Ley 14219 Arrendamientos Urbanos SE MODIFICA EL REGIMEN VIGENTE EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS Y SE DAN NUEVAS NORMAS SOBRE DESALOJOS Y LANZAMIENTOS. CAPITULO I DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CUALQUIERA FUERE SU DESTINO

Ley 14219 Arrendamientos Urbanos

SE MODIFICA EL REGIMEN VIGENTE EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS Y SE DAN NUEVAS NORMAS SOBRE DESALOJOS Y LANZAMIENTOS.

CAPITULO I

DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
CUALQUIERA FUERE SU DESTINO

Sección 1

Contratos que se celebren con posterioridad
a la vigencia de esta ley

Artículo 1°.
Los precios,plazos y demás elementos de los contratos de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles destinados a casa-habitación, comercio industria o cualesquiera otros destinos de los previstos en esta ley,que se celebren a partir de la vigencia de la misma, se regirán por sus disposiciones y las del Código Civil, en cuanto corresponda.
Artículo 2°.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 101 de la ley 13.659, de 2 xx xxxxx de 1968, en la redacción dada por el artículo 41 de la ley 13.870, de 00 xx xxxxx xx 0000, xx Xxxxxx xxxxxxxxx, por el término de veinte años, a contar de la vigencia de la presente ley, bajo responsabilidad de daños y perjuicios, el régimen de libre contratación en los arrendamientos para las construcciones cuyo trámite de autorización ante las Intendencias Municipales se hubiere iniciado a partir de la fecha indicada, y en el futuro.

Artículo 3°.
Las partes fijarán un solo precio en moneda nacional, sin escalonamiento, para todo el plazo del contrato. Dicho precio se actualizará automáticamente cada doce meses, desde la celebración del contrato y hasta la entrega de la finca. Lo establecido precedentemente es sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso final del artículo 76 de esta ley.

La actualización se determinará aumentando el alquiler vigente en el mismo porcentaje de aumento que se ha operado en el valor de la Unidad Reajustable (UR artículos 14 y 15) durante los doce meses inmediatos anteriores al mes en el cual debe operarse la actualización de acuerdo al inciso anterior.

Los contratos de arrendamiento para casa habitación y otros destinos que no sean industria y comercio, tendrán un plazo mínimo de dos años. En los arrendamientos para industria y comercio el plazo mínimo será de cinco años aún cuando se pacte uno menor. Si se pactare un plazo menor a cinco anos el término restante hasta completar los cinco años, beneficiará únicamente al arrendatario. Vencidos los plazos a que se refiere este inciso el arrendador podrá solicitar el desalojo de la finca con plazo de un año.

Artículo 4°.
Al vencimiento del plazo contractual, si las partes no celebraron un nuevo contrato, el arrendatario tendrá derecho a un año de prórroga, salvo los casos en que el destino sea industria o comercio.
Dicha prórroga operará automáticamente por el mero hecho de no hacerse entrega del inmueble en la fecha convenida.

Artículo 5°.
Vencido el plazo de prórroga establecido en el artículo anterior, el arrendador podrá solicitar en cualquier momento el desalojo de la finca con plazo de un año.

Sección 2


Contratos con plazo contractual pendiente


Artículo 6°.
Los contratos celebrados antes de la vigencia de la presente ley, con plazo contractual pendiente, se regirán, al vencimiento del mismo, por lo dispuesto en los artículos 4° y 5° de esta ley.
Artículo 7°.
Los contratos de arrendamiento para casa habitación y otros destinos con plazo contractual pendiente del que hayan transcurrido más de dos años a contar de su celebración, se actualizarán automáticamente a partir de la vigencia de esta ley sobre la base del último alquiler y de acuerdo al porcentaje de variación de la UR (Unidad Reajustable artículos 14 y 15) operado desde que se cumplieron los dos años del contrato hasta la fecha, y en lo sucesivo, anualmente, por el mismo procedimiento.
Artículo 8°.
Hasta la entrega de la finca, el precio así determinado conforme al artículo anterior, se actualizará automáticamente en la forma prevista en el inciso segundo del artículo 3° de la presente ley.

Sección 3

Contratos con plazo contractual vencido

Artículo 9°.
Los plazos legales acordados por la ley 13.659, de 2 xx xxxxx de 1968 y sus modificativas, cesarán a partir, de la vigencia de la presente ley, sin perjuicio de las prórrogas que se establecen.
Artículo 10.
Prorróganse hasta el 30 xx xxxxx de 1976 todos los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de vigencia de la presente ley, con plazo contractual vencido. Vencido el término de la prórroga, el arrendador podrá solicitar el desalojo con plazo de un año.
Artículo 11.
Todos los contratos de arrendamiento para casa habitación y otros destinos con plazo vencido, cuyos precios resulten de revisiones de alquiler, convenios, rebaja de alquiler o alquileres prorrogados vigentes al 17 de diciembre de 1968, se actualizarán automáticamente a partir de la vigencia de esta ley, en forma acumulativa, sobre la base del último alquiler y aumentándose en un porcentaje igual al que se ha operado en la UR (Unidad Reajustable artículos 14 y 15), desde que dicho alquiler estuvo vigente, y en lo sucesivo, anualmente, por el procedimiento general del artículo 3° de esta ley.

Artículo 12.
El pago de las retroactividades por diferencias de alquiler generadas en aplicación del régimen previsto en la ley 13.659, de 2 xx xxxxx de 1968 y sus modificativas, se cumplirá de acuerdo a lo dispuesto en dichas normas, acumulándose a todos los efectos al alquiler que resulte de la aplicación de la presente ley.
Artículo 13.
A los efectos de esta ley, se entenderá por convenio con plazo pendiente, aquel celebrado al amparo de lo dispuesto por la ley 13.659 y sus modificativas, cualquiera sea el destino de la finca, que hubiera establecido precios del arriendo a regir con posterioridad a la fecha de la presente ley.

CAPITUL0 II

DE LA APLICACION DE LA UNIDAD REAJUSTABLE

Artículo 14.
A los efectos de esta ley la UR prevista por el inciso 2° del artículo 38 de la ley 13.728, de 17 de diciembre de 1938, se aplicará en todos los casos de conformidad con lo establecido en el artículo siguiente.

Artículo 15.
Declárase que los valores de la UR redondeados e interpolados mensualmente, para cada mes, hasta junio de 1974 inclusive, son los siguientes:

Reajuste
hasta junio/74
Valordesde el
en $mes indicado en la
Meses (Inclusive)de la URprimera columna


Indice aumento

Hasta diciembre/69.......... 1.000 6,2500 525,00
De enero a diciembre/70 1.100 5,6818 468,18
De enero a diciembre/71 1.350 4,6296 362,96
De enero a setiembre/72 2.000 3,1250 212,50
Octubre/72................... 2.200 2,8409 184,09
Noviembre/72................. 2.400 2,6042 160,42
Diciembre/72................. 2.600 2,4038 140,38
Enero/73..................... 2.800 2,2321 123,21
Febrero/73................... 3.000 2,0833 108,33
Marzo/73...................... 3.200 1,9531 95,31
Abril/73.......................3.400 1,8382 83,82
Mayo/73........................3.600 1,7361 73,61
Junio/73.......................3.800 1,6447 64,47
Julio/73.......................4.000
Agosto/73......................4.200
Setiembre/73...................4.400
Octubre/73.....................4.600
Noviembre/73...................4.800
Diciembre/73...................5.000
Enero/74.......................5.200
Febrero/74.....................5.400 Marzo/74 ......................5.600
Abril/74.......................5.800
Mayo/74........................6.000
Junio/74.......................6.250


A partir de esta fecha los cálculos dependerán de los futuros valores de la UR que se fijen por el Poder Ejecutivo. Para períodos de doce meses anteriores, el índice se calculará por el cociente del valor de la UR del mes anterior dividido por el del mismo mes en el año anterior. El aumento porcentual será siempre 100 veces la diferencia entre el Indice y la Unidad.

