MODELO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON COMPROMISO DE COMPRA.
MODELO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON COMPROMISO DE COMPRA.
En Cádiz, a …… de … de 2005.
REUNIDOS
De una parte D. Xxxx xx Xxxx Xxxxxx, Delegado Especial del Estado en el Consorcio de la Zona Xxxxxx xx Xxxxx, en representación del mismo y en el ejercicio de las facultades delegadas por acuerdo de su Comité Ejecutivo de 7 xx xxxxx de 1997 (B.O.P. de 12 xx xxxxx de 1997) y acuerdo de fecha 16 diciembre de 2004; Corporación con domicilio en Cádiz, calle Ronda de Vigilancia s/n y C.I.F. núm. Q-1176004-H (en adelante el CZFC o el arrendador),
y de otra parte ……………………………., en representación ‑según acredita por documento bastante que se anexiona‑ de ………………………….; Entidad Mercantil con domicilio social en …………………. y C.I.F. núm.: ……………., (en adelante el arrendatario).
EXPONEN
I.- Que el CZFC es propietario del Edificio Astarté, que se encuentra en fase de construcción situado en la Avenida de la Ilustración xx Xxxxx (antigua parcela de CLH), que cuenta con locales comerciales y oficinas destinados a usos comerciales, de servicios y otros diversos.
II.- Que …………………. (en adelante, el arrendatario) está interesado en el arrendamiento del LOCAL COMERCIAL/ OFICINA designado con el numero …………….. (en adelante, módulo), ubicado en el Edificio citado en el expositivo anterior. El módulo, tiene una superficie de …………… metros cuadrados, con las características, situación, linderos que se detallan en la Memoria de Calidades y Planos que se adjuntan al presente documento como anexos, formando parte del mismo.
III.- Que en virtud de cuanto antecede, ambas partes, reconociéndose mutuamente la capacidad legal necesaria para celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON COMPROMISO DE COMPRA, lo otorgan con sujeción a las siguientes:
CLAUSULAS
PRIMERA.- PRECISIONES SOBRE LOS MÓDULOS ARRENDADOS Y SERVICIOS COMPLEMENTARIOS.
El módulo que se arrienda ha sido inspeccionado previamente por el arrendatario hallándolo conforme para el uso a que se destinará, tal y como se relaciona e identifica en la memoria descriptiva que queda unida a este contrato como anexo, formando parte del mismo.
SEGUNDA.- OBJETO DEL ARRENDAMIENTO Y USO DE LOS MÓDULOS ARRENDADOS.
El CZFC arrienda al arrendatario el módulo descrito en el Expositivo 1.
El módulo arrendado será destinado por el arrendatario con carácter exclusivo al desarrollo y explotación de ……………………………., en los términos y condiciones previstos en la memoria presentada en su oferta y que se adjunta al presente contrato, teniendo ésta carácter obligacional y vinculante para el arrendatario, de acuerdo con lo previsto en el Pliego de Oferta pública, expte. 1/05 por el que ha sido adjudicado el módulo. No obstante, no podrá habitar persona alguna en el interior de los módulos arrendados.
Asimismo, podrá subrogar o ceder el contrato y/o subarrendar los módulos objeto de este arrendamiento, total o parcialmente, previa autorización escrita del arrendador.
TERCERA.- PLAZO DEL ARRENDAMIENTO
El plazo del presente arrendamiento es de ……… AÑOS (coincide con el plazo ofertado para cumplir el compromiso de compra que no podrá se superior a 5 años) a contar desde la fecha de su firma, sin perjuicio de la posibilidad de prórroga de acuerdo con la cláusula quinta.
CUARTA.‑ PRECIO DEL ARRENDAMIENTO
En contraprestación por este arrendamiento, el arrendatario pagará al CZFC la cantidad anual de ………………… (……………. euros); fraccionándose su pago en doce mensualidades adelantadas a razón de …………… (………….. euros) cada una.
El arrendatario abonará por los gastos generales derivados del uso de los elementos comunes de las instalaciones donde se encuentra situado el módulo, objeto de este arrendamiento, la cantidad mensual que le corresponda en función del coeficiente de participación asignado al módulo en la División Horizontal realizada sobre las instalaciones. La falta de pago de las cantidades aquí establecidas producirán idénticos efectos que el incumplimiento en la obligación de pago de la renta.
