TEMA 12. LOS CONTRATOS TRASLATIVOS DE DOMINIO
TEMA 12. LOS CONTRATOS TRASLATIVOS DE DOMINIO
El término “paradigmático”, aplicado al ordenamiento jurídico, pretende identificar reglas “ejemplares” o modelo.
1. LA COMPRAVENTA
La compraventa no es sólo un contrato; es también el más importante de los contratos por dos razones: de una parte, por los efectos jurídicos que lleva consigo y, de otra, porque sirve como paradigma, arquetipo o modelo para la regulación, aplicación e interpretación de los demás.
El contrato de compraventa actual, en su esencia obligacional, es el mismo que en Derecho romano. En su núcleo está la idea —no siempre bien entendida o explicada— de que cuando se acuerda un contrato de compraventa no se transmite la cosa, sino que nace la obligación de poner al comprador en poder y posesión de la cosa vendida y al vendedor en situación de recibir el precio.
Ejemplo 1
Pensemos en un clásico ejemplo: Xxxxx y Xxxxxxx xxxxxx un contrato privado de compraventa el día 2 de enero del año 2012 por el que la primera le vende la casa que posee en Cádiz a la segunda: ¿es Xxxxxxx propietaria de la casa el día 3 de enero de 2012? Rotundamente no. Xxxxxxx tiene el derecho de exigir la entrega de la casa y la obligación de pagar el precio que se haya acordado (normalmente el pago tendrá lugar en el acto de la escritura pública ante el Notario). Xxxxx tiene la obligación de entregar la casa en la fecha acordada y el derecho de recibir el precio (normalmente también en el acto de la escritura pública ante el Notario), pero la casa sigue siendo xx Xxxxx, aunque hayan firmado un contrato de compraventa.
¿Por qué? Porque el contrato de compraventa por sí solo no transmite la propiedad de lo que se vende.
¿Puede entonces Xxxxx xxxxxx otra vez la misma casa el día 4 de enero de 2012 a otra persona? Rotundamente, sí. En tal caso, como veremos, habrá que ver quién es finalmente propietario (normalmente el que antes inscriba en el Registro de la Propiedad), y en cualquier caso el vendedor habrá incumplido uno de los dos contratos, por lo que el comprador/a Xxxxx que se quede sin la casa podrá reclamar los daños y perjuicios derivados de un contrato de compraventa incumplido.
Por ello la denominación de “contratos traslativos de dominio” para este bloque siempre ha sido equívoca, porque da a entender justamente lo que hemos negado: que el contrato de compraventa, por sí solo, transmita la propiedad de la cosa vendida.
Sinalagmático: Que crea obligaciones recíprocas para cada una de las partes del contrato. Ej.: el comprador tiene la obligación de pagar el precio y el vendedor de entregar la cosa.
No obstante, es indudable que este tipo de contratos son idóneos para producir la transmisión de la cosa: se usa la compraventa (o permuta, que veremos más adelante) cuando se pretende la transmisión onerosa (a cambio de precio) de la cosa, y la donación cuando se pretende la transmisión gratuita. En ambos casos, estamos ante los principales instrumentos de intercambio de bienes y servicios. Más aún, la importancia de la compraventa viene dada también porque este tipo de contratos suele llevar anexos o aparejada toda una serie de figuras contractuales complementarias: en no pocas ocasiones se compra y se hipoteca, o se deposita, o se firma un seguro de responsabilidad civil, etc.
Como ha quedado dicho, es importante dejar sentado en esta introducción que la compraventa no sólo es paradigma de los contratos sinalagmáticos, sino el paradigma del contrato a secas (XXXXX y XXXXX).
1.1. La modernización del contrato de compraventa
Como puede deducirse del mismo nombre del epígrafe, y según podremos deducir del contenido del tema, la normativa europea está incidiendo de una manera notable en la configuración y en los efectos del contrato de compraventa.
Ya se ha dicho en el tema introductorio de este Manual que el Código Civil y el Código de Comercio, casi inmutables desde sus respectivas promulgaciones en materia de obligaciones y contratos, están aquejados de una notable obsolescencia. Por lo demás, la regulación de los diversos tipos contractuales contenida en el CC no responde siempre a las necesidades económicas y sociales de nuestro tiempo.
Convención de Viena sobre Compraventa internacional de mercaderías (CIISG).Xxxxx Xxxxx de referencia (DCFR; Este DCFR contiene principios, terminología y reglas modelo comunes, entre otras materias, en compraventa.
Estimamos conveniente, para una adecuada exposición didáctica, aclarar que los textos legislativos internacionales y europeos (es conveniente acudir a la introducción de este Manual para entender que se trata de soft law) se están colocando en una triple perspectiva subjetiva (nos referimos a que el ámbito de aplicación de las normas sobre compraventa se hace depender de quiénes sean los sujetos que contraten). Y así, podemos encontrarnos:
Propuesta de reglamento Europeo relativa a una normativa común de compraventa europea, presentada el 11de octubre de 2011 por la Comisión Europea a los Estados miembros. Se conoce también como “instrumento opcional”, porque las partes son libres para acogerse a su contenido. A final de 2014la Comisión Europea retiró la Propuesta de Reglamento e indicó que en el futuro se centrará en el ámbito de las compras de consumo y de suministro de contenidos digitales.
– Compraventas entre particulares. Debido a las vicisitudes de cada legislación nacional y a las particularidades de cada sistema transmisivo, que ha de ser armonizada en el contexto europeo, las compraventas entre particulares tienen una doble incidencia normativa: la tradicional de cada país, de un lado, y una serie de principios o reglas comunes que comienzan a abrirse camino como base jurídica para una futura regulación unitaria. La regulación interna se contiene en un bloque importante —tanto en número como en contenido— de artículos del Código Civil (arts. 1445 a 1525).
– Compraventas entre empresarios y consumidores y usuarios. Podría hablarse de compraventa cuando interviene un consumidor o usuario, lo que implica que existe un empresario o comerciante que ejerce la labor vendedora. Es dable pensar que este tipo de compraventas se rige por las regales generales de los contratos de compraventa y por las normas de defensa de los consumidores y usuarios, lo que no ocurre en el resto de casos.
En estas ocasiones, habría que aplicar las normas internas sobre consumidores y usuarios, que han de armonizarse con los principios europeos, además de la normativa específica europea.
Como era de esperar, la principal novedad y modernización ha llegado por la vía de la contratación con consumidores y usuarios, pues se acaba de publicar la Directiva (UE) 2019/771del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 xx xxxx de 2019, relativa a determinados aspectos de los contratos de compraventa de bienes, por la que se modifican el Reglamento (CE) nº2017/2394 y la Directiva 2009/22/CE y se deroga la Directiva1999/44/CE. Es obvio que sólo la Exposición de Motivos merecería un capítulo aparte, pero dadas nuestras necesidades de concreción podemos sintetizar las siguientes ideas:
D.1. Su finalidad es contribuir al correcto funcionamiento xxx xxxxxxx interior, proporcionando a la vez un alto nivel de protección de los consumidores, a través del establecimiento de normas comunes sobre determinados requisitos relativos a los contratos de compraventa celebrados entre vendedores y consumidores, en particular normas sobre la conformidad de los productos con el contrato, las medidas correctoras en caso de falta de conformidad, las modalidades para exigir dichas medidas correctoras y las garantías comerciales.
D.2. Se establecen dos tipos de requisitos para la conformidad; subjetivos (acordes con la descripción, idóneos y aptos para la finalidad para la que se contrató) y objetivos (información adecuada, no sujeción del consumidor o usuario a normas sobre declaración pública, aptitud e idoneidad objetivas, etc.).
D.3. Las medidas de reparación serán siempre gratuitas para el consumidor y se realizarán de la forma que mejor satisfagan sus intereses.
