ACTUALIZACIÓN A LA CALIFICACIÓN

DE RIESGO A LAEMISIÓN DE OBLIGACIONES DE

HOTEL BOULEVAR ELBOULEVARD S. A.

Diciembre 2014

EMISIÓN DE OBLIGACIONES DE HOTEL BOULEVAR ELBOULEVARD S. A.
Monto aprobado de la emisión:	Hasta por US$ 7,000,000
Saldo de la emisión:	US$ 5,347,143
Plazo de la emisión Clase A:	1,800 días
Plazo de la emisión Clase B:	2,520 días
Clases:	A y B
Tasa de interés:	8.00% fija anual
Amortización de capital:	Trimestral
Pago de intereses:	Trimestral
Garantías y Resguardos:	Garantía General, Específica y Resguardos xx Xxx y voluntarios
Destino de la emisión:	100% para capital de trabajo
Fecha de vencimiento:	Junio 2020
Calificación Anterior:	“AA”
Analista:	Xxxxxx Xxxxxxxx X.
x.xxxxxxxx@xxxxx.xxx.xx

CALIFICACIÓN ASIGNADA A

El Comité de Calificación de nuestra institución, en sesión del 30 de Diciembre de 2014, basado en los análisis efectuados por el personal técnico, a partir de la información financiera histórica auditada proporcionada por el Emisor desde el 2008 al 2013, el corte interno al 31 de Octubre de 2014 y el detalle de los activos libres de gravamen, ha resuelto asignar a la Emisión de Obligaciones de la compañía Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A. por un monto de hasta US$7,000,000, en la categoría de riesgo “A”, la misma que se define en:

Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen una buena capacidad de pago del capital e intereses, en los términos y plazos pactados, pero que es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor y su garante, en el sector al que pertenecen y en la economía en general.

PRESENCIA BURSATIL

Es importante indicar que el Emisor mantiene vigente en mercado de valores solo la mencionada Emisión de Obligaciones por US$7 millones, aprobada el 21 xx Xxxx de 2013 por la Superintendencia de Compañías mediante Resolución No. SC-IMV-DJMV-DAYR-G- 00-0000000, la misma que tiene fecha de vencimiento Junio-2020, acorde al monto colocado actualmente. De acuerdo a la información proporcionada por el Emisor, a la fecha xx xxxxx del presente informe se han realizado el pago respectivo de capital e intereses.

CALIFICACION INICIAL	DICIEMBRE 2013	ABRIL 2014
AA	AA	AA

1Conforme al Artículo 14 y 16, Sección II, Capítulo III, Subtítulo IV, Título II, la calificación otorgada por la Calificadora a la presente Emisión de Obligaciones no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía de pago del mismo, ni estabilidad de su precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste.

Conforme al Artículo 2, Sección I, Capítulo I, Subtítulo I, Título II El informe de calificación se realizó en base a información proporcionada por el emisor y obtenida de los Estados Financieros Auditados.

FUNDAMENTACIÓN

Al cierre del año 2014 las condiciones de los mercados internacionales muestran significativos cambios obligando a revisar las estimaciones hechas sobre el desenvolvimiento esperado de la economía local. El precio del petróleo se ubica por debajo de las proyecciones presupuestarias del gobierno central con lo cual las inversiones públicas programadas deberán ser recortadas incidiendo ello en el comportamiento de la demanda interna. Al mismo tiempo, alguno de los bienes primarios exportados por el sector privado tienden a volver a operar en los niveles registrados dos años atrás, por fluctuaciones en la demanda de importantes compradores, en particular el mercado de Rusia.

Con un número de visitantes de 1.5 millones que representa un crecimiento de 14%, el sector turístico es uno de los que mejores resultados presenta al cierre del año 2014. La estrategia comunicacional del gobierno a nivel mundial ha sido en gran medida, el factor que ha impulsado esta favorable evolución. En el segmento hotelero, la creciente demanda ha impulsado la construcción de nuevas facilidades, particularmente en las dos grandes ciudades del país. De este modo, la ciudad de Guayaquil cuenta al momento con 13 grandes hoteles los mismos que disponen de 1.009 habitaciones en la xxxx xxxxxx, x 000 xx xx xxxx xxxxx.

El HOTEL BOULEVARD administrado por la firma emisora, opera en la zona centro de Guayaquil motivo por el cual la tarifa promedio que está en capacidad de cobrar a sus turistas es de $85.70. Al mismo tiempo la tasa de ocupación que registra sobre las 95 Habitaciones que dispone se ubica al momento en 69.81% con lo cual a octubre último, los ingresos por alojamiento ascienden a $1.5 millones. Habiendo alcanzado adicionalmente en el rubro de alimentos y bebidas ventas de $1.1 millones, y en otros $0.4 millones, se estima que al cierre del periodo 2014 logrará mantener ingresos superiores a $3.2 millones.

El costo ponderado, de los dos últimos años, de la línea de negocio de hotelería es de 51.2% en tanto que los gastos de administración y ventas son de 38.9% y 4.6% respectivamente, luego de lo cual obtiene un margen operativo del 5.2% sobre ingresos, con activos promedios ajustados de US$15.4 millones y una rentabilidad promedio del ejercicio de 3.7% la empresa genera un monto de flujo de efectivo de US$383 mil en el periodo.

La estructura de capital de la Empresa a Octubre de 2014, está compuesta por US$7.3 millones de deuda financiera y US$7.4 millones de inversión accionarial, mostrando una relación de 1.0 entre ambas fuentes de fondos. A esta fecha, los pasivos con costo financiarían 45.4% del monto total de activos que en su mayoría tienen vencimiento de largo plazo (96.7%). Los activos líquidos disponibles cubren las necesidades de fondos de los pasivos comerciales.

A partir del análisis conjunto de los factores de riesgo cuantitativos y cualitativos señalados, el Departamento Técnico de la firma propone como Calificación Preliminar del presente proceso, la Categoría de Riesgo para la emisión de obligaciones de Hotel Boulevard ELBOULEVARD X.X.xx calificación preliminar de “C”.

De igual manera, la emisión de obligaciones fue estructurada con Garantía General y además de los resguardos exigidos por ley cuenta con un mecanismo de resguardo que respalda la presente emisión de obligaciones, consistente en un contrato de Fideicomiso Inmobiliario, ha sido constituido con el aporte de un lote de terreno y edificaciones, de un área total de 754.51 m2 valorados en US$9,733,599.20. Las cláusulas del Fideicomiso disponen que en caso de incumplimiento el bien podrá ser liquidado y los fondos recibidos servirá para cancelar la emisión de obligaciones.

Las condiciones presentes xxx xxxxxxx derivadas del nivel de competencia que existe a nivel de los operadores de hoteles en la ciudad de Guayaquil, ha incidido en que las tarifas cobradas actualmente por los participantes se encuentre por debajo de los niveles programados anteriormente. Esto sumado en el caso del emisor, al hecho particular que el salón de convenciones construido aún no supera su punto de equilibrio, da lugar a que el flujo de efectivo generado cubra con baja holgura los pagos debidos por las obligaciones financieras presentes en su estructura de capital.

Luego de analizar el riesgo que al momento presentan los factores considerados en la Calificación Preliminar, y adicionalmente el mecanismo de garantía específica que incluye el instrumento, el Comité de Calificación se ha manifestado en base a las potestades que le otorga los artículos 5 y 6 del Título II, Subtítulo IV, Capítulo III, Sección III, de la Codificación de Resoluciones de la Xxx xx Xxxxxxx de Valores,

asignar a la Emisión de Obligaciones de Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A., por hasta US$7 millones,

en la categoría de riesgo de “A”. 2

1. Calificación de la Información

Para la presente actualización a la calificación de riesgo, el Emisor ha proporcionado entre otros requerimientos de información de la Calificadora, lo siguiente: Estados Financieros auditados desde el 2008 al 2010 preparados bajo Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC) y para los años 2011 y 2013 preparados bajo Normas Internacionales de Información Financiera (NIIFs) comparables con el año 2010 (periodo de transición), estados financieros xxx xxxxx interno al 31 de Octubre de 2014 bajo NIIF, activos libres de gravamen, otra información cualitativa y cuantitativa relevante. Cabe resaltar que la calificación otorgada está basada en la información proporcionada por el Emisor para el efecto, la cual debe cumplir con los requerimientos exigidos por la normativa legal, siendo el Emisor responsable de que la documentación entregada a la Calificadora sea idéntica a la presentada ante el organismo de control, sin perjuicio de que cualquier diferencia entre la información evaluada por la Calificadora y la presentada al ente de control pueda ser -una vez comunicada a la Calificadora- conocida y analizada por ésta en un nuevo Comité de Calificación.

Los estados financieros del año 2013 fueron auditados por XXXXxxxxx Cia. Ltda. con registro de la Superintendencia de Compañías SC-RNAE – 2 No. 676, representada por Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx (Socio), en el cual se indica lo siguiente:

Limitaciones.- Debido a que fueron contratados como auditores externos del Hotel el 27 de Febrero de 2014, no les fue posible observar los inventarios físicos de existencias al cierre del año 2013 del Hotel, valorados en US$126,467. Al 31 de Diciembre de 2013, el Hotel no dispone de un inventario actualizado de propiedades, maquinaria y equipos debidamente valorizado y conciliado con registros contables, que permitan verificar el costo y depreciación acumulada de los activos fijos, cuyos saldos netos al 31 de Diciembre de 2013 ascienden a US$9,238,793. El último inventario de propiedades, maquinaria y equipos disponible en el Hotel, corresponde al 31 de Diciembre de 2012. Al 31 de Diciembre de 2013, el Hotel no dispone de estudio actuarial elaborado por un actuario profesional, que permita conocer el importe al cual ascendería el pasivo laboral por jubilación patronal y otras obligaciones patronales. En razón de lo comentado, no es posible establecer los efectos en pasivos, resultado del periodo y patrimonio neto, que pudiera tener el registro del mencionado estudio actuarial.

Salvedad.- Al 31 de Diciembre de 2013, el Hotel incrementó mediante avalúo, el importe neto de las propiedades, maquinaria y equipos, consistentes en terrenos, edificios, instalaciones y mejoras por US$2,555,465, causando un aumento por igual importe en el superávit por valuación en el patrimonio. Este registro contable representa incremento del 48.74% a nivel de patrimonio neto al 31 de Diciembre de 2013. A esa fecha, el Hotel no había contabilizado las depreciaciones de edificios, instalaciones y mejoras que correspondían a los ejercicios económicos de 2012 y 2013 por US$1,660,000 aproximadamente, causando que el déficit acumulado y el superávit por valuación en el patrimonio al 31 de Diciembre de 2013, presenten individualmente saldos netos.

Opinión.- En nuestra opinión, excepto por los efectos de aquellos ajustes que podrían haberse considerado necesarios, si no hubieran existido las limitaciones en el alcance de nuestro trabajo indicadas en los párrafos anteriores y excepto por lo descrito en la salvedad, los estados financieros mencionados, presentan razonablemente en todos los aspectos importantes, la situación financiera del Hotel BOULEVARD ELBOULEVARD S.A. al 31 de Diciembre de 2013, los resultados de sus operaciones, los cambios en su patrimonio neto y los flujos de efectivo por el año terminado en esa fecha, de acuerdo con normas internacionales de información financiera.

