ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE

ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE

NÚMERO _____ (__). En la ciudad de Guatemala, el ___de ____del año ____, Ante mí, ______________, Notario, comparecen: Por una parte el señor _____, de ____(años), ______ (estado civil), ______ (nacionalidad), _____ (profesión u oficio), ______ (domicilio), quien se identifica con la cédula de vecindad número de orden ______ y de registro ______, extendida por el Alcalde Municipal de ______, a quien en lo sucesivo se le podrá denominar como “El Arrendante”; y por la otra parte comparece el señor __________ de ____ años, _____ (estado civil), ______ (nacionalidad), _______ (profesión u oficio), _______ (domicilio), quien se identifica con la cédula de vecindad número de orden _____ y de registro ________, extendida por el Alcalde Municipal de_________, a quien en lo sucesivo se le podrá denominar como “El Arrendatario”; y el señor _________ de ____ años, _____ (estado civil), ______ (nacionalidad), _______ (profesión u oficio), _______ (domicilio), quien se identifica con la cédula de vecindad número de orden _____ y de registro ________, extendida por el Alcalde Municipal de _________, a quien en lo sucesivo se le podrá denominar como “El Fiador”. Yo el Notario DOY FE: a) de no conocer a los comparecientes, por lo que se identificaron con las cédulas de vecindad relacionadas, las cuales tuve a la vista; b) que los comparecientes me aseguran ser de las generales indicadas y encontrarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que por el presente instrumento otorgan CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA: Manifiesta el señor ________, que es único y legítimo propietario del inmueble consistente en _______ ubicado en _________, el cual se encuentra inscrito en el Registro General de la Propiedad al número ________, folio ______ del libro ______ de __________, el cual se encuentra libre de gravámenes, anotaciones o limitaciones que pudieren afectar los derechos del arrendatario y el Notario le advierte de las responsabilidades en que incurrirá si lo declarado no fuere cierto. SEGUNDA: Manifiesta el señor _____, que por este acto da en calidad de arrendamiento al señor ______, el inmueble identificado en la cláusula anterior de conformidad con las siguientes condiciones: A) PLAZO: El plazo del contrato será de _____años, contados a partir del día _____ de ____ del año _____, por lo que vencerá el día _____ de ____ del año _______. B) DEL DESTINO: El inmueble se destinará exclusivamente para casa de habitación del arrendatario y su familia. C) RENTA: En concepto xx xxxxx el arrendatario, pagará la cantidad mensual de _________, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA). D) FORMA DE PAGO: La renta será pagadera en forma (mensual, bimestral, anual, etc.)_______, obligándose el arrendatario a hacerla efectiva en forma anticipada y sin necesidad de cobro ni requerimiento alguno, el día _____de cada mes, en la siguiente dirección_________. E) POSESIÓN DEL INMUEBLE: El arrendatario manifiesta que tiene recibido el inmueble objeto de este contrato a su entera satisfacción. F) DE LOS SERVICIOS: Será por cuenta del arrendatario el pago de los servicios de agua potable, energía eléctrica, servicio telefónico, así como de los excesos que se produzcan. G) PAGO ANTICIPADO: El arrendatario hace entrega de un pago anticipado de _______, el cual será destinado a cubrir los servicios que queden sin pagar al finalizar el presente contrato, así como las reparaciones que fuera necesario realizar al inmueble objeto del arrendamiento, la diferencia se devolverá ______ días después de finalizado el contrato, quedando establecido que la suma indicada de ninguna manera cubrirá el valor xx xxxxxx. H) PROHIBICIONES: Queda expresamente prohibido al arrendatario subarrendar total o parcialmente el inmueble, mantener en el inmueble sustancias dañinas o peligrosas para el mismo y sus vecindades y darle uso distinto al establecido. I) OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: El arrendatario está obligado a mantener el inmueble en buen estado de conservación, haciendo las reparaciones que fueren necesarias previa autorización por escrito del arrendante, las cuales de no ser separables quedarán en beneficio del inmueble, sin costo alguno para el arrendante. TERCERA: El arrendamiento objeto del presente contrato no podrá ser cedido por el arrendatario. CUARTA: Por su parte manifiesta el señor______, que se constituye en fiador solidario y mancomunado del arrendatario, por todas las obligaciones contraídas en el presente contrato y sus prórrogas si se dieran, hasta la desocupación efectiva del inmueble y pago de todas las rentas y servicios, renunciando al fuero de su domicilio, y señalando como lugar para recibir notificaciones la siguiente dirección______. QUINTA: El plazo de este contrato podrá darse por vencido anticipadamente, si el arrendatario falta al pago puntual de dos de las rentas convenidas o por el incumplimiento de cualquiera de las otras obligaciones pactadas en el presente instrumento y las establecidas en la ley. SEXTA: Por su parte manifiesta el arrendatario, que en los términos relacionados acepta el arrendamiento, que recibe el inmueble a su entera satisfacción y en caso de incumplimiento, renuncia al fuero de su domicilio y se somete a los tribunales que elija el arrendante, señalando como lugar para recibir notificaciones la siguiente dirección______. SÉPTIMA: En los términos relacionados, los comparecientes manifiestan su plena conformidad y aceptación con todas y cada una de las cláusulas del presente contrato. Yo el Notario doy fe: a) De todo lo expuesto; b) De que tuve a la vista los documentos con que se acredita la propiedad del bien objeto de este contrato, que consiste en certificación extendida por el Registro General de la Propiedad, con fecha ___________; c) Que leí íntegramente lo escrito a los comparecientes quienes enterados de su contenido, objeto, validez y efectos legales, lo aceptan, ratifican y firman. DOY FE.

GUÍAS DE CALIFICACIÓN REGISTRAL

Guía Nº 01

DATOS DE IDENTIDAD Y

MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN

En relación con los datos de identidad e identificación que deben constar en los documentos públicos que se presenten para inscripción, se debe observar lo siguiente:

1. DATOS DE IDENTIDAD:

1.1 Nombres y apellidos:

1

Artículos 29 2) y 31 3) Código de Notariado

.1.1 El notario deberá consignar los nombres y apellido o apellidos completos de los comparecientes o sus representados en la forma que aparezcan en los respectivos documentos de identificación. No es necesario que se indique que el compareciente tiene sólo un apellido.

1.1.2 Los extranjeros que no estén inscritos como domiciliados en el país se identificarán con los nombres y apellidos que consten en su pasaporte. En cambio, si fueran extranjeros domiciliados, se consignarán los nombres que aparezcan en la correspondiente cédula de vecindad.

Los nombres se inscribirán en el Registro tal y como se consignen en la comparecencia del instrumento. No obstante debe haber consistencia de los nombres y apellidos tanto en la comparecencia como en el otorgamiento y la aceptación del acto o contrato.

1.1.3 Además del nombre que conste en el documento de identificación, se pueden consignar nombres incompletos o distintos de los comparecientes, cuando éstos se encuentren legalmente identificados, circunstancia que el notario deberá expresar en el instrumento, dando fe de haber tenido a la vista el documento que acredita tal identificación y describiéndolo.

En este caso, se pueden presentar tres situaciones diferentes:

1.1.3.1 Que el otorgante que sea titular del derecho ya tenga inscrita su identificación en el Registro de la Propiedad, supuesto en que podrá comparecer en la escritura con cualquiera de los nombres que lo identifican.

En caso contrario, para obtener la inscripción de la identificación, el propio interesado o cualquier otra persona con interés pueden hacer la solicitud conducente, a la que deberá adjuntarse certificación original de la correspondiente partida del Registro Civil, de nacimiento u otra en la que conste la identificación.

Si la persona que usa varios nombres fuera extranjero no domiciliado será suficiente presentar el testimonio de la escritura en que conste la identificación.

1.1.3.2 Cuando la identificación del titular del derecho no se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad, el notario podrá acreditarla en el mismo instrumento en que se formaliza el negocio, dando fe de haber tenido a la vista el documento que la acredita legalmente, el cual deberá describir detalladamente. A esos efectos, se consideran documentos idóneos, certificación de la partida de identificación o de nacimiento expedida por el Registro Civil o testimonio de la escritura de identificación debidamente razonado por dicha Institución.

