oposIcIón de excepcIones
3.1. oportunidad
3.2. excepciones admisibles
3.3. análisis de las excepciones contempladas Jurisprudencia
4. posesIón como deFensa Jurisprudencia
5. reconVencIón Jurisprudencia
6. cItacIón al Garante Jurisprudencia
7. recusacIón Jurisprudencia
CAPÍTULO XVI: PRUEbA
1. oportunIdad para oFrecer prueBa
2. apertura a prueBa y ValoracIón
3. medIos de prueBa
3.1. confesional
3.2. documental
3.3. pericial
3.4. Testifical
3.5. Reconocimiento oficial
4. clausura del período proBatorIo Jurisprudencia
CAPÍTULO XVII: MODOS ANORMALES DE TERMINACIóN DEL PROCESO
1. allanamIento
1.1. ¿qué sucede con las costas en este supuesto? Jurisprudencia
2. desIstImIento
3. caducIdad
4. concIlIacIón y transaccIón Jurisprudencia
CAPÍTULO XVIII: SENTENCIA DE DESALOJO
1. sentencIa. carácter
2. medIdas que deBe tomar el Juez Jurisprudencia
3. alcance de la condena Jurisprudencia
4. condena de Futuro
5. sancIones procesales Jurisprudencia
6. costas Jurisprudencia
7. reGulacIón de honorarIos
7.1. normativa aplicable
7.2. regulación. Base regulatoria. monto
7.2.1. en el ámbito de la justicia nacional
7.2.2. en el xxxxxx xx xx xxxxxxxxx xx Xxxxxx xxxxx
7.2.3. caducidad de instancia
7.2.4. cobro de alquileres
8. daÑos y perJuIcIos
CAPÍTULO XIX: EJECUCIóN DE SENTENCIA
1. lanzamIento
1.1. lanzamiento de los ocupantes
1.2. entrega del inmueble
2. InterVencIón del oFIcIal de JustIcIa. autorIzacIón para VIo- lentar cerraduras. autorIzacIón para requerIr el auxIlIo de la Fuerza púBlIca
3. presencIa de personas enFermas
4. presencIa de personas menores de edad Jurisprudencia
5. presencIa de anImales domÉstIcos
6. conVenIo de partes posterIor a la sentencIa
ANEXO I
EL JUICIO DE DESALOJO EN LOS DISTINTOS CóDIGOS PROCESALES PROVINCIALES
1. Buenos aires
2. catamarca
3. xxxxxxx
0. xxxxxxxxxx
0. xxxxx
6. chubut
7. entre xxxx
8. Xxxxxxx
0. Xxxxx
10. xx xxxxx
00. xx xxxxx
00. xxxxxxx
00. xxxxxxxx
00. xxxxxxx
00. xxx xxxxx
00. xxxxx
00. san Xxxx
18. xxx xxxx
00. santa xxxx
20. santa Fe
21. xxxxxxxx xxx xxxxxx
00. tierra del Fuego
23. tucumán
ANEXO II MODELOS
modelo de contrato de locacIón modelo de conVenIo de desocupacIón modelos de escrItos de demandas
promueve demanda de desalojo por vencimiento de contrato promueve demanda de desalojo por falta de pago
promueve demanda de desalojo. condena de futuro promueve demanda de xxxxxxxx. comodato promueve demanda de desalojo. Intrusos promueve demanda por consignación de alquileres promueve demanda por consignación de llaves promueve interdicto de recobrar
modelos de demandas soBre coBro eJecutIVo de alquIleres promueve ejecución de alquileres
promueve ejecución de sentencia
ANEXO III DATOS ÚTILES
Juzgados nacionales de 1ª Instancia en lo civil de la capital Federal, con compe- tencia patrimonial
salas de la excma. cámara nacional de apelaciones en lo civil defensorías de menores e incapaces. ministerio público de la nación
área centro de atención transitoria para niños consejo de los derechos del niño
centro de día del GcBa. talleres escolares
consejo de los derechos de niñas, niños y adolescentes. GcBa Defensorías públicas oficiales de pobres y ausentes consultorio jurídico gratuito facultad de derecho uBa patrocinio jurídico gratuito de la universidad xx Xxxxxxxx
consultorio jurídico gratuito del colegio de abogados xx xxXx patrocinio jurídico gratuito. provincia de Buenos aires
dirección general de acompañamiento, orientación y protección a las víctimas (doVIc) centros del plan social de asistencia Jurídica y mediación comunitaria del ministerio
de Justicia
consejo nacional de niñez, adolescencia y familia
división jurídica asistencial del Gobierno de la ciudad de Buenos aires programa asistir. ministerio de trabajo
defensoría general adjunta en lo contravencional y xx xxxxxx del GcBa consejo de los derechos de niñas, niños y adolescentes
poder Judicial de la provincia de Buenos aires servicio jurídico del colegio de abogados de la plata liga de consorcistas
comisión episcopal de la pastoral de inmigrantes y itinerantes defensorías zonales
defensorías zonales de derechos. GcBa
ANEXO IV FORMULARIOS
FormularIos JustIcIa nacIonal planilla de inicio
Boleta de pago de tasa de justicia Formulario de solicitud de informes Cédula de notificación
edicto
FormularIos JustIcIa de la pcIa. de Buenos aIres Formulario para ingreso de datos (inicio de expedientes)
Boleta de pago de tasa de justicia Boleta de pago de aportes previsionales
Boleta de pago del impuesto a los ingresos brutos (anticipo de honorarios) Formulario de declaración jurada para el pago de la tasa de justicia Formulario de informe de anotaciones personales (inhibiciones) Formulario de informe de dominio
Formulario para contestación de demanda
ANEXO V APéNDICE NORMATIVO
1. parte pertinente de la ley 21.342
2. parte pertinente del cccn. contrato de locación
3. parte pertinente del cpccn. desalojo
4. ley caBa nº 5859- alquileres- Gastos que se prohíben reclamar a los inquilinos
5. proyecto de reforma ley de alquileres