Para los meses siguientes el Poder Ejecutivo deberá fijar los valores de la UR que deberán ser publicados en el mes siguiente a cada uno, en el "Diario Oficial" y en dos diarios de la capital.

Si en la fecha en que deba realizarse un reajuste de acuerdo a lo establecido en los artículos anteriores aún no se hubiera publicado el último valor de la UR se podrá correr un mes hacia atrás el período de doce meses que determina el aumento de actualización.
Las modificaciones de precios de los arrendamientos que
se mantendrán vigentes por períodos anuales, comenzarán siempre a regir desde el primer día del mes siguiente.

CAPITULO III

CASA HABITACION

Normas generales

Artículo 16.
Si el precio resultante de la actualización del alquiler superara el 25 % (veinticinco por ciento) de los ingresos mensuales líquidos del núcleo habitacional ocupante de la finca, el nuevo alquiler será rebajado hasta el porcentaje referido. Cuando los ingresos mensuales líquidos del núcleo habitacional sean inferiores a 25 UR (veinticinco Unidades Reajustables, artículos 14 y 15) el porcentaje máximo de afectación se reducirá al 20 % (veinte por ciento).
En ningún caso la rebaja podrá significar disminución de la renta vigente, más los gastos y consumos previstos por el artículo 77 de esta ley.
Cuando se opere la cesión prevista en el artículo 20 de esta ley, se computarán los ingresos del arrendatario cedente en el momento de la cesión y los de los cesionarios.
Esta norma no será de aplicación para los contratos que se celebren con posterioridad a la vigencia de la presente ley.
Artículo 17.
La acción de rebaja de alquiler se promoverá dentro de los noventa días perentorios siguientes a la vigencia de esta ley, y en lo sucesivo dentro de los sesenta días hábiles y perentorios posteriores a la publicación a que se refiere el artículo 15 de la presente ley.

Artículo 18.
En el caso previsto por el artículo 7° el plazo para deducir la acción de rebaja será de cuarenta y cinco días contados desde el momento allí establecido.

Cuando de la acción de rebaja prevista en el artículo anterior resulte que el núcleo habitacional tiene ingresos mensuales inferiores a 25 UR (veinticinco Unidades Reajustables, artículos 14 y 15) la prórroga prevista en el artículo 10 será de dos años. En todo caso que de la acción de rebaja resulte que el núcleo habitacional tiene ingresos mensuales inferiores a 50 UR (cincuenta Unidades Reajustables, artículos 14 y 15), deberá comunicarse a INVE a fin de que se les otorgue prioridad para la ocupación de las viviendas económicas que se construyan, así como en cualquier plan que se concrete para la adquisición de vivienda.

La acción de rebaja no alcanza al inquilino, aunque tenga ingresos inferiores a los indicados, siempre que sea propietario de bienes inmuebles de cualquier clase, incluso rurales, y cuando la suma de sus valores fiscales supere los $ 5:000.000 (cinco millones de pesos).
El arrendador o subarrendador podrá deducir acción tendiente a que se modifique el alquiler resultante de la aplicación del 25 % (veinticinco por ciento) del núcleo habitacional, cuando a su juicio haya cambiado la situación económica de dicho núcleo. A tales efectos se computarán los ingresos de los doce meses anteriores inmediatos a la fecha de la demanda de revisión. Esta acción podrá deducirse sólo una vez durante cada bienio. La modificación del arrendamiento cuando correspondiera regirá desde la fecha de la demanda. El Juez, en la sentencia determinará si la diferencia de alquiler deberá abonarse al contado o hasta en cinco cuotas iguales y consecutivas.

Artículo 19.
A los efectos de los artículos anteriores se entenderá por ingresos mensuales líquidos los nominales que por cualquier concepto tenga el núcleo habitacional, menos los descuentos o retenciones legales que correspondan.
El ingreso será el promedio de los ingresos líquidos percibidos en los doce meses anteriores inmediatos a la fecha de la vigencia del nuevo alquiler.

Se entenderá por núcleo habitacional, el integrado por el arrendatario o subarrendatario y todos los demás habitantes de la finca, con excepción del servicio doméstico debidamente afiliado al Banco de Previsión Social, sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso 3° del artículo 16 de esta ley.

Artículo 20.
El contrato de arrendamiento y los derechos que otorgan al arrendatario de casa habitación las leyes vigentes, benefician por su orden a su cónyuge o ex cónyuge en caso de divorcio a los ascendientes o descendientes de primer grado e hijos adoptivos, cuando hayan convivido con el arrendatario desde la celebración del contrato o hayan sido denunciados al contratar o durante todo el año inmediato anterior a la desvinculación del arrendatario. No regirán estas exigencias tratándose del cónyuge.

En los casos de divorcio o de separación de cuerpos el Juez de la causa determinará cuál de los cónyuges continuará en el goce del arriendo.
En caso de desvinculación del titular del arriendo, la que deberá comunicarse en forma fehaciente al arrendador en un plazo no mayor de sesenta días hábiles siguientes a la misma, se operará la cesión legal en favor de las personas mencionadas que hayan formulado la comunicación, en el orden establecido en el inciso primero. La cesión prevista en los incisos anteriores podrá operarse por una sola vez, salvo el caso del cónyuge e hijos menores.

CAPITULO IV


LOCALES CON DESTINO A INDUSTRIA 0
COMERCIO


Normas generales


Artículo 21.
Desde la vigencia de la presente ley, todos los contratos de arrendamiento de fincas destinadas a industria o comercio, se actualizarán de acuerdo al porcentaje de variación registrado en el valor de la UR (Unidad Reajustable, artículos 14 y 15) en el plazo de los últimos doce meses aplicado al último alquiler. Se exceptúan los arrendamientos con plazo contractual inferior a tres años, los cuales al cumplimiento de dicho plazo y en base al precio vigente establecido para el tercer año, se actualizarán conforme a lo expresado.

Artículo 22.
Los contratos a que se refiere el artículo anterior, desde la vigencia de esta ley o del cumplimiento de tres años en caso de plazos contractuales vigentes, se prorrogarán en su plazo por cuatro años, con alquileres que se actualizarán cada doce meses según el mismo procedimiento indicado en el artículo 3° de esta misma ley hasta la desocupación de la finca, teniendo el arrendador al vencimiento del plazo de prórroga, la facultad de desalojar con plazo de un año.

CAPITULO V

DEL SUBARRENDAMIENTO

Artículo 23.
La facultad de subarrendar total o parcialmente deberá constar por escrito.
Se presumirá que hay subarriendo cuando se tratara de ocupantes por más de tres meses que no sean parientes hasta el cuarto grado del arrendatario o de su cónyuge con excepción del servicio doméstico debidamente afiliado al Banco de Previsión Social.
Esta presunción admite prueba en contrario.


CAPITULO VI

DE LAS EXCEPCIONES

Artículo 24.
Durante la vigencia de los plazos legales
de arrendamiento no podrá deducirse acción de desalojo
excepto las que se promuevan con referencia a:

1° Los inmuebles expropiados.
2°Las fincas alquiladas de acuerdo con las leyes 9.624, de 15 de diciembre de 1936, y su decreto reglamentario de 7 de noviembre de 1941; 9.980, de 13 de diciembre de 1940; 10.765 de 26 xx xxxxxx de 1946 y el artículo 20 de la ley 11.490, de 13 de setiembre de 1950, cuando de acuerdo con el artículo 15 de la citada en primer término, modificado por el artículo 41 de la presente ley, no se hubiera realizado la sustitución de garantía dentro del plazo y forma en ella previstos.

3° Los inmuebles arrendados o subarrendados cuyos contratos hubieran sido resueltos por incumplimiento del arrendatario o subarrendatario por sentencia ejecutoriada y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 59 de esta ley.

La acción contra el subarrendatario corresponderá al arrendatario pero el arrendador podrá subrogarlo, o actuar directamente contra aquél o contra ambos si la falta de cumplimiento del subarrendatario implica también una trasgresión del contrato de arrendamiento.