1.1.3.3 Si el otorgante de quien se consignen diferentes nombres y apellidos es el adquirente o persona que no tiene derechos inscritos, cuya identificación no se encuentra inscrita en el Registro, el notario podrá hacerla constar en el mismo instrumento, dando fe, de haber tenido a la vista el documento que la acredita legalmente, el cual deberá describir detalladamente. <<volver>>

1

Artículos 29 2) Código de Notariado

Artículos 29 2) Código de Notariado

.2 Edad:

Xxxx expresarse en años. No es aceptable recurrir a la expresión “mayor de edad”. <<volver>>

1

Artículos 78, 173 y 184 Código Civil

.3 Estado Civil:

Es necesario consignar el estado civil. Se recomienda indicar si el compareciente es soltero, casado o unido de hecho. Se sugiere a los notarios no usar expresiones como viudo, divorciado u otras similares. <<volver>>

1.4 Nacionalidad:

Hay que indicar la nacionalidad de los comparecientes, recomendándose tener cuidado con el uso de los gentilicios, que nunca deben ser sustituidos por adjetivos que denoten una región geográfica (x.xx.: caribeño, sudamericano). <<volver>>

5. Profesión:

Se hará constar la profesión, oficio u ocupación que manifieste el compareciente. <<volver>>

1

Artículos 32 y 33 Código Civil

.6 Domicilio:

Si el compareciente fuere guatemalteco o extranjero domiciliado, se deberá consignar el departamento donde tenga su domicilio; no puede sustituirse este requisito indicando la vecindad o la residencia. Sin embargo, podrá utilizarse la frase “de este domicilio” cuando el domicilio del compareciente esté en la misma jurisdicción departamental del lugar donde se otorga el acto o contrato.

En el caso de los extranjeros no domiciliados en el país, el notario asentará el domicilio según la declaración que le hagan los comparecientes.

Es necesario indicar el domicilio de los comparecientes, ya que no es suficiente indicar que la persona se encuentra “de paso por esta ciudad”. <<volver>>

2. MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN:

Los comparecientes que no sean personas del conocimiento previo xxx xxxxxxx podrán identificarse por cualquiera de los medios siguientes:

2

Artículos 1 y 7 Ley de Cédulas de Vecindad

.1 Cédula de vecindad:

Los guatemaltecos y los extranjeros domiciliados residentes en el país e inscritos como tales en el Registro Civil, sólo podrán identificarse por medio de su cédula de vecindad, debiendo el notario consignar los números de orden y de registro, así como la autoridad que expidió el documento. Los guatemaltecos que residen fuera del país también podrán identificarse con pasaporte.

2. Pasaporte:

El único documento para identificar a los extranjeros no domiciliados en Guatemala es el pasaporte. En este caso, se debe mencionar por lo menos el número de documento y país al que corresponde.

Artículos 34 y 35 de la Convención sobre el Estatuto de los Refugiados

2. Cédula de identidad de refugiado, extendida por la Dirección General de Migración.

2. Testigos de conocimiento:

Por medio de dos testigos conocidos xxx xxxxxxx. Se debe hacer constar que los testigos son civilmente capaces, idóneos y del conocimiento xxx xxxxxxx. Si éste no los conoce, esas personas estarán legalmente inhabilitadas para intervenir como testigos de conocimiento. <<volver>>

Guía Nº 02

DOCUMENTOS ACREDITATIVOS DE REPRESENTACIÓN DE PERSONAS JURÍDICAS

En los instrumentos públicos en que se actúe en representación de sociedades mercantiles, asociaciones, cooperativas, sociedades civiles, etc. debe tomarse nota de lo siguiente:

1. C

   Artículos 29 5) y 31 3) Código de Notariado

   uando la representación se acredite por medio de acta notarial de nombramiento, será suficiente que el notario haga constar el lugar, fecha, nombre xxx xxxxxxx autorizante y los datos de inscripción del nombramiento en el Registro o entidad registradora correspondiente.

2. Las personas jurídicas, sean nacionales o extranjeras, podrán comparecer representadas por mandatarios, debiendo limitarse el mandato, en el caso de las nacionales, a los negocios que son objeto de la sociedad. En estos casos el notario hará constar el número, lugar, fecha, notario que lo autorizó y los datos de su inscripción en los Registros correspondientes.

El mandato otorgado por sociedades extranjeras, cuando ésta no esté obligada a obtener autorización ni registro en el país, debe ser inscrito en el Registro de Poderes de la Dirección del Archivo General de Protocolos sin que sea necesaria, aunque es recomendable su inscripción en el Registro Mercantil.

3. Cuando haya comparecencia de ejecutores especiales de los acuerdos de asambleas generales de accionistas de sociedades mercantiles, no es necesaria la inscripción de la designación de ejecutor especial en Registro alguno, pudiéndose acreditar esa calidad con el documento que, a juicio xxx xxxxxxx, sea suficiente, lo cual hará constar el mismo notario en la escritura respectiva, describiéndose el documento de que se trate en la forma establecida en el numeral 5 del artículo 29 del Código de Notariado.

4. Las sociedades extranjeras no pueden actuar representadas por ejecutores especiales, sino únicamente por mandatarios con representación, con amplias facultades para realizar todos los actos y negocios jurídicos de su giro, de conformidad con los artículos 214 y 215, numeral 4º, del Código de Comercio.

Artículo 1694

Código Civil

5. Una sola persona podrá comparecer en representación de dos o más personas jurídicas cuyo interés sea distinto, siempre que exista autorización de los órganos sociales competentes de las entidades involucradas en el negocio y se identifiquen los documentos en los que conste la misma, dando fe el notario de haberlos tenido a la vista.

6. Igualmente, una sola persona podrá comparecer, en nombre propio y en representación de una persona jurídica de la cual sea representante, siempre que exista autorización para la celebración del negocio y se identifiquen los documentos en los cuales conste la misma, dando fe el notario de haberlos tenido a la vista. <<volver>>

Guía Nº 03

INTÉRPRETES

En los instrumentos públicos es obligatoria la intervención de un intérprete nombrado por la parte que ignore el español, requisito que constituye una formalidad esencial de los instrumentos públicos.

En relación con la intervención de intérpretes en los actos y contratos autorizados por notario, debe tomarse en cuenta lo siguiente:

Artículo 31 4) Código de Notariado

1. No es necesario que el notario consigne todos los datos de identidad del intérprete, siendo suficiente que haga constar su intervención, indicando el nombre completo, y dé fe que dicho intérprete es del conocimiento xxx xxxxxxx o la forma en que se identificó.

2. El notario no puede intervenir como intérprete en los actos y contratos que autorice.

Artículos 29 6) Código de Notariado

3. Una misma persona puede intervenir como intérprete de ambas partes, siempre y cuando éstas así lo decidan y lo hayan nombrado para dicho efecto, haciéndose constar dicha circunstancia en el instrumento. <<volver>>

Guía Nº 04

TESTIGOS

1

Artículos 29 4), 51 y 52 Código de Notariado

. No es necesario que el notario consigne todos los datos de identidad del testigo, siendo suficiente que haga constar su nombre completo y su intervención en la parte de la escritura que corresponda, según la clase de testigo.

2. El notario que se auxilie de testigos de conocimiento (para identificar a los comparecientes), instrumentales (intervienen en el otorgamiento) o de asistencia (rogados para firmar por el otorgante que no sabe o no puede hacerlo), hará la calificación a que se refiere el artículo 52 del Código de Notariado: civilmente capaz e idóneo, conocido xxx xxxxxxx o identificarlo por los medios legales; si dicho medio fuere documental lo detallará y dará razón de tenerlo a la vista.

