OGGETTO: VARIANTE PARZIALE AL PRG VIGENTE PER ATTUAZIONE ACCORDO PROCEDIMENTALE IN VIA BRODOLINI DEL CAPOLUOGO – ADOZIONE.

(Proposta n. 279 del 22/10/2009)

IL DIRIGENTE

Premesso:

Con deliberazione del Consiglio Comunale n. 18 del 29.01.2009 è stato approvato l’accordo procedimentale ai sensi dell’art.11 della Legge 241/90 e smi tra il Comune e il sig. Xxxxxxxx Xxxxxxx.

Nell’accordo veniva stabilito che a fronte dell’impegno del privato di costruire su area comunale, distinta al catasto al foglio 120 particella 124, un fabbricato destinato alla pubblica utilità e preferibilmente come sede della Croce Rossa e una parte del piano terra per le necessità della Protezione Civile, l’Amministrazione avrebbe proceduto alla predisposizione degli atti necessari per la variante parziale urbanistica al PRG.

Conseguentemente l’accordo è stato sottoscritto dalle parti con atto a rogito notaio Xxxxxx Xxxxxx di Fabriano Rep. 5417/2244 in data 25 maggio 2009

Tra le condizioni stabilite per l’attuazione dell’accordo era compresa anche la predisposizione da parte degli uffici comunali di un’apposita variante urbanistica inerente la modifica dell’attuale destinazione dell’area di proprietà privata da “verde gioco e sport” a destinazione “commerciale” e l’incremento della capacità edificatoria dell’area di proprietà comunale mediante la predisposizione di un programma urbanistico di dettaglio (PUD).

A tal fine il servizio Urbanistica ha predisposto la variante di cui sopra composta dagli elaborati previsti dalla normativa regionale vigente in matteria.

La variante consiste nella trasformazione di un’area di proprietà del sig. Tavolini Xxxxxxx distinta al catasto del Comune di Fabriano al Foglio 120 particella n. 1776 di mq. 8.168, sita in Via Brodolini nei pressi della rotatoria del Borgo a ridosso della linea ferroviaria Fabriano - Pergola e della ex strada provinciale arceviese

L’area è ricompresa in una vasta zona di espansione di tipo residenziale del quartiere Borgo che negli ultimi 10 anni ha visto la sua massima attuazione con la realizzazione di quattro pianificazioni private (lottizzazioni) ed una di iniziativa pubblica (PEEP borgo3), oltre alla realizzazione di tutte le

infrastrutture viarie, tecnologiche, di verde pubblico e di strutture destinate alla collettività (scuola materna, asilo nido, sede della Croce Azzurra).

Al completamento degli interventi di pianificazione attuativa quasi tutte le aree risultano avere una propria precisa utilizzazione e solo alcune, ricadenti nell’ambito globale dell’intervento, non sono contestualizzate con il territorio risultando poco integrate con altre e fuori da una corretta pianificazione e tra queste rientra quella di Tavolini oggetto della presente variante.

Dalla relazione geologica a firma del geologo xxxx. Xxxxxxxx risulta che l’area per la sua conformazione ben si presta ad essere utilizzata per le destinazioni urbanistiche ipotizzate.

Tra gli impegni assunti dal privato c’è anche quello relativo alla realizzazione di tutte le opere necessarie all’ampliamento della strada comunale nel tratto posto in adiacenza con l’accesso all’area dell’intervento privato, intervento ritenuto indispensabile per non interferire con il traffico locale; l’intervento del privato comprende anche quelle opere necessarie per riorganizzazione la segnaletica verticale ed orizzontale.

La proposta di edificazione dell’area privata, per la sua particolare collocazione all’interno di un’area densamente urbanizzata prospiciente la rete viaria principale, si configura come il naturale completamento della zona.