Al margen del ámbito subjetivo, con independencia de los sujetos que intervengan, es razonable pensar que el Derecho europeo de contratos —a través, sobre todo, del DCFR— está incidiendo en la configuración genérica del contrato de compraventa a través de una serie de principios, máximas o preceptos. La modificación del núcleo jurídico del contrato de compraventa puede observarse en los siguientes parámetros:
a) Obligación de transmitir la propiedad. Nuestro CC no recoge esta obligación, aunque sí la obligación de entregar la cosa, lo que, en la práctica, se confunde con la transmisión de la propiedad; esta regla se introduce por influencia y aplicación de la CISG.
b) Mayor claridad en la regulación de la conformidad contractual y de la imputación de los riesgos de la pérdida de la cosa.
c) En general, mayor agilidad en la celebración, lo que se traduce en un menor rigor formal.
d) Modificación de las normas del CC sobre el precio.
1.2. Concepto y elementos de la compraventa
Correctamente situados en el ámbito subjetivo —compraventa entre particulares, puesto que el resto de supuestos se regula en la normativa específica, lo que será abordado en otro punto de este manual—, toca ahora entrar de lleno en el concepto y en los elementos definitorios del contrato de compraventa.
Con el objetivo de que pueda hacerse una comparativa y una integración adecuadas entre el concepto tradicional (del CC) y el concepto moderno (de la normativa europea), sobre todo el DCFR —el CELS toma como punto xx xxxxxxx a éste—, vamos a recoger ambas definiciones.
Código Civil (art. 1445):
“Por el contrato de compra y venta una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada, y la otra a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. El DCFR regula la compraventa en el art. IV.a-1:202: contract for sale.
“Un contrato para la venta de bienes es un contrato en virtud del cual una parte, el vendedor, se compromete frente a otro, el comprador, a transferir la propiedad de los bienes al comprador, o a un tercero, ya sea de manera inmediata a la conclusión del contrato o en algún momento futuro, y el comprador se compromete a pagar el precio”.
Los elementos del contrato de compraventa pueden dividirse en 3 tipos: subjetivos, objetivos y el precio.
1.2.1. Elementos subjetivos
La Ley 13/2005, de 1 de julio, por la que se modifica elCC en materia de derechoa contraer matrimonio, introdujo una importante novedad
en el art. 1458: “Loscónyuges podrán vendersebienes recíprocamente”.
Estanorma, de justo reconocimiento en el CC, es acordecon las posibilidades queofrecen los regímenes económicos matrimoniales, a losque nos remitimos para suexplicación.
Existen reglas de capacidad y reglas de prohibición que afectan a los sujetos. Así, tienen capacidad para obligarse (art. 1457 CC) por contrato de compraventa las personas a las que el Código autoriza, de manera general, para obligarse; es decir, que no podrán celebrar contrato de compraventa(art. 1263 CC) —porque no pueden prestar consentimiento—: los menores no emancipados y los incapacitados.
Por su parte, tienen prohibido realizar contratos de compraventa:
– Cargos tutelares, respecto de los bienes de sus tutelados (tutor- pupilo, curador, defensor judicial).
– Mandatarios, en relación con los bienes que administran o cuya
Es la llamada por la doctrina “prohibición de autocontratación”: mandatario que, encargado de enajenar una cosa, la compra para sí.
enajenación se les encomienda. Dos excepciones: que exista autorización expresa o tácita del mandante y en casos de venta directa del mandante al mandatario.– Albaceas (art. 902.4 CC), que no pueden comprar los bienes dejados a su cargo.
– Empleados públicos, respecto de los bienes de la Administración Pública que administren.
Albaceas. Son personas a los que el testador (el que hace testamento) encarga la tarea de custodiar y cumplir su voluntad en relación con los bienes que deja en su testamento. Tiene prohibido, por ejemplo, comprar un bien de la herencia (la razón es lógica; bien pagaría un precio menor, bien compraría alguna cosa que sería para un heredero, etc.)
– Sujetos de la Administración de Justicia (jueces, fiscales, abogados, procuradores, etc.), en relación con los bienes litigiosos de la jurisdicción en la que realicen su labor. La nulidad radical es la sanción en estos casos, aunque se ha pretendido aplicar sólo la anulabilidad para el caso de los albaceas y de los mandatarios debido a la puesta en juego de intereses sobre todo privados; la jurisprudencia, a favor de aplicar la nulidad radical [a este respecto, véase STS 0 xx xxxxxxxxxx 0000 (Xxx 2524), donde se declara nula la compraventa por parte de un abogado de un objeto que estaba en litigio].
1.2.2. Elementos objetivos
La CIISG incluye también en su regulación la categoría delos bienes intangibles, como el gas o los servicios.
La regulación civil en este punto es, cuanto menos, curiosa. Pueden ser objeto del contrato de compraventa las cosas muebles o inmuebles, corporales o incorporales, presentes o futuras, determinadas o determinables, posibles y lícitas.
Sobre la base del art. 1460 CC, puede colegirse que la cosa ha de existir en el momento de la celebración (determinada o determinable), de modo que si se perdió o extinguió en su totalidad, el contrato quedará sin efecto. Igual podría decirse en el caso de que la obligación asumida
fuera imposible de realizar. A nuestro juicio, estas normas están puestas en solfa por la regulación internacional.
Como hemos dicho, también pueden ser objeto del contrato las cosas futuras. Posibilidad que se divide en 2 subtipos:
– Emptio rei speratae. Compraventa de cosa futura o esperada de un bien que no existe en la actualidad de la celebración del contrato pero cuya existencia se espera en un plazo razonable (ej., compraventa de un piso sobre plano).El efecto primordial es que si la cosa no llega a existir, el vendedor se eximirá de su cumplimiento ante la ausencia de causa de la obligación
asumida, salvo que se haya debido a su actitud negligente, culposa o dolosa, en cuyo caso el incumplimiento le será imputable y cabrá una acción de resarcimiento de daños y perjuicios.
Tal es así que tanto el DCFR como la CIISG declaran la validez de los contratos en los que la cosa se pierdan “en tránsito” o en los que, en el momento de la conclusión, la entrega de la cosa o la prestación del servicio fuese imposible. Cuestión distinta, según veremos, es qué parte del contrato asume esos riesgos.
– Emptio spei. O venta de esperanza, que se da cuando el comprador paga el precio con independencia de que la cosa llegue a existir; esto es, el comprador paga por la existencia aleatoria de la cosa (ej., compraventa de cosecha). El contrato ha de cumplirse: precio por cosa aleatoria.
1.2.3. El precio: precio cierto, en dinero o signo que lo represente
Ello no significa que haya de determinarse la cuantía exacta en el momento de su celebración, pudiéndose establecer más tarde en razón de otra cosa cierta (art. 1447 CC) o dejarse su determinación al arbitrio de persona determinada. También determinarse en relación con un mercado de bienes de su misma naturaleza o en un mercado de valores (Bolsa); art. 1448 CC. No puede establecerse unilateralmente por una sola de las partes.
Estos requisitos relativos al precio, sobre todo en lo referente a su determinación ya su fijación unilateral, son relajados por los principios UNIDROIT y por la CISG en el sentido de que se admiten los contratos con precio abierto
—open price contracts— y de que si se fijara unilateralmente un precio irreal o irrazonable, se sustituirá por otro razonable (art.55 CISG).
1.3. Obligaciones del vendedor
El DCFR —recuérdese que nos referimos al Marco Común de Referencia—, en cuanto contiene principios, reglas básicas y paradigmáticas, ha entrado de lleno en la regulación de las obligaciones de los sujetos en la compraventa, actualizando este contenido en función de la nueva realidad que representan los mercados de compraventa de bienes y servicios. Las obligaciones del vendedor son: transmitir la propiedad de los bienes, entregarlos, entregar cualquier documento relacionado con la cosa vendida y garantizar la conformidad de los bienes con el contrato que se pacta.
1.3.1. Transmisión y entrega de la cosa y de los documentos
Según el CC español, el vendedor debe entregar la cosa, así como sus accesorios (art. 1097), en el lugar acordado (si no, donde exista la cosa, y, en última instancia, en el domicilio del deudor (art. 1171 CC).Para la CIISG, ha de entregarse la cosa y cualquier documentación relativa a ella. Para el DCFR, el vendedor cumple poniendo la cosa en poder y posesión del comprador, aunque el Xxxxx Xxxxx de Referencia acoge también la necesidad de entrega de la documentación.