Artículos 29 4) Código de Notariado

3. Los testigos de conocimiento, como medio para identificar a los otorgantes, deberán ser conocidos xxx xxxxxxx, circunstancia que indicará en el instrumento público. Si éste no los conoce, esas personas estarán legalmente inhabilitadas para intervenir como testigos de conocimiento.

Artículos 29 12) y 55 a) Código de Notariado

4. El notario hará constar, de manera expresa, que el testigo firma por encargo o a ruego del otorgante.

5. Cuando el otorgante de un negocio jurídico fuere ciego (invidente) o sordomudo (sordo o mudo) el notario deberá dar fe expresamente que dicha persona puede expresar su voluntad de manera indubitable, según lo establecido en el Artículo 13 del Código Civil, sin perjuicio que sí lo estima conveniente pueda asociarse de testigos instrumentales.

6. Una misma persona no puede actuar como testigo instrumental, de conocimiento o de asistencia en un mismo instrumento.

Guía Nº 05

TESTIMONIOS

Los testimonios deben extenderse conforme a las disposiciones del Código de Notariado y, consecuentemente:

Artículos 69 y 70 Código de Notariado

1. Deben numerarse, firmarse y sellarse todas las hojas del original y del duplicado.

2. El número y fecha del instrumento público deben coincidir con los que se consignen en la razón del testimonio.

Artículos 66

Código de Notariado

3. Las copias o fotocopias del testimonio original y su duplicado deben ser legibles.

4. Debe indicarse el lugar, fecha, número de hojas y persona a quien se compulse el testimonio.

Artículo 67

Código de Notariado

5. El testimonio debe extenderlo el notario autorizante, el Director del Archivo General de Protocolos, el depositario del protocolo o el cartulario encargado por el notario que esté temporalmente impedido para hacerlo.

E

Artículo 27

Código de Notariado

l depositario del protocolo deberá hacer constar dicha calidad en la razón del testimonio y acreditar el depósito con fotocopia del aviso respectivo al Director del Archivo General de Protocolos, con sello de recibido.

Q

Artículos 67

Código de Notariado

uien extienda el testimonio por encargo xxx xxxxxxx autorizante deberá consignar en la razón dicha circunstancia así como el impedimento temporal; en dicho supuesto se recomienda adjuntar la correspondiente autorización.

6. Cuando el notario autorizante ejerza cargo público, el testimonio lo extenderá el Director del Archivo General de Protocolos o por quien éste disponga.

Artículos 31 y 63 del Decreto 000 xxx Xxxxxxxx xx xx Xxxxxxxxx xx Xxxxxxxxx, Ley sobre el Impuesto de Herencias, Legados y Donaciones. Artículo 1194 Código Civil.

7. Para extender testimonio de un proceso sucesorio, se debe cumplir con lo citado en el artículo 497 del Código Procesal Civil y Mercantil, haciendo constar, en la respectiva razón, que el testimonio es de las partes conducentes del proceso, que deberán individualizarse. En todo caso se debe acompañar el auto declaratorio de herederos o de legitimidad del testamento, certificación de la liquidación fiscal y el correspondiente oficio de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles, DICABI, dirigido al Registro, para que éste pueda proceder a la inscripción de los bienes a favor de los herederos. Si el proceso es testamentario, deberá adjuntarse el testimonio del testamento debidamente registrado o incorporarlo al testimonio como una de las partes conducentes del proceso sucesorio.

8. En los casos de procesos sucesorios tramitados en sede notarial se recomienda incluir en el testimonio la opinión favorable de la Procuraduría General de la Nación o la correspondiente resolución judicial y el inventario de los bienes relictos, cuya inclusión será indispensable cuando en el testamento no se indiquen los datos de inscripción de los bienes en el Registro de la Propiedad.

Artículo 501 Código Procesal Civil y Mercantil y Ley y Reglamento del Registro de Procesos Sucesorios

9. El testimonio de un proceso sucesorio en sede notarial será expedido por el notario que dictó el auto final, salvo que se adjunte copia de la nota de acuse de recibo del aviso de sustitución xx xxxxxxx expedida por el Registro de Procesos Sucesorios.

10. En los casos de procesos sucesorios judiciales deberá presentarse certificación original, con su duplicado, del auto declaratorio de herederos o de legitimidad del testamento, certificación original de la liquidación fiscal correspondiente y su duplicado y el oficio de la Dirección de Catastro y Avaluó de Bienes Inmuebles, DICABI. Si el proceso es testamentario, se adjuntará el testimonio del testamento, cuya devolución se solicitará al juez correspondiente, dejándolo certificado en autos. <<volver>>

Guía Nº 06

REPRESENTACIÓN DE MENORES DE EDAD

O INCAPACES

En lo referente a la representación de menores de edad o incapaces, se debe tener en cuenta lo siguiente:

1. El padre o la madre pueden comparecer en ejercicio de la patria potestad y, además, en su carácter personal, siempre que en el acto o contrato el menor o incapaz sólo adquiera derechos.

2. El padre o la madre de un menor o incapaz pueden comparecer en su representación a renunciar el derecho de tanteo que a favor de los condueños establece el artículo 491 del Código Civil, sin necesidad de autorización judicial, siempre que se trate, únicamente, de la enajenación de derechos pro indivisos de otro copropietario y no de una fracción que se pretenda desmembrar, pues para otorgar la partición de bienes en que haya derechos de menores o incapaces es necesaria intervención judicial.

Artículos 1100 Código Civil y 219 Código Procesal Civil y Mercantil

3. Para otorgar la partición total o parcial de bienes pro indivisos, desmembrar fracción de un bien pro indiviso u otorgar consentimiento en ambos casos, cuando hubiere intereses de menores o incapaces, será necesaria declaración judicial.

4. Para enajenar, disponer o gravar el patrimonio de menores o incapaces deberá obtenerse autorización judicial, entre otros casos, para los siguientes:

4.1 Celebrar contratos de arrendamiento por más de tres años o recibir la renta anticipada por más de un año;

Artículo 264 Código Civil

4.2 Cancelar hipotecas o prendas constituidas para garantizar el pago de pensiones alimenticias a favor de menores o incapaces;

4.3 Otorgar contratos de permuta;

4.4 Adquirir a favor de menores o incapaces bienes gravados o con limitaciones, salvo que se trate de donaciones a título gratuito o adquisición de bienes sometidos a régimen de propiedad horizontal o propiedad individual con áreas de uso común.

5. X

   Xxxxxxx 00-00 xxx Xxxxxxxx xx xx Xxxxxxxxx xx Xxxxxxxxx

   uando las diligencias correspondientes se tramiten en sede notarial, será necesaria la remisión al juez para acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 13 de la Ley Reguladora de la Tramitación Notarial de Asuntos de Jurisdicción Voluntaria y dos últimos párrafos del artículo 423 del Código Procesal Civil y Mercantil, para que el Juez emita su decisión de conocer o no del asunto, constancia de lo cual se presentará al Registro junto con el testimonio respectivo.

6. El menor o incapaz también puede ser representado por un tutor, cuyo nombramiento tiene que ser otorgado por el Juez; tal representación se acreditará con certificación de la resolución del nombramiento y del acta del discernimiento y aceptación del cargo inscrita en el Registro Civil. <<volver>>

Guía Nº 07

CONSTITUCIÓN DE PRENDAS E HIPOTECAS

1. Consideraciones Generales:

Artículo 1136 Código Civil

1. Para que el Registro inscriba prendas o hipotecas, el documento respectivo deberá indicar las condiciones a que estén sujetos los créditos, el importe de la obligación garantizada y el plazo de la obligación en forma expresa, indicando en su caso fecha de inicio o terminación del mismo.

Artículos 841 y 884 Código Civil

2. La aceptación de la prenda y la hipoteca debe ser de manera expresa en el documento en que se constituyen la obligación y la garantía. Si se hubiere omitido, se podrá hacer en acto separado en el que será necesaria únicamente la comparecencia del acreedor.

Artículos 860 Código Civil

3. En la constitución de hipotecas para garantizar créditos representados por cédulas, no es indispensable la aceptación de la garantía.