La variante al PRG non pregiudica il rispetto delle dotazioni di standard urbanistici previsti dal

D.M. 1444768, in quanto la dotazione complessiva del verde per il gioco e lo sport, reperita in sede di dimensionamento del nuovo P.R.G., garantisce una superficie pro-capite pari a circa 36,61 mq. notevolmente superiore a quelli prescritti dalla medesima norma.

Inoltre nell’accordo è anche prevista la cessione a favore del Comune dell’area di risulta del lotto privato che costeggia la rotatoria esistente e che potrà servire per collegare, tramite il sottopasso della ferrovia, il verde pubblico con la viabilità pedonale stradale.

Sull’area privata oggetto di variante al PRG potrà essere realizzata un’edificazione pari a quella indicata nella planimetria del Programma Urbanistico di Dettaglio (P.U.D.) in scala 1:500.

Gli indici ed i parametri previsti non potranno essere oggetto di variazione se non previa ri- proposizione, approvazione e sottoscrizione di un nuovo accordo procedimentale con conseguente modifica della strumentazione urbanistica, mentre se si dovesse verificare la necessità di apportare modeste modifiche alla tipologia edilizia, all’inserimento degli edifici e degli accessi nel lotto, previsti nel PUD, queste potranno essere oggetto di accoglimento da parte del Dirigente competente, al momento del rilascio del singolo permesso a costruire.

Nello specifico la variante individua per le due aree oggetto di intervento, un Programma Urbanistico di Dettaglio (P.U.D.) nel quale sono state definite le modalità di attuazione degli interventi suddivisi come segue:

1) Lotto 1 – area di proprietà privata

Le dimensioni del lotto, gli indici ed i parametri da applicare sono i seguenti:

• Superficie di lotto	SL	= 7.472 mq.
• Superficie di Piano	SP	= 1.613 mq.
• Superficie Coperta	SC	= 1.613 mq.
• DS = mt. 7,50
• DC = mt. 5,00
• DE = mt. 10,00

• altezza massima mt. 9,00;

2) Lotto 2 - area di proprietà comunale

nell’area comunale individuata le dimensioni massime dell’edificio sono :

• Superficie di Piano	SP	=	1.000 mq.
• Superficie Coperta	SC	=	500 mq.

nel rispetto dei seguenti parametri

• DS = mt. 7,50

• DC = mt. 5,00

• DE = mt. 10,00

• altezza massima degli edifici di mt. 9,00 ;

In conformità con quanto previsto nell’Accordo Procedimentale approvato, il Programma Urbanistico di Dettaglio (P.U.D.) prevede che l’attuazione degli interventi edilizi avvenga secondo le seguenti prescrizioni:

• la costruzione del fabbricato a favore del Comune dovrà avere inizio entro 6 mesi dalla pubblicazione sul BUR della delibera di approvazione definitiva della variante urbanistica ed avere termine entro l’anno successivo;

• non si procederà al rilascio di alcun permesso a costruire e non potrà essere presentata alcuna Denuncia di Inizio di Attività per l’intervento privato fino a che non abbiano avuto inizio i lavori di costruzione dell’edificio pubblico e delle opere pubbliche previste nel PP allegato allo strumento urbanistico generale ;

• il mancato rispetto del termine di inizio lavori comporterà la facoltà per il Comune, salva l’eventualità di concordare eventuali proroghe, di poter prendere in considerazione l’eventuale revoca della variante adottata ripristinando le previsioni urbanistiche previgenti;

• a garanzia dell’obbligo di esecuzione entro i termini di cui al punto 1, deve prodotta apposita polizza fidejussoria pari al valore dell’edificio posto in carico al privato e che verrà svincolata solo ad avvenuta realizzazione e collaudo dell’edificio comunale pubblico e dopo l’avvenuta cessione al Comune;

• siano recepite dal privato le eventuali prescrizioni impartite dagli enti competenti in fase di approvazione della variante al PRG e/o di approvazione del progetto esecutivo del fabbricato.