Los estados financieros del año 2012 fueron auditados por Audicorp C. Ltda. con registro de la Superintendencia de Compañías SC-RNAE – 0 Xx. 000, representada por Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx (Socio), cuyo dictamen destaca que los estados financieros se presentan razonablemente en todos los aspectos significativos la situación financiera de la Compañía. También mencionan que durante este año fueron inhabilitadas por la readecuación del sistema chiller (enfriado por agua) 36 habitaciones; no obstante la mejoría reflejada en los resultados del periodo 2012, se produjo principalmente por: a) incorporación de nuevas unidades de negocio, consistente en un centro de convenciones con capacidad para 800 personas que cuenta con toda la infraestructura para brindar un servicio de excelencia acorde a estándares internacionales de la Franquicia Xxxxxxx InnBy Hilton, b) reducción del gasto por depreciación durante el año 2012 en razón que durante el ejercicio económico 2011 la compañía realizó la depreciación de inmuebles (incluyendo terreno) utilizando el porcentaje deducible para efectos fiscales del 5% anual; no obstante según informe xx xxxxxx valuador calificado por la Superintendencia de Compañías la vida útil estimada de los inmuebles es de 35 años es decir 2.85% anual de depreciación; por este motivo la Administración de la compañía decidió no realizar el registro contable de la depreciación de inmuebles correspondiente al ejercicio 2012 con el propósito de compensar el exceso de depreciación ocasionado durante el 2011.

Para los años 2008 al 2011 los estados financieros fueron auditados por XXXXXXXXX CIA. LTDA. con registro de la Superintendencia de Compañías SC-RNAE – 2 No. 676, representada por el CPA Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, cuyos dictámenes por los periodos mencionados destacan que los estados financieros se presentan razonablemente en todos los aspectos significativos; también hicieron Énfasis, para el año 2009, que el Hotel presenta pérdidas recurrentes causadas principalmente por los importantes costos de financiamiento como resultado del endeudamiento a largo plazo, que no le permitieron operar sobre una base rentable, de la misma manera informan que para el año 2011, el hotel no pudo generar utilidades porque no disponía de 24 habitaciones, a pesar de lo mencionado el Hotel se encuentra en proceso de mejoramiento, consistente en la construcción de un salón de convenciones, que le permitirá generar utilidades operacionales, basado en los planes de acción que está tomando la Administración para mitigar el resultado contable durante el año 2012.

Mediante Acta de Junta General Extraordinaria de Accionistas con fecha Diciembre 30 de 2011 el Hotel resolvió aprobar: (1) transferencia de acreencias por parte xx Xxxxxx Enterprises S.A. por US$ 1,066,431 a favor de Otei Technologies (OTEITEC) LLC., (2) dación de pago de la cuenta “construcción en proceso” a favor del accionista Otei Technologies (OTEITEC) LLC. Por US$ 2,362,291, (3) compensación de los déficit acumulado a diciembre de 2011 incluyendo el déficit que genere la depreciación de las propiedades, maquinarias y equipos (edificios e instalaciones) revaluados y que se compensen con la cuenta de “aportes para futuras capitalizaciones” por US$ 1,425,432, (4) reconocer los intereses por pagar accionistas de años anteriores por US$ 263,428, (5) depuración de saldos de cuentas de activos y pasivos por US$ 241,350.

Como información relevante, cabe mencionarque el Emisor mantiene suscrito con Hilton HotelsCorporation un contrato de licencia para Operación que vence en julio de 2018, adquiriendo el derecho de usar el sistema “Xxxxxxx Inn” y asesoramiento técnico. Con relación al referido contrato, el Hotel reconocerá durante los 5 primeros años el 2% de honorarios por licencia (franquicia) y el 2% por el asesoramiento técnico, calculado y pagado mensualmente sobre los ingresos por servicio de habitaciones.

Con la información proporcionada por el Emisor, procedimos a verificar que la misma cumpla con los parámetros de validez y suficiencia, no obstante observamos que la información histórica no es representativa debido a que el Emisor está realizando cambios en su infraestructura para brindar servicios acorde a estándares internacionales de la franquicia “Xxxxxxx InnBy Hilton” además de incorporar un centro de convenciones con capacidad para 800 personas, garantizando las bases rentables para el negocio, por esta razón la calificación se basa en los resultados esperados de la Empresa aplicando el procedimiento de calificación de empresa sin historia.

Procedimiento de Calificación para Empresas sin Historia

2. Evaluación de los Riesgos de la Industria

Considerando el origen del flujo de fondos de la empresa emisora, el análisis del riesgo industrial presentado a continuación se ha sustentado primordialmente en la evaluación de las características de la actividad turística y del sector Alojamiento y Alimentación. Tomando en conjunto los factores señalados, se establece que el sector de la industria turística y hotelera, presenta al momento un riesgo catalogado como Medio.

Sector Turismo

Según información de la Organización Mundial de Turismo2 (OMT), el sector ha mantenido una tendencia creciente en los últimos años que le llevó a alcanzar 997 millones de llegadas de turistas internacionales a nivel global en 2011, 1,038 millones en el año 2012 y 1,087 millones en 2013, lo cual significó incrementos anuales de 4.8%, 4.1% y 4.7%, respectivamente. A su vez, entre enero y octubre de 2014 el número de turistas internacionales alcanzó 978 millones, un aumento de 4.7% respecto a igual período del año anterior. A pesar de las difíciles condiciones del entorno económico internacional, se mantuvo un positivo comportamiento para el sector de turismo internacional (viajes y transporte de pasajeros), responsable directamente de alrededor del 5% del PIB mundial, de cerca de un tercio de las exportaciones mundiales de servicios, y del empleo de una de cada 12 personas, tanto en las economías avanzadas como en las emergentes.

2OMT. Comunicados de Xxxxxx Xx. XX00000 xx xxxxx de 0000, Xx. XX00000 de septiembre de 0000, Xx. XX00000 de noviembre de 0000, Xx. XX00000 xx xxxxx de 0000, Xx. XX00000 xx xxxx de 0000, Xx. XX00000 de enero de 0000, XX00000 xx xxxx de 2014 y No. PR14086 de diciembre

de 2014.

Turismo Internacional por Regiones

600

2011 Xxxxxxxx 0000 Xxxxxxxx

0000 Llegadas 2011 US$´000

400 2012 US$´000 2013 US$´000

200

Europa Asia y Pacífico Américas Africa Oriente Medio

Millones

A la cabeza del crecimiento de llegadas de turistas por región en 2013 –último año completo- estuvo Europa (con un aumento de 5% y que se mantuvo como líder al ser el destino de 52% del total de llegadas de turistas a nivel mundial), seguido por Asia y Pacífico (que presentó una variación anual de 6.8% y una participación de 23% del total de llegadas), América (crecimiento de 3.5% y peso relativo de 15.5%),África (que aumentó 4.8% pero con una cuota de apenas 5%), y Oriente Medio (cuyo número de llegadas tuvo una variación de -3.4% haciendo que su participación baje a 4.4%). Entre las subregiones, destacó el incremento alcanzado por el Sudeste Asiático (11%), Europa Central y Oriental (7.6%) y Europa Mediterránea (5.5%), mientras en menor medida resaltaban los resultados de América del Norte (3.9%), y el Norte de África (6%), mientras América del Sur mantuvo su ritmo de crecimiento decreciente (8%en 2011, 5.8% en 2012 y 2.7% en 2013). En general, las economías avanzadas presentaron en el ejercicio 2013un ligeramente mayor ritmo de crecimiento (4.8%) respecto a las economías emergentes (4.7%), impulsadas por el mayor despegue del turismo en Europa.

Fuente: Organización Mundial del Turismo (OMT)

Respecto a los datos disponibles sobre ingresos y gastos del sector, en 2013 los ingresos por turismo internacional, incluyendo transporte internacional de pasajeros (que aportó con US$218 mil millones) hicieron que las exportaciones del turismo alcancen un total de US$1.4 billones(versus US$1.3 billones en 2012 y US$1.2 billones en 2011), que significaron 6% de las exportaciones globales de bienes y servicios (29% si se consideran solo servicios). La clasificación por región en términos de ingresos mostraba en 2013 a Europa con la mayor participación (42% de los ingresos internacionales por turismo) y el mayor crecimiento anual (7.7% para llegar a US$489 mil millones), seguida por Asia y Pacífico (participación de 31% y variación anual de 9% hasta alcanzar US$359 mil millones), América (20% y 7.5% con US$229 mil millones, respectivamente), Medio Oriente (4% y US$47 mil millones) y África (4% y US$34 mil millones). Entre los diez mayores destinos por ingresos, los mayores crecimientos se evidenciaron en países asiáticos como Tailandia (23%), Hong Kong y Macao (ambos en China con 18%), mientras que Xxxxx Unido (13%) y Estados Unidos (11%) también registraban aumentos xx xxxxx dígito, cerrando el grupo España, Francia, China, Italia, y Alemania (con variaciones positivas de entre 1% y 5%). En el caso de América del Sur, se registraron ingresos por US$23.9 mil millones en 2013, lo cual representó una participación de 2.1% respecto al total mundial, y que al considerar las 27.4 millones de llegadas le significó un ingreso por llegada de US$870.

Por otro lado, en términos de gastos de los países emisores de turismo, durante el año 2013 se registró un total a nivel mundial de US$1,159 mil millones, destacando el crecimiento experimentado por China desde la década anterior -el más rápido del mundo- gracias al aumento en el grado de urbanización, de ingresos disponibles y a la mayor flexibilidad de las normas que rigen los desplazamientos al extranjero, lo cual ha hecho que el número de viajeros internacionales chinos pase xx xxxx millones en 2000 a alrededor de cien millones en 2013, mientras que los gastos en turismo internacional de estos viajeros se han multiplicado varias veces, impulsados por la revalorización de la divisa china, para alcanzar en 2013la cifra récord de US$129 mil millones (un aumento anual de 26%), convirtiendo a China en el país del mundo con mayor gasto en turismo internacional por segundo año consecutivo, por delante de EE.UU. y Alemania (ambos con un gasto de US$86mil millones). Entre las economías emergentes, resalta también la presencia de Rusia entre los principales mercados emisores mundiales, con un incremento de 25% anual para llegar a US$54 mil millones, que le llevaron al 4º lugar en el ranking de gastos en turismo internacional, mientras Brasil se desplazó del puesto 12 al 10, con un gasto de US$25mil millones en 2013.

Durante los diez primeros meses de 2014 se registraron 978 millones de turistas internacionales, un incremento de 4.7% respecto al año previo, por lo que la OMT prevé que el turismo internacional termine el año superando los 1,100 millones, mostrando así una evolución incluso superior a la tasa de crecimiento proyectada a largo plazo (aumento anual promedio de 3.8% entre 2010 y 2030).Siguiendo la tendencia de los diez primeros meses, se espera que en el 2014 las regiones con los mayores niveles de crecimiento al

término del año sean las Américas (8%), Asia y Pacífico (5%) y Europa (4%).