Artículo 862

Código Civil

4. Podrán hipotecarse, con emisión cedularia, los inmuebles pro indivisos y aquellos en que la nuda propiedad y el usufructo correspondan a diversas personas, siempre que, en el primer caso, consientan expresamente en el gravamen de toda la propiedad los copropietarios y en el segundo el usufructuario.

Artículo 716

Código Civil

5. El usufructuario podrá hipotecar su derecho sin autorización del propietario y éste sin autorización de aquél.

6. E

   Artículo 491

   Código Civil

   l copropietario podrá hipotecar, con o sin emisión de cedulas su parte alícuota sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás copropietarios.

7. E

   Artículo 836

   Código Civil

   l dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos nuevamente, no obstante cualquier estipulación en contrario, salvo lo que se establezca en contratos que se refieran a créditos bancarios.

8. Las personas jurídicas que hayan modificado su denominación o razón social, por cualquier razón, deberán presentar, para acreditarlo, certificación de dicha modificación extendida por el Registrador Mercantil General de la República, con el objeto de hacer constar dicha circunstancia en las inscripciones en las cuales consten derechos a su favor.

2. Casos especiales de créditos bancarios:

Artículo 52 Ley de Bancos y Grupos Financieros

1. En la prórroga o cancelación de obligaciones a favor de instituciones bancarias mediante razón puesta al pie del documento constitutivo de la obligación, deberá presentarse el título original con la respectiva razón, que deberá ser firmada por quienes tengan personería, con legalización notarial de firma.

2. L

   Artículo 836

   Código Civil

   a validez de la prohibición de enajenar o hipotecar un bien que esté gravado es aplicable únicamente a lo que se establezca en contratos que se refieran a créditos bancarios.

La prohibición se aplica, entre otros casos, a la liquidación del patrimonio conyugal, en los casos en que el bien se adjudique al cónyuge que no constituyó el gravamen y a las desmembraciones.

3. Casos especiales de créditos bancarios:

De conformidad con el artículo 446 del Código Civil “Se consideran inmuebles para los efectos legales, los derechos reales sobre los inmuebles y las acciones que los aseguran”; luego el artículo 716 del mismo Código establece que el usufructuario puede gozar por si mismo de la cosa usufructuada, arrendarla a otro, y enajenar su derecho de usufructo, pero todos los contratos que celebre terminarán al final del usufructo; y el artículo 835 del Código citado determina claramente que “…puede hipotecar el que puede enajenar; y únicamente pueden ser hipotecados los bienes inmuebles que pueden ser enajenados.

Lo anterior, deja claro que la única forma de otorgar en garantía el derecho del usufructuario, es constituir hipoteca sobre su derecho; lo cual es lo más adecuado especialmente cuando el propietario de un inmueble constituye hipoteca sobre una finca a favor del acreedor; sin que baste en forma alguna el consentimiento que el usufructuario de para que se constituya la hipoteca sobre la propiedad de la finca respectiva. <<volver>>

Guía Nº 08

SERVIDUMBRES

Artículo 752

Código Civil

1. Se recomienda que, al constituirse una servidumbre, se indique expresamente cuál es el predio sirviente y cuál el dominante.

2. En el instrumento constitutivo debe constar la ubicación y dimensiones o medidas de la servidumbre, y se sugiere acompañar al testimonio el plano correspondiente, excepto de aquellas que por su naturaleza no sea necesario.

3. C

   Artículos 760, 767, 768 y 778 Código Civil

   uando se constituye servidumbre voluntaria de acueducto es necesario consignar los datos que identifiquen exactamente su ubicación, medidas y colindancias, rumbos o azimuts y la anchura del acueducto.

Artículo 719

Código Civil

4. El usufructuario de un inmueble puede constituir servidumbres activas o pasivas, las que cesarán al terminar el usufructo. Sin embargo no podrá constituir servidumbres a perpetuidad.

5. Ú

   Artículos 794 y 1137 Código Civil

   nicamente en el caso de servidumbres de uso público se podrá inscribir su constitución en el predio sirviente, aunque no hubiere predio dominante determinado. Tienen carácter de uso público las constituidas a favor de pueblos, ciudades o municipios.

Para constituir el régimen de propiedad horizontal deberá cumplirse con lo dispuesto en el artículo 530 del Código Civil. Sin embargo, el régimen podrá inscribirse si el propietario declara bajo juramento que no fue posible obtener el consentimiento a que se refiere dicha norma y que no se afectan los derechos de los titulares de servidumbres, todo ello sin perjuicio de los derechos que a los mismos asistan. <<volver>>

Guía Nº 09

USUFRUCTO

1. E

   Artículos 703 y 731 Código Civil

   n el instrumento debe indicarse a qué título se constituye el usufructo. Si es a título gratuito, el mismo debe estimarse; si se hace a título oneroso, debe constar el precio. En ambos casos habrá que consignar la aceptación del usufructuario, simultánea o posterior a la fecha de constitución.

2. Si en el usufructo a título gratuito la aceptación se hace por separado, previo a su inscripción debe notificarse al instituyente. La notificación debe hacerse en forma judicial; sin embargo se aceptará que sea hecha por notario sin designación judicial, cuando el instituyente haya comparecido personalmente a la diligencia de notificación y firmado el acta respectiva. También el instituyente podrá darse por notificado en escritura pública o en documento que llene los requisitos correspondientes, si fue otorgado en el extranjero.

3. L

   Artículo 738 5) Código Civil

   a reserva de usufructo a favor del titular, previa al acto en que enajena la nuda propiedad, no está afecta a impuesto alguno. No obstante, si el usufructo se constituye, total o parcialmente, a terceros, o cuando se renuncia al mismo, debe estimarse si es a título gratuito o indicarse el precio si es a título oneroso, debiéndose satisfacer en ambos casos el impuesto correspondiente.

2. Al constituirse usufructo sobre dos o más bienes en un mismo instrumento, se recomienda que cada usufructo se estime individualmente o se consigne su precio, según el caso.

2. S

   Artículo 27

   Código de

   Comercio

   e pueden aportar derechos de nuda propiedad y/o de usufructo a favor de personas jurídicas. Cuando este tipo de derechos se aporten a favor de sociedades, deberá constar o hacer relación en el instrumento del detalle y su justipreciación, así como su aceptación por los socios o accionistas.

3. T

   Artículos 446, 716 y 835 del Código Civil

   al como se indica en la Guía sobre Constitución de Prendas e Hipotecas, en la consideración sobre la Hipoteca del Usufructo, este Derecho Real es hipotecable, por considerarse los derechos reales sobre inmuebles como bienes inmuebles, y ser por lo tanto enajenables, y por lo tanto también hipotecables.

4. E

   Artículos 458, 459, 705 y 706 Código Civil

   l usufructo, que no sea vitalicio, establecido en beneficio de personas individuales y el constituido a favor de personas jurídicas no podrá exceder de 30 años, salvo que se trate de bienes nacionales en cuyo caso podrá ser hasta por 50 años.

2. En el caso de usufructo sobre áreas parciales de un inmueble, es aconsejable delimitar e indicar la ubicación de las mismas, a fin de prevenir que no se afecten contratos futuros sobre el mismo inmueble. Si se hicieren desmembraciones de una finca que ya tiene inscrito usufructo parcial sin delimitación y ubicación de áreas, el Registro transcribirá el usufructo a todas las fincas nuevas.

Artículo 29 7)

Código de Notariado

2. El propietario que se reserve para sí el usufructo debe hacerlo constar expresamente en el respectivo instrumento público. En todo caso la reserva deberá efectuarse antes de disponer del bien.

2. Si en un mismo instrumento se dispone de la nuda propiedad y del usufructo a favor de diferentes personas, se sugiere usar ambos términos para dar mayor claridad al contrato.

Artículo 705

Código Civil

2. Cuando sobre un bien aparezca inscrito un usufructo y el propietario desee constituir para sí otro usufructo, deberá indicar expresamente que lo hace en forma “sucesiva” al ya existente. De igual manera deberá hacerlo cuando se establezca otro usufructo, a título oneroso o gratuito, a favor de un tercero.