La normativa soft europea (DCFR y CESL) sitúa el lugar de entrega como aquél que se haya pactado en el contrato; a falta de pacto, el lugar será el domicilio del vendedor (hay que tener en cuenta que el Derecho europeo, en líneas generales, está pensando en las relaciones empresario-consumidor). La entrega deberá realizarse en el momento fijado en el contrato o, caso de no haberlo, el vendedor deberá entregarlos bienes en un tiempo o plazo razonable desde la conclusión del contrato. Es obvio que la regulación del CC —y mercantil— es mucho más cierta y segura, con lo que en la práctica tiende a prevalecer.
Lo que supone una auténtica “revolución jurídica”, en la medida en que se deja en manos del vendedor qué sea un tiempo razonable. El art. I.-1:104 del DCFR dice que razonable es aquello que puede ser objetivamente determinado, teniendo en cuenta la naturaleza y la finalidad de lo que se hace, las circunstancias del caso y cualquier uso o práctica relevante.
Acaso el supuesto más palpable de alteración temporal en la entrega sea el de los contratos de compraventa en que medie transporte. En tal caso, es responsabilidad del vendedor llevar a cabo los actos necesarios para que la entrega se efectúe en el lugar señalado y debe hacerlo con los medios adecuados a las circunstancias y condiciones usuales para el transporte. En un principio, se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador (art. 1462.1 CC). No obstante, junto a esta forma de tradición real se contemplan otros tipos de entrega:
En el mundo de la compraventa digital, esto es más que obvio: se compra por Internet y el producto tiene que llegar al lugar de entrega; sea cual sea, media transporte.
– Tradición simbólica. En este caso no se produce la entrega física de la cosa, sino de una accesoria que de alguna forma simboliza a la principal:
a) La entrega de las llaves del lugar donde se encuentran almacenadas o guardadas las cosas (traditio clavium o apudhorreum, art. 1463 CC). Por ejemplo, se compra un coche y se prestan las llaves de acceso al garaje.
En la terminología clásica jurídica, se habla de “bienes semovientes”.
b) La entrega de los títulos de pertenencia al adquirente (art. 1464 CC). Por ej., para los animales, existen unos documentos —llamados guías— que si se entregan suponen la prueba de que se ha adquirido.
– Tradición meramente consensual. Xxxxx con el acuerdo o voluntad de los contratantes en los siguientes supuestos:
a) Cuando la cosa no puede transmitirse por una imposibilidad momentánea al comprador en el instante de la venta.
b) Cuando el comprador ya tenía la cosa en su poder por algún motivo (traditio brevi manu). Por ejemplo, el comprador era el arrendatario de un bien que adquiere en ejercicio de su derecho de retracto arrendaticio.
c) Cuando el vendedor no transmite la cosa al comprador, sino que sigue poseyéndola pero a título distinto del de dueño (constitutum possessorium). Por ejemplo, el vendedor pasa a ser arrendatario del piso vendido.
– Tradición instrumental. Finalmente, el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega (art. 1462.2 CC). Esla llamada Traditio chartae.
En cuanto a los gastos que se deriven de la puesta en poder y posesión de la cosa, serán de cuenta del vendedor (art.1465 CC), mientras que los gastos derivados del transporte corresponden al comprador (art. 1168 CC).
El CC prevé dos supuestos (arts. 1466 y 1467, respectivamente) en los que el vendedor queda relegado de la obligación de entrega: cuando no hay plazo para el pago en el contrato o cuando el comprador no ha pagado su precio; y si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente.
1.3.2. Conformidad de los bienes con el contrato: saneamiento y falta de conformidad
La conformidad, aunque es un principio básico del derecho de contratos, en su confección jurídica actual, no es un concepto en el que la tradición romano-canónica del Derecho civil haya tenido un gran peso; su importancia viene dada por el impulso que desde el Derecho internacional se le ha otorgado. Los contratos no sólo han de cumplirse, sino que su cumplimiento ha de ser conforme con la letra y el espíritu del contrato.
Reglas sobre la cantidad y calidad.
El CC contiene una serie de reglas de notable tradición en el ordenamiento referidas a los problemas de cabida y calidad de los inmuebles. En el Derecho europeo estos problemas se resuelven a través del principio de conformidad. En Derecho español, las reglas sobre cantidad y calidad pueden resumirse así:
i. Cuando se vende un inmueble con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, y resulta una menor cabida (art. 1469.2 CC) o una menor calidad (art 1469.3 CC), el comprador puede solicitar la reducción del precio o la resolución del contrato, siempre y cuando la diferencia entre la cabida expresada y la real sea igual o mayor a la décima parte de la total definida en el contrato.
ii. En caso de venta de un inmueble con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, resultando una mayor cabida (art. 1470 CC), el comprador tiene la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida no pasa de la vigésima parte de la señalada en el contrato. Si excede de tal parte, puede optar entre pagar o resolver el contrato.
iii. Si se ha realizado la venta de un inmueble a precio alzado (venta de “cuerpo cierto”), no cabe aumento o disminución del precio, aunque la cabida sea mayor o menor que la esperada o incluso la expresada o pactada (art. 1471.1 CC). Son los supuestos más importantes y habituales; para venta de dos o más fincas por un solo precio, véase art. 1471.2 CC).Estas acciones tienen 6 meses (art. 1472 CC). Es plazo de caducidad.
El concepto de saneamiento no existe en el Marco Común de Referencia. Como veremos en seguida, las anomalías que se puedan producir en el seno de un contrato de compraventa se resuelven a través de la conformidad (salvedad hecha de los remedios contractuales). Digamos, de manera gráfica, que mientras la conformidad es un principio “profiláctico” del derecho de contratos (tiende a preservar o salvaguardarlas anomalías); los remedios específicos son un mecanismo “terapéutico” (tienden a remediar las anomalías).
La regla de la conformidad ha de ser integrada por distintos aspectos que inciden en la elaboración y, sobre todo, en la ejecución del contrato; es un concepto muy amplio, indeterminado, pero que en el DCFR se ha convertido en uno de los “elementos esenciales” del contrato. Puede decirse que en el concepto de conformidad quedan englobados todos los defectos de cumplimiento, tanto técnicos como jurídicos.
Los parámetros sobre los que se mide son: cantidad, calidad, descripción, embalaje y, caso de haberlos, accesorios e instrucciones. Los criterios para determinar la conformidadtambién vienen establecidos en el DCFR (arts. IV.A.-2:302a 2:304):
– Que el bien tenga aptitud para el uso; general, si se refiere al uso a que habitualmente se destine el bien o especial, si se ha pactado un uso específico.
– Que tenga las cualidades de las muestras o modelos mostrados al comprador.
– Que esté envasado en la forma habitual, o específica si así lo requiere el producto.
– Que se suministren los accesorios, instrucciones u otros elementos razonablemente esperados por el comprador.
– Que haya una correspondencia entre las cualidades dadas y las publicitadas por cualquier sujeto de la cadena comercial (fabricante, distribuidor, etc.).
– Se atenderán los defectos en la instalación (si se hicieran por parte del vendedor o por el comprador pero con instrucciones erróneas o incompletas).
Es indiscutible que la idea de conformidad ha subsumido el concepto tradicional civil del saneamiento. Nuestro CC, en su artículo 1461, es escueto, pero claro y conciso: “el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa vendida”. El saneamiento es la institución civil que gestiona la imputación de responsabilidad sobre cualquier circunstancia disconforme con el contenido o el espíritu del contrato de compraventa. Actúa atribuyendo su responsabilidad al vendedor, con independencia del grado de su culpa.
El CC español ha previsto históricamente tres supuestos de saneamiento:
1) Venta de una cosa ajena: saneamiento por evicción (1475CC).
2) Venta de una cosa gravada: evicción de cargas (1483 CC).