En los mercados emisores maduros se da una creciente competencia entre los destinos, con múltiples ofertas turísticas que han llevado a mayores exigencias de calidad, actividad, autenticidad, singularidad y satisfacción de requerimientos por parte de la demanda, lo que ha sido respondido con una mayor profesionalización, especialización, complejidad, seguridad y sostenibilidad por parte de la oferta de los destinos internacionales. Así mismo, hay una gran expansión en los sistemas de información y reservas, que incrementan la comercialización turística y un mayor acceso al mercado.

En el caso particular de América Latina las perspectivas para el sector turístico se mantienen positivas pues tanto la OMT como otros organismos internacionales proyectan que la llegada de turistas del mundo a la región mantendrá una tendencia creciente apreciable. Según especialistas, las actividades relacionadas con la naturaleza, la cultura y la aventura son cada vez más demandadas por los turistas de los mercados internacionales, especialmente en Europa y Norteamérica.

Llegadas de Extranjeros - Ecuador

160

140

120

100

ene feb m ar abr may jun jul ago sep oct nov dic

2007 2008 2009 2010

2011 2012 2013 2014

Millares

Según datos del Ministerio de Turismo, el flujo de llegadas de extranjeros al Ecuador mostró desde el año 2010 una importante recuperación luego de la reducción acontecida en 2009, de tal forma que en 2014 se registró el ingreso de 1.56 millones de extranjeros, que significó un significativo crecimiento anual de 14%. La evolución mensual de llegada de extranjeros al país muestra un claro componente estacional, según se observa a continuación.

Fuente: Ministerio de Turismo del Ecuador

Respecto al origen de los extranjeros que arribaron al país durante el año 2013, los tres con el mayor número de llegadas –Colombia, EE.UU. y Perú- contribuyeron con 52% del total (versus 55% en 2013 y 58% en 2012), seguidos por Venezuela, España, Argentina, Chile, Cuba, Alemania y Canadá (que en conjunto representaron 25.4% del total), entre los cuales los países con mayor ritmo de crecimiento anual estuvieron dados por las llegadas desde Cuba (69% respecto al año previo), Argentina y Canadá (18% cada una),Venezuela y Alemania (17% en cada caso)

y Perú (16%).

Cuba Otros Origen Llegadas Extranjeros 2014

3% 22% Colombia

24%

Canadá Alemania 2%

Chile

EE.UU.

17%

Argentina

España

Venezuela

Perú

11%

Fuente: Ministerio de Turismo del Ecuador

De acuerdo al documento “Barómetro Turístico de Ecuador Vol. 1” preparado por el Ministerio de Turismo, en el año 2010 se realizaron encuestas de demanda de turismo receptor con énfasis en los principales mercados emisores para el país en temporada alta, de donde se obtuvo que la principal motivación del turismo receptor es “Diversión y Recreación” al representar 48.7% del total de encuestados, incluyendo las subcategorías de turismo cultural (21.01%), ecoturismo y turismo de naturaleza (14.96%), turismo de deportes y aventura (6.38%), y sol y playa (4.95%). A continuación se ubicaba “Visita a Familiares y Amigos” con una participación de 33.08% (particularmente de ecuatorianos viviendo en el exterior), seguido por “Reuniones, Incentivos, Convenciones y Exposiciones” con 10.22% y “Estudios” con 6.05%, entre los principales.

En el mismo estudio mencionado previamente, se indica que en el segmento aéreo, se estima una permanencia promedio de 20.3 noches, con los residentes de EE.UU. reportando una estadía promedio de

17.7 noches, de Colombia 12noches, de España 35.8 noches y de Perú 10.7 noches, entre otros, mientras que en el segmento terrestre se estimaba una permanencia promedio de 13.6 noches. Por otro lado, en temporada alta existe una potencialidad de estadía adicional expresada en 7 noches para quienes viajaron por diversión y recreación. A su vez, en el segmento aéreo se estimó un gasto promedio por persona de US$ 1,213.54 (US$405 en el segmento terrestre), con la siguiente distribución: alimentación 32.1%, alojamiento 15.4%, transporte interno 9.2%, compras 20% y otros 23.3%. Los residentes de EE.UU. reportaron un gasto promedio de US$ 1,306.53, de España US$ 1,760.37, de Colombia US$ 702.17 y de Perú US$562.64.

Datos publicados por el BCE indican también que el ingreso de divisas por actividades relacionadas al turismo (viajes y transporte aéreo de pasajeros) alcanzó US$1,251 millones en el año 2013, mostrando un incremento de 20.5% respecto al valor del año previo (US$1,039 millones), mientras que entre enero y septiembre de 2014 significó ingresos por US$1,086 millones (20% más que en el mismo período del año anterior). De esta forma, los ingresos del país por turismo se ubican solo detrás de las exportaciones de petróleo crudo, banano, camarón y de las remesas como fuente de divisas para el país. Según estimaciones, el turismo ha representado entre 4.4% y 6% del PIB en los últimos años y es uno de los principales sectores productivos del país, si bien todavía no alcanza una participación acorde al contexto mundial, donde se evidencian contribuciones del sector turístico de alrededor de 10% del PIB.

En todo caso, el crecimiento de la actividad económica global y del país en particular afecta también la demanda de servicios relacionados al turismo. Se proyecta que la demanda total de viajes y turismo en Ecuador continuará mostrando una tendencia positiva, manteniendo un crecimiento similar a los últimos años, lo que permitirá mantener su posicionamiento en la demanda mundial. Las expectativas positivas del sector han propiciado además un apreciable crecimiento de la inversión proyectada para este sector, que pasaría de los US$1,355 millones estimados en 2008 hasta alcanzar una inversión total de US$2,602.1 millones hacia el año 0000.Xx acuerdo a un estudio sobre competitividad de Ecuador, la fortaleza del país en el mercado turístico internacional radica en su acervo natural y en los valores culturales de sus pueblos autóctonos. En tal sentido, la diversidad natural y cultural del país juega un papel determinante en la sostenibilidad del turismo y los beneficios económicos asociados con él. La relevancia cualitativa y cuantitativa del turismo en Ecuador sustenta la percepción de un importante potencial que presenta el sector y que puede ser aprovechado de manera integral.

El potencial turístico en Ecuador está basado en su alta diversidad en términos de cultura, paisajes, sitios históricos y riqueza natural. El principal atractivo y considerado como producto estrella en términos turísticos es el Archipiélago xx Xxxxx (islas Galápagos), al que se suman áreas urbanas de Quito y Cuenca que albergan destinos turísticos reconocidos por la UNESCO como Patrimonios Culturales de la Humanidad. Así mismo, las ciudades portuarias de Guayaquil y Manta han entrado en los últimos años en un proceso de renovación y modernización urbana que ofrece nuevos atractivos turísticos. Existe una amplia gama de ciudades intermedias que vinculan sus atractivos culturales con los naturales, mientras que en la zona rural se puede apreciar la diversidad de modos de vida a pequeña escala con expresiones artísticas y culturales en las que predominan las culturas indígenas y afroecuatorianas.

En el caso de las islas Galápagos –el principal destino turístico del país- constituye un archipiélago de origen volcánico situado aproximadamente a mil xxxxxxxxxx xx xxxxx xx xx xxxxx xxxxxxxxxxx. En 1959 se convirtió en parte del sistema de parques nacionales del Ecuador, lo que permitió proteger su frágil ecosistema con especies raras y endémicas y en 1979fue declarado Patrimonio Natural de la Humanidad por la UNESCO. El 97% de la superficie terrestre del archipiélago corresponde al Parque Nacional Galápagos; el restante 3% incluye las zonas urbanas y rurales ocupadas por asentamientos humanos. Desde el año 2004 hasta el 2013 la afluencia de turistas tanto extranjeros como nacionales al Parque Nacional Galápagos se ha incrementado en 87%, al pasar de un total de 108,948 a204,395, respectivamente, si bien en los años2009 y 2012 se registraron reducciones anuales de 6% y 2% respectivamente. Del total de turistas que ingresaron en 2013, 64.6% fueron extranjeros y el restante 35.4% fueron nacionales, observándose que los meses de mayor afluencia fueron julio, agosto, marzo y noviembre. En el primer trimestre de 2014(últimos datos disponibles) se reportó el ingreso de 56 mil visitantes (11% más que en el primer trimestre de 2013), de los cuales 66% fueron extranjeros.

Ingreso de Turistas a Galápagos

140

120

100

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Nacionales Extranjeros

Millares

Fuente: Parque Nacional Galápagos

A nivel internacional, la demanda para visitar Galápagos como destino turístico ha mostrado una tendencia creciente desde el 2009 (con un incremento anual promedio de 4% y de 13% en 2013), siendo Estados Unidos el país de origen más importante al representar 38% de los visitantes extranjeros (25% de los visitantes totales), seguido de lejos por Xxxxx Unido, Canadá, Alemania y otros con participaciones menores a 9% de los extranjeros y 6% del total. Por otro lado, el ingreso de turistas nacionales –originarios principalmente de las provincias de Pichincha y Guayas- mostró una recuperación luego de la reducción del 2012, con un incremento anual de 30% en 2013.Según cifras del Ministerio de Turismo, el gasto promedio por turista fue de US$2,206 en 2012, al tiempo que las actividades turísticas significaron ingresos para las islas Galápagos por US$217 millones en 2012 y de US$245 millones en 2013.

Tipo de Hospedaje

100

A bordo - ExtranjeArobsordo - NacionaTleiesrra - ExtranjeroTsierra - Nacionales 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Millares

Entre las preferencias del tipo de hospedaje utilizado por los visitantes a las islas Galápagos se observa que el hospedaje en tierra conservó una tendencia creciente hasta representar 63% del total de turistas en 2013 (59% en 2012), mientras el hospedaje a bordo de embarcaciones de crucero o tour navegable seguía un ritmo decreciente, representando 37% del total en 2013(41% en 2012).Cabe indicar que las cifras anteriores reflejan la marcada tendencia de los turistas nacionales por hospedaje terrestre (96% escogen esta opción) y su elección marginal por la estadía a bordo, a diferencia de los visitantes extranjeros cuya preferencia mayoritaria está en la estadía en embarcaciones donde se hospedaron 55% de ellos (68% para visitantes de EE.UU., 64% para Canadá y 71% del Reino Unido).

Fuente: Parque Nacional Galápagos

El Ministerio de Turismo reporta también que la oferta de alojamiento en 2014 comprendía 338 establecimientos con 2,917 habitaciones y 7,097 plazas disponibles (de los cuales 102 establecimientos estaban regularizados cumpliendo con los requisitos de todas las instituciones que regulan la actividad y aportaban con 1,489 habitaciones y 3,429 plazas). A su vez, para el hospedaje a bordo se contaba con 68 embarcaciones que ofrecían 1,648 plazas, incluyendo 54 embarcaciones clasificadas como Crucero Navegable A (de lujo y con aire acondicionado) que aportaban con 1,448 plazas.