Artículos 738 3) y 1495 Código Civil

2. Si en virtud de cualquier título se confunden en el adquiriente las calidades de propietario y usufructuario, se recomienda pedir, en el mismo instrumento o en solicitud independiente, la cancelación por confusión de la inscripción del usufructo. <<volver>>

Guía Nº 10

REQUISITOS PARA EFECTUAR LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES

1. Para efectuar la primera inscripción de dominio de un inmueble (por desmembración, unificación, titulación supletoria, etc.), en el título deben incluirse todos los datos a que se refiere el artículo 1131 del Código Civil.

2. En la descripción del inmueble deberá consignarse los rumbos o los azimuts. No es necesario, por lo tanto, incluir ambas referencias, pero sí los demás datos, tales como colindancias y medidas lineales (distancias). Los azimuts deben consignarse completos -grados, minutos y segundos- para darle precisión a la descripción de la nueva finca y cierre exacto al polígono.

2. En la escritura de desmembración o de unificación de fincas filiales sujetas a régimen de propiedad horizontal, el notario deberá dar fe de haber tenido a la vista la autorización de la asamblea de propietarios, o bien indicar que la operación está autorizada de conformidad con el Reglamento de Copropiedad y Administración, señalando la norma respectiva.

3. P

   Artículo 1131 Código Civil

   ara inscribir cualquier desmembración o unificación deberá presentarse el correspondiente plano firmado por profesionales colegiados activos (ingenieros civiles, ingenieros agrónomos o arquitectos).

S

Ver guia de Planos

e exceptúan los casos de titulaciones supletorias y desmembraciones de fincas rústicas menores de siete mil metros cuadrados, y las urbanas situadas en poblaciones recónditas del país en que no fuere posible localizar a uno de los profesionales indicados, extremo que el notario deberá hacer constar en la escritura correspondiente.

No obstante la excepción anterior, si se tratare de tres o más desmembraciones de la misma finca matriz o de parcelamientos urbanos, el Registro de la Propiedad exigirá, como requisito para la inscripción de cada una de las nuevas fincas, que los planos sean firmados por profesional colegiado.

2. La excepción que menciona la ley se refiere al requisito de firma de los planos por cualquiera de los profesionales autorizados, no a la obligación de presentar los planos correspondientes.

2. La descripción del inmueble en la escritura y el plano que se adjunte deben coincidir exactamente. <<volver>>

Guía Nº 11

MODIFICACIONES A LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES

Artículo 1130 Código Civil

1. La modificación, ampliación o enmienda de la primera inscripción de dominio sólo puede efectuarse en virtud de resolución judicial firme; también podrá hacerse con base en el testimonio de escritura pública en la que deberán comparecer todos los otorgantes que hayan intervenido en el acto o contrato que dio origen a dicha inscripción.

2. Cuando el inmueble sea propiedad de un tercero ajeno a los otorgantes que dieron lugar a la primera inscripción de dominio, o el bien estuviere gravado, tales operaciones podrán efectuarse si comparecen los otorgantes originarios y el titular actual del dominio y, en su caso, el acreedor hipotecario o prendario.

3. Si no fuere posible la comparecencia de las personas que hayan dado origen a la primera inscripción de dominio el interesado deberá acudir al procedimiento de rectificación de área (Decreto-Ley 125-83), rectificación de medidas o adjudicación de excesos (Ley de Transformación Agraria y Ley Reglamentaria para trabajos de Agrimesura) o tramitar diligencias voluntarias en la vía judicial (inciso 1º. del artículo 1130 del Código Civil).

Artículo 1130 numeral 2. literal b) Código Civil

4. En caso que el propietario únicamente solicite que se consigne o modifique la ubicación, jurisdicción municipal o dirección actual del inmueble según la nomenclatura municipal, bastará presentar testimonio de escritura pública que contenga su declaración jurada sobre los datos pertinentes en la que deberá transcribirse la constancia de la Municipalidad respectiva.

5. C

   Artículo 48 Ley del Registro de Información Catastral (RIC)

   uando la finca sea predio catastrado, regular o irregular, al testimonio de la escritura que modifique la superficie, mojones o linderos, por razón de actos de desmembración o unificación, deberá adjuntarse certificación de la declaración emitida por el Registro de Información Catastral que aprueba la modificación y el plano catastral correspondiente.

6. Para autorizar escrituras de unificación o desmembración de fincas ubicadas en zonas declaradas totalmente catastradas el notario deberá cumplir con los requisitos previos que establece el artículo 45 literal a) de la Ley del Registro de Información Catastral.

Artículo 20 Ley del Organismo Judicial

7. En caso de discrepancia por la conversión de medidas antiguas (caballerías, manzanas, varas, cuerdas, brazadas, jornales, etc.) al sistema métrico decimal, la determinación del área se establecerá por resolución judicial en la vía voluntaria. <<volver>>

Guía Nº 12

INSCRIPCIÓN DE BIENES MUEBLES IDENTIFICABLES Y UNIDADES ECONÓMICAS

Artículo 14 y 15 Reglamento de los Registros de la Propiedad

1. En relación con la primera inscripción de dominio de bienes muebles identificables y unidades económicas es título suficiente para originar inscripción registral cualquiera de los documentos siguientes:

1. Factura cancelada de compraventa, en original; o

Artículo 1214 Código Civil

2. Testimonio o copia legalizada de escritura pública donde conste:

1. La declaración jurada del interesado, relativa a que el respectivo bien no se encuentra inscrito con anterioridad, así como la advertencia xxx xxxxxxx respecto al delito de perjurio; la declaración puede efectuarse en el mismo instrumento donde se disponga o grave el bien.

2. Descripción completa, es decir, serie, modelo, marca, chasis, motor, tipo o cualquier otro dato que facilite su diferenciación con los demás bienes del mismo género o especie;

3. Valor estimado;

4. Nombre de la persona de quien se adquirió;

5. Los gravámenes que pesen sobre el bien.

En las unidades económicas la descripción y el valor estimado global e individualizado de los bienes que las conforman podrán sustituirse por inventario protocolizado en el propio instrumento público.

2. La tarjeta de circulación o de solvencia aduanal, la póliza de importación ni el certificado de propiedad de vehículos extendido por la Superintendencia de Administración Tributaria, SAT, no constituyen títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. En el caso de que el interesado haya fabricado un bien, bastará con que así lo indique, lo describa, estime su valor y señale los gravámenes que pesen sobre el mismo; deberá declarar bajo juramento que no ha sido inscrito con anterioridad en el Registro de la Propiedad.

4. Para la inscripción de un bien mueble mediante factura y el sucesivo registro de la disposición o gravamen del mismo deberá presentarse cada documento en su orden y con diferente fólder o carátula, advirtiéndose al encargado de la ventanilla del Registro que se trata de documentos relacionados entre sí.

5. El registro de bienes muebles puede modificarse o cancelarse cumpliendo con similares requisitos a los establecidos para su inscripción;

6. La modificación de la inscripción de la unidad económica deberá hacerse con declaración jurada del propietario en la que indique expresamente la causa o razón de la modificación o cancelación, bien por destrucción total o parcial de los bienes que los hacen inservibles o por la exclusión de bienes que han quedado obsoletos. Igualmente, debe hacerse declaración jurada para la integración de nuevos bienes incorporados a la unidad o inclusión de otro u otros para sustituir los que hayan sido excluidos. <<volver>>

Guía Nº 13

INSCRIPCIÓN EN OTROS REGISTROS

No se aceptarán, para operación registral, los documentos que contengan actos o contratos que no hayan sido previamente inscritos en los otros registros que corresponda de conformidad con la ley.

