CONTRATO DE ARRENDAMIENTO REUNIDOS
REUNIDOS
De una parte, D. ........................................., titular del NIF ............................, en nombre y representación de la mercantil .........................................., con domicilio social en ................................., CIF ................................... (en lo que sigue, el arrendador) y
De otra parte, D, titular del en nombre y representación de la mercantil . con domicilio social en , CIF (en lo que sigue, el arendatario)
EXPONEN
El arrendatario planea realizar una inversión directa o bien junto con otros inversores en instalaciones fotovoltaicas, que serán montadas sobre la cubierta del edificio propiedad del arrendador. El arrendatario gestionará y explotará estas instalaciones por cuenta de los inversores, por lo que será arrendatario principal de las cubiertas. Mediante este contrato se pacta el arrendamiento a favor del arrendatario y, en su caso, los inversores.
A dicho efecto, pactan las partes las siguientes
CONDICIONES
PRIMERA. Objeto arrendado
Objeto del presente contrato de arrendamiento son las cubiertas descritas en el plano adjunto (Anexo núm. 1) de los siguientes edificios:
Nave industrial, sita en el término municipal de ............................. (.....................).
Según consta en el Registro de la Propiedad de ......................................., el arrendador es único propietario de los edificios cuyas cubiertas son objeto de arrendamiento. Se adjuntan al presente contrato notas simples del Registro de Propiedad.
Las cubiertas arrendadas están libres de arrendatarios y derechos de uso de terceros, así como de cualesquiera cargas que impida el libre uso por parte del arrendatario.
Las cubiertas están señaladas en el plano adjunto bajo los números ................................ Han sido recorridas y fotografiadas, y se ha elaborado un protocolo acerca de su estado (Anexo núm. 2).
Integran el objeto arrendado todas aquellas partes del edificio o anexas a éste que sean necesarias para la explotación de las instalaciones fotovoltaicas. Los correspondientes planos de situación, la localización de los inversores y de los contadores, así como la conexión a la red eléctrica de ............................. se encuentran descritos en los planos adjuntos (Anexo núm. 3).
El arrendador no se hace responsable de la superficie real, calidad, estado ni idoneidad del objeto arrendado para el fin previsto. El arrendatario ocupa el objeto arrendado en el estado en que se encuentra a la firma del presente contrato, el cual conoce.
El objeto arrendado no será alterado durante la vigencia de este contrato, excepción hecha de aquellos cambios que se deban al envejecimiento, mantenimiento, reparaciones y otras causas similares. El arrendador garantizará que aquellas partes del objeto arrendado donde se encuentren las instalaciones fotovoltaicas queden libres de todo aquello que les haga sombra.
Los trabajos de reparación y mantenimiento que se lleven a cabo en el objeto arrendado no podrán alterar el funcionamiento y la normal explotación de las instalaciones fotovoltaicas. En caso de que fuere necesario llevar a cabo trabajos de reparación y mantenimiento que supongan una alteración del funcionamiento y la normal explotación de las instalaciones, el arrendador deberá notificárselo al arrendatario con una antelación mínima de tres meses. Dichos trabajos serán realizados en horas de nula o baja radiación solar, en la medida en que ello sea posible. El montaje y desmontaje de las instalaciones fotovoltaicas serán llevados a cabo siempre por el arrendatario, siendo los gastos a cargo del arrendador.
Durante la vigencia de este contrato el objeto arrendado no podrá ser alterado de tal manera que quede reducida su exposición a la radiación solar. El arrendador deberá, además, abstenerse de hacer todo aquello que pudiera ensuciar o dar sombra a la instalación.
SEGUNDA. Instalación
El arrendatario instalará en las cubiertas una instalación fotovoltaica con una potencia de ………… kWp.
Las instalaciones fotovoltaicas deben ser instaladas y explotadas según especificaciones técnicas reconocidas. Antes de la puesta en marcha, el arrendatario tendrá que demostrar la disponibilidad de una desconexión de corriente discontinua y de un sistema de protección de sobre tensión.
El arrendatario está obligado a contratar un seguro de montaje, por el cual se cubra al arrendador por los eventuales daños causados por el montaje de las instalaciones fotovoltaicas a terceros o al edificio. Deberá tratarse de un seguro conforme con el seguro de responsabilidad civil de empresa. El arrendatario le demostrará su contratación al arrendador antes del inicio de los trabajos de montaje.
El montaje de las instalaciones fotovoltaicas en las cubiertas se llevará a cabo sobre el soporte y con los anclajes siguientes: ..................................... Los detalles resultan de las especificaciones adjuntas (Anexo núm. 4).
Las perforaciones que sea necesario realizar en las cubiertas para anclar las instalaciones o para pasar cables tendrán el menor tamaño posible. De no ser posible evitar las perforaciones, corresponderá al arrendatario sellar tales perforaciones y garantizar su estanquidad.
Las Instalaciones periféricas, tales como por ejemplo los inversores, distribuidores, contadores y conexiones a la red se encuentran parcialmente situadas dentro de los edificios (véase el anexo núm. 3).