4° A) Cuando el propietario posea una o varias fincas
que están arrendadas o hayan sido construidas para habitación en la misma localidad y no ocupe ninguna de ellas, podrá reclamar una para su propia vivienda. Aún cuando habite su propia casa, podrá reclamar una finca para que la habiten sus ascendientes y una para cada uno de sus hijos que hayan contraído matrimonio, cuando éstos o aquellos no ocupen ninguna vivienda de la que sean exclusivos propietarios o condóminos. Si el demandante fuera propietario de varias fincas y durante el juicio de desalojo quedara disponible una de ellas de características similares o inferiores a criterio del Juez a las de la solicitada en juicio, deberá darle prioridad, como arrendatario, al inquilino demandado. el que podrá pasar a ocuparla en un plazo no mayor de veinte días en las condiciones contractuales o legales en base a las cuales ocupa la finca objeto de desalojo. Si el arrendador no cumpliere con la obligación establecida, se clausurará sin más trámite el desalojo.

B)Tratándose de una finca en condominio de origen sucesorio, o derivado de la sociedad conyugal, uno de los condóminos podrá reclamarla, con la ratificación de los demás copropietarios, para su propia vivienda, o para la de sus descendientes en primer grado que hayan contraído matrimonio o para sus ascendientes, cuando éstos o aquellos no ocupen ninguna vivienda de la que sean exclusivos propietarios o condóminos.

Cuando los condóminos posean varias fincas que estén arrendadas o hayan sido construidas para habitación, el que no ocupe ninguna de ellas podrá reclamar, con la ratificación de los demás, una para su propia vivienda. Aún cuando habite su propia casa podrá reclamar, con la ratificación de los demás condóminos. una para sus ascendientes y una para cada uno de sus hijos que hayan contraído matrimonio, en caso de que éstos o aquellos no ocupen ninguna vivienda de la que sean exclusivos propietarios o condóminos.

Se considerarán como única propiedad los casos en que los condóminos de varias fincas de origen sucesorio, hayan solicitado una de ellas para vivienda propia.

A los efectos de esta ley se consideran condóminos de origen sucesorio aquellos que hayan adquirido la propiedad en todo o en parte por el modo sucesorio, por causa de muerte. Las otras situaciones, a los efectos de esta ley, se consideran condominio de origen contractual con excepción de los derivados de la sociedad conyugal.

Podrán, no obstante, dar el desalojo los condóminos que tengan la calidad de cónyuge entre si en el momento de promoverse la acción referida.
A los efectos dispuestos por esta ley, no se reputará condominio a aquel constituido exclusivamente entre parientes hasta el segundo grado, con anterioridad al 31 xx xxxx de 1974.

En los casos de los incisos precedentes, el demandante que tenga varias propiedades deberá expresar los motivos que han determinado la selección de la finca y reseñar la situación de los arrendamientos de cada una, indicando el alquiler vigente e inmediato anterior a las fechas desde las cuales rigen los mismos. Si se probare la omisión de una o varias de las fincas arrendadas en la referida reseña, se clausurará el juicio de desalojo, de oficio o a petición de parte, siendo de cargo del actor los tributos y costos causados.
El Juez examinará el mérito de los fundamentos expuestos y no hará lugar a la causal excepcional de desalojo, cuando por las circunstancias del caso la promoción de aquél sirva o haya servido para obtener aumentos de arrendamientos que excedan los autorizados por la ley.

En tales situaciones los aumentos pactados que excedan los autorizados por la ley serán anulados y se rechazará la demanda, imponiéndose al actor el pago de tributos y costos.
Esta sentencia será notificada a todos los arrendatarios del actor.

C)Tratándose de condominios de origen contractual constituidos con anterioridad al 31 xx xxxx de 1974, se requerirán las siguientes condiciones:

a)Que se haya otorgado la escritura de enajenación o la promesa tenga fecha cierta anterior a la arriba indicada.

b)Cumplir con los demás requisitos de las letras A) y B) precedentes.

En este caso, si se probare la inexistencia de alguna de las condiciones requeridas, se clausurará el juicio de desalojo, de oficio o a petición de parte, siendo de cargo del actor los tributos y costos causados.

Artículo 25.
En los casos previstos en el numeral 4° del artículo anterior, la finca deberá ser ocupada efectivamente dentro del plazo de ciento veinte días de su desocupación por quienes tengan derecho a ello de acuerdo con la demanda de desalojo, y no podrá dársele otro destino que el de la finca habitación, ni podrá ser enajenada ni arrendada total o parcialmente antes de transcurrir un plazo de dos años, a partir de la fecha en que quedó desocupada.

Cuando el estado de conservación de la finca requiera la realización de obras de reparación, el Juez, a solicitud fundada de parte, podrá ampliar el plazo para la ocupación hasta en ciento ochenta días más.
No regirá la prohibición de enajenar o arrendar en los siguientes casos:

1°)Por razones de salud del ocupante de la finca, ya sea el propietario, el ascendiente o descendiente que haya contraído matrimonio, debidamente comprobadas por un tribunal integrado por tres médicos designados por el Juez que entendió en la causa de desalojo.

2°)Por divorcio.

3°)Por razones de trabajo, cuando el ocupante de la finca sea destinado a desempeñar funciones o tareas o inicie una actividad o tarea fuera de la localidad donde está ubicado el inmueble, y deba permanecer fuera de ella por no menos de dos años, circunstancia que deberá ser debidamente probada ante el Juzgado que hubiese entendido en el juicio de desalojo.

4°)Por enajenación forzada.

5°)Cuando circunstancias supervinientes tornen inadecuada la vivienda ya sea por fallecimiento, incapacidad física, desintegración o ampliación del núcleo familiar u otras análogas.

6°)Cualquiera otra causa de entidad similar a las anteriores a criterio del Juez.

Artículo 26.
Tampoco, durante la vigencia de los plazos legales de arrendamiento podrá deducirse acción de desalojo, excepto las que se promuevan con referencia a:

l°) Los inmuebles de propiedad del Estado, de los Entes Autónomos, Servicios Descentralizados, Corte Electoral, Tribunal de Cuentas, Tribunal de lo Contencioso Administrativo, Gobiernos Departamentales, de personas públicas no estatales, instituciones cooperativas, sociales, culturales, educacionales, asistenciales, de beneficencia, deportivas, gremiales o políticas, que gocen de personería jurídica y sean reclamados para ocuparlos a los efectos del cumplimiento de sus fines, pudiendo el Juez apreciar la necesidad razonable del desalojo. La ocupación deberá hacerse efectiva dentro de los ciento veinte días a partir de la fecha de entrega del inmueble.

29)Las fincas para habitación, cuyo desalojo se solicite para reconstrucción parcial o total. En ambos casos, las reconstrucciones deberán duplicar, por lo menos, la capacidad locativa de la unidad habitacional cuyo desalojo se solicita, si no lo impiden las ordenanzas municipales.

Entiéndese por duplicación de la capacidad locativa la del número de ambientes destinados a habitación siempre que no se disminuya la superficie edificada total y se incluya la ampliación proporcional de los servicios sanitarios.

3°) Los inmuebles arrendados o subarrendados para cualquier destino que no sea habitación, cuyo desalojo se solicite para reconstrucción total o parcial. El costo de las obras proyectadas que importen reconstrucción según resulte de los documentos estimativos que se presenten o de la pericia que se practique en caso de controversia, deberá ser igual o mayor al 50 % (cincuenta por ciento) del valor del inmueble determinado de conformidad con las disposiciones legales que rigen en materia de impuestos de herencias.

No obstante, no se tendrá en cuenta el costo de las obras proyectadas, cuando la reconstrucción signifique la transformación del bien, en su totalidad, para casa habitación.

4°) Las fincas destinadas a habitación a las cuales se cambie el destino, siempre que la reconstrucción sea total y se cuadruplique, por lo menos, el valor del inmueble determinado de conformidad con las disposiciones legales que rigen en la materia de impuestos de herencias.