Entre estos actos y contratos, se incluyen, entre otros, los siguientes:

1. Identificación de persona, guatemaltecos o extranjeros domiciliados;

Artículo 332, 334, 337 y 338 Código de Comercio

2. Constitución, fusión, transformación y modificación de sociedades mercantiles y civiles;

3. M

   Artículo 1704

   Código Civil

   andatos generales o especiales otorgados por personas jurídicas guatemaltecas o constituidas en el extranjero, aún cuando estas últimas no estén obligadas a obtener autorización ni registro en el país; (ver guía de Documentos Acreditativos de Representación de Personas Jurídicas).

Artículo 15

Código Civil

4. Constitución y modificación de asociaciones y fundaciones;

Artículos 15 y 17 Código Civil

5. Xxxxxxxx y demás entidades religiosas;

Artículos 116 y 125 Código Civil

6. Capitulaciones matrimoniales;

Artículos 139 y 140 Código Civil

7. Liquidación total de patrimonio conyugal o modificación del régimen económico del matrimonio;

Artículos 2 y 19 Ley General de Cooperativas

8. Constitución de cooperativas;

Artículo 3 de la Ley de Empresas Campesinas Asociativas

9. Empresas Campesinas (ECAS); y

10. C

    Artículo 52 del Reglamento de la Ley de los Consejos de Desarrollo

    omités Comunitarios de Desarrollo (COCODES).

En cuanto a los testimonios de escrituras públicas que contengan actos o contratos relativos a bienes o derechos inscritos tanto en el Registro General de la Propiedad como en el Segundo Registro, será necesaria la presentación en ambos, por separado, para obtener la inscripción completa. <<volver>>

Guía Nº 14

PATRIMONIO FAMILIAR

1. S

   Artículos 352 y 355 Código Civil

   e puede destinar uno o más bienes a la protección del hogar y sostenimiento de la familia, a través de la constitución de patrimonio familiar, pudiendo constituirse sobre casas de habitación, predios o parcelas cultivables, establecimientos industriales y comerciales, que sean objeto de explotación familiar, siempre que su valor no exceda de Q100,000.00 en el momento de su constitución.

2. Solo puede fundarse un patrimonio familiar para cada familia, por el padre o la madre sobre sus bienes propios o por marido y mujer, sobre bienes comunes. También puede constituirse por un tercero, a título de donación o legado, en cuyo caso deberá estimarse.

3. Los bienes constituidos en patrimonio familiar son indivisibles, inalienables, inembargables y no podrán estar gravados ni gravarse, salvo el caso de servidumbre.

4. Al autorizar escrituras públicas en que se constituya patrimonio familiar se recomienda establecer expresamente el plazo por el cual se constituye tal patrimonio, así como las limitaciones o condiciones a que se someta el bien a tal institución jurídico social.

5. En virtud de lo anterior, para transferir o gravar bienes sujetos a patrimonio familiar, previamente debe cancelarse dicho patrimonio por cualquiera de las causales de terminación contenidas en el artículo 363 del Código Civil.

6. El patrimonio familiar puede constituirse por el donante o adjudicante, pero no existe ley que faculte a éste para darlo por cancelado, tal el caso de adjudicaciones municipales y otras. En consecuencia, el patrimonio familiar constituido por particulares, salvo ley especial, sólo puede cancelarse, según el artículo 363 del Código Civil, por vencimiento del plazo o por resolución judicial en que, teniendo por probado cualquiera de los otros motivos indicados en dicha norma, se ordene la cancelación del mismo.

7. Casos Especiales:

1. Patrimonio familiar constituido por el Instituto Nacional de Transformación Agraria, INTA: cuando el patrimonio familiar no tiene plazo señalado al constituirse, o bien éste no ha vencido, se acepta la Resolución del Fondo de Tierras, FONTIERRAS, para su cancelación.

2. Similar situación se da con el patrimonio familiar constituido por el Banco Nacional de la Vivienda, BANVI, en el que, de no haberse determinado plazo al constituirse, se acepta la cancelación otorgada por el Estado a través de la Unidad de Vivienda Popular, UDEVIPO, del Ministerio de Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda, MICIVI.

3. Salvo caso específico, el plazo del patrimonio familiar sobre lotes otorgados en planes de vivienda por el Estado, tiene, por ley, un plazo de 25 años.

Guía Nº 15

ARRENDAMIENTOS

1. E

   Artículo 1880 Código Civil

   n los arrendamientos de áreas parciales de un inmueble es aconsejable delimitar e indicar la ubicación de las mismas; caso contrario, no se podrá inscribir un nuevo arrendamiento, salvo que el propietario indique que el área objeto del nuevo contrato no está comprendida en el área de arrendamiento inscrita.

Artículo 1125 6) Código Civil

2. En las desmembraciones de bienes inmuebles con arrendamiento de áreas parciales, el propietario deberá declarar que el área a desmembrarse no está afectada por el arrendamiento vigente, pues de no hacerlo así el arrendamiento inscrito se transcribirá a las nuevas fincas.

3. P

   Artículos 1124 6), 1928 y 1167

   Código Civil

   ara cancelar inscripciones de arrendamiento con plazo ya vencido, debe mediar solicitud de parte interesada. <<volver>>

Guía Nº 16

COPROPIEDAD

1. L

   Artículo 485

   Código Civil

   a enajenación de derechos entre copropietarios no requiere el consentimiento ni el ejercicio del derecho de tanteo de los otros condueños. Tampoco se requiere en la donación o cesión de derechos a título gratuito a favor de terceros.

2. Conforme con el artículo 491 del Código Civil, la notificación a condueños debe ser previa a la negociación que se celebre; sin embargo, el otro u otros copropietarios pueden manifestar su consentimiento antes o después de celebrado el contrato.

2. L

   Artículo 33

   Código Procesal

   Civil y Mercantil

   a notificación a los condueños debe ser judicial, cuando no conste de manera fehaciente el consentimiento de los condueños.

2. E

   Artículo 1 Ley del Impuesto al Valor Agregado

   n la enajenación de derechos de copropiedad a favor de condueños debe estimarse el valor de aquéllos, si es a título gratuito, o bien indicarse el precio, si es a título oneroso, debiendo satisfacerse el Impuesto al Valor Agregado en ambos casos.

Artículo 491

Código Civil

2. Previo a la partición de bienes comunes únicamente se podrá inscribir la enajenación de derechos pro indivisos en el porcentaje o en la parte alícuota indicados, pero no de áreas determinadas a pesar de que éstas estén descritas en la escritura.

Artículo 533 y 1203 Código Civil

2. Al inscribir la constitución del régimen de propiedad horizontal se asentará en la finca sobre la que se constituye el mismo que ésta pasa a ser copropiedad de los titulares o dueños de las fincas filiales o unidades que lo conforman. Igual asiento se hará en fincas filiales cuando constituyan elementos comunes. <<volver>>

Guía Nº 17

TESTAMENTOS

1. E

   Artículos 1193 Código Civil y

   45 Código de Notariado

   l aviso de autorización de testamento deberá enviarse al Registro de la Propiedad correspondiente, según el departamento en el que fue otorgado, dentro de los quince días siguientes a la fecha en que fue autorizado y debe contener los datos expresados en el artículo 1193 del Código Civil. Para evitar perjuicios derivados de homónimos se recomienda proporcionar los datos del documento de identificación aún cuando el testador fuere del conocimiento xxx xxxxxxx, y los datos de identidad incluyendo los de identificación de persona, si fuere el caso.

2. P

   Artículos 1194 y 371 Código Civil

   ara la anotación del testimonio del testamento se requiere adjuntar original de la correspondiente certificación de la partida de defunción. El nombre del testador deberá coincidir con el de la defunción; si no es así, deberá acreditarse la respectiva identificación.

Artículo 37 Ley del Organismo Judicial

3. Para anotar el testimonio del testamento, otorgado en Guatemala, por testador que hubiese fallecido en el extranjero, deberá acompañarse la respectiva certificación de defunción con los pases xx xxx y traducción, en su caso.

4. En cuanto a los requisitos y formalidades del testimonio de la escritura pública de testamento véase lo indicado en la Guía de Testimonios.