Todas y cada una de las partes de las instalaciones fotovoltaicas serán propiedad del arrendatario o bien de quien se subrogue en su posición contractual -acreedores en garantía, subarrendatarios, etc.- y tendrán la condición de bienes muebles separables del objeto arrendado, pudiendo ser desmontadas.
En ningún caso quedará incorporada ninguna parte de las instalaciones al edificio, ni pasará a formar parte de éste por ningún título. El arrendador declara expresamente no tener ningún derecho de propiedad sobre ninguna parte de las instalaciones fotovoltaicas.
TERCERA. Modalidad de uso y duración
Tan pronto como comience la explotación de las instalaciones fotovoltaicas deberá el arrendatario probar haber concertado para las instalaciones el seguro descrito más abajo. Las instalaciones tendrán que estar cubiertas por el seguro durante todo el periodo de explotación. El arrendatario deberá demostrar la existencia del seguro cuantas veces el arrendador se lo exija.
El presente contrato entra en vigor a su firma. El uso de las cubiertas comenzará en cuanto se avise formalmente al arrendador del comienzo de los trabajos de montaje.
La obligación de pago de la renta pactada se generará desde el momento en el que comience la explotación económica de las instalaciones fotovoltaicas mediante la venta de la energía producida a la compañía eléctrica.
Este contrato tendrá una duración de 25 años naturales más lo que reste del año en el que se lleve a cabo el montaje.
El arrendador le concede al arrendatario la opción de prorrogar la duración del presente contrato por cinco años más. El ejercicio de dicha opción le debe ser comunicado al arrendador un año antes de la finalización del contrato.
CUARTA. Mantenimiento, desmontaje, reversión
El arrendatario deberá utilizar el objeto arrendado con pleno respeto de la propiedad del arrendador, conservándola y protegiendo sus intereses.
El arrendador se compromete, siempre y cuando ello sea necesario y conforme con la Ley, a prestar su conformidad frente a terceros y, en particular, frente a las autoridades y administraciones públicas competentes a todas las obras necesarias para la instalación y explotación de las instalaciones fotovoltaicas. Le corresponderá al arrendatario presentar las solicitudes pertinentes.
El arrendatario estará obligado a cumplir todas las normas legales y condiciones técnicas aplicables al montaje, la explotación y el mantenimiento de las instalaciones. El arrendatario deberá encargarse de que los trabajos sean realizados por personal debidamente instruido y que se cumplan todas las normas de seguridad.
El arrendatario deberá mantener las instalaciones en un estado tal en el que no peligren las personas ni los bienes, para lo que deberá adoptar las medidas pertinentes. En caso de que el arrendatario incumpla dicha obligación, el arrendador estará facultado para adoptar a su xxxxx las medidas necesarias para evitar los riesgos si, requerido el arrendatario por escrito, no las adopta en un plazo de 14 días laborables. No será necesario observar dicho plazo, pero sí notificar al arrendatario, aún a posteriori, cuando el retraso en la adopción de medidas conlleve riesgos adicionales.
En el caso de resolución previsto en la condición séptima deberá el arrendatario desmontar y retirar las instalaciones fotovoltaicas en su conjunto, incluidos todos los accesorios y demás instalaciones complementarias. El arrendatario tendrá que devolver el objeto arrendado a su estado original o bien reponerlo de tal modo que tenga un valor y condiciones técnicas equiparables. Queda excluido el daño o las desmejoras naturales o técnicas causadas por el envejecimiento ordinario así como cambios causados por el tipo de explotación que no alteren la utilidad del objeto arrendado. Por ejemplo: Las perforaciones quedarán en la cubierta con sus correspondientes juntas. Las huellas de la fijación no limitan su valor.
A la finalización del contrato las instalaciones permanecerán en la cubierta y no serán desmontadas por el arrendatario, revirtiendo a la propiedad del arrendador. El arrendatario no ofrece garantía alguna acerca del estado de las instalaciones en dicho momento, quedando igualmente excluida su responsabilidad por cualquier concepto.
QUINTA. Responsabilidad y seguros
Las responsabilidades recíprocas de las partes se regirán por la Ley.
El arrendatario será responsable directo frente a terceros por las reclamaciones que éstos le formulen al arrendador con motivo de un montaje o explotación defectuosos.
El arrendatario contratará un seguro de responsabilidad civil para cubrir los daños personales, materiales y patrimoniales que la instalación fotovoltaica cause al objeto arrendado. Todos los riesgos relacionados con la explotación de la instalación fotovoltaica serán en todo caso asegurados por el arrendatario. El arrendador cifra el valor del edificio que deberá ser asegurado en 3.000.000 €. El seguro de responsabilidad civil será contratado con esa cifra de capital asegurado, quedando excluida toda responsabilidad ulterior del arrendatario.
El arrendatario contratará, así mismo, un seguro eléctrico que cubra el valor total de la instalación fotovoltaica, incluido su nuevo montaje.
El arrendador conoce los riesgos asociados a las instalaciones fotovoltaicas que se instalarán en las cubiertas de su propiedad, y deberá incluirlas como parte del inmueble en el seguro del edificio, de tal modo que los daños originados por aquéllas que puedan ser asegurados (incendio y daños medioambientales), queden allí también cubiertos, en la medida en que ello sea legalmente posible.