El arrendatario procederá al pago al CZFC de las cantidades establecidas en esta cláusula dentro de los cinco primeros días de cada mes mediante domiciliación bancaria por medio de la entidad que designe al efecto el arrendatario, sirviendo los resguardos de cargo en cuenta bancaria como recibos del mismo.
Todos los pagos que devengue el presente contrato se efectuarán en la forma establecida en esta cláusula, a partir de la entrega del módulo que tendrá lugar finalizadas las obras y obtenida la licencia de primera ocupación.
Cada año que transcurra de vigencia del presente contrato, se revisará el precio en esta cláusula establecido, para su estabilización en relación con el alza o baja que sufra el Índice General de Precios al Consumo o índice que legalmente lo sustituya establecido por el Instituto Nacional de Estadísticas u organismo oficial que lo sustituya. Cada revisión se efectuará cuando el CZFC reciba la notificación escrita del organismo competente del índice que corresponda y lo aplicará con carácter retroactivo al inicio de cada plazo correspondiente, notificándoselo al arrendatario. El incremento o disminución de la renta consecuencia de la actualización, será satisfecho por el arrendatario, en su caso, en el mes que reciba la notificación al efecto.
El recibo total de la renta llevará el incremento correspondiente al Impuesto del Valor Añadido, en el porcentaje que sea obligado en cada momento, de este o cualquier otro impuesto.
QUINTA.- COMPROMISO DE COMPRA.
……………… , en este acto, se compromete expresamente, a comprar al CZFC el módulo arrendado y anteriormente descrito, en un plazo de máximo de …………… AÑOS a partir de la fecha de firma del presente contrato.
Las Escrituras Públicas se otorgarán, en el plazo máximo de 30 días, a contar desde el día que ……………….. notifique de forma fehaciente al CZFC su interés por llevar a efecto el compromiso de compra del módulo objeto de arrendamiento.
La falta de cumplimiento del compromiso de compraventa por causa imputable al arrendatario, transcurrido el plazo establecido en el párrafo primero, dará derecho al CZFC a prorrogar el contrato de arrendamiento y otorgar un plazo máximo de SEIS MESES para formalizar la compraventa incrementando el precio de compra previsto en esta cláusula en un 1% por cada semana natural de demora, o bien, optar por resolver el contrato de arrendamiento con compromiso de compraventa, teniendo derecho a obtener del arrendatario, en concepto de indemnización por el incumplimiento del compromiso de compra, una cantidad equivalente al 30 % del precio de compra previsto.
De no ser posible el ejercicio del compromiso de compraventa por causas ajenas a la voluntad del CZFC, ……. no podrá exigir cantidad alguna en concepto de indemnización.
Para el supuesto de llevar a efecto el citado compromiso de compraventa, ambas partes se comprometen a suscribir el contrato de compraventa en los términos y condiciones que se detallan a continuación:
- El precio de compraventa se fija en …………(el precio de compra ofertado), más el IVA correspondiente.
El precio de compra anteriormente señalado se actualizará de acuerdo con la variación del IPC por cada año transcurrido desde la firma del contrato de arrendamiento hasta el momento en el que se formalice la compra, y será abonado, salvo mutuo acuerdo de las partes, íntegramente, en el momento de la firma de la Escritura de Compraventa.
- La parte compradora está obligada a no transmitir el módulo a terceros y a desarrollar en el mismo la actividad empresarial o comercial reflejada en la memoria presentada en su oferta y que se adjunta como anexo en este contrato, durante, al menos, tres años contados desde la adquisición de la propiedad, salvo autorización expresa y escrita del CZFC.
En caso de incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones la parte compradora se compromete a abonar al CZFC en concepto de indemnización el 50% del precio de la compraventa.
