Otros Equipamientos Públicos de uso social y alojamiento
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Modalidad de Contratación
Las modalidades de contratación más comunes en este tipo de proyectos son las de:
i. Concesión de Obra Pública y
ii. Derecho de Superficie con contrato de arrendamiento (derecho real administrativo)
iii. El contrato de Colaboración Público-Privada
i Concesión de Obra Pública.
Este tipo de modalidad se ha utilizado en la adjudicación de la Ciudad de la Justicia de Barcelona, del Parque de Bomberos xx Xxxxx, en los Xxxxxxxx de Congresos y en los Intercambiadores de Transporte. Todos los casos los APP de aparcamientos son concesión.
ii Derecho de Superficie.
En la Comunidad Autónoma de Cataluña, la modalidad de contratación que ha venido siendo típica del sector es mediante un otorgamiento de un Derecho de Superficie más la celebración de un contrato de arrendamiento con la finalidad de que el Adjudicatario construya la obra de infraestructura y la ponga a disposición de la Administración, para que esta provea un servicio público. El socio privado, conserva la infraestructura (o equipamiento), mantiene en óptimas condiciones, y la gestiona por un período determinado de tiempo, recibiendo como contraprestación el pago del arrendamiento de la misma por parte de la Administración. Esta modalidad está ampliamente extendida en la adjudicación de centros penitenciarios, juzgados y comisarías.
El Derecho de Superficie (una forma contractual de derecho privado) es un derecho real de goce que, con carácter general, faculta al superficiario (titular del derecho) para construir o tener en suelo ajeno una edificación de su propiedad. Esta le otorga al superficiario el poder de construir nuevos edificios, ampliar los existentes o efectuarlos bajo el suelo de un terreno ajeno.
El superficiario es además propietario de lo edificado y puede utilizar el suelo ajeno en la medida en que sea necesario para mantener dicha edificación, pero la propiedad del suelo corresponde, en todo caso, a la Administración correspondiente que lo cede durante un periodo de tiempo determina y condicionan el uso de la misma. El superficiario tiene un derecho sobre el predio asimilable a la titularidad, pero limitado por el tiempo de duración del derecho de superficie.
Por otro lado, el superficiario está obligado, siempre que así se haya establecido, a realizar la construcción. La contraprestación del derecho de superficie se recoge en el contrato de arrendamiento y mecanismo de pago.
Esta modalidad de contratación tiene implicaciones presupuestarias, dado que Eurostat considera los Derechos Reales de Superficie que cuentan con ciertas transferencias de riesgos al sector privado como Arrendamientos Operativos, logrando así que no consolide a efectos de déficit público.
El derecho de superficie tiene, en principio, la duración que se establezca en su título constitutivo. La Ley del Suelo impone unos plazos máximos de duración dependiendo del propietario de suelo:
75 años cuando el derecho es concedido por los Ayuntamientos
99 años cuando está convenido entre particulares.
Transcurridos dichos plazos, se produce la reversión de lo edificado, que pasa a ser propiedad del dueño del terreno.
La duración del contrato para los proyectos adjudicados por GISA en Cataluña, que ha sido variable de oferta, suele ser de entre 25 y 30 años, dependiendo del monto de la inversión en la infraestructura. (Ej. Comisaria – 26 años, Juzgado – 27 años y Centro Penitenciario – 32 años).
iii El contrato de Colaboración Público-Privada
Recientemente algunos municipios están recurriendo al contrato de Colaboración Público-Privada (CPP). Cabe destacar el proyecto para la renovación y mantenimiento del Sistema de Alumbrado Público del Ayuntamiento de Madrid.
El objeto de este contrato consiste en que el contratista debe proceder a la renovación en profundidad del sistema de alumbrado público de la Ciudad de Madrid realizando obras por un valor de aproximadamente 300 millones de Euros. Estos trabajos se realizaran fundamentalmente en:
- El sistema de tele gestión y control de eficiencia energética
- La renovación de cerca del 30% de las 250.000 luminarias públicas
- La renovación y mantenimiento de las instalaciones por un plazo de 20 años
Junto con los pagos por el mantenimiento, el valor total del contrato es de aproximadamente 700 millones de euros de Valor Actual Neto (VAN). El sistema de pago será el de pagos por disponibilidad con descuentos por incumplimientos en los estándares de calidad.
Jurídicamente el contrato se ha estructurado como un contrato de Colaboración Público-Privada, modalidad contractual introducida en la Ley de contratos de 2007 y que, en contratos de relevancia, es una de las primeras veces que se utiliza. El procedimiento de adjudicación será el de diálogo competitivo, también una novedad en derecho español.