Sector Alojamiento y Alimentación

Dentro de la estructura de la economía ecuatoriana, las actividades económicas consideradas como “servicios” han mantenido y consolidado su significativa importancia dentro de la producción del país, alcanzando una participación promedio de alrededor de 57% del Producto Interno Bruto (PIB) en los últimos cuatro años. Dentro de este grupo se encuentra la actividad denominada “Alojamiento y Servicios de Comida” que, según cifras del Banco Central del Ecuador (BCE), presentó en promedio un crecimiento anual de 5.2% desde el año 2007, mostrando una evolución incluso superior a la de la economía en su conjunto (el PIB total del país tuvo un crecimiento promedio de 4.3% en igual lapso). De acuerdo a las últimas cifras preparadas por el BCE, en el año 2010 el PIB del sector Alojamiento tuvo un crecimiento real de 4.2%, mientras que en el año 2011 aumentó a 6%, tendencia que se desaceleró en 2012con un incremento de4% respecto al año previo y que repuntaba nuevamente en 2013 con un aumento anual de 6.4% (versus

4.6% para el total de la economía), mientras en los tres primeros trimestres de 2014 se registraba una

expansión de 6.6% respecto a la producción del sector en igual lapso del año anterior (3.9% para el PIB total). Proyecciones oficiales preveían un crecimiento de 4.0% en el 2014 para el total de la economía y de 5.3% para el sector “Alojamiento y servicios de comida”.

Variación PIB Total vs PIB Servicios Alojamiento y

Comida

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014-09

PIB Total PIB Alojam. & Comida

Fuente: Banco Central del Ecuador

Por otro lado, el índice de confianza empresarial (ICE)3 del sector Servicios ha presentado un notable crecimiento en los últimos 4 años partiendo desde julio de 2008 que fue de 199 puntos y pasó a 862.6 puntos en noviembre de 2014, lo cual significó un incremento de 333% en dicho período y mostrando además que el ciclo del ICE del sector Servicios se encuentra 3.5% sobre su tendencia de crecimiento (1.1% para el índice global). Este indicador lo calcula el Banco Central del Ecuador basado en las variables de valor y volumen de ventas, nivel de producción, nivel de empleo, precios de venta, precios de insumo, nivel de competencia y nivel de negocios de las 800 empresas más grandes. A su vez, de acuerdo al Estudio Mensual de Opinión Empresarial (EMOE - nacional), en el mes de noviembre de 2014 la demanda laboral en el sector de servicios no presentó variación respecto al mes anterior (se espera igual comportamiento para el siguiente mes), mientras el valor total de ventas disminuyó 0.8% en dicho mes, con una expectativa de que habría una variación positiva de 5.3%en el siguiente mes, y el precio promedio del servicio prestado por las empresas encuestadas no presentó variación al tiempo que se prevé un mínimo aumento de 0.2% para diciembre de 2014.

Según cifras del Censo Económico 2010 publicadas por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC), se hallaban registrados 51,815 establecimientos económicos dedicados a actividades de alojamiento y servicios de comida (lo cual representaba una participación de 10.36% respecto al total de establecimientos del país), de los cuales 3,430 se dedicaban a alojamiento y 48,385 a brindar servicios de comida. De los establecimientos que ofrecían alojamiento, 202 reportaron haber generado ingresos por la prestación de sus servicios que sumaban más de US$200 mil. Según cifras del sector hotelero, la oferta total permite atender alrededor de 170 mil personas en 4,200 establecimientos y 81 mil habitaciones, resaltando que en promedio se ocupa anualmente 65% de la capacidad hotelera de lujo del país y 40% de hosterías y hostales.

Entre los principales actores xxx xxxxxxx hotelero se encuentran representantes de franquicias hoteleras reconocidas a nivel mundial, incluyendo Hilton, Marriott, Sheraton, Radisson, Wyndham (Xxxxxx Xxxxxxx), HolidayInn, Accor, Best Western, entre las principales, las cuales cuentan con hoteles que se concentran en los dos polos de desarrollo económico del país –Guayaquil y Quito-. Según estimaciones de gremios hoteleros, el porcentaje de ocupación de los hoteles de lujo y primera categoría en ambas ciudades ha oscilado alrededor del 60%, mientras que los de segunda y tercera categoría han fluctuado entre 40% y 50%.

En el caso particular de Guayaquil, la ciudad está servida por hoteles que atienden diversos tipos de clientes; existiendo un variado número de opciones de hoteles de lujo y de primera clase; entre los de mayor tamaño y posicionamiento se encuentran: Xxxxxx Xxxxx, Oro Verde, FourPoints Sheraton, CourtyardMarriott, Xxxxxx Xxxxxxx, Sonesta, Xxxxxxx InnBoulevar, Grand Hotel Guayaquil, Ramada, Unipark, Palace y Continental, a los que se agregan Wyndham (parte del proyecto Ciudad del Río al pie del río Guayas)y HolidayInn (a un costado del aeropuerto Xxxx Xxxxxxx xx Xxxxxx) que iniciaron operaciones durante el año 2013. A su vez, existe un creciente grupo de hoteles de tamaño mediano orientados a un segmento de clientes con diferentes necesidades, incluyendo hoteles como Apart Hotel Xxxxxxx, Xxxxxxx, HM, Marcelius, De Alborada, Gold Center (al norte), Xxx Xxx (sur oeste), Xxxxx, Xxxxx, La Torre (centro de la urbe).

Adicionalmente, en diversos sitios de la ciudad se ha considerado el desarrollo de nuevos proyectos hoteleros, incluyendo City Hotel (parte del complejo comercial City Plaza en la ciudadela Alborada, junto

3 El Estudio Mensual de Opinión Empresarial xxxxxx 000 grandes empresas, Los resultados presentados a partir de noviembre de 2009 se calculan ponderando cada empresa encuestada en función de sus ingresos obtenidos en el año 2007. Las ponderaciones para agregar los ICE’s sectoriales en el

ICE Global son las siguientes: Industria 23%, Comercio 26%, Construcción 13%, Servicios 38%.

al City Mall), así como Swissotely Xxxxxxxx Boutique Hotel, ambos en el centro de la ciudad.

Xxxxxxxx x xx xxxxxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxxx xx xx xxxxxx xx Xxxxxxxxx, se estima que con la inclusión de los dos hoteles de mayor tamaño inaugurados en 2013 los 25 hoteles de lujo y primera categoría que atienden al mercado de visitantes de negocios y turismo de mayor atractivo contaban con alrededor de 2,200 habitaciones disponibles, según la Asociación Hotelera del Guayas (Ahotegu), de las cuales poco más de novecientas pertenecen a seis hoteles de lujo ubicados en el sector Norte de la ciudad y alrededor de mil cien corresponden a ocho hoteles localizados en el sector céntrico. El hotel con mayor oferta de la ciudad (Xxxxxx Xxxxx) representa aproximadamente 14% de las habitaciones disponibles en este grupo. La ocupación promedio de los hoteles de este segmento se estima en aproximadamente 68%, que llega a 64% para los hoteles ubicados en el Centro y a 73% para aquellos localizados en el Norte de la ciudad, en promedio. Los porcentajes de ocupación muestran picos cuando se realizan congresos internacionales o eventos masivos, cuya mayor frecuencia de ocurrencia dependerá a futuro de que Guayaquil acreciente su imagen como sitio turístico y atractivo para la realización de convenciones a nivel internacional. A su vez, la tarifa diaria promedio se estima que alcanzaba US$87 para el total de hoteles de este grupo en la ciudad, mientras que al desglosar este valor según la ubicación, llegaba a US$73y US$107para los sectores Centro y Norte, respectivamente.

Por otro lado, el crecimiento del sector hotelero ha estado ligado al mejoramiento de las condiciones económicas del país en la última década, a través del incremento del nivel de negocios y la mejora de las condiciones de infraestructura básica del país, acentuando el atractivo turístico y comercial ante viajeros y ejecutivos extranjeros. La competencia en el mercado se da entre las diferentes categorías de servicios que ofrecen los hoteles, donde importa no solo el precio sino la calidad en el servicio y la ubicación del hotel.

Se identifican en la industria como barreras de entrada para potenciales nuevos actores, elementos tales como:

 Inversión en capital inicial para desarrollo de la infraestructura y mantenimiento de la misma, a fin de conservar altos estándares de calidad en el servicio.

 Acceso a franquicias reconocidas globalmente que faciliten ampliarla demanda por los servicios hacia clientes especialmente internacionales.

3. Indicadores Adicionales de la Situación Financiera del Emisor

Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A. fue constituido el 2 de octubre de 1975, con el nombre de Apartamentos Boulevard S.A., cambiando su denominación a Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A., mediante inscripción en el Registro Mercantil el 2 de octubre de 1995, incorporando al sector turístico del país un hotel que ha servido a miles de empresarios, turistas nacionales y extranjeros, logrando posesionar su nombre en el mercado; a pesar de su larga trayectoria, en el año 1998, inició la construcción de un nuevo hotel con la licencia internacional “Xxxxxxx Inn” suscrita con el conglomerado hotelero Promus Hotels Corporation, ahora Xxxxxx Worldwide y reinició sus operaciones en agosto de 2000 como Xxxxxxx Inn Hotel y Casino, actualmente Xxxxxxx Inn By Hilton; en el año 2013 el Hotel ha ampliado, modernizado, innovado y renovado sus habitaciones, e incorpora una nueva unidad de negocio como es el salón de convenciones con capacidad para 800 personas, lo que incrementará la productividad y capacidad en infraestructura de servicios del Hotel, además ha suscrito con Xxxxxx Hotels Corporation un contrato de licencia para operación que vence en julio del 2018, adquiriendo el derecho de usar el sistema “Xxxxxxx Inn” y asesoramiento técnico, aparte de lo mencionado el hotel está en proceso de ascender en su categoría de franquicia que le permitirá incrementar la tarifa promedio por hospedaje en sus habitaciones y que irá acorde a los estándares xxx xxxxxxx hotelero moderno.

Tomando en cuenta los antecedentes descritos y acorde a los procedimientos de calificación, la Calificadora ha considerado que la información presentada por la Compañía no es representativa; por lo tanto realizar un análisis de indicadores financieros histórico pierde validez al no contar con datos que reflejen la actual situación económica de la compañía. Sin embargo, es importante recalcar que actualmente el Hotel Boulevard cuenta con 95 habitaciones que presenta el 69.81% de ocupación y los otros servicios como cafetería, bar, gimnasio, spa, lap-pool, 5 salones de eventos y un business center. En el año 2011 su facturación llegó a US$3.3 millones, la misma que fue superior a finales del año 2012, siendo de US$3.7 millones mostrando un incremento del 14.2%, y a Diciembre de 2013 su facturación alcanzó los US$3.8 millones con un incremento de apenas 1.4% con relación al año anterior.

Indicadores Adicionales: No Aplican

Se analizaron factores como estructura de capital, liquidez, rentabilidad, endeudamiento entre otros indicadores proyectados.

12.1 Resultados Proyectados de Rentabilidad y Eficiencia

La proyección para la línea de habitaciones, una de sus principales, se basó considerando que el Emisor inicia con un porcentaje de ocupación del 70% de un total de 95 habitaciones y con una tarifa promedio de U$86, rangos que se incrementarían en un 0.5% anual para el primer caso y un 2.5% para el segundo caso.