5°)Las fincas ruinosas, cuyo estado apreciará el Juez, previa inspección ocular e informe pericial de la autoridad municipal cuando correspondiere o del Cuerpo Nacional de Bomberos, según las circunstancias.

Estas fincas no podrán volver a ser arrendadas ni ocupadas hasta tanto el Juzgado en que se tramitó el desalojo, resuelva que han perdido aquel carácter, previo informe de la autoridad municipal cuando correspondiere o del Cuerpo Nacional de Bomberos, según las circunstancias.

6°) Cuando el propietario posea una o más fincas arrendadas para industria, comercio u otros destinos en la localidad, siempre que los arrendatarios tengan una antigüedad mayor de cuatro años, podrá reclamar solamente una de ellas para instalarse él o su hijo en esa misma finca, debiendo ser el giro del nuevo comercio, industria u otros destinos distintos del que estaba funcionando.

El propietario o su hijo deberán ocupar personalmente el inmueble sin admitirse ninguna forma societaria, por un plazo mínimo ininterrumpido de cinco años a partir de la desocupación del local salvo el caso de fallecimiento o incapacidad superviniente declarada judicialmente.

El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en este inciso, le hará pasible de las sanciones establecidas en el artículo 71 de la presente ley.

Las excepciones establecidas en este artículo no podrán ser deducidas mientras exista plazo contractual pendiente.

Artículo 27.
Los condóminos de origen contractual, los accionistas de sociedades anónimas o en comandita y los promitentes compradores de cuotas de condominio podrán promover todas las acciones que esta ley acuerda a los propietarios. No obstante solamente podrán promover acción de desalojo para su propia vivienda o para sus ascendientes o descendientes, cuando los bienes objeto de la acción reúnan las condiciones de habitabilidad mínima indispensable, comprobada por las oficinas técnicas competentes del Municipio de radicación del bien en los términos previstos en el apartado C) del numeral 4° del artículo 24 de esta ley.

Artículo 28.
No estarán comprendidas en las normas de esta y, con excepción de las contenidas en el Capítulo VII y Sección I del Capítulo VIII, las siguientes situaciones:

A) Las fincas para vivienda que se alquilen por temporada.
Considérase contrato por temporada el arrendamiento
de inmuebles en las zonas balnearias, delimitadas por los
Gobiernos Departamentales respectivos fuera de los límites del Departamento de Montevideo.

a)Cuyo plazo de vigencia no sea superior a cinco meses; o,

b)Que, aún contratado por un plazo mayor, haya sido suscrito con fecha anterior al 7 de octubre de 1964 la finca no sea domicilio del arrendatario.
El plazo de desalojo será de quince días. El inquilino que retenga la finca arrendada por temporada por más tiempo del acordado en el contrato será responsable de los daños y perjuicios que esa retención indebida irrogue al arrendador.

En los casos en que se compruebe la utilización ilegítima del contrato de arrendamiento por temporada, el arrendador será condenado, preceptivamente, en los tributos y costos y en los daños y perjuicios causados al arrendatario.

B)Fincas arrendadas con destino a organismos o empresas internacionales, oficinas diplomáticas y consulares.

C)Los arrendatarios de casa habitación que sean propietarios de fincas construidas o adquiridas al xxxxxx xx xxxxx o reglamentaciones especiales.

D)Los arrendatarios que posteriormente a la celebración o renovación de sus contratos hayan incorporado a su patrimonio o arrendado en la misma localidad una vivienda que posea comodidades similares o superiores a las existentes en la finca que arrienda.
E)Los arrendatarios o subarrendatarios que integren un núcleo habitacional cuyos ingresos mensuales líquidos sean superiores al equivalente a 130 UR (ciento treinta Unidades Reajustables, artículos 14 y 15).
Para la determinación de los ingresos mensuales líquidos se tomará en cuenta el promedio de los ingresos, percibidos durante los doce meses anteriores a la promoción de la acción de desalojo.

Cuando existan hijos menores, o incapaces a su cargo los referidos ingresos se incrementarán en el equivalente a 20 UR (veinte Unidades Reajustables, artículos 14 Y 15) por cada uno.

F)Los arrendatarios o subarrendatarios de fincas habitación que integren un núcleo habitacional, a cuyos integrantes corresponda el pago del impuesto al patrimonio, con un patrimonio fiscalmente ajustado superior al equivalente a 3.000 UR (tres mil Unidades Reajustables, artículo 14 y 15). A los solos efectos de lo previsto en el inciso anterior y en el presente, la Dirección General Impositiva informará exclusivamente, a pedido del Juzgado, si el arrendatario o subarrendatario se encuentra comprendido o no en esta situación.

G)A partir de los dos años de la vigencia de la presente ley, el Estado (Poderes Legislativo, Ejecutivo y Judicial; Entes Autónomos, Servicios Descentralizados y Municipios) y organismos paraestatales, cuando sean arrendatarios o subarrendatarios.
H)El arrendatario que no habitara la finca en forma efectiva y continuada durante seis meses consecutivos sin causa razonable, o que hubiera satisfecho en otra sus necesidades de vivienda. Cuando el abandono pueda reputarse definitivo, el desalojo podrá promoverse aunque no haya transcurrido dicho plazo. El plazo de desalojo será de sesenta días.

En las situaciones previstas en los literales anteriores, con excepción de los literales A) y H), el arrendador queda facultado para promover el desalojo de la finca con plazo de un año.

Artículo 29.
En los casos de los numerales 4° del artículo 24 y l°, 2°, 3°, 4° y 6° del artículo 26 si se efectuara traslación de dominio por acto entre vivos antes le hacerse efectivo el desalojo, se clausurará el juicio cualquiera sea su estado, salvo que el adquirente sea aquel para el cual se solicitó el desalojo.

No se aplicará esta disposición en los casos de los numerales 2°, 3° y 4° del artículo 26 si el adquirente toma a su cargo las obligaciones del enajenante mediante ratificación en el respectivo expediente.

En las situaciones previstas en el numeral 4° del artículo 24, el Juez podrá ampliar, a solicitud del demandado, el plazo de prueba hasta sesenta días, por razones fundadas.

Artículo 30.
En los casos comprendidos en los apartados 2° 3°, 4° y 5° del artículo 26 cuando se tratara de fincas de apartamentos o pisos cuyos locales se arrienden separadamente deberán promoverse los desalojos de todos los locales afectados por las reconstrucción proyectada y no se decretará ningún lanzamiento hasta que haya sentencia ejecutoriada en todos los juicios iniciados contra los arrendatarios comprendidos.

Rechazada que sea una sola demanda, a petición de parte o de oficio se decretará sin más trámite, la clausura de todos los restantes desalojos pendientes. Similar clausura se operará si alguno de los inquilinos desalojados renovara contrato o se celebrara nuevo arrendamiento respecto a alguno de los apartamentos o locales motivo de juicio.

En ningún caso podrá hacerse uso de la causal a que se refiere este artículo, cuando existan arrendatarios con plazo contractual pendiente, cuyos locales o apartamentos estén comprendidos en la reconstrucción proyectada.

El actor al promover juicio de desalojo por las causales de los numerales 2°, 3° y 4° del artículo 26, deberá acompañar copia del proyecto y memoria descriptiva de las obras que se proponga realizar, y la constancia de haber iniciado los trámites para la obtención de los permisos oficiales de construcción.

Dentro de los ciento ochenta días de intimado el desalojo deberá agregar la constancia de que se ha aprobado el permiso de construcción. Si así no lo hiciere se clausurarán de oficio los procedimientos, salvo que el actor pruebe fehacientemente que la demora en la obtención del permiso no le es imputable.

Las obras deberán comenzar dentro de los ciento veinte días contados a partir del momento en que el edificio quede totalmente desocupado. Durante ese plazo la finca no podrá ser arrendada

Tratándose de fincas de apartamentos o pisos cuyos locales se arrienden separadamente, el Juez, de oficio o a petición de parte, agregará por cuerda, cuando estén en estado, los expedientes seguidos respecto de unidades habitacionales integrantes de un mismo edificio.