3) Venta de una cosa con vicios ocultos: saneamiento por vicios ocultos (1458 CC).
Se trata de un vocablo procedente del latín evincere, y que significa “vencer
enjuicio”.
I.- Venta de cosa ajena. Saneamiento por evicción. El saneamiento por evicción tiene lugar cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (art.1475 CC). Así pues, la evicción surge ante el incumplimiento por parte del vendedor de la obligación de garantizar la “posesión legal y pacífica del comprador” (art. 1474.1° CC).
Ejemplo 1. Un ayuntamiento vende a unos particulares unas parcelas ubicadas en zona marítimo- terrestre. Dichas parcelas habían sido concedidas por el Estado a dicho ayuntamiento. Ejercitada acción reivindicatoria de las referidas parcelas por el Ministerio de Obras Públicas (ya que éste entendía que no eran urbanizables y el ayuntamiento las había vendido precisamente para eso), culmina con sentencia estimatoria del Tribunal Supremo. Los compradores interponen entonces acción de saneamiento por evicción solicitando la condena al ayuntamiento a restituir el valor de las fincas vendidas, como solares edificables, al tiempo de la evicción [STS12 febrero 2004 (Tol 347002)].
II.- El saneamiento por evicción: se deriva de la existencia de una serie de presupuestos o requisitos recogidos de forma más o menos dispersa por el CC: Aunque no lo dice el CC de manera expresa, el plazo prescribe a las15 años (ídem STS).
a) Privación de todo o parte de la cosa vendida (art. 1475).
Tan fundamental es este requisito que, faltando la notificación, la demanda de evicción decae [vid. art1481 y STS 17 julio 2007 (Tol 1123899)]. Aunque no lo dice el CC de manera expresa, el plazo prescribe a los 15 años (ídem STS).
b) Existencia de un derecho anterior a la compra (ídem).
c) Notificación por parte del comprador al vendedor de la demanda de evicción en virtud de la cual aquél puede ser privado del bien por la acción interpuesta por un tercero (art. 1481 y 1482 CC).
d) Sentencia firme de condena al comprador a la pérdida de la cosa vendida, recaída en proceso reivindicatorio o hipotecario sobre la cosa (indicativo de su importancia, el CC incide en este presupuesto en dos artículos: 1475 y 1480).
El CC, consciente también de la importancia de una buena regulación de los efectos de la evicción, detalla los reembolsos que el comprador podrá pedir al vendedor (art.1478):
1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.
En caso de evicción parcial, si la parte de la cosa vendida y perdida es de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir el comprador la rescisión del contrato, pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla (art. 1479 CC). Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra. La obligación de responder por evicción se impone en un principio sin necesidad de pacto expreso alguno (art.1475.2 y 1478 CC).
No obstante, los contratantes podrán aumentar, disminuir o incluso suprimir esta obligación legal del vendedor, teniendo en cuenta las siguientes reglas:
1ª. Es nulo el pacto de exoneración en caso de mala fe del vendedor (art. 1476 CC).
Supuesto un tanto incomprensible, pues en tal caso podría instarse la anulación del contrato por error o dolo. Si las cargas estuvieran inscritas, es impensable instar la evicción, pues el comprador debió conocerlas. En cualquier caso, es un artículo que probablemente ha quedado vacío de contenido en la actualidad por las razones que se apuntan.
2ª. Si no hay mala fe, el pacto de renuncia del comprador al saneamiento por evicción tendrá las siguientes consecuencias (art. 1477 CC): cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.
III.- Venta de cosa gravada. Evicción de cargas. Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitarla indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamarla indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre (art.1483 CC).
El comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándose le los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
IV.- Venta de una cosa con vicios ocultos. Saneamiento por vicios ocultos. Se trata de un supuesto ampliamente regulado en el CC. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos (art. 1484. El vendedor responde incluso aunque ignorase la existencia de tales vicios ocultos: art. 1485.1 CC).
El origen del saneamiento por vicios ocultos nos conduce al Derecho romano, cuando los ediles curules impusieron a los vendedores el deber de garantizar la ausencia de defectos ocultos de la cosa vendida. Por ello, a las acciones redhibitorias y quanti minoris que se les proporcionaron a los compradores y que veremos luego se las conoce con el nombre de “acciones edilicias”. Desde su incorporación al proceso codificador europeo, la evicción por vicios ocultos apenas ha sufrido modificaciones.
Del art. 1486 del CC, se infiere que el comprador tiene, caso de existir vicios ocultos y ocultados, a su favor una serie de acciones.
a) Actio quanti minoris o acción de reducción del precio;
b) Acción redhibitoria o acción de resolución del contrato;
c) Indemnización de daños y perjuicios, siempre y cuando el vendedor haya incurrido en dolo.
La entrada en escena del Xxxxx Xxxxx de Referencia así como de la doctrina del aliud pro alio, que explicaremos a continuación, han determinado que la institución del saneamiento por vicios ocultos haya dejado de aplicarse desde un punto de vista judicial, dando paso a una progresiva aplicación del sistema general de responsabilidad por incumplimiento.
El principio aliud pro alio está recogido en numerosa jurisprudencia. STS de 12 diciembre 2011 (Tol 2301983): Si se produce aportación de cosa distinta se incurre en el incumplimiento encajable en la denominación jurídica “aliud proalio” [SS 14 diciembre 1993, 7 enero 1988 y 11 abril
1995,vale por todas (Tol 1667368)], al representar pago inadecuado e inefectivo, por haberse variado, por la voluntad del obligado, la identidad de la prestación, lo que comprende tanto las obligaciones de dar, como las de hacer, y que hay que aplicar a los supuestos en los que lo que se realiza es divergente de lo que se acordó, prescindiendo por completo del consentimiento del acreedor.
La jurisprudencia más reciente incide en que “es jurisprudencia constante de esta Sala declarar que debe entenderse que se produce entrega de cosa distinta (aliud pro alio; la STS últimamente dictada, de 11 de febrero de 2016) cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para poder cumplir la finalidad que motivó su adquisición, lo que ocasiona evidente insatisfacción del comprador e inevitable frustración al tratarse de resultado negativo, por lo que en estos casos hade otorgarse la
protección que dispensan los artículos 1101y 1124 del Código Civil”.
Como dice XXXXX XXXXXXXX, la protección que ofrece al comprador el régimen especial del saneamiento es menor que la del régimen general del incumplimiento:
– En cuanto a los plazos, en las acciones de saneamiento se limita a seis meses a partir de la entrega (art. 1490 CC), lo que dificulta en ocasiones la protección del comprador, mientras que
el general de incumplimiento de una obligación es de 15 años (art. 1964 CC). Cuestión a la que ya hemos aludido.
– Por lo que se refiere a los remedios disponibles frente al cumplimiento defectuoso, el régimen del saneamiento por vicios ocultos otorga al comprador la posibilidad de resolver el contrato o de reducir el precio, pero no ofrece la pretensión de cumplimiento (reparación o sustitución de la cosa ex artículo 1124 CC) y, además, la indemnización de daños y perjuicios sólo procede en caso de dolo del vendedor (art.1486 CC).
1.3.3. Obligación de transmitir la propiedad (…libre de pretensiones de terceros)
La CISG consagra expresamente el deber del vendedor de transmitir la propiedad en su artículo 30. En idéntico sentido, el DCFR o el CELS.
Ya hemos hablado (punto 1.3.1.) de que la normativa internacional va encaminada a exigir al vendedor la obligación de transmitir la propiedad de la cosa vendida. Esta previsión legal choca frontalmente con la ancestral regulación del CC español, que sólo exige poner al comprador en poder y en la posesión pacífica de la cosa.
En la CISG, “deberá entregar las mercaderías libres de cualesquiera
derechos o pretensiones de un tercero, a menos que el comprador convenga en aceptarlas sujetas a tales derechos o pretensiones” (art. 41 CISG), “incluyendo los derechos o pretensiones basados en la propiedad intelectual e industrial” (art. 42 CISG). En tales casos, el comprador debe comunicar al vendedor la existencia del derecho o la pretensión xxx xxxxxxx, especificando su naturaleza, dentro de un plazo razonable a partir del momento en el que haya tenido o debiera haber tenido conocimiento de ella (art. 43 CISG), salvo que alegue una excusa razonable (art. 44 CISG).