Las demás líneas de negocio como Alimentos y Bebidas, Banquetes, Deli Boulevard, Catering, Deli Bocatta, Sport Bar, Market Place, Lavandería y Fitness Center, tienen una tasa de crecimiento semestral del 5%; adicionalmente se considera los ingresos del Gran Salón que a partir del año 2014 comenzó a generar ingresos que anualmente podrían superar los US$700 mil, mismos que no superan las expectativas esperadas.

En la proyección, el margen bruto, posterior al registro de la línea del Gran Salón, se mantendría en alrededor del 48.8%, considerando que tiene una relación directa con los ingresos; a diferencia del margen operacional, que desde el registro de la nueva línea, se incrementa anualmente ya que el crecimiento de los gastos de administración es menor al de los ingresos y su cálculo parte del último monto disponible a octubre de 2014, en los siguientes semestres proyectados se añade una tasa de crecimiento constante; a su vez los gastos de ventas se derivan del análisis de la información financiera observada del Emisor con base en el análisis de su comportamiento respecto de los ingresos, presentada en el corte a octubre de 2014 en 4.64%, como se muestra en el gráfico:

3,000,000

2,500,000

2,000,000

1,500,000

1,000,000

500,000

1,400,000

1,200,000

1,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000

- -

SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM

1 2 3 4 5

6 7 8

9 10

11 12

13 14

Ventas Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx Operacional

El EBITDA proyectado presenta una tendencia levemente creciente, que a partir del segundo semestre de proyección alcanzaría solamente los US$280 mil, con lo cual cubriría de manera ajustada sus gastos financieros.

Evolución EBITDA

450,000

400,000

350,000

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

18.00%

16.00%

14.00%

12.00%

10.00%

8.00%

6.00%

4.00%

2.00%

0.00%

SEMSEMSEMSEMSEMSEMSEMSEMSEM SEM SEM SEM SEM SEM

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

EBITDA

Xxxxxx XXXXXX

12.2 Estructura Financiera y Endeudamiento Patrimonial

A Diciembre de 2013, Hotel Boulevard EL BOULEVARD S.A., cerró con un total de activos de US$15.1 millones, el activo corriente representó el 16.4% del total de activos y el activo no corriente equivalió al 83.6%; los principales rubros del activo corriente son las Cuentas por Cobrar Compañías Relacionadas y los Créditos Fiscales, el primer rubro con un monto de US$728 mil que representó el 18.7% del activo corriente, los Créditos Fiscales alcanzó un monto de US$471 mil con una participación del 12.1% del activo corriente. Los activos no corrientes se concentran mayoritariamente en Propiedades y Equipos con un monto de US$11.8 millones representando el 93.6%. Al corte de Octubre de 2014 el total de activos es de US$16.2 millones compuesto por un 24.1% de activo corriente y 75.9 de activo no corriente; el primero compuesto mayoritariamente por las cuentas por cobrar a Compañías Relacionadas US$1.5 millones que representan el 37.8% del activo corriente y US$434 mil de reclamos administrativos los que representan el 11.1% de los activos corriente, el activo no corriente compuesto en un 99.7% de propiedades y equipos, las misma que contiene el valor contable del edificio que se encuentra como resguardo.

El pasivo total a Diciembre de 2013, está compuesto por el 32.6% de pasivo corriente y 67.4% de pasivo no corriente. El principal rubro del pasivo corriente es Proveedores con un monto de US$491 mil que representó el 20.7% del pasivo corriente; el pasivo no corriente estuvo concentrado en un 100% de obligaciones financieras de largo plazo, principalmente por el monto de la emisión de obligaciones; a Octubre de 2014 el total de pasivos ascendió a US$8.8 millones compuesto en un 19.7% por pasivo corriente, del cual el principal rubro sigue siendo la cuenta proveedores que representan el 25.7%, por otro lado los pasivos no corrientes representan el 80.3% y están compuestos de manera mayoritaria por obligaciones financieras de largo plazo.

El Patrimonio neto del Emisor cerró a Diciembre de 2013 con US$7.8 millones, los mayores rubros son el Capital Social que representa el 15.4% y el Superávit por Valuación originado por el ajuste a valor xx xxxxxxx del edificio e instalaciones. A Octubre de 2014 el Patrimonio de Hotel Boulevard S.A. asciende a US$7.4 millones compuesto principalmente por el Capital Social y Superávit por Valuación que tienen una participación del 16.3% y 84.7% respectivamente.

La estructura de capital de la Empresa a Octubre de 2014, está compuesta por US$7.3 millones de deuda financiera y US$7.4 millones de inversión accionarial, mostrando una relación de 1.0 entre ambas fuentes de fondos. A esta fecha, los pasivos con costo financiarían 45.4% del monto total de activos que en su mayoría tienen vencimiento de largo plazo. Los activos líquidos disponibles cubren las necesidades de fondos de los pasivos comerciales.

Se espera, con base al análisis realizado, que el Hotel Boulevard S.A. continúe teniendo un mayor apalancamiento con sus acreedores; no obstante, el mencionado indicador se mantendría durante el periodo proyectado y mientras esté vigente la emisión de obligaciones.

18,000,000

16,000,000

14,000,000

12,000,000

10,000,000

8,000,000

6,000,000

4,000,000

2,000,000

SEM 1 SEM 2 SEM 3 SEM 4 SEM 5 SEM 6 SEM 7 SEM 8 SEM 9 SEM 10 SEM 11 SEM 12 SEM 13 SEM 14

PASIVO VIGENTE INVERSIONES EN ACCIONES

La liquidez de la Compañía, en los semestres proyectados, es mayor a una vez, lo que indica que el Emisor podrá cubrir sus obligaciones de corto plazo con sus activos corrientes.

Indices de Liquidez

4.00

3.50

3.00

2.50

2.00

1.50

1.00

0.50

0.00

SEM 2 SEM 3 SEM 4 SEM 5 SEM 6 SEM 7 SEM 8 SEM 9 SEM 10 SEM 11 SEM 12 SEM 13 SEM 14

Activo / Pasivo Circulante Rotacion del K. de T.

12.3 Capacidad de Generación de Xxxxx y Cobertura

El Emisor registra un índice de cobertura proyectada promedio de 1.4, para el tercer semestre de proyección, y para los siguientes años arriba de 1.5 veces, lo que evidencia que el Emisor podría tener capacidad para cubrir sus gastos financieros proyectados con su margen operativo, siempre y cuando su nivel de endeudamiento no se incrementa a futuro, cabe recalcar que el plazo de la emisión es de cinco años para la Clase A y siete años para la Clase B.

Cobertura Financiera Proyectada

2.00

1.80

1.60

1.40

1.20

1.00

0.80

0.60

0.40

0.20

SEM 1 SEM 2 SEM 3 SEM 4 SEM 5 SEM 6 SEM 7 SEM 8 SEM 9 SEM 10SEM 11SEM 12SEM 13SEM 14

4. Análisis de Factores Adicionales de Riesgo Cualitativo

4.1. Posición de la Empresa en su Industria

La Sociedad emisora inició sus operaciones en 1977 como Hotel Boulevard, nombre con el que funcionó durante cerca de veinte años. A mediados de la década de los noventa y con el ánimo de mejorar su competitividad en su mercado, inició un proceso de renovación física, cultural y operativa que le llevó a suscribir con el conglomerado hotelero PromusHotelsCorporation (actualmente Xxxxxx Worldwide) un contrato de franquicia de la xxxxx Xxxxxxx Inn., siendo actualmente el único hotel de dicha franquicia que opera en Sudamérica.

Xxxxxx Worldwide es actualmente una de las compañías de hospedaje más grandes del mundo, manteniendo un portafolio xx xxxx diferentes marcas de alto reconocimiento, con 3,800 hoteles que representan 630,000 habitaciones, distribuidos en 91 países alrededor del mundo. Con 93 años de historia, las oficinas centrales de Hilton Worldwide se encuentran distribuidas en EE.UU. en las ciudades de Memphis (estado de Tennessee); McLean (estado de Virginia) y Xxxxxxx Xxxxx (estado de California).

Por otro lado, la franquicia Hampton Innby Hilton cuenta con más de 1,850 hoteles, mayormente ubicados en EE.UU., pero con una creciente presencia internacional en países de América (Canadá, Xxxxx Rica, Ecuador, México, Puerto Rico), Europa (Alemania, Italia, Polonia, Rumania, y Xxxxx Unido) y Asia (Turquía e India). El 98% de los hoteles funcionan bajo el sistema de franquicias y en el año 2011 fue reconocida por la Revista Enterpreneur 500 como la # 1 entre las 500 mejores franquicias del planeta. La

marca se caracteriza por ofrecer un alto valor en comparación a la tarifa de sus servicios y está orientada a viajeros por negocios o placer que cuidan su presupuesto.

El hotel está localizado en el corazón de la xxxx xxxxxxxxx xxxxxxxxx xx xx xxxxxx xx Xxxxxxxxx (Av. Nueve de Octubre, entre las calles Xxxxxxxxx Xxxxxx y General Xxxxxxx), a apenas tres manzanas del complejo turístico Xxxxxxx 0000, xxxxxxxxxx xx xx xxxxxx xxx xxx Xxxxxx, y que ofrece múltiples ofertas para sus visitantes, incluyendo jardines botánicos, restaurantes, locales comerciales, museos y cine IMAX, entre otros.

La remodelación del hotel -que culminó en el año 2000- incluyó un diseño acorde a los estándares hoteleros internacionales de la franquicia internacional Xxxxxxx Inn. En la actualidad el hotel cuenta con 95 habitaciones, cafetería (Kafé Boulevard), bar (Bonsai Sushi Bar), gimnasio, spa, lap-pool, 6 salones de eventos, business center, y un casino que operó hasta marzo de 2012 (producto de la normativa legal que prohibió su funcionamiento). En total, el hotel cuenta con 443 m2 de espacio para la realización de eventos, ya sean grandes o pequeños. Entre las amenidades sin cargo que el hotel ofrece se encuentra la disponibilidad de internet inalámbrico en las habitaciones, el acceso al gimnasio y la oferta de desayuno caliente, característico de la franquicia.

Las políticas generales de crédito del Xxxxxx establecen que no puede otorgarse crédito mayor a US$10,000 (mínimo US$500), que los créditos tendrán un período máximo de 15 días y deberán estar respaldados por contrato y pagaré de garantía. De igual forma, el crédito concedido es por concepto de hospedaje, ya que no hay crédito para eventos y seminarios pues éstos deben ser pre-cancelados, salvo excepciones que estén debidamente autorizados por Xxxxxxxx General. Las aprobaciones y concesiones de crédito las emite el Comité de Crédito, conformado por Vicepresidencia, Gerencia General, Contraloría y Tesorería.

Su portafolio es alrededor de 347 clientes, de los cuales la mayoría son corporativos, mostrando una importante diversificación; no obstante la mayor concentración la tiene la compañía Hamptosa S.A. con el 26.11%.

Al ser parte de una franquicia de reconocido posicionamiento a nivel internacional, el hotel Xxxxxxx Inn ha mantenido un significativo desempeño dentro del mercado de la ciudad. Actualmente, su capacidad hotelera equivale al 4.9% del total de habitaciones disponibles en los trece hoteles más grandes de la ciudad, y al 9.42% de aquellos ubicados en el sector Centro.