Artículo 31.
En los casos de los numerales 0x xxx xxxxxxxx 00 x 0x, 0x, 0x x 0x xxx xxxxxxxx 26, el propietario cuya demanda fuere rechazada, no podrá promover nueva acción por la misma causal, hasta después de un año de haber quedado ejecutoriada la sentencia por la que no se hizo lugar al desalojo.

Artículo 32.
El plazo para el desalojo, en los casos previstos en el artículo 24, con excepción del numeral 2°, y 1° y 5° del artículo 26, será de un año. En los desalojos promovidos al amparo de los numerales 2° del artículo 24 y l° del artículo 26 serán de aplicación, en lo pertinente, las leyes especiales que correspondan, sin perjuicio de las disposiciones especiales que rijan para el Ministerio de Defensa Nacional y Ministerio del Interior. En la situación prevista en el numeral 5° del artículo 26 el plazo lo establecerá el Juez atendiendo las circunstancias del caso, no pudiendo exceder de ciento ochenta días.

Artículo 33.
Si el arrendatario de una casa de inquilinato o de otro tipo de finca que determine la convivencia entre los inquilinos del mismo edificio, promoviere escándalos u observare una conducta tal que comprometiera gravemente la corrección de costumbres o la vida pacífica de la comunidad de inquilinos, el arrendador, o el coinquilino perjudicado podrá pedir judicialmente su desalojo con el plazo del artículo 36 de esta ley.

Artículo 34.
Los funcionarios del Estado que se encuentren prestando funciones en el extranjero, o fuera de su residencia habitual en el Departamento, podrán deducir acción amparados en la causal prevista por el apartado 4° del artículo 24 cuando exista resolución que disponga su retorno al lugar de origen. En tal caso el plazo para el desalojo será de un año, contado a partir de la fecha de la intimación respectiva.

Cuando exista plazo contractual pendiente estos funcionarios podrán ampararse en dicha causal, siempre que se haya consignado expresamente en el contrato dicha circunstancia.

Artículo 35.
Los porteros, cuidadores, limpiadores, jardineros xx xxxxx en balnearios, encargados y en general todos los empleados, que están al servicio de conventillos, casas de inquilinatos, apartamentos, escritorios o similares, y a los cuales se les proporcione vivienda en el propio edificio que sirven, con la única compensación que por tal concepto autoricen las leyes, reglamentos, laudos de Consejos de Salarios, o resolución de COPRIN, no tienen la calidad de arrendatarios. Podrán ser desalojados con plazo de treinta días, y no podrán oponer otras excepciones que las que acrediten su calidad de arrendatario, subarrendatario, promitente comprador o propietario, todo debidamente instrumentado.

Artículo 36.
El comodatario de un bien inmueble, aún si tuviera la calidad de precario, no modifica dicha calidad por el hecho de abonar los consumos de luz, agua corriente gas u otros que se deriven del uso del mismo o por haberlos registrado a su nombre.

Corresponde al intimado probar que no tiene la calidad de comodatario, en la forma exigida por el artículo anterior. El desalojo será con plazo de quince días.

En todos los casos de desalojos cuyos plazos legales sean de quince días la sentencia de primera instancia, que haga lugar al desalojo, será inapelable.

Artículo 37.
A partir de la vigencia de la presente ley, los arrendatarios y subarrendatarios contra quienes se hubiere promovido acción de desalojo, deberán abonar el precio del arriendo que corresponda de acuerdo al régimen establecido en la misma.

CAPITULO VII

DE LAS GARANTIAS


Artículo 38.
El locador, sublocador, sus representantes o administradores de propiedades no podrán exigir en garantía del arrendamiento una suma superior al monto de cinco meses de alquiler tratándose de fincas destinadas a habitación y xx xxxx meses cuando tuvieran otros destinos.

Para los contratos que se celebren en el futuro, el arrendatario deberá integrar el depósito en Obligaciones Hipotecarias Reajustables, los que se considerarán por el valor de cotización en la Bolsa de Comercio, a la fecha de constitución de la garantía. Dichos depósitos deberán realizarse en el Banco Hipotecario del Uruguay, dentro de los quince días de celebrado el contrato de arrendamiento.
No obstante lo dispuesto en el inciso precedente el arrendatario podrá constituir garantía personal.

El Banco Hipotecario del Uruguay centralizara la totalidad de los depósitos en garantía arrendamientos; las garantías constituídas con anterioridad deberán también depositarse en el mismo Banco.

En caso de incumplimiento a lo dispuesto en los incisos precedentes, serán pasibles de una multa que el Juez fijará entre una y cinco veces el monto del depósito retenido. La infracción será denunciada ante el Juzgado xx Xxx de ubicación del inmueble. Comprobada la infracción, el Juez librará mandamiento de embargo por las sumas correspondientes al monto del depósito, intereses de los títulos y multas respectivas, siguiéndose los trámites del juicio ejecutivo .la multa pertenecerá por mitades al denunciante y al Departamento Financiero de la Habitación del Banco Hipotecario de Uruguay.

Cada vez que aumente el precio del arrendamiento, el arrendador o subarrendador podrá exigir al arrendatario o subarrendatario que complete el depósito en garantía de arrendamiento de acuerdo con lo establecido en este artículo, dentro del plazo de sesenta días contados a partir de su fijación siempre y cuando no se trate de depósitos efectuados en Obligaciones Hipotecarias Reajustables.
En la oportunidad prevista en el inciso anterior el arrendatario deberá, en su caso convertir la totalidad de la garantía depositada en Obligaciones Hipotecarias Reajustables. Los arrendatarios y subarrendatarios podrán realizar la conversión mediante entregas en Obligaciones Hipotecarias Reajustables en diez cuotas mensuales, iguales y consecutivas, sin perjuicio de lo establecido en el inciso anterior.
El incumplimiento de las obligaciones previstas en los dos incisos precedentes dará lugar a la rescisión del contrato de arrendamiento. La xxxx operará de pleno derecho.

Artículo 39.
Cuando se haya constituido fianza personal de un contrato de arrendamiento y el precio del mismo aumente por cualquier motivo en función del contrato, de la ley o de un pronunciamiento judicial, o varíen las condiciones del arriendo, el fiador deberá ratificar la fianza otorgada extendiéndola al nuevo precio. De no proceder a la ratificación la fianza continuará garantizando el precio anterior y el arrendatario deberá presentar nuevo fiador dentro de los sesenta días de vigencia del nuevo precio o complementar la garantía con depósitos en Obligaciones Hipotecarias, dentro del plazo y condiciones previstos en el artículo anterior, bajo apercibimiento de rescisión. Puesto en xxxx el arrendatario, los gastos de la intimación serán de cargo del mismo.

Las fianzas personales que se constituyan a partir de la vigencia de la presente ley, se entenderán ratificadas de pleno derecho cuando se incremente el precio del arriendo en función de lo dispuesto en el Capítulo I.

Artículo 40.
No habiendo acción judicial iniciada por el arrendador o subarrendador, podrá el arrendatario o subarrendatario sustituir la fianza personal por la garantía del alquiler en Obligaciones Hipotecarias Reajustables.
El arrendador o subarrendador no podrá oponerse a la sustitución. En caso de negativa del arrendador o subarrendador, el arrendatario o subarrendatario seguirá los procedimientos de la oblación y consignación, debiendo efectuarse esta última en el Banco Hipotecario del Uruguay.