- Se establece a favor del CZFC y durante el mismo periodo de tres años a contar desde la adquisición de la propiedad, un derecho de tanteo, debiendo el vendedor notificarle fehacientemente su decisión de vender la finca y las condiciones de la enajenación; una vez efectuada la notificación, el titular del derecho de tanteo dispondrá de un plazo de treinta días naturales contados desde el siguiente a la notificación, para ejercitar su derecho. En el caso de falta de notificación de la enajenación o de que ésta se efectúe en condiciones distintas de las notificadas, se establece en favor del CZFC un derecho de retracto. Estos derechos tendrán carácter real, una duración de tres años y se cancelarán por caducidad a instancia del interesado, una vez transcurrido esos tres años, o bien en el caso de que el CZFC haya prestado expresamente su autorización para la venta.
- Las escrituras se otorgarán ante el notario que a tal fin elija el CZFC, debiendo abonarse los gastos que se devenguen con ocasión de la formalización de las mismas, por las partes intervinientes, conforme x xxx.
SEXTA.- OBRAS DE CONSERVACIÓN Y MEJORA.
Serán de cargo y cuenta del arrendatario todas las obras necesarias para mantener el módulo arrendado y sus instalaciones en perfecto estado de conservación.
El arrendatario deberá recabar la previa autorización por escrito del arrendador antes de efectuar cualquier obra de conservación/reparación y/o mejora sobre los módulos arrendados salvo que la reparación sea de tal naturaleza que no pueda demorarse su realización sin incurrir en riesgos graves que puedan ocasionar daños desproporcionados, justificando esta circunstancia frente al arrendador.
En el supuesto de que dicho arrendatario no realizase las obras de conservación y reparación necesarias, el arrendador podrá realizarlas por sí mismo pero a cargo del arrendatario.
El arrendador tendrá derecho a realizar mejoras en los módulos arrendados siempre que notifique su intención al arrendatario con quince días de antelación y durante su realización no se impida el normal desenvolvimiento de las actividades del arrendatario; en ningún caso tales obras darán derecho a indemnización o derecho alguno a ninguna de las partes, salvo lo establecido en el art. 22.3 de la XXX, en favor del arrendatario, y en el art. 19 de la XXX desde el comienzo del arrendamiento, en favor del arrendador.
El régimen de colocación en las zonas exteriores de los módulos arrendados o del edificio en que se hallen dichos módulos de los rótulos anunciadores de los nombres y marcas del arrendatario será el establecido en los Estatutos de la Comunidad, estando sujeto a las tarifas oficiales aprobadas por el CZFC.
Las obras aquí establecidas podrán ser revisadas por la asesoría técnica del CZFC.
SÉPTIMA.- NUEVAS INSTALACIONES
Será por cuenta del arrendatario el establecimiento de todos los muebles, utensilios y maquinarias necesarias para la explotación que se pretende, sin que ello pueda alterar la configuración general de los módulos arrendados ni su aspecto estético.
El establecimiento de nuevas instalaciones en los módulos arrendados requerirá la previa y expresa autorización por escrito del arrendador.
En caso de terminación o resolución del presente arrendamiento sin que se formalice el compromiso de compra, el arrendatario quedará obligado, a elección del arrendador, a entregar los módulos arrendados en el mismo estado en el que lo recibe o a ceder a dicho arrendador la propiedad de las instalaciones y mejoras que el arrendatario haya ejecutado hasta la fecha en virtud de autorizaciones del arrendador, sin que este último supuesto de derecho al arrendatario a reclamar cantidad alguna en concepto de indemnización. Sí podrán ser retiradas aquellas mejoras introducidas por el arrendatario que sean móviles o fácilmente desmontables y cuya retirada no produzca daños en los módulos arrendados.
OCTAVA.- LICENCIAS, PERMISOS Y AUTORIZACIONES.
El arrendatario deberá estar en posesión de las licencias y autorizaciones de cualquier naturaleza que sean exigidas por la legislación vigente en cada momento para el desempeño de su actividad (incluidas las relativas a actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, en la medida en que le sean aplicables), así como para el establecimiento de nuevas instalaciones, previstas en la Cláusula Séptima del presente contrato, o de cualquier otra obra a la que estuviese obligado o facultado en virtud de lo dispuesto en el mismo.
Será por cuenta del arrendatario la obtención de tales licencias, permisos o autorizaciones, siendo además de su exclusiva responsabilidad las consecuencias de la contravención de tales obligaciones.