Como principales factores de riesgo que se identifican en la Empresa emisora están aquellos de origen comercial y xx xxxxxxx, dado por el crecimiento sostenido que ha existido en la capacidad hotelera de la ciudad con la incorporación de nuevos hoteles en los últimos años y de otros actualmente en ejecución. El aumento de la demanda ha influenciado la generación de nuevas inversiones hoteleras, cuyos rendimientos dependerán de que se mantenga el ritmo creciente de visitantes y las tasas de ocupación para lo cual es importante que la ciudad de Guayaquil acreciente su imagen y atractivo como sitio turístico y de realización de convenciones a nivel internacional.

Luego de más de una década de operación consolidada, en el año 2011 y con una nueva estructura accionarial, se planteó la renovación y modernización del hotel, así como la construcción de un Centro de Eventos, Congresos y Convenciones con capacidad para 800 personas, para lo cual se incorporará el inmueble anexo (correspondiente al antiguo Cine Guayaquil). La implementación del Centro de Convenciones permitirá incrementar la productividad y capacidad en infraestructura de servicios del Hotel, potenciando sus tarifas y todos sus puntos de ventas, a lo que se suma la remodelación necesaria para seguir liderando y cumpliendo con los más altos estándares xxx xxxxxxx hotelero moderno, con lo cual la administración espera incrementar la productividad y rentabilidad del Hotel y eventualmente aprovechar la posibilidad de un potencial ascenso a la franquicia. Además como grupo empresarial planean construir un hotel con 110 habitaciones, en la estructura que está ubicada en la parte de atrás del actual hotel Xxxxxxx Inn.

En el año 2012, el hotel recibió el Certificado de Excelencia emitido por TripAdvisor -una de las páginas de internet acerca de viajes más reconocidas del mundo- a los establecimientos que han recibido los más sobresalientes comentarios y opiniones por parte de viajeros.

Estructura Accionarial

De acuerdo a la información proporcionada por el Emisor; el capital social al 31 de Octubre de 2014 asciende a la suma de US$1,200,000, íntegramente pagado, constituido por 6,000,000 acciones ordinarias y

nominativas, a valor nominal de US$0.20 cada una; la participación accionaria de la entidad está constituida por un accionista mayoritario de nacionalidad estadounidense (persona jurídica) representado por el Xx. Xxxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx propietario de 5,999,975 acciones y un accionista minoritario de nacionalidad ecuatoriana, que se detallan a continuación:

Accionista	Nacionalidad	% de Participación
OTEI Technologies (OTEITEC) LLC	Norte Americana	99.9999%
Xxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxx	Ecuatoriana	0.0001%

Cabe mencionar que mediante Acta de la Junta General Extraordinaria de Accionistas de fecha diciembre 30 de 2011, aprobaron efectuar compensaciones entre el déficit acumulado y aportes para futuro aumento de capital por US$1,425,432, como también se aprobaron neteos de cuentas de activos y pasivos por US$1,199,925. Así mismo mediante Acta de la Junta General Extraordinaria de Accionistas del 30 de diciembre de 2010, el hotel decidió efectuar depuración de saldos de cuentas patrimoniales entre el déficit acumulado y los aportes para futuro aumento de capital por US$1,447,926.

Respecto a la política de dividendos, la empresa no ha establecido una política formal de distribución de dividendos, debido a que las pérdidas recurrentes de los años anteriores no han hecho posible generar dividendos a los accionistas.

5. Análisis de la Capacidad de Pago Esperada de la Empresa

5.1 Parámetros empleados para la Proyección

A partir de la información cuantitativa derivada del análisis financiero histórico y del estudio de los factores cualitativos como son el riesgo de la industria, la posición de la empresa en su industria, el riesgo operacional, gobierno corporativo, entre otros, se establecieron los siguientes parámetros para elaborar los modelos de análisis proyectados:

 El Emisor obtendrá sus flujos a partir del año 2014 por los ingresos que generará el Salón de Convenciones con capacidad para 800 personas, Alimentos & Bebidas y Otros Ingresos y para el año 2015 incrementará sus ingresos por Habitaciones bajo una nueva franquicia; partiendo de estos supuestos esperados se aplica la metodología de calificación correspondiente a empresas sin historia, por no contar con información representativa en los periodos históricos que reflejen la real situación del Emisor.

 Para evaluar la capacidad de pago futura de la Empresa se construyó un modelo que comprende un horizonte de 14 semestres el cual incluye el periodo de vigencia de la emisión de obligaciones.

 La construcción del modelo se ha basado no solo en análisis de variables financieras sino también en la evaluación de factores cualitativos de riesgo como la posición de la Empresa en su sector, las características de administración y propiedad, entre otros factores.

 El turismo es uno de los principales sectores productivos del país, según estimaciones, ha representado entre 4.4% y 6% del PIB en los últimos años.

 El flujo de llegadas de extranjeros al Ecuadoren el año 2013 registró el ingreso de 1.36 millones, lo que significo un crecimiento anual de 7.4%.

 Los ingresos proyectados por habitaciones se calcularon en función del nivel de ocupación promedio, de los tres últimos años (2011: 70.9%; 2012: 70.3%; 2013: 76.7%); por lo cual consideramos que el Emisor mantendría una participación del 73% de una ocupación total de 95 habitaciones, las mismas que se mantendrán durante el periodo de proyección. Al porcentaje de ocupación proyectado se incrementó anualmente un 2% y al precio promedio por habitación actual que es de US$81, se incrementa US$20 por habitación posterior a un año cuando pase a representar la nueva franquicia.

 Los ingresos por el Gran Salón de Convenciones se proyectaron en relación a los rubros que lo integran como son alimentos, bebidas, alquiler de salones, alquiler equipos de audio, decoraciones, entre otros, lo cual comenzaría a generar ingresos anuales a partir del año 2014, este resultado fue afectado con una tasa de crecimiento anual.

 Los ingresos por Alimentos & Bebidas y Otros, se proyectaron en función de la información histórica que alcanzaron estas líneas de negocio más un incremento porcentual proyectado, el mismo que irá disminuyendo anualmente, en relación a la evolución histórica.

 El cálculo del costo de servicios proyectado, se realizó en función del promedio de la participación histórica de los dos últimos periodos económicos, en relación a los ingresos, que fueron de 39% para habitaciones, 69.0% para alimentos y bebidas, 74.2% otros ingresos menores y 61.0% del Gran Salón, cuya tasa se aplica a los ingresos proyectados.

 Los gastos de ventas se derivan de su relación con los ingresos de los dos últimos años, que fue de

4.7%, la misma que se aplica a los ingresos proyectados.

 Los gastos administrativos corresponden al monto xxx xxxxx de la información a Octubre de 2014 US$1.2 millones, proporcionada por el Emisor, más una tasa de crecimiento constante en los semestres proyectados.

 Los pasivos afectos al pago de interés que presenta el Emisor al 31 de Octubre de 2014 más el pago de interés con sus respectivos detalles de tasas, permite determinar el nivel del gasto financiero que debe cubrir, durante el periodo proyectado; a esta fecha sus pasivos, incluido el monto colocado de la primera emisión de obligaciones, alcanzó los US$7.3 millones, conformados por un 77.5% de emisiones de obligaciones de largo plazo y 22.5% de obligaciones financieras y acreedores varios.

 Los estados financieros proyectados son ajustados para eliminar distorsiones contables que afectan la apreciación de la real capacidad de generación de flujo de la empresa.

 De igual modo, los activos proyectados son corregidos para encontrar el monto de activos productivos que genera el flujo señalado.

 La holgura de pago proyectada se encuentra al analizar los resultados alcanzados en términos de flujo generado y egresos financieros.

 El modelo inicial es afectado en las principales variables de ingreso y egreso, para estudiar la variabilidad de la holgura base ante la ocurrencia de eventos adversos a las normales condiciones del negocio.

5.2 Solvencia Proyectada del Emisor

Las proyecciones para determinar la Cobertura Financiera del Emisor se realizaron para un período de 14 Semestres, aún cuando la cobertura proyectada promedio se calculó tomando los flujos y gastos financieros de 8 Semestres, considerando las actuales perspectivas macroeconómicas del país, finalmente la Cobertura Proyectada de Gastos Financieros fue de 1.35.

6. Análisis de la Capacidad de Pago Proyectada

De acuerdo a la metodología expuesta en el numeral anterior, los eventos desfavorables incluidos en el Análisis de Sensibilidad y sus respectivas fluctuaciones para la determinación de la solvencia histórica y esperada del Emisor que se presentan a continuación:

Eventos por Semestre	Esc. Base	Esc. No.1	Esc. No.2
Porcentaje ocupación de habitaciones	70.00%	69.00%	68.00%
Precio promedio por habitación	$ 86	$84	$ 81
Crecimiento línea F&B	5.00%	4.00%	3.00%
Crecimiento línea Áreas Operativas	5.00%	4.00%	3.00%
Crecimiento Otros Ingresos	5.00%	4.00%	3.00%
Crecimiento línea Gran Salón	8.00%	6.00%	4.00%
Margen Ponderando de Ventas	48.80%	48.19%	47.58%
Crecimiento Gastos Administ.	0.50%	1.00%	1.50%
Relación GtosVtas / Ingresos	4.64%	4.70%	4.80%
Gastos Financieros	1.00	1.05	1.10
Cobertura Proyectada Promedio4	1.35	1.04	0.71

7. Asignación de la Categoría Corregida

En función del análisis de los indicadores financieros adicionales proyectados, factores adicionales de riesgo cualitativo, con una Cobertura Proyectada de Gastos Financieros de 1.35, y la sensibilización de escenarios, se asigna a la emisión de obligaciones de Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A. la Categoría Corregida de “C”.

4Cobertura obtenida posterior a la aplicación de la metodología de calificación

8. Calificación Preliminar

Considerando que la Categoría Corregida no difiere en más de una posición a la Categoría Básica de Riesgo, la Calificadora de Xxxxxx propone al Comité de Calificación para la emisión de obligaciones de Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A. la calificación preliminar de “C”.

9. Calificación Final

9.1 Garantía y Resguardos

La Emisión de Obligaciones objeto de actualización fue estructurada con Garantía General en los términos señalados en el Art. 162 de la Xxx xx Xxxxxxx de Valores y sus Reglamentos, la cual establece que el valor de los activos de gravamen menos las deducciones descritas en el Art. 13 de la Sección I, Capítulo III, Subtitulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, debe ser superior en por lo menos 125% de los títulos colocados. No obstante, al realizar la actualización de la calificación de la presente emisión, se detectó que este resguardo se ha visto afectado debido a la aprobación de la Junta General de Accionistas, celebrada el 27 de noviembre de 2013, documento con el cual se estableció constituir un contrato de Fideicomiso Mercantil Irrevocable de Garantía Inmobiliaria que servirá como mecanismo para garantizar a los obligacionistas, para lo cual el Emisor aporta una propiedad conformada por lote de terreno y edificaciones, de un área total de 754.51 m2 valorados en US$9,733,599.20.

Así también, la estructura de emisión incluye los resguardos previstos en el Art. 11, Sección I., Capítulo III, Subtitulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, vigentes a la fecha de la calificación de riesgo inicial, consistentes en:

1. Tomar todas las medidas necesarias orientadas a preservar el cumplimiento del objeto social o finalidad de sus actividades.