Artículo 41.
Sustituyese el artículo 15 de la ley 9.624, de 15 de diciembre de 1936, por el siguiente:

"Artículo 15.:

A) En caso de renuncia o exoneración de un funcionario, o de cese en su calidad de tal de un jubilado o pensionista, el o los inquilinos deberán sustituir la garantía de la Contaduría General de la Nación, por otra a satisfacción del propietario o administrador, o por el depósito de cinco meses de arrendamiento en Obligaciones Hipotecarias Reajustables por su valor de cotización en la Bolsa de Comercio al día de la constitución de la garantía. En este último caso, si el arrendador se opusiere, el inquilino podrá hacer directamente el depósito en el Banco Hipotecario del Uruguay, dentro de los noventa días de habérsele notificado por la oficina en forma personal o por cedulón, el inquilino deberá probar ante la misma, que ha depositado la garantía de alquileres, o que le ha sido aceptada otra fianza. Si así no lo hiciere, la Contaduría General de la Nación, podrá iniciar acción de desalojo ante el Juzgado xx Xxx en que esté ubicada la finca arrendada, cualquiera fuere el monto del alquiler. El Juez otorgará un plazo de treinta días al demandado para que desocupe el bien, vencido el cual si no se hubieron opuesto excepciones, se procederá al lanzamiento, a solicitud de la Contaduría General de la Nación. En este último caso y sin que ello implique suspensión de los procedimientos, la Contaduría General de la Nación lo comunicará a los efectos que corresponda a las Intendencias Municipales y al Instituto Nacional de Viviendas Económicas.
Si la finca estuviera desocupada y las llaves no fueran entregadas a la Contaduría General de la Nación, ésta solicitará la entrega judicial, la que se otorgará sin más trámite.

B)En caso de haberse deducido oposición de excepciones, la sentencia de primera instancia que haga lugar al desalojo no admitirá recurso alguno. De la acción de desalojo entablada, se notificará al propietario o administrador.

C)En todos los casos en que transitoriamente no pueda descontarse la totalidad de los alquileres contratados, el saldo no retenido deberá ser abonado en la Caja de Servicio de Garantía de Alquileres, en forma mensual y dentro de los diez primeros días de cada mes vencido. La falta de pago determinará que la oficina pueda proceder al desalojo.

D)En los casos de fallecimiento del funcionario o jubilado que no dejaren causahabientes con derecho a pensión, se procederá de acuerdo con el apartado A).
Si existieran causahabientes con derecho pensionario podrán abonar los alquileres en la forma especificada en el apartado C) con las consecuencias previstas en el mismo. Una vez decretada la pensión se descontará de la misma el importe del arrendamiento. Si no existiera derecho pensionario se procederá de acuerdo con el apartado A) de este artículo.

E)En los casos de divorcios, separación de cuerpos o de hecho, cuando continúe habitando la finca motivo del arrendamiento, el cónyuge que no firmó el contrato tendrá un plazo de seis meses para sustituir la garantía por Obligaciones Hipotecarias Reajustables o por otra a satisfacción del arrendador. Si se encuentra en condiciones legales podrá optar por ofrecer garantía de la Contaduría General de la Nación quedando en todos estos casos en calidad de inquilino. Vencido dicho término sin que se realice dicha sustitución, se procederá al desalojo por parte de la Contaduría y siempre que medie solicitud escrita del firmante del contrato. El plazo de seis meses comenzará a contarse al día siguiente a la notificación hecha por la oficina, de que se debe sustituir la garantía. En el caso de separación de hecho, esta circunstancia deberá probarse por certificado expedido por el Juzgado xx Xxx de ubicación del bien, en donde conste la declaración de tres testigos hábiles que atestigüen también que la persona interesada permanece viviendo en la finca objeto del arrendamiento. El plazo de seis meses para sustituir la garantía comenzará a contarse a partir del día siguiente de la notificación del auto que ordene la separación provisional de los cónyuges o de la sentencia de divorcio en su caso o de la situación de hecho prevista.

F)En todo caso, hasta tanto no se haya procedido al lanzamiento el inquilino podrá sustituir la garantía quedando en tal supuesto, clausurados de oficio los procedimientos. La Contaduría General de la Nación creará un fondo de reserva para atender los quebrantos ocasionados por este servicio el cual estará integrado por un 25 % (veinticinco por ciento) de la recaudación anual que se efectúe por concepto de comisión de alquileres."

Artículo 42.
Amplíase el límite previsto por el artículo 3° de la ley 9624, de 15 de diciembre de 1936 y concordantes, en las cantidades suficientes para absorber los aumentos que resulten de la aplicación de la presente ley

CAPITULO VIII


DE LA COMPETENCIA, LA PERSONERIA Y EL
PROCEDIMIENTO



Sección 1


Procedimientos generales

Artículo 43.
En todas las cuestiones que se susciten referidas a arrendamientos, desalojos y lanzamientos, serán competentes los Juzgados de Xxx xxx xxxxx de ubicación del inmueble.

Cuando se reclamen daños y perjuicios la competencia se determinará en razón de la cuantía del asunto.

Artículo 44.
Para iniciar la acción de desalojo no se requiere acreditar el derecho de propiedad sobre la finca arrendada; pero el actor o sucesor, a cualquier título, deberán acompañar el contrato de arrendamiento o subarrendamiento o su certificación por escribano, siempre que la locación o sublocación no se hayan pactado verbalmente.

Artículo 45.
La acción de desalojo se acuerda:

A)Al arrendador, subarrendador o titular de un derecho
real de goce en los bienes imnuebles.
B)Al acreedor anticrético, sin perjuicio de lo establecido
en el artículo 50 de la presente ley.

Esta acción procede contra:

A)El arrendatario o subarrendatario.
B)Los ex condóminos del inmueble dividido o adjudicado, así como los encargados, guardadores y, en general, los ocupantes de inmuebles a título precario, y los previstos en los artículos 35 y 36 de esta ley.

Artículo 46.
Todos los juicios de desalojo de inmuebles a que se refiere esta ley, al igual que la solicitud de intimación de pago, se tramitarán por escrito.

Artículo 47.
Con la intimación de desalojo en que se indicará el plazo se citará al demandado de excepciones para que las oponga dentro del plazo xx xxxx días hábiles y perentorios. En todos los casos se colocará también una cédula en lugar visible, intimando al demandado a que manifieste si en el bien desalojado existen subarrendatarios, indicando en su caso el nombre y domicilio. Si no diere los nombres y domicilios o éstos estuvieran fuera del radio o sección judicial del inmueble, el juicio seguirá su curso sin la notificación a éstos, siendo responsable el demandado para con los subarrendatarios de acuerdo a la actitud que adopte.

Artículo 48.
En caso de desalojo por xxxx en el pago de los arrendamientos, el Juez concederá un plazo de veinte días, citando al demandado de excepciones en la forma preceptuada en el artículo anterior.
En todos los casos, si no se opusieren excepciones, el juicio quedará terminado sin otro trámite, computándose los plazos desde el día siguiente a la intimación respectiva.
Si se opusieran excepciones, se procederá conforme a los artículos 889 a 893 del Código de Procedimiento Civil, siendo apelable en estos juicios, solamente el auto a que se refiere el artículo 890 del Código citado, el que no haga lugar a la apertura a prueba, y la sentencia definitiva, sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 52 de esta ley.
La sentencia definitiva de segunda instancia así como las providencias ulteriores a la misma no admitirán recurso ordinario o extraordinario de especie alguna.

Artículo 49.
El actor podrá acumular a la acción de desalojo y la ejecutiva por cobro de arrendamientos, lo que podrá hacerse conjuntamente con la demanda de desalojo o posteriormente.
Presentada la solicitud, el Juez librará mandamiento de embargo, y trabado el mismo, se seguirá el juicio por cobro de alquileres en pieza separada por vía ejecutiva, conforme a los artículos 887 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

No obstante, adeudándose alquileres, servicios accesorios o impuestos que sean de cargo del arrendatario, aún antes de la intimación, podrá el actor pedir se decrete el embargo preventivo, mediante información sumaria que acredite que el arrendatario intenta extraer los bienes sujetos a privilegio (Inciso 4.o del artículo 2.370 del Código Civil).

Artículo 50.
La acción que acuerda el apartado B) del inciso 1° del artículo 45 con noticia del arrendador sólo podrá ser ejercida cuando por la xxxx del arrendatario preexistente se perjudique el derecho del acreedor anticrético. El arrendatario podrá desinteresar al acreedor y quedará legalmente subrogado.