1.3.4. Doble venta y venta de cosa ajena
Esta doble venta tiene que responder necesariamente al siguiente modelo:
– Contrato de compraventa NO consumado (es decir, sin entrega de la cosa) a un primer comprador. – Contrato de compraventa (consumado) aun 2º comprador. Podría venderse más veces, pero entonces, para que pueda seguir hablándose xx xxxxx venta, se requerirá que el inmediatamente anterior nunca haya sido consumado.
Hemos situado juntas ambas posibilidades porque la propia configuración jurídica de una puede llevarnos a la existencia de la otra (aunque no tiene por qué ser así). Más recientes, la STC de 8 xx xxxxx de 2013, y la STS de 19 xx xxxx de 2015: La posibilidad de que una cosa sea vendida varias veces se desprende de la
Lo expresa con mucha claridad la STS 9 octubre 1997(Tol 216508): “un contrato de compraventa, que por sí sólo no transmite la propiedad de la cosa vendida (art.609 del CC); y de ahí que en el derecho español se admita la validez de la compraventa de cosa ajena (según abundante jurisprudencia), liberando en principio al vendedor de justificar la propiedad de la misma”.
regulación del artículo 1473CC, según el cual: “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”.
La tipificación de la doble venta —dice la jurisprudencia del Tribunal Supremo— requiere para su existencia que, cuando se perfeccione la segunda venta, la primera no haya sido consumada todavía, pues, de haberlo sido, ya no se da el supuesto del artículo 1473, sino una venta de cosa ajena, con las consecuencias jurídicas propias de la misma.
Según lo que acabamos de explicar sobre la diferente concepción (española e internacional) de la obligación de transmitir la
propiedad que pesa sobre el vendedor, es lógico y consecuente pensar que mientras que la venta de cosa ajena es una posibilidad viable en nuestro ordenamiento (sujeto que, sin ser propietario, vende una cosa a un tercero), es más difícil —por no decir imposible— de encajar en la regulación internacional (precisamente porque el que vende, transmite; y para transmitir hay que ser propietario). Es obvio que el vendedor de cosa ajena ha de convertirse antes en comprador para poder entregar la cosa a que se ha obligado; si logra adquirirla, deberá entregar la cosa al comprador (por ello se ha querido ver en la venta de cosa ajena una compraventa sujeta a condición resolutoria, siendo ésta la eventualidad de que el vendedor adquiera para después entregar al comprador); en otro caso, responderá por incumplimiento contractual indemnizando daños y perjuicios.
STS 31 diciembre 1997 (Tol 216466): “El de autos es de compraventa de cosa ajena, como lo ha calificado rectamente la Audiencia, válido en nuestro Derecho y que permite la condena a su cumplimiento, puesto que le cabe al vendedor la posibilidad de adquirir la cosa y, caso de no lograrla, la ejecución de la sentencia se llevará a cabo por transformación de la condena a vender y entregar la cosa, en la de indemnizar daños y perjuicios. Esta indemnización es la forma de dar satisfacción a la pretensión tanto de quien pide el cumplimiento del contrato, que no puede cumplirse, como de quien obtiene la resolución al amparo del 1124.”
1.3.5. El pacto de reserva de dominio
Se trata de una cláusula que suele incluirse en ciertos contratos de compraventa por el que el vendedor se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta haber recibido la totalidad del precio, normalmente aplazado.
Como recoge XXXXX XXXXXXXX, esta cláusula, cuya existencia se admite ex art. 1255 CC, puede configurarse desde un punto de vista técnico de tres formas diferentes:
a) Como un derecho de garantía por el precio aplazado, que presupone en cualquier caso la transmisión de la propiedad.
b) Como condición suspensiva para la adquisición definitiva de la propiedad por parte del comprador. Ésta es la fórmula que comparte de forma mayoritaria la doctrina y la jurisprudencia.
c) Como una condición resolutoria del traspaso de la propiedad.
En cualquier caso, es evidente que si el comprador no llega a pagar el precio pactado el vendedor recupera la cosa vendida. No obstante, si el bien se encontrara en manos de otra persona, habrá que recurrir a las reglas sobre protección de terceros (arts. 464 CC y 34 LH).
1.4. Obligaciones del comprador
El DCFR —art. IV.A.-3:101— regula las obligaciones del comprador, haciendo saber que son: pagar el precio, hacerse cargo de los bienes y de los documentos representativos o relacionados con el objeto del contrato. El CC español dedica seis artículos (1500-1505) a regular dichas obligaciones, además de algunos preceptos en los arts. 1446 a 1449.
1.4.1. Pago del precio
El precio es uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa y una obligación que asume el comprador para hacer efectiva en el lugar y tiempo fijados en el contrato (art. 1500
Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario (art. 1446 CC).
CC. Si no se ha fijado o no se ha pactado otra cosa, el precio se abonará en el lugar y tiempo de entrega dela cosa vendida).
Reglas especiales sobre el tiempo y la resolución del contrato de compraventa.
– artículo 1504. En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término (lo que da carta de naturaleza al llamado “pacto de reserva de dominio”, del que ya hemos hablado).
– artículo 1505. Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.
Si esta persona no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato (1447.2CC). También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, Bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, Bolsa o mercado, con tal que sea cierto (1448 CC).
Sin embargo, el DCFR dice que la determinación del precio puede dejarse a una de las partes, a un tercero o establecerse los criterios de referencia para su determinación. Si del contrato no pudiera determinarse el precio, habrá que recurrir a las costumbres y usos y al precio que normalmente se establezca en circunstancias similares al tiempo de conclusión del contrato, y en última instancia, al precio razonable.
Es crucial para el contrato de compraventa fijar o determinar el precio. Existen en el DCFR reglas de determinación del precio; en el CC, y de una forma muy similar y otras veces contradictoria, también. Y así, para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada (art. 1447.1 CC). El CC tiene igualmente claro que el señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1449 CC).
1.4.2. Obligación de recibir la cosa
Téngase en cuenta la mentalidad del CC y, para ello, basta con el art. 1450: “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado”.
¿Qué obligación de recibir la cosa puede existir en el CC si nos enseña que el contrato es perfecto aunque la cosa no se hubiere entregado?
Según el DCFR (en el CC no encontramos referencias directas a ésta y la obligación subsiguiente), el comprador tiene la obligación de hacerse cargo de los bienes comprados, que es correlativa a la obligación de entrega.
Ello implica llevar a cabo todas las acciones que permitan o faciliten al vendedor su obligación. A lo que sí puede negarse el comprador es a admitir el bien o la cosa en cantidad mayor que la pactada o de forma anticipada (art. IV.A.-3:102) —aunque el rehúse está condicionado, caso de quesea anticipado, a que no cause un grave perjuicio al vendedor; si no rehúsa la mayor cantidad de la cosa que la pactada en el contrato, deberá pagar el exceso (existe una importante y compleja excepción cuando la venta es con
consumidores y éste tenga razones para creer que el vendedor ha enviado mayor cantidad de
forma intencionada (lo que plantearía notables problemas de prueba). En tal caso, se aplicarían las reglas sobre bienes no solicitados—.
Como correlato a la obligación de recibir la cosa, el comprador tiene la obligación de examinar los bienes y de comunicar la falta de conformidad (según siempre el DCFR), lo que nos conduciría a los problemas derivados de la conformidad, cuestión que ya ha sido tratada.