La mancata attuazione degli accordi contrattuali comporterà la revoca formale della variante urbanistica in questione con specifico atto consiliare.

Le modifiche sopra descritte comportano la trasformazione delle destinazioni urbanistiche delle aree come di seguito elencate:

1) l’area attualmente destinata a “verde per gioco e sport” (F2GS gioco e sport), della superficie complessiva di mq. 8.168 viene modificata per la maggior parte in zona di tipo “commerciale” la cui edificazione è regolata dal Programma Urbanistico di Dettaglio (P.U.D.) previsto nelle tavole 2 e 3 della presente variante, mentre la rimanente porzione rimane nella sua destinazione attuale;

2) l’area di proprietà comunale sarà utilizzata per la costruzione di un edificio di mq. 1.000,00 di Superficie di Piano (SP) e di mq. 500,00 di Superficie Coperta (SC) indipendentemente dagli indici IF e IK stabiliti per la medesima destinazione urbanistica dalle NTA vigenti.

Al fine di avere un quadro di raffronto tra le previsioni urbanistiche vigenti e quelle oggetto della variante è stata redatta la seguente tabella A:

Tabella A

Calcolo superfici variante Variante Parziale al PRG Attuazione Accordo Procedimentale xxx Xxxxxxxxx

xxxx

xxxxxxx (xx)

xxxxxxxx (xx)

xxxxxxxxxx (xx)

F2GS

+ 8.168,00

- 7.742,00

- 426,00

B DC P.P.1

(* art. 22.3.1 NTA )

0,00

+7.742,00

+ 426,00

Per quanto riguarda infine il dimensionamento globale del PRG si precisa che la proposta di variante comporterà l’incremento della dotazione degli standard urbanistici e quello della destinazione commerciale senza aumento del numero degli abitanti insediabili.

Poiché la proposta di variante in oggetto non trova collocazione all’interno della normativa del PRG vigente si rende necessario prevedere una specifica normativa con la quale regolare l’attività edilizia della nuova zonizzazione.

Pertanto all’articolato delle Norme Tecniche di Attuazione attuale, va aggiunto il seguente articolo:

“ ART. 22.3.1 – P.P.1. - P.U.D. - PROGRAMMA URBANISTICO DI DETTAGLIO (P.U.D.) DI ATTUAZIONE DELL’ACCORDO PROCEDIMENTALE VIA BRODOLINI.

Nella zona individuata con la simbologia P.P.1. Programma urbanistico di dettaglio di attuazione dell’Accordo Procedimentale Via Brodolini l’attività edilizia è regolata come segue:

1) LOTTO 1

La destinazione ammessa è esclusivamente commerciale e l’edificazione dovrà avvenire nel rispetto della dimensione del lotto, degli indici e dei parametri seguenti:

Superficie di lotto max	SL	= 7.472 mq.
Superficie di Piano max	SP	= 1.613 mq.
Superficie Coperta max	SC	= 1.613 mq.
DS = 7,50 mt.
DC = 5,00 mt.
DE = 10,00 mt.
H. = 9,00 mt.

Al momento della costruzione degli edifici il privato dovrà realizzare a proprio carico le opere di sistemazione viaria prevista nella tavola n. 2 del Programma Urbanistico di Dettaglio integrandola, previa apposito studio, con limitatori di velocità.

La richiesta di permesso a costruire potrà essere rilasciata solo a seguito dell’inizio dei lavori di costruzione dell’edificio pubblico e delle opere pubbliche ad esso connesse.

Tra la documentazione a corredo del permesso a costruire dovrà essere inserita la polizza fidejussoria bancaria o assicurativa del valore dell’edificio posto in carico al privato, stabilito incrementato delle spese tecniche per la progettazione, direzione lavori e collaudo, e dell’IVA (LL.PP) che sarà svincolata conseguentemente all’approvazione del collaudo e dopo la presa in carico dell’edificio da parte del comune.