En cualquier caso, el arrendador no podrá reclamarle al arrendatario nada por aquellos riesgos asociados a las instalaciones fotovoltaicas que resulten finalmente no cubiertos por su seguro ni por el del arrendatario, si previamente no le ha reclamado al arrendador por escrito su aseguramiento.
El seguro del edificio del arrendador deberá cubrir los daños que se le causen a las instalaciones como consecuencia de los daños sufridos por el edificio.
SEXTA. Condiciones adicionales
El arrendatario tendrá derecho a acceder a todas las partes de las instalaciones fotovoltaicas situadas fuera de los edificios. El acceso a las partes situadas en el interior de los establecimientos quedará limitado al horario laboral de éstos.
El arrendatario podrá subarrendar el objeto arrendado a terceros, total o parcialmente, en cuyo caso el subarrendatario asumirá todas las obligaciones derivadas del presente contrato. El arrendatario podrá, en particular, subarrendar o utilizar el objeto arrendado total o parcialmente para cualesquiera fines compatibles con la instalación fotovoltaica, tales como los publicitarios.
El arrendatario podrá enajenar las instalaciones fotovoltaicas o de otro modo ceder este contrato a terceros por cualquier título y, en particular, dar sus derechos en garantía o prenda de sus obligaciones frente a terceros. El arrendatario podrá, además, subarrendar el objeto arrendado. El cesionario, acreedor que ejecute la garantía o subarrendatario se subrogará en la totalidad de los derechos y obligaciones resultantes de este contrato. Los terceros que se subroguen en el contrato podrán a su vez subarrendar o ceder el contrato respectivo, así como derechos u obligaciones individuales del mismo. La subrogación le deberá ser notificada por escrito al propietario.
Le corresponderán al arrendatario frente a los subarrendatarios las mismas facultades que por ministerio de la Ley le correspondan al arrendador frente al arrendatario.
El arrendador se obliga a prestar todas las declaraciones de voluntad necesarias para la elevación a público de este contrato y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, o bien para la constitución e inscripción registral de servidumbres u otros derechos de análogo contenido o función, para lo que dispondrá de un plazo de catorce días desde que el arrendatario le formule el requerimiento correspondiente por escrito.
Los gastos derivados de la elevación al público del presente contrato, o de la servidumbre o derecho que proceda, así como los de su inscripción, serán de exclusiva cuenta del arrendatario. Los de su cancelación serán de cuenta del arrendador.
SÉPTIMA. Resolución
El arrendador podrá rescindir el presente contrato en un plazo de seis meses en caso de incumplimiento contractual grave del arrendatario, en particular si:
el arrendatario persistiera en el incumplimiento de las obligaciones derivadas del presente contrato pese a haberle sido hecha la oportuna reclamación por escrito.
el arrendatario no hiciera uso del bien para el fin previsto en el presente contrato y persistiera en el uso no pactado pese a haberle sido hecha la oportuna reclamación por escrito. En este caso, el arrendador no estará obligado a reembolsar las rentas de arrendamiento que ya le hayan sido abonadas, ni siquiera en el caso de que le haya sido ya abonada la renta de arrendamiento total en forma de pago único, y podrá exigir, de haberse pactado el pago anual de la renta, que se le abonen las rentas correspondientes al año en curso y a los siguientes dos años.
El arrendatario podrá resolver el presente contrato en un plazo de seis meses en caso de incumplimiento contractual grave del arrendador, en particular si el arrendador limita el uso previsto del objeto arrendado total o parcialmente. En este caso el arrendador estará obligado a indemnizar al arrendatario por todos los daños y perjuicios ocasionados, incluido el lucro cesante.
OCTAVA. Renta anual
La renta anual del arrendamiento será abonada de la siguiente forma:
Pago único de la renta de arrendamiento: La renta de todo el periodo de arrendamiento ascenderá a 0 € más IVA por kWp de potencia instalada, con independencia de los ingresos generados por la venta de la energía. La renta le será abonada al arrendador de una sola vez, tan pronto como haya comenzado la explotación económica de la instalación fotovoltaica mediante la venta de la energía producida a la compañía eléctrica, tras la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
NOVENA. Condiciones finales
No se han celebrado pactos verbales accesorios a este contrato; tales pactos serían por lo demás nulos. Toda modificación o adición de este contrato precisará de la forma escrita para su validez; otro tanto resulta de aplicación para una eventual renuncia a la exigencia de forma escrita.
La eficacia del contrato no se verá afectada por la eventualidad de ser o devenir alguna o algunas de sus estipulaciones nula o imposible de llevar a término. Las partes estarán obligadas, no obstante, a sustituir la estipulación nula o ineficaz por otra cuyo contenido económico o jurídico sea lo más próximo posible a aquélla. Lo mismo será de aplicación por cuanto a eventuales lagunas del contrato.
En caso de litigio, ambas partes se someten a los Juzgados y Tribunales xx Xxxxxxxxx.
En ....................................., a ... xx xxxxx de 2008