2. LOS RIESGOS EN LA COMPRAVENTA
Para entender adecuadamente las implicaciones que tiene la doctrina de la “transmisión del
riesgo en la compraventa”, acudimos de nuevo x XXXXX, que relata que “el supuesto de hecho es el siguiente: si los bienes vendidos sufren una pérdida o deterioro por caso fortuito (o por cualquier otra circunstancia no imputable a las partes) en el lapso de tiempo que media entre el momento de la perfección del contrato y el de la entrega, es obvio que el vendedor quedará liberado de su obligación de entregar las mercaderías perdidas o destruidas, o, en caso de que se hubieran deteriorado, tan sólo podrá entregarlas en dicho estado (artículo 1182 del Código Civil); ahora bien, ¿subsiste la obligación correlativa del comprador de pagar el precio? Si la respuesta fuese afirmativa, el comprador soportará el riesgo de la destrucción o deterioro (periculumest emptoris) ya que, además de no recibir los bienes objeto del contrato o, en el supuesto de daño parcial, de recibirlos deteriorados, debe entregarle al vendedor la contraprestación prometida en su integridad.
En caso contrario, cuando el vendedor pierde total o parcialmente la cosa así como su derecho a percibir el precio pactado, será él el que asume el riesgo (periculum est venditoris). Habida cuenta de la trascendencia que una u otra solución tiene para los contratantes, la fijación exacta del momento en el que se produce la transmisión de la carga delos riesgos entre las partes se revela como el elemento clave del problema planteado. Según el artículo 1452 CC, el daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los artículos 1096 y1182 CC. El precepto es muy poco claro y resulta de difícil comprensión, si bien, en nuestra opinión, puede entenderse que consagra la máxima periculum est emptoris: el riesgo se transmite al comprador desde el momento de la conclusión del contrato. Esta tesis, confirmada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, se basa en los antecedentes históricos del artículo 1452 —desde el Derecho romano hasta el Fuero Real y las Partidas— en el hecho de que, si el acreedor tiene a su disposición todos los commoda obligationis desde que surge la obligación de entrega (1095, 1452, 1468 y 1186 — commodum subrogationis—), debe igualmente ser gravado con las cargas (periculum eius esse debet cuius commodumest), y, finalmente, en la interpretación a contrario del artículo 1452.2 y 3 CC, la cual permite concluir que el riesgo se transmite al comprador desde la conclusión del contrato”.
Al igual que la regulación civil española, el DCFR (art. IV.A.-5:101) toma como punto xx xxxxxxx el hecho de que la pérdida o deterioro de los bienes no liberan al comprador de pagar el precio, a menos que se deba a causa imputable al vendedor.
Es una constante en el DCFR que las reglas sobre transmisión del riesgo sólo entran en juego cuando la pérdida o deterioro de los bienes se produce de manera fortuita, lo que implica que si la pérdida o deterioro se debiera a causa imputable al vendedor, el comprador podría ejercitar las acciones de responsabilidad correspondientes.
El Marco Común de Referencia contiene todo un capítulo5 dedicado a los riesgos en la compraventa; en la línea, además, de la CISG. Es importante recordar que las normas sobre transmisión del riesgo son de carácter dispositivo, por lo que las partes pueden modificarlas o pactarlas que tengan a bien. Este régimen sólo encuentra la excepción de las ventas hechas a consumidores (el riesgo sólo se transmite en tal caso cuando el comprador- consumidor ha recibido los bienes, a menos que haya incumplido de forma injustificada con su obligación de recibirlos y facilitar su recepción: esta norma sobre la transmisión del riesgo en ventas de consumo, por el contrario, es imperativa).
La CISG resuelve la cuestión de los riesgos a través de una institución jurídica llamada typological approach, que consiste en determinar el paso del riesgo en cada una de las distintas situaciones espaciales y temporales que la cadena comercial presenta. Es decir, en vez de establecer de forma anticipada un criterio jurídico general omnicomprensivo de atribución del riesgo, se presentan las situaciones habituales que se dan en la cadena comercial para, a continuación, determinar caso a caso el momento exacto en el que el comprador asume el riesgo. Y así:
– Compraventas que implican transporte (art. 67): en cuyo caso el comprador asume el riesgo cuando se pongan en poder del primer porteador, siempre y cuando el vendedor no esté obligado a entregarlas en un lugar determinado.
Si lo que existe es una pérdida o deterioro derivados o relacionados con la falta de conformidad, el vendedor será responsable pues si no ha transmitido el bien(a conformidad) tampoco ha transmitido el riesgo (art.IV.A.-2:308).
– Compraventa en tránsito (art. 78): el riesgo se transmite desde el momento de la celebración del contrato.
– Otros supuestos (art. 79): el riesgo se transmitirá al comprador cuando éste se haga cargo de las mercaderías.
3. LOS REMEDIOS: RESOLUCIÓN DELCONTRATO DE
COMPRAVENTA
En el moderno Derecho de contratos europeo, los remedios en la compraventa están asociados a la conformidad del contrato. Ya hemos apuntado que esta idea, que supone en la práctica una interpretación más integrada del contrato en su conjunto, pasa por encima de la concepción histórica del saneamiento (sea del tipo que sea) para centrar las anomalías o déficits del contrato en el maleable e indeterminado principio de la conformidad, que plantea y planteará en la práctica innumerables problemas de prueba.
Lo calificamos como maleable porque, ciertamente y a poco que se piense, la conformidad no significa que el contrato haya de ser cumplido escrupulosamente, sino que queda a criterio de una parte —normalmente el comprador— dar su visto bueno a la cosa que se entrega y a la forma en que se entrega (es decir, un contrato de compraventa puede cumplirse de una manera alejada del texto x xxx xxxxxxxx del contrato, pero sería perfecto en su concepción y en su ejecución si el comprador declara que está conforme).
El vendedor tiene la obligación de entregar cosas quesean conformes, cuya cantidad, calidad y tipo correspondan a los estipulados en el contrato y que estén envasadas o embaladas en la forma fijada por el mismo (art. 35.1 CISG).En caso de falta de conformidad, el incumplimiento de esta obligación provoca que se pongan a disposición del comprador todos los remedios legales que el texto legal prevé frente a cualquier tipo de incumplimiento. Ello supone que para los casos de defectos de los bienes vendidos, se produzca una remisión al régimen general de incumplimiento de las obligaciones contractuales. Y así, el comprador podrá solicitar la reparación o la sustitución del bien (art. 46 CISG), la reducción del precio (art. 50 CISG), la resolución del contrato, siempre y cuando el incumplimiento pueda considerarse esencial (art. 25 CISG) o, entre otros, la indemnización de daños y perjuicios (art. 74 CISG). Por su parte, estas normas decaen
cuando el contrato de compraventa tiene como consumidora a una de las partes (lo que se refrenda en el DCFR, como veremos en seguida).
¿Qué ocurre en la práctica con esta dualidad de regímenes jurídicos? XXXXX XXXXXXXX, a quien seguimos en este punto, nos da la respuesta: Entendemos que no existe actualmente ninguna razón objetiva para que sigan conviviendo dos sistemas dogmáticos completamente diferentes que responden a distintos planteamientos técnicos: el saneamiento por vicios ocultos, aplicable a las compraventas de carácter civil y mercantil, y la falta de conformidad, aplicable a las compraventas al consumo e internacionales. Mientras el primero es percibido como una suerte de responsabilidad contractual especial basada en el principio de la atribución del riesgo al vendedor, el segundo concibe los defectos o vicios de la cosa vendida como un supuesto más de incumplimiento contractual sometido al régimen general. Creemos que por mor de garantizar la seguridad jurídica y la claridad del sistema debería acabarse con esta dualidad de regímenes y, en consecuencia, reformar los preceptos del Código Civil relativos al saneamiento por vicios ocultos para adaptarlos al régimen contemporáneo de la falta de conformidad.
El art. 72.1 de la CISG determina, aunque en este caso es una regla para ambos contratantes, que si cualquiera, antes de la fecha de cumplimiento fuere patente que una de las partes incurrirá en incumplimiento esencial del contrato, la otra podrá declararlo resuelto.
El DCFR, como acabamos de decir, retoma la regulación en sentido casi idéntico a la CISG: principio pro consumatore y remedios por incumplimiento ligados a la conformidad contractual.