Qualora il privato non assolva gli obblighi conseguenti la stipula dell’Accordo Procedimentale, l’amministrazione si riserva di rilasciare qualsiasi tipo di autorizzazione per l’utilizzazione dell’edificio commerciale privato, attivando le procedure d’inadempienza contrattuale prevista dal codice civile.

2) LOTTO 2

Nell’area di proprietà comunale potrà essere realizzato un edificio per la dotazione di standard urbanistici da destinare preferibilmentee come sede della CRI e una parte del piano terra per le necessità della Protezione Civile nel rispetto delle dimensioni minime, degli indici e parametri seguenti:

Superficie di Piano max SP = 1.000,00 mq.

Superficie Coperta max SC = 500,00 mq. DS = 7,50 mt.

DC = 5,00 mt. DE = 10,00 mt. H. = 9,00 mt.

L’attuazione degli interventi edilizi deve essere conforme alle indicazioni del presente Programma Urbanistico di Dettaglio e qualsiasi modifica che incida sull’IF, sull’IK e sull’altezza previste nel Programma Urbanistico di Dettaglio, comporterà la conseguente riproposizione di un nuovo accordo procedimentale, della variante parziale al PRG e al Programma Urbanistico di Dettaglio, con le stesse modalità di approvazione ed esecuzione previste da quello iniziale.

In entrambi i lotti, potranno essere consentite lieve modifiche alle tipologie edilizie previste, all’inserimento degli edifici e degli accessi nel lotto, previa acquisizione del parere favorevole del Dirigente Assetto del Territorio al momento del rilascio del permesso a costruire.

L’area oggetto di variante non risulta inclusa nelle aree individuate dalla L.R. 30/12/1974 n.52,

L.R. 6/4/2004 n. 6, L.R. 23/02/2005 n. 6 in quelle individuate dalla Legge 21.11.2000 n. 353 e non è soggetta alle disposizioni nel Decreto Legislativo 22.01.2004 n. 42.

L’intervento edificatorio conseguente l’approvazione della variante, dovrà invece essere oggetto di acquisizione dell’autorizzazione da parte delle R.F.I. (Rete Ferroviaria Italiana di Ancona), prima della richiesta del permesso a costruire.

Dalla verifica della documentazione inerente la pianificazione sovraordinata, quale PIT, P.A.I. e PTC, la variante non contrasta con nessuno dei contenuti delle pianificazioni medesime.

Sulla base delle considerazioni svolte nel Rapporto Preliminare per la verifica di assoggettabilità per la Valutazione Ambientale Strategica si è rilevata la necessità di apportare modifiche al Piano della Classificazione Acustica vigente per le aree interessate e per quelle limitrofe ad essa collegate in modo tale da consentirne una corretta utilizzazione.

La variante, infatti, prevede diverse modifiche alla precedente pianificazione e conseguentemente si rende necessario rimodulare il Piano della Classificazione Acustica approvato secondo le nuove previsioni, estendendo la classe IV all’intera zona oggetto di variante.

Inoltre al fine di ridurre i possibili impatti acustici che possano derivare dalla realizzazione dell’intervento, si ritiene che in fase di realizzazione delle opere siano previsti interventi mirati alla limitazione della velocità veicolare quale misura preventiva alle emissioni sonore provenienti dalla circolazione stradale.

Ciò stante, preso atto che:

- la Provincia di Ancona con determinazione del dirigente del dipartimento III governo del territorio servizio I – Urbanistica n.205 del 15.10.09 ha espresso parere favorevole ai sensi dell’art.13 della Legge 64/1974

- la Provincia di Ancona con determinazione ,del direttore del dipartimento III governo del territorio area procedura autorizzazioni e valutazioni ambientali, n. 261 del 21.10.2009 ha escluso dalla procedura di valutazione di impatto strategico il progetto

di variante di cui trattasi fermo restando il rispetto delle prescrizioni formulate dall’autorità competente e dello SCA interpellato

PROPONE

1) La premessa è parte integrante e sostanziale del presente atto.