Artículo 51.
Los juicios de desalojo contra malos pagadores quedarán clausurados si dentro del plazo para oponer excepciones, el inquilino consignara la suma adeudada más el 60 % (sesenta por ciento) de esa suma como pago de los intereses, tributos y costos devengados. El arrendatario o subarrendatario se beneficiará una sola vez con la clausura del respectivo juicio.

Artículo 52.
En los juicios de desalojo contra malos pagadores no se admitirá recurso alguno por el demandado contra la sentencia definitiva de primera instancia, si no se acredita simultáneamente por el desalojado que ha consignado en el Banco de la República Oriental del Uruguay (artículo 57) el importe de los alquileres devengados hasta ese momento y comisión del depósito, debiendo el mismo, para poder continuar el trámite, acreditar mes a mes el mismo extremo.

En caso de no mediar las justificaciones mencionadas los recursos se tendrán por no deducidos y a petición del desalojante, se decretará el lanzamiento, que no podrá ser aplazado y contra el cual no habrá recurso alguno.
Procede la reforma de los plazos señalados en la intimación si el arrendatario moroso, dentro del término acordado consignara el importe de los arrendamientos devengados, los intereses legales y las costas del juicio.
La consignación deberá hacerse constar por diligencia en autos.

Con citación del actor, el Juzgado ampliará el plazo hasta completar el que corresponda al buen pagador, computado desde que empezó a correr, de acuerdo con intimación primitiva.

Si acordado el plazo máximo a un locatario por haber pagado el alquiler o arrendamiento, y durante el plazo fijado no lo hiciere previa intimación tendrá igual derecho el actor para pedir la reducción del plazo y en este caso regirá el artículo 48 de esta ley.

En los casos de este artículo, el Juzgado resolverá, por expediente sin otro trámite y del fallo no habrá recurso alguno.
La reforma del plazo señalado se decretará por una sola vez en cada caso.

Artículo 53.
En todo juicio de desalojo y hasta la entrega del bien desalojado, cualquiera de las partes podrá solicitar la realización de una inspección judicial o inventario del bien, al solo efecto de comprobar el estado de conservación del mismo, de las mejoras en él efectuadas y los desperfectos existentes o comprobar si el uso que se hace de la cosa arrendada cumple con los fines del contrato.

Esta diligencia podrá ser delegada por el Juez al Alguacil, facultándolo a requerir el empleo de la fuerza pública para su cumplimiento.

Artículo 54.
En los juicios de desalojo cualquiera fuere la causal invocada, cuando el arrendatario hubiere desocupado la finca el Juez podrá acordar al arrendador la tenencia del inmueble a título de medida cautelar, bajo caución. Deberá dejarse constancia del estado de conservación del bien, se practicará el inventario correspondiente y se designará depositario en caso de existir bienes muebles.

Si no se hubiesen opuesto excepciones u opuestas, hubiese recaído sentencia ejecutoriada favorable al locador, si el inquilino desocupara la finca, el Juez la entregará a aquél sin otro trámite.

Artículo 55.
Considérase incurso en xxxx al arrendatario que no pague el alquiler o renta dentro de los diez días hábiles inmediatos siguientes a la intimación. Esta no podrá ser hecha sino diez días después de aquel en que el pago debió efectuarse.

Artículo 56.
Los tributos y costos de la primera intimación de pago serán de cargo del actor; los de las ulteriores, a cargo del intimado, haya o no caído en xxxx. Si hubiera contienda, regirá en lo pertinente, el artículo 688 del Código Civil.

No será necesaria la oblación de los alquileres cuando se consigne a consecuencia de una intimación de pago, y en este caso, la comisión del depósito será de cargo del arrendatario.

Cuando los tributos y costos de la intimación correspondan al arrendatario, éste deberá depositar, como pago de los mismos, un 20 % (veinte por ciento) de la suma intimada.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, la omisión contumaz en el pago puntual de los arrendamientos, servicios accesorios, gastos comunes, consumos e impuestos a cargo del arrendatario, será causal de rescisión del contrato de arrendamiento.

Artículo 57.
Cuando el inquilino xxxxxx el alquiler y éste no fuere aceptado por el arrendador, podrá aquél en lo sucesivo consignarlo sin más trámite y esa consignación surtirá efectos de pago desde la fecha de la misma, siempre que se presentara en el Juzgado dentro de los dos días hábiles de efectuada, el comprobante respectivo.
En este caso será de cargo del arrendador la comisión del depósito.
Cuando el arrendatario o subarrendatario desconociera el nombre y dirección de la persona a quien debe oblar el alquiler, la citación podrá efectuarse en la persona a quien hubiera hecho efectivo el último pago del alquiler, y en el domicilio en que el mismo se hubiera efectuado.
Por esta gestión no se cobrarán tributos judiciales y la comisión del depósito será de cargo del locador.

Las consignaciones que los interesados deben hacer en cumplimiento de las disposiciones ordenadas por la presente ley, serán hechas en cualquier dependencia del lugar del Banco de la República Oriental del Uruguay.

Artículo 58.
Las acciones estatuídas en los artículos 38, 68 69, 71 y 73 inciso 2°, la relativa a la reclamación de los daños y perjuicios prevista en la última parte del apartado A) del artículo 28 y los juicios de rescisión de contratos de arrendamiento, se seguirán por el procedimiento previsto en los artículos 591 y 594 inclusive del Código de Procedimiento Civil.

En los juicios rescisorios en que se reclamaran, además, daños y perjuicios, el procedimiento será el del juicio ordinario regulándose la competencia en razón de la cuantía del asunto.

En el caso del artículo 68, la sentencia tendrá efecto desde la fecha de presentación de la demanda.

Artículo 59.
En las situaciones previstas por los artículos 1.253 del Código de Procedimiento Civil y 1.816 del Código Civil, será optativo del arrendador demandar previamente la rescisión del contrato o iniciar de plano el desalojo por mal pagador.
Las sentencias pasadas en autoridad de cosa juzgada dictadas antes o después de la publicación de la presente ley que declaren rescindido cualquier contrato que haya habilitado a una persona a ocupar un inmueble, xxxxx derecho al actor a solicitar directamente el lanzamiento sin necesidad de tramitar previamente el juicio de desalojo.
El Juez, apreciando las circunstancias del caso, podrá aplazar el lanzamiento por un plazo de hasta noventa días.

Artículo 60.
Los administradores de bienes inmuebles, por el solo hecho de serlo, obligarán a los propietarios o arrendadores de los bienes que administren, en los actos y contratos que celebren con los inquilinos u ocupantes.
Aunque no exista mandato expreso, se reputará que representan a los dueños o locadores en todas las gestiones administrativas o judiciales, que deduzcan en su calidad de tales a nombre de aquéllos o que les sean promovidas en esa misma calidad.

Constituirá prueba suficiente de la calidad de administrador a los efectos preindicados el documento público o privado en que se haya hecho entrega a quien invoque tal carácter, de la administración de la finca de que se trate.
En caso de impugnación se presumirá que una persona tiene la calidad de administrador de un bien, cuando haya expedido recibos de pago xx xxxxx, consumos, impuestos u otros comprobantes similares.

La exhibición en juicio de recaudos de esa naturaleza en número no inferior a cuatro, configurará plena prueba de la condición alegada.

Las probanzas referidas en los dos incisos anteriores podrán ser presentadas en cualquier etapa del procedimiento.
Cuando el administrador sea actor, será prueba bastante de su legitimación, el certificado notarial que lo acredite como tal.

La actuación personal del propietario o arrendador de un inmueble no supondrá revocación de las facultades del administrador, salvo expresa manifestación de aquél. Aún producida tal manifestación, el dueño o locador no podrá desconocer los actos y hechos consentidos por el administrador hasta ese momento, sin perjuicio de las acciones que le competan frente a él por los excesos en que pueda haber incurrido.