En cuanto a las posibilidades de resolución del contrato de compraventa, nuestro CC —art. 1503— contiene un delicado precepto que habilita al vendedor para “dar marcha atrás” en la venta. Dice así: “Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución dela venta. Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1124”.
4. LA EXTINCIÓN DEL CONTRATO DECOMPRAVENTA: LEX COMMISSORIA, PACTO DERETRO
4.1. Lex commisoria
Se recoge, de manera implícita, en el art. 1504 del CC.
En defensa de la garantía y efectividad de la venta, el CC (ola práctica forense, en otros casos) reconocen algunos pactos, cláusulas o mecanismos para que la cosa no salga del poder propietario del vendedor hasta que no se haya hecho efectivo el pago: es el caso de la lex commissoria, lo que no es más que una suerte de condición resolutoria expresa en la venta de inmuebles, en virtud de la cual se acuerda que la falta de pago en el
término convenido o en cada uno de los plazos señalados producirá de pleno derecho la resolución del contrato.
Es preceptivo, para que este pacto se materialice, que el vendedor ejerza su derecho a la resolución mediante un requerimiento judicial o acta notarial. El requerimiento normalmente se hace después del impago, pero puede hacerse antes, produciéndose tras éste sus efectos. Mientras no se lleve a cabo el requerimiento formal, el comprador podrá pagar aun cuando se haya cumplido el término previsto en el contrato. Hecho el requerimiento, el comprador no puede pagar ni el juez otorgar un plazo adicional (art. 1124 CC).
4.2. El pacto de retro o venta con pacto de retro o retracto convencional
Este pacto (que, de manera menos popular, se conoce como pacto xx xxxxxx) tiene lugar cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado (art. 1507 CC).
Requisitos. Para que el vendedor pueda hacer uso del derecho de retracto ha de reembolsar al comprador:
– el precio de la venta,
– los gastos del contrato,
– cualquier otro pago legítimo hecho para la venta;
– así como los gastos necesarios y útiles realizados en la cosa vendida (art. 1518 CC).
Mientras no se ejercite el retracto, el comprador puede ejercitar todos los derechos y acciones del vendedor (art.1511 CC). Además, el derecho de retracto, si no se hubiere pactado otra cosa, deberá ejercitarse en el plazo de cuatro años contados desde la fecha del contrato. En caso de estipulación expresa, el plazo no podrá exceder xx xxxx años (art.1508 CC). El retracto puede ejercitarse frente a cualquier poseedor que traiga causa del comprador (art. 1510 CC), salvo que se trate de un tercero hipotecario (art. 34 LH). Por ello, es conveniente que el pacto figure inscrito en el Registro de la Propiedad con la finalidad de que pueda gozar de eficacia erga omnes.
Esta expresión, que significa
literalmente “frente a todos” o “con respecto a todos”, indica en Derecho
—como se verá de forma detallada en el momento oportuno, Derechos reales e hipotecario—, la facultad de que un acto, acuerdo o contrato afecte y sea oponible frente a cualquier tercero.
El retracto también pueden ejercitarlo los acreedores del vendedor (ex art. 1111 CC) después de haber hecho excusión en sus bienes (art. 1512 CC). El vendedor, una vez ejercitado el retracto, recibirá el bien libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, con la salvedad de los arriendos realizados de buena fe (art. 1520 CC).
Finalmente, los artículos 1513 a 1518 CC regulan una serie de supuestos especiales en los que el Código Civil pretende evitar que el ejercicio del derecho de retracto dé lugar a situaciones de condominio.
5. VENTA DE BIENES MUEBLES A PLAZOS
Es una venta con algunas particularidades. Vigilada por el legislador por la importancia económica que tiene para determinados bienes y servicios (art. 3. Ley 28/1998, de 13de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles), se entenderá por venta a plazos el contrato mediante el cual una de las partes entrega a la otra una cosa mueble corporal y ésta se obliga a pagar por ella un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en tiempo superior a tres meses desde la perfección del mismo. También se entenderán comprendidos en esta Ley los actos o contratos, cualquiera que sea su forma jurídica o la denominación que las partes les asignen, mediante las cuales las partes se propongan conseguir los mismos fines económicos que con la venta a plazos.
Artículo 6. Forma y eficacia.
1. Para la validez de los contratos sometidos a la presente Ley será preciso que consten por escrito. Se formalizarán en tantos ejemplares como partes intervengan, entregándose a cada una de ellas su correspondiente ejemplar debidamente firmado.
2. La eficacia de los contratos de venta a plazos en los que se establezca expresamente que la operación, incluye la obtención de un crédito de financiación quedará condicionada a la efectiva obtención de este crédito.
3. Será nulo el pacto incluido en el contrato por el que se obligue al comprador a un pago al contado o a otras fórmulas de pago para el caso de que no se obtenga el crédito dé financiación previsto. Se tendrán por no puestas las cláusulas en las que el vendedor exija que el crédito para su financiación únicamente pueda ser otorgado por un determinado concedente.
El artículo 7 regula el contenido obligatorio que ha detener este contrato, y a él nos remitimos.
6. LA PERMUTA: PERMUTA XX XXXXXXX PORPISOS A CONSTRUIR (BARTERING)
La permuta es un contrato en virtud del cual cada uno delos contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra a cambio (art. 1538 CC). Se trata de un contrato oneroso, sinalagmático, no formal y consensual (no se requiere para su perfección la entrega de los bienes objeto de permuta).El Código prevé la posibilidad de que la permuta se complemente con dinero, en cuyo caso el contrato se calificará según la intención de los contratantes y, si ésta no constara, sólo se considerará como permuta si el valor de la cosa dada como parte del precio excede al del dinero o su equivalente(art. 1446 CC).Sobre todo durante el desarrollo de lo que se ha dado en llamar boom inmobiliario (aunque también antes y después), ha sido habitual en nuestro país la llamada permuta xx xxxxxxx por pisos a construir, por la que el dueño de un solar lo entregaba a un promotor o contratista para que éste construya un edificio a cambio de recibir una contraprestación consistente en la entrega de determinados pisos o locales de la construcción futura.
Según una ya clásica jurisprudencia, se trata de una compraventa de cosa presente por futura. Ver, por todas, la importante y reciente STS 13 noviembre 2011 (Tol2189950).
7. DONACIÓN
7.1. Concepto y naturaleza jurídica
Ningún texto hay que, con la claridad del CC, defina mejor la donación: “es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”. En el DCFR se exige, además de la gratuidad, la intención de beneficiar al donatario (se usa jurídicamente la expresión latina animus donandi).
Ha sido muy celebrado el debate sobre la naturaleza jurídica de la donación, con 2 opciones:
– Xxxxxxx piensan que no es un contrato, sino un negocio traslativo del dominio.
– Xxxxxxx piensan que es un contrato, aunque el CC hable de acto de liberalidad.
Clases de donación. Podemos hablar de cinco tipos de donación:
a. La donación mortis causa (art. 620 CC, que se estudiará en Derecho de sucesiones).
b. La donación modal o con carga (art. 619), cuando se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo donado.
c. La donación remuneratoria (art. 619), cuando se dona por los méritos o servicios prestados al donante.
d. La donación con cláusula de reversión (art. 812 CC), que se verá en Derecho de sucesiones.
e. La donación con reserva de disponer (art. 639).
Gran parte de la doctrina y la jurisprudencia [STS 31marzo 2001 (Tol 131059)] confirman que se trata de un contrato, sobre todo porque necesita la concorde voluntad de “querer donar” el bien con la aceptación del donatario. De igual modo, no cabe duda de que el Marco Común de Referencia se inclina claramente por una concepción contractual de la donación; eso sí, esta visión hace que en el DCFR, al igual que ocurre en la compraventa, haya una percepción mucho más indubitada de que el donante (o vendedor) adquiere un compromiso traslativo; es decir, se compromete a donar (actualmente, si es propietario del bien) o en el futuro (si tiene que adquirirlo).