2) Adottare la variante parziale al Piano Regolatore vigente per dare attuazione all’accordo procedimentale stipulato tra il Comune di Fabriano e la ditta Tavolini Xxxxxxx xx Xxxxxxxx, consistente nella trasformazione della destinazione urbanistica dell’area di proprietà privata attualmente destinata a “verde gioco e sport” ad area avente destinazione “commerciale” necessaria per la realizzazione di due edifici a carattere commerciale e la costruzione a carico del privato su area comunale di un fabbricato alla pubblica utilità e preferibilmente come sede della Croce Rossa e una parte del piano terra per le necessità della Protezione Civile delle dimensioni di mq. 1.000,00, maggiori a quelle consentite dall’attuale PRG, inglobando nell’area anche la prevista fascia di rispetto stradale come rappresentata dalla scheda del Programma Urbanistico di dettaglio (P.U.D.) redatto dal Servizio Urbanistica comunale, nel quale sono definite le modalità di attuazione degli interventi suddivisi come segue:

- Lotto 1 – Area di proprietà privata

Le dimensioni del lotto, gli indici ed i parametri da applicare sono i seguenti:

• Superficie di lotto	SL	= 7.472 mq.
• Superficie di Piano	SP	= 1.613 mq.
• Superficie Coperta	SC	= 1.613 mq.
• DS = mt. 7,50
• DC = mt. 5,00
• DE = mt. 10,00

• altezza massima mt. 9,00 ;

-Lotto 2 - Area di proprietà comunale

nell’area comunale individuata le dimensioni massime dell’edificio sono :

• Superficie di Piano	SP	=	1.000 mq.
• Superficie Coperta	SC	=	500 mq.

nel rispetto dei seguenti parametri

• DS = mt. 7,50

• DC = mt. 5,00

• DE = mt. 10,00

• altezza massima degli edifici di mt. 9,00 ;

3) Subordinare l’attuazione degli interventi previsti nel Il Programma Urbanistico di Dettaglio (P.U.D.) alle seguenti prescrizioni:

• siano recepite dal privato le eventuali prescrizioni impartite dagli enti competenti in fase di approvazione della variante al PRG e/o di approvazione del progetto esecutivo del fabbricato.

4) Dare atto che la mancata attuazione di quanto stabilito nell’ accordo contrattuale comporterà la revoca formale della presente variante urbanistica.

5) Integrare le Norme tecniche di attuazione del PRG vigente con il seguente articolo :

“ ART. 22.3.1 – P.P.1. - PROGRAMMA URBANISTICO DI DETTAGLIO (P.U.D.) DI ATTUAZIONE DELL’ACCORDO PROCEDIMENTALE VIA BRODOLINI.

Nella zona individuata con la simbologia P.P.1. Programma urbanistico di dettaglio (P.U.D.) di attuazione dell’Accordo Procedimentale Via Brodolini l’attività edilizia è regolata come segue:

1) LOTTO 1

La destinazione ammessa è esclusivamente commerciale e l’edificazione dovrà avvenire nel rispetto della dimensione del lotto, degli indici e dei parametri seguenti:

Superficie di lotto max	SL	= 7.472 mq.
Superficie di Piano max	SP	= 1.613 mq.
Superficie Coperta max	SC	= 1.613 mq.
DS = 7,50 mt.
DC = 5,00 mt.
DE = 10,00 mt.
H. = 9,00 mt.

Al momento della costruzione degli edifici il privato dovrà realizzare a proprio carico le opere di sistemazione viaria previste nella tavola n. 2 del Programma Urbanistico di Dettaglio, integrandola, previa apposito studio, con limitatori di velocità.

La richiesta di permesso a costruire potrà essere rilasciata solo a seguito dell’inizio dei lavori di costruzione dell’edificio pubblico e delle opere pubbliche ad esso connesse.