2. No repartir dividendos mientras estén en xxxx las obligaciones.

3. Mantener la relación de los activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el Art. 13, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores.

De acuerdo a las reformas a la Codificación de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores publicada en el Registro Oficial Nº 85 del 14 de Noviembre de 2013, respecto a los resguardos previstos en el Art. 11, Sección I., Capítulo III, Subtitulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, el Emisor deberá:

1. a) Mantener semestralmente un indicador promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a uno (1), a partir de la autorización de la oferta pública y hasta la redención total de los valores; y, b) Los activos reales sobre los pasivos deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno (1), entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo.

2. No repartir dividendos mientras estén en xxxx las obligaciones; y,

3. Mantener la relación de obligaciones en circulación sobre los activos libres de gravamen.

Respecto al inciso 1, cabe indicar que a Octubre de 2014 el Emisor mantiene un índice de liquidez mayor a uno y sus activos reales sobre los pasivos también permanecen en un nivel mayor a uno.

Las consideraciones efectuadas sobre la calidad de los activos que respaldan la emisión de obligaciones mencionada y su capacidad de ser liquidados a la que hace referencia el numeral 1.8 del Art. 18, Sección IV Calificación de riesgo, Capítulo III, Subtitulo IV de la Codificación de Resoluciones, se han realizado conforme a información proporcionada por el Emisor, entre éstas los Estados Financieros Auditados por la firma MREMooresCia. Ltda. con registro de la Superintendencia de Compañías SC-RNAE – 2 No. 676, y el Avalúo de los bienes inmuebles, terreno y construcción, elaborado por el Ing. Civil Xxxxxxx Xxxx Xxxxxx con número de registro SC-RNP-505.y se exponen a continuación:

 Los activos totales del Emisor al corte de Octubre de 2014 ascendieron a US$16.2 millones, de los cuales, los Activos Libres de Gravamen, excluido el terreno y edificio del resguardo reconocido en el Registrador de la Propiedad, al mismo corte financiero sumaron US$12.9 millones aproximadamente, de los cuales podemos informar que:

 US$370 mil corresponden a activos de alta liquidez (Caja y Bancos) que se encuentran en las principales entidades financieras locales.

 US$2,3 millones son Cuentas por Cobrar, US$266 mil corresponden a Cuentas por Cobrar Comerciales, US$1.5 millones corresponden a Cuentas por Cobrar Compañías Relacionadas,

considerando el total de la cartera por cobrar a clientes, se estima que se encuentra dentro de los plazos establecidos.

 Sus principales clientes son corporativos. En relación a sus cuentas por cobrar compañías relacionadas la mayor concentración la tiene su compañía Hamptosa S.A.

 El total de las Propiedades y Equipos es de US$12.2 millones, de los cuales el lote de terreno y edificaciones, signado con el código catastral número 01-0047-016-0000-0-0, e identificado como solar dieciséis de la manzana 47 de la parroquia Xxxxx Xxxxx, ubicado en la Xx. Xxxxx xx Xxxxxxx x Xxxxxxxxx Xxxxxx, xx xx xxxxxx xx Xxxxxxxxx de un área total de 754.51 m2, el mismo que respalda la presente emisión de obligaciones alcanza un monto de US$5.5 millones (valor contable), quedando libre de gravamen US$ 3.9 millones que corresponden al costo revalorizado, menos la depreciación; utilizados para el giro normal del negocio.

Dada la información mencionada, los miembros del Comité de Calificación consideraron que tanto las garantías como los resguardos xx Xxx, de los títulos valores objeto de calificación, se presentan conforme los términos de la Xxx xx Xxxxxxx de Valores y sus normas complementarias.

Elementos adicionales

Con la aprobación de la Junta General de Accionistas, celebrada el 27 de noviembre de 2013, y según lo dispone el literal g) del Artículo 164 de la Xxx xx Xxxxxxx de Valores, se constituyó el 6 de febrero de 2013 un contrato de Fideicomiso Mercantil Irrevocable de Garantía Inmobiliaria denominado “Fideicomiso de Garantía Emisión Obligaciones Hotel Boulevard” administrado por la compañía Trust Fiduciaria Administradora de Fondos y Fideicomisos S.A., el mismo que servirá como medio de garantía del pago íntegro y oportuno de las obligaciones y para efectos de lo cual aporta por cuenta y orden del Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A. la siguiente propiedad: Lote de terreno y edificaciones, signado con el código catastral número 01-0047-016-0000-0-0, e identificado como solar dieciséis de la manzana 47 de la parroquia Xxxxx Xxxxx, ubicado en la Xx. Xxxxx xx Xxxxxxx x Xxxxxxxxx Xxxxxx, xx xx xxxxxx xx Xxxxxxxxx de un área total de 754.51 m2 valorados en US$9,733,599.205.

El Fideicomiso consiste en un patrimonio autónomo, dotado de personalidad jurídica, separado e independiente de aquel o aquellos de la Constituyente, de los Beneficiarios, de la Fiduciaria o de Terceros en general, así como de todos los que correspondan a otros negocios fiduciarios administrados por la Fiduciaria. Cuya finalidad es que los bienes que integran el patrimonio autónomo sirvan como medio de garantía y pago íntegro y oportuno de las obligaciones, con una cobertura de por lo menos el 125% de los valores emitidos que la Constituyente contrae a favor de los Obligacionistas en virtud de la Emisión de obligaciones, cuando la Constituyente no haya pagado las Obligaciones, o no haya provisto al Agente Pagador de los recursos necesarios y suficientes para realizar el pago de las obligaciones, según corresponda.

De acuerdo a la Cláusula Cuarta, del contrato de Fideicomiso, la Constituyente transfiere al Fideicomiso, sin reserva ni limitación alguna, entre lo más importante, lo siguiente:

1) La suma de US$1,000.00 y podrá efectuar a futuro, también a título de fideicomiso mercantil irrevocable, otros aportes de recursos dinerarios.

2) El lote de terreno y sus edificaciones, signado con el código catastral número 01-0047-016-0000-0-0 e identificado como solar dieciséis de la manzana 47 de la parroquia Xxxxx Xxxxx, ubicado en la Xx. Xxxxx xx Xxxxxxx x Xxxxxxxxx Xxxxxx, xx xx xxxxxx xx Xxxxxxxxx.

3) Como consecuencia del numeral anterior, desde la fecha de constitución del fideicomiso y durante la vigencia del mismo, será el fideicomiso el único y exclusivo propietario de los bienes inmuebles referidos en el párrafo anterior.

Cabe mencionar, que el contrato de comodato precario sobre los inmuebles aportados se rige acorde a las siguientes cláusulas, entre las más importantes:

1) La Constituyente en su condición de Comodataria Precaria, esto es de mera tenedora de los bienes inmuebles fideicomitidos, se obliga a utilizarlos, dándoles el uso ordinario de acuerdo con su naturaleza, original que es la dependencia hotelera.

2) La Constituyente responderá de cualquier deterioro de los bienes entregados en comodato, y de su pérdida total o parcial, sin importar su causa, de acuerdo con su naturaleza y hasta por el caso fortuito y la fuerza mayor. Para tal efecto deberá contratar un seguro contra todo riesgo que ampare los bienes inmuebles aportados y todo lo que acceda a éstos.

5Avalúo pericial realizado el día 2 de octubre de 2012 por el Ing. Civil Xxxxxxx Xxxx Xxxxxx con registro 09-827 y SC-RNP-505

3) Los Beneficiarios exoneran expresamente a La Fiduciaria, de realizar inspecciones a los bienes dados en comodato, reservándose los Beneficiarios de así decidirlo su Asamblea el derecho de inspeccionar al menos dos veces en el año, los bienes fideicomitidos, para comprobar su estado y situación.

4) La Constituyente no podrá arrendar la totalidad de los bienes fideicomitidos a terceros operadores, ni entregarlos o ceder su custodia y tenencia a terceros ocupantes, por actos que no sean los inherentes a la operación hotelera manejada en el bien fideicomitido, salvo autorización escrita de los Beneficiarios firmada por la Representante de los Obligacionistas.

5) Tendrá una duración máxima igual a la del contrato de fideicomiso mercantil de garantía. A la terminación del contrato la Constituyente está obligada a restituir a la fiduciaria los bienes inmuebles y todos los adherentes entregados por este instrumento.

De acuerdo a la Cláusula Séptima, del contrato de Fideicomiso, el Constituyente instruye a la fiduciaria ejecutar las siguientes instrucciones fiduciarias, entre los más importantes:

1) Registrar contablemente, como propiedad del fideicomiso los bienes aportados y transferidos por la Constituyente.

2) Celebrar con la Constituyente un contrato de comodato precario sobre los inmuebles aportados.

3) Siempre y cuando exista prueba de pago de las obligaciones entregada a la Fiduciaria, se procederá a restituir los bienes inmuebles a favor de la Constituyente en su calidad de Beneficiaria de la restitución. No obstante, la Constituyente podrá solicitar la restitución de una o varias de las unidades resultantes de la propiedad horizontal que se hubiere constituido nuevamente, una vez que hubiere recibido la solicitud del representante de los obligacionistas respecto a las unidades particulares y el fideicomiso hubiere confirmado que aún con las restituciones solicitadas, individual o conjuntamente, se mantenga una cobertura equivalente a por lo menos el 125% del saldo de capital e intereses de las obligaciones emitidas y no redimidas por los inversionistas adquirientes de las obligaciones.

4) Llevar a cabo el procedimiento convencional de enajenación descrito en el numeral 7.4 del contrato de fideicomiso. El Representante de los Obligacionistas puede presentar a la Fiduciaria el inicio de este procedimiento si la Constituyente no ha pagado todo o parte de las obligaciones a favor de los obligacionistas luego de transcurridos 30 días contados desde la fecha en que el Constituyente debía cancelar los dividendos de las obligaciones.

5) Cobrar la póliza de seguro contra todo riesgo contratada por la Constituyente sobre los inmuebles, cuando se produzcan siniestros totales o parciales sobre dichos inmuebles.

El Constituyente, deberá contratar con sus propios recursos, una póliza de seguro que ampare contra todo riesgo a los inmuebles por el valor comercial de la misma, y mantenerla vigente durante la duración del fideicomiso y deberá constar como beneficiario el Fideicomiso.

La Fiduciaria deberá rendir cuentas del fideicomiso al Beneficiario y al Representante de los Obligacionistas, con periodicidad trimestral, dentro de los 30 días posteriores al cierre del periodo trimestral inmediato anterior. Sin perjuicio de lo anterior, la fiduciaria entregará mensualmente los estados financieros del fideicomiso al Constituyente y al Represente de los Obligacionistas.

Acorde a un nuevo avalúo de los inmuebles, entregado por el Emisor, podemos mencionar que este bien inmueble se valora en la suma de US$10,341,178.47 (valor comercial), en virtud del avalúo pericial realizado el día 13 xx xxxxx de 2014 por el Ing. Civil Xxxxxxx Xxxx Xxxxxx con registro 09-827 y SC-RNP-505. El perito en su informe menciona que el inmueble posee 22 años de construcción y que su valor de venta rápida es por la suma de US$9,513,884.19, calculado en base al valor comercialización menos un castigo del 8%.