NOVENA.- NORMAS LABORALES Y DE SEGURIDAD
El arrendatario cumplirá todas las normas laborales y de seguridad y salud vigentes en cada momento, siendo causa de resolución del presente contrato a instancia del arrendador, la sanción firme por infracción grave en estas materias dictada por parte de la autoridad competente.
DÉCIMA.- IMPUESTOS
Los impuestos, tasas, arbitrios y contribuciones, correspondientes a la totalidad del inmueble donde se encuentran los módulos arrendados, serán por cuenta de los arrendatarios en el porcentaje que les corresponda.
Aquellos impuestos, tasas, o precios públicos que graven o puedan gravar de manera individualizada los módulos, así como la actividad ejercida en ellos, serán de cuenta del usuario afectado.
Si durante la vigencia de este contrato, se modificaran o creasen nuevas tasas, precios públicos, impuestos, contribuciones especiales, así como otros tributos del Estado, Comunidad Autónoma, Provincia, Municipio o cualquier otra Entidad Pública, o bien sufrieran incremento los vigentes que gravan la propiedad inmobiliaria urbana, el importe de aquellos o el exceso de éstos, que correspondan al inmueble en el que se encuentran los módulos arrendados o a éste individualizadamente, serán de cuenta del arrendatario.
DECIMOPRIMERA.- CLAUSULA PENAL
Cualquier vencimiento de los pagos establecidos en el presente contrato no atendido en su exacta fecha devengará a favor del CZFC, sin necesidad de requerimiento por parte del mismo, un interés anual variable, resultado de aplicar el EURÍBOR, o índice que le sustituya, incrementado en dos puntos porcentuales, sin perjuicio del ejercicio de la acción resolutoria por parte del CZFC, por incumplimiento del presente contrato.
DECIMOSEGUNDA.- RESPONSABILIDADES
El arrendatario será responsable exclusivo de cualquier daño o perjuicio que se produzca por el uso arrendaticio que ahora se establece, tanto sobre personas a su cargo y bienes propios, como sobre empleados y bienes del CZFC y sobre terceras personas y/o sus bienes, así como por la manipulación negligente de vehículos, tanto propios como aquellos cuyos servicios haya contratado, siendo de su cuenta y cargo el mantenimiento de pólizas de seguros que cubran todos estos riesgos.
Por tanto, el CZFC, no responde de los daños y perjuicios que puedan producirse a personas o bienes, con motivo del ejercicio de la actividad que se desarrollará en los módulos arrendados y sus inmediaciones.
Asimismo, el CZFC no se responsabilizará xx xxxxxx de suministros y servicios generales o deficiencias en los mismos que sean ajenos a su voluntad y ámbito de control, no devengándose indemnización o reclamación alguna en favor del arrendatario en tales supuestos.
DECIMOTERCERA.-RESOLUCIÓN
El incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones derivadas del presente contrato será causa de resolución del mismo, quedando en todo caso facultado expresamente en este acto el CZFC por parte del arrendatario, tras notificación al mismo, para proceder a la entrada en las instalaciones arrendadas y retirar las mercancías, maquinaría y demás materiales, por cuenta del arrendatario, poniéndolas a disposición del mismo, en las instalaciones que tenga destinadas el CZFC para tal fin, recuperando la plena y libre disponibilidad de las instalaciones arrendadas.
En particular se entiende incumplimiento del contrato por causa imputable al arrendatario, el de no desarrollar en el módulo la actividad en los términos y condiciones recogidas en la memoria presentada en su oferta y que se adjunta a este contrato.
La resolución del contrato de arrendamiento por causa imputable al arrendatario implica incumplimiento del compromiso de compraventa, con la obligación del arrendatario de indemnizar al CZFC con una cantidad equivalente al 30% del precio previsto de compra, sin perjuicio de otras indemnizaciones o pagos que correspondan al arrendatario en virtud del incumplimiento del contrato de arrendamiento.
El contrato quedará resuelto automáticamente en el momento en el que se formalice la compra del módulo, aunque no haya transcurrido el plazo de duración inicialmente previsto por haber adelantado el arrendatario su decisión de ejercitar el compromiso de compra.