Tra la documentazione a corredo del permesso a costruire dovrà essere inserita la polizza fidejussoria bancaria o assicurativa del valore dell’edificio posto in carico al privato, stabilito incrementato delle spese tecniche per la progettazione, direzione lavori e collaudo, e dell’IVA (LL.PP) che sarà svincolata conseguentemente alla approvazione del collaudo e dopo la presa in carico dell’edificio da parte del comune.

Qualora il privato non assolva gli obblighi conseguenti la stipula dell’Accordo Procedimentale, l’amministrazione si riserva di rilasciare qualsiasi tipo di autorizzazione per l’utilizzazione dell’edificio commerciale privato, attivando le procedure d’inadempienza contrattuale prevista dal codice civile.

2) LOTTO 2

Nell’area di proprietà comunale potrà essere realizzato un edificio per la dotazione di standard urbanistici da destinare preferibilmentee come sede della CRI e una parte del piano terra per le necessità della Protezione Civile nel rispetto delle dimensioni minime, degli indici e parametri seguenti:

Superficie di Piano max	SP	= 1.000,00 mq.
Superficie Coperta max	SC	= 500,00 mq.
DS = 7,50 mt.
DC = 5,00 mt.
DE = 10,00 mt.
H. = 9,00 mt.

L’attuazione degli interventi edilizi deve essere conforme alle indicazioni del presente Programma Urbanistico di Dettaglio e qualsiasi modifica che incida sull’IF, sull’IK e sull’altezza previste nel Programma Urbanistico di Dettaglio, comporterà la conseguente riproposizione di un nuovo accordo procedimentale, della variante parziale al PRG ed al Programma Urbanistico di Dettaglio con le stesse modalità di approvazione ed esecuzione previste da quello iniziale.

In entrambi i lotti, potranno essere consentite lievi modifiche alle tipologie edilizie previste, all’inserimento degli edifici e degli accessi nel lotto, previa acquisizione del parere favorevole del Dirigente Assetto del Territorio al momento del rilascio del permesso a costruire.

6) Adottare la modifica del Piano della Classificazione Acustica estendendo la classe IV all’intera zona oggetto di variante e prevedere limitazioni della velocità veicolare, quale misura preventiva alle emissioni sonore provenienti dalla circolazione stradale.

7) dare atto che l’intervento edificatorio conseguente l’approvazione della variante, dovrà essere oggetto di acquisizione dell’autorizzazione da parte delle R.F.I. (Rete Ferroviaria Italiana di Ancona), prima della richiesta del permesso a costruire

8) Dare mandato all’ufficio di esperire tutte le procedure necessarie per la pubblicazione della variante ai sensi dell’art.2 della L.R. n.19/01 che modifica l’art.26 della L.R. 34/1992

IL DIRIGENTE

( EVANGELISTI Arch. XXXXXXX )

(Proposta n. 279 del 22/10/2009)

IL RESPONSABILE DEL PROCEDIMENTO

Amm.vo

Dott.ssa Xxxxxxxx Xxxxxxxxx

Pareri dei responsabili dei servizi, art. 49 comma 1, D.Lgs. 267/2000

PARERE DI REGOLARITA’ TECNICA:

Il sottoscritto esprime parere FAVOREVOLE in ordine alla regolarità tecnica;

IL DIRIGENTE DEL SETTORE

( EVANGELISTI Arch. XXXXXXX )

PARERE IN ORDINE ALLA REGOLARITA’ CONTABILE:

Il sottoscritto esprime parere /////////////////////// in ordine alla regolarità contabile

IL DIRIGENTE DEL SETTORE SERVIZI FINANZIARI

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OGGETTO: VARIANTE PARZIALE AL PRG VIGENTE PER ATTUAZIONE ACCORDO PROCEDIMENTALE IN VIA BRODOLINI DEL CAPOLUOGO – ADOZIONE.

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