Artículo 61.
Están comprendidos en los derechos y obligaciones que esta ley atribuye a los propietarios, los promitentes compradores de inmuebles cuya promesa esté inscripta y todos los demás titulares de derechos reales.

Los promitentes compradores con promesa inscripta, podrán invocar la causal del apartado A) del numeral 4° del artículo 24, cuando acrediten que la promesa está inscripta con una antigüedad de tres años a la fecha de promoción del juicio.

Tratándose de los inmuebles a que se refiere la ley 10.751, de 25 xx xxxxx de 1946, los promitentes compradores sólo podrán promover desalojo si justificaran que se ha realizado la efectiva incorporación del bien al régimen de dicha ley.

Los juicios de desalojo promovidos por promitentes compradores antes del 1° xx xxxxx de 1968, de conformidad con las disposiciones legales entonces vigentes, continuarán rigiéndose por dichas disposiciones hasta su finalización.

Artículo 62.
Pasados los plazos señalados para los desalojos se procederá a petición de parte a lanzar al ocupante a su costo, teniendo el Juez la facultad en casos de enfermedad o fuerza mayor justificada, para aplazar el lanzamiento hasta por sesenta días.

Los lanzamientos que se decreten en los juicios de desalojo, no podrán hacerse efectivos hasta transcurridos quince días hábiles a contar del siguiente a la notificación del demandado y el decreto de lanzamiento no podrá ser objeto de recurso alguno.

Sección II

Procedimientos especiales

Artículo 63.
La acción de rebaja de alquiler se promoverá en los plazos previstos en el artículo 17, debiendo los arrendatarios o subarrendatarios con la demanda, acompañar declaración jurada de cada uno de los integrantes del núcleo habitacional ocupantes del inmueble, de sus ingresos, y la prueba documental correspondiente mediante certificado público o privado.
El Juez al sustanciar la demanda decretará la suspensión del pago del aumento que sobrepase el porcentaje fijado en el inciso primero, confiriendo traslado al demandado por un término de quince días hábiles y perentorios para contestar la demanda, siguiéndose de mediar oposición el procedimiento de los artículos 591 a 594 del Código de Procedimiento Civil.

El precio del arriendo que resultare regirá desde la fecha de vigencia del nuevo alquiler, fijado conforme a la presente ley.
Cuando se comprobaren declaraciones juradas falsas, el arrendatario o subarrendatario quedará excluído de los beneficios de esta ley, y el Juez al decretarlo, declarará rescindido el contrato de arrendamiento disponiendo a pedido de parte el lanzamiento inmediato con tributos y costos.

El que presentare a los efectos de la demanda a que se refiere este artículo una declaración jurada falsa para obtener la rebaja del nuevo alquiler, será castigado con seis a veinticuatro meses de prisión.

Artículo 64.
La desvinculación del titular del arriendo previsto en el artículo 20, podrá acreditarse por cualquier medio de prueba. En caso de controversia, se seguirá el procedimiento establecido por los artículos 591 a 594 inclusive, del Código de Procedimiento Civil.

En caso de probarse la existencia de una cesión fraudulenta o improcedente, el Juez declarará rescindido el contrato y dispondrá a pedido de parte el lanzamiento, condenando al arrendatario o a quien alegare la cesión, al pago de los tributos y costos.

Artículo 65.
Tratándose de los contratos de arrendamiento con destino a industria y comercio, el arrendatario tendrá la facultad de cederlos siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

A)Que la cesión se realice simultáneamente con la enajenación del establecimiento, debiéndose mantener el mismo giro del negocio en el local.

B)Que exista contrato con plazo contractual o legal vigente y que el cedente acredite una antigüedad mínima de dos años de permanencia en carácter de arrendatario respecto de la finca en que está instalado el establecimiento.

C)Que durante ese lapso el cedente haya actuado al frente del establecimiento. No regirán las condiciones establecidas en este inciso ni en el anterior en caso de fallecimiento o imposibilidad física o mental del arrendatario.

D)Que se mantengan las garantías que se hubieran constituído, o se constituyan en el caso de no existir, pudiéndose en todos ellos sustituir las fianzas personales por el depósito de Obligaciones Hipotecarias Reajustables en las condiciones establecidas en el artículo 38 y siguientes de la presente ley.

E)Que el cesionario no merezca objeciones xxxxxxx que puedan exponer al arrendador a la pérdida del prestigio del local. Cuando se tratare de personas jurídicas, las objeciones podrán referirse a la empresa como tal o a los directores o socios con uso de la firma social.

F)En caso que la enajenación estuviera precedida de la celebración de un compromiso de compraventa con entrega de la tenencia o posesión, se reputará lícita la ocupación del local por el promitente comprador, por el término máximo de doce meses, dentro del cual deberán satisfacerse los intereses fiscales y de previsión social.

G)En el caso previsto en la letra anterior, el promitente comprador no podrá ceder a terceros sus derechos de promitente comprador, sin que previamente se hayan satisfecho, garantido o consolidado las deudas fiscales y de previsión social por el período correspondiente al primer enajenante, hasta la fecha de toma de posesión por el adquirente.

La omisión de este requisito hará inoponible toda cesión del arriendo ante el arrendador, reputándose ilícita la posesión de ulteriores adquirentes, sin perjuicio del derecho del Registro Público y General de Comercio a rechazar el documento de cesión.
Lo mismo será en caso de sucesivas cesiones, que sólo podrán concretarse previa regularización de adeudos por los períodos precedentes.

Para que la cesión surta efecto respecto del arrendador es indispensable que el proyecto de la misma le sea notificada notarial o judicialmente.

La notificación deberá ser acompañada de una copia firmada del compromiso de enajenación, si existiera y tratándose de personas jurídicas, de la copia de los Estatutos del contrato de sociedad, también firmados, y de un certificado notarial en que consten los nombres completos y domicilios de los directores o socios con uso de la firma social y el domicilio de la persona jurídica.

Artículo 66.
Dentro del plazo perentorio xx xxxx días de la notificación de la cesión prevista en el artículo anterior, deberá formalizarse la oposición que solamente podrá fundarse en el incumplimiento de las condiciones exigidas en este artículo. Deducida la oposición se sustanciará por el procedimiento de los incidentes y se estará a lo que el Juez resuelva.

Contra esa decisión sólo cabrá el recurso de reposición. Esta cuestión deberá plantearse y sustanciarse ante el Juzgado competente para entender en el juicio de desalojo del local.

Artículo 67.
Como medida preparatoria podrá solicitarse la inspección ocular de la finca sin previa notificación del arrendatario únicamente cuando esa medida tenga por objeto justificar los hechos que hacen presumir el subarrendamiento.

El Juez podrá decretar el allanamiento de la finca adoptándose en este caso las medidas de seguridad necesarias para resguardar los bienes existentes en la misma.
Podrá hacerse constar en el acta respectiva la información que suministren al respecto las personas que se encuentren en la finca y los vecinos de la misma.

Artículo 68.
Cuando el inquilino con plazo legal perciba por subarrendamiento un precio mayor que el abonado al arrendador, podrá éste optar por aumentar el precio hasta la cantidad percibida por el inquilino o rescindir el contrato, aunque el subarrendamiento estuviera expresa o tácitamente permitido.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso precedente, se operará la cesión legal del arriendo en favor del subarrendatario cuando el arrendador notifique judicialmente al locatario que queda excluído de la relación locativa respecto de lo subarrendado. En caso de mediar oposición se seguirá el procedimiento previsto en los artículos 591 a 594 inclusive, del Código de Procedimiento Civil.

En la situación prevista en el inciso anterior, a partir de la notificación judicial que reciba el subarrendatario, deberá pagar directamente al arrendador el precio del subarriendo. Este pago no se suspenderá aunque mediare oposición del arrendatario.

Artículo 69.
Para hacer valer los derechos del artículo 78 los arrendatarios podrán solicitar la inspección ocular del inmueble a los efectos de comprobar su incumplimiento y reclamar al Juez intime dicho restablecimiento, fijando un pla

Montevideo, 4 de julio de 1974.