El CZFC quedará expresamente facultado para resolver el contrato en el supuesto de declaración judicial de cualquier tipo de insolvencia o, en el caso de concurso, la apertura de la fase del liquidación, así como cuando se presente solicitud de suspensión de pagos o quita y espera. Del mismo modo, podrá el CZFC resolver el contrato en los casos en que el arrendatario, sin iniciación formal de un procedimiento de insolvencia, deje de cumplir de modo general con sus obligaciones o inicie negociaciones con objeto de llegar a un convenio extrajudicial con todos o parte de sus acreedores sobre el pago de sus deudas.
En caso de resolución anticipada por parte del arrendatario sin formalizar el compromiso de compra, éste deberá notificar su propósito por escrito al CZFC con un mes de antelación e indemnizarlo con el importe de la renta que quedara por satisfacer hasta la terminación normal del contrato de arrendamiento y ello sin perjuicio de la indemnización que corresponda al arrendatario en virtud del incumplimiento del compromiso de compra.
Al término del arriendo, sea cual fuere la forma en que se haya producido, el arrendatario devolverá al arrendador los módulos y las instalaciones objeto de este arrendamiento. La devolución de los módulos y las instalaciones se realizará en perfecto estado de conservación y en su defecto deberá el arrendatario satisfacer al arrendador el importe de los desperfectos, daños o perjuicios existentes al término del arriendo.
De no entregar el arrendatario los módulos arrendados en el momento del requerimiento de resolución, el arrendatario estará obligado, como cláusula penal, al pago al arrendador de un diez por ciento (10%) de la cuantía equivalente a un mes de la renta en vigor en el momento de la finalización del contrato, por cada día que demore la entrega, sin que se pueda considerar renta por el arrendamiento el pago de esta obligación contractual, ni renovación o prórroga del mismo, pudiendo el arrendador ejercer las acciones que considere convenientes para el desahucio y cobro por deudas, incluidas las derivadas de esta cláusula penal.
DECIMOQUINTA.-RENUNCIAS EXPRESAS
El arrendatario hace expresa renuncia a todo derecho de indemnización derivada de la resolución del contrato, sobre la base de lo establecido en el art. 34 de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos. Se incluyen en esta renuncia los gastos de traslado y cualquier indemnización por clientela, todo ello independientemente de las actividades mercantiles que desarrollen ambas partes contratantes o terceras personas, en los módulos arrendados o en otras fincas o locales.
DECIMOSEXTA.- FIANZA
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 36.1 y Disposición Adicional Tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario entrega fianza por importe de …………………. (……………… €), equivalente a dos mensualidades de la renta, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido, a la que se dará el destino legalmente previsto.
DECIMOSEXTA.-GARANTÍA ADICIONAL
El arrendatario entregará, sin perjuicio de la fianza prevista en la cláusula anterior, una garantía adicional mediante aval bancario por importe de ………………….. (….. €) (equivalente al 30 % del precio previsto para la compra), que garantizará el cumplimiento de todas las obligaciones dimanantes del presente contrato y en particular el incumplimiento del compromiso de compra.
DECIMOSEPTIMA.- NOTIFICACIONES AL ARRENDATARIO
Las notificaciones que se deban hacer al arrendatario se realizarán en el domicilio designado en el presente contrato, salvo que este notifique por escrito al CZFC el cambio de domicilio. A los efectos de este contrato, se entenderá por efectuada la notificación al arrendatario con una comunicación (correo certificado o requerimiento notarial) practicada o intentada en el último domicilio designado por éste, siendo de su responsabilidad la falta de recibo de la comunicación por ausencia, cambio de domicilio no notificado en forma, o cualquier otra causa ajena al CZFC.
DECIMOCTAVA.- SUMISIÓN EXPRESA
Para cuantas cuestiones litigiosas pudieran derivarse del presente contrato, ambas partes contratantes, con renuncia expresa de sus fueros propios, se someten a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de la ciudad xx Xxxxx.
En prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento así como sus anexos, por duplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento.
Xxxx xx Xxxx Xxxxxx