Guía Nº 18

PLANOS

1. S

   Artículo 1131

   Código Civil

   erá obligatoria la presentación de planos originales, firmados y sellados por ingeniero civil, arquitecto o ingeniero agrónomo, colegiados activos, en los casos siguientes:

1. Desmembraciones, lotificaciones, parcelamientos, urbanizaciones, unificaciones y partición de inmuebles urbanos;

2. Desmembraciones, lotificaciones, parcelamientos, urbanizaciones, unificaciones y partición de inmuebles rústicos cuando el área exceda de siete mil metros cuadrados;

Artículo 1195

Código Civil

3. Constitución de régimen de propiedad horizontal.

4. L

   Artículo 5 f) Último párrafo Ley Reguladora del Procedimiento de Localización y Desmembración de Derechos Sobre Inmuebles Proindivisos

   ocalización y desmembración de derechos pro indivisos sobre inmuebles urbanos o rústicos;

5. Rectificación de área de inmuebles urbanos o rústicos.

2. A

   Artículo 14 Decreto Ley 125-83 “Ley de Rectificación de Área”

   simismo es obligatoria la presentación de planos originales, aunque no estén firmados por los profesionales mencionados, en los casos siguientes :

Artículo 11 d) Xxxxxxx 00-00 xxx Xxxxxxxx xx xx Xxxxxxxxx xx Xxxxxxxxx, Ley de Titulación Supletoria

1. Titulaciones supletorias;

2. Desmembraciones rústicas cuando el área de la finca nueva sea menor de siete mil metros cuadrados;

Se exceptúa el caso de fincas urbanas situadas en poblaciones recónditas del país en que no fuere posible localizar a uno de los profesionales indicados, extremo que el notario deberá hacer constar en la escritura correspondiente.

Artículo 1131

Código Civil

No obstante la excepción anterior, si se tratare de tres o más desmembraciones de la misma finca matriz o de parcelamientos urbanos, el Registro de la Propiedad exigirá, como requisito para la inscripción de cada una de las nuevas fincas, que los planos sean firmados por profesional colegiado.

3. La descripción del inmueble en la escritura y el plano que se adjunte deben coincidir exactamente. <<volver>>

Guía Nº 19

INMOVILIZACIÓN VOLUNTARIA DE

BIENES REGISTRADOS

L

Ley de Inmovilización Voluntaria de Bienes Registrados

os propietarios de bienes inscritos en los Registros de la Propiedad, tienen el derecho de limitar, voluntariamente, su enajenación o gravamen por un plazo máximo de tres años cada vez, para cuyo efecto lo solicitarán mediante escrito con legalización notarial de firmas que contenga todos los datos de identificación personal, la impresión de su huella dactilar así como la identificación de los bienes que se desea afectar, conforme a lo siguiente:

1. La firma y huella dactilar del solicitante se estamparán en el original y en el duplicado.

2. De no estipularse plazo éste será de tres años, el cual podrá prorrogarse llenando los mismos requisitos que la solicitud inicial.

3. También podrán solicitar la anotación de inmovilización:

1. Los mandatarios que pueden disponer de los bienes del mandante;

2. El administrador o representante legal de la mortual (albacea o administrador de los bienes hereditarios);

3. El representante legal del ausente o incapaz, sea éste el guardador de los bienes o quien nombre el juez como medida cautelar;

4. El representante legal del menor de edad en ejercicio de la patria potestad o tutela, o por medio de mandatario especial;

5. El nudo propietario, el usufructuario, el copropietario o los copropietarios en forma separada o conjunta, con relación a su respectivo derecho;

6. Los ejecutores especiales; (ver Guía de Documentos Acreditativos de Representación de Personas Jurídicas numerales 3 y 4);

7. El representante legal de personas jurídicas.

4. En los casos de solicitud de anotación a través de un representante legal, deberá adjuntarse, a la solicitud, copia legalizada por notario del respectivo documento que acredite la representación.

5. Para la anotación de inmovilización de derechos de copropiedad de la nuda propiedad no es necesario el consentimiento de los condueños.

6. Para la anotación de inmovilización de derechos de usufructo no es necesario el consentimiento del propietario.

7. En la solicitud deberá declararse, bajo juramento, que no existe cesión a ningún título ni hipoteca pendiente de inscribir, otorgados con anterioridad a la fecha de suscripción y, en caso existieren, deberá declarar que están pendientes e identificarlos.

8. De la Cancelación de la Anotación: En tanto permanezca vigente el plazo y cumpliendo con los requisitos establecidos en la ley, podrán solicitar cancelación de la anotación de inmovilización:

8.1 El propietario de los bienes;

8.2 Los propietarios al cumplir la mayoría de edad;

8.3 El mandatario que pueda disponer de lo bienes del mandante, aún cuando fuere distinto del que la solicitó;

8.4 El administrador o representante de la mortual (albacea o administrador de los bienes hereditarios), siempre que medie resolución de juez competente;

Artículo 264

Código Civil

5. Los representantes legales de menores de edad, incapaces o ausentes, cuando cuente con autorización judicial para disponer de sus bienes;

5. El representante legal de entidades (civiles o mercantiles) que esté debidamente facultado;

Artículo 24 Ley del Organismo Judicial

El extranjero no domiciliado está exento de cumplir con el requisito de presentar la certificación de la partida de la cédula de vecindad. <<volver>>

Guía Nº 20

DONACIONES ENTRE VIVOS

1. Toda donación se considera gratuita, salvo que en el texto del instrumento se indique que es onerosa o remuneratoria.

2. E

   Artículo 1863

   Código Civil

   n todos los casos debe indicarse el valor en que se estima la donación de los bienes o derechos donados.

3. Cuando en una escritura se otorgue donación de dos o más bienes, se recomienda que se haga la estimación del valor de cada bien en forma individual.

4. Por tratarse de un acto de liberalidad, en la donación de derechos de copropiedad no es necesaria la comparecencia ni autorización o consentimiento de los demás condueños.

Artículo 1857

Código Civil y 33 y 67 numeral 4 Código Procesal Civil y Mercantil

5. La donación debe ser aceptada por el donatario; tal aceptación puede hacerse en el momento de formalizarse la donación o en acto separado; éste debe constar en escritura pública. Si la aceptación por el donatario fuere hecha con posterioridad, para que el contrato quede perfecto debe notificarse tal aceptación al donante en forma judicial; este requisito es indispensable para poder inscribir el contrato.

Sin embargo se aceptará la notificación de la aceptación de la donación en acto posterior, hecha por notario sin designación judicial, únicamente cuando el donante haya comparecido personalmente a la diligencia de notificación y firmado el acta respectiva; también el donante podrá darse por notificado en escritura pública o en documento que llene los requisitos correspondientes, si fue otorgado en el extranjero.

6. L

   Artículo 1861

   Código Civil

   a donación que se haga a los menores de edad, incapaces o ausentes requiere la aceptación de los representantes legales de éstos, pero cuando se trate de donaciones condicionales y onerosas, deberá preceder autorización judicial.

Artículo 1859

Código Civil

7. En la donación a título gratuito no hay obligación de declarar que el bien objeto de la misma se encuentra libre de gravámenes, anotaciones o limitaciones;

8. Artículos 1869, 1870 y 1871Código Civil

   La revocación de la donación por causa de ingratitud debe ser notificada judicialmente. La inexistencia de oposición a la revocación, para efectos de su registro, debe acreditarse con certificación extendida por el juzgado correspondiente que haga constar los hechos de la notificación y del transcurso del plazo determinado por la ley sin que se haya producido. <<volver>>

Guía Nº 21

GESTIÓN DE NEGOCIOS.

Artículo 1605

Código Civil

1. El gestor de negocios será permitido:

1.1 En las compraventas de bienes al contado y en las donaciones puras, simples y a título gratuito.

1.2 En la constitución de servidumbres activas, gratuitas, sin condiciones, que beneficien y no signifiquen carga alguna para el inmueble.

1.3 En los casos que la interesada sea una sociedad mercantil en formación, de conformidad con lo establecido por el artículo 18 del Código de Comercio.