Como Política de Endeudamiento, según lo dispone el literal f) del Artículo 164 de la Xxx xx Xxxxxxx de Valores, la compañía Hotel Boulevard EL BOULEVARD S.A. se compromete a mantener durante el periodo de vigencia de ésta Emisión un nivel de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses equivalente hasta el 70% de los Activos de la Empresa.

De igual manera se informa que el conjunto de los valores en circulación de los procesos de obligaciones vigente del Emisor, no es superior al 200% de su patrimonio; con los saldos a Octubre de 2014 llega al 77%.

9.2 Calificación Final

los participantes se encuentre por debajo de los niveles programados anteriormente. Esto sumado en el caso del emisor, al hecho particular que el salón de convenciones construido aún no supera su punto de equilibrio, da lugar a que el flujo de efectivo generado cubra con baja holgura los pagos debidos por las obligaciones financieras presentes en su estructura de capital.

10. Hechos Posteriores

Entre el 31 de Octubre de 2014 y la fecha de emisión del presente informe de calificación de riesgo, no se produjeron eventos que, en opinión de la Administración de la Compañía, pudieran tener un efecto significativo sobre la calificación de riesgo.

Declaración de Independencia

Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 190 de la Xxx xx Xxxxxxx de Valores, a nombre de la Sociedad Calificadora de Riesgo Latinoamericana SCRL S. A., y en mi condición de representante legal de la empresa, declaro bajo juramento que ni la calificadora de riesgo, ni sus administradores, miembros del Comité de Calificación, empleados en el ámbito profesional, ni los accionistas, se encuentran incursos en ninguna de las causales previstas en los literales del mencionado artículo.

Además, cabe destacar que la calificación otorgada por la Calificadora a la Emisión de Obligaciones de Hotel Boulevard EL BOULEVARD S.A., no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía de pago del mismo, ni estabilidad de su precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste.

Ing. Xxxxx Xxxxxxxx Xx.

Gerente General

SOCIEDAD CALIFICADORA DE RIESGOS LATINOAMERICANA SCRL S. A.

Fecha:

nov/2014

HOTEL BOULEVARD ELBOULEVARD S.A.

	NEC 2009	2010	2010*	2011*	NIIF 2012	2013*	oct-14
RESULTADOS, RENTABILIDAD Y EFICIENCIA
Ingresos Costo Operativos	2,915,838 -1,222,986	3,387,011 -1,470,140	3,387,011 -1,470,140	3,296,192 -1,723,044	3,763,845 -1,982,301	3,817,453 -1,898,702	2,956,957 -1,761,873
Utilidad Bruta	1,692,852	1,916,871	1,916,871	1,573,148	1,781,544	1,918,751	1,195,084
Gastos Administrativos Gastos de Venta	-1,597,155 -113,885	-1,685,299 -138,484	-1,685,299 -138,484	-1,974,261 -169,998	-1,338,859 -175,939	-1,612,999 -175,644	-1,233,182 -
Utilidad Operativa	-18,188	93,088	93,088	-571,111	266,746	130,108	-38,098
Gastos Financieros Otros Ingresos (Egresos) Netos	-121,609 95,817	-67,985 24,196	-67,985 24,196	-49,064 24,093	-59,548 -109,468	-385,040 358,789	-467,194 82,214
Utilidad Antes de Pago Impuestos y Particip.	-43,980	49,299	49,299	-596,082	97,730	103,857	-423,078
Participación Empleados Impuesto a la Renta	- -	-7,395 -13,933	-7,395 -13,933	- -	-14,660 -19,106	-15,579 -71,072	- -
Utilidad Neta	-43,980	27,971	27,971	-596,082	63,964	17,206	-423,078
EBITDA	762,606	769,457	769,457	419,093	238,728	563,337	107,881
	-	-	-	-	-	-	-
% de variación nominal Ingresos	-9.85%	4.72%	0.00%	-2.68%	14.19%	1.42%	-22.54%
% de variación real Ingresos	-13.57%	12.42%	-5.13%	-7.68%	9.63%	-0.24%	-22.54%
COGS	5.98%	27.39%	0.00%	17.20%	15.05%	-4.22%	-7.21%
COGS/Ventas	41.94%	43.41%	43.41%	52.27%	52.67%	49.74%	59.58%
Xxxxxx Xxxxx	58.06%	56.59%	56.59%	47.73%	47.33%	50.26%	40.42%
Gastos Administrativos / Ventas	54.78%	49.76%	49.76%	59.90%	35.57%	42.25%	41.70%
Gastos de Venta / Ventas	3.91%	4.09%	4.09%	5.16%	4.67%	4.60%	0.00%
Gasto Operativos / Ventas	58.68%	53.85%	53.85%	65.05%	40.25%	46.85%	41.70%
Margen Operativo	-0.62%	2.75%	2.75%	-17.33%	7.09%	3.41%	-1.29%
Otros Ingresos (Egresos) Netos/ Ventas	3.29%	0.71%	0.71%	0.73%	-2.91%	9.40%	2.78%
Xxxxxx Xxxx	-1.51%	0.83%	0.83%	-18.08%	1.70%	0.45%	-14.31%
Xxxxxx XXXXXX	26.15%	22.72%	22.72%	12.71%	6.34%	14.76%	3.65%
Retorno sobre Patrimonio Promedio (ROE) Anual	-1.35%	0.87%	0.87%	-11.73%	1.08%	0.36%	-6.76%
Retorno sobre Activo Promedio Ajustados (XXX) Anual	-0.49%	0.34%	0.34%	-5.77%	0.65%	0.13%	-2.74%

ESTRUCTURA FINANCIERA Y ENDEUDAMIENTO PATRIMONIAL
Caja y Equivalentes de Caja	185,313	106,317	106,317	193,912	286,376	176,387	370,293
Deudores	209,762	235,936	232,279	312,355	126,738	192,306	266,221
Existencias	33,452	41,601	41,601	33,445	43,609	126,467	1
Activo Fijo	6,246,049	5,932,757	9,617,089	7,056,869	8,617,727	11,794,255	12,241,808
Otros Activos Corrientes	375,190	508,190	410,155	494,100	1,135,373	1,979,800	3,265,482
Otros Activos No Corrientes	96,407	2,500	104,192	95,310	311,126	810,749	34,127
ACTIVOS TOTALES	7,146,173	6,827,301	10,511,633	8,185,991	10,520,949	15,079,964	16,177,932
Pasivo Financiero C/P	820,219	485,761	485,761	922,946	1,056,847	1,153,005	242,984
Pasivo Financiero L/P	462,197	-	-	858,535	1,209,426	4,906,387	7,100,510
Pasivos con Proveedores	244,177	386,110	358,378	540,454	778,389	491,478	446,615
Otros Pasivos Corrientes	255,314	377,785	405,517	976,927	1,914,996	731,118	1,049,724
Otros Pasivos No Corrientes	2,138,950	2,337,491	2,337,491	-	835,112	-	-32,321
PASIVOS TOTALES	3,920,857	3,587,147	3,587,147	3,298,862	5,794,770	7,281,988	8,807,512
PATRIMONIO	3,225,316	3,240,154	6,924,486	4,887,129	4,726,179	7,797,976	7,370,420
Xxxxxxx xx xxxxxxx xxxxxxxxx	-000	-000,000	-84,498	-194,654	-608,042	-172,705	-180,393
Capital de trabajo	304,226	128,149	26,457	-483,569	-1,101,289	1,252,364	2,405,658
Activo Fijo	6,246,049	5,932,757	9,617,089	7,056,869	8,617,727	11,794,255	12,241,808
Otros Activos No Corrientes	96,407	2,500	104,192	95,310	311,126	810,749	34,127
Otros Pasivos No Corrientes	2,138,950	2,337,491	2,337,491	-	835,112	-	-32,321
ACTIVOS AJUSTADOS TOTALES	4,507,732	3,725,915	7,410,247	6,668,610	6,992,452	13,857,368	14,713,914
Deuda Bancaria C.P.	820,219	485,761	485,761	922,946	1,056,847	1,153,005	242,984
Obligaciones Financieras L.P. (Incluye Porción Corriente)	462,197	-	-	858,535	1,209,426	4,906,387	7,100,510
TOTAL PASIVOS CON COSTO	1,282,416	485,761	485,761	1,781,481	2,266,273	6,059,392	7,343,494
TOTAL INVERSIONES EN ACCIONES	3,225,316	3,240,154	6,924,486	4,887,129	4,726,179	7,797,976	7,370,420
TOTAL CAPITAL INVERTIDO	4,507,732	3,725,915	7,410,247	6,668,610	6,992,452	13,857,368	14,713,914
Deuda Financiera / Capital invertido	28.45%	13.04%	6.56%	26.71%	32.41%	43.73%	49.91%
Inversiones en acciones / Capital invertido	71.55%	86.96%	93.44%	73.29%	67.59%	56.27%	50.09%
Deuda Financiera / Inversiones en Acciones	0.40	0.15	0.07	0.36	0.48	0.78	1.00
Deuda Financiera / EBITDA	1.68	0.63	0.63	4.25	9.49	10.76	68.07
Pasivos C.P./Deuda Financiera	63.96%	100.00%	100.00%	51.81%	46.63%	19.03%	3.31%
Pasivos L.P./Deuda Financiera	36.04%	0.00%	0.00%	48.19%	53.37%	80.97%	96.69%
Deuda Financiera / Activos Ajustados	28.45%	13.04%	6.56%	26.71%	32.41%	43.73%	49.91%
Ventas / Activos Ajustados	0.65	0.91	0.46	0.49	0.54	0.28	0.20
Capital de trabajo comercial / Ventas	-0.00	-0.03	-0.02	-0.06	-0.16	-0.05	-0.06
Ratio de liquidez	0.61	0.71	0.63	0.42	0.42	1.04	2.24
CxC días	24	24	25	30	21	15	23
Inv. Días	10	9	10	8	7	16	11
CxP días	62	78	92	95	121	122	80
Ciclo de efectivo (días)	-28	-45	-57	-57	-93	-90	-46

CAPACIDAD DE GENERACIÓN DE FLUJOS Y COBERTURA
Flujo Depurado Ajustado	901,995	880,895	880,895	449,143	310,879	396,037	383,943
Activos Promedio Ajustados	8,929,553	8,205,380	8,205,380	10,331,398	9,871,598	12,767,238	15,431,250
% Rent. Act. Prom. Ejerc:	10.10%	10.74%	10.74%	4.35%	3.15%	3.10%	3.73%
Flujo Depurado sobre Rent. Act. Prom. Ejerc:	91,113	94,569	94,569	19,526	9,790	12,285	14,329
Flujo depurado / Gastos Financieros	7.42	12.96	12.96	9.15	5.22	1.03	0.82
Deuda Financiera / Flujo Depurado Ajustado	1.42	0.55	0.55	3.97	7.29	15.30	19.13
Deuda Financiera / EBITDA	1.68	0.63	0.63	4.25	9.49	10.76	68.07

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ACTUALIZACIÓN A LA CALIFICACIÓN

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