7.2. Los requisitos de la donación: capacidad,
objeto, causa y forma
Como solemos decir, hay ocasiones en que el Código Civil es el mejor manual que existe. Basta con atender a su regulación para que quede
perfectamente clarificado cuál es el régimen jurídico de un contrato como, en este caso la donación. Ello no será óbice para que nos acerquemos al Marco Común de Referencia para ver cómo aborda una institución de perfiles tan complejos como la donación.
Pueden realizar una donación todos los que puedan contratar y disponer de sus bienes (art. 624 CC). Así pues, es necesario, por un lado, tener capacidad de contratar (art. 1263CC), lo que implica que los menores emancipados podrán ser donantes en las condiciones legalmente establecidas (art.323 CC). Por otro lado, se exige poder de disposición sobre las cosas objeto de donación, por lo que los representantes de los menores o incapacitados podrán donar siempre y cuando exista autorización judicial (arts. 166 y 272.6° CC).La condición de donatario puede tenerla cualquiera que no esté especialmente incapacitado por la ley para ello (art.625 CC), por lo que es suficiente con la simple capacidad de entender y querer (por ello, un menor con capacidad de discernimiento puede aceptar una donación). Si la donación se hubiere realizado a un concebido y no nacido, podrá ser aceptada por las personas que legítimamente lo representarían si se hubiera verificado ya su nacimiento (art. 627 CC).
El objeto de una donación lo constituyen los bienes muebles o inmuebles presentes del donante (la donación de bienes futuros está prohibida expresamente ex art. 635 CC).
No obstante, el CC establece dos límites:
a) La donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos, con tal que éste se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias (art.634 CC).
b) Nadie podrá dar ni recibir, por vía de donación, más de lo que pueda dar o recibir por testamento (art. 636 CC).Es una norma establecida con la finalidad de proteger los derechos sucesorios de los legitimarios.
En cuanto a la forma, aplicada al contrato de donación, puede tratarse como un requisito de validez ab substantia. En otras palabras, la donación que no respete las solemnidades que exige la Ley (en este caso, el CC) es radicalmente nula. Se distingue al respecto según se trate de bienes muebles o inmuebles:
– La donación de bienes muebles puede hacerse verbalmente o por escrito, si bien la primera requiere la entrega simultánea de la cosa donada. Faltando este requisito, no surtirá efecto si no se hace por escrito y consta en la misma forma la aceptación (art. 632 CC).
– La donación de bienes inmuebles ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante. Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras (art. 633 CC).
También el DCFR contiene varios requisitos formales (forma textual —no ológrafa—, escrita en medio duradero y firmado —no siendo válida lafirma electrónica—). El objetivo de este rigor formal es proteger al donantede impulsos o actuaciones precipitadas.
7.3. La perfección y los efectos de la donación
El CC refuerza constantemente la idea de que la donación es un contrato; la aceptación no sólo es necesaria para que la donación exista, sino también para que sea eficaz. Así lo dice el art.
630: “el donatario debe, so pena de nulidad, aceptarla donación por sí o por medio de representante con poder especial”.
Existe una clásica explicación sobre la posible antinomia o contradicción legal entre los arts. 623 y 629, que parecen establecer requisitos distintos para el mismo supuesto de hecho.
Art. 623. La donación se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación del donatario.
Art. 629. La donación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptación.
Contradicción entre dos preceptos legales.
La doctrina ya ha recalcado que esta presunta contradicción se resuelve fácilmente si se piensa que:
– El art. 623 se refiere a donación de cosa mueble realizada por escrito o de inmueble cuya aceptación se hace en escritura pública separada.
– El art. 609 se refiere a donación de un bien mueble con entrega simultánea o de un bien inmueble en la que los contratantes manifiestan sus voluntades en escritura pública conjuntamente.
Una vez perfeccionada la donación, se producen los siguientes efectos:
1) El donante no queda obligado al saneamiento de las cosas donadas, salvo si la donación fuere onerosa (art. 638CC).
2) El donatario sólo responde del pago de las deudas si la donación se ha hecho en fraude de los acreedores (art. 643CC) o cuando se haya estipulado tal obligación de forma expresa en el contrato (art. 642 CC), convirtiéndose en este caso en una donación con carga (art. 619 CC).
3) Cuando se trate de donaciones conjuntas, se entenderá realizada por partes iguales; y no se dará entre ellas el derecho de acrecer —propio de Derecho sucesorio— salvo que el donante hubiese dispuesto otra cosa. La norma no se aplica a las donaciones hechas conjuntamente a ambos cónyuges (art. 637 CC).
7.4. La revocación de las donaciones
El CC prevé en su articulado la posibilidad de dejar sin efecto una donación que había sido válidamente establecida, a través del mecanismo de la revocación de donaciones.
Existen de tres tipos:
En el DCFR, los supuestos globales son también tres: ingratitud, empobrecimiento del donante y derecho residual de revocación (casos de modificación imprevisible en las circunstancias que lleven a pensar a un enriquecimiento excesivo del donatario o que genere una situación de injusticia para el donante).
a) Superveniencia o supervivencia. Toda donación entre vivos, hecha por persona que no tenga hijos ni descendientes, será revocable por el mero hecho de ocurrir cualquiera de los casos siguientes (art. 644 CC):
– Que el donante tenga, después de la donación, hijos, aunque xxxx xxxxxxxx (superveniencia).
– Que resulte vivo el hijo del donante que éste reputaba muerto cuando hizo la donación (supervivencia).
El plazo para pedir la revocación es de cinco años contados desde que se tuvo noticia del nacimiento del último hijo o de la existencia del que se creía muerto (art. 646 CC). Esta acción es personal e irrenunciable y se transmite por muerte del donante a sus hijos y descendientes. Una vez ejercitada la acción de revocación se restituirán al donante los bienes donados, incluyendo los frutos generados desde la interposición de la demanda (art. 651 CC), o su valor si el donatario los hubiese vendido (art. 645 CC).
b) Incumplimiento de cargas. El donante está facultado para revocar la donación cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones que le impuso (art.647.1° CC). Aunque el CC se refiere a la existencia de “condiciones”, realmente debe entenderse que se trata de cargas, es decir, de donaciones modales (existe un claro ejemplo en el art. 1342 del CC).En caso de incumplimiento de la carga establecida, el donante puede recuperar los bienes donados, quedando nulas las enajenaciones que el donatario hubiese hecho y las hipotecas que sobre ellos hubiese impuesto (art. 647.2° CC).Por lo tanto, la acción goza de eficacia retroactiva. De igual modo, la acción de revocación por incumplimiento de cargas tiene una duración de cuatro años (art. 1299 CC) y pueden ejercitarla tanto el donante como sus herederos.
c) Ingratitud del donatario
– Si el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante. La jurisprudencia ha realizado una interpretación flexible del término “delito”, asimilándolo a la existencia de conductas socialmente reprochables que pongan de manifiesto la ingratitud del donatario, aunque no sean constitutivas de una conducta tipificada penalmente.
– Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe; a menos que el delito se hubiese cometido contra el mismo donatario, su cónyuge o los hijos constituidos bajo su autoridad.
– Si le niega indebidamente los alimentos. La revocación carece de efectos retroactivos (art. 649 CC), gozando en cualquier caso el donante del derecho a exigir del donatario el valor de los bienes enajenados que no pueda reclamar delos terceros, o la cantidad en la que hubiesen sido
hipotecados (art. 650 CC). También debe el donatario abonar los frutos percibidos desde el momento de la interposición de la demanda (art. 651 CC).
El ejercicio de la acción de revocación corresponde al donante, no transmitiéndose a sus herederos si aquél, pudiendo, no la hubiese ejercitado (art. 653.1 CC). Tampoco se podrá ejercitar contra el heredero del donatario, a no ser que a la muerte de éste ya se hallase interpuesta la demanda (art. 653.2 CC). Esta acción no puede renunciarse anticipadamente y prescribe (realmente se trata de un plazo de caducidad) en el término de un año contado desde que el donante tuvo conocimiento del hecho y posibilidad de ejercitarla acción (art. 653 CC).