2. No se aceptará el gestor de negocios:

2.1 Cuando el propietario, titular del derecho o interesado sea menor de edad o incapaz, o se trate de una fundación, asociación, patronato, comité o cualquier otra persona jurídica.

2.2. Si el acto o contrato versa sobre la constitución, aceptación o modificación de gravámenes, usufructos, hipotecas, prendas, limitaciones, cargas, servidumbres pasivas, así como de cualquier derecho real que recaiga y afecte los bienes del propietario o titular del derecho.

2.3 En los casos que el acto o contrato contenga disposición de bienes del propietario, otorgamiento de cartas de pago o liberación o reducción de gravámenes, cargas, limitaciones, garantías o de cualquier otro derecho real.

2.4 Si lo que pretende es reducir la responsabilidad del deudor o la renuncia de derechos del propietario.

2.5 En caso que la finalidad de la escritura sea aclarar, modificar, ampliar o rectificar datos personales del propietario o cuestiones relacionadas con el objeto del acto o contrato original otorgado por el propietario o titular del derecho.

2.6 En las donaciones remuneratorias, condicionales u onerosas.

2.7 En las adquisiciones de bienes o derechos a plazos.

2.8 Si la escritura se refiere a negocios en los que, para su celebración por medio de mandatario, la ley requiere el otorgamiento de facultad o poder especial. <<volver>>

Guía Nº 22

INDIVIDUALIZACIÓN DEL PRECIO O VALOR DE CADA FINCA EN CONTRATOS DE COMPRAVENTA, DONACIÓN ENTRE VIVOS, APORTACIÓN DE BIENES Y FIDEICOMISOS.

Cuando en un contrato se enajenen dos o más bienes, se recomienda individualizar el precio de cada uno de ellos porque:

1. Facilitará la operación de los bienes objeto del contrato, si hubiere impedimento para hacer la inscripción en alguno de ellos.

2. Dará claridad a las inscripciones en cuanto al valor propio de cada bien.

Artículos 38 Código de Notariado y 35 Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles

3. Evitará dificultades en la operación de los avisos de traspaso en los catastros fiscales (DICABI) y municipales. <<volver>>

Guía Nº 23

ESCRITURAS AUTORIZADAS CON LA ANTEFIRMA: POR MÍ Y ANTE MÍ

Artículo 77

Código de Notariado

Con la antefirma “por mí y ante mí” el notario puede autorizar:

1. Ampliaciones o aclaraciones de instrumentos públicos que no afecten el fondo del acto o contrato que se refieran a:

1.1 Otros datos personales de los comparecientes, distintos de sus nombres y apellidos;

1.2 La indicación de haber tenido a la vista el título de propiedad del bien objeto del contrato o de los documentos acreditativos de representación.

1.3 Nombres y apellidos de los otorgantes, siempre que no sea en la comparecencia, en el otorgamiento o en la aceptación;

1.4 La identificación del bien registrado cuando únicamente se refiera a errores u omisiones en el folio.

Artículo 77 d)

Código de Notariado

2. Cartas de pago, cuando el acreedor sea el propio notario autorizante.

Excepciones:

Será necesaria la comparecencia de todos los otorgantes que hayan intervenido, entre otros casos, cuando la ampliación o aclaración se refiera a:

1. Nombres y apellidos de los otorgantes o razón o denominación social;

2. Precio o valor;

3. Declaración de gravámenes o limitaciones que afecten a los otorgantes;

4. Identificación de los bienes registrados, excepto del folio;

5. Medidas superficiales, lineales, azimuts o rumbos;

6. Fecha del instrumento público. <<volver>>

Guía Nº 24

DECLARACIÓN SOBRE GRAVÁMENES O LIMITACIONES.

La declaración a que se refiere el artículo 30 del Código de Notariado deberá hacerse constar en los instrumentos públicos, siempre y cuando afecte a los otorgantes, entre otros, en los actos o contratos siguientes:

1. Compraventas;

2. Donaciones entre vivos onerosas o remuneratorias;

3. Permutas;

4. Obligaciones con garantía real;

5. Aportación de bienes;

6. Fideicomisos;

7. Constitución de servidumbres;

8. Liquidación de patrimonio conyugal;

9. División de la cosa común;

10. Declaración jurada para inscribir bienes muebles y unidades económicas;

11. Cartas de pago (la declaración debe hacerse sobre el crédito que se cancela y no respecto del bien que se libera);

12. Arrendamientos;

13. Constitución de usufructo; y

14. Rescisión de contratos.

La declaración no será necesaria en las desmembraciones a favor de sí mismo ni en la unificación de fincas cuando éstas pertenezcan a un solo propietario.

<<volver>>

Guía Nº 25

SOLICITUDES

Artículo 1127

Código Civil

Las solicitudes que se efectúen al Registro con la finalidad de obtener una operación, anotación o cancelación, deberán presentarse en cualquiera de las formas siguientes:

Artículo 00

Xxxxxxxxxxxx Xxxxxxxx xx xx Xxxxxxxxx xx Xxxxxxxxx

Solicitud escrita del interesado con firma legalizada o solicitud firmada y sellada por abogado, a ruego y por encargo del interesado.

Cuando a la solicitud deba acompañarse certificación extendida por Registro Público o autoridad competente, ésta deberá presentarse en original.

Las personas jurídicas que hayan modificado su denominación o razón social, deberán adjuntar a la solicitud certificación de dicha modificación extendida por la autoridad competente, a los efectos de hacer constar dicha circunstancia en las inscripciones registrales correspondientes.

Guía Nº 26

PROHIBICIONES Y CORRECCIONES EN EL INSTRUMENTO PÚBLICO

1. E

   Artículo 13 y 14 Código de Notariado

   n los documentos notariales es prohibido:

1. Enmendar palabras;

2. Usar abreviaturas;

3. Escribir fuera de los márgenes;

4. Utilizar cifras para expresar fechas, números o cantidades;

5. Dejar espacios en blanco que permitan intercalaciones;

6. Utilizar siglas en lugar del nombre completo para identificar a una entidad en la comparecencia. No obstante, después de la correspondiente identificación en el texto del instrumento se les podrá mencionar por medio de sus acrónimos o por denominaciones que representen el rol o la naturaleza de su intervención en el acto o contrato. (Por ejemplo, “FEGUA”, “el Banco”, “el vendedor”, “la parte deudora”, “el usufructuario”, “el donante”, etc.).

2. Las adiciones, entrerrenglonaduras y testados deben salvarse al final del documento, antes de ser firmado, pues de lo contrario no serán válidos. <<volver>>

Guía Nº 27

AUTORIZACIÓN MUNICIPAL

Será necesario obtener autorización municipal para desmembrar en todos los casos, salvo que:

1. S

   Artículo 1 b) Ley Preliminar de Urbanismo

   e trate de desmembraciones a favor de sí mismo, siempre que de la finca matriz (sea rústica o urbana) no se hayan formado, con anterioridad, más de 5 fincas con apertura de nuevas calles.

2. S

   Artículo 23 Ley de Parcelamientos Urbanos

   i la municipalidad correspondiente no resolvió, dentro del término de treinta días de presentada la solicitud de licencia para desmembrar, en cuyo caso el notario deberá dar fe, en la razón del testimonio, si no lo hubiese hecho en el instrumento público, de que tal autorización fue solicitada y que, transcurrido el término, la autoridad municipal omitió pronunciamiento expreso aprobando o denegando la autorización.

Artículo 142, 147 y 148 Código Municipal

Conforme el Código Municipal, cuando se trate de la formación de una lotificación no aplica la excepción.

3. La autorización Municipal podrá acreditarse en cualquiera de las siguientes formas:

1. Acompañando el original de la autorización municipal.

2. Acompañando copia de la autorización municipal.

3. Transcribiendo la autorización municipal dentro de la escritura pública correspondiente, dando fe el notario que es transcripción literal de la misma y dando fe de tenerla a la vista. <<volver>>